La Manera Más Cómoda de Invertir en Real Estate

LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE
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LA
MANERA
MÁS CÓMODA
DE INVERTIR EN
REAL ESTATE
1a edición en español
ROBERT KIYOSAKI
INVERSOR GLOBAL EDICIONES
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Kiyosaki, Robert
La manera más cómoda de invertir en real estate – 1a edición
Ciudad de Buenos Aires: Inversor Global Ediciones
Enero 2019
1ª Edición en español
Queda hecho el depósito que prevé la Ley N° 11.723
© 2019, Robert Kiyosaki
Publicado por Inversor Global S.A., Buenos Aires, Argentina

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ninguna forma ni por ningún medio sea mecánico, fotoquímico, electrónico,
magnético, electroóptico, por fotocopia o cualquier otro sin permiso previo
por escrito de la editorial.
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Índice
INTRODUCCIÓN 6
CAPÍTULO 1 8
Evita estas tres trampas A TODA COSTA
CAPÍTULO 2 26
Las 10 cosas que DEBES hacer para convertirte en un exitoso
magnate de los bienes raíces
CAPÍTULO 3 30
Lo que NUNCA te enseñaron acerca de los bienes raíces
CAPÍTULO 4 51
El método Monopoly
CAPÍTULO 5 61
El secreto de Alexander Hamilton
CAPÍTULO 6 69
Acciones de bienes raíces que generan flujo de dinero
CAPÍTULO 7 76
El subsidio por USD 11.000 millones del presidente Trump
CAPÍTULO 8 83
El secreto para los retornos infinitos
CAPÍTULO 9 88
El vacío legal que aprovecha Blackstone
CONCLUSIÓN 94
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Introducción
¿Sabías que los bienes raíces te pueden hacer ganar USD 8.374 o más por
mes SIN tener que lidiar con inodoros tapados, ni con administradores de
propiedad poco confiables y caros, ni con inquilinos furiosos y muchas veces
sin invertir ni un centavo propio?
Todo lo que necesitas saber está en tu nuevo libro: La manera más cómoda de
invertir en real estate.
No es ningún secreto y está demostrado que invertir en bienes raíces es el

mejor camino para volverse rico y asegurarse un retiro tranquilo. Esa es la
manera en la que yo consigo más de USD 500.000 por mes como ingresos
pasivos.
Es lo que siempre he dicho, y otros han estado de acuerdo conmigo: con los
bienes raíces los ricos mantienen su riqueza.
Sin embargo, tal como señala Warren Buffett: hay muchas maneras de
alcanzar el paraíso financiero.
Para muchas personas, la forma tradicional de invertir en bienes raíces resulta

muy trabajosa. Su pasión no está allí y para ellas no es el mejor camino hacia
la riqueza.
Es por eso que, por primera vez, junto con mi equipo de expertos e
investigadores, hemos compilado en una sencilla guía más de una docena de
secretos, consejos y trucos especializados para invertir en bienes raíces.
Así podrás empezar a tener flujo de dinero en forma regular, sin los problemas
que van de la mano de ser propietario.
Si comprar propiedades te parece algo muy costoso y complicado, si te

preocupa el tiempo y el esfuerzo que implican su búsqueda y administración,
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o si no quieres pasar años construyendo una cartera de bienes raíces como

hice yo, entonces déjame enseñarte a generar ingresos invirtiendo en bienes
raíces de las formas más inteligentes que jamás hayas imaginado. Es más,
casualmente las formas más inteligentes son las más sencillas.
¡A la salud de tu libertad financiera!
Robert Kiyosaki
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CAPÍTULO 1
Evita estas tres trampas A TODA COSTA
Más allá de la estrategia que elijas de todas las que comparto en esta guía,
cuando comiences a incursionar en el mundo de los bienes raíces, el punto
de partida será el mismo: vencer el miedo a fracasar.
Durante años, he viajado por el mundo dando charlas sobre el espíritu

emprendedor y las inversiones. Mi intención es remarcar la importancia de
la educación financiera y por qué es esencial para lograr libertad y seguridad
en este campo. Cuando me preguntan en qué invierto personalmente,
respondo: «Logré la independencia financiera invirtiendo en bienes raíces».
Sin importar en donde me encuentre (ya sea en Estados Unidos, Australia,

Sudáfrica, Europa o Asia) o a quiénes les esté hablando (sean ricos o pobres),
siempre me responden lo mismo cuando hablo acerca de invertir en bienes
inmuebles. Algunos de esos comentarios son los siguientes:
«No quiero tener que arreglar inodoros».
«No tengo dinero».
«No tengo tiempo».
«Los bienes raíces son un riesgo».
«¿Y si pierdo dinero?».
«Aquí no se puede hacer lo que tú haces».
Yo creo que esas respuestas son simplemente excusas que ocultan una
realidad más profunda, escondida y tácita.
Si caes en una de esas trampas, podrías encontrarte en el purgatorio

financiero.
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A mi modo de ver, la mayoría de las personas que usa esas excusas:
1. no sabe mucho sobre bienes raíces;
2. es perezosa;
3. tiene miedo de fracasar;
4. todas las anteriores.
Esto lo digo porque mucha gente quiere ser financieramente libre. A la

mayoría le encantaría tener seguridad financiera, cobrar dinero sin importar
si trabajan o no, renunciar a su empleo y dedicarse a algo que realmente
quieran hacer.
Para mí, los bienes raíces representan la libertad. Significan que tengo control
sobre mi vida y mi futuro. No dependo de un plan de retiro con acciones,
bonos y fondos de inversión colectiva que administra otra persona. Quiero
tener el control sobre mi destino financiero.
Es por eso que cuando escucho «No tengo dinero» o «No quiero tener
que arreglar inodoros», sé que son solo excusas. Me doy cuenta de que
las personas están mirando el camino y no el punto de llegada. Un amigo
mío tiene dos máximas acerca de este defecto humano. La primera dice lo
siguiente: «Todos quieren ir al cielo, pero nadie quiere morir». Según la otra:
«Muchas personas no empiezan el viaje hasta que todos los semáforos se
ponen verdes».
Lamentablemente, muchos permiten que sus propias excusas se interpongan

entre ellos y la vida que les gustaría vivir. En lugar de ver más allá de las
propiedades, de ver lo positivo de convertirse en un inversor en bienes
raíces, las excusas enceguecen a la mayoría de las personas. Ponen el foco
más en sus miedos que en lo que desean en sus vidas. El miedo y la pereza les
nublan la vista y los limita.
A continuación encontrarás mi opinión acerca de las cuatro excusas que

utilizan los pobres.
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Excusa N° 1: Falta de educación
Casi todas las personas son lo suficientemente inteligentes como para

invertir en bienes raíces. Realmente no es algo tan complicado. Cualquiera
que haya comprado o alquilado un lugar para vivir ha invertido en bienes
raíces. Así que realmente no es algo tan difícil. Hacer dinero con inversiones
inmobiliarias es otro cantar. Para eso es necesario adquirir una buena
educación acerca de cómo funcionan los bienes inmuebles.
Cuando hablo de hacer dinero me refiero al flujo de dinero. Este es el ingreso

mensual que recibo más allá de que trabaje o no. No me estoy hablando de
las ganancias de capital. Cuando las personas dicen que el valor de su casa
se ha apreciado o que han comprado una propiedad por un precio bajo, la
han refaccionado y luego la han vendido están hablando de ganancias de
capital. Hay una gran diferencia entre el flujo de dinero y las ganancias de
capital; personalmente, considero que las ganancias de capital son mucho
más fáciles de conseguir que el flujo de dinero. Lograr un flujo de dinero
constante requiere un mayor grado de educación financiera. La buena noticia
es que no necesitas hacer una carrera universitaria de cuatro años para eso.
Una conferencia de tres días es suficiente, siempre y cuando sea una buena
conferencia. The Rich Dad Company ofrece cursos, tanto para principiantes
como para avanzados, acerca de inversiones en bienes raíces.
En 1997, cuando se publicó Padre rico, padre pobre, escribí sobre las diferencias
entre los activos y los pasivos. Las definiciones de mi padre eran sencillas: los
activos llevan dinero a tus bolsillos y los pasivos se llevan el dinero de tus
bolsillos. En el libro sostengo que «la casa en la que vives no es un activo. Por
el contrario, es un pasivo». En otras palabras, para la mayoría de las personas,
la mayor inversión en bienes raíces es su propia casa, que hace que el dinero
fluya hacia afuera y no hacia adentro. Durante años he recibido mensajes de
personas enojadísimas por ese punto. Después del desastre de las hipotecas
basura, de las masivas ejecuciones hipotecarias y de la disminución del
valor de las casas, miles de personas ahora se dan cuenta de que los bienes
inmuebles pueden ser tanto un activo como un pasivo.
Para la mayoría, sus casas son pasivos, incluso si la hipoteca ya está paga. Se las
considera así porque no suelen generar ningún ingreso. Por el contrario, en
general cuestan dinero: seguros, impuestos sobre la propiedad, reparaciones
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y otros gastos. Si una persona vende su casa y por esa venta consigue dinero,
entonces en ese momento la casa se convierte en un activo. Hasta entonces,
es un pasivo.
CONSEJO
Para ser libre financieramente, tu propiedad tiene que producir ingresos

tanto en una economía buena como en una mala. Una vez que aprendes
eso, eres libre de por vida. Es por eso que es importante tener al menos
una educación financiera básica.
Excusa N° 2: Pereza
Este es un asunto personal para mí. Sé que soy una persona perezosa. La
combato a diario. Por ejemplo, por las mañanas sé que debería ir al gimnasio,
pero el ser perezoso dentro de mí dice: «No te preocupes, puedes hacer
ejercicio mañana. ¿Por qué no tomas un café y lees el periódico?». A los dos
años, la mayoría de las personas ya es experta en inventar excusas.
Cuando escucho a la gente decir: «no quiero tener que arreglar inodoros»
o «no tengo suficiente dinero», sé que son excusas de personas perezosas
porque yo mismo las utilizo. Cuando oigo a alguien repetir las mismas
excusas que yo, quiero contestarle: «¿qué te hace pensar que yo sí quiero
arreglar inodoros?» o «¿por qué piensas que yo sí tengo dinero?». Pero lo que
en realidad quiero decirles es lo siguiente: «justamente porque no quiero
tener que arreglar inodoros y quiero tener mucho dinero es que invierto en
bienes raíces».
Mi padre rico solía decir que «muchas personas perezosas son muy
trabajadoras». Al principio no entendía lo que quería decir. Con el tiempo,
comencé a entender qué significaban sus palabras. También descubrí que era
más fácil estar ocupado con cosas de trabajo que hacer lo que debía hacer.
Todavía hoy pongo excusas como «estoy ocupado» o «tengo mucho trabajo»
o «necesito un descanso». En la actualidad, conozco muchas personas muy
trabajadoras que se escudan (mucho) en el trabajo duro, pero son demasiado
perezosas para volverse ricas. Entonces, inventan excusas.
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Cuando estaba en la secundaria, mi padre pobre solía decirme: «no puedo

ir a tu partido de fútbol porque tengo que trabajar». En los tres años que
jugué, nunca fue. También siempre repetía lo mismo acerca de volverse rico
o, por lo menos, financieramente libre. Siempre estaba ocupado. Para mí,
solía utilizar la excusa del trabajo para esconderse de la vida. Era un hombre
bueno, trabajador, con altos ingresos, pero pobre.
Mi padre rico era rico porque no trabajaba tan duramente para conseguir
dinero. En cambio, trabajaba mucho para que su dinero trabajara para
él. Cuanto más trabajaba su dinero, más ganaba y más tiempo libre tenía.
Cuanto más tiempo libre tenía, más dinero hacía.
Eso enloquecía a mi padre pobre. Con frecuencia se refería a las personas

como mi padre rico como «el rico ocioso». En lugar de poner su dinero a
trabajar, mi padre pobre lo ponía en el banco. Él creía en el ahorro. Eso
enloquecía a mi padre rico, que solía decir: «Tu padre trabaja duro porque su
dinero es muy vago. Lo único que hace el dinero de tu padre es reposar en el
banco. Yo tomaría prestado el dinero de tu padre, compraría una propiedad
y pondría su dinero a trabajar para mí».
CONSEJO
La educación formal profesional apunta a que aprendas a trabajar por
dinero. La educación financiera apunta a que aprendas a hacer que el
dinero trabaje para ti. Lo que hay que preguntarse es:
«¿Quién trabaja más duro? ¿Tú o tu dinero?».
Excusa N° 3: Miedo al fracaso
El miedo suele ser una combinación de falta de educación y pereza. En inglés

el acrónimo de la palabra ‘fear’ (miedo) significa ‘evidencia falsa que parece
verdadera’ (False Evidence Appearing Real). Debido al miedo, muchas personas
solo ven lo que podría salir mal. La falta de educación no les permite ver lo
que podría salir bien.
Cuando me preguntan cómo hace una persona para sobreponerse al miedo

al fracaso, simplemente respondo: «Aprende, gana experiencia, busca un
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mentor y pon manos a la obra». En otras palabras, amplía tu visión, observa

lo que los demás no ven, encuentra las oportunidades que la mayoría de las
personas no puede ver debido al miedo. Concéntrate en el punto de llegada
y en el camino.
CONSEJO
Uno de los motivos por los que tengo un equipo de asesores cuando
voy a invertir es por el simple hecho de que cada persona ve algo diferente.
Una vez que escucho lo que cada uno tiene para decir, tomo mi decisión.
La mayoría de las grandes oportunidades para invertir están frente a tus

ojos. El tema es poder verlas. Muchas buenas oportunidades son difíciles de
ver porque hay que poder mirar con la mente y no con los ojos.
Hace algunos años, quería comprar unas hectáreas de campo. Mi sueño era
construir una cabaña de montaña en el medio de un bosque.
También quería que no me costara nada. Después de desafiar a mi mente,

fui tras mi sueño. Unos meses más tarde, me topé con una propiedad
espectacular. Eran aproximadamente 32 hectáreas e incluía una vieja
construcción de piedra de 1880. Pedían por ella USD 115.000. Creo que hice
un pago inicial de USD 10.000 con un contrato sin intereses ni pagos, y pedí
un año para pagar la totalidad del saldo.
Reparé la casa, subdividí la propiedad y vendí 12 hectáreas con la casa incluida

por USD 215.000 aproximadamente. Conseguí alrededor de USD 75.000
netos y todavía me quedaban 20 hectáreas libres.
Una vez terminada la transacción, una vecina que vivía en una cabaña a unos
kilómetros se acercó. Estaba enojada porque yo había hecho dinero y todavía
conservaba 20 hectáreas libres. Ella había estado atenta a esa propiedad por
años, pero no había hecho nada. Tenía una idea similar a la mía, pero no la
compró porque tenía miedo de fracasar.
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—¿Qué hubiera pasado si fracasabas, si la propiedad no se vendía? —me

preguntó.
—Aún tendría mi sueño —le contesté —. No hubiera sido gratis, pero aún
tendría la propiedad de mis sueños.
—¿Y si fracasabas? —insistió.
Respiré hondo y le respondí:
—Sabía que si no me salía como esperaba, habría tenido que ser un poco más
creativo y probar otra cosa. Cada fracaso me ha hecho más inteligente y, a la
larga, más exitoso. La única manera de fracasar es si no haces nada.
—Yo no hice nada así que fracasé —dijo mirándome.
Me encogí de hombros y dije por lo bajo: «Eso lo decides tú».
La palabra más destructiva
Una de las palabras más destructivas que conozco es «intentar». Cuando

alguien dice que «intentará» hacer algo, sé que probablemente no lo
haga. La gran diferencia entre afirmar «intentaré hacerlo» y «lo haré» es
la palabra «compromiso». Mi forma preferida de explicar esa palabra es
con la siguiente pregunta y respuesta:
Pregunta: ¿Cuál es la diferencia entre la panceta y los huevos?
Respuesta: La gallina se involucra, pero el cerdo se compromete.
Si quieres ser libre financieramente, no seas una gallina. Comprométete.

Prohíbete utilizar la palabra «intentar». O lo haces o no lo haces.
El poder de la educación
Hace unos veinte años, me anoté en un curso de tres días sobre financiamiento
innovador. Me costó algo así como USD 385 y creo que el almuerzo estaba
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incluido. Si no hubiera hecho ese curso, no habría visto la oportunidad de

obtener tierra gratis. Mi vecina, que no hizo el curso, no pudo ver lo que yo
vi. Ella solo podía ver el fracaso.
Como ya sabemos, vivimos en la era de la información. El problema es que

hay demasiada. Por eso la educación es importante, porque entrena nuestros
cerebros para seleccionar y asimilar la información y darle sentido. Como no
contaba con educación sobre bienes raíces, mi vecina se vio abrumada por la
cantidad de información a su alcance, la mayoría de la cual era negativa. Su
cerebro no estaba entrenado para concentrarse en lo importante, procesar
la información y convertirla en algo positivo. Es por eso que aprender, aunque
sea un poco, sobre bienes raíces tiene mucho valor.
Ricos y cobardes
El miedo es un sentimiento humano muy poderoso. La manera en la que

lidiamos con él determina si seremos ricos o cobardes. Cuando se trata de
dinero, el miedo vuelve cobardes a casi todas las personas.
¿Está bien tener miedo? A muchas personas las paraliza, pero a muchas otras
las hace pasar a la acción. Como yo no quiero fracasar y perder dinero, me
anoto en clases y leo libros sobre bienes raíces. Lo hago hace veinte años y aún
sigo aprendiendo. Es por eso que pude pedirle a mi cerebro que encontrara
una propiedad por la que no tuviera que pagar y es por eso que aún hoy sigo
invirtiendo.
CONSEJO
A muchas personas el miedo las paraliza, pero a muchas otras las hace pasar
a la acción. Sigo teniendo miedo. Sigo teniendo miedo de perderpero utilizo
ese temor para actuar y volverme más inteligente.
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Sentí miedo al comprar las 32 hectáreas y todavía lo siento con cualquier

otra inversión. Sigo teniendo miedo de perder, pero utilizo ese temor para
actuar y volverme más inteligente
Sé que si las cosas no salen bien, recurriré a la creatividad de mi mente y

ganaré sabiduría en el proceso. Muchas personas ponen como excusa el
miedo al fracaso para no hacer nada.
También están aquellos que asisten a cursos sobre bienes raíces, estudian
mucho y aun así dejan que el miedo los paralice. Uno de los motivos es la
parálisis que genera el análisis. Eso significa que estudian demasiado. Cuando
llega el momento de poner el dinero, el cobarde dentro de ellos hace sonar
las alarmas y enumera los motivos por los que el trato no funcionará. Justo
antes de firmar los papeles, el pollito de Chicken Little se les aparece gritando:
«¡El cielo se está cayendo! ¡El cielo se está cayendo!».
Así como me enfrento al niño perezoso dentro de mí, también le doy batalla
a mi propio pollito. Una de las cosas buenas de los bienes inmuebles es
que tienes tiempo para pensar. En muchas ocasiones, he encontrado una
propiedad, he hecho una oferta que han aceptado y luego he comenzado mi
investigación, que es un proceso conocido como auditoría de compra. En ese
momento, que puede durar tanto seis semanas como seis meses, convoco a mi
equipo de asesores y mentores. Cuando tomo mi decisión, ya sea comprarla
o retirar la oferta, lo hago como miembro de un equipo relajado, racional,
educado y con experiencia, como el equipo que contribuyó con este libro.
Los procesos de auditoría de compra no son garantía de éxito. Siempre

