FORO 3RA UNIDAD – NOTARIAL

Pregunta 1
2 puntos
Se solicita inscribir la compraventa de acciones y derechos del predio inscrito en la partida
00015785 del Registro de Predios de Piura otorgada por Giovanni Andrea Alessandro Moy a
favor de Juan Francisco Eugenio Helguero González de estado civil casado.
Para este efecto se adjuntó parte de la escritura pública de compraventa de acciones y
derechos n.° 506 de fecha 18/12/2017 extendida y expedido por el notario de Piura Roberto
Corno Yori. Usted es registrador y ha denegado la inscripción por cuanto debe intervenir la
cónyuge del comprador. Empero el referido comprador se rehúsa a cumplir con la exigencia
por ser ilegal. Realice las explicaciones del caso con sustento jurídico. 
RESPUESTA: 

El caso es en torno a la compra de acciones y derechos de un predio (cuota ideal), que se

entiende esta en copropiedad, el comprado se encuentra casado, y se presume que está bajo
sociedad de gananciales, siendo así, el artículo 315 de nuestro Código Civil menciona que
deben actuar ambos cónyuges al momento de adquirir un bien inmueble, y siendo estos
derechos sobre un predio, un bien inmueble (artículo 885, inciso 10 del Código Civil), deberá
cumplir con el requisito de que ambos cónyuges deban intervenir, en esta línea de ideas, el
artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio, establece que para la
trasferencia de cuotas ideales de un predio a una sociedad conyugal, se debe indicar el
nombre completo, nacionalidad, estado civil, DNI de cada uno de los cónyuges (artículo 13
inciso “d” del Reglamento antes mencionado), en otras palabras, debe intervenir también la
esposa, y si esto se incumple, tal solicitud de registro, no puede tramitarse.

Pregunta 2
2 puntos
El señor Francisco Torero Alvarez solicitó la inmatriculación del fundo “Corvenale”, ubicado
en la carretera Marginal de la Selva – altura kilómetro 76, en el distrito de San Cristóbal de
Puerto Rico, provincia de Picota, departamento de San Martín, para el efecto presentó
escritura pública con antigüedad mayor a cinco años en la que doña Susana Dolores
Martínez le vendió el referido predio.
El registrador público mediante esquela de fecha 04.12.2013 observó el título por cuanto
no se identifica ni está determinado el predio materia de inmatriculación.
¿Es correcta la decisión del registrador? ¿Qué principio registral es aplicable al caso, por
qué? Fundamente con propiedad. 
RESPUESTA: 

Sí, ya que en principio, la inmatriculación al ser un acto que introducirá por primera vez un
predio al registro, este debe ser exacto, indicándose la naturaleza del predio, y en este caso al
ser un predio rustico-rural , indicarse el código de referencia catastral, áreas, nombre del
predio, sector, entre otros datos que permitan la plena determinación del predio (artículo 19
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), además, las disposiciones legales
permiten que el registrador al momento de la calificación pueda y debe comprobar que los
documentos presentados cumplan con los requisitos establecidos en las normas pertinentes
(artículo 32, literal “d” del Reglamento de Registros Públicos) ; por otro lado, el principio
registral aplicado por el registrador es el de legalidad, ya que debe verificar el cumplimiento de
las formalidades propias del acto, es decir, calificar si la documentación presentada por el
solicitante cumple con los requisitos legales. (artículo V del T.P del Reglamento de Registros
Públicos).
Pregunta 3
2 puntos
Primus es propietario de un predio inscrito ubicado en la ciudad de Trujillo. En la partida de éste el
predio aparece descrito como un lote de 600 m2 sobre el cual se levanta una edificación de dos
pisos y azotea de material noble, con sala comedor, cocina, estar, biblioteca, baño, cuatro
habitaciones (todas con baño), piscina, etc. Secundus –alto funcionario de una transnacional- reside
en Tacna y requiere una vivienda para él y su familia en Trujillo, pero no puede viajar a ver la
vivienda por los problemas climáticos recientes. Vía internet accede al Registro de Trujillo, y Primus
le envía los planos de la casa. Secundus queda conforme y adquiere la vivienda por US$ 450,000.00,
pagados íntegramente. Cuando viaja a Trujillo, se da con la sorpresa que sólo existe un lote de
terreno y vestigios de lo que fue una construcción. Secundus le consulta qué ha pasado, por cuanto
en la partida registral indica que es un edificio descrito anteriormente y por eso compró. Explique
con propiedad qué principios registrales están involucrados y por qué.
RESPUESTA: 

