RESUMEN EJECUTIVO

AVALO COMERCIAL
FINCA EL RETIRO VEREDA SANTAGUEDA
MUNICIPIO DE PALESTINA DEPARTAMENTO DE CALDAS

INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

LOTE Y CONSTRUCCIN
REAS
REA LOTE 194 Ha + 7.747 m
REA CONSTRUIDA 100,04 m

TOTAL AVALUO $ 6.924.443.939

 V-02-15-211

Medelln, 24 de Febrero de 2015

Doctora
Clara Patricia Vlez Osorio
Abogada liquidadora
Fogansa S.A.
Medelln Antioquia

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Gustosamente le estamos enviando el avalo comercial solicitado por usted en das

pasados del lote y construccin, ubicada en la Vereda Santagueda, zona rural del
Municipio de Palestina, Departamento de Caldas.

Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, as como la oportunidad que

nos brinda de poderle servir.

AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A.

Registro Nacional de Avaluador No. J-015

ALEXANDER ZULUAGA CORREA

Gerente Valoracin Inmuebles Puntuales
AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA-VALORAR S.A.
Registro Nacional de Avaluador N 1971

REVIS: Jhovany Castillo Botero

Control de Calidad Gerencia Valoracin de Inmuebles Puntuales

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INFORME DE AVALO COMERCIAL

V-02-15-211

LOTE- CONSTRUCCIN
FINCA EL RETIRO VEREDA SANTAGUEDA
MUNICIPIO DE PALESTINA DEPARTAMENTO DE CALDAS

Municipio de Medelln
Departamento de Antioquia

Febrero de 2015

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CONTENIDO
TEM TEMA
1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD
2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIN
3. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE
4. DESCRIPCION DEL SECTOR
5. REGLAMENTACIN URBANISTICA Y NORMA DE USO DEL SUELO
6. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE
6.1 Localizacin
6.2 Caractersticas generales del terreno
6.3 Caractersticas generales de la construccin
6.4 Informacin jurdica
6.5 Resumen de reas
7. METODO DE AVALUO
8. ANALISIS DE ANTECEDENTES
9. CONSIDERACIONES GENERALES
10. INVESTIGACIN ECONMICA
10.1 Investigacin indirecta
10.2 Investigacin directa
10.3 Valores adoptados
11. RESULTADO DEL AVALUO
12. POLITICAS Y CLAUSULAS
13. ANEXOS

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1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD

FECHA DE LA SOLICITUD 29 de enero de 2015

Clara Patricia Vlez Osorio
NOMBRE DEL SOLICITANTE
Abogada Liquidadora
IDENTIFICACIN SOLICITANTE Nit. 811.029.388-0
DESTINATARIO Fogansa S.A.
TIPO DE AVALUO Comercial
TIPO DE INMUEBLE Finca Rural
DIRECCIN - VEREDA Hacienda El retiro Vereda Santagueda
MUNICIPIO - DEPARTAMENTO Palestina Caldas.
OBJETO VALORACIN Conocer el valor comercial del inmueble.
FECHA DE VISITA Febrero 19 de 2015
RESPONSABLE DE LA VISITA Daniel Amzquita Aldana
ATENDIDO POR: Carlos Esteban Orozco

2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIN

DOCUMENTO SUMINISTRADO NO SUMINISTRADO

ESCRITURA PUBLICA X
CERTIFICADO DE TRADICIN Y
X
LIBERTAD
FORMATO DE LIQUIDACIN DEL
X
IMPUESTO PREDIAL
FICHA PREDIAL X
PLANOS LEVANTAMIENTO
X
TOPOGRFICO

NOTA: La presente valoracin se hace con referencia en la documentacin suministrada

por el solicitante del avalo.

