Inversionista Bienes Raices 2021

INVERSIONISTA
EN BIENES RAÍCES
INVERSIONISTA
EN BIENES RAÍCES
LA FÓRMULA DE LA RIQUEZA
EN EL SECTOR INMOBILIARIO
EDUCACIÓN
FINANCIERA
Heber Espinoza
Inversionista en Bienes Raíces
Autor-Editor:
Heber Espinoza
LIMA
1ª Edición – FEBRERO 2021

HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA BIBLIOTECA NACIONAL
DEL PERÚ
Calle Santa Teresa 389

© 2021, Heber Espinoza
Perú
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Libro Patentado"Inversionista en Bienes Raíces"

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Créditos: Ronal Espinoza

Jamil Orland Espinoza
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transmitida en cualquier forma, o por cualquier medio
electrónico o mecánico,incluyendo fotomecánico, fotocopiado,
digital o audio, sin previa autorización por escrito
del titular del Copyright©.
Por:
Heber Espinoza
Gracias a mí querida familia, mis padres Juan y
Séfora, gracias por enseñarme que la vida es hermosa,
agradezco que hayan edi icado en mí, un hombre que aporte
a nuestra sociedad.
Dedico este libro a mis hermanos Elizabeth, Ronald y

Jamil Orland, gracias por la fuerza y el amor que siempre
compartimos.
Dedico también este libro a mis amigos y a cada

persona que persiste y resiste en busca de sus sueños, gracias
por ser mi motor y fuente de inspiración para hacer realidad
este propósito.
EDUCACIÓN
FINANCIERA
INDICE
Introducción 11
¿Qué es Bienes Raíces? 13
Como iniciar bienes raíces con poco dinero 21
CAPÍTULO 1
INVERSIONISTA EN BIENES RAÍCES 27
¿Qué se necesita para hacer inversiones en bienes raíces? 29
¿Qué hace un inversionista en bienes raíces? 35
7 Principios para hacer Inversión en Bienes Raíces. 40
Cómo aprender Bienes Raíces rápido, 3 fundamentos 48
Como ganar experiencia para ser inversionista en bienes
raíces 53
CAPÍTULO 2
EL MEJOR CAPITAL PARA TUS INVERSIONES 57
Bienes raíces sin dinero, cómo podemos iniciar la junta de
capitales 59
¿Qué es un Sistema en Bienes Raíces? 63
21 motivos porque invertir en bienes raíces, razones para
invertir en bienes inmuebles 66
Como crecer en bienes raíces y superar miedos 71
¿Cómo superamos los miedos a hacer las inversiones? 72
CAPÍTULO 3
INICIAR LAS INVERSIONES CON POCO DINERO 79
Cómo iniciar bienes raíces desde cero, explicado muy
sencillo con 3 fundamentos 81
Bienes raíces desde cero, la fórmula para generar ganancias y
tener resultados en poco tiempo 87
CAPÍTULO 4
L I B E RTA D F I N A N C I E R A E N E L S E C T O R 97
INMOBILIARIO
Fórmula de la riqueza en bienes raíces 99
Riqueza material 100
¿Cómo logras tener una mentalidad de riqueza? 100
¿Cómo calculó Oxfam sus cifras? 106
5 consejos para alcanzar libertad financiera 108
CAPÍTULO 5
MIEDO AL FRACASO EN LAS INVERSIONES 111
Como vencer el miedo al fracaso en inversiones de bienes
raíces y negocios rentables 113
¿Cómo detectas los miedos para invertir? 113
¿Cómo superar el miedo a invertir? 114
9 Consejos para iniciar a invertir en bienes raíces 119
El mejor inversionista del mundo, como ganar tu primer
millón de dólares 133
Supervivencia para el inversor 135
Introducción
Conocimiento desde la cancha, en mi país decimos que estas en la
cancha cuando ya estas ejecutando tus propias inversiones y vives la
experiencia; es decir, nada de teoría o cuentos. Así como un jugador de
fútbol aprende entrenando y jugando en la cancha, este no podría
perfeccionar sus técnicas si solo leyera libros de como jugar fútbol.
Sé que eres una persona que le gusta siempre lo mejor, para eso he
desarrollado todos los conceptos claros que me funcionan en la cancha,
desde como arrancar o iniciar con poco dinero hasta ser un inversionista
pro en bienes raíces; puedes ver mi experiencia en YouTube buscando
“Cómo inicio Heber Espinoza”, en este veras mi experiencia en el
sector inmobiliario, como es que cada proyecto fue un reto, error y
prueba, desde vender materiales de construcción hasta inversiones en
construcción, lotizaciones, ejecutar obras 100% en la CANCHA
.
La carencia de conocimiento hace que tengamos carencias
existenciales. Ejemplo: No es que no tengas dinero, sino que
desconoces como hacer dinero; no es que no tengas salud, sino que
desconoces como cuidar tu salud. El conocimiento te otorga más
alternativas, la riqueza es conocer algo que otro no conoce, obviamente
tienes que aplicarla. Saber es poder, sin embargo tomar acción trae los
resultados.
Los motivos son muchos para hacer inversiones en bienes raíces, en

este libro te detallare veintiuno y es que deseo compartir la frase que
11
alguna vez dijo mi abuelo que conceptualiza toda mi pasión en el sector
inmobiliario, la cual es: “En terreno nunca hay pierde”; muchas
personas con experiencia también lo dicen, sin embargo recién logre
entender la magnitud. Es sabio invertir en propiedades y rentabilizar al
máximo, para descubrir el verdadero significado, nunca pierdes porque
también ganas mucha experiencia, es decir o ganas o aprendes.
Entiéndeme aquí, en bienes raíces si no tienes capacitación o
desconoces de la documentación, los pasos estratégicos de
negociación, legalidad, licencias, impuestos etc. Si desconoces todo lo
mencionado anteriormente puedes perder dinero; sin embargo ganas
experiencia. Con la frase “En terreno nunca hay pierde”, solo
encuentras grandes resultados si estas capacitado de forma constante.
Bienvenido y felicitaciones por ingresar a la lectura de este poderoso

libro; explicare los conceptos claros del por qué invertir en tierra. Es
recomendable, que eliminemos muchos tabúes o errores a la hora de
iniciar con poco dinero; conocerás el apalancamiento y reinversión,
todo es técnica y estrategia. Para entender esta parte es impórtate que
leas mi libro “Bienes raíces tu mina de oro”, en el cual detallo 10
poderosas técnicas a la hora de iniciar en bienes raíces y también como
hacer reinversiones con grandes resultados. Importante te invito a un
entrenamiento presencial donde detallo con ejemplos prácticos como
hago inversiones y logro grandes resultados, para enterarte donde y
cuando sígueme en mis redes sociales.
Inversionista en Bienes raíces, un libro coleccionable y único

Inversionista en Bienes Raíces 12
¿Qué es bienes raíces?
Para realizar todo tipo de inversiones es necesario

primero conocer y explorar a profundidad que particularidades,
beneficios y riesgos tiene ese rubro. Si hablamos de los bienes
raíces, este es un concepto que todos creen que es muy técnico.
Ahora bien vamos a explorarla de la forma más sencilla.
Encontraremos esas ganancias, ese cheque grande; como suelo

decir conociendo cuatro fundamentos, con base a mi experiencia
como –que acierto tuve y también algunos errores–. Al iniciar de
hablar de bienes raíces es conversar de: tierra, construcción, usos
y costumbres de negociación. Como sabes todos necesitamos
una vivienda es por ello que hay siempre nuevas zonas de
expansión, así mismo con el paso del tiempo estas zonas tienen
habilitaciones urbanas, este último es cuando ya tienen
saneamiento físico legal, es decir estas zonas habitadas tienen o
tendrán servicios básicos y también regularización de su
documentación. Los lugares donde la sociedad siempre está
trasladándose para poder vivir, se llama expansión horizontal;
todos necesitamos una vivienda esto seguro que estás de acuerdo
conmigo. Recuerda “todos necesitamos una vivienda”, aquí
inicia todo el fascinante mundo de las inversiones en los bienes
raíces; la necesidad de tener una propiedad.
¿Recuerdas cómo era tu ciudad hace 15 años atrás? Esas zonas
13
donde nadie quería vivir, razones no faltaban y es que no todos
ven oportunidades; talvez no había agua, luz, servicios básicos,
etc. Sin embargo, pasado los años te das cuenta que han mejorado
esas zonas, antes nadie quería tal vez aunque el precio era
reducido, pocos hicieron una inversión y la gran mayoría para ver
ahí su vivienda futura, la verdad muy poco lo vieron como
inversión; pero si hacemos un análisis de incremento de precio de
las propiedades, ahora aumento mucho de valor y eso se llama
plusvalía de las propiedades ¿Por qué existe plusvalía en estos
terrenos? Hablando de tierra en los bienes raíces se refiere a
propiedad y a esta la llamo el verdadero patrimonio; en caso
propiedades muy grande, que por la necesidad de más residencia
se hace una subdivisión, es aquí donde inicia un proyecto de
habilitación urbana para que a futuro existan nuevas viviendas y
de esta manera hacer precio de tamaños promedio. Sabes que los
terrenos para vivienda en las urbanización tienen un promedio de
120 metros cuadrados, de hecho hay muchas variantes; pero
hablamos de un promedio de casa habitación, ahí inicia una
nueva zona de expansión, con habitantes que requieren mejores
servicios para mejorar su calidad de vida, mientas existas más
mejoras más plusvalía. Entiendo que luego de la subdivisión
ingresamos a la construcción, es otro tema muy apasionante las
edificaciones hablar de fierro y cemento también trae incremento
patrimonial y mejora del sector, bueno estos sectores donde hay
más viviendas, las personas se trasladan a vivir poco a poco y
como te diste cuenta pasado los años hay más servicios de agua,
luz, desagüe, asfaltado de vías, eso es generar calidad de vida,
etc. Al inicio aparece un centro poblado eso es bienes raíces
muchos solo ven vivienda y yo veo incremento de patrimonio,
una nueva ciudad inicia, ese nuevo asentamiento humano con sus
dirigente lucharan por llevar todos los servicios; como ya te diste
cuenta hay muchos por explorar y muchos por ganar, todo inicia
con ver la oportunidad en el momento adecuado, así solo tengas
un terreno en ese sector será muy beneficioso a mediano y largo
plazo.
Sintetizando vamos a entender que los bienes raíces es una

propiedad, donde entran a tallar muchos factores y también
intervienen muchas personas y profesionales, es una necesidad
primaria del ser humano. Así mismo es una de las necesidades
más costosa donde todos están involucrados, porque tarde o
temprano compraremos o alquilamos; pueda ser terreno o
departamento, este último involucra a desarrolladores de
proyectos a mediana o gran escala, muchos enlazados con las
entidades bancarias. Los multifamiliares es un gran negocio de
vender vivienda, esa necesidad será permanente así como los
alimentos o la vestimenta, estos proyectos conllevan legalidad,
muy pocas inversiones tiene gran legalidad; me refiero a los
documentos que respaldaran nuestra inversión, documentos que
nos permiten vender, alquilar, heredar o también solicitar
15
créditos; los bancos también invierten en bienes raíces, se sabe
que es un buen refugio de liquidez más allá de solo casa
habitación. Hablamos sobre la tierra verdad esos sectores
pujantes donde se logra el desarrollo por el pasar del tiempo y por
mucha gestión de los habitantes, cuando esos lugares ya logran
consolidación en todos sus servicios; después vienen los
multifamiliares, que son viviendas en edificios. Habrá personas
que lo lograron comprar ese terreno o no desean esperar que un
sector se consolide por el paso de los años, prefieren comprar
muchas veces con financiamiento un departamento también
llamado apartamento; un detalle no todos los edificios están
destinado a vivienda, en el mundo de los bienes raíces hay una
gran variedad de edificaciones como: plantas industriales,
hoteles, oficinas, remodelaciones, casas, auditorios, clínicas,
mercados y todo lo concerniente al rubro de la construcción.
Conocer y aprender cada una de estas obras será poderoso, de
hecho requiere especialización porque tiene diferentes usos,
cada tipo de construcción tiene muchos trámites documentarios,
se llaman permisos o licencias de construcción. Todos los
sectores, cada calle tienen diferentes normas o parámetros
urbanos que guían, es decir lo que está permitido construir y que
no. Un inversionista en bienes raíces debe conocer esto para
hacer una buena inversión, el apalancamiento con arquitectos,
ingenieros civiles será muy necesario a la hora de proyectar el
futuro de una inversión en el sector inmobiliario, por ejemplo; un
edificio de oficinas tiene diferente reglamento a un edificio
destinado a vivienda, superar y encontrar los terrenos ideales
hace la diferencia. Mi experiencia en la construcción ha tenido
muchos retos a la hora de hacer aprobar un proyecto, antes de
construir se debe hacer planos para todo el proyecto, costos y
presupuestos; a esto se llama un anteproyecto que se debe
presentar al municipio para hacer la consulta, ese proceso puede
ser desgastante y conlleva tiempos de revisión; y de tu parte con
tus profesionales a cargo lograr modificar y subsanar si hay
observaciones, hay mucho por aprender esa parte es técnica, que
entrando a la cancha se vive la experiencia y se aprende. La
primera inversión en edificación trae retos, luego de superar ese
proceso hace al maestro, todo está en dar los primeros pasos;
existe la autoconstrucción personas que hacen su casa o algún
edificio sin solicitar permisos o revisiones, lo hacen a su manera,
que a largo plazo tiene consecuencias porque no podrán
independizar áreas o departamentos, es complicado por no decir
imposible acceder a financiamiento bancario. Si eres un
inversionista es mejor hacer las cosas por la legalidad y cumplir
las normas; para sintetizar, no puedes construir a tu manera o
como deseas hay muchos reglamentos por citar uno: “solo
puedes construir una altura máxima el edificio” según los
parámetros urbanos exclusivos de ese terreno.
Los inmuebles están ligados a la tierra son columnas, paredes;
17
ese es un bien raíz, es una propiedad y a eso le llamo la verdadera
riqueza patrimonio. Un ejemplo muy sencillo qué es un bien raíz
es una propiedad ya lo tenemos claro, tú me dirás Heber,
entonces ¿dedicarse en los bienes raíces es un buen negocio?
¡Claro que sí! Suena muy fácil la respuesta, pero también tiene
muchos retos; la idea es hacer un balance a largo plazo, hacer
reinversión y conocer las técnicas de inversión eso te hacer
diferente. En terrenos o en propiedades también se puede perder
o tener fracasos, en mi libro “Bienes raíces tu mina de oro”
explico 10 técnicas que comprobé y utilice paga generar
ganancias con poco dinero, ahora manejo más de 25 técnicas que
comparto en los entrenamientos presenciales; desde
construcción, subarrendamiento, lotizaciones, remodelaciones,
subastas de propiedades, permutas, intermediación,
prescripciones adquisitivas, inversión en proyectos a futuro, etc.
Se sintetiza en ganancias, dinero, dinero, dinero; el dinero no es
malo, lo malo es no saber destinar esas ganancias. Dios nos
quiere prósperos, desea que disfrutemos de esta vida, al mismo
tiempo humildes de corazón, saber compartir con el prójimo
muchos logros, disculpa si no te agrada esta parte, soy un hombre
de fe que no oculta su agradecimiento al padre, mientras eres
agradecido tienes grandes recompensas
.
Si hasta ahora hemos entendido que una vivienda es una
necesidad del ser humano, todo estará excelente valió la pena la

