Elegir la estrategia correcta de inversión en bienes raíces no es poca cosa

Robert Kiyosaki siempre ha sido un fanático de la inversión inmobiliaria. De hecho,

de los cuatro tipos de activos principales -activos de papel, materias primas (como
metales preciosos), empresas comerciales y bienes raíces-, sin duda alguna, los bienes
raíces son su favorito.

Pero también sabe que las preferencias personales, la situación financiera y los
estilos de inversión dependen de cada inversionista y, por lo tanto, es probable que
la idoneidad de los bienes raíces como objetivo de inversión, varíe entre cada uno
de ellos. Incluso, aquellos individuos para quienes la inversión inmobiliaria es una
excelente opción, tienen una amplia variedad de bienes raíces que considerar.

Con ese interés en mente, aquí encontrará una lista rápida de las ventajas y
desventajas y encontradas en los diferentes tipos de inversión inmobiliaria, a fin de
ayudarle a encontrar el nicho de bienes raíces perfectamente adecuado para usted.

Las ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria

Antes de hablar sobre tipos específicos de bienes raíces. hagámonos una pregunta
más básica: ¿las propiedades inmobiliarias son el mejor objetivo de inversión para
usted? Hace unos años, Robert se hizo la misma pregunta, y estas eran algunas de
sus ideas.

Las ventajas de la inversión inmobiliaria. Robert identificó, al menos, siete

ventajas grandes de la inversión inmobiliaria en general:
•U tilizar el dinero de otra gente (DOG). Al invertir en bienes raíces, la
mayor parte del dinero pertenece al banco, sólo un pequeño porcentaje es
suyo.
•F lujo de dinero. Si se compra y se gestiona sabiamente una propiedad
inmobiliaria de alquiler, esto puede generar un flujo de dinero significativo y
regular.
•A preciación. Aunque Robert considera que el invertir solamente por
apreciación no es una decisión muy inteligente, él si está de acuerdo con que
el aumento de los alquileres y del valor de las propiedades pueden crear un
importante flujo de ingresos suplementarios.
• Control. Los inversionistas inmobiliarios tienen mucho más control sobre los
ingresos y gastos asociados con sus inversiones comparado con la mayoría
de los demás inversionistas.
•E stabilidad. Aunque el valor de cualquier inversione puede decaer y fluctuar
dependiendo de las condiciones económicas nacionales y locales, las
propiedades que producen flujo de efectivo están, generalmente, menos
sujetas a los altibajos del mercado que otros tipos de inversiones.
•V entajas fiscales. Las inversiones inmobiliarias tienen ventajas fiscales
importantes, tales como la depreciación y otras amortizaciones fiscales que
no están disponibles para otras formas de inversión.
•C omprensible. Aunque muchas formas de invertir en bienes raíces pueden
ser bastante complejas, los conceptos básicos de compra y cálculo de
bienes raíces son conceptos familiares para cualquier persona que haya
comprado una casa.

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Las desventajas de la inversión inmobiliaria. Aunque a Robert le encanta la

inversión inmobiliaria, también admite que no es para todos. Estos son algunos
factores de precaución que sugiere tener en cuenta para cualquier futuro inversionista
inmobiliario tenga en cuenta:
•D  iligencia debida. Aparte de la inversión empresarial, la inversión
inmobiliaria requiere más tiempo en actividades de diligencia debida inicial
que cualquier otra forma de inversión.
• Liquidez. La liquidez es la capacidad de convertir rápidamente un activo
en efectivo. Pero, en la mayoría de los casos, entrar y salir del mercado
inmobiliario puede tomar semanas, meses, o incluso mucho más.
•A  dministración. Invertir en bienes raíces suele requerir más tiempo
y, normalmente, más esfuerzo en el manejo diario que otras formas de
inversión.

Si estos desafíos le parecen aceptables, especialmente considerando las grandes

ventajas de la inversión inmobiliaria, entonces los bienes raíces pueden ser el tipo de
inversión adecuado para usted. Pero tomar esta decisión es solamente una parte de
la jornada hacia el punto de partida en el proceso de inversión. También es necesario
determinar qué tipos de bienes raíces desea en su cartera de inversiones.

