AVALUO LOTE LERIDA Bodega Inversiones El Ahorro - Martha Rubiano

Rafael Quiroga
Lozano
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
UNIVERSIDAD DISTRITAL
FRANCISCO JOSE DE CALDAS
BOGOTA.D.C.
Ibagué, 19 de junio de 2020
Señor:
LISNALDO QUINTERO HENAO
Calle 146N.12-64 o lote 15 manzana G
Urbanización Ambiarikaima
Ibague.Tolima
Asunto: Avalúo Comercial del lote en el municipio de Ibagué. Tolima.
Respetado Señor:
Cordialmente me permito hacerle llegar el Avaluó Comercial del lote ubicado en la

Urbanización Ambiarikaima. perteneciente al Municipio de Ibagué, departamento del
Tolima. El Valor Total del avaluó comercial es de: CUARENTA Y SIETE
MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILNOVECIENTOS NOVENTA
($47*.799.990,00) PESOS.
Atentamente,
RAFAEL QUIROGA LOZANO

Ingeniero Catastral
Matricula Profesional # 17.517 CND
DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 TIPO DE
LOTE DE TERRENO.
PROPIEDAD:
1.2 DIRECCIÓN: LOTE G-3-4, SECTOR ZONA INDUSTRIAL,

MUNICIPIO DE LERIDA – TOLIMA
(NOMENCLATURA URBANA CARRERA 1 # 5 – 06)
FICHA CATASTRAL 01-02-0169-0002-000
MATRICULA INMOBILIARIA 352-9359
1.3 PROPIETARIO(S): INVERSIONES EL AHORRO .

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VISTA DE LA PROPIEDAD
1.4 SOLICITANTE(S) DEL AVALÚO:
Administración Local de Impuestos Nacionales de Ibagué
1.5 DESTINO DEL AVALÚO:

PROCESO ADMINISTRATIVO COACTIVO
II. INFORMACIÓN GENERAL

OBJETO O PROPÓSITO DEL AVALÚO:
2.1 Calcular el valor comercial de la propiedad descrita en el presente avalúo
para PROCESO COACTIVO .

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2.2 BASE DE LA VALORACIÓN:
Esta valuación se hace sobre la base del Valor de Mercado de los bienes
en un mercado abierto.
2.3 FECHA DE INSPECCIÓN DEL PREDIO:
Octubre 16 de 2019. Practicada por el Perito Avaluador Inmobiliario:
 MARTHA G. RUBIANO RODRIGUEZ.
2.4 ATENDIDO(S) POR:

MARIO PATIÑO (PROPIETARIO)
2.5 FECHA DE REALIZACIÓN DEL PRESENTE INFORME:
Octubre 21 de 2019. Realizado por el Perito Avaluador y Asesor

Inmobiliario:
 MARTHA G. RUBIANO RODRIGUEZ
2.6 CREDENCIALES DEL(LOS) PERITO(S):
Registro Nacional de Avaluadores de la Superintendencia de Industria y

Comercio:
 MARTHA G. RUBIANO RODRIGUEZ No. 00906.
Código del Registro de Afiliación a ASOLONJAS
Ver anexo Credenciales Perito(s) y Documentos de Lonja.
Certificacion RAA : AVAL38241375
2.7 RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR:

El Avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien inmueble, a la propiedad avaluada o el título legal de la
misma (escritura).
El Avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto de

la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo lo
hará con autorización escrita de esta, salvo, en el caso en que el informe
sea solicitado por una autoridad competente.

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2.8 DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA):
El avaluador declara que:

No existe ninguna relación directa o indirecta con el solicitante o
propietario del bien inmueble objeto de valuación que pudiera dar lugar a
un conflicto de intereses.
El avaluador confirma que:

El informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está
dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del
encargo; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte
y el avaluador no acepta ninguna responsabilidad por la utilización
inadecuada del informe.
Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y

el destino solicitados. El avalúo comercial no está enmarcado en la Ley
1564 de 2012, Código General del Proceso y por lo tanto no está sujeto a
los requisitos de esta Ley. Este avalúo comercial no es un dictamen
pericial con la finalidad de ser aportado como prueba dentro de un
proceso judicial, ni el destino del avalúo es ningún juzgado o tribunal. Por
lo tanto no Incluye la asistencia por parte del avaluador a ningún juzgado
o tribunal (Art. 228) y al no ser una prueba pericial, no cuenta con la
procedencia, declaraciones o informaciones que habla el Art. 226.
2.9 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME:

