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INF. VAL 005-2013-WBS-P+C

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

 VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE.

PROPIETARIO : SAENZ MEDINA EBERT JOSUE

CLIENTE : DISTRIBUIDORA DINASUR

CODIGO ALICORP : 1181791

SOLICITANTE : ALICORP S.A.A.

LOCALIZACIÓN : URB. PERU CALLE MARISCAL SUCRE N° OE LT 13

DISTRITO Y PROVINCIA DE CASMA, DTO ANCASH

FECHA DE VALUACIÓN : 09 de Mayo de 2013.

VALOR COMERCIAL VC
A LA FECHA : 120 000,00 US$

VALOR DE REALIZACION : 90 000,00 US$

PERITO : Walter BARBI Salinas

Arquitecto CAP Nº 1101
S.B.S. Nº 070-2004 -

Jr. Huarmey 212 - Urb. Buenos Aires - Nuevo Chimbote – Cel. 943 654 977- #943 91 92 92
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INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

1.0 DATOS GENERALES.

1.01 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

OBJETO DE LA VALUACIÓN:
El objeto de la valuación es determinar el valor comercial VC y de realización a valor de
mercado VRM del inmueble materia de la presente valuación.

Recibí del Sr. Alfredo KONG García vendedor mayorista NPI de ALICORP S.A.A. las
instrucciones para valuar el inmueble ubicado en la urbanización PERU calle MARISCAL
SUCRE N° O manzana E lote 13 Distrito y Provincia de CASMA, Dpto. de ANCASH

La visita al inmueble se realizó el 06 de MAYO de 2013, se contó con las facilidades para la
inspección ocular y con la documentación mínima necesaria.

1.02 UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

El inmueble se encuentra ubicado en la urbanización PERU calle MARISCAL SUCRE N° O
manzana E lote 13 Distrito y Provincia de CASMA, Dpto. de ANCASH

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE:

El inmueble está constituido por terreno y construcción, de un piso, destinado para Uso
COMERCIAL: Deposito-Almacén de abarrotes

Área Techada Declarada: 154,00 m2

Distribución:

1er. Piso: zona de ingreso vehicular, para maniobras de carga y descarga de productos,
área de depósito, almacén, medio baño, escalera que sube a mezanine.
Mezanine: escalera que viene, área de almacén, aires del primer piso.

INFORME DE LA LABOR REALIZADA:

La visita de inspección ocular al inmueble, su entono y valuación se realizaron sin mayores
contratiempos.

1.03 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO.

La valuación comercial del inmueble es con fines de hipoteca a favor de ALICORP S.A.A., se
presentó una demora de un par de días para contar con la copia literal de dominio; ficha
registral de la propiedad inmueble SUNARP.

1.04 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR :

Mayo 09 de 2013.

2.0 VERIFICACIONES EFECTUADAS.

2.01 INSPECCIÓN OCULAR.

HABILITACIÓN URBANA DE ENTORNO.

El entorno donde se ubica el inmueble es área habilitada con obras de infraestructura urbana
para programa de vivienda unifamiliar R3; residencial de densidad media RDM cuenta con
obras terminadas de infraestructura urbana tales como: red general de agua y de desagüe y

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pistas asfaltadas, veredas de concreto simple, jardines y áreas verdes; redes generales de
agua ; desagüe y conexiones domiciliarias con medidor; redes aéreas de energía eléctrica
para alumbrado público, con conexiones domiciliarias y medidor.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

Por el frente : Con la calle B mide 7,00 m.

Por la derecha entrando : Con el pasaje s/n mide 22,00 m.
Por la izquierda entrando : Con el lote14 mide 22,00 m.
Por el fondo : Con el lote 12 mide 7,00 m.

Su Área es : 154,00 m2.

EDIFICACIÓN:
La construcción es de un piso de altura con mezanine, es construcción de material noble;
tiene las siguientes características:

Estructuras:
 Cimentación : Cimiento corrido,con zapatas y columnas de concreto armado.
 Estructura : muros portantes con columnas y vigas de concreto armado.
 Techos : caña chancada de guayaquil sobre estructura de madera para
luces de 3,50m
 Pisos : Piso de cemento pulido, con juntas de dilatación cada 5,00 m.
 Puertas : Puerta metálica en perfil doblado, de dos hojas, batiente de
4.50 m. de altura, con puerta para ingreso de personal
ventanas altas confeccionadas con perfil cuadrado de fierro
 Revestimientos : Muros perimétricos frotachados de cemento, requiere pintura

Instalaciones:
 Instalación Sanitaria: conexión domiciliaria de agua diámetro de 1/2 con medidor y
caja de desagüe de 12 x24 distribucion interior empotrada, N°
de puntos 3

 Instalación Eléctrica: Redes eléctricas empotradas para centros de luz y

tomacorrientes; conexión de corriente monofásica con medidor # de salidas 3 Tablero de
control empotrado.

ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN:

La construcción del inmueble tiene una antigüedad de 15 años, su estado de conservación es
Bueno, su depreciación es 15% según la Tabla de Depreciación, Reglamento General de
Tasaciones, y su factor de depreciación fd. Igual a 0,85.

2.02 INSCRIPCION REGISTRAL

Inscrito en los Registros Públicos de la propiedad inmueble de la Oficina de registros públicos
de CASMA- Zona Registral N° VII Sede HUARAZ Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos SUNARP.
RUBRO: TITULO DE DOMINIO
Asiento 00003 de la Partida Electrónica N° PO9068678 a favor de SAENZ MEDINA EBERT
JOSUE

2.03 GRAVAMENES Y CARGAS

Gravamen a favor de SCOTIA BANK PERU S.A.A. hasta por la suma de US$
28 865,000 dólares americanos, asiento 00005 Partida Electrónica N° PO9068678
Oficina de registros públicos de la propiedad inmueble de CASMA- Zona Registral N° VII
Sede HUARAZ Superintendencia Nacional de los Registros Públicos SUNARP.

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METODOLOGÍA APLICADA.

3.01 BASES PARA SU DESARROLLO.

Se ha realizado una visita de inspección al entorno del predio, a fin de determinar los valores
comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.

3.02 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA.

La valuación se efectúa de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones
del Perú, R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA aplicando el método de valuación directa considerando
su valor de realización en el mercado inmobiliario local, y la resolución S.B.S. Nº 808-03.

INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

El valor de terrenos similares en el entorno de la habilitación urbana fluctúa entre los 600,00
y 500,00 US$/ por m2,

CONCLUSION:
La evaluación de precios de terrenos similares, considerando la ubicación del predio en
esquina, calle vehicular y pasaje peatonal de 10,00m de ancho; que la demanda es
ligeramente mayor a la oferta; y buen estado de la infraestructura urbana del entorno, nos
permite determinar razonablemente el precio de 600,00 US$/m2.

3.03 DEDUCCIONES APLICABLES.

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

- Gastos por perdida y deterioro : 3.00%

- Gastos de valuación : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 3.80%
- Mantenimiento : 3.00%
- Otros para ejecutar el inmueble en un
plazo de 120 días : 15.00%
TOTAL : 25,00%
Nota: ALICORP considerará las deducciones de su conocimiento para obtener un Valor de
Realización Final.

3.04 ANÁLISIS DE MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

Por su ubicación en equina el inmueble podría ser destinado a Otros Usos, compatibles con la
zona residencial del centro urbano de Casma

4.0 CÁLCULOS EFECTUADOS.

4.01 Valor de Reposición del Inmueble (VR)

a. Valor del Terreno (VT).

Aplicando como referencia lo dispuesto en el Artículo 2.3.03, Valorización del terreno,

Capítulo III del Reglamento General de Valuaciones, el Valor VT es igual a:

VT = 154,00 m2 x 600, 00 USA $/m2

VT = US$ 92 400,00 VT (1)

b. Valor de la Edificación: (VE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales utilizados en la

edificación, el Valor Unitario de Edificación para el área techada con caña de
Guayaquil sobre estructura de madera es de 100,00 US$ / m2 y para el área techada
con loza aligerada de 160,00 US$/m2, Luego:

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VE = (AT1 x VUE1) fd + (AT2 x VUE2) fd

VE = (154,00 x 180,00) 0.85 + (38,50 x 240,00)0,85
VE = 23 562,00 +7 854,00
VE = 31 416,00 US$ VE (2)
c. Valor de Reposición del Inmueble (VR)

VR = 92 400,00 + 31 416,00
VR = 123 816,00 US$
4.02 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: VC

El valor de reposición VR del inmueble a la fecha, es ligeramente MAYOR al valor comercial

VC del inmueble; siendo la demanda ligeramente MAYOR a la oferta; y considerando los
gastos de adecuación del inmueble para uso similar, éste debe ajustarse por el factor 0.968
VC = US$ 123 816,00 x 0.96918
VC = US$ 120 000,00
SON: CIENTO VEINTE MIL con 00/100 DOLARES AMERICANOS

4.03 VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO(VRM)

(RESOLUCION S.B.S. Nº 572-97)
EL Valor de Realización en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como esta,
descontando 25% por los conceptos indicados en el Punto 3,03.es:

VRM = US$ 0.75 x VC

VRM = US$ 0.75 x 120 000, 00
VRM = US$ 90 000,00
SON: NOVENTA MIL con 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

TC = S/. 2.62 Nuevos Soles por 1.00 USA Dólares Americanos

4.04 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA.

La secuencia seguida, nos muestra una clara consistencia para la obtención del Valor de
Realización en el mercado inmobiliario a la fecha.

5.0 OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.

5.01 La valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.
5.02 De no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 120 días.
5.03 Recomendaciones: Debe mantenerse el buen estado del inmueble

10 de Abril de 2013

Walter BARBI Salinas

Arquitecto C.A.P. 1101
Perito S.B.S. Nº 070-2004

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