Estos son algunos de los aspectos que usted debería tener en cuenta:

Las ventajas y desventajas de los diferentes tipos de

inversión inmobiliaria
Existe una amplia gama de inversiones inmobiliarias, desde las más simples a las más
complejas, pero aquí trataremos seis de las más populares.

Viviendas unifamiliares de alquiler

Las viviendas unifamiliares de alquiler son casas para una sola familia que usted
compra, muy seguido las debe arreglar (un poco o mucho), y luego las alquila a
personas o familias que prefieren las viviendas independientes, pero que no tienen los
recursos o no desean la responsabilidad de comprar una casa.

Las ventajas de invertir en viviendas unifamiliares de alquiler. Algunas de las

principales ventajas de la inversión en viviendas unifamiliares para alquiler son las
siguientes:
•E n general, mantienen su valor más que otros tipos de propiedades
residenciales, especialmente, las casas bien preservadas en comunidades
prósperas o emergentes.
•L os inquilinos tienden a permanecer más tiempo en viviendas unifamiliares
de alquiler, que en otras formas de propiedades residenciales, lo cual reduce
gastos de rotación y mercadeo, incrementando el retorno de la inversión
•P or lo general, es más fácil atraer inquilinos responsables para viviendas bien
mantenidas que para otros tipos de propiedades de alquiler residencial, y,
por consiguiente, proteger el valor de la propiedad mientras se reducen los
costos de administración.

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•S
 uelen haber menos pedidos de mantenimiento y reparación en viviendas de
un solo inquilino que en las propiedades con varios inquilinos, como ser los
edificios de apartamentos, debido a que hay mejor manutención y un solo
inquilino por vivienda.
•E
 n la mayoría de las jurisdicciones, los impuestos sobre la propiedad tienden
a ser proporcionalmente más bajos para las viviendas unifamiliares que para
las viviendas multifamiliares, apartamentos, o propiedades comerciales.
•S
 i usted decide vender su propiedad, las casas unifamiliares tienden
a venderse más rápidamente que las propiedades multifamiliares,
apartamentos, o propiedades comerciales, no sólo por su menor costo,
sino porque usted puede vender casas unifamiliares a personas que no
son inversionistas, mientras que las viviendas multifamiliares, edificios, y
propiedades comerciales suelen venderse solo a otros inversionistas.

Las desventajas de invertir en viviendas unifamiliares de alquiler. Vea a

continuación algunas de las mayores desventajas cuando se invierte en viviendas
unifamiliares de alquiler:
•C uando el inquilino se muda, su tasa de vacantes es del 100%, y todos sus
ingresos de flujo de dinero cesan hasta que usted pueda alquilar la propiedad
nuevamente.
•D ebido a que las viviendas de alquiler suelen tener más metros cuadrados,
así como jardines, cercas y otros servicios, los costos de mantenimiento
por unidad pueden ser mayores que los de residencias multifamiliares y
apartamentos.
•A lgunas casas de alquiler en las mejores áreas cuentan con cuotas
mensuales para la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés),
que pueden ser bastante altas y difíciles de transferir a los inquilinos.
•E l mercado de alquiler de viviendas unifamiliares es generalmente mucho
más pequeño que otros mercados de alquiler residencial. La mayoría de
las personas que quieren y pueden darse el lujo de alquilar una propiedad
unifamiliar, también pueden costear la compra de una vivienda.
•E l vandalismo y el robo son más comunes en los hogares unifamiliares
desocupados que en las viviendas multifamiliares o los apartamentos
vacantes.

Propiedades multifamiliares
Las propiedades multifamiliares incluyen viviendas de dos, tres y cuatro unidades,
los complejos de apartamentos y las casas adosadas. Al igual que las viviendas
unifamiliares de alquiler, las propiedades multifamiliares son aquellas que usted
compra, suele arreglar (tal vez un poco o mucho), y luego las alquila a personas o
familias que prefieren la autonomía de no vivir en un apartamento, pero que no quieren
(o no pueden pagar) el costo adicional de mantenimiento con una vivienda unifamiliar.