Se prohíbe la publicación de parte o la totalidad de este informe de
valuación, cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, al
nombre y afiliaciones profesionales del valuador sin el consentimiento
escrito del mismo.
2.10 VIGENCIA DEL AVALÚO:

De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 8 de
2000 la vigencia del avalúo no podrá ser inferior a un año. Los avalúos
tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su
expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación.
Según Art. 19 del Decreto 1420 de 1998. Normas expedidas por el

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Ministerio de Desarrollo Económico. En todo caso durante este tiempo
puede haber condiciones intrínsecas o extrínsecas que puedan cambiar el
valor comercial del predio.
2.12 PRINCIPALES VÍAS DE ACCESO:

 Via nacional Venadillo Mariquita - Tolima se accede por las vías
internas a la zona industrial.
2.13 TRANSPORTE:
 Sistema de Transporte Público, Intermunicipal
 Taxis
 Transporte particular
III. ASPECTOS JURÍDICOS

No son materia del Avalúo. El Avalúo no es un estudio de títulos ni de
tradición.
IV. TITULACIÓN Y TRADICIÓN
4.1 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Y/O CONSULTADOS:
 Escritura(s) u otros documento(s) de adquisición: ESCRITURA

PUBLICA # 464 DEL 22/12/2012 DE LA NOTARIA UNICA DE
VENADILLO
 Certificado(s) de Tradición y Libertad: Si. Fecha: 352-9359
 Recibo(s) del Impuesto Predial: Si. Fecha: 17/10/2019
4.2 DOCUMENTO(S) DE ADQUISICIÓN:
 Escritura Publica No. 464 DEL 22/12/2012 DE LA NOTARIA UNICA
DE VENADILLO

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4.5 DATOS CATASTRALES 2018 Y 2019:
DIRECCIÓN CATASTRAL 2019: CARRERA 5 # 5 - 06

AVALÚO CATASTRAL 2019: 108.560.000.00
DESTINO HACENDARIO 2019: 61-industrial - Urbanos
TARIFA (POR MIL) 2019: 12.5
% EXENCIÓN 2019: 3.0%
VALOR DEL IMPUESTO A CARGO 2019: 1.570.049.00
DESCUENTO POR INCREMENTO
0
DIFERENCIAL 2019:
VALOR DEL IMPUESTO AJUSTADO 2019: $0
ÁREA DE TERRENO (m²) 2019: 2.570.00
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (m²) 2019: 00
DEUDA ACTUAL DEL IMPUESTO PREDIAL 12.164.483.00
V. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL O DISTRITAL
VIGENTE AL MOMENTO DE LA REALIZACIÓN DEL AVALÚO EN
RELACIÓN CON LA ZONA Y EL INMUEBLE
5.1 LA NORMA DE USO Y EDIFICABILIDAD PARA LA DIRECCIÓN LOTE

JOSE RICAUTE REYNOSO:
NORMAS APLICABLES:
 Mediante Acuerdo 013 de Octubre 01 de 2013 modificado

mediante Acuerdo 050 del 2 de Mayo de 2013 acuerdo 008 de
Junio del 2014, de Diciembre 02 de 2014, Acuerdo 012 de
Septiembre 07 de 2017, de acuerdo a LA LEY 388 DE 1997 Y SE
ADOPTAN las siguientes DISPOSICIONES”
 Área USO PRINCIPAL INDUSTRIAL. Uso de suelo Urbano en la
Zona Industrial es compatible para la implementación de proyectos
de TIPO AGROINDUSTRIAL, COMO ES LA CREACION Y
PUESTA EN MARCHA DE LA PLANTA DE BENEFICIO
PISCICOLA DEL NORTE DEL TOLIMA de la cabecera municipal,
aunque se deberán acoger a las normas a que haga relación el
desarrollo Agrícola, Pecuario e Industrial específico, conforme lo
ordena la Normatividad ambiental y de desarrollo Urbano Regional.

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 Zona netamente industrial del Municipio.
ÁREA DE ACTIVIDAD: RG-INDUSTRIAL General
TRATAMIENTO:
 NOTA 1: Este predio se encuentra localizado en la zona SUR-

ORIENTAL la cual a la fecha se encuentra REGLAMENTADO
por parte de la Secretaría de Planeación y por consiguiente su
desarrollo deberá hacerse con base en las normas del Acuerdo.
5.2 ZONA DE RESERVA VIAL:
El predio no se encuentra en zona de reserva vial para la malla vial

arterial.