lectura; porque esa necesidad la podemos monetizar, todas las
personas requieren una vivienda así sea en alquiler; no creo que
por ahorrar vivan debajo del puente, todos necesitan una
vivienda; es ahí donde nosotros entramos al mundo de las
inversiones. Como sabes todos se compran propiedades e incluso
todos los días se vende propiedades, es un gran negocio que
mueve la economía mundial; entender la negociación en bienes
raíces aplicando las estrategias y técnicas será muy poderoso, las
oportunidades son ilimitadas, se puede iniciar con poca capital. Y
es que como se sabe todo es un proceso, si tienes perseverancia
en las inversiones inmobiliarias tendrás un futuro excelente, ojo
no digo que sea fácil; pero si vale la pena
.
El panorama es alentador, hay muchas posibilidades de hacer
medianas o grandes inversiones; la ciudad sigue expandiéndose.
En América Latina estamos en una etapa de expansión
horizontal, imagínate todo el momento del crecimiento vertical;
edificios, rascacielos similares a países desarrollados. En
nuestras aulas educativas o entrenamientos tenemos alumnos de
Europa, Asia y Oceanía; las oportunidades son similares, es
decir para toda persona que incursiona en el sector bienes raíces
hay grandes posibilidades de generar patrimonio, todo inicia
gracias a un entrenamiento, mientras más costoso es el
entrenamiento es porque hay algo de calidad. Así no estimes en
entrenarte y no seas barato con tu éxito, este libro es para
19
comprender cuan fascinante son las inversiones en bienes raíces;
para entrar en acción existen muchos detalles para generar
rentabilidad y cerrar tratos los encontraras en mi libro
"Negociación en bienes raíces”

Como iniciar bienes raíces con poco dinero
Es posible ingresar a las inversiones en bienes raíces con

poco dinero; pero es necesario tener mucho conocimiento; es real
nunca inviertas en algo que no conoces. Iniciar con poco dinero
trae muchos retos, pero es posible que también puede generar
grandes ganancias incluso superiores a quienes tienen dinero
para invertir; explicaré esta parte, primero recordemos los bienes
raíces es una necesidad del ser humano. Tener una vivienda es
una necesidad bien costosa, la más cara; entonces todos
pensamos que no podemos incursionar en este sector, porque se
necesita grandes capitales y ¿sabes? vamos a matar ese tabú. Si
nosotros intermediamos entramos en esa ecuación de mucho
dinero en transacciones diarias, podemos salir muy beneficiados;
me entiendes hay mucho dinero en medio de cada transacción de
los bienes raíces, es tan noble este tipo de inversiones que nos
permite intermediar una venta, alquiler, permuta y muchas
transacciones que nos genera una comisión.
Hoy día te voy a dar conocimiento financiero, primero hagamos

una comparativa existen muchos negocios tradicionales donde
nosotros en comparativa podemos ver que necesitas esfuerzo, un
capital inicial para ese emprendimiento. Por ejemplo; un
restaurante, una tienda de regalos, venta de zapatos, etc.;
diversos negocios donde requiere experiencia, capital y algo
21
muy importante invertir lo más valioso que tenemos nuestro
tiempo completo. Los bienes raíces es tan generoso que podemos
hacerlo incluso a tiempo parcial; los negocios tradicionales
tienen un margen de fracaso muy elevado, para ese negocio
requiere que seas: el gerente, contador, el administrador,
empleado, etc., todos somos y sabes que es muy complicado
alcanzar libertad financiera con un negocio tradicional. Hoy en
día es muy competitivo los negocios “fotocopia” todos lo hacen,
es importante elegir un rubro que aún está inexplorado; los
bienes raíces lo puedes hacer a tiempo parcial sin necesidad de
que te sacrifiques tanto y entender que podemos tener
crecimiento. Un solo movimiento financiero puede traerte ese
dinero que no generabas trabajando por tres o más meses
seguidos, “el dinero en bienes raíces esta botado en la calle; pero
sin entrenamiento nunca lo veras”. La educación financiera lo
cambia todo, un detalle es bueno generar ganancias; pero más
importante es saber administrar ese dinero. Conoces amigos que
mientras más ganan, más gastan; no reinvierten sus capitales,
porque creen que van a tener dinero ilimitado como en todo
negocio hay épocas de vacas flacas; es necesario diversificar. Los
bienes raíces es muy amplio donde también nos permite hacer
múltiples tipos de inversiones; si eres inversionista y te
pregunten cuánto gana, podrás responder: mejor te digo cuanto
es mi patrimonio neto.

Los millonarios preguntan ¿cuánto es tu patrimonio?, no
te preguntan cuánto ganas, debemos de trabajar en función a
patrimonio y generar la verdadera riqueza. Los activos o fuentes
de ingreso generadas en piloto automático, muchos años atrás
también pensé en cuanto tenía que ganar trabajando, muy pocas
veces pensamos que nuestro dinero trabaje para nosotros.
Egresando de la universidad en mi época veinteañera ya tenía un
empleo en una excelente institución, era la envidia de muchos de
mis compañeros que egresamos juntos, no sabían que yo odiaba
ese trabajo, solo tengo una experiencia como empleado de 12
meses; tiempo suficiente para darme cuenta que no era lo mío, si
seguía así terminaría en la ruina vivía frustrado porque mi sueldo
no me alcanzaba para comprar las cosas que yo siempre quería en
esta vida y un trabajo tradicional, solo podía solventar: un
celular, ropa institucional, perfumes, zapatos, todo lo que
requiere un trabajo en relaciones públicas. Entonces ese círculo
vicioso de trabajar para sobrevivir no era lo mío, necesitaba
generar un ingreso adicional que no requiera y consuma todo mi
tiempo; ese ingreso llega gracias tener buenos contactos,
personas que ya lograron lo que tú quieres lograr, a ellos
bienvenidos los consejos, una regla que rige mi éxito, solo
escucho a personas de acción y con resultados. Es importante el
entrenamiento financiero y no gratuito, los cursos gratuitos o
videos gratuitos en las redes sociales no malogran perjudican
grandemente nuestros resultados; por el tipo de contenido y
23
muchas veces incompleto, solo por el hecho que no pagamos el
precio, nuestro cerebro dirá, poco costo y como no pagamos el
precio entonces no lo valoramos, lo gratis nunca tendrá
resultados. Es por ello que en Latinoamérica y otros continentes
siempre abra personas que creen ser listos, astutos; pero lo único
que hacen es sabotear tu existencia, engañarse así mismo. Un
gran porcentaje de mis ingresos siempre lo destine a educarme
constantemente eso lo cambia todo, el éxito y la fortuna ama a la
preparación constante y de calidad, lo demás es pudo cuento; no
existe riqueza material y primero no tenemos esa riqueza mental,
de hecho para un visionario es complicado aperturas camino;
experimentar aprender técnicas y métodos de inversión eso
cambió mi vida, entrar a la cancha, para la teoría los libros y
muchos otros charlatanes enseñando sin resultados, entender
sobre la educación financiera va más allá, no es teoría es
necesario el verdadero aprendizaje, haciendo negocios e
inversiones reales, arriesgando tu propio capital, vivir los retos
documentarios. Estoy muy agradecido con la vida por
permitirme asistir a un entrenamiento de alto nivel en los
emiratos árabes, valorizado al precio similar de un terreno en una
zona promedio, qué harías tú cuando estas iniciando, te compras
el terreno o asistes a un único entrenamiento que te presento la
vida; lo más valioso es que conocerás a millonarios, mentalidad
ganadora, podrás hacer alianzas, conocer a gente que logro lo que
tú quieres lograr, preguntarles cómo lo hiciste, esa inversión lo
cambio todo. Es bueno hacer cosas diferentes, para tener
resultados explosivos, mientras seas cauto e investigues
primero; estoy seguro que cada inversión en entrenamiento lo
recuperarás multiplicado por un millón, claro está si tomas
acción, con la teoría no se gana dinero.
Luego de entender que los bienes raíces tiene muchos beneficios;

incursione en este sector de forma empírica e incluso
intermediando ventas, así se inicia con poco capital, si no tienes
el dinero para comprar ayuda a vender punto. Puedes fijarte
incluso como había arrancado, tengo videos en YouTube con
fecha anterior donde sacaba programas de televisión para
promocionar las ventas de las propiedades, de hecho antes no
estaba difundido las promociones en redes sociales, recién estaba
en formación el posicionamiento en la internet; necesitamos
adecuarnos a los cambios, hoy tenemos millones de seguidores
en las redes social todo gracias a la constancia, debemos ser
congruentes con todo lo que hacemos, si te digo sé constante, ten
perseverancia; pero nada de resultados algo anda mal, la vida a
cada rey le da tu trono y cada payaso su circo. Entonces a buscar
nuestro destino, el panorama en los bienes raíces es ilimitado
todos los días se compran y se vende propiedades si entendemos
eso podremos ingresar en cualquier momento.
Un tema importante es tener un pensamiento lateral, hay otras
25
maneras de generar ganancias con poco capital, podemos
asociarnos con el propietario por ejemplo; vende precio tentativo
cincuenta mil dólares, si preguntas esa persona vende porque
tiene una necesidad de dinero; pero no requiere la totalidad de ese
dinero. No puede vender su propiedad en partes, tal vez requiere
una 20% para asumir algunas deudas, ahí podemos salvar ese
apuro, podemos ser copropietarios hacer remodelación de la
propiedad si requiere para vender a un precio mayor o podemos
construir más niveles, para generar mayor rentabilidad, esta
parte son de técnicas de inversión que no hablaremos en este
libro, para eso ya tenemos otro, aprendamos a ver dónde otros no
ven.

