DÍAZ POSADA ALAN JEOVANY

VS.
JOSE ANTONIO HERNANDEZ
TINAJERO.
CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO.
RESCISION DE CONTRATO.
EXPEDIENTE 465/2021

C. JUEZ SEXAGESIMO TERCERO DE LO CIVIL

DE LA CIUDAD DE MEXICO.

ERIKA GEORGINA VALENCIA GRANADOS, con la personalidad que tengo

debidamente acreditada en los autos del procedimiento que al rubro se indica, ante usted,
con el debido respeto, comparezco y expongo:

Que en los términos de éste escrito y atendiendo a que la sentencia definitiva que
antecede de fecha 7 de Abril del año en curso, le causa a mi mandante los agravios de
imposible reparación que en seguida expreso, con fundamento en lo prevenido por los
artículos 688, 689, 693, 700 fracción I, 701, y demás relativos y aplicables del Código de
Procedimientos Civiles, vengo a interponer Recurso de Apelación en su contra, solicitando
que originales los presentes autos se remitan a la H. Sala del Tribunal Superior de Justicia
de ésta Ciudad que corresponda, con el objeto de que se aboque a su estudio y solución.

UNICO AGRAVIO

Indebida, inexacta e ilegal aplicación de lo prevenido por los artículos 281, 296, 327
fracción VIII, 335, 402, 470, 471 y demás relativos y aplicables del Código de
Procedimientos Civiles, en cuanto que en la especie se estima más que flagrante la
violación de los preceptos legales de que ahora me quejo, porque si el imperativo formal
que se contiene en los mismos es más que claro, en el sentido de que en un
procedimiento judicial las partes asumirán la carga de la prueba de los hechos
constitutivos de sus pretensiones; que son documentos públicos las actuaciones judiciales
de cualquier especie y que los medios de prueba aportados y admitidos por las partes en
un juicio, serán valorados en su conjunto por el Juzgador, atendiendo siempre a las reglas
de la lógica y de la experiencia, de una simple lectura de las constancias que componen el
juicio natural, se llega a la conclusión de que el C. Juez a quo desconoció la obligación
procesal a que me refiero en último término, porque en una forma inexplicablemente
opuesta a las constancias de autos, resuelve que como parte demandada no justifico

la excepción intitulada “LA QUE SE DERIVA DEL ARTICULO 2448-E DEL CODIGO
CIVIL”, y a pesar de ello se declaro la terminación del contrato de arrendamiento base de
la acción, condenando al suscrito a la desocupación y entrega de la localidad arrendada,
sin tomar en consideración que no se adeuda cantidad alguna por concepto de rentas,
ya que dichas pensiones rentísticas que ahora se me reclaman, se han pagado en efectivo
y en propia mano de la hoy actora en su domicilio, siendo ella la que ha omitido entregar
los recibos de renta correspondiente alegando que no cuenta con recibos oficiales y que
está tramitando los mismos por lo que únicamente el suscrito hacía pago de la renta en
efectivo a la contraria y la misma no hacia entrega del recibo de renta correspondiente a la
mensualidad, además para el caso de que suponiendo sin conceder de que el suscrito
hayan dejado de pagar las rentas que hoy se me reclaman, la hoy actora omitió realizar el
requerimiento de dichas pensiones rentísticas en tiempo y forma conforme a lo establecido
por el articulo 2448-E del Código Civil, aunado a que en ningún hecho manifiesta y menos
aun prueba que se me haya realizado tal requerimiento, contraviniendo con ello lo
establecido en dicho artículo, además de que la demanda fue presentada hasta el mes de
Agosto del año en curso, 5 meses después del supuesto incumplimiento del pago de la
renta del mes de Enero del 2016, por lo que en el caso que nos ocupa y como excepción a
la regla, existe la presunción de pago a mi favor, ya que nunca se me realizó la
interpelación de referencia, sirviendo de de apoyo a lo antes manifestado los siguientes
criterios jurisprudenciales emitidos por la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, en
los siguientes términos:

ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN.

PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS
(INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).
El artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal, actualmente 2,428-E debido a
la imprecisión del numeral en la reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal
el 16 de enero de 2003, establece la obligación para el arrendador de entregar un recibo por
cada mensualidad que le sea pagada, la cual es correlativa con el deber del arrendatario de
pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, siendo que el pago o cumplimiento de esa
obligación corresponde demostrarlo al obligado, toda vez que exigir tal prueba al arrendador
equivaldría a obligarlo a probar una negación, situación procesalmente inadmisible; sin
embargo, el citado artículo contiene una excepción a dicha regla general e impone al
arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que
hizo el requerimiento correspondiente, ya que si no lo hace, opera la presunción de pago a
favor del arrendatario, en tanto que la porción normativa señala que "a falta de entrega de
recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado,
salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma".
Por otro lado, dicha excepción no se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por
menos de tres meses, pues se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo
párrafo del referido artículo 2,428-E, que obliga al arrendatario a probar el pago de las
rentas; de ahí que el arrendador no sólo deba otorgar el recibo de pago de las rentas, sino
también demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas, para evitar que se
actualice el supuesto de excepción que le impondría la carga de probar el requerimiento en
tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de que se presuman
pagadas. Esta interpretación es congruente con la intención del legislador de proteger al
inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, con el fin de evitar abusos del
arrendador e impedir que éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas; siendo
también esas las razones por las cuales todas las disposiciones relativas al arrendamiento de
fincas urbanas destinadas a la habitación son de orden público e interés social, irrenunciables
y, por tanto, cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta. Consecuentemente,
cuando el arrendador pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe
demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se
entenderán pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en
su favor el artículo en comento, sin que importe el señalamiento en el contrato sobre el lugar
de pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador o en el del arrendatario, ello en
atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no
distingue, el juzgador no debe hacerlo.
1a./J. 83/2006
Contradicción de tesis 65/2006-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados
Sexto y Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 18 de octubre de 2006. Cinco
votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Eligio Nicolás Lerma Moreno.
Tesis de jurisprudencia 83/2006. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en
sesión de fecha dieciocho de octubre de dos mil seis.
Instancia: Primera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena
Época. Tomo XXIV, Diciembre de 2006. Pág. 32. Tesis de Jurisprudencia.

ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN.

EL ARRENDATARIO TIENE A SU FAVOR LA PRESUNCIÓN LEGAL DE HABER
PAGADO LAS RENTAS, SI EL ARRENDADOR NO LO REQUIERE DE PAGO
ANTES DE QUE VENZA EL TERCER MES DE RETRASO.
En el artículo 2448-E del Código Civil para el Distrito Federal actualmente 2428-E, debido a
la imprecisión del numeral en la reforma de 16 de enero de 2003, históricamente se han
establecido normas de orden público e interés social, que han propugnado, en la medida en
que el legislador ha estimado conveniente proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas
a la habitación, instaurando reglas para ello, porque el derecho a la vivienda es una cuestión
de tal orden relevante, que debe ser objeto de resguardo, además de que los arrendatarios
están en desventaja económica ante su necesidad imperiosa de tener un lugar para vivir y
desarrollarse, lo que los obliga en algunos casos, a aceptar situaciones desventajosas, como
sería el pago de rentas sin la entrega de recibos. Bajo esa óptica debe interpretarse el actual
artículo 2428-E citado, el cual establece que "la renta debe pagarse puntualmente en los
plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos", instituyendo la obligación del
arrendador de entregar recibos por cada mensualidad que el arrendatario pague pero, además,
determina que "a falta de entrega de recibos de renta por más de tres meses, se entenderá que
el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento
correspondiente en tiempo y forma". Lo anterior implica una presunción legal de pago a
favor del locatario, en el sentido de que si el arrendador no le entrega los recibos por más de
tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que haya hecho el
requerimiento correspondiente en tiempo y forma, pues no podría entenderse de otra manera
que el dueño del inmueble se desentendiera de tal forma del derecho a percibir el numerario
correspondiente por un lapso mayor del ahí establecido. Consecuentemente, cuando el
arrendador pretenda el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar
haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se entenderán
pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en su favor el
artículo en comento.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
I.6o.C.343 C
Amparo directo 3826/2004. Jacqueline Vergara lope Salgado. 10 de junio de 2004.
Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: Abraham Mejía
Arroyo.
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y
su Gaceta, Novena Época. Tomo XXI, Marzo de 2005. Pág. 1079. Tesis Aislada.

ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMAN RENTAS POR MÁS DE TRES

MESES Y SE OPONE COMO EXCEPCIÓN LA PRESUNCIÓN LEGAL DERIVADA
DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, SE
ARROJA LA CARGA DE LA PRUEBA AL ACTOR PARA ACREDITAR EL
INCUMPLIMIENTO DEL TOTAL DE LAS RENTAS EN QUE SE HACE
DESCANSAR LA MORA.
De la interpretación teleológica del artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal,
que refiere que a falta de entrega de los recibos de renta por más de tres meses, se entenderá
que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador hubiera hecho el requerimiento
correspondiente en tiempo y forma, así como conforme a la jurisprudencia 1a./J. 83/2006,
emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro:
"ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN.
PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS
(INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE DOS MIL TRES).",
se desprende una excepción para exigir la prueba del pago de rentas al obligado, cuando el
reclamo sea de más de tres mensualidades, porque entonces la carga probatoria se revierte al
arrendador en cuanto a que hizo el requerimiento correspondiente, y si no lo hace opera la
presunción a favor del arrendatario de haber realizado ese pago; ante tal precisión, en el
supuesto de que el actor reclame más de tres mensualidades sin que exista en autos
constancia que acredite que llevó a cabo tal requerimiento, la consecuencia será que se
entiendan por pagadas la totalidad de las rentas reclamadas y no de manera fraccionada. Por
lo tanto, ante la ausencia de mora cobra vigencia la improcedencia de la rescisión del
contrato de arrendamiento, toda vez que no es congruente que la autoridad responsable
declare que la presunción legal que deriva del precepto invocado sólo comprende las rentas
 que rebasen los tres meses, anteriores a la presentación de la demanda, y por lo que hace a
las que anteceden a tal presentación, decrete el incumplimiento e incluso condene al pago de
esas pensiones, pues si bien la presentación de la demanda es una forma de interpelación
judicial, lo cierto es que la presunción legal de tal precepto, comprende el total de las rentas
en la forma en que fueron reclamadas.
NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
I.9o.C.159 C
Amparo directo 236/2009. Sabina Nochebuena Acosta. 21 de mayo de 2009. Unanimidad de
votos. Ponente: Daniel Horacio Escudero Contreras. Secretaria: Ma. del Carmen Meléndez
Valerio.
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y
su Gaceta, Novena Época. Tomo XXX, Julio de 2009. Pág. 1861. Tesis Aislada.

ARRENDAMIENTO. LA PRESUNCIÓN LEGAL DE TENER POR PAGADAS LAS

RENTAS ANTE LA FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS Y DEL
REQUERIMIENTO DE PAGO DEL ARRENDADOR, PREVISTA EN EL
ARTÍCULO 2448 E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, NO
OPERA CUANDO EXISTE CONFESIÓN JUDICIAL DEL ARRENDATARIO EN
EL SENTIDO DE QUE NO HA PAGADO LAS RENTAS QUE SE LE RECLAMAN.
La presunción legal prevista en el artículo 2448 E del Código Civil para el Distrito Federal
de tener por pagadas las rentas ante la falta de entrega de recibos y del requerimiento de pago
del arrendador, sólo opera cuando el arrendatario opone la excepción correspondiente,
alegando que sí hizo el pago en su oportunidad, pero que no le entregaron los recibos que lo
amparen; sin embargo, cuando el propio inquilino confiesa el incumplimiento del pago de las
rentas reclamadas por razones diversas, de ninguna manera puede surtir efectos dicha
presunción, ni aun ante la falta de demostración del requerimiento respectivo, dado que la
intención del legislador plasmada en dicho precepto, no tiene como finalidad eximir al
inquilino de la obligación de pago de las rentas efectivamente adeudadas, sino sólo de
protegerlo para el caso de que pagadas todas las rentas, sin que el arrendador le otorgue los
recibos correspondientes, éste no le reclame en forma ilimitada aquéllas, abusando del hecho
de que no le haya entregado los recibos respectivos.
DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
I.11o.C.207 C
Amparo directo 244/2009. Marcia Toledo Ruiz. 21 de mayo de 2009. Unanimidad de votos.
Ponente: María Concepción Alonso Flores. Secretaria: Xochitl Vergara Godínez.
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y
su Gaceta, Novena Época. Tomo XXX, Julio de 2009. Pág. 1862. Tesis Aislada.

Por lo que de acuerdo a lo antes manifestado resulta a todas luces ilegal el hecho
de que el Aquo debió tener por justificadas las excepciones opuestas por el hoy
demandado, por los motivos expresados y los cuales quedaron debidamente acreditado
en los autos del juicio natural, resultando que la sentencia que ahora se combate les
causa daños de imposible reparación, ya que les sitúa en un estado de inseguridad
jurídica, saltando a la vista que el auto impugnado me causa los agravios a que me acabo
de referir, mismos que antes de que transcienda en gravísimos daños y perjuicios de
índole económica en su contra, toca ahora reparar a la H. Sala Ad quem.

En mérito de lo expuesto,

A USTED C. JUEZ, atentamente pedimos se sirva:

UNICO- Proveer de conformidad a lo solicitado en el cuerpo de éste escrito.

PROTESTO LO NECESARIO.
México, Distrito Federal, a 21 de Junio del 2017.