pueden ocurrir imprevistos. Si se presenta un problema, llamo a mi equipo
para que me ayude a solucionarlo y eso aumenta mi conocimiento, que luego
puedo utilizar en la siguiente inversión. De mínima, incluso si pierdo dinero,
seré más listo que aquel que no hizo nada. Esa es mi filosofía al momento de
invertir, a pesar del miedo que pueda sentir.
Excusa N° 4: Todas las anteriores
Todos somos humanos, necesitamos más educación, podemos ser perezosos

y tenemos miedo de fracasar. Lo que nos diferencia son aquellas
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características que nos hacen humanos, es la manera en la que abordamos

nuestras propias excusas.
A continuación explico algunas de las maneras en las que yo abordo las

cuatro excusas.
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Abordaje de la excusa N° 1: Falta de educación financiera
Mi educación financiera comenzó con el juego Monopoly. El padre rico

jugaba con su hijo y conmigo una y otra vez. Cuando le preguntaba por qué
jugábamos tan seguido, me decía que era «porque en este juego se encuentra
la fórmula para tener una gran riqueza». Casi todos conocemos la fórmula:
cuatro casas verdes se convierten en un hotel rojo. A los nueve años me di
cuenta de que podía ser rico si aplicaba esa sencilla fórmula y convertía el
juego en la vida real.
Para mostrarnos cómo se jugaba el juego en la vida real, el padre rico nos
llevó a mí y a su hijo a ver casas verdes. Diez años después, a mis diecinueve,
el padre rico compró su hotel rojo en la costa de Waikiki.
Cuando regresé de la guerra de Vietnam a Hawai, le pregunté a mi padre rico

cómo podía hacer para comenzar a invertir en bienes raíces. Me respondió:
«Primero tienes que capacitarte. Te he llevado tan lejos como he podido.
Ahora tú debes dar el siguiente paso». Un mes después, estaba viendo la
televisión y apareció la publicidad de un curso sobre bienes raíces. Compré
el curso por USD 385, que en ese momento era una fortuna dado que solo
ganaba USD 600 por mes como piloto del Cuerpo de Infantería de Marina.
Una vez que el curso finalizó, mi verdadera formación comenzó. Todo lo

que el instructor nos enseñó se hizo realidad. Había dicho que «el primer
problema que enfrentarán serán los agentes de bienes raíces. La mayoría
son vendedores, no inversores. No podrían diferenciar una buena inversión
de una mala». Eso sigue siendo cierto al día de hoy. Durante meses, todo lo
que los agentes de bienes raíces me decían era: «No puedes hacer eso. Esos
acuerdos no existen».
Lo siguiente que el instructor dijo fue: «Encuentren a una persona para que
los guíe, alguien que ya haya invertido en bienes raíces». Dado que mi padre
rico ya era mi mentor, recurrí a él. Sus primeras palabras fueron: «¿Cómo
puedo enseñarte algo si aún no has hecho nada?».
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CONSEJO
«¿Cómo puedo enseñarte algo si aún no has hecho nada?».
PADRE RICO
Durante los siguientes meses, utilicé mi tiempo libre para conducir mi auto
en busca de propiedades, hablar con agentes de bienes raíces y, por último,
hacer algunas de las cosas que mi padre rico me había sugerido. Finalmente,
cuando hice una oferta por una propiedad, corrí orgulloso a mostrársela.
Como puedes imaginar, la rompió en pedazos. Si bien fue doloroso darme
cuenta lo poco que sabía, esa experiencia tuvo un inmenso valor porque
finalmente estaba haciendo algo.
El acuerdo que le mostré tenía un pago inicial pequeño. El problema era que
perdía dinero todos los meses, era una inversión con flujo de dinero negativo.
La lección que el padre rico me enseñó fue la siguiente:
—¿Cuántas inversiones puedes hacer si pierdes dinero todos los meses?
—No muchas —respondí obviamente.
—¿Por qué quieres pagar para perder dinero? —continuó.
—Porque el agente de bienes raíces dijo que el precio subiría y recuperaría

mi dinero —dije.
—¿Te garantiza eso? —preguntó el padre rico.
—No lo sé —contesté—. Solo dijo que ganaría mucho dinero cuando la

vendiera.
—¿Te garantiza eso? —volvió a preguntar el padre rico.
—No lo sé —contesté nuevamente.
—En lugar de perder dinero, ¿cuántas inversiones puedes hacer si ganas

dinero todos los meses? —dijo entonces.
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Pensé un momento y con vacilación respondí—: ¿Tantas como pueda

encontrar?
El padre rico sonrió y dijo: «Ahora ve y encuentra inversiones que te permitan

ganar dinero. No vuelvas a traerme una inversión en la que pagas para perder
dinero. Nunca apuestes a que el valor de una propiedad subirá».
Estaba nuevamente en las calles. Tal como el padre rico había dicho: «¿Cómo
puedo enseñarte algo si no has empezado a hacer nada?». Estaba empezando
a aprender.
Lo siguiente que aprendí fue a lidiar con el desaliento. A medida que el

tiempo pasaba, empezaba a perder las esperanzas. Todo era demasiado caro
o necesitaba costosas reparaciones para lo que hubiera tenido que poner
demasiado dinero. Con el rabo entre las piernas, regresé al padre rico en
busca de un poco de piedad y, como puedes imaginar, no obtuve ni un poco.
Cuando me quejé de no tener suficiente dinero, el padre rico solo se rió.

Su lección fue: «Cuando encuentres una inversión que genere dinero,
encontrarás el dinero».
Un mes más tarde, encontré un condominio de departamentos de una

sola habitación y un baño, ubicado en la isla de Maui, a una cuadra de
una hermosa playa de arenas blancas. Estaba muy emocionado porque
finalmente había encontrado una buena inversión. Compré tres unidades
con tarjetas de crédito y financiamiento por parte del vendedor. Cada mes,
conseguía USD 25 netos por unidad. Finalmente estaba ganando dinero,
no perdiéndolo. El padre rico tenía razón. Cuando encuentres una buena
inversión, encontrarás el dinero.
CONSEJO
«Cuando encuentres una buena inversión, encontrarás el dinero».
PADRE RICO
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Si bien USD 25 no parece ser mucho dinero, tienes que saber que es una de
las cuatro fuentes de ingresos. Las cuatro fuentes de ingresos que existen
cuando se invierte en bienes raíces son:
Flujo de dinero. En este caso, yo estaba ganando USD 25 por mes.
Amortización. Mes a mes iba pagando el préstamo. Si hubiera conservado

la propiedad hasta el final de la hipoteca, técnicamente mis inquilinos la
habrían pagado.
Depreciación. Las reglas contables y la normativa fiscal me permiten

depreciar mi propiedad. Eso significa que gano dinero, pero pareciera que
estoy perdiéndolo. Gano dinero porque estoy legalmente autorizado a pagar
menos impuestos. Por lo tanto, ingresa dinero porque no se va en el pago de
impuestos. También se lo denomina flujo de efectivo fantasma.
Apreciación. Esto significa que sube el precio de la unidad. La apreciación

también es conocida como ganancia de capital. La mayoría de las personas
invierte por la apreciación. Durante el último auge del mercado de bienes
raíces, los especuladores estaban comprando y vendiendo en búsqueda de
ganancias. Eso es invertir por la apreciación (ganancias de capital).
A estas cuatro fuentes de ingresos también se las denomina tasa interna de

retorno o TIR (IRR, por sus siglas en inglés). Poder ver estas cuatro formas
diferentes de generar ingresos me dio mucha confianza.
Como dije antes, yo no invierto por la apreciación, yo invierto por el flujo

de dinero. De hecho, una de las razones por las cuales no especulo con las
propiedades es que me gustan las cuatro modalidades de generar ingresos y
lleva mucho tiempo encontrar una buena propiedad.
Otra de las razones es que puedo apreciar mi propiedad sin tener que venderla.
Por ejemplo, supongamos que compro una propiedad por USD 200.000
y unos años más tarde su valor es de USD 300.000. En lugar de vender la
propiedad, me convendrá sacar un préstamo sobre el capital y dejar que el
inquilino pague mi segunda hipoteca. Por supuesto, solo tomaré un préstamo
si lo que me ingresa como alquiler cubre el incremento en pagos mensuales.
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Yo aprendí a la fuerza todo lo que sé sobre vender o especular con una

propiedad. Esta es la historia...
Más que arreglar un inodoro
Me gustaría poder decir que mi educación terminó después de haber

comprado las tres unidades. Lo que no sabía era que la siguiente etapa estaba
a punto de comenzar: saber gestionar las propiedades. Unos meses después
de haber comprado los tres departamentos del condominio, el sistema
séptico de todo el complejo se rompió y las aguas residuales desbordaron y
llegaron hasta una de mis unidades. Lo que seguía en mi programa educativo
sobre bienes raíces era aprender a lidiar con desarrolladores, asociaciones
de propietarios, abogados y un departamento de alquiler con mucho olor.
Mi primer problema de cañerías fue mucho más grande que tener que
arreglar un inodoro.
Venta del problema
La buena noticia es que, si bien estaba perdiendo dinero porque los inquilinos
se habían mudado, el mercado de bienes raíces de Maui estaba despegando.
Un agente de bienes raíces, el tipo de persona con el que me habían advertido
que fuera precavido, me ofreció USD 48.000 por unidad. Dado que mi costo
base era solo USD 18.000 por unidad, mis ganancias de capital brutas serían
de aproximadamente USD 30.000 por unidad. El dinero y el sistema séptico
se me subieron a la cabeza y las vendí.
Unas semanas después de haber vendido y cobrado el dinero, el agente de

bienes raíces vendió cada unidad a USD 65.000. Las lecciones se acumulaban.
Había ganado dinero, pero en realidad había perdido dinero. El sistema
séptico hizo que pensara de una manera emocional en lugar de ser racional.
En términos de inversor de bienes raíces: el sistema séptico me convirtió en el

candidato ideal para otro inversor. Me convertí en una persona que no quiere
su propiedad, que quiere deshacerse de ella. Son personas emocionales e
irracionales. Inmediatamente después del desastre de las hipotecas basura
del 2007, el mercado se llenó de personas que querían deshacerse de sus
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propiedades. A los grandes inversores les encanta este tipo de propietario.

Si quieres volverte millonario, busca personas que quieran desprenderse de
sus propiedades y luego ve a ver de qué bien inmueble se trata.
Cuanto mayor es el problema, mejor es la lección
Otra de las cosas que aprendí de esta primera experiencia fue lo siguiente:
«Si recién estás comenzando, asegúrate de que la propiedad se encuentre
a menos de una hora en auto». Como esas propiedades estaban en otra isla,
cada vez que había un problema debía tomarme el día en el trabajo, conducir
hasta el aeropuerto, estacionar mi auto, subir a un avión, alquilar un auto,
conducir una hora hasta la propiedad, resolver el problema y luego regresar
a mi casa; eso significaba perder el día entero de trabajo. Me resultaba caro.
Hoy en día, puedo ocuparme de las propiedades a la distancia, pero cuando
estaba empezando debería haber encontrado una propiedad lo más cercana
a mi casa posible, idealmente a menos de una hora en auto. Dado que con
cada propiedad aprenderás algo nuevo, una vez que hayas comprado por lo
menos diez podrás empezar a expandir tu radio de operaciones.
Más propiedades, más problemas, más dinero
En mi programa educativo seguían los impuestos sobre las ganancias de

capital. Con la venta de las tres unidades conseguí mucho dinero que luego
gasté. Al año siguiente, me enteré qué eran los impuestos sobre las ganancias
de capital. Tenía más dinero, pero ahora tenía problemas fiscales. Descubrí
que a los recaudadores de impuestos del gobierno no les gustan las excusas.
Cada propiedad trae problemas y aprendizajes propios. Cada nueva lección

hizo que me formara más y que ganara más experiencia en la vida real. Así es
como me volví más inteligente, más sabio y más rico. Me volví rico fracasando.
Descubrí que la gente que no fracasa no triunfa.
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CONSEJO
Me volví rico fracasando.
Descubrí que la gente que no fracasa no triunfa.
Hoy, mi esposa, Kim, y yo tenemos aproximadamente 7.000 departamentos

y ganamos por mes más de lo que la mayoría gana por año. Si bien el
aprendizaje y las experiencias no han terminado, la recompensa financiera
ha aumentado. Incluso durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo, a
nuestras propiedades les siguió yendo bien. Sin importar qué tan mal esté la
situación, la mayoría de las personas quiere tener un techo sobre su cabeza.
Los profesionales de bienes raíces de nuestro equipo de asesores son nuestros

mentores. Cada vez que Kim y yo tenemos alguna duda, los llamamos. Para
decirlo de una manera sencilla, seguimos aprendiendo porque los problemas
y los desafíos nunca se acaban.
Entonces, ¿cómo se hace para vencer el miedo a fracasar? Mi respuesta es

que hay que crecer.
Dado que el fracaso es parte del aprendizaje, hay que comenzar de a poco.
Los bebés primero gatean, luego caminan y por último aprender a correr.
Durante el proceso de aprendizaje se caen muchísimas veces. Es por eso que
los bebés tienen poca altura al principio. Así no es tanta la distancia desde la
que caen.
En nuestro sistema educativo se cometen dos grandes errores.
El primero es que se castiga a los estudiantes por equivocarse. Si no tienes

ningún error, tienes la máxima calificación. Si tienes demasiados errores, te
encasillan como fracasado. Es por eso que a muchas de las personas a las que
les iba bien en la escuela no les va bien en la vida real.
El segundo error es que los exámenes son individuales. Si colaboras con

tus compañeros durante un examen, se considera hacer trampa. Una de las
razones por las que hago más dinero que muchos de los mejores estudiantes
es que cometo errores y hago trampa, es decir, busco la colaboración de
otros.
24
Cómo conseguir buenos asesores y mentores
Con frecuenta me preguntan: «¿Cómo se consiguen buenos

asesores y mentores?». Mi respuesta es que «tanto en los
cuentos como en la vida, tienes que besar muchos sapos antes de
encontrar un príncipe o una princesa, así que empieza a besar».
Una lección valiosa que he aprendido es que «en cada acuerdo

que no sale como planeaba, conozco buena gente». Por ejemplo,
estaba trabajando en un acuerdo con una persona que hablaba y se
mostraba como si supiera lo que estaba haciendo. Vamos a llamarlo
Joe, aunque no es su verdadero nombre. Joe tenía credenciales y
títulos. Luego, el acuerdo en el que estábamos trabajando salió
mal y su verdadera personalidad, su lado oscuro, apareció. Lo
bueno fue que durante el proceso conocí a Ken McElroy. No sé
dónde estará Joe actualmente, pero Ken y yo nos hemos vuelto
grandes amigos y hemos hecho millones de dólares juntos.
Ya no temo que los acuerdos salgan mal porque sé que

me llevarán a conocer buenas personas. Para decirlo de
otra manera, cuando un acuerdo sale mal, el verdadero
carácter, las cosas buenas o malas de las personas afloran.
25
CAPÍTULO 2
Las 10 cosas que DEBES hacer para convertirte en

un exitoso magnate de los bienes raíces
¿Cómo se vence el miedo a fracasar?
Estas son las diez cosas que puedes empezar a hacer ahora mismo:
1. Asiste a cursos o lee libros antes de comenzar. Si no tienes dinero, puedes

ir a una biblioteca. Recuerda que tu mente es tu mayor activo. Invierte ahí
primero.
2. Evita recibir consejos de perdedores. Mantente alejado de las personas

que dicen que algo no se puede hacer. Ten cuidado con los vendedores de
bienes raíces que dan consejos sobre inversiones, pero que ellos mismos no
invierten en bienes raíces.
3. Encuentra mentores, personas que ya hayan transitado el camino que tú

quieres recorrer.
4. Mira por lo menos cien inversiones antes de comprar. Toma otro camino
al regresar del trabajo y echa un vistazo a otros barrios. Corre o anda en
bicicleta por nuevos barrios. Observa si están cambiando, si están mejorando
o si están empeorando. Conversa con las personas que viven en la zona
para averiguar qué está sucediendo. Una vez que encuentres un área en la
que estés interesado, infórmate sobre todo lo que sucede a cinco cuadras
de distancia. Vuélvete la persona más inteligente en dos kilómetros a la
redonda. Cuando comiences a ver inversiones que generan dinero, el dinero
vendrá a ti.
5. Comienza con algo pequeño. Tienes que saber que cometerás errores.
Mi padre rico solía decir que «cuando alguien hace algo para ganar mucho
fácilmente, pierde». Invierte en propiedades que se encuentren a menos de
una hora de donde vives.
26
6. Conserva la humildad. Cuando la gente hace dinero, suele volverse

arrogante. Cuando la gente se vuelve arrogante, da pasos en falso. Con
humildad y sentido del humor, teniendo la capacidad de reírnos tanto de
nuestros éxitos como de nuestros fracasos, es como más se aprende. En otras
palabras, no te tomes demasiado en serio. Todavía me río del sistema séptico
que estalló e inundó mi primer departamento. Hoy en día, soy más cauto a la
hora de invertir en algo que está cuesta abajo. Hoy en día, ¡sé exactamente
qué es lo que rueda cuesta abajo!
7. Sueña a lo grande. La única diferencia entre mi primera inversión y las

actuales es la cantidad de ceros. Mi sueño no eran los bienes raíces. Mi sueño
era la libertad financiera, y cada propiedad, buena o mala, fue un paso en
dirección a ese sueño.
8. Recuerda que el mundo está lleno de gente pobre muy trabajadora.