CAPÍTULO 1
INVERSIONISTA EN BIENES RAÍCES
¿Qué se necesita para hacer inversiones en bienes raíces?
Para iniciar con las inversiones en bienes raíces

requerimos reaprender y tener como base cinco principios, que
me ayudaron mucho en este camino hacia la libertad financiera.
Te voy a compartir algo que me funciona.
1. Cheque grande. En los bienes raíces, cuando

hablamos de 'cheque grande' va más allá de generar ganancias.
Cualquier inversión o movimiento financiero exitoso en bienes
raíces trae buenos resultados económicos, tal vez puedes generar
lo que durante un año en un trabajo o empleo tradicional no
podías percibir; 'Cheque grande' se refiere a ser deseoso, a
querer tener ese carro soñado, esa casa soñada, esos viajes, etc.
Como sabes todos tenemos sueños, mientras elegimos el rubro
adecuado sumado a la preparación y la perseverancia lo podemos
conseguir.
¡Si se puede! si aprendemos técnicas, hacemos inversiones,

reinversiones y manejamos un método. Es decir, requerimos de
un sistema que funcione y es aquí donde te voy a ayudar.
"Debes hacer grandes apuestas cuando las probabilidades estén a

tu favor, no lo suficientemente grandes como para arruinarte, pero
lo suficientemente grandes como para marcar una diferencia".
Bill Gross

2. Frustración. Mientras hay grandes ganancias,
también, hay algunos procesos que nos nutren de experiencia,
aquellos mal llamados 'fracaso'. Claro, esto lo puedes evitar si
tienes un buen asesoramiento; cuando inicias es importante tener
especialistas en el sector inmobiliario, de igual manera cuando
haces inversiones grandes. Debes tener tu equipo de alto
desempeño, como ya te habrás dado cuenta, no lo podemos saber
todo, siempre estamos en modo alumno.
Hay frustración en un inicio, tal vez no sabes con que técnica de

inversión iniciar o no. Se vende cuando tú quieres, no cierras
tratos inmediatamente. Hay que tener paciencia, pues si lo
analizamos a largo plazo es la mejor inversión que puedes hacer,
ganar experiencia es lo más valioso. Las frustraciones son el
mejor termómetros para medir donde estas y si logras pasar esa
valla, de los apurados que desean ser ricos de la noche a la
mañana o deseas realmente forjarte una economía sólida y
duradera. Por ejemplo: una construcción de departamentos
demora por temas de trámite de licencia; no obstante te aseguro si
logras superar y cumplir todos los requisitos, lograrás hacer
realidad ese proyecto que te va a traer grandes beneficios. Si eres
de las personas que le gusta experimentar, aprender, entiende que
“el fracaso no existe”; todo es experiencia, estoy muy seguro que
tu senda de éxito está ya escrita.
30
“Está bien celebrar el éxito, pero es más importante prestar
atención a las lecciones del fracaso”. Bill Gates.
3. Detective. En el proceso de cerrar inversiones

con éxito me di cuenta que es necesario conocer personas, buscar
propiedades, mirar su documentación, analizar prospectos,
cerrar tratos y caminar. Es decir, es “un trabajo de detective” y es
muy apasionante porque se aprende muchísimo. En el sector
inmobiliario muy pocas personas con resultados enseñan, para
eso se requiere pasión, alguien que consiguió libertad financiera
muy pocas veces piensa en compartir ese conocimiento con los
demás, creen que será su competencia; pero lo real es, no existe
competencia en los bienes raíces, en mi caso yo no compito con
nadie quiero que todos lo logren.
Me encanta enseñar es una de mis pasiones, si tú dices: “Heber,

no me gusta relacionarme con las personas”, “No sé dónde
encontrar las propiedades”, “No sé cómo investigar los
documentos”. Te respondo todo esto lo puedes aprender, incluso,
en un mes. Es sencillo aprender los bienes raíces si tienes el
entrenamiento adecuado de alguien que esté en la cancha,
obviamente. Nosotros manejamos grupos privados de alumnos
en redes sociales, en equipos de acciones; me encantaría que seas
parte y puedes pedir más información en nuestras redes sociales
como Heber Espinoza, si me lo permites me encantaría que te

juntes con personas de grandes resultados.
4. Localidad. Esto es algo que me gusta muchísimo.

“Los bienes raíces, puede anclarse a cualquier ciudad, lo puedes
hacer en tu país; en cualquier ubicación existirá oportunidades,
es un negocios global, si viajas puedes hacer inversiones a escala
universal en EEUU, Chile, Colombia, México, Ecuador o
Guatemala etc. Es ilimitado, un detalle si no te gusta viajar en tu
localidad hay oportunidades de inversión a la vuelta de la
esquina, captaste esta parte es poderoso, lo mismo no podría
decir: un abogado, un guía de turismo y contador; su
conocimiento para hacer dinero es limitado a un territorio, no
estoy criticando respeto mucho la pasión de muchos profesional
y otras actividades económicas que cada uno elige por vocación
o por inspiración.
Nuestras técnicas se adecúan para cualquier país, más de 25

técnicas que tenemos, todas se pueden aplicar en tu ciudad.
Entonces, es necesario que conozcas tu localidad, inicies ahí.
¡No es necesario que viajes! Donde estás, puedes comprar y

vender terrenos, ya puedes capitalizarte, de hecho es muy bueno
conocer nuevos mercados, hay ciudades que tiene mejor
potencia de inversión; por ejemplo centros turísticos, capacidad
de revalorización o plusvalía, las ciudades que tiene mucha visita
de extranjeros y nacionales tienen mejores perfectivas de
32
inversión es deseable tener una propiedad en ese lugar, muchas
cadenas hoteleras, constructoras te aseguro pensaran lo mismo.
Entonces, bienes raíces nos da capacidad de expansión
internacional.
5. Capacitación.¡Algo muy importante! Un mundo

inexplorado necesita capacitación constante y permanente,
porque cada país maneja un diferente código civil y normas con
los parámetros urbanos, detalles del futuro con las nuevas
tendencias inmobiliarias. En eso, “te quiero ayudar, para que tú
puedas socializar, conocer, actualizarte constantemente los
bienes raíces no es un negocio de fierro, cemente y contratos, en
mi entender es un negocio de contactos, personas, generar
relaciones; es ahí donde se encuentran las oportunidades, las
recomendaciones por ello siempre cuida tu reputación, es lo más
valioso que tienes. Todo negocio necesita ganar y ganar.
Es necesario retroalimentarte cada vez para tener ese cheque

grande, en el mundo como viste hay muchas historias de gente
exitosa que inicio desde cero. Hablando de dinero; estamos
haciendo grandes historias de éxito por creer en este gran
proyecto. Creer primero en nosotros, en nuestra educación y
poner en práctica, con teoría no se hace dinero. Yo no soy teórico,
hice y hago inversiones reales; eso deseo para ti capacitaciones
para luego tomar acción, está bien no tener dinero. Sin embargo,
si deseas crecer financieramente y al no tener conocimiento
especializado es imperdonable, para entrenarme las primeras
veces hasta pedí dinero prestado, vendí muchas cosas que no me
servían, el valor de ese tipo de entrenamientos lo valían cada
centavo.
Ya sabemos “cheque grande” es la mentalidad de ganador, las

frustraciones se llaman experiencia y tienes que estar preparado
para todo, aceptar errores y cada vez mejorar e incluso tener un
trabajo de detective. Estoy seguro que sabias que los bienes
raíces no tiene fronteras, empero era necesario que te lo recuerde;
porque muchas veces solos no tomamos acción, también ahora
conoces que la capacitación constante hace de nosotros expertos
en nuestro rubro, la vida premia la especialización.
“La herramienta de expansión es nuestro saber, utilizando en

beneficio mutuo ese conocimiento nos ayudara a lograr todas
nuestras metas, el dinero se gana ayudando a las personas”
Heber Espinoza.
Historia de éxito de Ricardo García: Gracias al

entrenamiento que recibimos de Heber Espinoza nos
organizamos y empezamos a poner en práctica todo lo
aprendido, compramos los terrenos en una zona muy comercial
frente a la Universidad Nacional del Santa a cuatro mil dólares y
el otro a veinte mil dólares; ahora los terrenos en esa zona están
valorizados en cuarenta mil dólares y cincuenta mil dólares que
34
es lo más económico que se puede conseguir en esa zona,
aprendimos la técnicas de invertir en proyecto a futuro. Nosotros
sabíamos que proyectos se vienen, teníamos la máquina del
tiempo que Heber Espinoza nos enseñó, ahora veo las ciudad con
otros ojos, una cosa es saber que es bienes raíces, es necesario
complementar con las técnicas de inversión y formas de
negociación, un entrenamiento me cambio la vida.
¡Logren su libertad financiera! Recordar que el conocimiento

es poder y uno no puede incursionar en este negocio de bienes
raíces si primero no se capacita.
¿Qué hace un inversionista en bienes raíces?
Imagínate ser un agente de cambio, que tú puedas

transformar el panorama de tu ciudad. Un inversionista en bienes
raíces participa en la expansión y en el futuro demográfico de una
ciudad, no todo es dinero; cuando nosotros entendemos que en la
mano del inversionista, el que tiene visión, pasión y proyección
con su inversión, podemos transformar para bien la expansión de
nuestra ciudad, creamos ciudades desde “pequeña escala hasta
gran escala”.
Mira todas las ciudades, tú sabes que siempre están

desarrollándose, creciendo y hay más zonas de expansión
horizontal y también edificios, ¿verdad?, lo que llamamos “el

crecimiento vertical”, entonces los inversionistas creamos
nuevas urbanizaciones, construimos edificios, remodelamos
casas, nos dedicamos a este sector vivienda.
Dinamiza. A mí me encantaría que seas también

partícipe del desarrollo de tu localidad, toda la economía de un
país se basa en dinamizar las inversiones. Los inversionistas en
bienes raíces manejan cifras considerables, uno de los motores
más importantes de presupuesto de una región está en la
recaudación de impuestos del sector inmobiliario, es mejor estar
en sintonía con tu contabilidad a largo plazo; te servirá para tener
apalancamiento financiero con toda entidad bancaria, la deuda es
buena mientas saber administrar e invertir en fuentes de más
ingreso. Si tú realmente quieres libertad financiera, los bienes
raíces es el vehículo adecuado donde es fácil de aprender y lo
mejor ¡Nunca pasa de moda!
Crea. Un inversionista en bienes raíces a largo plazo,

crea ciudades, edificios, transforma el paisaje; su visión la hace
realidad, nuevas zonas de expansión habitacional, entendiendo
esta parte nos damos cuenta que conlleva una gran
responsabilidad, ser agente de cambio para mejora la calidad de
vida de muchas familias, recuerdo años atrás cuando vendimos
lotes de terrenos para futuras viviendas, con el equipo técnicos
decides el ancho de la vías, donde serán las zonas recreativas y
demás servicios complementarios, ahora que la zona está
36
poblada podemos ver que lo que tu proyectaste está siendo el
hogar de familias enteras, será esas propiedades lo que heredaran
a sus hijos, si creamos el panorama entonces creémoslo bien, el
tiempo siempre nos dará la razón.
“Con la paciencia y la tranquilidad se logra todo….y algo más”.

Benjamín Franklin.
Dinamizar la economía creando puestos de trabajo, mano de obra

calificada, profesionales como arquitectos, ingenieros,
abogados, equipo de contadores, un topógrafo, ingeniero
eléctrico, ingeniero sanitario, ¿verdad?
Trabajo. Ahora, enlazamos a todo ese equipo donde

dinamiza la economía dando puestos de trabajo en una obra; este
equipo será tu éxito o tu desgracia ten buenos profesionales a tu
lado, en este caso arquitectos, ingenieros, abogados, equipo de
contadores, topógrafo, ingeniero eléctrico, ingeniero sanitario,
etc. Cuando ejecutes proyectos tendrás que seleccionarlos por
sus resultados ¿puedes ver cuántas personas se dedican al rubro
construcción?. Tendrás muchas personas que trabajaran en tus
proyectos, imagina que estás construyendo un edifico de
departamentos, estás pagando sueldos, pagando proveedores,
interesante verdad, eres un dinamizador de la economía, justo lo
que requiere tu país, dar trabajo, todo será según tu análisis
financiero “ROI” retorno de tu inversión.