Las ventajas de la inversión multifamiliar. Algunos de los principales beneficios de

invertir en propiedades multifamiliares son:
•H
 ay menos riesgo de no tener flujo de dinero, ya que hay más residentes.
•L
 os costos de mantenimiento y reparación se pueden distribuir entre una
mayor cantidad de departamentos.

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•E
 s más fácil manejar una sola comunidad multifamiliar que una cantidad
equivalente de hogares dispersos en una amplia área geográfica.
•E
 s más fácil aumentar los alquileres de viviendas multifamiliares que los de
hogares unifamiliares, ya que se puede incrementar el alquiler para los futuros
residentes, y mantenerlo estable para los residentes actuales (o al menos
para los contratos actuales).
•L
 os inquilinos de propiedades multifamiliares bien conservadas tienden a ser
más responsables, lo cual reduce los costos de gestión y preserva el valor de
las propiedades.
•E
 stos inquilinos también pueden sentirse más inclinados a cuidar sus
propiedades por el bien de sus vecinos o la comunidad.
•S
 i lo desea, usted puede vivir en la misma propiedad multifamiliar, lo que
le permite controlar continuamente la condición física de la propiedad, el
vecindario y los inquilinos.
•C
 onseguir financiamiento suele ser igual de fácil para propiedades
multifamiliares pequeñas (menos de cuatro unidades), tanto como para
viviendas unifamiliares, ya que ambos tipos de propiedades normalmente
usan los mismos programas de préstamos a largo plazo y a bajo interés.

Las desventajas de la inversión multifamiliar. Algunas de las posibles desventajas

cuando se invierte en propiedades multifamiliares son:
•E
 l mantenimiento de jardines, servicios comunes (por ejemplo, limpieza de
nieve y recogida de basura) y demás áreas tiende a ser mucho mayor que en
la cantidad equivalente de viviendas unifamiliares.
•E
 l porcentaje de rotación en las viviendas multifamiliares tiende a ser mayor
que en las viviendas unifamiliares, aumentando la desocupación, la limpieza y
los costos de comercialización.
•E
 n algunos casos, los residentes multifamiliares pueden asumir menos
responsabilidad por el cuidado de su propiedad que los inquilinos de casas
unifamiliares.
•P
 ara propiedades multifamiliares de más de cuatro unidades, el
financiamiento puede ser más costoso y difícil de obtener, ya que
normalmente tendrá que garantizar el préstamo y mantener una reserva
financiera.

Apartamentos
Los complejos de apartamentos son propiedades de alquiler que van desde cinco a
cientos de unidades. Estos complejos pueden ser pequeñas o grandes propiedades
de uno o dos pisos, o edificios altos (especialmente en áreas urbanas) de pocos
pisos a docenas de pisos. Aunque hay muchos edificios con apartamentos de
lujo (especialmente en ciudades como Nueva York), los inquilinos que más buscan
apartamentos para peatones suelen tener ingresos relativamente bajos o prefieren la
vida de bajo costo.

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Las ventajas de la inversión en apartamentos. La inversión en apartamentos

ofrece una serie de beneficios para los inversionistas, como ser:
•E
 l flujo de dinero que produce la inversión en apartamentos suele ser
continua y más predecible debido a la alta cantidad de inquilinos. Así mismo,
el retorno sobre la inversión (ROI) suele ser bastante alto.
•L
 os apartamentos tienden a alquilarse más rápidamente que otras
propiedades residenciales. De hecho, en algunos complejos de
apartamentos, hay largas listas de espera, de tal manera que las unidades se
pueden alquilar casi inmediatamente después de que se desocupan.
•E
 s más fácil aumentar los alquileres de viviendas multifamiliares que los de
hogares unifamiliares, ya que se puede incrementar el alquiler para los futuros
residentes, y mantenerlo estable para los residentes actuales (o al menos
para los contratos actuales).
•L
 os costos mantenimiento para los complejos de apartamentos suele
distribuirse entre un gran número de unidades, igualmente, los costos por
unidad de jardinería y servicios también son más bajos.
•L
 os apartamentos también son más fáciles de administrar que las oficinas
e, incluso, las propiedades más pequeñas y los multifamiliares, ya que
los contratos de alquiler y las unidades individuales en complejos de
apartamentos tienden a ser muy similares, o idénticos
•L
 as mejoras que realice (como la adición de una piscina) aumentan el valor
de todas las unidades del complejo, y no solo de una (como las viviendas
unifamiliares) o algunas (como las residencias multifamiliares).
•E
 xisten oportunidades de ingresos a largo plazo, lo cual incluye posibilidades
de remodelación, ampliación y conversión a condominios.

