LAS 7 CLAVES

que me permitieron alcanzar

1.000.000 €
mediante la inversión creativa

EN INMUEBLES
https://bit.ly/2TYNdRo

Sé lo que estás pensando: ¿Ganar un millón de euros a partir de una inversión

de cuarenta mil? Imposible. Si te digo además que lo puedes hacer sin dejar tu
trabajo, sin que el método de conseguirlo se coma todo tu tiempo y te obligue
a dejar de lado tu vida familiar o tus aficiones, entonces comprenderé que te
plantees dejar de seguir leyendo. No obstante, antes de irte, te invito a hacerte
la siguiente pregunta: ¿Cómo cambiaría tu vida?

La mía cambió radicalmente. Siempre he sido autónomo, lo sigo siendo, pero

pasé de tener que poner el despertador cada día a las siete de la mañana para
ir a un trabajo donde obtenía lo justo para llegar a fin de mes, o incluso menos,
ya que había momentos en que ni siquiera estaba seguro de poder llegar a
facturar o, de hacerlo, a cobrar esa factura, a disfrutar de una libertad financiera
realizando una actividad en la que ni dependo de nadie, ni tengo que rendir
cuentas a nadie, sin limitarme a un sueldo ni tener que cumplir unos horarios.

Lo primero que quiero que sepas

es que esto que voy a contarte no
está basado en especulaciones o
teorías volátiles dependientes de los
ciclos del mercado. Está basado en
mi experiencia personal. Y no sólo
te voy a contar cómo lo hice, sino
que voy a aportarte pruebas y datos
que lo respaldan, porque no te estoy
hablando del secreto de ganar a la
ruleta, sino de algo muy real: Comprar
Viviendas, aportar Valor y Vender.
Los america nos lo llaman House
Flipping, que consiste en adquirir
viviendas e invertir en ellas (por
ejemplo, hacer una remodelación)
y venderlas haciendo crecer tu
capital inicial. Puedes para de leer y
consultarlo en Google. Es un método

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del que hablan periódicos tan prestigiosos
como el Wall Street Journal utilizado por
famosos de la talla de Adam Levine, Diane
Keaton o el mismísimo Leonardo DiCaprio.
En Estado Unidos es la fórmula del éxito de
los mejores agentes inmobiliarios, hasta el
punto que un total de 207.088 viviendas
fueron objeto de compra-venta utilizando
el tipo de inversión que voy a mostrarte.
Las inversiones que, después de pagar
impuestos, me dieron unos beneficios que
cambiaron mi vida por completo.
Soy consciente de que lo más probable es
que no tengas el mismo dinero para invertir
que Leonardo DiCaprio. Tampoco cuentas
con los medios con los que cuenta él.
Pero no se trata de eso, sino de empezar
con una cantidad relativamente pequeña.
Pero pensando a lo grande e invirtiendo
además en algo tangible. Porque no
hablamos de unos bonos dependientes de
cálculos financieros incomprensibles para
cualquiera que no tenga varios másters y
un doctorado en economía. Se trata de
viviendas, sabes dónde están, puedes
visitarlas, tocar sus paredes o mirar las
vistas a través de sus ventanas.
Si tienes claro el objetivo que quieres
conseguir con ese inmueble, no tendrás
que esperar a que el mercado suba o baje,
que pase tal o cual cosa, sino que podrás
obtener beneficios en un corto espacio de
tiempo.
Así que lo primero que tienes que hacer
es cambiar tu manera de pensar. Porque
el cerebro humano está diseñado para
protegernos, permitirnos llegar con vida
al día siguiente, y eso estaba bien para
los hombres y mujeres primitivos cuya
principal preocupación era adaptarse y
sobrevivir en un medio hostil.
Sin embargo, el mundo ha evolucionado y
esa sobreprotección, hoy en día, no es
una ventaja. No nos permite adaptarnos
mejor al mundo en que vivimos. Nos
acomoda en el conformismo. Si no
cambias tu manera de pensar podrás
tener cada noche al acostarte la certeza
de haber sobrevivido un día más. Pero no
te sentirás realizado. Porque la vida que
quieres está fuera de tu zona de confort.
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Puede que tengas un dinero ahorrado y no sepas qué hacer con él, o una empresa que te
está aportando un beneficio que querrías rentabilizar, pero no sabes cómo. Si dispones
de dinero ahorrado seguro que tienes claro que en el banco no te va a generar ningún
beneficio, pero hay otra cosa que también deberías tener presente y es que no vas a
conseguir hacer crecer tu dinero sin hacer cosas distintas.
Se trata de convertirse en un inversor. No es una idea abstracta, es algo más simple, hay
que tener la liquidez necesaria y conocer las reglas. Y, una vez tenemos esto, dar el salto.
Porque sólo gana quien pone acción sobre sus ideas. Es un camino largo, una aventura
con sus buenos momentos, sus baches y sus momentos duros. Y, en mi opinión, esto es
lo mejor de la experiencia que voy a compartir contigo; no se trata sólo de ganar dinero
sino de iniciar un proceso de transformación personal. Un proceso en el que mejoras tus
competencias de organización, comunicación y autonomía.

