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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Kiyosaki, Robert
La manera más cómoda de invertir en real estate
– 1a edición
Ciudad de Buenos Aires: Inversor Global Ediciones

Enero 2019

1ª Edición en español

Queda hecho el depósito que prevé la Ley N° 11.723

© 2019, Inversor Global

Publicado por Inversor Global S.A., Buenos Aires,


Argentina
www.inversorglobal.com

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ningún medio sea mecánico, fotoquímico, electrónico,
magnético, electroóptico, por fotocopia o cualquier otro
sin permiso previo por escrito de la editorial.
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 7

CAPÍTULO 1 9
Evita estas tres trampas A TODA COSTA

CAPÍTULO 2 33
Las 10 cosas que DEBES hacer para convertirte
en un exitoso magnate de los bienes raíces

CAPÍTULO 3 68
Lo que NUNCA te enseñaron acerca de los
bienes raíces

CAPÍTULO 4 38
El método Monopoly

CAPÍTULO 5 81
El secreto de Alexander Hamilton
5

CAPÍTULO 6 93
Acciones de bienes raíces que generan flujo
de dinero

CAPÍTULO 7 102
El subsidio por USD 11.000 millones
del presidente Trump

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 8 112
El secreto para los retornos infinitos

CAPÍTULO 9 119
El vacío legal que aprovecha Blackstone

CONCLUSIÓN 127

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Introducción

¿Sabías que los bienes raíces te pueden hacer ganar


USD  8.374 o más por mes SIN tener que lidiar con
inodoros tapados, ni con administradores de propiedad
poco confiables y caros, ni con inquilinos furiosos y
muchas veces sin invertir ni un centavo propio?
Todo lo que necesitas saber está en tu nuevo libro:
La manera más cómoda de invertir en real estate.
No es ningún secreto y está demostrado que invertir
en bienes raíces es el mejor camino para volverse
rico y asegurarse un retiro tranquilo. Esa es la
manera en la que yo consigo más de USD 500.000
por mes como ingresos pasivos.
Es lo que siempre he dicho, y otros han estado de
acuerdo conmigo: con los bienes raíces los ricos
mantienen su riqueza.
Sin embargo, tal como señala Warren Buffett: hay
muchas maneras de alcanzar el paraíso financiero.
Para muchas personas, la forma tradicional de
invertir en bienes raíces resulta muy trabajosa. Su
pasión no está allí y para ellas no es el mejor camino
hacia la riqueza.
Es por eso que, por primera vez, junto con mi equipo
de expertos e investigadores, hemos compilado en
una sencilla guía más de una docena de secretos,

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

consejos y trucos especializados para invertir en


bienes raíces.
Así podrás empezar a tener flujo de dinero en forma
regular, sin los problemas que van de la mano de ser
propietario.
Si comprar propiedades te parece algo muy costoso
y complicado, si te preocupa el tiempo y el esfuerzo
que implican su búsqueda y administración
o si no quieres pasar años construyendo una cartera
de bienes raíces como hice yo, entonces déjame
enseñarte a generar ingresos invirtiendo en bienes
raíces de las formas más inteligentes que jamás
hayas imaginado. Es más, casualmente las formas
más inteligentes son las más sencillas.
¡A la salud de tu libertad financiera!

Robert Kiyosaki

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 1

Evita estas tres trampas A TODA COSTA

Más allá de la estrategia que elijas de todas las


que comparto en esta guía, cuando comiences a
incursionar en el mundo de los bienes raíces, el punto
de partida será el mismo: vencer el miedo a fracasar.
Durante años, he viajado por el mundo dando charlas
sobre el espíritu emprendedor y las inversiones. Mi
intención es remarcar la importancia de la educación
financiera y por qué es esencial para lograr libertad
y seguridad en este campo. Cuando me preguntan
en qué invierto personalmente, respondo: «Logré la
independencia financiera invirtiendo en bienes raíces».
Sin importar en donde me encuentre (ya sea en
Estados Unidos, Australia, Sudáfrica, Europa o Asia)
o a quiénes les esté hablando (sean ricos o pobres),
siempre me responden lo mismo cuando hablo acerca
de invertir en bienes inmuebles. Algunos de esos
comentarios son los siguientes:
«No quiero tener que arreglar inodoros».
«No tengo dinero».
«No tengo tiempo».
«Los bienes raíces son un riesgo».
«¿Y si pierdo dinero?».
«Aquí no se puede hacer lo que tú haces».
Yo creo que esas respuestas son simplemente
excusas que ocultan una realidad más profunda,
escondida y tácita.
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Si caes en una de esas trampas, podrías encontrarte


en el purgatorio financiero.
A mi modo de ver, la mayoría de las personas que usa
esas excusas:
1. no sabe mucho sobre bienes raíces;
2. es perezosa;
3. tiene miedo de fracasar;
4. todas las anteriores.
Esto lo digo porque mucha gente quiere ser
financieramente libre. A la mayoría le encantaría
tener seguridad financiera, cobrar dinero sin
importar si trabajan o no, renunciar a su empleo y
dedicarse a algo que realmente quieran hacer.
Para mí, los bienes raíces representan la libertad.
Significan que tengo control sobre mi vida y mi futuro.
No dependo de un plan de retiro con acciones, bonos
y fondos de inversión colectiva que administra otra
persona. Quiero tener el control sobre mi destino
financiero.
Es por eso que cuando escucho «No tengo dinero»
o «No quiero tener que arreglar inodoros», sé que
son solo excusas. Me doy cuenta de que las personas
están mirando el camino y no el punto de llegada. Un
amigo mío tiene dos máximas acerca de este defecto
humano. La primera dice lo siguiente: «Todos quieren
ir al cielo, pero nadie quiere morir». Según la otra:
«Muchas personas no empiezan el viaje hasta que
todos los semáforos se ponen verdes».

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Lamentablemente, muchos permiten que sus


propias excusas se interpongan entre ellos y la vida
que les gustaría vivir. En lugar de ver más allá de las
propiedades, de ver lo positivo de convertirse en un
inversor en bienes raíces, las excusas enceguecen a
la mayoría de las personas. Ponen el foco más en sus
miedos que en lo que desean en sus vidas. El miedo
y la pereza les nublan la vista y los limita.
A continuación encontrarás mi opinión acerca de las
cuatro excusas que utilizan los pobres.

Excusa N° 1: Falta de educación


Casi todas las personas son lo suficientemente
inteligentes como para invertir en bienes raíces.
Realmente no es algo tan complicado. Cualquiera
que haya comprado o alquilado un lugar para vivir
ha invertido en bienes raíces. Así que realmente
no es algo tan difícil. Hacer dinero con inversiones
inmobiliarias es otro cantar. Para eso es necesario
adquirir una buena educación acerca de cómo
funcionan los bienes inmuebles.
Cuando hablo de hacer dinero me refiero al flujo de
dinero. Este es el ingreso mensual que recibo más
allá de que trabaje o no. No me estoy hablando de
las ganancias de capital. Cuando las personas dicen
que el valor de su casa se ha apreciado o que han
comprado una propiedad por un precio bajo, la han
refaccionado y luego la han vendido están hablando
de ganancias de capital. Hay una gran diferencia
entre el flujo de dinero y las ganancias de capital;
personalmente, considero que las ganancias de

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

capital son mucho más fáciles de conseguir que el


flujo de dinero. Lograr un flujo de dinero constante
requiere un mayor grado de educación financiera. La
buena noticia es que no necesitas hacer una carrera
universitaria de cuatro años para eso. Una conferencia
de tres días es suficiente, siempre y cuando sea una
buena conferencia. The Rich Dad Company ofrece
cursos, tanto para principiantes como para avanzados,
acerca de inversiones en bienes raíces.
En 1997, cuando se publicó Padre rico, padre pobre,
escribí sobre las diferencias entre los activos y los
pasivos. Las definiciones de mi padre eran sencillas:
los activos llevan dinero a tus bolsillos y los pasivos se
llevan el dinero de tus bolsillos. En el libro sostengo
que «la casa en la que vives no es un activo. Por el
contrario, es un pasivo». En otras palabras, para la
mayoría de las personas, la mayor inversión en bienes
raíces es su propia casa, que hace que el dinero fluya
hacia afuera y no hacia adentro. Durante años he
recibido mensajes de personas enojadísimas por ese
punto. Después del desastre de las hipotecas basura,
de las masivas ejecuciones hipotecarias y de la
disminución del valor de las casas, miles de personas
ahora se dan cuenta de que los bienes inmuebles
pueden ser tanto un activo como un pasivo.
Para la mayoría, sus casas son pasivos, incluso si la
hipoteca ya está paga. Se las considera así porque
no suelen generar ningún ingreso. Por el contrario,
en general cuestan dinero: seguros, impuestos
sobre la propiedad, reparaciones y otros gastos. Si
una persona vende su casa y por esa venta consigue
dinero, entonces en ese momento la casa se convierte
en un activo. Hasta entonces, es un pasivo.
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO
Para ser libre financieramente, tu propiedad tiene
que producir ingresos tanto en una economía buena
como en una mala. Una vez que aprendes eso, eres
libre de por vida. Es por eso que es importante tener
al menos una educación financiera básica.

Excusa N° 2: Pereza
Este es un asunto personal para mí. Sé que soy una
persona perezosa. La combato a diario. Por ejemplo,
por las mañanas sé que debería ir al gimnasio, pero
el ser perezoso dentro de mí dice: «No te preocupes,
puedes hacer ejercicio mañana. ¿Por qué no tomas un
café y lees el periódico?». A los dos años, la mayoría
de las personas ya es experta en inventar excusas.
Cuando escucho a la gente decir: «no quiero tener que
arreglar inodoros» o «no tengo suficiente dinero», sé
que son excusas de personas perezosas porque yo
mismo las utilizo. Cuando oigo a alguien repetir las
mismas excusas que yo, quiero contestarle: «¿qué
te hace pensar que yo sí quiero arreglar inodoros?»
o «¿por qué piensas que yo sí tengo dinero?». Pero
lo que en realidad quiero decirles es lo siguiente:
«justamente porque no quiero tener que arreglar
inodoros y quiero tener mucho dinero es que invierto
en bienes raíces».
Mi padre rico solía decir que «muchas personas
perezosas son muy trabajadoras». Al principio no
entendía lo que quería decir. Con el tiempo, comencé
a entender qué significaban sus palabras. También
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

descubrí que era más fácil estar ocupado con cosas


de trabajo que hacer lo que debía hacer. Todavía hoy
pongo excusas como «estoy ocupado» o «tengo mucho
trabajo» o «necesito un descanso». En la actualidad,
conozco muchas personas muy trabajadoras que
se escudan (mucho) en el trabajo duro, pero son
demasiado perezosas para volverse ricas. Entonces,
inventan excusas.
Cuando estaba en la secundaria, mi padre pobre solía
decirme: «no puedo ir a tu partido de fútbol porque
tengo que trabajar». En los tres años que jugué,
nunca fue. También siempre repetía lo mismo acerca
de volverse rico o, por lo menos, financieramente
libre. Siempre estaba ocupado. Para mí, solía utilizar
la excusa del trabajo para esconderse de la vida. Era
un hombre bueno, trabajador, con altos ingresos,
pero pobre.
Mi padre rico era rico porque no trabajaba tan
duramente para conseguir dinero. En cambio,
trabajaba mucho para que su dinero trabajara para
él. Cuanto más trabajaba su dinero, más ganaba y más
tiempo libre tenía. Cuanto más tiempo libre tenía,
más dinero hacía.
Eso enloquecía a mi padre pobre. Con frecuencia se
refería a las personas como mi padre rico como «el
rico ocioso». En lugar de poner su dinero a trabajar,
mi padre pobre lo ponía en el banco. Él creía en el
ahorro. Eso enloquecía a mi padre rico, que solía
decir: «Tu padre trabaja duro porque su dinero es
muy vago. Lo único que hace el dinero de tu padre es
reposar en el banco. Yo tomaría prestado el dinero
de tu padre, compraría una propiedad y pondría su
dinero a trabajar para mí».
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO
La educación formal profesional apunta a que
aprendas a trabajar por dinero. La educación
financiera apunta a que aprendas a hacer que el
dinero trabaje para ti.
Lo que hay que preguntarse es:
«¿Quién trabaja más duro? ¿Tú o tu dinero?».

Excusa N° 3: Miedo al fracaso


El miedo suele ser una combinación de falta de
educación y pereza. En inglés el acrónimo de la
palabra ‘fear’ (miedo) significa ‘evidencia falsa que
parece verdadera’ (False Evidence Appearing Real).
Debido al miedo, muchas personas solo ven lo que
podría salir mal. La falta de educación no les permite
ver lo que podría salir bien.
Cuando me preguntan cómo hace una persona para
sobreponerse al miedo al fracaso, simplemente
respondo: «Aprende, gana experiencia, busca
unmentor y pon manos a la obra». En otras palabras,
amplía tu visión, observa lo que los demás no ven,
encuentra las oportunidades que la mayoría de las
personas no puede ver debido al miedo. Concéntrate
en el punto de llegada y en el camino.

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO
Uno de los motivos por los que tengo un equipo
de asesores cuando voy a invertir es por el simple
hecho de que cada persona ve algo diferente. Una
vez que escucho lo que cada uno tiene para decir,
tomo mi decisión.

La mayoría de las grandes oportunidades para


invertir están frente a tus ojos. El tema es poder
verlas. Muchas buenas oportunidades son difíciles
de ver porque hay que poder mirar con la mente y
no con los ojos.
Hace algunos años, quería comprar unas hectáreas
de campo. Mi sueño era construir una cabaña de
montaña en el medio de un bosque.
También quería que no me costara nada. Después de
desafiar a mi mente, fui tras mi sueño. Unos meses
más tarde, me topé con una propiedad espectacular.
Eran aproximadamente 32 hectáreas e incluía una
vieja construcción de piedra de 1880. Pedían por
ella USD 115.000. Creo que hice un pago inicial de
USD 10.000 con un contrato sin intereses ni pagos,
y pedí un año para pagar la totalidad del saldo.
Reparé la casa, subdividí la propiedad y vendí 12
hectáreas con la casa incluida por USD  215.000
aproximadamente.
Conseguí alrededor de USD 75.000 netos y todavía
me quedaban 20 hectáreas libres.

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Una vez terminada la transacción, una vecina que


vivía en una cabaña a unos kilómetros se acercó.
Estaba enojada porque yo había hecho dinero y
todavía conservaba 20 hectáreas libres. Ella había
estado atenta a esa propiedad por años, pero no
había hecho nada. Tenía una idea similar a la mía,
pero no la compró porque tenía miedo de fracasar.
—¿Qué hubiera pasado si fracasabas, si la propiedad
no se vendía? —me preguntó.
—Aún tendría mi sueño —le contesté —. No hubiera
sido gratis, pero aún tendría la propiedad de mis
sueños.
—¿Y si fracasabas? —insistió.
Respiré hondo y le respondí:
—Sabía que si no me salía como esperaba, habría
tenido que ser un poco más creativo y probar otra
cosa. Cada fracaso me ha hecho más inteligente y,
a la larga, más exitoso. La única manera de fracasar
es si no haces nada.
—Yo no hice nada así que fracasé —dijo mirándome.
Me encogí de hombros y dije por lo bajo: «Eso lo
decides tú».

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

La palabra más destructiva


Una de las palabras más destructivas que conozco
es «intentar». Cuando alguien dice que «intentará»
hacer algo, sé que probablemente no lo haga. La
gran diferencia entre afirmar «intentaré hacerlo»
y «lo haré» es la palabra «compromiso». Mi forma
preferida de explicar esa palabra es con la siguiente
pregunta y respuesta:
Pregunta: ¿Cuál es la diferencia entre la panceta y
los huevos?
Respuesta: La gallina se involucra, pero el cerdo se
compromete.
Si quieres ser libre financieramente, no seas una
gallina. Comprométete. Prohíbete utilizar la palabra
«intentar». O lo haces o no lo haces.

El poder de la educación
Hace unos veinte años, me anoté en un curso de tres
días sobre financiamiento innovador. Me costó algo
así como USD  385 y creo que el almuerzo estaba
incluido. Si no hubiera hecho ese curso, no habría
visto la oportunidad de obtener tierra gratis. Mi
vecina, que no hizo el curso, no pudo ver lo que yo vi.
Ella solo podía ver el fracaso.
Como ya sabemos, vivimos en la era de la información.
El problema es que hay demasiada. Por eso la
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

educación es importante, porque entrena nuestros


cerebros para seleccionar y asimilar la información
y darle sentido. Como no contaba con educación
sobre bienes raíces, mi vecina se vio abrumada por la
cantidad de información a su alcance, la mayoría de
la cual era negativa. Su cerebro no estaba entrenado
para concentrarse en lo importante, procesar la
información y convertirla en algo positivo. Es por
eso que aprender, aunque sea un poco, sobre bienes
raíces tiene mucho valor.

Ricos y cobardes
El miedo es un sentimiento humano muy poderoso.
La manera en la que lidiamos con él determina
si seremos ricos o cobardes. Cuando se trata de
dinero, el miedo vuelve cobardes a casi todas las
personas.
¿Está bien tener miedo? A muchas personas las
paraliza, pero a muchas otras las hace pasar a la
acción. Como yo no quiero fracasar y perder dinero,
me anoto en clases y leo libros sobre bienes raíces.
Lo hago hace veinte años y aún sigo aprendiendo.
Es por eso que pude pedirle a mi cerebro que
encontrara una propiedad por la que no tuviera que
pagar y es por eso que aún hoy sigo invirtiendo.

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO

A muchas personas el miedo las paraliza, pero a


muchas otras las hace pasar a la acción.
Sigo teniendo miedo. Sigo teniendo miedo de
perder pero utilizo ese temor para actuar y
volverme más inteligente.

Sentí miedo al comprar las 32 hectáreas y todavía


lo siento con cualquier otra inversión. Sigo teniendo
miedo de perder, pero utilizo ese temor para actuar
y volverme más inteligente
Sé que si las cosas no salen bien, recurriré a la
creatividad de mi mente y ganaré sabiduría en el
proceso. Muchas personas ponen como excusa el
miedo al fracaso para no hacer nada.
También están aquellos que asisten a cursos sobre
bienes raíces, estudian mucho y aun así dejan que el
miedo los paralice. Uno de los motivos es la parálisis
que genera el análisis. Eso significa que estudian
demasiado. Cuando llega el momento de poner el
dinero, el cobarde dentro de ellos hace sonar las
alarmas y enumera los motivos por los que el trato
no funcionará. Justo antes de firmar los papeles, el
pollito de Chicken Little se les aparece gritando: «¡El
cielo se está cayendo! ¡El cielo se está cayendo!».
Así como me enfrento al niño perezoso dentro de
mí, también le doy batalla a mi propio pollito. Una
de las cosas buenas de los bienes inmuebles es que
tienes tiempo para pensar. En muchas ocasiones, he
encontrado una propiedad, he hecho una oferta que
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

han aceptado y luego he comenzado mi investigación,


que es un proceso conocido como auditoría de
compra. En ese momento, que puede durar tanto
seis semanas como seis meses, convoco a mi equipo
de asesores y mentores. Cuando tomo mi decisión,
ya sea comprarla o retirar la oferta, lo hago como
miembro de un equipo relajado, racional, educado y
con experiencia, como el equipo que contribuyó con
este libro.
Los procesos de auditoría de compra no son garantía
de éxito. Siempre pueden ocurrir imprevistos. Si se
presenta un problema, llamo a mi equipo para que me
ayude a solucionarlo y eso aumenta mi conocimiento,
que luego puedo utilizar en la siguiente inversión. De
mínima, incluso si pierdo dinero, seré más listo que
aquel que no hizo nada. Esa es mi filosofía al momento
de invertir, a pesar del miedo que pueda sentir.

