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MInIsterio Supermtendencia Nacional

de JustIcIa de los Registros Públicos.SUNARP

TRI BU N AL REG IS TRAL

RESOLUCiÓN N° 426-D-2013-SUNARP-TR-T

Trujillo, dieciséis de octubre de dos mil trece

¡
APELANTE ALARCON LACHOS ADOLFO
TITULO 7744-2013 del 11.06.2013
INGRESO 314-2013
PROCEDENCIA ZONA REGISTRAL NDII_ SEDE CHICLAYO
REGISTRO DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO ADJUDICACION POR REMATE
SUMILLA:
SUMILLA(S): Principio de prioridad excluyente.
No puede inscribirse un tftulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea
de fecha anterior.

I .
ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y
DOCUMENTACiÓN PRESENTADA.
Mediante el título venido en grado, el señor Alarcón solicitó la inscripción de
los lotes W 4 y 5 de la Mz. N° 29, del sector 11,etapa 11,del distrito y
provincia de San Ignacio, departamento de Cajamarca, en mérito del título
D
archivadoN 2009-7808 del 10.07.2009 en las partidas N° 11018889 Y
11018890 del Registro de Predios de Jaén.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El título fue calificado por la Registrador Público Helard Becerra Coronado
quien procedió a tachar el título en atención a las siguientes razones:
I (.. .)
I
"RAZONES PARA TACHAR:
Revisado el titulo se aprecia que se solicita la inscripción por remate
judicial de los iotes 4 y 5 de la Mz. 29 del Sector 11,San Ignacio, en mérito a
Título Archivado N" 2009-7808 de fecha 10/0712009. De la revisión del
antecedente registral seadyierte que existe una anotación preventiva de

\
 •.

RESOLUCiÓN N° 426-D-2013-SUNARP-TR-T

adjudicación por remate inscrita en la Partida Electrónica N" 11002917

del Registro de Predios, sin embargo esta a la fecha se encuentra'.
CADUCA

Asi mismo los lote 4 y 5 de la Mz. 29 del Sector 11,San Ignacio, materia
de remate constan inscritos en las Partidas Electrónicas N° 11018889
ahora de propiedad de Carmen Maza Guerrero y José Esporly Pintado
Mayo y Partida N" 11018890 ahora de propiedad Policarpio Pella Villegas y
Vidalina Abarca de Pella, respectivamente.

Como es de verse lo solicitado mediante este tftulo no resulta posible

de inscripción puesto que existen deficiencias en 'Ia partida ya que no
existe correspondencia entre lo solicitada y lo inscrito, situación que
resulta insalvable por lo que en aplicación del arto 42° inc d) del
Reglamento General de los Registros Públicos se procede a tachar el
presente titulo.

DECISiÓN: Se TACHA el presente titulo por las consideraciones antes

expuestas.

BASE LEGAL:
Art. 42 inc. d) del Reglamento General de los Registros Públicos".

111.FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
El Señor Alarcón interpuso recurso de apelación autorizada por letrado
Carlos Abad Cruz. Los agravios que denuncia en resumen son:
• Se me deniega la inscripción de adquisici6n por remate de los lotes 4 y 5
de la Mz. 29 del sector 11,del distrito y provincia de San Ignacio,
departamento de Cajamarca, a pesar de la existencia de la anotaci6n
preventiva de la demanda de nulidad de acto jurídico, lo cual me causa
agravio moral y económico puesto que mi derecho nace de una acci6n
judicial, la que conforme con el artículo 739 del CPC, en su inciso 2
ordena cancelar y dejar sin efecto las demás inscripciones y cargas que
pesan sobre el bien rematado con excepci6n de las anotaciones
preventivas de anotación de demanda.
• El Juez ya transfirió la propiedad del bien rematado, por lo que se debe
ordenar la cancelación de las inscripciones realizadas en las partidas
11018889 Y 11018890 a favor de Carmen Meza Guerrero, José Esporly
Pintado Mayo, Po/icarpio Peña Villegas y VidaJina Abarca de Peña.
• El derecho nace en el momento del remate judicial que tiene fecha
anterior a la inscripción de las partidas antes indicadas. Así como existe
inscrita la anotación de demanda dispuesta por Resolución W 1 del

