GUÍA RÁPIDA:

EMPIEZA A INVERTIR EN BIENES RAICES E

INCREMENTAR TU PATRIMONIO
Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 01

BIENVENIDO
Esta guía está diseñada para iniciar tu carrera en el mundo de los bienes
raíces, en el camino tendrás que romper mitos, aprender que no solo se
invierte en departamentos o casas, así como, aprender formulas financieras
y analizar de manera eficaz los mercados a los que deseas incursionar.

?
¿QUÉ BUSCAS?

?
Incrementar tu patrimonio adquiriendo un bien inmueble

Vivir de tus rentas.

Adquirir un hotel para vivir de su operación.

Retirarte para que tus rentas te den para tu vejez.

Adquirir un bien inmueble para arrendar y, de esta forma,

conseguir un ingreso pasivo
EMPIEZA POR
TUS OBJETIVOS
Empieza por trazar tus objetivos. No hay forma de que un capitán
lleve un barco a buen puerto sin una brújula y un mapa que lo
oriente. Lo primero que te tenemos que decir es que es un largo
camino, pero si tienes paciencia y perseverancia lograrás tus
objetivos. El camino de los bienes raíces es un excelente medio;
seguro y certero para empezar en el mundo de las inversiones. Sin
embargo, es necesaria la constancia y la persistencia. Antes de iniciar
necesitamos eliminar los prejuicios que tenemos de las inversiones
inmobiliarias. Aquí te dejamos unos mitos que debes conocer para
llegar a tus metas.

#AdiósaLosPrejuicios

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 02

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 03

MITO
#1
Se necesita mucho dinero para invertir en bienes raíces.

Para empezar a invertir en bienes raíces si bien es necesario que tengas un

enganche como mínimo, lo más importante es que siempre pienses en
escala. Empezar con un inmueble pequeño hasta llegar a lo más grande. En
el mundo de los bienes raíces, existen los llamadas “crowdfunding”, que son
empresas que se dedican a pulverizar un bien raíz entre varios inversionistas
haciéndolo más accesible al público en general. Pudiendo adquirir parte de
una propiedad por un capital mínimo invertido. El “crowdfunding” es una
buena manera de iniciar tus ahorros hasta que logres el objetivo
de tener un primer enganche.

MITO
#2
Los inmuebles para renta dan buenos rendimientos

Conoce tus riesgos, siempre existen riesgos, es importante que vayas de la

mano con un experto que pueda asesorarte en el camino. Si bien, el bien raíz
por lo general genera ganancias y utilidades, es importante medir los riesgos y
conocer el mercado al que vas a entrar. Los inmuebles comúnmente tienen
incrementos en cuanto a plusvalía se trata, sin embargo, en raras ocasiones esto
no llega a suceder, es por esto, que se debe de hacer un muy buen análisis del
nicho, la ubicación y el mercado al que estará destinada tu inversión.
Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 04

MITO
#3
Invertir en inmuebles residenciales es mi única opción.

Una vez que tengas determinada la escala podrás alcanzar inversiones no

residenciales, las cuales muchas veces generan mejores rendimientos que
los esquemas de vivienda. Por lo general estamos casados con la idea de que
la única forma de entrar a los bienes raíces es adquiriendo un departamento
o una casa habitacional, esto no es del todo correcto.

Existen oportunidades de mercado en el ramo no residencial como:

Locales comerciales
Cuartos de hotel
Venta por metros cuadrados
Industrial
Bodegas individuales
Consultorios médicos
Vivienda turística
Centros de entretenimiento
Entre otros…

Es importante mencionar, que este tipo de inmuebles obtienen mejores

rentas ya que se arrienda a inquilinos como empresas establecidas o
formales. Otro importante factor de decisión por este tipo de inversiones, son
los contratos a largo plazo, habitualmente, los contratos de arrendamiento
por inmuebles no residenciales no son menores a dos o tres años ya que las
inversiones que realizan los inquilinos son muy grandes.
 MITO
#4
Debo tener ahorros muy grandes.

Si bien el enganche de una casa/departamento es el mínimo, hoy día existen

formas de invertir en bienes raíces desde un metro cuadrado, valores de fideico-
misos, acciones en Fibras Inmobiliarias, acciones en empresas privadas de
bienes raíces. Lo importante de estos esquemas es que el administrador te
genere la confianza necesaria para que puedas iniciarte en el medio inmobilia-
rio. Una vez que ya hayas realizado tus primeras inversiones, saca tus dividendos
y reinviértelos en las mismas inversiones hasta que logres tener el enganche
necesario para adquirir tu primer inmueble.

MITO
#5
El sector inmobiliario es un tipo de inversión para millonarios.

Si te haces el hábito y la costumbre de un buen manejo financiero, puedes

escalar de manera exponencial en el mundo de los bienes raíces. Siguiendo
estos pasos podrás alcanzar la meta que te propusiste al inicio de este e-book.
Vamos a empezar a enumerar los principios básicos para inversiones
inmobiliarias: de forma personal.