3. INFORMACIN CATASTRAL DEL INMUEBLE

VIGENCIA ZONA ZONA REA TOTAL

DE LA HOMOGE HOMOGNE DE AVALO
ACTUALIZA NEA A REA DE CONSTRUCC CATASTRAL
CIN FSICA ECONMICA TERRENO IN VIGENTE
2014 - - - - $ 836.134.000
Nota: Informacin segn Impuesto Predial Unificado No. 20140019667

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4. DESCRIPCIN GENERAL DEL SECTOR

El inmueble objeto de estudio se encuentra

ubicado en la vereda Santagueda,
perteneciente al municipio de Palestina
Caldas; el cual limita de la siguiente manera;
DELIMITACIN
Norte: municipios de Anserma y Neira, Sur:
Vereda Los Lobos, La Plata y Los Alpes,
Oriente: municipio de Manizales, Occidente:
municipio de Risaralda
Palestina se encuentra en el corazn cafetero
de Colombia, con los municipios de Chinchina y
Manizales forman el tringulo cafetero ms
ACTIVDAD PREDOMINANTE
importante del Departamento La zona cafetera
est representada en el 68,52% del rea
municipal.
La economa del Municipio se basa en la
produccin del caf, lo que sita a Palestina
como uno de los Municipios ms cafeteros del
pas, con alta productividad, el ms tecnificado
a nivel nacional y con el mayor porcentaje de
poblacin dedicada a esta actividad. La mano
de obra de su cosecha ha sido en su gran
DESARROLLO
mayora externa del Municipio en un 77% y el
23% restante le corresponde a la mano de obra
local. Palestina se convierte en una localidad
cosmopolita, pues para la cosecha llegan
recolectores de Antioqua, Risaralda, Quindo,
Valle del Cauca, Tolima, Cundinamarca,
Chinchin, Manizales, Medelln entre otros.
Nivel socioeconmico medio, con habitantes
NIVEL SOCIOECONOMICO cuyos ingresos promedios son de 1 a 3 salarios
mnimos mensuales vigentes.
A nivel departamental el Municipio se sita
COMERCIALIZACIN como el tercer productor de caf despus de
Chinchin y Manizales.
El municipio cuenta con varias vas de acceso,
VIAS DE ACCESO Y a nivel areo cuenta con el Aeropuerto
CARACTERSTICAS Matecaa y La Nubia, por el lado fluvial por
medio del rio Cauca y a nivel terrestre esta la

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va Panamericana, la Autopista del Caf y la

Troncal de Occidente.
El sector presenta cercana con los Centros
Poblados de Santagueda, Arauca, y La Plata, en
SERVICIOS COMUNALES
los cuales se prestan los diferentes servicios
comunales.
El municipio cuenta con servicios domiciliarios
como Energa elctrica, acueducto y
SERVICIOS PUBLICOS alcantarillado, servicio de gas natural, servicio
de aseo, internet, televisin por cable, cabe
resaltar que la cobertura no es de un 100%.
ORDEN PUBLICO No presenta.
La valorizacin del sector es media, ya que se
PERSPECTIVAS DE
encuentra consolidado como un sector de
VALORIZACIN
produccin agropecuario.

5. NORMA DE USO DEL SUELO

De acuerdo al Plan Bsico de Ordenamiento Territorial del municipio de Palestina,

adoptado mediante Acuerdo 160 de 1999. A continuacin se enuncian los parmetros
normativos generales que rigen para el inmueble objeto de estudio.

TITULO 5o. DE LOS TRATAMIENTOS DE UTILIZACION DEL SUELO DE LOS

AISLAMIENTOS. DE LAS ALTURASDE LAS EDIFICACIONES. DE LAS NORMAS PARA
PARCELACIONES EN EL AREA RURAL Y EL AREA SUB URBANA DE SANTAGUEDA.
Captulo 5. Sobre Las Normas A Aplicar En Parcelaciones Para Vivienda Campestre En El
Suelo Rural Y En El Suelo Suburbano.

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Artculo 76. AREA RURAL.