2
 RESOLUCiÓN N° 426-0-2013-SUNARP-TR-T

07.09.2009 en el Exp. 032-2009 del Primer Juzgado Civil Mixto de la

Provincia de Jaén.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Se solicitó la inscripción de adjudicación por remate en virtud de titulo
archivado N° 7808-2009 en las partidas 11018889 Y 11018890 de la Oficina
del Registro de Predios de Jaén.
En mérito al título archivado se realizó en la partida 11002917 la anotación
preventiva (con vencimiento el 18.08.2010) del traslado de propiedad por
remate judicial del 11.07.2007 sobre el inmueble ubicado en Atahualpa N"
191, que comprende los lotes 04 y 05, del sector 11, Mz. 29 del distrito y
provincia de San Ignacio. En dicho asiento C00001 se indicó que se realizó
la misma por ser, el solicitante, virtual adjudicatario de este inmueble tal
como se hace constar en las resoluciones judiciales que se han adjuntado,
debidamente protocolizadas ante notario Público de Jaén Juan Fernández
Rojas, anotación hecha conforme a lo prescrito por el artículo 65 literales c)
y d) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) 1. En esta
partida consta un asiento anterior 000001 por el que se realizó anotación
de embargo sobre Inmueble no inscrito, en la que se señaló que se resuelve
conceder la medida cautelar de embargo preventivo en forma de depósito
sobre el bien ubicado en Atahualpa N" 191 del distrito y provincia de San
Ignacio.
En la Partida 11018889 del Registro de Predios de Jaén consta la partida
de independización a favor de la Municipalidad Ecológica Provincial de San
Ignacio del lote N" 4, Mz. 29, Sector JI-Etapa 11, lote que se independiza del
asiento B00010 de la Partida 11000277, con un área de 275.81 m2,
inscripción que se realizó mediante título presentado al Registro el
30.05.2008. En el asiento COOOOl consta la adjudicación a favor de Vidalina
Abarca de Peña y Policarpio Peña Villegas por titulo presentado al Registro.
el 25.07.2008 en el asiento B0001 consta inscrita la numeración de finca del'
predio al que se le asigna los números 180-182-184 del Jr. Atahualpa. En
El asiento C00002 consta la daclón en pago a favor de María Natividad
Quintana Oíaz. En el asiento C00003 consta la compraventa a favor de
José Esperly Pintado Mayo. En el Asiento 000001 consta la hipoteca

I Resolución N"079.2005.SUNARP.SN actualmente derogada por Resolución N" 126.2012.SUNARP.SN

Artículo 65.- AClOSy derechos susceptibles de anotación preventiva
Son susceptibles de anotación preventiva:
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;
e) Los tltulos cuya inscripci6n no pueda efectuarse por no estar inscrito el deruho de donde emane;
d) Los titulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de dereeto subsanable;
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.

3
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inscrita a favor de Etelvina Zurita Mijahuanca por S/.35,OOO.00. En el

asiento 000002 consta la anotación de demanda en los seguidos por Adolfo
Alarcón Lachos contra la Municipalidad Provincial de San Ignacio y otros
por Nulidad de Acto Juridico y otro mediante Utulo presentado el
11.09.2009. En el asiento C00004 consta la compmventa a favor de
Vidalina Abarca Peña y Policarpio Peña Villegas.
En la partida 11018890 del Registro de Predios de Jaén consta la partida de
independización a favor de la Municipalidad Ecológica Provincial de San
Ignacio del lote N" 5, Mz. 29, Sector U.Etapa 11,lote que se independiza del
asiento B00010 de la Partida '11000277, con un área de 42.63 m2,
inscripción que se realizó mediante título presentado el 30.05.2008. En el
asiento C00001 consta la adjudicación a favor de Victoria Herrera Aldaz y
Juan Francisco Peña Rivera por título presentado al Registro el 31.07.2008.
en el asiento BOOOlconsta inscrita la numeración de finca del predio al que
se le asigna el número 178 del Jr. Atahualpa. En el asiento 000001 consta
la anotación de demanda en los seguidos por Adolfo Alarcón Lachos contra
la Municipalidad Provincial de San Ignacio y otros por Nulidad de Acto
Jurídico y otro mediante título presentado el 11.09.2009. En el asiento
C00002 consta la compraventa a favor de José Esperly Pintado Mayo y
Carmen Maza Guerrero.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal (e) Eberardo Meneses Reyes.
Se solicita la inscripción de adjudicación por remate en mérito al título
archivado que dio mérito a la inscripción de anotación preventiva de
traslado de propiedad por remate judicial (11002917) en las partidas
11018889 Y 11018890 del Registro de Predios de Jaén. Por lo que este
Tribunal evaluará si existen obstáculos insalvables en dichas partidas que
impidan la inscripción de la resolución judicial rogada que dio mérito a una
inscripción preventiva en otra partida. .