Las desventajas de la inversión en apartamentos. También hay algunas

desventajas notables cuando se invierte en apartamentos:
•L os complejos de apartamentos suelen ser más caros que las viviendas
unifamiliares de alquiler o multifamiliares, y generalmente requieren un
financiamiento más complejo.
•L os costos de mantenimiento pueden ser relativamente altos en base a
cada unidad -especialmente si necesita contratar a un administrador de
propiedades-, y la frecuencia de las llamadas de servicio puede también ser
alta.
•C on la excepción de complejos de apartamentos lujosos y bien conservados,
el nivel de responsabilidad y cuidado del inquilino puede ser menor, dando
como resultado más gastos de reparación y la reducción en el valor de la
propiedad.
•L as tasas de rotación pueden ser altas y (dependiendo de la propiedad) la
deuda de la renta y la necesidad de desalojos puede ser mayor que en otras
propiedades de alquiler residencial, aumentando los costos legales y de
comercialización.
•E ntre todos los tipos de propiedades residenciales, los complejos de
apartamentos tienden a ser los más ilíquidos, porque son generalmente
mucho más caros que las viviendas unifamiliares y multifamiliares, y el
mercado de compradores potenciales es más pequeño.

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Casas de reventa
Las casas de reventa, también llamadas propiedades “arreglo y reventa”, por lo general
son casas unifamiliares que se compran y remodelan, no con el fin de alquilarlas, sino
con la intención de revenderlas rápidamente para obtener ganancias. La clase de
comprador potencial de estas propiedades generalmente es paralela a la población de
compradores de otras viviendas unifamiliares previamente ocupadas (no restauradas).
Las ventajas de la inversión “arreglo y reventa”. Hay varias ventajas potenciales con la
inversión “arreglo y reventa”:
•C  on la investigación detallada del mercado, el buen juicio y, a veces, un poco
de suerte de su parte, las inversiones “arreglo y reventa” pueden llegar a
producir retornos relativamente rápidos y significativos.
•E  l retorno sobre la inversión en propiedades en malas condiciones,
especialmente en vecindarios más renombrados, puede ser particularmente
alto.
• Una vez que se genera un retorno, no hay ninguna obligación adicional con la
propiedad y, por lo tanto, no hay costos de gestión o mantenimiento a largo
plazo.
•S  olo se necesita una transacción para generar un retorno, en vez de
necesitar una multitud de contratos de alquiler.
•N  o hay costos de reparación y mantenimiento asociados al inquilino: el
inversionista tiene un control total sobre la calidad de la propiedad.
•C  uantas más propiedades remodele, más expertos se hará, y, por lo tanto,
mayores serán las posibilidades de retorno en su inversión.

Las desventajas de la inversión “arreglo y reventa”. Además de estas ventajas, la

inversión “arreglo y reventa” también plantea algunos riesgos no triviales:
•N o hay flujo de dinero asociado con las propiedades de “arreglo y reventa”,
solo existe la posibilidad de apreciación y las ganancias de capital.
•E l costo de comprar y luego reparar o renovar una propiedad, puede ser
bastante alto.
•D ependiendo de la propiedad y el mercado, puede tomar un tiempo
considerable para que una propiedad de “arreglo y reventa” pueda ser
revendida, especialmente, si el mercado local disminuye o no crece como se
esperaba.
•L os costos de venta de las propiedades “arreglo y reventa”, como
en cualquier vivienda, suelen ser mucho más altos que los costos de
comercialización de las propiedades de alquiler.
•U sted podría terminar perdiendo, en lugar de ganar dinero. Especialmente si
los costos de arreglos son altos, usted se enfrentará a gastos inesperados, o
tendrá que retener una propiedad durante un largo período de tiempo.

