CONTRATOS TÍPICOS

METODOLOGÍA

6 controles de lectura
Trabajo grupal (máximo de 4)
Practica calificada (1) (Caso real - actual)
Examen Final

23/03/22
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD

¿Por qué el CC regula el sistema de transferencias de propiedad de esta

manera y no de otra?

¿Que es un sistema de transferencia de propiedad?

→ Es un conjunto de reglas que establecen la manera como la propiedad es
transferida en un sistema jurídico. - Es un conjunto de reglas y estas son
aquellas que nos dicen cómo esta propiedad se transfiere en un sistema
jurídico.
→ Es un sistema integrado. - Es decir, tiene que ver con los principios y
criterios que se articulan con las normas.
→ Todo sistema de transferencia persigue fines dentro de un sistema legal -
Todo sistema nace con un propósito.

Fines que persigue un sistema de transferencia de propiedad:

- Tener las reglas claras de cómo opera la transferencia.
- Facilitar y promover las transferencias.
- Generar seguridad para los usuarios del sistema.
- Garantizar que las transferencias no sean cuestionadas.
- Publicitar a los terceros los actos de transmisión.
Clases de transferencia de propiedad:
- Transmisión sucesoria: mortis causa
- Contratos, convenciones o acuerdos: (Transmisión inter vivos)
- Compraventa
- Donación
- Permuta
- Dación de pago
- Aporte de capital
- Leasing

Sistemas de transferencia de propiedad:

→ Sistema de Unidad de Contrato: Incluye dos momentos:
- De doble causa
- De causa única
→ Sistema de Separación de Contrato

Los derechos reales para los Romanos eran vínculos que se manifestaban a
través de un poderío o un derecho real sobre la cosa. Esta definición se
contrapone con las definiciones de crédito.
 30/03/22

ROMA:
- Su clasificación de bienes (muebles e inmuebles)
- Los romanos decían que para que una cosa sea considerada como
transferencia de propiedad tenía que trasladarse.
- El contrato en el CC y en la concepción romana crea solo obligaciones:
La entrega solo ocurre con la ejecución de la prestación. EJM: Quiero
una Coca Cola, el vendedor me dice que está a 2 soles. Yo lo pago y
me tiene que dar la gaseosa.

DERECHO INTERMEDIO:
- Bautizan las reglas de derecho de propiedad creadas por los romanos.
Se interesan en el estudio del rol de la entrega en la transferencia
romana.
- Concluyen que la transferencia de propiedad ocurre con la suma de
dos elementos: El contrato (título) y la entrega (modo).
- El problema se encuentra cuando empieza a cambiar el mundo

FRANCIA:
 - Adoptó el sistema de título y modo pero la práctica los obligó a
prescindir de la entrega que fue sustituida por una declaración en ese
sentido, haciendo que solo el contrato transfiera la propiedad.
- Este modelo espiritualiza la transferencia e hizo que el solo consenso
transfiera la propiedad. (el solo consentimiento).

CRÍTICA DEL DERECHO ALEMÁN AL SISTEMA FRANCÉS

- El sistema francés ganó popularidad y fue rápidamente adoptado por

diversas codificaciones, dada la facilidad que el sólo consentimiento
permitía, haciendo rápidas las operaciones.

- Los alemanes decían que si llegas a registro nadie te saca de ahí.

Consideran crear un sistema que otorgue seguridad.
- Por un lado, Francia influenciaba a todos en su sistema
(consentimiento). Los alemanes crearon un sistema un poco más lento
pero seguro (la inscripción registral).
Por las deficiencias del registro se terminó optando por copiar el modelo
francés → “La sola obligación de enajenar hace propietario al acreedor”.
Surge el art. 949.
La regla te dice que no necesitas inscribir para transferir. Pero para que
puedas adquirir la protección necesitas inscribirte.
- Este artículo da a entender que la inscripción es un mecanismo de
preferencia.
 - Otro artículo que tiene un impacto directo en la transferencia registral.

- La oponibilidad del registro tiene un límite y esa es la prescripción.

- El prescriptor le gana al titular registral.

Bienes inmuebles → titulo

Bienes muebles → titulo y modo

- No en todos lados para oponer se necesita el registro. Hay lugares que

no se necesita el registro y no hay problemas como Francia.
 13/04/22
COMPRAVENTA

INTRODUCCIÓN

▪ El estudio de los contratos típicos está referido a los contratos que tienen
una regulación legal.
▪ Son contratos típicos aquellos que están regulados en el Código Civil
(compraventa, permuta, suministro, arrendamiento, prestación de
servicios, donación, etc.) y todos aquellos que están regulados en leyes
especiales (Ley General de Sociedades, Ley del Sistema Financiero y
Seguros, etc.)
▪ Con el tiempo el Código Civil ha ido incorporando más tipos
contractuales.
TIPICIDAD

La tipicidad es definida como la regulación legal que se le asigna a un

contrato, y tiene por consecuencia:
i) Facilitar la contratación.
ii) Integrar en forma supletoria el contenido de los contratos.
Cuando una forma contractual es recurrente en el tráfico, se le suele asignar
un nombre (nomen iuris) y a partir de allí, el ordenamiento le asigna una
regulación o tipicidad, reconociendo su relevancia legal.
→ Tipicidad: Reconocimiento a un determinado tipo contractual por su
recurrencia
TIPICIDAD II
▪ No es lo mismo, el contrato nominado que el contrato típico. Los
contratos nominados son aquellos que tienen nombre. Pudiendo ser o no
contratos típicos.
▪ Todos los contratos privados en general quedan sujetos a la aplicación de
las normas del Código Civil.
▪ Normas dispositivas. La aplicación supletoria de las normas del contrato
típico opera en defecto del pacto de las partes.
CONTRATO DE COMPRA VENTA:
● Antecedentes:
▪ No cabe duda que en las economías de mercado las relaciones de
intercambio son fundamentales y protagónicas.
▪ La compraventa es uno de los tipos contractuales más antiguos y de
mayor relevancia social en el mundo entero.
▪ Cada vez que se produce un intercambio de cosa por precio se realiza el
tipo y entonces, estamos frente a una compraventa.
▪ Las personas realizan cientos de compraventas. Los romanos
consideraron que la emptio resumía a todos los contratos, en tanto
siempre que se paga un precio por algo (sea por la propiedad, el uso, la
fuerza de trabajo), estamos frente a una compraventa (arrendamiento,
suministro, locación de servicios, etc.)
● Aspectos generales:
▪ El libro de Compraventa está ubicado en el Libro VII, Fuentes de las
Obligaciones, Sección Segunda, desde el artículo 1529 al 1601.
▪ Los temas que serán objeto del curso son:

✔ Características y definición
✔ El bien materia de la venta (venta de bien ajeno y futuro)
✔ El precio
✔ Obligaciones del vendedor y del comprador
✔ Transferencia del riesgo
✔ Pactos (pactos nulos y válidos: reserva de propiedad y retroventa)
✔ Retracto
CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRAVENTA

● CONTRATOS CON PRESTACIONES RECÍPROCAS (CPR)

▪ Además de generar obligaciones en cabeza de ambas partes, se caracteriza
porque esas obligaciones nacen y se desempeñan en forma recíproca, bajo una
relación de interdependencia. La obligación de una parte es la razón de ser de
la otra, y viceversa.
▪ Consecuencias: 1) excepción de incumplimiento 2) caducidad de término 3)
resolución por incumplimiento 4) teoría del riesgo. Si no se está frente a un CPR,
no se pueden aplicar estas cuatro figuras.

“La obligación de una es la causa de la otra”

No solamente son contratos en que las partes se obligan entre sí, por en verdad es
que las partes sí se obligan entre sí y que estas prestaciones están vinculadas entre
un régimen de reciprocidad. Es decir, cada obligación está conectada bajo un
régimen de subordinación de interdependencia sobre la otra. de tal manera que si tú
no cumples yo no cumplo. La única razón por la que yo cumpliré será porque tu
cumpliras.

- Excepción de incumplimiento
- Resolución por incumplimiento
- Caducidad de término
- Teoría del riesgo

● CONTRATO ONEROSO
▪ Los contratos onerosos son aquellos en que ambas partes realizan sacrificios
patrimoniales a cambio de los cuales, reciben una ventaja.
▪ Todo contrato tiene un contenido patrimonial desde que la obligación, que es su
objeto, se caracteriza precisamente por dicho elemento.
▪ No es necesario que en el contrato oneroso exista una equivalencia de valor
entre las prestaciones.
▪ De la Puente. Señala que son onerosos aquellos contratos en que ambas partes
quedan obligadas a ejecutar prestaciones en forma recíproca.
▪ Contrato a título gratuito. Solo una de las partes queda obligada a ejecutar una
prestación, sin derecho a contraprestación.

● Contrato con objeto obligatorio (vs. efectos reales)

▪ La compraventa, además del efecto traslativo de dominio que es la prestación
esencial del tipo, trae como consecuencia más de una obligación entre las
partes.
▪ Sin embargo, bajo la estructura del Código Civil de 1984, la compraventa es
concebida como un contrato que crea exclusivamente obligaciones (art. 1529).
▪ Sin embargo, desde el art. 949, sabemos que el Código Civil de 1984, adoptó la
fórmula espiritualista de transferencia de propiedad, asignándole un efecto real
al contrato.
▪ Precisamente, esta incoherencia o contradicción, ha alimentado un debate sobre
el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú desde la entrada
en vigencia del Código.

● Contrato principal (vs. accesorio).

▪ La compraventa es un contrato principal porque no depende de otro.
▪ Esta característica parte de la clasificación que distingue entre contratos
principales, accesorios, derivados y coligados.
▪ Contratos accesorios. Los accesorios son aquellos contratos que dependen de
otros, como es el caso de la hipoteca, que cumple un rol de garantía para
 asegurar un crédito propio o ajeno, de manera que, si el crédito se extingue, la
hipoteca sigue la misma suerte.
▪ Contratos derivados. Los contratos derivados son aquellos vinculados a otros
pero que no dependen de aquellos.
▪ Contratos coligados. Están vinculados a otros y son afectados por lo que ocurre
en los otros, sin ser accesorios. Se trata de una cadena o grupo de contratos,
que se vinculan económicamente, y que comparten los mismos efectos en
algunos casos, o al menos, comparten algunos efectos. EJ: el arrendamiento y el
subarrendamiento.

● Contrato de ejecución instantánea (vs. de duración).

▪ Refiere a la manera cómo se lleva a cabo la ejecución de la prestación en el
tiempo (a cargo del deudor del objeto en venta).
▪ La compraventa es un contrato de ejecución instantánea. Esta calificación toma
en cuenta la prestación esencial y tipológica del contrato, esto es, la
transferencia de propiedad. Apenas se celebra el contrato, se transfiere la
propiedad, se ejecuta la prestación, extinguiéndose la obligación.
▪ Aun cuando se pacte que el precio se pagará en 20 años (contraprestación), la
compraventa siempre será un contrato de ejecución instantánea.
▪ Existe una clasificación de los contratos que toma como factor el elemento
tiempo:

1) Por el momento del inicio de la ejecución de la prestación en el tiempo

2) Por la forma en que se ejecuta la prestación en el tiempo.

Por el momento de inicio de la ejecución de la prestación en el tiempo

▪ Contratos de ejecución inmediata. Celebrado el contrato, la ejecución de la
prestación a cargo del deudor se inicia seguidamente, en forma inmediata.
(Hace referencia a la transferencia mas no a las demás prestaciones del
contrato).
▪ Contratos de ejecución diferida. Celebrado el contrato, la ejecución de la
prestación a cargo del deudor se inicia luego de un intervalo de tiempo

Por la forma en que se ejecuta la prestación en el tiempo

▪ Contratos de ejecución instantánea. Tan pronto se inicia la ejecución de la
prestación, esta última se agota. EJ: compraventa.
▪ Contratos de duración. La ejecución de la prestación requiere de un tiempo o
tracto temporal, para que esta se desempeñe, ya sea por la naturaleza de la
prestación misma, o por el interés del acreedor. Estos contratos se dividen en:

1) de ejecución continuada, sin intervalos (cable, luz)

 2) de ejecución periódica, con intervalos (semanal, mensual, anual).

*La compraventa es un contrato de ejecución instantánea, puede ser de ejecución

inmediata o diferida.

DEFINICIÓN DE COMPRAVENTA
Art. 1529.- “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

▪ Estructura. El vendedor se obliga a entregar un bien en propiedad al comprador,

y este a pagar el precio. VENDEDOR – COSA – COMPRADOR. Intercambio de
COSA – PRECIO.
▪ El Código Civil de 1984 concibió a la compraventa como un contrato que genera
obligaciones siguiendo la tradición romano-germánica.
▪ De hecho, a la compraventa le son aplicables las normas de obligaciones.

EL BIEN MATERIA DE LA VENTA

● EL BIEN OBJETO DE LA COMPRAVENTA

▪ La pregunta sobre qué bienes pueden ser objeto de un contrato de compraventa
nos lleva al tema del objeto del contrato en general.
▪ En principio, todo lo que no está prohibido, está permitido.
▪ El Código Civil fija diversos límites o prohibiciones al contenido del contrato, no
solo en cuanto su objeto, sino también en cuanto a la licitud, a la posibilidad,
etc.
▪ La autonomía privada está cercada por límites impuesta por normas imperativas
y de orden público.
 ● LÍMITES AL OBJETO DEL CONTRATO EN EL CÓDIGO CIVIL
Art. V del Título Preliminar. Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las
buenas costumbres.

Art. 882.- No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita.

Art. 1354.- Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a
norma legal de carácter imperativo.

Art. 1403.- La obligación que es objeto del contrato debe ser lícita. La prestación en que consiste la obligación y
el bien que es objeto de ella deben ser posibles.

Art. 1405.- Es nulo todo contrato sobre el derecho de suceder en los bienes de una persona que no ha muerto o
cuya muerte se ignora.

Art. 1406.- Es nulo el contrato por el que se dispone sobre la totalidad o una parte sustancial de los bienes que
una persona pueda adquirir en el futuro.

Ejm: Vender una herencia (art. 1406)

● BIENES MATERIA DE LA VENTA

Los bienes materia de la venta pueden versar sobre:

⮚ Bienes futuros
⮚ Bienes ajenos
⮚ Bienes afectados (gravados)
⮚ Bienes litigiosos
Art. 1532.- Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados
o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.

Art. 1409.- La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre: 1.- Bienes
futuros, antes de que existan en especie (emptio rei speratae), y también la esperanza incierta de que
existan (emptio spei), salvo las prohibiciones establecidas por la ley. 2.- Bienes ajenos o afectados en
garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.

