TASACIÓN COMERCIAL

Tasación N° : TO N° 012 – 2019

Tasación de Inmueble : Vivienda
Propietario : Giant S.A.C.
Cliente : Quimera Holding Group S.A.C.
Solicitante : Quimera Holding Group S.A.C.
Fecha : 04 de Setiembre del 2019
Distrito : Mejía
Provincia : Islay
Departamento : Arequipa

LIMA – PERÚ
 Tasación Comercial: TO N° 012 – 2019
Cliente: Giant S.A.C.

ARCHITECTURE
MANAGEMENT
AND
ENGINEERING

Lima, 04 de Setiembre del 2019

TASACIÓN COMERCIAL TO N° 012 – 2019

Propietario Giant S.A.C.

Cliente Quimera Holding Group S.A.C.

Solicitante Quimera Holding Group S.A.C.

Referencia Jorge Caba

Manzana B, Lote 7, Urbanización Los Flamencos I, Distrito

Ubicación
de Mejía, Provincia de Islay, Departamento de Arequipa.

De acuerdo a la valuación realizada, tomando en cuenta la información analizada y

la visita realizada, el perito que suscribe acredita un:

VALOR COMERCIAL US$ 288,874.35

VALOR DE REALIZACIÓN US$ 231,099.48
SON: TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA CON 74/100 DÓLARES USA,
CON UN VALOR DE REALIZACIÓN DE DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS
OCHO CON 59/100 DÓLARES USA.

PERSONA NATURAL INSCRITA EN EL

REGISTRO DE PERITOS VALUADORES DE LA
SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS

Ing. Adherlyn R. Orellana L.

CIP 184702
REPEV SBS N° 688 – 2018

Tasación TO N° 012 2
 RESUMEN EJECUTIVO
DEPARTAMENTO Y ESTACIONAMIENTOS
Propietario Giant S.A.C.
Cliente Quimera Holding Group S.A.C.
Solicitante Quimera Holding Group S.A.C.

Referencia Jorge Caba

Ficha/Partida
No se consiga Uso Vivienda
Registral

Declaratoria de
Zonificación No se consigna No se consigna
Fabrica

Cargas No se consigna Gravámenes No se consigna

Material
---
Predominante
Se trata de una vivienda de 1 nivel dentro de la Urbanización Los
Flamencos I, la zona cuenta con acceso a infraestructura urbana,
también cuenta con vías de acceso y líneas de transporte que
facilitan el acceso al centro de la ciudad, por ende, cuenta con
Descripción
acceso a centros comerciales, institutos, al puesto de salud, grifos
y colegios. El predio cuenta con líneas de energía, vías de acceso
asfaltadas, agua y desagüe habilitados. El acceso principal se da
atreves de las Avenida Costanera Norte.
Área Terreno 628.41 m2
Área Construida 250.00 m2 (**)
Observaciones ---
TASACIÓN
OBRAS
VALORES MON. VALOR TOTAL TERRENO EDIF.
COMP.
Valor de US$ 288,874.35 188,523.00 100,351.35 ---
Reposición S/ 983,617.16 641,920.82 341,696.35 ---
US$ 288,874.35 188,523.00 100,351.35 ---
Valor Comercial
S/ 983,617.16 641,920.82 341,696.35 ---
Valor de US$ 231,099.48 150,818.40 80,281.08 ---
Realización S/ 786,893.73 513,536.65 273,357.08 ---
Tipo de Cambio 1.00 3.405(*)
Fecha de
04 de Setiembre del 2019
Tasación
Perito Valuador Ing. Adherlyn Ricardo Orellana Lazo
(*) Tipo de cambio SUNAT a la fecha de tasación.
(**) Área medida en campo.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN

1.1 Objeto de la Tasación

Determinar el valor comercial actual del inmueble abordado en el presente

informe, basado en los datos recabados mediante el cliente, en su ubicación y
características.

1.2 Reglamentación Empleada

El fundamento del valor de una inversión inmobiliaria proviene de su capacidad

de generar rentabilidad para sus inversionistas. Según este principio, el método de
valorización más adecuado consiste en identificar el mejor y mayor uso del
terreno, dada su nueva condición, y aplicar la metodología del “Residual
Estático”.

Es una forma de determinar el valor cumpliendo el método de Tasación Directa, la

misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos
del inmueble, inspección ocular por exteriores y toma de muestras fotográficas
para el valor de realización en el mercado, según la resolución SBS N° 11356 –
2008 y la R.M. N° 172 – 2016 – Vivienda, de fecha 19 de Julio del 2016, para el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

1.3 Fecha de Inspección Ocular

La visita al terreno fue realizada el día 04 de Setiembre del 2019, a cargo del Ing.
Alonzo Romero.