Tengo que decirte que me encanta el a seguir una determinada cantidad de

sector inmobiliario, he realizado cientos de
inversiones, me he propuesto muchos retos,
he solventado algunas contrariedades
y toda esta experiencia me ha servido
para conocer la manera en que funciona
el mercado. Salir de tu zona de confort
no implica gastar tu dinero de cualquier
manera. Malas decisiones podrían llevarte a
perderlo todo.
Este libro es una herramienta que te
enseñará a diseñar tu propia estrategia de
inversión. Cada uno de nosotros tendrá un
objetivo diferente, el tuyo puede ser llegar
dinero o contar todos los meses con una
renta que complemente otros ingresos.
En mi caso, quería conseguir la libertad
financiera, y lo hice adquiriendo inmuebles
que alquilo consiguiendo una cantidad
de dinero suficiente para cubrir todos mis
gastos. En aquel momento sabía que la
libertad financiera, los ingresos pasivos
sólo se pueden conseguir desde el capital.
Por eso mi objetivo inicial no fue ir a por
la libertad financiera, sino trabajar para
multiplicar mi capital

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No obstante, y quiero que esto se entienda bien, yo no me levanté una mañana pensando
que iba a invertir 40.000€ y convertirlos en 1.000.000€. No fue una idea que me vino de
repente, es más, al principio ni siquiera contaba con ese dinero. Cuando empecé esta
aventura estaba literalmente a cero.

La primera vez que empecé desde cero en el sector inmobiliario fue mientras estaba en
la universidad, fue por el año 2002. En pleno inicio del boom inmobiliario vi la
oportunidad y aproveché para subirme al carro, tenía 20 años, cero conocimientos, cero
capital, pero muchas ganas.

Comencé con pequeñas operaciones y finalmente por 2004 cree una promotora
inmobiliaria que fue de maravilla hasta 2008. Mi gestión en la crisis me dejo de nuevo a
cero, pero me enseñó muchísimo. Ahora estoy tremendamente contento de haber tenido
aquella experiencia, porque de no haber vivido todas aquello, lo que vino después no
habría sido posible. Aunque en aquel momento lo viví de otra manera, los primeros años
lo percibía como un periodo oscuro, pero con la distancia y perspectiva que da el tiempo
fue un momento de grandes aprendizajes y cambios.

En aquel momento elegimos la salida difícil, la que

casi nadie tomo en el sector. La de pagar a todo el No fue una decisión fácil. Al
mundo y cumplir con los compromisos adquiridos principio, ocultaba lo que
con todos: clientes y proveedores. Esta vía, en estaba haciendo a los demás
aquel momento con un mercado en caída libre de por miedo a que me tomaran
precios implicó renegociar todo y aportar mucho por loco, pero, insisto,
capital y esto fue lo que hizo que me quedará decidí hacerlo. Dejar de
prácticamente a cero. escuchar las voces que me
decían que aquello que me
Te contaba que el objetivo de ganar 1.000.000€ proponía no era posible.
no estaba entre mis planes, de hecho, el único Decidí convertirme en el tipo
plan que tenía era buscar una vía para continuar de persona capaz de
trabajando, fueron momentos difíciles, el sector lograrlo y lo hice a base de
como lo habíamos conocido había desaparecido trabajo, enfrentándome a
totalmente y el panorama era desolador. muchas decisiones difíciles y
convenciendo a un gran
Fue, poco a poco, inversión tras inversión, cuando número de personas de que
la idea fue tomando forma. Fui haciéndome me ayudaran.
consciente de que era posible y es entonces
cuando me marqué ese objetivo.

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Me preguntan a menudo por una
receta mágica que permita multiplicar
sistemáticamente el capital para tener
una cuenta con 7 cifras. La respuesta
es siempre la misma, no hay recetas
mágicas, en mi caso llegar al objetivo
del 1.000.000€ fue un camino en zigzag,
fue un proceso de ensayo error y los
errores vinieron en gran medida porque
desconocía muchas de las reglas de la
inversión inmobiliaria a pesar de haber
trabajado durante años en este campo.
Conocía mucho sobre viviendas de obra
nueva, pero la inversión en viviendas de
segunda mano es otro mundo, que se rige
por principios y reglas completamente
distintos. Como te he dicho no hay
recetas mágicas. No obstante, una vez
recorrido el camino, puedo contarte
cuáles son en mi opinión las claves de la
inversión creativa, aquellas que, en
palabras del mismísimo Warren Buffet,
son las que te permiten seguir actuando y
obteniendo grandes beneficios de este
mercado.
Esta lista puede ser bien extensa.Pero
aquí te dejo las 7 claves que me
permitieron lograr mi objetivo y que
ineludiblemente tendrás que conocer y
dominar si quieres tener éxito como
inversor inmobiliario:
CLAVE 1

QUE TE LLEVE AL OBJETIVO

CLAVE 1

Lógico. Es el primer paso en todo proyecto que emprendas en tu vida. Una vez
definido un objetivo tienes que planificar los pasos que te permitan llegar a él.