Toda vivienda ubicada en suelo rural debe contar con un sistema adecuado para la
disposicin de las aguas residuales. Todo programa de parcelacin a desarrollar en el
suelo rural del Municipio de Palestina y en el centro poblado de La Plata, deber cumplir
con los siguientes requisitos:
Plan de Manejo Ambiental aprobado por Corpocaldas para movimientos de tierra,
intervencin a bosques, guaduales o relictos de vegetacin, retiros de cauces de
quebradas o nacimientos y manejo de humedales.
Comprobacin de autosuficiencia o disponibilidad de las distintas empresas prestadoras
de servicios para agua y energa elctrica.
Diseo de red interna de alcantarillado con sistema de tratamiento de aguas negras.
Sitios de vertimiento a cauces existentes.
Lotes mnimo de 2.500 mts.2, para dos construcciones, vivienda principal y de
mayordomo.
ndice de ocupacin y de construccin del 30%.
Retiro a paramento de construccin desde va local o regional, de 10 metros.
Retiro a paramento de construccin a va interna, 5 mts.
Cerramiento en cercas vivas. No se permite el uso de mallas.
Va interna con calzada mnima de 5,oo mts., ms canal o berma de 1 mt.

6. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

6.1 Localizacin

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6.2 Caractersticas generales del terreno

El predio se encuentra ubicado en la vereda

Santagueda del municipio de Palestina,
UBICACIN
Departamento de Caldas. Hacienda Retiro
Norte
REA LOTE : 195 Ha + 9.104 m2
AREAS Nota: El rea total de terreno ser objeto
de verificacin por la entidad peticionaria.
Terreno ondulado, con pendientes cuya
TOPOGRAFIA Y RELIEVE
inclinacin oscila entre un 15% a 30%.
SERVICIOS PBLICOS Ejemplo: El predio cuenta con energa elctrica,
DOMICILIARIOS acueducto veredal, alcantarillado.
ALTURA: 1.630 m.s.n.m.
CARACTERISTICAS CLIMTICAS
TEMPERATURA: 21C
En direccin al occidente en una extensin de
aproximada de 75 metros linde por el cerco de
NORTE
arbusto, con predio de propiedad del ultimo
mencionado hasta llegar al mojn de partida.
En una extensin de 73 metros en direccin
hacia el oriente en direccin recta, lindando en
parte con muro de piedra, en una extensin
aproximada de 30 metros con predio del seor
LINDEROS SUR
Hernn Vargas Quintero y por crco de malla de
Tomado de
una extensin aproximada de 48 metros, con
escritura pblica
terreno de propiedad de la sucesin de
1031 del 31 de
Guillermo de Bedout Moreno.
Julio de 2008 de la
Hacia el norte en lnea recta en una extensin
notara 27 de
aproximada de 22.50 metros, lindando con la
Medelln
ORIENTE carrera 4; por el cerco de alambre de pas y
continuando con terrenos de propiedad del
seor Jairo Duque Prez.
En una extensin aproximada de 44.50 metros,
partiendo de un mojn que linde con predio de
OCCIDENTE propiedad del seor Jairo Duque Prez,
continuando con la carrera 42, hasta llegar al
poste de cemento de energa con transformador.
El sector cuenta con varias vas de acceso, a
VIA DE ACCESO, CLASIFICACIN
nivel areo cuenta con el Aeropuerto Matecaa y
Y ESTADO
La Nubia, por el lado fluvial por medio del rio

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Cauca y a nivel terrestre esta la va

Panamericana, la Autopista del Caf y la Troncal
de Occidente.
- Servidumbre pasiva de transito
- Servidumbre pasiva de oleoducto y transito
sobre franja de 2.405 metros de largo por 16
metros de ancho
- Servidumbre activa de transito que soporta
la Argentina #4
SERVIDUMBRES - Servidumbre de acueducto y extensin de
redes elctricas y telefnicas que soporta la
Argentina# 4
- Servidumbre pasiva de acueducto, transito,
extensin de redes elctricas y telefnicas
- Servidumbre reciproca de agua
- Servidumbre de energa elctrica
MAab Asocioacin Bamba El Retiro, con
pendientes 0-3-7%, de relieve plano a
ligeramente ondulado.
Clase III Subclase C
UNIDADES AGROLGICAS
LUcd1 Asociacin Lutaina La Felisa, con
pendientes 7-12-25% de relieve ligeramente
quebrado a quebrado y erosin ligera
Clase IV Subclase esc