Excusa N° 4: Todas las anteriores


Todos somos humanos, necesitamos más educación,
podemos ser perezosos y tenemos miedo de fracasar.
Lo que nos diferencia son aquellas características
que nos hacen humanos, es la manera en la que
abordamos nuestras propias excusas.
A continuación explico algunas de las maneras en las
que yo abordo las cuatro excusas.

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Abordaje de la excusa N° 1: Falta de educación


financiera

Mi educación financiera comenzó con el juego


Monopoly. El padre rico jugaba con su hijo y conmigo
una y otra vez. Cuando le preguntaba por qué
jugábamos tan seguido, me decía que era «porque
en este juego se encuentra la fórmula para tener una
gran riqueza». Casi todos conocemos la fórmula:
cuatro casas verdes se convierten en un hotel rojo.
A los nueve años me di cuenta de que podía ser rico
si aplicaba esa sencilla fórmula y convertía el juego
en la vida real.
Para mostrarnos cómo se jugaba el juego en la vida
real, el padre rico nos llevó a mí y a su hijo a ver
casas verdes. Diez años después, a mis diecinueve,
el padre rico compró su hotel rojo en la costa de
Waikiki.
Cuando regresé de la guerra de Vietnam a Hawai,
le pregunté a mi padre rico cómo podía hacer para
comenzar a invertir en bienes raíces. Me respondió:
«Primero tienes que capacitarte. Te he llevado
tan lejos como he podido. Ahora tú debes dar el
siguiente paso». Un mes después, estaba viendo
la televisión y apareció la publicidad de un curso
sobre bienes raíces. Compré el curso por USD 385,
que en ese momento era una fortuna dado que solo
ganaba USD 600 por mes como piloto del Cuerpo
de Infantería de Marina.
Una vez que el curso finalizó, mi verdadera formación
comenzó. Todo lo que el instructor nos enseñó se hizo
realidad. Había dicho que «el primer problema que
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

enfrentarán serán los agentes de bienes raíces. La


mayoría son vendedores, no inversores. No podrían
diferenciar una buena inversión de una mala». Eso
sigue siendo cierto al día de hoy. Durante meses, todo
lo que los agentes de bienes raíces me decían era:
«No puedes hacer eso. Esos acuerdos no existen».
Lo siguiente que el instructor dijo fue: «Encuentren
a una persona para que los guíe, alguien que ya haya
invertido en bienes raíces». Dado que mi padre rico
ya era mi mentor, recurrí a él. Sus primeras palabras
fueron: «¿Cómo puedo enseñarte algo si aún no has
hecho nada?».

CONSEJO

«¿Cómo puedo enseñarte algo si aún no


has hecho nada?».
PADRE RICO

Durante los siguientes meses, utilicé mi tiempo libre


para conducir mi auto en busca de propiedades,
hablar con agentes de bienes raíces y, por último,
hacer algunas de las cosas que mi padre rico
me había sugerido. Finalmente, cuando hice
una oferta por una propiedad, corrí orgulloso a
mostrársela. Como puedes imaginar, la rompió
en pedazos. Si bien fue doloroso darme cuenta lo
poco que sabía, esa experiencia tuvo un inmenso
valor porque finalmente estaba haciendo algo.

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

El acuerdo que le mostré tenía un pago inicial


pequeño. El problema era que perdía dinero todos
los meses, era una inversión con flujo de dinero
negativo. La lección que el padre rico me enseñó fue
la siguiente:
—¿Cuántas inversiones puedes hacer si pierdes
dinero todos los meses?
—No muchas —respondí obviamente.
—¿Por qué quieres pagar para perder dinero? —
continuó.
—Porque el agente de bienes raíces dijo que el
precio subiría y recuperaría mi dinero —dije.
—¿Te garantiza eso? —preguntó el padre rico.
—No lo sé —contesté—. Solo dijo que ganaría mucho
dinero cuando la vendiera.
—¿Te garantiza eso? —volvió a preguntar el padre
rico.
—No lo sé —contesté nuevamente.
—En lugar de perder dinero, ¿cuántas inversiones
puedes hacer si ganas dinero todos los meses? —
dijo entonces.
Pensé un momento y con vacilación respondí—:
¿Tantas como pueda encontrar?
El padre rico sonrió y dijo: «Ahora ve y encuentra
inversiones que te permitan ganar dinero. No
vuelvas a traerme una inversión en la que pagas
para perder dinero. Nunca apuestes a que el valor
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

de una propiedad subirá».


Estaba nuevamente en las calles. Tal como el padre
rico había dicho: «¿Cómo puedo enseñarte algo si no
has empezado a hacer nada?». Estaba empezando
a aprender.
Lo siguiente que aprendí fue a lidiar con el desaliento.
A medida que el tiempo pasaba, empezaba a
perder las esperanzas. Todo era demasiado caro
o necesitaba costosas reparaciones para lo que
hubiera tenido que poner demasiado dinero. Con
el rabo entre las piernas, regresé al padre rico
en busca de un poco de piedad y, como puedes
imaginar, no obtuve ni un poco.
Cuando me quejé de no tener suficiente dinero,
el padre rico solo se rió. Su lección fue: «Cuando
encuentres una inversión que genere dinero,
encontrarás el dinero».
Un mes más tarde, encontré un condominio de
departamentos de una sola habitación y un baño,
ubicado en la isla de Maui, a una cuadra de una
hermosa playa de arenas blancas. Estaba muy
emocionado porque finalmente había encontrado
una buena inversión. Compré tres unidades con
tarjetas de crédito y financiamiento por parte del
vendedor. Cada mes, conseguía USD 25 netos por
unidad. Finalmente estaba ganando dinero, no
perdiéndolo. El padre rico tenía razón. Cuando
encuentres una buena inversión, encontrarás el
dinero.

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO
«Cuando encuentres una buena inversión,
encontrarás el dinero».
PADRE RICO

Si bien USD 25 no parece ser mucho dinero, tienes


que saber que es una de las cuatro fuentes de
ingresos. Las cuatro fuentes de ingresos que existen
cuando se invierte en bienes raíces son:
Flujo de dinero. En este caso, yo estaba ganando
USD 25 por mes.
Amortización. Mes a mes iba pagando el préstamo.
Si hubiera conservado la propiedad hasta el final
de la hipoteca, técnicamente mis inquilinos la
habrían pagado.
Depreciación. Las reglas contables y la normativa
fiscal me permiten depreciar mi propiedad. Eso
significa que gano dinero, pero pareciera que
estoy perdiéndolo. Gano dinero porque estoy
legalmente autorizado a pagar menos impuestos.
Por lo tanto, ingresa dinero porque no se va en el
pago de impuestos. También se lo denomina flujo
de efectivo fantasma.
Apreciación. Esto significa que sube el precio de la
unidad. La apreciación también es conocida como
ganancia de capital. La mayoría de las personas
invierte por la apreciación. Durante el último auge
del mercado de bienes raíces, los especuladores

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

estaban comprando y vendiendo en búsqueda


de ganancias. Eso es invertir por la apreciación
(ganancias de capital).
A estas cuatro fuentes de ingresos también se las
denomina tasa interna de retorno o TIR (IRR, por
sus siglas en inglés). Poder ver estas cuatro formas
diferentes de generar ingresos me dio mucha
confianza.
Como dije antes, yo no invierto por la apreciación,
yo invierto por el flujo de dinero. De hecho, una
de las razones por las cuales no especulo con
las propiedades es que me gustan las cuatro
modalidades de generar ingresos y lleva mucho
tiempo encontrar una buena propiedad.
Otra de las razones es que puedo apreciar mi
propiedad sin tener que venderla. Por ejemplo,
supongamos que compro una propiedad por
USD  200.000 y unos años más tarde su valor es
de USD 300.000. En lugar de vender la propiedad,
me convendrá sacar un préstamo sobre el capital y
dejar que el inquilino pague mi segunda hipoteca.
Por supuesto, solo tomaré un préstamo si lo que
me ingresa como alquiler cubre el incremento en
pagos mensuales.
Yo aprendí a la fuerza todo lo que sé sobre vender
o especular con una propiedad. Esta es la historia...

Más que arreglar un inodoro


Me gustaría poder decir que mi educación terminó
después de haber comprado las tres unidades. Lo

27
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

que no sabía era que la siguiente etapa estaba a


punto de comenzar: saber gestionar las propiedades.
Unos meses después de haber comprado los tres
departamentos del condominio, el sistema séptico
de todo el complejo se rompió y las aguas residuales
desbordaron y llegaron hasta una de mis unidades.
Lo que seguía en mi programa educativo sobre bienes
raíces era aprender a lidiar con desarrolladores,
asociaciones de propietarios, abogados y un
departamento de alquiler con mucho olor.
Mi primer problema de cañerías fue mucho más
grande que tener que arreglar un inodoro.

Venta del problema


La buena noticia es que, si bien estaba perdiendo
dinero porque los inquilinos se habían mudado,
el mercado de bienes raíces de Maui estaba
despegando. Un agente de bienes raíces, el tipo de
persona con el que me habían advertido que fuera
precavido, me ofreció USD  48.000 por unidad.
Dado que mi costo base era solo USD 18.000 por
unidad, mis ganancias de capital brutas serían
de aproximadamente USD  30.000 por unidad.
El dinero y el sistema séptico se me subieron a la
cabeza y las vendí.
Unas semanas después de haber vendido y cobrado
el dinero, el agente de bienes raíces vendió cada
unidad a USD 65.000. Las lecciones se acumulaban.
Había ganado dinero, pero en realidad había perdido
dinero. El sistema séptico hizo que pensara de una
manera emocional en lugar de ser racional.

28
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

En términos de inversor de bienes raíces: el


sistema séptico me convirtió en el candidato
ideal para otro inversor. Me convertí en una
persona que no quiere su propiedad, que quiere
deshacerse de ella. Son personas emocionales e
irracionales. Inmediatamente después del desastre
de las hipotecas basura del 2007, el mercado
se llenó de personas que querían deshacerse
de sus propiedades. A los grandes inversores
les encanta este tipo de propietario. Si quieres
volverte millonario, busca personas que quieran
desprenderse de sus propiedades y luego ve a ver
de qué bien inmueble se trata.

Cuanto mayor es el problema, mejor es la lección


Otra de las cosas que aprendí de esta primera
experiencia fue lo siguiente: «Si recién estás
comenzando, asegúrate de que la propiedad se
encuentre a menos de una hora en auto». Como
esas propiedades estaban en otra isla, cada vez
que había un problema debía tomarme el día en el
trabajo, conducir hasta el aeropuerto, estacionar
mi auto, subir a un avión, alquilar un auto, conducir
una hora hasta la propiedad, resolver el problema
y luego regresar a mi casa; eso significaba perder
el día entero de trabajo. Me resultaba caro. Hoy
en día, puedo ocuparme de las propiedades a la
distancia, pero cuando estaba empezando debería
haber encontrado una propiedad lo más cercana a
mi casa posible, idealmente a menos de una hora en
auto. Dado que con cada propiedad aprenderás algo
nuevo, una vez que hayas comprado por lo menos diez
podrás empezar a expandir tu radio de operaciones.
29
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Más propiedades, más problemas, más dinero


En mi programa educativo seguían los impuestos
sobre las ganancias de capital. Con la venta de las tres
unidades conseguí mucho dinero que luego gasté.
Al año siguiente, me enteré qué eran los impuestos
sobre las ganancias de capital. Tenía más dinero,
pero ahora tenía problemas fiscales. Descubrí que
a los recaudadores de impuestos del gobierno no
les gustan las excusas.
Cada propiedad trae problemas y aprendizajes
propios. Cada nueva lección hizo que me formara
más y que ganara más experiencia en la vida real.
Así es como me volví más inteligente, más sabio y
más rico. Me volví rico fracasando. Descubrí que la
gente que no fracasa no triunfa.

CONSEJO

Me volví rico fracasando.


Descubrí que la gente que no fracasa no triunfa.

Hoy, mi esposa, Kim, y yo tenemos aproximadamente


7.000 departamentos y ganamos por mes más de lo
que la mayoría gana por año. Si bien el aprendizaje
y las experiencias no han terminado, la recompensa
financiera ha aumentado. Incluso durante la crisis de
las hipotecas de alto riesgo, a nuestras propiedades
les siguió yendo bien. Sin importar qué tan mal esté
la situación, la mayoría de las personas quiere tener
un techo sobre su cabeza.
30
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Los profesionales de bienes raíces de nuestro


equipo de asesores son nuestros mentores.
Cada vez que Kim y yo tenemos alguna duda, los
llamamos. Para decirlo de una manera sencilla,
seguimos aprendiendo porque los problemas y los
desafíos nunca se acaban.
Entonces, ¿cómo se hace para vencer el miedo a
fracasar? Mi respuesta es que hay que crecer.
Dado que el fracaso es parte del aprendizaje,
hay que comenzar de a poco. Los bebés primero
gatean, luego caminan y por último aprender a
correr. Durante el proceso de aprendizaje se caen
muchísimas veces. Es por eso que los bebés tienen
poca altura al principio. Así no es tanta la distancia
desde la que caen.
En nuestro sistema educativo se cometen dos
grandes errores.
El primero es que se castiga a los estudiantes por
equivocarse. Si no tienes ningún error, tienes la
máxima calificación. Si tienes demasiados errores,
te encasillan como fracasado. Es por eso que a
muchas de las personas a las que les iba bien en la
escuela no les va bien en la vida real.
El segundo error es que los exámenes son
individuales. Si colaboras con tus compañeros
durante un examen, se considera hacer trampa.
Una de las razones por las que hago más dinero
que muchos de los mejores estudiantes es que
cometo errores y hago trampa, es decir, busco la
colaboración de otros.

31
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Cómo conseguir buenos asesores y mentores

Con frecuenta me preguntan: «¿Cómo se


consiguen buenos asesores y mentores?».
Mi respuesta es que «tanto en los cuentos
como en la vida, tienes que besar muchos
sapos antes de encontrar un príncipe o
una princesa, así que empieza a besar».

Una lección valiosa que he aprendido es


que «en cada acuerdo que no sale como
planeaba, conozco buena gente». Por ejemplo,
estaba trabajando en un acuerdo con una
persona que hablaba y se mostraba como
si supiera lo que estaba haciendo. Vamos
a llamarlo Joe, aunque no es su verdadero
nombre. Joe tenía credenciales y títulos.

Luego, el acuerdo en el que estábamos


trabajando salió mal y su verdadera
personalidad, su lado oscuro, apareció.
Lo bueno fue que durante el proceso conocí a
Ken roy. No sé dónde estará Joe actualmente,
pero Ken y yo nos hemos vuelto grandes amigos
y hemos hecho millones de dólares juntos.
Ya no temo que los acuerdos salgan mal
porque sé que me llevarán a conocer buenas
personas. Para decirlo de otra manera, cuando
un acuerdo sale mal, el verdadero carácter, las
cosas buenas o malas de las personas afloran.

32
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 2

Las 10 cosas que DEBES hacer para convertirte en


un exitoso magnate de los bienes raíces

¿Cómo se vence el miedo a fracasar?


Estas son las diez cosas que puedes empezar a hacer
ahora mismo:

1. Asiste a cursos o lee libros antes de comenzar.


Si no tienes dinero, puedes ir a una biblioteca.
Recuerda que tu mente es tu mayor activo. Invierte
ahí primero.

2. Evita recibir consejos de perdedores. Mantente


alejado de las personas que dicen que algo no se
puede hacer. Ten cuidado con los vendedores de
bienes raíces que dan consejos sobre inversiones,
pero que ellos mismos no invierten en bienes raíces.

3. Encuentra mentores, personas que ya hayan


transitado el camino que tú quieres recorrer.

4. Mira por lo menos cien inversiones antes


de comprar. Toma otro camino al regresar del
trabajo y echa un vistazo a otros barrios. Corre o
anda en bicicleta por nuevos barrios. Observa si
están cambiando, si están mejorando o si están
empeorando. Conversa con las personas que viven
en la zona para averiguar qué está sucediendo.
Una vez que encuentres un área en la que estés
interesado, infórmate sobre todo lo que sucede a
cinco cuadras de distancia. Vuélvete la persona más
33
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

inteligente en dos kilómetros a la redonda. Cuando


comiences a ver inversiones que generan dinero, el
dinero vendrá a ti.

5. Comienza con algo pequeño. Tienes que saber


que cometerás errores. Mi padre rico solía decir
que «cuando alguien hace algo para ganar mucho
fácilmente, pierde». Invierte en propiedades que se
encuentren a menos de una hora de donde vives.

6. Conserva la humildad. Cuando la gente hace


dinero, suele volverse arrogante. Cuando la gente
se vuelve arrogante, da pasos en falso. Con humildad
y sentido del humor, teniendo la capacidad de
reírnos tanto de nuestros éxitos como de nuestros
fracasos, es como más se aprende. En otras palabras,
no te tomes demasiado en serio. Todavía me río
del sistema séptico que estalló e inundó mi primer
departamento. Hoy en día, soy más cauto a la hora
de invertir en algo que está cuesta abajo. Hoy en día,
¡sé exactamente qué es lo que rueda cuesta abajo!

7. Sueña a lo grande. La única diferencia entre mi


primera inversión y las actuales es la cantidad de
ceros. Mi sueño no eran los bienes raíces. Mi sueño
era la libertad financiera, y cada propiedad, buena
o mala, fue un paso en dirección a ese sueño.

8. Recuerda que el mundo está lleno de gente pobre


muy trabajadora. Muchas personas son esclavas
del dinero. En la actualidad, muchos tendrán que
trabajar a cambio de dinero toda su vida. Así que
recuerda todos los días que tú no eres uno de ellos.
Trabaja duro para que tu dinero trabaje para ti y
así no tendrás que trabajar duro por el dinero.

34
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

9. No existen las inversiones perfectas. Cada


una vendrá con algún problema, cada una será
un desafío, cada una te enseñará algo nuevo. Si
no haces nada, no aprendes nada. Si no aprendes
nada, seguirás siendo pobre. Así que recuerda que
la única manera de fracasar es si no haces nada.

10. Y no, yo no arreglo inodoros. Si supiera cómo,


tendría que hacerlo, así que nunca aprendí. En
cambio, aprendí a contratar y despedir profesionales
como agentes de bienes raíces, contadores que
conocen los beneficios fiscales de invertir en
bienes inmuebles, banqueros hipotecarios que
invierten personalmente en bienes raíces, abogados
que entienden sobre derecho inmobiliario,
administradores de propiedad a los que les gusta su
trabajo, contratistas a los que les apasiona construir
o reparar propiedades, y otros especialistas que
tienen como objetivo ser los mejores en el negocio
inmobiliario. Por lo tanto, yo no sé arreglar inodoros,
ocuparme de la contabilidad o acerca del derecho
inmobiliario, pero sé quiénes sí.

A medida que pasen los años, tanto tú como tu


equipo de asesores profesionales se volverán más
inteligentes. En definitiva, los bienes raíces no son
tus activos. Por sí solos no vuelven rico a nadie.
Invertir en bienes raíces te ofrece la oportunidad
de volverte más inteligente. Básicamente, tu
educación, tus experiencias (tanto las buenas como
las malas), las lecciones que aprendas, la sabiduría
que llega con el tiempo y tu equipo, como el que
me acompaña en la escritura de este libro, serán
tus mayores activos.