Muchas personas son esclavas del dinero. En la actualidad, muchos tendrán
que trabajar a cambio de dinero toda su vida. Así que recuerda todos los días
que tú no eres uno de ellos. Trabaja duro para que tu dinero trabaje para ti y
así no tendrás que trabajar duro por el dinero.
9. No existen las inversiones perfectas. Cada una vendrá con algún problema,
cada una será un desafío, cada una te enseñará algo nuevo. Si no haces nada,
no aprendes nada. Si no aprendes nada, seguirás siendo pobre. Así que
recuerda que la única manera de fracasar es si no haces nada.1
10. Y no, yo no arreglo inodoros. Si supiera cómo, tendría que hacerlo, así
que nunca aprendí. En cambio, aprendí a contratar y despedir profesionales
como agentes de bienes raíces, contadores que conocen los beneficios
fiscales de invertir en bienes inmuebles, banqueros hipotecarios que
invierten personalmente en bienes raíces, abogados que entienden sobre
derecho inmobiliario, administradores de propiedad a los que les gusta su
trabajo, contratistas a los que les apasiona construir o reparar propiedades,
y otros especialistas que tienen como objetivo ser los mejores en el negocio
inmobiliario. Por lo tanto, yo no sé arreglar inodoros, ocuparme de la
contabilidad o acerca del derecho inmobiliario, pero sé quiénes sí.
A medida que pasen los años, tanto tú como tu equipo de asesores

profesionales se volverán más inteligentes. En definitiva, los bienes raíces no
son tus activos. Por sí solos no vuelven rico a nadie. Invertir en bienes raíces
te ofrece la oportunidad de volverte más inteligente. Básicamente, tu
27
educación, tus experiencias (tanto las buenas como las malas), las lecciones
que aprendas, la sabiduría que llega con el tiempo y tu equipo, como el que
me acompaña en la escritura de este libro, serán tus mayores activos.
CONSEJO
Si no tienes suficiente dinero para invertir recuerda que, si no lo resuelves,
tendrás problemas de dinero toda tu vida. Mi padre rico decía: «Si puedes
resolver el problema de la falta de dinero, tendrás más dinero para
siempre». Henry Ford decía: «Pensar es uno de los trabajos más duros que
existen. Es por eso que tan pocas personas se dedican a él».
Historia real: ¿Por qué desperdiciar un error muy valioso?
Durante la última burbuja inmobiliaria, un amigo compró una

propiedad, la arregló y la vendió. Hizo algo de dinero con esa
operación. Ese primer éxito que consiguió con poco esfuerzo
se le subió a la cabeza. Se creía el hermano perdido de Donald
Trump. Como la burbuja seguía inflándose, compró propiedades
a mansalva en Las Vegas, Miami, San Francisco, México, Londres
y Phoenix. Hoy está en bancarrota y culpa a los bienes raíces
por sus problemas. Su error fue que solo conocía un tipo de
mercado, uno inmerso en una burbuja. Ahora sabe cómo se ve
el mercado de bienes raíces cuando explota. Dado que culpa
a los bienes raíces en lugar de a sí mismo, no ha aprendido
mucho. Ha desperdiciado errores muy valiosos. No ha podido
aprender que cuando la burbuja estalla es cuando los verdaderos
inversores salen de su escondite y la verdadera caza comienza.
Las víctimas son los inversores ingenuos que quedan liquidados.
28
CONSEJO
El motivo por el cual hay más gente pobre que rica es que es más
sencillo decir «no puedo pagar eso» que preguntarse «¿cómo hago para
poder pagar eso?». En el momento en el que te preguntas «¿cómo hago
para poder pagar eso?», tu activo más importante, tu mente, empieza a
trabajar. Si utilizas la excusa «no puedo pagar eso», tu mente se vuelve a
dormir y tú sigues trabajando como un esclavo por el dinero.
Así que por favor no permitas que el miedo al fracaso se interponga entre tú y
tu libertad financiera. El fracaso es esencial para el éxito.
CONSEJO
Si no haces nada, no aprendes nada. Si no aprendes nada, seguirás

siendo pobre. Así que recuerda que la única manera de fracasar
es si no haces nada..
29
CAPÍTULO 3
Lo que NUNCA te enseñaron acerca de los bienes raíces
Como curso para principiantes con algunas de las lecciones más valiosas que
puedes aprender antes de lograr tu primer acuerdo inmobiliario, aquí tienes un
ensayo escrito por mi esposa, Kim.
«Lo que puede enseñarte una propiedad»

Por Kim Kiyosaki
Es impresionante la cantidad de lecciones de vida y de conocimiento

práctico que puedes aprender de una sola propiedad en la que quieres
invertir. No estoy hablando de tus primeras dos o tres propiedades
dado que ellas siempre implican una curva de aprendizaje. Me refiero
a lo que sigo aprendiendo después de años de invertir en bienes raíces.
Con cada propiedad aprendí algo nuevo. Aquí va la historia de una de las
propiedades que, al día de hoy, sigue siendo una de mis grandes maestras.
Miami, Florida
En el año 2003, mi esposo, Robert, y yo estábamos en Miami, Florida, para

asistir a una conferencia sobre inversiones. En una de las pausas del primer día,
un joven agente de bienes raíces, Matt, se presentó y conversamos durante
unos minutos. Era un buen vendedor así que no pudo evitar contarnos acerca
de una propiedad sobre la que tenía información privilegiada. La propiedad
no estaba a la venta, pero los dos dueños estaban dispuestos a escuchar
ofertas si los compradores tenían intenciones serias. Mi primera reacción
estuvo llena de escepticismo. No conocía a esta persona y no sabía si era
simplemente un discurso de venta muy adornado o no. De cualquier modo,
era un buen discurso y, como teníamos algunas horas libres por la tarde,
condujimos con Matt para echarle un vistazo a esa propiedad. Por supuesto
que, según Matt, era el mejor negocio que había visto en años.
30
Unos veinte minutos más tarde, entramos a un centro comercial al aire libre,
con algunas tiendas y restaurantes. El centro comercial tenía menos de
dos años y algunas partes todavía estaban en construcción. En uno de los
extremos, había un gran gimnasio. Era una construcción de aproximadamente
3500 metros cuadrados, con espacio de estacionamiento de uso exclusivo.
La propiedad que estaba en venta estaba ocupada por un único inquilino:
el gimnasio. La particularidad de esta propiedad era que tenía un contrato
de alquiler triple neto o NNN (conocido en inglés como triple-net lease). Eso
significa que el inquilino (en este caso el gimnasio) es responsable por el
pago de los impuestos correspondientes a la propiedad, el seguro y todos
los gastos de reparaciones y mantenimiento. La gestión a cargo del dueño
es mínima. Con las condiciones adecuadas, es un tipo de inversión muy
atractivo. Queríamos saber más.
La primera de muchas lecciones
En esa visita, una de las primeras cosas que se me vino a la cabeza fue el riesgo
potencial. Dado que hay un único inquilino, todos nuestros ingresos de esa
propiedad dependerían de él. Por lo tanto, la calidad del inquilino es la clave
para que la inversión en una propiedad con contrato de alquiler triple neto y
un único inquilino sea un éxito. Nuestros ingresos, nuestro flujo de dinero y
el valor de nuestra propiedad dependerían exclusivamente de su capacidad
para pagarnos todos los meses hasta el final del contrato. Las implicancias
de eso están a la vista. Si tienes un edificio con un único inquilino, querrás
tener la seguridad de que es financieramente estable y de que la base de su
negocio es sólida. En otras palabras, Microsoft es un inquilino de calidad, la
tienda de reparación de máquinas de escribir de María probablemente no
lo sea. El motivo por el que querrás un inquilino de primera clase es que, si
se va, también lo hace tu ingreso, y te quedarás con un edificio vacío que fue
diseñado para un inquilino que ya no está.
CONSEJO
Una forma de protegerte si tu único inquilino deja vacía la propiedad es
tener una cuenta de reserva. Es una cuenta en la que todos los meses
pones dinero que sacas del flujo de dinero de la propiedad. Para dormir
bien por las noches, recomiendo tener un año de reservas que te
permitan pagar la hipoteca y cualquier gasto de la propiedad, mientras
buscas al siguiente inquilino de primera clase.
31
Lo bueno y lo malo
Con cualquier propiedad con un único inquilino existe el riesgo de que este
cancele el contrato anticipadamente y la propiedad quede vacía, sin generar
ingresos. Sin embargo, además de ese riesgo, descubrimos otro que era
propio de esta propiedad. El centro comercial en el que estaba el gimnasio se
encontraba junto a un barrio privado. Habitualmente, eso sería algo bueno,
pero en este caso había un acuerdo vigente entre los dueños de la propiedad
y los vecinos del barrio. Allí se establecía que se requería la aprobación de los
vecinos para realizar cualquier cambio a la construcción. ¿Qué significaba eso
para nosotros? Significaba que si nuestro inquilino decidía irse, entonces los
vecinos tendrían el control para decidir que podíamos hacer nosotros con la
propiedad. Ellos decidirían quién y qué se podía instalar ahí. Los vecinos, y no
el dueño de la propiedad, estaban a cargo. Esa era una piedra en el camino.
Por supuesto que Matt, el agente, no veía eso como un problema. Robert
y yo, sí. Si íbamos a seguir adelante con esto, querríamos hacer un análisis
cuidadoso del acuerdo vigente.
El lado positivo era que la propiedad tenía una ubicación excelente, estaba
a la vuelta de un prestigioso club de campo y se encontraba sobre una calle
principal, con mucha densidad de tránsito. Era una construcción nueva y los
números, a primera vista, cerraban bien. Según las cifras que nos mostraron,
recibiríamos un flujo de dinero generoso, de aproximadamente 18 %.
CONSEJO
Los números que te muestran la mayoría de los agentes son
proyecciones, no los números reales. Por lo general, las proyecciones
muestran el mejor escenario posible y suelen presentar un cuadro que
es mejor que cómo funciona la propiedad en realidad.
32
Matt nos llevó a dar una vuelta para que pudiéramos conocer mejor la zona.
Había algunas construcciones nuevas en marcha y la cantidad de personas
que se estaba mudando a la zona estaba en alza. Todos signos positivos.
Reunimos la información y regresamos a Phoenix. En el avión, Robert y yo
analizamos los pros y los contras, al menos lo que sabíamos dado el poco
tiempo que habíamos tenido. Para cuando el avión aterrizó en Phoenix,
habíamos decidido que haríamos una oferta por la propiedad de Miami.
Al día siguiente, llamé a Matt y le presenté nuestra oferta. Iniciamos las

negociaciones con los dueños y enseguida llegamos a un acuerdo sobre
el precio. Ahora empezaba el período de la auditoría de compra (también
conocido por su nombre en inglés, due diligence). Es la etapa en la que se
realiza una revisión exhaustiva de la propiedad para asegurarte de que lo
que crees que estás comprando es realmente lo que es tás obteniendo. Y ahí
es cuando comienzan los problemas.
Desde el comienzo
Esta propiedad presentaba desafíos desde el principio. En primer lugar,

nosotros vivíamos en Phoenix, Arizona. La propiedad se encontraba en
Miami, Florida. Phoenix queda a casi 3200 kilómetros de Miami; una distancia
realmente significativa. Era imposible que me subiera al auto y condujera
unas cuadras para inspeccionar la propiedad. Si surgía un problema, tendría
que tomar un avión, pasar todo el día volando, alquilar un auto, pasar la noche
en un hotel y luego pasar otro día arriba de un avión para regresar a mi casa;
un asunto tedioso y costoso.
En segundo lugar, era la primera vez que estaba detrás de una propiedad
comercial de alquiler triple neto. La mayoría de mis propiedades eran edificios
de departamentos, con muchos inquilinos. Esto era algo completamente
nuevo en un área completamente nueva. Inmediatamente empecé a pensar
en lo poco que sabía sobre este tipo de acuerdos. Estaba aterrada. En mi
cabeza escuchaba una y otra vez lo mismo: «¿Y si pierdo dinero? ¿Y si es un
error? ¿Sé en lo que me estoy metiendo?». Mi duda era clara y me resonaba en
la cabeza con firmeza. Entonces, me sugirieron que contratara a un abogado
para que revisara el acuerdo. «Es una buena idea», pensé. «Eso resolverá
mis problemas». Me recomendaron a un abogado de Tucson, Arizona, y lo
contraté.
33
Esa decisión me llevó al siguiente problema, que no supe que lo era hasta
mucho más adelante. El abogado que había contratado se dedicaba a
cuestiones comerciales, no a bienes raíces. Sabía de contratos, pero no sobre
este tipo de inversiones. Hay una gran diferencia.
La auditoría de compra siguió su curso. Ahora mi abogado hablaba con el

abogado de ellos. Ambos abogados creían que el otro no tenía idea de lo
que hablaba. No se caían bien, ni se tenían respeto. Todo lo que mi abogado
sugería, el de ellos lo rechazaba simplemente porque era una idea de mi
abogado. Y lo mismo sucedía a la inversa. No estábamos llegando a ninguna
parte y los honorarios estaban creciendo.
Mi abogado era de Arizona y comenzó a discutir sobre cuestiones que no eran

relevantes para esta propiedad, que quedaba en Florida. Parecía que estaban
discutiendo acerca de lo que habría que hacer si una tormenta de nieve azotaba
Honolulu, algo realmente muy improbable. Nuestro abogado quería garantías
por absolutamente todas las cosas que podían llegar a salir mal.
CONSEJO
Esta es la lección que podría ser la diferencia entre perder dinero y

ganarlo. De esta dura experiencia se desprende una regla para los
bienes raíces (y los negocios) que ahora sigo al pie de la letra: no
permitas que un abogado negocie el acuerdo por ti. El trabajo del
abogado es señalar problemas potenciales y sugerir soluciones. Luego
está en ti decidir qué hacer. Tú tienes que negociar el acuerdo.
En vuelo
La lección que aprendí con la situación de mi abogado fue muy importante.

Las idas y vueltas de esta pelea feroz continuaron durante tres meses y
aún seguíamos sin tener un acuerdo. Todo lo que teníamos era un precio
de compra acordado. Eso era todo. Mi abogado me llamaba todos los días
con algo nuevo. Finalmente, después de semanas así, Robert y yo decidimos
tomarnos un avión para encontrarnos cara a cara con los dueños y solucionar
las últimas cuatro o cinco cuestiones que seguían sin resolverse.
34
Volamos a Miami, alquilamos un auto, fuimos hasta la propiedad y nos

sentamos con los dueños para discutir las últimas cuestiones. En treinta
minutos todo se resolvió y llegamos a un acuerdo. Era así de rápido cuando nos
encontrábamos comprador con vendedor (otra de las lecciones aprendidas).
El vendedor se comunicó con su abogado para redactar el contrato definitivo.
Robert y yo regresamos a casa. Llamé a nuestro abogado y le conté lo que
habíamos acordado y que estábamos a la espera del nuevo acuerdo.
Cuando llegó, todo lo que habíamos acordado con el vendedor en persona no

se veía reflejado en el acuerdo. ¿El vendedor o su abogado había modificado
los puntos del acuerdo? No lo sabía. Los dos abogados se encontraron cara a
cara una vez más. El proceso no solo era frustrante, sino también agotador.
La llamada telefónica
Hacía tres meses que estábamos con este asunto y seguíamos sin tener un
acuerdo. Cuando creíamos que habíamos resuelto la última cuestión, algo
nuevo aparecía. Avanzábamos un casillero y retrocedíamos dos. ¿Lograríamos
cerrar este trato alguna vez?
Entonces llegó la respuesta a mi pregunta.
Era un jueves a las 10 de la noche, y Robert estaba fuera de la ciudad. Sonó el

teléfono. Era Matt, el agente.
—El acuerdo está fuera de juego —dijo.
—¿Qué quieres decir? —respondí—. ¿Qué significa que está fuera de juego?
—El dueño consideró que ha sido muy complicado y ha decidido retirar la
propiedad del mercado —prosiguió Matt—. Por el momento no la va a vender.
Quedé pasmada.
—¡Pero hemos estado trabajado en esto por meses! ¿Cómo puede hacer eso?
35
—Lo acaba de hacer —dijo Matt —. Me mantendré en contacto porque estoy

seguro de que hay otra excelente oportunidad esperando. Adiós.
Colgué el teléfono y me senté en silencio durante una hora, o eso me pareció.

Probablemente hayan sido solo cinco minutos. «Ya sé cómo salvar este
negocio», me dije. «Voy a llamar al dueño directamente». Sin reparar en la
diferencia horaria, llamé al dueño que, por suerte, era una persona nocturna
y me atendió. De manera amable me habló durante 15 minutos sobre su
decisión y fue evidente que no iba a lograr hacerlo cambiar de idea. Nos
despedimos, nos deseamos lo mejor y colgamos.
¿Qué demonios había sucedido?
Nuevamente, estaba pasmada y ahora sentía el enojo creciendo dentro de

mí. Pensé: «Estuve meses trabajando en este acuerdo. He ignorado todas
las demás propuestas que se me han presentado. ¡Qué pérdida de tiempo!
¡Todos los vuelos, todas las llamadas telefónicas, todas las discusiones, todo
el tiempo invertido! ¡Para no llegar a nada!».
Luego, todavía enfurecida, empecé a preguntarme algunas cosas: «¿Por qué

contraté a un abogado de Tucson para comprar una propiedad en Florida?
¿Por qué no llamé a Dan y a Steven, dos amigos míos que entienden sobre
este tipo de acuerdos? ¿Por qué actué como si no supiera nada sobre bienes
raíces? Yo sé cómo llevar adelante una negociación de este tipo. ¿Por qué
permití que se estirara tanto? ¿Por qué no hablé directamente con el dueño
en lugar de que los abogados fueran los intermediarios? ¿Qué me daba tanto
miedo?».
Mi rabia ahora estaba al borde de la explosión. En un principio, estaba dirigida

al dueño por haber retirado la propiedad del mercado. Estaba furiosa con mi
abogado, estaba furiosa con su abogado, estaba enojada con Matt por no
haber podido llevar a cabo la operación. Pero luego me topé con la verdad.
En realidad, mi enojo no era con ninguno de ellos, era conmigo misma. Lo
cierto era que ni el dueño, ni los abogados ni el agente hicieron que el acuerdo
fracasara. Yo lo había hecho. ¿Por qué? Porque había tenido mucho miedo de
equivocarme. La idea de cometer un gran error y perder dinero me había
asustado demasiado. Era el acuerdo más importante que había negociado
hasta ese momento. Íbamos a pagar un millón y medio de dólares en efectivo.
36
«¿Y si los perdía?», me preguntaba una y otra vez.
La conclusión es que no confié en mí misma. No confié en lo que sabía para

cerrar este acuerdo. Después de 15 años en el mundo de los bienes raíces
seguía sin confiar en mí misma. Y eso fue lo que realmente me enfureció,
porque yo sí sabía lo que había que hacer. En ese momento me di cuenta lo
que debería haber hecho, y no hice, para lograr este trato. ¿Por qué? Porque
dejé que el miedo se apoderara de mí. Permití que mi propio temor me
venciera. Llegué hasta la línea y abandoné. En ese preciso momento supe
que había renunciado y estaba furiosa conmigo misma.
¿Y ahora qué?
Para entonces ya era la una de la mañana. No sé si estaba hablando para mí

misma o gritando a viva voz. A esa altura ya estaba como enloquecida. Ni
siquiera sé cómo llegué desde la sala de estar hasta la oficina que se encuentra
en otro departamento del edificio. Sin embargo, ahí estaba. Eché un vistazo
a mi escritorio y en una esquina había una pila de ofertas para invertir en
bienes raíces. Empecé a calmarme.
Una de las cosas que más me enojaba era la cantidad de tiempo que le
había dedicado a este negocio para terminar sin nada, cuando seguramente
había muchas otras inversiones que podría haber perseguido. Tomé la pila
de proformas, en cada una estaba la descripción de una propiedad y su
información financiera, y comencé a revisarlas. La mayoría se trataba de
edificios de departamentos, porque ese es el tipo de propiedades en el que
más invierto y los corredores con los que negocio me conocían.
Entonces me crucé con una oferta que me sacó una sonrisa. Craig Coppola, un
corredor de bienes raíces comerciales en Phoenix, que desde ese entonces
se ha convertido en un muy buen amigo, me había hablado de esa propiedad
cuando escuchó acerca de la propiedad de Miami en la que estaba interesada.
Pero yo estaba demasiado absorta en ese negocio, que resultó ser una
pérdida de tiempo, como para prestar atención a lo que él me mostraba. En
ese momento, supuse que solo estaba interesado en ganar una comisión.
Ahora que mi mente se había despejado un poco, recordé parte de la

conversación:
37
—Deberías ir a ver esta propiedad. Mucho mejor negocio. En Phoenix.
Pasé la siguiente hora con la calculadora, revisando la oferta y tomando nota

de algunas cuestiones. Esa noche me fui a dormir con una pregunta de suma
importancia en la cabeza, cuya respuesta tenía que ser «sí».
La mañana siguiente
Sabía que Craig era una persona madrugadora. Es muy determinado y está
siempre entre los principales corredores comerciales de Arizona. Llamé a su
teléfono celular a las 7 de la mañana.
—Hola, habla Craig —respondió.
—Hola, Craig. Habla Kim Kiyosaki —respondí.
—Hola, Kim. ¿En qué puedo ayudarte? —preguntó.
Entonces le hice la pregunta que me daba vueltas en la cabeza desde la noche

anterior:
—Craig, ¿recuerdas aquella propiedad de la que me habías hablado cuando

estaba por comprar la propiedad de Miami?
—Sí. Recuerdo que no estabas muy interesada —me hizo notar. Me contuve
y le pregunté: —¿Sigue disponible?
Craig respondió:
—Eso fue hace meses. Nunca la publicaron en realidad. Solo les interesa
hablar con compradores con intenciones serias. ¿Te interesa?
—Sí —fue todo lo que dije.
—¿Realmente te interesa? —me preguntó.
—Estoy muy interesada —respondí.
—Déjame llamarlos y averiguar en qué estado se encuentran. Me comunico