6.3 Caractersticas generales de la construccin

AREA DE CONSTRUCCIN 100,04 m2

NMERO DE PISOS Uno (1)
NMERO DE STANOS Ninguno
VETUSTEZ (EDAD) Edad aparente de veinte (20) aos.
AVANCE DE LA CONSTRUCCIN Obra terminada (100%).
ESTRUCTURA
Armazn Muros de carga
Cubierta Teja de barro
Mampostera Muros en bloque de ladrillo
ACABADOS PRINCIPALES
Fachada Ladrillo a la vista y pintura.
Cubrimiento de muros Sin cubrimiento, con capa de pintura

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Pisos Tableta de gres

BAOS
COCINA
CONDICIONES DE ILUMINACIN
CONDICIONES DE VENTILACIN
CARPINTERIA METALICA
(MARCOS DE PUERTAS Y
VENTANAS)
EQUIPAMIENTOS ESPECIALES
ESTADO GENERAL DE
CONSERVACIN
ANEXOS
Pequeo, mobiliario sencillo, sin enchape ni
divisin de duchas
Pequea, mobiliario sencillo, mesn en madera,
estufa pequea elctrica.
Buena, natural y artificial
Buena, natural
En puerta de ingreso a vivienda y perfilera de
ventanas.
No contiene
El estado del inmueble es regular, necesita
diferentes remodelaciones especialmente en sus
acabados, de igual manera algn reforzamiento
en su estructura.
No presenta.

Describir foto Describir foto

6.4 INFORMACIN JURDICA

PROPIETARIO Fogansa S.A

ESCRITURA O TITULO DE
PROPIEDAD
MODO DE ADQUISICIN
MATRICULA INMOBILIARIA
Escritura pblica 1031 del 31 de Julio de 2008
notaria 27 de Medelln.
Permuta registro parcial en cuota a la
permuta por solicitud de interesados
100-147569

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LICENCIA DE CONSTRUCCIN No se suministr.

GRAVMENES Y LIMITACIONES Segn el Certificado de Tradicin y Libertad no
AL DOMINIO se encuentra ninguna limitacin.
Nota: La anterior informacin no constituye estudio jurdico.

6.5 RESUMEN DE REAS

AREA DE TERRENO TOTAL 194 Ha + 7.747 m

AREA TOTAL CONSTRUIDA 100,04 m
rea de terreno segn Folio de Matrcula
Inmobiliaria No. 100-147569, rea de
FUENTE DE DATOS
construccin segn mediciones realizadas en la
visita tcnica.

7. METODO DE AVALUO

Segn la normatividad vigente que regula la metodologa valuatoria en Colombia

(Resolucin 620 de 2008) los mtodos de avalo son:

Artculo 1.- Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo.
Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimacin del valor comercial.

Artculo 3.- Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a
precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin
acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
8. ANLISIS DE ANTECEDENTES

El predio objeto de estudio no presenta antecedente valuatorio realizado por Valorar S.A.

9. CONSIDERACIONES GENERALES

El inmueble objeto de estudio se encuentra ubicado en la vereda Santagueda,

perteneciente al municipio de Palestina Caldas; Palestina se encuentra en el corazn
cafetero de Colombia, con los municipios de Chinchina y Manizales forman el tringulo
cafetero ms importante del Departamento La zona cafetera est representada en el
68,52% del rea municipal.

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El predio es un terreno ondulado, con pendientes cuya inclinacin oscila entre un 15% a
30%, el cual cuenta con diferentes cuerpos de agua tales como lagos, jageyes,
quebradas, el Ro Chinchin y el Rio Cauca. Con diferentes zonas boscosas, las cuales se
encuentran estipuladas como zona protectora de bosque en el Plan de Ordenamiento
Territorial. Su actividad econmica principal es pecuaria, con actividades de ganadera
intensiva.