“En las inversiones, lo que es cómodo rara vez es rentable”. Robert
Arnott
Impuestos. El sector inmobiliario el sector que más
aporta en todo lo que son los impuestos, no obstante te digo:
Puedo hacer que los impuestos estén a tu favor. Cuando nosotros
hacemos empresa, nos encanta que tengas grandes beneficios y
tengas dinero ilimitado; nuevamente hago referencia a los
impuestos porque es un tema muy relevante, hay dos cosas muy
seguras: la primera que si o si vas a morir tarde o temprano, la
segunda que pagaras impuesto tarde o temprano; hay dos
soluciones para los impuestos: la primera quejarnos o la segunda
seguir haciendo más y más dinero. ¿A dónde voy? nuestra nueva
expansión en los bienes raíces tiene un principio, ayudar a
muchas personas a facturar y convertirse en inversionistas, para
esto es necesario pensar a futuro formar una empresa, ¿Cómo
puedes hacer que el banco te preste este dinero ilimitado? es
importante generar historial crediticio, este es muy poderoso. Si
analizas el mercado inmobiliario, quienes desarrollan proyectos
de gran envergadura siempre están respaldados con entidades
financieras, esto lo consiguieron gracias a estar al día con el pago
de sus impuestos, la banca analiza a las empresas rentables y
solicitan sus movimientos financieros que estén acorde al pago
de impuestos, importante si quieres crecer de forma ilimitada,
siempre has inversiones transparentes.
38
“Sube la bolsa, acude el público; baja la bolsa, el público se
marcha” André Costalan
Si aún te preguntas ¿Que es un inversionista en bienes

raíces? Te hago un resumen, un inversionista en bienes raíces
proyecta el futuro, hace vivienda y la enlaza a nuevas tendencias
de los bienes raíces. La modernidad, tiene visión por ejemplo el
uso en las viviendas de las energías renovables. ¿Cuál es el futuro
de la vivienda? Algo es muy seguro ¡Nunca va a pasar de
moda!, vas a facturar mientras el sol alumbre, tengo alumnos
desde los 14, también de más de 80 años, cualquiera lo puede
hacer; la edad es solo un número, sé que hay muchos que matan
sus sueños y están en su casa, te dicen no lo hagas, se necesita
mucho capital, ¡cuidado¡ Si tú te atreves a confiar en ti, mirar los
testimonios de personas que ya lo han hecho, ¡Tú también
podrías crecer! Si sigues los pasos probados que si funcionan
¡Muy bien! Ya sabes qué hacemos los inversionistas en bienes
raíces.
Nosotros invertimos en el presente y creamos el

futuro. Heber Espinoza

7 Principios para hacer inversión en bienes raíces
Ubicación. El principio número uno para todo

inversionista, fíjate en la ubicación, pregúntate ¿comprarías ahí,
invertirías tu patrimonio familiar en ese sector? Tienes que
ponerte en los zapatos de la otra personas, a eso se le llama
empatía. Para toda inversión realiza una encuesta a los vecinos
pregunta si es una zona segura, si los servicios básicos tienen de
forma permanente, visita la propiedad de noche podrás ver el tipo
de iluminación que tiene, elige una vía amplia una vía angosta.
Como ya te habrás dado cuenta es mejor tener una propiedad
frente a un parque, que tener en un pasaje de cuatro metros de
ancho, la ubicación en esquina tiene mejores beneficios por el
tema de la iluminación y accesos; para muchos temas de
inversión déjate llevar también por tu sentido común. Analizado
correctamente se convierte en plusvalía, luego de analizar la
ubicación es importante y prioritario el tema documentario, este
último punto hablamos de tener un asesor tu abogado de
confianza podrá ayudarte en ese proceso, no te confíes, es mejor
invertir en se profesional antes de lamentar, la mezquindad o
creer que ya lo sabemos todo, siempre pasa factura.
Los ganadores no tienen miedo de perder, los perdedores sí. El

éxito es un proceso y el fracaso es parte de él….la gente que evita
el fracaso, sin darse cuenta también evita el éxito. Robert Kiyosaki
40
No viviras. Algo muy importante ¿sabes? cuando
compramos una propiedad muchos le tienen ese valor afectivo y
no deseas o no quieren vender, se enamoran de sus propiedades.
Por eso muchas personas se adeudan 20 años para comprarse una
casa o un departamento, por décadas viven no sabiendo que ahí
está el capital; tengo alumnos que incluso han vendido su casa
para tener ese capital y empezar a las inversiones, cuidado esta
recomendación es solo para personas entrenadas en técnicas de
inversión, no cualquiera lo puede hacer. Enamorarse de una casa
nos puede limitar nuestra capacidad de reinversión, siempre nos
dejamos llevar por qué dirán, que dirán si vivo en alquiler, que
dirán si vendo mi casa, si tienes la suficiente inteligencia
financiera en bienes raíces es seguro que podrás prosperar. Ahora
mirando desde otra perspectiva importante cuando haces
inversiones no te enamores de la propiedad, recuerda no vivirás
ahí, está destinado para negocio y tu sabes que siempre hay
alguien que comprara así sea en un lugar muy alejado, todos
saben que en terreno nunca hay pierde, y hacer un compra de la
vivienda futura, nuevamente recuerda que no vivirás ahí, los
inversionistas y profesionales entendemos que es un negocio,
compramos, remodelamos, vendemos y hacemos que el dinero
trabaje para nosotros.
Proyectos. Cuando compre una propiedad, siempre me

fijo alrededor; tal vez si hay un centro comercial cerca de un
nuevo mercado, colegios, hospitales, servicios, saneamiento
físico legal, agua, luz y desagüe. Una propiedad tiene más
plusvalía, sube más de precio si instalan servicios
complementarios, es decir, el ser humano siempre desea vivir
cómodo, ¡vivir bien! Esa información de avances de proyectos
está en la oficina de desarrollo urbano de los municipios, puedes
acudir para preguntar si existe o está planificado hacer
intervención en saneamiento o servicios adicionales. En nuestra
plataforma educativa virtual de bienes raíces explicamos a
profundidad todos los mecanismos para conocer el futuro como
ya analizaste y podrás poner en práctica es necesario conocer el
donde, como y cuando.
"Gran parte del éxito se puede atribuir a la inactividad. La

mayoría de los inversores no pueden resistirse a la tentación de
comprar y de vender constantemente” Warren Buffett
Alternativas. Las personas que recién están empezando

muchas veces se emocionan, encuentran un remate judicial y lo
compran, encuentran una casita para remodelar e
inmediatamente hacen negocios. ¡No! no debes desesperarte, las
oportunidades siempre han existido, existen y van a existir; no te
desesperes, busca alternativas, por ejemplo: mínimamente 30
propiedades, 30 alternativas para elegir. Robert Kiyosaki,
incluso él dice que busques 99 muchas personas no tienen la
42
paciencia, ingresan a lo primero que encuentran y luego tienen
muchos retos hasta frustraciones; es importante moverse, tener
contactos, caminar, cotizar, pregunta, etc. Parece contradictorio
lo que te voy a decir es cierto; pierde tiempo buscando una buena
inversión, mientras más tiempo pierdes más dinero ganarás; con
esto no te deseo desalentar , al contrario quiero que esperes la
inversión única que te hará millonario. Aquí el mensaje es
manejar alternativas y elegir lo que mejor se aplica tu tiempo y
presupuesto.
Presupuesto. Nosotros debemos analizar todo el

presupuesto, un error es analizar un presupuesto de forma rápida,
por ejemplo muchas personas que comprar propiedades, que aún
no les podemos llamar inversionistas, tan solamente ponen el
precio de la compra, no sabiendo que también hay que remodelar
la propiedad, no consideran gastos notariales, gastos registrales,
pago de asesores y muchos otros gastos que podemos mencionar,
debemos manejar ¿cuánto es el ingreso bruto y el ingreso neto?
¿Cuáles son los gastos de arbitrios e impuestos? A veces por
emoción ponemos un gasto total y una ganancia total, no
sabiendo desmembrar todo lo que conlleva hacer la inversión y
por eso sale en rojo las ganancias, es decir no tenemos lo que
proyectamos, si quieres que salga en azul o cifras positivas, ¡date
el tiempo!
Considera toda la inversión en conjunto, contratar a las personas

especializadas, no se trata de que tú seas un genio, se trata de
formar un equipo de alto desempeño.
«El hombre promedio no desea que le digan que es un mercado

alcista o bajista. Lo que desea es que se le diga específicamente
qué acción particular comprar o vender. Quiere conseguir algo,
por nada. No quiere trabajar. Ni siquiera desea tener que pensar».
Jesse Livermore.
Compra y venta. Esto es muy importante en las

inversiones en bienes raíces. Entiendo que muchas personas
sacan préstamos del banco, trabajan con su dinero o con el dinero
de otras personas, ¡muy bien! Las tres formas de hacer esto
realidad son buenas, mientras lo sabes administrar
responsablemente. Muchas veces, hacemos esta coleta, esa
chanchita o juntamos el capital con nuestro entorno familiar, así
sea para comprar una torta o pastel para regalar a un familiar
querido en el día de su cumpleaños, con esa misma lógica
podemos hacer realidad una inversión de compra y venta; este
tema es importante para tener propiedades en seco y propiedades
en rotativo. Tener una propiedad en seco es decidir no venderlos
tener como patrimonio permanente a largo plazo, considera que
es para tu vejes. De hecho toda propiedad debe generar ganancias
así sea por los alquileres, de nada sirve ser un millonario pobre;
tener propiedades que no te otorguen rentabilidad constante, lo
otro es tener capital para tener tus propiedades en rotativo, es
44
decir constante movimiento, comprar y vender, ahí puedes
capitalizar para seguir generando propiedades en seco, ahí la
verdadera riqueza.
"El secreto del triunfo en los mercados financieros no se basa en

acertar en todas las oportunidades que se nos presentan", William
O'Neil
Por ejemplo; se me presentó un gran proyecto de inversión, tal

vez en otros países que no es el mío. Hacer inversiones en
EE.UU, Panamá o los Emiratos Árabes, si analizamos en
cualquier país puedes comprar y vender verdad, igual en
cualquier país puedes tener patrimonio propio, la riqueza no es
tener papeles o dinero en efectivo, así sea dinero en tu tarjeta, tú
sabes que todos los estados imprimen papel por cantidad,
imprimen su moneda, eso tarde o temprano desaparecerá o bajará
de valor. ¿Qué es lo que atesoran los bancos para dar un crédito?
Una propiedad ¿cierto? Por lo tanto, yo siempre invierto en
patrimonios donde está bien resguardado mi capital, resguardo
de capital lo puedes encontrar en oro, plata, materiales precioso y
bienes raíces.
Capital, su refugio son los bienes raíces, algo que difícilmente te

pueden robar o puede desaparecer; bueno no estamos ajenos a las
circunstancias de la naturales, tampoco quiero decir que es lo
mejor del mundo. Estoy seguro que también conoces otro

métodos como el desarrollo de las criptomonedas, en todo caso
quiero decir que los bienes raíces es de menor riesgo.
Relaciones públicas y relaciones industriales. ¡Algo

muy importante en esto!, es el principio fundamental, para mí
las relaciones públicas, relaciones industriales, generar
contactos trae cierre de tratos, debes aprender a negociar. Tengo
dos libros de esos temas “Ventas millonarias” y “Negociación
bienes raíces” será importante en tu desarrollo y educación
financiera, debes aprender y también debes aplicar marketing
inmobiliario, digitalizarte y utilizar las nuevas plataformas para
poder promocionar propiedades, ¿de qué sirve que compres sino
aprendes a vender?, ¿de qué sirve que sepas todo esto si no sabes
negociar? . Claramente, las relaciones públicas en todo nivel
conversación de persona a persona requiere estrategia y saber
que palabras son las acertadas y cuales no, un inversionista debe
manejarlas todas y adecuadamente; también a escala digital
saber construir los mensajes para las plataformas de comercio,
¿Qué palabra decir o no decir? ¿Cómo ayudar? ¿Cómo dar un
aporte en las ventas? Construir mensaje adecuado son lo que te
diferencia con la competencia, es necesario estar en la época
offline manejar sistemas tradicionales, pero ojo
complementando con la era online y los negocios inteligentes, no
debes descartar nada en las inversiones. Nosotros debemos
contratar a los genios, no se trata de ser genio, se trata de
46
apalancarse del conocimiento de otras personas, nosotros
tenemos una plataforma educativa en bienes raíces que logramos
posicionarnos en las redes sociales gracias a mensajes
adecuados, campañas segmentadas a un público objetivo, un
detalle no es gratis, tiene un alto precio, conseguir posicionarse
tendrá inversión. Relaciones publicas a todo nivel presencial y
virtual, los nuevos tiempos conllevar nuestros retos, la tendencia
está clara, un mundo complementario no excluyente.
Te felicito muchas pocas personas leen un libro tres veces, muy

pocas personas siguen los consejos de los libros, si estás aquí te
comento el 95% de las personas viven y sobreviven porque no se
dan el tiempo de adquirir más información y el 5% por ciento de
personas hacen emprendimientos de negocios y están creciendo.
Sin embargo de ese 5% por ciento, sólo el uno por ciento logra
verdaderamente la libertad de tiempo y libertad de dinero, esa
libertad financiera es gracias a invertir en conocimiento de
calidad y ponerlo en práctica, es por ello que te invito a ser parte
de ese 1% de personas selectas que aprovecharon esta única vida
para logar todas sus metas. Espero verte en nuestros
entrenamientos online y entrenamientos presenciales será de
mucho aporte y crecimiento exponencial, no tengo limites
siempre hay algo más por conseguir, así como tú, tengo las ganas
de seguir creciendo; pero no quiero hacerlo solo quiero crecer
contigo.