En un primer momento se puede observar el principio de especialidad cuando se menciona la

partida registral del predio; sin embargo, los principios que pueden dar respuesta al tema de fondo
son: el principio de fe pública registral, ya que Secundus confiado en la información que consta en
registros, opto por celebrar el acto jurídico de compra venta, más aún si no tenía la posibilidad de
conocer la inexactitud del registro ya que Primus le proporciono planos que ciertamente, coincidían
con lo expresado en la partida, pues de no ser el caso, habría habido algún tipo de reclamo (artículo
2014 del Código Civil y artículo VIII del T.P del Reglamento de Registros Públicos); el segundo
principio mas importante es el de legitimación, y es que Secundus presumió como cierto el
contenido del asiento registral, sin embargo, en la realidad no se encontraba de la manera
expresada la vivienda (artículo 2013 del Código Civil y artículo VII del T.P del Reglamento de
Registros Públicos).

Pregunta 4
2 puntos
Mediante título n.° 1865215 del 1.9.2017 presentado por la señora Aurora Luzmila Mendoza
Muro se solicitó vía rectificación de error material la aclaración de área remanente del predio
ubicado en calle Libertad n° 200 de Eten Puerto en la provincia de Chiclayo inscrito en la
partida n°02213752 del Registro de Predios de Chiclayo luego de las independizaciones
efectuadas en el tomo 386 foja 111 y en la ficha n° 17694.
El título fue tachado sustantivamente con fecha 5.9.2017 por el registrador público Percy
Flores Rojas indicando que no es procedente lo solicitado porque no existe error material por
rectificar.
Posteriormente, la señora Mendoza interpuso recurso de apelación con fecha 20.10.2017
mediante escrito autorizado por el abogado Frank Ricardo Niño Díaz.
Mediante documento ingresado ante el Tribunal Registral el 26.10.2017 la señora Aurora
Luzmila Mendoza Muro formuló desistimiento del recurso de apelación y de la rogatoria del
título n° 1865215-2017, materia de apelación. La solicitud de desistimiento contiene la firma
de la solicitante fedateada el 24.10.2017 por la fedataria de la Zona Registral n° II- Sede
Chiclayo Jenny Marcela Bustamante Campos.
Explique si es procedente el desistimiento solicitado y los efectos jurídicos que genera.
RESPUESTA: 

Es procedente tal desistimiento; ya que, si bien el artículo 151 del Reglamento de Registros
Públicos menciona que una de las formalidades para este es que la firma sea legalizada
notarialmente, no es menos cierto que un fedatario registral cumple la misma finalidad de dar fe a
los actos, siendo además que el artículo 13 del mismo cuerpo legal al referirse al desistimiento de
la rogatoria menciona que también puede legalizarse la firma por funcionario autorizado (abogado
certificador – fedatario) , es por ello que se debe considerar procedente tal desistimiento. En
relación a los efectos que genera, la solicitante se desiste tanto de la rogatoria como del recurso,
de esta manera se configura un desistimiento total, siendo el efecto jurídico el fin del
procedimiento registral (artículo 151 del Reglamento de Registros Públicos).

Pregunta 5
2 puntos
El señor Vásquez solicitó la inscripción de compraventa de 4 hectáreas 7,500 m2 que constituye parte de
un terreno rústico de 9.50 hectáreas ubicado en el sector Popan, distrito de Zaña, provincia de Chiclayo,
departamento de Lambayeque que realizó María Maximina Sandoval Cerna a favor de la sociedad
conyugal conformada por Gerardo Vásquez Saucedo y María Aguilar Estela.
El registrador ha denegado la inscripción indicando que, según los antecedentes registrales, el predio
mencionado fue adjudicado con anterioridad a favor de doña Maritza Suárez Sandoval y Anita Suárez
Sandoval, quienes luego subdividieron en dos parcelas UC 088528 y UC 088529.
¿Argumente en virtud de qué principios es inviable la inscripción y por qué? Explique con propiedad.
RESPUESTA: 

Es inviable ya que contravienen a el principio de legalidad (artículo V del T.P del T.U.O del Reglamento
de Registros Públicos y artículo  2011 del Código Civil), pues el registrador al momento de la calificación
verifico que si existe un obstáculo que emana de la partida registral (subdivisión del predio, y en
propiedad de otra persona), siendo de esa forma inviable el registro, así mismo, le es aplicable el
principio de prioridad excluyente o principio de impenetrabilidad (artículo X del T.P del T.U.O del
Reglamento de Registros Públicos y artículo  2017 del Código Civil, pues existe una incompatibilidad en
lo que el señor Vásquez quiere inscribir, frente a lo que en registros ya se encuentra (el derecho de
Maritza Suarez).