35
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO

Si no tienes suficiente dinero para invertir


recuerda que, si no lo resuelves, tendrás
problemas de dinero toda tu vida. Mi padre rico
decía: «Si puedes resolver el problema de la falta
de dinero, tendrás más dinero para siempre».
Henry Ford decía: «Pensar es uno de los trabajos
más duros que existen. Es por eso que tan pocas
personas se dedican a él».

Historia real:
¿Por qué desperdiciar un error muy valioso?

Durante la última burbuja inmobiliaria, un amigo


compró una propiedad, la arregló y la vendió. Hizo
algo de dinero con esa operación. Ese primer éxito
que consiguió con poco esfuerzo se le subió a la
cabeza. Se creía el hermano perdido de Donald
Trump. Como la burbuja seguía inflándose, compró
propiedades a mansalva en Las Vegas, Miami, San
Francisco, México, Londres y Phoenix. Hoy está
en bancarrota y culpa a los bienes raíces por sus
problemas. Su error fue que solo conocía un tipo de
mercado, uno inmerso en una burbuja. Ahora sabe
cómo se ve el mercado de bienes raíces cuando
explota. Dado que culpa a los bienes raíces en
lugar de a sí mismo, no ha aprendido mucho. Ha
desperdiciado errores muy valiosos. No ha podido
aprender que cuando la burbuja estalla es cuando
los verdaderos inversores salen de su escondite
y la verdadera caza comienza. Las víctimas son
los inversores ingenuos que quedan liquidados.
36
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO

El motivo por el cual hay más gente pobre que


rica es que es más sencillo decir «no puedo
pagar eso» que preguntarse «¿cómo hago para
poder pagar eso?». En el momento en el que te
preguntas «¿cómo hago para poder pagar eso?»,
tu activo más importante, tu mente, empieza a
trabajar. Si utilizas la excusa «no puedo pagar
eso», tu mente se vuelve a dormir y tú sigues
trabajando como un esclavo por el dinero.
Así que por favor no permitas que el miedo
al fracaso se interponga entre tú y tu libertad
financiera. El fracaso es esencial para el éxito.

CONSEJO

Si no haces nada, no aprendes nada. Si no


aprendes nada, seguirás siendo pobre. Así que
recuerda que la única manera de fracasar
es si no haces nada..

37
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 3

Lo que NUNCA te enseñaron acerca de


los bienes raíces

Como curso para principiantes con algunas de las


lecciones más valiosas que puedes aprender antes de
lograr tu primer acuerdo inmobiliario, aquí tienes un
ensayo escrito por mi esposa, Kim.
«Lo que puede enseñarte una propiedad»
Por Kim Kiyosaki

Es impresionante la cantidad de lecciones de vida


y de conocimiento práctico que puedes aprender
de una sola propiedad en la que quieres invertir.
No estoy hablando de tus primeras dos o tres
propiedades dado que ellas siempre implican una
curva de aprendizaje. Me refiero a lo que sigo
aprendiendo después de años de invertir en bienes
raíces. Con cada propiedad aprendí algo nuevo. Aquí
va la historia de una de las propiedades que, al día
de hoy, sigue siendo una de mis grandes maestras.

Miami, Florida
En el año 2003, mi esposo, Robert, y yo estábamos
en Miami, Florida, para asistir a una conferencia
sobre inversiones. En una de las pausas del primer
día, un joven agente de bienes raíces, Matt, se
presentó y conversamos durante unos minutos.
Era un buen vendedor así que no pudo evitar
contarnos acerca de una propiedad sobre la que
tenía información privilegiada. La propiedad no
38
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

estaba a la venta, pero los dos dueños estaban


dispuestos a escuchar ofertas si los compradores
tenían intenciones serias. Mi primera reacción
estuvo llena de escepticismo. No conocía a esta
persona y no sabía si era simplemente un discurso
de venta muy adornado o no. De cualquier modo,
era un buen discurso y, como teníamos algunas
horas libres por la tarde, condujimos con Matt para
echarle un vistazo a esa propiedad. Por supuesto
que, según Matt, era el mejor negocio que había
visto en años.
Unos veinte minutos más tarde, entramos a un
centro comercial al aire libre, con algunas tiendas
y restaurantes. El centro comercial tenía menos
de dos años y algunas partes todavía estaban
en construcción. En uno de los extremos, había
un gran gimnasio. Era una construcción de
aproximadamente 3500 metros cuadrados, con
espacio de estacionamiento de uso exclusivo. La
propiedad que estaba en venta estaba ocupada por
un único inquilino: el gimnasio. La particularidad
de esta propiedad era que tenía un contrato de
alquiler triple neto o NNN (conocido en inglés como
triple-net lease). Eso significa que el inquilino (en
este caso el gimnasio) es responsable por el pago
de los impuestos correspondientes a la propiedad,
el seguro y todos los gastos de reparaciones y
mantenimiento. La gestión a cargo del dueño es
mínima. Con las condiciones adecuadas, es un tipo
de inversión muy atractivo. Queríamos saber más.

39
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

La primera de muchas lecciones


En esa visita, una de las primeras cosas que se me
vino a la cabeza fue el riesgo potencial. Dado que hay
un único inquilino, todos nuestros ingresos de esa
propiedad dependerían de él. Por lo tanto, la calidad
del inquilino es la clave para que la inversión en una
propiedad con contrato de alquiler triple neto y
un único inquilino sea un éxito. Nuestros ingresos,
nuestro flujo de dinero y el valor de nuestra propiedad
dependerían exclusivamente de su capacidad para
pagarnos todos los meses hasta el final del contrato.
Las implicancias de eso están a la vista. Si tienes
un edificio con un único inquilino, querrás tener
la seguridad de que es financieramente estable
y de que la base de su negocio es sólida. En otras
palabras, Microsoft es un inquilino de calidad, la
tienda de reparación de máquinas de escribir de
María probablemente no lo sea. El motivo por el
que querrás un inquilino de primera clase es que, si
se va, también lo hace tu ingreso, y te quedarás con
un edificio vacío que fue diseñado para un inquilino
que ya no está.

CONSEJO
Una forma de protegerte si tu único inquilino
deja vacía la propiedad es tener una cuenta de
reserva. Es una cuenta en la que todos los meses
pones dinero que sacas del flujo de dinero de
la propiedad. Para dormir bien por las noches,
recomiendo tener un año de reservas que te
permitan pagar la hipoteca y cualquier gasto
de la propiedad, mientras buscas al siguiente
inquilino de primera clase.
40
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Lo bueno y lo malo
Con cualquier propiedad con un único inquilino
existe el riesgo de que este cancele el contrato
anticipadamente y la propiedad quede vacía, sin
generar ingresos. Sin embargo, además de ese
riesgo, descubrimos otro que era propio de esta
propiedad. El centro comercial en el que estaba el
gimnasio se encontraba junto a un barrio privado.
Habitualmente, eso sería algo bueno, pero en este
caso había un acuerdo vigente entre los dueños de la
propiedad y los vecinos del barrio. Allí se establecía
que se requería la aprobación de los vecinos para
realizar cualquier cambio a la construcción. ¿Qué
significaba eso para nosotros? Significaba que si
nuestro inquilino decidía irse, entonces los vecinos
tendrían el control para decidir que podíamos
hacer nosotros con la propiedad. Ellos decidirían
quién y qué se podía instalar ahí. Los vecinos,
y no el dueño de la propiedad, estaban a cargo.
Esa era una piedra en el camino. Por supuesto que
Matt, el agente, no veía eso como un problema.
Robert y yo, sí. Si íbamos a seguir adelante con
esto, querríamos hacer un análisis cuidadoso del
acuerdo vigente.
El lado positivo era que la propiedad tenía una
ubicación excelente, estaba a la vuelta de un
prestigioso club de campo y se encontraba sobre
una calle principal, con mucha densidad de tránsito.
Era una construcción nueva y los números, a
primera vista, cerraban bien. Según las cifras que
nos mostraron, recibiríamos un flujo de dinero
generoso, de aproximadamente 18 %.

41
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CONSEJO

Los números que te muestran la mayoría de


los agentes son proyecciones, no los números
reales. Por lo general, las proyecciones muestran
el mejor escenario posible y suelen presentar
un cuadro que es mejor que cómo funciona la
propiedad en realidad.

Matt nos llevó a dar una vuelta para


que pudiéramos conocer mejor la zona.
Había algunas construcciones nuevas en
marcha y la cantidad de personas que se
estaba mudando a la zona estaba en alza.
Todos signos positivos. Reunimos la información
y regresamos a Phoenix. En el avión, Robert y
yo analizamos los pros y los contras, al menos lo
que sabíamos dado el poco tiempo que habíamos
tenido. Para cuando el avión aterrizó en Phoenix,
habíamos decidido que haríamos una oferta por la
propiedad de Miami.
Al día siguiente, llamé a Matt y le presenté
nuestra oferta. Iniciamos las negociaciones
con los dueños y enseguida llegamos a un
acuerdo sobre el precio. Ahora empezaba el
período de la auditoría de compra (también
conocido por su nombre en inglés, due diligence).
Es la etapa en la que se realiza una revisión
exhaustiva de la propiedad para asegurarte de que
lo que crees que estás comprando es realmente lo
que es tás obteniendo. Y ahí es cuando comienzan
los problemas.
42
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Desde el comienzo
Esta propiedad presentaba desafíos desde el
principio. En primer lugar, nosotros vivíamos en
Phoenix, Arizona. La propiedad se encontraba
en Miami, Florida. Phoenix queda a casi 3200
kilómetros de Miami; una distancia realmente
significativa. Era imposible que me subiera al
auto y condujera unas cuadras para inspeccionar
la propiedad. Si surgía un problema, tendría que
tomar un avión, pasar todo el día volando, alquilar
un auto, pasar la noche en un hotel y luego pasar
otro día arriba de un avión para regresar a mi casa;
un asunto tedioso y costoso.
En segundo lugar, era la primera vez que estaba
detrás de una propiedad comercial de alquiler
triple neto. La mayoría de mis propiedades eran
edificios de departamentos, con muchos inquilinos.
Esto era algo completamente nuevo en un área
completamente nueva. Inmediatamente empecé
a pensar en lo poco que sabía sobre este tipo de
acuerdos. Estaba aterrada. En mi cabeza escuchaba
una y otra vez lo mismo: «¿Y si pierdo dinero? ¿Y
si es un error? ¿Sé en lo que me estoy metiendo?».
Mi duda era clara y me resonaba en la cabeza con
firmeza. Entonces, me sugirieron que contratara a
un abogado para que revisara el acuerdo. «Es una
buena idea», pensé. «Eso resolverá mis problemas».
Me recomendaron a un abogado de Tucson, Arizona,
y lo contraté.
Esa decisión me llevó al siguiente problema, que
no supe que lo era hasta mucho más adelante.
El abogado que había contratado se dedicaba a
cuestiones comerciales, no a bienes raíces. Sabía de
43
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

contratos, pero no sobre este tipo de inversiones.


Hay una gran diferencia.
La auditoría de compra siguió su curso. Ahora mi
abogado hablaba con el abogado de ellos. Ambos
abogados creían que el otro no tenía idea de lo que
hablaba. No se caían bien, ni se tenían respeto. Todo
lo que mi abogado sugería, el de ellos lo rechazaba
simplemente porque era una idea de mi abogado. Y lo
mismo sucedía a la inversa. No estábamos llegando
a ninguna parte y los honorarios estaban creciendo.
Mi abogado era de Arizona y comenzó a discutir
sobre cuestiones que no eran relevantes para esta
propiedad, que quedaba en Florida. Parecía que
estaban discutiendo acerca de lo que habría que
hacer si una tormenta de nieve azotaba Honolulu,
algo realmente muy improbable. Nuestro abogado
quería garantías por absolutamente todas las cosas
que podían llegar a salir mal.

CONSEJO
Esta es la lección que podría ser la diferencia
entre perder dinero y ganarlo. De esta dura
experiencia se desprende una regla para los
bienes raíces (y los negocios) que ahora sigo
al pie de la letra: no permitas que un abogado
negocie el acuerdo por ti. El trabajo del abogado
es señalar problemas potenciales y sugerir
soluciones. Luego está en ti decidir qué hacer. Tú
tienes que negociar el acuerdo.

44
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

En vuelo
La lección que aprendí con la situación de mi
abogado fue muy importante. Las idas y vueltas de
esta pelea feroz continuaron durante tres meses y
aún seguíamos sin tener un acuerdo. Todo lo que
teníamos era un precio de compra acordado. Eso
era todo. Mi abogado me llamaba todos los días
con algo nuevo. Finalmente, después de semanas
así, Robert y yo decidimos tomarnos un avión para
encontrarnos cara a cara con los dueños y solucionar
las últimas cuatro o cinco cuestiones que seguían
sin resolverse.
Volamos a Miami, alquilamos un auto, fuimos hasta
la propiedad y nos sentamos con los dueños para
discutir las últimas cuestiones. En treinta minutos
todo se resolvió y llegamos a un acuerdo. Era así
de rápido cuando nos encontrábamos comprador
con vendedor (otra de las lecciones aprendidas).
El vendedor se comunicó con su abogado para
redactar el contrato definitivo. Robert y yo
regresamos a casa. Llamé a nuestro abogado y le
conté lo que habíamos acordado y que estábamos
a la espera del nuevo acuerdo.
Cuando llegó, todo lo que habíamos acordado
con el vendedor en persona no se veía reflejado
en el acuerdo. ¿El vendedor o su abogado había
modificado los puntos del acuerdo? No lo sabía. Los
dos abogados se encontraron cara a cara una vez
más. El proceso no solo era frustrante, sino también
agotador.

45
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

La llamada telefónica
Hacía tres meses que estábamos con este asunto y
seguíamos sin tener un acuerdo. Cuando creíamos
que habíamos resuelto la última cuestión, algo nuevo
aparecía. Avanzábamos un casillero y retrocedíamos
dos. ¿Lograríamos cerrar este trato alguna vez?
Entonces llegó la respuesta a mi pregunta.
Era un jueves a las 10 de la noche, y Robert estaba
fuera de la ciudad. Sonó el teléfono. Era Matt, el
agente.
—El acuerdo está fuera de juego —dijo.
—¿Qué quieres decir? —respondí—. ¿Qué significa
que está fuera de juego?
—El dueño consideró que ha sido muy complicado
y ha decidido retirar la propiedad del mercado —
prosiguió Matt—. Por el momento no la va a vender.
Quedé pasmada.
—¡Pero hemos estado trabajado en esto por meses!
¿Cómo puede hacer eso?
—Lo acaba de hacer —dijo Matt —. Me mantendré
en contacto porque estoy seguro de que hay otra
excelente oportunidad esperando. Adiós.
Colgué el teléfono y me senté en silencio durante una
hora, o eso me pareció. Probablemente hayan sido
solo cinco minutos. «Ya sé cómo salvar este negocio»,
me dije. «Voy a llamar al dueño directamente».
Sin reparar en la diferencia horaria, llamé al dueño

46
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

que, por suerte, era una persona nocturna y me


atendió. De manera amable me habló durante 15
minutos sobre su decisión y fue evidente que no iba
a lograr hacerlo cambiar de idea. Nos despedimos,
nos deseamos lo mejor y colgamos.

¿Qué demonios había sucedido?

Nuevamente, estaba pasmada y ahora sentía el


enojo creciendo dentro de mí. Pensé: «Estuve meses
trabajando en este acuerdo. He ignorado todas las
demás propuestas que se me han presentado. ¡Qué
pérdida de tiempo! ¡Todos los vuelos, todas las
llamadas telefónicas, todas las discusiones, todo el
tiempo invertido! ¡Para no llegar a nada!».
Luego, todavía enfurecida, empecé a preguntarme
algunas cosas: «¿Por qué contraté a un abogado de
Tucson para comprar una propiedad en Florida?
¿Por qué no llamé a Dan y a Steven, dos amigos míos
que entienden sobre este tipo de acuerdos? ¿Por qué
actué como si no supiera nada sobre bienes raíces?
Yo sé cómo llevar adelante una negociación de este
tipo. ¿Por qué permití que se estirara tanto? ¿Por
qué no hablé directamente con el dueño en lugar
de que los abogados fueran los intermediarios?
¿Qué me daba tanto miedo?».
Mi rabia ahora estaba al borde de la explosión. En
un principio, estaba dirigida al dueño por haber
retirado la propiedad del mercado. Estaba furiosa
con mi abogado, estaba furiosa con su abogado,
estaba enojada con Matt por no haber podido llevar a
cabo la operación. Pero luego me topé con la verdad.
En realidad, mi enojo no era con ninguno de ellos,
47
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

era conmigo misma. Lo cierto era que ni el dueño,


ni los abogados ni el agente hicieron que el acuerdo
fracasara. Yo lo había hecho. ¿Por qué? Porque
había tenido mucho miedo de equivocarme. La idea
de cometer un gran error y perder dinero me había
asustado demasiado. Era el acuerdo más importante
que había negociado hasta ese momento. Íbamos a
pagar un millón y medio de dólares en efectivo.
«¿Y si los perdía?», me preguntaba una y otra vez.
La conclusión es que no confié en mí misma. No confié
en lo que sabía para cerrar este acuerdo. Después de
15 años en el mundo de los bienes raíces seguía sin
confiar en mí misma. Y eso fue lo que realmente me
enfureció, porque yo sí sabía lo que había que hacer.
En ese momento me di cuenta lo que debería haber
hecho, y no hice, para lograr este trato. ¿Por qué?
Porque dejé que el miedo se apoderara de mí. Permití
que mi propio temor me venciera. Llegué hasta la
línea y abandoné. En ese preciso momento supe que
había renunciado y estaba furiosa conmigo misma.

¿Y ahora qué?
Para entonces ya era la una de la mañana. No sé si
estaba hablando para mí misma o gritando a viva
voz. A esa altura ya estaba como enloquecida. Ni
siquiera sé cómo llegué desde la sala de estar hasta
la oficina que se encuentra en otro departamento
del edificio. Sin embargo, ahí estaba. Eché un vistazo
a mi escritorio y en una esquina había una pila de
ofertas para invertir en bienes raíces. Empecé a
calmarme.

48
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Una de las cosas que más me enojaba era la cantidad


de tiempo que le había dedicado a este negocio
para terminar sin nada, cuando seguramente
había muchas otras inversiones que podría haber
perseguido. Tomé la pila de proformas, en cada
una estaba la descripción de una propiedad y su
información financiera, y comencé a revisarlas.
La mayoría se trataba de edificios de departamentos,
porque ese es el tipo de propiedades en el que más
invierto y los corredores con los que negocio me
conocían.
Entonces me crucé con una oferta que me sacó una
sonrisa. Craig Coppola, un corredor de bienes raíces
comerciales en Phoenix, que desde ese entonces
se ha convertido en un muy buen amigo, me había
hablado de esa propiedad cuando escuchó acerca de
la propiedad de Miami en la que estaba interesada.
Pero yo estaba demasiado absorta en ese negocio,
que resultó ser una pérdida de tiempo, como para
prestar atención a lo que él me mostraba. En ese
momento, supuse que solo estaba interesado en
ganar una comisión.
Ahora que mi mente se había despejado un poco,
recordé parte de la conversación:
—Deberías ir a ver esta propiedad. Mucho mejor
negocio. En Phoenix.
Pasé la siguiente hora con la calculadora,
revisando la oferta y tomando nota de algunas
cuestiones. Esa noche me fui a dormir con
una pregunta de suma importancia en la
cabeza, cuya respuesta tenía que ser «sí».

