Apuntes Completos Derecho Civil Iii

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Apuntes Civil III Completos
Derecho Civil III (Universidad Rey Juan Carlos)
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Derecho Civil III
TEMA 1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1.- INTRODUCCIÓN
Contratos que sirven para transmitir la propiedad de los bienes. Dependiendo del tipo de contrato
tendrá una finalidad u otra. Pero el objeto principal de quien realiza este contra consiste en
trasmitir la propiedad:
• Compraventa: Es un contrato oneroso y una de las prestaciones consiste en la entrega de

una determinada cantidad de dinero. Siempre hay un objeto y dinero de por medio. Se exige
capacidad plena de obrar. Sujeta al principio de liberta de forma, pero por sí solos no van a
transmitir la propiedad, sino que se necesita la entrega del objeto.
• Permuta: lo que se pretende intercambiar un bien por otro, es oneroso, pero no existe
dinero de por medio. Las reglas del contrato de permuta son las mismas que las del contrato
de compraventa. Se exige capacidad plena de obrar. Sujeta al principio de liberta de forma,
pero por sí solos no van a transmitir la propiedad, sino que se necesita la entrega del objeto.
• Donación: también se transmite la propiedad de los bienes. Tiene carácter gratuito es decir
que alguien sufre un detrimento patrimonial y el otro un beneficio. No es necesario una
capacidad plena para obrar, sino una mera capacidad para administrar. Además, existen
unas causas tasadas que permiten la revocación de la donación realizada, ya que en la
donación lo que prima es la voluntad del donante. Es un contrato formal. Como contrato
formal que es nos lleva a adquirir la propiedad de los bienes. De ahí que el Código Civil hace
referencia a la donación en el tema de los derechos reales. Como es un contrato formal
tiene que cumplir una forma, ya sean bienes muebles o inmuebles, la donación nos permite
adquirir la propiedad del bien. Permite al donante transmitir la propiedad al donatario.
2.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto (art. 1445 C.c.): “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente”. Este artículo no aporta una definición como tal, solo lo describe diciendo que por el
contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Diferencias con la permuta (art. 1538 C.c.): “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Uno de los contratantes se obliga a dar una
cosa para percibir otra.
La diferencia principal, es que en la permuta no hay un intercambio de dinero, sino que uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa a cambio de otra, hablamos de contratos semejantes en
cuanto trasmitimos la propiedad, pero a diferencia del dinero. Por ello, la permuta se regula del
mismo modo que el contrato de compraventa, a pesar de que necesita una norma específica para
regular el trasmite de los bienes. En todo lo demás se utiliza las normas del contrato de compra-
venta.

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CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
• Típico. Este contrato está regulado por la ley, reconocido y regulado por esta. Los contratos
típicos se agrupan en aquellos esquemas contractuales que están legalmente contemplados
y a los que el Derecho objetivo proporciona una regulación de carácter general. En
contraposición, encontramos los contratos atípicos, aun careciendo de reconocimiento legal
y de regulación positiva, reúnen los requisitos esenciales de la genérica figura contractual,
pudiendo estructurar libremente figuras contractuales no consagradas aun legalmente.
• Consensual (Art. 1258 C.C). “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y
desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también
a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a
la ley.” Quiere decir que se perfecciona por el mero consentimiento (genera derecho y
obligaciones para las partes por entenderse válidamente celebrado) Si no se da este
consentimiento, es un contrato nulo, por ser uno de los elementos esenciales del contrato.
Art. 1450 C.C: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria
para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la
una ni el otro se hayan entregado.” Se perfecciona cuando damos el consentimiento y a
partir de ahí, surge una obligación y una deuda recíproca entre ellos, es decir, otorga
únicamente a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de sus reciprocas obligaciones.
• Bilateral o sinalagmático. Obliga a las dos partes, provoca obligaciones reciprocas para las
dos partes contratantes, la entrega de la cosa y el pago del precio. Las medidas de defensa
se basan en esto, en tener un carácter bilateral.
• Oneroso. Una prestación tiene sentido junto a otra contraprestación. Es oneroso por
suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios o
desplazamientos patrimoniales para comprador y vendedor (ej. Adquiero un piso a cambio
de una disminución en la cuenta bancaria). Hay un intercambio de prestaciones.
• Conmutativo con carácter general. Las prestaciones quedan definidas y determinadas en el
momento de la celebración del contrato. No todos los contratos son conmutativos, también
existen los llamados aleatorios, en los cuales las prestaciones, aunque se definen en el
momento de la celebración del contrato una de ellas depende del azar. (ejemplo: seguros,
depende del accidente que alguien tenga se le va a dar una cantidad u otra). Pueden existir
contratos con cláusulas que lo conviertan en aleatorios (cosecha de naranjas, las pagare si
las recibo o sino no).
• Aplicación del principio de libertad de forma (Art. 1278 C.C.). “Los contratos serán
obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos
concurran las condiciones esenciales para su validez”. La causa determina el porqué de ese
movimiento patrimonial. La forma, es cómo se exterioriza tu voluntad, como vas a

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comunicar a los demás que estas contratando. Esta forma en los contratos es libre. Los
contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma. El contrato de compra-venta se basa
en este principio, ya que se puede contratar de cualquier forma. Otra cosa es el uso que doy
a la forma para proteger la compra.
2.- LOS SUJETOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Sujetos: son el comprador y el vendedor, pero las cuestiones que surgen son en torno a la
capacidad de estos. Interesa que el contrato sea válido.
Capacidad (art. 1457 C.c.): “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a
quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos
siguientes”. Se refiere a la capacidad de obrar (se adquiere a los 18 años) y no a la capacidad
jurídica (que la tenemos desde que nacemos). En el caso de ser menor de edad se hará mediante
un representante. En cuanto a los menores emancipados, se les equipara a los mayores de edad y
adquiere capacidad de obrar, hay límites en el artículo 323. El menor emancipado no tendrá
representante, pero si la necesidad de autorización por parte de las personas a su cargo para poder
realizar contratos.
Legitimación (relación con el art. 1160 cc). “En las obligaciones de dar no será válido el pago hecho
por quien no tenga la libre disposición de la cosa debida y capacidad para enajenarla. Sin embargo,
si el pago hubiera consistido en una cantidad de dinero o cosa fungible, no habrá repetición contra
el acreedor que la hubiese gastado o consumido de buena fe”. Este artículo se refiere a las
obligaciones de dar y determina que hay que tener capacidad de obrar y disposición de la cosa.
Cuando habla de disposición se refiere a legitimación, es decir, que el titular tiene que ser dueño
del objeto que transmite. Por lo tanto, el titular del objeto tiene que ser dueño del objeto o titular
del derecho, y tener la libre disposición del bien, lo que significa que lo pueda enajenar, transmitir o
establecer cargas sobre el bien.
Prohibiciones de comprar (art. 1459 C.c. → Mirar) El legislador hace referencia a las excepciones
del artículo 1459. Las prohibiciones no son equivalentes a la falta de capacidad o a que no estén
legitimadas. Este artículo, para evitar posibles fraudes o perjuicios, prohíbe a determinadas
personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por si ni por persona
alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algún tipo de influencia.
* No habla de prohibición en cuanto a la venta, pero por extensión se aplicaría a esta también.
3.- EL OBJETO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
El objeto (Art. 1445 C.C). Lo forman tanto el objeto determinado que se entrega como el precio que
se da por él.
Las cosas y derechos. Ambas cosas pueden ser objeto de un contrato de compraventa, tanto el
objeto material como el inmaterial. Requisitos:

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• Existencia real o posible (Art. 1271-1272).
El objeto de ese contrato debe existir como elemento esencial que se da en cualquier contrato, otra
cosa es que el objeto en momento de contratar, el objeto no exista pero que posteriormente
aparezca, esto se refiere a la venta de cosa futura, que se tenga que tener por objeto algo que no se
tiene en el momento de la contratación. Aunque se pueda vender una cosa futura, hay que tener el
modo en que se hace (ej. Piso sobre un plano). La cuestión está en ver si se trata de algo aleatorio o
algo conmutativo (lo que se da por carácter general).
Por lo tanto, la venta de una cosa futura, supone que, si no llega a tener existencia, el vendedor no
cumplirá su obligación de entrega, quedando sin causa la obligación del comprar de pagar el precio,
por lo que se eximirá de su cumplimiento. Su incumplimiento doloso y culposo supondrá el
incumplimiento de la obligación de entrega, con el correspondiente resarcimiento en daños en
favor del comprador. La venta de cosa futura carece de regulación legal, por lo que habrá que
prestar atención a lo pactado por las partes para fijar su contenido.
La venta de cosa ajena: aquí si se permite vender algo que aún no te pertenece pero que en un
futuro te comprometes a adquirir y transmitirlo a su vez.
(Art. 1271 C.c.): “Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de
los hombres, aun las futuras; Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros
contratos que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras
disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056; Pueden ser igualmente
objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres”.
(Art. 1272 C.c.): “No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles”.
Nulidad del contrato por inexistencia (art. 1261 C.c.): “No hay contrato sino cuando concurren los
requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes; 2.º Objeto cierto que sea materia del
contrato; 3.º Causa de la obligación que se establezca”. Será inexistente por carecer del objeto.
Cuando intento vender algo que no es mío se trataría de la nulidad del contrato por inexistencia o
por inexistencia del propio consentimiento. Si no existe objeto el contrato seria nulo tal y como dice
el artículo 1261.
• Licitud (Art. 1271 C.C.). El objeto tiene que ser lícito. La herencia futura es inalienable. El
testador puede hacer un reparto hereditario, pero este va a tener efectos cuando este
fallezca, por lo tanto, no se puede transmitir hasta que fallezca. La herencia entre vivos es
inalienable.
• Determinación (Art. 1273 C.C.). El art. 1273 dice que el objeto tiene que estar determinado,
pero se puede determinar posteriormente cuando las partes lo hayan acordado. la cosa
debe ser determinada en cuanto a su especia, significando que la determinación equivale a
una fijación o señalamiento de modo que no se confunda con otras.

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La transmisión de la propiedad mediante la entrega de la cosa. La finalidad del contrato es

transmitir o adquirir la propiedad. La finalidad en última instancia es adquirir la propiedad.
Teoría del título y el modo: se necesita un contrato específico, que es título, y necesitamos la
entrega, que sería el modo. La propiedad no se transmite con el contrato, ya que este solo genera
obligaciones.
¿Existe obligación de transmitir la propiedad? El código no determina que exista la obligación de

transmitir la propiedad (derecho real), pero si recoge la posesión de la cosa.
4.- RIESGOS EN CUANTO A LA DESAPARICIÓN DEL OBJETO
Una vez perfeccionado el contrato: (art. 1452, 1º párrafo C.c.: “El daño o provecho de la cosa
vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1.096 y
1.182”) se aplican los artículos 1096 y 1094, hacen referencia a las relaciones jurídico-obligatorias.
El artículo 1452 nos habla del perjuicio y del provecho.
LIBRO: Una vez perfeccionado el contrato, aunque no se haya hecho entrega de la cosa, ¿quién
soportara el riesgo de su pérdida o deterioro por caso fortuito o fuerza mayor o bien como
consecuencia de la actuación de un tercero? Si lo soporta el comprador, no recibirá la cosa y tenga
que para el precio. Si recae sobre el vendedor, pierde la cosa y no recibe el precio.
Artículo 1096. “Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor,
independientemente del derecho que le otorga el artículo 1.101, puede compeler al deudor a que
realice la entrega; Si la cosa fuere indeterminada o genérica, podrá pedir que se cumpla la
obligación a expensas del deudor; Si el obligado se constituye en mora, o se halla comprometido a
entregar una misma cosa a dos o más personas diversas, serán de su cuenta los casos fortuitos
hasta que se realice la entrega”.
Obligación de conservar el objeto (art. 1094 C.c.): “El obligado a dar alguna cosa lo está también a
conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia”. (DILIGENCIA MEDIA)
Responder ante el comprador por perdida en caso de dolo, negligencia o mora (art. 1101 C.c.):
“Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento
de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo
contravinieren al tenor de aquéllas”. El comprador queda sujeto en caso de dolo, negligencia o
mora.
¿Qué sucede ante una perdida por fuerza mayor?
• Según el art. 1182 Liberación del vendedor. Art. 1182 C.c.: “Quedará extinguida la
obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o
destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora”.

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• ¿El comprador debe pagar el precio? En el contrato de compraventa la relación es bilateral,

el vendedor queda liberado, pero ¿el comprador tiene que pagar algo que no va a recibir?
Posturas:
o Res perit domino: el objeto perece para el dueño. Derecho francés. En este derecho
el contrato de compraventa sirve para transmitir la propiedad. Por lo tanto, el
comprador debe de pagar aunque no se reciba el objeto.
o Doctrina dominante y jurisprudencia en Derecho español: el riesgo lo soporta el
comprador, porque el art. 1095 C.c. determina que “El acreedor tiene derecho a los
frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no
adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”. Art. 1186 C.c.:
“Extinguida la obligación por la pérdida de la cosa, corresponderán al acreedor todas
las acciones que el deudor tuviere contra terceros por razón de ésta”.
En el momento de la celebración del contrato (art 1460 C.c.): Si al tiempo de celebrarse la venta se
hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato; Pero si
se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la
parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido”. El art. no habla de la
celebración del contrato sino de un momento previo a la celebración del mismo.
• Pérdida total del objeto, el contrato quedaría sin efecto.

• Pérdida parcial. El comprador podrá optar por el desistimiento del contrato o por la
reclamación de la parte existente.
5.- EL OBJETO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
EL PRECIO
El art. 1445 dice que el precio en la compraventa debe ser cierto, en dinero o signo que lo
represente. Pero no obliga a que cuantitativamente se determine en el momento de la celebración
del contrato, siempre que no haya necesidad de un nuevo acuerdo posterior para fijarlo (pues,
entonces, no se entenderá perfeccionada la compraventa con anterioridad) ni que su señalamiento
se deje al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449). En cambio, autoriza a éstos para que pacte
en el contrato de compraventa el procedimiento mediante el cual el precio se determinara
posteriormente sin influencia exclusiva de sus voluntades.
De este art se e deduce que el precio tiene que ser real o verdadero, lo que significa que tiene que
existir y que no se esté simulando otro, ya que se daría la nulidad de la venta (del contrato) en caso
de simulación.
Se admite el negocio mixto, al que hace referencia el art. 1446 C.c.: “Si el precio de la venta
consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta
de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte
del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario”. De este art se
deduce que van a ser los contratantes lo que determinen si se aplica permuta o por venta. Se trata

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de una norma dispositiva porque se puede elegir entre uno u otra. Por permuta en el caso de que el
valor de la cosa dada excede al del dinero o su equivalente y por venta en caso contrario.
Precio determinado o determinable (arts. 1447, 1448 y 1449). El precio SIEMPRE tiene que estar
determinado, se tiene que conocer.
Art. 1447 C.c.: “Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa
cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada; Si ésta no pudiere o no
quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato”.
Art. 1448 C.c.: “También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y
demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o
mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea
cierto”.
Art. 1449 C.c.: “El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes”.
6.- LA FORMA EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Libertad de forma (art. 1278 C.c.): “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en
que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.
• Perfeccionamiento por intercambio de consentimiento (art. 1450 C.c.): “La venta se

perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren
convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado”. el contrato se perfecciona por el intercambio de consentimiento, a partir de ahí
el contrato obliga sea la forma como fuere.
• Obligación del vendedor de entrega (art. 1468, párrafo 1 C.c.): “El vendedor deberá
entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato”. El
vendedor tiene que entregar el objeto en el momento de perfeccionarse el contrato.
• Frutos del comprador (art. 1468, párrafo 2 C.c.): “Todos los frutos pertenecerán al
comprador desde el día en que se perfecciono el contrato”.
Forma ad probationem: forma que sirve como prueba (art. 1279 C.c.). “Si la ley exigiere el
otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un
contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que
hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”. Si la ley exige
una forma especial para un contrato, uno de los contratantes puede obligar al otro a completar la
forma siempre que cumpla los requisitos necesarios para su validez.

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7.- LAS OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Art. 1461 C.c: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.
El vendedor está obligado a la entrega de la cosa vendida y al saneamiento de la cosa vendida. Con
la entrega del objeto se transmite la propiedad. Una vez que se produce la entrega el vendedor
responde por el objeto vendido, a través del saneamiento por evicción, que responde de la pacifica
posesión del objeto por parte del comprador, y a través de saneamiento por vicios ocultos,
responsabilidad por los defectos ocultos que pudiera tener el objeto ya que el comprado debe
saber cuáles son las condiciones en las que se vende el objeto.
• Entregar la cosa vendida.

• Saneamiento de la cosa vendida. Mediante el saneamiento por evicción (= vencer en juicio).
Aquí el vendedor responde no solamente antes de entregar sino también después; o
saneamiento por vicios ocultos.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
El pago del precio. Conlleva cuestiones relacionadas con el aplazamiento del precio, que garantías
se pueden ofrecer en cuando a ese aplazamiento.
8.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: LA ENTREGA
La entrega o traditio (art. 1461 C.c.). La cosa ha de ser entregada en el estado en que se encontraba
al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo día. También ha de
entregarse sus accesorios (objetos auxiliares o complementarios sin los cuales quedaría frustrada la
finalidad del objeto), aunque no hayan sido mencionados, si el objeto de la venta es una cosa
determinada.
Formas de entrega:
• La traditio real (art. 1462 párrafo 1 C.c.): “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando
se ponga en poder y posesión del comprador”. Real significa la entrega física de la cosa.
• La traditio instrumental (art. 1462 párrafo 2 C.c): “Cuando se haga la venta mediante
escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del
contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. (art.
1464 C.c): “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo 2.º del
artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por
entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que
haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor”. Se refiere a que
utilizamos un instrumento que simboliza esa entrega. El artículo 1462 habla del
otorgamiento de la escritura pública de venta que equivale a la entrega de la cosa, si de la
misma escritura no resultara lo contrario.

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• La traditio simbólica (art. 1463 C.c.). El articulo habla de la entrega de algo que te permite
acceder a la posesión del bien que se ha comprado. Por ejemplo, la entrega de las llaves del
lugar o sitio donde se hallen almacenados o guardados; el «solo acuerdo o conformidad de
los contratantes», si la cosa vendida no puede trasladarse al comprador en el instante de la
venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.
• La traditio brevi manu (art. 1463 C.c.). Se mantiene la posesión del comprador y pasa a
tener la posesión en concepto de propietario. Ej el arrendatario que compra el piso y sigue
habitando la casa en forma de inquilino.
• La traditio constitutum possessorium (art. 1463 C.c.). Aquí el vendedor deja la propiedad,
pero deja la posesión del bien. Ej. Vendo mi piso hasta que me muera
(Art. 1463 C.c.): “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes
muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o
guardados, y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede
trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por
algún otro motivo”.
Objeto de la entrega:
• Defecto y exceso de cabida en bienes inmuebles (MIRAR arts. 1469 y 1470 C.c.). Se refiere
a razón de un precio por unidad de medida o número. Se determina el precio del mueble en
función de las características de este.
• Compra de bien inmueble a precio alzado (MIRAR art. 1471 C.c.). Aquí no se compra a
razón de un tanto por unidad de medida, sino que se compra a precio alzado, es decir que
no se plantea el defecto o exceso de cabida.
Lugar de entrega.
El art. 1500 no habla de donde hay que entregar el objeto, de ello se encarga el art. 1171: en primer
lugar, donde se pacte. En el caso de no haberse pactado se hará en el momento de constituirse el
contrato y, en cualquier otro caso, en el domicilio del deudor.
(Art. 1500 C.c): “El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y
lugar fijado por el contrato; Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en
que se haga la entrega de la cosa vendida”. (Art. 1171 C.c): “El pago deberá ejecutarse en el lugar
que hubiese designado la obligación; No habiéndose expresado y tratándose de entregar una cosa
determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento de constituirse la
obligación; En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor”.
Tiempo de entrega: el término.
El término es el plazo o fecha de entrega. Si no existe condición o término, la obligación de entregar

nace en el mismo momento de la perfección del contrato. Tanto la obligación de pago de precio
como de entrega se generan simultáneamente. Si uno de los contantes no cumple y exige el

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cumplimiento al otro (sin ofrecer el cumplimiento simultáneo de la suya), puede oponérsele la

excepción de contrato no cumplido.
Gastos
(Art. 1465 C.c): “Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los
de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial”. Los
gastos en cuanto a la ejecución dependen de las partes, sino se pacta nada serán de cuenta del
vendedor. Si el comprador decide que se entregue donde él quiera serán de cargo de este.
LIBRO: Los gastos son de cuenta del vendedor y los de su transporte o traslado van a cargo del
comprador, salvo pacto en contrario (art. 1465). Sin embargo, si se ha convenido en hacer la
entrega en un lugar determinado, los gastos del traslado a ese lugar son de cuenta, salvo pacto en
contrario, del vendedor, porque allí es donde debe cumplir su obligación.
9.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: LA ENTREGA Y SUS VICISITUDES
La venta con pacto de reserva de dominio.
• Efectos comprador – vendedor. Hay una compraventa con una carga, la carga la tiene el
comprador y el vendedor mantiene el dominio sobre ese bien para garantizar el pago.
Tercería de dominio, el bien no se puede ejecutar porque…
• Efectos entre acreedores del comprador – vendedor.
• Efectos vendedor – tercero adquirientes. Aquí se refieren a los pactos entre el vendedor y
los terceros adquirientes que se supone que lo tiene el comprador pero que ya no tiene otra
persona.
LIBRO: En las ventas cuyo precio se aplaza mientras que el vendedor cumple su obligación de
entrega, y como garantía en su favor, se suele pactar que, pese a la transmisión efectuada, el
comprador no adquiere el dominio hasta que no pague la totalidad del precio.
Este pacto, que ha sido reiteradamente estimado lícito por la jurisprudencia, según la opinión
tradicional entraña una condición que afecta sólo a la consumación de la compraventa, que tiene
lugar al pagar el último plazo. Es ésta la condición de la que depende la transmisión del dominio. En
consecuencia, es eficaz frente a los acreedores del comprador que embarguen el objeto por
encontrarse en su patrimonio, siempre que tenga fecha cierta anterior a la ejecución llevada a cabo
por aquéllos. El vendedor, en esta hipótesis, podrá ejercitar una tercería de dominio para que se
reconozca su derecho de propiedad y se alce el embargo por no pertenecer la cosa al ejecutado.
Suspensión de la entrega del bien:
• Venta con precio presente (art. 1466 C.c): “El vendedor no estará obligado a entregar la
cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un
plazo para el pago”. Se refiere de contratos donde las relaciones son bilaterales, si uno no
paga no se le va a entregar el objeto. Se suspende porque la otra parte no cumple
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• Venta con precio aplazado (1467 y 1129). Cuando hay un plazo se entregar el objeto porque
el precio esta aplazado.
(Art. 1467 CC.): “Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se
haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que
el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio;
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido”.
(Art. 1129 CC.): “Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo: 1.º Cuando, después de
contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.; 2.º Cuando no otorgue al
acreedor las garantías a que estuviese comprometido.; 3.º Cuando por actos propios hubiese
disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran,
a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras”.
La doble venta: un vendedor tiene un objeto y lo vende a dos personas diferentes, aquí lo que se
plante es quien adquiere la propiedad del bien. El artículo 1473 plantea dos situaciones
dependiendo del bien que se venda:
• Bienes muebles: lo que dice el artículo es que el que primero tenga el objeto en su poder se
convierte en propietario siempre que actué con buena fe.
• Bienes inmuebles: el artículo se refiere a que la cosa pertenecerá a quien antes haya
inscrito el bien en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando actúe con buena fe. Cuando
no exista inscripción, pertenecerá a quien de buena fe sea el primera en la posesión y si no
hay completar con artículo.
(Art. 1473 CC.): “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se
transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.; Si
fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.;
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la
posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena
fe”.
10.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN DE LA COSA VENDIDA
CONCEPTO.
Futura evicción = suspensión del pago del precio (1502). A ello se refiere el Art. 1474 C.c: “En virtud
del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la
posesión legal y pacífica de la cosa vendida.; 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.”
El art. establece que el vendedor no solo está obligado a la entrega de la cosa vendida al
comprador, sino de su saneamiento. Debe responder
1) De la posesión legal y pacífica de la cosa
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2) De los vicios o defectos ocultos que tuviere. La obligación de responder por evicción deriva de la
de responder de la posesión legal y pacífica de la cosa entregada. En cuanto a legal, se habla de la
titularidad y en cuanto a pacífica es que un 3º no denuncie al comprador por esa posesión.
Art. 1502. “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o
tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el
pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que
afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante, cualquiera
contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago”
En cuanto al art. 1502 se recoge la futura evicción, si el Comprador fuera perturbado en posesión o
domicilio por 3º o fundando en temor, puede llevar a cabo una acción reivindicatoria o hipotecaria
y puede suspender el pago del precio.
Nos dice que se puede suspender el pago del precio hasta no que no nos garantice que no hay
ningún problema con dicho 3º. (En futura evicción)
REQUISITOS.
Para que exista una responsabilidad por evicción se tienen que dar unas condiciones o requisitos:
• Evicción (Art. 1475 C.c.): “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa
comprada.; El vendedor responderá de la evicción, aunque nada se haya expresado en el
contrato.; Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta
obligación legal del vendedor”. Tiene lugar la evicción cuando se le prive al comprar por una
sentencia firme en la que el comprador pierde el objeto comprado.
Sentencia firme (1480). (Art. 1480 C.c.): “El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído
sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de
la misma”.
El art. 1483 (MIRAR) habla de una carga o servidumbre no aparente, significa que existe una carga
sobre un bien, aunque esta carga no aparece escrita, pero sin embargo existe. Hay que dar una
posibilidad al comprador para rescindir el contrato o adquirir por un precio menor como
recompensa. En caso de comprar libre de cargas siempre y cuando no tengas posibilidades de
saberlo.
• Pactos nulos (art. 1476 C.c.): “Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de
la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte”. La mala fe no se protege, la presencia
del dolo en el cumplimiento del contrato no exime el cumplimiento del contrato.
• Notificación al vendedor de la reclamación judicial (art. 1481 C.c.): “El vendedor estará
obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la
demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no
estará obligado al saneamiento”.
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Para que esta evicción pueda darse ante el vendedor tiene que serle notificada la reclamación, es
decir, que existe una demanda contra él. El vendedor estará obligado a lo que le corresponda
siempre que resulte probado que se le notifico
EFECTOS:
• Evicción total (art. 1478 C.c.): “Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se
haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a
exigir del vendedor:
1. º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea
mayor o menor que el de la venta.
2. º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya
vencido en juicio.;
3. º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el
vendedor para el saneamiento.;
4. º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.; 5. º Los daños e intereses y
los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe”.
• Evicción parcial (art. 1479 C.c): “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una
parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la
hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver
la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.; Esto mismo se observará
cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para
cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin
la otra”. Admite que el comprador pueda rescindir el contrato, se pierde una parte del
objeto
• Existencia de gravámenes ocultos: rescisión o indemnización. Como son cargas que te

impiden disfrutar de la titularidad como tú tenías pensado este art. 1483 (MIRAR) pretende
compensártelo mediante la recisión del contrato o indemnización de daños y perjuicios. Tiene hasta
1 año y trascurrido ese tiempo solo podrá pedir indemnización por daños y perjuicios.
Liquidación de la posesión, en cuanto a gastos, gastos necesarios, de mantenimiento o incluso

beneficios. Esta liquidación se aplica en todos los derechos cuando hay que restituir.
11.- OBLIGACIONES DELVENDEDOR: EL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
CONCEPTO (1474, 2º)
El vendedor responderá al comprador “De los vicios o defectos ocultos que tuviere”. No hay que
probar nada. Habría que determinar qué entendemos por esta obligación. ¿Qué es defectuoso?
¿Qué es vicio?
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LIBRO: El vendedor responde por vicios o defectos ocultos de la cosa cuando la hagan impropia
para el uso a que se la destina o disminuyan este uso, que de haberlos conocido el comprador no la
había adquirido o había dado menos precio por ella (art. 1484).
De la misma forma que el error, para que tenga transcendencia anulatoria, ha de ser excusable, el
art. 1484 excluye la garantía por vicios ocultos cuando éstos son manifiestos o estuvieran a la vista
o si el comprador es un perito, que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos.
REQUISITOS (1484)
• Vicio oculto y grave. Si no la podemos utilizar en las condiciones que las hemos contratado o
por la disminución del uso y que de haberlo sabido no se hubiese comprado.
En el caso de que fuese Perito, es un caso especial puesto que, si hay defecto y él es
consciente, no puede llevar a cabo dicha compra-venta, refiriéndonos a ventas en ámbito
civil, de interés particular. Mayor diligencia.
• Preexistencia a la conclusión del contrato. El vicio debe encontrarse en el momento en que
se perfecciona el contrato, es decir, no a posteriori porque se compra con el defecto.
PACTOS
(Art. 1485 C.c.): “El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos
ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.; Esta disposición no regirá cuando se haya
estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido”. Se
admiten pactos, no existe responsabilidad si se actúa de buena fe. Aquí se habla de vicio de efecto
oculto. El vendedor responde por vicios ocultos, aunque los ignorase.
LIBRO: La autonomía de la voluntad de las partes es libre para aumentar, disminuir o suprimir las
consecuencias legales del saneamiento por vicios. La renuncia al saneamiento por vicios ocultos
debe ser expresa y, además, el vendedor ha de ignorarlos.
SI EXISTIERA UN VICIO OCULTO, EL COMPRADOR PUEDE EJERCITAR LAS ACCIONES EDILICIAS

ROMANAS (art. 1486 C.c.): “En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar
entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional
del precio, a juicio de peritos.; Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida
y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los
daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
• Acción redhibitoria: el art. 1486 otorga al comprador la opción de desistir del contrato. No
es un desistimiento unilateral en sentido estricto, sino una rescisión del contrato.
• Acción quanti minoris o estimatoria: rebaja en el precio pagado. Pedimos una bajada de
precio o podemos devolver el objeto. Aquí se rebaja una cantidad proporcional del precio, a
juicio de peritos.
SI EL VENDEDOR ACTÚA DE MALA FE (arts. 1486 y 1487) = indemnización daños y perjuicios. En el

caso de que el objeto no se pueda restituir se conserva esa indemnización por daños y perjuicios.
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En el caso de que se pierda el objeto por vicio, se sigue con la responsabilidad en el vendedor y se
puede pedir daños y perjuicios.
LIBRO: El comprador goza de una acción de daños y perjuicios contra el vendedor que conocía los
vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó, si opta por la rescisión.
Art. 1487. “Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el
vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con
los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato
que hubiese pagado el comprador.”
Art. 1488. Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por
caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con
la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.; Si el vendedor obró de mala fe, deberá
abonar al comprador los daños e intereses.
PLAZO
(Art. 1490 C.c.): “Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se
extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida”. El plazo con carácter
general es de 6 meses desde que se entrega la cosa vendida. Se amplía el plazo en otros ámbitos.
Cuando se habla de vicios ocultos podemos también estar hablando de incumplimiento de
contrato. Sin embargo, este tiene unos plazos distintos puesto que puede ser de 15 años y de 4
años por vicio en el consentimiento, lo que hace que los tribunales admitan ir no sólo por la vía del
vicio oculto sino también por éstas.
12.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Pago del precio (art. 1170 C.c.): “El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie
pactada y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal
en España.; La entrega de pagarés a la orden, o letras de cambio u otros documentos mercantiles,
sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del
acreedor se hubiesen perjudicado.; Entre tanto la acción derivada de la obligación primitiva quedará
en suspenso.”
¿Dación en pago? La dación en pago es una figura que permite la extinción de una relación
obligatoria entregando algo distinto a lo pactado. Es una figura que se deduce del art. 1966.
Aunque a la dación en pago a veces se le aplican por analógica en las condiciones del contrato de
compraventa, no es un contrato de compraventa como tal, no se habla de dación en pago en
concreto por tanto se le impone también las condiciones de compraventa puesto que ahí si se da
regulado.
Cuando se paga el precio se plantean las siguientes cuestiones:
Tiempo de pago (art. 1500 C.c.).