① BIENES FUTUROS

▪ La compraventa de un bien futuro es una modalidad que permite incorporar en

el tráfico una mayor cantidad de bienes de modo que se incrementa el número y
valor de los bienes en intercambio.
▪ Hoy en día, miles de empresas y Estados venden y compran bienes futuros para
asegurar stock, mejorar condiciones en el precio, mejorar el perfil del producto, y
en general, para mejorar las condiciones de competencia, además de contar con
más bienes para apalancar operaciones de financiamiento.
▪ Sin embargo, la venta de sobre bienes futuros estuvo regulada en el derecho
romano.

Las personas buscan comprar departamentos en planos porque es económico y

porque pueden buscar el lugar en donde lo quieren.
¿Porque las empresas comprarían bienes que no existen? Para asegurar el stock, ello
permite que las empresas puedan competir.

● DEFINICIONES Y CLASES
▪ La compraventa de bien futuro puede ser definida como aquella compraventa
en la que el bien objeto del contrato no existe en especie al momento de la
celebración del contrato.
▪ La compraventa sobre un bien futuro es aleatoria. El comprador no sabe
exactamente qué va a recibir. El bien puede hasta no existir.
▪ El derecho romano y el Código Civil de 1984 reconocieron dos clases de venta
sobre bienes futuros:

1) la emptio rei speratae

2) la emptio spei.

La emptio rei speratae

▪ La emptio rei speratae (venta de la cosa esperada) es la venta de un bien futuro que tiene altas
probabilidades de existir. Es decir, se trata de un bien que, aunque no existe, las partes esperan
que llegue a existir.
▪ En este tipo de venta, las partes asumen el riesgo respecto de la calidad y cantidad del bien.
▪ Sin embargo, si el bien no llega a existir, entonces el comprador no está obligado a pagar el
precio.

Art. 1534.- En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la
condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Nota:

▪ Es un error del artículo señalar que el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el
bien llegue a tener existencia. Celebrado el contrato, las condiciones como modalidades
negociales, solo pueden afectar a las obligaciones del contrato y no al contrato mismo.
▪ Y es que si el bien no llega a existir el contrato se resolverá por imposibilidad es decir por
razones vinculadas a su ejecución en sede de obligaciones.

No es que si es que no existió el bien tampoco existe el contrato.

Art. 1535.- Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda
igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a
existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad,
y el comprador debe pagar íntegramente el precio

▪ La venta de bienes futuros se aprecia en el mercado inmobiliario. Muchos departamentos, casas

La emptio spei

▪ Esta modalidad de venta de bien futuro está referida a aquellos contratos en que la posibilidad
de existencia del bien es remota o improbable.
▪ Por ello, la regla es que llegue a existir o no el bien, el comprador igual paga el precio. Exista o
no exista el bien, el contrato existe, y se ejecuta.
▪ Sin embargo, si el bien no llega a existir queda claro que el “precio” que paga el comprador no
será por el bien, de modo que se trataría más bien de la compra de una chance. En este caso, el
 comprador pagará siempre, pues no compra en concreto una cosa sino una oportunidad que
podría terminar dándole el bien. El objeto del contrato sería una oportunidad.

Art. 1536.- En los casos de los artículos 1534 y 1535, si el comprador asume el riesgo de la existencia del
bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio, aunque no llegue a existir.

Nota:

▪ La compra de una cosecha, de animales por nacer, de un departamento en planos, de una

producción de bienes, etc. No califican como venta de esperanza incierta.

20/04/22
BIENES FUTUROS Y AJENOS

Si el bien no llega a existir que necesidad de que sea cumplida.

EJM: Municipalidad vs inmobiliaria - Se querían construir 14 pisos, le dieron

licencia pero luego le indican que solo puede construir 10 pisos en Surco ante
la apelación de los vecinos que se mostraron disgustos.
Debe ser interpretado de acuerdo al derecho inmobiliario
- Si es que no hay contrato no hay obligaciones y si es que no hay
obligaciones y ante el incumplimiento no puede haber indemnización.
● Lo que ha querido decir es que la obligación de entregar el bien queda
condicionada en que el bien exista.
- No importa en qué manera en que condicion, yo tengo que asumir el
riesgo, si el bien no existe yo no pago nada, si el bien existe el
comprador sí paga.

- La regla es que llegue o no llegue a existir el bien el comprador igual

paga
- EJM: Si estas en un bingo y le dices a alguien me va bien, me faltan 3
números y le dices te compro tu cartón. El cartón le costó 1 sol pero lo
vendió a 500 soles. Puede ocurrir que ganes el premio del carro o no.
La pregunta es si tendré que devolver los 500 soles que te he pagado?
NO, el comprador ha estado comprando una oportunidad, una chance.
- El comprador asume el riesgo exista o no exista, para siempre.

- Yo puedo vender cualquier cosa que no sea mi propiedad a través de la

compraventa. Después del contrato existirá la obligación de entregar.
- EJM: De la herencia, yo puedo vender un bien ajeno.
- Cuando las partes pactan sobre un bien ajeno no pasa nada.
- Mientras yo te diga que el bien no es mío, yo te lo puedo vender. Pero si el
comprador desconoce que el bien es ajeno sí habría problema.

- Cuando las partes pactan sobre un bien ajeno no pasa nada, se rige por la
figura de la “Promesa de la Obligación o del Hecho del Tercero”.
- Yo me obligo a que el tercero te venda. Si yo no cumplo estoy obligado a
indemnizarte.
- Puede ocurrir que yo espere y que luego lo cumplas (puede ocurrir que yo
espere a que me lo transfieras )
- Puede ocurrir que demandes la rescisión del contrato.
- Dependiendo el tipo de venta operación, el comprador espere a que culmine
el plazo y le entreguen. Pero hay casos donde no sucede así.
- O puedes esperar o puedes demandar la rescisión del contrato.
i) Bienes hipotecados

ii) Bienes que esté afectado con una medida cautelar sea judicial, arbitral, etc.
 27/04/22

- El CC nos menciona que son susceptibles de venta los bienes litigiosos.

Según el profesor, deberían ser particularmente susceptibles a la venta de
bienes litigiosos.
- Si se está distinguiendo la posesión y la propiedad estaríamos frente a la
categoría de bienes litigiosos.
- Si compro un bien que está ocupado y procedo al desalojo podría ser
considerado como un acto de mala fe y ello no recaería en un bien litigioso.
(opinión).
 - Si yo compro un bien que está en litigio tengo que saberlo.
- El estudio de títulos empieza por la revisión de los asientos registrales para
pasar luego, al estudio de los títulos archivados.

EL PRECIO
EL PRECIO ES LA CONTRAPRESTACIÓN DEL BIEN.

REQUISITOS:

Cuando hablamos de dinero nos referimos a la moneda y a las operaciones

telemáticas de banca.
① DINERO O SIGNO QUE LO REPRESENTE

▪ Puede tratarse de moneda nacional o extranjera (cash), incluye las operaciones telemáticas de banca
(transferencias) y el pago con títulos valores (si se les asigna efectos cancelatorios).
▪ El precio puede ser mixto cuando parte es en dinero y parte en otro bien o bienes. En estos casos, se
aplica la regla del art. 1531 del C.C.

Art. 1531.- Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará el contrato
de acuerdo con la intención manifiesta de los contratantes, independientemente de la denominación que se le
dé. Si no consta la intención de las partes, el contrato es de permuta cuando el valor del bien es igual o excede
al del dinero; y de compraventa, si es menor.

El supuesto de hecho es que voy a pagar una cosa con dinero y con bienes. ¿Qué
pasa si lo que yo tengo que pagar en bienes y en dinero? 40 mil en efectivo y 20 mil
en fotocopiadora. Según la doctrina eso es compraventa porque el valor del
líquido es mayor que el bien. Si en cambio entrego 6 mil soles en dinero y 30 mil en
fotocopiadora ello sería permuta.

Cuando hablamos de precio verdadero tiene que ser un precio que realmente existe.
② QUE SEA VERDADERO

▪ Se alude con ello, a que el precio exista, es decir que el precio pactado por las partes quede expresado en
el contrato.
▪ Se opone al precio simulado o ficticio.
▪ Se distingue del precio serio (que considera su monto), pues el precio verdadero alude a su existencia.
▪ Una compraventa con precio simulado (precio total) valdrá como donación. No será una compraventa.
③ QUE SEA SERIO

▪ El monto del precio tiene parámetros en el C.C. El precio serio atiende al monto fijado en relación el valor
del bien ¿Existe un valor objetivo de las cosas?
▪ El precio será lesivo cuando realiza los supuestos de la figura de la lesión regulada en el C.C. La llamada
lesión enorme fija un parámetro inaceptable para el ordenamiento.
▪ La fijación del precio en una economía de mercado se debe regir por el principio de libertad contractual
como expresión de la autonomía privada.
▪ Sin embargo, la lesión por desproporción y el precio diminuto -cuando se suma a otros elementos- pueden
configurar límites a la libertad de fijar el precio de venta.

④ QUE SEA CIERTO

▪ Alude a que, en la celebración del contrato de compraventa, el precio sea determinado o determinable,
sin necesidad de un nuevo acuerdo de las partes.
▪ La determinación como requisito incluye que el precio pueda ser definido por un tercero o vía un
mecanismo extremo. Su ausencia importa la nulidad del contrato.
▪ Este requisito también alude a que el precio no dependa de la voluntad de uno de los contratantes.
Nulidad por fijación unilateral

▪ La determinación del precio al arbitrio de una de las partes provoca la nulidad del contrato.

Art. 1543.- La compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes.

▪ Si el que fija el precio es el comprador ¿podría tratarse de una invitación a ofrecer por parte de vendedor?
La idea es salvar el contrato. La sanción de nulidad, solo es aplicable a los contratos paritarios.

Art. 1544.- Es válida la compraventa cuando se confía la determinación del precio a un tercero designado en el
contrato o a designarse posteriormente, siendo de aplicación las reglas establecidas en los Artículos 1407º y
1408º.

Art. 1545.- Es también válida la compraventa si se conviene que el precio sea el que tuviere el bien en bolsa o
mercado, en determinado lugar y día.

La naturaleza del tercero

▪ La naturaleza del tercero que fija el precio ha pasado en la doctrina comparada por considerar al tercero
como árbitro, perito, mandatario y arbitrador.
▪ Un árbitro es el encargado de resolver un conflicto, el rol del tercero no se asimilaría a esta figura, pero en
algunos casos sí.
▪ Un perito es quien por su expertise técnico aporta una opinión técnica. Hay casos en que las partes
remiten a un tercero la fijación del precio por falta de acuerdo. Aquí el tercero bien podría actuar como
perito o como árbitro de hecho.
▪ El mandatario es quien por encargo realiza una labor. Para la mayoría, el tercero realiza este rol, teniendo
dos mandatarios.

Otras reglas de fijación del precio

Art. 1546.- Es lícito que las partes fijen el precio con sujeción a lo dispuesto en el primer párrafo del Artículo
1235º.

Art. 1547.- En la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si las partes no han
determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el
vendedor. Si se trata de bienes que tienen precio de bolsa o de mercado, se presume, a falta de indicación
expresa sobre el precio, que rige el de lugar en que debe realizarse la entrega.
Art. 1548.- En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al
peso neto.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

▪ No todas las obligaciones que se incumplen pueden dar lugar a la resolución del contrato.
▪ Es importante distinguir entre las llamadas obligaciones esenciales y las no esenciales. Las obligaciones
esenciales son aquellas cuyo incumplimiento activan la tutela resolutoria en forma alternativa a la tutela
de cumplimiento, además de la tutela indemnizatoria.
▪ La doctrina señala que la entrega del bien en propiedad al comprador es la obligación principal que recae
en cabeza del vendedor.
▪ Sin embargo, no se trata de la única obligación que surge como consecuencia del contrato de compraventa
para el vendedor.
▪ El C.C. se ocupa de estas obligaciones en los arts. 1549 al 1557.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1. Entregar el bien materia de la venta

2. Perfeccionar la transferencia
3. Entregarlo en el estado que se encuentra al momento de la celebración
4. Entregar el bien con todos sus accesorios
5. Entregar los documentos y títulos relativos al bien
6. Entregar los frutos cuando corresponde (demora en la entrega)

- Se puede resolver por falta de entrega.

② PERFECCIONAR LA TRANSFERENCIA

▪ Esta obligación alude a la obligación de mejorar las condiciones de la adquisición y fue incluida,
principalmente, para asegurar que el vendedor quede obligado a todo acto que permita la inscripción de
la venta (firma de minuta, firma de EEPP, etc.). De hecho, es el fundamento legal para demandar el
otorgamiento de la EEPP, correspondiente.
▪ Ello, desde que solo la inscripción mejora (hace oponible) el derecho de propiedad del comprador. Esta
obligación es esencial.
▪ La negativa a otorgar la EEPP correspondiente, puede dar lugar a la resolución.

Art. 1549.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

③ ENTREGARLO EN EL ESTADO QUE SE ENCUENTRA AL MOMENTO DE LA CELEBRACIÓN (NO ES ESENCIAL)

▪ Una vez celebrado el contrato de compraventa, es frecuente que la entrega quede fijada para un momento
posterior, es decir, que se incluya un plazo suspensivo.
▪ En estos casos, el vendedor se encuentra en la obligación de entregar el bien en el estado en que el bien se
encontraba al momento de la celebración del contrato.
▪ Cualquier afectación que pudiera sufrir el bien materia de la venta, será de entera responsabilidad del
vendedor. Cabe pacto en contrario.

Art. 1550.- El bien debe ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el
contrato, incluyendo sus accesorios.

④ ENTREGARLO CON TODOS SUS ACCESORIOS

▪ Es frecuente que, en el caso de los bienes muebles, los bienes incluyan accesorios. Sin embargo, muchas
veces los accesorios del bien, materia de la venta, pueden ser determinantes para que el bien pueda servir
para el fin adquirido, o para que pueda funcionar.
▪ De hecho, en algunos casos, es posible demandar la resolución del contrato de compraventa por el
incumplimiento de esta obligación, desde que la falta de entrega de algún accesorio podría ser esencial
para que el bien sea útil. Como regla, no es esencial. En algunos casos, puede llegar a serlo. EJ: señora que
recibe una TV que solo funciona con control remoto, y no le entregan el control.
▪ En este caso, el incumplimiento se configura por la infracción de la obligación de entregar el bien.
⑤ ENTREGAR LOS DOCUMENTOS Y TÍTULOS RELATIVOS AL BIEN

▪ Es una obligación no esencial. Incluye los títulos de propiedad en manos del vendedor, información
registral, planos y demás documentos análogos (testamento, acta de sucesión intestada, sentencia de
prescripción adquisitiva, de otorgamiento de EEPP, etc.).
▪ En la actualidad, la información registral permite el acceso tanto a las inscripciones como a los títulos
anteriores.