1.4 Ubicación

El predio materia de tasación se encuentra ubicado en la Manzana B, Lote 7,

Urbanización Los Flamencos I, Distrito de Mejía, Provincia de Islay,
Departamento de Arequipa.

Plano de ubicación
1.5 Descripción del Inmueble

Se trata de una vivienda de 1 nivel dentro de la Urbanización Los Flamencos I,

la zona cuenta con acceso a infraestructura urbana, también cuenta con vías de
acceso y líneas de transporte que facilitan el acceso al centro de la ciudad, por
ende, cuenta con acceso a centros comerciales, institutos, al puesto de salud,
grifos y colegios. El predio cuenta con líneas de energía, vías de acceso
asfaltadas, agua y desagüe habilitados. El acceso principal se da atreves de las
Avenida Costanera Norte.

A continuación, describimos la distribución del edificio:

Nivel Descripción
Sala, comedor, sala para reuniones, cocina, 3
dormitorios con baño completo, Baños principal
1 con jacuzzi, lavandería con baño social, 01
cuatro con tanque y bomba, 2 piscinas, 2
cocheras y patio posterior.
(*) La descripción señalada se realizó en función a la visita realizada por el perito.

1.6 Inscripción en Registros Públicos

El inmueble materia de valuación se encuentra inscrito en la partida registral N°

12008953 de la Zona Registral N° XII – Sede Arequipa, Oficina Registral Islay.

1.7 Linderos

Los linderos y medidas perimétricas correspondientes al lote son:

Por el Frente : Con el parque con una línea curva de 22.54 m.

Por la Derecha : Con el lote N° 6, con una línea recta de 26. 63 m.
Por la Izquierda : Con el lote N° 8, con una línea recta de 30.14 m.
Por el Fondo : Con un área de recreación para uso exclusivo de playa con
una línea recta de 22.26 m.

El perímetro total es de 101.57 m.

1.8 Área del Terreno

Las áreas son las siguientes:

 Área de Terreno : 628.41 m2

1.9 Edificación

La edificación fue construida con las siguientes características técnicas:

Elemento Características
Muros Muros de ladrillo
Vigas y Columnas Concreto armado
Techo Losa aligerada horizontal
Piso Madera laminada, alfombra y loseta cerámica
Puertas de madera en panel en exteriores, puertas de
Puertas y
madera en interiores, ventas de vidrio templado con
ventanas
perfiles de aluminio
Tarrajeo frotachado, cielos rasos, pintura con látex temple
Revestimiento
lavable.
Aparatos sanitarios blancos, revestimiento de pisos y muros
Aparatos sanitarios
con loseta cerámica, con listeros y cenefas
Redes empotradas con corriente monofásica, agua fría y
Instalaciones
caliente.

1.10 Antigüedad, Estado de conservación, Depreciación y Factor de Ajuste

La depreciación se ha obtenido de conformidad con el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú (Tabla N° 01), empleando las tablas indicadas
correspondientes, de acuerdo a la antigüedad y al estado de conservación del
inmueble.

Estado de Factor
Descripción Tabla Años Material Depr.
Conservación Ajuste
1 1 10 Ladrillo Muy bueno 3% 0.97

1.11 Gravámenes y Cargas

Hipoteca .- “ Constituida por su propietario GIANT S.A.C. (otorgante), a favor de

AMICORP BANK AND TRUST LIMITED (Acreedor Garantizado) hasta por la suma de
US$ 500,000.00 con el objeto de garantizar el integro y oportuno cumplimiento de
las obligaciones garantizadas según se definen en el número 2.2 de la segunda
clausula de la escritura de constitución. Así y más ampliamente consta de la
escritura púbica N° 7280 de fecha 20 – 11 – 2015 y escritura de aclaración N° 208
de fecha 13 – 01 – 2016 otorgadas ante notario público de Arequipa Dr. Javier
Rodríguez Velarde.”
1.12 Infraestructura Urbana

La zona donde se ubica el predio posee red de agua y desagüe, también una
red de alumbrado público y vías de transporte asfaltadas. El acceso principal se
da por la Avenida Costanera Norte. Adicionalmente, ubicamos la siguiente
infraestructura:

Casa Mejía

Centro de Salud
Colegio
Comisaría
Mercado

Entorno

1.13 Documentación

Fueron proporcionados los siguientes documentos para la elaboración del

presente informe:

 Copia Literal.
2. CALCULOS EFECTUADOS PARA LA VALUACIÓN

2.1 Valor total de reposición del Predio (VRP)

2.1.1 Valor del terreno (VT)

Precio por m²
N° Inmueble Área (m2) Precio (US$) Referencia
(US$ /m2)
Terreno
1 165.00 50,000.00 303.03 991 134 032
Flamencos II Lote C
10
(*)En el punto 5 se verifica la ubicación del inmueble y los predios de referencia.