Propiedades comerciales
Las propiedades comerciales vienen en una amplia variedad de tipos, pero sobre
todo incluyen los espacios de oficinas, los almacenes, las propiedades industriales,
y los complejos comerciales como los centros comerciales. Existen diferencias

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considerables entre los varios tipos de propiedades comerciales y sus inquilinos, pero
algunas de las ventajas más comunes de la inversión en propiedades comerciales son:
•L  os contratos de alquiler tienden a ser mucho más largos que los contratos
de propiedades residenciales.
•E  l retorno de la propiedad comercial tiende a ser de tres a seis veces
mayor que el de la inversión en propiedades residenciales, debido a que los
contratos son más largos y los precios de alquiler son más altos
•L  a mayoría de los inquilinos comerciales tienen un interés particular en
mantener la buena apariencia de su propiedad, lo que reduce los costos de
mantenimiento y reparación.
• De hecho, con muchas propiedades comerciales, los alquileres se establecen
sobre una base de “triple neto”, lo que significa que el inquilino cubre
todos los costos fijos, como seguro de propiedad e impuestos, además de
mantenimiento, reparaciones y servicios públicos.
•A  simismo, debido a que la mayoría de los usuarios de comercios regresan
a su casa en la noche, hay menos probabilidades de tener que ocuparse
de llamadas de servicios nocturnas, como suele pasar con las propiedades
residenciales.

Por otro lado, debido a su tamaño típicamente más grande, la compra de propiedades
comerciales tiende a ser costosa y compleja (aunque a veces se dispone de
financiamiento flexible), y su gestión tiende a ser más lenta y costosa, debido a
la existencia de unidades más diversas y a la necesidad de un administrador de
propiedades profesional. Además, debido a que estas propiedades suelen acoger a
mucha más gente en sus instalaciones (incluyendo a los visitantes), comparado con
las propiedades residenciales, las posibles obligaciones legales pueden ser mucho
mayores.

Aquí encontrará algunos factores adicionales a tener en cuenta para cada uno de los
tres tipos de propiedad comercial que acabamos de mencionar.

Propiedad de oficinas. Dependiendo del edificio o complejo, los inquilinos de

oficinas suelen estar dispuestos a pagar alquileres elevados. La gestión de estas
propiedades también puede ser más sencilla, ya que todas las unidades están en la
misma ubicación física. Por el lado negativo, muchas propiedades de oficina requieren
grandes costos de mantenimiento, jardinería y, a veces, recreación. Por lo tanto, las
vacantes pueden incrementar y las tasas de alquiler pueden disminuir bruscamente
durante las recesiones económicas nacionales o regionales.

Espacios de comercio minorista. Una vez más, dependiendo de la propiedad y la

ubicación, las tasas de alquiler pueden ser bastante altas, y el volumen de desalojo
no forzado (por ejemplo, las empresas que quiebran o las tiendas que cierran) suele
ser bajo. En los entornos de comercio minorista donde hay “tiendas insignia”, también
existe la posibilidad de cobrar un porcentaje de comisión por ventas, además de la
renta básica mensual. Sin embargo, al igual que los espacios de oficinas, los espacios
de comercio minorista pueden tener altos costos de mantenimiento y, en algunos
casos, altos costos de jardinería y mantenimiento de servicios. Asimismo, los ingresos
de alquiler pueden verse fuertemente influenciados por las condiciones económicas. El

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alza en el comercio virtual que ocasionan la caída de ciertos comercios fijos y centros
comerciales, hacen que al menos cierto espacio comercial sea una perspectiva de
inversión algo incierta.