VI. ANÁLISIS
.~ ," 1

." '
1. El artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)
desarrolla con mayor amplitud los alcances de la calificación registral; vale
decir, los extremos sobre los cuales recae la actividad evaluadora de las
instancias registrales. El inciso a) del artIculo 32 establece la obligación
principal en el proceso de calificación: Confrontar /a adecuación de los
tltu/os con los asientos da inscripción da /a partida registral en la que se
habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registra/es referidos a /a misma, sin perjuicio de /a

4
 •

RESOLUCiÓN N° 426-D-2013-SUNA~P- TR. T

legitimación de aquéllos. Según este dispositivo, el primer estadio de

calificación supone poner el título frente a la partida registral directamente
vinculada (en la que se habrá de extender la inscripción)2 a fin de
determinar si existe adecuación entre uno y otra; es decir, si la información
del título se acomoda o compatibiliza con la información de la partida, si
ocurre ello no existe razón para rechazar la inscripción.
2. En las partidas 11018889 Y 11018890 del Registro de Predios de Jaén
constan como titulares, luego de una cadena de inscripciones reseñadas en
el ítem IV, la sociedad conyugal conformada por Policarpio Peña Villegas y
Vidalina Abarca de Peña; igualmente en la última partida los propietarios de
la misma son Carmen Maza Guerrero y José Esperly Pintado Mayo. En
ambas partidas consta inscrita la anotación de demanda de nulidad de acto
• jurídico y otro seguido por Adolfo Alarcón Lachas contra la Municipalidad
Provincial de San Ignacio y otros.
3. Los artículos 608 y 673 del TUO del Código Procesal Civil (CPC)
establecen que la medida cautelar. tiene como finalidad garantizar el
cumplimiento de la decisión definitiva y, sobre la anotación de demanda3
prescribe que se utiliza cuando están en discusión derechos inscritos, así
como la medida, no impide la transferencia ni afectaciones posteriores, pero
otorga prevalencia a quien ha obtenido la medida. La inscripción de esta
medida cautelar constituye una típica anotación preventiva cuyo propósito
es reservar prioridad y advertir la eventual causa de' modificación del
derecho inscrito4•
4. Como hemos señalado al realizar la calificación el Registrador debe
confrontar la adecuación del título con la partida donde se realizará la
inscripción, en el presente caso, sobre las partidas que se trata de utilizarla

, En el VIII Pleno del Tribunal RegíSlral Regislral realizado los dlas 13 y 14 de agosto del 2004 se aprobó el
siguiente precedente de observancia obligatoria que luego fue incorporado en el Reglamento General de los
-id.i" Registros Públicos 4.- CONCEPTO DE PARTIDA DIRECTAMENTE VINCULADA
"b0- e: ~EG:s~ebe entenderse como partida directamente vinculada al título, aquélla donde procederá extender la
.~~+ •..,: . ripción solicitada. o de la cual derivará dicha inscripción. Por tanto, no procede extender la calificación
go ~ o ras partidas registra/es ". Crilerio adoptado en la Resolución N° 059-2002-SUNARP-TR-L del 11 de
~ bre de 2002.
~~ C"A Tp..~'"o; otaci6n de demanda en los Registros Públicos ..
q
i9 "s feulo 673.- Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscrit~, la
medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el
Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la
l admite y de la cautelar.
El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulle compatible con el derecho
ya inscrito. La certificación registral de la inscripci.6n se agrega al expediente.
La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga
prevaJencia a quien ha obtenido esta medida.
TUO del RGRP: ArtIculo 64.- Definición
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