con ellos y te vuelvo a llamar —me respondió.
38
—Gracias, Craig. Cuando antes, mejor —dije claramente ansiosa.
Los siguientes treinta minutos parecieron una eternidad. No me despegué

de mi teléfono celular ni un segundo y cada tanto lo miraba. Finalmente,
sonó y vi que era Craig.
—Hola, Craig. ¿Pudiste hablar con ellos? —pregunté impaciente.
—Sí —dijo él.
—¿Y? —pregunté conteniendo la respiración.
—Sigue disponible. No está en venta, pero van a considerar cualquier oferta

seria.
Respiré profundo, más bien fue como un fuerte suspiro de alivio.
—¿Sigues allí, Kim? —preguntó Craig.
—Aquí estoy —respondí—. ¿Cuánto están pidiendo?
—Piden USD 7,2 millones —dijo.
—¿Cuánto vale? —pregunté. Craig se rió.
—Honestamente, creo que vale por lo menos USD 7,2 millones. Me sigue
encantando este acuerdo.
Estaba entusiasmada.
—Craig, diles que les ofrezco lo que piden, USD 7,2 millones.
—¿Quieres poner algunas condiciones específicas, como que la firma esté

sujeta a que obtengas el financiamiento o para el período de auditoría de
compra? —preguntó Craig.
—No, lo que piden. Pasemos a la auditoría de compra y, si todo es como ellos

dicen, cerraremos el trato en sesenta días —respondí con seguridad.
39
—¿Eso es todo? —dudó Craig.
—Eso es todo —dije.
Un nuevo acuerdo
Craig me llamó de vuelta en menos de una hora.
—Listo —dijo—. Ahora hay que ponerse a trabajar. Sin embargo, tengo que
preguntarte algo. La primera vez que te presenté esta propiedad no quisiste
saber nada. ¿Por qué ahora le tienes tanta confianza? ¿Qué ha cambiado?
—Craig, por tres meses he perseguido el edificio de Miami en el que está

el gimnasio —expliqué—. Sé más de lo que hubiera querido acerca de este
tipo de propiedades. He aprendido incluso sobre el tipo de negocio, sobre
lo que se necesita para conseguir el financiamiento y sobre aquello que es
un problema y aquello que no lo es en una propiedad en la que funciona un
gimnasio. Así que, aunque el acuerdo de Miami se cayó, me di cuenta de que
simplemente estaba pagando mis obligaciones y recibiendo una lección—. Me
reí y seguí hablando—: Craig, lo maravilloso de esta propiedad de Phoenix es
que es un gimnasio, muy similar al de la propiedad de Florida. Tanto el precio
de compra como el pago inicial son menores que los del acuerdo de Miami.
Además, el flujo de dinero es mayor en porcentaje y en dólares reales. Pero
lo irónico es que, en lugar de quedar en Miami, esta propiedad está a cuatro
cuadras de mi casa. Creo que conozco muy bien la zona.
A veces las mejores oportunidades están literalmente a la vuelta de la

esquina.
La venta
Durante los siguientes dos meses realizamos la auditoría de compra,

conseguimos el financiamiento y redactamos el acuerdo. En sesenta días y
sin demasiado esfuerzo, cerramos el acuerdo. Hoy en día, la propiedad de
Phoenix es una de mis propiedades con mejor rendimiento. Si no hubiera
atravesado todo el proceso (el drama, los dolores de cabeza, el aprendizaje)
de la propiedad de Miami, nunca le habría prestado atención a esta propiedad
de Phoenix y no estaría disfrutando del hermoso flujo de dinero que me
proporciona.
40
La mayor ganancia de ese proceso fue darme cuenta de que la razón por la
que perdí la propiedad de Miami fue mi propio miedo. Eso fue lo que puso la
mayoría de las piedras en el camino. Podría culpar a cualquier otra persona,
pero la realidad es que fue mi propio miedo: el miedo a cometer errores, el
miedo a perder dinero, el miedo a parecer estúpida, todo eso. Si indago un
poco más a fondo, llego a la conclusión de que sí, probablemente cometeré
errores y es posible que pierda dinero, tal vez incluso parezca estúpida si las
cosas no salen como deberían. Pero la realidad es que yo sé cómo negociar
bienes raíces y, si hago lo que debo, realizo la auditoría de compra, consigo
buenas condiciones y financiamiento, y pongo los puntos sobres las íes,
entonces mis probabilidades de éxito son bastante altas.
La mayor ganancia que obtuve del acuerdo de Miami es que eliminó

por completo (o casi) mis miedos y mis dudas acerca de las inversiones
en bienes raíces. Ahora las emociones se ubican muy por detrás de la
información, los números y el potencial de un proyecto. Eso también liberó
mi creatividad, que suele ser necesaria para cerrar los acuerdos. Miami me
recordó lo que yo ya sabía y que siempre se puede aprender un poco más.
La propiedad que sigue enseñándome
Al día de hoy, el aprendizaje no se ha detenido. A continuación, algunas otras

historias del detrás de escena y las valiosas lecciones que he aprendido.
¿Dinero? ¿Qué dinero?
Seguramente alguna vez te hayas dicho a ti mismo: «Eso (tú completa el

espacio en blanco) es muy caro. No puedo pagarlo». Entonces, te alejas con
cierto alivio de no haberte colocado en la incómoda situación de haber
comprado algo que te haría ajustarte el cinturón. Lo entiendo. Yo misma lo
he hecho muchas veces. Cuando se trata de bienes inmuebles, el problema es
que si uno automáticamente dice «no puedo pagarlo», uno mismo se elimina
del juego, y es posible que te estés alejando de un muy buen acuerdo.
Una de las cosas que he aprendido del padre rico de Richard es que en lugar
de decir «no puedo pagarlo», tienes que preguntarte: «¿Cómo puedo hacer
para pagarlo?». Al hacerte esa pregunta, obligas a tu mente a pensar. Y es
sorprendente la cantidad de soluciones que se te ocurrirán. Eso es lo que
hago con casi todas las inversiones de bienes raíces que me interesan.
41
Hubo un tiempo, cuando recién estaba empezando a invertir en bienes raíces,

en el que simplemente no tenía el dinero porque Robert y yo estábamos
construyendo nuestro negocio y nos encontrábamos en bancarrota. Apenas
nos alcanzaba para pagar las cuentas, y ni siquiera eso. Entonces, si íbamos
a comprar propiedades para alquiler teníamos que ser creativos para
encontrar formas ingeniosas de financiar los pagos iniciales.
Incluso hoy, cuando encuentro una buena oportunidad, Robert y yo casi nunca
tenemos el dinero que necesitamos; ya no porque estemos en bancarrota,
sino porque lo tenemos invertido. Sería muy sencillo decir «no tengo el
dinero» y seguir de largo, pero tener que buscar la manera de conseguirlo es
un desafío mayor y me hace más inteligente.
Ese fue el caso de la propiedad en la que está el gimnasio. Primero me interesé

en la propiedad. Una vez que decidí que iría por ella, comencé a pensar cómo
conseguiríamos el dinero para el pago inicial. Con la propiedad de Phoenix,
el período de tiempo desde que dije «la quiero» hasta el día mismo en que
cerramos la venta fue corto. Solo tuve dos semanas para conseguir el dinero
que necesitaba.
En general, hace un tiempo los gimnasios no se consideraban inquilinos de

buena calidad debido la cantidad que había cerrado a lo largo de los años.
La industria como conjunto tenía un puntaje bajo desde la óptica de un
prestamista dado que se los consideraba inquilinos de alto riesgo. Como
consecuencia de eso, el prestamista requería un pago inicial mucho mayor
que el que se solía pedir para un edificio de departamentos. Así que no solo
no tenía el dinero habitual para el pago inicial, sino que además tuve que
ingeniármelas para conseguir un 10 % más para poder cerrar este acuerdo.
CONSEJO
Cuando se trata de una propiedad comercial con un único inquilino, no

solo el comprador se preocupa por la calidad del inquilino, sino que el
prestamista es incluso más cauto.
42
El acuerdo se cerró. El pago inicial fue una combinación de dinero en efectivo

que teníamos disponible, un préstamo de nuestro propio negocio y un
préstamo de un tercero. Los préstamos eran eso justamente, préstamos
con intereses. No se entregó capital accionario de la propiedad por estos
préstamos. La cereza del postre es que el alquiler de esta propiedad se ha
incrementado anualmente de acuerdo al contrato, así que cada año el flujo
de dinero crece, la tasa de retorno de nuestra inversión es mayor y, como
resultado, el valor total de la propiedad ha aumentado bastante. Es una
propiedad con un rendimiento espectacular.
Sin embargo, una vez que firmamos los papeles, entregamos el dinero y nos
hicimos cargo de la propiedad, cometí un error increíble.
Un error muy grande

Cuando nos estábamos yendo del despacho de abogados en el que cerramos
la operación, Craig, el corredor, me recordó algo que yo había olvidado.
—Solo quiero repetirte que, como te dije hace un par de semanas, el vendedor
de la propiedad que acabas de comprar, tiene otra igual a esta yendo hacia el
norte. Todavía está en el mercado si quieres hacer una oferta —dijo.
Después de lo que había vivido en los últimos meses y luego de la lucha por
conseguir el financiamiento para esta propiedad, estaba tan aliviada de
haber cerrado el trato que me reí y sin pensar le dije:
—No en este momento, Craig. Estoy seca. No puedo pagarla.
Ese fue un error enorme y muy costoso. En lugar de ver la oportunidad que
tenía frente a mí, caí en la trampa del «no puedo pagarla» y dejé que una
estupenda oportunidad se me escapara de las manos. Si me hubiera tomado
el tiempo para preguntarme: «¿Cómo puedo pagarla?» y hubiera puesto
mi cabeza a trabajar, hoy en lugar de tener una propiedad con un gimnasio
instalado con un excelente rendimiento, podría tener dos propiedades con
excelente rendimiento. Fue una lección que me costó cara, pero que tuvo un
gran valor.
El valor de tu propiedad depende de la calidad de tus

inquilinos... en los papeles
Busca verdaderos expertos, porque el dinero suele encontrarse en los

detalles.
43
Muchas veces los abogados son objeto de burla. Seguro has oído algunos
chistes:
¿Cómo te das cuenta que un abogado está mintiendo? Porque sus labios se mueven.
¿Cuál es la diferencia entre un perro que yace muerto sobre una carretera y un
abogado que yace muerto sobre una carretera? Que hay marcas de frenadas
delante del perro.
¿Por qué los tiburones no atacan a los abogados? Cortesía profesional.
Sin embargo, también existen abogados que valen su peso en oro. A medida
que hagas acuerdos inmobiliarios más grandes, querrás tener un buen
abogado en tu equipo. Los dos que trabajaron en el acuerdo de Miami
ciertamente no me hicieron tener cariño por los abogados. De todas formas,
siempre sale algo bueno de los malos negocios. En este caso fue Chuck.
Primero, aprendí mi lección y, por recomendación de algunos profesionales

exitosos en el mundo de los bienes raíces, Robert y yo conocimos a Chuck, un
especialista en contratos de bienes raíces. Y se encontraba en Phoenix, no en
Tucson ni en Miami.
Chuck me enseñó una valiosa lección. Cuando estábamos revisando el

acuerdo de compra con el vendedor y el acuerdo de alquiler con el gimnasio,
me señaló un punto crucial que yo no había notado.
—Al ser una construcción de 4.000 metros cuadrados, ubicada en 2 hectáreas,

con un único inquilino, ¿cuál es tu mayor preocupación? —me preguntó
Chuck.
—Muy simple —respondí—. Mi mayor preocupación es que el inquilino se

vaya antes de que termine el contrato y quedarme con un edificio vacío por
el cual todavía estoy pagando un préstamo.
—Exacto —respondió él—. Así que ¿cuál sería el mejor tipo de inquilino?
¿Una cadena nacional ya establecida o una compañía de Arizona con un solo
gimnasio, como es el caso?
—Una gran cadena nacional —contesté.
44
—¿Por qué? —preguntó.
Lo pensé un instante y dije:
—Porque las probabilidades de que una compañía nacional exitosa pague el

alquiler son mayores que las de una pequeña compañía local con una sola
sede. Es más fácil para el negocio pequeño no cumplir con los pagos.
—Así es, pero vayamos un paso más allá —continuó con su explicación
Chuck—. Si el contrato de alquiler es con una pequeña compañía de Arizona
y ellos quisieran romper el contrato, simplemente podrían declararse en
quiebra e irse. Para que una cadena nacional pueda irse como si nada, la
cadena entera tendría que declararse en quiebra. No pueden decir que
cinco sedes están en quiebra, pero que las otras tres no. Tendrían que irse de
todas las propiedades. Querrás que tu inquilino sea la cadena nacional para
protegerte frente a algo así.
—Eso tiene sentido. Pero el contrato es con la cadena nacional —dije.
Chuck sonrió.
—Mira de nuevo —dijo.
Cuando volví a mirar el acuerdo, el inquilino tenía un nombre similar al de la

cadena nacional, pero al leer con cuidado me di cuenta de que en realidad era
una entidad de Arizona. El contrato de alquiler no era con la cadena nacional
directamente, sino con una subsidiaria.
Quedé pasmada.
—¡Cielos! ¡Eso hubiera sido un gran error!
—Es por eso que me llamaste. Esto es a lo que me dedico
Chuck se puso a desentrañar el contrato de alquiler original para incluir a la

cadena nacional como inquilina de nuestra propiedad e hizo que todas las
partes estuvieran de acuerdo. No fue una tarea sencilla, pero sí una de suma
importancia y con muy poco tiempo para llevarla a cabo.
45
Ese es el gran beneficio de tener expertos que te asesoren en temas legales.
Solo ese punto ayudó a aumentar el valor de la propiedad. Repito: busca

verdaderos expertos, porque el dinero suele encontrarse en los detalles.
CONSEJO
Cuando se necesita asesoría legal para una transacción de bienes

raíces, hay que buscar un experto que esté bien preparado.
No temas pagar bien por ello. Los asesores baratos suelen ser solo
eso: baratos. Mi propia experiencia me enseñó que lo barato termina
costando caro a largo plazo.
El acuerdo tiene que tener sentido
Hay un pequeño centro comercial al aire libre al lado de nuestra

propiedad. Está ubicado en un extremo sumamente atractivo de Phoenix.
Es aproximadamente una hectárea con cinco inquilinos, principalmente
restaurantes. Sabíamos desde el primer día que éramos los compradores
naturales para esa propiedad si un día se ponía en venta.
Hay otra propiedad comercial pegada a la nuestra, que también nos

interesaría adquirir. Sabiendo desde el comienzo que ese era nuestro plan
a largo plazo, le ofrecimos a Craig una pequeña cantidad de acciones sobre
nuestra propiedad a cambio de que se ocupara de solucionar cualquier
problema o cuestión que pudiera surgir y, más importante, para que nos
mantuviera al tanto de lo que sucediera con las dos propiedades adyacentes.
Un punto clave que he aprendido es que cuando encuentras buenos asesores,

agentes y socios de bienes raíces tienes que ser generoso, no lo contrario. La
clave para que a cualquier negocio o proyecto le vaya bien son las relaciones,
no las transacciones. Mucha gente solo le presta atención a la transacción,
a ganar la mayor cantidad de dinero, a pagar las menores comisiones o
a renegociar acuerdos para llevar más dinero a sus bolsillos. Después se
preguntan por qué no consiguen los mejores acuerdos o por qué la gente no
quiere trabajar con ellos. Nuestros socios y asociados son personas en las
46
que confiamos y que quieren tener éxito, y viceversa. Mantenemos la relación

a largo plazo, no solo durante la transacción.
A través de Craig, conocimos al dueño, James, a quien le contamos nuestro

interés en comprar la propiedad si alguna vez decidía venderla. Su padre
la había comprado hacía muchos años y ya había muerto. La propiedad
funcionaba bien y sin inconvenientes, y el sustancioso flujo de dinero que
generaba se dividía entre James y sus dos hermanas.
En el 2014, James decidió que era el momento de venderla. Estaba cansado

de ocuparse.
Nos reunimos varias veces para discutir las condiciones de la compra. Por
supuesto que James quería un poco más de lo que a nosotros nos parecía que
valía. Como había aprendido de mis errores del pasado, por dos motivos les
mostré esta posible transacción a dos operadores e inversores comerciales
muy exitosos. En primer lugar, quería saber cómo abordarían este acuerdo.
En segundo lugar, quería confirmar si mi análisis sobre esta propiedad era
bueno. Ambos dijeron lo mismo:
1. El precio que proponía James estaba sobrevaluado. A ese precio

perderíamos dinero todos los meses.
2. James acababa de firmar contratos de alquiler por 10 años con todos los
inquilinos. Eso significaba que teníamos que quedarnos con la propiedad
por diez años sin hacer nada o rescindir los contratos de alquiler, lo cual
podía ser muy caro.
3. Si bien todos los inquilinos tenían muy buena reputación en Phoenix, no

eran inquilinos de primera clase. Eran dueños de pequeños negocios que
fácilmente podían rescindir sus contratos de alquiler.
4. En resumidas cuentas: los dos inversores valuaron la propiedad un 40 %

por debajo de lo que James estaba pidiendo.
Mi análisis coincidía con los suyos, salvo por una cosa: yo había valuado la
propiedad un 30 % por debajo del precio que pedía James. Es posible que mi
precio haya estado influido por mis sentimientos.
Ahí estaba mi lección. Había esperado pacientemente por años esta

propiedad. Éramos los compradores perfectos dado que nuestra propiedad
47
lindaba con dos de los cuatro lados del centro comercial. Nos daría más de
dos hectáreas y media en uno de las mejores esquinas de Phoenix. Yo quería
esa propiedad. Sin embargo, más allá de mis deseos, los números tenían
que cerrar y no era el caso. No la necesitaba, pero la quería. Y, a veces, si los
números no dan, simplemente hay que retirarse.
Por cierto, la propiedad sí se vendió. Mientras estábamos haciendo nuestro

análisis, no sabíamos que James estaba hablando con otro potencial
comprador, una persona muy poderosa que necesitaba colocar el dinero en
algún sitio. ¿Cuál fue el resultado? ¡El poderoso pagó un 40 % más que el
precio que pedía James! Supongo que tenía un plan mejor que el nuestro.
Además, tal vez más adelante volvamos a tener una oportunidad para
comprar esta propiedad.
Mucha necesidad, poco poder
Hoy en día, mientras escribo, tenemos muchos nuevos desarrollos

inmobiliarios. Definitivamente, este es el tipo de propiedad que sigue
rindiendo frutos.
Nuestro inquilino, que tiene 11 locales en Arizona, acaba de ser adquirido por
una de las cadenas de gimnasios más grande de los Estados Unidos. Cuando
la nueva compañía se hizo cargo, lo primero que anunció fue que cerrarían
varias de las sedes. Sabíamos que la que estaba en nuestra propiedad
tenía buen rendimiento y una buena ubicación así que no estábamos muy
preocupados. Sin embargo, nunca sabes cuáles son los planes que tiene una
compañía. Cuando se anunció el listado de sedes seleccionadas para cerrar,
nos alegramos porque nuestra propiedad no estaba incluida.
De todas maneras, si lo hubiera estado, ya estábamos barajando otras

opciones. Todos conocemos el dicho que dice: «No pongas todos los huevos
en una misma canasta». Yo agregaría: «y no apuestes todo tu flujo de dinero
a una misma estrategia». Tenemos planes de contingencia para los distintos
escenarios que pudieran presentarse.
Así que, por el momento, el futuro de nuestra propiedad es algo incierto.