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5.4 ZONAS DE AMENAZA:
El predio no se encuentra en zona de amenaza por inundación y no se

encuentra en zona de amenaza por remoción en masa.
5.5 ÁREA DE RONDAS DE RÍO:
El predio no se encuentra afectado por corredor ecológico de ronda.
VI. CARACTERÍSTICAS TIPOLÓGICAS DEL SECTOR
6.1 El PREDIO está ubicado en la localidad de Lerida al Sur-oriente del

Municipio de LERIDA – TOLIMA.
En la parte exterior del predio se desarrolla actividad de tipo residencial
por el sistema de construcción en general, también se observa algunos
comercios de tipo vecinal.
Las construcciones antiguas se caracterizan por guardar los diseños y
estructuras originales, en general son construcciones con regular estado
de conservación y sistemas constructivos de bajo nivel, en material yen
bahareque con estado de conservación bueno.
6.1.1 TIPO DE EDIFICACIONES, ALTURA Y USOS PREDOMINANTES:

 Predominan bodegas de un pisos con altura, muy pocas con buena
estructura
 En el sector se encuentran bodegas o casa-bodegas.
 No se observan predios en propiedad horizontal.
ASOLONJAS NACIONAL
Lonjas de Propiedad Raíz debidamente Constituida en la Ciudad de Bogotá y en el Territorio Colombiano
E-mail:martharubianor@yahoo.com.co - Telefono: 098-2618832-316-8305615
Ibagué, Tolima
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6.1.3 TOPOGRAFÍA DEL SECTOR:
El terreno del sector cuenta con una topografía plana y estable.
6.1.4 EDIFICACIONES Y SITIOS IMPORTANTES:
 Parque público.
 Molinos de arroz
6.1.5 SERVICIOS PÚBLICOS DEL SECTOR Y SU ESTADO:
REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS EXTERNOS:
Sí. Buen estado.
 Acueducto.
 Alcantarillado.
 Energía Eléctrica.
REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS COMPLEMENTARIOS:
Sí. Buen estado.
 Alumbrado Público.
 Gas Natural.
 Teléfono.
 Recolección de basuras.
ASOLONJAS NACIONAL
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6.1.6.1 PLANO DE LA ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DEL SECTOR :
Fuente: GEOPORTAL IGAC
6.1.6 ESTRATO SOCIOECONÓMICO DEL SECTOR:

Al barrio Centro se le asignaron los siguientes estratos socioeconómicos:
 Estrato 2.
 Otros.
Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso
Industrial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.
ASOLONJAS NACIONAL
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ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
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6.1.7 AMOBLAMIENTO URBANO Y SU ESTADO:
VÍAS: Las vías principales y secundarias se encuentran en aceptable

estado de conservación. Todas se encuentran unas pavimentadas y otras
sin pavimento, en el entorno encontramos:
ANDENES: NO HAY
CALZADAS: Si. Buen estado
SARDINELES: NO HAY.
SEÑALIZACIÓN URBANA: Regular estado.
DEMARCACIÓN VIAL: Si. Buen estado.
SISTEMA DE SEMAFORIZACIÓN: No hay
ZONAS VERDES: Si. Buen estado.
PARQUES Y ALAMEDAS: Si. Buen estado.
ASPECTO GENERAL DEL SECTOR: Bueno.
VII. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
El predio cuenta con las siguientes características:
7.1 TIPO DE INMUEBLE:
Lote, demarcado por dos vías principales
ASOLONJAS NACIONAL
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7.2 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
LABOR INDUSTRIAL – ALMACENAMIENTO DE PRODUCTOS

ALIMENTICIOS HUMANOS
ASOLONJAS NACIONAL
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VIII. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
8.2 UBICACIÓN EN LA MANZANA:
El predio cuenta con una ubicación de mayor extensión y con diseño

urbanístico.
8.3 TOPOGRAFÍA:
El terreno del predio cuenta con una topografía plana y estable.

8.4 CERRAMIENTOS:
La tipología constructiva es continua con los predios vecinos

8.5 FORMA:
El terreno cuenta con forma irregular, lo cual no impide desarrollar ningún

proyecto constructivo.
8.6 LINDEROS DEL TERRENO:
 Según medidas tomadas en el terreno y documentos como
ESCRITURA PUBLICA # 464 DEL 22/12/2012 DE LA NOTARIA
UNICA DE VENADILLO
POR EL NORTE: En extensión de 45.45mts, con la Calle 5 Sur
POR EL SUR En extensión de 46.45mts, con el LOTE G-3 de la
misma urbanización que RESURGIR escrituro a Doña AMPARO
ALZATE, POR EL ORIENTE: En extensión de 59.50mts, con la
ZONA DE AISLAMIAENTO de la CARRETERA NACIONAL. POR EL
OCCIDENTE: En extensión de 59.50mts, con la CARRERA 2. Con
un área predial de 2.764.00M2. Con FICHA CATASTRAL #01-02-
0169-0002-000,
ASOLONJAS NACIONAL
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8.8 RELACIÓN FRENTE-FONDO:
El terreno no cuenta con una relación Frente-Fondo (A:B)
IX. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN
El Lote de terreno con construcciones consistentes en

