Contenido

Responsabilidad legal de la copropiedad y administradores ........................................ 2

¿Qué es la propiedad horizontal?.......................................................................................... 2
Leyes expedidas sobre la propiedad horizontal ................................................................ 3
La responsabilidad de la copropiedad como persona jurídica.................................... 12
Responsabilidad civil de la persona jurídica .................................................................... 13

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Responsabilidad legal de la copropiedad y administradores

Toda sociedad se rige por normas de conducta establecidas para defender ciertos
bienes y derechos tales como la vida humana, la integridad física de las personas y
la propiedad, entre otros, y la propiedad horizontal no es la excepción. El principio
de no causar daño a otro, proveniente del latín Altero non laedere, que consagra la
obligación de reparar el perjuicio causado a la víctima, u “Obligación de reparar, por
si o por otro, la pérdida causada, un mal inferido o un daño ocasional”. Esto es
evidente, especialmente en las copropiedades por tratarse de verdaderas
comunidades donde interactúan multitud de personas, jurídicas o naturales, razón
por la cual este tema es de gran importancia.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es una forma de construcción que desde la antigüedad se

contempló como una solución de vivienda sobreponiendo una sobre otra, debido a
las aglomeraciones provocadas en las ciudades fortificadas de ese entonces.

En su libro La propiedad horizontal en Colombia, Montejo Camargo anota que “es

así como un hecho que fue producto de una situación particular y empezó como una
costumbre, tuvo que reglamentarse con el paso del tiempo y ser contemplado dentro
de la normatividad como un caso “sui generis” al ser introducido en los códigos y
cuyo objeto es un inmueble, un conjunto, agrupación o condominio”

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Posteriormente, la ley 16 de 1985, en su Art. 1º, define la propiedad horizontal como
“Una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular
determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o
servicio común de todos o parte de los propietarios de aquellas, al dominio de la
persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta ley”.

En nuestro país, desde el siglo XIX, se empezaron a tener los primeros pasos para
organizar esta actividad, pero sólo fue hasta 1948 y mediante la Ley 182 cuando se
legisló sobre la materia y desde entonces se han expedido diferentes normas al
respecto. Luego se expidió el Decreto 1365 de 1986, reglamentario de las dos
anteriores, y posteriormente la Ley 428 de 1998. Por último, se expidió la nueva Ley
675 en Agosto 3 de 2001.

Leyes expedidas sobre la propiedad horizontal

Para más iluminación sobre el tema, enumeramos los aspectos principales de las
leyes expedidas, anterior y actualmente, que determinaron la responsabilidad de
aseguramiento, la responsabilidad de la copropiedad como persona jurídica y la
función del administrador respecto de las mismas.

1. Ley 182 de 1948

Legisló sobre los siguientes aspectos:
a) Obligación de asegurar los bienes comunes De acuerdo al Artículo 16 de la
mencionada ley, “es obligatorio el seguro contra incendio y daños del ascensor
de todo edificio regido por esta Ley”. Según el Artículo 5 de la misma ley, “cada

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 propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración,
conservación y reparación de los bienes comunes, así como el pago de la prima
de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las
estipulaciones expresas de las partes”.

b) Personería de la copropiedad:
El reglamento de propiedad horizontal determina las funciones del
administrador, quien tendrá la personería de la copropiedad.

c) Obligación de reconstruir el edificio

Según el artículo 15, si la destrucción del edificio no es superior a las tres cuartas
partes del mismo, los copropietarios están obligados a reparar el edificio.

2. Ley 16 de 1985
Determinó los siguientes aspectos:

a) Personería jurídica

Según el artículo 3, se crea la persona jurídica sin ánimo de lucro distinta de los
propietarios y le asigna el deber de cumplir la ley y el reglamento, administrar
correcta y eficazmente los bienes de uso común, ejercer la dirección,
administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios.

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b) Representación legal

Además, determina que la representación legal de la copropiedad estará a cargo

del administrador nombrado por la asamblea (Art. 4).

3. Decreto 1365 de 1986

Bajo este decreto reglamentario de las leyes 182/48 y 16/85, se establecen:

a) Obligaciones legales del administrador

Entre otras, destacamos las principales funciones del administrador, sin perjuicio
de las que pudieron establecer las leyes, decretos o el reglamento:

 Velar por la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes comunes.