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Cuando hablamos del tiempo nos remitimos al artículo 1500, el cual se refiere de una manera más
precisa al pago del precio, por eso nos dice que el comprador está obligado a pagar el precio en el
tiempo fijado en el contrato.
¿Cuánto pagar? En función de lo pactado. Si no hemos dicho nada, el art. 1500 dice que debiera
hacerse el pago en el momento en que se entrega el objeto vendido. De tal modo, nos sirve para
decir si la otra parte se niega a darte el objeto o no.
Aquí se puede dar las excepciones por incumplimiento de contrato o vicios ocultos. De todos
modos, estás obligado a entregarlo. Si pactas aplazar el precio, tienes que entregar el objeto,
aunque lo pague a plazo.
(Art. 1500 C.c.): “El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y
lugar fijado por el contrato.; Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en
que se haga la entrega de la cosa vendida”.
Lugar de pago (art. 1500 C.c.).
Nos encontramos con una norma de carácter dispositivo, el precio se deberá pagar en lugar que se
haya pactado. Cuando no se dice nada, es donde entra la norma dispositiva, se deberá pagar en el
lugar donde se haya vendido el objeto
Garantías convencionales y legales: pacto de reserva de dominio o suspensión del pago del precio
1502.
En relación con el pago del precio surgen las garantías, que se pueden establecer de manera
convencional como son las del propio pacto de reserva de dominio que lo que se trata es de
garantizar que se pague; y la otra es una garantía de tipo legal, el art. 1502 permite la suspensión
del pago del precio ante la situación del artículo, se pide garantías al vendedor de que estos sucesos
no van a suceder.
Art. 1502 C.c.: “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o
tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el
pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que
afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera
contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago”.
Pago de intereses (Art. 1501 CC)
El dinero siempre genera unos rendimientos y unos intereses. Habría que plantearse que intereses
genera ese dinero y que nos tiene que abonar. El art. 1501 habla del pago de los siguientes
intereses:
• Intereses convencionales. Si se acuerdan, pago aplazado con intereses (libertad de pacto).

Aquí entraríamos si se hablan de intereses dañinos, abusivos, etc.
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• Intereses compensatorios. Se tienen en cuenta en el caso del contrato de compraventa

porque a veces se vende y se entrega el objeto, pero no se paga el precio. Aquí
compensamos el enriquecimiento del comprador cuando ese comprador no ha pagado el
precio, muchas veces se pactan en esa posibilidad: que se pueda compensar el rendimiento
del objeto en mano del comprador y se pueda poner intereses por parte vendedor.
• Intereses moratorios (1100). El comprador abonara intereses si se hubiera constituido el
contrato en relación con el artículo 1100. Estamos en una obligación bilateral, si estamos
hablando de una demora entre la entrega y el pago del precio y si existe esa reclamación
podemos conforme al artículo pagar los intereses moratorios.
En la mayoría de los contratos cuando se habla de contratos escritos, en la mayoría se incluyen

estos intereses lo que implica un incremento del precio.
13.- GARANTÍAS: LAS ARRAS
CONCEPTO (Art. 1454 CC.).
Son una garantía del cumplimiento de la obligación, tienen carácter coercitivo. Es una garantía que
se pueden incluir en muchos contratos, pero su regulación y reconocimiento únicamente está en el
ámbito de los contratos de compraventa.
Actúa como garantía de cumplimiento con una función sancionadora o coercitiva, similar a la pena
convencional. También valora los daños que genera un posible incumplimiento. La pena
convencional se utiliza sobre todo en el contrato de arrendamiento de servicios, cumplen ambas la
misma función. La pena convencional lo que hace es valorar los daños de un posible
incumplimiento, se fija ya los daños que podrían causar el incumplimiento.
Dependiendo del tipo de arras también se puede entender que tiene una función indemnizatoria
(derecho de arrepentimiento)
Art. 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
LIBRO: Al perfeccionamiento del contrato, el comprador suele entregar una suma de dinero en
concepto de señal, también denominada arras. ¿Qué significado poseen? Según el art. 1454 “podrá
rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas”. Por lo tanto, tienen una finalidad penitencial, adjunta a la facultad que se otorga a las
partes para desligarse del contrato.
Origen voluntario. El origen siempre es voluntario, es decir, si no se pactan no existen.
Clases:
• Confirmatorias. Aquí no se refieren a las arras sino una mera señal que constituye una
prueba de que el contrato ya se ha celebrado, que está sujeto al principio de libertad de
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forma y se recurre a las arras como señal de que ese contrato ya se ha confirmado. No son
arras en sentido estricto como garantía de cumplimiento.
• Penales. Aquí ya se habla de arras con una función coercitiva o sancionadora. Aquí nos
acercamos bastante al campo de la pena convencional, porque perdemos lo que
entregamos en concepto de arras y, además, se puede exigir el cumplimiento del contrato.
Te van a exigir que cumplas y además cubrir lo que se ha pactado en forma de condena.
• Penitenciales: derecho de arrepentimiento. Son las arras en sentido estricto, recogidas en el
art. 1454, permite arrepentirte del contrato perdiendo lo que has entregado en forma de
arras. Art 1454 C.c.: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta,
podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas”. Se entrega una cantidad en concepto de arras, no se obliga a nadie
en caso de incumplimiento, pero si se pierde lo que se entrega. Si en el contrato no se
especifica que son arras penitenciales se refiere a una señal, y en ese caso no se puede
arrepentir del contrato.
14.- OTRAS FIGURAS
La promesa de comprar y vender (art. 1451 C.c.): “La promesa de vender o comprar, habiendo
conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar
recíprocamente el cumplimiento del contrato; Siempre que no pueda cumplirse la promesa de
compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las
obligaciones y contratos en el presente libro”.
Nos comprometemos a comprar o comprometemos a otra persona a comprar en unas

determinadas condiciones. Estamos hablando de una promesa en la que realizamos como un
precontrato en el que estamos conformes de la celebración de un contrato en el futuro que
perfeccionaremos. No se trata de reclamar el contrato, sino el cumplimiento de la promesa.
Estamos hablando de una relación jurídico – obligatoria por lo tanto hay derechos de créditos y
deudas, en este caso consisten en obligar a la otra parte a realizar un contrato o permitir a la otra
parte a realizar un contrato cuando ella quiera.
De carácter unilateral: la opción de compra.
El contrato de arrendamiento, por ejemplo, el cual da una acción de comprar (celebrar el contrato
de compraventa) en unas condiciones determinadas.
• Ejercicio mediante declaración unilateral: perfeccionamiento del contrato. El ejercicio de

la opción de compra tiene un carácter unilateral y a partir de ese momento se perfecciona el
contrato con la opción de compra.
• De carácter recepticio. La otra parte tiene que saber que la otra parte quiere declarar la
opción de compra. En el contrato de arrendamiento la otra parte tiene que saber que la otra
parte ya no quiere alquilar sino vender.
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• Acceso al Registro de la propiedad (art. 14 RH). La opción de compra puede acceder al Reg
de la Propiedad, al que solo acceden los Derechos reales. El registro de la propiedad es un
instrumento al que se inscriben los derechos reales. Aunque la regla general es esa, se
permite que entren algunas figuras que tienen carácter obligacional, no para que se
conviertan el Derechos reales sino para que tengan efectos reales.
La protección del registro, lo que significa es que tenga efectos hacia terceros para que todos los
demás sepan que ese objeto ha cambiado de titularidad. El registro de la propiedad al través del
artículo 14 del reglamento hipotecario, permite la inscripción la opción de compra siempre y
cuando se de las siguientes circunstancias:
• Convenio expreso de las partes para la inscripción. En escritura pública y por tanto acceder
al Registro de la propiedad Precio estipulado. Precio que hay que pagar para ejercitar la
opción de compra.
• Plazo no superior a los 4 años. Si la opción a compra no está inscrita tendría una opción de
indemnización por daños y perjuicios, si está inscrita puedes hacerlo frente al tercero.
De carácter bilateral: el precontrato.
Con el carácter bilateral se está vinculando a ambas partes, comprador y vendedor, aquí pasamos a
la figura del precontrato. Con el precontrato lo que tú crees que es una vinculación entre las dos
partes en realidad es una vinculación a los efectos de realizar el contrato en un futuro. El problema
que se plante es el no cumplimiento, y aquí existe una división de posturas en cuando a lo que se
puede hacer: ¿ejecución forzosa o indemnización por incumplimiento? Con la ejecución forzosa el
que se plante es que se le puede obligar a prestar su consentimiento. se pone en duda ya que nadie
puede suplantar la voluntad por consentimiento de otro. La indemnización por incumplimiento, ya
que el no llevarlo a cabo genera unos daños con responsabilidad contractual. De aquí se deduce la
valoración de indemnización por daños y perjuicios que se genera porque una de las partes no
preste su voluntad de llevarlo a cabo. La mayoría de la doctrina lleva a cabo esta figura.
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TEMA 2. PACTOS ADICIONALES Y COMPRAVENTAS ESPECIALES
1.- LA VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES
Se encuentra regulado en la Ley 28/1998, de 13 de julio. Esta ley tiene su origen en el D.

Comunitario.
Se entiende por Venta a plazos de bienes muebles el contrato mediante el cual una de las partes
entrega a la otra una cosa mueble corporal, no consumible e identificable (por la marca y número
de serie o fabricación o por alguna característica específica), y ésta se obliga a pagar por ella un
precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en un tiempo superior a tres meses desde la
perfección del mismo.
• Adquisición de bienes muebles corporales no consumibles e identificables.

• Contrato de préstamo destinado a facilitar la adquisición: aplicación de la Ley de Crédito al
Consumo 16/2011, de 24 de junio.
• Garantías de cumplimiento
Contrato real:
Se perfecciona con la entrega del objeto (art. 3 Ley). Una parte entrega a otra parte de una cosa
mueble. El contrato se perfecciona con la entrega de la cosa.
Art. 3 Definición del contrato de venta a plazos: “A los efectos de esta Ley, se entenderá por venta
a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y
ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo
superior a tres meses desde la perfección del mismo. También se entenderán comprendidos en esta
Ley los actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurídica o la denominación que las partes les
asignen, mediante las cuales las partes se propongan conseguir los mismos fines económicos que
con la venta a plazos”.
Contratos de financiación para las ventas a plazos (art. 4 Ley)
Art. 4 Contratos de préstamo de financiación para las ventas a plazos
“1. Los préstamos destinados a facilitar la adquisición, a los que se refiere el artículo 1, podrán ser
de financiación a vendedor o de financiación a comprador.
2. Tendrán la consideración de contratos de préstamo de financiación a vendedor: a) Aquéllos en

virtud de los cuales éste cede o subroga a un financiador en su crédito frente al comprador nacido
de un contrato de venta a plazos con o sin reserva de dominio.; b) Aquéllos mediante los cuales
dicho vendedor y un financiador se conciertan para proporcionar la adquisición del bien al
comprador contra el pago de su coste de adquisición en plazo superior a tres meses.
3. Tendrán la consideración de contratos de préstamo de financiación a comprador, aquéllos

configurados por vendedor y comprador, determinantes de la venta sujeta a esta Ley y en virtud de
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los cuales un tercero facilite al comprador, como máximo, el coste de adquisición del bien a que se
refiere esta Ley, reservándose las garantías que se convengan, quedando obligado el comprador a
devolver el importe del préstamo en uno o varios plazos superiores a tres meses”.
• A vendedor o comprador. Contratos de financiación al vendedor o al comprador (busca la

financiación externa).
o Vendedor. El financiador se subroga en la posición del vendedor.
o Comprador. Aquí existe una relación trilateral: el comprador, el vendedor y el
financiador.
• La eficacia de la venta queda condicionada a la obtención de créditos de financiación (arts.
6.2 y 6.3 Ley 28/1998). Regla que vincula la venta con la obtención de ese crédito.
Art. 6.2. “La eficacia de los contratos de venta a plazos en los que se establezca expresamente que
la operación incluye la obtención de un crédito de financiación quedará condicionada a la efectiva
obtención de este crédito”.
Art. 6.3. “Será nulo el pacto incluido en el contrato por el que se obligue al comprador a un pago al
contado o a otras fórmulas de pago para el caso de que no se obtenga el crédito de financiación
previsto”.
REQUISITOS
Contratos formales: por escrito para su validez (art. 6.1 Ley 28/1998: “1. Para la validez de los
contratos sometidos a la presente Ley será preciso que consten por escrito. Se formalizarán en
tantos ejemplares como partes intervengan, entregándose a cada una de ellas su correspondiente
ejemplar debidamente firmado”.) La compraventa a plazos de bienes muebles es un contrato
formal; para su validez, debe constar por escrito en tantos ejemplares como partes intervinientes.
Derecho de desistimiento unilateral (ad nutum) (art. 9 Ley 28/1998). Durante 7 días, sin embargo,
desde marzo de 2014, la Ley General de los consumidores y usuarios establece que el plazo se ha
ampliado a 14 días, sin embargo, se sigue conservando el plazo de 7 días. Se puede realizar este
derecho sin alegar ningún motivo, solo devolviendo lo que se posee.
(El comprador puede desistir del contrato en el plazo de siete días hábiles desde que se produjo la
entrega del bien (art. 9 Ley). Esta facultad es irrenunciable y su no constancia en el contrato no
priva de la misma al comprador, pero podrá excluirse por pacto o modalizarse su ejercicio de forma
diferente a la prevenida por la ley en el caso de adquisición de vehículos a motor. Si concluye el
plazo citado sin que el comprador haya hecho uso de su facultad de desistir, el contrato surte todos
sus efectos, de suerte que, hasta entonces, éste está sujeto a la condición de querer el comprador
(art. 9, 3 Ley). El artículo 9 admite pacto de indemnización dentro de unos límites al vendedor.
También puede el comprador pagar anticipadamente el precio pendiente de pago, ya sea de forma
total o parcial, sin que se le puedan exigir los intereses no devengados, si bien los pagos parciales
anticipados no podrán ser inferiores al 20% del precio, salvo pacto en contrario (art. 9 Ley). Se
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puede pactar una compensación a favor del vendedor, dentro de ciertos límites, en el caso de que
el comprador ejercite esta facultad).
GARANTÍAS
• Cláusula de reserva de dominio pactada.

• Prohibición de enajenar o de realizar actos dispositivos hasta pagar la totalidad del precio o
reembolsar el préstamo, salvo autorización escrita del vendedor o financiador. La
prohibición de enajenar se aplica desde el punto de vista de la venta de bienes muebles a
plazos, indica que, aunque sea propietario del bien, no puede disponer o enajenar del
mismo hasta que no reembolse la totalidad del precio, es decir, todo lo que conlleva ese
precio, en el otro caso el vendedor se reserva el dominio hasta que termine de pagar.
• Es necesario estar inscrito en el Registro de Venta a Plazos de bienes muebles para que
tenga eficacia real y que sea oponible frente a terceros.
2.- LA VENTA FUERA DEL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL Y VENTAS A DISTANCIA
Regulación en el TRLGCU 1/2007, de 16 de noviembre: contrato empresario y consumidor

(artículos 3 y 4). En marzo de 2014 se modifica esta ley. Pero se adapta una nueva directiva
comunitaria en 2011. Esta deroga una que regulaba las ventas fuera del establecimiento mercantil y
otra más. Incorpora aspectos nuevos relacionadas con las leyes que van a regular estos conceptos.
Todo esto se aplica a una serie de contratos.
Concepto (art. 92 TRLGDCU 1/2007):
• Ventas realizadas fuera del establecimiento mercantil del empresario: con presencia física
de consumidor/empresario.
• Ventas a distancias: sin presencia física consumidor/empresario. Se basan en las técnicas de
comunicación a distancia, la propia ley indica que se entiende por venta a distancia, son
contratos que se hacen sin presencia física del consumidor o empresario.
Art. 92 Ámbito de aplicación
1. Se regirán por lo dispuesto en este título los contratos celebrados a distancia con los
consumidores y usuarios en el marco de un sistema organizado de venta o prestación de servicios a
distancia, sin la presencia física simultánea del empresario y del consumidor y usuario, y en el que
se hayan utilizado exclusivamente una o más técnicas de comunicación a distancia hasta el
momento de la celebración del contrato y en la propia celebración del mismo.
Entre otras, tienen la consideración de técnicas de comunicación a distancia: el correo postal,

Internet, el teléfono o el fax.
Excepciones. Hay excepciones que necesitan una ley especial de regulación, por lo tanto, nos
tenemos que remitir a esta, por ejemplo, la ley de viajes combinados. Art. TRLGDCU 1/2007: “1. La
regulación establecida en este título no será de aplicación a:
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a) Las ventas celebradas mediante distribuidores automáticos o locales comerciales automatizados.
b) Las ventas celebradas en subastas, excepto las efectuadas por vía electrónica.
c) Los contratos sobre servicios financieros.
d) Los contratos celebrados con los operadores de telecomunicaciones debido a la utilización de los
teléfonos públicos.
e) Los celebrados para la construcción de bienes inmuebles”.
REQUISITOS FORMALES
• Derecho del consumidor a ser informado (art. 97 ley 1/2007). A través de los requisitos
formales.
Artículo 97. Información precontractual. “1. Antes de iniciar el procedimiento de
contratación y con la antelación necesaria, el empresario deberá suministrar al consumidor y
usuario, de forma veraz y suficiente, la información prevista en el artículo 60 y además: a) El
coste de la utilización de la técnica de comunicación a distancia cuando se calcule sobre una
base distinta de la tarifa básica. b) Las características esenciales del bien o servicio. c) Los
gastos de entrega y transporte, en su caso. d) El plazo de vigencia de la oferta y del precio y,
en su caso, la ausencia del derecho de desistimiento en los supuestos previstos en el artículo
102. e) La duración mínima del contrato, si procede, cuando se trate de contratos de
suministro de bienes o servicios destinados a su ejecución permanente o repetida. f) Las
circunstancias y condiciones en que el empresario puede suministrar un bien o servicio de
calidad y precio equivalentes, en sustitución del solicitado por el consumidor y usuario,
cuando se quiera prever esta posibilidad. g) La forma de pago y modalidades de entrega o de
ejecución. h) En su caso, indicación de si el empresario dispone o está adherido a algún
procedimiento extrajudicial de solución de conflictos. 2. La información contenida en el
apartado anterior, cuya finalidad comercial debe ser indudable, deberá facilitarse al
consumidor y usuario de modo claro e inequí- voco, mediante cualquier técnica adecuada al
medio de comunicación a distancia utilizado, y deberá respetar, en particular, el principio de
buena fe en las transacciones comerciales, así como los principios de protección de quienes
sean incapaces de contratar”.
• Contratos formales
Requisitos
o Venta a distancia: confirmación por escrito, soporte duradero, sms o página web
(arts. 98 ley 1/2007). El contrato debe confirmarse siempre por escrito, soporte
duradero, sms o página web, cualquiera de las técnicas a distancia y siempre
quedando constancia de que ese contrato a quedado firmado. Esto le sirve al
empresario para constituir una prueba de que ha informado al consumidor, como
requisito formal que recoge la ley.
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Derecho Civil III
Artículo 98. Confirmación escrita de la información. “1. Antes de la ejecución del

contrato deberá facilitarse al consumidor y usuario, en la lengua utilizada en la
propuesta de contratación o, en su caso, en la lengua elegida para la contratación, la
siguiente información:
a) La información prevista en el artículo anterior.
b) La dirección del establecimiento del empresario donde el consumidor y usuario
pueda presentar sus reclamaciones.
c) La información relativa a los servicios de asistencia técnica u otros servicios
postventa y a las garantías existentes.
d) Las condiciones para la denuncia del contrato, en caso de celebración de un
contrato de duración indeterminada o de duración superior a un año.
2. La información a que se refiere el apartado anterior deberá facilitarse por escrito
o, salvo oposición expresa del consumidor y usuario, en cualquier soporte de
naturaleza duradera, adecuado a la técnica de comunicación a distancia utilizada.
3. No será exigible lo dispuesto en este artículo a los contratos relativos a servicios
cuya ejecución se realice utilizando una técnica de comunicación a distancia que se
presten de una sola vez, cuya facturación sea efectuada por el operador de la técnica
de comunicación. No obstante, el consumidor y usuario, en cualquier caso, deberá
estar en condiciones de conocer la dirección geográfica del establecimiento del
empresario donde pueda presentar sus reclamaciones”.
o Ventas fuera del establecimiento mercantil del empresario
Artículo 98. Confirmación escrita de la información. “1. Antes de la ejecución del
contrato deberá facilitarse al consumidor y usuario, en la lengua utilizada en la
propuesta de contratación o, en su caso, en la lengua elegida para la contratación, la
siguiente información:
a) La información prevista en el artículo anterior.
b) La dirección del establecimiento del empresario donde el consumidor y usuario
pueda presentar sus reclamaciones.
c) La información relativa a los servicios de asistencia técnica u otros servicios
postventa y a las garantías existentes.
d) Las condiciones para la denuncia del contrato, en caso de celebración de un
contrato de duración indeterminada o de duración superior a un año.
2. La información a que se refiere el apartado anterior deberá facilitarse por escrito
o, salvo oposición expresa del consumidor y usuario, en cualquier soporte de
naturaleza duradera, adecuado a la técnica de comunicación a distancia utilizada.
3. No será exigible lo dispuesto en este artículo a los contratos relativos a servicios
cuya ejecución se realice utilizando una técnica de comunicación a distancia que se
presten de una sola vez, cuya facturación sea efectuada por el operador de la técnica
de comunicación. No obstante, el consumidor y usuario, en cualquier caso, deberá
estar en condiciones de conocer la dirección geográfica del establecimiento del
empresario donde pueda presentar sus reclamaciones”.
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Derecho Civil III
Consecuencias del incumplimiento del requisito formal: El contrato celebrado sin los requisitos
podrá ser anulado a instancia del consumidor por vía de acción o de excepción. Esto es una
excepción a lo que se conoce como nulidad del contrato cuando este contrato viola uno de os
elementos esenciales del mismo. Si el contrato es formal y no cumple con esa forma eso significa
que el contrato es nulo de pleno derecho. Sin embargo, aquí se habla de una anulación, que es una
nulidad relativa, solo está legitimado para ejercitar la acción de anulación el consumidor.
• Anulación del contrato por el consumidor (art. 100). En ningún caso se va a anular el
contrato por defecto de forma.
• La carga de la prueba es del empresario. Se establece como carga de prueba que va a
recaer siempre por el empresario si se incumple el artículo 100 de la ley 1/2007. La forma es
libre, por lo tanto, solo se puede realizar una anulación por parte del consumidor y el
empresario podrá alegar la carga de prueba ante el incumplimiento.
Artículo 100. Prohibición de envíos no solicitados. “1. Queda prohibido suministrar al consumidor y
usuario bienes o servicios no pedidos por él cuando dichos suministros incluyan una petición de
pago de cualquier naturaleza.
En caso de que así se haga, y sin perjuicio de la infracción que ello suponga, el consumidor y usuario
receptor de tales bienes o servicios no estará obligado a su devolución, ni podrá reclamársele el
precio.
En caso de que decida devolverlo no deberá indemnizar por los daños o deméritos sufridos por el
bien o servicio.
2. No será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado anterior cuando quede
claramente de manifiesto al consumidor y usuario que el envío no solicitado se debía a un error,
correspondiendo al empresario la carga de la prueba. ;; El consumidor y usuario en tales casos,
tendrá derecho a ser indemnizado por los gastos y por los daños y perjuicios que se le hubieran
causado”.
Derecho de desistimiento unilateral ad nuntum (art. 101). Aquí se prevé un derecho a desistir
unilateralmente que se atribuye al consumidor, y que además no se basa en ninguna causa o
motivo (ad nuntum).
Artículo 101. Derecho de desistimiento. “1. El consumidor y usuario que contrate a distancia tendrá
derecho a desistir del contrato conforme a lo previsto en el capítulo II, del título I de este libro, si
bien en este tipo de contratos el empresario podrá exigir al consumidor y usuario que se haga cargo
del coste directo de devolución del bien o servicio.
2. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas que impongan al consumidor una penalización por el
ejercicio de su derecho de desistimiento o la renuncia al mismo”.
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Derecho Civil III
Naturaleza jurídica
Se puede hablar de dos posturas distintas:
• Plazo de reflexión. En este caso, si decimos que el derecho de desistimiento unilateral es un

plazo de reflexión estaríamos dejando en suspenso los efectos del contrato. Durante ese
tiempo es un mero plazo para reflexionar sobre el contrato celebrado y se va a valorar la
eficacia del mismo. Trascurrido la eficacia de 14 días ese contrato seria eficaz o si durante
ese periodo el consumidor desearía desistir se dejaría de aplicar el contrato. (cuando se
queda suspendido se avisa al empresario).
• Derecho de arrepentimiento. La ley permite la ejecución del contrato, por lo que el contrato
desprende sus efectos, pero no se ha dejado ese plazo para desistir, por lo tanto no se
puede calificar de plazo de reflexión. Se considera que se trata de un derecho de
arrepentimiento que implica que el contrato obliga y se puede ejecutar, si las partes quiere,
pero que el desistimiento unilateral actuaría como una excepción en los casos en que existe
un motivo. Aquí no se necesita justificar porque se abandona el contrato.
Ejercicio
Para garantizar el ejercicio de este derecho, se permite al consumidor que lo ejercite sin ningunos
costes (no vamos a entrar). Se le exige al consumidor una declaración inequívoca de que esta
desistiendo al contrato, no tiene que requerir a una forma determinada pero sí que lo ha desistido.
El modelo de desistimiento no se incorpora de manera obligada, permite recoger todas las
indicaciones, el plazo, las condiciones, etc., que van a permitir al consumidor desistir del contrato.
• Libre de gastos: indemnidad económica

• Declaración inequívoca o modelo de desistimiento.
Plazo
14 días naturales. Se ha modificado el plazo, porque hasta la reforma de la Ley general de

Consumidores y Usuarios. Hay sanción para el empresario si no cumple con los requisitos formales
de 12 meses, antes era de 6 meses.
Efectos restitutorios
La propia legislación habla de estos efectos en el caso de que el contrato se haya ejecutado. Si no se
ha llegado a ejecutar no se ejecutan los efectos del contrato.
3.- CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO
Concepto: art. 2 “Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
a que de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el
derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de
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Derecho Civil III
ocupación”. A quien el consumidor compra el derecho a usar un inmueble durante ciertos periodos
del año
Características:
• Contrato entre un empresario y un consumidor (art. 1). El consumidor es el destinatario

final.
Artículo 1 Ámbito de aplicación. “1. Los contratos de comercialización, venta y reventa de derechos
de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga
duración, así como los contratos de intercambio, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando se
celebren entre un empresario y un consumidor.
2. Se entiende por empresario toda persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su
actividad económica, negocio, oficio o profesión y cualquier persona que actúe en nombre o por
cuenta de un empresario.
3. Se entiende por consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a su
actividad económica, negocio, oficio o profesión”.
• Derecho real limitado = disfrutar de un inmueble (art. 23.1). Limitado porque te da ciertas
facultades. Se acerca a la figura del usufructo sin ser un usufructo. Va incorporado al
inmueble, si el inmueble se vende también se vende el derecho, pero no se parece en
cuando a que el usufructo permite la explotación del bien y aquí no.
Art. 23.1. “Es objeto de este Título la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción
del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar,

con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un
elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente,
con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios
complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su
mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado
o con carácter obligacional, de conformidad con lo dispuesto en este artículo”.
• Gravamen sobre la propiedad del inmueble. Es una carga sobre la propiedad del inmueble.
• Tiempo de aprovechamiento = más de un año y menos de 50 (art. 23.3: “El período anual de
aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos y, dentro de un mismo
régimen, los turnos podrán tener o no la misma duración. Deberá, además, quedar reservado
para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser
inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen”).
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Derecho Civil III
• No puede denominarse multipropiedad (art 23.4). Porque cuando se comienza a

comercializar este tipo de contratos el término que se captaba es el de la multipropiedad,
daba a entender que estabas comprando la propiedad por multipropiedad.
Art. 23.4. “El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una
cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que
contenga la palabra propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por

turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a
confusión a los adquirentes finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza,
características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total
propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad
horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una
cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá
durante toda la vida del régimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las
facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente
disponer de todo o parte de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado”.
Régimen jurídico: contrato formal e inscripción constitutiva (art 11: “Los contratos de
aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración, de
reventa o de intercambio, se formalizarán por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se
redactarán, en un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado que resulte
fácilmente legible, en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el
consumidor o del que este sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de
la Unión Europea. Si el consumidor es residente en España o el empresario ejerce aquí sus
actividades, el contrato deberá redactarse además en castellano y, en su caso, a petición de
cualquiera de las partes, podrá redactarse también en cualquiera de las otras lenguas españolas
oficiales en el lugar de celebración del contrato”.
Además art. 25.3: “El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá
mediante su formalización en escritura púbica, y se inscribirá en el Registro de la propiedad”. Al
otorgamiento de la escritura deberá concurrir la empresa que haya asumido la administración y
prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por él asumido
directamente”.) La inscripción es declarativa, es decir declarar algo que ya existía, el contrato ya
existe y se busca un plus de protección. La hipoteca si no se inscribe en el Registro de la Propiedad
no tiene ningún efecto. Si la inscripción es constitutiva sirve para constituir ese derecho, es decir,
desde el momento en que aparece inscrito. (Excepción a la regla general al Reg. de la Propiedad.)
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Derecho Civil III
Derecho de desistimiento ad nuntum de 14 días con carácter irrenunciable (art. 12 y 16). Aquí se
aplicaría el criterio de nulidad parcial.
4.- OTRAS COMPRAVENTAS ESPECIALES
Las ventas en calidad en ensayo o prueba y ad gustum (Art. 1453 C.c.: “La venta hecha a calidad
de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar
antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva”).
Son contratos de compraventa cuya eficacia se hace depende de otro elemento. En un caso se hace
depende del ensayo o prueba a la que se somete el objeto comprado, y en otro caso de un criterio
subjetivo (si te gusta o no). Este articulo realmente regula dos ventas distintas en la de ensayo la
eficacia queda sujeta a unas condiciones objetivas, si se cumple bien y sino queda en suspenso. En
las otras quedan dentro de lo que decida el comprador, libre arbitrio.
(A estas categorías de venta se refiere el artículo 1.453 del Código civil en los siguientes términos:
“La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es
costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición
suspensiva.”
En la venta a calidad de ensayo, la compraventa ya está perfeccionada, aunque debe comprobarse

si la cosa reúne las condiciones necesarias a efectos de prestar el servicio para el que se compró (ej.
maquinaria). Se trata de una comprobación objetiva que, por lo tanto, no puede quedar al libre
arbitrio del comprador (ej. en la maquinaria se podría llegar a usar un peritaje), pues de lo contrario
se estaría conculcando el mandato del artículo 1.256 del Código civil, que prohíbe que la validez y el
cumplimiento de los contratos se dejen al arbitrio de uno de los contratantes. En definitiva, la
condición no depende del libre querer del comprador. Comprobado que la cosa sirve para el fin
para el que se adquirió, el comprador carece de la facultad de desistir del contrato. Ante el silencio
acerca del modo en que ha de efectuarse la prueba de la cosa, deberá estarse a lo pactado por las
partes y, a falta de pacto, a las circunstancias de la cosa y su entrega, así como a los usos de tráfico
en su caso.
En cuanto a la venta “ad gustum”, la mayor parte de la doctrina sostiene que la aceptación de la
cosa comprada queda al libre arbitrio del comprador, de forma que basta que éste manifieste su
desagrado para que el contrato se entienda ineficaz. No obstante, si se toman en consideración los
precedentes históricos del artículo 1.453 del Código civil y el sistema de nuestra legislación, parece
más apropiado pensar que la prueba o degustación posee un sentido objetivo, no siendo admisible
la condición si placuerit, que viene a ser una condición potestativa prohibida por el artículo 1.115
del Código civil (DÍEZ-PICAZO y GULLÓN)).
Garantías del vendedor por precio aplazado (venta x precio aplazado):
• Riesgo de pérdida (art 1503 C.c.: “Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la
pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la
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Derecho Civil III
resolución de la venta.; Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo

1.124”.
• Condición resolutoria explicita en bienes inmuebles (art 1504 cc): inscripción en el R de la

propiedad. Se parece a lo que regula el 1124. Es necesario que esta condición se pacte. Si se
reclama el cumplimiento del pago del precio vía judicial o notarial el comprador no puede
pagar, sin embargo, mediante el art. 1124 si se puede pagar. Con la condición resolutoria
explicita si se cumplen las condiciones del 1504 ya no se puede pagar, por lo que se resuelve
el contrato se queda sin efectos y se devuelve el inmueble. Con esta resolución explicita
muchas veces se inscribe en el R de la propiedad porque buscamos que tenga efectos reales,
ocurriría de manera simular en la situación de compra.
Art. 1504 C.c.: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de
pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el
comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido
judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo
término”.
• Resolución de venta de bienes muebles (art 1505 C.c.: “Respecto de los bienes muebles, la
resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el
comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya
presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo
que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación”).
Implica que el vendedor entrega, pero si en ese momento no se presenta el comprador con el
dinero, se resuelve el contrato. Salvo que se acuerde que se pague más tarde por venta aplazada.
Pacto comisorio (1858 cc). Está prohibido como tal, se va a ver de una manera conjunto con la
siguiente. Implica que se prohíbe al acreedor apropiarse del objeto que ha sido entregado en
garantía del pago de un préstamo, es decir, tenemos un contrato de préstamo donde hay un
acreedor y un deudor y en garantía del su cumplimiento por parte del deudor, en muchas ocasiones
se establece un derecho real, que se llama derecho real de hipoteca, eso significa que el banco me
da el dinero y a parte de la garantía de mi patrimonio me pide la hipoteca también. Si se deja de
pagar el préstamo el banco nunca se puede apropiar de la vivienda, es decir, que el banco lo que
tiene que hacer es ejecutar la hipoteca, ese derecho real. Hay que someter a una enajenación, una
subasta ese inmueble hipotecado para que otras personas lo adquieran y con el importe se liquide
la deuda.
Esa prohibición va ligada a lo que dice el artículo 1858. Si no se cumple con los términos pactados
siempre se ejecuta la hipoteca.
Algunas veces se recure a la figura de la compraventa con pacto de retro para hacer ver que existe,
cuando realmente lo que se produce es un préstamo con garantía real.
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Art. 1858 C.c.: “Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal,
puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor”.
La compraventa con pacto de retro o retroventa (art. 1507). Hace referencia a un derecho de
retracto, pero cuyo origen es convencional. El derecho de retracto puede ser legal, que permite a
otro comprar un determinado objeto (ahora no vemos) y el retracto convencional el que se
incorpora en un contrato de compraventa.
Se reserva el derecho a recomprar. Para poder ejercitar ese derecho se tiene que restituir lo que
dispone el artículo 1518 y todo aquello que se haya pactado.
Esta compraventa aparece en el art. 1507. El retracto lo que permite es recuperar el objeto de un
modo preferencial respecto a los demás en las mismas condiciones.
Art. 1507 C.c.: “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de
recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás
que se hubiese pactado”. Es decir, de reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del
contrato y cualquier otro pago legitimo hecho por la venta, así como los gastos necesarios y útiles
hechos de la cosa vendida y lo demás que se hubiera pactado.
5.- LA COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO
La compraventa con pacto de retro o retroventa
Concepto: condición resolutoria de la venta, a través de la cual el comprador adquiere el derecho

sobre la cosa y, efectuada la traditio, el mismo derecho que sobre ella tenía el vendedor,
sustituyéndole en todos sus derechos y acciones, pero, una vez cumplida la condición, la venta
queda resulta, con devolución de las prestaciones reciprocas, no de los frutos. (Art. 1507 C.c.: “La
venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas
en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal”.
Efecto real. Art 1510 C.C: “El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su
derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto
convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros”.
Salvo lo dispuesto en la ley hipotecaria respecto de terceros, cuando se habla de los terceros dentro
de la ley hipotecaria habla de los terceros hipotecarios y son en los que confiamos los datos en los
que figura en el R de la propiedad. El tercero tendrá que asumir, en el caso de que exista, el
retracto convencional. En definitiva, retracto convencional → eficacia real
Supuesto de comunidad de bienes (1514 y 1515). En el caso de que exista una comunidad de
bienes (grupo de personas que comparte un derecho real, ej. La copropiedad, la cual se comparte
un piso, por ejemplo, pero no se admite que cada uno de los copropietarios sean propietarios en las
mismas calidades o cualidades, nos e admite de 3 o 4 propiedades, al compartirse se encuentran las
“cuotas de participación”)
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Derecho Civil III
Art 1514 C.c.: “Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con
pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva.; Lo
mismo se observará si el que ha vendido por sí solo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo
caso cada uno de éstos sólo podrá redimir la parte que hubiese adquirido”.
El ejercicio del derecho de retracto va a repercutir solo sobre su cuota.
Habla de la comunidad hereditaria, que entra dentro de la comunidad de bienes, y por tanto los
herederos tienen únicamente una cuota de participación
Art 1515 C.c.: “En los casos del artículo anterior, el comprador podrá exigir de todos los vendedores
o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida; y, si
así no lo hicieren, no se podrá obligar al comprador al retracto parcial”.
Aquí se vende el objeto en bloque, son tres los copropietarios y el comprador adquiere como una,
después existe un derecho de retracto por la parte que le corresponde.
-Obligaciones de retrayente. En todas las restituciones se produce al final una liquidación de la

posesión, no del contrato como tal, pero si del uso que hemos hecho durante ese tiempo.
Art. 1518 C.c.: “El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador
el precio de la venta, y, además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida”.
En cuanto a las obligaciones del retrayente, éste debe rembolsar al comprador el precio de la
venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los
gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y los demás que se hubieran pactado (arts.
1.507 y 1.518 C.c.)
El precio a devolver será el de la venta, y no el real que tuviera la cosa al momento de ejercitarse el
retracto, salvo pacto en contrario. El pago del precio debe efectuarse, además, antes del
vencimiento del plazo para ejercitar el derecho de retracto, ya que, en caso contrario, el comprador
adquiriría irrevocablemente el dominio de la cosa vendida (art. 1.509 C.c.).
Los gastos del contrato u otros pagos legítimos a que alude el artículo 1.518 del Código civil, deben
ser los realizados efectivamente (ej. impuestos, escritura notarial y primera copia, certificación del
Registro para acreditar cargas, gastos del traslado de la cosa vendida hasta el lugar de la entrega,
etc.).
También debe abonar los gastos útiles y necesarios, pero no los de mejora de lujo o mero recreo,
aunque el comprador tendrá derecho a retirarlos (iustollendi) sin menoscabo de la cosa.
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-Límite temporal. Como el recargo convencional supone una carga se determina un límite temporal
en el artículo 1508: “El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso,
cuatro años contados desde la fecha del contrato.; En caso de estipulación, el plazo no podrá
exceder de diez años”. No se prohíbe la prórroga o prórrogas del plazo, que deberán acordarse
antes de que expire el inicialmente pactado, y siempre que la suma de éste y el inicial no exceda del
máximo de diez años. Si excediera de dicho plazo máximo, la nulidad afectará exclusivamente al
exceso respecto del límite legal.
-Efecto del “no” ejercicio del derecho de retracto: adquisición dominio del bien de modo
irrevocable. Si el vendedor o bien no cumple con las obligaciones que tiene que asumir (art. 1518
CC) para ejercitar el derecho de retracto o bien no lo ejercita se adquiere el dominio del bien de
modo irrevocable.
Art. 1509 C.c.: “Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518, el comprador adquirirá
irrevocablemente el dominio de la cosa vendida”.
Ej. Pacto comisorio y venta con pacto de retro ¿La venta con pacto de retro se puede configurar
como un préstamo con una garantía real?
VENTA DE UN BIEN OBJETO

JUAN (comprador que actúa MARÍA (vendedora que
DADO EN GARANTÍA DEL
como acreedor) actúa como deudora)
PAGO DEL PRÉSTAMO
No. El comprador actúa como acreedor que es el que da el dinero, el bien en garantía o hipotecado,
y maría aparece como vendedora y deudora y tiene que restituir el precio en el caso de que se del
pacto de retro. El dinero es el préstamo.
María es la que tiene que pagar cuando se efectúa la compraventa con pacto de retro, pero por
debajo lo que es un pacto comisorio, es decir, un préstamo. Lo que hace es entregar el objeto,
actúa como vendedora del objeto
6.- LA PERMUTA
Concepto: Art. 1538 C.c.: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se
obliga a dar una cosa (o derecho) para recibir otra”. Estamos ante un contrato de permuta cuando
se cambia dinero por dinero, ya se trate de dinero nacional o de dinero extranjero; en cambio, no
puede configurarse como permuta el cambio de moneda nacional por moneda extranjera, al tener
esta última, en este supuesto, la consideración de cosa y no de dinero, de suerte que entonces
estaríamos ante un contrato de compraventa.
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Derecho Civil III
Características
• Consensual. Se perfecciona por el mero consentimiento, sin que sea precisa la entrega de la
cosa para que nazcan las obligaciones que le son propias. Tiene efectos desde el momento
en el que presentamos el consentimiento.
• Sinalagmático. Porque es bilateral y supone el nacimiento de obligaciones reciprocas.
• Oneroso. Por ambas partes hay prestaciones. En el contrato de permuta existe un cambio
proporcional de dos atribuciones patrimoniales y un equilibrio entre prestación y
contraprestación.
• Obligatorio.
Remisión a las reglas del contrato de compraventa
Responsabilidad por evicción
Art. 1539 C.c.: “Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y
acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en
cambio, y cumplirá con devolver la que recibió”.
Art. 1540 C.c.: “El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar
la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del
derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y
sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero”.
TEMA 3. LA DONACIÓN
1.- CONCEPTO
Según el art. 618 del CC, “la donación es un acto de liberalidad, por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. De esta definición se puede obtener lo
siguiente:
Es un acto de libertad = contrato (arts. 618 y 621 CC). La liberalidad consiste en proporcionar a otro
una ventaja o beneficio sin contraprestación. La donación siempre conlleva la aceptación del
donatario.
Art. 618 CC: “La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente
de una cosa en favor de otra, que la acepta”.
Art. 621 CC: “Las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos se regirán por las
disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle determinado en
este título”.
Es uno de los posibles actos gratuitos porque quien la realiza no recibe a cambio ninguna
contraprestación. La categoría del negocio gratuito no se ajusta a la donación, también lo son el
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contrato de mandato y el de comodato. Hay actos gratuitos como la condonación a la que se le

aplica la regulación de la donación.
Lo que caracteriza a la donación como gratuito es la causa del contrato, es decir, la mera
liberalidad, que nos permite distinguir este contrato de otros en los que la causa es la onerosidad.
Causa o intención liberal (art. 1274 CC) = animus donandi. La diferencia entre gratuidad y
liberalidad es que la gratuidad se mide de forma objetiva, y la liberalidad es un elemento subjetivo,
exige una especial intención, el animus donandi o ánimo liberal. Este elemento intencional es el que
determina que el contrato tenga causa gratuita.
Lo que caracteriza a la donación como contrato gratuito es la causa, lo que se entiende como la
mera liberalidad. Permite diferenciarlo de otros contratos, cuando se simulan otros contratos. La
causa lo que me permite distinguir el contrato de donación y compraventa. Alguien que dona, saca
algo de su patrimonio es la donación (el animus donandi) Exige una intención de generar un
enriquecimiento del patrimonio de otra persona.
Art. 1274 CC: “En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la
prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o
beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor”.
Es necesaria la aceptación del donatario. Para que se perfeccione la donación se exige la

concurrencia del acuerdo del donatario para aceptar el carácter gratuito de la donación. El donante
da su voluntad para donar y en el otro lado la figura del donatario. La esencia de la donación es un
empobrecimiento del patrimonio del donante y un correlativo enriquecimiento del donatario.
2.- SUJETOS
DONANTE
El art. 624 CC establece que “podrán hacer donación todos lo que puedan contratar y disponer de
sus bienes”. Lo que supone que además de la capacidad para contratar los donantes habrán de
tener la capacidad legal para disponer de los bienes de que se trate, es decir, para ser donante se
necesita una plena capacidad de obrar y la plena disposición del bien.
Del art. deben observarse las siguientes reglas:
• El hijo menor que haya cumplido los 16 años necesitará el consentimiento de los padres
para realizar donaciones (art. 164, 3 C.c.).
• Los padres precisan autorización judicial para donar bienes inmuebles u objetos preciosos y
valores mobiliarios pertenecientes a los hijos cuya administración ostenten (art. 166 C.c.).
• Los herederos del ausente que es declarado fallecido no pueden disponer a título gratuito
hasta pasados 5 años a contar desde la declaración de fallecimiento (art. 196, 2 C.c.).
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• El menor emancipado no puede donar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o

industriales u objetos de extraordinario valor sin el consentimiento de sus padres o de su
tutor (art. 323 C.c.).
• No es posible otorgar a un representante un poder general para donar, dado el carácter

intuitu personae que presenta la donación.
DONATARIO
Es el que recibe algo, se produce por un incremento de su patrimonio sin nada a cambio.
• Capacidad para administrar los bienes. (arts. 625 y 626 CC). El art. 625 CC establece que:
“podrán aceptar donaciones todos los que no estén especialmente incapacitados por la ley
para ello”, es decir, no será necesario que tenga capacidad de obrar. El art. 626 CC completa
lo anterior al establecer que: “las personas que no pueden contratar no podrán aceptar
donaciones condicionales u onerosas sin la intervención de sus legítimos representantes”,
por lo que se determina que hay donaciones que tienen carácter oneroso, como las morales
o condicionales (ej. te dono el piso a cambio de que cuides a mi abuelo). En la medida en
que una donación lleve una carga se exige al donatario una capacidad superior, es decir una
capacidad para contratar como se refiere en el art. 626 CC.
Los representantes legales de los menores incapacitados podrán hacer donaciones por ellos,
cumpliendo los requisitos legales, que se sustancian en la autorización judicial.
El hijo mayor de 16 años puede donar con consentimiento de sus padres bienes que haya
adquirido con su trabajo o industria.
En resumen, para ser donatario es suficiente ser capaz de entender y querer, pues en otro
caso no sería posible prestar el consentimiento. Pero no se exige ni siquiera la capacidad
general para contratar (art. 626 a contrario).
• Representación. (arts. 630 y 1712 CC). El art 630 determina que cabe la representación
voluntaria del donatario. Aquí se plantea el poder que se exige al representante donde se
explica en el art. 1712, que determina el poder que se le requiere para poder administrar.
Como la capacidad del representante para administrar los bienes el poder debe ser para
administrar también.
Art. 630 CC: “El donatario debe, so pena de nulidad, aceptar la donación por sí o por medio
de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante”.
Art. 1712 CC: “El mandato es general o especial.; El primero comprende todos los negocios
del mandante.; El segundo, uno o más negocios determinados”.
• Donaciones concebidos no nacidos. El art. 627 CC permite que la donación se haga al

concebido y no nacido para todos los efectos que le sean favorables, que podrá ser
aceptada “por las personas que legítimamente los representarían, si se hubiera verificado ya
el nacimiento” (no podrá recibir bienes en condición de donación). Para la plena eficacia de
la donación el concebido ha de nacer en las condiciones del art. 30.
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Art. 627 CC: “Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrán ser aceptadas por
las personas que legítimamente los representarían si se hubiera verificado ya su
nacimiento”.
De ello se deduce que cualquier persona, aun sin tener capacidad de obrar o una especial
capacidad de obrar, puede aceptar una donación.
DONACIÓN CONJUNTA
(art. 637 CC): debe ser repartido a partes iguales, pero si el donante dispone de dar distinto
porcentaje a cada donatario, ellos deben de estar de acuerdo. Si hay una donación conjunta, el
mismo bien se dona a varias personas, se forma una comunidad de bienes en el que cada persona
tiene su cuota de participación. La cuota de cada uno de ellos se establece igual salvo que el
donante establezca otra cosa.
El artículo también establece el derecho de acrecer, significa que cuando se comparte un

determinado bien y uno de ellos comuneros fallece, los demás ven aumentada su proporción (se
dona piso a ABC y A fallece, ese 1/3 de A aumenta la cuota de ByC pasando a estos).
Si el donante determina otra cosa la cuota de los demás también se podrá ver incrementada.
Este art. deja que no existe ese derecho de acrecer salvo que el donante diga lo contrario, si existe
uno el caso de varios comuneros y uno fallece, aumentara el patrimonio del fallecido e irá a los
herederos.
Art. 637 CC: “Cuando la donación hubiere sido hecha a varias personas conjuntamente, se
entenderá por partes iguales; y no se dará entre ellas el derecho de acrecer, si el donante no
hubiese dispuesto otra cosa.; Se exceptúan de esta disposición las donaciones hechas
conjuntamente a ambos cónyuges, entre los cuales tendrá lugar aquel derecho, si el donante no
hubiese dispuesto lo contrario”.
3.-OBJETO
La Letra del Código (art. 618 C.c.) contempla la donación de cosas; sin embargo, objeto de la
donación puede ser una cosa, con lo que realmente se alude al derecho de propiedad sobre ella (p.
ej., A dona a B un inmueble), o un derecho distinto del de propiedad (p. ej., A dona a B un derecho
de usufructo sobre la finca X).
Bienes objeto de la donación
• Regla general. El art. 634 dice que la donación puede comprender todos los bienes
presentes del donante o parte de ellos, pero con tal de que este se reserve la propiedad o
en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias. Aquí
se establece un límite.
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Art. 634 CC: La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de
ellos, con tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un
estado correspondiente a sus circunstancias”.
• Prohibición sobre los bienes futuros. El art. 635 prohíbe la donación de bienes futuros,
entendiendo por tales “aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la
donación”. No se pueden donar bienes futuros solo los presentes de los que puedes
disponer, ya que los futuros no puedes disponer de ellos en el momento de la donación.
Art. 635 CC: “La donación no podrá comprender los bienes futuros.; Por bienes futuros se
entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación”.
Límites.
Existen otros límites que se relacionan con el derecho sucesorio:
• Protección de los intereses de los legitimarios (arts. 636, 817, 806, 807 cc) entran dentro
del campo de derecho de sucesiones, en el que tenemos figuras legitimas. Si a ti te
corresponde un 15% por testamento, no te pueden entregar por donación un 80%.
Los legitimarios en el derecho sucesorio son los herederos forzosos. Si esa persona tuviera
descendientes, ascendientes o cónyuge viudo tendría lo que se llama sujeto legitimario o
herederos forzosos. Tiene límites como 2/3 deben tener los hijos y 1/3 de libre disposición.
Teniendo en cuenta que esa es la sucesión del ámbito sucesorio, el legislador pretende en la
donación que no se produzca un fraude. Se trata que a través de la donación puedas
vulnerar los intereses de los legitimados.
El art. 636 establece que si tenemos dos hijos y en el conjunto de los dos puede recibir 2/3
del patrimonio uno no puede recibir el 100% y el otro 0%. En ese caso, si en vida se le ha
donado los bienes evitando que el otro hijo tenga como herencia su parte, se le llama
donaciones inoficiosas.
El art. 636 establece la limitación de que “no obstante lo dispuesto en el art. 634, ninguno
podrá dar o recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento”.
Art. 806 CC: “Legítima es la porción de bienes de que el testador no PUEDE disponer por
haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos”.
Art. 807 CC: “Son herederos forzosos: 1.° Los hijos y descendientes respecto de sus padres y
ascendientes.; 2.° A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y
descendientes.; 3.° El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código”.
Art. 817 CC: “Las disposiciones testamentarias que mengüen la legítima de los herederos
forzosos se reducirán, a petición de éstos, en lo que fueren inoficiosas o excesivas”.
• Donaciones inoficiosas y reducción (645 y 655 cc). Para entender este límite hay que
entender el Derecho sucesorio. El donante deberá reservarse en plena propiedad o en
usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias (art. 634
C.c.). Se exige, así, una reserva de bienes (en propiedad o en usufructo), por lo que no se
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cumplirá la exigencia legal si donan todos los bienes presentes, imponiendo al donatario la
carga de alimentar, dar habitación, etc., al donante. En lo que traspase el límite la donación
será nula.
Para saber si la donación es inoficiosa, deberá atenderse al momento de la muerte del causante,
tomando en consideración el valor de los bienes dejados por el mismo, al que se sumará el que
tenían los donados en el momento de la donación y, sobre la suma así obtenida, se determinará la
parte de que el donante podía disponer libremente a favor del donatario.
Art. 654 CC: “Las donaciones que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 636, sean inoficiosas
computado el valor líquido de los bienes del donante al tiempo de su muerte, deberán ser reducidas
en cuanto al exceso; pero esta reducción no obstará para que tengan efecto durante la vida del
donante y para que el donatario haga suyos los frutos.; Para la reducción de las donaciones se
estará a lo dispuesto en este capítulo y en los artículos 820 y 821 del presente Código”.
Art. 655 CC: “Sólo podrán pedir reducción de las donaciones aquellos que tengan derecho a legítima
o a una parte alícuota de la herencia, y sus herederos o causahabientes.; Los comprendidos en el
párrafo anterior no podrán renunciar su derecho durante la vida del donante, ni por declaración
expresa, ni prestando su consentimiento a la donación.; Los donatarios, los legatarios que no lo
sean de parte alícuota y los acreedores del difunto, no podrán pedir la reducción ni aprovecharse de
ella”.
4.- FORMA
La donación es un negocio sujeto a determinadas formalidades, que son distintas en el régimen del
CC según se trate de bienes muebles e de inmuebles:
Bienes muebles (632 cc). Puede hacerse verbalmente o por escrito. La forma verbal requiere la
entrega simultánea del objeto. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace por escrito y
consta de la misma forma la aceptación. La aceptación también deberá constar por escrito (art.
632).
Art. 632 CC: “La donación de cosa mueble podrá hacerse verbalmente o por escrito.; La verbal
requiere la entrega simultánea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se
hace por escrito y consta en la misma forma la aceptación”.
Bienes inmuebles (633). Para que sea válida, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en
ella individualmente los bienes donados el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La
aceptación podrá hacerse en la misma escritura pública o en otra separada. En este último caso
deberá notificarse la aceptación en forma autentica al donante (sino se cumple con esa forma, el
contrato es nulo de pleno derecho) (art. 633). Con la expresión “cargas que deba satisfacer el
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donatario” se refiere a aquellas obligaciones que se pacten a su cargo (ej,. pago de las deudas del
donante).
Art. 633 CC: “Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública,
expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer
el donatario.; La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada;
pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.; Hecha en escritura separada, deberá
notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas
escrituras”.
5.- PERFECCIÓN
Problemática: El art. 623 CC dice que “la donación se perfecciona desde que el donante conoce la
aceptación del donatario”. Así que, atendiendo a la letra de este precepto, la perfección se
produce cuando la donante toma conocimiento de que el donatario acepto su liberalidad. Ahora
bien, junto a esto, el art. 629 CC dispone que “la donación no obliga al donante, ni produce efecto,
sino desde la aceptación”.
Soluciones: Postura doctrinal mayoritaria
• La regla general es la del art. 629 C.c. La donación se va a perfeccionar en que se presta la
donación por parte del donatario. A partir de ahí esa donación resulta irrevocable.
• La regla del art. 623 C.c. Convierte la donación en irrevocable. La perfección de la que habla
el art. 623 CC equivale a irrevocabilidad de la donación, es decir, cuando se le comunica la
aceptación del donatario, se convierte en irrevocable.
El art. 623 exige, para la perfección de la donación, que la aceptación prestada por el donatario
llegue a conocimiento del donante, mientras que el 629 se contenta con que tal aceptación se
produzca, momento en el cual declara obligatoria y eficaz la donación, sin esperar a que el donante
se entere de la misma. En consecuencia, el primero de los preceptos referidos sigue la “teoría de la
emisión”, en tanto que el segundo se adscribe a la “teoría del conocimiento o cognición”.
No obstante, esta aparente contradicción entre las disposiciones de los preceptos reproducidos,
éstos se refieren a supuestos diversos: así, el art, 629 se refiere a la conclusión de la donación, y el
623 a su irrevocabilidad, lo que significa que hay donación desde que ésta se acepta (“teoría de la
emisión”), pero que, hasta que el donante conozca dicha aceptación, aquélla puede ser revocada
por éste
6.- EFECTOS
Transmisión de la propiedad. Se puede pactar que tenga efectos obligatorios
Limitación en la responsabilidad por evicción del donante (638 cc). El art 638 dice que ante un
problema que pueda tener un donatario con un tercero el donatario se subroga en la posición del
donante. Este donante en cambio no está obligado al saneamiento de las cosas donadas, se le libra
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de responsabilidad en cuando al saneamiento por evicción, salvo si la donación fuere onerosa en