 un VESTIER
 TRES bodegas en regular estado, con cubierta en teja de eternit y
cerchas metálicas pisos en concreto afinado.
 Una bascula,
 SUBESTACION ELECTRICA que triene un valor comercial de
alrededor de ($600.000.000),
 12 silos construidos en un 50%, zona de cargue y descargue de
arroz pandy.
 Cerramiento en muro de concreto y maya eslabonada con tubo
metalico y maya de seguridad
 Garita de vigilancia construida al ingreso de la Bodega.
OBSERVACION: DENTREO DE LA PRESENTE DILIGENCIA SOLO SE
TOMA LA BODEGA QUE SE ENCUENTRA EN LA ENTRADA DEL
MOLINO.
9.1 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS GENERALES:
CON CONSTRUCCIONES: Son construcciones consistentes en una

bodega en regular estado de conservación y uso.
X. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO
Servicios públicos que están conectados al bien inmueble objeto de

avalúo, solo falta hacer las domiciliarias.
ASOLONJAS NACIONAL
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AGUA: con servicio.
LUZ: con servicio.
GAS NATURAL: sin servicio..
ALCANTARILLADO: con servicio.
TELÉFONO: sin servicio.
10.1 ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DEL PREDIO:
Al predio se le asignó el estrato DOS (2) mediante el Decreto 291 del 26

de Junio de 2013 y es el vigente a la fecha.
Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso

residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.
11.2 RENTABILIDAD ACTUAL:
El predio cuenta con rentabilidad.
11.3 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:

Su precio se deberá incrementar mínimo según el IPC. La perspectiva de
valoración del inmueble se considera estable y buena.
11.4 ANÁLISIS DE AVALÚOS PRACTICADOS EN EL SECTOR:
Se han tenido en cuenta las tablas Geo-economicas y Fisicas del

Municipio de LERIDA y teniendo encuenta el IPC, para el calculo
estadístico del Valor por M2 de terreno por la zona, ya que son predios
ejidales del Municipio.
ASOLONJAS NACIONAL
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11.5 FUTURO DESARROLLO DEL SECTOR:
Se observó muy escasa actividad edificadora en el sector, no se encontró

proyecto a desarrollar.
XII. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE ACUERDO A LA ZONA
Se buscaron ofertas o transacciones de predios en el sector y sectores

aledaños, con características similares tanto físicas como económicas al
predio que estamos avaluando; estas fueron analizadas para llegar a la
estimación del valor comercial del predio.
Estas ofertas cuentan con las siguientes características:
 Construcciones cercanas
 Lotes
 Ofrecidos para uso residencial.
 Áreas de lote entre 50.400 m².
Áreas lotes entre 30.000 m² .
OFERTAS INVESTIGADAS PAG OLX

VALOR DEL TELEFONO
DIRECCIÓN OBSERVACIONES NOMBRE DE LA FUENTE
PREDIO FUENTE
https://www.goplaceit.com/co/inmueble/venta/
FINCA CON AGUAS
casa/4778143-casa? 301-5486229 -
ZARAGOZA $2.538.000.000 VIVAS RECORREN
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TODA LA FINCA
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ZARAGOZA $4.400.000.000 CACERES 100% utm_source=Lifull- 313-6176087
TRACTORABLE EL connect&utm_medium=CPC&utm_campaign=pre
70% EN PASTOS mium
BRACHIARIA 30% EN
MONTAÑA
ASOLONJAS NACIONAL
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VALOR DEL TELEFONO
DIRECCIÓN OBSERVACIONES NOMBRE DE LA FUENTE
PREDIO FUENTE
VIA https://co.tixuz.com/inmuebles/venta/otro-tipo/
ZARAGOZA - FINCA hermosa-finca-de-10-hectareas-con-casa-de-6x5-
CAUCASIA $90.000.000 AGROPECUARIA DE mts-en-zaragoza-antioquia/6453719? 3052938193
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KM DE LA VIA +525530417070
GANADERA
PAVIMENTAD
A
ASOLONJAS NACIONAL
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BOGOTA.D.C.
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
Rafael Quiroga
Lozano
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XIII. MÉTODO(S) VALUATORIO(S) UTILIZADOS

El presente Avalúo se ha practicado mediante la aproximación por
comparación directa del estudio Geo-economica de la zona
correspondiente zonas circundantes que se pueden clasificar como
homogéneas.
Para la fijación de nuestro avalúo se tienen en cuenta los siguientes

conceptos, criterios y principios generales de valuación:
 Tierra, propiedad y bienes.  Utilidad.