10. INVESTIGACIN ECONMICA

10.1 Investigacin indirecta:

En el presente informe se realiz un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto
de avalo en la cual se encontraron tres (3) ofertas, a las cuales se indago valor pedido,
ubicacin, rea de terreno, rea construida, cultivos presentes en los predios y
construcciones tales como viviendas y pesebreras (valores que fueron estimados para
descontar al valor pedido). Adicionalmente, las ofertas fueron depuradas con factor fuente
(negociacin) teniendo en cuenta que en la dinmica inmobiliaria la decisin de compra
depende del rango de negociacin. A continuacin se presentan las ofertas de mercado
encontradas en la zona:

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%. VALOR REA DE VALOR TERRENO TELFONO

No. UBICACIN VALOR PEDIDO DESCRIPCIN DE CULTIVOS
NEG. DEPURADO TERRENO HA Ha FUENTE
2500 matas platano, 2.56 Has caf,
1 Palestina Las Palomas $ 600.000.000 10% $ 540.000.000 10,24 $ 52.734.375 (6) 8845508
300 palos aguacate
2 Palestina - Cartagena $ 550.000.000 10% $ 495.000.000 7 $ 58.571.429 30000 palos caf, 96 arboles (6) 8826525
3 Reposo / Los Lobos $ 125.000.000 10% $ 112.500.000 1,32 $ 56.742.424 (6) 8833880

Ahora bien, teniendo en cuenta que el predio objeto de estudio presenta un rea
considerablemente mayor a la de las ofertas, es necesario aplicar un factor por su tamao,
siguiendo los parmetros establecidos por el economista Oscar Borrero Ochoa, en su libro
Valoracin de Predios Agrarios, en el cual menciona los factores a aplicar para los
tamaos de la muestra, de esta manera se obtiene que:

%. VALOR REA DE VALOR TERRENO FACTOR VALOR

No. VALOR PEDIDO No. VECES
NEG. DEPURADO TERRENO HA Ha TAMAO HOMOGENIZADO
1 $ 600.000.000 10% $ 540.000.000 10,24 $ 52.734.375 19 0,70 $ 36.914.063
2 $ 550.000.000 10% $ 495.000.000 7 $ 58.571.429 28 0,60 $ 35.142.857
3 $ 125.000.000 10% $ 112.500.000 1,32 $ 56.742.424 148 0,60 $ 34.045.455
PROMEDIO $ 35.367.458
DESVIACIN ESTNDAR $ 1.447.433
COEFICIENTE VARIACIN 4,09%
LMITE SUPERIOR $ 36.814.891
LMITE INFERIOR $ 33.920.025
COEFICIENTE ASIMETRA 0,6815

De esta manera, en las anteriores estadsticas se evidencia un coeficiente de variacin de

4,09%, estando este dentro de lo establecido en la resolucin 620 de 2.008 por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.

Ahora bien, se realiz de igual manera la investigacin de mercado de lotes urbanizados,

que contaran con caractersticas similares de ubicacin, para de esta manera estimar el
valor del suelo en bruto de estos suelos, de esta manera se encuentra que:

%. VALOR REA DE VALOR TERRENO REA VALOR M2 VALOR ESTIMADO TELFONO

No. UBICACIN VALOR PEDIDO
NEG. DEPURADO TERRENO HA Ha CONST CONST. CONSTRUCCIONES FUENTE
1 $ 350.000.000 10% $ 315.000.000 3500 $ 57.143 100,00 $ 1.150.000 $ 115.000.000
CONDOMINIOS LA
2 $ 220.000.000 10% $ 198.000.000 2800 $ 54.643 100,00 $ 450.000 $ 45.000.000 313 529 15 86
FLORIDA 1
3 $ 550.000.000 10% $ 495.000.000 3000 $ 55.207 383,00 $ 860.000 $ 329.380.000
4 LA FLORIDA 2 $ 55.000.000 10% $ 49.500.000 1000 $ 49.500 0,00 $0 $0 3206776410
PROMEDIO $ 54.123
DESVIACIN ESTNDAR $ 3.263
COEFICIENTE VARIACIN 6,0%
LMITE SUPERIOR $ 57.386
LMITE INFERIOR $ 50.860
COEFICIENTE ASIMETRA -1,3409

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As entonces, el valor de un suelo urbanizado es de $ 57.400, teniendo en cuenta que el

coeficiente de asimetra arroja un valor negativo, lo que demuestra la tendencia de los
valores hacia el lmite superior. As entonces, para la estimacin del precio de un terreno
en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se
calcular partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar la siguiente formula:

EJERCICIO PARA LOTEO

V.T.B = %AU { (Vtu / 1+g) - Cu}

% ocupacin 0,6
Valor terreno urbanizado $ 57.400
Costos de urbanismo $ 45.000
Ganancia 13%
FORMULA
Vtu / 1+ G $ 50.796
( Vtu / 1+ G ) - CU $ 5.796
V.T.B $ 3.478

De esta manera, el Valor de Terreno en Bruto es de $ 3.478/m2, es decir de $

34.780.000/Ha, situacin que permite consolidar el valor estimado en el mtodo
comparativo de mercado.