49
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

La mañana siguiente
Sabía que Craig era una persona madrugadora. Es
muy determinado y está siempre entre los principales
corredores comerciales de Arizona. Llamé a su
teléfono celular a las 7 de la mañana.

—Hola, habla Craig —respondió.


—Hola, Craig. Habla Kim Kiyosaki —respondí.

—Hola, Kim. ¿En qué puedo ayudarte? —preguntó.


Entonces le hice la pregunta que me daba vueltas
en la cabeza desde la noche anterior:

—Craig, ¿recuerdas aquella propiedad de la que me


habías hablado cuando estaba por comprar la
propiedad de Miami?
—Sí. Recuerdo que no estabas muy interesada —
me hizo notar. Me contuve y le pregunté: —¿Sigue
disponible?
Craig respondió:
—Eso fue hace meses. Nunca la publicaron en
realidad. Solo les interesa hablar con compradores
con intenciones serias. ¿Te interesa?
—Sí —fue todo lo que dije.
—¿Realmente te interesa? —me preguntó.
—Estoy muy interesada —respondí.
—Déjame llamarlos y averiguar en qué estado se
encuentran. Me comunico con ellos y te vuelvo a
llamar —me respondió.
—Gracias, Craig. Cuando antes, mejor —dije
50
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

claramente ansiosa.

Los siguientes treinta minutos parecieron una


eternidad. No me despegué de mi teléfono celular
ni un segundo y cada tanto lo miraba. Finalmente,
sonó y vi que era Craig.

—Hola, Craig. ¿Pudiste hablar con ellos? —pregunté


impaciente.

—Sí —dijo él.

—¿Y? —pregunté conteniendo la respiración.

—Sigue disponible. No está en venta, pero van a


considerar cualquier oferta seria.

Respiré profundo, más bien fue como un fuerte


suspiro de alivio.

—¿Sigues allí, Kim? —preguntó Craig.

—Aquí estoy —respondí—. ¿Cuánto están pidiendo?


—Piden USD 7,2 millones —dijo.
—¿Cuánto vale? —pregunté. Craig se rió.
—Honestamente, creo que vale por lo menos
USD  7,2 millones. Me sigue encantando este
acuerdo.

Estaba entusiasmada.
—Craig, diles que les ofrezco lo que piden, USD 7,2
millones.

—¿Quieres poner algunas condiciones específicas,


como que la firma esté sujeta a que obtengas el
financiamiento o para el período de auditoría de
51
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

compra? —preguntó Craig.

—No, lo que piden. Pasemos a la auditoría de compra


y, si todo es como ellos dicen, cerraremos el trato en
sesenta días —respondí con seguridad.

—¿Eso es todo? —dudó Craig.

—Eso es todo —dije.

Un nuevo acuerdo
Craig me llamó de vuelta en menos de una hora.

—Listo —dijo—. Ahora hay que ponerse a trabajar. Sin


embargo, tengo que preguntarte algo. La primera vez
que te presenté esta propiedad no quisiste saber
nada. ¿Por qué ahora le tienes tanta confianza? ¿Qué
ha cambiado?

—Craig, por tres meses he perseguido el edificio de


Miami en el que está el gimnasio —expliqué—. Sé
más de lo que hubiera querido acerca de este tipo de
propiedades. He aprendido incluso sobre el tipo de
negocio, sobre lo que se necesita para conseguir el
financiamiento y sobre aquello que es un problema
y aquello que no lo es en una propiedad en la que
funciona un gimnasio. Así que, aunque el acuerdo
de Miami se cayó, me di cuenta de que simplemente
estaba pagando mis obligaciones y recibiendo
una lección—. Me reí y seguí hablando—: Craig, lo
maravilloso de esta propiedad de Phoenix es que
es un gimnasio, muy similar al de la propiedad de
Florida. Tanto el precio de compra como el pago
inicial son menores que los del acuerdo de Miami.
52
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Además, el flujo de dinero es mayor en porcentaje


y en dólares reales. Pero lo irónico es que, en lugar
de quedar en Miami, esta propiedad está a cuatro
cuadras de mi casa. Creo que conozco muy bien la
zona.

A veces las mejores oportunidades están


literalmente a la vuelta de la esquina.

La venta

Durante los siguientes dos meses realizamos la


auditoría de compra, conseguimos el financiamiento
y redactamos el acuerdo. En sesenta días y sin
demasiado esfuerzo, cerramos el acuerdo. Hoy
en día, la propiedad de Phoenix es una de mis
propiedades con mejor rendimiento. Si no hubiera
atravesado todo el proceso (el drama, los dolores de
cabeza, el aprendizaje) de la propiedad de Miami,
nunca le habría prestado atención a esta propiedad
de Phoenix y no estaría disfrutando del hermoso
flujo de dinero que me proporciona.
La mayor ganancia de ese proceso fue darme cuenta
de que la razón por la que perdí la propiedad de Miami
fue mi propio miedo. Eso fue lo que puso la mayoría
de las piedras en el camino. Podría culpar a cualquier
otra persona, pero la realidad es que fue mi propio
miedo: el miedo a cometer errores, el miedo a perder
dinero, el miedo a parecer estúpida, todo eso. Si
indago un poco más a fondo, llego a la conclusión de
que sí, probablemente cometeré errores y es posible
que pierda dinero, tal vez incluso parezca estúpida
si las cosas no salen como deberían. Pero la realidad

53
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

es que yo sé cómo negociar bienes raíces y, si hago


lo que debo, realizo la auditoría de compra, consigo
buenas condiciones y financiamiento, y pongo los
puntos sobres las íes, entonces mis probabilidades
de éxito son bastante altas.

La mayor ganancia que obtuve del acuerdo de


Miami es que eliminó por completo (o casi) mis
miedos y mis dudas acerca de las inversiones en
bienes raíces. Ahora las emociones se ubican muy
por detrás de la información, los números y el
potencial de un proyecto. Eso también liberó mi
creatividad, que suele ser necesaria para cerrar
los acuerdos. Miami me recordó lo que yo ya sabía
y que siempre se puede aprender un poco más.

La propiedad que sigue enseñándome


Al día de hoy, el aprendizaje no se ha detenido. A
continuación, algunas otras historias del detrás de
escena y las valiosas lecciones que he aprendido.

¿Dinero? ¿Qué dinero?


Seguramente alguna vez te hayas dicho a ti
mismo: «Eso (tú completa el espacio en blanco)
es muy caro. No puedo pagarlo». Entonces, te
alejas con cierto alivio de no haberte colocado en
la incómoda situación de haber comprado algo
que te haría ajustarte el cinturón. Lo entiendo. Yo
misma lo he hecho muchas veces. Cuando se trata
de bienes inmuebles, el problema es que si uno
automáticamente dice «no puedo pagarlo», uno
mismo se elimina del juego, y es posible que te estés
alejando de un muy buen acuerdo.
54
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Una de las cosas que he aprendido del padre rico de


Richard es que en lugar de decir «no puedo pagarlo»,
tienes que preguntarte: «¿Cómo puedo hacer para
pagarlo?». Al hacerte esa pregunta, obligas a tu
mente a pensar. Y es sorprendente la cantidad de
soluciones que se te ocurrirán. Eso es lo que hago
con casi todas las inversiones de bienes raíces que
me interesan.
Hubo un tiempo, cuando recién estaba
empezando a invertir en bienes raíces, en el
que simplemente no tenía el dinero porque
Robert y yo estábamos construyendo nuestro
negocio y nos encontrábamos en bancarrota.
Apenas nos alcanzaba para pagar las cuentas, y
ni siquiera eso. Entonces, si íbamos a comprar
propiedades para alquiler teníamos que ser
creativos para encontrar formas ingeniosas de
financiar los pagos iniciales.
Incluso hoy, cuando encuentro una buena
oportunidad, Robert y yo casi nunca tenemos el
dinero que necesitamos; ya no porque estemos en
bancarrota, sino porque lo tenemos invertido. Sería
muy sencillo decir «no tengo el dinero» y seguir de
largo, pero tener que buscar la manera de conseguirlo
es un desafío mayor y me hace más inteligente.
Ese fue el caso de la propiedad en la que está el
gimnasio. Primero me interesé en la propiedad. Una
vez que decidí que iría por ella, comencé a pensar
cómo conseguiríamos el dinero para el pago inicial.
Con la propiedad de Phoenix, el período de tiempo
desde que dije «la quiero» hasta el día mismo en que
cerramos la venta fue corto. Solo tuve dos semanas
55
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

para conseguir el dinero que necesitaba.


En general, hace un tiempo los gimnasios no se
consideraban inquilinos de buena calidad debido
la cantidad que había cerrado a lo largo de los
años. La industria como conjunto tenía un puntaje
bajo desde la óptica de un prestamista dado que
se los consideraba inquilinos de alto riesgo. Como
consecuencia de eso, el prestamista requería un
pago inicial mucho mayor que el que se solía pedir
para un edificio de departamentos. Así que no solo
no tenía el dinero habitual para el pago inicial, sino
que además tuve que ingeniármelas para conseguir
un 10 % más para poder cerrar este acuerdo.

CONSEJO
Cuando se trata de una propiedad comercial
con un único inquilino, no solo el comprador se
preocupa por la calidad del inquilino, sino que el
prestamista es incluso más cauto.

El acuerdo se cerró. El pago inicial fue una


combinación de dinero en efectivo que teníamos
disponible, un préstamo de nuestro propio negocio
y un préstamo de un tercero. Los préstamos eran
eso justamente, préstamos con intereses. No se
entregó capital accionario de la propiedad por
estos préstamos. La cereza del postre es que el
alquiler de esta propiedad se ha incrementado
anualmente de acuerdo al contrato, así que cada
año el flujo de dinero crece, la tasa de retorno de
nuestra inversión es mayor y, como resultado, el

56
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

valor total de la propiedad ha aumentado bastante.


Es una propiedad con un rendimiento espectacular.
Sin embargo, una vez que firmamos los papeles,
entregamos el dinero y nos hicimos cargo
de la propiedad, cometí un error increíble.

Un error muy grande


Cuando nos estábamos yendo del despacho de
abogados en el que cerramos la operación, Craig,
el corredor, me recordó algo que yo había olvidado.
—Solo quiero repetirte que, como te dije hace un
par de semanas, el vendedor de la propiedad que
acabas de comprar, tiene otra igual a esta yendo
hacia el norte. Todavía está en el mercado si quieres
hacer una oferta —dijo.
Después de lo que había vivido en los últimos meses
y luego de la lucha por conseguir el financiamiento
para esta propiedad, estaba tan aliviada de haber
cerrado el trato que me reí y sin pensar le dije:
—No en este momento, Craig. Estoy seca. No puedo
pagarla.
Ese fue un error enorme y muy costoso. En lugar
de ver la oportunidad que tenía frente a mí, caí
en la trampa del «no puedo pagarla» y dejé que
una estupenda oportunidad se me escapara
de las manos. Si me hubiera tomado el tiempo
para preguntarme: «¿Cómo puedo pagarla?»
y hubiera puesto mi cabeza a trabajar, hoy en
lugar de tener una propiedad con un gimnasio
instalado con un excelente rendimiento, podría

57
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

tener dos propiedades con excelente rendimiento.


Fue una lección que me costó cara, pero que tuvo
un gran valor.

El valor de tu propiedad depende de la calidad de


tus inquilinos... en los papeles

Busca verdaderos expertos, porque el dinero suele


encontrarse en los detalles.

Muchas veces los abogados son objeto de burla.


Seguro has oído algunos chistes:
¿Cómo te das cuenta que un abogado está mintiendo?
Porque sus labios se mueven.

¿Cuál es la diferencia entre un perro que yace muerto


sobre una carretera y un abogado que yace muerto
sobre una carretera? Que hay marcas de frenadas
delante del perro.

¿Por qué los tiburones no atacan a los abogados?


Cortesía profesional.
Sin embargo, también existen abogados que valen
su peso en oro. A medida que hagas acuerdos
inmobiliarios más grandes, querrás tener un buen
abogado en tu equipo. Los dos que trabajaron en el
acuerdo de Miami ciertamente no me hicieron tener
cariño por los abogados. De todas formas, siempre
sale algo bueno de los malos negocios. En este caso
fue Chuck.
Primero, aprendí mi lección y, por recomendación
de algunos profesionales exitosos en el mundo de

58
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

los bienes raíces, Robert y yo conocimos a Chuck,


un especialista en contratos de bienes raíces. Y se
encontraba en Phoenix, no en Tucson ni en Miami.
Chuck me enseñó una valiosa lección. Cuando
estábamos revisando el acuerdo de compra con el
vendedor y el acuerdo de alquiler con el gimnasio,
me señaló un punto crucial que yo no había notado.
—Al ser una construcción de 4.000 metros cuadrados,
ubicada en 2 hectáreas, con un único inquilino,
¿cuál es tu mayor preocupación? —me preguntó
Chuck.
—Muy simple —respondí—. Mi mayor preocupación
es que el inquilino se vaya antes de que termine el
contrato y quedarme con un edificio vacío por el
cual todavía estoy pagando un préstamo.
—Exacto —respondió él—. Así que ¿cuál sería el
mejor tipo de inquilino? ¿Una cadena nacional ya
establecida o una compañía de Arizona con un solo
gimnasio, como es el caso?
—Una gran cadena nacional —contesté.
—¿Por qué? —preguntó.
Lo pensé un instante y dije:
—Porque las probabilidades de que una compañía
nacional exitosa pague el alquiler son mayores que
las de una pequeña compañía local con una sola sede.
Es más fácil para el negocio pequeño no cumplir con
los pagos.

59
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

—Así es, pero vayamos un paso más allá —continuó


con su explicación Chuck—. Si el contrato de alquiler
es con una pequeña compañía de Arizona y ellos
quisieran romper el contrato, simplemente podrían
declararse en quiebra e irse. Para que una cadena
nacional pueda irse como si nada, la cadena entera
tendría que declararse en quiebra. No pueden decir
que cinco sedes están en quiebra, pero que las otras
tres no. Tendrían que irse de todas las propiedades.
Querrás que tu inquilino sea la cadena nacional para
protegerte frente a algo así.
—Eso tiene sentido. Pero el contrato es con la cadena
nacional —dije.
Chuck sonrió.
—Mira de nuevo —dijo.
Cuando volví a mirar el acuerdo, el inquilino tenía un
nombre similar al de la cadena nacional, pero al leer
con cuidado me di cuenta de que en realidad era una
entidad de Arizona. El contrato de alquiler no era
con la cadena nacional directamente, sino con una
subsidiaria.
Quedé pasmada.
—¡Cielos! ¡Eso hubiera sido un gran error!
—Es por eso que me llamaste. Esto es a lo que me
dedico
Chuck se puso a desentrañar el contrato de alquiler
original para incluir a la cadena nacional como
inquilina de nuestra propiedad e hizo que todas
las partes estuvieran de acuerdo. No fue una tarea

60
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

sencilla, pero sí una de suma importancia y con muy


poco tiempo para llevarla a cabo.
Ese es el gran beneficio de tener expertos que te
asesoren en temas legales.
Solo ese punto ayudó a aumentar el valor de la
propiedad. Repito: busca verdaderos expertos,
porque el dinero suele encontrarse en los detalles.

CONSEJO
Cuando se necesita asesoría legal para una
transacción de bienes raíces, hay que buscar un
experto que esté bien preparado.
No temas pagar bien por ello. Los asesores
baratos suelen ser solo eso: baratos. Mi propia
experiencia me enseñó que lo barato termina
costando caro a largo plazo.

El acuerdo tiene que tener sentido


Hay un pequeño centro comercial al aire libre
al lado de nuestra propiedad. Está ubicado en
un extremo sumamente atractivo de Phoenix.
Es aproximadamente una hectárea con cinco
inquilinos, principalmente restaurantes. Sabíamos
desde el primer día que éramos los compradores
naturales para esa propiedad si un día se ponía en
venta.

Hay otra propiedad comercial pegada a la nuestra,


que también nos interesaría adquirir. Sabiendo
desde el comienzo que ese era nuestro plan a largo

61
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

plazo, le ofrecimos a Craig una pequeña cantidad


de acciones sobre nuestra propiedad a cambio de
que se ocupara de solucionar cualquier problema o
cuestión que pudiera surgir y, más importante, para
que nos mantuviera al tanto de lo que sucediera con
las dos propiedades adyacentes.
Un punto clave que he aprendido es que cuando
encuentras buenos asesores, agentes y socios
de bienes raíces tienes que ser generoso, no lo
contrario. La clave para que a cualquier negocio
o proyecto le vaya bien son las relaciones, no las
transacciones. Mucha gente solo le presta atención
a la transacción, a ganar la mayor cantidad de dinero,
a pagar las menores comisiones o a renegociar
acuerdos para llevar más dinero a sus bolsillos.
Después se preguntan por qué no consiguen los
mejores acuerdos o por qué la gente no quiere
trabajar con ellos. Nuestros socios y asociados son
personas en las que confiamos y que quieren tener
éxito, y viceversa. Mantenemos la relación a largo
plazo, no solo durante la transacción.
A través de Craig, conocimos al dueño, James, a quien
le contamos nuestro interés en comprar la propiedad
si alguna vez decidía venderla. Su padre la había
comprado hacía muchos años y ya había muerto. La
propiedad funcionaba bien y sin inconvenientes, y el
sustancioso flujo de dinero que generaba se dividía
entre James y sus dos hermanas.
En el 2014, James decidió que era el momento de
venderla. Estaba cansado de ocuparse.
Nos reunimos varias veces para discutir las
condiciones de la compra. Por supuesto que
62
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

James quería un poco más de lo que a nosotros nos


parecía que valía. Como había aprendido de mis
errores del pasado, por dos motivos les mostré esta
posible transacción a dos operadores e inversores
comerciales muy exitosos. En primer lugar, quería
saber cómo abordarían este acuerdo. En segundo
lugar, quería confirmar si mi análisis sobre esta
propiedad era bueno. Ambos dijeron lo mismo:
1. El precio que proponía James estaba
sobrevaluado. A ese precio perderíamos dinero
todos los meses.
2. James acababa de firmar contratos de alquiler
por 10 años con todos los inquilinos. Eso
significaba que teníamos que quedarnos con
la propiedad por diez años sin hacer nada o
rescindir los contratos de alquiler, lo cual podía
ser muy caro.
3. Si bien todos los inquilinos tenían muy buena
reputación en Phoenix, no eran inquilinos
de primera clase. Eran dueños de pequeños
negocios que fácilmente podían rescindir sus
contratos de alquiler.
4. En resumidas cuentas: los dos inversores valuaron
la propiedad un 40 % por debajo de lo que James
estaba pidiendo.
Mi análisis coincidía con los suyos, salvo por una
cosa: yo había valuado la propiedad un 30  % por
debajo del precio que pedía James. Es posible que
mi precio haya estado influido por mis sentimientos.
Ahí estaba mi lección. Había esperado
pacientemente por años esta propiedad. Éramos
63
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

los compradores perfectos dado que nuestra


propiedad lindaba con dos de los cuatro lados del
centro comercial. Nos daría más de dos hectáreas
y media en uno de las mejores esquinas de Phoenix.
Yo quería esa propiedad. Sin embargo, más allá de
mis deseos, los números tenían que cerrar y no
era el caso. No la necesitaba, pero la quería. Y, a
veces, si los números no dan, simplemente hay que
retirarse.
Por cierto, la propiedad sí se vendió. Mientras
estábamos haciendo nuestro análisis, no sabíamos
que James estaba hablando con otro potencial
comprador, una persona muy poderosa que
necesitaba colocar el dinero en algún sitio. ¿Cuál fue
el resultado? ¡El poderoso pagó un 40 % más que el
precio que pedía James! Supongo que tenía un plan
mejor que el nuestro. Además, tal vez más adelante
volvamos a tener una oportunidad para comprar
esta propiedad.

