Estudio de Propuestas

Tipos y características de los contratos y propuestas de proyectos de construcción, de acuerdo a sus

especificaciones técnicas.

Modalidades de contratos de construcción

Una empresa constructora puede actuar, básicamente, bajo dos modalidades que se pueden agrupar como sigue:

 Construir para sí, con fines de venta posterior: La empresa usa sus propios recursos para ejecutar sus proyectos y
se arriesga a la aceptación o no de ellos por parte del mercado consumidor (gestión inmobiliaria).

 Construir por cuenta de tercero: La empresa contratista no usa sus propios recursos, la obra es financiada por el
mandante. La relación entre el mandante –contratista puede ser de una de las siguientes formas: el mandante
entrega el proyecto y lo financia, el contratista, pero el mandante financia la obra; el contratista diseña, ejecuta y
financia la obra y entrega la obra terminada al mandante en un precio previamente convenido (llave en mano)

En estas modalidades, el mandante escoge a los contratistas que efectuaran el trabajo mediante un llamado a propuesta, en
este el mandante pone ciertas condiciones a que deben ceñirse los contratistas que deseen participar y reciben ofertas para
la ejecución de los trabajos con diversos métodos, plazos y costo, entre los que el selecciona aquel que le parezca más
adecuado, de acuerdo a una pauta previamente definida y conocida por todos los participantes.
Contratos para obras de construcción

Contratos: Un contrato corresponde a un convenio entre dos partes para realizar ciertas cosas.

En la construcción, este evento es celebrado entre el especialista que construye, quien se ha adjudicado la
propuesta, y el dueño que financia y fija los objetivos de acuerdo a sus necesidades y posibilidades.

El principal propósito de un contrato de construcción es definir derechos, obligaciones y responsabilidades de

cada una de las partes involucradas.

Propietario o mandante: Persona natural o jurídica para quien se ejecuta la obra, el cual cuenta o puede
conseguir los recursos económicos necesarios para pagar los costos que demande la construcción.

Contratista: Persona natural o jurídica que suministra la experiencia y conocimientos, los materiales, el
equipamiento y los recursos necesarios para la ejecución de los trabajos.

Adicionalmente, el propietario puede designar una inspección técnica cuya misión es controlar la ejecución
de las obras de acuerdo a las especificaciones, además de ser un nexo intermedio entre propietario y
contratista.
Tipos de Contratos

Contratos a Precio Fijo: En este tipo de contrato están los contratos a suma alzada y contrato a serie de
precios unitarios.

Contrato a suma alzada: Comúnmente es el más utilizado en las licitaciones y proyectos de edificación,
en donde el constructor o ejecutor de los trabajos se obliga a realizar una obra determinada, en un plazo y
condiciones preestablecidas por un precio fijo, por lo que el máximo del riesgo recae en el contratista. Este
precio no puede ser modificado, sino que sólo puede pactarse un reajuste según procedimientos que
queden establecidos en el contrato. Su principal característica es que el propietario conoce desde el
comienzo el costo total de la obra y para realizar el estudio de costos, se requiere que el proyecto esté
totalmente definido.

Contrato a serie de precios unitarios: El constructor se compromete a ejecutar un conjunto de partidas del
cual se conoce su cubicación aproximada, en un plazo que dependerá del total ejecutado, y a un cierto precio
unitario que será invariable dentro de ciertos márgenes. Contempla un riesgo compartido entre mandante y
contratista y se caracteriza por no requerir tener totalmente completo el diseño de detalles para solicitar una
propuesta.

Como ejemplo de obras que se realizan tradicionalmente con este tipo de contrato están las represas de
tierra, las obras viales, los túneles, los canales, etc.

En algunos casos, este tipo de contrato se somete a cláusulas de reajuste de precios por inflación y premios o
castigos respectivos dependiendo del cumplimiento o incumplimiento de los plazos establecidos.
Contrato por Administración Delegada (A.D.)

Este tipo de contrato consiste en que el mandante cancela los costos reales de construcción más un honorario correspondiente a los servicios
del constructor.

Estos honorarios corresponden a los gastos del constructor por ejecutar la obra, es decir, sus gastos generales más sus utilidades.

El riesgo en este caso para el contratista es mínimo, y tiene como característica que no es aconsejable otorgarlo para propuestas competitivas, y
se recomienda para una solución de emergencia, por ejemplo ante desbordes de ríos. Puede resultar una solución aceptable cuando se tiene el
proyecto completo y se debe cumplir con un plazo determinado (especialmente corto).

Para su implementación requiere de una confianza absoluta del dueño respecto del contratista, además de un control muy estricto.

En relación a los honorarios, existen varias formas de considerarlo:

A.D. con honorarios porcentuales: El constructor recibe como honorario un porcentaje, acordado previamente, del valor total de la obra.

A.D. con honorarios fijos: Los honorarios corresponden a una suma fija, acordada de antemano, independiente del costo total de la obra.

A.D. con honorarios fijos y bono al ahorro: En este caso se premia al contratista si ahorra sobre un cierto precio base, recibiendo un porcentaje
de lo ahorrado, pero si se sobrepasa del precio base, solo recibe un honorario fijo.
A.D. con honorarios, premios y multas: Se establece un sistema de manera tal, que si el contratista cumple de manera
anticipada con el plazo se le premia, pero si sobrepasa dicho periodo se le deja de pagar una cierta cantidad.

