CAPÍTULO 4

CONTRATOS Y PROPU E STAS

EN PROY ECTOS DE
CONSTRUCCIÓN

El objetivo de este capítulo es presentar el tema de los contratos de construcción y

las propuestas de construcción, que son los mecanismos por los cuales un mandante
invita a las potenciales empresas para que le realicen un determinado proyecto.

Se describirán los distintos contratos que se emplean para los diferentes tipos
y condiciones de construcción y se analizarán en detalle todos los pasos que se
deben seguir en un llamado a propuesta.

4.1 Modalidades de contratos de construcción

Una empresa constructora puede actuar, básicamente, bajo dos modalidades que
se pueden agrupar como sigue:

• Construir para sí, con fines de venta posterior: La empresa usa sus propios
recursos para ejecutar sus proyectos y se arriesga a la aceptación o no de ellos
por parte del mercado consumidor (gestión inmobiliaria).
• Construir por cuenta de terceros: La empresa contratista no usa sus propios
recursos, la obra es financiada por el mandante. La relación entre mandante-
contratista puede ser de una de las siguientes formas (Figura 4.1): el man-
dante entrega el proyecto y lo financia, el contratista lo ejecuta; el mandante
solicita el diseño y la ejecución al contratista, pero el mandante financia la
obra; el contratista diseña, ejecuta y financia la obra y entrega la obra termi-
nada al mandante en un precio previamente convenido (es lo que se conoce
como contrato llave en mano).

001-298_ANDROS-C.indd 113 5/29/08 3:14:12 PM

 114 Procesos y Técnicas de Construcción De Solminihac / Thenoux

$

Construcción
Construcción

$ Proyecto y
Proyecto y Construcción
Construcción

$
Financiamiento,
Financiamiento,
Proyecto y Proyecto y Construcción
Construcción

Figura 4.1
Modalidades de Construcción.

En estas modalidades, el mandante escoge a los contratistas que efectuarán el

trabajo mediante un llamado a propuesta, en éste el mandante pone ciertas con-
diciones a que deben ceñirse los contratistas que deseen participar y recibe ofertas
para la ejecución de los trabajos con diversos métodos, plazos y costos, entre los
que él selecciona aquel que le parezca más adecuado, de acuerdo a una pauta
previamente definida y conocida por todos los participantes.

4.2 Contratos para obras de construcción

Un contrato es un convenio entre dos partes para realizar o dejar de hacer ciertas
cosas. En el caso de la construcción, dicho contrato es celebrado entre el especia-
lista, que construye (habiéndose adjudicado la propuesta) y el dueño que financia
y fija sus objetivos de acuerdo a sus necesidades y posibilidades. El propósito
principal de un contrato de construcción es definir derechos, obligaciones y res-
ponsabilidades de cada una de las partes involucradas en él. Las partes compro-
metidas en un contrato de construcción son:

a) Propietario o mandante: persona natural o jurídica para quien se ejecuta la

obra y es quien cuenta con (o puede conseguir) los recursos económicos ne-
cesarios para pagar todos los gastos que demande la construcción de la obra
en cuestión.
b) Contratista: persona natural o jurídica que suministra sus conocimientos,
los materiales (o parte de ellos), el equipo y los recursos necesarios para la
ejecución física de los trabajos.

001-298_ANDROS-C.indd 114 5/29/08 3:14:12 PM

 CAPÍTULO 4: Contratos y propuestas en proyectos de construcción
115

Adicionalmente, el propietario normalmente puede designar una inspección, a

fin de controlar la ejecución de las obras de acuerdo a las especificaciones. La
inspección es el nexo intermedio entre propietario y contratista. Eventualmente,
en los contratos se puede designar un árbitro, que es la persona que las partes
designan con anterioridad para resolver los problemas que se pueden presentar
en el transcurso de la obra.

4.2.1 Tipos de contratos

La forma más conocida y usada es la que se refiere a la clasificación de los con-

tratos de acuerdo a la modalidad de pago y al grado de riesgo (económico prin-
cipalmente) que asume cada una de las partes dentro del desarrollo del proyecto.
Esta clasificación se divide en (Gallardo, 1982): contrato a suma alzada, contrato
a serie de precios unitarios, contrato por administración delegada.

a) Contrato a suma alzada: es aquel en que se conviene que el contratista hará

la totalidad de una obra por una suma fija de dinero (generalmente pro-
puesta por él luego de estudiar el proyecto y aceptada por el mandante), que
le pagará el dueño. El máximo riesgo en este caso recae en el contratista. Su
principal característica es que el dueño conoce desde el comienzo el costo
total de la obra (a menos que se realicen obras extraordinarias o modifica-
ciones al proyecto). Se requiere que el proyecto esté totalmente definido para
poder usar este tipo de contrato. Como ejemplos de obras que tradicional-
mente se realizan bajo este esquema, se pueden citar proyectos de edificación
y cierto tipo de proyectos industriales.
b) Contrato a serie de precios unitarios: es aquel en el cual se establece que el
pago por el trabajo contratado, es la cifra que resulta de sumar las cantidades
de trabajo efectivamente realizadas multiplicadas por el precio unitario co-
tizado por el contratista y aprobado por el mandante. Contempla un riesgo
compartido entre el mandante y el contratista. En cuanto a sus características
más relevantes se pueden mencionar: no se requiere tener totalmente com-
pleto el diseño de detalles para poder pedir una propuesta; puede conocerse
con anticipación el valor aproximado de la obra; este tipo de propuesta es
competitiva, pues normalmente implica precios muy bien estudiados. Como
ejemplo de obras tradicionalmente realizadas con este tipo de contrato están
las presas de tierra, las obras viales, los túneles, los canales, etc.

001-298_ANDROS-C.indd 115 5/29/08 3:14:12 PM

 116 Procesos y Técnicas de Construcción De Solminihac / Thenoux

c) Contrato por Administración Delegada (A.D.): en este caso el dueño de-

lega la administración de la obra al contratista, pagándole la totalidad de los
gastos en que incurra durante la construcción de la obra. Por sus servicios el
contratista recibe una cantidad de dinero fija o variable, llamada honorario.
El riesgo tomado por el contratista en este caso es mínimo. Las caracterís-
ticas básicas de este tipo de contrato son: no es aconsejable otorgarlo en
propuestas competitivas (como es el caso de los anteriores), es recomendable
sólo como una solución de emergencia (ejemplo: ante desbordes de ríos);
es una solución aceptable cuando se tiene completo el proyecto y se debe
cumplir con plazo determinado (y especialmente corto); requiere que exista
confianza absoluta del dueño respecto del contratista y además requiere de
un control estricto. Como ejemplo de obras realizadas bajo este sistema se
pueden mencionar la construcción de una vivienda unifamiliar o las obras
para resolver alguna emergencia producida por la naturaleza donde se deba
dar respuesta rápida a los damnificados. En relación a los honorarios, existen
varias formas de considerarlos:
• A.D. con honorarios porcentuales: el contratista recibe por concepto de ho-
norarios un porcentaje, acordado previamente, del valor total de la obra.
• A.D. con honorarios fijos: los honorarios son una suma fija, acordada de
antemano, independiente del costo final de la obra.
• A.D. con honorarios fijos y bono al ahorro: en este caso se premia al con-
tratista si ahorra sobre un cierto precio base, recibiendo un porcentaje de
lo ahorrado. Pero si sobrepasa un cierto presupuesto total, entonces sólo
recibe un honorario fijo.
• A.D. con honorarios, premios y multas: aquí se establece un sistema tal,
que si el contratista no cumple los plazos, se le deja de pagar una cierta
cantidad (multa), pero si termina antes, se le premia.
• A.D. con honorarios a precio máximo de la obra garantizado: en este caso
se paga hasta un precio máximo (toda la obra incluida, honorarios tam-
bién), por lo que, si se sobrepasa un cierto valor, no se paga más que al
valor acordado.

4.2.2 Análisis comparativo de los diversos tipos de

contrato

En Tabla 4.1 se presenta un cuadro comparativo de las ventajas y riesgos que

tiene cada uno de los tipos de contrato presentados anteriormente.

001-298_ANDROS-C.indd 116 5/29/08 3:14:12 PM


Tabla 4.1: Cuadro de ventajas y riesgos de los tipos de contrato
Tipo de contrato Ventajas y riesgos
Suma alzada
Serie de precios unitarios
Adm. Delegada
(Honorario = % obra)
Adm. Delegada
(Honorario = sueldo fijo)
Adm. Delegada
(Honorario = f(estímulo))
001-298_ANDROS-C.indd 117
CAPÍTULO 4: Contratos y propuestas en proyectos de construcción
117
- Es necesario que el proyecto esté totalmente
definido.
- El dueño podrá escoger la mejor oferta y sabrá
cuánto invertir con exactitud.
- Al dueño le va a costar mucho introducir modifica-
ciones una vez adjudicado el proyecto, ya que ello
implica cambios en las reglas de adjudicación.
- El contratista deberá hacer estudio de costos y cal-
cular en forma exacta las cantidades de obra para
poder estimar la oferta.
- Se puede realizar una oferta sin tener completamente
definido el proyecto.
- Permite al dueño saber con bastante exactitud cuánto
debe invertir en la obra.
- El contratista deberá realizar un estudio de costos con
el mínimo de errores.
- El dueño no podrá conocer por anticipado el detalle
del costo total.
- El contratista no corre riesgo con sus ganancias.
- El contratista podría verse motivado a encarecer la
obra innecesariamente.
- El contratista puede tender a asegurar su gestión a
costa de mayores recursos.
- El contratista tiene un incentivo para terminar antes,
pues ganará lo mismo en menos tiempo.
- El contratista se ve presionado y/o estimulado para
cumplir con precio costo, calidad y/o plazo.
5/29/08 3:14:12 PM