Por ejemplo, si tú quisieras hacer el camino de Santiago, lo que no harías sería salir de
tu casa y ponerte a andar, sin más. Deberías seguir unos pasos.

En primer lugar, quizá tendrías que prepararte físicamente, dar largos

paseos, adelgazar un poco, ponerte metas diarias e ir aumentándolas
a medida que veas que el esfuerzo es para ti más moderado,
superando nuevos retos y proponiéndote cada vez objetivos más
ambiciosos.

En segundo lugar, mirarás a tu alrededor, preguntarás a tus

conocidos y amigos, a aquellos que lo han hecho antes que tú y
pueden darte consejos basados en la experiencia. Complementarás
la información que obtengas de tu entorno con búsquedas en
Internet sobre dónde alojarte, dónde dormir, qué ver en cada uno de
los lugares que visite o qué restaurantes ofrecen los mejores menús
según tus preferencias.

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Y, en tercer lugar, una vez hayas reunido toda la información
necesaria establecerás las etapas que quieres hacer cada día,
cuánto tiempo dedicarás a andar y cuánto a hacer turismo.
Establecerás un plan de ruta basado en tus limitaciones físicas, tus
intereses y tu presupuesto.

No obstante, una vez hecho todo esto tienes que establecer algo más, una fecha, decidir
cuándo te vas a poner en movimiento. El lugar en el que empezarás a recorrer tu camino,
y eso no es fácil.
En mi caso, todo iba bien hasta que llegó la crisis en 2008. Y, entonces, tuve una certeza:
no tenía sentido construir más casas. El mercado estaba completamente saturado. Tenía
la necesidad de reinventarme profesionalmente sin salir del mercado inmobiliario, que
seguía siendo mi pasión.
Había leído a varios autores norteamericanos y empezaba a conocer formas de invertir
que allí estaban a la orden del día y aquí ni siquiera se conocían. Al menos, a mí no me
sonaban de nada.

Mi día llego cuando acabamos los edificios que teníamos en curso.

Llevaba un tiempo analizando alternativas y aunque no lo tenía claro me lancé de

lleno a esta nueva vía de inversión. Los primeros momentos fueron difíciles, a
pesar de pasarme doce horas al día, de lunes a domingo, investigando sobre el
tema, visitando y analizando la compra de viviendas, comiéndome los pocos
ahorros que tenía no obtenía resultados. Dedicaba a ello todos mis esfuerzos. Sin
embargo, no era capaz de comprar ninguna propiedad.

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Visité decenas de viviendas sin llegar
a decidirme. Hasta el punto que pensé
varias veces que aquello no tenía sentido,
que nunca lograría llegar al objetivo que
me había marcado.
Fue un par de meses después, una vez
me introduje en este mundo, a través de
amigos de amigos, que fui conociendo a
gente que también se dedicaba a esto.
En concreto, hubo una persona que me
confirmó que lo que había leído también
se podía hacer aquí. ¿El motivo? Sus
resultados. Él lo estaba haciendo. No
obstante, para llegar a eso, antes hicieron
falta muchas horas de trabajo y muchas
decisiones basadas en la intuición, hasta
que mi cerebro hizo click, cambió mi
perspectiva y empecé a desarrollar las
herramientas que me permitieron llevar a
cabo mi objetivo
Recuerdo que, cada mañana, me dirigía
a la oficina con mi coche y había un
punto en la carretera, podría deciros
exactamente cuál, en que todo se
volvía oscuro. La crisis había llegado, no
tenía resultados después de una época
acostumbrado a tenerlos, y por ese motivo
pensaba que no merecía nada de lo que
tenía.
Sentía que me alejaba cada vez más de mi
objetivo, porque me sentía solo, sin ningún
apoyo en mi círculo, recorriendo mi mente
la falsa certeza de que quizá había llegado
el momento de tirar la toalla.
Pero no lo hice, realmente no sé por qué,
estuve literalmente a punto. Cuando
vuelvo la vista atrás sólo encuentro una
explicación: porque había llegado el
momento de quemar las naves.

No sé si conocéis el origen de esta expresión. Normalmente se atribuye a Alejandro

Magno, en el siglo III antes de Cristo. El líder macedonio dio vida a esta expresión al
llegar a la costa Fenicia, en un momento en que, antes de entablar batalla, todos sus
hombres podían ver que el enemigo les triplicaba en número.

Estaban convencidos de que serían derrotados. No había nada que hacer excepto dar la
vuelta y volver por donde habían venido. Fue entonces cuando Alejandro Magno tomó la
decisión de quemar todas sus naves. Una maniobra militar destinada sólo a un único
objetivo: dejar claro a sus hombres que la única opción era la victoria. Tal como cuenta
Manuel Campuzano en su libro Alejandro Magno.

¿Por qué os cuento esto? Porque todos nosotros, cuando empezamos con algo, siempre
intentamos guardarnos un as en la manga, establecer un plan B o diseñar una estrategia
para el caso de que nuestros planes fracasen. Después de tanto trabajo, no os diré que
quemé mis naves literalmente, pero sí llegué a un punto en el que cualquier otra opción
no tenía sentido.
Había intentado alguna otra cosa relacionada con el negocio
inmobiliario o la construcción, pero no tenía sentido, lo único que
lo tenía era seguir adelante, eliminar las barreras que mi mente
ponía ante mis ojos, dar el primer paso acompañado por la
convicción de que la única salida era esta y la única opción salir
victorioso.