Art. 1551.- El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien
vendido, salvo pacto distinto.

⑥ ENTREGAR LOS FRUTOS

▪ Si el vendedor resulta responsable por la demora en la entrega, responde por los frutos (renta civil) del
bien. En el caso de bienes inmuebles, estos frutos se calculan asignando un valor de renta promedio
mensual al bien.

Art. 1554.- El vendedor responde ante el comprador por los frutos del bien, en caso de ser culpable de la
demora de su entrega. Si no hay culpa, responde por los frutos sólo en caso de haberlos percibido.

▪ Si en cambio, no fue culpable por la demora, señala el C.C., que responderá por ellos, solo si los percibió
efectivamente. De otro lado, si el comprador supo desde la celebración del contrato del obstáculo, el
vendedor no responderá por la demora (art. 1555).

Prórroga de plazos de entrega

▪ Esta es una regla importante que conecta el régimen del plazo para la entrega con la prórroga automática
del pago en armadas.

Art. 1557.- Demorada la entrega del bien por el vendedor en un contrato cuyo precio debe pagarse a plazos,
éstos se prorrogan por el tiempo de la demora.

▪ Cuando el vendedor se demora en la entrega y el precio se paga en armadas o cuotas, la sola demora del
vendedor en la entrega genera la prórroga automática de las cuotas pendientes de pago del precio, por el
tiempo de la demora. Cabe el pacto en contrario.
La OBLIGACIÓN DE RECIBIR EL BIEN algunos dicen que es esencial otros no.

La idea es que el comprador no frustre la obligación del bien.

04/05/22
OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR

LA PRIMERA PRECISIÓN: Consiste en que independientemente de la compraventa

se pague en armadas o al contado el CONTRATO ES UNO DE EJECUCIÓN
INSTANTÁNEA.

LA SEGUNDA PRECISIÓN: No es lo mismo que se pague un bien en armadas y al

contado. Cuando un bien se paga al contado la vicisitudes o eventos que pueden
ocurrir antes de celebrar el contrato son pocas.
 - Ejecutar lo que te has obligado (principio de identidad)
- Ejecutarla de manera íntegra (principio de integridad)
- Ejecutarla dentro del plazo (principio de oportunidad)
El pago al contado es la regla regular de toda operación.

- Si no hay plazo designado el acreedor puede exigirlo inmediatamente

después de contraída la obligación. (art. 1240)
- Si se observa o dedujese que se quiere dar una fecha de plazo al deudor
pero no se da se aplica el art. 182, el juez fija la duración.
- El plazo es un elemento en el que puede demostrar al deudor cuando estará
en incumplimiento.
Si no se pactó plazo y me debes una parte del precio el acreedor puede requerir el
pago bajo apercibimiento de resolución por incumplimiento.

Si no se ha cumplido con el pago del saldo y la constitución de la garantía del saldo

podrá requerir bajo apercibimiento de resolución del contrato.
El propietario deja de serlo y se convierte en acreedor de un saldo y el comprador
deja de serlo y se convierte en propietario. Esto genera una situación de
desequilibrio económico.

- La tutela de cumplimiento tiene peldaños. Primero voy a requerir el pago.

- La tutela de cumplimiento lo que busca es que se cumpla el contrato.
- Se traduce en la facultad y legitimidad que tiene el acreedor para
exigir el cumplimiento del pago de manera forzada, con el respaldo de
los órganos de justicia.
- La hipoteca es una garantía de derecho real que se pone a disposición
del acreedor para que pueda ejecutarlo a través del remate.
Garantía real por el saldo

▪ En materia de compraventa, esta tutela se materializa a través de la constitución de una (1) garantía
(hipoteca) y en el derecho de solicitar su ejecución para cobrarse el precio o el saldo del precio no pagado
de manera forzada.
▪ Bien objeto de la hipoteca. Usualmente, en escenarios de pago del precio en armadas, el vendedor exige
la constitución de una hipoteca sobre el mismo bien a fin de garantizar el pago del saldo del precio.
▪ Para el caso de los bienes muebles, no es usual la constitución de garantía mobiliaria, salvo que se trate de
bienes en volumen y de un valor considerable.
▪ Ante la falta de pago, el vendedor puede optar entonces, por exigir el cumplimiento forzado del contrato, y
sacar a remate la garantía para de esta forma cobrarse el saldo de precio.
▪ Problema. No siempre la hipoteca es la mejor opción, depende de cada caso. 1) Podría ocurrir que el saldo
es poco, y el vendedor incurrirá en un gasto judicial por una cantidad de dinero mínima. 2) O podría ocurrir
que el vendedor ya no quiere que el comprador le pague el precio, sino que le devuelva el bien.
Falta de 3 cuotas a más

▪ De acuerdo al artículo 1561 del CC, ante la (2) falta de 3 cuotas o más, el vendedor puede dar por
vencidas todas las restantes. Es decir, no solo el comprador debe 3 cuotas, sino que debe, por ejemplo,
170 cuotas (las que quedan).
▪ Esta tutela pone de manifiesto el interés del vendedor de ejecutar las obligaciones del contrato, esto es, de
persistir en el cumplimiento del contrato (pago del saldo).

Art. 1561.- Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres
de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato
pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendiente.

Hipoteca legal

▪ A falta de la constitución de una hipoteca, el Código Civil, provee de la figura de la hipoteca legal en el
artículo 1118°:

Art. 1118.- Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del
inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.

El derecho protege al acreedor que ofrece el bien en armadas.

¿Cómo puede resolver un vendedor un contrato?

Resolución judicial (art. 1428), extrajudicial por la intimación (art. 1429) o por la
cláusula resolutoria expresa (art. 1430)

A veces resolver suele ser una mala decisión. La respuesta va a depender

dependiendo del caso en concreto. El problema es que si yo decido resolver el
contrato cualquier garantía que tengo contra el deudor automáticamente se
extingue, ello porque esa garantía es accesoria.
La resolución y el art. 1562

▪ La versión original del artículo 1562° (hoy derogada) establecía que una vez que el comprador había
pagado más del 50% del precio, el vendedor perdía el derecho de resolver el contrato (tutela de
resolución), y sólo podía exigir el pago del saldo (tutela de cumplimiento).
▪ Es importante porque se fijó en la jurisprudencia un criterio trascendental que fue aplicado como el modo
de medir el incumplimiento en todos los contratos, pues allí donde se había ejecutado más del 50%, los
jueces optaban por denegar las demandas de resolución por incumplimiento, alegando que el
incumplimiento no era importante.
▪ Este artículo incentivaba que los compradores de bienes solo pagarán la mitad del precio, porque luego de
eso, el bien ya era de su propiedad, no le podían resolver el contrato.
▪ Hoy su texto actual señala (nadie pacta eso):

Art. 1562.- Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato
si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por
exigir el pago del saldo.
Efectos de la resolución

Art. 1563.- La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo
recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los
daños y perjuicios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a
título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones
pertinentes sobre las obligaciones con cláusula pena.

▪ Los efectos de la resolución en general están previstos en la parte general de contratos, y para el caso
especial de la resolución por incumplimiento, son: 1) el efecto extintivo (de la relación jurídica); 2) el
efecto restitutivo o reintegrativo; y, 3) el efecto indemnizatorio.
▪ Compensación por el uso. Sin embargo, como nota especial, la norma bajo comentario incluye “la
compensación equitativa” que es el monto a que tiene derecho el vendedor una vez operada la resolución,
si se advierte que el comprador estuvo viviendo en el bien, de manera que la devolución del total del
precio pagado sería injusta, pues el comprador se enriquecería indebidamente (“vivió gratis”).
▪ Así, el efecto restitutivo no puede ser total. De serlo, el vendedor se perjudicaría.
 11/05/22
Régimen de Pactos
Es un capítulo nuevo de compraventa.

- En la compraventa las partes pueden pactar los pactos a acuerdos que

les dé la gana.
- Los pactos son estipulaciones de naturaleza contractual que se suelen
incluir en determinados tipos contractuales.

- El art. 1582 nos dice qué pactos no pueden integrar la compraventa.

- PACTO DE MEJOR COMPRADOR → El legislador lo considera no
sólo como un pacto contradictorio sino un pacto inmoral, no puede ser
considerado como válido porque es contradictorio “quien puede vender
y luego dejar de vender” y afecta la seguridad jurídica.
- Sería inmoral porque estaría autorizando terminar un contrato
unilateralmente.
- El legislador ha designado a ese pacto como nulo.

- La cláusula que es nula es el pacto del mejor comprador. El código dice que
es nulo si es que aparece un nuevo comprador que da más.
- A la luz de la actualidad, un pacto de esto es limitar la autonomía privada.
- Es un pacto que cuando uno celebra una compraventa celebra lo
siguiente: Yo te acabo de vender un carro, si tu ahora comprador
propietario decide vender ese carro que decides comprarme,
primeramente me lo ofrezcas a mí por el precio que otro proponga y
luego si no lo quiero lo ofrezcas a otra persona. Este pacto es nulo,
- El pacto de preferencia brinda una obligación de ofrecer más no de
vender.
Tu no vas a ser propietario hasta que no me pagues todo el precio o el precio
convenido.
- Se celebra la compraventa e incorporamos el pacto de reserva de
propiedad. Te entrego el bien, la ocupas, la ocupas y la explotas.
Mientras estás pagandolo en cuotas no eres propietario. Una vez que
realizó el pago del importe del precio convenido el comprador adquiere
automáticamente el derecho a la propiedad.

- El pacto de reserva de propiedad permite que la compraventa se realice

mediante cierta confianza. Es un mecanismo barato pero que sirve de
garantía para recuperar la propiedad en la venta en armadas.
- La reserva de propiedad opera como un mecanismo de garantía para
fortalecer la tutela resolutoria del vendedor.
- La transferencia de propiedad del bien tiene efectos EX-NUNC, es
decir, los efectos se producirán a partir del momento en el cual el
comprador pague el porcentaje convenido del precio.
- La única solución correcta es que seré propietario una vez que termine
de pagar el bien. Todos los frutos, todas las rentas quedan con el
comprador. Si yo termino de pagar el precio es lógico que todos los
frutos, la rentas me deberían de pertenecer a mí (comprador). Sería
absurdo que adquiera los frutos y me resuelvan el contrato por no
pagar en ese caso tendría que devolver todo lo recibido.

- El pacto de reserva de propiedad es considerado por la doctrina como

un pacto paraguas.
- Si le quieren embargar a Z un bien que no está inscrito a su nombre
pero si lo posee, no podrá porque esta bajo una reserva de propiedad.
Tampoco pueden embargar al propietario inscrito, porque esta bajo
una reserva de propiedad.
- No pueden embargar a ninguno.
- EJM: Compro una maquina de un bien no inscrito y me quieren
embargar pero no pueden porque la maquina esta a nombre de una
empresa. La uso yo pero no es mía, está bajo la reserva de propiedad.
opongo la reserva de propiedad pero debe estar por escrito de fecha
cierta.
 - Lo mismo ocurre si se trata de bienes inscritos. EJM: Alguien me quiere
embargar mi casa, opongo la reserva de propiedad. Puedo oponer el
pacto de reserva de propiedad para beneficiarme.
- Ningún acreedor mío podrá embargarme un bien por reserva de
propiedad.

EJM: Yo compre una propiedad y el acreedor se olvidó de inscribir la reserva

de propiedad, ¡me fregué!
Montesinos que hacía. Él debía el precio, lo que realizaba era pactar
prórrogas bajo reserva de propiedad.

Mucha gente que tiene pacto de reserva de propiedad, utilizado de forma

correcta, tienen el beneficio de que no se le puede embargar.
El pacto de reserva de propiedad es un efecto paraguas debido a que deja
mucha discreción tanto para que el comprador y vendedor puedan jugar
para burlar a sus acreedores.

Revisar la última parte sobre EX-NUNC y EX-TUNC.

18/05/22
PACTO DE RETROVENTA
▪ Se trata de un pacto permitido que las partes incorporan en un contrato de compraventa, mediante el
cual, el vendedor adquiere el derecho de resolver el contrato en forma unilateral y de pleno derecho.
▪ La posibilidad de apartamiento unilateral del contrato configura una excepción al principio pacta sund
servanda, pues precisamente, la fuerza obligatoria de los contratos reposa en la imposibilidad que tienen
los contratantes de abandonar el contrato por su sola decisión.
▪ La ley regula los casos de apartamiento en forma taxativa.

A veces los contratos se terminan antes, si el comprador no me paga el

precio y mi intereses no se satisface, probablemente pueda alegar a una
resolución del contrato.

Se llama de apartamiento unilateral → Se desea resolver el contrato porque

hay una causa justificable.
El apartamiento unilateral, si el ha quedado satisfecho porque querría
resolver?

El vendedor se puede apartar sin causa justa y a su sola voluntad, esto es lo

que la doctrina reconoce como receso.

Para poder resolver → La imposibilidad y el incumplimiento.

DEFINICIÓN

Art. 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin
necesidad de decisión judicial.

▪ Se trata de un pacto.
▪ Confiere un derecho de resolución para el vendedor.
▪ Esta resolución se ejercita en forma unilateral.
▪ La resolución opera de pleno derecho, de modo que se actúa en forma extrajudicial.

Si en el contrato de compraventa el vendedor ya entregó el bien, ya se

inscribió en nombre del comprador, este ya posee la cosa, el vendedor ya
dejó de ser propietario, hablamos de un contrato formalmente agotado. Él
dice que ahora tiene el derecho a resolver el contrato.

¿Se trata de una resolución o receso?

¿RESOLUCIÓN O RECESO?

▪ El Código Civil sólo reguló a la resolución y a la rescisión como mecanismos extintivos de contratos válidos,
es decir, sólo incluyó estas dos figuras como supuestos de ineficacia en sentido estricto.
▪ Sin embargo, la figura del desistimiento o receso, supone la facultad que tiene un contratante para
apartarse del contrato en forma unilateral, por razones distintas al incumplimiento y la imposibilidad.
▪ El Código Civil la emplea en distintos supuestos, como el caso del artículo 1365, 1769, que son distintos a
los casos de apartamientos unilaterales derivados del incumplimiento y la imposibilidad.

La resolución doctrinalmente se justifica en el incumplimiento y en la

imposibilidad. La posición dominante es que el Código está haciendo
alusión a la figura del receso, no sería una causal de resolución, sino un
derecho de receso o desistimiento, lo que se llama una cláusula de salida
para apartarme.