Pregunta 6
2 puntos
Mediante el título 2017-526 la señora Criollo solicitó la inscripción de la compraventa
otorgada por Segundo Guillermo Viera Gutiérrez y Delia Francisca Vargas Dioses a favor
de Rubén Adriano Coronado Arellano e Irma Criollo de Coronado respecto del predio
inscrito en la partida n.° P15029447 del Registro de Predios de Sullana.
Para tal efecto se adjuntó parte notarial de la escritura pública n.° 576 de fecha 31.07.1997
otorgada ante el exnotario de Sullana Guillermo Cedano Garrido, extendido por la decana
del Colegio de Notarios de Piura y Tumbes, Amarilis Ramírez Carranza, el 07.07.2016.
El Registrador indicó: «revisada la partida P15029447 se verifica que a la fecha el predio
se encuentra inscrito a favor de Maruxi Milagros Viera Vargas, Rogger Paul Viera Vargas,
Yuvicsa Lizet Viera Vargas y Mario Alberto Viera Vargas, en mérito al anticipo de legítima
otorgado a su favor por sus padres Segundo Guillermo Viera Gutiérrez y Delia Francisca
Vargas Dioses, mediante escritura pública de fecha 19/10/2017 extendida ante notario de
Piura, Carlos Faustino Rivera Rodríguez.»
Por su parte la señora Criollo sostiene que sobre el bien que recae el anticipo de legítima
existe una compraventa que data del 31.07.1997 (hace más de 20 años), fecha en que la
sociedad conyugal conformada por Rubén Adriano Coronado Arellano e Irma Criollo
Carreño adquieren el predio, procediendo posteriormente a construirlo y habilitarlo para
luego proceder a ejercer uso y disfrute del inmueble hasta la actualidad, hecho que se
corrobora con la copia certificada de la denuncia y el acta de constatación policial que se
adjunta.
Usted es el registrador: responda con propiedad los argumentos de la señora Criollo y
detalle los principios registrales involucrados en el caso concreto.
RESPUESTA: 
Como registrador le diría que si bien, ella tiene una escritura pública mucho más antigua que la
escritura publica de anticipo de legitima, la primera no puede ser inscrita toda vez que ya se
encuentra el bien registrado a nombre de Maruxi, Rogger, Yuvicsa, Lizet y Mario, de esta forma
existe una incompatibilidad del título presentado con el registro, y al ser el procedimiento
registral de naturaleza no contenciosa, no es amparable su solicitud, lo que podría hacer es vía
judicial solicitar la cancelación del asiento registral. 
Los principios aplicables son: principio de impenetrabilidad o de prioridad excluyente (artículo
2017 del Código Civil, y el artículo X del TP del Reglamento de Registros Públicos), ya que existe
una incompatibilidad del titulo presentado con lo que consta en registros, por ende, no se
puede inscribir; el principio de legitimación (artículo 2013 del Código Civil, y el artículo VII del
TP del Reglamento de Registros Públicos), referido a que los asientos registrales surten efecto
mientras no se declare su invalidez, por ende, no se podrá inscribir tal solicitud de Juana, a
menos que vía judicial se declare lo contrario y se cancele el asiento .

Pregunta 7
2 puntos
Don Daniel Castillo ha solicitado la inscripción de la compraventa e hipoteca del predio
ubicado en la manzana X, lote 5 de la urbanización Los Jardines de Trujillo a favor de don
Pedro Meléndez Urquiaga cuya vendedora es doña Lucia Morales Pérez. Para el efecto
presentó traslado de la escritura pública de fecha 23.11.2018 extendida por el notario de
Trujillo Carlos Cieza.
El registrador ha tachado el referido título por cuanto don Daniel Castillo no cuenta con
autorización para presentar el referido parte notarial al Registro y, además, no se ha
indicado el monto del gravamen.
Conforme a lo que señala el ordenamiento jurídico ¿es correcta la decisión del registrador?
¿Qué principio o principios son aplicables al caso concreto y por qué? Explique con
propiedad y sustento jurídico.
RESPUESTA: 

Sí es correcta la tacha realizada por el registrador, ya que, un requisito de validez de la

hipoteca es la determinación de la cantidad del gravamen (artículo 1099, inciso 3 del Código
Civil y artículo 116, literal “a” del Reglamento de Inscripción de Registro de Predios, en
adelante Reglamento ), y concordancia con la función de calificar el título presentado y si este
cumple con los requisito legales (artículo 32, literal “d” del Reglamento), se debe tachar tal
título presentado pues adolece de un requisito de validez (artículo 42, literal “a” del
Reglamento), el principio aplicable es el de legalidad, ya que el titulo debe cumplir con los
requisitos legales, en este caso, la determinación del monto del gravamen.