Con todo esto, también quiero decir que es necesario saber

dónde vas, qué es lo que quieres conseguir, para actuar en
consecuencia. ¿Quieres invertir en un inmueble para después
venderlo o para ponerlo en alquiler? ¿Cuánto capital quieres
destinar a esa operación? ¿Qué beneficio quieres obtener? Todos
conocemos a gente relacionada con este negocio, bien porque
tienen alquilado algún inmueble, bien porque han realizado alguna
venta en la que han obtenido beneficios. Es algo que ha existido
siempre y que seguirá existiendo. Suelo bromear diciendo que el
primer negocio inmobiliario de la historia lo hizo San José cuando
compró su carpintería. Por este motivo, a veces pensamos que es
algo sencillo, que se trata únicamente de invertir y los beneficios
vendrán por sí solos.

Estos beneficios a veces vienen, otras no. La cuestión es que, al

final, lo más importante es saber a dónde quieres llegar. Los pasos
que hay que seguir no son iguales sino diferentes en relación con
el objetivo que has marcado. No es lo mismo querer obtener una
renta mensual que complemente los ingresos que obtienes
trabajando que querer sacar un dinero extra para comprar un
coche o hacer un viaje. Son los objetivos los que te van a marcar el
camino. Por ejemplo, si tu objetivo es conseguir 1.000€ al mes de
ingresos pasivos y eres capaz de encontrar viviendas que te den
unas rentas del 10% neto, entonces, necesitas 120.000€ de
capitán inicial. En el caso de que no tengas ese capital, tu primer
objetivo será conseguirlo, es decir, conseguir multiplicar lo que
tienes hasta llegar a esa cantidad.

¿Qué es lo que quiero decir? Si tu capital son 60.000€ y lo

inviertes en una propiedad para alquilar, te quedarás a medio
camino. Alejas con esta decisión el objetivo de los 1.000€ al mes,
porque te has saltado el paso anterior: conseguir los 120.000€.

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CLAVE 2
CLAVE 2
(Al menos como te los han contado)
Internet ha cambiado nuestras vidas de
una manera que hace veinte años no
podíamos ni imaginar. Podemos comprar
sin salir de casa la mayor parte de las
cosas que necesitamos para sobrevivir.
Los productos están a nuestro alcance
a tan solo un clic de distancia. Las
páginas web nos ofrecen formularios
con todo tipo de parámetros con los que
confeccionar nuestras búsquedas para
el producto deseado. Esto también
es aplicable al mundo inmobiliario
gracias a los portales. Estos cumplen
su función, se han diseñado para que
los particulares encuentren la casa que
quieren y ayudar a las inmobiliarias a
vender. Pero has de tener muy en cuenta
lo siguiente: estos portales no han sido
diseñados para los profesionales del
sector.
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Por muy tentadora que sea la idea de que podemos encontrar el piso ideal para invertir
sin salir de casa, sentados en nuestro sofá, esto no pasa. No sólo no encontrarás ese piso
en 70.000€ que puedes vender en 100.000€ en un portal, sino que no lo encontrarás en
ningún sitio. Es un mito que hay que romper, este no es un negocio de especuladores,
sino de inversores y eso implica que tienes que aportar valor.

Borra la idea tradicional del chollo y focaliza tu atención en buscar problemas. Sí, has
oído bien PROBLEMAS y, sobre todo, en convertirte en un experto en resolverlos.

Los filtros de Internet no funcionan a la hora de mostrarnos el verdadero valor de una

vivienda.
Los portales Inmobiliarios nunca te mostrarán:

01 02 03
Viviendas que Viviendas con
Viviendas problemas
requieren de una
reforma integral Ocupadas urbanísticos

04 05 06
Viviendas que han
Locales comerciales Viviendas que
sido heredadas y susceptibles de
cuyos propietarios convertirse en
se subasten
tienen prisa por viviendas
vender

Así que lo que tienes que hacer es salir
de casa, hablar con mucha gente, como
en cualquier otro tipo de negocio los
contactos son fundamentales. Cuando
veas un piso no te dejes llevar por la
idea de encontrar un chollo, sino en los
problemas que la compra de ese inmueble
puede llevar aparejados. Céntrate en
cómo podrías solucionarlos, conviértete
en un experto en solucionar todo tipo
de problemas y así podrás revalorizar el
inmueble que te dispones a adquirir.
Así funcionan los expertos. Buscan viviendas
que, por sus características y casuísticas
hacen que la inmensa mayoría de los
compradores se echen atrás. Viviendas,
incluso, que no llegan a los canales
convencionales de comercialización. Las que
se venden a un público reducido. A los
profesionales. Tienes que saber que no
comprarás lo primero que veas, tendrás que
ver muchas propiedades, tener paciencia,
sopesar bien los pros y los contras y no
encontrarás lo que buscas a la primera.