Mucha necesidad, poco poder


Hoy en día, mientras escribo, tenemos muchos
nuevos desarrollos inmobiliarios.

Definitivamente, este es el tipo de propiedad que


sigue rindiendo frutos.
Nuestro inquilino, que tiene 11 locales en Arizona,
acaba de ser adquirido por una de las cadenas
de gimnasios más grande de los Estados Unidos.
Cuando la nueva compañía se hizo cargo, lo primero
que anunció fue que cerrarían varias de las sedes.
Sabíamos que la que estaba en nuestra propiedad

64
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

tenía buen rendimiento y una buena ubicación así


que no estábamos muy preocupados. Sin embargo,
nunca sabes cuáles son los planes que tiene una
compañía. Cuando se anunció el listado de sedes
seleccionadas para cerrar, nos alegramos porque
nuestra propiedad no estaba incluida.
De todas maneras, si lo hubiera estado, ya
estábamos barajando otras opciones. Todos
conocemos el dicho que dice: «No pongas todos
los huevos en una misma canasta». Yo agregaría:
«y no apuestes todo tu flujo de dinero a una misma
estrategia». Tenemos planes de contingencia para
los distintos escenarios que pudieran presentarse.
Así que, por el momento, el futuro de nuestra
propiedad es algo incierto. ¿Los nuevos dueños del
gimnasio querrán mantener el contrato de alquiler
hasta que finalice dentro de tres años? ¿Querrán
renovarlo? Si deciden no renovarlo, ¿hay algún otro
gimnasio interesado en alquilar nuestra propiedad?
¿O buscamos un comprador y la vendemos?
En este momento siento que estamos en la mitad
de nuestro propio juego de mesa, el FLUJO DE
DINERO. ¿Negociamos un nuevo contrato de alquiler
con la nueva compañía o con otra compañía de
gimnasios y seguimos recibiendo el flujo de dinero?
¿Vendemos la propiedad a alguno de los potenciales
compradores que ya se han acercado a nosotros,
sin que nosotros diéramos ninguna señal? ¿Quién
ganará la pulseada: el flujo de dinero o la venta?
Si decidimos vender, ¿en qué nuevo activo
colocaremos nuestro dinero?

65
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Una de las primeras cosas que aprendí del padre


rico de Robert fue que en una negociación si tienes
mucha necesidad, es decir, si debes cerrar ese
acuerdo porque todas tus otras opciones son malas,
entonces te pones en una posición de poco poder.

Mucha necesidad significa poco poder.


Al empezar un proceso de negociación, querrás estar
en una posición de poca necesidad, que equivale a
mucho poder. Para decirlo de otra manera, querrás
que ellos te necesiten más de lo que tú los necesitas
a ellos. Ahora, mientras analizamos nuestras
posibilidades para generar flujo de dinero o cobrar
el dinero, tenemos muchas opciones. Al ser la reina
del flujo de dinero, me gusta la idea de conservar
esta propiedad alquilada a un buen inquilino. Esa
es una opción. Podríamos alquilarla a la nueva
compañía o a otro gimnasio, muchos de los cuales
ya los tenemos identificados. Y si eso no funciona,
podemos encontrar otro tipo de inquilino. Repito:
tenemos un listado de alternativas. O podríamos
vender la propiedad dado que tiene una ubicación
excelente y la posibilidad de utilizarse con diferentes
destinos. Los compradores ya están golpeando
nuestra puerta. O incluso podríamos explotarla
nosotros mismos. Tener todas esas opciones, y
algunas más, nos permite tener poca necesidad de
cerrar un acuerdo. Eso nos permite tener mucho
poder mientras negociamos cualquiera de nuestras
múltiples opciones.
Veremos a donde nos lleva esta gloriosa propiedad,
la que nos sigue dando y enseñando.

66
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Resumen
Cuando se trata de inversiones inmobiliarias
exitosas, el aprendizaje nunca se termina. A menudo,
la clave en el mundo de los bienes raíces no es
tanto lo que sucede en ese momento, sino lo que
ves que puede llegar a suceder en el futuro. Es ahí
donde el estudio y la comprensión del mercado y
las tendencias te pueden dar una ventaja. De otra
forma, tu inversión podría convertirse en un gran
pasivo en lugar de ser el activo que tenías en mente.
Basta fijarse lo que les sucedió a muchos inversores
en el 2007 y 2008 con el fiasco de las hipotecas de
alto riesgo. No prestaron atención a las señales y
les terminó costando muy caro. ¿Por qué? Porque
a medida que el mercado se disparaba y los precios
escalaban, muchas personas se subieron al tren de
«los precios seguirán subiendo... ¡eternamente!».
Mientras el resto veíamos lo siguiente: todo lo que
sube con el tiempo baja. Y sí que se desplomaron.
Nunca olvidaré la conversación que tuve con Ken
McElroy, nuestro socio de inversiones y asesor de
bienes raíces en Rich Dad.
Hacia fines del año 2005 recibí su llamada.
—Kim, prepárate porque el mercado está a punto
de cambiar. Los precios de las casas están por caer.
—¿Por qué lo dices? ¿Qué está pasando? —pregunté.
—Las cosas no tienen sentido —dijo y continuó—: Uno
sabe que algo raro sucede cuando un matrimonio
se presenta para completar un formulario para
solicitar el alquiler de un departamento. Hacemos
67
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

el informe crediticio y debemos rechazarlos porque


sus ingresos no llegan a calificar para el alquiler
de USD  650 que tendrían que pagar. Pero luego,
ves que cruzan al complejo de enfrente y, con ese
mismo nivel de ingresos, milagrosamente califican
para comprar un departamento con pagos que son
el doble que nuestro alquiler. Esto no puede durar
para siempre. El mercado está al borde de un gran
cambio.
Así que Ken, Robert y yo estuvimos preparados
para la crisis de las hipotecas dos años antes de
que ocurriera, debido a la tendencia que Ken había
observado con nuestras propiedades.
Cuando el mercado de bienes raíces cambia, nos
obliga a ser más inteligentes y creativos para poder
usar esos cambios a nuestro favor. De cada una
de las propiedades aprendo algo. Si aprendo bien
las lecciones, tendré una calificación alta. Si no,
tendré una calificación baja. Y mi calificación está
determinada por la principal razón por la que me
volví una inversora en bienes raíces: el flujo de
dinero, mis palabras favoritas del mundo de las
inversiones.

68
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 4

El método Monopoly

El método Monopoly es una forma de acumular


ingresos mensuales generados por bienes raíces sin
tener que ser el dueño de una propiedad real y sin
estresarse.
El juego de mesa Monopoly me ha enseñado algunas
de las lecciones financieras más valiosas que he
aprendido en mi vida.
Si alguna vez lo has jugado, sabes que el jugador más
poderoso es el banquero.
Así que tiene sentido que en la vida real trates
de ocupar ese rol; es decir, siempre va a ser más
conveniente que seas el prestamista a que seas el
prestatario.
Esta es una estrategia de inversión inmobiliaria
poco frecuente que invierte la relación habitual del
propietario y el inquilino.

Básicamente, en lugar de comprar una propiedad


y ponerla en alquiler, los dueños de la propiedad te
hacen a ti directamente los pagos por la hipoteca.

En otras palabras, puedes disfrutar de los beneficios


financieros de ser dueño, sin tener que lidiar con
ninguna de las dificultades que eso conlleva.
Analicemos la historia de Dave Van Horn, quien se
autoproclamó «propietario cansado».

69
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Tras 15  años invirtiendo en bienes raíces, Dave


todavía tenía interés en agrandar su imperio
inmobiliario. Y si bien «amaba» los ingresos
mensuales que recibía por el alquiler de las unidades
que tenía, estaba cansado de lidiar con los inquilinos.
Ya no quería ocuparse de inodoros tapados,
reparaciones imprevistas, pagos retrasados.
Ni siquiera quería encargarse de los administradores
de propiedades, cuyo trabajo era simplificarle la
vida.
Estaba seguro de que tenía que haber otra forma,
una más sencilla, una que no lo obligara a ocuparse
de todos los problemas que conlleva ser propietario.
La primera vez que se topó con el método Monopoly
miró con desconfianza, pero pronto se dio cuenta
de que era «una buena forma de trabajar más
inteligentemente y no más duramente» porque
ya no tendría que lidiar con las tensiones que le
generaban los inquilinos.
Ahora esta es su forma favorita para invertir en
bienes raíces, y dice que es porque es una estrategia
que genera «flujo de dinero realmente pasivo».
De hecho, con esta sencilla estrategia las inversiones
inmobiliarias te podrían hacer ganar USD  1478 o
más mientras duermes profundamente en tu cama.

Y si bien no tiene nada que ver con las acciones, los


fondos cotizados (ETF, por sus siglas en inglés), fondos
mutuos o REIT, el método Monopoly es sumamente
seguro. Tanto es así que uno de los mejores lugares
para encontrar oportunidades para aplicarlo es en
tu banco.

70
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Así que, ¿estás preparado para aprender todo


acerca de cómo hacer dinero con este método?
Se trata de la compra de pagarés hipotecarios.

Las ventajas de la facilidad y el flujo de dinero que


se obtienen al invertir en pagarés
Si no sabes lo que son o nunca has oído hablar de
ellos, no te sientas solo.
Apostaría que sabes sobre el tema, aunque es
posible que no te hayas dado cuenta. Un pagaré es
simplemente el establecimiento de las condiciones
de un préstamo y lo más probable es que te encuentres
del lado del prestatario. Entonces, lo que quiero
decir cuando digo que conoces sobre el tema es que
probablemente estés del lado equivocado, del lado
que desembolsa dinero en lugar de ponerlo en sus
bolsillos. Eso puede ocurrir a través de la hipoteca
inmobiliaria, el crédito para el auto, el préstamo
estudiantil o la deuda de la tarjeta de crédito, solo
por nombrar algunos ejemplos.
Sin embargo, incluso algunos de los inversores más
inteligentes y con más formación no entienden
acabadamente lo que cualquiera, incluso TÚ, puede
hacer para generar flujo de dinero invirtiendo en
pagarés. De acuerdo con nuestro objetivo particular,
nos estamos refiriendo a los pagarés hipotecarios.

Un pagaré hipotecario (o cédula hipotecaria,


promesa de pago, reconocimiento de deuda) es un
documento legal que obliga a la devolución de una
suma específica de dinero más los intereses en un
plazo de tiempo determinado y con la garantía de
71
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

que el acuerdo está asegurado por un préstamo


hipotecario.
Básicamente, según la descripción que se encuentra
en DistressedPro.com:
La compra de pagarés es invertir en deuda para
obtener ganancias. Al contrario de lo que sucede
con los préstamos, quienes compran estos pagarés
están adquiriendo préstamos existentes que ya
se han originados por un tercero, que puede ser el
dueño de la propiedad, los bancos, prestamistas
hipotecarios, compañías de servicios financieros o
cooperativas de crédito.
En los últimos 15 años, la estrategia de inversión
a través de la compra de pagarés ha tenido un
gran desarrollo. En el pasado, prácticamente
solo las grandes instituciones financieras
podían acceder a ellos; sin embargo, la compra
de pagarés se ha vuelto una opción accesible y
muy atractiva para los inversores inmobiliarios
con experiencia, los profesionales tapados
de trabajo y los individuos promedio que
buscan hacer crecer su cartera de inversiones.

Aprender más acerca de la inversión


en pagarés hipotecarios podría ser un
cambio realmente significativo para ti.
Es una excelente forma de invertir en bienes
raíces y se adapta a diferentes contextos.
Puedes encontrar lo que mejor funciona para ti con
este método de apuntalamiento con deuda.
Volvamos a nuestro amigo, el propietario cansado,

72
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Dave Van Horn, quien escribió un artículo titulado


Las seis ventajas de invertir en pagarés por sobre
la forma tradicional de invertir en bienes raíces (6
Advantages Note Investing Has Over Hard Real Estate).
Lo puedes encontrar en BiggerPockets.com/Blog/.
How-Notes-Beat-Hard-Real-Estate.
A continuación encontrarás un pequeño resumen
de las ventajas que Dave describe.
Así las enumeró:

1. Flujo de dinero realmente pasivo


Cuando se cumplen las condiciones del pagaré y
el prestatario original paga, el titular del pagaré
recibirá pagos mensuales sin tener que hacer ningún
esfuerzo para seguir recibiéndolos. Eso hace que
la inversión sea completamente pasiva. Y en el
medio no hay inodoros, inquilinos o reparaciones
que haya que hacer para conseguir esos pagos.

2. Volumen y control
Tener una cartera de pagarés es más sencillo
que tener una cartera de propiedades.
Es posible administrar una cartera de pagarés
(ya sean del tipo que cumple con los pagos o
morosos, que son los dos tipos que puedes adquirir)
con el teléfono y la computadora, sin tener que
salir jamás de tu casa u oficina. Eso les permite
a los administradores encargarse de pagarés
sobre propiedades en cualquier parte del país.

73
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

3. Los pagarés son rentables en diferentes


condiciones del mercado
A diferencia de la volatilidad que hay en el mercado
de valores, los precios de los pagarés en el mercado
están directamente relacionados con los valores de
los bienes raíces, ya sea que el mercado esté caliente
o frío, aún puedes invertir en pagarés, con diferentes
tipos de ventajas.

En un mercado en alza, cuando la economía


está perfectamente equilibrada, hay menos
ejecuciones hipotecarias y los precios de las
casas están altos y continúan en esa tendencia.
Hay una menor cantidad de pagarés morosos en las
carteras de los bancos y eso les permite obtener mejores
precios por los pagarés, especialmente porque es
probable que todos queden completamente cubiertos
por el capital.

Si bien el costo de adquisición es mayor, los inversores


ahora tienen el beneficio de tomar un camino más
corto. Cuando se trata de sopesar tiempo contra
dinero, el viejo adagio «una moneda rápida de cinco
centavos le gana a una de diez lenta» es cierto.
¿Qué es mejor: un retorno del 50 % en cuatro meses o
del 150 %en doce meses?

Por el contrario, en un mercado en baja hay


muchos más activos morosos disponibles (junto
con muchos activos basura) y hay menos capital en
el mercado. Si bien al haber menos compradores
para un activo respaldado por una propiedad
cuyo valor es posible que caiga (o no se mantenga al
valor actual) puede llevar más tiempo, tampoco es una
74
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

mala opción.
Este es un escenario del tipo «vaso medio lleno» en el
que todo se reduce a atenuar la pérdida.

Una salida a largo plazo significa que hay más


tiempo para modificar el préstamo. Esta situación
también genera más activos en el mercado por menos
capital invertido. En un mercado en alza, por la
misma cantidad de dinero, quien invierte en pagarés
puede adquirir una mayor cantidad de activos que
la que podría conseguir en un mercado en baja.
Eso es lo que hicimos como compañía durante la
desaceleración y ahora el capital está regresando.
¡El valor de nuestros activos no para de aumentar!

4. Garantía
A diferencia de tener acciones que no tienen una
garantía real, la inversión en bienes raíces es una
de las más seguras dado que realmente se trata de
propiedades existentes físicamente.
Recién cuando aprendí sobre pagarés descubrí que
existía una forma de inversión que ofrecía un tipo de
seguridad muy similar.

75
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

una propiedad real, hay muchas formas de proteger


una inversión en pagarés, entre ellas:
• Ser poseedor de un derecho protegido por
hipoteca y vinculado a una propiedad, sobre todo
si la propiedad tiene capital accionario, implica
un riesgo de chico a moderado porque el dueño
del pagaré tiene derecho a ejecutar la propiedad y
recuperar parte (o todo) el valor de la inversión inicial.
El inversor dueño del pagaré tiene derecho a reclamar
la propiedad, al igual que si fuera un pagaré emitido
por un banco.
• A diferencia de lo que sucede cuando hay un
desalojo, frente al incumplimiento de pago de
una propiedad con capital accionario, el dueño
del pagaré podría recuperar el dinero de los pagos
faltantes, las comisiones atrasadas, los honorarios
de los abogados y los cargos corporativos anticipados
a futuro.
• Incluso en derechos sobre prendas
pequeñas sin capital (o con poco)
invertir sigue siendo una buena opción debido a que
el prestatario suele tener derecho conferido sobre la
propiedad y la noción tradicional de capital puede no
ser el único factor cuando se trata de permanecer en
el hogar.

Además, puedes usar los pagarés que hayas comprado


para generar flujo adicional de ingresos, sin gastar ni
un centavo propio. Lo único que debes hacer es utilizar
los pagarés que ya tienes como garantía para comprar
más y hacer que tus primeros pagarés generen retornos
aun más grandes con los últimos que adquiriste.

76
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

5. Versatilidad

Algo que muchos inversores inmobiliarios desconocen


es que casi todas las formas de rentabilidad que se
obtienen al ser propietario TAMBIÉN se consiguen al
invertir en pagarés.

La compra de pagarés no solo es una forma única


de obtener propiedades (especialmente al comprar
propiedades desocupadas durante la primera
hipoteca), sino que también se pueden cambiar, mejorar,
utilizar para sacar préstamos o para apuntalar como
cualquier otro bien inmueble.

6. Inversión con conciencia social

Con los pagarés, los inversores pueden ayudar a los


prestatarios a permanecer en sus casas sin que incurran
en deuda adicional que les ocasionaría problemas más
adelante.

A diferencia de las acciones, que básicamente son un


juego de suma cero con inversores jugando a ambos
lados (con una de las partes siempre perdiendo), los
pagarés realmente pueden beneficiar al inversor y a
todas las partes involucradas.

Teniendo en cuenta estas ventajas, vayamos a los


detalles acerca de cómo puedes encontrar, adquirir
y capitalizar tu próxima oportunidad de inversión, si
decides ir para adelante con las inversiones en pagarés
hipotecarios.

77
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Los 4 pasos para invertir en pagarés hipotecarios


Si ingresas en www.DistressedPro.com/Buying-
Notes, podrás tener acceso a una guía gratuita
de 4  pasos sobre las formas de encontrar y
asegurarte estos pagarés. Es muy completa
y útil para todos los inversores que recién
comienzan en el mundo de los pagarés
y una actualización para aquellos que
ya están familiarizados con el tema.
A continuación, algunos puntos destacados:

Paso 1: Encontrar pagarés hipotecarios para comprar

Las seis formas principales en las que puedes


encontrar pagarés:
• Titulares de pagarés privados: puede tratarse de
propiedades financiadas por el vendedor o ventas
de negocios
• Fondos de inversión privados o protegidos
que compran grandes volúmenes a bancos y
administradores, y luego los revenden
• Intercambios de pagarés y mercados
• Administradores especiales
• Bancos y cooperativas de crédito
La estrategia de inversión que prefieras determinará
en dónde deberás buscar los pagarés que quieras
comprar. A los fines de la guía de DistressedPro.com,
ellos hacen foco en los servicios de los corredores o
la compra directa a bancos y cooperativas de crédito.
Esa es también la forma más sencilla de hacerlo.

78
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Paso 2: «Registro» del pagaré y auditoría de


compra de pagarés

• El registro es la hoja de cálculo que te entregarán


una vez que encuentres un pagaré que te interese
comprar. Allí estará los números del préstamo y
toda la información necesaria para el contrato de
compra.