cuyo caso responderá el donante de la evicción hasta la concurrencia del gravamen.
• Salvo dolo art. 1102 CC “La responsabilidad procedente del dolo (engaño o fraude) es
exigible en todas las obligaciones. La renuncia de la acción para hacerla efectiva es nula”.
Aquí el donante si responde por evicción.
• Donación onerosa (art. 622 CC: “Las donaciones con causa onerosa se regirán por las reglas
de los contratos, y las remuneratorias por las disposiciones del presente título en la parte
que excedan del valor del gravamen impuesto”). En el caso de que la donación sea onerosa,
que lleva una determinada carga, el donante responde por evicción hasta el límite de esa
carga.
Deudas del donante.
• Responsabilidad del donatario (art. 642 cc). Primero hay que ver si puede ser el donatario
responsable de las deudas del donante. El donatario puede asumir las deudas del donante
en relación con lo pactado. Si no se ha pactado nada, todas las vencidas con anterioridad
hasta el momento de la donación.
Art. 642 CC: “Si la donación se hubiere hecho imponiendo al donatario la obligación de pagar
las deudas del donante, como la cláusula no contenga otra declaración, sólo se entenderá
aquél obligado a pagar las que apareciesen contraídas antes”.
• Donación hecha en fraude de acreedores (643 cc). Solo responderá el donatario en caso de
donación hecha en fraude de acreedores, se presumirá cuando al hacerla no se haya
reservado al donante bienes suficientes para pagar la deuda. Por un lado nos dice que si se
donas bienes a una persona pero tienes un pasivo mayor que el activo y no puedes hacer
frente al pago de tus deudas la donación se ha hecho en fraude de acreedores y además no
se presume de prueba en contrario (iruis est iuri). Si no ha actuado de mala fe, se aplica el
art. 1290 y ss, que es la acción rescisoria. Si actúa de buena fe tiene protección ya que no
conocía que no podía pagar.
Art. 643 CC: “No mediando estipulación respecto al pago de deudas, sólo responderá de ellas
el donatario cuando la donación se haya hecho en fraude de los acreedores. Se presumirá
siempre hecha la donación en fraude de los acreedores cuando al hacerla no se haya
reservado el donante bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ella”.
7.- LA REVOCACIÓN
En principio, la donación es irrevocable, pues una vez producida la aceptación por parte del
donatario, la misma no puede quedar ineficaz por la simple voluntad del donante. No obstante, el
Código civil, atendiendo al carácter de atribución sin contraprestación de la donación, autoriza al
donante para recuperar lo donado en ciertas hipótesis taxativamente determinadas, por suponer
que, de haberlo conocido, el donante no la habría llevado a cabo.
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Las causas por las que el donante puede revocar la donación son: la supervivencia o superveniencia
de hijos, el incumplimiento de cargas y la ingratitud. Causas numerus clausus. Las causas de
revocación previstas en el CC son las siguientes:
Revocación por supervivencia o superveniencia de hijos del donante (art. 644, 645 y 651. 1º CC). Si
el donante, después de la donación, tiene hijos o resulta vivo el que el reputaba muerto (art. 644
CC). En este caso, el donante, sus hijos o descendientes disponen de 5 años para pedir la revocación
desde que tenga lugar alguna de aquellas circunstancias (646.2º CC).
En cuanto a los frutos producidos por la cosa donada, el donatario sólo estará obligado a devolver
los producidos desde la interposición de la demanda (art. 651, 1 C.c.).
La acción de revocación debe ejercitarse dentro de los cinco años siguientes desde que el donante
tuvo conocimiento del nacimiento del último hijo o de la existencia del que creía muerto (art. 646, 1
C.c.), plazo que es de caducidad y no de prescripción.
Como dice el artículo 646, 2 del Código civil, esta acción “es irrenunciable y se transmite, por muerte
del donante, a los hijos y sus descendientes”.
La revocación de la donación por estas causas carece de efectos retroactivos, de forma que los
actos ejecutados por el donatario sobre lo donado serán eficaces. Y si lo donado no puede
devolverse o no puede serlo libre de cargas, como se entregó, lo será su valor o, además de
devolverlo gravado, habrá que abonar el valor del gravamen.
Art. 644 CC: “Toda donación entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes,
será revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes: 1. ° Que el donante
tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos.; 2. ° Que resulte vivo el hijo del
donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación”.
Art. 651 CC: “Cuando se revocare la donación por alguna de las causas expresadas en el artículo
644, o por ingratitud, y cuando se redujere por inoficiosa, el donatario no devolverá los frutos sino
desde la interposición de la demanda.; Si la revocación se fundare en haber dejado de cumplirse
alguna de las condiciones impuestas en la donación, el donatario devolverá, además de los bienes,
los frutos que hubiese percibido después de dejar de cumplir la condición”.
PLAZO: 5 años contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del hijo o de la existencia del hijo
(cuando estaba muerto). Art. 646 CC: “La acción de revocación por superveniencia o supervivencia
de hijos prescribe por el transcurso de cinco años, contados desde que se tuvo noticia del nacimiento
del último hijo o de la existencia del que se creía muerto. Esta acción es irrenunciable y se transmite,
por muerte del donante, a los hijos y sus descendientes”
Por incumplimiento de cargas (arts. 647, 651. 2ª CC)= articulo 1124 CC. Cuando el donatario deja de
cumplir el modo o carga que le había impuesto el donante (art. 647 CC). En este caso los bienes
donados volverán al donante quedando nulas las enajenaciones e hipotecas que el donante hubiese
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hecho. (La donación puede ser revocada cuando el que recibe la donación incumple alguna de las
condiciones que le impone el donante).
Hablamos aquí de donaciones modales u onerosa. El cumplimiento de la carga implica que el propio
donante pueda revocar la donación cuando lo considere oportuno.
Lo que hace el donatario es no cumplir con la condición, con la carga, pero no es una resolución en
verdad porque no es el incumplimiento del contrato sino solo de la carga.
Art. 647 CC: “La donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado
de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso.; En este caso, los bienes donados
volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las
hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por
la Ley Hipotecaria”. Tal causa de revocación sólo entrará en juego en las donaciones modales u
onerosas.
En tal supuesto, los bienes donados deben volver al donante, quedando nulas todas las posibles
enajenaciones e hipotecas que el donatario hubiera hecho o impuesto respecto de ellos, con la
limitación establecida, respecto de terceros, por la Ley Hipotecaria, de suerte que la donación
presenta carácter retroactivo.
Art. 651 CC: “Cuando se revocare la donación por alguna de las causas expresadas en el artículo
644, o por ingratitud, y cuando se redujere por inoficiosa, el donatario no devolverá los frutos sino
DESDE la interposición de la demanda. (NO); Si la revocación se fundare en haber dejado de
cumplirse alguna de las CONDICIONES impuestas en la donación, el donatario devolverá, además de
los bienes, los frutos que hubiese percibido después de dejar de cumplir la condición”.
Artículo 1124 La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el
caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe; El perjudicado podrá escoger
entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono
de intereses en ambos casos. TAMBIÉN podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por
el cumplimiento, cuando éste resultare imposible; El Tribunal decretará la resolución que se
reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos
1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
La acción de revocación puede ejercitarla tanto el donante como sus herederos, pues la ley no
excluye ni limita su transmisibilidad.
PLAZO: Tiene un plazo de caducidad de 4 años (art. 1301 CC). Se aplica por analogía el principio de
nulidad, porque es un plazo general que habla de la ineficacia del contrato (le deja sin efectos).
Art. 1301 CC: “La acción de nulidad sólo durará cuatro años. Este tiempo empezará a correr: En los
casos de intimidación o violencia, desde el día en que éstas hubiesen cesado.; En los de error, o dolo,
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o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.; Cuando la acción se refiera a los
contratos celebrados por los menores o incapacitados, desde que salieren de tutela.; Si la acción se
dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin consentimiento del
otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de la disolución de la sociedad
conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiere tenido conocimiento suficiente de dicho acto o
contrato”.
Por ingratitud del donatario (arts. 648, 649, 650, 652, 653 CC). STS 20 julio de 2015 incluye el
maltrato de obrar y el psicólogo como causa de ingratitud.
En el caso de la ingratitud, se habla de una serie de situaciones en las que permite al donante
revocar de un modo estricto.
Es el caso de unos padres que donan tres inmuebles a su hija y con el paso del tiempo vemos que la
actitud de la hija no es el adecuado y los padres consiguen revocar la donación, por lo que el TS ha
interpretado de otra manera las causas que permite a unos padres desheredar a unos hijos.
Se considera que se produce cuando comete un delito contra la persona, honor o bienes del
donante, o cuando se le imputa un delito o cuando le niega indebidamente los alimentos (art. 648
CC).
Art. 648 CC: “También podrá ser revocada la donación, a instancia del donante, por causa de
ingratitud en los casos siguientes: 1.º Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el
honor o los bienes del donante. 2.º Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que
dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito
se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su
autoridad. 3.º Si le niega indebidamente los alimentos”.
Art. 649 CC: “Revocada la donación por causa de ingratitud, quedarán, sin embargo, subsistentes
las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda de revocación en el Registro
de la Propiedad.; Las posteriores serán nulas”.
Art. 650 CC: “En el caso a que se refiere el primer párrafo del artículo anterior, tendrá derecho el
donante para exigir del donatario el valor de los bienes enajenados que no pueda reclamar de los
terceros, o la cantidad en que hubiesen sido hipotecados.; Se atenderá al tiempo de la donación
para regular el valor de dichos bienes”.
Art. 653 CC: “No se transmitirá esta acción a los herederos del donante, si éste, pudiendo, no la
hubiese ejercitado.; Tampoco se podrá ejercitar contra el heredero del donatario, a no ser que, a la
muerte de éste, se hallase interpuesta la demanda”.
PLAZO: La acción de revocación por ingratitud debe ejercitarse en el plazo de caducidad de un año a
contar desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y de la posibilidad de ejercitar la acción.
Se trata de una acción irrenunciable anticipadamente e intransmisible a los herederos del donante
si éste, pudiendo, no la hubiera ejercitado (Art. 652 CC: “La acción concedida al donante por causa
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de ingratitud no podrá renunciarse anticipadamente. Esta acción prescribe en el término de un año,

contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitar la acción”).
Efectos: restitución de los bienes donados o su valor. Art. 645 CC: “Rescindida la donación por la
supervivencia de hijos, se restituirán al donante los bienes donados, o su valor si el donatario los
hubiese vendido.; Si se hallaren hipotecados, podrá el donante liberar la hipoteca, pagando la
cantidad que garantice, con derecho a reclamarla del donatario.; Cuando los bienes no pudieren ser
restituidos, se apreciarán por lo que valían al tiempo de hacer la donación”.
La revocación de la donación, da lugar a la restitución al donante de los bienes donados, o del valor
que éstos tenían al tiempo de la donación si hubiesen sido enajenados, quedando a salvo los
derechos de los terceros adquirientes de buena fe.
8.- DONACIONES ESPECIALES
La causa gratuita que da lugar al contrato de donación puede sufrir varias modalizaciones, y según
los distintos elementos que prime en cada una de ellas dará lugar a unas determinadas donaciones
especiales:
• Donaciones mortis causa (art. 620 y 744 C.c.). Derecho Foral. La donación mortis causa está
reconocida en el art. 620 CC, que establece que “las donaciones que hayan de producir sus
efectos por muerte del donante participan de la naturaleza de las disposiciones de última
voluntad, y se regirán por las reglas establecidas para la sucesión testamentaria.”
Se refiere a una donación que surge efecto por muerte del donante, cuyos efectos depende de la
muerte del donante. En el cc no se regula de manera autónoma, lo que hace es remitirse a todo lo
que regula la sucesión testamentaria, nos dice que participa de la naturaleza de la sucesión por
voluntad (del derecho sucesorio).
Art. 744 CC: “Podrán suceder por testamento o abintestato los que no estén incapacitados por la
ley”.
• Donación modal u onerosa. (art. 622, 619 y 1254 C.c.). Se habla de un tipo de donación que
conlleva una carga. Ambas hacen referencia al art. 622 y 619 porque realmente de lo que
hablan es de establecer cargas al donatario o que la donación tenga un carácter
remuneratorio o de un servicio que se haya prestado. Las causas modales se impone una
carga al donatario que tiene que llevar a cabo y en el otro caso se remunera una prestación
de servicios algo que el donatario ya ha llevado a cabo.
Art. 619 CC: “Es también donación la que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios
prestados al donante siempre que no constituyan deudas exigibles, o aquélla en que se impone al
donatario un gravamen inferior al valor de lo donado”.
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Art. 622 CC: “Las donaciones con causa onerosa se regirán por las reglas de los contratos, y las
remuneratorias por las disposiciones del presente título en la parte que excedan del valor del
gravamen impuesto”.
Art. 1254 CC: “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto
de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
• Donación remuneratoria (art. 622 y 619 C.c.)
• Donación con facultad de disponer del donante (639 cc). El donante dona unos bienes y los
dona también como una carga. Se puede recuperar los bienes donados o se puede intentar
adquirir una cantidad conforme a ellos. Hablamos de una donación en la que lo que se
reserva el donante es la facultad de disposición.
Art. 639 CC: “Podrá reservarse el donante la facultad de disponer de algunos de los bienes donados,
o de alguna cantidad con cargo a ellos; pero, si muriere sin haber hecho uso de este derecho,
pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado”.
o Reserva de la facultad de disposición a favor del donante. Es equivalente a disponer

del bien, no solo enajenar.
o Resuelve la titularidad del donatario o la del tercer adquiriente, salvo protección de

la buena fe. Si lo ejercita se resuelve y la titularidad la adquiere el donante. Aquí
hablamos de resolver la titularidad del donatario y de un tercer adquiriente que esta
fuera de la relación contractual. Si el tercero actúa de buena fe tiene un marco de
protección y sino no la tiene.
• Donación de la nuda propiedad y del usufructo a distintas personas (640 cc). Tiene que ver
con el derecho de propiedad. Se reserva la propiedad y el uso y disfrute lo tiene otra
persona. Se puede donar la nuda propiedad a una persona y el usufructo a otra persona,
cuando el usufructo se extingue el nudo propietario se convierte en completo propietario
poniéndose en el lugar del propietario.
Art. 640 CC: “También se podrá donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras, con
la limitación establecida en el artículo 781 de este Código”.
Limitación del art. 781 cc = lo dispuesto en materia hereditaria en el art 787. Tiene un límite, dentro
del derecho sucesorio, tiene que ver con las figuras fideicomisarias. Se puede establecer el
usufructo en varias personas. El límite está en si se establece en personas que no viven.
Art. 781 CC: “Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y
transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no
pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento
del testador”.
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• Donación con facultad de reversión. Art. 641 CC: “Podrá establecerse válidamente la
reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor
de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este
Código para las sustituciones testamentarias. La reversión estipulada por el donante en
favor de tercero contra lo dispuesto en el párrafo anterior es nula; pero no producirá la
nulidad de la donación”. La facultad de reversión se establece en favor de determinadas
personas, pero siempre con los límites del art. 781. Se evita que los bienes tengan una carga
perpetua y que los herederos puedan recuperar ese dinero pasado un tiempo excesivo.
Si se establece una reversión de este tipo, se recoge la nulidad parcial, que no es propio del CC.
o Reversión a favor del donante en el supuesto planteado (por ej. Fallecimiento del
donatario)
o Reversión a favor de otras personas: límite del art. 781
o Nulidad de la reversión y no de la donación si no se cumple con el límite del art 781.
TEMA 4. ARRENDAMIENTOS DE COSAS
En este nuevo tema ponemos fin a la tendencia anterior de la adquisición de la propiedad. Estos
nuevos temas no fragmentan la propiedad, simplemente la propiedad de los bienes.
1.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Concepto (1542 y 1543): Según el art. 1543 CC el “contrato de arrendamiento de cosas es aquel por
el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo
determinado y precio cierto”. Se transfiere el uso para una finalidad determinada y se retiene el
dominio con unas determinadas condiciones: tiempo y precio. Art. 1542 CC: “El arrendamiento
puede ser de cosas, o de obras o servicios”.
Regulaciones especiales: LAU ley de arrendamientos urbanos (1994), LAR ley de arrendamientos
rústicos (2003) y Ley contrato aparcamiento de vehículos (2002). Tenemos la parte general que
regula el C.c., en materia de arrendamientos (el derecho de las partes y condiciones), pero si vamos
a cosas de inmuebles (como viviendas) vamos a LAU, si vamos a bienes inmuebles de índole
ganadera o agrícola nos referimos a la LAR.
Diferencia con otros contratos:
• Comodato (muebles) y precario (inmuebles): gratuidad. Cuando hablamos de comodato o

precario hablamos de contratos en los que se cede el uso del bien, pero de carácter
gratuito. La naturaleza onerosa los va a diferenciar.
• Usufructo: derecho real. También hablamos de contrato de arrendamiento. Existe uso y
disfrute de un bien ajeno. Hablamos de derechos reales los bienes con el uso y disfrute de
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un determinado bien. Es un hecho aparejado a un bien. No confundir usufructo con

arrendamiento.
• Deposito: custodia y no uso del bien. Implica poseer un bien ajeno, pero la finalidad no es
el uso, sino custodiar el bien.
Caracteres:
• Consensual. Se basa en el intercambio de consentimientos, se refecciona con el

consentimiento y a partir de ese momento obliga, surge efectos.
• Oneroso. Hay prestación y contraprestación. Porque el arrendatario, a cambio del uso y/o
disfrute de lo arrendado se obliga a entregar al arrendador un “precio cierto”.
• Conmutativo. Las prestaciones de cada una de las partes están determinadas en el
momento de la celebración del contrato; nada depende del azar. No existe riesgo de
pérdida o de ganancia, puede ser aleatorio si tal riesgo se introduce por voluntad de las
partes. Las prestaciones están fijadas, no depende del azar. Lo contrario es aleatorio.
• Bilateral o sinalagmático. Genera obligaciones para las dos partes, siendo las de la una la
contraprestación de las de la otra.
• De tracto sucesivo. Significa que la prestación se desarrolla a lo largo del tiempo, por eso los
derechos que se incorporan a este tipo de contratos tiene que ver con la prestación que se
va a desarrollar. (si alquilas un mueble no lo alquilas y se acabó, sino durante un tiempo).
• Temporal. No podemos hablar de arrendamientos indefinidos, sino que en algún momento
se va a acabar. Siempre está acotado en el tiempo. Conlleva que el contrato de
arrendamiento está sujeto a un término inicial y final.
• Derecho personal: oponible erga omnes. Tiene carácter personal, pero en algunos casos
oponibles erga omnes, es decir, si estamos hablando de la vivienda se busca una cierta
estabilidad y se mantiene a ese arrendatario y se le protege frente a otros. Erga omnes:
derecho propio de cada persona, este derecho se da entre arrendador y arrendatario. No es
un Derecho real, nos permite acceder al Derecho de propiedad.
2.- LOS SUJETOS
Art. 1546 CC: “Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o
prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio
que se obliga a pagar”. El cc no determina la capacidad,
Arrendador: propietario o usufructuario del bien. Estamos hablando de un sujeto que cede el uso
de un determinado bien.
• Capacidad para administrar o capacidad para enajenar si la duración es superior a 6 años.

En principio bastara que el arrendador tenga capacidad para administrar. Si la duración del
contrato excede los 6 años, el art. 1548 señala que “Los padres o tutores, respecto de los
bienes de los menores incapacitados, y los administradores de bienes (ajenos) que no tengan
poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por termino que exceda de seis
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años”. Además, el arrendador ha de tener, si no es propietario, un derecho de disfrute sobre

la cosa que no sea intrasmisible. (necesita una capacidad para enajenar).
• Límites para los arrendamientos realizados por representante legal o voluntario (art. 1548
CC). Se exige una mera capacidad para administrar (mayores de edad, menores de edad
emancipado y menores de edad no emancipados referidos a objetos corrientes). Cuando
supera el periodo de tiempo de 6 años la capacidad exigida es para enajenar. Cualquiera que
tenga capacidad natural, que sea capacidad de entender, podrá ceder un objeto, pero si
supera los 6 años se le exige que actué a través de una capacidad de obrar, en el caso de
menores o incapacitados mediante representante legal con un poder especial.
Arrendatario. Se entiende que la capacidad que se exige es la general para obligarse es decir la
mera capacidad de obrar establecida en el C.c. (no dice nada el Código Civil).
3.- OBJETO
Bienes
Cosas muebles e inmuebles. El arrendamiento puede recaer sobre cualquier cosa cuyo uso y goce
este en el comercio.
Derechos (p.ej., acciones, empresas) de uso y disfrute, siempre que no sean personalísimos o
intransferibles (p.ej., derechos de uso y habitación). Pueden ser objeto del arrendamiento los
derechos. No puede ser objeto de contrato de arredramiento los objetos personalísimos, no se
pueden transmitir.
Bienes no fungibles (art. 1545 CC). Diferencia con el contrato de préstamo (art. 1740 CC). Los
bienes fungibles, como el dinero, entrarían dentro del contrato de préstamo, son bienes en los que
se entrega algo y recibo algo de la misma calidad. Art. 1545 CC: “Los bienes fungibles que se
consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato”.
Art. 1740 CC: “Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no
fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o
dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en
cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo.; El comodato es esencialmente gratuito.;
El simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés”.
Los bienes fungibles no tienen cabida en el contrato de arrendamiento.
Precio
En dinero o signo que lo represente. Diferencia con el comodato / precario (art. 1740 CC). Se
diferencia del comodato / precario ya que en este no existe precio.
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En especie (p.ej., los frutos de la finca). En muchos casos se habla dentro del arrendamiento
rustico que se paga con los frutos de una determinada finca.
Cesión de la finca a cambio de una parte alícuota de los frutos producidos = aparcería. La
aparcería sería un contrato típico de los contratos de arrendamiento, que consiste en ceder la finca
para que la persona usa la finca y la explote y el precio sería la parte alícuota que los frutos de la
finca producen.
Precio cierto (art. 1547 CC: “Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de
arrendamiento verbal y faltare la prueba del PRECIO convenido, el arrendatario devolverá al
arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se
regule”). El precio sea el que sea tiene que ser cierto, es decir las partes tienen que conocer que
van a pagar o acudir a algún criterio que determine el precio del bien. El precio se tiene que
conocer o se debe incluir algún medio para que se sepa.
4.- OTROS ASPECTOS
Tiempo:
Determinado = necesario (art. 1543). Está determinado: La regla es que la duración del
arrendamiento, es en primer término, la que fijaron las partes y en su defecto, si las partes no
establecen la duración habrá que ir a lo que marca la ley, que establece que el arrendamiento dure
el tiempo por el que se mide la renta. (diario, mensual, anual)
Prohibidos arrendamientos perpetuos (arts. 1577 y 1581). Determinación por pacto o por los
criterios del art. 1581.
Art. 1577 CC: “El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende
hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada
diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.; El de
tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.
Art. 1581 CC: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se
ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.; En todo caso
cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.
Forma:
Libertad de forma. No está sujeto a una forma determinada, podemos realizar el contrato como
nosotros queramos
Forma ad probationem (1280, 2º). Se habla de la posibilidad de inscribir los arrendamientos sobre
fincas urbanas en el Reg. de la Propiedad. Esto actúa como prueba de que el contrato se ha
realizado.
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Art. 1280 CC: “Deberán constar en documento público: 2.º Los arrendamientos de estos mismos
bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero”.
No está exigiendo el documento público como forma esencial, sino como formalidad a cuyo
cumplimiento pueden compelerse las partes recíprocamente una vez perfeccionado el contrato.
Inscripción (1549 y 2.5º LH). No surgirán a 3º efectos, si no están inscritos atendiendo a la Ley
Hipotecaria. Es conveniente inscribirlo, aunque supone un gran coste. La ley tiene en cuenta esta
circunstancia. Art. 1549 CC: “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de
bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.
5.- DERECHOS DE LAS PARTES
Arrendador. Derecho a recibir el pago del precio, es decir, cobrar la renta. El art. 1554 CC
determina que: “El arrendador está obligado: 1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del
contrato. 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de
conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. 3.º A mantener al arrendatario
en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”.
Arrendatario
Uso de la cosa (art. 1555.2º) → posesión de la cosa. Tiene que usar el objeto en los términos
pactados y sino de acuerdo a la naturaleza del bien y siempre con la diligencia debida, ya que se
tiene que restituir. Únicamente se tiene el uso.
Art. 1555 CC: “El arrendatario está obligado: 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente
padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la
naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra”.
¿Puede realizar mejoras? No. Pero si las hace se aplica el art. 1573: ius tollendi (art. 487)
En principio no, pero si se incorporan se habla de una situación en la que hay una serie de gastos
(decorativos del propio bien) o mejorías útiles pero voluntarias, y se podría aplicar una regla
general que es el ius tollendi que se trata de unas mejoras que llevas contigo. Si no es posible estas
mejoras benefician al arrendador, pero luego no se tiene el derecho de reclamar los gastos sobre
ese bien.
Art. 1573 CC: “El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho
que se concede al usufructuario”.
Art. 487 CC: “El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de
recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá
por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible
hacerlo sin detrimento de los bienes”.
6.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES
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Arrendador. según el art. 1554 CC: “El arrendador está obligado: 1.º A entregar al arrendatario la
cosa objeto del contrato. 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. 3.º A
mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”.
Entrega de la cosa arrendada. Puesto que lo entregas, lo tienes que entregar en las condiciones
acordadas.
Reparaciones necesarias (límite del art 1557 y 1558). Es el arrendador el que sostiene las
reparaciones necesarias para mantener el objeto en las mismas condiciones, porque es el
arrendador el que garantiza que vas a tener esas condiciones, puestas en el contrato (si hay que
hacer reparación en el coche urgente corresponde al arrendador).
Obligación a conservar la cosa y a hacer las reparaciones necesarias, teniendo derecho a ello. Si
conociendo la necesidad de la reparación y habiendo sido requerido para ello, el arrendador no la
realiza, puede hacerla el arrendatario, adquiriendo derecho al reembolso.
En principio, el arrendador sólo tiene el deber de reparas, no de restituir la cosa total o

parcialmente destruida, y ello aunque la destrucción haya sido por su culpa, aunque entonces el
arrendatario podrá exigirle indemnización por daños y perjuicios
Art. 1557 CC: “El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada”.
Art. 1558 CC: “Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa
arrendada que no PUEDA diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación
de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de
la finca.; Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a
proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.; Si la obra es
de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su
habitación, puede éste rescindir el contrato”.
Goce pacifico de la cosa arrendada. Que nadie te perturbe. El goce pacifico que habla aquí es el
que arrendador garantiza al arrendatario que no va a tener perturbaciones ni de hecho ni de
derecho sobre el bien.
• Perturbaciones de hecho en el uso (art. 1560). En cuanto a estas perturbaciones, el articulo

dice que el arrendador no está obligado a responder de la perturbación que le causare un 3º
al arrendatario. Si llega un 3º y no te permite usarlo, te lo rompe el objeto, el arrendador no
está obligado a responder, pero sí el arrendatario puede tener una acción directa frente al
derecho, una acción que te permite ir contra esa persona. (Si un 3º produce daños sobre el
bien, podemos pedir una carta al arrendador y que se dirija a ese 3º o tú mismo,
arrendatario puedes dirigirte a ese 3º aunque no tengas relación directa)
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Tanto el deber del arrendador de no realizar actos de perturbación, como el de salvaguardar al

arrendatario de los que, siendo de mero hecho, procedan de un tercero (p. ej., el dueño del predio
vecino usa de un sector de la finca arrendada).
Tanto el responder de las perturbaciones procedentes de causas jurídicas (p. ej., un tercero tiene
un derecho, por ej., de usufructo, sobre la cosa que merma el derecho del arrendatario), como de
las procedentes de vicios o defectos materiales que padezca la cosa (p. ej., la maquinaria alquilada
está estropeada y no funciona a rendimiento normal) durante el tiempo del arrendamiento. Son
aplicables en este punto las normas dictadas por el Código civil para el saneamiento en sede de
compraventa.
Art. 1560 CC: “El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un
tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el
perturbador.; No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un
particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde”.
• Saneamiento (1553). Se aplican las disposiciones en cuanto al contrato de compraventa.

Cuando hay una perturbación de 3º hacemos saneamiento. Art. 1553 CC: “Son aplicables al
contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en el título de
la compraventa.; En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la
disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa”.
Arrendatario
Art. 1555 CC: “El arrendatario está obligado: 1.º A pagar el precio del arrendamiento en los
términos convenidos. 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia,
destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa
arrendada según la costumbre de la tierra. 3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del
contrato”.
Pago de precio (1555, 1º). El arrendatario tiene la obligación de pagar el precio en los términos
acordados.
Al finalizar el arrendamiento, debe devolverla conforme a lo dispuesto por los artículos 1561 y
1562. Presunción de culpabilidad (1563). Además, deberá restituir el bien al finalizar el contrato en
las condiciones acordadas o en las que lo recibió. Si el bien sufriera cualquier daño, en principio se
va a presumir que existe culpabilidad por parte del arrendatario y este tendrá que probar que no es
culpable (fuerza mayor, caso fortuito…).
Art. 1561 CC: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió,
salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.
Art. 1562 CC: “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume
que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.
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Art. 1563 CC: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada,
a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.
Custodiar el objeto a efectos de que no sea sustraído (1559). Además de disfrutar el objeto lo
tiene que custodiar, pero con usándolo, lo custodia porque lo tiene que devolver.
Art. 1559 CC: “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más
breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente
prepare en la cosa arrendada.; También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la
misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2.º del artículo
1.554.; En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su
negligencia se ocasionaren al propietario”.
Responde del deterioro por otras personas (familiares, amigos, empleados) que causen un daño.
Asimismo, responde del deterioro por daños ajenos, personas que respondan del arrendatario.
Gastos de escritura (1555.3º). El art. 1555 determina que se tiene que incurrir en gastos si esto se
produce. En el caso de que se pretendiera inscribir en el Reg. de la Propiedad.
7.- OTRAS CUESTIONES DE LOS ARRENDAMIENTOS EN EL CÓDIGO CIVIL
Alguna de estas reglas cambia por completo en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Enajenación y gravamen del derecho del arrendatario:
El derecho es transmisible: cesión del contrato de arrendamiento = novación subjetiva del

contrato. En términos generales, el derecho se puede transmitir (no está, se muere o divorcio), se
refiere a un tipo de novación: novación subjetiva del contrato que lo que hace es cambiar el sujeto
tanto desde el punto de vista del arrendatario como arrendador.
El subarriendo (1550): acción directa del arrendador contra el subarrendatario (1551 y 1552). El
subarriendo implica que quien es titular del derecho (arrendatario), puede subarrendar el bien del
que está disfrutando, lo que lo también existiría un subarrendatario (puede subrogar ese derecho
en otro). En el ámbito del CC si no se prevé expresamente se puede subarrendar todo o parte. Sin
embargo, aunque no se permite garantizar que el propio arrendador cobre la renta, porque los arts.
1551 y 1552 dicen que el subarrendatario debe respetar el contrato de arrendamiento y el
arrendador va a tener una acción directa contra el subarrendatario.
Art. 1550 CC: “Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente,

podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su
responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador”.
Art. 1551 CC: “Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario
obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa
arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario”.
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Art. 1552 CC: “El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe
del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento,
considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la
costumbre”.
Transmisión mortis causa (1112 y 1257). Igual que se produce una cesión de contrato inter vivos
puede ocurrir mortis causa.
Art. 1112 CC: “Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con
sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario”.
Art. 1257 CC: “Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos;
salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no
sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.;; Si el contrato
contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre
que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada”.
La venta de la cosa arrendada (art. 1571): venta quita renta.
Este articulo recoge el aforismo de la venta quita renta, por tanto en principio se vende el objeto, el
comprador tiene derecho a exigir que se termine el contrato de arrendamiento. Salvo que esté
inscrito conforme a la LH
Art. 1571 CC: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente
al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.;; Si el
comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la
cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y
perjuicios que se le causen”.
8.- CAUSAS DE EXTINCIÓN
La terminación del arrendamiento.
• Cumplimiento del termino (art. 1565 CC: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento”).
• La tacita reconducción (1566) = nuevo contrato ≠ prorroga → cesan las garantías (1567)
Si termina un contrato con el termino fijado y el arrendatario continúa usando el bien se establece
la tacita reconducción, que implica un nuevo contrato con las mismas condiciones, pero no con las
garantías (estas cesan) pero no es una prórroga del contrato. Si estuviéramos ante una prorroga
estaríamos con las mismas garantías.
(No es una prórroga del contrato porque cesan todas las garantías que se hubiesen contratado en la
obligación principal, si fuese prorroga sería el mismo contrato con la tacita reconducción es el
mismo contrato, pero no con las mismas garantías)
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Art. 1566 CC: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la
cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el
tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Art. 1567 CC: “En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones
otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal”.
La resolución por incumplimiento (1556 y 1568) = 1124
Art. 1556 CC: “Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los
artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios,
o sólo esto último, dejando el contrato subsistente”.
Art. 1568 CC: “Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de
lo estipulado, se observará, respectivamente, lo dispuesto en los artículos 1.182 y 1.183 y en los
1.101 y 1.124.
Art. 1124 CC: “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el
caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el

resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución,
aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen
para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos
1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Desahucio (art. 1569 CC). Lo que tratamos es un cauce procesal para que el arrendatario restituya
el objeto al arrendador (No solo cumplimiento e indemnización, sino que además lo que quiero es
que devuelvas el objeto) Art. 1569 CC: “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al
arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos
en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no
sujetarse en su uso a lo que se ordena en el numero 2.º del artículo 1.555”.
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El desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de recobrar

judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquél se acaba por la concurrencia de ciertas
causas extintivas.
EXTRA: EL SUBARRIENDO
En general, y omisión hecha de lo dispuesto por las leyes especiales, la ley permite, salvo que
arrendador y arrendatario hubiesen pactado lo contrario, el subarriendo total o parcial de la cosa
arrendada (art. 1.550 C.c.).
En tal supuesto subsiste la relación arrendaticia entre arrendador y arrendatario, y se crea, entre
arrendatario (subarrendador) y subarrendatario otra relación que se superpone a la primera y que,
en principio, se rige por las reglas del tipo de arrendamiento de que se trate.
Ahora bien, además de las relaciones de cada parte con su contraparte (arrendador—arrendatario,
arrendatario—subarrendatario), la ley establece el nacimiento de relaciones directas entre
arrendador y subarrendatario para asegurar los derechos de aquél en el primer arrendamiento.
TEMA 5 Y 6. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Y URBANOS
1.- ARRENDAMIENTOS ESPECIALES
Arrendamiento urbanos: Ley 26/1994, de 24 de noviembre: arrendamientos de fincas urbanas.