Pregunta 8
2 puntos
El señor Mosquera solicitó la inscripción de la traslación de dominio por sucesión intestada del
causante Macario Mosquera Norabuena, respecto del predio inscrito en la partida 11006574 del
Registro de Predios de Huaraz. 
Para ello acompañó una solicitud simple suscrita por Vitalino Mosquera Vásquez con firma
certificada por fedatario de Sunarp.
La registradora ha observado el título por cuanto “revisada la precitada partida, se advierte que no se
encuentra inscrito el derecho de propiedad a favor del causante Macario Mosquera Norabuena”.
¿Es posible subsanar la observación? ¿Qué principio registral es aplicable al caso y por qué? 
RESPUESTA: 
Sí, en este caso lo que se debe realizar el sanear el tracto, es decir aplicar el principio de tracto
sucesivo (artículo 2015 del Código Civil), para que el causante aparezca en registros como
propietario del predio, y así poder ser trasferido a su heredero Macario Mosquera, para eso, el
heredero debe presentar el parte notarial de escritura publica de la compra venta que en su
momento realizo el causante, a fin de acreditar la propiedad de este último.

Pregunta 9
2 puntos
El señor Pável Toro Galvez solicitó la inscripción de la compraventa otorgada por Sheila Tatiana
Liza Cuenca representada por Pavel Alejandro Toro Gálvez a favor de Amelia Mercedes Gálvez
Salaverry viuda de Olivares respecto del predio inscrito en la partida 11145200 del Registro de
Predios de Chiclayo, adjuntándose a dicho efecto el parte notarial de la escritura pública de fecha
12.07.2017 extendida ante notario de Pimentel – Chiclayo Armando Medina Ticse.
El registrador José Pérez observó el título por cuanto no se puede determinar que el poder otorgado a
favor del señor Pável contenga la facultad indubitable de disponer de los bienes de la señora Liza.
¿Argumente si es correcta la decisión del registrador? ¿Qué principio es aplicable al caso concreto y
por qué? Fundamente jurídicamente. 
RESPUESTA: 

Sí, ya que la normativa le faculta que, al momento de la calificación, si el solicitante presenta

un título invocando la representación, el registrador, deberá verificar que en tal poder conste
los actos que puede realizar, en caso contrario, sino se encuentra plenamente determinada su
facultad para realizar tal solicitud de inscripción (artículo 32, inciso “g” del Reglamento de
Registros Públicos), el titulo deberá ser observado. El principio aplicable al caso concreto es el
de legalidad, ya que se busca determinar si el otorgante tiene la capacidad para realizar tal
acto (artículo V del T.P del Reglamento de Registros Públicos).

Pregunta 10
2 puntos
Mediante el título 2158-2017 se solicitó la inscripción de la independización y adjudicación que
otorga la Asociación de Pequeños Productores Agrarios «Cruz de Chalpón», respecto de un área de
16.6481 Hás. que forma parte del Sector La Tranza del predio La Viña, ubicado en el distrito de
Jayanca, provincia y departamento de Lambayeque e inscrito en la partida electrónica n° 02207928
del Registro de Predios de Chiclayo, a favor de la sociedad conyugal conformada por Ruperto
Fuentes Verona y Yolanda René Cabrera Guzmán de Fuentes.
El título fue tachado mediante esquela de fecha 08.01.2018 por cuanto el predio inscrito en la partida
02207928 ha sido objeto de múltiples transferencias siendo su actual titular registral MOLINO
CASTILLO SAC, existiendo un obstáculo insalvable en la partida registral para acceder a la
inscripción solicitada. Explique los principios registrales involucrados.

RESPUESTA: 

Se aplico el principio de impenetrabilidad o de prioridad excluyente (artículo 2017 del Código

Civil, y el artículo X del TP del Reglamento de Registros Públicos), ya que el titulo presentado es
incompatible con lo que consta en registros, es decir, que los otorgantes del título ( Asociación
de Pequeños Productores Agrarios «Cruz de Chalpón»), no se encuentran a la fecha de la solicitud
como propietarios del predio en cuestión; también se encuentra involucrado el principio de legalidad
(artículo V del T.P del Reglamento de Registros Públicos), ya que el registrador, al momento de
calificar el título tendrá que verificar que no hayan obstáculos entre el titulo y lo que consta en
registros, y de ser el caso, que se presente un obstáculo insalvable, esto dará merito a una tacha
sustantiva (articulo 42, inciso b del Reglamento).