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Además, el hecho de visitar propiedades te ayudará a ser mejor en lo que
haces. Aprenderás a descartar lo que no te sirve para conseguir el objetivo
que te has marcado y centrarte en aquello que sí. Con la práctica
desarrollarás esta habilidad y, a base de encontrar problemas similares,
sentirás que cada vez es más fácil.

Recuerda. Donde la inmensa mayoría sólo ve ruina, tú deberás centrarte en

ver problemas, decidir si tienen solución o no y si aplicarla merece la pena,
tienes que ver más allá, lo que hay detrás, el resultado final. En definitiva,
cuando visites un piso, debes ver aquello que vas a poner a la venta.
CLAVE 3
CLAVE 3
Volvamos a hablar de algo fundamental:
el miedo. Cuando empecé esta aventura
lo sentí en muchas ocasiones, y creo
que venía provocado por varios factores,
el más importante: aunque conocía el
mercado, había muchas cosas que se me
escapaban y por eso no veía la manera de
empezar. Siempre surgía una duda.
En aquel momento yo sabía que los
compradores no buscan una vivienda en
cualquier lugar. Quieren vivir en una zona
concreta no en un radio de cinco o diez
kilómetros, sino en el lugar que quieren.
Hay quienes prefieren las afueras buscando
tranquilidad, otros prefieren el centro,
aunque sea más bullicioso, por tenerlo todo
a mano.
Y normalmente en esas áreas, las zonas
preferidas por los compradores, no existe la
posibilidad de crear nuevas viviendas y, si
existiese, una vivienda nueva no se hace de
la noche a la mañana, sino que necesitas,
como mínimo, un par de años.
Esto hace que, dada una demanda, la oferta
existente es la que es y la capacidad de
actuar sobre el mercado es limitada.
A diferencia de otros sectores donde si hay demanda
de determinado producto, éste se puede fabricar
casi de un día para otro o en cualquier momento
puede entrar un nuevo actor que fabrique en otro
lugar del mundo y que inunde el sector de ese
producto que tiene demanda a un bajo precio y tire
por los suelos literalmente el mercado.

Lo que no conocía todavía es que no había un

mercado único. En España se habla de un mercado
inmobiliario, pero en realidad hay muchos, infinidad
de micro mercados repartidos por todo el país. No
es igual comprar un piso en un pueblo de Murcia
que en el centro de Madrid o una casa unifamiliar
en Mallorca. Los medios hablan de la subida o
bajada de precios en el mercado inmobiliario. No
mienten, pero sólo se trata de una tendencia a nivel
global. Siempre habrá zonas donde los precios
se mantengan estables o suban mientras que la
tendencia global sea la contraria.

Qué te quiero decir? Algo sencillo. Tu éxito

invirtiendo dependerá de lo capaz que seas de
predecir el precio por el que podrás vender la
vivienda que has adquirido después de aportarle
valor. Para ello, yo necesité crear un método. Mis
resultados empezaron a cambiar en el momento en
que comencé a usar esta herramienta. Y si tú quieres
tener resultados necesitas uno. El método te
permitirá determinar con precisión el precio de venta
o de alquiler de una determinada vivienda en una
zona concreta y en un estado de conservación
concreto. En pocas palabras, saber el precio por el
que podrías vender ahora mismo cualquier vivienda.

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CLAVE 4
CLAVE 4
EL DINERO LO GANAS
AL COMPRAR
¿Qué diferencia a un inversor de un aficionado? El inversor sabe que el dinero se gana
en la compra, al contrario que el aficionado, quien hace su adquisición con la
esperanza de especular, esperar a que suba el mercado o confiando que llegue algún
incauto que pague el precio que pide.
Lo habrás escuchado alguna vez. Aquellos que dicen: “Yo creo que este piso se
puede vender en 150.000€. Sé que es algo caro para la zona, pero el mercado está
subiendo y, esta zona está muy bien. Me gusta mucho”.

No, lo cierto es que estos cálculos no están basados en la realidad. Si dejas tus
beneficios en manos de la suerte o de la vana esperanza de que el mercado
multiplique el precio de tu inversión, los beneficios pueden escurrírsete entre los
dedos como un puñado de arena.

Tal como dije en la primera clave,
no estamos jugando a la ruleta.
Predecir que el valor de un
inmueble va a subir basándote
en factores abstractos como el
mercado, pensar que eres más
listo que los demás y, si me
permites la expresión, que se la
vas a meter doblada a algún
pobre infeliz, no tiene base
científica.
La probabilidad de que eso
suceda es la misma de que salga
tu número cinco veces seguidas.
El precio de venta es el que
ha de determinar el precio de
compra, una vez hayas calculado
todos los costes de inversión de
manera precisa. Lo que pagas por un piso viene
determinado por los problemas que encuentres.
Además, ten en cuenta que lo que te piden por un
inmueble casi nunca coincide con el precio real
por el que realmente acaba vendiéndose, puesto
que el vendedor siempre infla el precio previendo
una posterior negociación. La ilusión del
comprador que cree haber realizado una buena
adquisición por haber bajado el precio que le
pedían unos pocos miles de euros no es lo que
buscas tú. Literalmente, debe importarte un
comino el precio de venta. Yo, en ocasiones, ni
siquiera dejo que me digan el precio de venta
cuando miro un inmueble, porque no quiero que
esa cantidad inicial condicione a mi equipo,
porque el precio que aparece en el anuncio no
tiene nada que ver con lo que realmente tú quieres
pagar. En este mundo todo es negociable, aunque
siempre hay excepciones y también tienes que
conocerlas. Para mí sólo hay tres situaciones en las
que el precio no baja:

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 El precio ya ha bajado mucho y ha llegado al límite. Estas
propiedades tendrán ya un precio óptimo al no haberse
podido vender y llevar tiempo en el mercado. Si tienes un
01 método sabrás cuando llega ese momento.

Cuando hay muchos compradores interesados en

adquirir ese inmueble. Suele pasar cuando ya se ha
realizado alguna bajada o sale ya al mercado con un
02 precio óptimo y la vivienda se encuentra en alguna
zona de gran demanda. Los compradores tienen
muchas ofertas, por lo que, lógicamente, mantienen
el precio.

03 Cuando el vendedor está mal asesorado. Suele darse en

la fase inicial de venta. Sobre todo con personas que no
conocen como funciona el mercado inmobiliario, que se
han decidido a vender el piso por su cuenta y otras
asesoradas por inmobiliarias no experimentadas.

Como ves el éxito de la inversión depende en gran medida del precio de compra y la
consecuencia lógica es que una buena inversión requiere de buenas dotes de
negociación. Si sabes negociar es una gran ventaja, si no, no es un problema. Como
siempre se dice, nadie ha nacido sabiendo. No es algo que nos enseñen en la escuela. Es
algo que se aprende a través de la práctica.

Por lo que te aconsejo que te pongas a ello, sabiendo que cuando hablo de negociación
me refiero a algo más de la capacidad para bajar el precio de un inmueble. Se trata de
saber cuándo hay que esperar, cuándo hay que retirarse, cuándo hay que insistir y sobre
todo de conocer que una negociación es mucho más que el precio. He realizado multitud
de operaciones sin bajar ni un euro al precio de compra y las he hecho rentables porque
he sabido ver más allá del precio.

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CLAVE 5
CLAVE 5
APORTA VALOR
CON CREATIVIDAD
Me encanta esta clave. Mi sistema es sencillo: Comprar, aportar valor y
vender. ¿Qué significa aportar valor?
Aportar valor es lo que diferencia a la
inversión de la especulación y por tanto
hace que ganar dinero no dependa de
factores volátiles. Aportar valor significa
dar al mercado lo que el mercado quiere.
Debes ir más allá, explorar todas las posibilidades. Hay muchas opciones, te pondré algún
ejemplo:
Una casa de dos plantas que puede
convertirse en dos casas.
Un local en una zona no comercial
que nadie quiere pero que puede
convertirse en una vivienda.
Como dijo Machado, sólo los necios
confunden valor y precio. El precio es lo
que pagas y, el valor, lo que tu cliente
obtiene. Por tanto, aportar valor implica
ser creativo, mirar donde otros no miran.
Una vivienda con papel de pared de
los sesenta y muebles desgastados,
que, con una reforma integral, entra
en otra liga.
Una buena estructuración del espacio
puede convertir una vivienda de dos
dormitorios en una de tres.
Estoy hablando de habilidades de:
- Reformas y decoración.
-Solución de problemas urbanísticos.
-Mediación inmobiliaria.
-Jurídicas aplicadas al mundo inmobiliario.
Si profundizas conocerás un concepto que
es clave en todo tipo de inversiones: Home
Staging, que consiste en sacar el máximo
partido a la vivienda para venta o alquiler a
través de un proceso de mejora o puesta a
punto. Es un concepto que surgió en EEUU
hace unos treinta años.
Te recomiendo que no empieces con todas
a la vez, céntrate en una, domínala y pasa a
la siguiente.
Yo empezaría por aquellas viviendas que
necesitan una reforma. Investiga en internet
y busca en tu zona ejemplos o profesionales
de este ramo.
Ahí se viene aplicando durante décadas,
pero ha llegado a Europa hace relativamente
poco. En nuestro país llegó de la mano de la
crisis del mercado inmobiliario. Había muchas
viviendas a la venta, por lo que necesitabas
que la tuya destacase sobre las demás.
Se trata de estudiar la vivienda para
determinar sus puntos fuertes y potenciarlos.
Uno de los mayores defectos que cometen los
vendedores es tratar de vender su inmueble
sin hacer ningún tipo de arreglo, cuando
siempre es necesario despersonalizarlo y
darle una puesta a punto.
24
CLAVE 6
CLAVE 6
DOMINA EL ARTE DE
VENDER SIN QUEMAR
Había pensado llamar a esta clave saber vender, pero creo que no expresa bien
lo que necesitas saber sobre la venta. Si has comprado una vivienda, la has
acondicionado adecuadamente y, ahora, una vez aportado el valor (has resuelto
el problema), llega el momento de ponerla en el mercado. Si lo has hecho
correctamente, tendrás varios compradores interesados en muy poco tiempo
porque la habrás sacado a un precio óptimo.