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 •

RESOLUCiÓN W 426-D-2013-SUNARP- TR- T

resolución judicial de adjudicación de remate de predio no inscrito y

embargado en los seguidos por Melva A1verca Concha contra Policarpio
Peña Villegas y Vidalina Abarca de Peña ubicado en Calle Atahualpa N"
191 sector 11.Manzana 29, lotes 4 y 5 que hacen un área total de 316.125
m2, no son compatibles con los asientos que constan en las mismas puesto
que los propietarios en la partida 11018889 del Registro de Predios de Jaén
consta como titular la sociedad conyugal conformada por Policarpio Peña
Villegas y Vidalina Abarca de Peña, corresponde al lote 4 con un área de
275.81 m2 y, el lote 5 inscrito en la partida 11018890 del Registro de
Predios de Jaén, con un área de 42.63 m2, sus titulares son la sociedad
conyugal conformada por Carmen Maza Guerrero y José Esperly Pintado
Mayo. Por lo que el título no se adecúa al contenido de los asientos
registrales que corresponden a las partidas vinculadas en las que se debe
realizar la inscripción. En el acta de' remate se indicó que el predio no
inscrito materia de remate es el ubicado en la calle Atahualpa N' 191,
sector 11,Manzana 29, lote 4 y 5 distrito y provincia de San Ignacio,
departamento de Cajamarca, cuyas medidas y linderos son los siguientes:
Por el norte linda con los lotes 9, 7 Y 6 en una línea quebrada de cuatro
tramos de 10.90,1.50, 2.00 Y 10.50; por el sur linda con los lotes 22 y 3 en
una línea recta de 22.30 metros y, por el oeste linda con lOSlotes 9,14 Y 15
con una linea recta de 15 metros, haciendo un área total de 316.125 metros
cuadrados. Si acumuláramos los lotes 4 y 5 inscritos en las partidas
11018889 y 11018890, este nuevo predio, tendrfa un área de 318.44
metros y, los linderos serian por el frente" Jr. Atahualpa; por la derecha
limil/iría con los lotes 5, 6, 7 Y 11; por la izquierda con Joslotes 3 y 22 ; por
el fondo con los lotes 11, 14 Y 15.
5. El título con el que se pretende inscribir es incompatible puesto que en los
asientos de las partidas, existe en el caso del lote 5 distinto propietario y el
objeto del bien materia de remate, no se puede determinar del trlulo
archivado que sea el mismo que consta en las partidas rogadas. El
segundo párrafo del artículo 26 del RGRP establece que un título es
incompatible con otro ya presentado, cuando la Inscripción del primero
excluye la del ingresado en segundo lugar. Como no es admisible la
coexistencia de ambos derechos en la misma partida registral, se aplica la
regla prevista por el principio de prioridad" excluyente recogido por el
artículo 2017" del Código Civil, según el cuál '(n)o puede inscribirse un
tftulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior".
6. En estos supuestos se produce el "cierre" de la partida registral para evitar
el acceso al Registro del titulo incompatible posterior, aun cuando éste se
haya generado con anterioridad a aquél que se inscribió primero. Lacruz
Berdejo y Sancho Rebullida enseñan que "la regla de prioridad no tiene

6
, .,

•
RESOLUCiÓN N° 426-D-2013-SUNARP-TR-T

como único resultado, en su relación con el Registro, establecer un orden

en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por
fechas de presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles
con el que se halla ya registrado"5. En consecuencia, existiendo un
obstáculo insalvable en las partidas registrales donde se busca realizar la
inscripción, debe confirmarse la tacha formulada por el Registrador de
conformidad con el inciso d) del artículo 42° del TUO del RGRP.

Por las consideraciones expuestas, se adoptó por unanimidad la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCiÓN:
Se CONFIRMA la tacha decretada por las razones expuestas en la presente
resolución.

Reglstrese y comuníq

N PLAZA
e la IV Sala
al Registral

EBERARDOM
Vocal (e) del n

SUNA~~ • TRIBUNAL REGISTRAL • IV SAU: .

CERTIFICO QUE LA PRESe"TI
ES COPIA FIEL DE SU ORIGINAL
1M
~J"~"_i¥>".IlIl."_._"",
ReGibo Sl.
Tru~lI() ;¿~/1I113 Conll.d • ..Qf....c'.\.

, LACRUZ BERDEJO. Josi Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco d. Asis. Citada par GONZALES LOLl.
Jorge Luis. Comentarios al Nueyo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta Jurldica, 2002. p. 83.

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