Cómo aprender bienes raíces rápido, 3 fundamentos
Te voy a explicar en estos tres fundamentos realmente

cuál es la consigna que buscamos y por qué tú puedes acelerar el
proceso, lo más importante es concentrarse en la solución ¿Cómo
rompes el proceso para tener grandes ganancias?
Celular. Cuando nosotros iniciamos debes entender que

tú tienes un aparato que se llama celular, entonces no tan
solamente es para jugar o estar en las redes sociales; es
básicamente para comunicarnos, tienes una súper computadora
en la mano, ya hubiesen querido los astronautas que visitaron la
luna haber tenido tanta tecnología, aun así logran una gran
hazaña histórica, bueno parece sencillo esta recomendación;
pero si te pones a meditar tienes el salto cuántica a un clic.
Tiempo libre. Ten en consideración, estoy seguro que lo

haces ahora tiene inversión de tiempo; es ahora donde tienes que
dar un extra para ser extraordinario, hay ocho horas para trabajar,
dormir, trabajar en tu emprendimiento del futuro, etc. Te explico
todo es manejar una agenda, dosificar tu tiempo, no lo
desperdicies, lo único que diferencias a la gente millonaria y la
gente pobre es en que invierten su tiempo; no me refiero a estar
siempre ocupado, me refiero a ser productivo en ese mismo
espacio de tiempo.
Negocio de personas. En los años que tengo

48
desarrollando las inversiones en bienes raíces me di cuenta que
este sector no solo es inversiones en fierro y cemento, no solo es
un negocio de comprar y venta de propiedades, es mucho más.
Tiene que ver con las relaciones publicas, para nosotros romper
el proceso entendamos que todo negocio es confianza, las
oportunidades siempre estarán en función a nuestro círculo
social, tener contactos es muy poderoso; muchas de mis
transacciones o negocios que pude realizar lo hice gracias a
conocer oportunidades mediante amigos o conocidos, personas
que saben a lo que me dedico, es un negocio de personas.
¿Porque digo de personas? Si quieres comprar una

propiedad que esté con una hipoteca por ejemplo, tú debes
encontrar a esas personas que se adeudaron y no pueden pagar
más su crédito. Puede ayudar comprando la propiedad antes que
se vaya a un remate o subasta bancaria, en este proceso llegaras a
conversar, llamar, tocar puertas, conocer los motivos de la deuda,
todo es negociar y negociar; la parte más importante para
encontrar es oportunidad de ganar y ganar esta en ¿Cómo te
enteraste de este caso de propiedad con deuda bancaria o con
hipoteca?, como ya te habrás dado cuenta es un negocio de
personas.
Debemos conocer una persona nueva cada día, no es que no
tengas dinero, no es que no encuentres oportunidades; en detalles
no conoces muchas personas y debes conocerlas siempre pueda

ser en una reunión en hoteles, hasta aquel amigo que te hace
servicio de taxi puede ser un gran aliado; si le preguntaras a este
último ¿saber si alguien que está vendiendo una propiedad por
ocasión? que imaginas que te responda, siempre hay un margen
de probabilidades tu favor. No hay peor resultados que aquel
proyecto que nunca se inicia, es necesario aliados estratégicos,
como te decía pude conseguir rentabilidad conversando,
conociendo personas, gracias a tener esos contactos muy
valiosos puedes mejorar tus resultados, no descartes a nadie.
Subestimar a las personas es un gran error para un inversionistas,
aquí un secreto muchas veces los propietarios de una tienda o
bodega tiene mucha información de mucho valor, hay mucho
más por explorar respecto a los contactos y los mejores aliados
estratégicos, espero verte en un entrenamiento virtual o
presencial te contaré muchos secretos con resultados, tengo la
fórmula para tener oportunidades ilimitadas en los bienes raíces,
sigamos avanzando hay muchos más por aprender.
Internet. En tu tiempo libre conoce personas,

comunícate si quieres empezara lo grande, prospecta en todas las
ocasiones que tengas oportunidad, en las plataforma en línea no
están publicadas todas las oportunidades, si nosotros manejamos
contactos te darán cuenta que aun en esta época donde todos
pensamos que estamos digitalizados, hay personas reacias al
cambio, según mi análisis en América Latina un veinte por ciento
50
de propiedades destinadas a la venta o negocio están publicados
en el internet, el porcentaje que falta son propiedades ofrecidas al
método antiguo, en boca a boca, me refiero a información de
contactos y familiares, analiza tu entorno, estoy seguro que tiene
un amigo o familiar que desea hacer una venta de propiedad; pero
no hizo publicaciones en internet, solo su entorno maneja esa
información.
En números, si hay diez propiedades en venta tan solamente dos

propiedades están en el internet; estoy seguro que con el paso del
tiempo esa cifra cambiara, hay una tendencia imparable al
comercio electrónico. Mientras aprovechas el mercado
inexplorado, un océano azul de posibilidades de negocio, se
requiere esfuerzo, no digo que sea fácil; no obstante vale la pena
caminar, buscar, preguntar, conversar, las grandes oportunidades
no tienen el letrero se vende. Los inversionistas en bienes raíces
no compramos donde dice se vende, por ejemplo: alquilen o
venden una propiedad con su letrero se vende al cuarenta mil
dólares, si compras con un descuento de dos mil dólares ¿a
cuánto lo vas a vender si es el precio tope?, el precio que
compraste es el precio de mercado; cuando alguien publica una
propiedad paso por una tasación de su propiedad, cotizo los
precios, no digo que no puedas encontrar una gran ocasión,
entendamos que el margen de rentabilidad será menor, comprar
una propiedad donde dice se vende. Ahí no hay técnica,

sacrificio, estrategia; no eres un inversionista sofisticado en
bienes raíces, solo miraste la oportunidad, ¿entonces sí solo
encuentras una oportunidad que como te llamarías? obviamente
estás haciendo una buena inversión en terreno dicen que nunca
hay pierde, pero no vas a generar ganancias en mediano plazo,
vas a esperar que pase el tiempo y tenga la plusvalía tradicional.
“No hay que creer que los demás, cuando compran masivamente
unas acciones, saben más o están mejor informados. Sus causas
pueden ser tan diferentes que es prácticamente imposible sacar
consecuencias de ello” André Costalan
52
Cómo ganar experiencia para ser inversionista en bienes
raíces
Con miedo o sin miedo la idea comunicarse con las

personas que están vendiendo una propiedad, imagínate llamar
por celular para solo averiguar así no tengas el dinero suficiente
para hacer esa compra; aquí si los letreros de se vende no ayudan
a mejorar nuestra comunicación, no tenemos la intención de
comprar pero llamamos y decimos, buenos días estoy interesa en
la venta de la propiedad, cuando te responda que deseas saber, no
preguntes el precio, primero pregunta las características de la
propiedad, medidas de perímetro, ubicación, pagos de arbitrios,
acceso servicios, el tipo de documentos, entre otro tipo de
información. Al realizar este tipo de recolección de datos el
vendedor estará muy interesado en conversar contigo, genera
confianza, cuando preguntas directo el precio el propietarios no
estará interesado en darte más información, la mayoría de las
personas solo hacen eso llamar y preguntar el precio, mi
intención es que te nutras de información inmobiliaria, el
propietario te contara los motivos de la venta, que falta
regularizar en sus documentos, ahí estas ganando experiencia,
podrás saber si está inscrito al registro público, tal vez tiene
hipoteca o está en derechos y acciones; entrar a la cancha es
poderoso, esta es una alternativa para nutrirse de información.

No olvides que “Te van a pesar, te van a medir, por tus
resultados espero no te hallen defectuoso”
Bienes raíces un negocio de contactos, si realizas tú

primera inversión así sea intermediando la venta, generas una
pequeña ganancia, ya te fortaleces emocionalmente; tienes que
pasar por este proceso, no te desesperes si aún no ha iniciado con
calma siempre existirán oportunidades de expansión, así pase
100 años los bienes raíces es un negocio que no pasara de moda,
si tienes 16 o 79 años no te preocupes, la edad es solo un número,
cualquier momento podemos aprender y aplicar una nueva
habilidad.
En cualquier momento es bueno para dedicarse a las

inversiones en bienes raíces, es un rubro donde no hay
competencia. Muchos me dicen porque enseñas todo lo que
sabes, no enseñes todo lo que te costó mucho sacrificio aprender;
me dicen que serán mi competencia yo te digo que no hay tal
cosa, es un mercado sin límites de expansión; cuando tienes
envidia no creces, las cosas que tu envidias nunca la tendrás, es
mejor preguntar a esa persona que tiene mejores resultados como
lo hizo. Antes de envidiarlo mejor capacítate con él, si quien tiene
mejores resultados que tu es porque esa persona sabe algo que tú
no sabes.
Las personas de éxito siempre están buscando como ayudar a los
54
demás, hasta este momento si entendimos que los bienes raíces
en un negocios de personas, vamos bien con el mensaje. Este
proceso a mí me ayudó a entender que bienes raíces es un
negocio de referidos un negocio de nombre y apellido, no solo de
fierro y cemento, tener enfoque es la clava en este sector.
Basándome en mi propia experiencia personal -tanto como

inversor en los últimos años, así como espectador experto en
años pasados- los buenos inversores rara vez se tienen en cuenta
más de tres o cuatro variables cuando invierten. Todo lo demás
es ruido. – Martin Whitman.

CAPÍTULO 2
EL MEJOR CAPITAL PARA TUS INVERSIONES
Bienes raíces sin dinero, cómo podemos iniciar la junta de
capitales.
No tengo dinero para hacer las inversiones en bienes

raíces, esa la frase que escucho siempre y de forma repetitiva;
hasta ya es una tradición para quienes desconocen este rubro, es
importante decirte; no se trata dinero, se trata de conocimiento.
Aquellas personas que repiten esa frase solo les falta
conocimiento para apalancarse de otro dinero y hacer realidad
sus proyectos, así tengas diez mil dólares o un millón de dólares
en los bienes raíces nunca será suficiente si desconoces como
hacer alianzas; cuando analice mis propias inversiones descubrí
que no requiere mucho dinero, sin embargo necesitaba entrenar
como un despertador, será por eso que invertí en entrenamientos
en Dubái, cualquier persona puede viajar de turismo a esa ciudad,
muy pocos asisten a encuentros de empresarios, son miles de
dólares en información; como resultados aprendes mucho del
dinero ilimitado, en los bienes raíces aplicamos la construcción.
Por ejemplo no requiere tener tomo el dinero para ejecutar un
edificio, podemos asociarnos con el propietario del terreno,
también tenemos el financiamiento bancario, sabes que las
entidades bancarias son inversores en bienes raíces; mientras
tengas historial crediticio y un proyecto desarrollado en una
propiedad saneada con buena ubicación tendrás ese
apalancamiento, si no llegas hacer esto, también tenemos la

alternativa de venta a futuro, es decir dinero de la preventas,
podemos adelantarnos a la venta y conseguir compradores que
inviertan con un descuento muy atractivo; también está la junta
de capitales con inversionistas, como ya te habrás dado cuenta
hay muchas maneras de hacer realidad una proyecto
inmobiliario, todo es ganar y ganar. Aquí analizamos la punta de
iceberg, hay mucho por analizar y como negociar en esas
reuniones para generar ofertas irresistibles y unir fuerzas, este
libro quedan cortas las hojas para explicar al detalle, será motivo
para seguir entrenándonos en próximas ediciones. Si hasta ahora
entendimos que no necesitamos todo el dinero para un proyecto
entonces estamos bien.
Tú dinero. Si crees que vas a iniciar y hacer todas las

inversiones con tu propio dinero, estarás muy limitado en tu
expansión. Tomará mucho tiempo un posicionamiento y
crecimiento, hasta puedes frustrarte en el camino si no aprendes
y aplicas el apalancamiento de capital; para administrar el dinero
de otras personas o entidades financieras requiere mucha
responsabilidad, manejar bien tu retorno de inversión, dicho esto
imagínate por unos segundo; un inversionista en bienes raíces
mientras más contactos tiene mejores oportunidades se le
presenta de forma constante, tal vez tú ya invertiste todo tu dinero
en tu proyecto, puede que luego se te presenta una oportunidad
que no la puedes dejar pasar ¿qué harías? verdad que tu dinero es
60
insuficiente y puede generar frustración, entonces ningún capital
será suficiente, si no aprender a ganar y ganar, cualquier alianza
de aplacamiento también debe quedar muy satisfecho con su
retorno de inversión.
Bancos. Los bancos, entendiendo que es tu máquina de

hacer dinero, funcionan muy bien cuando existen créditos
hipotecarios. Si tiene la experiencia pueden financiar tus
proyectos, ¡Wow puedes tener dinero para hacer todos los
proyectos!, pero hay que ser realistas, sé que no funciona muy
bien en América Latina; porque los porcentajes de intereses tal
vez son muy altos para sacar un crédito, te pide un historial
crediticio. Tal vez tienes que demostrar que tu empresa tiene
ingresos constantes y rentabilidad positiva, los bancos le prestan
dinero a quien no necesita dinero, esta es otra teoría sobre el
misterio del capital; pero aquí hay algo muy importante, no todos
califican, no a todos le dan crédito, es difícil. Entonces confiarnos
en este dinero puede ser frustrante, las entidades financieras
siempre buscaran experiencia; te pedirán que demuestres que
eres rentable importando poco el precio de tu propiedad a
hipotecar. La solución es ser resaltables con inversiones, es decir
declarando impuestos y no verlo como un problema; mejor
analiza que muy pocos logran cruzar esa barrera, la experiencia y
el apalancamiento bancario está hecho para los mejores.