 Mayor y mejor uso.  Objetividad.
 Principio de sustitución.  Certeza de fuentes.
 Precio, costo, mercado y  Transparencia.
ASOLONJAS NACIONAL
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valor.  Integridad y suficiencia.
 Valor de mercado.  Independencia.
 Enfoques o métodos de  Profesionalidad.
valuación
PLANO DE UBICACIÓN
Tomado del GOGLE MAPS

XIV. MEMORIA(S) DE CÁLCULO(S)
Para este Avalúo se utilizó información de reciente, de datos, los cuales

fueron ajustados y actualizados con IPC antes de ser utilizados en los
cálculos estadísticos.
ASOLONJAS NACIONAL
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Para tal fin es necesario calcular coeficiente de variación año a año.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-)

9%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor
asignable al bien.
TABLA ESTADISTICA
Procesamiento Estadistico de las ofertas de edificaciones en venta

en la zona
OFERTAS
PRECIO
ID ÁREA CONSTRUIDA (m²) CELULAR PRECIO POR m² ($)
TOTAL
OLX 72 300-4032945 208.333,33 15.000.000
OLX 78 311-5231562 294.871,79 23.000.000
OLX 73 320-4447409 219.178,08 16.000.000
PROMEDIO 240.794 18.000.000
N° DE DATOS 4
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 47.145
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 1,45%
COEFICIENTE DE ASIMETRÍA 1
RAÍZ N 2,24
t-student 1,75
LÍMITE SUPERIOR 294.872
LÍMITE INFERIOR 208.333
VALOR COMERCIAL DE VENTA
241.000,00
ADOPTADO $
ASOLONJAS NACIONAL
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Rafael Quiroga
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13.1
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO:
Justificación del método:
Este método es utilizado para este Avalúo debido a que en la investigación se

encontró información de que el predio de encuentra en dos Zonas geo-
economicas vidienso el área asi:
 01 – 07
Estas. Cumpliendo con estos parámetros se calcula para el desarrollo del

AVALUO COMERCIAL del lote general.
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
25
MARTHA G. RUBIANO RODRIGUEZ
PERITO AVALUADOR PROFESIONAL ASOLONJAS
CERTIFICACION RAA : AVAL38241375
REGISTRO No. 0906
20
PLANO UBICACIÓN REAL
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
26
CERTIFICACION RAA: AVAL389241375
REGISTRO No. 0906
14.1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN:
Los datos resultante del incremento por año y de acuerdo al los porcentajes de
IPC.
22
Estos porcentajes de negociación están acorde a las circunstancias
económicas actuales y están basados en la oferta y demanda en el sector, que
se considera normal.
En resultado se tiene:
VALOR COMERCIAL DEL LOTE
VALOR VALOR
DEPENDENCIA m² POR m² ($) TOTAL ($)
AREA TERRENO GLOBO 2.764.00 50.371,98 $139.228.153.00
AREA CONSTRUIDA 642.00 241.000.00 $154.722.000.00
VALOR COMERCIAL DE LA NEGOCIACION $293.950.153.00
En condiciones propias, normales, reales, el terreno más construcción del

inmueble indicado localizado en la ciudad de Lérida - se tiene una depreciación
de:
VALOR VALOR DE
AREA AÑO
COMPONENT AREA VETUST VIDA VR/M2 A CONSTRUCCION SALVAMENTO
TERREN CONSTRUC
ES CONSTRUIDA EZ ÚTIL LA FECHA ES A PRECIOS -
O CIÓN
ACTUALES DEPRECIACIÓN
LOTES Z.I. 2.764.00 642.00 1.991 29% 100 241.000 154.722.000.00 (44.869.380.00)
En condiciones propias, normales, reales, el terreno con

construcción del inmueble indicado localizado en la LOTE G-3-4,
SECTOR ZONA INDUSTRIAL - MUNICIPIO de LERIDA- TOLIMA
tiene un costo de
VALOR DE TERRENO $ 139.228.153.00
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES DEPRECIADAS $ 109.852.620.00
VALOR TOTAL DEL AVALUO $ 249.080.773.00
SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MILLOMES OCHENTA MIL