La figura de RETROVENTA es un supuesto de salida o desistimiento

voluntario.
Retroventa: apartamiento unilateral

▪ Si asumimos que esta figura constituye un supuesto de resolución, tendríamos que señalar que la decisión
de resolver del vendedor, es la causa sobreviniente, pues la resolución sólo tiene lugar por causal
sobreviniente.
▪ En cambio, el receso es una facultad que la ley o el pacto le atribuyen a uno de los contratantes para salir o
apartarse del contrato por una razón o situación que afronta el contrato, que configura una causa
justificada que se plasma en una decisión del contratante

El apartamiento unilateral

▪ El apartamiento unilateral debe estar previsto en la ley o pactado por las partes. Nadie puede obligarse y
desobligarse unilateralmente.
▪ En el caso del artículo 1365 del CC, asistimos al supuesto en que un contrato de duración carece de plazo y
entonces, cualquiera de los contratantes puede apartarse del contrato en forma unilateral, respetando el
plazo de 30 días de pre aviso.
▪ En el caso del artículo 1769 del CC, el locador puede apartarse del contrato por causa justa.
▪ Si es pactado, adopta la forma de una cláusula de salida anticipada. (salir pero deben pagar una penalidad)

JUSTIFICACIÓN DE LA RETROVENTA

▪ Este pacto fue incluido en el código con el fin de proteger a quiénes vendían sus propiedades a los
prestamistas como garantía de pago.
▪ Ejemplo. Un prestamista entrega 200, exigiendo un alto pago de intereses para ser pagados en 3 meses
(200+%=300). Para garantizar el pago, el mutuatario le transfiere su propiedad que vale 400. Cuando este
reúna el dinero, ejercitará el derecho de resolución adjuntando el pago como condición y recuperará su
propiedad; caso contrario, perderá ese derecho y el prestamista se quedará con la propiedad.
▪ Por esta razón el legislador vio por conveniente regular este acuerdo de modo que los propietarios
(vendedores) puedan recuperar sus propiedades luego de pagar el valor del préstamo.
▪ Usualmente el plazo para este pacto tenía un plazo breve de vigencia, pues se trataba de inversiones que
debían ser pagadas en plazos cortos, pero con altas tasas de intereses.
▪ Si el mutuatario no pagaba en el plazo previsto, perdía el derecho de resolver y con ello su propiedad.

PACTOS PROHIBIDOS EN LA RETROVENTA

Art. 1587.- Es nula la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la resolución del contrato, la
obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para éste. También es nula, en cuanto
al exceso, la estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma
adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

▪ Era frecuente que los prestamistas además de aprovechar la necesidad del mutuatario, obteniendo tasas
indebidas de interés, pactaban que al momento en que el mutuatario (ex propietario) ejercitaba el
derecho de resolución en virtud del pacto de retroventa, debían abonar sumas adicionales.
▪ Esta norma buscaba evitar tales pactos.
▪ Sin embargo, la norma es fácilmente burlada, pues los prestamistas cargan dicha “cuota” en el valor del
crédito declarando que entregan más dinero del que efectivamente han entregado.

PLAZO PARA EJERCITAR LA RETROVENTA

Art. 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de inmuebles y de un año
en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor. El plazo se computa a partir de la
celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de
este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la
prórroga se consideran reducidos al plazo legal.

▪ Dos años si se trata de compraventa sobre inmuebles, y un año si se trata de compraventa de bienes
muebles.
▪ El plazo corre desde la celebración de la compraventa.
▪ Todo plazo mayor al previsto se entiende automáticamente reducido al plazo máximo legal.

OPONIBILIDAD DE LA RETROVENTA

Art. 1591.- El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente
registro.

▪ Considerando que esta “garantía” supone la transferencia de propiedad, el prestamista o nuevo

propietario, bien podría enajenar el bien o ser afectado por terceros.
▪ Precisamente para evitar esta situación en perjuicio del vendedor, es que el pacto se inscribe y entonces,
se vuelve oponible para este efecto.

18/05/22
RETRACTO
DEFINICIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL

Art. 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar
del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al
adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados. Es
improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

NOCIÓN DE RETRACTO

▪ El término “retracto”, viene de la voz “retraer”, que quiere decir, “volver a traer hacia uno, una cosa”, En
Wikipedia, por ejemplo, este derecho es definido como un derecho de adquisición preferente por el que
su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho, cuando se cumple un concreto
supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado.
▪ Si bien en la doctrina existen varias modalidades de retracto, de acuerdo a nuestro Código Civil, el retracto
se configura como un derecho potestativo para subrogarse en la posición del comprador que adquiere un
bien, de modo que el retrayente ocupa su lugar, y de este modo se convierte en el nuevo propietario
quedando sustituido en todas y cada una de las condiciones del contrato.
▪ Arrendatarios. Este derecho, como bien reseñamos, responde a una determinada visión de la economía y
de la propiedad. El caso más notable fue el retracto a favor de los arrendatarios, mediante el cual, cuando
el propietario quería vender el bien debía primero ofrecerlo al arrendatario, bajo apercibimiento que, de
no hacerlo, éste podría retraer y de este modo ocupar el lugar de aquel comprador que adquirió el bien.

El derecho de retracto instala un derecho de preferencia.

El derecho de retracto solamente actúa cuando ya un propietario vendió
(cuando surge la venta). Ningún propietario quiere que le retraigan.

CARACTERÍSTICAS

▪ Se trata de un derecho potestativo a favor de las personas que señala la ley (art. 1599 del CC).
▪ Está previsto para las transferencias derivadas de la compraventa y de la dación en pago (art. 1593 del CC),
pero en la jurisprudencia se entiende para toda clase de enajenación.
▪ Derecho de subrogación. Adopta la forma de un derecho de subrogación de fuente legal. Solo se puede
ejercer el derecho de retracto, luego de ser pactada la compraventa.
▪ Derecho de preferencia (tácito). Supone un derecho de preferencia previo, a favor de los beneficiados. La
única manera de que el vendedor pueda evitar el retracto es ofreciéndole primero el bien al potencial
retrayente. Si se le ofrece, y él no lo desea, pero luego demanda el retracto, no tendrá legitimidad para
obrar.
▪ Se articula a través de una demanda contenciosa que se tramita en la vía abreviada.
▪ El retrayente emplaza al vendedor y al comprador, adjuntando el precio pagado (requisito de admisibilidad
de la demanda).
▪ Al igual que una cesión de posición contractual de fuente legal, el retrayente queda en la posición del
comprador.
▪ Procede respecto de bienes inmuebles y muebles inscritos (art. 1594 del CC).
▪ Es irrenunciable e intransmisible, por acto entre vivos (art. 1595 del CC).

Ejm: Inquilino y arrendador, quería que el arrendador firme para que así no
pueda acudir al derecho de retracto cuando el inquilino desee vender el bien.

Algunos sostienen que el retracto quede eliminado del código civil porque
señalan de cómo es posible (ver última parte)

25/05/22
CONTINUACIÓN
EFECTOS

▪ Una vez ejercido el derecho de retracto, el juez que conoce del proceso resolverá. Si declara fundada la
demanda, el retrayente tomará el lugar del comprador, en los mismos términos y condiciones contenidas
en el contrato de compraventa.
▪ El precio que pague el retrayente se le devolverá al comprador.
▪ Sin embargo, de tratarse de una compraventa con precio en armadas, el retrayente deberá constituir
garantía sobre el saldo:

Art. 1598.- Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía para
el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido.

PLAZO PARA EJERCER EL RETRACTO

Art. 1596.- El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni
conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada
aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.

▪ El plazo es de 30 días calendario, contado desde la comunicación de fecha cierta realizada por el
propietario al beneficiado con este derecho.
▪ Esto supone el derecho de preferencia previo e implícito, que encierra el retracto.
▪ Puede ocurrir que el propietario desconozca el domicilio del potencial retrayente. En este caso, hará 3
publicaciones edictales, con intervalo de 5 días. El plazo de 30 días de cuenta en este caso, a partir de
efectuada la última publicación.

Art. 1597.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo
1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el
artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.

▪ Si no comunica la transferencia. Es frecuente que el propietario quiera evadir la concesión de este

derecho, y por ello decida no comunicar la transferencia pese a haberla realizado. En este caso, el plazo
correrá desde que el beneficiado tome conocimiento.
▪ Suspensión de la presunción. Si la transferencia se inscribe en el registro público, se podría sostener que
bajo la presunción del art. 2012 del CC, el beneficiario tomó conocimiento inmediatamente. Sin embargo,
esta presunción queda suspendida un año, de modo que el plazo corre después de un año de producida la
inscripción.

TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO

Art. 1599.- Tienen derecho de retracto: 1.- Derogado 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones
indivisas. 3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente. 4.- El
propietario, en la venta del usufructo y a la inversa. 5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de
sus respectivos derechos. 6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a
servicios que disminuyan su valor. 7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una
finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y
esta reunidas no excedan de dicha unidad.

▪ El numeral comprendía el caso del inquilino, que fue derogado el año 1991.
▪ Frecuentes. El caso de las ventas de bienes indivisos es muy frecuente. Son frecuentes las ventas de bienes
en usufructo y superficie.
▪ Inusuales. Los casos de los numerales 6 y sobre el 7, son inusuales.
▪ Actualmente, existe una fuerte tendencia en desaparecer el derecho de retracto, considerando que se
trata de un derecho que limita el derecho de propiedad y la libertad de contratar

Porque muchos propietarios simulan la venta. Si estás litigando una propiedad y deseas venderla es muy
probable que la venta sea simulada.

PLURALIDAD DE RETRAYENTES

Art. 1600.- Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia
será el indicado en el artículo 1599.

Art. 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el
retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación solo por el precio, tributos, gastos e intereses de la
misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.
▪ Lista de prelación. El artículo 1599 del CC, no sólo es una lista de beneficiados con el derecho de retracto,
sino también, una lista de prelación en caso de que concurra más de un potencial retrayente respecto de
un mismo bien.
▪ De otro lado, si el propietario efectuó más de dos transferencias y el plazo para ejercitar el retracto sigue
vigente, el retracto se referirá sólo a la primera enajenación, y en este caso, las demás transferencias
quedarán sin efecto.

Cuando tu retractas tiene que acompañar el precio.

¿Qué pasa si en la compraventa original se pactó que el precio se pagaba por
un año? Si yo demando el retracto se debería pagar bajo el calendario de un
año? El profesor menciona que cuando uno retrae tiene que acompañar el
precio.

LA TEORÍA DEL RIESGO

▪ La llamada teoría del riesgo, es tratada en el Código Civil, en el libro de Obligaciones, de Contratos y en el
capítulo referido al contrato de Compraventa.
▪ La teoría del riesgo provee ─a través de reglas supletorias que dispensa el Código Civil─, una solución ante
la pérdida sobreviniente de un bien cierto en el contexto de una relación de crédito, antes de su entrega.
▪ Como es evidente, esta situación desequilibra los términos del contrato y de la estructura de la obligación,
y por ello, a falta de pacto expreso, tiene una solución legal.

LA TEORÍA DEL RIESGO: DERECHOS REALES

▪ Es preciso dejar establecido que, en el marco de los derechos reales, la pérdida de la cosa se rige por el
principio “res perit domino”, es decir, que la cosa se pierde para su dueño.
▪ Y esta regla tiene sentido, considerando la naturaleza de los derechos reales, que vinculan a una persona
con una cosa.
▪ Como quiera que en Roma el ejercicio de los derechos reales se concretizaba a través del señorío del
titular del derecho sobre la cosa, es evidente que si un propietario, por ejemplo, pierde el bien, dicha
pérdida será solo asumida por el mismo.

① LA TEORÍA DEL RIESGO: RELACIÓN OBLIGATORIAS

▪ En cambio, en el contexto de una relación de crédito esto no es así.
▪ Esto, porque cuando el bien se pierde antes de la entrega, ni el deudor ni el acreedor tienen la cosa, sino
que esta se pierde entre ambos, de forma sobreviniente.
▪ Queda claro que, si la pérdida es imputable a alguno de ellos, la solución legislativa lo hace responsable.
▪ Pero, cuando el bien se pierde sin culpa de las partes, nuestro Código Civil, aplica el principio “periculum
est debitoris”, es decir, que el riesgo lo asume el deudor.

La teoría del riesgo en el código civil (art. 1138)

Ante la pérdida del bien, el Código Civil, regula básicamente, tres supuestos:

1. Si se pierde por culpa del deudor, su obligación queda resuelta, pero el acreedor deja de estar obligado a
su contraprestación, si la hubiere, y el deudor queda sujeto al pago de la correspondiente indemnización.
2. Si se pierde por culpa del acreedor, la obligación del deudor queda resuelta, pero este conserva el
derecho a la contraprestación, si la hubiere.
3. Si se pierde sin culpa de las partes, la obligación del deudor queda resuelta, con pérdida del derecho a la
contraprestación, si la hubiere (periculum est debitoris).

② LA TEORÍA DEL RIESGO EN EL LIBRO DE CONTRATOS

Art. 1431.- En los contratos con prestaciones reciprocas, si la prestación a cargo de una de las partes deviene
imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto de pleno derecho. En este caso, el deudor
liberado pierde el derecho a la contraprestación y debe restituir lo que ha recibido. Empero, las partes pueden
convenir en que el riesgo este a cargo del acreedor.

Periculum est debitoris

▪ Hay Códigos que optan por la regla “periculum est creditoris” (el riesgo lo asume el acreedor), aunque
algunos autores y legislaciones optan por el riesgo compartido.
▪ Una vez que la cosa está pérdida, el riesgo se enfoca en la contraprestación. Si el deudor debe asumirla,
significa que además de haberse perdido la cosa, también perderá el derecho a la contraprestación.
▪ Esta regla, sin embargo, sólo es de aplicación a falta de pacto en contrario. Hoy en día, el seguro resuelve a
bajo costo la mayoría de estos riesgos de pérdida.

③ LA TEORÍA DEL RIESGO EN LA COMPRAVENTA

Art. 1567.- El riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputables a los contratantes, pasa al comprador en el
momento de su entrega.

Art. 1568.- En el caso del Artículo 1567º el riesgo de pérdida pasa al comprador antes de la entrega de los
bienes si, encontrándose a su disposición, no los recibe en el momento señalado en el contrato para la entrega.