Última modificación: Ley 4 de junio de 2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado
de alquiler y Ley 2/2015, de 30 de marzo, de deindexacion de la economía española (esta última ley
también afecta a los arrendamientos rústicos).
En los arrendamientos urbanos nos vamos a encontrar con inmuebles de renta antigua, que está
sujeto a una legislación anterior. Se promueve el alquiler (con la ley de los años 60), en estas leyes
se introducen derechos a favor del arrendatario, que son una prórroga del contrato con
subrogaciones sucesivas. En los 80, se busca la liberalización del mercado, rompiendo con la tónica
de protección al arrendatario. En este momento conviven contratos de renta antigua y otros
contratos en los que el arrendatario no tiene mucha protección. En la ley de 1994 se habla de
prorrogadas obligatorias a favor de arrendatario. En esta época los contratos del 85 se extinguen.
Esto afectaba a viviendas y a locales comerciales. En el 2013 se establece otra línea nueva, debido a
la crisis y a la burbuja inmobiliaria, se permite un mayor acceso del propietario a la vivienda en el
caso de que se tenga necesidad sin tener que pactarlo. Se trata de establecer medidas de
protección al propietario.
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Arrendamiento rústicos: Ley 49/2003, de 26 de noviembre: arrendamiento de fincas rusticas. Se

basa en bienes inmuebles de carácter rustico.
En estos casos el CC también está presente.
2.- ARRENDAMIENTOS FINCAS URBANAS
➔ Ámbito de aplicación de la LAU (art. 1 y 5):
Art. 1 Ámbito de aplicación: “La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los
arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”.
Art. 5. Arrendamientos excluidos: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan
asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por
lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se
regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como
tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los
alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración
y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y
la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a
que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones

de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial”.
• Fincas urbanas destinadas a viviendas. Art. 2 Arrendamiento de vivienda: “1. Se considera

arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable
cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.; 2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán
también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias,
espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo
arrendador”.
• Fincas urbanas destinadas a un uso distinto del de vivienda. Art. 3 Arrendamiento para uso
distinto del de vivienda: “1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda
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aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial
uno distinto del establecido en el artículo anterior.; 2. En especial, tendrán esta
consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,
comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que
sean las personas que los celebren”.
➔ Régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda (4 y 6): Derecho imperativo de la LAU;

pacto, ya que van a existir normas dispositivas; y Código Civil.
Art. 4. Régimen aplicable:
“1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo

dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este
artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por

los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo
establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la
presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse
de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su
naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad
con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del
arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones
previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido
y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se
hicieron”.
Art. 6. Naturaleza de las normas: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que
modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los
casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
➔ Régimen aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a un uso distinto de

vivienda (art. 4.3). Priva la voluntad de las partes (derecho dispositivo), lo previsto por la
LAU.
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➔ Naturaleza de las normas (art.6). Si las normas tienen carácter imperativo, que es lo que
sucede en los contratos de vivienda, por lo previsto en esas normas va a resultar nulo de
pleno derecho el contrato no solo la cláusula que viole la norma. Por lo tanto la naturaleza
de las normas va a depender del tipo de contrato.
➔ Efectos frente a terceros: inscripción en el RP (art. 7.2). Va a tener efectos frente a terceros
si se inscriben en el Registro de la Propiedad, va a ser la regla básica. Antes de la reforma de
2013 se establecía una protección al arrendatario.
Art. 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas: “2. En todo caso,
para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que
hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la
Propiedad”.
➔ La fianza (art. 36). Se habla de la fianza como medida de garantía, pero no hablamos del
contrato de fianza. Aunque se utiliza el termino fianza en cuanto a que el arrendatario va a
pagar unas mensualidades como garantía. Aquí tiene carácter de prenda, que consiste en
entregar un bien mueble (aquí lo que se entrega es dinero) y que se cumplan sus
obligaciones.
Artículo 36. Fianza.
“1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en
cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el
arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la
fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos
mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el

arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de
pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la
actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo,
devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que
se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
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5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus
obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las
Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración
Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos
vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades
Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la
Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser
satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos”.
Arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda
➔ La cesión y el subarriendo (8 LAU). Se puede subarrendar o ceder con el consentimiento del

arrendador. No se permite el subarriendo total sino el parcial. Aquí se trata de proteger al
sujeto que quiere disfrutar de la vivienda.
Art. 8. Cesión del contrato y subarriendo:
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En
caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito
del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte
de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1.
De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que
subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”.
➔ Duración del contrato (9 LAU). Cuando se habla de plazo mínimo es que la duración del
contrato será pactada por las partes, no que deba existir un plazo mínimo. Nos referimos a
la prorroga legal obligatoria. El articulo 9 prevé una prorroga al arrendatario, que podrá
disfrutarla hasta 3 años, con independencia de lo que diga el arrendador.
o Plazo mínimo y prorroga obligatoria
o Excepción a la prorroga obligatoria (párrafo 3). Existe una excepción que es la de la

necesidad de utilizar la vivienda por él, su cónyuge (en el caso de divorcio, nulidad
matrimonial) o familiar de primer grado. En caso de no cumplirse el arrendatario
puede reclamar la vuelta a la vivienda e incluso daños y perjuicios.
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Art. 9. Plazo mínimo:
“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a
tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por
plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la
fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado
plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de
duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda
arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de
separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al
arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a
necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes
no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo
de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en
el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un
nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes
al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera
supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a
una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la
ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el
arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de
un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad
de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la
vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en
juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código
Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados”.
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➔ Prorrogas voluntarias del contrato (10 LAU).
Art. 10. Prórroga del contrato: “1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera
de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de
las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su
voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9,

así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a
terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que

estuviera sometido”.
➔ El derecho de desistimiento del arrendatario (11 LAU). A partir del momento en el que
pasen 6 meses y siempre que comunique la decisión al arrendador. Pero el contrato puede
incluir una cláusula penal en la que el arrendatario se vea obligado a pagar una
indemnización al arrendador.
Art. 11 Desistimiento del contrato: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento,
una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador
con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso
de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a
una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos
de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
➔ La resolución del derecho del arrendador (13 LAU). En el caso de que se resuelva el derecho
del arrendador, según lo que dispone el art. 13, el contrato de arrendamiento se extingue.
Salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Art. 13. Resolución del derecho del arrendador.
“1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de
un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción
de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los
supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con
anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en

el apartado 4 del artículo 9.
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2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo

derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además
de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.
➔ Renta (art. 17 y 18 LAU). Es una norma dispositiva, al igual que ocurre con la revisión de la
renta, que en caso de no pactarse queda sin poder revisarse.
Artículo 17. Determinación de la renta.
“1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete
primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto,
en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera
pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades
abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y,
específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al
arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un
plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por
el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones
pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso
compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por
parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá
ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el
apartado 2 del artículo 23”.
Artículo 18. Actualización de la renta: “1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia
del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se
actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual
experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un
período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como
mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera
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Derecho Civil III
publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último
aplicado.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la
parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración
aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto
Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.
➔ Gastos generales (art. 20 LAU). También nos encontramos con una norma dispositiva. Todo
lo que es susceptible de ser individualizado lo paga el arrendatario.
Art. 20. Gastos generales y de servicios individuales.
“1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y
que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca
arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se
hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos
gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la administración.
2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de
abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo
podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al
doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del
artículo 18.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante
aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el
artículo 17.4”.
Otras cuestiones
➔ La enajenación de la vivienda arrendada (14 LAU): en caso de venta se establece la

supresión de los contratos de arrendamiento salvo que estos estén inscritos en el Registro
de la Propiedad.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
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“1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en
todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase
inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la
transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el

párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por
el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde
que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la
renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que
le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
➔ La subrogación
o Inter vivos (12 y 15). Surge cuando se produce un cese de la convivencia. Surge
cuando se establece una de las causas como separación, divorcio, etc. En la que una
de las partes decide continuar con este arrendamiento.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el

consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento
continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su
voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo

de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la
extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no

renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél
siempre que, en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del
cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al PAGO de la

renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en FAVOR de la persona que
hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
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afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos
años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común,
en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario: “1. En los casos de
nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario
podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo
dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso
de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir
del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al

arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente,
acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la
vivienda”.
• Mortis causa (16). La causa es la muerte del arrendatario y establece quienes van a ocupar
el lugar de este.
Artículo 16. Muerte del arrendatario: “1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse
en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al
menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su

patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos
años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual
o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado
colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al
fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el

arrendamiento quedará extinguido.
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2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos
será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado
anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los
descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los
hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65
por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última
instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano
más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el

arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de
defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en
su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción
se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción
notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán
solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su

condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios
de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no
haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar
transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se
extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad”.
➔ Contenido obligacional que va a tener el contrato de arrendamiento, tiene que ver con las
obras a realizar sobre la vivienda arrendada:
o Obras de conservación. Son reparaciones necesarias para conservar la vivienda en

condiciones óptimas, estas corresponder sobre el arrendador, salvo las pequeñas
mejoras que se realizan por el desgaste que corresponden al arrendatario.
Artículo 21. Conservación de la vivienda: “1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a
elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las
condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya
reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y
1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable

al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
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Derecho Civil III
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la

conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy
molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la
vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la
necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos
deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del
estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las
que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de
cargo del arrendatario”.
• Obras de mejora. Son los gatos útiles que el arrendador no está obligado a realizar ni el
arrendatario está obligado a solicitar.
Artículo 22. Obras de mejora: “1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el
arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al
arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste
previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del
contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El
arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los
cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a
la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización
de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”.
• Obras realizadas por el arrendatario (23 y 24). No se pueden realizar obras por parte del
arrendatario si modifican la estructura, salvo consentimiento por escrito del arrendador.
Arrendatario con discapacidad. Se refiere a que el arrendatario puede realizar obras para adaptarla
a sus necesidades.
Artículo 23. Obras del arrendatario.
“1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito,
obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado
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2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución
en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la

realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al
estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización
alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas
obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la
vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de
las cosas al estado anterior”.
Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
“1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la

vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y
acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de
su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de
afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos
convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del
edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior,
si así lo exige el arrendador”.
➔ Derechos de adquisición preferente (25). Implica hablar de los derechos de tanteo y de

retracto, que son los derechos que tiene el arrendatario y consisten en la posibilidad de
adquirir esa vivienda con preferencia sobre terceros, en las condiciones acordadas con el
arrendador.
El derecho de tanteo implica que ante una venta de la vivienda arrendada, el arrendador debe
comunicar al arrendatario las condiciones de la venta para que goce de una situación privilegiada. Si
esta situación no se le comunica al arrendatario, éste tendrá un derecho de retracto que le va a
permitir resolver ese contrato con el ánimo de adquirir la vivienda arrendada en las mismas
condiciones que otro adquirente.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
“1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición

preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de

treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la
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decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la

transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días
naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de

retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese
hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así
como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde
el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de
las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la
escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho
similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase
inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los
apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese
arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura,
bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos
alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no
podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de
un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un
mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y
retracto previstos en este artículo.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del
arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al
arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha
de formalización del contrato de compraventa”.
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➔ Suspensión, resolución y extinción del contrato. Los art. 27 y 28 hablan de la ineficacia del
contrato.
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda: Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de

conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del
contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
“1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará
derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a
promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el

arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad

permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se

hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la
renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución
tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al
arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o
cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o
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Derecho Civil III
conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario
que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que
resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya
contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la
cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su
cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre
en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada
por el arrendatario”.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento: “El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de
por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente”.
Arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda
➔ Régimen jurídico
o Enajenación de la finca arrendada: subrogación del adquiriente en los derechos y

obligaciones del arrendador, salvo tercero de buena fe (art. 29 LAU). Lo que dice el
art. es que si se vende la finca arrendada el comprador se puede llegar a subrogar en
la situación del vendedor y que siga disfrutando de las condiciones en los términos
pactados. Para que esto suceda debe de cumplir los requisitos del art. 34 de la
LHipotecaria. La persona que compra una finca y siempre y cuando esa finca y
registre el titilo y la compra en el RP, el tercero no tiene por qué subrogarse, siempre
y cuando actué de buena fe (que no sepa nada).
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada: “El adquirente de la finca arrendada quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
• Cesión y subarriendo del contrato sin consentimiento del arrendador (art. 32 LAU). Tenemos
libertad como arrendatarios para subarrendar, cosa que no sucede en el tema de la
vivienda.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario
podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.
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Derecho Civil III
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el
caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o
el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la

fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a
la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el

plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”.
• Subrogación mortis causa (art. 33 LAU). Se habla de la muerte del arrendatario. El heredero
o el legatario podrá subrogarse en el arrendatario.
Artículo 33. Muerte del arrendatario: “En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local
se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio
de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción
del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la
fecha del fallecimiento del arrendatario”.
• Extinción del contrato de arrendamiento e indemnización del arrendatario (art. 34 LAU).

Permite pedir una indemnización al arrendador en caso de que el contrato no se prorrogue.
Siempre que se den las dos posibilidades del artículo 34, es cuando se puede dar la indemnización.
Si el arrendatario vuelve a abrir otro local con la misma actividad que desarrollaba en el anterior se
tiene
Artículo 34. Indemnización al arrendatario: “La extinción por transcurso del término convencional
del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo
una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a
cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de
antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años
más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las
partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la

expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada,
la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de
clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la
habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
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2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la
finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la
indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de
dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de
la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será
fijada por el árbitro designado por aquéllas”.
3.- ARRENDAMIENTOS FINCAS RUSTICAS
➔ Ámbito de aplicación de la LAR (art. 1): fincas destinadas a la explotación agrícola, ganadera
o forestal (art. 2)
Se habla de dinero o si se utiliza dinero y en especia hay que valorar lo que se paga en especie en
dinero. La finalidad es la explotación agrícola, ganadera o forestal.
Artículo 1. Arrendamiento rústico.
“1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o
forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga
a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean
aplicables.
3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas,

ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de esta ley que sean compatibles con
su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado”.
Artículo 2. Arrendamiento de explotación: “Se entenderá que el arrendamiento es de explotación,

ya esté constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en
el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan
constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario”.
➔ Derecho aplicable (art. 1.2 LAR): Se hace referencia a la normativa a tener en cuenta
o Derecho imperativo de la LAR
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o Pacto
o Código civil
➔ Arrendamientos excluidos: contrato de aparcería (art. 5, 28). Queda fuera de la regulación

de los arrendamientos rústicos.
Artículo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rústicos: “No se considerarán

arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los
productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada,
aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún
aprovechamiento singular”.
➔ Forma escrita del contrato (art. 11 LAR). Los contratos de arrendamiento deberán constar
por escrito y las partes pueden elevar el documento privado a documento público. A falta de
pacto entre las partes se presumirá la existencia de un arrendamiento siempre que el
arrendatario tenga la finca.
La forma del contrato no consta como elemento esencial y por ello no causa la nulidad del contrato.
Artículo 11. Criterios y requisitos formales.
“1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes
podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del
solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.
A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de
arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe
de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.
La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se

encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos, deberán ir

acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la
explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas
circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato”.
➔ Tiempo mínimo de duración: 5 años (art. 12 LAR)
Se hace referencia a que los arrendamientos van a tener una duración mínima de 5 años y será nula
si es menor; y la posibilidad de que se pongan prorrogas de 5 en 5 años.
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Artículo 12. Tiempo de duración.
“1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no
puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y
de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el
tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro
momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las
fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá
notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el
arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término
del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se
sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato”.
➔ Cesión y subarriendo de la finca en su totalidad con consentimiento expreso del arrendador

(art. 23 LAR)
No se trata de ofrecer un sistema de protección al arrendatario sino también de que evite especular
con ello.
Artículo 23. Cesión y subarriendo.
“Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá
referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del
plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada ENTRE arrendador y
arrendatario.
El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso

del arrendador.
Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del
cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado
notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles
a partir de su celebració
TEMA 7 Y 8. ARRENDAMIENTOS DE SERVICIOS Y CONTRATO DE OBRA
1.-DIFERENCIAS
Concepto arrendamiento de servicios (art. 1544 CC): prestación de hacer. Art. 1544 CC: “En el
arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un
servicio por precio cierto”.
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El CC apenas regula el arrendamiento de servicios, por lo que se regirá fundamentalmente por los pactos de
las partes.
Concepto contrato de obra: prestación de resultado
2.- ARRENDAMIENTOS DE SERVICIOS
Concepto (art. 1544 CC). Regulación del contrato de trabajo en Derecho laboral y contrato de servicios
prestados por profesionales.
Caracteres (servicios ámbito civil, no laboral). De la definición resulta que el contrato es consensual, pues se
perfecciona por el mero consentimiento. Es bilateral, producto de obligaciones reciprocas (realización del
servicio a cambio de una contraprestación). También es oneroso.
Elementos
Sujeto: capacidad para contratar. El CC no determina ninguna capacidad especial para la celebración de este
contrato, por lo que se aplicaran las disposiciones relativas a la capacidad para contratar en general.
Objeto:
• Actividad que va a desarrollar tiene que ser: posible, licita y determinada.

• Precio cierto: dinero o cualquier otra prestación.
No se trata de un servicio gratuito, sino que el precio tiene que ser cierto, ya sea en dinero o en cualquier
otra prestación
Forma: libertad de forma. No se requiere para su perfección ninguna forma determinada.
Contenido
Obligaciones del arrendatario: realizar la actividad con la diligencia de un profesional
Obligaciones del arrendador: pagar la contraprestación.
Duración → art. 1583 CC: “Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para
una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo”.
El artículo 1.583, con referencia al servicio de los criados y trabadores asalariados, dice que puede
contratarse sin tiempo fijo, por cierto, tiempo o para una obra determinada. El arrendamiento hecho para
toda la vida es nulo, porque sería depresivo el pacto para la libertad individual. Esta misma prohibición debe
regir para otra clase de servicios, y no se vulnera por ser el arrendamiento por tiempo indefinido.
Extinción
• Causa general de los contratos

• Muerte del profesional, si es una relación intuitu personae.
La muerte del deudor del servicio será una causa específica si se contrató con él en atención a sus cualidades
personales, no con su empresa.
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Más discutible es si la muerte del acreedor del mismo origina igual efecto. Será necesario descubrir el
intuitus personae para afirmarlo.
• Denuncia unilateral del cliente por justa causa (pérdida de confianza)
3.- CONTRATO DE OBRA
Concepto: articulo 1544 CC. En el contrato de obra, y a cambio de un precio cierto una de las partes se obliga
a ejecutar una obra.
En el arrendamiento de obra, la persona para la que se ejecuta la obra (dueño de la obra), está obligada a
pagar el precio estipulado; y la persona que deba realizar la obra (contratista) está obligada a realizar y
entregar la obra.
El contrato de obra se distingue del arrendamiento de servicios, porque en aquel el contratista se

compromete a obtener el resultado de una labor, mientras que el contrato de servicios es un negocio de
actividad.
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: regula el proceso de edificación

(exigencias técnicas, administrativas y responsabilidad civil de los agentes – promotor, proyectista y
constructor –)
Clases:
Contratista solo pone su trabajo. Lo que se valora es el trabajo por lo tanto se trata de un contrato de obra.
Contratista pone su trabajo y suministra material. Aquí se valora que tipo de contrato tenemos, se
mezclaría contrato de obra con un contrato de compraventa
Elementos:
Sujetos:
• Contratista (se compromete a realizar la obra) y comitente o promotor (el que encarga la obra y se
compromete a pagarla, dueño de la obra). Se les exige capacidad general para contratar.
La obligación principal del contratista es la realización de la obra en las condiciones y plazos establecidos en
el contrato.
• Proyectista: redactar proyecto sujeto a la normativa técnica urbanística. Código Técnico de la

Edificación. Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero e ingeniero técnico. Recepción de obra
definitiva o provisional.
• Director de obra: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Responde de las
condiciones laborales que están trabajando.
• Constructor. Es el que lleva la obra, aquí intervienen las subcontratas por ejemplo.
Objeto: la obra y el precio, según las condiciones acordadas. El comitente o dueño de la obra, está obligado
al pago del precio del arrendamiento de obra y a la recepción de la obra.
Forma: libertad de forma. Esta bajo el principio de libertad de forma, o habitual es que se haga por escrito.
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Contenido: responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de edificación
Obligaciones del contratista: realizar la obra de acuerdo a lo convenido en el contrato y ponerla a

disposición del comitente; responder del incumplimiento propio y de las personas que emplee.
Responsabilidad solidaria frente a propietarios y terceros adquirientes de todos los agentes, incluido el
promotor: 10 años (vicios de la edificación) y 3 años (defectos en los elementos constructivos) (art. 17 LOE)
Responsabilidad de 1 año del constructor por defectos de terminación o acabado de las obras.
Obligaciones del comitente o promotor: cooperar a la obra, recibirla y pagar precio o contraprestación.
Extinción:
Causas generales de todas las obligaciones
Desistimiento unilateral del comitente + indemnización (Art. 1594 CC). El dueño puede desistir, por su sola
voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus
gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. La indemnización al contratista comprende la utilidad
total que le hubiera obtenido la obra.
Este artículo recoge la figura del desistimiento unilateral. Pero en este supuesto concreto nos dice que el
dueño de la obra puede desistir de la obra aunque esta ya se haya empezado. Lo puede hacer sin alegar
motivos pero deberá de indemnizar al contratista de todos los gastos, trabajo y utilidad que pudiera de ella.
Muerte del contratista, si es intuitu personae. Es causa de rescisión del contrato si la obra se le encargo por
razón de sus cualidades personales. En este caso, el comitente debe abonar a los herederos del constructor,
a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados,
siempre que estos materiales reporten algún beneficio. Le reportara algún beneficio al comitente cuando
sean útiles para la continuación de la obra o porque los pueda enajenar.
Imposibilidad sobrevenida de la obra.
TEMA 9. CONTRATO DE MANDATO
1.- CONCEPTO
Es un contrato de gestión. Según el art. 1709 CC, “por el contrato de mandato se obliga a una persona a
prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”.
Características:
• En interés ajeno.
• Gratuidad (Art. 1711 CC): “A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito.; Esto no
obstante, si el mandatario tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se
refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo”. La presunción de gratuidad del mandato
puede pactarse una retribución, es decir, es retribuido siempre y cuando se pacte. La retribución se
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presume cuando el mandatario tiene como profesión el desempeño de servicios de la especia a que
se refiera el mandato.
• Unilateral / bilateral (art. 1728.2 y 1729 CC → Mirar en obligaciones del mandante).
• Intuitu personae.
2.- DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS
Mandato → Representación. El mandato es el contrato en sí que tiene efectos frente a terceros, es la figura
cuya eficacia se puede hacia el exterior. La representación es una figura más amplia, estudia el poder que se
tiene de hacer o no hacer algo, no solo está en el contrato de mandato también en personas jurídicas x
ejemplo. Mira siempre hacia el interior, hacia la determinación de lo que puede o no hacer el representante
Mandato → Arrendamiento de servicios. En el mandato hay un poder de representación. En el

arrendamiento de servicios lo que contratas es un servicio, no hay una representación sino un servicio con
unas características. No existe esa relación de representación.
Mandato → Mediación. En el mandato hay poder y en la mediación no hay ningún tipo de poder de
representación, sino de lo que trata es de mediar un litigio que puede existir entre dos partes.
3.- EL APODERAMIENTO
Es lo que nos permite hablar de mandato. Tipos de poder:
Poder general/especial (art. 1712 CC): “El mandato es general o especial.; El primero comprende todos los
negocios del mandante.; El segundo, uno o más negocios determinados”. Criterio del negocio a realizar.
Poder en términos generales / expreso (art. 1713 CC): “El mandato, concebido en términos generales, no
comprende más que los actos de administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro
acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso. La facultad de transigir no autoriza para
comprometer en árbitros o amigables componedores”.
Forma del poder: poder expreso/tácito (art. 1710 CC): “El mandato puede ser expreso o tácito.; El expreso
puede darse por instrumento público o privado y aun de palabra.; La aceptación puede ser también expresa o
tácita, deducida esta última de los actos del mandatario”.
4.- EFECTOS DEL MANDATO
En nombre ajeno (art. 1725 CC): “El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable
personalmente a la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los
límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes”.
En nombre propio (art. 1717 CC): “Cuando el mandatario obra en su propio nombre el mandante no tiene
acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante.;
En este caso el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado,
como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el caso en que se trate de cosas propias del mandante.; Lo
dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario”.
Relación mandatario – terceros
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• En nombre ajeno (art. 1725 CC).

• En nombre propio (art. 1717.2 CC)
Relación mandante – terceros
• Responsabilidad del mandante (art. 1725 CC).

• Liberación del mandante (art. 1717.1)
5.- EL MANDATARIO
Obligaciones:
Cumplimiento (art. 1718 CC): “El mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato, y
responde de los daños y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante. Debe también acabar el
negocio que ya estuviese comenzado al morir el mandante, si hubiere peligro en la tardanza”.
Limites que da el poder (art. 1714 CC): “El mandatario no puede traspasar los límites del mandato”.
Responsabilidad por dolo y culpa (art. 1726 CC): “El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino
también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato
haya sido o no retribuido”.
Rendición de cuentas (art. 1720 CC): “Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a
abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al
segundo”.
Derecho de retención (art. 1730 CC): “El mandatario podrá retener en prenda las cosas que son objeto del
mandato hasta que el mandante realice la indemnización y reembolso de que tratan los dos artículos
anteriores”.
Sustitución en el mandato (arts. 1721 y 1722 CC).
Art. 1721 CC: “El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde
de la gestión del sustituto: 1.º Cuando no se le dio facultad para nombrarlo. 2.º Cuando se le dio esta
facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.;; Lo hecho por
el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo”.
Art. 1722 CC: “En los casos comprendidos en los dos números del artículo anterior puede además el
mandante dirigir su acción contra el sustituto”.
6.- EL MANDANTE
Obligaciones:
Remuneración (art. 1711.2 CC): “Esto no obstante, si el mandatario tiene por ocupación el desempeño de
servicios de la especie a que se refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo”
Anticipar recursos (art. 1728.1 CC): “El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pide, las
cantidades necesarias para la ejecución del mandato.;; Si el mandatario las hubiera anticipado, debe
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reembolsarlas el mandante, aunque el negocio no haya salido bien, con tal que esté exento de culpa el
mandatario.;; El reembolso comprenderá los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde el día en que
se hizo la anticipación”.
Reembolso de anticipos y pago de intereses (art. 1728.2 y 3 CC). El mandate está obligado al pago de la
retribución convenida, así como a reembolsar al mandatario lo que este anticipo, incluso cuando el negocio
no ha salido bien sin culpa del mismo. También debe anticipar, si el mandatario lo pide, lo necesario para la
ejecución del mandato, y cumplir las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del
mandato.
Resarcimiento de daños (art. 1729 CC): “Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los
daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo
mandatario”.
Está obligado a indemnizar al mandatario los daños y perjuicios ocasionados por el cumplimiento del
mandato, siempre que no se deban a culpa ni imprudencia de éste.
7.- EL MANDANTE Y EL MANDATARIO
Pluralidad de mandante (art. 1731 CC): “Si dos o más personas han nombrado un mandatario para un
negocio común, le quedan obligadas solidariamente para todos los efectos del mandato”.
Dispone el art. 1731 que, si dos o más personas han nombrado un mandatario para un negocio común, le
quedan obligadas solidariamente para todos los efectos del mandato. Esta responsabilidad se asienta en el
hecho de existir un beneficio común y en el de tratarse de un único mandato aunque conferido por dos o
más personas. Las declaraciones de cada uno de los mandantes pueden aparecer aisladamente (varios
documentos, momentos sucesivos), pero todas ellas forman siempre un negocio jurídico unitario.
Pluralidad de mandatario (art. 1723 CC): “La responsabilidad de dos o más mandatarios, aunque hayan sido
instituidos simultáneamente, no es solidaria si no se ha expresado así”. No hay regla sobre como deberán
actuar. La institución de varios mandatarios requiere un único negocio que ellos han de tratar.
8.- CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL MANDATO (ART. 1732 CC)
Artículo 1732: “El mandato se acaba:
1.º Por su revocación.;
2.º Por renuncia o incapacitación del mandatario.;
3.º Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.
El mandato se extinguirá, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo
se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del
mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste. En estos casos, el mandato podrá terminar por
resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor”.
Revocación (art. 1733-1735 CC). El mandato se extingue por revocación del mandante, a su libre voluntad;
pero si se dio para contratar con personas determinadas, la revocación no puede perjudicarles si no se les ha
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hechos saber (1734). La revocación puede ser tacita, mediante el nombramiento de un nuevo mandatario
para el mismo negocio (art. 1735).
Art. 1733 CC: “El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la
devolución del documento en que conste el mandato”.
Art. 1734 CC: “Cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación
no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber”.
Art. 1735 CC: “El nombramiento de nuevo mandatario para el mismo negocio produce la revocación del
mandato anterior desde el día en que se hizo saber al que lo había recibido, salvo lo dispuesto en el artículo
que precede”.
Renuncia o incapacitación del mandatario (art. 1736 y 1737 CC). Se extingue el mandato por renuncia del
mandatario; pero éste debe indemnizar al mandate de los perjuicios causados por la renuncia, salvo que la
misma se funde en la imposibilidad de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento (art.
1736). En todo caso, el mandatario debe continuar su gestión hasta que el mandante pueda tomar las
disposiciones necesarias al respecto (art. 1737)
Art. 1736 CC: “El mandatario puede renunciar al mandato poniéndolo en conocimiento del mandante. Si éste
sufriere perjuicios por la renuncia, deberá indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que funde su
renuncia en la imposibilidad de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento suyo”.
Art. 1737 CC: “El mandatario, aunque renuncie al mandato con justa causa, debe continuar su gestión hasta
que el mandante haya podido tomar las disposiciones necesarias para ocurrir a esta falta”.
Muerte, declaración de prodigalidad, concurso o insolvencia del mandante o mandatario (art. 1738 y 1739
CC). El mandato se extingue por quiebra, insolvencia o muerte de cualquiera de las partes. Pero el art. 1738
dispone que lo hecho por el mandatario ignorando que existe una causa de extinción del mandato es válido,
y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado ignorando también la existencia de
esta causa (art. 1738). Además, si muere el mandatario, sus herederos deberán comunicárselo al mandante,
y proveer entre tanto a lo que as circunstancias exijan en interés de éste (art. 1739)
Art. 1738 CC “Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas
que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan
contratado con él de buena fe”.
Art. 1739 CC: “En el caso de morir el mandatario, deberán sus herederos ponerlo en conocimiento del
mandante y proveer entre tanto a lo que las circunstancias exijan en interés de éste”.
Incapacitación del mandante (art. 1732, último párrafo CC): mandato preventivo o apoderamiento
preventivo.
9.- LA MEDIACIÓN
La prestación de servicios por parte de mediadores no está regulada por el CC, pero se ha subsanado por la
jurisprudencia y por los usos.
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El TS ha delimitado la actividad del mediador considerándola originada por un contrato, en virtud del cual
una persona encarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un
tercero o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de
voluntades encaminado a su realización, a cambio de una retribución.
El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o
representación.
Es un contrato atípico que se ha de regir por las estipulaciones de las partes, en su defecto por las
disposiciones generales de la contratación del CC, y en último lugar por los usos y costumbres adecuados a
su naturaleza jurídica.
Regulación: principio de autonomía privada (art. 1255 CC: “Los contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni
al orden público.”)
Extinción:
Conclusión del asunto. A veces el mediador, sin encargo previo, indica a las partes la oportunidad de
concluir un negocio y éstas, efectivamente, lo concluyen aprovechándose de la actividad desplegada por el
mediador.
Renuncia o revocación por quien hace el encargo no contrataría a la buena fe (art. 1258 CC: “Los contratos
se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a
la buena fe, al uso y a la ley”.)
Desistimiento unilateral del mediador. Se admite tanto la renuncia del oferente (también llamada
revocación del encargo) como del mediador (desistimiento en sentido propio). La exclusiva que se haya dado
al medidor no significa más que la obligación de no dar a otro mediador el mismo encargo, pero no limita
por si misma el derecho de oferente a revocar el encargo.
En cuanto a la revocación del encargo, es preciso tener en centra el juego de la buena fe (art. 1258). En
consecuencia, el oferente no puede aprovecharse de las gestiones llevas a cabo por el mediador antes de la
revocación y concluir el negocio por sí mismo sin pagar la retribución. Ese fraude al mediador se sanciona
con el percibo por éste de la retribución cuando se demuestre el nexo de causalidad entre la celebración del
negocio y la actividad que desplego antes de la revocación.
TEMA 10. LA SOCIEDAD CIVIL
1.- CARACTERES
Art. 1665 C.C. Es un contrato típico que el C.C. reconoce y regula.
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• Conjunto de personas: contrato bilateral o plurilateral. En función de si tenemos dos o más socios
Según el art. 1665 CC: “La sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en
común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre si las ganancias” cuando hablamos de sociedad
estamos hablando de dos o más personas que se unen.
• Contrato oneroso: aportación a un fondo común o patrimonio social y de reparto de ganancias. Es