Dinero de otras personas. Para resolver esta frase, no
tengo dinero; también podemos generar proyectos de beneficio
mutuo, aquí seré breve, la mayoría de las personas también
desean generar ganancias y tienen un capital que con mucho
sacrifico pudieron juntar. Nunca inviertas con alguien que solo
tenga dinero, es mejor que inviertas con alguien que desea ganar
experiencia, busca aliados, encuentras inversionistas que te
ayuden en el proceso del proyecto, que estén enterados y aporten
en el avance. Las personas que no se involucran no entienden
razones y no será de aporte, encontraste oportunistas y no
inversionistas en bienes raíces, al inicio me paso eso; encontré
oportunistas buitres ambiciosos que solo querían lucrar a costa
de todo, la vida me enseñó a seleccionar a las personas correctas,
quienes son de aporte y beneficio todos pueden tener dinero. Son
pocos los que tienen las ganas de aportar dinero y también
generar experiencia, es importante independistamente el tipo de
personas que logres conocer; nunca manches tu nombre y
apellido, siempre realiza proyectos de ganar y ganar, cumple tus
compromisos, la reputación que construimos con muchos
sacrifico no la podemos manchar por dinero, el dinero se
consigue y es abundante; no puedes ir a comprar respeto o
fabricar respeto, en la tienda no venden reputación, esta última
parte es mi mejor consejo.
62
¿Qué es un sistema en bienes raíces?
Son pasos probados que funcionan, lo repites una y otra

vez y te dan los mismos buenos resultados, por ejemplo; si
hablamos de la remodelación de propiedades, este modelo de
inversión lo puedes aplicar en tu localidad, puedes realizar una
remodelación en cualquier ciudad e tu país, también puedes
hacerlo en otros países. Estamos hablando de un sistema que
puedes replicar donde tu vayas, sabrás costos y prepuestos, el
margen máximo de inversión en la remodelación, tiempo de
venta, licencias, tipos de materiales a usar; muchos negocios no
se adaptar a convertirse en un sistema para aplicar en cualquier
localidad, un inversionista en bienes raíces tiene un potencias de
aplicar este conocimiento sin fronteras, esto nos da pie para
evaluar la automatización de procesos. Si nos especializamos en
una técnica de inversión, podemos tener la mano de obra
calificada y experimentada, contratos evaluados, formas de
captar esas oportunidades, hoy el éxito premia la
especialización, tengo alumnos que solo desarrollan una técnica
y la automatizan. Por ejemplo; el subarrendamiento de
departamentos amoblados, solo una vez entendieron el mercado,
el tipo de contrato, saben analizar al inquilino ideal, conocen del
tipo de impuesto y esa experiencia la replican una y otra vez, un
sistema, no lo olvides pasos probados que funcionan.
Promotor. El promotor inmobiliario es aquella persona,

física o jurídica, individual o colectivamente; que decide,
inspira, programa y financia con recursos propios o ajenos las
obras de edificación pudiendo ser para la comercialización. Un
inversionista promueve y se convierte en eje dinamizador de la
economía, la palabra lo dice promover, encontrar proyectos y
presentar a otros inversionistas aquí se formar los equipos de
trabajo, ¿cómo encuentras esas personas? Puedes enviar
explicando a tu familia, tíos, primos, un amigo, tus compañeros
de labor, si tienes una excelente propuesta, evaluada con
profesionales estoy seguro que apostar en los bienes raíces será
una buena decisión para los entendidos; trabajar con tu entorno
tal vez será más fácil conseguir ese financiamiento, pero tiene
mucha responsabilidad te comento tienes que evaluar bien la
oportunidad de negocio; mira todos los aspectos negativos que
llegara a pasar y siempre se sinceró o sincera, las personas que te
conocen confiaran en ti, trabajar con otros públicos será un
camino más complicado, tendrás que tener evidencias y
resultados. Hoy todos buscan relativa seguridad, así sea una
inversión de riesgo, siempre se investiga quién es el promotor y
su experiencia. Poco a poco pude formar confianza tener grupos
de amigos inversionistas quienes confían en mí, no es rápido;
pero siempre trae buenos resultados tener contactos, pude iniciar
con mi familia las inversiones poco a pocos expandes tu negocios
y también ayudas a más personas. Hoy en día la gran mayoría de
mis alumnos guían a las personas que yo pude reunir, no son su
64
propio público, siempre será mejor y transcendente uno mismo
generar propia audiencia.
Contratos. Luego de hacer la propuesta con todo el

retorno de inversión, plazo de ejecución, obligaciones y
sanciones será necesario firmar con fecha cierta. Todo proyecto
requiere firmar un contrato; bienes raíces no es emoción, es
documentación, sabes que las palabras se las lleva el viento,
conversamos de iniciar con familiar y posteriormente estarás o
tal vez estas ejecutando proyectos de gran envergadura.
Asegúrate firmar contratos, puede ser como persona natural o
jurídica, siempre legalidad ante todo, algo importante de este
tema, no te dejes llevar por modelos de contratos que yo te puedo
facilitar o modelos de contrato en de internet, siempre estarán
redactados para fines similares, no para el negocio que estas
realizando, tu sabes que cada proyecto tendrá sus propios retos y
particularidades. Contrata un asesor jurídico, la legislación
siempre varia, necesitas alguien que asegure tus intereses,
escribir clausulas pensando en posibles escenarios, solo tú
conoces el tipo de trato que estas realizando, el contrato soporta
todo, tu asesor te dirá que está permitido y que no; hacer esta
inversión sin asesoría profesional te puede traer grandes
lamentos. Un inversionista en bienes raíces, entenderá que su
primera inversión es su tranquilidad.

21 Motivos porque invertir en bienes raíces, razones para
invertir en bienes inmuebles
Porque hacer inversiones en los bienes raíces, esta

palabra inversión que no es ajena a ti, puedes ser un gran
inversionista aún con poco dinero. ¿Por qué hacer inversiones
en los bienes raíces?
Motivo número 1: Siempre sube de precio, una propiedad

deteriorada la puedes remodelar estoy seguro que tendrá más
valor a la hora de vender o hacer una tasación. No hagas nada,
solo compra una propiedad en una zona de expansión futura te
darás cuenta pasado el tiempo incrementara de precio; si no
deseas esperar esos años, entonces pregunta en tu entorno si las
propiedades que compraron algunos años atrás ahora siguen con
el mismo costo.
Motivo número 2: No pagar impuestos por el incremento de

valor de tu propiedad, puede llegar a valorizarse, no pagar por
ejemplo; en un plazo de 5 años la propiedad incremento al doble
del precio su tasación, no pagas impuestos por esa valorización.
Solo pagas la venta y este un mínimo porcentaje, si habitas
algunos años hasta no podrías pagar impuestos si es tu casa
habitación, si tienes una empresa en rubro bienes raíces hay
muchos beneficios en deducción de gastos.
Motivo número 3: Porqué inversiones en bienes raíces es tener a

66
los bancos a tu disposición, las entidades financieras apalancan a
los que tiene propiedades, consideran que es la verdadera
riqueza.
Motivo número 4: Es fácil aprender para cualquier persona, se

puede aprender a participar en un remate judicial, compra con
hipotecas, lotizaciones e ingresar en la construcción, todas las
técnicas son sencillas; nuestros alumnos han incursionado sin
conocer nada de los bienes raíces, es más, sin tener grandes
capitales, ahora tienen poderosos resultados.
Motivo número 5: ¡Tú tienes el control!, tú decides si quieres

vender, alquilar o tal vez subirlo de precio; tienes la tranquilidad
de elegir, porque no es rubro especulativo, es un excelente
refugio de capital.
Motivo número 6: Decisión de tiempo, no te quita tiempo.

Puedes tener tiempo libre para hacer tus actividades, lo puedes
hacer a tiempo parcial; hoy en día aqueja a la humanidad la falta
de tiempo y dinero. Los bienes raíces una excelente alternativa
que soluciona ambas carencias.
Motivo número 7: ¡Nunca hay pierde! Hasta nuestro abuelo o

nuestro papá escuchó esta palabra: “en terreno nunca hay
pierde”. Obviamente llevando un entrenamiento poderoso
podrás dar fe de esa frase, nunca inviertas en algo que no
conoces.
Motivo número 8: Mientras más tiempo pasa más dinero ganas.
Poderoso ¡verdad!, incremento de capital, etc. Entonces más
tiempo más dinero, aquí considera la reinversión de capital.
Motivo número 9: Logística en teletrabajo, el trabajo desde casa

¿qué quiero decirte con esto?, puedes trabajar desde tu casa. No
necesita muchos aparatos no es como un negocio tradicional, no
requieres vitrinas, módulos, puedes crecer exponencialmente
¡qué tremendo!, podemos trabajar desde casa con plataformas
digitales.
Motivo número 10: Ganancias millonarias, te habrás dado

cuenta que los hombres millonarios se dedican a los bienes
raíces; más del noventa por ciento de hombres millonarios se
hicieron en bienes raíces, todo tipo de ingresos económicos lo
invierten en este sector inmobiliario.
Motivo número 11: Demanda constante, la tasa de natalidad es

constante, en el año 2050 proyectan que seremos más de nueve
billones de personas. Entonces es una necesidad primaria del ser
humano, siempre existirá necesidad de vivienda.
Motivo número 12: Los ricos cada vez son más ricos, aquí
entiendo cuanto más tiempo estas en el rubro, más experiencia y
más contactos tienes; crecimiento exponencial por la plusvalía
de las propiedades
Motivo número 13: Hay muchas formas de inversión por

68
ejemplo; construcción, lotización, subarriendos, subastas,
permutas, remodelaciones, etc. En mi caso más de 21 técnicas
comprobadas de inversión, todas con excelentes resultados.
Motivo número 14: Puedes hacer inversiones donde sea, en

cualquier ciudad. Imagínate viajar a otro país y encuentras las
mismas grandes oportunidades porque es una necesidad primaria
del ser humano, cambias de ciudad e igual te vas con tu gran
billetera; me refiero a tu conocimiento, obviamente si tienes el
conocimiento adecuado puedes hacer inversiones sin límites
geográficos.
Motivo número 15: El patrimonio lo puedes heredar, riqueza que

puedes pasar a tu familia, a tus seres queridos, el patrimonio es
algo que nadie te puede robar. Una propiedad o terreno no se va a
perder va a estar ahí de forma permanente.
Motivo número 16: En época de crisis es la mejor inversión, tal

vez las acciones de las empresas puede tener fluctuaciones la
bolsa de valores y la moneda física puede ser inestable. En época
de crisis también el mejor resguardo es una propiedad, un bien
raíz, muy poderoso entonces; en época de crisis es la mejor
inversión.
Motivo número 17: Nunca pasa de moda, tú sabes que puedes

hacer inversiones en cualquier momento, no te sientas ofuscado.
Las oportunidades siempre están, las han habido décadas atrás,
centenas de años atrás y las van a seguir habiendo; nunca va a
pasar de moda, dedicarse a los bienes raíces es tener grandes
oportunidades en todo momento.
Motivo número 18: Testimonios, revisa los testimonios, mira a

las personas que hacen inversiones, pregúntale porque tienen una
casa, cuanto está valorizada su propiedad, cuánto ha invertido y
te darás cuenta si es una buena decisión. Nosotros generamos
miles de testimonios con personas, que tomaron acción gracias a
pasar por nuestros entrenamientos.
Motivo número 19: La edad es un número, cualquiera lo puede

hacer, no sé si tienes 15 años o tienes 80 años; cualquier persona
se puede dedicar al sector inmobiliario, bienes raíces es fácil de
aprender, la edad es un número.
Motivo número 20: Pocos lo hacen, todos creen que necesitan

grandes capitales, inversiones gigantes y que no están a su
alcance, piensan que es difícil. Por ello pocas personas se
dedican al sector bienes raíces, como resultado, no hay
competencia.
Motivo número 21: ¿Por qué te recomiendo dedicarte a los
bienes raíces? Lo hago, me ha dado grandes posibilidades de
expansión, patrimonio, libertad de tiempo, libertad de dinero y lo
recomiendo. Algo muy puntual bienes raíces no es emoción,
aprende a invertir, siempre haz has lo correcto ¡Bienes raíces es
70
una mina de oro!
"Los bienes raíces no se pueden perder ni pueden ser

robados, tampoco "pueden irse". Si son comprados con sentido
común, completamente pagados, y manejados con un cuidado
razonable, es probablemente la inversión más segura del mundo."
Franklin D. Roosevelt.
Cómo crecer en bienes raíces y superar miedos
¿Cómo te puedes convertir en testimonio de éxito en

las inversiones en bienes raíces? Si tienes tu emprendimiento,
estás haciendo inversiones tal vez a pequeña escala, mediana
escala o tal vez ya con grandes inversiones; siempre será bueno
seguir aprendiendo. Existe esta palabrita ¡miedo! Puede ser
nuestro gran enemigo o también nuestro gran impulso, solo los
que superan ese miedo tienen recompensas; es bueno que exista
el miedo, gracias a eso solo las personas correctas tendrán
resultados. Te aseguro si recién quieres empezar tienes miedos,
temores, inseguridades y si estás haciendo creciendo a pasos
cortos; el miedo es sinónimo de falta de conocimiento, así de
simple, tenemos miedo de lo que no conocemos, ahora como
siempre estamos creciendo así seas un gran desarrollador
siempre tenemos miedos. Sentir esa sensación es sinónimo que
estamos haciendo algo diferente, por ejemplo inversiones en el
extranjero ¿porque existe el miedo de las inversiones? en