• Evaluación del pagaré con LASER (Loan Acquisition


Suitability and Evaluation Rating [‘Clasificación de
adecuación y evaluación para la adquisición de
préstamos’]). LASER te ayudará a formular las 25 o
30 preguntas que debes hacer antes de comprar un
pagaré. Luego utilizas los números de tu clasificación
para decidir si esa adquisición es adecuada para ti,
tomando como base los retornos que esperas y tus
propios criterios de inversión, como por ejemplo
período de tiempo, frecuencia de pagos, porcentaje
de intereses. (Puedes ver todas las preguntas en la
guía digital).

• Para todas las compras potenciales querrás ver un


informe sobre el título.

• La parte más larga de todo este proceso es


justamente encontrar el pagaré. Una vez que te
has asegurado el registro, hay muchas otras formas
de evaluar. Solo debes hacer bien tu tarea para
encontrar las mejores oportunidades.

• Dave Van Horn también tiene un artículo muy útil


que te ayudará durante el proceso de auditoría de
compra. Ingresa en http://Paradigm- Reports.Info/
Daves-Due-Diligence
79
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Paso 3: Hacer una oferta para comprar pagarés


Si vas a comprarlos directamente a un banco, la
negociación no debería amedrentarte. La mayoría
de los banqueros y los prestamistas hipotecarios
realizan operaciones con este tipo de activos todos
los días.
Las claves para dominar este proceso y comprar
pagarés a los bancos de manera exitosa son las
siguientes:

• Tratar directamente con quienes toman las


decisiones.
• Construir una relación con aquellos a cargo de
aprobar las transacciones.

• Lograr que el banco confíe en tu capacidad para


pagar y cerrar el trato en los plazos establecidos.

• Demostrar los beneficios que les brindas tanto a la


institución como a la persona que tiene que poner
la firma.

Paso 4: El cierre de la compra de tu pagaré

Una vez que hayas finalizado el proceso de oferta


(es decir, que hayas determinado que los números y
los tiempos en los que puedes esperar los retornos
son beneficiosos, que tu oferta es favorable y que
hayas pactado la seña por si algo ocurriera entre el
momento de la oferta y el cierre) estarás listo para
cerrar el trato.

80
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Para eso deberás tener en papel los siguientes


documentos, aunque tal vez sean necesarios algunos
otros:
• La escritura de la hipoteca o fideicomiso: una copia
exactamente igual a la inscrita en la municipalidad o
condado (distrito).
• El pagaré que firmó originalmente el prestatario:
este documento es el pagaré que tú estás comprando.
En el pagaré se estipulan todos los términos de la
deuda y los derechos de cada una de las partes.
• La cesión: en algunos casos se incluye en el pagaré
y en otros, es un documento aparte. Allí se establece
que ahora tú eres el prestamista. Los documentos
deben tener tanto la firma del prestatario como la
del vendedor. Si el documento está adjuntado, se lo
denomina endoso.
• El expediente: no es obligatorio y es probable que
no lo consigas, pero es bueno tenerlo y ofrecerlo
en determinadas transacciones comerciales de
pagarés. El expediente contiene los documentos y
las comunicaciones relacionadas con la deuda y el
prestatario. No cuentes con que podrás obtenerlo,
pero sí solicítalo.
Al incorporar este método poco habitual a tu cartera
de inversión inmobiliaria, podrás ganar increíbles
retornos por una fracción de lo que otros inversores
inmobiliarios pagan.
Cuando inviertes en pagarés hipotecarios, estás
comprando deuda a un precio muchísimo menor al que
pagan los inversores por cuenta propia. Y todo está
respaldado por activos con garantía (una propiedad
81
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

real) sobre la que tú sigues teniendo el control.


Es por eso que utilizar el método Monopoly es mil
veces más sencillo que ser dueño y administrar una
propiedad. Al igual que con cualquier otra inversión,
hay muchos factores que tienes que tener en cuenta.
Pero considera este método como un medio más
sencillo para apalancar las inversiones en bienes
raíces que ser dueño de una propiedad real.

82
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 5

El secreto de Alexander Hamilton

Incluso si hoy tienes problemas para llegar a fin de


mes, esta estrategia puede ayudarte a empezar a
generar ingresos en forma inmediata.

Como ya sabes, los bienes raíces son mi forma


favorita de inversión.

No muchos estadounidenses tienen la posibilidad


de disponer de miles de dólares para el pago inicial
para comprar una propiedad que genere flujo de
dinero. Tampoco tienen las herramientas para
invertir utilizando fondos prestados (Other People’s
Money u OPM). Pero a ese punto llegaremos en el
siguiente capítulo.

La mayoría de los estadounidenses vive al día con


su salario. Lo entiendo.

Puede ser que no te sobre dinero para ahorrar todos


los meses y, si tu informe crediticio no es perfecto,
es muy difícil conseguir un crédito.
Pero debes saber que Kim, mi esposa, y yo también
hemos estado en esa situación. Cuando recién nos
habíamos casado, éramos muy pobres. Tenía tantas
deudas que nos vimos obligados a vivir en nuestro
auto por varios días.
Así que yo sé lo que es luchar para mantenerse a flote.
Pero mientras tengas uno de estos para gastar...

83
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

... puedes aprovechar el secreto de Alexander


Hamilton.
Utilicé este método de inversión cuando recién
comenzaba a construir mi fortuna.
Puedes hacer USD 1.000 o incluso miles de dólares
con tan solo USD 10 iniciales. El secreto funciona
incluso si tu informe crediticio es malo. Es más,
puedes esquivar toda la burocracia con la que tienes
que lidiar cuando hay bancos involucrados.
Todo depende de un documento poco conocido que,
si se usa correctamente, te permite disfrutar de las
ventajas de las transacciones inmobiliarias, sin el
nivel de compromiso que implica ser el dueño de una
propiedad. Parece demasiado bueno para ser verdad.
Pero la vida de personas en todas partes de los
Estados Unidos ha cambiado una vez que emparejan
este extraño documento con la estrategia «el secreto
de Alexander Hamilton».
La primera vez que Brett S. de Indianápolis probó
esta estrategia ganaba USD 5.000. La denominó «La
puerta para escapar de tu trabajo de 9 a 5 hacia una
84
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

vida con objetivos y libertad».


Adriel H. insiste en que puedes hacer USD 10.000
al mes con esta estrategia. Incluso le mostró a
nuestro equipo cómo la había utilizado para ganar
USD 52.000 en un solo mes.

También Matt M. de Ontario nos contó su


experiencia. Él está muy interesado en este tipo
de juego de bienes raíces y nos dijo que conocía
a alguien que recibía USD  30.000 en un día de
trabajo.
Imagina si ganaras USD  30.000 por un solo día
de esfuerzo. Y lo que eso significaría para tus
perspectivas de retiro.
Casi la mitad de los estadounidenses gana menos
de USD 30.000 por año. Sin embargo, puedes ganar
eso en un solo día. Matt M. es la prueba de que es
posible. Así que también tú podrías. Lo mejor es
que una vez que accedes a este documento poco
conocido y comienzas a utilizar mi estrategia «el
secreto de Alexander Hamilton», puedes volver a
utilizarla una y otra vez.
¿Cuál es el secreto? La reventa (wholesale) de
inversiones inmobiliarias.
Es muy probable que nunca antes hayas escuchado
acerca de esto. Tal vez sepas de qué se trata y pienses
que no es el mejor método para ti. O puede ser que
pienses que sabes de qué se trata y entonces lo
ignoras porque tienes miedo.
No temas. Y no dejes que la pereza te gane.

85
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Creo que si has tenido la iniciativa de conseguir


esta guía y hacerte el tiempo para leerla, eres una
persona preparada para aprender algo nuevo que
mejorará tu inteligencia financiera y te hará avanzar
un paso más hacia la riqueza.
Si ese eres tú, entonces aquí vamos...

Cómo encontrar, negociar y beneficiarse con la


reventa de acuerdos de compra de bienes raíces

Me encantaría invertir en bienes raíces, pero no tengo


el dinero.
Seguramente puedas hacer dinero invirtiendo en bienes
raíces, pero es muy lento y riesgoso.
Me gusta la idea de los bienes raíces, pero no quiero ser
propietario.
Si alguna vez has pensado, dicho o escuchado alguna
de esas frases, este capítulo es para ti.
Cuando hablamos de invertir en bienes raíces,
hay muchas maneras de hacerlo y la reventa
(wholesaling) te permite aprovechar el poder de
un buen acuerdo para que genere dinero para
ti sin poner nada, sin financiamiento, sin tener
que hacer reparaciones, sin las obligaciones
que conlleva ser propietario, en solo semanas.
Parece demasiado bueno para ser verdad, ¿no? No
lo es. Sigue leyendo.
Qué significa la reventa inmobiliaria
La reventa inmobiliaria implica encontrar un buen
acuerdo y luego vendérselo a un tercero interesado.
86
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Esto significa que tú trabajas duro para encontrar


una buena oportunidad, consigues el contrato con
el vendedor y luego le vendes ese contrato a otra
persona a la que le gustarían esas condiciones que
acordaste con el vendedor.
No estás vendiendo la propiedad, sino que eres un
intermediario que vende su posición en el contrato.
No buscas hacer dinero con la propiedad, sino con
el contrato al cobrarle una tarifa al otro inversor
interesado.

Las ventajas de la reventa inmobiliaria

La reventa inmobiliaria tiene muchas ventajas.

En primer lugar, casi no necesitas poner dinero.


Generalmente, solo para la seña. Por suerte, eso se
negocia con el vendedor y pueden ser tan solo unos
cientos de dólares. Casi todos pueden pagar eso.
Y si negocias bien el contrato (hablaremos de esto
más adelante), casi no hay riesgo de que pierdas ese
dinero si el acuerdo no prospera.
En segundo lugar, no tienes que preocuparte por
asegurar el financiamiento para el acuerdo. En una
transacción tradicional de bienes raíces, tienes que
pasar por un proceso de trabajo estresante y extenso
con los prestamistas para obtener el préstamo que
necesitas para cerrar el acuerdo. Como en este caso
no tratas de cerrar el acuerdo, sino que intentas
revender el contrato a otro comprador, en realidad
no necesitas un préstamo. De hecho, tampoco
se necesita capital propio, así que no tienes que
conseguir el dinero para el pago inicial. Repito: solo
87
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

necesitas el dinero para la seña.


Por último, no tienes que preocuparte por las
reparaciones o el mantenimiento que haya que
hacerle a la propiedad porque no eres el propietario.
Dado que técnicamente nunca llegas a ser el dueño
de la propiedad, sino de una buena oportunidad con
forma de contrato, no tienes que dedicar tiempo ni
gastar dinero en el mantenimiento y las reparaciones
que habitualmente el propietario debería hacer.
Es tan sencillo como un acuerdo puede serlo.

El paso a paso para el éxito en la reventa


inmobiliaria

Ahora que ya definimos de qué se trata la reventa


inmobiliaria y sus beneficios, averigüemos cómo
tener éxito.

1. Encuentra la propiedad
Lo primero que debes hacer es encontrar la
propiedad adecuada. Las mejores propiedades para
este tipo de operaciones son aquellas que de algún
modo han perdido un poco su valor. Pueden ser de
distinto tipo.

En algunos casos será una casa abandonada que


requiere muchas reparaciones, tal vez un banco
sea su dueño y esté por ejecutarla. Hay muchas
subastas de ejecución de hipotecas a las que puedes
asistir en tu ciudad. Fíjate en Internet.

Otro tipo de propiedad devaluada, por la que

88
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

incluso puedes lograr mejores condiciones, son


aquellas que han estado en venta por mucho
tiempo. A medida que pasa el tiempo, aumenta la
desesperación de los dueños que tienen que pagar
una hipoteca por una casa en la que no viven.

Puedes usar eso a tu favor. Utiliza Zillow o Redfin (o


tus equivalentes locales) para buscar propiedades
en tu zona que hayan estado en el mercado por
muchos meses y hazte un listado.
También puedes entrar a sitios web como Craiglist,
FSBO o HomesByOwner.com para encontrar
propiedades publicadas por los dueños directamente.
Utiliza palabras clave como «entusiasmado», «debe
venderse», «necesita reparaciones», «así como está»
para encontrar las que funcionarían para reventa.
Además, puedes contratar a alguien para que te
ayude a encontrar oportunidades, pero te sugiero
que al principio dediques un poco de tiempo a esta
tarea. Eso te dará el conocimiento de base que se
necesita para analizar los beneficios de contratar
ayuda más adelante.

2. Haz las cuentas

Una vez que tengas el listado de posibles


propiedades, tienes que asegurarte de que los
números cierren. Recuerda que tu objetivo es vender
un contrato, no una propiedad, así que tienes que
tener en cuenta diferentes costos para estar seguro
de que lo que cobres sea acorde a tu trabajo.

89
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Entre los costos que debes considerar se incluyen


los costos por el título, cualquier gasto en el que
incurras si un contratista evalúa las reparaciones
que se necesitan (esa información la utilizarás para
negociar el acuerdo y para atraer compradores),
y los servicios de un tasador. No siempre tienes
que contratar y pagar por estos servicios.
Muchas veces, puedes simplemente poner el
depósito a través de tu compañía de títulos, pero si
lo haces, es mejor contemplarlos en los cálculos.
El objetivo de estas averiguaciones es que sepas
cuánto tienes que poner para el acuerdo y por
cuánto crees que podrás vender el contrato.
La diferencia será tu tarifa neta. Por lo general,
querrás que sea de USD 2.000 por lo menos, según
cuán grande sea la operación. Si no vas a ganar
ni siquiera eso, entonces no vale la pena hacerlo.

3. Encuentra al dueño

En algunos casos, tendrás que actuar como detective


para encontrar al dueño y conseguir una forma de
comunicarte con él. Si los datos de contacto no se
encuentran en la publicación que estás mirando, aquí
te cuento algunas maneras de encontrarlos.
Una forma muy sencilla es preguntarles a los vecinos
si conocen al dueño. Muchas veces te pueden dar un
número de teléfono o un correo electrónico para que
te comuniques. Otra opción es ingresar al sitio web
del gobierno local, tipear la dirección y encontrar el
nombre del dueño. Así no conseguirás la información
de contacto, pero te ayudará a saber a quién estás
buscando. Con frecuencia, con una sencilla búsqueda
90
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

en Google puede conseguir un correo electrónico o


un número telefónico.
Por último, si realmente te está costando demasiado,
puedes contratar a un investigador para que localice
al dueño por ti.

4. Negocia el contrato

La clave del éxito en la reventa está en negociar un


buen acuerdo. Cuanto mejor sea el acuerdo, más
fácil será encontrar un inversor y cobrar una buena
tarifa.
El nombre del juego cuando hablamos de reventa
de inversiones inmobiliarias es margen. Cuanto
mayor sea el margen de ganancia potencial para
tu posible comprador, mayor será tu comisión.
Por lo tanto, querrás negociar un excelente precio
con el vendedor y aumentarlo para el potencial
comprador. En ese punto es que puede ser útil
contratar a un tasador y a un contratista. Al
conocer el valor de la propiedad tal cual está y el
valor potencial teniendo en cuenta los costos de
reparación y construcción, puedes mostrarle el
valor de la oportunidad al comprador y generar la
motivación.
Las maneras de persuadir a un vendedor de que fije
un precio menor incluyen recalcar que no habrá
pago de comisiones porque no hay inmobiliarias
involucradas, que las tarifas por el depósito y la
venta estarán cubiertas, y que tú te encargarás de
todos los detalles de la venta. Para un vendedor
urgido, esas variables pueden motivarlo a fijar un
91
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

precio más bajo que el que había pensado.


También querrás eliminar tu propio riesgo dentro
del acuerdo. Eso significa que es importante que
tengas una salida, comúnmente llamada cláusula
de escape.
¿Por qué necesitas una cláusula de escape? En
un acuerdo de reventa, pueden surgir cualquier
tipo de problemas, como que la propiedad no
apruebe una inspección, que no se la tase al valor
propuesto o cuestiones relacionadas con el título.
La redacción del contrato debería contemplar la
posibilidad de salirse del contrato en esos casos.
Sin embargo, no debes dejarte llevar por las
cláusulas de escape. Utiliza la menor cantidad
posible, pero siempre debes tener por lo
menos una para poder salirte del acuerdo.

Por último, no te apures, tómate el tiempo que


necesites para hacer las inspecciones, las tasaciones
y la búsqueda de compradores. Asegúrate que la
fecha de venta establecida te de un amplio margen
de tiempo para hacer esas cosas.

5. Encuentra a tu comprador

Una vez que hayas negociado y firmado el contrato,


el reloj comienza a correr para que encuentres
un comprador para el acuerdo. Normalmente
querrás vendérselo a un inversor, porque ellos
siempre están en el mercado en busca de buenos
acuerdos. Estas son algunas formas de hacerlo:
• Carteles que veas por la carretera en los que
92
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

anuncien «compramos casas»


• Clubes de inversores en bienes raíces por tu área
• Creando redes de contacto en las ejecuciones
hipotecarias
• Publicando anuncios en Craiglist, Postlets, folletos,
periódicos, letreros y anuncios en automóviles
Si quieres tener éxito con la reventa de inmuebles,
el dinero, como dicen, está en el listado.
Eso significa que continuamente deberás trabajar en
tu base de datos de inversores interesados en bienes
raíces. Cuando utilices esos métodos (o cualquier
otro), siempre trata de conseguir nombres para tu
base de datos, así en el momento en que tengas un
buen acuerdo lo único que tendrás que hacer será
explotar tu listado para encontrar un comprador
rápidamente; y tal vez, incluso comenzar una
competencia de ofertas.
Cuando encuentres inversores, llámalos. El objetivo
es que te presentes y descubras qué es lo que ellos
están buscando. Todos los inversores son diferentes.
A algunos les gustaría invertir en ciertas zonas,
otros buscarán un tipo de propiedad en particular.
Otros tendrán que obtener determinada cantidad
de ganancia para que el acuerdo les interese.
Cuando te tomas el tiempo para averiguar lo que
les interesa antes de tener un contrato, la reventa
se vuelve mucho más fácil. Al incorporar a la base
de datos la información que averigües sobre ellos,
puedes dividir tu listado según las preferencias y
enviar determinados acuerdos solo a aquellos a
quienes podría interesarle.

93
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

1. Cierra el acuerdo
Una vez que encuentres al comprador indicado para
el contrato, ambos deberán dirigirse a la oficina
de títulos para completar la operación. Tomará
entre 60 y 90 minutos, y se asignará el contrato al
comprador, la operación quedará cerrada y el título
se transferirá al inversor.
Es muy útil encontrar una compañía de títulos que
atienda inversores y que entienda cómo funciona la
reventa de bienes raíces. Con eso te asegurarás de
que no haya contratiempos al momento del cierre y
de que todas las partes estén tranquilas y cuidadas.
2. Dirígete al banco
Esta es la parte divertida. Haz negociado el acuerdo
y cobrado tu comisión. Ahora es el momento de ir al
banco a depositar un cheque interesante, esperemos.
Como puedes ver, la reventa de inmuebles puede
ser una forma divertida y emocionante de invertir
en bienes raíces sin tener que poner demasiado
dinero. Lo único que necesitas es el conocimiento
para encontrar y negociar buenos acuerdos,
perseverancia para elaborar tu listado y promocionar
tus acuerdos, y el coraje para empezar.