 Tomar las medidas necesarias y efectuar y contratar todas aquellas obras y
reparaciones cuya no realización inmediata pueda causar perjuicios a la
edificación o conjunto de edificios.
 Contratar y mantener vigentes los seguros exigidos por la ley o por el reglamento
de administración de la propiedad horizontal.

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b) Responsabilidad del administrador sobre aseguramiento de la
copropiedad

Según el Artículo 34 de este decreto reglamentario, para efectos de responsabilidad

del administrador, se le aplicará las normas del Libro 4º. Título XXVIII del Código
Civil, en el cual se establece que “el mandatario responde hasta de la culpa leve en
cumplimiento de su encargo. Esta responsabilidad recae más estrictamente sobre
el mandatario remunerado”.

4. Ley 428 de 1998

Se introducen los siguientes aspectos sobre la propiedad horizontal:

a) Establecimiento de las unidades inmobiliarias cerradas

Se definen los diferentes tipos de unidades inmobiliarias y sus características

especiales, clasificándolas como residenciales, comerciales, industriales, turísticas
y de servicios tecnológicos, de acuerdo con los artículos 10 al 14 y según su uso y
destinación específica.

b) Obligación de mantenimiento

De acuerdo con el artículo 15 y el 39, se establece la obligación de mantenimiento

de áreas de circulación interna y común de las edificaciones, lo mismo que la
reparación y mejoras de todas las zonas comunes y del espacio público interno.

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c) Aprovechamiento económico de las áreas comunes

Según el artículo 24, se permitió el aprovechamiento de las facilidades de utilización

por parte de terceros de las áreas comunes, sociales, recreativas, etc. Se estableció
que los ingresos sólo sólo serán destinados para beneficiar a la persona jurídica de
la copropiedad, los que pueden emplearse para el pago de los diferentes gastos de
la misma.

d) Obligación legal de observar los niveles mínimos de incidencia

Obligación de establecer normas de convivencia y funcionabilidad de tal manera

que no perjudiquen o incidan en los vecinos de la copropiedad.

5. Nueva ley 675 de 2001 (vigente)

El Congreso de la República, con la expedición de la ley 675, aprobó el proyecto

sobre la propiedad horizontal propuesto por el gobierno a través del Ministerio de
Desarrollo Económico en julio/99, el cual tuvo ponencia favorable de los
congresistas Carlos Holguín Sardi, José Renán Sardi, José Renán Trujillo y Héctor
Elí Rojas. Se convirtió en ley desde el 3 de agosto del 2001.

Esta ley deroga en todas sus partes las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de
1998 y sus respectivos decretos reglamentarios. La nueva norma expone:

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a) Principios orientadores de la ley

Según el artículo 2, son principios orientadores de la ley:

 Función social y ecológica de la propiedad: Respetar la función social y

ecológica de la propiedad y por ende deberán ajustarse a lo dispuesto en la
normatividad urbanística vigente.
 Convivencia pacífica y solidaridad social: Se debe propender al
establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social
entre los copropietarios o tenedores.
 Respecto de la dignidad humana: El respeto de la dignidad humana debe
inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración
así como las de los copropietarios.
 Libre iniciativa empresarial: Se debe respetar el desarrollo de la libre
iniciativa privada dentro de los límites del bien común.
 Derecho al debido proceso: Todas las actuaciones de la asamblea o del
consejo de administración tendientes a la imposición de sanciones deberán
consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e
impugnación.
b) La persona jurídica
“La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una
persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio
particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y

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 servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de
bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad
horizontal” (art. 32). c)

c) Contratación de seguros
Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal
deberán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio
y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados (art. 15).
d) Obligación de reconstrucción
Se procederá a la reconstrucción del edifi cio o conjunto cuando la destrucción
o deterioro fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial
(art. 13).

e) El administrador
La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o
conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general
de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los
que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano
para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y
contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de
la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y

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 reglamentarias (art. 50). Es decir, para lo que haya sido facultado y
comprometerá a la persona jurídica hasta en el monto de lo autorizado.
f) El consejo de administración
Es obligatorio tenerlo para el caso de edificios o conjuntos de uso comercial o
mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo
parqueaderos o depósitos. Será potestativo consagrar tal necesidad en los
anteriores que tengan menos de 30 unidades privadas, lo mismo que en edificios
o conjuntos de uso residencial, integrados por más de 30 bienes privados,
excluyendo parqueaderos yo depósitos (art. 53).
g) El revisor fiscal
Como encargado de las distintas operaciones de la persona jurídica, le
corresponde ejercer las funciones previstas en la ley 43 de 1990 o en las
disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementes.