¿Los nuevos dueños del gimnasio querrán mantener el contrato de alquiler
hasta que finalice dentro de tres años? ¿Querrán renovarlo? Si deciden
no renovarlo, ¿hay algún otro gimnasio interesado en alquilar nuestra
propiedad? ¿O buscamos un comprador y la vendemos?
48
En este momento siento que estamos en la mitad de nuestro propio juego de

mesa, el FLUJO DE DINERO. ¿Negociamos un nuevo contrato de alquiler con
la nueva compañía o con otra compañía de gimnasios y seguimos recibiendo
el flujo de dinero? ¿Vendemos la propiedad a alguno de los potenciales
compradores que ya se han acercado a nosotros, sin que nosotros diéramos
ninguna señal? ¿Quién ganará la pulseada: el flujo de dinero o la venta?
Si decidimos vender, ¿en qué nuevo activo colocaremos nuestro dinero?
Una de las primeras cosas que aprendí del padre rico de Robert fue que en
una negociación si tienes mucha necesidad, es decir, si debes cerrar ese
acuerdo porque todas tus otras opciones son malas, entonces te pones en
una posición de poco poder. Mucha necesidad significa poco poder.
Al empezar un proceso de negociación, querrás estar en una posición de

poca necesidad, que equivale a mucho poder. Para decirlo de otra manera,
querrás que ellos te necesiten más de lo que tú los necesitas a ellos. Ahora,
mientras analizamos nuestras posibilidades para generar flujo de dinero
o cobrar el dinero, tenemos muchas opciones. Al ser la reina del flujo de
dinero, me gusta la idea de conservar esta propiedad alquilada a un buen
inquilino. Esa es una opción. Podríamos alquilarla a la nueva compañía o a
otro gimnasio, muchos de los cuales ya los tenemos identificados. Y si eso
no funciona, podemos encontrar otro tipo de inquilino. Repito: tenemos un
listado de alternativas. O podríamos vender la propiedad dado que tiene una
ubicación excelente y la posibilidad de utilizarse con diferentes destinos.
Los compradores ya están golpeando nuestra puerta. O incluso podríamos
explotarla nosotros mismos. Tener todas esas opciones, y algunas más,
nos permite tener poca necesidad de cerrar un acuerdo. Eso nos permite
tener mucho poder mientras negociamos cualquiera de nuestras múltiples
opciones.
Veremos a donde nos lleva esta gloriosa propiedad, la que nos sigue dando y
enseñando.
Resumen
Cuando se trata de inversiones inmobiliarias exitosas, el aprendizaje nunca

se termina. A menudo, la clave en el mundo de los bienes raíces no es tanto lo
que sucede en ese momento, sino lo que ves que puede llegar a suceder en el
futuro. Es ahí donde el estudio y la comprensión del mercado y las tendencias
te pueden dar una ventaja. De otra forma, tu inversión podría convertirse en
49
un gran pasivo en lugar de ser el activo que tenías en mente.
Basta fijarse lo que les sucedió a muchos inversores en el 2007 y 2008 con el
fiasco de las hipotecas de alto riesgo. No prestaron atención a las señales y
les terminó costando muy caro. ¿Por qué? Porque a medida que el mercado
se disparaba y los precios escalaban, muchas personas se subieron al tren de
«los precios seguirán subiendo... ¡eternamente!». Mientras el resto veíamos
lo siguiente: todo lo que sube con el tiempo baja. Y sí que se desplomaron.
Nunca olvidaré la conversación que tuve con Ken McElroy, nuestro socio de
inversiones y asesor de bienes raíces en Rich Dad.
Hacia fines del año 2005 recibí su llamada.
—Kim, prepárate porque el mercado está a punto de cambiar. Los precios de

las casas están por caer.
—¿Por qué lo dices? ¿Qué está pasando? —pregunté.
—Las cosas no tienen sentido —dijo y continuó—: Uno sabe que algo raro
sucede cuando un matrimonio se presenta para completar un formulario
para solicitar el alquiler de un departamento. Hacemos el informe crediticio
y debemos rechazarlos porque sus ingresos no llegan a calificar para el
alquiler de USD 650 que tendrían que pagar. Pero luego, ves que cruzan al
complejo de enfrente y, con ese mismo nivel de ingresos, milagrosamente
califican para comprar un departamento con pagos que son el doble que
nuestro alquiler. Esto no puede durar para siempre. El mercado está al borde
de un gran cambio.
Así que Ken, Robert y yo estuvimos preparados para la crisis de las hipotecas
dos años antes de que ocurriera, debido a la tendencia que Ken había
observado con nuestras propiedades.
Cuando el mercado de bienes raíces cambia, nos obliga a ser más inteligentes
y creativos para poder usar esos cambios a nuestro favor. De cada una de
las propiedades aprendo algo. Si aprendo bien las lecciones, tendré una
calificación alta. Si no, tendré una calificación baja. Y mi calificación está
determinada por la principal razón por la que me volví una inversora en
bienes raíces: el flujo de dinero, mis palabras favoritas del mundo de las
inversiones.
50
CAPÍTULO 4
El método Monopoly
El método Monopoly es una forma de acumular ingresos mensuales

generados por bienes raíces sin tener que ser el dueño de una propiedad real
y sin estresarse.
El juego de mesa Monopoly me ha enseñado algunas de las lecciones

financieras más valiosas que he aprendido en mi vida.
Si alguna vez lo has jugado, sabes que el jugador más poderoso es el banquero.
Así que tiene sentido que en la vida real trates de ocupar ese rol; es decir,
siempre va a ser más conveniente que seas el prestamista a que seas el
prestatario.
Esta es una estrategia de inversión inmobiliaria poco frecuente que invierte

la relación habitual del propietario y el inquilino.
Básicamente, en lugar de comprar una propiedad y ponerla en alquiler, los

dueños de la propiedad te hacen a ti directamente los pagos por la hipoteca.
En otras palabras, puedes disfrutar de los beneficios financieros de ser

dueño, sin tener que lidiar con ninguna de las dificultades que eso conlleva.
Analicemos la historia de Dave Van Horn, quien se autoproclamó «propietario

cansado».
Tras 15 años invirtiendo en bienes raíces, Dave todavía tenía interés en
agrandar su imperio inmobiliario. Y si bien «amaba» los ingresos mensuales
que recibía por el alquiler de las unidades que tenía, estaba cansado de lidiar
con los inquilinos.
Ya no quería ocuparse de inodoros tapados, reparaciones imprevistas,

pagos retrasados. Ni siquiera quería encargarse de los administradores de
propiedades, cuyo trabajo era simplificarle la vida.
51
Estaba seguro de que tenía que haber otra forma, una más sencilla, una que no
lo obligara a ocuparse de todos los problemas que conlleva ser propietario.
La primera vez que se topó con el método Monopoly miró con desconfianza,
pero pronto se dio cuenta de que era «una buena forma de trabajar más
inteligentemente y no más duramente» porque ya no tendría que lidiar con
las tensiones que le generaban los inquilinos.
Ahora esta es su forma favorita para invertir en bienes raíces, y dice que es
porque es una estrategia que genera «flujo de dinero realmente pasivo».
De hecho, con esta sencilla estrategia las inversiones inmobiliarias te podrían

hacer ganar USD 1478 o más mientras duermes profundamente en tu cama.
Y si bien no tiene nada que ver con las acciones, los fondos cotizados
(ETF, por sus siglas en inglés), fondos mutuos o REIT, el método Monopoly
es sumamente seguro. Tanto es así que uno de los mejores lugares para
encontrar oportunidades para aplicarlo es en tu banco.
Así que, ¿estás preparado para aprender todo acerca de cómo hacer dinero
con este método? Se trata de la compra de pagarés hipotecarios.
Las ventajas de la facilidad y el flujo de dinero que se obtienen

al invertir en pagarés
Si no sabes lo que son o nunca has oído hablar de ellos, no te sientas solo.
Apostaría que sabes sobre el tema, aunque es posible que no te hayas dado
cuenta. Un pagaré es simplemente el establecimiento de las condiciones de
un préstamo y lo más probable es que te encuentres del lado del prestatario.
Entonces, lo que quiero decir cuando digo que conoces sobre el tema es que
probablemente estés del lado equivocado, del lado que desembolsa dinero
en lugar de ponerlo en sus bolsillos. Eso puede ocurrir a través de la hipoteca
inmobiliaria, el crédito para el auto, el préstamo estudiantil o la deuda de la
tarjeta de crédito, solo por nombrar algunos ejemplos.
Sin embargo, incluso algunos de los inversores más inteligentes y con más
formación no entienden acabadamente lo que cualquiera, incluso TÚ, puede
hacer para generar flujo de dinero invirtiendo en pagarés. De acuerdo con
nuestro objetivo particular, nos estamos refiriendo a los pagarés hipotecarios.
52
Un pagaré hipotecario (o cédula hipotecaria, promesa de pago,

reconocimiento de deuda) es un documento legal que obliga a la devolución
de una suma específica de dinero más los intereses en un plazo de tiempo
determinado y con la garantía de que el acuerdo está asegurado por un
préstamo hipotecario.
Básicamente, según la descripción que se encuentra en DistressedPro.com:
La compra de pagarés es invertir en deuda para obtener

ganancias. Al contrario de lo que sucede con los préstamos,
quienes compran estos pagarés están adquiriendo
préstamos existentes que ya se han originados por un
tercero, que puede ser el dueño de la propiedad, los
bancos, prestamistas hipotecarios, compañías de servicios
financieros o cooperativas de crédito.
En los últimos 15 años, la estrategia de inversión a través

de la compra de pagarés ha tenido un gran desarrollo. En
el pasado, prácticamente solo las grandes instituciones
financieras podían acceder a ellos; sin embargo, la compra
de pagarés se ha vuelto una opción accesible y muy atractiva
para los inversores inmobiliarios con experiencia, los
profesionales tapados de trabajo y los individuos promedio
que buscan hacer crecer su cartera de inversiones.
Aprender más acerca de la inversión en pagarés hipotecarios podría ser un

cambio realmente significativo para ti. Es una excelente forma de invertir en
bienes raíces y se adapta a diferentes contextos. Puedes encontrar lo que mejor
funciona para ti con este método de apuntalamiento con deuda.
Volvamos a nuestro amigo, el propietario cansado, Dave Van Horn, quien

escribió un artículo titulado Las seis ventajas de invertir en pagarés por sobre la forma
tradicional de invertir en bienes raíces (6 Advantages Note Investing Has Over Hard
Real Estate). Lo puedes encontrar en BiggerPockets.com/Blog/.How-Notes-Beat-
Hard-Real-Estate.
A continuación encontrarás un pequeño resumen de las ventajas que Dave

describe.
53
Así las enumeró:
1. Flujo de dinero realmente pasivo
Cuando se cumplen las condiciones del pagaré y el prestatario original paga, el

titular del pagaré recibirá pagos mensuales sin tener que hacer ningún esfuerzo
para seguir recibiéndolos. Eso hace que la inversión sea completamente pasiva.
Y en el medio no hay inodoros, inquilinos o reparaciones que haya que hacer
para conseguir esos pagos.
2. Volumen y control
Tener una cartera de pagarés es más sencillo que tener una cartera de propiedades.
Es posible administrar una cartera de pagarés (ya sean del tipo que cumple con
los pagos o morosos, que son los dos tipos que puedes adquirir) con el teléfono y
la computadora, sin tener que salir jamás de tu casa u oficina. Eso les permite a los
administradores encargarse de pagarés sobre propiedades en cualquier parte del
país.
3. Los pagarés son rentables en diferentes condiciones del mercado
A diferencia de la volatilidad que hay en el mercado de valores, los precios de

los pagarés en el mercado están directamente relacionados con los valores de
los bienes raíces, ya sea que el mercado esté caliente o frío, aún puedes invertir
en pagarés, con diferentes tipos de ventajas.
En un mercado en alza, cuando la economía está perfectamente equilibrada,

hay menos ejecuciones hipotecarias y los precios de las casas están altos y
continúan en esa tendencia. Hay una menor cantidad de pagarés morosos en
las carteras de los bancos y eso les permite obtener mejores precios por los
pagarés, especialmente porque es probable que todos queden completamente
cubiertos por el capital.
Si bien el costo de adquisición es mayor, los inversores ahora tienen el beneficio

de tomar un camino más corto. Cuando se trata de sopesar tiempo contra
dinero, el viejo adagio «una moneda rápida de cinco centavos le gana a una de
diez lenta» es cierto. ¿Qué es mejor: un retorno del 50 % en cuatro meses o del
150 %en doce meses?
54
Por el contrario, en un mercado en baja hay muchos más activos morosos

disponibles (junto con muchos activos basura) y hay menos capital en el mercado.
Si bien al haber menos compradores para un activo respaldado por una propiedad
cuyo valor es posible que caiga (o no se mantenga al valor actual) puede llevar
más tiempo, tampoco es una mala opción.
Este es un escenario del tipo «vaso medio lleno» en el que todo se reduce a
atenuar la pérdida.
Una salida a largo plazo significa que hay más tiempo para modificar el
préstamo. Esta situación también genera más activos en el mercado por menos
capital invertido. En un mercado en alza, por la misma cantidad de dinero,
quien invierte en pagarés puede adquirir una mayor cantidad de activos que
la que podría conseguir en un mercado en baja. Eso es lo que hicimos como
compañía durante la desaceleración y ahora el capital está regresando. ¡El
valor de nuestros activos no para de aumentar!
4. Garantía
A diferencia de tener acciones que no tienen una garantía real, la inversión

en bienes raíces es una de las más seguras dado que realmente se trata de
propiedades existentes físicamente.
Recién cuando aprendí sobre pagarés descubrí que existía una forma de
inversión que ofrecía un tipo de seguridad muy similar.
Dado que un pagaré productivo está asegurado por una propiedad real, hay
muchas formas de proteger una inversión en pagarés, entre ellas:
• Ser poseedor de un derecho protegido por hipoteca y vinculado a una

propiedad, sobre todo si la propiedad tiene capital accionario, implica un riesgo
de chico a moderado porque el dueño del pagaré tiene derecho a ejecutar la
propiedad y recuperar parte (o todo) el valor de la inversión inicial. El inversor
dueño del pagaré tiene derecho a reclamar la propiedad, al igual que si fuera un
pagaré emitido por un banco.
• A diferencia de lo que sucede cuando hay un desalojo, frente al incumplimiento

de pago de una propiedad con capital accionario, el dueño del pagaré podría
55
recuperar el dinero de los pagos faltantes, las comisiones atrasadas, los honorarios
de los abogados y los cargos corporativos anticipados a futuro.
• Incluso en derechos sobre prendas pequeñas sin capital (o con poco)

invertir sigue siendo una buena opción debido a que el prestatario suele tener
derecho conferido sobre la propiedad y la noción tradicional de capital puede no
ser el único factor cuando se trata de permanecer en el hogar.
Además, puedes usar los pagarés que hayas comprado para generar flujo
adicional de ingresos, sin gastar ni un centavo propio. Lo único que debes hacer
es utilizar los pagarés que ya tienes como garantía para comprar más y hacer
que tus primeros pagarés generen retornos aun más grandes con los últimos
que adquiriste.
5. Versatilidad
Algo que muchos inversores inmobiliarios desconocen es que casi todas

las formas de rentabilidad que se obtienen al ser propietario TAMBIÉN se
consiguen al invertir en pagarés.
La compra de pagarés no solo es una forma única de obtener propiedades

(especialmente al comprar propiedades desocupadas durante la primera
hipoteca), sino que también se pueden cambiar, mejorar, utilizar para sacar
préstamos o para apuntalar como cualquier otro bien inmueble.
6. Inversión con conciencia social
Con los pagarés, los inversores pueden ayudar a los prestatarios a permanecer
en sus casas sin que incurran en deuda adicional que les ocasionaría problemas
más adelante.
A diferencia de las acciones, que básicamente son un juego de suma cero con
inversores jugando a ambos lados (con una de las partes siempre perdiendo),
los pagarés realmente pueden beneficiar al inversor y a todas las partes
involucradas.
Teniendo en cuenta estas ventajas, vayamos a los detalles acerca de cómo

puedes encontrar, adquirir y capitalizar tu próxima oportunidad de inversión,
si decides ir para adelante con las inversiones en pagarés hipotecarios.
56
Los 4 pasos para invertir en pagarés hipotecarios
Si ingresas en www.DistressedPro.com/Buying-Notes, podrás tener acceso

a una guía gratuita de 4 pasos sobre las formas de encontrar y asegurarte
estos pagarés. Es muy completa y útil para todos los inversores que recién
comienzan en el mundo de los pagarés y una actualización para aquellos que
ya están familiarizados con el tema.
A continuación, algunos puntos destacados:
Paso 1: Encontrar pagarés hipotecarios para comprar
Las seis formas principales en las que puedes encontrar pagarés:
• Titulares de pagarés privados: puede tratarse de propiedades financiadas

por el vendedor o ventas de negocios
• Fondos de inversión privados o protegidos que compran grandes

volúmenes a bancos y administradores, y luego los revenden
• Intercambios de pagarés y mercados
• Administradores especiales
• Bancos y cooperativas de crédito
La estrategia de inversión que prefieras determinará en dónde deberás buscar

los pagarés que quieras comprar. A los fines de la guía de DistressedPro.
com, ellos hacen foco en los servicios de los corredores o la compra directa
a bancos y cooperativas de crédito. Esa es también la forma más sencilla de
hacerlo.
Paso 2: «Registro» del pagaré y auditoría de compra de pagarés
• El registro es la hoja de cálculo que te entregarán una vez que encuentres

un pagaré que te interese comprar. Allí estará los números del préstamo y
toda la información necesaria para el contrato de compra.
57
• Evaluación del pagaré con LASER (Loan Acquisition Suitability and Evaluation
Rating [‘Clasificación de adecuación y evaluación para la adquisición de
préstamos’]). LASER te ayudará a formular las 25 o 30 preguntas que
debes hacer antes de comprar un pagaré. Luego utilizas los números de tu
clasificación para decidir si esa adquisición es adecuada para ti, tomando
como base los retornos que esperas y tus propios criterios de inversión,
como por ejemplo período de tiempo, frecuencia de pagos, porcentaje de
intereses. (Puedes ver todas las preguntas en la guía digital).
• Para todas las compras potenciales querrás ver un informe sobre el título.
• La parte más larga de todo este proceso es justamente encontrar el

pagaré. Una vez que te has asegurado el registro, hay muchas otras formas
de evaluar. Solo debes hacer bien tu tarea para encontrar las mejores
oportunidades.
• Dave Van Horn también tiene un artículo muy útil que te ayudará durante
el proceso de auditoría de compra. Ingresa en http://Paradigm- Reports.
Info/Daves-Due-Diligence
Paso 3: Hacer una oferta para comprar pagarés
Si vas a comprarlos directamente a un banco, la negociación no debería

amedrentarte. La mayoría de los banqueros y los prestamistas hipotecarios
realizan operaciones con este tipo de activos todos los días.
Las claves para dominar este proceso y comprar pagarés a los bancos de
manera exitosa son las siguientes:
• Tratar directamente con quienes toman las decisiones.
• Construir una relación con aquellos a cargo de aprobar las transacciones.
• Lograr que el banco confíe en tu capacidad para pagar y cerrar el trato en

los plazos establecidos.
• Demostrar los beneficios que les brindas tanto a la institución

como a la persona que tiene que poner la firma.
58
Paso 4: El cierre de la compra de tu pagaré
Una vez que hayas finalizado el proceso de oferta (es decir, que hayas
determinado que los números y los tiempos en los que puedes esperar los
retornos son beneficiosos, que tu oferta es favorable y que hayas pactado la
seña por si algo ocurriera entre el momento de la oferta y el cierre) estarás
listo para cerrar el trato.
Para eso deberás tener en papel los siguientes documentos, aunque tal vez
sean necesarios algunos otros:
• La escritura de la hipoteca o fideicomiso: una copia exactamente