oneroso porque los socios son los que van a dar lugar a un fondo común. Con sus aportaciones
respecto a la persona jurídica crean un fondo común o un patrimonio social. Este patrimonio es
distinto del suyo propio y que va a pertenecer a la sociedad civil. (Es oneroso, porque cada una de las
partes (socios) debe aportar algo, ya sea dinero, bienes o industria). Cada uno de los socios aporta a
un fondo común, dinero, trabajo
• Relación de confianza: intuitu personae. Condición de socio personalísima: intransmisible inver
vivos y mortis causa, salvo pacto en contrario. Los socios se unen porque confían los unos en los
otros.
Lo principal son las características de la persona. Por eso la condición de socio tiene carácter personalísimo
no se puede transmitir ni intervivos ni mortis causa. Los herederos no pasan a formar parte de la sociedad si
el resto de los socios se oponen. Salvo pacto en contrario de los socios.
Actividad duradera:
• Contrato de tracto sucesivo. Porque la sociedad se crea para el desarrollo de una actividad sin un
término. Esa actividad se desarrolla a lo largo del tiempo. (Es de tracto sucesivo, en el sentido de que
despliega sus efectos de forma reiterada durante un lapso temporal más o menos largo). Esa
actividad hace que no se extinga
• Ffectio societatis. Las actividades o actividad que desarrolla la actividad se vincula al ánimo de lucro
que es la finalidad principal que tiene la sociedad, obtener unos beneficios. Está afectado por el fin
social
Animo de lucro. La sociedad es aquel contrato cuyo fin reside en obtener, con la cooperación de todas las
partes, una ganancia para repartírsela; se trata de aquel contrato en cuya virtud dos o más personas se
agrupan, obligándose a aportar bienes, servicios o industria, para el ejercicio conjunto de una actividad
económica lucrativa y repartirse entre sí las ganancias.
Estamos hablando de una persona jurídica de interés privado con el ánimo de repartir las ganancias.
2.- NATURALEZA
Persona jurídica: (El contrato de sociedad no solamente produce obligaciones para los socios, sino que,
además, crea una entidad nueva con personalidad jurídica propia: la sociedad que, a partir de ese momento,
es la que se relaciona con los terceros por medio de sus órganos de representación.)
• Diferencia con la comunidad de bienes (392 CC) que se refiere a la cotitularidad de un determinado
derecho. Lo que se atribuye a cada comunero es una cuota de participación de la cual pueden
disponer libremente. Se establece una cotitularidad, lo que hacen los sujetos es compartir un
derecho. En la cuota de participación le permite a los comuneros disponer de la misma. La
comunidad de bienes no tiene un patrimonio jurídico.
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Art. 392 CC: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas.; A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones
de este título”.
Sociedad civil irregular (art. 1669). No tendrán personalidad jurídica las sociedades se mantenga secretos
entre los socios. De cara al interior funcionan como sociedades, pero de cara al exterior se mantienen en
secreto. El art. 1669 dice que las sociedades irregulares se van a regir por las disposiciones relativas a la
comunidad de bienes. De cara al exterior actúa como una comunidad de bienes con su cuota de
participación. De cara al exterior no tiene efectos frente a terceros. Estas sociedades no tienen personalidad
jurídica.
Art. 1669 CC: “No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los
socios, y en que cada uno de éstos contrate en su propio nombre con los terceros. Esta clase de sociedades
se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes”.
3.- CLASES DE SOCIEDADES
Art. 1671 C.C. “La sociedad es universal o particular”
Sociedad civil y sociedad mercantil
Sociedad civil
Sociedad universal. El objeto de esta sociedad son todos los bienes de los socios, tanto los bienes presentes
como los rendimientos o ganancias de cada uno de los socios. No son las universales. Puede ser de todos los
bienes presentes o de todas las ganancias
Según el art. 1672 CC: “La sociedad universal puede ser de todos los bienes presentes, o de todas las
ganancias”.
• De bienes presentes (art. 1673-1674 CC). La sociedad universal de todos los bienes presentes hace
de propiedad común estos y todas las ganancias que con ellos se obtengan, pero no los bienes
personalísimos o intransmisibles ni los adquiridos a título gratuito. Cada uno de los socios disponen
de todo lo que les pertenece
Art. 1673 CC: “La sociedad de todos los bienes presentes es aquella por la cual las partes ponen en
común todos los que actualmente les pertenecen, con ánimo de partirlos entre sí, como igualmente
todas las ganancias que adquieran con ellos”.
Art. 1674 CC: “En la sociedad universal de todos los bienes presentes, pasan a ser propiedad común
de los socios los bienes que pertenecían a cada uno, así como todas las ganancias que adquieran con
ellos.; Puede también pactarse en ella la comunicación recíproca de cualesquiera otras ganancias;
pero no pueden comprenderse los bienes que los socios adquieran posteriormente por herencia,
legado o donación, aunque sí sus frutos”.
• De ganancias (art. 1675-1676 CC). La sociedad universal de ganancias comprende todo lo que
adquieran los socios por su industria o trabajo mientras dure la sociedad, pero no los bienes que
posea cada socio al celebrar al contrato, en los cuales corresponde a la sociedad su mero uso o goce.
Si no se dice nada entenderemos que se trata de sociedades de ganancias.
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Art. 1675 CC: “La sociedad universal de ganancias comprende todo lo que adquieran los socios por
su industria o trabajo mientras dure la sociedad.; Los bienes muebles o inmuebles que cada socio
posee al tiempo de la celebración del contrato, continúan siendo de dominio particular, pasando
sólo a la sociedad el usufructo”.
Art. 1676 CC: “El contrato de sociedad universal, celebrado sin determinar su especie, sólo
constituye la sociedad universal de ganancias”.
Sociedad particular (art. 1678 CC). Lo habitual es que la sociedad tenga carácter particular.
La sociedad particular, según el art. 1678 CC, es la que “tienen únicamente por objeto cosas determinadas,
su uso o sus frutos, o una empresa señalada, o el ejercicio de una profesión o arte”.
4.- ELEMENTOS
Sujetos
Capacidad general para contratar. El CC no establece nada en concreto. Vamos a considerar que para ser
socio basta con tener capacidad general para contratar.
Limitaciones para el menor emancipado (Art. 323 CC: “La emancipación habilita al menor para regir su
persona y bienes como si fuera mayor; pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar
dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u
objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador.; El
menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio.; Lo dispuesto en este artículo es aplicable
también al menor que hubiere obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad”).
Objeto
Actividad de la sociedad. Debe tener un objeto lícito y establecerse en interés común de los socios. La
finalidad que perseguimos con esa sociedad trata de que sea lícita y determinada.
Art. 1666 CC: “La sociedad debe tener un objeto lícito y establecerse en interés común de los socios.; Cuando
se declare la disolución de una sociedad ilícita, las ganancias se destinarán a los establecimientos de
beneficencia del domicilio de la sociedad, y, en su defecto, a los de la provincia”.
Forma
En el contrato de sociedad rige el principio de libertad de forma (si estamos hablando de bienes inmuebles o
derecho reales que afecte a bienes inmuebles requiere que la sociedad se establezca mediante escritura
pública); aunque, se exige escritura pública (art. 1667) e inventario (art. 1668) cuando se aporten bienes
inmuebles, bajo pena de nulidad en caso de contrario.
Art. 1667 CC: “La sociedad civil se podrá constituir en cualquier forma, salvo que se aportaren a ella bienes
inmuebles o derechos reales, en cuyo caso será necesaria la escritura pública”.
5.- CONSTITUCIÓN
Aportación bienes (dominio o uso: que uno se reserva la nuda propiedad y a la sociedad obtenga el
usufructo) o industria (art. 1665 CC). La principal obligación de los socios consiste en aportar lo prometido.
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Según el art. 1665 los socios se obligan a poner en común dinero bienes o industria. La aportación puede ser
solo industria, es decir el trabajo personal del socio.
Aportación de bienes
La deuda de aportación y su cumplimiento (art. 1681 y 1682 CC). El art. 1682 impone al socio que no
hubiere aportado el dinero prometido la obligación de pagar intereses desde el día en que debió aportarlo,
sin perjuicio de la indemnización de daños a los demás socios.
Art. 1681 CC: “Cada uno es deudor a la sociedad de lo que ha prometido aportar a ella.; Queda también
sujeto a la evicción en cuanto a las cosas ciertas y determinadas que haya aportado a la sociedad, en los
mismos casos y de igual modo que lo está el vendedor respecto del comprador”.
Art. 1682 CC: “El socio que se ha obligado a aportar una suma en dinero y no la ha aportado, es de derecho
deudor de los intereses desde el día en que debió aportarla, sin perjuicio de indemnizar, además, los daños
que hubiese causado.; Lo mismo tiene lugar respecto a las sumas que hubiese tomado de la caja social,
principiando a contarse los intereses desde el día en que las tomó para su beneficio particular”.
Resolución por incumplimiento (art. 1100 y 1124 CC). Implícita en todos los contratos.
Art. 1100 CC: “Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les
exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación.; No será, sin embargo, necesaria la
intimación del acreedor para que la mora exista: 1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así
expresamente. 2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que
había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación.; En
las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a
cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la
mora para el otro”.
Aportación de industria (art. 1683 CC: “El socio industrial debe a la sociedad las ganancias que durante ella
haya obtenido en el ramo de industria que sirve de objeto a la misma”). No se porta un bien concreto, sino
que se aporta el trabajo y los beneficios que se aportan por ese trabajo.
Inventario
Art. 1668 CC: “Es nulo el contrato de sociedad, siempre que se aporte bienes inmuebles, si no se hace un
inventario de ellos, formado por las partes, que deberá unirse a la escritura”. Lo habitual es que se haga un
inventario de las aportaciones de los socios y además por escrito
Acuerdo sobre distribución de pérdidas y ganancias
Art. 1689-1691 CC. El inventario es importante para el acuerdo sobre distribución e pérdidas y ganancias. Se
va a realizar conforme a lo pactado, por tanto, es norma dispositiva, pero si no se pacta la proporción de
ganancias se hará en función de la proporción de lo que se haya entregado.
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Art. 1689 CC: “Las pérdidas y ganancias se repartirán en conformidad a lo pactado. Si sólo se hubiera
pactado la parte de cada uno en las ganancias, será igual su parte en las pérdidas; A falta de pacto, la parte
de cada socio en las ganancias y pérdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado. El socio que lo
fuere sólo de industria tendrá una parte igual a la del que menos haya aportado. Si además de su industria
hubiere aportado capital, recibirá también la parte proporcional que por él le corresponda”.
Art. 1690 CC: “Si los socios se han convenido en confiar a un tercero la designación de la parte de cada uno
en las ganancias y pérdidas, solamente podrá ser impugnada la designación hecha por él cuando
evidentemente haya faltado a la equidad. En ningún caso podrá reclamar el socio que haya principiado a
ejecutar la decisión del tercero, o que no la haya impugnado en el término de tres meses, contados desde
que le fue conocida. La designación de pérdidas y ganancias no puede ser encomendada a uno de los
socios”.
Art. 1691 CC: “Es nulo el pacto que excluye a uno o más socios de toda parte en las ganancias o en las
pérdidas. Sólo el socio de industria puede ser eximido de toda responsabilidad en las pérdidas”.
Comienzo
Art. 1679 CC: “La sociedad comienza desde el momento mismo de la celebración del contrato, si no se ha
pactado otra cosa”. La sociedad comienza desde la celebración del contrato. Desde ese momento los
beneficios que se pueden obtener forman parte del patrimonio de la sociedad civil, y ya no forma parte del
patrimonio del socio que lo aporto.
6.- ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD
Reglas de la Administración
Art. 1695 CC: “Cuando no se haya estipulado el modo de administrar, se observarán las reglas siguientes:
1.ª Todos los socios se considerarán apoderados, y lo que cualquiera de ellos hiciere por sí solo, obligará a la
sociedad; pero cada uno podrá oponerse a las operaciones de los demás antes que hayan producido efecto
legal.
2.ª Cada socio puede servirse de las cosas que componen el fondo social según costumbre de la tierra, con
tal que no lo haga contra el interés de la sociedad, o de tal modo que impida el uso a que tienen derecho sus
compañeros.
3.ª Todo socio puede obligar a los demás a costear con él los gastos necesarios para la conservación de las
cosas comunes.
4.ª Ninguno de los socios puede, sin el consentimiento de los otros, hacer novedad en los bienes inmuebles
sociales, aunque alegue que es útil a la sociedad”.
Estipulaciones de los socios
Nombramiento de un gestor. Art. 1692.1 CC: “el socio nombrado administrador en el contrato social puede
ejercer todos los actos administrativos sin embargo de la oposición de sus compañeros, a no ser que proceda
de mala fe; y su poder es irrevocable sin causa legitima”.
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Nombramiento de gestores solidarios. Art. 1693 CC: “Cuando dos o más socios han sido encargados de la
administración social sin determinarse sus funciones, o sin haberse expresado que no podrán obrar los unos
sin el consentimiento de los otros, cada uno puede ejercer todos los actos de administración
separadamente; pero cualquiera de ellos puede oponerse a las operaciones del otro antes de que éstas
hayan producido efecto legal”). Se pueden nombrar varios gestores pero la relación es solidaria, esto
significa que actúan por si solos.
Nombramiento de gestores en mano común. Art.1694 CC: “En el caso de haberse estipulado que los socios
administradores no hayan de funcionar los unos sin el consentimiento de los otros, se necesita el concurso
de todos para la validez de los actos, sin que pueda alegarse la ausencia o imposibilidad de alguno de ellos,
salvo si hubiere peligro inminente de un daño grave o irreparable para la sociedad”. Todos tienen que actuar
de manera conjunta.
Revocación. Art. 1692.2 CC: “El poder otorgado después del contrato, sin que en éste se hubiera acordado
conferirlo, puede revocarse en cualquier tiempo”.
Desarrollo de la gestión
Ad extra: en relación con terceros.
Ad intra: asuntos sociales (art. 1688 CC: “La sociedad responde a todo socio de las cantidades que haya
desembolsado por ella y del interés correspondiente; también le responde de las obligaciones que con
buena fe haya contraído para los negocios sociales y de los riesgos inseparables de su dirección”).
7.- OBLIGACIONES SOCIEDAD – TERCEROS
Operaciones en nombre y por cuenta de la sociedad (Art. 1697 y 1698, párr. 2º CC). El socio debe actual
como tal mediante un poder y no debe extralimitarse de esos poderes. El art. 1698 dice que, si el socio no
actúa de esta manera se vincula a él directamente, pero no vincula a la sociedad.
Art. 1697 CC: “Para que la sociedad quede obligada con un tercero por los actos de uno de los socios, se
requiere: 1. Que el socio haya obrado en su carácter de tal, por cuenta de la sociedad; 2. Que tenga poder
para obligar a la sociedad en virtud de un mandato expreso o tácito; 3. Que haya obrado dentro de los
límites que le señala su poder o mandato”.
Art. 1698 CC: “Los socios no quedan obligados solidariamente respecto de las deudas de la sociedad; y
ninguno puede obligar a los otros por un acto personal, si no le han conferido poder para ello.;; La sociedad
no queda obligada respecto a tercero por actos que un socio haya realizado en su propio nombre o sin poder
de la sociedad para ejecutarlo, pero queda obligada para con el socio en cuanto dichos actos hayan
redundado en provecho de ella.;; Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo establecido en
la regla 1.ª del artículo 1.695”.
Responsabilidad de los socios por deudas sociales (Art. 1698, párr. 1º CC). En relación con ello el art dice
que los socios no quedan obligados solidariamente respecto de las deudas de la sociedad. Por tanto el socio
no queda obligado solidariamente, el tercero no se puede dirigir indistintamente.
• Mancomunidad, en relación a la proporción de la participación que tenga en esa sociedad el socio.

• Subsidiaridad. No es una responsabilidad principal, el tercero no se dirige de manera directa al socio.
Se va a dirigir contra el patrimonio social y después contra los de los otros socios.
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-Responsabilidad de los bienes sociales por las deudas personales de los socios (Art. 1699 CC). Los
acreedores de la sociedad son preferentes a los acreedores individuales de cada socio sobre el patrimonio
social. Esto no significa que los acreedores particulares pueden ejecutar la parte que le toca a ese socio
dentro de ese patrimonio.
Art. 1699 CC: “Los acreedores de la sociedad son preferentes a los acreedores de cada socio sobre los bienes
sociales. Sin perjuicio de este derecho, los acreedores particulares de cada socio pueden pedir el embargo y
remate de la parte de éste en el fondo social”.
Responsabilidad de los socios por deudas sociales (Art. 1648, párr. 1º CC): mancomunidad y subsidiariedad
Art. 1648 CC: “Caerá en comiso la finca, y el dueño directo podrá reclamar su devolución: 1. Por falta de
pago de la pensión durante tres años consecutivos. 2. Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el
contrato o deteriora gravemente la finca”.
Responsabilidad de los bienes sociales por las deudas personales de los socios. Art. 1644 CC: “En las
enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se
haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis.;; Si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad
fija, ésta consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación.;; En las enfiteusis anteriores a la
promulgación de este Código, que estén sujetas al pago de laudemio, aunque no se haya pactado, seguirá
esta prestación en la forma acostumbrada, pero no excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación
cuando no se haya contratado expresamente otra mayor”.
8.- OBLIGACIONES INTEGRAS: DISTRIBUCIÓN, GANANCIAS Y PÉRDIDAS
Pacto (Art. 1689 y 1691 CC). Primero lo que hayan pactado las partes, y si no lo referente a los arts.
Art. 1689 CC: “Las pérdidas y ganancias se repartirán en conformidad a lo pactado. Si sólo se hubiera
pactado la parte de cada uno en las ganancias, será igual su parte en las pérdidas; A falta de pacto, la parte
de cada socio en las ganancias y pérdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado. El socio que lo
fuere sólo de industria tendrá una parte igual a la del que menos haya aportado. Si además de su industria
hubiere aportado capital, recibirá también la parte proporcional que por él le corresponda”.
Art. 1691 CC: “Es nulo el pacto que excluye a uno o más socios de toda parte en las ganancias o en las
pérdidas. Sólo el socio de industria puede ser eximido de toda responsabilidad en las pérdidas”.
Designación de un tercero. Art. 1640 CC: “En las ventas judiciales de fincas enfitéuticas, el dueño directo y el
útil, en sus casos respectivos, podrán hacer uso del derecho de tanteo dentro del término fijado en los
edictos para el remate, pagando el precio que sirva de tipo para la subasta, y del de retracto dentro de los
nueve días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura. En este caso no será necesario el aviso previo
que exige el artículo 1.637”.
Supuesto de socio industrial (Art. 1689 y 1691.2º CC). Al socio industrial se le va a equiparar al que menor
aportación a llevado a cabo. Los socios tienen que participar en la distribución de ganancias y pérdidas
aplicando el porcentaje como quieran. El único que se puede excluir es el socio industrial.
9.- CAUSAS DE EXTINCIÓN (ART. 1700) Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD
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Art. 1700 CC: “La sociedad se extingue: 1 Cuando expira el término por que fue constituida. 2 Cuando se
pierde la cosa, o se termina el negocio que le sirve de objeto. 3 Por muerte, insolvencia, incapacitación o
declaración de prodigalidad de cualquiera de los socios y en el caso previsto en el artículo 1.699. 4 Por la
voluntad de cualquiera de los socios, con sujeción a lo dispuesto en los artículos 1.705 y 1.707.
Se exceptúan de lo dispuesto en los números 3.º y 4.º de este artículo las sociedades a que se refiere el
artículo 1.670, en los casos en que deban subsistir con arreglo al Código de Comercio”.
Causas de extinción:
Extinción del término (Art. 1702 y 1705 CC) por el que fue constituida, a menos que se prorrogue.
Art. 1702 CC: “La sociedad constituida por tiempo determinado puede prorrogarse por consentimiento de
todos los socios; El consentimiento puede ser expreso o tácito, y se justificará por los medios ordinarios”.
Art. 1705 CC: “La disolución de la sociedad por la voluntad o renuncia de uno de los socios únicamente tiene
lugar cuando no se ha señalado término para su duración, o no resulta éste de la naturaleza del negocio.;
Para que la renuncia surta efecto, debe ser hecha de buena fe en tiempo oportuno; además debe ponerse
en conocimiento de los otros socios”.
Pérdida del objeto o fin del negocio. Se refiere a la finalidad del negocio, o bien no se puede llevar a cabo o
se cumplen con el fin para el que se ha creado.
Situaciones personales de los socios: muerte, insolvencia, incapacitación o declaración de prodigalidad (Art.
1704 CC). Las primeras causas hacen referencia a situaciones personales. Si el socio muere, está incapacitado
o declarado de prodigalidad cambia las sociedades personales del socio.
Art. 1704 CC: “Es válido el pacto de que, en el caso de morir uno de los socios, continúe la sociedad entre los
que sobrevivan. En este caso el heredero del que haya fallecido sólo tendrá derecho a que se haga la
partición, fijándola en el día de la muerte de su causante; y no participará de los derechos y obligaciones
ulteriores, sino en cuanto sean una consecuencia necesaria de lo hecho antes de aquel día; Si el pacto fuera
que la sociedad ha de continuar con el heredero, será guardado, sin perjuicio de lo que se determina en el
número 4.º del artículo 1.700”.
Supuesto del Art. 1699 CC: deudas de los socios. Art. 1699 CC: “Los acreedores de la sociedad son
preferentes a los acreedores de cada socio sobre los bienes sociales. Sin perjuicio de este derecho, los
acreedores particulares de cada socio pueden pedir el embargo y remate de la parte de éste en el fondo
social”.
Voluntad unilateral (Art. 1705 y 1707 CC) de uno de los socios. El art. 1707 permite, en las sociedades
constituidas por tiempo determinado, la disolución por voluntad de uno de los socios cuando exista un justo
motivo, como el de faltar uno de los compañeros a sus obligaciones, el de inhabilitarse para los negocios
sociales, u otro semejante. Si no se ha señalado termino de duración, o este no resulta de la naturaleza del
negocio, la extinción solo requiere que la decisión del socio se tome de buena fe y en tiempo oportuno (art.
1705).
Art. 1707 CC: “No puede un socio reclamar la disolución de la sociedad que, ya sea por disposición del
contrato, ya por la naturaleza del negocio, ha sido constituida por tiempo determinado, a no intervenir justo
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motivo, como el de faltar uno de los compañeros a sus obligaciones, el de inhabilitarse para los negocios
sociales, u otro semejante, a juicio de los Tribunales”.
Liquidación y reparto del fondo social. El art. 1708 para la partición del activo social se remite a las reglas de
la partición de herencia. Pero, salvo pacto en contrario, al socio industrial no se le puede adjudicar parte de
los bienes aportados (pues no aporto ninguno), sino solo su parte de beneficios.
Art. 1708 CC: “La partición entre socios se rige por las reglas de las herencias, así en su forma como en las
obligaciones que de ella resultan. Al socio de industria no puede aplicarse ninguna parte de los bienes
aportados, sino sólo sus frutos y los beneficios, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.689, a no haberse
pactado expresamente lo contrario”.
TEMA 11. EL CONTRATO DE PRÉSTAMO
1.- CONCEPTO
Definición (art. 1740 CC: “Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no
fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u
otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso
conserva simplemente el nombre de préstamo.;; El comodato es esencialmente gratuito.;; El simple
préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés”). La finalidad del mismo implica usar un bien
ajeno. Habla de dos contratos de préstamos que son el préstamo (mutuo) o el comodato (no transmito
propiedad, es prestamos de uso: dejo el coche y me lo devuelve). Dependiendo del tipo de bien se llamará
préstamo o comodato.
Características
• Desplazamiento de la propiedad (mutuo) o de la posesión inmediata (comodato). En función de qué

tipo de préstamo sea.
• Bien fungible o no fungible. Es fungible si el contrato es de préstamo o mutuo y es no fungible en los
demás casos.
• El comodato es esencialmente gratuito; el préstamo puede ser gratuito u oneroso. Es gratuito
porque si hay dinero es arrendamiento, mientras que el préstamo o mutuo puede ser gratuito u
oneroso. El préstamo o mutuo (pecuniario) puede ser oneroso o gratuito, en función si pago una
remuneración por ese dinero o no (tipo interés).
• Contratos reales. No son contratos consensuales, sino que son reales. Se perfeccionan desde el
momento en que se produce la entrega del objeto (surge efecto) no sirve el simple consentimiento,
sino que el efecto se produce cundo se entrega el objeto. A partir de ahí estoy obligado a usarlo y
restituirlo en su estado de origen o devolver el dinero.
2.- EL COMODATO
Concepto (art 1740). Es un contrato de préstamo de uso. Contrato de dos partes que acuerdan la entrega de
la cosa no fungible para que se use gratuitamente con la obligación de devolver después de un cierto tiempo
la misma cosa debida (ej. prestas la furgoneta)
Caracteres
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• Real. Surte efectos propios no surgen hasta que se realiza la entrega de la cosa.
• Unilateral. Solo para el comodatario, el que tiene el objeto y lo está usando.
• Gratuito.
• Temporal. Está acotado el uso del bien en el tiempo.
• Transmisible, salvo que sea intuiti personae (1742). Las obligaciones y derechos del comodato pasan
a los herederos de ambos contrayentes, salvo constituido por una persona concreta, por lo que al
morir esta persona el contrato desaparece y NO lo adoptan sus hereditarios. Hablamos de transmitir
la posición del comandatario, porque el comandante siempre se queda como esta. Es traspasar el
uso de ese bien. Art. 1742 CC: “Las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los
herederos de ambos contrayentes, a no ser que el préstamo se haya hecho en contemplación a la
persona del comodatario, en cuyo caso los herederos de este no tienen derecho a continuar en el
uso de la cosa prestada”.
Elementos
1) Sujetos: capacidad general para contratar

- Comodante: cede el uso de la cosa, propietario o usufructuario. Entrega la cosa no fungible
gratuitamente.
- Comodatario: quien usa el objeto. Recibe la cosa.
2) Objeto: bien no consumible; si es consumible solo se puede usar (art. 1741 CC: “El comodante
conserva la propiedad de la cosa prestada. El comodatario adquiere el uso de ello, pero no los
frutos; si interviene algún emolumento que haya de pagar el que adquiere el uso, la convención deja
de ser comodato”)
Cosas o fungibles, tanto muebles como inmuebles (ej. cosa mueble: préstamo de una película a un amigo;
cosa inmueble: le prestas un local para celebrar un cumpleaños: cosa fungible entregada como no fungible:
entrega a un amigo que vive en NY una moneda de 1€ para que este amigo lo exhiba en un museo. En este
caso, aunque sea dinero no lo consume, sino que lo utiliza como cosa no fungible)
3) Forma: libertad de forma