10.2 Investigacin directa:

MESA CONSULTIVA DE AVALUOS VALORAR S.A.

Valorar S.A., en su proceso de valoracin de inmuebles vincula a la Mesa Consultiva

integrada por 3 miembros, quienes son asesores metodolgicos y establecen los valores
que se presentarn en el captulo de Valores.

MIEMBROS DE LA MESA CONSULTIVA

DARO CADAVID
NEVARDO POSADA
JUAN CARLOS RESTREPO

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CLCULO DE VALOR DE REPOSICIN.

ste mtodo consiste en tomar los datos suministrados por Camacol, Construdata 2.015,
El Ingeniero Elkin Ruiz, y diferentes tablas y/o valores de entidades expertas en la
actividad constructora, con valor referencia de costo de reposicin totales teniendo en
cuenta los acabados y caractersticas actuales de cada una de las tipologas constructivas
que se encuentran en el predio objeto de estudio, dichas tipologas constructivas son
determinadas en las condiciones observadas en la visita tcnica si se construyera en la
actualidad.

Ahora bien, se deprecian estos valores segn el estado de conservacin y la edad de la

construccin, para lo cual se presenta la siguiente metodologa valuatoria:

a. Se realiza el cociente entre la edad aproximada de la construccin y la vida til de

una edificacin de estas caractersticas. (Edad / Vida til)= % de Vida.
b. Se evala la edificacin asignando un valor dependiendo del estado de
conservacin segn la clasificacin Heidecke, es importante mencionar que las
edificaciones se encuentran en ptimas condiciones en sus acabados y estructura, sin
embargo es necesario que se realicen diferentes remodelaciones en varias de ellas.
c. Ya teniendo esta informacin se identifica en la tabla de Fitto y Corvinni el
porcentaje de depreciacin. Dicho porcentaje se identifica en el presente estudio con la
letra d.
d. Tomando el Coeficiente de depreciacin para el presente estudio (literal c) y
conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al clculo del valor por metro
cuadrado depreciado. De la siguiente forma:

Valor Construccin Depreciado = Valor como nuevo (1-d)

10.3 Valores adoptados:

El valor adoptado para el terreno resulta de la aplicacin del mtodo comparativo de

mercado, el cual arroja un valor de $ 35.370.000 por hectrea. Para la construccin se
adopta el resultado arrojado de la aplicacin del mtodo de Fitto Corvini, el cual arroja lo
siguiente:

CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIN SEGN FITTO Y CORVINI

VIDA EDAD EN % ESTADO DE DEPRECIA VALOR VALOR VALOR VALOR
TEM EDAD
TIL DE VIDA CONSERVACIN CIN REPOSICIN DEPRECIADO FINAL ADOPTADO
casa 20 70 28,57% 3,5 45,44% $ 588.327 $267.328 $320.999 $ 320.000

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11. RESULTADO DEL AVALO

Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el concepto sobre el valor comercial

del inmueble, a Febrero de 2.015:

DESCRIPCIN REA VALOR VALOR TOTAL

TERRENO (Ha) 194,77 $ 35.370.000 $ 6.889.181.139
CONSTRUCCIN (M) 100,04 $ 320.000 $ 32.012.800
CABALLOS (UN) 4,00 $ 650.000 $ 2.600.000
MULA (UN) 1,00 $ 650.000 $ 650.000
VALOR TOTAL $ 6.924.443.939
SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO MILLONES
VALOR EN LETRAS CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL
NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS M/CTE

VIGENCIA DEL AVALO

De acuerdo con el Numeral 7 del Artculo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al
Artculo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo
Econmico, el presente avalo tiene una vigencia de un (1) ao a partir de la fecha de
expedicin de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrnsecas e
intrnsecas que pueden afectar el valor.