igual a la inscrita en la municipalidad o condado (distrito).
• El pagaré que firmó originalmente el prestatario: este documento es el

pagaré que tú estás comprando. En el pagaré se estipulan todos los términos
de la deuda y los derechos de cada una de las partes.
• La cesión: en algunos casos se incluye en el pagaré y en otros, es un

documento aparte. Allí se establece que ahora tú eres el prestamista. Los
documentos deben tener tanto la firma del prestatario como la del vendedor.
Si el documento está adjuntado, se lo denomina endoso.
• El expediente: no es obligatorio y es probable que no lo consigas, pero

es bueno tenerlo y ofrecerlo en determinadas transacciones comerciales
de pagarés. El expediente contiene los documentos y las comunicaciones
relacionadas con la deuda y el prestatario. No cuentes con que podrás
obtenerlo, pero sí solicítalo.
Al incorporar este método poco habitual a tu cartera de inversión inmobiliaria,

podrás ganar increíbles retornos por una fracción de lo que otros inversores
inmobiliarios pagan.
Cuando inviertes en pagarés hipotecarios, estás comprando deuda a un

precio muchísimo menor al que pagan los inversores por cuenta propia. Y
todo está respaldado por activos con garantía (una propiedad real) sobre la
que tú sigues teniendo el control.
59
Es por eso que utilizar el método Monopoly es mil veces más sencillo que ser
dueño y administrar una propiedad. Al igual que con cualquier otra inversión,
hay muchos factores que tienes que tener en cuenta. Pero considera este
método como un medio más sencillo para apalancar las inversiones en bienes
raíces que ser dueño de una propiedad real.
60
CAPÍTULO 5
El secreto de Alexander Hamilton
Incluso si hoy tienes problemas para llegar a fin de mes, esta estrategia puede
ayudarte a empezar a generar ingresos en forma inmediata.
Como ya sabes, los bienes raíces son mi forma favorita de inversión.
No muchos estadounidenses tienen la posibilidad de disponer de miles de

dólares para el pago inicial para comprar una propiedad que genere flujo
de dinero. Tampoco tienen las herramientas para invertir utilizando fondos
prestados (Other People’s Money u OPM). Pero a ese punto llegaremos en
el siguiente capítulo.
La mayoría de los estadounidenses vive al día con su salario. Lo entiendo.
Puede ser que no te sobre dinero para ahorrar todos los meses y, si tu informe
crediticio no es perfecto, es muy difícil conseguir un crédito.
Pero debes saber que Kim, mi esposa, y yo también hemos estado en esa
situación. Cuando recién nos habíamos casado, éramos muy pobres. Tenía
tantas deudas que nos vimos obligados a vivir en nuestro auto por varios
días.
Así que yo sé lo que es luchar para mantenerse a flote. Pero mientras tengas
uno de estos para gastar...
61
... puedes aprovechar el secreto de Alexander Hamilton.
Utilicé este método de inversión cuando recién comenzaba a construir mi

fortuna.
Puedes hacer USD 1.000 o incluso miles de dólares con tan solo USD 10
iniciales. El secreto funciona incluso si tu informe crediticio es malo. Es más,
puedes esquivar toda la burocracia con la que tienes que lidiar cuando hay
bancos involucrados.
Todo depende de un documento poco conocido que, si se usa correctamente,

te permite disfrutar de las ventajas de las transacciones inmobiliarias, sin
el nivel de compromiso que implica ser el dueño de una propiedad. Parece
demasiado bueno para ser verdad. Pero la vida de personas en todas partes
de los Estados Unidos ha cambiado una vez que emparejan este extraño
documento con la estrategia «el secreto de Alexander Hamilton».
La primera vez que Brett S. de Indianápolis probó esta estrategia ganaba

USD 5.000. La denominó «La puerta para escapar de tu trabajo de 9 a 5 hacia
una vida con objetivos y libertad».
Adriel H. insiste en que puedes hacer USD 10.000 al mes con esta estrategia.
Incluso le mostró a nuestro equipo cómo la había utilizado para ganar
USD 52.000 en un solo mes.
También Matt M. de Ontario nos contó su experiencia. Él está muy interesado

en este tipo de juego de bienes raíces y nos dijo que conocía a alguien que
recibía USD 30.000 en un día de trabajo.
Imagina si ganaras USD 30.000 por un solo día de esfuerzo. Y lo que eso
significaría para tus perspectivas de retiro.
Casi la mitad de los estadounidenses gana menos de USD 30.000 por año.

Sin embargo, puedes ganar eso en un solo día. Matt M. es la prueba de que
es posible. Así que también tú podrías. Lo mejor es que una vez que accedes
a este documento poco conocido y comienzas a utilizar mi estrategia «el
secreto de Alexander Hamilton», puedes volver a utilizarla una y otra vez.
¿Cuál es el secreto? La reventa (wholesale) de inversiones inmobiliarias.
62
Es muy probable que nunca antes hayas escuchado acerca de esto. Tal vez
sepas de qué se trata y pienses que no es el mejor método para ti. O puede
ser que pienses que sabes de qué se trata y entonces lo ignoras porque tienes
miedo.
No temas. Y no dejes que la pereza te gane.
Creo que si has tenido la iniciativa de conseguir esta guía y hacerte el tiempo
para leerla, eres una persona preparada para aprender algo nuevo que
mejorará tu inteligencia financiera y te hará avanzar un paso más hacia la
riqueza.
Si ese eres tú, entonces aquí vamos...
Cómo encontrar, negociar y beneficiarse con la reventa de

acuerdos de compra de bienes raíces
Me encantaría invertir en bienes raíces, pero no tengo el dinero.
Seguramente puedas hacer dinero invirtiendo en bienes raíces, pero es muy lento
y riesgoso.
Me gusta la idea de los bienes raíces, pero no quiero ser propietario.
Si alguna vez has pensado, dicho o escuchado alguna de esas frases, este
capítulo es para ti.
Cuando hablamos de invertir en bienes raíces, hay muchas maneras de hacerlo

y la reventa (wholesaling) te permite aprovechar el poder de un buen acuerdo
para que genere dinero para ti sin poner nada, sin financiamiento, sin tener
que hacer reparaciones, sin las obligaciones que conlleva ser propietario, en
solo semanas. Parece demasiado bueno para ser verdad, ¿no? No lo es. Sigue
leyendo.
Qué significa la reventa inmobiliaria
La reventa inmobiliaria implica encontrar un buen acuerdo y luego vendérselo

a un tercero interesado. Esto significa que tú trabajas duro para encontrar
una buena oportunidad, consigues el contrato con el vendedor y luego le
vendes ese contrato a otra persona a la que le gustarían esas condiciones
que acordaste con el vendedor.
63
No estás vendiendo la propiedad, sino que eres un intermediario que vende

su posición en el contrato. No buscas hacer dinero con la propiedad, sino con
el contrato al cobrarle una tarifa al otro inversor interesado.
Las ventajas de la reventa inmobiliaria
La reventa inmobiliaria tiene muchas ventajas.
En primer lugar, casi no necesitas poner dinero. Generalmente, solo para

la seña. Por suerte, eso se negocia con el vendedor y pueden ser tan solo
unos cientos de dólares. Casi todos pueden pagar eso. Y si negocias bien
el contrato (hablaremos de esto más adelante), casi no hay riesgo de que
pierdas ese dinero si el acuerdo no prospera.
En segundo lugar, no tienes que preocuparte por asegurar el financiamiento

para el acuerdo. En una transacción tradicional de bienes raíces, tienes que
pasar por un proceso de trabajo estresante y extenso con los prestamistas
para obtener el préstamo que necesitas para cerrar el acuerdo. Como en este
caso no tratas de cerrar el acuerdo, sino que intentas revender el contrato a
otro comprador, en realidad no necesitas un préstamo. De hecho, tampoco
se necesita capital propio, así que no tienes que conseguir el dinero para el
pago inicial. Repito: solo necesitas el dinero para la seña.
Por último, no tienes que preocuparte por las reparaciones o el mantenimiento

que haya que hacerle a la propiedad porque no eres el propietario. Dado
que técnicamente nunca llegas a ser el dueño de la propiedad, sino de una
buena oportunidad con forma de contrato, no tienes que dedicar tiempo ni
gastar dinero en el mantenimiento y las reparaciones que habitualmente el
propietario debería hacer. Es tan sencillo como un acuerdo puede serlo.
El paso a paso para el éxito en la reventa inmobiliaria
Ahora que ya definimos de qué se trata la reventa inmobiliaria y sus beneficios,

averigüemos cómo tener éxito.
1. Encuentra la propiedad
Lo primero que debes hacer es encontrar la propiedad adecuada. Las mejores

propiedades para este tipo de operaciones son aquellas que de algún modo
han perdido un poco su valor. Pueden ser de distinto tipo.
64
En algunos casos será una casa abandonada que requiere muchas

reparaciones, tal vez un banco sea su dueño y esté por ejecutarla. Hay
muchas subastas de ejecución de hipotecas a las que puedes asistir en tu
ciudad. Fíjate en Internet.
Otro tipo de propiedad devaluada, por la que incluso puedes lograr mejores
condiciones, son aquellas que han estado en venta por mucho tiempo. A
medida que pasa el tiempo, aumenta la desesperación de los dueños que
tienen que pagar una hipoteca por una casa en la que no viven. Puedes usar
eso a tu favor. Utiliza Zillow o Redfin (o tus equivalentes locales) para buscar
propiedades en tu zona que hayan estado en el mercado por muchos meses
y hazte un listado.
También puedes entrar a sitios web como Craiglist, FSBO o HomesByOwner.

com para encontrar propiedades publicadas por los dueños directamente.
Utiliza palabras clave como «entusiasmado», «debe venderse», «necesita
reparaciones», «así como está» para encontrar las que funcionarían para
reventa.
Además, puedes contratar a alguien para que te ayude a encontrar

oportunidades, pero te sugiero que al principio dediques un poco de tiempo a
esta tarea. Eso te dará el conocimiento de base que se necesita para analizar
los beneficios de contratar ayuda más adelante.
2. Haz las cuentas
Una vez que tengas el listado de posibles propiedades, tienes que asegurarte
de que los números cierren. Recuerda que tu objetivo es vender un contrato,
no una propiedad, así que tienes que tener en cuenta diferentes costos para
estar seguro de que lo que cobres sea acorde a tu trabajo.
Entre los costos que debes considerar se incluyen los costos por el título,
cualquier gasto en el que incurras si un contratista evalúa las reparaciones
que se necesitan (esa información la utilizarás para negociar el acuerdo y para
atraer compradores), y los servicios de un tasador. No siempre tienes que
contratar y pagar por estos servicios. Muchas veces, puedes simplemente
poner el depósito a través de tu compañía de títulos, pero si lo haces, es
mejor contemplarlos en los cálculos.
65
El objetivo de estas averiguaciones es que sepas cuánto tienes que poner para
el acuerdo y por cuánto crees que podrás vender el contrato. La diferencia
será tu tarifa neta. Por lo general, querrás que sea de USD 2.000 por lo
menos, según cuán grande sea la operación. Si no vas a ganar ni siquiera eso,
entonces no vale la pena hacerlo.
3. Encuentra al dueño
En algunos casos, tendrás que actuar como detective para encontrar al dueño
y conseguir una forma de comunicarte con él. Si los datos de contacto no
se encuentran en la publicación que estás mirando, aquí te cuento algunas
maneras de encontrarlos.
Una forma muy sencilla es preguntarles a los vecinos si conocen al dueño.

Muchas veces te pueden dar un número de teléfono o un correo electrónico
para que te comuniques. Otra opción es ingresar al sitio web del gobierno
local, tipear la dirección y encontrar el nombre del dueño. Así no conseguirás
la información de contacto, pero te ayudará a saber a quién estás buscando.
Con frecuencia, con una sencilla búsqueda en Google puede conseguir un
correo electrónico o un número telefónico.
Por último, si realmente te está costando demasiado, puedes contratar a un

investigador para que localice al dueño por ti.
4. Negocia el contrato
La clave del éxito en la reventa está en negociar un buen acuerdo. Cuanto

mejor sea el acuerdo, más fácil será encontrar un inversor y cobrar una
buena tarifa.
El nombre del juego cuando hablamos de reventa de inversiones inmobiliarias

es margen. Cuanto mayor sea el margen de ganancia potencial para tu
posible comprador, mayor será tu comisión. Por lo tanto, querrás negociar un
excelente precio con el vendedor y aumentarlo para el potencial comprador.
En ese punto es que puede ser útil contratar a un tasador y a un contratista.
Al conocer el valor de la propiedad tal cual está y el valor potencial teniendo
en cuenta los costos de reparación y construcción, puedes mostrarle el valor
de la oportunidad al comprador y generar la motivación.
Las maneras de persuadir a un vendedor de que fije un precio menor incluyen

recalcar que no habrá pago de comisiones porque no hay inmobiliarias
66
involucradas, que las tarifas por el depósito y la venta estarán cubiertas,

y que tú te encargarás de todos los detalles de la venta. Para un vendedor
urgido, esas variables pueden motivarlo a fijar un precio más bajo que el que
había pensado.
También querrás eliminar tu propio riesgo dentro del acuerdo. Eso significa
que es importante que tengas una salida, comúnmente llamada cláusula de
escape.
¿Por qué necesitas una cláusula de escape? En un acuerdo de reventa, pueden

surgir cualquier tipo de problemas, como que la propiedad no apruebe una
inspección, que no se la tase al valor propuesto o cuestiones relacionadas
con el título. La redacción del contrato debería contemplar la posibilidad
de salirse del contrato en esos casos. Sin embargo, no debes dejarte llevar
por las cláusulas de escape. Utiliza la menor cantidad posible, pero siempre
debes tener por lo menos una para poder salirte del acuerdo.
Por último, no te apures, tómate el tiempo que necesites para hacer las
inspecciones, las tasaciones y la búsqueda de compradores. Asegúrate que
la fecha de venta establecida te de un amplio margen de tiempo para hacer
esas cosas.
5. Encuentra a tu comprador
Una vez que hayas negociado y firmado el contrato, el reloj comienza a correr
para que encuentres un comprador para el acuerdo. Normalmente querrás
vendérselo a un inversor, porque ellos siempre están en el mercado en busca
de buenos acuerdos. Estas son algunas formas de hacerlo:
• Carteles que veas por la carretera en los que anuncien «compramos casas»
• Clubes de inversores en bienes raíces por tu área
• Creando redes de contacto en las ejecuciones hipotecarias
• Publicando anuncios en Craiglist, Postlets, folletos, periódicos, letreros y

anuncios en automóviles
67
Si quieres tener éxito con la reventa de inmuebles, el dinero, como dicen,

está en el listado. Eso significa que continuamente deberás trabajar en tu
base de datos de inversores interesados en bienes raíces. Cuando utilices
esos métodos (o cualquier otro), siempre trata de conseguir nombres para
tu base de datos, así en el momento en que tengas un buen acuerdo lo único
que tendrás que hacer será explotar tu listado para encontrar un comprador
rápidamente; y tal vez, incluso comenzar una competencia de ofertas.
Cuando encuentres inversores, llámalos. El objetivo es que te presentes

y descubras qué es lo que ellos están buscando. Todos los inversores son
diferentes. A algunos les gustaría invertir en ciertas zonas, otros buscarán
un tipo de propiedad en particular. Otros tendrán que obtener determinada
cantidad de ganancia para que el acuerdo les interese. Cuando te tomas el
tiempo para averiguar lo que les interesa antes de tener un contrato, la reventa
se vuelve mucho más fácil. Al incorporar a la base de datos la información
que averigües sobre ellos, puedes dividir tu listado según las preferencias y
enviar determinados acuerdos solo a aquellos a quienes podría interesarle.
1. Cierra el acuerdo
Una vez que encuentres al comprador indicado para el contrato, ambos

deberán dirigirse a la oficina de títulos para completar la operación. Tomará
entre 60 y 90 minutos, y se asignará el contrato al comprador, la operación
quedará cerrada y el título se transferirá al inversor.
Es muy útil encontrar una compañía de títulos que atienda inversores y que
entienda cómo funciona la reventa de bienes raíces. Con eso te asegurarás de
que no haya contratiempos al momento del cierre y de que todas las partes
estén tranquilas y cuidadas.
2. Dirígete al banco
Esta es la parte divertida. Haz negociado el acuerdo y cobrado tu comisión.

Ahora es el momento de ir al banco a depositar un cheque interesante,
esperemos.
Como puedes ver, la reventa de inmuebles puede ser una forma divertida
y emocionante de invertir en bienes raíces sin tener que poner demasiado
dinero. Lo único que necesitas es el conocimiento para encontrar y negociar
buenos acuerdos, perseverancia para elaborar tu listado y promocionar tus
acuerdos, y el coraje para empezar.
68
CAPÍTULO 6
Acciones de bienes raíces que generan flujo de dinero
«Cobrar por bienes raíces a través del mercado de valores»