SETECIENTOS SETENTA Y TRES PESOS MONEDA CORRIENTE
($249.080.773.00)
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
27
REGISTRO No. 0906
Distribuido según diseñor urbanistico
22
OBSERVACIONES: En la determinación del valor comercial por m² de lote

adoptado se utilizó el método valuatorio estableciendo según las tablas de
ofertas por internet para el Municipio deacuerdo a los últimos cambios de
PBOT y el resultado se tiene:
Para fijar el valor comercial por m² de lote de terreno habitacional adoptado

para la ZE - 5 la suma de ($50.371,98) las ofertas encontradas en el sector
cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número
620 del 23 septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial por m² de lote
adoptado es el límite superior ya que el lote del predio que estamos avaluando
tiene un área menor a la mayoría de las de las ofertas encontradas. Este valor
está acorde con los valores comerciales de venta que se encuentran en el
sector y con las características de la propiedad.
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
28
REGISTRO No. 0906
15.1 FACTORES POSITIVOS O VALORIZANTES:

 El lote tiene una buena relación frente fondo.
23  El Lote es Esquinero .y tiene forma para desarrollar cualquier
proyecto constructivo
 El predio puede recibir una buena renta.
15.2 FACTORES NEGATIVOS O DESVALORIZANTES:
 El Lote presenta buenas características constructivas.

 El piso del lote no tiene buena conformación
 Tiene muros de cerramiento con estructura en buen estado.
XV. CONSIDERACIONES ESPECIALES
Este Avalúo corresponde a las condiciones propias y actuales del

inmueble, con todos los derechos inherentes a una propiedad sin
limitaciones.
Nuestro Avalúo se considera ajustado a las características de la

propiedad y del sector.
Algunos elementos inherentes al predio que son considerados como

determinantes al efectuar el avalúo, tanto intrínsecos como
extrínsecos se comentan a continuación:
15.3 CONVERGENCIA ENTRE VALOR DE MERCADO Y VALOR

RAZONABLE:
La expresión Valor de Mercado y el término Valor Razonable que aparece

comúnmente en las normas de contabilidad, en general son compatibles,
sino incluso conceptos idénticos. El Valor Razonable, como concepto
contable, se define en las NIIF (Normas Internacionales de Información
Financiera) y en otras normas contables, como la cantidad por la que
puede intercambiarse un activo, o saldarse un pasivo, entre el comprador
y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción
libre.
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
29
REGISTRO No. 0906
El Valor Razonable se usa frecuentemente para reportar valores tanto de
mercado como los valores distintos al Valor de Mercado para la
elaboración de estados financieros. Si puede establecerse el Valor de
Mercado de un activo, entonces este valor será igual al Valor Razonable.
27 El Valor Razonable de un activo fijo usualmente es su Valor de Mercado.
XVI. PROMEDIO(S) DEL AVALÚO
16.1 PROMEDIO POR m² DE LOTE:
Nuestro Avalúo arroja un promedio por m² de área de lote (2.764.00 m²)

de es de ($50.371,98) // ($50372.00) lotes sobre vías vehiculares (sin
construcción), suma que se considera ajustada a las características de la
propiedad y del sector.
Para fijar el valor comercial del terreno también se tuvieron en cuenta:

Estudios de Lonja y de las Paginas especializadas para obtener el valor
de la tierra en el sector por M2.
XVII. NUESTRO AVALÚO NO PUEDE ANALIZARSE INDIVIDUALMENTE;

DEBE CONSIDERARSE COMO UN TODO.
XVIII. OTRAS CONSIDERACIONES VALUATORIAS
A continuación, resumimos las consideraciones generales tenidas en

cuenta para la fijación de nuestro valor final:
 PARA EL TERRENO: Su ubicación, relación frente-fondo, área y

dimensiones, topografía, normas urbanísticas vigentes, posibilidades
de desarrollo, disponibilidad de servicios públicos, Informes de Lonja y
de Catastro, etc.
 PARA TODA LA PROPIEDAD: Circunstancias económicas actuales.

Características generales del sector, estado actual, tendencias de
desarrollo, vecindario, oferta y demanda existente en el terreno,
Internet y en diversos medios especializados, negocios realizados,
precios en el sector o en sectores homogéneos, AVALÚOS
practicados en el sector o en sectores similares, tenencia, renta
actual, posible rentabilidad, facilidad de negociación, etc.
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Ibagué, Tolima
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REGISTRO No. 0906
XIX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
Esta valoración utiliza como referencia las siguientes normas:
27  Decreto 2150 de 1995 (Ley Anti-trámites) Avalúo de bienes

