JURISPRUDENCIA REGISTRAL - COMENTARIOS Y ANOTACIONES

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
COMENTARIOS Y ANOTACIONES

La anotación preventiva de la prescripción

adquisitiva notarial ¿debe realizarse
necesariamente antes de la inscripción definitiva?

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 839-2007-SUNARP-TR-L
APELANTE : RAUL DIAZ DALL’ORTO.
TÍTULO : Nº 331314 del 15-6-2007.
RECURSO : HTD Nº 42716 del 22-8-2007.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Prescripción adquisitiva notarial.
BASE LEGAL : Ley 27333

Reseña:
En el presente caso, el Tribunal Registral es de la opinión que la anotación preventi-
va de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial tiene por finalidad reservar la
prioridad de la declaración definitiva de la usucapión ganada, por lo que no puede
considerarse un acto previo a la declaración definitiva

RESOLUCIÓN

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 839-2007-SUNARP-TR-L
Lima, 8.11.2007

APELANTE : RAUL DIAZ DALL’ORTO.

TÍTULO : Nº 331314 del 15-6-2007.
RECURSO : HTD Nº 42716 del 22-8-2007.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Prescripción adquisitiva notarial.

Noviembre de 2008 311

¿Procede la inscripción de una persona jurídica…
SUMILLA
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIP-
CIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
La anotación preventiva de la solicitud de
prescripción adquisitiva notarial sólo tiene
por finalidad reservar la prioridad, por lo
que no puede considerarse un acto previo
para la inscripción de la declaración defini-
tiva.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICI-
TA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la incripción(*)NOTA SPIJ de
la prescripción adquisitiva tramitada por Pa-
tricia Milagros Marín Huamán ante el nota-
rio público de Lima César Humberto Bazán
Naveda, respecto del predio ubicado en Jr.
Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo,
Pueblo Libre, provincia y departamento de
Lima. A tal efecto, se ha presentado el acta
notarial que declara la prescripción adquisi-
tiva de dominio.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Pre-
dios de Lima Eric Hugo Jesús Molina Palante,
observó el título en los siguientes términos:
“Se reitera la observación formulada en el
siguiente sentido:
De conformidad con la Ley 27333 debe
previamente inscribirse la anotación preven-
tiva de la prescripción adquisitiva de domi-
nio.
Téngase en cuenta el artículo 5 del Inc.
C de la Ley 27333, la Ley 27157 y su D.S.
008-2000-MTC, el mismo que señala como
requisito del trámite notarial de prescripción
adquisitiva de dominio, la previa anotación
preventiva de la solicitud. (Publicidad Mate-
rial).”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante sostiene su recurso cuestio-
nando lo siguiente:
¿La anotación preventiva del Procedimiento
de Prescripción Adquisitiva, es un requisito
312 Noviembre de 2008
sine qua non para que se inscriba la declara-
ción de propiedad por prescripción?
¿Puede ser considerada dentro de los con-
ceptos de inscripción previa o tracto suce-
sivo?
¿La anotación preventiva tiene carácter
constitutivo?
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
– El predio materia de la presente apela-
ción se encuentra ubicado en Jr. Barcelo-
na Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pue-
blo Libre, provincia y departamento de
Lima. Este predio se encuentra inscrito
en el tomo 1073 a fojas 165 que continúa
en la partida 49018926 del Registro de
Predios de Lima.
– En el asiento 5 del tomo 1073 a fojas
165, trasladado a la partida 49018926
se aprecia la titularidad del predio a fa-
vor de Eduardo Javier Lizárraga Bisenzo
y cónyuge Zoila Jackelin Colmenares
Pasano.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario
del Carmen Guerra Macedo
De lo expuesto y del análisis del caso, a
criterio de esta Sala la cuestión a determinar
es la siguiente:
– Si la anotación preventiva de la pres-
cripción adquistiva(*)NOTA SPIJ notarial
debe realizarse necesariamente antes de
la inscripción definitiva.
VI. ANÁLISIS
1. Los artículos 950 y siguientes del Có- 371
digo Civil, regulan la adquisición por
prescripción de los bienes muebles e in-
muebles. Así el artículo 950 señala que
la propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión con-
tinua, pacífica y pública como propieta-
rio durante diez años. Se adquiere a los
cinco años cuando median justo título y
buena fe.
La prescripción adquisitiva de propiedad
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o usucapión es el modo de adquirir la
propiedad mediante la posesión de un
bien por un lapso de tiempo fijado en la
ley, siempre que la posesión haya sido
continua, pacífica, pública y como pro-
pietario.
2. La usucapión o prescripción adquisitiva
372
es un modo originario de adquirir la pro-
piedad, que supone el comportamiento