94
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 6

Acciones de bienes raíces que generan


flujo de dinero

«Cobrar por bienes raíces a través del mercado de


valores»
Por Todd «Bubba» Horowitz, analista de mercado y
experto en negocios

Como ya vimos en este libro, es posible invertir en


bienes raíces sin ser propietario. De todas maneras,
la manera más habitual y exitosa de hacerlo es siendo
propietario y cobrando alquileres como flujo de
dinero. Ese es mi método preferido para invertir; me
parece divertido. Pero tal vez tú tengas otro estilo y
haya otras opciones que sean mejores para ti. Por
eso, quiero que aprendas a invertir de una manera
que sea divertida para ti también.
En este capítulo te mostraré formas de beneficiarte
con los bienes raíces en el mercado de valores.
La clave para cualquier inversión es el flujo de dinero.
Todas tus inversiones deben generar flujo de dinero,
no solo algunas o la mayoría.
La forma más común de invertir en acciones es
utilizar la estrategia de comprar y mantener (buy
and hold), y rogar para que su valor aumente. Eso es
invertir para lograr ganancias de capital, lo cual no
me vuelve loco en términos de inversiones.
También puedes invertir directamente en acciones

95
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

para obtener flujo de dinero, sin utilizar opciones o


ni otras estrategias más complejas.
¿Cómo?

Dividendos.
Probablemente ese término te suene e incluso es
posible que en tu cartera de inversiones tengas
acciones que pagan dividendos, pero dudo que
sepas el rol que cumplen allí los bienes raíces de alto
nivel.
Si no estás familiarizado con los dividendos, en
primer lugar debes saber que existen miles de
opciones en el mercado de valores que ofrecerán
a los inversores pagos de manera constante en
forma de dividendos. Esas compañías te pagarán
por mantener sus acciones. Entonces, mientras tú
mantienes esas acciones, sin importar si suben, caen
(hasta cierto punto) o están en un nivel intermedio,
recibes regularmente ingresos por tu inversión
inicial.
¿Puede ser mejor todavía? Algunas de las acciones
que más producen dividendos provienen de
bienes raíces. Puedes cobrar ingresos producidos
por bienes inmuebles, siendo dueño de grandes
cantidades de propiedad, sin tener que poner un
pie en ella ni comprarla por tu cuenta.
La clave para encontrar las oportunidades que
paguen mejores dividendos es investigar.
Los números que primero querrás mirar son los
siguientes:
96
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

1. Pago de dividendos anualizado


La cantidad total de dinero que los inversores
pueden esperar que pague cada acción, de
manera anual, en forma de dividendos. El pago
puede hacerse una vez al año o dividirse en forma
trimestral o incluso mensual.
Conocer el pago anualizado es importante para
calcular el flujo de dinero que puedes esperar de
una inversión en acciones que pagan dividendos.

2. Rentabilidad por dividendo

Es la relación entre el pago de dividendos anualizado


de una acción y su precio actual, expresado en
porcentaje. Para calcularlo simplemente hay que
dividir el dividendo anualizado por el precio de
la acción. Entonces, un dividendo de USD  5 por
participación de una acción de USD  100 da como
resultado una rentabilidad por dividendo del 5 %.
La rentabilidad por dividendo es una buena
información cuando se comparan acciones que
producen dividendos para analizar posibles
inversiones. El porcentaje le indica al inversor
qué rentabilidad puede esperar de los pagos de
dividendos anualizados. En general, las mejores
de esas compañías pagan dividendos trimestrales
que suelen ser predecibles para los inversores;
simplemente, un cuarto del porcentaje de
rentabilidad por dividendo.

97
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

3. Tasa de reparto
La proporción de ganancias que se paga a los
accionistas en dividendos.
4. Historial de crecimiento del dividendo
La cantidad de años seguidos que una empresa ha
aumentado sus pagos.
Ahora pasemos de la teoría a la práctica. En primer
lugar, tenemos lo que yo llamo...
Jugadas inmobiliarias para «llegar primero»
Puede ocurrir que veas que hay un nuevo desarrollo
inmobiliario en construcción por tu zona y pienses:
«Tal vez debería comprar una de esas casas y
alquilarla».
Después de todo, las nuevas construcciones son
precisamente posibilidades.
Sin embargo, este tipo de inversión podría implicar
un pago inicial abultado y no deberías equivocarte
al evaluar la calidad de la construcción y el interés
dentro de la comunidad de potenciales inquilinos.
Eso significa que podrías terminar poniendo una
gran suma de dinero, que sería inaccesible para ti si
lo quisieras en cualquier momento, en una propiedad
que será difícil de alquilar y sin siquiera recuperar
el dinero que pusiste.
Pero las jugadas para «llegar primero» te brindan
una manera más sencilla de estar en los inicios de
nuevos barrios, por así decirlo.
Son la puerta trasera que te permiten invertir en
desarrollos inmobiliarios residenciales antes que

98
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

los demás y te dan la oportunidad de comenzar a


obtener «pagos de alquiler» de manera regular por
cientos o incluso miles de dólares, sin ser el dueño
ni tener que ocuparte de ninguna propiedad.
Esos «pagos de alquiler» serán tus dividendos, que
recibirás directamente, en forma regular, como si
se tratase de un alquiler mensual.
Las empresas constructoras te ofrecen estas
oportunidades para «llegar primero» y recibir
dividendos por tu inversión.
Teniendo en cuenta los parámetros para analizar los
dividendos, te propongo un ejemplo de una empresa
constructora que ha demostrado aprobar todos los
puntos.
Se trató de una increíble jugada para «llegar
primero» que el año pasado pagó USD 67,7 millones
a personas comunes y corrientes como lo eres tú,
estadounidenses que invirtieron en M.D.C. Holdings
Inc. (NYSE: MDC).
MDC es una de las empresas constructoras de
viviendas líderes a nivel nacional.
Lo bueno de invertir en empresas constructoras
con finanzas sólidas es que obtienes ventaja en
desarrollos inmobiliarios residenciales en auge.
Tienes la seguridad de que tu inversión cuenta con el
respaldo de una empresa importante y la perspectiva
de que el desarrollo inmobiliario aumentará su valor.
Si hubieras invertido en MDC, habrías llegado a
esta hermosa comunidad planificada en Orlando,
Florida, ANTES de que la construcción finalizara.

99
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Por lo tanto, podrías comenzar a recibir


ingresos de esa comunidad en forma regular casi
inmediatamente.
De hecho, algunas de las personas que han
capitalizado esta oportunidad para «llegar primero»
en el último tiempo han recibido abultados cheques.
Por ejemplo, Leslie F. de Colorado recibió un cheque
por USD  1417,36 y Paris R. de Texas obtuvo un
cheque por USD 4049,60.
A su vez, Robert M. consiguió un pago de dividendos
por la enorme cifra de USD  13  526,80 luego de
invertir en esa empresa.
Eso da un total de USD 20 349 en un solo pago. Y
esperan por lo menos otros tres cheques similar
es este año, sin el estrés que genera administrar una
propiedad o lidiar con los inquilinos.

Si bien en los últimos siete años las acciones de MDC


tuvieron subas y bajas, cotizando entre USD 26 y 36,
la rentabilidad por dividendo de la compañía ha
aumentado de manera constante durante ese
mismo período, lo cual demuestra lealtad hacia sus
accionistas.

100
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

La información sobre los dividendos que paga esta


compañía son los siguientes:

MDC — Información sobre acciones


que pagan dividendos

Rentabilidad Pagos Tasa de Crecimiento


por anualizados reparto del
dividendo USD 1,20 31,7 % dividendo
3,29 % pagados 7 años
trimestral- BPA(EPS) BPA (EPS)
mente USD 3,79 USD 3,79
Promedio de
industria Desde 2012
de bienes
1,26 %

Lo que quiero decir con todo esto es que vale la pena


investigar antes de invertir: buenas proyecciones,
flujo de dinero estable y en una industria que se
beneficia de los bienes raíces.
Pero hay muchas otras oportunidades esperando.
Como por ejemplo:
La jugada para «llegar primero» por USD 4
Si bien el objetivo de esta inversión en particular es
la clase media, muy pocas personas la conocen.
Durante 2019, USD  5.000 se podrían haber
convertido en USD 6.750 en solo siete semanas; eso
es mucho mejor que «comprar y mantener» cualquier
101
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

otra inversión en bienes raíces.


La compañía responsable de esta oportunidad es
Xinyuan Real Estate Co., Ltd. (NYSE: XIN).
Su información con respecto al pago de dividendos
es la siguiente:

XIN — Información sobre acciones


que pagan dividendos

Rentabilidad Pagos anuales Tasa de reparto


por dividendo USD 0,39 39,0 %
9,77 %

Las acciones de XIN son bastante económicas,


cotizan a USD  4 aproximadamente, pero ofrecen
una rentabilidad por dividendo muy buena, cercana
al 10 %. Como verás, no aparece el crecimiento de
dividendo porque la compañía no los ha aumentado
en forma sostenida, pero en los últimos cinco años
su tasa de crecimiento de dividendo por acción es de
19,60 % por año. Una apuesta asequible que ofrece
una tasa alta de flujo de dinero; otra oportunidad
que vale la pena tener en cuenta.
No creas que esas son las únicas dos posibilidades
de jugadas para «llegar primero» que existen, ni por
asomo.
Todo lo que necesitas es investigar un poco y
encontrar empresas constructoras que tiendan al
102
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

crecimiento y que ofrezcan buenos dividendos.


De esta forma, puedes obtener flujo de dinero y,
al mismo tiempo, mantener la inversión, que es la
única manera en la que a mí me gusta invertir.
En el siguiente capítulo, te presento otra forma de
lograr flujo de dinero aprovechando el mercado de
valores para invertir en bienes raíces.

103
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 7

El subsidio por USD 11.000 millones del presidente


Trump

«Las acciones más orientadas a los bienes raíces


y sus beneficios»
Por Todd «Bubba» Horowitz, analista de mercado
y experto en negocios

Lo primero que debes saber es que existe una opción


para generar ingresos para la jubilación que muy
pocos estadounidenses conocen.
Yo la denomino el «subsidio por USD  11  000
millones del presidente Trump» por una razón en
particular: la Ley de Reducción Impositiva y de
Empleo de 2017 (Tax Cuts and Jobs Act 2017) que
se sancionó durante la administración de Trump
permite que los inversores inmobiliarios se lleven
a los bolsillos USD  11  000 millones adicionales
debido a las deducciones impositivas sobre sus
inversiones en bienes raíces.
Cualquier que haya invertido en bienes
inmobiliarios físicos podría haber hecho
lo mismo. Y todavía estás a tiempo.

De todas maneras, las inversiones inmobiliarias


indirectas también gozan de beneficios impositivos.
Analicemos lo que yo llamo «el secreto de Ivanka».
La hija del presidente es conocida por haber dicho

104
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

lo siguiente: «Gané una enorme cantidad de dinero


con los bienes raíces. Prefiero ese tipo de inversión
que ir a Wall Street y sacar un 2,8 %. Ni hablar».
Me he sumergido en sus declaraciones de impuestos
para revelar el secreto que le permite ganar 14,41 %
invirtiendo en bienes raíces. Y es tan simple que
tú podrás hacerlo en tu cuenta de retiro individual
(IRA, por sus siglas en inglés).
Se trata de otra forma en la que puedes aprovechar
el mercado de valores para las inversiones
inmobiliarias: los fondos de inversión inmobiliaria
(conocidos habitualmente por sus siglas en inglés,
REIT).
De hecho, en la actualidad el mercado internacional
de REIT vale cientos de billones de dólares.
Incluso podríamos referirnos a él como «el mercado
subterráneo de bienes raíces de USD 217 billones».
Un REIT se crea cuando una corporación (o fondo
fiduciario) utiliza el dinero de los inversores para
comprar y realizar operaciones con los ingresos
que generan las propiedades (tanto residenciales
como comerciales). Los REIT se compran y venden
en los grandes mercados, al igual que cualquier
otra acción. Según se explica en Investopedia, una
corporación debe pagar el 90 % de sus ganancias
gravables en forma de dividendos para poder
mantener su condición de REIT. Al hacer eso, se
ahorran el pago del impuesto sobre el ingreso,
mientras que a cualquier otra compañía se lo
cobrarán y luego tendrá que decidir si reparte los
ingresos después de impuestos como dividendos.

105
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Desde los años sesenta, los REIT han sido una


buena opción para los inversores debido a la
confianza en los pagos y el potencial para apreciar
considerablemente el capital.
La mayoría de los estadounidenses no tiene en
cuenta este campo de los bienes raíces. De hecho,
puedo afirmar con seguridad que NI SIQUIERA está
en su radar. Pero tú podrías acceder a esta montaña
de dinero «oculto» para conseguir ingresos en forma
regular.
¿Quieres saber cómo?
Se encuentran entre las acciones que mejores
dividendos pagan.
Puedes utilizar los REIT para obtener grandes
ingresos, una cartera de propiedades inmediata
y liquidez permanente, todo eso sin las
responsabilidades que implican ser el dueño de un
bien inmueble real.
Los REIT son un tipo particular de compañía que
invierte en distintos tipos de bienes raíces o en activos
relacionados con los bienes raíces, entre los que se
incluyen centros comerciales, edificios de oficinas,
hoteles, instalaciones para almacenaje individual y
comunidades de cuidado y asistencia a largo plazo
(residencias geriátricas).
Los REIT NO pagan impuestos sobre los ingresos
de la sociedad.Pero para poder beneficiarse de esa
exención impositiva, el Código de Impuestos Internos
de Estados Unidos (Internal Revenue Code) exige
que la compañía pague a sus accionistas el 90 % de

106
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

sus ingresos gravables todos los años.


Además, los REIT tienen que invertir por lo menos
el 75  % del total de sus activos en bienes raíces y
por lo menos el 75 % de sus ingresos brutos anuales
deben estar generados por ingresos relacionados
con los bienes raíces, como puede ser el alquiler
de propiedades y el interés sobre las obligaciones
garantizadas por hipotecas sobre propiedades reales.
Algunos otros beneficios que ofrecen los REIT:
• Liquidez: puedes comprarlos y venderlos como
cualquier otra acción.
• Preparación para la jubilación: puedes incluirlos
en tu cuenta individual de retiro (IRA).
• Administración profesional: no tienes que lidiar
con cuestiones de mantenimiento ni con inquilinos
morosos.
• Diversificación: en lugar de comprar una sola
propiedad por tu cuenta, las acciones de los REIT
suelen representar a muchas propiedades a lo largo
y ancho del país.
• Foco en el ingreso: los dividendos que pagan los
REIT se pueden reinvertir fácilmente para generar
retornos a futuro o pueden brindarte un ingreso
en forma sostenida.
Solo debes buscarlos online o en la cuenta de tu
corredor.
Para comenzar a operar en el mercado internacional
de los REIT, lee el artículo publicado en U.S. News
and World Report que se encuentra en http://
Paradigm-Reports.Info/International-Reits.

107
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Para obtener información sobre los REIT nacionales


(EE. UU.) que más dividendos producen ingresa en
http://Paradigm-Reports.Info/Highdividendreits.
Hoy en día existen miles de trucos similares que
puedes aprovechar a tu favor. Como por ejemplo...
El secreto inmobiliario de USD 30 000 millones.

Es probable que este secreto se encuentre a


unos pocos kilómetros de tu casa.Es posible que
hayas pasado por al lado sin siquiera notarlo, pero
los inversores con el ojo entrenado han ganado
USD  3.260 millones el año pasado gracias a esta
extraordinaria oportunidad.
Incluso podrías haberte llevado USD 2.095 con un
único movimiento específico en esta inversión.
¿Cómo? Invirtiendo en McDonald’s.
Te he sorprendido, ¿verdad?
Si nunca has oído una de las mejores anécdotas de
Ray Kroc, el fundador de McDonald’s Corporation
(NYSE: MCD), te la contaré ahora.
En 1974, le pidieron a Ray Kroc, el fundador
de McDonald’s, que diera una charla para los
alumnos de la maestría en Administración de
empresas de la Universidad de Texas en Austin.
Un amigo mío era alumno de esa maestría.
Luego de una charla muy inspiradora, la clase terminó
y los alumnos se acercaron a Ray para preguntarle
si le gustaría acompañarlos a tomar unas cervezas.
Ray, gentilmente, aceptó la invitación.

108
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

«¿Cuál es mi negocio?», les preguntó una vez


que todos tuvieron una cerveza en la mano.
Ninguno respondió así que Ray repitió la
pregunta: «¿Cuál creen que es mi negocio?».
Los alumnos se rieron y al final uno dijo: «Ray, todos
saben que estás en el negocio de las hamburguesas».
Ray se rió. «Sabía que dirían eso». Hizo una pausa
y dijo rápidamente: «Damas y caballeros, lo mío no
son las hamburguesas. Lo mío son los bienes raíces».
Ray sabía que su negocio principal era la venta
de franquicias de la hamburguesería, pero
nunca dejó de prestar atención a la ubicación de
cada una de ellas. Sabía que tanto la propiedad
inmueble como su ubicación eran los factores
más importantes para el éxito de cada una de
las franquicias. Básicamente, la persona que
compraba la franquicia también estaba pagando
por la tierra en la que se emplazaba el negocio.
Hoy en día, McDonald’s es uno de los mayores
propietarios de bienes raíces en el mundo,
dueño de algunas de las esquinas más valiosas.
Y lo más maravilloso es que consigue todos
esos bienes inmuebles en forma gratuita
porque las franquicias los pagan.Entonces,
¿cómo podrías capitalizar el plan de negocios
de McDonald’s en términos de bienes raíces?
MCD es otra jugada que paga buenos dividendos.
Si investigas sobre la compañía y decides que te
conviene agregarla a tu cartera de inversiones,
podrías disfrutar de una rentabilidad de
2,14  % en pagos trimestrales de dividendos.
109
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Veamos una forma más de utilizar el mercado de


valores para invertir en bienes raíces

Lo ÚLTIMO en inversiones inmobiliarias

No se trata de propiedades residenciales,


multifamiliares, comerciales o nada que conozcas.

Pero gracias a los baby boomers es una industria


que vale USD 38 mil millones y sigue creciendo. (No,
tampoco se trata de residencias para ancianos).
Estamos hablando de la industria de servicios de
almacenaje individual.
Tal como se informa en Curbed.com:
A pesar de las recesiones y los cambios demográficos,
pocos tipos de edificios han crecido tanto como aquellos
destinados al almacenaje individual. De hecho, han
demostrado ser una de las apuestas más seguras
dentro de los bienes raíces en la última mitad del
siglo, mientras que los centros comerciales, las casas
para primera vivienda e incluso los lujosos espacios
comerciales en las grandes ciudades, que alguna vez
fueron inversiones seguras y estables, han estado en
problemas. Detrás de la combinación de candados
y puertas de enrollar se esconde una industria de
USD 38 mil millones.
Una compañía en particular ha despertado el interés
de los inversores como una jugada con un sólido
pago de dividendos para capitalizar el crecimiento
de la industria del almacenaje.
Y esta es la compañía que podría pagarte un agradable
dividendo de cientos de dólares en pagos trimestrales

110
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

en los próximos meses si compraras acciones.


Life Storage Inc. (NYSE: LSI). Aquí encontrarás la
información sobre sus dividendos:

LSI — Información sobre acciones que pagan


dividendos

Rentabilidad Pagos Tasa Crecimiento


por anualizados de reparto del dividendo
dividendo USD 4,00 73,1 % 2 años
3,82 % pagados
trimestral- BPA (EPS) Desde 2017
Promedio mente USD 5,47
financiero

Su crecimiento ha sido sostenido y, como


consecuencia, sus dividendos han crecido.
Definitivamente se trata de un medio que vale la
pena investigar si quieres participar de «lo último
en el sector de bienes raíces».