inmuebles.
 Ley 1673 de 2013 (Julio 19). Por la cual se reglamenta la actividad
del avaluador y se dictan otras disposiciones. (Decreto 1074 de 2015
"Por medio del cual se expidió el Decreto Único Reglamentación del
Sector Comercio, Industria y Turismo").
 Ley 388 de 1997. Conocida como “Ley de Desarrollo Territorial”.
 Decreto 1420 de 1998. “Por la cual se reglamentan los artículos de
las leyes 9/89, 388/97 el Decreto 2150/95 y el Decreto Ley 151/98
que tratan de la realización de los avalúos comerciales”.
 Decreto 422 de 2000. "Por el cual se reglamenta parcialmente el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda) y los artículos 60,
61 y 62 de la Ley 550 de 1999 (Ley de Reestructuración
Empresarial)". Criterios a los que deben sujetarse los avalúos.
 Ley 675 de 2001. “Por medio el cual se expide el Régimen de
Propiedad Horizontal”.
 Resolución 620 de 2008 IGAC. “Por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la
Ley 388 de 1997”.
 Resolución 898 de 19 de agosto de 2014 IGAC. Por medio de la cual
se fijan normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos
para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los
proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682
de 2013.
 Ley 1314 de 2009 (julio 13) (NIF) Principios y normas de contabilidad
e información financiera y de aseguramiento de información
aceptados en Colombia.
 Normas Internacionales de valuación (IVS). International Valuetion
Standars Comitte. 2005, 2007, 2011.
 Valoración RICS – Normas Profesionales – Enero 2014.
 LEY 1564 de 2012 (Julio 12) “Por medio de la cual se expide el
Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones”.
Se declara que:
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son
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REGISTRO No. 0906
concretas hasta donde el avaluador alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las
hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe.
 El Avaluador no tiene intereses (y de haberlos, estarán especificados)
en el bien inmueble objeto de estudio.
27  Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas
de conducta.
 El Avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
 El avaluador adopta la suposición de que las edificaciones están en
buen estado, salvo los defectos obvios detectados que afecten al
valor o que se acuerde e incluya una suposición especial a tal efecto.
Aunque tenga competencias para ello, el avaluador normalmente no
emprenderá una inspección técnica de la edificación para establecer
los defectos o reparaciones necesarias.
 El Avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de
bienes que se están valorando.
 El avaluador ha realizado la visita y verificación personal al bien
inmueble objeto de valuación, y Nadie, con excepción de las
personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia
profesional en la preparación del informe.
 Para la determinación del valor comercial de los inmuebles y de sus
construcciones se tendrán en cuenta por lo menos el área de
construcciones existentes autorizadas legalmente y las obras
adicionales o complementarias existentes.
 El inmueble objeto del avalúo puede contar con usos u obras de
urbanización o construcción adicionales o complementarias de las
cuales no sabemos si llenan o no los requisitos legales, por lo tanto,
para efectos del avalúo se tienen en cuenta los usos de la propiedad
y las áreas calculadas según las medidas en terreno si son
necesarias.
XX. AVALÚO COMERCIAL No. 001-29/06/2019
TIPO DE LOTE - ZONA INDUSTRIAL
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Ibagué, Tolima
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REGISTRO No. 0906
PROPIEDAD:
DIRECCIÓN LOTE G-3-4, SECTOR ZONA

: INDUSTRIAL, MUNICIPIO DE
LERIDA – TOLIMA
27 (NOMENCLATURA URBANA
CARRERA 1 # 5 – 06).
VALOR COMERCIAL DEL LOTE:

A R E A m² : VALOR m² $: VALOR TOTAL $:
2.764.00 50.372.00 139.228.208.00
VALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIÓN:

DEPENDENCIA: ÁREA m²: V/ m² $: V/ TOTAL $:
BODEGA-CONSTRUCCION
642.00 109.852.620.00
DEPRECIADA
TOTAL AVALÚO (LOTE CON CONSTRUCCIÓN): $249.080.773.00
Atentamente,

C.C. No. 38.241.375 de Ibagué
Reg. De afiliación a Asolonjas No. _00-000906 _
RL. Ia.REG. NACIONAL DE AVALUADOR OFICIAL
NIT.: 38.241.375-9
Ibagué., 21 de Octubre de 2019
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
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REGISTRO No. 0906
XXI. ANEXOS
1 UBICACIÓN CATASTRAL
27 2 INVESTIGACIÓN DE SEGÚN ZONAS GEOECONOMICAS Y FISICAS
3 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE DETALLADA.
4 RECIBO PREDIAL
5 TABLA DE AREAS VALORADA
6 CREDENCIALES PERITO(S) Y DOCUMENTOS.
7 REGISTRO FOTOGRAFÍCO.
NOTA: Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y el
destino solicitados. El avalúo comercial no está enmarcado en la Ley 1564 de 2012,
Código General del Proceso y por lo tanto no está sujeto a los requisitos de esta
Ley. Este avalúo comercial no es un dictamen pericial con la finalidad de ser
aportado como prueba dentro de un proceso judicial, ni el destino del avalúo es
ningún juzgado o tribunal. Por lo tanto no Incluye la asistencia por parte del
avaluador a ningún juzgado o tribunal (Art. 228) y al no ser una prueba pericial, no
cuenta con la procedencia, declaraciones o informaciones que habla el Art. 226.