Noventa días debería ser suficiente micromercado en que te estés moviendo.

para vender una propiedad. Muchas
inmobiliarias ponen ese plazo a cambio
de un contrato de exclusividad. Es posible
lograr hacer la venta en este periodo,
incluso en mucho menos tiempo, pero
debes tener en cuenta dos conceptos:
- La estacionalidad del mercado. El mercado
inmobiliario se mueve por estaciones. No se
vende lo mismo en primavera que en Navidad
y dicha estacionalidad será diferente según el
Debes conocer bien tu zona de acción Te
pongo algunos ejemplos:
• Cuando pongo a la venta viviendas en resorts
con campos de Golf en el Levante español sé
que ese tipo de viviendas están destinadas
exclusivamente a compradores extranjeros.
No verás a ninguno comprar una vivienda en
diciembre, lo hacen mayoritariamente en dos
períodos: de marzo a junio y de septiembre a
noviembre.

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• Otro ejemplo es el de las casas en la costa: se usan en verano, de junio a septiembre,
meses en los que no se venden porque la gente está disfrutando de ellas y no piensa en
venderlas.

- La existencia de mercado. Este fenómeno se da en pueblos y ciudades pequeñas

donde sólo se venden entre ocho y diez viviendas a lo largo del año. Por mi experiencia,
en estos casos el precio de venta ha de estar medido milimétricamente, porque si no
vendes en el año tendrás que esperar al siguiente. Por tanto, estas ubicaciones, aunque
puedan permitirte una alta rentabilidad, son peligrosas si desconoces las singularidades
de las zonas en las que salen a la venta.
¿Cómo sabes cuáles son los pueblos o ciudades a los que me estoy refiriendo? En este
caso puedes ayudarte de las estadísticas publicadas por el INE.

Los primeros tres meses son fundamentales a la hora de vender una vivienda. Pasado
ese plazo, la vivienda puede llegar a quemarse, es decir, se convertirá en invisible para
los clientes potenciales que miran en tu zona.

Suele pasar, por ejemplo, con los vendedores que no tienen prisa. Deciden poner un
piso que vale 150.000€ a 200.000€ esperando al incauto del que te hablaba en la cuarta
clave. Pero el incauto no llega. Quien quiere comprar un piso no va a pagarte un precio
muy por encima del mercado, antes mirará estudiará posibilidades.

Pasarán los meses. El piso no se habrá vendido y te plantearás vender esta vez por
150.000€ pero, aunque no lo creas, ese precio óptimo ya será demasiado alto. ¿Por
qué? Porque el comprador pensará que hay gato encerrado. ¿Si querías venderle el
piso por 200.000€ por qué bajas ahora a 150.000€? Debe haber un motivo oculto
para hacer una bajada de precio tan importante. Desconfiarán de ti. Puede que tú no
ocultes nada, pero su percepción será la de que sí lo estás haciendo. Y eso es lo que
realmente importa.

Por tanto, vender es mucho más que “vender”, es un arte. Desde poner el precio de
venta a con quién hacerlo, cómo y en qué momento.

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CLAVE 7
CLAVE 7

Cuando empecé a invertir no conocía el concepto de interés compuesto y, sin embargo,

ha sido fundamental a la hora de conseguir mi objetivo. En este negocio el dinero es la
materia prima y el interés compuesto la herramienta que te ayudará a multiplicarlo.

Sé que por sí misma, la idea de multiplicar tu dinero te resultará ya lo suficientemente

atractiva, pero has de tener en cuenta otro factor, invertir de este modo acelerará el
proceso por los siguientes motivos:

Cuanto más capital puedas invertir podrás hacerlo en más viviendas a

01 la vez, lo que te permite ir el doble, el triple de rápido o tantas veces

como en viviendas puedas invertir a la vez.

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 Cuanto más capital tengas para invertir, podrás invertir mayores

02
cantidades de dinero. ¿Qué significa esto? Que podrás invertir dinero en
operaciones de mayor nivel que no están al alcance de otros inversores,
con lo que se reduce la competencia.

Son muchos los inversores que entran y salen del mercado obteniendo ganancias para
gastarlas en algo que quieren. Estos inversores, en el mejor de los casos, siempre
invierten con el mismo capital.

No se trata de eso, sino de conseguir que tu inversión rente al máximo, para ello el
beneficio obtenido debe unirse al capital, de forma que el capital de base va creciendo
y, por tanto, manteniendo constante la tasa de interés de las operaciones, también van
creciendo los beneficios. Este pequeño detalle marca la diferencia.