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y

venta similares en ubicación y entorno a la fecha; el perito asigna el
Valor Comercial Unitario de 300.00 US$.

Inmueble 628.41 m2 XUS$ x 300.00 / m2 = US$ 188,523.00

VALOR TERRENO = US$ 188,523.00

2.1.2 Valor de la edificación

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido

utilizados para la edificación, el perito asigna los siguientes valores unitarios de
Edificación:

ITEM PARTIDAS CATEG. (S/ / M2)

1 Muros y columnas: B 326.71
2 Techos: C 165.89
3 Pisos: C 162.91
4 Puertas y Ventanas: C 93.69
5 Revestimientos: C 166.60
6 Baños: B 76.05
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias: C 135.40
Sub Total S/ /m2 1,127.25
25% G. Gen., Dir.Téc. y Util. del Const. S/ /m2 281.81
Total S/ /m2 1,409.06
Tipo de cambio S/ /US$ 3.405
Total costo unitario de edificación: US$/m2 413.82

VALOR DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN
ÁREA (M2) US$ / M2 F. DEPR. VE
1 250.00 413.82 0.97 100,351.35
TOTALES 345.63 M2 US$ 100,351.35

2.1.3 Valor de Obras Complementarias

No aplica.
Valor de reposición del predio (VRP)

El Valor de Reposición del Predio (VRP), será igual a la sumatoria del Valor del
Terreno (VT), el Valor de la Edificación (VE) y el Valor de la Obras
Complementarias (VOC).

V. DEL TERRENO V. EDIFICACION VOC V. DE REPOSICION

188,523.00 100,351.35 --- 288,874.35

2.2 Valor comercial (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios del entorno, el perito considera que el

VRP calculado no requiere de un ajuste para indicar adecuadamente el Valor
Comercial que tiene en el mercado, por lo que se considera un factor de ajuste
de Fm = 1.00.

VC = Fm x VRP VC = 1.00 x VRP

Inmueble VC = 1.00 X US$ 288,874.35 VC = US$ 288,874.35

VC = US$ 288,874.35

2.3 Valor de realización resultante (VRM)

Es el valor que se esperaría recuperar descontando los castigos y cargos del

inmueble; para los que consideramos las siguientes deducciones:

DEDUCCIONES A CONSIDERAR
Gastos de valuación para realización 0.50 %
Comisiones de ventas y publicidad 4.00 %
Mantenimiento 3.00 %
Para realiza el inmueble, en un plazo
12.50 %
prudencial de 60 días
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00 %

Entones el valor de realización del inmueble sería:

VRM = 0.80 x VC
Inmueble VRM = 0.80 X US$ 288,874.35 VRM = US$ 231,099.48

VRM = US$ 231,099.48

 DECLARACIÓN JURADA
DE INFORME TÉCNICO DE VALORACION, ESTUDIO Y VERIFICACIÓN POR PARTE
DE UN PROFESIONAL – PERITO PERSONA NATURAL

El Ing. Adherlyn Ricardo Orellana Lazo, con D.N.I. Nº 45189324, en calidad de perito
con REPEV SBS N° 688 – 2018. En su carácter de profesional responsable de realizar la
inspección, verificación, estudio y análisis del bien en tasación, declara bajo
juramento:

 Tener inscripción y habilitación vigente en el REPEV.

 Posee las competencias técnicas necesarias para realizar la valuación de los

bienes señalados en la presente declaración.

 Tener conocimiento de las obligaciones y responsabilidades de los peritos en

relación a los servicios de valuación de garantías de las empresas del
sistema financiero, así como las infracciones y sanciones establecidas en el
reglamento del REPEV.

 No estar incurso en las compatibilidades señaladas en el “Reglamento de

peritos Valuadores” y demás normas complementarias, para prestar los
servicios de tasación del inmueble ubicado en la Manzana B, Lote 7,
Urbanización Los Flamencos I, Distrito de Mejía, Provincia de Islay,
Departamento de Arequipa.

 Cliente: Giant S.A.C., presentado como garantía a favor de entidades

financieras.

Lima, 04 de Setiembre del 2019.

PERSONA NATURAL INSCRITA EN EL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS

Ing. Adherlyn R. Orellana L.

CIP 184702
REPEV SBS N° 688 – 2018
3 REPORTE FOTOGRÁFICO

Vista Exterior

Vista de Accesos
Vistas interiores del inmueble
5. UBICACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO:

1
X

Ubicación del mercado inmobiliario analizado