activo del poseedor como propietario
sin que sea necesario que éste o el titu-
lar del derecho declaren su voluntad de
adquirir o transferir el derecho.
De ese modo, es la acreditación de la
posesión continua, pacífica y pública
por el plazo establecido en la norma, la
que se erige en la más segura y eficaz
forma de corroborar la propiedad sobre
bienes, en defecto de otro modo medio
de prueba.
Actualmente la competencia para decla-
rar la adquisición de la propiedad inmo-
biliaria la tienen los jueces y notarios.
3. La Ley 27157 introdujo la posibilidad que
la prescripción adquisitiva sea declarada
notarialmente. El Reglamento de esta ley
373 aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su
TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VI-
VIENDA precisó que el notario podrá de-
clarar la prescripción cuando el interesado
acredite la posesión continua, pacífica y
pública del inmueble por más de 10 años,
esté o no registrado el predio y se tramitará
por la vía de los asuntos no contenciosos
de competencia notarial. Asimismo, que
el acta notarial que declara la prescripción
adquisitiva de dominio dispone el otorga-
miento de títulos supletorios, es título sufi-
ciente para la inscripción de la propiedad
en el Registro respectivo y para la cance-
lación del asiento a favor del antiguo due-
ño de ser el caso. El artículo 5 de la Ley
273331 regula el trámite notarial a efectos
de conseguir la prescripción adquisitiva de
dominio.
4. Los requisitos para iniciar el trámite no-
tarial se encuentran previstos en el artí-
culo 5 de la Ley 27333, que se remite al
artículo 505 del Código Procesal, C.P.C.
en cuanto a los datos que debe contener
la solicitud, los documentos a presentar
y la formalidad de los planos.
El artículo 36 del D.S. 008-2000-MTC,
señala que el notario solicitará al Regis-
tro respectivo, la anotación preventiva
de la petición de prescripción adquisiti-
va, si el predio está registrado.
La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN
prescribe que “para los efectos de la
anotación preventiva de la solicitud de
declaración de prescripción adquisitiva
se presentará al Registro:
a Oficio del notario solicitando la anota-
ción preventiva.
b) Copia certificada de la solicitud sin in-
cluir anexos y medios probatorios.
c) Copia certificada notarialmente de los
planos de ubicación y localización del
predio.” Deberá entonces presentarse
planos de ubicación y localización del
predio certificados notarialmente en el
cual aparezcan la visación municipal o
administrativa correspondiente.
5. Se sostiene que la anotación preventiva 374
constituye una de las instituciones re-
gistrales más imprecisas e incoherentes
de todas las legisladas en el derecho
registral, ya que sus orígenes, finalida-
des y efectos son tan dispares entre las
diversas variedades de anotaciones que
sus características comunes quedan os-
curecidas e impiden todo tratamiento y
definición unitaria.
Según Manzano Solano “...La anotación 375
preventiva en efecto es un instrumento
registral eficiente para asegurar y refor-
zar las posibilidades de ejecución de un
fallo judicial (misión histórica del anti-
guo “pignus judiciales o hipoteca judi-
cial), para garantizar derechos reales
ya existentes, pero que todavía no pue-
den ser inscritos (...), o para asegurar el
puesto registral a aquellos títulos que,
por adolecer de algún defecto suscep-
tible de ser corregido o subsanado, no
pueden de momento, ser objeto de re-
gistración definitiva”.
Noviembre de 2008 313
 ¿Procede la inscripción de una persona jurídica…
6. El Art. 64 del Reglamento General de
los Registros Públicos, establece una de-
finición: las anotaciones preventivas son
asientos provisionales y transitorios que
tienen por finalidad reservar la prioridad
y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o dere-
cho inscrito.
Sin embargo, la definición reglamentaria
señala las características básicas de las
anotaciones preventivas, pero no por ello
son las únicas, las características adicio-
nales están señaladas en la regulación
normativa propia de cada una de ellas.
Del análisis del artículo 682 del Regla-
376 mento General de los Registros Públi-
cos, se tiene que la anotación preventi-
va por su naturaleza, otorgará, una vez
inscrito el derecho, que surtan los efec-
tos de ésta desde la fecha del asiento de
presentación de la anotación preventiva.
Por el contrario, quien no anota preven-
tivamente no se encuentra beneficiado
por esta garantía.
Respecto a la cancelación de las anota-
377 ciones preventivas se tiene que estas se
efectuarán de diferente manera según la
normativa que la regula. En esa línea el
artículo 92 del RGRP establece que las
anotaciones preventivas se extinguen:
– Por cancelación,
– Por caducidad o
– Por conversión en inscripción.
7. De lo expuesto se tiene que la anotación
378 preventiva de la solicitud de prescripción