4) Contenido
➢ Comodante
o Derechos: pagar gastos extraordinarios de conservación (Art. 1751 CC: “El
comodante debe abonar los gastos extraordinarios causados durante el contrato
para la conservación de la cosa prestada, siempre que el comodatario lo ponga en su
conocimiento antes de hacerlos, salvo cuando fueren tan urgentes que no pueda
esperarse el resultado del aviso sin peligro”). Ejemplo: Mi hermano me presta su
casa en la playa para que la use durante 15 días. Debido a un cortocircuito, se
produce un incendio el día 7, por tanto, aviso a los bomberos inmediatamente sin
avisar primero a mi hermano pues, es un caso de extrema urgencia en el que está en
peligro la cosa objeto del comodato.
o Obligaciones: no puede reclamar el objeto, si se ha pactado plazo (Art. 1749 CC: “El
comodante no puede reclamar la cosa prestada sino después de concluido el uso
para que la prestó. Sin embargo, si antes de estos plazos tuviere el comodante
urgente necesidad de ella, podrá reclamar la restitución”). Al estar sujeto a plazo no
puede reclamar a que haga el cumplimiento, debe respetar el plazo.
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o Comodato precario (Art. 1750 CC: “Si no se pactó la duración del comodato ni el uso
a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la
costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad. En caso de
duda, incumbe la prueba al comodatario”).
También en bienes muebles e inmuebles. Permitimos que el comodante lo reclame cuando quiera es lo que
significa comodato precario
El comodante que, conociendo los vicios de la cosa prestada, no lo hace saber al comodatario, responderá
a éste de los daños por aquella causa
Por ejemplo: Juan le presta el coche a Ana para llevar a su madre a Madrid sabiendo que la llave funciona
mal. Cuando Ana estaciona el coche en la gasolinera para repostar y vuelve a arrancar el coche, la llave no
funciona y tiene que llamar a una grúa. Entonces, como Juan era conocedor de ese vicio será responsable del
pago de la grúa que ha tenido que solicitar Ana.
➢ Obligaciones del comodatario

o Derecho a usar y obligación de devolver. A usar conforme a lo pactado y la
obligación de devolver cuando acabe su derecho al uso.
o Gastos ordinarios de conservación. Art. 1743 CC: “El comodatario está obligado a
satisfacer los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de
la cosa prestada”. Satisface los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y
conservación.
o Responsabilidad por el mal uso. Art. 1744 CC: “Si el comodatario destina la cosa a
un uso distinto de aquel para que se prestó, o la conserva en su poder por más
tiempo del convenido, será responsable de su perdida, aunque ésta sobrevenga por
caso fortuito”. Indemnización por el mal uso. También en bienes muebles e
inmuebles. Permitimos que el comodato lo reclame cuando quiera es lo que significa
comodato precario. El comodante que, conociendo los vicios de la cosa prestada,
no lo hace saber al comodatario, responderá a éste de los daños por aquella causa.
Por ejemplo: Juan le presta el coche a Ana para llevar a su madre a Madrid sabiendo
que la llave funciona mal. Cuando Ana estaciona el coche en la gasolinera para
repostar y vuelve a arrancar el coche, la llave no funciona y tiene que llamar a una
grúa. Entonces, como Juan era conocedor de ese vicio será responsable del pago de
la grúa que ha tenido que solicitar Ana.
o Solidaridad si son varios comodatarios. Art. 1748 CC: “Todos los comodatarios a
quienes se presta conjuntamente una cosa responden solidariamente de ella, al
tenor de lo dispuesto en esta sección”.
5) Extinción: causas generales de los contratos, plazo, uso o reclamación del comodante. Se finaliza el
plazo, por reclamación del comodante si antes de finalizado el plazo o el uso para que se prestó
tuviese urgente necesidad de la cosa, perdida de la cosa o muerte del comodatario (en caso de
personalísimo).
3.- EL PRÉSTAMO O MUTUO
Concepto (art.1740)
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Caracteres
• Real. Sus efectos propios no surgen hasta que se realiza la entrega de la cosa.
• Unilateral.
• Gratuito, y oneroso si se pactan intereses (art. 1755 CC: “No se deberán intereses sino cuando
expresamente se hubiesen pactado”). En principio es gratuito, aunque habitualmente se pactan
intereses. Según el CC no existen esos intereses, es gratuito, se tienen que pactar.
• Temporal (art. 1125 CC).
• Transmisión de la propiedad del bien fungible (art. 1753 CC: “El que recibe en préstamo dinero u
otra cosa fungible, adquiere su propiedad, y está obligado a devolver al acreedor otro tanto de la
misma especie y calidad”). Aquí se transmite el bien fungible, si prestamos dinero nos lo devuelve
luego con intereses.
1) Elementos
Sujetos: prestamista y prestatario; capacidad general para contratar y plena disposición del objeto. Menor
emancipado (art. 323).
El prestamista (entrega) y el prestatario (recibe). Se impone la capacidad general para contratar, mayor de
edad y plena capacidad de obrar. Aquí añadimos la plena disposición del objeto. Hay que prestar atención
con el menor emancipado, uno de los límites con este sujeto es con el contrato de préstamo, donde se
recogen los limites aplicados al menor emancipado (art. 323 MIRAR).
Objeto: bien fungible
Forma: libertad de forma. No hay ninguna forma especial. Aplicamos el principio de libertad de forma.
2) Contenido
Obligaciones del prestatario (art. 1753 y 1754 CC)
Art. 1753 CC: “El que recibe en préstamo dinero u otra cosa fungible, adquiere su propiedad, y está obligado
a devolver al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad”.
Artículo 1754 CC: “La obligación del que toma dinero a préstamo se regirá por lo dispuesto en el artículo
1.170 de este Código.;; Si lo prestado es otra cosa fungible, o una cantidad de metal no amonedado, el
deudor debe una cantidad igual a la recibida y de la misma especie y calidad, aunque sufra alteración en
su precio”.
Derechos del prestamista por ser contrato unilateral
Préstamo con intereses si se pactaron (art. 1173 CC: “Si la deuda produce interés, no podrá estimarse hecho
el pago por cuenta del capital mientras no estén cubiertos los intereses”). El art. determina como se paga un
préstamo con intereses.
Si se pagan, sin pacto, no se pueden reclamar (art. 1756 CC: “El prestatario que ha pagado intereses sin
estar estipulados, no puede reclamarlos ni imputarlos al capital”). El contrato de préstamos por naturaleza
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se considera gratuito, si no hay intereses no estamos obligados a pagarlos. Por un lado, el CC presume que
es gratuito, pero por otro lado te dice que si el prestatario paga intereses sin saberlo, no los puede reclamar.
Préstamo usuario o leonino: Ley de Represión de la Usura de 23 de Julio de 1908
Se han aplicado límites en determinados prestamos, sobre todo con relación al interés de demora. Esta ley
sigue estando presente. Su problema es que, aunque se quede el contrato nulo queda a razón del juez
determinar si es o no abusivo (si se declara la cláusula nula). En función del mercado va a establecer si el
determinado préstamo tiene esas características (libre albedrio)
Anatocismo (art. 1109 CC: “Los intereses vencidos devengan el interés legal desde que son judicialmente
reclamados, aunque la obligación haya guardado silencio sobre este punto; En los negocios comerciales se
estará a lo que dispone el Código de comercio.;; Los Montes de Piedad y Cajas de Ahorro se regirán por sus
reglamentos especiales”). Hace referencia al interés de los intereses que estaría presente también en este
tipo de contratos.
Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo (Se adapta a directiva comunitario de
2008)
-Concepto de contrato de crédito al consumo (art. 1). Es un medio de financiación para permitir al
consumidor adquirir bienes.
Artículo 1. Contrato de crédito al consumo.
1. Por el contrato de crédito al consumo un prestamista concede o se compromete a conceder a un

consumidor un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio
equivalente de financiación.
2. No se considerarán contratos de crédito a los efectos de esta Ley los que consistan en el suministro de
bienes de un mismo tipo o en la prestación continuada de servicios, siempre que en el marco de aquéllos
asista al consumidor el derecho a pagar por tales bienes o servicios a plazos durante el período de su
duración.
-Sujetos del contrato (art. 2):
o Consumidor. Es aquella persona que adquiere con el fin de un consumo particular de ese
determinado bien. Persona física que actúa con fines ajenos a una actividad comercial.
o Prestamista. Quien concede el crédito, financia dentro del ejercicio de su actividad

profesional.
Artículo 2. Partes del contrato de crédito.
“1. A efectos de esta Ley, se entenderá por consumidor la persona física que, en las relaciones contractuales
reguladas por esta Ley, actúa con fines que están al margen de su actividad comercial o profesional.
2. El prestamista es la persona física o jurídica que concede o se compromete a conceder un crédito en el

ejercicio de su actividad comercial o profesional.
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3. El intermediario de crédito es la persona física o jurídica que no actúa como prestamista y que en el
transcurso de su actividad comercial o profesional, contra una remuneración que puede ser de índole
pecuniaria o revestir cualquier otra forma de beneficio económico acordado: Presenta u ofrece contratos de
crédito, asiste a los consumidores en los trámites previos de los contratos de crédito, distintos de los
indicados en el inciso 1.º), o celebra contratos de crédito con consumidores en nombre del prestamista”.
Contratos excluidos (art. 3).
Artículo 3. Contratos excluidos
-Derecho de información del consumidor (art. 7 y 16). Como el consumidor tiene derecho a ser informado.
Para plasmarlo se utiliza:
• La forma escrita del contrato: información del contenido del contrato (art. 6). Se habla de cómo ese
contrato tiene que realizarse de forma escrita y además debe de incluir una serie de menciones
obligatorias.
Hay que comunicar al consumidor que tiene derecho a desistir del contrato.
• Anulabilidad del contrato (art. 7 y 21)
TEMA 12. EL CONTRATO DE DEPÓSITO
1.- DEPÓSITO
El depósito se describe por el CC, como una situación posesoria, caracterizada porque un sujeto, llamado
depositario, posee para guardar y devolver a otro, el depositante, una cosa. Un rasgo fundamental en todas
las situaciones del depósito es el deber de guardia y custodia en sentido amplio.
Caracteres
• Alienidad de la cosa (art. 1758 CC: “Se constituye el deposito desde que uno recibe la cosa ajena con
la obligación de guardarla y de restituirla”).
• Bien mueble (art. 1761 CC: “Solo pueden ser objeto del depósito las cosas muebles”).
• Finalidad de custodia.
• Disponibilidad del depositante (art. 1775 CC): supuesto del art. 1763. Si son varios depositantes se
aplica el art. 1763.
Art. 1775 CC: “El depósito debe ser restituido al depositante cuando lo reclame, aunque en el contrato se
haya fijado un plazo o tiempo determinado para la devolución.;; Esta disposición no tendrá lugar cuando
judicialmente haya sido embargado el depósito en poder del depositario, o se haya notificado a éste la
oposición de un tercero a la restitución o traslación de la cosa depositada”.
Art. 1763 CC: “Depósito voluntario es aquel en que se hace la entrega por la voluntad del depositante.
También puede realizarse el depósito por dos o más personas, que se crean con derecho a la cosa
depositada, en un tercero, que hará la entrega en su caso a la que corresponda”.
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• Gratuidad por naturaleza, salvo pacto (art. 1760 CC: “El depósito es un contrato gratuito, salvo que
se pacte lo contrario”. La remuneración existe si se ha pactado. El depositante está obligado a
reembolsar al depositario los gastos realizados para la conservación de la cosa, y a indemnizarle los
perjuicios que se le hayan seguido del depósito (1779).
• Contrato real. No es consensual, se perfecciona con la entrega del bien. Se perfecciona con la
entrega de la cosa mueble. Una vez entregada el depositario está obligado a guardarla, y a restituirla
al depositante cuando éste se la reclame.
Tipos de depósito (art. 1759 CC: “El deposito puede constituirse judicial o extrajudicialmente”.)
• Judicial, al que el CC llama secuestro, tiene lugar cuando se decrete el embargo o aseguramiento de
bines litigiosos. (no lo vamos a estudiar).
• Extrajudicial. Art. 1762 CC: “El depósito extrajudicial es necesario o voluntario”. Es voluntario
cuando la entrega se hace por voluntad del depositante. Es necesario cuando se hace en
cumplimiento de una obligación legal o con ocasión de alguna calamidad como un incendio, ruina,
saqueo, naufragio u otras semejantes.
2.- EL DEPÓSITO VOLUNTARIO
Sujetos
El depositante (art. 1764 CC: “Si una persona capaz de contratar acepta el depósito hecho por otra incapaz
queda sujeta a todas las obligaciones del depositario, y puede ser obligada a la devolución por el tutor,
curador o administrador de la persona que hizo el depósito, o por ésta misma, si llega a tener capacidad”)
El depositario (art. 1765 CC: “Si el depósito ha sido hecho por una persona capaz en otra que no lo es, sólo
tendrá la depositante acción para reivindicar la cosa depositada mientras exista en poder del depositario, o a
que éste le abone la cantidad en que se hubiese enriquecido con la cosa o con el precio”)
Pluralidad del depositante (1772 CC: “Cuando sean dos o más los depositantes, si no fueren solidarios y la
cosa admitiere división, no podrá pedir cada uno de ellos más que su parte.;; Cuando haya solidaridad, o la
cosa no admita división, regirá lo dispuesto en los artículos 1.141 y 1.142 de este Código”). Aplica las reglas
del 1137 y 1138 del CC.
Obligaciones del depositario
La guarda (art. 1766 CC: “El depositario está obligado a guardar la cosa y restituirla, cuando le sea pedida, al
depositante, o a sus causahabientes, o a la persona que hubiese sido designada en el contrato. Su
responsabilidad en cuanto a la guarda y la pérdida de la cosa, se regirá por lo dispuesto en el título I de este
libro”).
La obligación de guarda a su vez comprende: la custodia, lo que supone el mantenimiento de la cosa en

lugar seguro para impedir su pérdida o sustracción y la conservación o mantenimiento de la cosa en el
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estado en que se recibió. El depositante habrá de custodiar la cosa con la diligencia de un buen padre de
familia y no responderá en caso fortuito o fuerza mayor.
Incumbe al depositario la obligación de restituir la cosa depositada. Al mismo tiempo al depositante le asiste
la facultad de reclamar a su arbitrio la cosa dejada en depósito.
Prohíbe el uso de la cosa (art. 1767). Uso = préstamo o comodato (art. 1768 CC). El artículo 1768 señala que
en ese supuesto el contrato pierde el concepto de depósito y se convierte en préstamo o comodato.
Art. 1767 CC: “El depositario no puede servirse de la cosa depositada sin permiso expreso del depositante.;;
En caso contrario, responderá de los daños y perjuicios”.
Art. 1768 CC: “Cuando el depositario tiene permiso para servirse o usar de la cosa depositada, el contrato
pierde el concepto de depósito y se convierte en préstamo o comodato.;; El permiso no se presume,
debiendo probarse su existencia”.
Diligencia exigible: art. 1104 CC, pacto o aplicación analógica del art. 1726 CC. Subrogación real (art. 1777 y
1186 CC)
Art. 1104 CC: “La culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la
naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.;;
Cuando la obligación no exprese la diligencia que ha de prestarse en su cumplimiento, se exigirá la que
correspondería a un buen padre de familia”.
Art. 1726 CC: “El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá
estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido”.
Art. 1777 CC: “El depositario que por fuerza mayor hubiese perdido la cosa depositada y recibido otra en su
lugar, estará obligado a entregar ésta al depositante”.
Art. 1186 CC: “Extinguida la obligación por la pérdida de la cosa, corresponderán al acreedor todas las
acciones que el deudor tuviere contra terceros por razón de ésta”.
Depósito de contenido ignorado. Art. 1769 CC: “Cuando la cosa depositada se entrega cerrada y sellada,
debe restituirla el depositario en la misma forma, y responderá de los daños y perjuicios si hubiese sido
forzado el sello o cerradura por su culpa.;; Se presume la culpa en el depositario, salvo la prueba en
contrario.;; En cuanto al valor de lo depositado, cuando la fuerza sea imputable al depositario, se estará a la
declaración del depositante, a no resultar prueba en contrario”.
Obligaciones del depositante
Gastos (art. 1779 CC) y derecho de retención del depositario (art. 1780 CC).
El depositario está obligado a reembolsar al depositante el importe de los gastos que le hubiera originado la
conservación de la cosa depositada (1779), y en su caso, pagarle también la retribución pactada (1760).
El CC establece en el art. 1780 la posibilidad de que el deposito retenga en prenda la cosa depositada hasta
el completo pago de lo que se le deba por razón del depósito. No es una prenda, sino que es un derecho de
retención.
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Art. 1779 CC: “El depositante está obligado a reembolsar al depositario los gastos que haya hecho para la
conservación de la cosa depositada y a indemnizarle de todos los perjuicios que se le hayan seguido del
depósito”.
Art. 1780 CC: “El depositario puede retener en prenda la cosa depositada hasta el completo pago de lo que
se le deba por razón del depósito”.
Causas de extinción
Reclamación del depositante (art 1766 y 1775, par 1º CC).
Art. 1766 C.c.: “El depositario está obligado a guardar la cosa y restituirla, cuando le sea pedida, al
depositante, o a sus causahabientes, o a la persona que hubiese sido designada en el contrato. Su
responsabilidad en cuanto a la guarda y la pérdida de la cosa, se regirá por lo dispuesto en el título I de este
libro”.
Artículo 1775: “El depósito debe ser restituido al depositante cuando lo reclame, aunque en el contrato se
haya fijado un plazo o tiempo determinado para la devolución.; Esta disposición no tendrá lugar cuando
judicialmente haya sido embargado el depósito en poder del depositario, o se haya notificado a éste la
oposición de un tercero a la restitución o traslación de la cosa depositada”.
Denuncia del depositario (art 1776 CC). Artículo 1776: “El depositario que tenga justos motivos para no
conservar el depósito, podrá, aun antes del término designado, restituirlo al depositante; y, si éste lo resiste,
podrá obtener del Juez su consignación”.
Expiración del plazo acordado.
Efectos de extinción
Restitución del objeto al depositante, causahabientes o persona designada en el contrato.
Restitución de frutos y accesiones. Artículo 1770: “La cosa depositada será devuelta con todos sus
productos y accesiones.; Consistiendo el depósito en dinero, se aplicará al depositario lo dispuesto respecto
al mandatario en el artículo 1.724”.
Lugar. Artículo 1774: “Cuando al hacerse el depósito se designó lugar para la devolución, el depositario debe
llevar a él la cosa depositada; pero los gastos que ocasione la traslación serán de cargo del depositante.; No
habiéndose designado lugar para la devolución, deberá ésta hacerse en el que se halle la cosa depositada,
aunque no sea el mismo en que se hizo el depósito, con tal que no haya intervenido malicia de parte del
depositario”.
3.- EL DEPÓSITO NECESARIO
Supuestos:
Depósito legal (Art 1781.1º: Es necesario el depósito: 1.º Cuando se hace en cumplimiento de una obligación
legal; y 1782.1º Cc: El depósito comprendido en el número 1.º del artículo anterior se regirá por las
disposiciones de la ley que lo establezca, y, en su defecto, por las del depósito voluntario.)
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Depósito en caso de incendio, ruina, saqueo, naufragio o situación semejante (Art 1781.2º: Es necesario el
depósito: 2.º Cuando tiene lugar con ocasión de alguna calamidad como incendio, ruina, saqueo, naufragio u
otras semejantes; y 1782.2º Cc: El comprendido en el número 2.º se regirá por las reglas del depósito
voluntario.)
Depósito en cosas de hospedaje (Art 1783: Se reputa también depósito necesario el de los efectos
introducidos por los viajeros en las fondas y mesones. Los fondistas o mesoneros responden de ellos como
tales depositarios, con tal que se hubiese dado conocimiento a los mismos, o a sus dependientes, de los
efectos introducidos en su casa, y que los viajeros por su parte observen las prevenciones que dichos
posaderos o sus sustitutos les hubiesen hecho sobre cuidado y vigilancia de los efectos. y 1784 Cc: La
responsabilidad a que se refiere el artículo anterior comprende los daños hechos en los efectos de los
viajeros, tanto por los criados o dependientes de los fondistas o mesoneros, como por los extraños; pero no
los que provengan de robo a mano armada, o sean ocasionados por otro suceso de fuerza mayor. )
4.- OTROS DEPÓSITOS
Depósito irregular, cuyo objeto es el dinero.
El art. 1761 dice que pueden ser objeto de depósito extrajudicial las cosas muebles. Cuando el depósito es
de cosas fungibles como el dinero, se considera que existe un depósito irregular, puesto que el depositante
pierde la propiedad por confundirse aquel en el patrimonio del depositante. La jurisprudencia establece en
estos casos que el depositario pierde la propiedad del dinero, siendo sustituida por un crédito contra el
depositante.
El secuestro:
Judicial: objeto litigioso (Art 1785: El depósito judicial o secuestro tiene lugar cuando se decreta el embargo
o el aseguramiento de bienes litigiosos; y 1786 Cc: El secuestro puede tener por objeto así los bienes
muebles como los inmuebles). Puede recaer, a diferencia del voluntario, tanto sobre bienes muebles como
inmuebles.
Convencional (Art 1763: “Depósito voluntario es aquel en que se hace la entrega por la voluntad del
depositante. También puede realizarse el depósito por dos o más personas, que se crean con derecho a la
cosa depositada, en un tercero, que hará la entrega en su caso a la que corresponda”. y 1766 Cc: “El
depositario está obligado a guardar la cosa y restituirla, cuando le sea pedida, al depositante, o a sus
causahabientes, o a la persona que hubiese sido designada en el contrato. Su responsabilidad en cuanto a la
guarda y la pérdida de la cosa, se regirá por lo dispuesto en el título I de este libro”.)
TEMA 13. CONTRATOS ALEATORIOS
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CONTRATOS: Contrato de juego y apuesta; Contrato de renta vitalicia; y Contrato de alimentos.
1.- CONTRATO DE JUEGO Y APUESTA
Concepto: contrato aleatorio. Art 1790 C.c.: “Por el contrato aleatorio, una de las partes, o ambas
recíprocamente, se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o
hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado”.
Caracteres:
• Consensual. Se perfecciona con el mero consentimiento de las partes.
• Bilateral. Genera obligaciones reciprocas para ambas partes, configurándose las de cada una de ellas
como contraprestación de las propias de la otra.
• Oneroso. Porque ambas partes se obligan a dar o hacer alguna cosa.
• Aleatorio. Depende del azar.
Régimen legal
• Despenalización del juego: sale del ámbito penal y ya no es un delito como lo era antiguamente
• Ámbito civil: se va a reclamar el pago ante el juez y lo que se prevé es de que el juez pueda moderar
la cantidad a pagar.
o Juegos desprotegidos (de suerte, envite o azar): no se atribuye acción civil. Ej. la partida de
póker con tus amigos en tu casa.
Artículo 1798 C.c.: “La ley no concede acción para reclamar lo que se gana en un juego de suerte, envite o
azar; pero el que pierde no puede repetir lo que haya pagado voluntariamente, a no ser que hubiese
mediado dolo, o que fuera menor, o estuviera inhabilitado para administrar sus bienes”.
Artículo 1799 C.c.: “Lo dispuesto en el artículo anterior respecto del juego es aplicable a las apuestas. Se
consideran prohibidas las apuestas que tienen analogía con los juegos prohibidos”.
▪ Juegos no prohibidos por el CC: acción civil y facultad de moderación del juez. Por ejemplo, el
bingo, las apuestas en Bwin.
Artículo 1800 C.c.: “No se consideran prohibidos los juegos que contribuyen al ejercicio del cuerpo, como
son los que tienen por objeto adiestrarse en el manejo de las armas, las carreras a pie o a caballo, las de
carros, el juego de pelota y otros de análoga naturaleza”.
Artículo 1801 C.c.: “El que pierde en un juego o apuesta de los no prohibidos queda obligado civilmente.; La
Autoridad judicial puede, sin embargo, no estimar la demanda cuando la cantidad que se cruzó en el juego o
en la apuesta sea excesiva, o reducir la obligación en lo que excediere de los usos de un buen padre de
familia”.
2.- CONTRATO DE RENTA VITALICIA
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Concepto. Art. 1802 C.c.: “El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o
rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o
inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión”. Ej. una anciana transfiere a
una orden religiosa la propiedad de un inmueble, la orden a cambio le pagara una pensión mensual durante
el resto de su vida.
Caracteres
• Consensual. Se perfecciona con el mero consentimiento de las partes.

• Bilateral. Genera obligaciones reciprocas para ambas partes, configurándose las de cada una de ellas
como contraprestación de las propias de la otra.
• Oneroso. Prestación de capital por prestación de renta.
• Aleatorio. La aleatoriedad, en este tipo de contrato reside en la incertidumbre sobre la duración de
la vida de la persona a cuyo favor se constituye la renta vitalicia, cuya extinción determinará la de la
obligación de pago de la pensión.
Elementos: sujeto, objeto y libertad de forma
Sujetos:
Deudor (pagador): es el que ha recibido el capital en muebles o inmuebles que se le transfiere.
Pensionista (rentista): el que recibe la renta
• Quien contrata la renta.

• Pensionista favorecido sin ser quien contrata la renta (contrato a favor de tercero)
Persona sobre la que se constituye la renta (Art. 1803 y 1804 CC)
Art. 1803 C.c.: “Puede constituirse la renta sobre la vida del que da el capital, sobre la de un tercero o sobre
la de varias personas.; También puede constituirse a favor de aquella o aquellas personas sobre cuya vida se
otorga o a favor de otra u otras personas distintas”.
Art. 1804 C.c.: “Es nula la renta constituida sobre la vida de una persona muerta a la fecha del otorgamiento,
o que en el mismo tiempo se halle padeciendo una enfermedad que llegue a causar su muerte dentro de los
veinte días siguientes a aquella fecha”.
Objeto:
La renta o pensión fija periódica (dinero). Según el art. 1802, el constituyente de la renta ha de transferir al
deudor el dominio de un capital en bienes muebles o inmuebles.
El capital en bienes muebles o inmuebles.
o Libertad de forma. Art. 1278 C.c.: “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en
que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.
Contenido
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El rentista: no existe un derecho real en favor del pensionista; sólo un derecho de crédito. Art. 1805 CC: “La
falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el reembolso del
capital ni a volver a entrar en la posesión del predio enajenado; sólo tendrá derecho a reclamar
judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras”.
El pagador: deudor.
Extinción:
La muerte de la persona sobre cuya vida se constituye la renta vitalicia (Art. 1808 CC) Art. 1808 C.c.: “No
puede reclamarse la renta sin justificar la existencia de la persona sobre cuya vida esté constituida”.
La muerte del pensionista.
3.- CONTRATO DE ALIMENTOS
Obligación de alimentos legal (Art. 142 CC: vinculación familiar -no lo estudiaremos en civil 3-) y
convencional (Art. 879 y 1791 CC: con o sin vinculación familiar). Art. 879 C.c.: “El legado de educación dura
hasta que el legatario sea mayor de edad.; El de alimentos dura mientras viva el legatario, si el testador no
dispone otra cosa.; Si el testador no hubiere señalado cantidad para estos legados, se fijará según el estado y
condición del legatario y el importe de la herencia.; Si el testador acostumbró en vida dar al legatario cierta
cantidad de dinero u otras cosas por vía de alimentos, se entenderá legada la misma cantidad, si no resultare
en notable desproporción con la cuantía de la herencia”.
Contrato de alimentos:
Concepto. Art. 1791 CC: “Por el contrato de alimentos una de las partes se obliga a proporcionar vivienda,
manutención y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de un
capital en cualquier clase de bienes y derechos”.
Sujetos:
• Cedente o alimentista (quien transmite capital, bienes o derechos y recibe asistencia).

• Cesionario o alimentante (quien recibe el capital y asume obligación de prestar asistencia).
Objeto:
Asistencia al alimentista por razones personales (por ej: edad o discapacidad). No es necesaria penuria
económica como en los alimentos legales.
Pacto de convivencia: alimentante-alimentista
Inscripción en el Registro de la Propiedad de bienes inmuebles a cambio de alimentos: condición

resolutoria explícita en garantía del derecho de alimentos (Art. 1797 CC). Art. 1797 C.c.: “Cuando los bienes
o derechos que se transmitan a cambio de los alimentos sean registrables, podrá garantizarse frente a
terceros el derecho del alimentista con el pacto inscrito en el que se dé a la falta de pago el carácter de
condición resolutoria explícita, además de mediante el derecho de hipoteca regulado en el artículo 157 de la
Ley Hipotecaria”.
Contenido
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• Libertad de pacto (Art. 1793 CC) Art. 1793 C.c.: “La extensión y calidad de la prestación de alimentos
serán las que resulten del contrato y, a falta de pacto en contrario, no dependerá de las vicisitudes del
caudal y necesidades del obligado ni de las del caudal de quien los recibe”.
• Falta pacto: se valorará la necesidad del alimentista, con independencia de la situación económica de las
partes a diferencia de los alimentos legales (Art. 146 CC) Art. 146: “La cuantía de los alimentos será
proporcionada al caudal o medios de quien los da y a las necesidades de quien los recibe”.
Cumplimiento: “in natura” o prestación pecuniaria periódica si existen causas sobrevenidas: premoriencia
del alimentante (Art. 1792 CC) u otros motivos (Ej: mala convivencia) Art. 1792 C.c.: “De producirse la
muerte del obligado a prestar los alimentos o de concurrir cualquier circunstancia grave que impida la
pacífica convivencia de las partes, cualquiera de ellas podrá pedir que la prestación de alimentos convenida
se pague mediante la pensión actualizable a satisfacer por plazos anticipados que para esos eventos hubiere
sido prevista en el contrato o, de no haber sido prevista, mediante la que se fije judicialmente”.
-Incumplimiento del alimentante: cumplimiento forzoso o resolución del contrato por el alimentista (Art.
1795 CC). Art. 1795 C.c.: “El incumplimiento de la obligación de alimentos dará derecho al alimentista sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1792, para optar entre exigir el cumplimiento, incluyendo el abono de
los devengados con anterioridad a la demanda, o la resolución del contrato, con aplicación, en ambos casos,
de las reglas generales de las obligaciones recíprocas.; En caso de que el alimentista opte por la resolución, el
deudor de los alimentos deberá restituir inmediatamente los bienes que recibió por el contrato, y, en
cambio, el juez podrá, en atención a las circunstancias, acordar que la restitución que, con respeto de lo que
dispone el artículo siguiente, corresponda al alimentista quede total o parcialmente aplazada, en su
beneficio, por el tiempo y con las garantías que se determinen”.
Extinción
Muerte del alimentista (Art. 1792 y 1794 CC). Art. 1794 C.c.: “La obligación de dar alimentos no cesará por
las causas a que se refiere el artículo 152, salvo la prevista en su apartado primero”.
No es causa de extinción la reducción de fortuna del alimentante del Art. 152 CC. Razón: es un contrato. Art.
152 C.c.: “Cesará también la obligación de dar alimentos: 1. Por muerte del alimentista.; 2. Cuando la
fortuna del obligado a darlos se hubiere reducido hasta el punto de no poder satisfacerlos sin desatender sus
propias necesidades y las de su familia.; 3. Cuando el alimentista pueda ejercer un oficio, profesión o
industria, o haya adquirido un destino o mejorado de fortuna, de suerte que no le sea necesaria la pensión
alimenticia para su subsistencia.; 4. Cuando el alimentista, sea o no heredero forzoso, hubiese cometido
alguna falta de las que dan lugar a la desheredación.; 5. Cuando el alimentista sea descendiente del obligado
a dar alimentos, y la necesidad de aquél provenga de mala conducta o de falta de aplicación al trabajo,
mientras subsista esta causa”.
TEMA 14. CONTRATO DE FIANZA
Es un contrato de garantía; es el caso de la viejecita que le han quitado el piso en Vallecas. Garantiza el
cumplimiento de una acción obligatoria. Lo habitual es que se garantice el préstamo
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1.- CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO
Concepto (Art. 1822 CC): “Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no
hacerlo éste.; Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observará lo dispuesto en la
sección cuarta, capítulo III, título I de este libro”. Por el contrato de fianza una de las partes (fiador) se obliga
a cumplir una obligación en lugar de un tercero en el caso de que éste no cumpla. Así pues, el fiador
garantiza el cumplimiento de una obligación ajena. Lo habitual es un préstamo. La fianza supone que un
tercer responde del cumplimiento de la prestación que se deriva del contrato de préstamo (si yo no pago el
banco se va a dirigir contra el fiador que va a responder con todo su patrimonio). Decimos que es un
contrato de garantía personal, el fiador responde con su persona
Contrato de garantía: garantía personal. Diferencias con contratos de garantía real (prenda e hipoteca). El
deudor responde con todo su patrimonio.
Es el prototipo de las garantías personales, que otorgan al acreedor garantizado una posición reforzada de su
interés, en el caso de que no pague su deudor puede proceder contra el fiador.
Contrato de garantía real (prenda e hipoteca). Estamos ofreciendo una garantía de cumplimiento del
contrato de préstamo. En el caso de la prenda lo que se ofrece es un bien mueble (si no cumples con la
cantidad que tienes que restituir, el acreedor va a ejecutar la prenda). En la hipoteca pasa lo mismo, pero
aquí tratamos bienes inmuebles (yo accedo a un préstamo e hipoteco una vivienda como garantía)
Subsidiaria. Se recurre al fiador en supuesto de que el deudor NO pague. Primero el acreedor se tiene que
dirigir contra el contra el deudor y si este no puede pagar nos dirigimos contra el fiador. (responsabilidad
subsidiaria).
Accesoria. Dependen siempre de una obligación principal. Para que exista fianza debe existir una obligación
principal (la asegurada con fianza).
Consensual. Se perfecciona con el consentimiento. Se establece a través de un acuerdo de las partes. Tiene
carácter accesorio (en la medida de que la relación obligatoria o préstamo se extingue, la fianza también). La
finanza solo tiene sentido como medio para garantizar el cumplimiento de la obligación
Gratuita. Salvo pacto en contrario (puede ser onerosa).
Unilateral / bilateral.
Tipos de fianza (Art. 1823 CC: “La fianza puede ser convencional, legal o judicial, gratuita o a título oneroso.;
Puede también constituirse no sólo a favor del deudor principal, sino al del otro fiador, consintiéndolo,
ignorándolo y aun contradiciéndolo éste”.
Convencional: acuerdo entre las partes (la que vamos a ver). Es una fianza pactada.
Legal (Art. 1854 CC): la ley impone la búsqueda de un fiador (caso de tutela, patria potestad). Son casos
concretos (usufructo, materia de representación legal)
Art. 1854 C.c.: “El fiador que haya de darse por disposición de la ley o de providencia judicial, debe tener las
cualidades prescritas en el artículo 1.828”.
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Judicial (Art. 1854 CC). Aquí atendemos a lo que dice la ley procesal, a una providencia judicial. Ley de
enjuiciamiento civil
2.- ELEMENTOS
Sujetos
Son el acreedor (Titular del derecho de crédito) y el deudor.
Contrato entre acreedor y fiador (Art. 1823, 2º párr. CC) Art. 1823 C.c.: “La fianza puede ser convencional,
legal o judicial, gratuita o a título oneroso; Puede también constituirse no sólo a favor del deudor principal,
sino al del otro fiador, consintiéndolo, ignorándolo y aun contradiciéndolo éste”.
Se establece así porque es el fiador el que garantiza que el deudor va a cumplir
Capacidad para ser fiador: capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder a dicha obligación
(Art. 1828 CC). Además de la capacidad para obligarse se le exige solvencia.
Art. 1828 C.c.: “El obligado a dar fiador debe presentar persona que tenga capacidad para obligarse y bienes
suficientes para responder de la obligación que garantiza. El fiador se entenderá sometido a la jurisdicción
del Juez del lugar donde esta obligación deba cumplirse”.
Objeto:
La fianza garantiza cualquier tipo de obligación siempre que:
Validez de la obligación principal (Art. 1824 CC). Para que esa fianza sea válida, la obligación principal tiene
que ser válida también. Art. 1824 C.c.: “La fianza no puede existir sin una obligación válida.; Puede, no
obstante, recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción
puramente personal del obligado, como la de la menor edad.; Exceptuase de la disposición del párrafo
anterior el caso de préstamo hecho al hijo de familia”.
En ese supuesto concreto la fianza mantiene sus efectos mientras no se impugne la obligación. Si no se
impugna el contrato es plenamente válido y eficaz.
Extensión de la obligación del fiador (Art. 1826 CC): cualitativamente idéntica y cuantitativamente igual o
más favorable. Art. 1826 C.c.: “El fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal,
tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones.; Si se hubiera obligado a más, se reducirá su
obligación a los límites de la del deudor”. Si a menos; no a más. Si la deuda del deudor es de 100 la del fiador
puede ser de 90 hasta 100
El fiador se puede obligar a las mismas condiciones del deudor o menores, pero nunca a más.
• Pacto sobre el contenido.