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 05

 ANÁLISIS
DE ZONA

REVISA
LA ZONA CONFORME
AL OBJETIVO

Check list: Mis objetivos.

Es importante que conozcas tus objetivos y que vayan de acuerdo a tus

metas, recuerda que puedes comenzar desde una remodelación, un remate
bancario (el cual no siempre es la mejor opción, pero funciona), comprar en
pre venta, comprar una casa usada, entre otros. Tienes que saber que un
punto importante es que si te decides ir por un remate bancario necesitarás
la asesoría legal de un profesional en el tema en todo el proceso..

CONSULTA
EL PRECIO DE LAS
RENTAS EN LA ZONA

Monitoerea la zona de tu interés.

Es importante que conozcas los precios de rentas en la zona, tanto en rentas

de larga estancia y si aplican de corta estancia. La renta de corta estancia,
aplica para zonas turísticas, comerciales y de negocios. Recuerda que
cuando un inmueble se renta en espacios pequeños y en menores tiempos
el precio es más alto por ende el rendimiento de tu inversión es mayor.

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 06

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 07

PLUSVALÍA
DE LA ZONA DE INTERÉS

Inspecciona por tu cuenta.

Analiza el histórico de precios de la zona para que veas como ha

incrementado, o si se ha mantenido el valor del inmueble.

MERCADO
DE LA ZONA DE INTERÉS

Creación de matríz guía.

Siempre ten en mente que mercado este apuntando, este puede ser
residencial, comercial de negocios o industrial. El género, las tendencias y las
preferencias de la gente que vive en el lugar. Una vez que tengas los datos
de las zonas que hayas escogido, crea tu matriz para comparar los datos.
 ANÁLISIS DE PRECIOS
DE MERCADO

Entras a detalle en las

características del mercado y
la colonia:

Transporte
Movilidad
Accesos
Seguridad
Comercios pequeños
Comercios Grandes
Industrias
Restaurantes y oferta gastronómica
Entretenimiento
Análisis de Precios
Análisis de rentas de larga estancia y corta
estancia

ANÁLISIS
DE NICHO EN ZONA

Rumbo a una inversión segura:

Recuerda siempre, que tu inversión no debe de ir en el nicho residencial

como usualmente se considera. Existen inmuebles en venta como:

Oficinas
Locales Comerciales
Residencial Turístico
Industrial
Ramo Hotelero

Quítate de la cabeza que la única forma de iniciar sería con la compra de

una casa o un departamento. Busca las oportunidades y no te cases con una
sola, recuerda que los inmuebles NO habitacionales por lo general siempre
dan mejor rendimiento y retorno de inversión.

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 08

ANÁLISIS
FINANCIERO

¿Qué hacer con los datos que recabaste?

Una vez que tengas los datos de la zona y el mercado, es momento de entrar
en números. Debes determinar cuanto es tu capacidad de pago y compra,
esto, lo logras de la siguiente manera:
Tu capacidad de adquisición es la mezcla de tu capacidad crediticia, tus
ingresos y tu capacidad de ahorro.

Ahorros + Ingresos (crédito)= poder de compra

Ejemplo;
Si piensas adquirir un inmueble de $3,000,000.00 de pesos y te están solici-
tando un enganche del 10%, ¿cuáles son tus requerimientos?:

Tener ahorrados $300,000,00 pesos más tus gastos de escrituración, los

gastos de escrituración por lo general son del 7% del valor del inmueble. En
este caso, hablamos de $210,000.00 pesos. Por ende, necesitas un ahorro
aproximado de $510,000.00 pesos. Recuerda que los costos de escrituración
no pueden ser financiados por una institución bancaria corren a cargo del
comprador.

Si vas a adquirir con un crédito hipotecario, tu capacidad de crédito se basa

principalmente en:
Ingreso (mancomunado o individual) comprobable
Buen historial crediticio
Comprobación de Ingresos

En nuestro ejemplo, el crédito hipotecario es por el monto de $2,700,000.00

pesos. Para calcular el monto a pagar te tienes que basar en la tasa de inte-
rés anual que tiene la Institución Bancaria con la que lo solicites, las tasas de
Interés en Mexico oscilan entre el 10% al 12% por lo que tu pago mensual
seria equivalente al 0.83% al 1% mensual. Dando una mensualidad de
$27,000.00 pesos. A este costo tienes que agregarle la amortización de capi-
tal, gastos de seguros de vida y del inmueble, por lo que, tu mensualidad
estará rondando los $30,000.00 pesos mensuales.
Los bancos por lo general destinan el 33% de tu capacidad de generación de
ingresos a la vivienda, es por ello que necesitas comprobar un ingreso de
$90,000.00 pesos.

Si vas a adquirir con recursos propios como inversión,

únicamente, deberás hacer el análisis de ingresos - egresos para saber el
retorno de tu inversión.