Si la teoría del riesgo se aplica para el caso de los bienes que se pierden antes de su entrega, ¿por qué el
Código Civil lo reafirma en el artículo 1567, sí es evidente que una vez entregado un bien, sólo podríamos
aplicar res perit domino?

LA TEORÍA DEL RIESGO Y LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE

▪ El gobierno peruano, hace muchos años, intentó impulsar una aerolínea de bandera, y entonces,
aprovechó el retiro de la empresa Aeroméxico de aquél entonces, que vendía una flota de 12 aeronaves en
excelente estado que la tenía en un hangar privado en el Cuzco.
▪ El gobierno peruano mediante escritura pública compró esa flota en varios millones de dólares, pagando la
mitad a la firma del contrato que se celebró en Lima el mes de agosto.
▪ La entrega y el pago del saldo ocurrirían en el mes de diciembre del mismo año, pues Aeroméxico debía
entregar la flota con licencias vigentes, certificados de inspección y homologación de certificados de
seguridad, entre otras cuestiones administrativas.
▪ Lamentablemente, cerca del hangar se encontraba una mina que estaba en plena fase de exploración. Una
carga de explosivos generó un imprevisible derrumbe lateral de un cerro de piedras que se deslizó y
 aplastó a los aviones que estaban en el terreno contiguo, pero 600 metros más abajo. Técnicamente, se
declaró a los aviones perdidos, pues aun cuando se pudieses remover las toneladas de rocas, ya estaban
gravemente afectados.

Controversia entre Perú y la empresa Aeroméxico

▪ Como es evidente, esta situación generó una controversia entre el gobierno peruano y la empresa
Aeroméxico.
▪ La empresa reclamaba el pago del saldo, y el gobierno peruano reclamaba la devolución de lo pagado.
▪ La empresa mexicana, en el proceso arbitral, sostuvo lo siguiente:

1. En el Perú, los aviones califican como bienes inmuebles;

2. La transferencia de la propiedad inmueble ocurre con el sólo consentimiento de las partes;
3. Desde el mes de agosto, toda la flota era de propiedad del gobierno peruano;
4. Con ello, la pérdida de los mismos debe sujetarse al principio de derechos reales: “res perit domino”.
5. El gobierno peruano debe pagar el saldo.

El riesgo (res perit domino suo) pasa del vendedor al comprador con la entrega
de modo que, si la cosa se pierde en poder de este, se pierde para él y estará
obligado además a pagar el precio, lo que favorece la idea de que en realidad el
comprador adquiere un derecho aunque de carácter resoluble»

Perú mantiene la regla de la teoría de riesgo Romano pero también sigue el

sistema de transferencia francés.

El razonamiento mexicano era facialmente correcto, pero no. Tenemos una

norma generalmente para bienes inmuebles.

El res perit domino solo se aplica al propietario que tiene la cosa. La

transferencia del riesgo solo pasa al comprador con la entrega. Perú era
propietario pero el riesgo de la pérdida recién será cuando le entreguen los
aviones.

01/06/22
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
INTRODUCCIÓN
▪ Desde el derecho romano, la locatio-conductio fue considerado un contrato fundamental en el desarrollo
de las transacciones de índole domésticas.
▪ El contrato de arrendamiento, ubicado dentro del Libro VII sobre Fuentes de las Obligaciones, Sección
Segunda de los Contratos Nominados, Título VI del Código Civil de 1984, ha sido regulado de manera
autónoma.
▪ El Código de 1936, al igual que el Código Civil colombiano, incluía en el contrato de arrendamiento la
locatio-conductio ya de una cosa, ya de un servicio o de una obra, siguiendo el esquema del Derecho
Romano. Sin embargo, estas tres clases de relaciones contractuales importan diferencias fundamentales,
por lo cual se justifica su tratamiento diferenciado.
▪ A diferencia del Código Civil de 1936, el actual código cambia la regla del subarrendamiento,
estableciendo su prohibición, salvo acuerdo expreso del arrendador; asimismo, reguló el caso de la
enajenación del bien arrendado (art. 1708 del CC), entre otros cambios.
▪ Asimismo, y en consideración a que el arrendatario es poseedor inmediato del bien, la regulación del
arrendamiento en el Código Civil deja de normar el aspecto relativo a las mejoras, que pasa a ser tratado,
como corresponde en el Capítulo Quinto, de la Sección Tercera, del Libro V de los Derechos Reales
(artículos 916 y siguientes del Código Civil) referente a la posesión (Bigio).

EL ARRENDAMIENTO Y EL PROBLEMA SOCIAL EN EL PERÚ

▪ A diferencia de otros contratos, el arrendamiento ha sido desde siempre un contrato que ha sido objeto de
muchos debates debido a que se ubica en el centro de un gran problema social en el Perú, esto es, el
problema de vivienda.
▪ En un país marcado por profundas desigualdades sociales, el problema de vivienda ha sido abordado,
sobre todo desde el Código Civil de 1936, por una fuerte tendencia a la intervención por parte del Estado.
Ya sea por un régimen proteccionista a favor del arrendatario en el texto del código anterior, o por las
normas sobre el inquilinato que duraron muchos años en el Perú que ampliaban los plazos y limitan el
derecho de los propietarios a la restitución, apoyados por una legislación procesal (Código de
Procedimientos Civile de 1912), pro inquilino.
▪ Es sabido que el arrendamiento exhibe muchas veces, el drama de la falta de viviendas y, sobre todo, de la
poca capacidad económica de quiénes las toman en alquiler, de modo que el Estado concibió como una
forma de atender paliativamente este problema, el tratar de que los inquilinos no sean prontamente
desalojados (pese al vencimiento del plazo o la falta de pago de renta) a costa de los propietarios.
FALTA DE VIVIENDA GENERA PROBLEMAS - EL TEMA DEL JUEZ, FAVORECER A LOS INQUILINOS O RESPETAR
LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO.
▪ Si bien el Código Civil de 1984 marca una ruptura con dicho esquema proteccionista, no ha sido fácil que la
judicatura conciba al arrendamiento como un contrato en el que deban respetarse las reglas y normas por
igual, pues aún con el texto actual, la aplicación e interpretación pro debitoris, ha continuado vigente.

DEFINICIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Art. 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
bien por cierta renta convenida.

▪ El contrato de arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona denominada “arrendador”,

entrega un bien a otra, denominada “arrendatario”, a cambio del pago de una renta.
▪ En doctrina se ha discutido la naturaleza del derecho que confiere el arrendamiento: ¿real o personal?
MUCHOS DERECHOS REALES SE CELEBRAN POR CONTRATO. En el CC tenemos la regla de taxatividad.
▪ La entrega del bien se efectúa por un plazo. La entrega del bien es en uso.
▪ Las reglas de arrendamiento del CC, se aplican tanto para el arrendamiento de bienes muebles, como para
los bienes inmuebles destinados a vivienda, y los bienes inmuebles destinados a uso comercial.
CARACTERÍSTICAS

▪ Consensual. Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes (art. 1352 del CC), a diferencia de los
llamados contratos reales que requieren la entrega de la cosa para que produzcan efectos. QUIERE DECIR
QUE EL CONTRATO PRODUCE TODAS SUS CONSECUENCIAS A PARTIR DEL SOLO CONSENTIMIENTO.
▪ Informal. La ley no exige ninguna formalidad para la celebración del contrato de arrendamiento.
▪ Contrato con prestaciones recíprocas. Es decir, se trata de un contrato al que le son aplicables la excepción
de incumplimiento, la caducidad de término, la teoría del riesgo y la resolución por incumplimiento.
▪ Oneroso. Es decir, se trata de un contrato que importa un sacrificio patrimonial por parte de ambas partes.
▪ Conmutativo. Se trata de un contrato en el que ambas partes conocen el contenido de las prestaciones al
momento de su celebración.
▪ De duración. Se trata de un contrato que requiere que la ejecución de la prestación del deudor se
produzca durante un plazo, es decir, no se realiza en forma instantánea.
▪ Típico. Se encuentra regulado en el Código Civil, como contrato nominado.
▪ Principal. No depende de ningún otro contrato, pues es uno autónomo.
▪ Civil. Se diferencia del leasing, en tanto este contrato de configuración similar, es de naturaleza financiera,
mientras que el arrendamiento no.

DISPOSICIONES GENERALES
FACULTADOS PARA ARRENDAR
Art. 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

Art. 1668.- No puede tomar en arrendamiento: 1.- El administrador, los bienes que administra. 2.- Aquel que por
ley está impedido.

▪ El propietario y todo poseedor con título puede arrendar. Para arrendar bienes mediante representación,
sólo es necesario un poder general. Sólo se requiere poder especial para disponer y enajenar.
▪ Los administradores, por su sólo cargo, tienen facultades generales de representación.
▪ El CC prohíbe el autocontrato, pero podrá si está facultado expresamente para ello. En el caso de personas
jurídicas, ello implicará una junta de accionistas o de los órganos de la sociedad que expresamente así lo
acuerden.

PARA ARRENDAR UN BIEN NO SE REQUIERE FACULTADES ESPECIALES SINO SOLAMENTE GENERALES, el

ordenamiento está considerado como un acto de administración.

ARRENDAMIENTO DE BIEN INDIVISO

Art. 1669.- El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes.
Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o
tácitamente.

▪ La redacción es errática. Primero, señala que no se puede arrendar el bien indiviso sin consentimiento de
los demás, luego reconoce que sí se puede. Debió decir “no se debe”.
▪ La solución del CC es sancionar con invalidez tal arrendamiento (nulo o anulable) si no es ratificado. SI NO
LO RATIFICAN EL CONTRATO SERÁ INVÁLIDO.
▪ Se trata más bien de un supuesto de ineficacia por ausencia de legitimación.

PARA EL PROFESOR LA REDACCIÓN DEL ART. 1669 ES ERRÁTICA, LO QUE SE PRESENTA ES UN PRESUPUESTO DE
EFICACIA MÁS QUE INVALIDEZ. La sanción de acuerdo a la doctrina no sería la nulidad sino la ineficacia. SI
DEMANDAS POR NULIDAD EL JUEZ DECLARARÁ IMPROCEDENTE PORQUE NO HABRÁ CAUSAL.

CONCURRENCIA DE ACREEDORES
 Art. 1670.- Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si
ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el
de alguno conste de documento de fecha cierta.

▪ A diferencia de la regla general de concurrencia de acreedores (art. 1135 C.C.) en caso de concurrencia se
prefiere en primer lugar, al que inscribió, y en defecto, a aquél arrendatario que empezó a poseer el bien
(diferencia con la regla general).
▪ A falta de entrega o posesión, se aplica el criterio de la antigüedad que conste en documento de fecha
cierta.

ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO

Art. 1671.- Si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artículos
1470, 1471 y 1472.

▪ El artículo sólo regula el supuesto del conocimiento de la ajenidad del bien, al igual que en la compraventa,
y lo remite a la figura de la promesa de la obligación o el hecho de tercero.
▪ La rescisión sólo se puede establecer legalmente, y por tratarse de un mecanismo extintivo (restringe
derechos) no se puede aplicar extensivamente a supuestos no regulados. Se aplica en el caso de
compraventa de bien ajeno, más no en el arrendamiento de bien ajeno.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO

Art. 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
bien por cierta renta convenida.

① ENTREGA EN USO
▪ La obligación principal del arrendador consiste en la entrega o cesión en uso de un bien al arrendatario.
Es decir, se trata de una típica obligación de dar un bien “no consumible” para su uso. No se consume en
su primer uso.
▪ Títulos diferentes. Esta es la gran diferencia con la compraventa, en que la entrega del bien es en
propiedad.
▪ El bien materia del arrendamiento puede ser material o inmaterial.

② EL BIEN
▪ Todos los bienes se consumen. La alusión a “no consumible” se refiere a aquellos bienes que no se
consumen con su primer uso. Aunque el Código no señala nada al respecto, el arrendamiento podría
versar sobre bienes relativamente consumibles, en tanto sea posible su restitución.
▪ Este aspecto del arrendamiento (la devolución del bien) genera una obligación particular, como en el caso
del depósito o el mutuo.
▪ El bien materia del arrendamiento no podría recaer sobre × bienes fungibles, pues se trataría de un
contrato de mutuo. Los bienes fungibles (que se consumen con su primer uso, son aquellos que califican
como genéricos o sustituibles).

③ LA RENTA
▪ Es el otro elemento esencial en contrato de arrendamiento. Se trata de la contraprestación a cargo del
arrendatario por el uso del bien.
▪ Puede ser determinada o determinable. Si no existe renta pactada, no existiría arrendamiento, sino
comodato. La onerosidad no se presume.
▪ A diferencia de la compraventa en que el CC alude a un precio, la renta es aludida en forma abierta en el
art. 1666, de modo que podría tratarse no solo de dinero. Puede ser algo distinto al dinero.
▪ De allí que la renta podría consistir en dinero, en un servicio, en la entrega de otro bien, en una abstención
(obligación de no hacer), etc. O bien puede tratarse de una renta mixta.
▪ Es usual en el caso del arrendamiento de bienes de uso comercial, que la renta esté compuesta por un
monto fijo (renta básica) y por un monto variable (usualmente, un porcentaje de ventas).
▪ De acuerdo a las reglas del pago de obligaciones dinerarias, la renta puede ser determinable y referida a
índices de reajuste automático o bien puede estar pactada en moneda extranjera (art. 1235 y 1237 del
C.C.).

Mes vencido o adelantado

Art. 1676.- El pago de la renta puede pactarse por períodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se
entiende que se ha convenido por períodos vencidos.

▪ La renta puede estar pactada por mes vencido o por adelantado. Vencido: Enero se paga dentro de los
primeros días de febrero. Adelantado: Enero se paga dentro de los primeros días de enero.
▪ Problema: Causal de resolución. ¿Cuándo se ha producido la causal de resolución por falta de pago?
¿Cuándo se podría desalojar al arrendatario? Cómputo de los dos meses y 15 días.

01/06/22
OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Conforme al Código Civil, son obligaciones del arrendador:

⮚ Entregar al bien.
⮚ Mantener en uso al arrendatario.
⮚ A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

① Entregar el bien

Art. 1678.- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios,
en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe
realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

▪ Esta es una obligación principal y esencial.

▪ Se trata de una obligación con prestación de dar, que incluye la entrega de los accesorios (art. 1134).
▪ Se refuerzan los requisitos del pago.
▪ Nótese que podría tratarse de un bien mueble o inmueble.
▪ A falta de pacto sobre el tiempo y lugar de entrega, el bien deberá entregarse inmediatamente (art. 1240),
donde se celebró el contrato, salvo costumbre distinta.