• A falta de pacto: 2º párrafo del Art. 1827 CC. (Obligación principal + intereses convencionales y
moratorios). Art. 1827C.c.: “La fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más
de lo contenido en ella.; Si fuere simple o indefinida, comprenderá, no sólo la obligación principal,
sino todos sus accesorios, incluso los gastos del juicio, entendiéndose, respecto de éstos, que no
responderá sino de los que se hayan devengado después que haya sido requerido el fiador para el
pago”.
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En definitiva, todo lo que conlleva el pago de una deuda.
Obligaciones futuras (Art. 1825 CC). Art. 1825 C.c.: “Puede también prestarse fianza en garantía de deudas
futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda
sea líquida”. Esa fianza puede recaer sobre una deuda que hoy todavía no es líquida, esa fianza no se puede
ejecutar hasta que no se conozca la cuantía.
Forma (Art. 1827 CC). La fianza no se presume, debe quedar establecida de una manera clara y no puede
extenderse a más de lo contenido que recoja el propio contrato
3.- REALCIONES DERIVADAS DE LA FIANZA
Acreedor, deudor y fiador.
Relaciones acreedor-fiador
El fiador responde de la obligación no cumplida, va a responder de la cantidad acordada (igual o inferior a la

del deudor). Pueden ser más favorables pero no más onerosa
• Pagar (arts. 1826 y 1827 C.c.).

• Excepciones
o Beneficio de excusión (arts. 1830 y 1834 C.c.). En virtud de este beneficio el acreedor no
puede dirigirse contra el fiador mientras que existan bienes en poder del deudor que
puedan responder de su incumplimiento. (ej. el acreedor no puede exigir al fiador los
50.000€ que se había obligado a pagar el deudor en tanto éste tenga bienes suficientes
sobre los que pueda recaer la ejecución forzosa de la deuda). Hay situaciones en que este
beneficio no opera, y no opera cuando se excluye en el pacto, por lo que el acreedor se
puede dirigir directamente al fiador sin acudir al deudor.
o Excepciones del deudor principal y de la deuda (art. 1853 C.c.). son medidas de defensa. El
fiador puede incluir funciones reales, como cuando la deuda ha prescrito o que los pagos
aplazados no hayan vencido.
• Fianza solidaria. Coloca al fiador al mismo nivel que el deudor. Si la fianza es solidaria permite que el
acreedor pueda dirigirse contra el deudor o el fiador, lo que sucede es que se rechaza el beneficio de
excusión.
La fianza solidaria significa que el acreedor se puede dirigir tanto al deudor como al fiador indistintamente.
Relaciones deudor-fiador
Después de pagar (arts. 1838 y 1839.2 C.c.)
Acción de reembolso (o acción de regreso). El art. 1838 establece que el deudor debe pagar al fiador: “La
cantidad total de la deuda; los intereses legales desde que hizo saber el pago al deudor; los gastos que se le
ocasionen después de haber puesto en conocimiento del deudor que ha sido requerido de pago; y los daños
y perjuicios, cuando procedan”.
Cuando el fiador paga antes de la fecha de vencimiento, el fiador no puede reclamar la cantidad al deudor
hasta que llegue la fecha de vencimiento.
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Si el fiador paga sin notificárselo al deudor y este, por ignorar el pago, paga también al acreedor, el fiador no
podrá exigir nada al deudor; únicamente podrá reclamar al acreedor la devolución de lo pagado (art. 1842).
Art. 1838 CC: “El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste.;; La indemnización
comprende: 1.º La cantidad total de la deuda. 2.º Los intereses legales de ella desde que se haya hecho
saber el pago al deudor, aunque no los produjese para el acreedor. 3.º Los gastos ocasionados al fiador
después de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago. 4.º Los daños y
perjuicios, cuando procedan.;; La disposición de este artículo tiene lugar aunque la fianza se haya dado
ignorándolo el deudor”.
Art. 1839 CC: “El fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el
deudor.;; Si ha transigido con el acreedor, no puede pedir al deudor más de lo que realmente haya pagado”.
Subrogación. Las reglas generales establecen la subrogación automática del primero en el crédito pagado.
Pero NO puede ejercitar a la vez la acción de reembolso y la subrogación.
La situación del deudor no puede agravarse como consecuencia del pago del fiador. Por ello, cuando éste
transige con el acreedor, no puede reclamar al deudor más de lo que realmente pagó (art. 1839).
Además, si pagó antes del vencimiento de la deuda, no puede reclamar el reembolso hasta que llegue el
termino pactado (art. 1841). Por último, si pagó sin comunicárselo al deudor, éste podrá oponerle todas las
excepciones que tenía contra el acreedor (art. 1840)
Limitaciones en el reembolso (art. 1841 C.c.)
Excepciones del deudor (art. 1840, 1841 y 1842 C.c.) son todas aquellas derivadas de la propia deuda. Si el
fiador paga un deuda que ha prescrito el deudor puede oponer la excepción de que dicha deuda ha
prescrito. El fiador al pagar no puede recurrir tampoco ese dinero la acreedor porque está bien pagado.
Artículo 1840 CC: “Si el fiador paga sin ponerlo en noticia del deudor, podrá éste hacer valer contra él todas
las excepciones que hubiera podido oponer al acreedor al tiempo de hacerse el pago”.
Art. 1841 C.: “Si la deuda era a plazo y el fiador la pagó antes de su vencimiento, no podrá exigir reembolso
del deudor hasta que el plazo venza”.
Art. 1842 C.c.: “Si el fiador ha pagado sin ponerlo en noticia del deudor, y éste, ignorando el pago, lo repite
por su parte, no queda al primero recurso alguno contra el segundo, pero sí contra el acreedor”.
4.- EXTINCIÓN DE LA FIANZA
La obligación de fianza se extingue por la extinción de la obligación principal, y por las mismas causas que las
demás obligaciones (art. 1847): confusión, condonación, etc. El art. 1848 puntualiza que la confusión
producida entre el deudor y el fiador no extingue la obligación del subfiador.
También se extingue la fianza cuando el acreedor acepta en pago algo distinto a lo debido, aunque después
lo pierda por evicción (art. 1849). Igualmente, la prórroga concedida por el acreedor al deudor sin el
consentimiento del fiador extingue la fianza (art. 1851). También quedan libres los fiadores, aunque sean
solidarias, cuando no pueden subrogarse en los derechos, hipotecas y privilegios de la obligación por culpa
del acreedor (art. 1852).
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Derecho Civil III
• Causas generales de las obligaciones (art. 1847 CC: “La obligación del fiador se extingue al mismo
tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones”).
• Dación en pago (art. 1849 CC: “Si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble, u otros
cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evicción, queda libre el
fiador”). No está regulada como tal en el CC, sino que se deduce de este artículo.
• La prórroga concedida al deudor (art. 1851 CC: “La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin
el consentimiento del fiador extingue la fianza”) tu eres un fiador con unas condiciones, cuanto más
dure la obligación más carga para ti. La prorroga que se conceda sin consentimiento del fiador
liquida la fianza.
• Condonación.
• Compensación.
• Transacción (art. 1835 CC: “La transacción hecha por el fiador con el acreedor no surte efectos para
con el deudor principal. La hecha por éste tampoco surte efecto para con el fiador, contra su
voluntad”).
• Prescripción (art. 1975 CC: “La interrupción de la prescripción contra el deudor principal por
reclamación judicial de la deuda, surte efecto también contra su fiador, pero no perjudicara a éste la
que se produzca por reclamaciones extrajudiciales del acreedor o reconocimientos privados del
deudor”)
5.- CONFIANZA Y SUBFIANZA
Confianza (Art. 1837 y 1138 CC). Existe confianza, cuando varios fiadores garantizan la totalidad de una
deuda, en ese sentido establece el art. 1837 que la obligación de responder se divide entre todos, de forma
que el acreedor sólo puede reclamar a cada fiador la parte que le corresponda. No obstante, las partes
pueden haber pactado que la fianza tenga carácter solidario. (ej. generalmente en los contratos de préstamo
se utiliza la fianza solidaria). La relación interna entre ella es mancomunada, salvo que se pacte entre ello.
Art. 1837 C.c.: “Siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligación a
responder de ella se divide entre todos. El acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le
corresponda satisfacer, a menos que se haya estipulado expresamente la solidaridad.; El beneficio de
división contra los cofiadores cesa en los mismos casos y por las mismas causas que el de excusión contra el
deudor principal”.
Art. 1138 C.c.: “Si del texto de las obligaciones a que se refiere el artículo anterior no resulta otra cosa, el
crédito o la deuda se presumirán divididos en tantas partes iguales como acreedores o deudores haya,
reputándose créditos o deudas distintos unos de otros”.
Relación interna (Arts. 1844 y 1845 CC) si la confianza tiene carácter solidario lo que sucede es que, si uno
paga, repercute sobre los demás.
Art. 1844 C.c.: “Cuando son dos o más los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que de
ellos la haya pagado podrá reclamar de cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le
corresponda satisfacer.; Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de éste recaerá sobre todos en la
misma proporción.; Para que pueda tener lugar la disposición de este artículo, es preciso que se haya hecho
el pago en virtud de demanda judicial, o hallándose el deudor principal en estado de concurso o quiebra”.
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Derecho Civil III
Art. 1845 C.c.: “En el caso del artículo anterior podrán los cofiadores oponer al que pagó las mismas
excepciones q e habrían correspondido al deudor principal contra el acreedor y que no fueren puramente
personales del mismo deudor”.
Si uno de ellos pagó la deuda entera, podrá reclamar a los demás su parte proporcional sólo en el caso de
que realizará el pago en virtud de demanda judicial, o hallándose el deudor en estado de concurso o quiebra.
En estos dos casos, si uno de los fiadores es insolvente, habrán de pagar proporcionalmente los demás al
acreedor su parte (art. 1844).
Relación cofiador-deudor
Subfianza (Arts. 1823.2 y 1836 CC); hay un 2º fiador (el fiador del fiador). Supone que un segundo fiador
garantiza el cumplimiento de la obligación del fiador de pagar en caso de incumplimiento del deudor. El
subfiador, por tanto, es un fiador del fiador. Tanto los cofiadores como los subfiadores gozan del beneficio
de excusión, a menos que se trate de confianza y subfianza solidarias. Tiene también el beneficio de
excusión
Art. 1823 C.c.: “La fianza puede ser convencional, legal o judicial, gratuita o a título oneroso.; Puede también
constituirse no sólo a favor del deudor principal, sino al del otro fiador, consintiéndolo, ignorándolo y aun
contradiciéndolo éste”.
Art. 1836 C.c.: “El fiador de un fiador goza del beneficio de excusión, tanto respecto del fiador como del
deudor principal”.
TEMA 15. LA TRANSACCIÓN Y EL ARBITRAJE
1.- CONTRATO DE TRANSACCIÓN
Concepto (Art. 1809 CC) Art. 1809 C.c.: “La transacción es un contrato por el cual las partes, dando,
prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que
había comenzado”. Es un contrato mediante el que se intenta resolver un conflicto. En virtud del contrato de
transacción las partes, haciéndose concesiones mutuas, evitan la provocación de un pleito o ponen fin al que
ya había comenzado.
De la definición del artículo se desprenden dos cosas necesarias para que el contrato pueda calificarse de
transacción: una situación controversia entre dos o más personas, y la necesidad de reciprocas concesiones
entre ellas.
Ej. vendida una finca, se discute si determinados muebles situados en ella estaban o no incluidos en la venta.
Si las partes acuerdan que el comprador se quedará con los muebles pagando al vendedor una cantidad
inferior a su valor, existe un contrato de transacción: el vendedor ha cedido los muebles que, según él, le
correspondían; y el comprador ha cedido una cantidad de dinero que, según él, no le correspondía pagar.
Caracteres:
Consensual: se perfecciona por el intercambio del consentimiento.
Oneroso. Existe prestación para ambas partes.
Bilateral: se obliga a ambas partes
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Derecho Civil III
Elementos:
Sujetos: capacidad general para contratar (Arts. 1810 a 1812 CC). Se requiere una determinada capacidad
para transigir.
Art. 1810 C.c.: “Para transigir sobre los bienes y derechos de los hijos bajo la patria potestad se aplicarán las
mismas reglas que para enajenarlos”.
Art. 1811 C.c.: “El tutor no puede transigir sobre los derechos de la persona que tiene en guarda, sino en la
forma prescrita en el presente Código”.
Art 1812 C.c.: “Las corporaciones que tengan personalidad jurídica sólo podrán transigir en la forma y con
los requisitos que necesiten para enajenar sus bienes”.
Objeto: excepciones (Art. 1813 y 1814 CC). Sobre cualquier materia disponible y las excepciones se dan en
esos artículos en los que no podremos transigir. El 1814 dice que no podremos transigir sobre el estado civil
de las personas.
Art. 1813 C.c.: “Se puede transigir sobre la acción civil proveniente de un delito; pero no por eso se
extinguirá la acción pública para la imposición de la pena legal”.
Art. 1814 C.c.: “No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones
matrimoniales, ni sobre alimentos futuros”.
Transacción sobre el estado civil: la prohibición se funda en el principio de que el estado civil posee un
interés general, es materia de orden público e indisponible por los particulares. El art. supone que no se
puede transigir tampoco sobre las consecuencias patrimoniales derivadas del estado civil.
Prohibición de transacción sobre alimentos: contempla el derecho otorgado por la ley de pedir alimentos
cuando se den las circunstancias de necesidad en ella prevenidas, así como el derecho a pensiones todavía
no vencidas. En cambio, se puede transigir sobre aquellas pensiones alimenticias que hayan devenido ya
exigibles y no se han pagado.
Forma: no está sujeta a ninguna forma por lo que aplicamos la libertad de forma. Art. 1278 C.c.: “Los
contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos
concurran las condiciones esenciales para su validez”.
Contenido: obligaciones para las partes
Efectos de cosa juzgada (Art. 1816 CC): no se puede volver a juzgar un hecho que ya ha sido juzgado
previamente. Art. 1816 C.c.: “La transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada; pero no
procederá la vía de apremio sino tratándose del cumplimiento de la transacción judicial”, es decir, que se
reconoce a la transacción como el equivalente de una sentencia.
2.- CONTRATO DE ARBITRAJE
Regulación: Ley 60/2003, de 23 de diciembre. Este contrato lo regula esta ley y no el CC.
Concepto: se someten a la decisión de un tercero (árbitro). Un árbitro resuelve el conflicto entre dos partes.
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Derecho Civil III
Sujetos: árbitros
Número de árbitros (Art. 12): tiene que ser impar. Art. 12 Número de árbitros. “Las partes podrán fijar
libremente el número de árbitros, siempre que sea impar. A falta de acuerdo, se designará un solo árbitro”.
Capacidad para ser árbitro (Art. 13, 14 y 15)
Art. 13 Capacidad para ser árbitro. “Pueden ser árbitros las personas naturales que se hallen en el pleno
ejercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislación a la que puedan estar sometidos
en el ejercicio de su profesión. Salvo acuerdo en contrario de las partes, la nacionalidad de una persona no
será obstáculo para que actúe como árbitro”.
Art. 14 Arbitraje institucional. “1. Las partes podrán encomendar la administración del arbitraje y la
designación de árbitros a:
a) Corporaciones de Derecho público y Entidades públicas que puedan desempeñar funciones arbitrales,
según sus normas reguladoras.
b) Asociaciones y entidades sin ánimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales.
2. Las instituciones arbitrales ejercerán sus funciones conforme a sus propios reglamentos.
3. Las instituciones arbitrales velarán por el cumplimiento de las condiciones de capacidad de los árbitros y
por la transparencia en su designación, así como su independencia”.
Art. 15 Nombramiento de los árbitros. “1. Salvo acuerdo en contrario de las partes, en los arbitrajes que no
deban decidirse en equidad, cuando el arbitraje se haya de resolver por árbitro único se requerirá la
condición de jurista al árbitro que actúe como tal.
Cuando el arbitraje se haya de resolver por tres o más árbitros, se requerirá que al menos uno de ellos tenga
la condición de jurista.
2. Las partes podrán acordar libremente el procedimiento para la designación de los árbitros, siempre que
no se vulnere el principio de igualdad. A falta de acuerdo, se aplicarán las siguientes reglas:
a) En el arbitraje con un solo árbitro, éste será nombrado por el tribunal competente a petición de
cualquiera de las partes.
b) En el arbitraje con tres árbitros, cada parte nombrará uno y los dos árbitros así designados nombrarán al
tercero, quien actuará como presidente del colegio arbitral. Si una parte no nombra al árbitro dentro de los
30 días siguientes a la recepción del requerimiento de la otra para que lo haga, la designación del árbitro se
hará por el tribunal competente, a petición de cualquiera de las partes. Lo mismo se aplicará cuando los
árbitros designados no consigan ponerse de acuerdo sobre el tercer árbitro dentro de los 30 días contados
desde la última aceptación.
En caso de pluralidad de demandantes o de demandados, éstos nombrarán un árbitro y aquéllos otro. Si los
demandantes o los demandados no se pusieran de acuerdo sobre el árbitro que les corresponde nombrar,
todos los árbitros serán designados por el tribunal competente a petición de cualquiera de las partes.
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Derecho Civil III
c) En el arbitraje con más de tres árbitros, todos serán nombrados por el tribunal competente a petición de
cualquiera de las partes.
3. Si no resultare posible designar árbitros a través del procedimiento acordado por las partes, cualquiera de
ellas podrá solicitar al tribunal competente el nombramiento de los árbitros o, en su caso, la adopción de las
medidas necesarias para ello.
4. Las pretensiones que se ejerciten en relación con lo previsto en los apartados anteriores se sustanciarán
por los cauces del juicio verbal.
5. El tribunal únicamente podrá rechazar la petición formulada cuando aprecie que, de los documentos
aportados, no resulta la existencia de un convenio arbitral.
6. Si procede la designación de árbitros por el tribunal, éste confeccionará una lista con tres nombres por
cada árbitro que deba ser nombrado. Al confeccionar dicha lista el tribunal tendrá en cuenta los requisitos
establecidos por las partes para ser árbitro y tomará las medidas necesarias para garantizar su
independencia e imparcialidad. En el supuesto de que proceda designar un solo árbitro o un tercer árbitro, el
tribunal tendrá también en cuenta la conveniencia de nombrar un árbitro de nacionalidad distinta a la de las
partes y, en su caso, a la de los árbitros ya designados, a la vista de las circunstancias concurrentes. A
continuación, se procederá al nombramiento de los árbitros mediante sorteo.
7. Contra las resoluciones definitivas que decidan sobre las cuestiones atribuidas en este artículo al tribunal
competente no cabrá recurso alguno”.
-Objeto: materias de libre disposición (Art. 2). Art. 2 Materias objeto de arbitraje. “1. Son susceptibles de
arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. 2. Cuando el arbitraje sea
internacional y una de las partes sea un Estado o una sociedad, organización o empresa controlada por un
Estado, esa parte no podrá invocar las prerrogativas de su propio derecho para sustraerse a las obligaciones
dimanantes del convenio arbitral”.
-Convenio arbitral: forma escrita (Art. 9) Art. 9 Forma y contenido del convenio arbitral. “1. El convenio
arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato o de acuerdo independiente,
deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que
hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no contractual.
2. Si el convenio arbitral está contenido en un contrato de adhesión, la validez de dicho convenio y su

interpretación se regirán por lo dispuesto en las normas aplicables a ese tipo de contrato.
3. El convenio arbitral deberá constar por escrito, en un documento firmado por las partes o en un
intercambio de cartas, telegramas, télex, fax u otros medios de telecomunicación que dejen constancia del
acuerdo.
Se considerará cumplido este requisito cuando el convenio arbitral conste y sea accesible para su ulterior
consulta en soporte electrónico, óptico o de otro tipo.
4. Se considerará incorporado al acuerdo entre las partes el convenio arbitral que conste en un documento
al que éstas se hayan remitido en cualquiera de las formas establecidas en el apartado anterior.
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5. Se considerará que hay convenio arbitral cuando en un intercambio de escritos de demanda y

contestación su existencia sea afirmada por una parte y no negada por la otra.
6. Cuando el arbitraje fuere internacional, el convenio arbitral será válido y la controversia será susceptible
de arbitraje si cumplen los requisitos establecidos por las normas jurídicas elegidas por las partes para regir
el convenio arbitral, o por las normas jurídicas aplicables al fondo de la controversia, o por el derecho
español”.
El arbitraje surge siempre que se dé un convenio arbitral. El articulo exige que el convenio sea expreso de
forma escrita.
-Clases de arbitraje (Art. 34). Art. 34 Normas aplicables al fondo de la controversia. “1. Los árbitros sólo
decidirán en equidad si las partes les han autorizado expresamente para ello.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando el arbitraje sea internacional, los árbitros
decidirán la controversia de conformidad con las normas jurídicas elegidas por las partes. Se entenderá que
toda indicación del derecho u ordenamiento jurídico de un Estado determinado se refiere, a menos que se
exprese lo contrario, al derecho sustantivo de ese Estado y no a sus normas de conflicto de leyes.
Si las partes no indican las normas jurídicas aplicables, los árbitros aplicarán las que estimen apropiadas.
3. En todo caso, los árbitros decidirán con arreglo a las estipulaciones del contrato y tendrán en cuenta los
usos aplicables”.
o De derecho (Art. 15). Tendrá que estar presente un jurista.
o De equidad. El ámbito de actuación es más amplio, va a resolver conforme a lo que el considere

justo.
-Laudo arbitral (Art. 37): efecto de cosa juzgada (Art. 43), significa que la cosa juzgada no se puede volver a
plantear ante los tribunales.
Art. 37 Plazo, forma, contenido y notificación del laudo. “1. Salvo acuerdo en contrario de las partes, los
árbitros decidirán la controversia en un solo laudo o en tantos laudos parciales como estimen necesarios.
2. Salvo acuerdo en contrario de las partes, los árbitros deberán decidir la controversia dentro de los seis
meses siguientes a la fecha de presentación de la contestación a que se refiere el artículo 29 o de expiración
del plazo para presentarla. Salvo acuerdo en contrario de las partes, este plazo podrá ser prorrogado por los
árbitros, por un plazo no superior a dos meses, mediante decisión motivada. Salvo acuerdo en contrario de
las partes, la expiración del plazo sin que se haya dictado laudo definitivo no afectará a la eficacia del
convenio arbitral ni a la validez del laudo dictado, sin perjuicio de la responsabilidad en que hayan podido
incurrir los árbitros.
3. Todo laudo deberá constar por escrito y ser firmado por los árbitros, quienes podrán dejar constancia de
su voto a favor o en contra. Cuando haya más de un árbitro, bastarán las firmas de la mayoría de los
miembros del colegio arbitral o sólo la de su presidente, siempre que se manifiesten las razones de la falta
de una o más firmas.
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Derecho Civil III
A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá que el laudo consta por escrito cuando de
su contenido y firmas quede constancia y sean accesibles para su ulterior consulta en soporte electrónico,
óptico o de otro tipo.
4. El laudo deberá ser siempre motivado, a menos que se trate de un laudo pronunciado en los términos
convenidos por las partes conforme al artículo anterior.
5. Constarán en el laudo la fecha en que ha sido dictado y el lugar del arbitraje, determinado de conformidad
con el apartado 1 del artículo 26. El laudo se considerará dictado en ese lugar.
6. Con sujeción a lo acordado por las partes, los árbitros se pronunciarán en el laudo sobre las costas del
arbitraje, que incluirán los honorarios y gastos de los árbitros y, en su caso, los honorarios y gastos de los
defensores o representantes de las partes, el coste del servicio prestado por la institución administradora
del arbitraje y los demás gastos originados en el procedimiento arbitral.
7. Los árbitros notificarán el laudo a las partes en la forma y en el plazo que éstas hayan acordado o, en su
defecto, mediante entrega a cada una de ellas de un ejemplar firmado de conformidad con lo dispuesto en
el apartado 3, dentro del mismo plazo establecido en el apartado 2.
8. El laudo podrá ser protocolizado notarialmente. Cualquiera de las partes, a su costa, podrá instar de los
árbitros, antes de la notificación, que el laudo sea protocolizado”.
Art. 43 Cosa juzgada y revisión de laudos. “El laudo produce efectos de cosa juzgada y frente a él sólo cabrá
ejercitar la acción de anulación y, en su caso, solicitar la revisión conforme a lo establecido en la Ley 1/2000,
de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil para las sentencias firmes”.
-Impugnación del laudo arbitral: Anulación (Arts. 40 y 41)
Art. 40 Acción de anulación del laudo. “Contra un laudo definitivo podrá ejercitarse la acción de anulación
en los términos previstos en este título”.
Art. 41 Motivos. “1. El laudo sólo podrá ser anulado cuando la parte que solicita la anulación alegue y
pruebe:
a) Que el convenio arbitral no existe o no es válido.
b) Que no ha sido debidamente notificada de la designación de un árbitro o de las actuaciones arbitrales o

no ha podido, por cualquier otra razón, hacer valer sus derechos.
c) Que los árbitros han resuelto sobre cuestiones no sometidas a su decisión.
d) Que la designación de los árbitros o el procedimiento arbitral no se han ajustado al acuerdo entre las
partes, salvo que dicho acuerdo fuera contrario a una norma imperativa de esta Ley, o, a falta de dicho
acuerdo, que no se han ajustado a esta ley.
e) Que los árbitros han resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje.
f) Que el laudo es contrario al orden público.
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Derecho Civil III
2. Los motivos contenidos en los párrafos b), e) y f) del apartado anterior podrán ser apreciados por el
tribunal que conozca de la acción de anulación de oficio o a instancia del Ministerio Fiscal en relación con los
intereses cuya defensa le está legalmente atribuida.
3. En los casos previstos en los párrafos c) y e) del apartado 1, la anulación afectará sólo a los
pronunciamientos del laudo sobre cuestiones no sometidas a decisión de los árbitros o no susceptibles de
arbitraje, siempre que puedan separarse de las demás.
4. La acción de anulación del laudo habrá de ejercitarse dentro de los dos meses siguientes a su notificación
o, en caso de que se haya solicitado corrección, aclaración o complemento del laudo, desde la notificación
de la resolución sobre esta solicitud, o desde la expiración del plazo para adoptarla”.
119

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Apuntes Civil III Completos

Derecho Civil III (Universidad Rey Juan Carlos)

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Derecho Civil III

TEMA 1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

• Compraventa: Es un contrato oneroso y una de las prestaciones consiste en la entrega de

2.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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2.- LOS SUJETOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

3.- EL OBJETO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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Derecho Civil III

• Existencia real o posible (Art. 1271-1272).

Downloaded by Jaime Martín López (jaimemartinlopez2002@gmail.com)

Derecho Civil III

La transmisión de la propiedad mediante la entrega de la cosa. La finalidad del contrato es

¿Existe obligación de transmitir la propiedad? El código no determina que exista la obligación de

4.- RIESGOS EN CUANTO A LA DESAPARICIÓN DEL OBJETO

¿Qué sucede ante una perdida por fuerza mayor?

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Derecho Civil III

• ¿El comprador debe pagar el precio? En el contrato de compraventa la relación es bilateral,

• Pérdida total del objeto, el contrato quedaría sin efecto.

5.- EL OBJETO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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Derecho Civil III

6.- LA FORMA EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

• Perfeccionamiento por intercambio de consentimiento (art. 1450 C.c.): “La venta se

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Derecho Civil III

7.- LAS OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

• Entregar la cosa vendida.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

8.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: LA ENTREGA

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Derecho Civil III

Tiempo de entrega: el término.

El término es el plazo o fecha de entrega. Si no existe condición o término, la obligación de entregar

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cumplimiento al otro (sin ofrecer el cumplimiento simultáneo de la suya), puede oponérsele la

9.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: LA ENTREGA Y SUS VICISITUDES

La venta con pacto de reserva de dominio.

Suspensión de la entrega del bien:

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Derecho Civil III

10.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN DE LA COSA VENDIDA

1) De la posesión legal y pacífica de la cosa

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Derecho Civil III

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Derecho Civil III

• Existencia de gravámenes ocultos: rescisión o indemnización. Como son cargas que te

Liquidación de la posesión, en cuanto a gastos, gastos necesarios, de mantenimiento o incluso

11.- OBLIGACIONES DELVENDEDOR: EL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

CONCEPTO (1474, 2º)

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