Almacenes y propiedades industriales. Los almacenes y las propiedades

industriales tienen típicamente un alquiler más estable que otras propiedades
comerciales, debido al costo relativamente alto que genera una mudanza para
los inquilinos. Y debido a que la apariencia visual de estas propiedades es menos
importante que en las oficinas o los espacios comerciales, los costos de compra y
mantenimiento suelen ser menores. Por otra parte, el mercado de estas propiedades
puede estar más limitado a ciertos tipos específicos de inquilinos, a diferencia de
un espacio de oficina o de comercio minorista más generales. Estas propiedades
pueden estar sujetas a desaceleraciones económicas de la misma manera que otras
propiedades comerciales.

Terrenos
Los terrenos no urbanizados son la forma más básica, y sin embargo la más
especulativa, de invertir en bienes raíces. Estos se pueden comprar y mantener para la
reventa, o se pueden desarrollar (por ejemplo, con casas, un espacio de oficinas, etc.),
y las unidades individuales se pueden vender o alquilar. Los beneficios relativos de la
inversión en terrenos, al igual que en muchos tipos de inversión inmobiliaria, dependen
tanto de la ubicación del terreno como de la finalidad de la compra. Sin embargo, hay
algunos puntos en común que vale la pena revisar.

Las ventajas de invertir en terrenos. La inversión en terrenos puede ofrecer una

serie de beneficios potenciales, incluyendo los siguientes:
•L a compra de terrenos es generalmente menos costosa, menos compleja y
toma menos tiempo que la compra de propiedades ya desarrolladas.
•N ormalmente, los terrenos se compran “tal cual”, eliminando generalmente la
necesidad de reparaciones costosas o renovaciones.
•D ebido a que no hay inquilinos, no hay retrasos en los pagos, no
hay desalojos, no hay llamadas de servicio a la medianoche y no hay
reparaciones de propiedad.
•E l valor de los terrenos no urbanizados típicamente sube o baja de acuerdo
al valor de las áreas circundantes. Si los demás se están apreciando,
posiblemente el terreno también lo hará.
•E l valor del terreno también depende en gran medida de los patrones del
tráfico y las comodidades cercanas. Debido a que estos son relativamente
predecibles, también lo es el valor de muchas parcelas.
•E n la mayoría de las áreas, hay menos competencia por los terrenos que
por otros tipos de propiedades, por lo cual los inversionistas pueden cobrar
comparativamente más al ofrecerlo a la venta.

Las desventajas de invertir en terrenos. Aunque la inversión en terrenos no

urbanizados ofrece algunos beneficios significativos, también existen algunos riesgos
potenciales importantes que vale la pena mencionar:
•L os usos a los que se puede destinar la tierra -y por lo tanto su valor- suelen
determinarse en base a las ordenanzas locales de zonificación, que pueden
cambiar, incluso impredeciblemente, con el tiempo.
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•L
 a falta de servicios públicos, acceso a carreteras y otros factores pueden
influir negativamente en el valor del terreno.
•C
 iertas condiciones locales, como ser la presencia de importantes
empleadores, pueden tener un impacto grande y constante en el valor del
terreno.
•E
 ntre todos los tipos de inversión inmobiliaria, invertir en terrenos depende
drásticamente de los caprichos económicos nacionales y locales. Si un área
está disminuyendo económicamente, el terreno perderá su valor incluso más
rápido que la propiedad desarrollada, ya que habrá menos necesidad de
espacio para expansión.
•E
 l retorno de inversión en terrenos depende exclusivamente de la
apreciación, y sin embargo no hay garantía de que el valor de una
parcela determinada llegue a aumentar. De hecho, el valor podría incluso
desplomarse con descubrimientos adversos, como ser la presencia de
desechos tóxicos.
•E
 xisten menos ventajas fiscales para los terrenos no urbanizados que para
los bienes inmuebles desarrollados.

¿Qué tipo de especialización inmobiliaria es la más adecuada

para usted?
Los ejemplos anteriores muestran algunas opciones tentadoras para invertir en
bienes raíces. Pero, ¿qué especialización inmobiliaria es más adecuada para usted?
Sólo usted y sus asesores financieros pueden determinarlo. Pero si usted piensa
cuidadosamente, toma decisiones prudentes, y persigue sus metas de inversión
inmobiliaria con entusiasmo y determinación, las posibilidades de triunfo en el nicho de
su elección pueden ser muy altas.

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