Te pongo un ejemplo para que veas con números de lo que estoy hablando:

Inversión aplicando el Interés Compuesto Inversión sin aplicar el Interés Compuesto

Capital Interés Beneficio Retorno Capital Interés Beneficio Retorno

40.000€ 25% 10.000€ 50.000€ 40.000€ 25% 10.000€ 50.000€

50.000€ 25% 12.500€ 62.500€ 40.000€ 25% 10.000€ 50.000€

62.500€ 25% 15.625€ 78.125€ 40.000€ 25% 10.000€ 50.000€

78.125€ 25% 19.531€ 97.656€ 40.000€ 25% 10.000€ 50.000€

97.656€ 25% 24.414€ 122.070€ 40.000€ 25% 10.000€ 50.000€

Total 82.070€ Total 50.000€

En la parte de la izquierda se muestra la - Tenemos un capital para inversión de

reinversión constante de capital y beneficio 122.070€ en lugar de 90.000€
y en la derecha la inversión del capital
- Podríamos invertir en 2 propiedades a la
detrayendo el beneficio.
vez, lo que haría que redujésemos a la mitad
En sólo 5 transacciones, usando el poder
el tiempo en el que hacemos crecer nuestro
del interés compuesto vemos que: dinero.
- Hemos aumentado el beneficio en un
64%, pasando de un beneficio de 50.000€
a uno de 82.070€

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 Llegados a este punto es posible que te hayas preguntado:
¿Este tío se está quedando conmigo? ¿De verdad ha ganado lo que dice con la
inversión inmobiliaria?

Sé que puedes tener dudas, por lo que quiero ofrecerte una garantía de que lo que
digo es cierto. No quiero presumir, sólo demostrarte que, si cambias tu mentalidad,
pones acción y con los conocimientos adecuados, este reto es algo plausible.

¿Por qué te cuento esto?

Yo, en 2012, necesitaba reinventarme y a pesar de que parecía un error, tenía dos
convicciones:

• No quería dejar el mercado inmobiliario porque era lo que me apasionaba.

• Las viviendas que había que construir en los próximos años ya estaban construidas.

Leí mucho. Casi todos libros de autores americanos que hablaban de invertir de una
manera diferente a como se hace habitualmente en España. Nosotros nos habíamos
centrado en la construcción de viviendas olvidando un mercado que ha existido
siempre, el de segunda mano, que devuelve al mercado aquellas viviendas que habían
quedado inservibles por el paso del tiempo.
Apenas existía bibliografía sobre inversión inmobiliaria en España. Yo me tuve que
enfrentar a muchos problemas, improvisar soluciones y, en muchas ocasiones, esto
provocó que perdiera tiempo y dinero.

Muchas veces, a lo largo de esta aventura, pensé que todo lo

que me iba sucediendo y sobre todo cómo lo iba superando daba
para escribir un libro. Es una idea que se repitió muchas veces
en mi mente antes de decidir sentarme y ponerme a escribirlo.

Invertir conscientemente hace que los inversores entren en

el mercado cuando pueden ofrecer un producto que saben
que se venderá rápidamente. Esto hace que los precios no
suban y cuando los precios son estables tenemos un mercado
fluido en el que los compradores no esperan a que baje o
corren a comprar porque está subiendo (lo que hace que el
precio suba aún más) y los vendedores, de la misma manera,
cuando tienen que vender propiedades, obtienen ofertas
similares por lo que no esperan para poner éstas a la venta.

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De lo que te acabo de hablar es de una
situación donde el mercado no se regula
y fluye. Por tanto, no se producen cuellos
de botella en la oferta. Un mercado
estable no interesa a los especuladores
porque no hay una ganancia rápida.
Eso los hace huir. Entonces, el ecosistema
rueda y rueda, orquestado por muchos
actores que persiguen sus propios
intereses y propician un escenario en el
que se encuentran oferta y demanda.
Durante mi camino hubo personas que me
ayudaron, que me hicieron entender claves
de este sector. Fueron determinantes a la
hora de llevar esta aventura a buen término.
Yo quiero ser esa persona para ti.
Devolver lo que he recibido. Quiero darte
las herramientas que te permitan convertirte
en un inversor.
El principal motivo por el que comparto
todo esto contigo es porque quiero
mostrarte la idea de que otro tipo de
inversión es posible. Los modelos de
inversión en España que siguen el 95%
de inversores están, en mi opinión,
desfasados. El trabajo de adaptar mi
estrategia, proveniente de otros mercados
que van por delante, como el de EEUU.
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Como te he comentado, esto no ha sido un camino fácil. Por ello, me encantaría que no
tuvieras que pasar por todos los baches y dificultades que yo me encontré en mi camino.
Comparto mis conocimientos y mi experiencia porque creo que es bueno para todos y va
en favor de un mercado ordenado en el que haya menos lugar para la especulación.
Esta es la razón fundamental de este trabajo: adaptar lo que sé y lo que he aprendido a
métodos o herramientas que pueden servirte para tus propias decisiones.

Y, llegados a este punto, tienes dos opciones: dejar que tu escepticismo, el miedo y la
desconfianza sean quienes tomen las decisiones por ti o darte la oportunidad de cambiar
y ponerte en marcha.

Presta atención a tu e-mail, compartiré contigo las herramientas para que puedas
conseguir el objetivo que te hayas marcado con la inversión inmobiliaria, pero la decisión
más importante depende ti.

Tú decides si ha llegado el momento de quemar las naves.

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