② Mantener en uso al arrendatario

 Art. 1680.- También está obligado el arrendador: 1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el
plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento. 2.- A realizar durante el
arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

▪ Sobre esta obligación, la doctrina ha señalado que viene configurada como una obligación de garantía y
constituye una obligación esencial y distinta a la de entregar el bien en uso al arrendatario.
▪ Ello, en tanto se trata de una obligación que admite dos alcances:

⮚ El primero vinculado a mantener la posesión física del arrendatario en el bien arrendado; y

⮚ El segundo vinculado a la finalidad del arrendamiento y que se mantiene vigente hasta la conclusión
del arrendamiento.

▪ Según Castillo Freyre, la obligación de mantener está más bien referida al principio de identidad del pago
vinculada a la obligación de dar el bien materia de arrendamiento, y señala que se alude con ello al deber
de no modificar de ningún modo las condiciones del bien para los fines pactados, durante el plazo del
contrato.
▪ Esta obligación puede incluir prestaciones de dar, hacer y no hacer, que en forma indistinta permitan o
garanticen que el arrendatario pueda mantener la posesión para el fin del arrendamiento.
▪ De hecho, esta obligación se vincula a las obligaciones de saneamiento en las que el arrendador responde
frente al arrendatario por la evicción, vicios ocultos o actos propios, que impidan el uso para la finalidad
pactada.
▪ Al respecto, Diez-Picazo y Gullón, señalan que “una vez constituido el arrendatario en poseedor, por virtud
de la entrega o traspaso posesorio, la prestación continuada del arrendador es la de mantenimiento en el
goce y el logro del carácter pacífico de este mismo goce. Bajo esta amplísima expresión legal se cobija una
gama de obligaciones de naturaleza muy distinta, que en último término consisten en prevenir o evitar las
situaciones de perturbación del goce”.
▪ Por ejemplo, esta obligación se incumple si el arrendatario es afectado o perturbado en su posesión, si el
bien revela fallas o defectos que lo hacen inútil para el fin del arrendamiento, si el arrendatario es
desposeído de cualquier manera del bien, o si pierde las licencias que forman parte del arrendamiento de
un local comercial de modo que el arrendatario aun en uso del bien ya no pueda seguir dándole el uso
pactado al bien.

③ A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto

▪ Se trata de una norma dispositiva.

▪ El artículo 1673, se ocupa de las reparaciones urgentes. En la práctica, todas las reparaciones necesarias
las asume el arrendatario, salvo aquellas que pueda trasladar al arrendador.

Art. 1673.- Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin
del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte de él.

▪ El artículo 1674°, regula que ocurre si estas reparaciones afectan al arrendatario.

Art. 1674.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de él este tiene derecho a
dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

▪ A diferencia del arrendador, el CC incluyó un catálogo amplio de obligaciones en cabeza del arrendatario.
Esto en reacción a la falta de precisión en el CC de 1936, y a la idea de dejar bien establecido que el
arrendatario queda puntualmente obligado.
▪ Esta lista de obligaciones, incluye obligaciones de dar, de hacer y de no hacer.
▪ Sin embargo, no todas son esenciales (capaces de habilitar la resolución del contrato por incumplimiento
o exigir su cumplimiento), salvo pacto en contrario.
▪ Esta técnica de enumerar es una reacción. El legislador lo ha hecho justamente para desmarcar la figura
pasada del arrendatario, que buscaba beneficiar a los inquilinos, donde el Estado debía intervenir en las
relaciones privadas con respecto a la vivienda. Este artículo fue una respuesta al abuso y a la
sobreprotección del arrendatario.

① A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al
que pueda presumirse de las circunstancias

En este numeral se incluyen en realidad 3 obligaciones:

▪ Primero, a recibir el bien, es una obligación, no solo un deber de colaboración. Esto es así porque si el
arrendatario decide no recibirlo, el arrendador puede pedir la resolución del contrato e indemnización por
daños y perjuicios. Se debe recibir de manera deliberada, o el arrendador podría también consignarlo
(pago por consignación), y exigir la contraprestación. La idea es garantizar que el arrendador pueda
cumplir su obligación y se desincentive la idea de no recibir el bien.
▪ Segundo, a cuidarlo diligentemente. El arrendamiento sólo se limita al uso, y por ello, sólo cabe el
deterioro previsible por el uso (desgaste natural, regular). Cuando los daños exceden este estándar de
regularidad, el arrendador lo que normalmente hace es cobrarse la reparación con la garantía. Lo mejor es
detallar todo lo que cubre la garantía, en lugar de solo colocar que “cubrirá todos los desperfectos”, pues
luego puede haber un problema para interpretar qué se considera desperfecto (a más detalle, menos
problemas).
▪ Tercero, usarlo para el destino pactado. Esta obligación, a diferencia de las dos anteriores, es esencial. A
falta de pacto, la finalidad se presume de las circunstancias del arrendamiento. Es necesario establecer en
el contrato cuál es el objeto y la finalidad, porque si no, esto puede dar lugar a discusiones.

② A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su
domicilio

▪ El pago de la renta es la obligación principal y esencial a cargo del arrendatario.

▪ Se refuerzan los principios del pago.
▪ A falta de pacto, el pago de la renta es mensual. La renta se puede pactar por periodos diarios, semanales,
mensuales, bimensuales, trimestrales, semestrales, anuales, etc.
▪ Además, la renta se puede pactar por periodos vencidos o adelantados (art. 1676).

③ A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las
normas que los regulan

▪ La obligación del pago de los servicios del bien, se aplica tanto a bienes muebles como inmuebles. Cabe el
pacto en contrario. Norma dispositiva.
▪ En el caso de los inmuebles, los servicios incluyen el pago del suministro eléctrico, de agua, de cable, de
telefonía, de internet, de mantenimiento, de portería, entre otros.
▪ En el caso de los bienes muebles, éstos pueden ser los mantenimientos de vehículos y automotores, etc.

④ A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre

que se intente contra el bien

▪ La obligación de dar aviso de cualquier afectación contra el bien arrendado se explica porque es el
arrendatario el que toma conocimiento de los hechos que pueden afectar el derecho de propiedad o de
posesión del arrendador.
▪ Por ejemplo, de una usurpación, invasión, construcción ajena, imposición de servidumbre, etc.
▪ El término “perturbación” es más amplio y alude incluso, a actos o acciones legales de las que pudiera
tomar conocimiento respecto de los derechos relativos al bien.

⑤ A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días

▪ Esta obligación de hacer, permitir la inspección, para muchos autores, está orientada a la protección del
derecho del arrendador sobre el bien materia de arrendamiento.
▪ La inspección permite constatar que el arrendatario use el bien para el fin del arrendamiento, el estado del
bien, el cumplimento de pactos referidos al arrendamiento (número de personas, modificaciones
introducidas, licencias, etc.).
▪ El plazo previo de ley puede ser pactado en modo distinto.

⑥ A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato

▪ La obligación de efectuar las reparaciones, pactadas en el contrato o en la ley, se debe concordar con la
obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones necesarias (art. 1680.2), de modo que, a falta
de pacto, serán de cargo del arrendatario todas aquellas que no son necesarias.
▪ Sin embargo, es usual que tales reparaciones sean asumidas en forma directa por el arrendatario, con
cargo al reembolso o compensación con el arrendador.

⑦ A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres

▪ Se trata de dos obligaciones distintas. La primera, consiste en una prohibición u obligación de no hacer, un
uso imprudente del bien arrendado. Aquí tratándose de bienes muebles se busca evitar usos que pongan
en riesgo al bien o a terceros. También se aplica para el caso de bienes inmuebles cuando se ponga en
riesgo al bien mismo.
▪ La segunda obligación en cambio, tiene dos variantes. Primero, versa sobre la prohibición de hacer un uso
contrario al Orden Público. Nótese que no alude a normas de Orden Público, sino al mismo Orden Público,
convirtiéndose en una prohibición genérica y amplia.
▪ Seguidamente, similar situación ocurre con el caso de las Buenas Costumbres. No existe un catálogo de
normas que contengan preceptos de Buenas Costumbres pues su contenido es cambiante y relativo.

⑧ A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador

▪ Se trata como veremos más adelante, de una obligación esencial.

▪ El arrendatario no puede efectuar cambios (reversible) ni modificaciones (difícilmente reversible) en el
bien en forma discrecional.
▪ Esto no sólo está prohibido, sino que es una obligación que trata de mantener la naturaleza del
arrendamiento sin que su objeto se desnaturalice.
▪ Es usual en el caso de los arrendamientos para uso comercial o industrial.
▪ Cabe el pacto en contrario.
▪ Esta obligación sólo es posible muchas veces, de ser supervisada mediante la inspección o visita al bien
materia de arrendamiento, por ello, esta posibilidad debe ser contemplada en casos de arrendamientos
comerciales.

⑨ A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del
arrendador

▪ No se puede subarrendar el bien sin asentimiento escrito del arrendador.

⑩ A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más
deterioro que el de su uso ordinario

▪ Se trata de una obligación compuesta. Obligación de devolver el bien, y, además, de devolver en el estado
en que se recibió.
▪ La obligación de devolver reviste un carácter singular en el marco de las obligaciones de dar. Y es que, si
bien es esencial, no tiene caso que su incumplimiento precipite la resolución, pues ésta no ayudará a
obtener la restitución.
▪ De otro lado, la devolución debe efectuarse bajo los términos de un deterioro ordinario.
▪ Esto lleva a polemizar si es que el bien ─al momento de su entrega o devolución─, ha sufrido mayor
deterioro, ¿puede el arrendador negarse a recibirlo, por el principio de identidad del pago?

⑪ A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato

▪ Está claro que esta obligación no aporta nada nuevo, y deviene en prescindible, pues no es necesario
repetir que las obligaciones legales o contractuales deben cumplirse, pues ello ya está más que previsto en
la ley.
▪ Quizás este artículo trató de enfatizar que, al margen de las obligaciones contenidas en el contrato, el
arrendatario debe cumplir las establecidas en la ley, que no son pocas, de manera que quizás se quiso
llamar la atención respecto de que el arrendatario debe cumplir obligaciones de diversa fuente y que se
complementan o interactúan en forma conjunta.

15/06/22
RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
INTRODUCCIÓN

▪ La resolución por incumplimiento no es sinónimo de resolución contractual. La primera es una clase de la

segunda.
▪ Hoy es más adecuado hablar de ineficacia-invalidez, e ineficacia en sentido estricto.

INEFICACIA INVALIDEZ

▪ La primera, distingue aquellos supuestos de ineficacia ligados a la invalidez del acto jurídico.
▪ Básicamente se replica los supuestos del acto jurídico inválido.
▪ Tal es el caso de la nulidad, anulabilidad e inexistencia.
▪ Resulta evidente que este criterio es una natural consecuencia de la patología negocial materializada en la
sanción de invalidez de un acto jurídico, derivada de la inobservancia de las normas mínimas que impone
el orden jurídico para reconocer un acto jurídico; es decir, de su irregularidad.

INEFICACIA EN SENTIDO ESTRICTO

▪ Como contrapartida de los supuestos de ineficacia invalidez, este criterio agrupa a todos los demás
supuestos en que los actos jurídicos padecen de ineficacia.
▪ De este modo, esta básica clasificación surgió en la doctrina comparada y permitió evitar las clasificaciones
que se esforzaron por dividir a la ineficacia según su ámbito de operación, la actuación o no de las partes,
la ocurrencia en el tiempo de la ineficacia.
▪ Aquí están incluidas tanto la resolución como la rescisión, pero también aquellas derivadas de las
modalidades negociales (plazo y condición), además del receso, la inoponibilidad, el mutuo descenso, etc.

LA RESOLUCIÓN

▪ La resolución constituye un supuesto de ineficacia en sentido estricto más importante que priva de
efectos al contrato por causal sobreviniente a su celebración.
▪ Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el término “resolución” proviene del latín
“resolutio”, que implica la acción y el efecto de resolver, esto es, destruir, deshacer, liquidar.
▪ La doctrina mayoritaria coincide que la resolución por incumplimiento y la que deriva de la imposibilidad
sobrevenida, son las clases más típicas de la resolución, cuando no las únicas.
▪ Efectos de la resolución. Los principales efectos que provoca el fenómeno resolutorio, y que han sido
compartidos en la doctrina en forma uniforme, son, por un lado, y, en primer lugar, (i) a extinción del
vínculo o de la relación jurídica creada por el contrato y, por otro lado, (ii) el denominado efecto restitutivo
o reintegrativo de las prestaciones ejecutadas.
▪ No cabe duda que toda resolución tiene lugar en el ámbito funcional del contrato provocando la privación
de sus efectos, no obstante que la fuente de la resolución puede obedecer a diversas causas, como es el
caso del incumplimiento, de la condición, de la imposibilidad sobreviniente, o de un supuesto de hecho
previsto en la ley.
▪ En el caso de la resolución por incumplimiento, asistimos a un remedio o mecanismo de tutela del
acreedor frente al incumplimiento, que plantea una serie de aspectos teóricos más complejos debido a
 que la resolución contractual en este caso, ya no es provocada directamente por la constatación de un
simple evento o condición, sino que su constitución va a ser el resultado de la actuación emprendida por el
acreedor con el objeto de ejercer una tutela específica y de naturaleza excepcional frente a la lesión de su
derecho crédito, cuando por la naturaleza e intensidad del incumplimiento, haya perdido interés en la
continuación del contrato.

LA RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

▪ Cuando se alude a la resolución del arrendamiento hablamos de la resolución por incumplimiento. Ello no
implica que no pueda haber cláusulas resolutorias.
▪ Es fundamental tener claro, que el contrato de arrendamiento está sujeto a un plazo resolutorio de
manera que una vez llegado a su término final, se precipita una resolución de la relación jurídica
(conclusión del arrendamiento).
▪ Ello, porque “resolución” equivale a extinción.
▪ Cuando el Código Civil se refiere a la “resolución del arrendamiento” está aludiendo a aquella extinción
que se produce durante la vigencia del vínculo, es decir, a la resolución por causal sobreviniente, léase
fundamentalmente a la resolución por incumplimiento.

LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDATARIO

▪ El arrendador (acreedor) tiene que actuar la resolución. Pues, el solo incumplimiento no genera la
resolución del contrato.

Art. 1697.- El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días (2 meses y 15 días). Si la renta se pacta por periodos
mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos
menores a un mes, basta que venzan tres periodos. 2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesito que hubiese contra la sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince
días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada. 3.- Si el arrendatario da al bien destino
diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden
público o a las buenas costumbres. 4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador. 5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus
obligaciones.