Obligatoriedad (art. 56). Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán

obligados a contar con revisor fiscal, contador público titulado, con matrícula
profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la
asamblea general de propietarios. Los edificios o conjuntos de uso residencial
podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de
propietarios.

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h) Niveles de incidencia
En el caso de las unidades inmobiliarias deben observarse estrictamente las
normas de las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía al respecto (art.
74).

Régimen de transición
Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes
182/48, 16/85 y 428/98 se regirán por las disposiciones de la presente ley a partir
de la fecha de su vigencia (agosto 3/2001) y tendrán un término de un (1) año
para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis
(6) meses más, según lo determine el gobierno nacional (art. 86).

A continuación, nos referiremos a los aspectos más importantes de esta ley 675,
sobre todo en lo correspondiente a la persona jurídica, la obligación de contratar
seguros, la obligatoriedad de reconstrucción, la administración, terminando con
algunos tipos de leyes que interactúan en las copropiedades.

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona

jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su
objeto, según la ley, será administrar correcta y efi cazmente los bienes y servicios
comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal,
por lo que las copropiedades, como comunidades de propietarios, donde

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interactúan multitud de personas, jurídicas o naturales, tiene, como cualquier
empresa, una gran responsabilidad frente a propios y extraños de acuerdo a las
leyes generales y particulares que la rigen.

La persona jurídica Naturaleza y Características. De acuerdo con el artículo 33, la

persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de
naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edifi
cio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza y
tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como el
impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su
objeto social, de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales.

Agrega el Parágrafo: La destinación de algunos bienes, que produzcan renta para

sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo
de lucro.

La responsabilidad de la copropiedad como persona jurídica

Significa que, al constituirse como tal, conlleva a mayor responsabilidad respecto
de actos u omisiones que puedan ocasionar daños a bienes o personas, sobre lo
cual está obligada a responder pecuniariamente. De acuerdo con este punto,
resumidamente podemos exponer los siguientes ámbitos de responsabilidad a
terceros por parte de las copropiedades:

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 La copropiedad en general por el uso, tenencia o dominio de la misma, por el
inmueble, sus partes componentes o cosas que caigan o se arrojen del mismo.
 La responsabilidad por el no cumplimiento de las normas legales sobre señales
visuales, de ruido, olor, partículas o cualquier otro elemento que afecten el medio
ambiente.
 El administrador o los administradores de la copropiedad en general o los
miembros del consejo de administración, en desarrollo de sus labores
administrativas.
 Los propietarios, tenedores o poseedores de las unidades de propiedad
horizontal en que se halle dividido el inmueble, en la parte que les corresponda
a los copropietarios de los bienes comunitarios.

Responsabilidad civil de la persona jurídica

En cumplimiento del deber de reparar el daño ocasionado a un tercero, se tienen

las siguientes exposiciones a pérdidas en particular derivadas de los artículos 2341
del Código Civil Colombiano y de la Ley 675 de 2001, que en sus artículos 32 y 33
deja en cabeza de la persona jurídica, nacida de la comunidad de propietarios,
estableciendo que la misma es responsable de daños a cosas, o lesiones y muerte
de terceros y usuarios de servicios, copropietarios y arrendatarios.
 Responsabilidad por posesión de predios: Derivadas del desarrollo de
labores y operaciones dentro de los mismos y en su carácter de persona jurídica.

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 Responsabilidad patronal: Derivada del contrato de trabajo de los empleados
al servicio de la copropiedad.

 Responsabilidad contratistas y subcontratistas: Provenientes de los daños

o perjuicios ocasionados a terceros por los mismos y en su condición de
solidarios con ellos.

 Responsabilidad por bienes bajo su custodia: La constituye especialmente

en relación con los vehículos de copropietarios, arrendatarios o terceros
visitantes que hayan sido admitidos dentro de los predios de la copropiedad y
que, por lo tanto, han sido autorizados para ingresar y quedan bajo
responsabilidad de la misma.

 Responsabilidad por contratos: De acuerdo con su responsabilidad civil

contractual, es responsable de todos los acuerdos y responsabilidades surgidos
de la celebración de contratos con terceras personas ya sean naturales o
jurídicas.

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