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 09

Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 10

Análisis del ROI o

Retorno de Inversión
Cálculo Financiero como herramienta de trabajo.

Toma en cuenta los factores de desocupación, y consideremos que en

corta estancia aunque es más
trabajo, los ingresos pueden llegar a ser mucho mayores; asimismo, las
plataformas de corta
estancia por lo general están dolarizadas lo cual te ayuda conforme al tipo
de cambio con
plataformas como por ejemplo la muy conocida Airbnb.

Lo trataremos de explicar de la forma más sencilla:

Es necesario que cuando hagas un análisis tomes en consideración todos los
gastos del inmueble, de esta manera, cuando compramos un inmueble para
renta no consideramos:

1. El predial
2. La pintura
3. Las comisiones de renta
4. La publicidad
5. Restauraciones
6. Compra de materiales, entre otros…

Ingresos anuales por Renta

Menos
Gastos Anuales por Renta
Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 11

Para este análisis pasaremos a unas fórmulas financieras como lo es la TIR.

La Tasa interna de retorno (TIR) es la tasa de interés o rentabilidad que
ofrece una inversión. Es decir, es el porcentaje de beneficio o pérdida que
tendrá una inversión para las cantidades que no se han retirado del
proyecto. También se puede definir basándonos en su cálculo, la TIR es la
tasa de descuento que iguala en el momento inicial, la corriente futura de
cobros con la de pagos, generando un VAN (Valor Actual Neto) igual a cero:

FLUJO DE EFECTIVO
POR VARIOS AÑOS (10)
Una vez que hayas empezado esta aventura de incrementar tu patrimonio
te sugerimos iniciar de nuevo el ahorro para el siguiente enganche o
inmueble.. Si lo que estás buscando es cambiarte a un inmueble de mayor
tamaño, en mejor colonia, o con mejores características,siempre puedes
vender el que adquiriste en un principio para capitalizar los
ahorros del mismo. Es importante señalar, que si no abonas a capital, el
ahorro será muy pequeño, ya que las tablas de amortización de créditos
hipotecarios siempre consideran el pago de intereses en los primeros años
y dejan el pago de capital al final.

Te anexamos una pequeña corrida de inversión en un inmueble

residencial con vocación a renta en corta estancia.
 Guía rápida para vender Bienes Raíces // Follow us: @hiptown_rev 12

Los factores a considerar son: crcr

$1,500.00 pesos por noche

Ocupación del 70%, recuerda que una buena
ocupación es del 85% al 90% en ciudades como
Cancún o CDMX por negocios.
Inflación del 4%
Un monto de predial de $25,000.00
pesosMantenimiento de $60,000.00 pesos
Reparaciones por $48,000.00 pesos
Valor del inmueble de: $3,128,125.00 pesos

Ingresos $1,500.00 Por noche Gastos Predial 2,5000

Ocupación 70% Mantenimiento 6,0000
Inflación 4% Reparaciones 48,000
Total Gasto 133000
Precio de compra $3,128,125.00

Ingresos $383,250.00 $398,580.00 $414,523.20 $431,104.13 $448,348.29 $466,282.22 $484,933.51 $504,330.85 $524,504.09 $545,484.25
Gastos $133,000.00 $138,320.00 $143,852.80 $149,606.91 $155,191.19 $161,814.84 $168,287.43 $175,018.93 $128,019.68 $189,300.47
Utilidad $250,250.00 $260,260.00 $270,670.00 $281,497.22 $292,757.10 $304,467.39 $316,646.08 $329,311.93 $342,484.40 $365,183.78

T.I.R. 10.98% Precio de compra

-$3,128,125.00 -$250,250.00 -$260,260.00 -$270,670.40 -$281,497.22 -$292,757.10 -$304,467.39 -$316,646.08 -$329,311.93 -$329,311.93 -$329,311.93

Este escenario toma un retorno anual al 8% tomando el flujo de

caja libre anual sobre el precio de compra y se toma el precio de
venta en base a la utilidad anual dividida entre el 8% para calcular
el precio de venta. Conforme al ejemplo anterior, la tasa interna
de retorno (TIR) es aquella que toma en cuenta el tiempo en que
se recupera el capital, es decir 10.98% anual.

CONCLUSIÓN
Recuerda todos estos puntos al momento de elegir tus
inversiones. Siempre empieza en pequeño y ve creciendo
conforme vayas capitalizando tu primera inversión. Tu
inversión puede ser desde una pequeña casa en un conjunto a las
afueras de la ciudad, lo importante es que te decidas a
emprender y a hacerlo de forma que tu patrimonio se
incremente en cada operación que realices.

¡Mucha suerte nuevo inversionista!

No dejes de ver nuestras redes sociales por si tienes más interés
en contactar a expertos en inversiones en bienes raíces
SOCIAL MEDIA

/HipTownRev
/7urbana

@hiptown_rev
@7developmentgroup