Los beneficios impositivos de las acciones que


pagan dividendos

Antes de que cerremos la discusión acerca de los


dividendos, es posible que te preguntes qué papel
juegan los impuestos. Eso es porque para la mayoría,
son una certeza, algo que ni se preguntan.
Como diría Robert, su queja con determinado tipo
de inversiones es que obtiene retornos solo para
entregárselos al gobierno.

111
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Sin embargo, existe una estrategia secreta que te


permite pagar 0 % de impuestos sobre tus ingresos
por dividendos.
Para empezar: el gobierno sí exige el pago de
impuestos sobre los ingresos por dividendos. Pero
existen vacíos legales que te permiten pagar menos
o no pagar nada.
La tasa impositiva sobre tus dividendos dependerá
del tipo de dividendos que tengas, cuánto ganes con
ellos y qué otros ingresos declares en tu declaración
de impuestos.
Existen dos tipos de dividendos que puedes recibir:
calificados y no calificados (ordinarios).
Los dividendos no calificados se gravan según tu
tasa de impuesto sobre los ingresos.
Los dividendos calificados se gravan de acuerdo con
tu tasa de impuesto sobre las ganancias de capital,
que es menor o incluso 0  % si declaras ingresos
anuales por menos de USD 38 600.
En general, la mayoría de los dividendos que recibas
serán calificados. Solo deben cumplir con los
siguientes tres puntos:
• Debe pagarlos una compañía estadounidense o
extranjera que califique.
• Los dividendos no tienen que figurar en el listado
de IRS (servicio de impuestos internos de Estados
Unidos) de aquellos que no califican (como por
ejemplo, los dividendos que forman parte de un
plan de venta de acciones a empleados [ESOP, por
sus siglas en inglés] o si los emite una organización
exenta de impuestos).
112
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

• Tienes que tenerlas al menos por 60 días del marco


temporal de 121  días conocido como período de
tenencia.
Cualquiera que sea la compañía que te pague los
dividendos, te dará el formulario para impuestos que
necesites. Todo lo que debes hacer es completarlo
correctamente para saber cómo conseguir una
reducción impositiva o incluso la eliminación
completa del gravamen.

113
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 8

El secreto para los retornos infinitos

Las mejores inversiones son aquellas que te dan los


mayores retornos, ¿verdad?
Es por eso que mis inversiones favoritas me dan
retornos infinitos.
¿Cómo es posible? Haciendo dinero con inversiones
que no requieren que ponga mi propio dinero.
En cambio, utilizo fondos prestados (OPM, por sus
siglas en inglés).
La fórmula de tres pasos que utilizan los inversores
exitosos para volverse ricos con los bienes raíces

Con frecuencia me hacen la siguiente pregunta:


«¿Cómo puedo hacerme rico invirtiendo en bienes
raíces?». Detrás de esa pregunta se esconde la
siguiente: «¿Cómo puedo conseguir el dinero que
necesito para invertir en bienes raíces?».

Por lo general, las personas que me hacen esa


pregunta han crecido con la idea de que el ahorro era
la forma de enriquecerse y que si querían invertir,
debían utilizar su propio dinero. Voy a basarme
en ambos mitos para explicar cómo los ricos
utilizan la deuda para hacerse ricos en el mundo
de los bienes raíces. Tú podrás hacer lo mismo.

114
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

El mito del ahorro como forma de enriquecerse


Observa la imagen a continuación.

¿Existe algo más simbólico sobre cómo los niños


aprenden acerca del dinero?
Sin dudas, no. Desde que son pequeños, les
enseñamos el valor del ahorro. «Una moneda
ahorrada es una moneda ganada» repetimos.
Cuando son un poco más grandes, les contamos
cuentos sobre las bondades del interés compuesto,
les decimos que si ahorran mucho, cuando se retiren
serán millonarios.
Por supuesto que no les contamos acerca de las tasas
de interés históricamente bajas o acerca del poder
que tiene la inflación de comerse el valor del dinero
con el paso del tiempo, con lo cual ser millonario no
tiene ningún valor al momento de retirarse. Esas
son verdades financieras incómodas.

Pareciera que la «sabiduría» del ahorro durara para


siempre, que no desaparece, aunque ya se haya
demostrado que está errada. Incluso hoy en día
hay «expertos en finanzas» que venden el mito del
ahorro para ser millonario.
115
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

El mito: necesitas dinero para invertir en bienes


raíces
La otra cara del mito del ahorro como forma de
volverse rico es que tienes que usar tu propio
dinero (y mucho) para poder invertir. Eso proviene
de la creencia de que la deuda es mala y el ahorro,
bueno. A menudo, la gente dice que las inversiones
inmobiliarias son riesgosas, pero que si de todas
formas lo vas a hacer, intentes mantener tu deuda
al mínimo posible. Usa tu dinero y paga la deuda lo
más rápido que puedas.
Esa idea no podría estar más equivocada y parte de
un malentendido básico acerca de la deuda, la cual
puede ser tanto algo positivo como algo negativo.
Primero voy a aclarar a qué me refiero con deuda
mala y deuda buena.
La deuda mala es aquella que te saca el dinero de
los bolsillos, te empobrece. Puede ser la deuda de
la tarjeta de crédito por comprar ropa, televisores
y cosas de ese estilo. Incluso puede ser la hipoteca
de la casa en la que vives. Para resumir: si no genera
dinero, es una deuda mala.
La deuda buena es algo completamente diferente
y la mayoría de las personas ni siquiera sabe que
existe. Es aquella que coloca dinero en tus bolsillos
todos los meses. Tal vez te preguntes: «¿Cómo es eso
posible?». Hablemos de los OPM o fondos prestados.

Cómo puedes utilizar la deuda buena (OPM) para


volverte rico invirtiendo en bienes raíces

116
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Los inversores que más éxito tienen con las


inversiones en bienes raíces entienden que la mejor
manera de conseguir un retorno alto es tener la
menor cantidad de dinero propio en juego.
Los inversores inmobiliarios ricos dedican
su tiempo a buscar los mejores acuerdos y
luego se los presentan a otros inversores, que
están dispuestos a utilizar fondos propios.
Cuando los OPM están bien estructurados, le
permiten al inversor asegurarse un activo valioso,
con un retorno alto y que genere flujo de dinero por
muy poco o nada de dinero propio.
Hablaremos de Ken McElroy, asesor en Rich Dad,
para citar un ejemplo. Ken es un magnate de los
bienes raíces que se especializa en edificios de
departamentos, también denominados viviendas
multifamiliares.

1. Encuentra un acuerdo de bienes raíces con un


potencial significativo
Lo que Ken y sus socios hacen es buscar edificios
de departamentos que rindan por debajo de sus
capacidades. Dado que el valor de los activos de bienes
raíces comerciales como los departamentos se basa
en el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en
inglés), es decir, el ingreso después de descontar los
gastos, cualquier oportunidad de incrementarlo es una
oportunidad para obtener un retorno sustancioso.

Para Ken y su equipo, existen distintos factores que


pueden colaborar con esto. Por ejemplo:

117
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

• El propietario actual podría estar alquilando


las unidades muy por debajo de los valores de
mercado. Arreglar esas unidades y subir el valor del
alquiler podría aumentar enormemente el ingreso
operativo neto.
• Renovar las unidades y equiparlas con lavadoras
y secadoras, como así también algunos cambios
estéticos, podrían aumentar el precio de alquiler
entre USD 25 y USD 50 por mes. Multiplica eso
por cientos de unidades y verás un gran aumento
en tu ingreso pasivo.
En muchos mercados, era habitual pagar los servicios
públicos como parte del alquiler. Eso cambió y ahora
te permiten cobrar a los inquilinos esos servicios,
lo cual es una enorme oportunidad de ingresos.

2. Asegúrate el negocio y encuentra inversores


dispuestos a darte su dinero para formar parte de él.

Una vez que Ken y su equipo elaboran un plan


de negocio sólido, conforman una entidad legal
denominada sociedad de responsabilidad limitada o
SRL (LLC, por sus siglas en inglés) para la propiedad
y arman un folleto informativo para los inversores.
Luego buscan inversores y les venden acciones de la
sociedad; de esta forma, logran reunir el capital que
necesitan para comprar la propiedad (con fondos
prestados). Una vez que se aseguran el activo, llevan
a cabo su plan y, a la vez, ofrecen su vasta experiencia
en administración.
Ahora tanto Ken como sus inversores disfrutan de

118
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

un buen retorno de los ingresos que generan las


propiedades porque solo adquieren activos que
generan flujo de dinero. En general, ese número
suele ser de dos dígitos. Eso es lo que diferencia a
una mentalidad de rico de una de pobre.

3. Refinancia la propiedad, devuelve el dinero y


vuelve a empezar

Una vez que el valor de la propiedad se ha


incrementado considerablemente acorde al plan
de negocio, supongamos que al cabo de tres años
Ken y su equipo refinancian la propiedad, devuelven
a los inversores su capital inicial más un generoso
retorno sobre ese capital, y siguen siendo los dueños
de un edificio que genera flujo de dinero todos los
meses. Lo bueno es que crean su riqueza con muy
poco capital propio y una porción enorme de capital
de otras personas. Así que sus retornos son mayores
durante todo el proceso.
A esta altura, Ken y sus inversores reciben ingresos
sin que haya dinero en el acuerdo. Eso es un retorno
infinito. Por eso es que la deuda es superior a los
ahorros.

Todos (incluso tú) pueden aprender a hacerse ricos


con los bienes raíces.
La buena noticia es que puedes empezar a invertir
de la manera que expliqué más arriba. Es posible
que al principio no sea en grandes edificios de
departamentos, pero podrías llegar a eso.

119
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Mi esposa, Kim, recurrió a fondos prestados (OPM)


para su primera inversión: una casa para alquiler
en Portland, Oregon. Hoy en día, es dueña de miles
de departamentos. Utilizó el método de la deuda
buena para aumentar la velocidad a la que su dinero
se convertía de una pequeña casa a una cartera de
inversiones enorme. Tú también puedes hacerlo.
Lo primero es cambiar la manera de pensar el dinero,
aumentar tu inteligencia financiera y comenzar a
trabajar en eso hoy mismo.

120
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

CAPÍTULO 9

El vacío legal que aprovecha Blackstone

«Los beneficios del crowdfunding y cuatro


puntos
de partida»
Por Todd «Bubba» Horowitz, analista de mercado
y experto en negocios.

Echa un vistazo a estas viviendas en hilera (o casas


adosadas) de Washington DC.

Tal vez parezca que no hay mucho para ver por


ahora, pero esta modesta casa podría hacerte ganar
USD 13 050 el próximo año. Todo gracias al «vacío
legal que aprovecha Blackstone».
Es una oportunidad sin precedentes para los
estadounidenses comunes y corrientes, como tú, de
entrar en un acuerdo privado de compra inmobiliaria
muy rentable.

121
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

De verdad puedes aprovechar este tipo de vivienda


unifamiliar para crear un imperio de 80.000
propiedades en 17 mercados a lo largo y ancho de
Estados Unidos.
Sin embargo, hasta hace poco solo los ricos y con
una buena red de contactos tenían acceso a estas
transacciones de mercados privados.
De hecho, una encuesta reciente citada por
Bloomberg indicaba que los inversores dueños de
un gran patrimonio tenían en promedio un tercio
de sus carteras en inversiones privadas de bienes
raíces, lo cual les daba una injusta ventaja por sobre
los demás.
Eso se debe a que habitualmente estos acuerdos
privados estaban limitados a «inversores
acreditados». Por lo tanto, a menos que tuvieras
un patrimonio neto superior a un millón de dólares
o ganarás más de USD 200.000 por año, no tenías
posibilidades de participar.
Pero gracias al «vacío legal que aprovecha
Blackstone», nuestro equipo ha descubierto una
nueva forma de que cualquier persona pueda
participar en acuerdos de compra de bienes raíces
en mercados privados. Al igual que los ricos y
poderosos.
Si te interesan las inversiones inmobiliarias, pero
no tienes mucho dinero o una relación afianzada
con un banco que pueda financiar tus inversiones,
entonces la perspectiva de conseguir el capital
puede resultar abrumadora.

122
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

La buena noticia es que existen muchas otras formas


de financiamiento que no requieren la intervención
de los bancos. Hoy en día, los sistemas alternativos
de préstamos basados en el mercado son una
industria líder, con un valor de USD 3500 millones,
y cualquiera que disponga de un poco de dinero
puede utilizarlos.
El «vacío legal que aprovecha Blackstone»
específicamente tiene que ver con el crowdfunding
(financiamiento colectivo) de tus inversiones
inmobiliarias.
En los últimos años, el crowdfunding se ha vuelto
una palabra que resuena mucho entre los inversores.
Probablemente la hayas escuchado.
Aunque no sepas demasiado al respecto, es una
estrategia que puedes usar para ganar USD 1087,50
o más por mes con casas en hilera en Washington
D. C. o en cualquier parte del país.
No tienes que ser millonario para comenzar.

Al principio, tal vez los retornos no superen los


USD 500.

Además, si la utilizas correctamente, esta estrategia


es tan fácil de llevar adelante que literalmente
puedes «configurarla y olvidarte del asunto».
Simplemente elige cuánto quieres invertir en
estos acuerdos de mercados privados, define qué
harás con el flujo de dinero, ya sea que quieras
reinvertirlo automáticamente o cobrarlo, y
luego siéntate a mirar cómo crece tu cuenta.

123
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

No te quedes solo con mi palabra.


Antes de contarte exactamente cómo funciona,
quiero compartir las experiencias de algunos
estadounidenses comunes y corrientes que ya han
empezado a probar esta estrategia y están muy
entusiasmados.

A continuación, cito algunas experiencias de


inversiones inmobiliarias de este tipo:

«Una de las maneras más fáciles de ingresar al


mercado de los bienes raíces o si ya formas parte,
de tener acceso a propiedades que no conocerías
de otra forma. ¿Mencioné los grandes retornos?».
- Londie C.

«Si te interesa empezar a invertir en bienes


raíces, pero no tienes los fondos suficientes,
esto es ideal para comenzar y aprender sobre
los mercados».
- Ivan N.

«Una forma fácil de invertir en bienes


raíces. Participas en grandes inversiones
inmobiliarias, como los inversores importantes,
sin los problemas que conllevan ser dueño o
administrador. Estoy muy contento con los
retornos que he recibido».
- Jason G.

124
LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Como puedes ver, es la oportunidad ideal


para asociarte a magnates de los bienes
raíces que quieren lograr grandes retornos y
comenzar rápidamente. Si quieres tener una
propiedad para alquilar, pero no quieres las
responsabilidades que conllevan ser el dueño,
esta puede ser la solución adecuada para ti.
De manera similar a los pequeños fondos
colectivos para propiedades de alquiler, una
compañía comprará o construirá edificios o torres
de departamentos, y luego les permitirá a los
inversores comprarlos a través de la compañía,
es decir, uniéndose al grupo. La compañía que
maneja el grupo inversor administra todas las
unidades, se ocupa del mantenimiento, de publicar
las unidades desocupadas y de entrevistar a los
posibles inquilinos, a cambio de un porcentaje del
alquiler mensual.

Existen miles de plataformas de crowdfunding para


que elijas.
Analicemos algunas de las mejores opciones.

1. Fundrise
Cualquiera que sabe acerca del crowdfunding para
inversiones inmobiliarias conoce Fundrise. Se creó
en el año 2010, con lo cual fue pionera.
Al ser una de las mayores plataformas de
crowdfunding inmobiliario, con los menores costos
de entrada, Fundrise es un excelente punto de
partida para crear tu riqueza a través del mercado
privado de bienes raíces. Puedes empezar con tan
solo USD 500 para crear una cartera de inversiones
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

inmobiliarias de primera clase, sin la necesidad


de tener un capital de millones de dólares como
suelen tener que poner quienes hacen ese tipo de
inversiones.
Conoce más acerca de lo que puede ofrecerte en
fundrise.com.

2. RealtyMogul

Esta es una excelente plataforma para inversiones


comerciales de la más alta calidad. También
puedes invertir en línea en REIT (fondos de
inversión inmobiliaria), propiedades individuales o
intercambios 1031 (intercambios realizados bajo la
Sección 1031 del Código Fiscal de Estados Unidos
[US Internal Revenue Code]).
La misión del grupo desde su fundación en 2013
es cambiar y romper la forma tradicional de
financiamiento de bienes raíces. Para ello crearon
un sitio web de crowdfunding.
La plataforma RealtyMogul afirma que, según
la cantidad de contratos, tiene más de 130.000
patrocinadores, prestamistas e inversores, y que sus
empleados son expertos con amplia experiencia en
finanzas, bienes raíces y tecnología. Ha financiado
más de 350 propiedades, con anticipos que superan
los USD 280 millones en total.
RealtyMogul presentó los MogulREIT para
que compitiera contra los eREIT de Fundrise.
Las ventajas de los MogulREIT son que (1) no se
requiere acreditación, (2) ofrecen más posibilidades
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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

con una menor suma requerida que poner recursos


en propiedades individuales y (3) por lo general,
exigen menos prerrequisitos para inversión que la
oferta privada.
Para comenzar, ingresa en realtymogul.com

1. CrowdStreet

CrowdStreet ofrece una de las mayores y más diversas


opciones y se especializa en inversiones en bienes
inmuebles comerciales (CRE, por sus siglas en inglés).
Algo a favor de CrowdStreet es que le permite al
especulador colaborar directamente con el mediador,
en lugar de estar en el medio de las comunicaciones.
Consigue acuerdos a través de mediadores y
luego los habilita en su sitio web. Ten en cuenta
que el cliente igual debe pagar los gastos y las
remuneraciones por la asistencia externa, la cual
cambia según el acuerdo.
Para saber más ingresa en crowdstreet.com.

2. RealtyShares

RealtyShares es una plataforma para invertir en


bienes raíces que brinda a los inversores acceso
directo a buenas oportunidades y ofrece a los
operadores inmobiliarios la posibilidad de reunir
el capital.
En esta plataforma puedes encontrar una amplia
variedad de oportunidades para invertir en bienes

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

raíces comerciales a partir de USD 10.000, así que


puedes crear una cartera diversificada.
Desde las asociaciones que desarrollan con
patrocinadores inmobiliarios hasta los servicios
que brindan a los inversores, su misión es conectar
el capital con la oportunidad. Ven el potencial
de ofrecer valor y eficiencia a los inversores y
proporcionar experiencia, tecnología e información
a los operadores de bienes raíces.
Para comenzar ingresa en realtyshares.com.

Conclusión

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LA MANERA MÁS CÓMODA DE INVERTIR EN REAL ESTATE

Los ejemplos, las explicaciones y las experiencias


personales que mi equipo y yo hemos compartido
en este libro demuestran que existen muchas
maneras de sacar provecho de los bienes
raíces, de lograr el flujo de dinero, de aumentar
permanentemente tu columna de activos
y, sobretodo, de ser libre financieramente.
Ahora cuentas con más educación.
Pero si no pasas a la acción no tiene ningún sentido,
como tampoco lo tiene estudiar para un examen
importante y luego no presentarte, entrenar para
una maratón sin ir a la línea de largada, o aprender y
planificar una alimentación vegetariana sin siquiera
cambiar tus hábitos alimenticios.
Creo que se entiende la idea. La preparación carece
de valor si no se lleva a la acción. Entonces... ¿Estás
listo para empezar?
¡Brindemos por tu riqueza!
Saludos,

Robert Kiyosaki

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