Por Todd «Bubba» Horowitz, analista de mercado y experto en negocios
Como ya vimos en este libro, es posible invertir en bienes raíces sin ser
propietario. De todas maneras, la manera más habitual y exitosa de hacerlo
es siendo propietario y cobrando alquileres como flujo de dinero. Ese es mi
método preferido para invertir; me parece divertido. Pero tal vez tú tengas
otro estilo y haya otras opciones que sean mejores para ti. Por eso, quiero
que aprendas a invertir de una manera que sea divertida para ti también.
En este capítulo te mostraré formas de beneficiarte con los bienes raíces en

el mercado de valores.
La clave para cualquier inversión es el flujo de dinero. Todas tus inversiones

deben generar flujo de dinero, no solo algunas o la mayoría.
La forma más común de invertir en acciones es utilizar la estrategia de

comprar y mantener (buy and hold), y rogar para que su valor aumente. Eso
es invertir para lograr ganancias de capital, lo cual no me vuelve loco en
términos de inversiones.
También puedes invertir directamente en acciones para obtener flujo de

dinero, sin utilizar opciones o ni otras estrategias más complejas.
¿Cómo?
Dividendos.
Probablemente ese término te suene e incluso es posible que en tu cartera

de inversiones tengas acciones que pagan dividendos, pero dudo que sepas
el rol que cumplen allí los bienes raíces de alto nivel.
69
Si no estás familiarizado con los dividendos, en primer lugar debes saber

que existen miles de opciones en el mercado de valores que ofrecerán a
los inversores pagos de manera constante en forma de dividendos. Esas
compañías te pagarán por mantener sus acciones. Entonces, mientras tú
mantienes esas acciones, sin importar si suben, caen (hasta cierto punto) o
están en un nivel intermedio, recibes regularmente ingresos por tu inversión
inicial.
¿Puede ser mejor todavía? Algunas de las acciones que más producen
dividendos provienen de bienes raíces. Puedes cobrar ingresos producidos
por bienes inmuebles, siendo dueño de grandes cantidades de propiedad, sin
tener que poner un pie en ella ni comprarla por tu cuenta.
La clave para encontrar las oportunidades que paguen mejores dividendos

es investigar.
Los números que primero querrás mirar son los siguientes:
1. Pago de dividendos anualizado
La cantidad total de dinero que los inversores pueden esperar que pague cada
acción, de manera anual, en forma de dividendos. El pago puede hacerse una
vez al año o dividirse en forma trimestral o incluso mensual.
Conocer el pago anualizado es importante para calcular el flujo de dinero

que puedes esperar de una inversión en acciones que pagan dividendos.
2. Rentabilidad por dividendo
Es la relación entre el pago de dividendos anualizado de una acción y su

precio actual, expresado en porcentaje. Para calcularlo simplemente hay
que dividir el dividendo anualizado por el precio de la acción. Entonces, un
dividendo de USD 5 por participación de una acción de USD 100 da como
resultado una rentabilidad por dividendo del 5 %.
La rentabilidad por dividendo es una buena información cuando se comparan

acciones que producen dividendos para analizar posibles inversiones. El
porcentaje le indica al inversor qué rentabilidad puede esperar de los pagos
de dividendos anualizados. En general, las mejores de esas compañías pagan
dividendos trimestrales que suelen ser predecibles para los inversores;
simplemente, un cuarto del porcentaje de rentabilidad por dividendo.
70
3. Tasa de reparto
La proporción de ganancias que se paga a los accionistas en dividendos.
4. Historial de crecimiento del dividendo
La cantidad de años seguidos que una empresa ha aumentado sus pagos.
Ahora pasemos de la teoría a la práctica. En primer lugar, tenemos lo que yo

llamo...
Jugadas inmobiliarias para «llegar primero»
Puede ocurrir que veas que hay un nuevo desarrollo inmobiliario en

construcción por tu zona y pienses: «Tal vez debería comprar una de esas
casas y alquilarla».
Después de todo, las nuevas construcciones son precisamente posibilidades.
Sin embargo, este tipo de inversión podría implicar un pago inicial abultado
y no deberías equivocarte al evaluar la calidad de la construcción y el interés
dentro de la comunidad de potenciales inquilinos.
Eso significa que podrías terminar poniendo una gran suma de dinero,
que sería inaccesible para ti si lo quisieras en cualquier momento, en una
propiedad que será difícil de alquilar y sin siquiera recuperar el dinero que
pusiste.
Pero las jugadas para «llegar primero» te brindan una manera más sencilla de
estar en los inicios de nuevos barrios, por así decirlo.
Son la puerta trasera que te permiten invertir en desarrollos inmobiliarios

residenciales antes que los demás y te dan la oportunidad de comenzar a
obtener «pagos de alquiler» de manera regular por cientos o incluso miles de
dólares, sin ser el dueño ni tener que ocuparte de ninguna propiedad.
Esos «pagos de alquiler» serán tus dividendos, que recibirás directamente,

en forma regular, como si se tratase de un alquiler mensual.
71
Las empresas constructoras te ofrecen estas oportunidades para «llegar

primero» y recibir dividendos por tu inversión.
Teniendo en cuenta los parámetros para analizar los dividendos, te propongo

un ejemplo de una empresa constructora que ha demostrado aprobar todos
los puntos.
Se trató de una increíble jugada para «llegar primero» que el año pasado
pagó USD 67,7 millones a personas comunes y corrientes como lo eres tú,
estadounidenses que invirtieron en M.D.C. Holdings Inc. (NYSE: MDC).
MDC es una de las empresas constructoras de viviendas líderes a nivel

nacional.
Lo bueno de invertir en empresas constructoras con finanzas sólidas es que

obtienes ventaja en desarrollos inmobiliarios residenciales en auge. Tienes
la seguridad de que tu inversión cuenta con el respaldo de una empresa
importante y la perspectiva de que el desarrollo inmobiliario aumentará su
valor.
Si hubieras invertido en MDC, habrías llegado a esta hermosa comunidad

planificada en Orlando, Florida, ANTES de que la construcción finalizara.
72
Por lo tanto, podrías comenzar a recibir ingresos de esa comunidad en forma

regular casi inmediatamente.
De hecho, algunas de las personas que han capitalizado esta oportunidad

para «llegar primero» en el último tiempo han recibido abultados cheques.
Por ejemplo, Leslie F. de Colorado recibió un cheque por USD 1417,36 y

Paris R. de Texas obtuvo un cheque por USD 4049,60.
A su vez, Robert M. consiguió un pago de dividendos por la enorme cifra de

USD 13 526,80 luego de invertir en esa empresa.
Eso da un total de USD 20 349 en un solo pago. Y esperan por lo menos otros

tres cheques similares este año, sin el estrés que genera administrar una
propiedad o lidiar con los inquilinos.
Si bien en los últimos siete años las acciones de MDC tuvieron subas y bajas,
cotizando entre USD 26 y 36, la rentabilidad por dividendo de la compañía
ha aumentado de manera constante durante ese mismo período, lo cual
demuestra lealtad hacia sus accionistas.
La información sobre los dividendos que paga esta compañía son los
siguientes:
MDC — Información sobre acciones que pagan dividendos
Rentabilidad Pagos Tasa de Crecimiento del

por dividendo anualizados reparto dividendo
3,29 % USD 1,20 31,7 % 7 años
pagados
trimestralmente BPA (EPS) USD 3,79
Promedio de industria BPA (EPS)
de bienes USD 3,79 Desde 2012
1,26 %
73
Lo que quiero decir con todo esto es que vale la pena investigar antes de
invertir: buenas proyecciones, flujo de dinero estable y en una industria que
se beneficia de los bienes raíces.
Pero hay muchas otras oportunidades esperando. Como por ejemplo:
La jugada para «llegar primero» por USD 4
Si bien el objetivo de esta inversión en particular es la clase media, muy pocas

personas la conocen.
Durante 2019, USD 5.000 se podrían haber convertido en USD 6.750 en solo

siete semanas; eso es mucho mejor que «comprar y mantener» cualquier
otra inversión en bienes raíces.
La compañía responsable de esta oportunidad es Xinyuan Real Estate Co.,

Ltd. (NYSE: XIN).
Su información con respecto al pago de dividendos es la siguiente:
XIN — Información sobre acciones que pagan dividendos
Rentabilidad por dividendo Pagos anuales Tasa de reparto
9,77 % USD 0,39 39,0 %
Las acciones de XIN son bastante económicas, cotizan a USD 4

aproximadamente, pero ofrecen una rentabilidad por dividendo muy buena,
cercana al 10 %. Como verás, no aparece el crecimiento de dividendo porque
la compañía no los ha aumentado en forma sostenida, pero en los últimos
cinco años su tasa de crecimiento de dividendo por acción es de 19,60 % por
año. Una apuesta asequible que ofrece una tasa alta de flujo de dinero; otra
oportunidad que vale la pena tener en cuenta.
No creas que esas son las únicas dos posibilidades de jugadas para «llegar
primero» que existen, ni por asomo.
Todo lo que necesitas es investigar un poco y encontrar empresas

constructoras que tiendan al crecimiento y que ofrezcan buenos dividendos.
74
De esta forma, puedes obtener flujo de dinero y, al mismo tiempo, mantener

la inversión, que es la única manera en la que a mí me gusta invertir.
En el siguiente capítulo, te presento otra forma de lograr flujo de dinero

aprovechando el mercado de valores para invertir en bienes raíces.
75
CAPÍTULO 7
El subsidio por USD 11.000 millones del presidente Trump
«Las acciones más orientadas a los bienes raíces y sus beneficios»

Por Todd «Bubba» Horowitz, analista de mercado y experto en negocios
Lo primero que debes saber es que existe una opción para generar ingresos
para la jubilación que muy pocos estadounidenses conocen.
Yo la denomino el «subsidio por USD 11 000 millones del presidente Trump»

por una razón en particular: la Ley de Reducción Impositiva y de Empleo de
2017 (Tax Cuts and Jobs Act 2017) que se sancionó durante la administración
de Trump permite que los inversores inmobiliarios se lleven a los bolsillos
USD 11 000 millones adicionales debido a las deducciones impositivas sobre
sus inversiones en bienes raíces.
Cualquier que haya invertido en bienes inmobiliarios físicos podría haber

hecho lo mismo. Y todavía estás a tiempo.
De todas maneras, las inversiones inmobiliarias indirectas también gozan

de beneficios impositivos. Analicemos lo que yo llamo «el secreto de
Ivanka».
La hija del presidente es conocida por haber dicho lo siguiente: «Gané

una enorme cantidad de dinero con los bienes raíces. Prefiero ese tipo de
inversión que ir a Wall Street y sacar un 2,8 %. Ni hablar».
Me he sumergido en sus declaraciones de impuestos para revelar el secreto

que le permite ganar 14,41 % invirtiendo en bienes raíces. Y es tan simple
que tú podrás hacerlo en tu cuenta de retiro individual (IRA, por sus siglas
en inglés).
Se trata de otra forma en la que puedes aprovechar el mercado de valores

para las inversiones inmobiliarias: los fondos de inversión inmobiliaria
76
(conocidos habitualmente por sus siglas en inglés, REIT).
De hecho, en la actualidad el mercado internacional de REIT vale cientos de

billones de dólares.
Incluso podríamos referirnos a él como «el mercado subterráneo de bienes

raíces de USD 217 billones».
Un REIT se crea cuando una corporación (o fondo fiduciario) utiliza el dinero

de los inversores para comprar y realizar operaciones con los ingresos que
generan las propiedades (tanto residenciales como comerciales). Los REIT
se compran y venden en los grandes mercados, al igual que cualquier otra
acción. Según se explica en Investopedia, una corporación debe pagar el 90 %
de sus ganancias gravables en forma de dividendos para poder mantener
su condición de REIT. Al hacer eso, se ahorran el pago del impuesto sobre
el ingreso, mientras que a cualquier otra compañía se lo cobrarán y luego
tendrá que decidir si reparte los ingresos después de impuestos como
dividendos. Desde los años sesenta, los REIT han sido una buena opción para
los inversores debido a la confianza en los pagos y el potencial para apreciar
considerablemente el capital.
La mayoría de los estadounidenses no tiene en cuenta este campo de los

bienes raíces. De hecho, puedo afirmar con seguridad que NI SIQUIERA está
en su radar. Pero tú podrías acceder a esta montaña de dinero «oculto» para
conseguir ingresos en forma regular.
¿Quieres saber cómo?
Se encuentran entre las acciones que mejores dividendos pagan.
Puedes utilizar los REIT para obtener grandes ingresos, una cartera
de propiedades inmediata y liquidez permanente, todo eso sin las
responsabilidades que implican ser el dueño de un bien inmueble real.
Los REIT son un tipo particular de compañía que invierte en distintos tipos
de bienes raíces o en activos relacionados con los bienes raíces, entre los que
se incluyen centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, instalaciones
para almacenaje individual y comunidades de cuidado y asistencia a largo
plazo (residencias geriátricas).
77
Los REIT NO pagan impuestos sobre los ingresos de la sociedad.Pero para

poder beneficiarse de esa exención impositiva, el Código de Impuestos
Internos de Estados Unidos (Internal Revenue Code) exige que la compañía
pague a sus accionistas el 90 % de sus ingresos gravables todos los años.
Además, los REIT tienen que invertir por lo menos el 75 % del total de sus
activos en bienes raíces y por lo menos el 75 % de sus ingresos brutos anuales
deben estar generados por ingresos relacionados con los bienes raíces,
como puede ser el alquiler de propiedades y el interés sobre las obligaciones
garantizadas por hipotecas sobre propiedades reales.
Algunos otros beneficios que ofrecen los REIT:
• Liquidez: puedes comprarlos y venderlos como cualquier otra acción.
• Preparación para la jubilación: puedes incluirlos en tu cuenta

individual de retiro (IRA).
• Administración profesional: no tienes que lidiar con cuestiones de

mantenimiento ni con inquilinos morosos.
• Diversificación: en lugar de comprar una sola propiedad por tu cuenta,

las acciones de los REIT suelen representar a muchas propiedades a lo
largo y ancho del país.
• Foco en el ingreso: los dividendos que pagan los REIT se pueden

reinvertir fácilmente para generar retornos a futuro o pueden brindarte
un ingreso en forma sostenida.
Solo debes buscarlos online o en la cuenta de tu corredor.
Para comenzar a operar en el mercado internacional de los REIT, lee el

artículo publicado en U.S. News and World Report que se encuentra en http://
Paradigm- Reports.Info/International-Reits.
Para obtener información sobre los REIT nacionales (EE. UU.) que
más dividendos producen ingresa en http://Paradigm-Reports.Info/
Highdividendreits.
Hoy en día existen miles de trucos similares que puedes aprovechar a tu

favor. Como por ejemplo...El secreto inmobiliario de USD 30 000 millones
78
Es probable que este secreto se encuentre a unos pocos kilómetros de tu

casa.
Es posible que hayas pasado por al lado sin siquiera notarlo, pero los inversores
con el ojo entrenado han ganado USD 3.260 millones el año pasado gracias a
esta extraordinaria oportunidad.
Incluso podrías haberte llevado USD 2.095 con un único movimiento

específico en esta inversión.
¿Cómo? Invirtiendo en McDonald’s.
Te he sorprendido, ¿verdad?
Si nunca has oído una de las mejores anécdotas de Ray Kroc, el fundador de
McDonald’s Corporation (NYSE: MCD), te la contaré ahora.
En 1974, le pidieron a Ray Kroc, el fundador de McDonald’s, que diera una

charla para los alumnos de la maestría en Administración de empresas de la
Universidad de Texas en Austin. Un amigo mío era alumno de esa maestría.
Luego de una charla muy inspiradora, la clase terminó y los alumnos se
acercaron a Ray para preguntarle si le gustaría acompañarlos a tomar unas
cervezas. Ray, gentilmente, aceptó la invitación.
«¿Cuál es mi negocio?», les preguntó una vez que todos tuvieron una cerveza
en la mano. Ninguno respondió así que Ray repitió la pregunta: «¿Cuál creen
que es mi negocio?».
Los alumnos se rieron y al final uno dijo: «Ray, todos saben que estás en el
negocio de las hamburguesas».
Ray se rió. «Sabía que dirían eso». Hizo una pausa y dijo rápidamente: «Damas
y caballeros, lo mío no son las hamburguesas. Lo mío son los bienes raíces».
Ray sabía que su negocio principal era la venta de franquicias de la

hamburguesería, pero nunca dejó de prestar atención a la ubicación de cada
una de ellas. Sabía que tanto la propiedad inmueble como su ubicación eran
los factores más importantes para el éxito de cada una de las franquicias.
Básicamente, la persona que compraba la franquicia también estaba pagando
por la tierra en la que se emplazaba el negocio.
79
Hoy en día, McDonald’s es uno de los mayores propietarios de bienes

raíces en el mundo, dueño de algunas de las esquinas más valiosas. Y lo más
maravilloso es que consigue todos esos bienes inmuebles en forma gratuita
porque las franquicias los pagan.Entonces, ¿cómo podrías capitalizar el plan
de negocios de McDonald’s en términos de bienes raíces?
MCD es otra jugada que paga buenos dividendos. Si investigas sobre la

compañía y decides que te conviene agregarla a tu cartera de inversiones,
podrías disfrutar de una rentabilidad de 2,14 % en pagos trimestrales de
dividendos.
MCD — Información sobre acciones que pagan dividendos
Rentabilidad Pagos Tasa

por dividendo anualizados de reparto Crecimiento
del dividendo
9,77 % USD 4,64 60,7 %
42 años
pagados BPA (EPS)
trimestralmente USD 7,65 Desde 1977
Veamos una forma más de utilizar el mercado de valores para invertir en

bienes raíces
Lo ÚLTIMO en inversiones inmobiliarias
No se trata de propiedades residenciales, multifamiliares, comerciales o

nada que conozcas.
Pero gracias a los baby boomers es una industria que vale USD 38 mil millones
y sigue creciendo. (No, tampoco se trata de residencias para ancianos).
Estamos hablando de la industria de servicios de almacenaje individual.
Tal como se informa en Curbed.com:
A pesar de las recesiones y los cambios demográficos, pocos tipos de

edificios han crecido tanto como aquellos destinados al almacenaje
individual. De hecho, han demostrado ser una de las apuestas más seguras
dentro de los bienes raíces en la última mitad del siglo, mientras que los
centros comerciales, las casas para primera vivienda e incluso los lujosos
espacios comerciales en las grandes ciudades, que alguna vez fueron
80
inversiones seguras y estables, han estado en problemas. Detrás de la

combinación de candados y puertas de enrollar se esconde una industria
de USD 38 mil millones.
Una compañía en particular ha despertado el interés de los inversores como

una jugada con un sólido pago de dividendos para capitalizar el crecimiento
de la industria del almacenaje.
Y esta es la compañía que podría pagarte un agradable dividendo de cientos

de dólares en pagos trimestrales en los próximos meses si compraras
acciones.
Life Storage Inc. (NYSE: LSI). Aquí encontrarás la información sobre sus
dividendos:
LSI — Información sobre acciones que pagan dividendos
Rentabilidad Pagos Tasa Crecimiento

por dividendo anualizados de reparto del dividendo
3,82 % USD 4,00 73,1 % 2 años

BPA (EPS) Desde 2017
Promedio pagados
USD 5,47
financiero trimestralmente
Su crecimiento ha sido sostenido y, como consecuencia, sus dividendos han

crecido. Definitivamente se trata de un medio que vale la pena investigar si
quieres participar de «lo último en el sector de bienes raíces».
Los beneficios impositivos de las acciones que pagan dividendos
Antes de que cerremos la discusión acerca de los dividendos, es posible que

te preguntes qué papel juegan los impuestos. Eso es porque para la mayoría,
son una certeza, algo que ni se preguntan.
Como diría Robert, su queja con determinado tipo de inversiones es que

obtiene retornos solo para entregárselos al gobierno.
Sin embargo, existe una estrategia secreta que te permite pagar 0 % de

impuestos sobre tus ingresos por dividendos.
81
Para empezar: el gobierno sí exige el pago de impuestos sobre los ingresos

por dividendos. Pero existen vacíos legales que te permiten pagar menos o
no pagar nada.
La tasa impositiva sobre tus dividendos dependerá del tipo de dividendos

que tengas, cuánto ganes con ellos y qué otros ingresos declares en tu
declaración de impuestos.
Existen dos tipos de dividendos que puedes recibir: calificados y no calificados

(ordinarios).
Los dividendos no calificados se gravan según tu tasa de impuesto sobre los

ingresos.
Los dividendos calificados se gravan de acuerdo con tu tasa de impuesto

sobre las ganancias de capital, que es menor o incluso 0 % si declaras ingresos
anuales por menos de USD 38 600.
En general, la mayoría de los dividendos que recibas serán calificados. Solo

deben cumplir con los siguientes tres puntos:
• Debe pagarlos una compañía estadounidense o extranjera que califique.
• Los dividendos no tienen que figurar en el listado de IRS (servicio de

impuestos internos de Estados Unidos) de aquellos que no califican (como
por ejemplo, los dividendos que forman parte de un plan de venta de acciones
a empleados [ESOP, por sus siglas en inglés] o si los emite una organización
exenta de impuestos).
• Tienes que tenerlas al menos por 60 días del marco temporal de 121 días
conocido como período de tenencia.
Cualquiera que sea la compañía que te pague los dividendos, te dará el

formulario para impuestos que necesites. Todo lo que debes hacer es
completarlo correctamente para saber cómo conseguir una reducción
impositiva o incluso la eliminación completa del gravamen.
82
CAPÍTULO 8
El secreto para los retornos infinitos
Las mejores inversiones son aquellas que te dan los mayores retornos,
¿verdad?
Es por eso que mis inversiones favoritas me dan retornos infinitos.
¿Cómo es posible? Haciendo dinero con inversiones que no requieren que

ponga mi propio dinero. En cambio, utilizo fondos prestados (OPM, por sus
siglas en inglés).
La fórmula de tres pasos que utilizan los inversores exitosos

para volverse ricos con los bienes raíces
Con frecuencia me hacen la siguiente pregunta: «¿Cómo puedo hacerme rico

invirtiendo en bienes raíces?». Detrás de esa pregunta se esconde la siguiente:
«¿Cómo puedo conseguir el dinero que necesito para invertir en bienes raíces?».
Por lo general, las personas que me hacen esa pregunta han crecido con la
idea de que el ahorro era la forma de enriquecerse y que si querían invertir,
debían utilizar su propio dinero. Voy a basarme en ambos mitos para explicar
cómo los ricos utilizan la deuda para hacerse ricos en el mundo de los bienes
raíces. Tú podrás hacer lo mismo.
El mito del ahorro como forma de enriquecerse
Observa la imagen a continuación.
83
¿Existe algo más simbólico sobre cómo los niños aprenden acerca del dinero?
Sin dudas, no. Desde que son pequeños, les enseñamos el valor del ahorro.
«Una moneda ahorrada es una moneda ganada» repetimos. Cuando son un
poco más grandes, les contamos cuentos sobre las bondades del interés
compuesto, les decimos que si ahorran mucho, cuando se retiren serán
millonarios.
Por supuesto que no les contamos acerca de las tasas de interés históricamente
bajas o acerca del poder que tiene la inflación de comerse el valor del dinero
con el paso del tiempo, con lo cual ser millonario no tiene ningún valor al
momento de retirarse. Esas son verdades financieras incómodas.
Pareciera que la «sabiduría» del ahorro durara para siempre, que no

desaparece, aunque ya se haya demostrado que está errada. Incluso hoy
en día hay «expertos en finanzas» que venden el mito del ahorro para ser
millonario.
El mito: necesitas dinero para invertir en bienes raíces
La otra cara del mito del ahorro como forma de volverse rico es que tienes
que usar tu propio dinero (y mucho) para poder invertir. Eso proviene de la
creencia de que la deuda es mala y el ahorro, bueno. A menudo, la gente dice
que las inversiones inmobiliarias son riesgosas, pero que si de todas formas
lo vas a hacer, intentes mantener tu deuda al mínimo posible. Usa tu dinero y
paga la deuda lo más rápido que puedas.
Esa idea no podría estar más equivocada y parte de un malentendido básico

acerca de la deuda, la cual puede ser tanto algo positivo como algo negativo.
Primero voy a aclarar a qué me refiero con deuda mala y deuda buena.
La deuda mala es aquella que te saca el dinero de los bolsillos, te empobrece.

Puede ser la deuda de la tarjeta de crédito por comprar ropa, televisores y
cosas de ese estilo. Incluso puede ser la hipoteca de la casa en la que vives.
Para resumir: si no genera dinero, es una deuda mala.
84
La deuda buena es algo completamente diferente y la mayoría de las

personas ni siquiera sabe que existe. Es aquella que coloca dinero en tus
bolsillos todos los meses. Tal vez te preguntes: «¿Cómo es eso posible?».
Hablemos de los OPM o fondos prestados.
Cómo puedes utilizar la deuda buena (OPM) para volverte

rico invirtiendo en bienes raíces
Los inversores que más éxito tienen con las inversiones en bienes raíces
entienden que la mejor manera de conseguir un retorno alto es tener la
menor cantidad de dinero propio en juego.
Los inversores inmobiliarios ricos dedican su tiempo a buscar los mejores

acuerdos y luego se los presentan a otros inversores, que están dispuestos
a utilizar fondos propios. Cuando los OPM están bien estructurados, le
permiten al inversor asegurarse un activo valioso, con un retorno alto y que
genere flujo de dinero por muy poco o nada de dinero propio.
Hablaremos de Ken McElroy, asesor en Rich Dad, para citar un ejemplo.

Ken es un magnate de los bienes raíces que se especializa en edificios de
departamentos, también denominados viviendas multifamiliares.
1. Encuentra un acuerdo de bienes raíces con un potencial significativo
Lo que Ken y sus socios hacen es buscar edificios de departamentos que

rindan por debajo de sus capacidades. Dado que el valor de los activos de
bienes raíces comerciales como los departamentos se basa en el ingreso
operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés), es decir, el ingreso después
de descontar los gastos, cualquier oportunidad de incrementarlo es una
oportunidad para obtener un retorno sustancioso.
Para Ken y su equipo, existen distintos factores que pueden colaborar con
esto. Por ejemplo:
• El propietario actual podría estar alquilando las unidades muy por debajo
de los valores de mercado. Arreglar esas unidades y subir el valor del alquiler
podría aumentar enormemente el ingreso operativo neto.
• Renovar las unidades y equiparlas con lavadoras y secadoras, como así

también algunos cambios estéticos, podrían aumentar el precio de alquiler
85
entre USD 25 y USD 50 por mes. Multiplica eso por cientos de unidades y

verás un gran aumento en tu ingreso pasivo.
En muchos mercados, era habitual pagar los servicios públicos como

parte del alquiler. Eso cambió y ahora te permiten cobrar a los inquilinos
esos servicios, lo cual es una enorme oportunidad de ingresos.
2. Asegúrate el negocio y encuentra inversores dispuestos a darte su dinero

para formar parte de él.
Una vez que Ken y su equipo elaboran un plan de negocio sólido, conforman
una entidad legal denominada sociedad de responsabilidad limitada o SRL
(LLC, por sus siglas en inglés) para la propiedad y arman un folleto informativo
para los inversores. Luego buscan inversores y les venden acciones de la
sociedad; de esta forma, logran reunir el capital que necesitan para comprar
la propiedad (con fondos prestados). Una vez que se aseguran el activo, llevan
a cabo su plan y, a la vez, ofrecen su vasta experiencia en administración.
Ahora tanto Ken como sus inversores disfrutan de un buen retorno de los
ingresos que generan las propiedades porque solo adquieren activos que
generan flujo de dinero. En general, ese número suele ser de dos dígitos. Eso
es lo que diferencia a una mentalidad de rico de una de pobre.
3. Refinancia la propiedad, devuelve el dinero y vuelve a empezar
Una vez que el valor de la propiedad se ha incrementado considerablemente

acorde al plan de negocio, supongamos que al cabo de tres años Ken y su
equipo refinancian la propiedad, devuelven a los inversores su capital inicial
más un generoso retorno sobre ese capital, y siguen siendo los dueños de un
edificio que genera flujo de dinero todos los meses. Lo bueno es que crean
su riqueza con muy poco capital propio y una porción enorme de capital de
otras personas. Así que sus retornos son mayores durante todo el proceso.
A esta altura, Ken y sus inversores reciben ingresos sin que haya dinero en el
acuerdo. Eso es un retorno infinito. Por eso es que la deuda es superior a los
ahorros.
Todos (incluso tú) pueden aprender a hacerse ricos con los bienes raíces.
86
La buena noticia es que puedes empezar a invertir de la manera que expliqué

más arriba. Es posible que al principio no sea en grandes edificios de
departamentos, pero podrías llegar a eso.
Mi esposa, Kim, recurrió a fondos prestados (OPM) para su primera inversión:

una casa para alquiler en Portland, Oregon. Hoy en día, es dueña de miles
de departamentos. Utilizó el método de la deuda buena para aumentar la
velocidad a la que su dinero se convertía de una pequeña casa a una cartera
de inversiones enorme. Tú también puedes hacerlo. Lo primero es cambiar la
manera de pensar el dinero, aumentar tu inteligencia financiera y comenzar
a trabajar en eso hoy mismo.
87
CAPÍTULO 9
El vacío legal que aprovecha Blackstone
«Los beneficios del crowdfunding y cuatro puntos de partida»

Por Todd «Bubba» Horowitz, analista de mercado y experto en negocios.
Echa un vistazo a estas viviendas en hilera (o casas adosadas) de Washington DC.
Tal vez parezca que no hay mucho para ver por ahora, pero esta modesta
casa podría hacerte ganar USD 13 050 el próximo año. Todo gracias al «vacío
legal que aprovecha Blackstone».
Es una oportunidad sin precedentes para los estadounidenses comunes y

corrientes, como tú, de entrar en un acuerdo privado de compra inmobiliaria
muy rentable.
De verdad puedes aprovechar este tipo de vivienda unifamiliar para crear

un imperio de 80.000 propiedades en 17 mercados a lo largo y ancho de
Estados Unidos.
88
Sin embargo, hasta hace poco solo los ricos y con una buena red de contactos
tenían acceso a estas transacciones de mercados privados.
De hecho, una encuesta reciente citada por Bloomberg indicaba que los
inversores dueños de un gran patrimonio tenían en promedio un tercio de
sus carteras en inversiones privadas de bienes raíces, lo cual les daba una
injusta ventaja por sobre los demás.
Eso se debe a que habitualmente estos acuerdos privados estaban limitados

a «inversores acreditados». Por lo tanto, a menos que tuvieras un patrimonio
neto superior a un millón de dólares o ganarás más de USD 200.000 por año,
no tenías posibilidades de participar.
Pero gracias al «vacío legal que aprovecha Blackstone», nuestro equipo ha

descubierto una nueva forma de que cualquier persona pueda participar en
acuerdos de compra de bienes raíces en mercados privados. Al igual que los
ricos y poderosos.
Si te interesan las inversiones inmobiliarias, pero no tienes mucho dinero

o una relación afianzada con un banco que pueda financiar tus inversiones,
entonces la perspectiva de conseguir el capital puede resultar abrumadora.
La buena noticia es que existen muchas otras formas de financiamiento

que no requieren la intervención de los bancos. Hoy en día, los sistemas
alternativos de préstamos basados en el mercado son una industria líder,
con un valor de USD 3500 millones, y cualquiera que disponga de un poco de
dinero puede utilizarlos.
El «vacío legal que aprovecha Blackstone» específicamente tiene que ver con
el crowdfunding (financiamiento colectivo) de tus inversiones inmobiliarias.
En los últimos años, el crowdfunding se ha vuelto una palabra que resuena

mucho entre los inversores. Probablemente la hayas escuchado.
Aunque no sepas demasiado al respecto, es una estrategia que puedes usar

para ganar USD 1087,50 o más por mes con casas en hilera en Washington
D. C. o en cualquier parte del país.
No tienes que ser millonario para comenzar.
Al principio, tal vez los retornos no superen los USD 500.

89
Además, si la utilizas correctamente, esta estrategia es tan fácil de llevar

adelante que literalmente puedes «configurarla y olvidarte del asunto».
Simplemente elige cuánto quieres invertir en estos acuerdos de mercados

privados, define qué harás con el flujo de dinero, ya sea que quieras reinvertirlo
automáticamente o cobrarlo, y luego siéntate a mirar cómo crece tu cuenta.
No te quedes solo con mi palabra.
Antes de contarte exactamente cómo funciona, quiero compartir las

experiencias de algunos estadounidenses comunes y corrientes que ya han
empezado a probar esta estrategia y están muy entusiasmados.
A continuación, cito algunas experiencias de inversiones inmobiliarias de

este tipo:
«Una de las maneras más fáciles de ingresar al mercado de los bienes

raíces o si ya formas parte, de tener acceso a propiedades que no
conocerías de otra forma. ¿Mencioné los grandes retornos?».
– Londie C.
«Si te interesa empezar a invertir en bienes raíces, pero no tienes

los fondos suficientes, esto es ideal para comenzar y aprender
sobre los mercados».
– Ivan N.
«Una forma fácil de invertir en bienes raíces. Participas en grandes

inversiones inmobiliarias, como los inversores importantes, sin los
problemas que conllevan ser dueño o administrador. Estoy muy
contento con los retornos que he recibido».
– Jason G.
90
Como puedes ver, es la oportunidad ideal para asociarte a magnates de los

bienes raíces que quieren lograr grandes retornos y comenzar rápidamente.
Si quieres tener una propiedad para alquilar, pero no quieres las

responsabilidades que conllevan ser el dueño, esta puede ser la solución
adecuada para ti. De manera similar a los pequeños fondos colectivos para
propiedades de alquiler, una compañía comprará o construirá edificios o
torres de departamentos, y luego les permitirá a los inversores comprarlos
a través de la compañía, es decir, uniéndose al grupo. La compañía que
maneja el grupo inversor administra todas las unidades, se ocupa del
mantenimiento, de publicar las unidades desocupadas y de entrevistar a los
posibles inquilinos, a cambio de un porcentaje del alquiler mensual.
Existen miles de plataformas de crowdfunding para que elijas.
Analicemos algunas de las mejores opciones.
1. Fundrise
Cualquiera que sabe acerca del crowdfunding para inversiones inmobiliarias

conoce Fundrise. Se creó en el año 2010, con lo cual fue pionera.
Al ser una de las mayores plataformas de crowdfunding inmobiliario, con

los menores costos de entrada, Fundrise es un excelente punto de partida
para crear tu riqueza a través del mercado privado de bienes raíces. Puedes
empezar con tan solo USD 500 para crear una cartera de inversiones
inmobiliarias de primera clase, sin la necesidad de tener un capital de
millones de dólares como suelen tener que poner quienes hacen ese tipo de
inversiones.
Conoce más acerca de lo que puede ofrecerte en fundrise.com.
2. RealtyMogul
Esta es una excelente plataforma para inversiones comerciales de la más

alta calidad. También puedes invertir en línea en REIT (fondos de inversión
inmobiliaria), propiedades individuales o intercambios 1031 (intercambios
realizados bajo la Sección 1031 del Código Fiscal de Estados Unidos [US
Internal Revenue Code]).
91
La misión del grupo desde su fundación en 2013 es cambiar y romper la

forma tradicional de financiamiento de bienes raíces. Para ello crearon un
sitio web de crowdfunding.
La plataforma RealtyMogul afirma que, según la cantidad de contratos,

tiene más de 130.000 patrocinadores, prestamistas e inversores, y que sus
empleados son expertos con amplia experiencia en finanzas, bienes raíces
y tecnología. Ha financiado más de 350 propiedades, con anticipos que
superan los USD 280 millones en total.
RealtyMogul presentó los MogulREIT para que compitiera contra los eREIT
de Fundrise. Las ventajas de los MogulREIT son que (1) no se requiere
acreditación, (2) ofrecen más posibilidades con una menor suma requerida
que poner recursos en propiedades individuales y (3) por lo general, exigen
menos prerrequisitos para inversión que la oferta privada.
Para comenzar, ingresa en realtymogul.com
1. CrowdStreet
CrowdStreet ofrece una de las mayores y más diversas opciones y se

especializa en inversiones en bienes inmuebles comerciales (CRE, por sus
siglas en inglés). Algo a favor de CrowdStreet es que le permite al especulador
colaborar directamente con el mediador, en lugar de estar en el medio de las
comunicaciones.
Consigue acuerdos a través de mediadores y luego los habilita en su sitio web.

Ten en cuenta que el cliente igual debe pagar los gastos y las remuneraciones
por la asistencia externa, la cual cambia según el acuerdo.
Para saber más ingresa en crowdstreet.com.
2. RealtyShares
RealtyShares es una plataforma para invertir en bienes raíces que brinda a los
inversores acceso directo a buenas oportunidades y ofrece a los operadores
inmobiliarios la posibilidad de reunir el capital.
En esta plataforma puedes encontrar una amplia variedad de oportunidades

para invertir en bienes raíces comerciales a partir de USD 10.000, así que
puedes crear una cartera diversificada.
92
Desde las asociaciones que desarrollan con patrocinadores inmobiliarios

hasta los servicios que brindan a los inversores, su misión es conectar el
capital con la oportunidad. Ven el potencial de ofrecer valor y eficiencia a
los inversores y proporcionar experiencia, tecnología e información a los
operadores de bienes raíces.
Para comenzar ingresa en realtyshares.com.
93
Conclusión
Los ejemplos, las explicaciones y las experiencias personales que mi equipo

y yo hemos compartido en este libro demuestran que existen muchas
maneras de sacar provecho de los bienes raíces, de lograr el flujo de dinero,
de aumentar permanentemente tu columna de activos y, sobretodo, de ser
libre financieramente. Ahora cuentas con más educación.
Pero si no pasas a la acción no tiene ningún sentido, como tampoco lo tiene

estudiar para un examen importante y luego no presentarte, entrenar
para una maratón sin ir a la línea de largada, o aprender y planificar una
alimentación vegetariana sin siquiera cambiar tus hábitos alimenticios.
Creo que se entiende la idea. La preparación carece de valor si no se lleva a la

acción. Entonces... ¿Estás listo para empezar?
¡Brindemos por tu riqueza!
Saludos,
Robert Kiyosaki
94

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Queda hecho el depósito que prevé la Ley N° 11.723

© 2019, Robert Kiyosaki

Publicado por Inversor Global S.A., Buenos Aires, Argentina

Todos los derechos reservados.

No es ningún secreto y está demostrado que invertir en bienes raíces es el

Para muchas personas, la forma tradicional de invertir en bienes raíces resulta

Si comprar propiedades te parece algo muy costoso y complicado, si te

o si no quieres pasar años construyendo una cartera de bienes raíces como

¡A la salud de tu libertad financiera!

Evita estas tres trampas A TODA COSTA

Durante años, he viajado por el mundo dando charlas sobre el espíritu

Sin importar en donde me encuentre (ya sea en Estados Unidos, Australia,

«No quiero tener que arreglar inodoros».

«No tengo dinero».

«No tengo tiempo».

«Los bienes raíces son un riesgo».

«¿Y si pierdo dinero?».

«Aquí no se puede hacer lo que tú haces».

Si caes en una de esas trampas, podrías encontrarte en el purgatorio

A mi modo de ver, la mayoría de las personas que usa esas excusas:

1. no sabe mucho sobre bienes raíces;

3. tiene miedo de fracasar;

4. todas las anteriores.

Esto lo digo porque mucha gente quiere ser financieramente libre. A la

Lamentablemente, muchos permiten que sus propias excusas se interpongan

A continuación encontrarás mi opinión acerca de las cuatro excusas que

Excusa N° 1: Falta de educación

Casi todas las personas son lo suficientemente inteligentes como para

Cuando hablo de hacer dinero me refiero al flujo de dinero. Este es el ingreso

Para ser libre financieramente, tu propiedad tiene que producir ingresos

Cuando estaba en la secundaria, mi padre pobre solía decirme: «no puedo

Eso enloquecía a mi padre pobre. Con frecuencia se refería a las personas

Excusa N° 3: Miedo al fracaso

El miedo suele ser una combinación de falta de educación y pereza. En inglés

Cuando me preguntan cómo hace una persona para sobreponerse al miedo

mentor y pon manos a la obra». En otras palabras, amplía tu visión, observa

La mayoría de las grandes oportunidades para invertir están frente a tus

También quería que no me costara nada. Después de desafiar a mi mente,

Reparé la casa, subdividí la propiedad y vendí 12 hectáreas con la casa incluida

—¿Qué hubiera pasado si fracasabas, si la propiedad no se vendía? —me

—¿Y si fracasabas? —insistió.

Respiré hondo y le respondí:

—Yo no hice nada así que fracasé —dijo mirándome.

Me encogí de hombros y dije por lo bajo: «Eso lo decides tú».

La palabra más destructiva

Una de las palabras más destructivas que conozco es «intentar». Cuando

Pregunta: ¿Cuál es la diferencia entre la panceta y los huevos?

Respuesta: La gallina se involucra, pero el cerdo se compromete.

Si quieres ser libre financieramente, no seas una gallina. Comprométete.

incluido. Si no hubiera hecho ese curso, no habría visto la oportunidad de

Como ya sabemos, vivimos en la era de la información. El problema es que

El miedo es un sentimiento humano muy poderoso. La manera en la que

Sentí miedo al comprar las 32 hectáreas y todavía lo siento con cualquier

Sé que si las cosas no salen bien, recurriré a la creatividad de mi mente y

Los procesos de auditoría de compra no son garantía de éxito. Siempre

Excusa N° 4: Todas las anteriores

Todos somos humanos, necesitamos más educación, podemos ser perezosos

características que nos hacen humanos, es la manera en la que abordamos

A continuación explico algunas de las maneras en las que yo abordo las

Abordaje de la excusa N° 1: Falta de educación financiera

Mi educación financiera comenzó con el juego Monopoly. El padre rico

Cuando regresé de la guerra de Vietnam a Hawai, le pregunté a mi padre rico