Falta de pago de renta

▪ El inciso 1 es una norma dispositiva. Las partes pueden pactar de manera distinta. Por ejemplo, establecer
que con el no pago de un mes de renta, se podrá resolver el contrato.
▪ Sobre el desalojo. El desalojo, la solicitud de restitución, se apoya en la premisa de que el contrato ha
quedado resuelto. Por tanto, la restitución es un efecto (restitutivo) de la resolución.
▪ El arrendador deberá demostrar que el arrendatario le debe 2 meses más 15 días de renta (o lo que
hubiesen pactado), así el juez determinará que se ha producido la causal de resolución, y, por ende,
ordenará el desalojo. En realidad, el juez está declarando resuelto el contrato.
LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR

Tiene lugar si el arrendador incumple con sus obligaciones esenciales:

⮚ Su obligación de entregar el bien.

⮚ Su obligación de mantener en el uso al arrendatario. Mantener en la posición física y/o jurídica del bien.
¿Hasta dónde se debe entender el “mantener en el uso”?

DURACIÓN O CONCLUSIÓN DEL PROCESO

▪ Resolución del arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento guarda relación o se vincula
con la interrupción del arrendamiento, durante la vigencia del plazo, y está referido a la resolución por
incumplimiento.
▪ Conclusión del arrendamiento. Mientras que la conclusión del arrendamiento alude al término o extinción
del vínculo contractual, derivada del vencimiento del plazo.
▪ Como se sabe, el plazo del arrendamiento, es uno resolutorio, que determina que, a su término final, el
contrato o la relación jurídica, se extinga.
▪ Antes de analizar el régimen de la conclusión, es necesario abordar los aspectos referidos a la duración del
arrendamiento en el Código Civil.

DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

▪ En primer lugar, el arrendamiento puede ser de plazo determinado o de plazo indeterminado (art. 1687).
▪ Desde la perspectiva general del plazo, queda claro que cuando un plazo resolutorio es determinado, la
relación jurídica se extingue o resuelve, al vencimiento del término final. Las únicas reglas sobre el plazo
están referidas al plazo determinado.
▪ En cambio, cuando el plazo es indeterminado, es necesario determinarlo, para aplicarle las reglas del plazo
determinado. No se le puede aplicar ninguna regla a un plazo indeterminado.

EL PLAZO EN EL ARRENDAMIENTO

Art. 1687.- El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.

▪ Es determinado cuando en el contrato se ha incluido el plazo, es decir, el término inicial y el término final.
▪ En cambio, es indeterminado cuando no se ha fijado el plazo en el programa contractual, pero existe la
forma de determinarlo.

PLAZO DETERMINADO: CASOS ESPECIALES

Plazos determinables

Art. 1689.- A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los
siguientes casos y por los periodos que se indican: 1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica,
se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo. 2. Si se trata de predios ubicados en lugares
de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.

▪ El plazo determinado se aprecia del mismo contrato. Es fijado por las partes de común acuerdo.
▪ Sin embargo, pueden existir casos especiales, donde pese a no existir un plazo fijado, la ley presume que
este existe.
▪ Es el caso de arrendamientos para finalidades específicas, y los arrendamientos en lugares de temporada.
▪ La idea es que a falta de plazo no se apliquen las reglas del plazo indeterminado.

¿Cómo determinar un plazo indeterminado?

Art. 1365.- En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado,
cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una
anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de
pleno derecho.

▪ Se ha sostenido que la manera de determinar un plazo indeterminado es realizando el aviso a que se

refiere el art. 1365.
▪ De este modo, el plazo quedaría determinado en la forma que se fije en la carta notarial, no menor de 30
días.
▪ Determinado el plazo, le son aplicables las reglas del plazo determinado (art. 1699).

PLAZO INDETERMINADO

Art. 1690.- El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro periodo, según se pague la
renta.

▪ En el caso de los arrendamientos a plazo indeterminado, el pago de la renta determina la periodicidad del
plazo.
▪ Cabe agregar que la figura del plazo indeterminado es excepcional, pues una de las condiciones principales
en el arrendamiento en la práctica contractual, junto a la renta, es el plazo. Es poco común que las partes
olviden pactar el plazo.

RÉGIMEN DE PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS

▪ Es frecuente en la práctica contractual que resulte difícil anticiparse a la duración que deberá tomar un
arrendamiento, sobre todo, si se trata de un arrendamiento para uso comercial.
▪ Y es que el plazo es una variable importante en la estructura de costos del negocio, de manera que podría
resultar desventajoso pactar un plazo que resulte corto o que resulte amplio, si un negocio debe continuar
o cerrar, según sea el caso.
▪ Nótese que el plazo del arrendamiento es uno forzoso, pues el arrendatario está obligado al pago de la
renta, use o no use el bien.
▪ Para ese efecto, el CC regula el régimen de los periodos forzosos y voluntarios.

Combinación de plazos forzosos y voluntarios

Art. 1691.- El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y periodos voluntarios, pudiendo ser
estos en favor de una o ambas partes.

▪ La idea de este mecanismo, es que, en lugar de pactar un plazo cerrado o fijo, se combinen plazos forzosos
(cuya renta se pagará sí o sí) con plazos voluntarios.
▪ Así, se tendrán plazos que pueden sumarse a los plazos forzosos, sin requerirse un nuevo acuerdo, ya sea a
decisión del arrendatario, o del arrendador, o de ambas partes.
 Art. 1701.- En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios
a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que
se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los periodos forzosos o cada
uno de los voluntarios. El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de
anticipación al día del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes,
en el caso de los demás bienes.

▪ El art. 1701 explica el funcionamiento de este mecanismo.

▪ Se pacta un plazo forzoso para ambas, y un plazo voluntario (a elección) para una de las partes, que se irá
convirtiendo en forzosos con su silencio.
▪ Si el beneficiado con el plazo voluntario avisa (2 meses antes) que no usará el plazo voluntario, el contrato
concluirá con el plazo forzoso pactado.

Art. 1702.- Si en el contrato se establece que los periodos sean voluntarios para ambas partes, basta que
cualquiera de ellas de a la otra el aviso prescrito en el artículo 1701 para que el arrendamiento concluya al
finalizar los periodos forzosos.

▪ Si los periodos voluntarios se pactan en favor de ambas partes, cualquier de ambos (ya sea arrendador o
arrendatario) podrá ponerle fin al arrendamiento al llegar el último periodo forzoso.
▪ Lo usual, sin embargo, es que los periodos voluntarios se pacten en favor de una de las partes, que
generalmente, es el arrendatario.
▪ Por ejemplo, 4 años forzosos más 2 voluntarios, etc.

PLAZO MÁXIMO

Art. 1688.- El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años. Cuando el bien
arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años. Todo plazo o
prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.

▪ Se ha criticado que el plazo de 10 años es un plazo reducido, como plazo máximo.

▪ El año 1984, todavía no se proyectaba el uso del arrendamiento comercial a gran escala y como
mecanismo de inversión.
▪ Hoy queda corto, y por ello, se recurre a otras figuras como el usufructo o superficie.
▪ Cualquier plazo pactado que exceda el máximo se entiende reducido a 10 años.
▪ Nada impide pactar mayores plazos, pues sólo a las partes les interesa regular sus intereses, pero si surge
una discrepancia esta norma resultará gravosa para alguna de las partes.

CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

EL ARRENDAMIENTO ANTES DEL CC DE 1984

▪ El Código Civil de 1936, nació en un contexto en que la falta de vivienda constituyó un grave problema
social, y que el legislador trató de mitigar, a fin de reducir el número de desalojos, y de “proteger” a más
inquilinos introduciendo una serie de protecciones.
▪ Una de estas protecciones se aprecia en el régimen del plazo del contrato de arrendamiento.

LA RENOVACIÓN AUTOMÁTICA

▪ A este efecto, reguló la llamada “renovación automática”, que establecía que, vencido el plazo del
contrato, y a falta de requerimiento oportuno del arrendador, el plazo quedaba renovado en forma
automática por un plazo igual y en las mismas condiciones.
▪ De esta forma, se imponía a los arrendadores una diligencia muchas veces difícil de cumplir, y afrontar la
extensión del plazo y el congelamiento de la renta, por un plazo igual adicional.
▪ Pero estas disposiciones pro inquilino estaban además estrechamente conectadas con el aspecto procesal
para la obtención de la restitución del bien una vez concluido el arrendamiento.
▪ Así, el Código de Procedimientos Civiles (1912), incluía entre otras figuras, el corte de juicio, el proceso de
aviso de despedida, y un proceso de desahucio tedioso, que, además, agregaba las nulidades procesales de
última instancia, que dificultaban a los arrendadores obtener la restitución en forma célere.
▪ De esta forma, esta mezcla pro inquilino del CC y el burocrático marco legal procesal, colocaba al
arrendamiento al medio del debate.

REFORMADORES VS. CONSERVADORES

▪ Los integrantes de la comisión reformadora del CC de 1936, encargada de la elaboración del CC de 1984,
oscilaban entre los llamados conservadores y los reformadores. Los primeros, en el debate sobre el
arrendamiento, mantenían un criterio pro inquilino, y consideraban que los cambios debían ser
moderados. Los reformadores ─generalmente, los más jóvenes─, proponían incluir una regulación
igualitaria para los arrendadores y los arrendatarios.
▪ Sobre el régimen del plazo, la idea de los reformadores era evitar que, al vencimiento del plazo, este se
renovase automáticamente, y además facilitar la restitución a la conclusión del arrendamiento. Los más
conservadores, por el contrario, planteaban una serie de alternativas para evitar la conclusión del
arrendamiento, como mantener el arrendamiento al vencimiento del plazo, la renovación automática,
además de incluir el aviso de despedida como paso previo para demandar el desalojo.
▪ A efectos de aprobar en forma unánime las disposiciones sobre este contrato, la comisión incluyó una serie
de reglas plasmadas en el CC de 1984, que son el resultado de una “fórmula salomónica”, que resultaron
bastante discutibles, pero, sobre todo, confusas, dejando que la interpretación jurisprudencial resuelva su
sentido en la práctica.
▪ Luego de aprobado el Código Procesal de 1993, que eliminó el proceso de desahucio y el proceso de aviso
de despedida, además de adoptar una filosofía moderna y antiburocrática; y con la nueva visión de la
Constitución de 1993, el régimen del arrendamiento fue siendo leído e interpretado progresivamente, por
los jueces bajo una visión más moderna.
▪ Desde 1984 hasta la fecha se ha producido una jurisprudencia llena de idas y venidas, hasta la emisión del
IV y IX Plenos Casatorios Civiles, que han fijado posición sobre aspectos discrepantes.

REGULACIÓN EN EL CC 1984

PLAZO DETERMINADO

Art. 1699.- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las
partes sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

▪ Una primera lectura hace notar el carácter tautológico de una regla que no merece explicación: cuando el
plazo vence, vence. Y es que señalar que un plazo determinado concluye cuando vence el plazo, parece
una afirmación ociosa y que no aporta nada.
▪ Peor aún, si se agrega que el plazo vence sin que sea necesario ningún aviso previo. Y es que un plazo ya
sea suspensivo o resolutorio, como modalidad negocial, no requiere de ningún acto para que produzca sus
efectos, pues sólo requiere del transcurso del tiempo.
▪ Sin embargo, este artículo se explica por el contexto y el antecedente. Con el CC de 1936, el término final
del plazo no provocaba su expiración, sino que requería de un pre aviso por parte del arrendador. Por ello,
el CC de 1984, en reacción a este criterio, creyó conveniente enfatizar que el plazo vence cuando vence.
Esta fórmula fue incluida a pedido de los reformistas.

PLAZO INDETERMINADO

Art. 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se
entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones,
hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

▪ Bigio les otorga el art. 1700 a los conservadores. Con este artículo se instaló en la práctica un verdadero
laberinto interpretativo, y muchas veces, una odisea para quienes pretendían demandar la restitución del
bien arrendado una vez concluido el plazo.
▪ Este artículo empieza regulando el supuesto del plazo determinado, pero se ocupa de la situación
particular que se presenta cuando vencido el plazo fijado en el contrato, el arrendatario permanece en el
uso del bien. En la práctica es el caso más usual.

“No se renueva, pero continua”

▪ Como vimos, una de las presuntas conquistas del CC de 1984, fue la de erradicar la “renovación
automática” que reguló el CC de 1936.
▪ Por ello, se enfatiza desde el inicio de este artículo, que, si el arrendatario permanece en el uso del bien,
una vez vencido el plazo, no se entiende que opera la “renovación automática”, sino la continuación del
arrendamiento (?). Y esta “continuación” se lleva a cabo “bajo las mismas estipulaciones”. ¿Total?
▪ Esta frase se ha prestado a varias interpretaciones. ¿No se estaría regulando una “renovación automática
encubierta”?

El supuesto del 1700

▪ El supuesto del 1700 en realidad se convierte en la regla general y no la excepción. El art. 1699 ya casi no
se aplicaría en la realidad.
▪ Es decir, apenas vencido el plazo fijado (plazo determinado) el arrendatario se coloca en el supuesto
previsto en el art. 1700.
▪ Un minuto después de vencido el plazo, la situación del arrendatario cambia drásticamente.

INTERPRETACIONES DEL ART. 1700

El 1700 es un arrendatario

Una primera interpretación que se hizo mayoritaria fue la de sostener que el arrendatario, una vez vencido el
plazo, seguía como arrendatario porque:

⮚ El art. 1700 señala que, vencido el plazo del contrato, si el arrendatario continúa en el uso, continua el
arrendamiento.
⮚ Este arrendamiento sería una renovación automática, pues se señala que el arrendamiento continúa en
sus mismas estipulaciones (interpretación contra legem).
⮚ El arrendatario no sería un poseedor precario, puesto que el contrato de arrendamiento continuaba. Las
demandas de desalojo por ocupante precario no procedían.

El 1700 es un precario

Una segunda interpretación fue la de sostener que el arrendatario, una vez vencido el plazo, se convierte en un
precario porque:

⮚ El art. 1699 señala que vencido el plazo del contrato concluye el arrendamiento.
⮚ Entonces, extinguido el plazo, se extingue la relación jurídica, y, por lo tanto, el arrendatario carece de
título para poseer (fenecimiento del título del art. 911).
⮚ Luego, deviene en precario.

El 1700 es un arrendatario sin plazo

Una tercera interpretación fue la de sostener que el arrendatario, una vez vencido el plazo, sigue como
arrendatario, pero con el plazo indeterminado, porque:

⮚ El art. 1700 señala expresamente que no hay renovación automática y esto alude directamente al régimen
del plazo.
⮚ Y porque solo de esta forma tiene coherencia que el arrendador pueda pedir la devolución en cualquier
momento.
⮚ Se trata de una formula distinta al art. 1699.