C.C. No. 38.241.375 de Ibagué
Reg. De afiliación a Asolonjas No. _00-000906 _ RL. Ia.
REG. NACIONAL DE AVALUADOR OFICIAL
NIT.: 38.241.375-9
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima
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REGISTRO No. 0906
27
REGISTRO FOTOGRAFICO
UBICACIÓN CATASTRAL
ASOLONJAS NACIONAL
Ibagué, Tolima

AVALUO LOTE LERIDA Bodega Inversiones El Ahorro - Martha Rubiano

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Rafael Quiroga

Ibagué, 19 de junio de 2020

Asunto: Avalúo Comercial del lote en el municipio de Ibagué. Tolima.

Cordialmente me permito hacerle llegar el Avaluó Comercial del lote ubicado en la

RAFAEL QUIROGA LOZANO

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

1.2 DIRECCIÓN: LOTE G-3-4, SECTOR ZONA INDUSTRIAL,

1.3 PROPIETARIO(S): INVERSIONES EL AHORRO .

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

1.4 SOLICITANTE(S) DEL AVALÚO:

Administración Local de Impuestos Nacionales de Ibagué

1.5 DESTINO DEL AVALÚO:

II. INFORMACIÓN GENERAL

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

2.3 FECHA DE INSPECCIÓN DEL PREDIO:

Octubre 16 de 2019. Practicada por el Perito Avaluador Inmobiliario:

 MARTHA G. RUBIANO RODRIGUEZ.

2.4 ATENDIDO(S) POR:

2.5 FECHA DE REALIZACIÓN DEL PRESENTE INFORME:

Octubre 21 de 2019. Realizado por el Perito Avaluador y Asesor

 MARTHA G. RUBIANO RODRIGUEZ

2.6 CREDENCIALES DEL(LOS) PERITO(S):

Registro Nacional de Avaluadores de la Superintendencia de Industria y

2.7 RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR:

El Avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto de

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

2.8 DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

El avaluador declara que:

El avaluador confirma que:

Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y

2.9 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME:

2.10 VIGENCIA DEL AVALÚO:

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

2.12 PRINCIPALES VÍAS DE ACCESO:

III. ASPECTOS JURÍDICOS

IV. TITULACIÓN Y TRADICIÓN

4.1 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Y/O CONSULTADOS:

 Escritura(s) u otros documento(s) de adquisición: ESCRITURA

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

DIRECCIÓN CATASTRAL 2019: CARRERA 5 # 5 - 06

5.1 LA NORMA DE USO Y EDIFICABILIDAD PARA LA DIRECCIÓN LOTE

 Mediante Acuerdo 013 de Octubre 01 de 2013 modificado

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

ÁREA DE ACTIVIDAD: RG-INDUSTRIAL General

 NOTA 1: Este predio se encuentra localizado en la zona SUR-

5.2 ZONA DE RESERVA VIAL:

El predio no se encuentra en zona de reserva vial para la malla vial

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A -35 segundo Piso Barrio La Floresta.

5.4 ZONAS DE AMENAZA:

El predio no se encuentra en zona de amenaza por inundación y no se

5.5 ÁREA DE RONDAS DE RÍO:

El predio no se encuentra afectado por corredor ecológico de ronda.

VI. CARACTERÍSTICAS TIPOLÓGICAS DEL SECTOR

6.1 El PREDIO está ubicado en la localidad de Lerida al Sur-oriente del

6.1.1 TIPO DE EDIFICACIONES, ALTURA Y USOS PREDOMINANTES:

6.1.3 TOPOGRAFÍA DEL SECTOR:

El terreno del sector cuenta con una topografía plana y estable.

6.1.4 EDIFICACIONES Y SITIOS IMPORTANTES:

6.1.5 SERVICIOS PÚBLICOS DEL SECTOR Y SU ESTADO:

REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS EXTERNOS:

Sí. Buen estado.

REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS COMPLEMENTARIOS: