Ministerio ,

de Justicia /
y Derechos Humanos

. TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - lJ..oS -2014-SUNARP-TR-L

Lima, 3 1 ElE, 101!

APELANTE JULIO CÉSAR SAUÑI RIVERA
TíTULO N° 863812 del 11/912013.
RECURSO H.T.D. N° 104825 del 26/11/2013.
1"\._-,- REGISTRO Predios de Lima.
~ACTO (s) Prescripción adquisitiva .
. ' '. Sala
SUMILLA
. ~':--...
Un',
-'"
" •
EXIGILlDAD DE PLANOS Y MEMORIA DESCRIPTIVA DEL AREA REMANENTE
"La presentación de planos y medidas perimétricas del área remanente para la
inscripción de prescripción adquisitiva de dominio sobre parte de un predio, será
exigible salvo que el área de Catastro determine que no es factible establecer
dicha área, en aplicación de la Cuarta Disposición Complementaria y Final del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio." .

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la

prescripción adquisitiva de dominio notarial de una porción del inmueble
identificado como terreno constituido por la Parcela 6 de la lotización
semi rústica Club Hípico, ubicado en el distrito de Santa Rosa, provincia y
departamento de Lima, que corre inscrito a fojas 431 del tomo 1937 que
continúa en la partida N° 11053003 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pública de prescripción adquisitiva de

dominio del 18/3/2013 otorgada ante el Notario de Lima Jesús Edgardo
Vega Vega.
- Copia certificada de la memoria descriptiva expedida por el Notario de
Lima Jesús Edgardo Vega Vega el 10/9/2013.
- Copia certificada del plano de ubicación y localización expedida por el
Notario de Lima Jesús Edgardo Vega Vega 10/9/2013.
- Copia certificada del plano perimétrico lote matriz expedida por el Notario
de Uma Jesús Edgardo Vega Vega el 10/9/2013.
- Escrito de subsanación del 23/10/2013 suscrito por Julio Sauñi Rivera.
- Escrito de subsanación del 8/11/2013 suscrito por Julio Sauñi Rivera.

También forma parte del título el Informe Técnico N" 14903-2013-SUNARP-

Z.R. N"IXlOC del 27/9/2013.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

 El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Ángel Bellido
Alvarado formuló observación en los siguientes términos:

"Señor(es):
En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es),
acorde con la (s) norma(s) que se cita(n):
e 1.- Lo manifestado en este reingreso no enerva las observaciones
_t ---. formuladas en las esquelas de fechas 15/10/2013 Y 04/11/2013. Respecto
,'¡ 1 a. a la solicitud de una nueva evaluación del expediente técnico (Planos U-1 y
\ . :íal? P-01, así como memoria descriptiva por parte de la Oficina de Catastro,
'.\'~~. debemos señalar que con esa finalidad deberán presentar nuevos planos
..1111,. , •
. que no contengan los defectos advertidos en el Informe tecn/co N° 14903-
2013, cuyo texto pertinente forma parte de las esquelas de observación
antes citadas.
Por las razones expuestas subsisten las observaciones anteriores, a saber:

"1.- respecto del área remanente, el arto 5.5 de la Directiva 013-2003-

SUNARP/SN, establece lo sgte.:
"... La segregación o desmembración del área materia de prescripción se
efectuará por el solo mérito del instrumento que lo contenga. En dicho
instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación, sin que
sea necesaria la intervención de los titulares registra les del área
remanente. La instancia de calificación registral solicitará los Planos y
memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la
segregación o desmembración."
Se deja constancia que en la Escritura pública, el notario no se pronuncia al
respecto, así tampoco se adjunta Memoria descriptiva y plano de área
remanente.
Sin perjuicio de lo manífestado, estando que a la presente se adjunta Plano
perimétrico de Lote Matriz (P-1), éste fue enviado a la Oficina de catastro
de esta sede registral para su evaluación técnica, quienes mediante
Informe Técnico N" 14903-2013 del 27/09/2013, señalan lo sgte.
(Resumen):

* Respecto al área remanente se informa que el plano remanente

presentado no guarda concordancia técnica con su antecedente registral al
existir linderos y medidas perimétricas incoherentes". (. ..)"

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, en base de los

siguientes fundamentos:

_ El Registrador mediante esquela del 4/11/2013, señala que en el presente

caso, al no poder determinarse el área remanente, se podría acoger a la
cuarta disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, para lo cual se cumplió con presentar el escrito del
8/11/2013, donde se solicita que se remita el título a la oficina de catastro
para que determine dicha imposibilidad; sin embargo, se emite nueva
observación (19/11/2013) solicitando la presentación de nuevos planos que
no contengan los defectos advertidos en el informe técnico anteríor.

_ Al respecto, es de precisar que en la documentación adjuntada, la

delimitación del área que corresponde al predio materia de prescripción
 RESOLUCiÓN No. - ~oS -2014-SUNARP-TR-L

está plenamente descrita; sin embargo, de los antecedentes registra les y

documentos que obran en los títulos archivados del predio matriz se tiene
que la información resulta insuficiente para determinar el área remanente,
al no constan en dichos documentos datos técnicos necesarios para ello
(área, linderos, medidas perimétricas), para estos casos el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios establece un supuesto excepcional
para la independización, el mismo que se encuentra detallado en la cuarta
disposición complementaria y final.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El inmueble identificado como Terreno Sub-Zona "e-A", distrito de Santa

Rosa, provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrito a fojas 431
del tomo 1937 que continua en la partida electrónica W 11053003 del
Registro de Predios de Lima. Dicho predio fue inscrito con un área inicial de
216,180.44m2 .'

En el asiento 000001 de la partida antes mencionada corre inscrita una

anotación preventiva de prescripción
sociedad conyugal conformada por
Karin Hertlein, respecto de un área
inmueble de mayor extensión inscrita
adquisitiva de dominio a favor de la
Julio César Sauñi Rivera e Irmtraud
2
de 7,482.00 m que forma parte del
en la referida partida.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

-Si es exigible la presentación de planos y medidas perimétricas del área

remanente para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio que
implique la desmembración de parte de un área inscrita.

VI. ANÁLISIS

1. Con el presente título, se solicita la inscripción de la prescnpclon

adquisitiva de dominio notarial de una porción del inmueble identificado
como terreno constituido por Parcela 6 de la lotización semi rústica Club
Hípico, ubicado en el distrito de Santa Rosa, provincia y departamento de
Lima, que corre inscrito a fojas 431 del tomo 1937 que continúa en la
partida N° 11053003 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador Público observó el título, en un principio, señalando que en

la escritura pública presentada no existe pronunciamiento del notario
respecto del área remanente, no habiéndose adjuntado ningún documento
técnico al respecto. Asimismo, señaló la Oficina de Catastro; mediante
informe técnico W 14903-2013-SUNARP-Z.R.WIXlOC del 27/9/2013 ha
determinado que el plano perimétrico lote matriz presentado no guarda
concordancia técnica con su antecedente registral.

Posteriormente, vía reingreso el presentante solicita acogerse al supuesto

de independización excepcional establecido en la Cuarta Disposición
Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (en adelante RIRP) al no poder establecerse el área remanente;
 ante lo cual el Registrador reitera la observación señalando que es la
Oficina de Catastro la que debe determinar tal imposibilidad, debiendo
adjuntar la documentación técnica pertinente.

El presentante, nuevamente vía reingreso, solicita que el titulo sea enviado

al Área de Catastro a efectos de que se determine la imposibilidad alegada;
sin embargo, el Registrador reitera la observación señalando que antes de
ello deberá presentarse [a documentación técnica sin los defectos
advertidos en el informe técnico N" 14903-2013-SUNARP-Z.R.N"IXlOC del
27/9/2013.

En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar si en el presente

caso el área de Catastro se ha pronunciado sobre la posibilidad de
determinar el área remanente y si es aplicable lo dispuesto en la Cuarta
Disposición Complementaria y Final del RIRP.

2. Conforme al articulo 952 del Código Civil, quien adquiere un bien por
prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La
norma añade que la sentencia que accede a la petición es titulo para la
inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el
asiento a favor del antiguo dueño.

La Ley N° 2715i mediante la cual se aprobó la "Ley de regularización de

edificaciones, del Procedimiento para la declaratoria de fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común", introdujo la posibilidad de tramitar el proceso de prescripción
adquisitiva.

Asi también, el artículo 5 de la ley 27333, Ley Complementaria a la Ley N"

26662 de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para la
regulación de Edificaciones, se regula el trámite notarial a efectos de
conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

En el presente caso, nos encontramos ante un procedimiento de

prescripción adquisitiva de dominio tramitado en sede notarial respecto de
una parte de un predio inscrito.

3. Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros

Públicos N" 490-2003-SUNARP/SN del 9/10/2003, se aprobó la Directiva
N° 013-2003-SUNARP-SN en la cual se establece en el numeral 5.5 que:
"Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el artículo 7.2 de la
Ley W 27333, la segregación o desmembración del área materia de
declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará
por el sólo mérito del instrumento que la contenga. En dicho instrumento se
indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin
que sea necesaria la intervención de los titulares registrales de tal área
remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos v
memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la
segregación o desmembraGÍón".

En ese sentido, se puede concluir que en todos los casos en que a

consecuencia del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio se
requiera. la independización de la parté adquirida, el registrador deberá

1 Publicada en el diario oficial "El Peruano" el 20/7/1999.

 RESOLUCiÓN No. - ;¡.oS -2014-SUNARP-TR-L

eXigir que en el documento que declara el derecho conste el área

remanente; asimismo deberá requerir la presentación de la documentación
técnica pertinente para la desmembración, tales como el plano del área
remanente y del área a independizar, así como sus memorias descriptivas.

4. Como se ha señalado, la mencionada regla rige para. todos los

supuestos de desmembración; sin embargo, su contenido debe ser
concordado con la Cuarta Disposición Complementaria y Final del RIRP,
que señala un supuesto excepcional de independización estableciendo que:

"Tratándose de independización de predios en los que no sea factible

determinar el área, los linderos o medidas perimétricas del predio
remanente, no se requerirá el plano de éste. En estos casos, bastará con
presentar el plano del área materia de independización visado por' la
autoridad competente, previa suscripción por el verificador cuando
corresponda.
Corresponderá al área de catastro de la Oficina Registral competente
determinar la imposibilidad a que se refiere el párrafo anterior."

Dicha norma tiene como fundamento el reconocimiento del Registro

respecto a la falta de implementación del área de Catastro. El Registro
existió antes del Catastro, por ello es lógico que la institución no cuente con
toda la información gráfica de los predios inscritos. Sin embargo, esta
situación no puede ser un obstáculo para que el usuario pueda solicitar la
inscripción de su título, pues no está en sus posibilidades solucionar las
carencias del Registro. .

Así, la exigencia de que se presente documentación técnica tanto del área

a independizar como del área remanente contenida en el artículo 5.5 de la
directiva N" 013-2013-SUNARP-SN, se encuentra referida a la situaciones
normales, pero si el área remanente es imposible de ser determinada por la
complejidad de la partida registral, es válido aplicar la Cuarta Disposición
Complementaria y Final del RIRP.

5. Ahora bien, siendo que en el caso de la aplicación de la mencionada

disposición corresponde al Área de Catastro determinar la imposibilidad de
establecer el área remanente, conviene señalar que el informe de la
evaluación técnica realizada por aquella debe ceñirse a la verificación de
los datos que constan en el antecedente registral así como de los
presentados en el título materia de calificación, tal como. lo establece el
artículo 11 del RlRp2

En.ese sentido, en el caso submateria, a efectos de establecer si es posible

o no 'determinar el área remanente de la partida matriz, el Área de Catastro
deberá verifícar los antecedentes de la partida N" 11053003, entre ellos los

2Articulo 11.-lnformes de las áreas de Catastro de la SUNARP

Los titulas en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico
del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación fisica que no
requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos
donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos
relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la
que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo
responsabilidad. (...)
planos del predio materia de prescripción obrantes en el título N" 253718
del 15/3/2013 (asiento D 00001 - anotación preventiva), Y los documentos
presentados. .

6. En la calificación en primera instancia se remitió el título al Área de

Catastro solicitando expresamente, entre otros puntos, que se pronuncie
respecto de si es posible determinar la existencia de área remanente; en tal
sentido, dicha área emite el Informe Técnico W 14903-2013-SUNARP-Z.R.
N"IXlOC del 27/9/2013 donde se concluye lo siguiente:

"(. ..)
Análisis v Conclusión:
1. El presente estudio técnico corresponde al expediente de anotación
preventiva de inscripción de prescripción adquisitiva del predio
denominado según usuario como Parcela 6 con el área de 7,482.00 m2,
predio que se ubica según documentación presentada en el Distrito de
Santa Rosa, provincia y departamento de Lima, predio definido por sus
datos técnicos presentados.

2. Efectuadas las comparaciones gráficas correspondientes entre las

informaciones técnicas presentadas y nuestras bases gráficas se
determinó que el predio en consulta se encuentra gráficamente dentro
del ámbito correspondiente al Asiento 12 del Tomo 1937, Fojas 561 que
continúa en la P.E. W 11053003, no apreciándose afectación gráfica a
partidas colindantes. También se encuentra anotado preventivamente
en el As. D 00001.

3. Respecto al área remanente se informa que el plano remanente

presentado no guarda concordancia técnica con su antecedente
registral al existir linderos y medidas perimétricas incoherentes.

4. Los datos técnicos presentados en el Plano y Memoria Descriptiva como

área y medidas perimétricas del predio materia de independización, son
concordantes entre sí.
(.. .)"

De lo anterior se desprende que el área a prescribir se ubica gráficamente

dentro del ámbito mayor inscrito en el asiento 12 de fojas 561 del tomo
1937 y continuación en la partida electrónica N° 11053003 del Registro de
Predios de Lima.

Asimismo, el área de Catastro expresa que la información contenida en los

planos obrantes en el presente título referida al área remanente discrepa
con el antecedente registral, al existir linderos y medidas perimétricas
incoherentes. Sin embargo, no aporta detalles ni especifica en qué consiste
tales discrepancias, lo que va en perjuicio del administrado, pues en tanto
no quede clara la información incoherente, no podrá subsanar los defectos.

7. Como se puede apreciar el área de Catastro ha informado que existe la

posibilidad de determinar el área remanente luego de la independización,
en tal sentido señala que dicha área discrepa con la información contenida
en los planos presentados; por tanto no sería aplicable la Cuarta
Disposición Complementaria y Final del RIRP, más aún si se tiene en
cuenta que en una presentación anterior (título W 323106 del 8/4/2013), el
área de Catastro, evaluando la documentación técnica del título archivado
 (

RESOLUCiÓN No. - ?.. O:J -2014-SUNARP- TR-L

que dio mérito al asiento D 00001 (anotación preventiva), la misma que fue
evaluada en el presente titulo, emitió el Informe Técnico W 9247-2013-
SUNARP-Z.R.IX/OC del 24/6/2013, en el que expresamente señala que si
es posible la determinación del área remanente de la partida W 11053003
luego de la independización del área materia de prescripción.

Por tanto, si bien se confirma el extremo de la observación sobre la

determinación del área remanente, el Registrador Público deberá remitir al
área técnica a fin de que se aclare el informe sobre los defectos en la
documer:Jtación técnica presentada a fin . de que el interesado pueda
subsanar, si fuera el caso.

Interviene como Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada

mediante Resolución W 347 -2013-SUNARP/PT del 27/12/2013.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

1. CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro

de Predios de Lima, al título referido en el encabezamiento, de
conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
resolución.

2. DISPONER que el Registrador Público requiera al área técnica la

aclaración del informe N° 14903-2013-SUNARP-Z.R.N° IX/OC en el
punto 3 conforme se señala en el numeral 6 último párrafo del análisis.

O ZZOVÁSQUEZ
I ribunal Registral Ibunal Registral

Resoluciones 2014/863812-2013.doc
p.oisJ