12. POLTICAS Y CLUSULAS

POLTICA
El precio que asigna Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. al inmueble
avaluado es siempre el que correspondera a una operacin de contado, entendindose
como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de
efectuarse la operacin, sin consideracin alguna referente a la situacin financiera de
los contratantes.
Para efectos de la conformacin del valor del bien avaluado, Avalos y Tasaciones de
Colombia VALORAR S. A., entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalos
recientes y las transacciones en el sector al que, homogneamente, pertenece el
inmueble.
El avalo de Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene en cuenta
aspectos de orden jurdico de ninguna ndole, tales como titulacin, servidumbres activas
o pasivas y -en general- asuntos de carcter legal, excepto cuando quien solicita el
avalo haya informado especficamente de tal situacin para que sea considerada en l.
En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de

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arrendamiento o de otra ndole, Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A.,

desechan evaluar tales criterios en el anlisis, y consideran que el inmueble est sin
ocupacin, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de
todas las facultades que de dicho inmueble se deriven.
Salvo las que sean perceptibles y de pblico conocimiento, en el avalo presente no se
tienen en cuenta las caractersticas geolgicas ni la capacidad de soporte o resistencia
del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales anlisis se requiere la aplicacin de
tcnicas especiales que no efectan Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A.
NOTAS
Es muy importante hacer nfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalo
efectuado por Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., y el valor de una
eventual negociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de
que el estudio que efectan Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., conduce
al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociacin" intervienen mltiples
factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los
negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de inters, la urgencia
econmica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinacin o uso que el
comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a
veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalo.
En ningn caso podr entenderse que el avalo de Avalos y Tasaciones de Colombia
VALORAR S. A., pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propsitos u
objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la
negociabilidad del mismo, la aprobacin o concesin de crditos, o la recepcin del
mismo como garanta.
Se certifica que Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., ni ninguno de los
peritos designados para la realizacin de este avalo, tienen intereses comerciales o de
otra ndole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecucin del presente
estudio.
RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR
El avaluador no revelar informacin sobre la valuacin a nadie distinto del solicitante y
slo lo har con autorizacin escrita, salvo que el informe sea solicitado por una
autoridad competente.
CLUSULA DE PUBLICACIN DEL INFORME
Se prohbe la publicacin de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier
referencia al mismo, a las cifras de valuacin, y al nombre y afiliacin del avaluador, sin
su consentimiento.
DECLARACIN DE CUMPLIMIENTO
Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el
avaluador alcanza a conocer.

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Los anlisis y resultados solamente se ven restringidos por las hiptesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe.
El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio.
Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
La valuacin se llev a cabo conforme a un cdigo de tica y normas de conducta.
El avaluador ha cumplido con los requisitos de formacin de su profesin.
El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipologa de bienes que se
estn valorando.
El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoracin.
Nadie, con excepcin de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado
asistencia profesional en la preparacin del informe.
DECLARACIN DE NO VINCULACIN
Avalos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene relacin directa o indirecta
con el solicitante ni con el propietario del inmueble.

Este informe de valuacin es confidencial para las partes para el propsito especfico del
encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna
responsabilidad por la mala utilizacin de este informe.

AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A.

Registro Nacional de Avaluador No. J-015

ALEXANDER ZULUAGA CORREA

Gerente Valoracin Inmuebles Puntuales
AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA-VALORAR S.A.
Registro Nacional de Avaluador N 1971

REVIS: Jhovany Castillo Botero

Control de Calidad Gerencia Valoracin de Inmuebles Puntuales

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13. ANEXOS

13.1 REGISTRO FOTOGRFICO

LOTES VECINOS PUENTE RIO CHINCHIN

RIO CHINCHIN SERVIDUMBRE

LOTES VECINOS LOTES VECINOS

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CASA CASA

CASA CASA

CASA CASA

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FINCA FINCA

FINCA FINCA

FINCA FINCA

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