cualquier tipo de negocio, el miedo es sinónimo de ignorar algo.
Cuando conoces algo no le tienes miedo, por ejemplo yo conozco
la construcción sé que retos tiene y también como superarlos,
esto es experiencia de vida; entonces estoy relajado no tengo
temores, porque es algo que yo conozco.
¿Cómo superamos los miedos a hacer las inversiones?
En tal caso de todas las personas en el mundo, el 95 % de

la humanidad solo vive y sobrevive en un trabajo, el 5 % de la
humanidad hace algo diferente. Entonces no necesitas ser el
mejor, necesitas hacer algo diferente y ver los resultados de
personas que lo están consiguiendo; de este 5 % de la humanidad
del mundo sólo el 1% se convierten en millonarios. El éxito
financiero no es casual, voy a enumerar que necesitamos para ser
un inversiones pro en bienes raíces.
Un guía. Te voy a contar un secreto, vamos a viajar en el

futuro, ahora para que conozcas esa fórmula del éxito solo
requieres un mentor, es tu máquina del tiempo, el ya viajo por el
destino que tu recién quieres explorar. La personas en lo último
que destinan su dinero es en un coach, muy pocos tiene un guía
remunerado a quien puedan preguntar y dejarse orientar; por eso
existen muchos fracasos, creer que lo sabemos todo.
Para romper el proceso, requieres alguien que ya haya vivido lo
72
que tu recién deseas descubrir ¿qué es un mentor? es como tu yo
del futuro, que viajo quince años al futuro y ha regresado y te
dice: ¡Oye idiota, has fallado!, en estas cosas debes reformular,
así es tu negocio, imagínate viajar al futuro y regresar para darte
consejos a ti mismo. Eso es un mentor, un guía que ya pasó ese
proceso, es bueno estar en modo alumnos, siempre aprendemos
yo estoy en modo esponjita absorbo muchos conocimiento; claro
también clasifico que me sirve y que debo desecharlo, debes
seleccionar lo que ingresar a tu templo sagrado tu mente, porque
también hay información basura, hay libros que tienen
conocimiento obsoleto de teóricos, personas que dan consejos
que algo que nunca han realizado.
Cuando alguien te enseñe algo, ¡pregúntale! ¿Qué ha

hecho? ¿Cómo lo has hecho?, mira sus evidencias, mira sus
testimonios, pregúntale lo has hecho o te han contado; cuando
invertiste tu patrimonio o solo es cuanto, porque cuenta cuentos
hay muchos, hasta conozco un abogado parece el narrador de
cuentos en bienes raíces, resultados propios cero, no se aprende a
jugar fútbol leyendo un libro; igual son los bienes raíces, la teoría
es romántica y sirve como guía, pero la practica hace al maestro.
Se predica con el ejemplo; eso es muy importante ¡busca un
guía, un mentor! ¡Ya sabes!, con eso evitaras los miedos y
errores, te ayudara a crecer y tomar buena daciones.
Inicia poco a poco. Es recomendable fortalecer nuestra

mente, debemos entender que todo es un proceso; no existe la
riqueza inmediata, exceptuando ganarse la lotería, aunque
considero que todo es consecuencia de algo. Hasta el que gana la
lotería imagino que tuvo que comprar el boleto de forma
constante y perseverante, las fortunas materiales desaparecen
sino tenemos educación financiera; la experiencia lo es todo. Si
recién estas iniciando los bienes raíces, es mejor hacer una
inversión pequeña; lanzarnos a proyectos de mucha inversión y
que involucren a muchas personas en un inicio puede ser
frustrante. El éxito no es llegar a la meta es disfrutar el proceso,
disfruta tus inicio, expande tu diversificación poco a poco, si
preguntas a un modelo a seguir puede ser empresario en el sector
inmobiliario; siempre concordara lo que te digo, la gran mayoría
tiene un inicio modesto y son ellos que llegan a dominar el
mercado; todo es prueba y error, hasta las grandes empresa
tecnológicas tipo Amazon tuvieron inicios modesto, todo es un
proceso, de aprender a reinvertir.
Alternativas. Para realizar una inversión no seas

desesperado, siempre analizas múltiples propuestas; si no las
tienes sigue buscando, para comprar una propiedad actúa con
una regla de treinta a uno mínimamente. Encuentra treinta
opciones que se asemejen a lo que estas buscado, en precio,
ubicación y documentación; luego realiza una selección de costo
de oportunidad, analizas y compras los beneficios que tiene un
74
inmueble a comparación de otro. Tener muchas alternativas
evitara que cometas un error, por lo general quien descubre los
bienes raíces como sistema de negocio inmediatamente desea
hacer sus inversiones; puedes encontrar frustraciones, siempre
con calma recuerda hasta solo un movimiento financiero en este
sector trae buenos beneficios económicos, oportunidades hay
muchas, tu domina el mercado no te desesperes; el desesperado
debe ser el vendedor o comprador, no el inversionista.
“Lo importante no es que te equivoques o que aciertes, sino que las

pérdidas que obtengas cuando te equivoques sean ampliamente
compensadas con los beneficios que obtengas cuando aciertes”.
George Soros
Cerrar tratos. Después de mucho esfuerzo de encontrar

la inversión ideal, puede ser como pasar valle de la muerte.
Muchos se quedan en teóricos, al no concretar nada aquí
empiezas a retarte; una vez elegida la inversión atreverse a cerrar
tratos puede ser un gran reto, con base a mi experiencia como en
todo la primera vez es complicada, puede ser un gran acierto o
también podrás cometer un error. Al final del día, todos tomamos
decisiones, nadie tiene la culpa de nuestros resultados como
inversionistas; somos nosotros los que construirnos un imperio o
nos arruinamos en esa primera inversión, lo grato en los bienes
raíces es que nunca se pierde o se gana o se aprende; llegar cerrar
un trato será el paso más importante, no creas que aquí termina
todo, después de pasar todo el proceso de entrenamiento,
selección de técnicas de inversión y luego tomar acción, justo
aquí inicia todo el proceso. Concretar nuestro primer proyecto es
como hacer andar recién el vehículo, antes pasamos por la teoría,
ahora tú tienes el control, iniciaste la gran maratón.
Rentabilidad. No te voy a decir que de la noche a la

mañana vas a tener grandes ganancias, porque también como
todo negocio puede haber fracasos, quiebras financieras,
situaciones inesperadas y como te decía el fracaso es la gran
oportunidad de reinventarse, crecer y tener una mayor
expansión. La rentabilidad no solo la mido por dinero, la mido
por la experiencia ganada. Si pongo en una balanza otras
inversiones y los bienes raíces, el resultado a mi criterio, estamos
en el mejor y más rentable negocio del mundo.
Testimonio. Si tú tienes esta rentabilidad y ya has

cerrado un trato te conviertes en un testimonio, también es bueno
tener testimonios de personas que han fracasado, porque la
persona que han fracasado pueden enseñarnos que errores no
debes cometer. No fracasa cualquier persona, el fracaso está
hecho para los líderes; alguien que se atrevió hacer algo diferente
a lo que normalmente no está acostumbrado, intento algo nuevo.
En el tiempo que estoy en los bienes raíces conversando con mis
alumnos hay muy pocas historias de fracasos, es grato los bienes
raíces siempre tiene plusvalía y teniendo la guía de hecho que
76
vamos a poder crecer; entonces si nosotros entendemos esto, te
estarás convirtiendo en un testimonio de éxito, ya no eres el mero
espectador de testimonios, te conviertes en un testimonio y
cuando tú repites el proceso. Te aseguro que ya lo haces una y
otra vez perfeccionas el sistema, en el colegio quien hacia mal la
tarea o dio mal el examen tenía una mala nota, en la vida real
quien tiene más errores es quien tiene más éxito. Entrar a la
cancha, tu valor es lo que fracasas y si fracasaste diez mil dólares
eso vales multiplicado por diez; tu hiciste esos diez mil dólares y
sabrás como recuperarlo diez veces mejor, espero me entiendas,
cuando alguien fracasa sabes levantar con muchas más fuerza.
Sin embargo, no esperes fracasar un millón de dólares; es mejor
tener un guía, los fracasos siempre serán permitidos para los
principiantes, si son constantes está fallando tu
retroalimentación, no seamos necios, modela lo que funciona.
¡Siempre hay errores! pero ¿sabes? cuando tienes

conocimiento así pierdas todo tu dinero yo te aseguro que lo
vuelves a hacer, una y otra vez y ya no le tienes miedo al fracaso
porque ya tienes experiencia. Por ejemplo: cuando ganas tu
millón de dólares en realidad no ganaste un millón de dólares, te
conviertes en una persona de vale un millón dedolares: valga la
redundancia no ganaste papel dólar, te convertiste en un cerebro
generador de riqueza. Así pierdas ese dinero, sabrás como volver
hacerlo; eso es riqueza mental, lamento mucho las personas que

nunca eligen ingresar a un entrenamiento, no saben lo que se
pierden y es que la mezquindad los limita. A nadie le creo que no
tenga dinero para asistir a un entrenamiento, cuando inicie para
entrenarme hasta me preste dinero, vendí mi computadora;
cuando creo que algo es bueno para mí voy y lo tomo, lo consigo,
no hay víctimas millonarias; no soy de las personas que piden
rebaja cuando se trata de capacitación, valoro el esfuerzo de
alguien con resultados que me quiere ayudar. Cuando mayor es el
precio mejor, es porque hay algo bueno ahí, a muchos les falta
voluntad y creer en uno mismo; sienten que ellos mismos son una
mala inversión y no se permiten invertir en su mente, yo puse a
prueba a muchos escépticos que se dan la oportunidad de ver
otros panoramas y conocer de las inversiones en bienes raíces.
Ahora mis detractores son mis mejores aliados, conocer esto es
poderoso, las personas no están listas para cambiar su vida,
muchos esperan un golpe fuerte del destino, esperan pasar crisis
para buscar nuevos horizontes, tú tienes que estar presente en sus
vidas cuando ellos se lo permitan.
“Con la paciencia y la tranquilidad se logra todo….y algo más”.

Benjamín Franklin
78
CAPÍTULO 3
INICIAR LAS INVERSIONES CON POCO
DINERO
Cómo iniciar bienes raíces desde cero, explicado muy sencillo
con 3 fundamentos
Te vas a dar cuenta que cualquier persona se puede

dedicarse a estas inversiones, es tan sencillo, es duplicable un
apalancamiento ilimitado para tener esas ganancias que siempre
deseamos. Ese “plan b” que siempre deseamos tener, una salida
que mejore nuestros resultados, desde muy joven deseaba mi
libertad financiera, ser dueño de mi tiempo y no depender de
horarios laborales; me preguntaba como yo puedo dejar de ser
empleado y dedicarme a algo que me apasiona, tener tiempo para
disfrutar de esta única vida que tengo, poder viajar, comprar las
cosas que siempre he deseado y lo más importante ayudar a mis
seres queridos. Después de renunciar a mi trabajo intente muchos
negocios con mucho éxito; pero con ganancias limitadas gracias
eso logre escribir el libro “250 ideas de negocios” desde comprar
y vender vehículos, hasta vender materiales de construcción, en
este último descubrí por causalidad los bienes raíces; en el
proceso de vender ladrillo a las empresas constructoras aprendí
muchísimo y entendí que se requería tener todo el capital, bueno
complemente practicante iniciando de cero en los bienes raíces
intermediando la venta de las propiedades, logre sacar hasta
programa de televisión cuando aún no estaban activas las redes
sociales y como prueba en mi canal de YouTube subí algunos
videos de mis inicios; te darás cuenta que he cambiando mucho

de eso se trata la vida, siempre superarnos a nosotros mismos,
algo que entiendo súper bien para entregarme de lleno a los
bienes raíces fue analizar en panorama, eso te explico en el
siguiente párrafo.
Panorama. Intenta subir al último piso de un edificio o