A.D. con honorarios a precio máximo de la obra garantizada: Para este caso se paga hasta un precio máximo, por lo que, si se
sobrepasa un cierto valor, no se paga mas que el valor acordado.

Cada una de las modalidades de contrato tiene sus ventajas y desventajas, de manera que no puede decirse que un tipo de
contrato sea mejor que otro. Sólo puede afirmarse que uno se adecua mejor que otro según el tipo de proyecto en estudio.
Análisis comparativo de los diversos tipos de contrato.

Contrato a suma alzada . Ventajas y desventajas

- Es necesario que el proyecto esté totalmente definido.
- El dueño podrá escoger la mejor oferta y sabrá cuanto invertir con exactitud.
- Al dueño le va a costar mucho introducir modificaciones una vez adjudicado el proyecto, ya que ello implica cambios en las reglas de adjudicación.
- El contratista deberá hacer estudio de costos y calcular en forma exacta las cantidades de obra para poder estimar la oferta.

Contrato a Serie de precios unitarios. Ventajas y desventajas

- Se puede realizar una oferta sin tener completamente definido el proyecto.
- Permite al dueño saber con bastante exactitud cuánto debe invertir en la obra.
- El contratista deberá realizar un estudio de costos con el mínimo de errores.

Contrato Administración Delegada(honorario = % obra). Ventajas y desventajas

- El dueño no podrá conocer por anticipado el detalle del costo total.
- El contratista no corre riesgo con sus ganancias.
- El contratista podría verse motivado a encarecer la obra innecesariamente.
- El contratista puede tender a asegurar su gestión a costa de mayores recursos

Contrato Administración delegada (honorario=sueldo fijo). Ventajas y desventajas

- El contratista tiene un incentivo para terminar antes, pues ganara lo mismo en menos tiempo.

Contrato Administración delegada (honorario= f(estimulo). Ventajas y desventajas

- El contratista se ve presionado y/o estimulado para cumplir con precio costo, calidad y/o plazo.
El primer paso de este proceso lo constituye el momento en que el mandante decide llamar a licitación. En ese momento el mandante
debe tener claro:

o Lo que se desea construir (cantidad, calidad y plazo)

o Lo que le va a costar (aproximadamente), es decir su nivel de inversión esperado
o Como la financiara
o Condiciones adicionales requeridas (si las hay)
Estas cuatro condiciones básicas implican una serie de etapas previas, que no siempre son atendidas con seriedad por los mandantes y que
inevitablemente afectan las ofertas que recibirán.

Las más importantes son las siguientes:

a) En la etapa de proyecto, el mandante debe poner en conocimiento del proyectista el costo aproximado que debe tener la obra, de modo
de evitar sorpresas reciprocas.

b) Es recomendable informar al proyectista respecto del tipo de contrato con el cual se realizara la obra (suma alzada, precios unitarios,
administración, etc.)

c) Es aconsejable incluir en el diseño del proyecto, el método constructivo a utilizar en la obra.

d) Elaborar las bases administrativas por las que se regirá el contrato.

e) Encargar a un profesional de su empresa u oficina especializada el estudio de presupuesto oficial de obra. Este presupuesto le permite al
mandante conocer el nivel de inversión que le significara su proyecto y además le puede servir durante la etapa de adjudicación de la
propuesta, como una manera de comparar las distintas ofertas. Esta etapa, tanto por la demanda de tiempo, como por su costo, es a
veces evitada por los mandantes, permitiendo hacer una estimación gruesa del costo total de la obra en base a la estadística reciente de
trabajos similares. Al dar cumplimiento a este paso es necesario por cuanto constituye un chequeo de todo proyecto y sirve para
controlar la concordancia que debe existir en las bases de llamado a licitación.

f) Establecer clara y rígidamente el sistema de pago que se implementara y la fuente de financiamiento de la obra. Lo anterior está
orientado a dar al contratista el máximo de seguridad respecto de los pagos a fin de evitar que el monto de la oferta se vea
incrementado por la consideración de que se trata de un negocio riesgoso.

g) Elaborar el proyecto a cabalidad y en lo posible concertar una o más reuniones con todos los proyectistas participantes. Es decir;
arquitecto, ingeniero estructural, instaladores, diseñadores, etc.
Tipos de Propuestas

Una vez que el mandante o propietario tiene claro lo que desea construir, en cuanto a calidad y cantidad, lo que le permite
establecer un nivel de inversión esperado y tiene definido el cómo lo financiara, es decir, tiene un proyecto elaborado a
cabalidad; entonces puede llamar a propuesta, teniendo dos posibilidades, realizar una propuesta publica o una propuesta
privada.

Propuestas Públicas: En las que puede participar cualquier contratista que cumpla con los requisitos exigidos. En algunas
ocasiones los mandantes están obligados por ley a llamar a éste tipo de propuestas, como lo son los organismos del estado.
Esto se hace mediante un “registro de contratistas”, que es integrado por empresas que están autorizadas para realizar
trabajos con ellos. Estos registros clasifican a las empresas por especialidad, tamaño, experiencia, capital, etc., de modo de
poder acotar la licitación o también realizar previamente una preclasificación de contratistas, con el fin de evitar un exceso de
proponentes.

Propuestas Privadas: Son aquellas en que pueden participar solamente los contratistas que han sido invitados por el
interesado.
Tipo de Estudios

En la construcción o en la licitación de proyectos de edificación se dan diferentes tipos de estudios, los que llevan a deducir
un monto más o menos aproximado del costo:

Estudio por índice: Corresponde al análisis confeccionado mediante el empleo de índices estadísticos de valores por
superficies o volúmenes clasificados según el tipo de terminación de construcción de cada uno de los recintos que
conforman el proyecto. Para la realización de este estudio es necesario tener un vasto curriculum en la construcción y
estudio de proyectos, los que permitan desarrollar un análisis estadístico de valores de los diferentes recintos. Para el caso
de edificación o viviendas, la altura entre piso y cielo es constante en las diferentes construcciones, por lo que para estos
casos, se desarrolla un análisis por superficie. Para el caso de proyectos industriales como galpones, packing, centros de
distribución, etc., al no tener una altura o tipo de construcción uniforme entre ellos su análisis valórico estadístico se
desarrolla por volumen.

Estudio Formal: Consiste en un análisis completo del proyecto, estudiando y cubicando sus planos de obra gruesa y
terminaciones, cotizando los materiales que se definen en las especificaciones y analizando las obras de instalaciones
sanitarias, eléctricas u otras que presente el proyecto.
Principales Documentos Para el Estudio de una Propuesta Formal

Para el correcto estudio de una propuesta por parte de él o los contratistas o constructores, es necesario
que todos ellos cuenten con la misma información, de manera de que postulen en igualdad de
condiciones. Los elementos con que deben contar los proponentes son:

Instrucciones a los Proponentes: Es un documento destinado a reglamentar y uniformar las formas y los plazos de que disponen
los proponentes para presentar sus ofertas. Estas instrucciones comprenden aspectos como la individualización del mandante y
de su representante oficial, indicar si la propuesta es pública o privada, establecer como se deben presentar los antecedentes de
la propuesta, indicando la fecha de la apertura o entrega de ella, los motivos que pueden causar el rechazo de una oferta, el
método de asignación, la vigencia que tendrá, o sea, el tiempo que tomara el mandante en seleccionar una de las propuestas, e
indicar el mecanismo que operará para aclarar cualquier duda que tengan los proponentes.

Bases Administrativas: Pueden ser divididas en dos tipos, generales y especiales. Las primeras contienen todas aquellas cláusulas
que están destinadas a definir conceptos, fijar instrucciones, determinar procedimientos, delimitar responsabilidades, y en
general contiene aspectos diferentes a los que incluyen las especificaciones técnicas y planos del contrato. Dentro de las
cláusulas se pueden distinguir las siguientes materias: Alcance de los trabajos a ser efectuados, modelo de contrato a suscribir,
garantías que se exigirán, plazo total de la obra y plazos parciales, si existen; sistema de inspección, bases de medición y de pago
que regirán como retenciones y estados de pago, multas, sanciones o premios aplicables de acuerdo a las diversas
circunstancias.
Las bases especiales contienen cláusulas propias de la obra o tienen como fin modificar o adaptar algunas regulaciones de las
bases generales.
Formulario de la Propuesta: La propuesta normalmente será presentada en un formulario especial o Itemizado que
formará parte de los documentos de una propuesta, el cual contendrá la mayoría de las partidas o faenas necesaria para
la ejecución de la obra. Este formulario es la base para la formulación de los precios unitarios. Además, el formulario de
propuesta debe contener la siguiente información: Nombre y dirección del proponente, plazo de ejecución, garantía de
seriedad de la propuesta, declaración del proponente que ha cumplido ciertas condiciones de realización previa a la
presentación de la propuesta, por ejemplo, la visita a terreno.

Especificaciones Técnicas (E.T.): Se basan en la NCh 1156 Of 99 “Especificaciones técnicas para la construcción -
Ordenación y designación de partidas”. En ella se dan instrucciones escritas destinadas a complementar los planos del
proyecto para formular los requerimientos técnicos de la obra. Por esto, una combinación de ambos documentos
definan completamente las características físicas, técnicas y de operación de la obra. En general las E.T. definen el
“cómo” debe hacerse y los planos señalan el “qué” debe hacerse.

En las especificaciones técnicas se pueden distinguir las tres partes siguientes:

- Estipulaciones Generales: Establece la descripción de los trabajos, referencias a los planos del contrato, trabajos o
materiales que ejecutará o entregará el dueño u otros contratistas, control de materiales, acomodaciones para el
personal, acomodaciones para la inspección, precauciones especiales durante la construcción, etc.

- Estipulaciones Técnicas: Contiene las instrucciones necesarias para obtener la calidad y el servicio que se desea del
producto terminado. Además, de los requerimientos técnicos, es necesario incluir todas las pruebas y ensayos que
deberá realizar la inspección para verificar que se están obteniendo los resultados especificados. En esta parte deberán
especificarse cada uno de los trabajos típicos de construcción como son: Movimiento de tierras, hormigón, enfierradura,
moldajes, estructuras, terminaciones, instalaciones, etc.
Bases de Cubicaciones y Pagos: Al final de cada una de las partes en que se ha dividido las estipulaciones técnicas se
debe incluir la base de cubicación y pago para los diferentes ítem que componen cada una de las partes y haciendo
referencia al código dado en el formulario de propuesta.
De no indicarse la unidad, deberá referirse a la norma NCh 353 of 2000 Construcción – Cubicación de obras de
edificación – Requisitos.

Planos del Contrato: En esta parte se incluirá todos aquellos planos que se han señalado en las estipulaciones
técnicas. Es importante que tanto el dueño como el contratista conserven un juego completo de planos definitivos
del proyecto, con el fin de usarlos como elementos de referencia ante eventuales reclamos por alguna de las
partes.

Documentos de Referencia: Consiste en los informes previos realizados al llamado a propuesta, que tienen como
fin conocer con más o menos exactitud las condiciones del terreno y sus alrededores. Deben contener la
información más exacta y completa posible. Estos documentos no forman parte de los documentos de la propuesta
ni de los documentos del contrato, sino que son meramente informativos.
Serie de Preguntas y Respuestas: Una vez entregados todos los documentos de la propuesta y analizados por parte
de los proponentes, comúnmente surgen dudas y discrepancias acerca del proyecto. Se establece entonces un
mecanismo de realización de las consultas, en que los proponentes emiten las preguntas al mandante, el cual
deberá derivarlas a sus asesores o proyectistas especializados para que formulen una respuesta o solución a la duda
planteada. Todas las consultas de los diferentes oferentes serán reunidas y reenviadas a todos los oferentes, de
manera de dar a los oferentes el mismo trato y que todos cuenten con las mismas aclaraciones.

Apéndices: Corresponde a las modificaciones que pudieran tener los documentos de la propuesta, los que se llaman
notificaciones, y pasan a ser parte de los documentos de propuesta.
Estudio de un Presupuesto
El presupuesto de una obra se puede subdividir en varios ítems distintos, los que sumados determinan
el presupuesto de venta que es presentado en la licitación y que son los siguientes:

Presupuesto de Venta: Corresponde a la cantidad total de dinero que el constructor o ejecutor estime
debe cobrar al mandante por realizar la obra.

Presupuesto de Diseño del Proyecto: Equivale al costo de diseñar y especificar el proyecto el que debe
incluir los diferentes diseños involucrados como lo son el arquitectónico, de cálculo, instalaciones,
urbanizaciones, etc.

Costos Directos del Proyecto: Corresponde al costo estimado que determina el contratista que
ejecutará el proyecto. El cual considera materiales, mano de obra y equipos.
Gastos Generales: Estimación del contratista que ejecuta el proyecto respecto de los costos que no se
pueden imputar a una partida o una actividad específica y deben ser prorrateados en las diferentes
partidas. Estos se pueden dividir en los propios del proyecto (como gastos del personal) y gastos
indirectos, los que incluyen gastos financieros, de garantía y oficina central.

Imprevistos: Es el riesgo de los gastos no controlables. A mayor seguridad en los precios y cantidades de
cada partida, menor es el riesgo, y por lo tanto, menores deberían ser los imprevistos.

Utilidad: Es el monto de dinero que estima el ejecutor del proyecto que debería ganar por lo realizado.
Éste se estima normalmente como un porcentaje del presupuesto del proyecto. El cual depende de las
esperanzas mínimas de rentabilidad que tengan los dueños de la empresa, del grado de complejidad y
riesgo del proyecto, de las proyecciones del mercado y de la carpeta de proyectos de la empresa, entre
otros aspectos.

Impuestos: Se deben considerar los impuestos correspondientes como el IVA. En Chile, a partir de 1988,
las obras de construcción se encuentran afectas al impuesto al valor agregado.
En el caso de las viviendas, los compradores finales cuentan con un crédito especial de 65%, lo que
significa que cuando el IVA es del 19%, el precio final de venta de una propiedad para uso por su
comprador está afecto a un IVA real del 6.65%, que viene de realizar el cálculo de: 0.35x19%

Todos los elementos mencionados, en los que se divide un presupuesto de construcción, serán
desarrollados detalladamente más adelante.
Etapas para Estudio de un Presupuesto
La planificación de la propuesta consiste en el análisis de los antecedentes antes mencionados, que forman parte
de la licitación, y su evaluación económica.

Para esto se mencionaran los siguientes pasos:

a) En primer término el contratista debe autoimponerse un calendario de trabajo configurando un programa

para el estudio de la propuesta, el cual debe contener, al menos, lo siguiente:

- La fecha de término de los precios unitarios, labor que se vera muy agilizada por la base de datos de precios
unitarios desarrollada en esta memoria.

- Plazo que requerirá para terminar aquellos documentos técnicos que se requieren contar antes del análisis de
precios terminado como: Planificación, flujos de caja, programa de utilización de recursos, etc.

- Plazo que requerirá para el análisis de gastos generales, considerando que algunos dependen del costo directo.

- Plazo máximo que se dará para recibir cotizaciones de los proveedores y de los subcontratistas.

- Plazo para preguntas al mandante.

- Plazo para revisar la oferta.

b) Es muy importante estudiar y definir el método constructivo para poder estudiar adecuadamente el presupuesto.

c) Es importante definir la estrategia con que se va a enfrentar cada presupuesto, y considerar los aspectos que se describen:

Carga de trabajo, necesidad de obtener el contrato, cantidad y calidad de los competidores (si es que se conocen), interés por el tipo
de trabajo y otros.

d) Posteriormente deberá abocarse a un estudio exhaustivo de las bases de licitación y las bases administrativas, plasmando en el
programa del proyecto los plazos señalados por el mandante como son: término de obra, plazo para hacer consultas, visita a terreno,
etc.

e) Simultáneamente con el estudio de los antecedentes y a medida que se avanza en el conocimiento del proyecto se debe preparar
un listado de materiales y cotizaciones a solicitar respectivamente. Para tal efecto se debe tener claramente identificadas y
estudiadas las exigencias y especificaciones técnicas del proyecto. Para el caso de los materiales, a veces, es preferible cotizar
cantidades aproximadas de ellos, ya que no harán variar el precio unitario de las partidas. En el caso de los subcontratos se debe
procurar entregar el máximo de información disponible al cotizador, e indicar el plazo de recepción de su oferta, el cual debe ser lo
suficientemente temprano de manera de analizar lo cotizado.

f) Para el caso de contratos a suma alzada debe enfrentarse de inmediato el estudio de las cubicaciones o cantidades por partida de
obras, remitiéndose a la norma NCh 353 of 2000 Construcción – Cubicación de obras de edificación – Requisitos. Esta norma se
analiza en el capítulo 1. Para los casos que corresponda deberá hacerse una verificación de los planos topográficos y de las
condiciones del terreno.
g) En el caso de propuestas con contrato a serie de precios unitarios, es igualmente conveniente verificar las cubicaciones, al
menos en las partidas más relevantes, por la incidencia en los plazos y distribución de los gastos generales que puede tener una
variación importante debido a la cantidad de obras a ejecutar.

h) Cualquiera sea el tipo de contrato de la propuesta, en cuanto se tenga una visión medianamente clara de sus características
principales y cantidades, será necesario realizar una estimación general del monto de la propuesta y de sus principales partidas.
A través de la experiencia, comparándolo con trabajos anteriores que haya desarrollado la empresa o por medio de
extrapolaciones sobre la base del costo de materiales o mano de obra. De esta manera deberá tenerse una visión de cuáles son
los puntos en que tendrá que ponerse especial atención dada la influencia sobre el gasto global. Esta es la única manera de
garantizar que el encargado del estudio pueda dedicar sus mayores esfuerzos donde realmente se requiere.

i) Teniendo conocimiento cabal del trabajo a ejecutar y de las condiciones impuestas por el mandante siempre es
recomendable una o más visitas a terreno. Este aspecto, el cual es de vital importancia para la estimación de costos y
programación de la obra, será analizado en detalle más adelante.

j) Una vez conocidas la mayoría de las variables que influirán en el estudio, el profesional podrá elaborar uno o más programas
tentativos de la obra para luego abocarse a su evaluación. Los que serán destinados a optimizar los recursos disponibles.
k) Otro paso antes de enfrentar la confección del análisis de costos lo constituye el proveerse de un listado de precios
actualizados de mano de obra y de maquinarias, del que normalmente disponen las empresas, porque siempre es necesario
revisar en función de las condiciones locales de trabajo. En el caso de la mano de obra deberá revisarse las condiciones del
mercado local, las necesidades de implementar sistemas de turnos, incentivos, viáticos, movilización, etc. En el caso de las
maquinarias deberá tenerse presente fluctuaciones en los costos de los combustibles, mantención, desgaste de neumáticos,
etc.

l) Al momento de enfrentar el análisis de precios el encargado del estudio deberá definir la subdivisión que sea necesario
hacer, de modo de estudiar por separado los costos directos, costos indirectos, gastos generales, imprevistos y utilidades que
sumados componen el precio definitivo.

m) Una vez estimado el presupuesto final, el responsable debe revisarlo para verificar que cumpla con las bases y si los
valores están dentro de lo esperado. Cualquier discrepancia debe ser analizada y resuelta con antelación a la apertura o
entrega de la propuesta. Finalmente el valor estimado puede ser modificado por el responsable en función de la estrategia
que haya definido para esta propuesta específica.
Costos
Los costos en la construcción corresponden a la suma de factores de producción empleados en el proceso
productivo, que se desglosan en costos directos e indirectos.

Costos Directos
Corresponde al pago de mano de obra con sus seguros, leyes sociales, entre otros, que intervienen directamente en
la ejecución de la unidad de obra. Además, se incluye el valor de los materiales puestos a pie de obra, considerando
su traslado al interior de la edificación. También debe incluirse los gastos de personal, combustible, energía,
arriendo o amortización, etc., que tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria utilizada en
la ejecución de la misma unidad de obra. De ser omitido algún ítem del proyecto en el costo directo del mismo, éste
pasa a ser perdida para el constructor.

Es decir, en el costo directo intervienen

- Mano de obra
- Materiales e insumos
- Equipos, Maquinaria y Herramientas
El costo de los materiales dependerá de distintos factores, especialmente por su tipo, volumen, calidad, oferta y
demanda. La repercusión que produce el transporte interno de los materiales, traducido en roturas o pérdidas que se
producen en la realización de la unidad de obra, se incluirá como un incremento de consumo del material, lo que se
reflejará en el precio unitario aumentando en un porcentaje el total de los materiales que intervienen en la partida.
Las recomendaciones de perdida de materiales en las diferentes partidas, se expresan en el Capítulo 1, de la NCh 353,
of 2000.

Los equipos, maquinarias y herramientas, especialmente los equipos pesados, en algunos casos, dependiendo del tipo
de obra, conforman el elemento más importante y representativo dentro de este tipo de costos. Estos elementos
pueden ser arrendados o propios dependiendo de la envergadura de la empresa u obra.

Los costos directos son proporcionales al tamaño del proyecto, ya sea que tengan una relación directa con las cantidades
de recursos utilizados en la producción, o que se deriven de la ejecución de una labor de construcción claramente
asignable a una actividad constructiva.
Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construcción de oficinas, instalación de faenas, almacenes,
bodegas, cercos, servicios higiénicos, obras de protección, entre otros, deben ser considerados y evaluados como costos
directos, teniendo en cuenta el número de usos, para recargar solo en forma proporcional el valor de cada obra.
Costos Indirectos

Se considera gastos indirectos todos aquellos gastos de ejecución que no sean directamente imputables a
unidades de obra concretas, sino al conjunto o parte de ella. Comprenden los pagos de toda la estructura
logística necesaria para la administración de la ejecución del proyecto, la evaluación de los imprevistos y la
evaluación de las actividades.

Los costos indirectos son proporcionales al tiempo de ejecución del proyecto e inversamente proporcional al
tamaño del proyecto.

Dentro de los costos indirectos se pueden distinguir diferentes elementos que lo componen:

Gastos generales, que corresponden al costo por la administración de la obra.

Derechos de instalación de servicios públicos que están relacionados con los pagos por concepto de instalación de
conexiones de agua, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas. Estos valores generalmente son pagados por el
propietario del proyecto y no son parte de la licitación.

Seguros y garantías que corresponde al valor de las pólizas de responsabilidad civil, estabilidad de la obra, seriedad
de la propuesta, buen manejo del anticipo, cumplimiento del contrato y pago de prestaciones sociales.

Gastos comerciales que corresponden a los pagos realizados para la promoción y propaganda del proyecto, gastos
de escrituración y pago de interés financiero. Al igual que los derechos de instalación estos costos son asumidos por
el mandante o son subcontratados por él a través de empresas que se dedican al desarrollo inmobiliario.
Gastos Generales

Los gastos generales corresponden a todo egreso que no puede asignarse a alguna partida o grupo de partidas. Resultan de
determinar la forma de cómo se ejecutará, administrará y coordinará el proceso constructivo de una obra en el que se
generan actividades que tienen un costo asociado, pero que no están incluidos en los planos y especificaciones.

Los G.G. son los costos asociados con la infraestructura de apoyo y sistemas de supervisión que no aparecen en el producto
final.

Elaborar un producto o desarrollar una faena no solo requiere de materiales o insumos, mano de obra, equipos y
herramientas, que es el llamado costo directo, sino también de una infraestructura de apoyo acorde a la estrategia diseñada,
y que puede variar abruptamente de una empresa a otra de acuerdo con la tecnología, la política, la zona geográfica, la
situación económica y social, y la situación del mercado.

La determinación clara y precisa de los G.G. es fundamental en un presupuesto y puede determinar el éxito o fracaso de una
propuesta en un proceso licitatorio. El estudio de los costos directos es un proceso matemático en el cual los diversos
proponentes pueden tener cifras muy parecidas, en tanto que sus ventajas relativas solo se harán evidentes en la forma
como presentan y presupuestan su forma de ejecutar y administrar la obra, y el tiempo que dediquen a diseñar una
estrategia válida.

Normalmente, estos gastos aparecen en los presupuestos y en los estudios de precios unitarios reflejados como un
porcentaje adicional sobre el total del costo directo los que se atribuyen a gastos generales y utilidades de la empresa. Esto
no significa que sean, por naturaleza, una proporción del costo directo, sino que se han expresado de esta forma para
facilitar la exposición del presupuesto y la presentación de los estados de pago.
Los Gastos Generales no deben ser calculados, a priori, como un porcentaje del costo directo del proyecto o partida, sino
que deben ser calculados según el tipo de obra y determinando las características constructivas de ésta, su ubicación
geográfica, tiempo de ejecución, estructura y necesidades de la empresa. Una vez hecho el ejercicio de cálculo de los
gastos generales, y establecidas las utilidades que se pretenden del proyecto, se determina qué porcentaje del costo
directo equivale a lo calculado anteriormente.

Los Gastos Generales dependen del tiempo, de la estructura de la empresa y de su avidez por el trabajo

- Dependen del tiempo, dado que una gran parte de los gastos generales son función de la magnitud del plazo ocupado en
la construcción.

- Dependen de la estructura de la empresa, por cuanto los cargos por oficina central y por personal de obra varían según el
tamaño de la empresa. Por esto según la envergadura del proyecto o propuesta, las empresas se agrupan por categoría, en
la hipótesis que para los trabajos de mayor envergadura y responsabilidad se requiera de empresas más grandes y
complejas o con mayor tradición en el mercado, las cuales tienen gastos generales mayores.

- Dependen de la necesidad de la empresa por captar el trabajo, puesto que se puede llegar al extremo de que a la misma le
convenga incluso sacrificar parte de sus gastos generales para poder sobrevivir.
En los G.G. se debe distinguir dos agrupaciones.

Están los de la obra propiamente tal, como tipo de contrato, condiciones de venta, plazo, monto, recursos especiales, etc.,
y también están los gastos de la empresa constructora que ejecuta los trabajos, el cual consulta los gastos propios de ella y
que inciden sobre todas las obras que ejecuten, como arriendo de oficina y gastos de mantención, profesionales, técnicos y
administrativos permanentes, movilización, inspecciones, etc., que se requieren para el funcionamiento normal de la
empresa.

Dentro de los gastos de la obra, los elementos que los constituyen varían según sean las definiciones que se seguirán en
el estudio del presupuesto, pero generalmente consultan:

1. Personal de administración, supervisión técnica, personal de apoyo logístico y personal auxiliar:

Se deben considerar los salarios de los profesionales y técnicos que dirigirán la obra, así como también lo que
corresponde para el gerente o socio visitador por parte de la empresa. Dentro de los profesionales están el administrador
o director de obra, que corresponde a la máxima autoridad en el proyecto, el o los profesionales ayudantes de terreno,
encargados de llevar y coordinar el avance de las partidas o actividades. También se puede incluir, para el caso de obras
más grandes que requieren un mayor control, una oficina técnica que puede estar constituida por uno o varios
profesionales. Ésta puede tener diferentes labores dentro de la obra como son llevar un control de instalaciones, llevar
los protocolos y procedimientos del sistema de certificación ISO, el cual muchas empresas constructoras han incorporado
o están en proceso de incorporarlo como una herramienta de trabajo y control; cotizar subcontratos y materiales, etc. En
el fondo, ayudan al director y profesional de terreno en la administración y ejecución de la obra.
También se debe considerar el personal técnico propio de la ejecución de la obra, como son el jefe de obra con sus capataces,
que son los encargados directamente de la mano de obra.

También está el topógrafo con su ayudante, el trazador, el administrativo responsable de llevar los contratos de los
trabajadores con todo lo que ello implica, el bodeguero, el personal de mantención; la mano de obra calificada como
carpinteros, albañiles u otros; cuadrillas que realicen labores complementarias a la ejecución del proyecto, también operarios
de grúas, montacargas o maquinaria pesada y cuadrillas de transporte interno manual.

El número de personal profesional, técnico u operadores será determinado por el tamaño del proyecto. En algunos casos
como en construcciones menores bastara con un profesional y jefe de obra, en otros, para el caso de edificios u obras
industriales se requerirá de todo el personal.

También en este ítem se debe considerar los viáticos y/o arriendo de departamentos o inmuebles si es que el proyecto se lleva
a cabo en zonas aisladas o alejadas del lugar de residencia del personal.
2. Consumos de obra (agua, electricidad, teléfonos, copias de planos, etc.)

Durante la ejecución de la obra se realizan consumos de estos bienes, pero también se debe considerar si es que
no se encuentran como costo directo, las instalaciones y empalmes provisorios de agua potable, alcantarillado,
electricidad y gas que la obra necesita para su funcionamiento, así como también baños químicos o duchas
portátiles.

3. Equipos y herramientas de uso general

En este ítem se considera el costo de utilización de aquellos equipos de transporte vertical y horizontal, cuya
evaluación no es posible dentro de los costos directos o no puede ser asignado claramente a un ítem de
construcción. Entre ellos se distinguen grúas, elevadores de plataforma, etc. También equipos menores como
vibradores, capachos, demoledores de pavimento, palas, etc.
4. Seguros y garantías

En los proyectos de edificación o construcción, y según el tamaño de la obra y número de empleados que en ella trabajan, se deben
tener diferentes tipos de seguros y garantías, estas pueden ser:

4.1 Garantía del cumplimiento del contrato, el cual garantiza al mandante el correcto cumplimiento de las condiciones
contractuales, técnicas y administrativas. Puede ser por documento, retenciones en los pagos o ambas.

4.1.1 Documento de garantía, generalmente por el 5% del monto del contrato, el que se devuelve ordinariamente a la recepción
definitiva de la obra, y puede ser por medio de una boleta bancaria o por una póliza de garantía las que se obtienen por medio de
un banco o la compañía de seguros, respectivamente. Éstas pueden hacerse efectivas por el mandante justificando su
incumplimiento en cualquier momento.

4.1.2 Retenciones a estados de pago, generalmente son por un 5% del monto del contrato, reteniendo el 10% en cada estado de
pago hasta completar el 50% de lo contratado. Lo que ordinariamente se devuelve en un 75% en la recepción provisoria y un 25%
en la definitiva, y pueden canjearse por boletas de garantía.

4.2 Garantía por seriedad de la propuesta: la cual asegura al mandante la aceptación de las condiciones y firma del contrato.
Generalmente es el 2% del presupuesto oficial o también se fijan en montos fijos en U.F. Se garantizan en boletas bancarias y son
devueltas contra entrega del documento de garantía del contrato.
4.3 Garantía por anticipos: El monto del anticipo se especifica en las bases administrativas, y se garantiza con boletas o pólizas
equivalentes al total recibido. Pueden ser devueltos por medio de los estados de pago.

4.4 Gastos notariales e inscripción en el conservador de bienes raíces. Este gasto se da principalmente en escrituras públicas y
en términos aproximados se puede estimar en un 0.55% de cada parte en compraventa y 0.2% en contrato en suma alzada.

4.5 Seguro de incendio. Se estima sobre el 70% del contrato en edificación y en obras civiles, salvo casos especiales, en el
equivalente a obras afectas a deterioro. Es muy variable, pudiendo estimarse, si no hay un caso específico para la obra, en un
0.12% del contrato.

4.6 Gastos legales y comercialización. Es aplicable a obras de edificación e incluye honorarios de abogado por contratos de
compra - venta y gastos de promoción, y puede estimarse entre 3 y 4% de la venta.

4.7 Interés del capital. Se aplica para contratos a suma alzada con o sin reajuste y contratos a suma alzada con pago diferido.

4.8 Interés a retenciones. Tomándolo desde el punto de vista económico, configuran un préstamo al mandante, debiendo
calcularse el interés de este capital y su reajuste hasta los plazos de devolución.
5. Vehículos, muebles y útiles
En este ítem debe considerarse, solo de ser necesario, vehículo de obra con su correspondiente consumo de combustible,
lubricante y neumáticos. Incluye muebles, papelería, copias, artículos de oficina, caja chica, y elementos de aseo, necesarios
para una cómoda realización del trabajo por parte del personal profesional y administrativo, así como bodegueros, rondines,
portero, etc.

6. Elementos de seguridad

Corresponden a los costos asociados con el servicio de enfermería, la dotación de elementos de protección personal,
elementos para la señalización y extintores, entre otros.

7. Varios
Aspectos que afectan los gastos generales

Se debe considerar en el cálculo de los gastos generales, la influencia de los siguientes aspectos.

Situación de la industria y el país.

Comprende el análisis de las condiciones relacionadas con el orden público de la zona de influencia del
proyecto, la estabilidad comercial de los proveedores, la oferta y/o demanda de los recursos, de las
variables macroeconómicas de la economía del país, de los indicadores económicos de la industria de la
construcción, entre otros.

Localización de la obra
 Localización de la obra
De acuerdo con la localización de la obra se asignarán gastos cuya definición se hace a través del estudio de
algunos referentes que se describen a continuación:

- Ubicación geográfica: Situación social y económica, zona de influencia del proyecto, temperatura predominante,
régimen de lluvias, topografía, características geométricas y de estabilidad de la vías de acceso, medios de transporte
disponible, medios de comunicación disponibles, posibles sitios para compra de material y para botadero.
 Localización de la obra

- Infraestructura de servicios públicos: Es importante percatarse de la existencia, disponibilidad y costo de los servicios
públicos como sistema de evacuación de aguas lluvias, alcantarillado y energía eléctrica. En su defecto se debe evaluar
la construcción provisional o definitiva de estas redes.
 Localización de la obra

- Legislación particular: se refiere al estudio de la reglamentación particular de la zona donde está ubicado el proyecto
en lo concerniente a impuestos, contratación de personal, horarios de trabajo, regulación ambiental y comunitaria,
entre otros.

- Vivienda y alojamiento: Es importante la existencia, disponibilidad y costo de la infraestructura requerida para el

alojamiento, alimentación y descanso del personal que trabaja en la obra. En caso de que se requiera un campamento
en la misma faena, debe evaluarse el costo de la infraestructura necesaria así como los servicios de alimentación.

-Disponibilidad y costo de los recursos: Los recursos pueden variar su costo de acuerdo con la zona donde está ubicado
el proyecto, con las condiciones de oferta y demanda y con las costumbres de la región.
Requerimientos contractuales

Los contratos de construcción implican obligaciones y riesgos económicos que deben

analizarse y considerarse como gastos generales. Algunos rubros importantes que deben
considerarse son los requisitos de participación, los tipos de contratos a elaborar, el tipo y
costo de las garantías y de los recursos exigidos, la posibilidad de conformación o uniones
temporales.

Magnitud de los trabajos

El análisis de la tipología y magnitud de la obra y el plazo de entrega definen el sistema

constructivo a emplear, la estrategia de administración del proceso constructivo y los
planteamientos lógicos que permiten presupuestar el organigrama, alojamiento e
instalaciones provisorias, necesidades de equipo, posibilidades de abastecimiento, etc.
Imprevistos

El proceso de elaboración del presupuesto de una obra es un complejo proceso de planeación

que involucra factores disimiles como el clima, la disponibilidad y los precios de los recursos, el
rendimiento de la mano de obra, las condiciones del sitio de la obra, etc.; en el cual es imposible
garantizar que están previstas todas las situaciones internas y externas que le afectarán
económicamente.

Algunos aspectos como la experiencia y criterio del constructor, la veraz, oportuna y amplia
información sobre el proyecto, y una correcta técnica presupuestal pueden minimizar el grado de
incertidumbre, pero a los errores humanos hay que agregar posibles fallas ajenas a la ejecución.

A cada nivel o etapa de un planeamiento económico corresponde un nivel de riesgo.

Los imprevistos en construcción deben confiarse a aquellas acciones que quedan fuera del alcance
y control del constructor y que la previsión de ellas no pudo hacerse con la información disponible.

No deben confundirse los imprevistos con las pérdidas que experimentan los materiales, en los
precios unitarios, que equivalen a un mayor consumo de ellos.

Tampoco con el aumento del costo de los materiales y la mano de obra imputables a la inflación.
Utilidades

La utilidad corresponde a la ganancia neta que recibirá la empresa constructora por el ejercicio
profesional.

Se debe puntualizar que el concepto de utilidad no radica en el crecimiento desmedido del precio de
venta, porque además que ésta política induce a una carrera inflacionaria, la empresa que la adopte
saldrá del mercado de libre competencia y sus bajas ventas la llevaran al caos económico.

La justa valorización de los componentes del precio de venta, conlleva al estricto cumplimiento de las
obligaciones fiscales y sociales, indispensables para sustentar las empresas.

En términos generales la rentabilidad de una inversión tiene como parámetros esenciales el tiempo de
congelación del capital, el monto de inversión y el riesgo implícito en ésta.

En el caso de inversiones de renta fija se cumple la proporcionalidad entre monto y el riesgo con la
utilidad. En el caso de inversiones de renta variable depende del desarrollo y productividad de la
empresa, de las leyes de la oferta y demanda, del momento económico y político, de la situación de la
industria, entre otros, que representan un mayor riesgo