adquisitiva notarial tiene por finalidad
reservar la prioridad de la declaración
definitiva de la usucapión ganada, por
lo que no puede considerarse un acto
previo a la declaración definitiva.
Debe tenerse en cuenta que por su na-
turaleza la anotación preventiva de la
solicitud notarial se cancelará una vez
que se dé el supuesto de inscripción de-
finitiva, esto es la declaración notarial
de prescripción adquisitiva. Entonces, si
ya preexiste el supuesto con el que se
314 Noviembre de 2008
cancelará la anotación preventiva no se
justifica dicha anotación.
En tal sentido, se debe revocar la obser-
vación formulada por el Registrador
8. De conformidad con el artículo 156 del
Reglamento General de los Registros Pú-
blicos, cuando el Tribunal Registral con-
firma o revoca las observaciones formu-
ladas por el Registrador, también debe
pronunciarse por la liquidación de dere-
chos realizada por el mismo o, en defecto
de ésta, determinar dichos derechos.
ACTO D. CALIFI- D. INSCRIP- TOTAL
CACIÓN CIÓN
PRESCRI-
PCIÓN 28.00 9.00 37.00
ADQUISITIVA
Habiendo cancelado la suma de S/.28.00
nuevos soles, le quedan pendiente de
pago la suma de S/. 9.00 nuevos soles.
Interviene como vocal suplente María
Teresa Salazar Mendoza de conformidad
con la Resolución Nº 174-2007-SUNARP/
PT del 19/9/2007.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por
el Registrador del Registro de Predios de
Lima al título señalado en el encabeza-
miento y disponer su inscripción, con-
forme a los fundamentos expuestos en la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDI-
VIA
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal
Registral
MARIA TERESA SALAZAR MENDOZA
Vocal(s) del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MA-
CEDO
Vocal del Tribunal Registral
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E
l artículo 21 de la Ley Nº 27157
introdujo la posibilidad que la
prescripción adquisitiva de do-
minio sea declarada notarialmente, estable-
ciendo que para ello se debe seguir el mis-
mo proceso a que se refiere el artículo 504º
y siguientes del Código Procesal Civil. Así
mismo, el reglamento aprobado por D.S.
379
Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado
por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó
que el notario podrá declarar la prescripción
cuando el interesado acredite la posesión
continua, pacífica y pública del inmueble
por más de 10 años, esté o no registrado el
predio y se tramitará por la vía de los asuntos
no contenciosos de competencia notarial.
Agrega que para los efectos de la anotación
preventiva de la solicitud de declaración de
prescripción adquisitiva se presentará al Re-
gistro:
a) Oficio del notario solicitando la anotación
preventiva.
b) Copia certificada de la solicitud sin incluir
anexos y medios probatorios.
c) Copia certificada notarialmente de los
planos de ubicación y localización del
predio.”Deberá entonces presentarse
planos de ubicación y localización del
predio certificados notarialmente en el
cual aparezcan la visación municipal o
administrativa correspondiente.
Así mismo, el artículo 64º del Regla-
mento General de los Registros Públicos,
establece que las anotaciones preventivas
son asientos provisionales y transitorios
que tienen por finalidad reservar la priori-
dad y advertir la existencia de una eventual
COMENTARIO
causa de modificación del acto o derecho
inscrito, y surtirá, una vez inscrito el dere-
cho, todos sus efectos de éste desde la fecha
del asiento de presentación de la anotación
preventiva.
Sin embargo, de la legislación estudiada
380
no se advierte que la anotación preventiva
para la inscripción de la prescripción ad-
quisitiva de dominio, sea un requisitito sine
qua non, es decir que no es requisito indis-
pensable, en la medida que la misma tiene
la finalidad de reservar la prioridad de la de-
claración definitiva, mas no constituye un
acto obligatorio previo al registro definiti-
vo. Tampoco corresponde que la anotación
preventiva sea considerada dentro del prin-
cipio de tracto sucesivo o anotación previa,
porque la misma no supone la inscripción
de un derecho.
En ese sentido se pronunció el Tribunal
Registral en el presente caso, estableciendo
que, para el registro de prescripción adquisi-
tiva, basta la presentación del el acta notarial
que la declara, la misma que debe demostrar
que se han cumplido con los requisitos para
adquirir por prescripción el bien, es decir que
la posesión ha sido de manera continua, pa-
cífica y pública por el plazo establecido en la
norma.
A modo de conclusión, podemos seña-
lar que la anotación preventiva de pres-
cripción adquisitiva no es constitutiva de
derechos, sino que únicamente cumple la
función de reservar la prioridad de quien
la realizó, quien va a gozar de mejor de-
recho en caso se presentase una posterior
inscripción.
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