El 1700 crea una relación de fuente legal

Una cuarta interpretación fue la de sostener que el arrendatario, una vez vencido el plazo, ingresa a una
relación jurídica de índole contractual, pero de fuente legal porque:

⮚ Con el artículo 1699 del CC, queda claro que la relación contractual quedó extinguida.
⮚ Como no hay renovación automática tiene sentido que se trate de un régimen a plazo indeterminado.
⮚ No es un precario.

LA DEVOLUCIÓN

▪ El 1700 del CC, señala que el arrendador puede pedir la devolución en cualquier momento.
▪ La jurisprudencia ha sido mayoritaria en señalar que sólo cabe pedir la devolución cuando existe un plazo
determinado, de modo que debe procederse a determinar el plazo indeterminado mediante el aviso
previsto en el artículo 1365° del CC.
▪ Este pre aviso, se articularía mediante carta notarial.
▪ De tratarse de un plazo determinado el que detenta el arrendatario 1700, tendría que admitirse la
renovación automática, cosa que precisamente niega este artículo, de modo que lo más lógico es entender
que el plazo muta a uno indeterminado.

LAS CONSECUENCIAS DEL ART. 1700

Se generó una desorientación respecto de la forma de pedir la devolución una vez vencido el plazo, léase la
manera de demandar el desalojo.

▪ ¿El 1700 del CC crea un arrendatario o un poseedor precario?

▪ Existe una diferencia respecto de la competencia para conocer un desalojo por conclusión (vencimiento
del plazo) que se tramita las más de las veces ante un juez de Paz Letrado, que, respecto de un desalojo
por ocupación precaria, que es de exclusiva competencia de los jueces civiles (juez especializado en lo
civil).
▪ ¿Se podría demandar el pago de la renta una vez vencido el plazo, como renta (proceso ejecutivo)? o ¿se
trata de una prestación o compensación civil?
▪ ¿Cuándo debe cursarse el aviso a que se refiere el artículo 1365 del CC?

Poseedor precario

▪ Si el arrendador le manda al arrendatario la carta del art. 1365 lo convierte en precario.

▪ Lo mejor es considerar que el arrendatario no es precario. Si es así, se podría llegar hasta la Corte
Suprema (pues empieza en el juzgado especializado en lo civil).
▪ En cambio, si se lo demanda como arrendatario se empieza en el juzgado de paz letrado y se podría llegar
solo hasta el juzgado de primera instancia. Entonces, el proceso sería más rápido.

La posición dominante y actual del 1700

▪ Vencido el plazo, no se genera automáticamente un supuesto de precariedad.

▪ El arrendatario sigue siéndolo, pero deriva su título del mismo artículo 1700, de manera que posee con
título de fuente legal. La ley le otorga el título para poseer.
▪ El plazo muta de uno determinado a un indeterminado. Cuando el CC dice que el arrendamiento continúa
bajo sus mismas estipulaciones, se debe entender a todas menos a la referida al plazo. Las demás
estipulaciones continúan iguales. El contrato mantiene todas las estipulaciones, menos las del plazo.
▪ Para darlo por concluido, el arrendador debe ponerle fin (art. 1365) mediante un aviso cursado con una
anticipación no menor de 30 días.

EL IV PLENO CASATORIO CIVIL

▪ El fundamento 21 establece la posibilidad de acumular el proceso de desalojo con el de usucapión.

▪ Se analiza criterios de la posesión y su clasificación (mediata o inmediata; legitima o ilegitima, esta última
de buena o mala fe; y la posesión precaria)
▪ Los fundamentos 59 y 60 establecen los criterios de legitimidad para obrar activa y pasiva,
respectivamente del desalojo por ocupación precaria.
▪ El fundamento 61 acoge el concepto de precario.

Concepto de precario

▪ Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin
título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente
al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
▪ Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al
documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice
a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no versa sobre la
propiedad sino el sobre el derecho a poseer.
▪ Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que la “restitución” del bien se debe
entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del CC, para garantizar al sujeto a quien
corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es
propietario o no.
▪ Conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no
solo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho
a la restitución de un precio.
▪ Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa
situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la
posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció.

Supuestos de precario

El que deriva de la resolución extrajudicial de un contrato (art. 1429 y 1430 CC).

▪ Por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble.
▪ Para ello, bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la
formalidad de resolución prevista por ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que
se dio esa resolución.
▪ Excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver
declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.

Quien tiene un título de posesión fenecido (art. 1704 del CC).

▪ Con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de
poner fin al contrato.
▪ El supuesto contemplado por el articulo 1700 CC, no constituirá un caso de título fenecido dado que el
solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien.
▪ Dada esta condición (cuando el arrendador le manda la carta), recién se puede asumir que el poseedor ha
pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.

El título

▪ En el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título
posesorio (art. 220 CC).
▪ Solo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia (sobre la nulidad manifiesta del
negocio jurídico), y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo,
dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.

La prescripción

▪ La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usurpación, no basta para
desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez
del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello
implique que está facultado para decidir sobre la usurpación.
▪ Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a
favor del demandante.
▪ De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en
otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su
derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución
del inmueble.

LA DEVOLUCIÓN Y EL ART. 1704

Art. 1704.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario
no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en
su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de
cualquiera de ellas no importara la continuación del arrendamiento.

▪ En el plazo determinado, y en el 1700 del CC el arrendador luego de cursar el aviso previo anunciando el
fin del arrendamiento, el arrendador puede pedir la devolución y, además, cobrar la penalidad pactada en
el contrato. En defecto de la penalidad, un monto igual a la renta anterior.
▪ Esta penalidad es adicional al pago de la compensación por el uso, y, además, su pago en nada configura
un consentimiento para justificar la continuación en el uso.
▪ Se puede exigir esta penalidad hasta la entrega efectiva del bien.

OTRAS FORMAS DE CONCLUSIÓN DEL

ARRENDAMIENTO
▪ El Código Civil reguló el régimen de la conclusión para aludir a la extinción derivada del vencimiento del
plazo. Esto para distinguirlo de la resolución del arrendamiento que derivada de la resolución por
incumplimiento.
▪ Sin embargo, también con este término (“conclusión”) el código alude a una serie de otros supuestos de
extinción extrajudicial, pero distintos a los generados por la resolución por incumplimiento, y a los
derivados del término del plazo.
▪ Como veremos, el arrendamiento puede fenecer por diversas causas adicionales.

OTROS SUPUESTOS DE CONCLUSIÓN

Art. 1705.- Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:
1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía. 2.- Si es preciso para la conservación
del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo. 3.- Por la destrucción total o pérdida del bien
arrendado. 4.- En caso de expropiación. 5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus
herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.
① Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía

▪ La exposición de motivos señala que podría tratarse de cualquier proceso, judicial o arbitral, donde se
discuta la propiedad o el derecho de posesión del arrendador: una tercería de propiedad, una
concurrencia de acreedor, un mejor derecho de propiedad, un interdicto, etc.
▪ La premisa es que el arrendador celebra el contrato de arrendamiento sobre la base de detentar un título
o condición que pierde en un proceso.
▪ Se debe tratar de una decisión (sentencia) judicial o arbitral, definitiva, es decir, con calidad de cosa
juzgada.

② Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo

▪ Similar a un supuesto de imposibilidad transitoria. Si el arrendador debe efectuar una reparación de tal
magnitud que implique que el arrendatario deba salir o devolver el bien, entonces, no se produce una
interrupción del arrendamiento, sino un supuesto especial de conclusión.
▪ En este caso, la sola devolución del bien determina la conclusión del arrendamiento sin necesidad de
declaración judicial, pues opera de pleno derecho.
▪ Sin embargo, esta fórmula parece excesiva, pues podría bastar con suspender el plazo del contrato por el
tiempo que dure la reparación, salvo pacto distinto.
▪ Nada impide un acuerdo para celebrar otro contrato una vez superada la reparación.

③ Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado

▪ Se trata de dos supuestos distintos, los que regula el numeral 3.

▪ Si el bien se destruye, evidentemente, no resulta posible que pueda tener uso alguno, de modo que el
arrendamiento concluye inmediatamente. Supuesto de imposibilidad sobrevenida.
▪ Con ello, cesa la obligación de pago de renta que pudiera estar pendientes al momento de la destrucción
del bien. Ello, sin perjuicio de que la pérdida sea por causa imputable al arrendatario. En este caso, este
deberá restituir en valor e indemnizar (teoría del riesgo).
▪ Si el bien se pierde (caso de bienes muebles) sin culpa, el arrendamiento concluye, y, por ende, cesan las
obligaciones de pleno derecho.

④ En caso de expropiación

▪ Si el bien materia de arrendamiento es expropiado, ya sea al arrendador o al propietario en su caso, el

contrato de arrendamiento concluye de pleno derecho.
▪ La expropiación supone el cambio de titular en el bien arrendado.
▪ Sin embargo, la expropiación implica un proceso a veces largo, de modo que debe entenderse que la
conclusión tendrá lugar cuando ésta se constituya en forma definitiva, cuestión que se produce en forma
legal.
▪ El efecto de la expropiación ocurre con la notificación al arrendatario, antes de lo cual, mantiene su calidad
de arrendatario, y luego devendría en precario.
▪ Configurada la expropiación, las obligaciones pendientes cesan para ambas partes.

⑤ Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al
arrendador que no continuarán el contrato

▪ La premisa es que el arrendatario, que vive en el bien arrendado conjuntamente con sus herederos o con
su heredero, fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
▪ En este caso, si el o los herederos, comunican al arrendador, dentro del plazo de 3 meses, que no
continuarán con el contrato, entonces este concluye de pleno derecho.
▪ Nótese que el efecto de los contratos, alcanza a los herederos (art. 1363 del CC), pero esta es una regla
especial, que requiere que quiénes cursen el aviso de no continuación vivan en el bien arrendado al
momento del fallecimiento del arrendatario.
 LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
▪ El contrato de arrendamiento no impide de modo alguno que el propietario pueda enajenar el bien
materia del arrendamiento.
▪ De hecho, el artículo 923 del CC, deja establecido los atributos de la propiedad que incluyen el pleno goce
y disfrute de la cosa.
▪ Nótese que el artículo 882 del CC, establece la prohibición de pactar la prohibición de enajenar o de gravar.
▪ Por ello, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, resulta posible que el propietario (o el que
tenga facultades), puede producirse la enajenación del bien arrendado.

PRESUPUESTOS

⮚ Que exista un contrato de arrendamiento vigente.

⮚ Que el arrendador durante la vigencia del arrendamiento enajene el bien arrendado (venda, transfiera,
permute, entregue en dación en pago, entregue en anticipo de legítima, done, aporte como capital, etc.)

EFECTOS

Si bien esta situación tiene una previsión legal en el Código Civil, cabe siempre preguntarse si como
consecuencia de la enajenación:

▪ ¿El arrendamiento continúa en iguales términos?

▪ ¿Se extingue el arrendamiento?
▪ ¿Se convierte en precario el arrendatario?
▪ ¿Opera una subrogación legal?
▪ ¿Tiene legitimidad el nuevo propietario para demandar al arrendatario?

LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO EN EL CC

Art. 1708.- En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: 1.- Si el arrendamiento
estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su
adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador. 2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el
adquirente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el
arrendamiento, si asumió dicha obligación. 3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a
respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

① Si estuviese inscrito

El primer supuesto el artículo 1708 del CC, señala que si el arrendamiento estuviese inscrito:

▪ Se deberá respetar el arrendamiento, es decir, se mantienen las mismas condiciones del contrato, léase el
plazo, la renta, la garantía, las penalidades, etc.
▪ El nuevo propietario, ocupa el lugar del arrendador, quedando sustituido en su posición, de modo que
opera una subrogación de fuente legal (cesión de posición contractual impropia).
▪ Esta sustitución opera desde que el nuevo propietario adquiere el bien.

② Si no estuviese inscrito

El segundo supuesto el artículo 1708 del CC, señala que si el arrendamiento no estuviese inscrito (y no se ha
pactado nada sobre el arrendamiento): el nuevo propietario puede darlo por concluido. Esto implica:

⮚ Que, opera una sustitución legal del nuevo propietario en la posición del arrendador, pues sólo como tal
puede ponerle fin al contrato. Ningún tercero puede resolver o recesar un contrato.
⮚ Que, el plazo muta a uno indeterminado. Esto en tanto, la norma señala que puede darlo por concluido. Y
es que una vez convertido en arrendador, el adquirente puede, en cualquier momento, aplicar el
procedimiento previsto en el artículo 1365 del CC.
⮚ Discrecionalidad. El nuevo arrendador podría no darlo por concluido, si así lo quisiera.
IV Pleno Casatorio

▪ Si bien esta posición es la más coherente con la situación que describe el artículo 1708 del CC, el IV Pleno
Casatorio, ha señalado que, en este caso, el arrendatario se convierte en precario: “apenas se compra, el
arrendatario se convierte en precario”.

“5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos,
convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere
comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708° del Código Civil.”

▪ Sin embargo, la sola enajenación no parece capaz de extinguir la relación jurídica, sino generar la
posibilidad de que el nuevo propietario la de por concluida. La interpretación del IV Pleno es incompatible
con el art. 1708.
▪ ¿Qué pasaría si el adquirente del bien arrendado no quiere darle fin al arrendamiento? Si es precario, le
podría cobrar una renta. Tampoco podría dar por concluido el arrendamiento, pues solo se concluye lo que
tiene plazo.
▪ El art. 1708 señala que, si no está inscrito, “puede darlo por concluido”. No es lo mismo hablar de
conclusión que de precariedad. Para concluir un contrato, este tiene que estar sometido a un plazo, por
tanto, tiene que existir una relación jurídica que precisamente se va a dar por finalizada mediante la
conclusión. Solo se puede concluir algo que existe y que está vigente.

RESPONSABILIDAD DERIVADA DE LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO

Art. 1709.- Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda
obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.

▪ Estos daños son de cargo del arrendador que enajenó el bien, y deben contemplar el daño emergente
fundamentalmente, pues la interrupción del contrato generará perjuicios.
▪ Sin embargo, algunos opinan que, habiendo tenido la posibilidad de inscribir, el arrendatario debería
soportar este riesgo.
▪ ¿Supuesto de responsabilidad objetiva? ¿Basta enajenar el bien? ¿O se requiere analizar los elementos
de la responsabilidad civil?
▪ En todo caso, se generaría un supuesto de concausa, ya que el arrendatario tuvo la oportunidad de evitar
el daño, inscribiendo el arrendamiento.