sube una lomada en tu ciudad, la idea es subir a zona las elevada
en tu ciudad, ahí lo comprenderás todo; otórgate ese tiempo, yo
lo hice, fíjate en el panorama, tu ciudad, lo recuerdas años atrás
¿cambio o no?, apareciendo nuevos edificios, ¿había zonas
despobladas donde actualmente hay viviendas? Ahora analiza
cuantas oportunidades existen y cuantas fueron las personas que
lograron beneficiarse con algo que para muchos para
desapercibido, si analizas bien ese es un mercado ilimitado
porque todas las ciudades están en constante expansión; así sea
de forma horizontal con más habilitaciones urbanas, una
necesidad de vivienda constante, transacciones diarias, también
existe un crecimiento vertical, nuevos edificios. Tengo un reto
para ti cierra tus ojos y trata de recordar ¿cómo era tu ciudad
cuando eras niño?, estos terrenos que nadie quería, ahora
cuéntame cambio en panorama sí o no, ves a lo que me refiero
durante esos años que pasaron para ti ¿cuántas personas están
generando grandes ganancias con la revalorización? ahí nos
damos cuenta que es un negocio que puedes dedicarte en
cualquier lugar, donde sea sucede lo mismo. Siempre decía
82
quiero hacer un negocio donde yo desee viajar, los bienes raíces
es un negocio que lo puedes desempeñar en cualquier país, es una
necesidad del ser humano, siempre tuve un pensamiento
reflexivo, me gusta analizar el entorno y siempre encontrar
nuevas oportunidades. Si entiendes tu panorama puede ser un
gran inicio.
Técnicas. Después de analizar el panorama no hacemos

la pregunta ¿ahora como inicio? Los bienes raíces tienes dos
formas de iniciar: una consiguiente en la tradicional de comprar
propiedades de la forma tradicional y espera que con el tiempo
que genere plusvalía o incremente el precio, la otra es aplicar
técnicas de inversión para rentabilizar en menos tiempo. La
primera son por ejemplo propiedades que están puestas a la venta
a un precio de mercado, ejemplo: propiedades que tienen el
letrero se vende, si analizamos la mayoría busca esa oportunidad,
si el precio de venta es veinte mil dólares, lo compraste ahora que
haces para generar ganancias, esperar unos años puede ser una
excelente alternativa; si es una buena alternativa de inversión o
de refugio de capital, pero si inmediatamente deseas generar
ganancia será complicado, posiblemente al mes siguiente si
deseas venderlo te pagaran el mismo precio de veinte mil
dólares. Para romper el proceso debemos solucionar problemas,
mientras más problemas solucionas más dinero ganas, ¿qué tipo
de problemas podemos solucionar? Por ejemplo ocasiones

donde la propiedad aún no tiene una independización, no tiene
una propia partida registral o independización del bien
inmueble, si nosotros hacemos ese trámite estoy seguro que el
precio es mucho mayor, el propietario con la documentación sin
saneamiento no puede vender una propiedad al precio de
mercado, es mas no tiene ofertas, casi nadie desea comprar una
propiedad que no tenga la documentación en regla; es decir si
deseas todo ya realizando también tendrás que pagar más.
Aplicas técnicas y entenderás que la plusvalía se genera según el
desarrollo de cada sector y otro por el valor que nosotros
podemos construir; me explico, un sector donde aún no tiene
servicios básicos, como el agua y electrificación, las propiedades
aun esta económicas, hay un margen grande de revalorización
mientras tú conoces cuando y como realizaran esos proyectos,
esto le llamo la máquina del tiempo. Hoy están publicados los
proyectos de cada ciudad en páginas especializadas, conocer esa
información donde, cuando y como puede darnos tremendos
resultados; imagínate si sabes que se realizará un nuevo centro
comercial en un sector que nadie sabe ¿crees que las propiedades
subirán del precio? Claro que sí, de eso se trata aplicar técnicas,
ahora si son urbanizaciones donde ya están todos los servicios
básicos instalados una zona donde ya tiene saneamiento físico
legal, podemos averiguar las normas de los parámetros urbanos y
elegir sectores donde tiene permisos para elevar un edifico con
84
más altura, mientas el permiso tiene más altura, mejores
beneficios a la hora de hacer un proyecto de construcción, si no
construyes se puede vender con proyecto elaborado y le haces la
vida más fácil aun desarrollador inmobiliario. Este tema es muy
amplio como te habrás dado cuenta, manejar técnicas es muy
poderoso.
Contratos. Este tema tengo que insistir, veo muchos

inconvenientes por hacer acuerdos de palabra; es muy
importante para nosotros manejar diferentes tipos de contratos
para cada tipo de inversión. No necesitas ser abogado, pero si
inicias las inversiones contrata un abogado con experiencia, si no
lo haces es mejor que postergues tus intenciones de hacer
inversiones, de igual manera no necesitas estar calificado; es
decir no requieres que seas ingeniero, arquitecto o contador, no
seas genio contrata a los genios. Un inversionista en bienes raíces
también invierte en talentos, por eso siempre digo, cualquier
persona puede ser un inversionista, mientras tenga la visión y la
pasión de formar y conducir un equipo de alto desempeño ¡No te
compliques!. Puedes también tener una notaría de tu confianza
para hacer todos tipo de documentos, ahí hasta te puede facilitar
modelos de contratos para analizar que requiere tu negociación;
por ejemplo vamos a hacer una compra de la propiedad ya con un
corretaje inmobiliario. Hay personas que ayudan a vender
propiedades de amigos y familiares, el corretaje inmobiliario,

por la confianza quedan en un precio o porcentaje de ganancia
por ayudar a vender; puede ser una comisión del cinco por ciento
del valor de la venta. A la hora de hacer el negocio, el propietario
cree y analiza que es muy excesivo ese justo pago, al no haber
firmado un formato no tiene como proteger o reclamar ese pago,
hay muchos países que tienen legislación para hacer
intermediación en la venta, no cualquiera puede ser
intermediador, pero en la mayoría de países de América Latina
aún no está normado o sancionado, puedes realizar esa
intermediación; los ejemplos pueden ser diversos, la idea general
siempre un contrato para que respeten cualquier tipo de inversión
en los bienes raíces.
Te comento porque a mis inicios también por la amistad

que pude generar con algún propietario o la confianza que puede
existir por haber hecho muchos tratos, deje de firmar contratos
porque ya tuviste experiencias positivas con esa persona. Al final
el dinero puede generar avaricia y muchos optan hasta perder la
amistad, dejaron de cumplir su palabra, entonces aun tengas
mucha confianza siempre asegura tu inversión de tiempo y
dinero, por ese mencionado tratos en familia; mientras no hay
contratos también podría haber malos entendidos, muchas veces
no por maldad sino también porque la mente es frágil y recuerda
los números, recién entendí en ese entonces porque decían “más
sabe el diablo por viejo que por diablo”, la experiencia lo es todo
86
«Hay comerciantes antiguos y comerciantes audaces, pero hay
muy pocos comerciantes antiguos y audaces». Ed Seykota.
Bienes raíces desde cero, la fórmula para generar ganancias

y tener resultados en poco tiempo
¿Por qué considero que bienes raíces es la verdadera

mina de oro?. Pues fíjate en las grandes empresas, muchos
millonarios invierten en propiedades, aun retrocedemos e
investigamos la historia de la humanidad siempre se luchó y
batallo por tierra, invertir en tierra siempre trajo beneficios,
ahora los tiempos sin diferentes se consiguen resultados por el
arte de la negociación.
Negociación. Negociar es muy importante para cada tipo

de inversión, por ejemplo si es en la construcción nosotros
debemos gestionar acuerdos con el maestro de obra o
constructora. Necesitamos cotizar precios, pedir plazos o
cronograma de actividades; acordar si el trajo consiste en
acabados completos o solo caso gris, ojo parece una tema que no
tiene mucho interés; pero me doy el tiempo de alentar en función
algunos testimonios, firmaron un contrato con un maestro de
obra para ejecutar la construcción de un segundo piso, pero en la
negociación olvidaron colocar la construcción de la escalera. El
inversor a veces ya lo considera como parte del contrato; pero a la
hora de entregar la construcción notan que no hay avances en la

escalera, al hacer la pregunta ¿por qué no lo hacen?, la respuesta
es simple “eso no lo acordamos”. Es importante saber negociar
y detallar el proceso, estas líneas espero te sirvan estar consciente
de muchos factores que componen un proyecto en bienes raíces.
Otro tema es saber negociar con tus equipo técnico, por

ejemplo para realizar una obra de construcción se requiere un
expediente técnico para solicitar la licencia de edificación; aquí
negocias todos el proyecto hasta la supervisión de la misma obra
a ejecutar, pero te olvidaste negociar quien va hacer la
independización y saneamiento después de terminada la obra.
Entonces tendrás que desembolsar un adicional, es mejor
negociar un servicio completo, te ahorras dinero y
preocupaciones posteriores, lo bueno de este rubro no requiere
aprender todo esto en diez semestres como una carrera en la
universidad, aquí mientras ganas dinero en la cancha adicional
sigues aprendiendo.
«Creo que tenemos una gran ventaja. Muchas otras personas

están tratando de ser brillantes, y nosotros solo tratamos de ser
racionales… Intentar ser brillante es peligroso, es mejor ser
diferente ». Charlie Munger.
Redes sociales. Las redes sociales muchas veces

perjudican resultados, cuidado siempre encontraras información
incompleta, te lo digo por experiencia. Al realizar contenido
88
como muchos otros en las redes sociales siempre dejas temas sin
explicar al cien por ciento, siempre información incompleta y
peor que no puedes interactuar en tiempo real. Un inversionista
en bienes raíces se deja guiar por su equipo técnico no por la
redes sociales, analizando los que crean contenido muchas veces
hasta hay conceptos contradictorios del mismo tema, nadie va a
generar esa libertad financiera y se va a convertir en esa máquina
de hacer dinero por internarse o dejarse guiar por las redes
sociales; lo que si puedes hacer es asistir a capacitaciones online
o presenciales donde puedes preguntar e interactuar, es inversión
de tiempo y dinero; pero como ya te diste cuenta te traerá
resultados a otro nivel, aun mejor si tienes la posibilidad de viajar
a otros países más desarrollados y analizar esas realidades será
mucho mejor. Podrás importar conocimiento, el mundo es un
gran libro abierto para aprender ilimitadamente; muchos nos
quedamos en la primera hoja, es decir solo estamos en un solo
país.
Esfuerzo. No se trata de talento; un inversionista en

bienes raíces, no requiere talento. Todo es constancia, tener
pasión y decisión en un proyecto, para eso es necesario tu mapa
de actividades, proyectar a metas tienes por cumplir este año, se
consecuente y grado de acción. Los resultados vendrán sin
dudarlo, es bueno nutrirte de la experiencia de otras personas,
mirar el testimonio de otras personas debe inspirarte no

bloquearte; si esa persona tiene mejores resultados que tú, es
porque sabe algo que tú no sabes y mejor pregúntale que hizo
diferente, cuando tienes metas grandes trabaja es eso. Muchos
creen que el secreto es ser influencers, al contario te puede
distraer de tus metas; en mi caso antes de hacer videos o
contenido para redes sociales, ya tenía resultados, había logrado
antes mi libertad financiera; el secreto no está en tener seguidores
o en cómo te vistes, hablas o cuánto dinero tienes. Todo tiene que
ver con el esfuerzo.
Tengo dos pasiones: una es hacer inversiones en bienes raíces y

la otra es enseñar lo que aprendo cada día, mientras tienes pasión
por lo que haces estoy seguro siempre traerá resultados. La
libertad financiera se consigue con esfuerzo y haciendo lo que te
apasiona, si no es tu pasión mejor no tomes acción. Siempre
realiza lo que te haga sentir realizado.
Captación de capital. Analizamos alguien que recién

está iniciando en las inversiones, requieres un flujo de liquidez,
bien sea para afrontar deudas o para realizar una futura inversión.
Podemos decir que esta persona necesita captar recursos; es
decir, necesita obtener saldo de alguna manera.
Como toda empresa la habilidad de captación de recursos hará la

diferencia entre subsistir o dejas de lado muchos proyectos. Una
de las funciones principales que tendrá el inversionista es hacer
90
planeamiento y administración de recursos, gestionar la liquidez
para sus negocios o emprendimientos; es decir, preparará todas
aquellas actividades que permitan cubrir sus necesidades más
prioritarias y realice buenas previsiones contables.
Formas para captar recursos:
El capital puede ser el ahorro propio, no necesariamente

hablamos de dinero de otras personas en este punto; lo más
interesante es conocer la reinversión, el flujo constante puede
estar en tus propios recursos. Aplicar interés compuesto será un
gran acierto, ahora sabes reinversión de las utilidades
económicas, el inversor sofisticado reinvierte antes de disfrutar
de los beneficios de su negocio,
Inversión de los propios copartícipes, a media que vamos

creciendo será necesario tener socios estos también puedes hacer
reinversión, es decir siempre buscar el capital en el entorno
financiero. Son ellos lo que comprende y sabes todo lo que se
requiere para un proyecto, también conocen todos los riesgos y
retos; como te decían antes es mejor hacer alianzas con personas
comprometidas, la inversión de los propios accionistas o la
emisión de nuevas acciones será clave para obtener recursos.
Las fuentes externas de financiación, este es el capital más

económico que podemos conseguir, ¿por qué digo más
económico? Si trabajar con asociados ellos compartirán
ganancias, para acceder a un apalancamiento financiero de tu
proyecto pedirán un porcentaje de ganancias elevado; siempre
será mayor a lo que otorga un bancos en intereses, por ejemplo si
un banco por el plazo fijo o los fondos mutuos otorga un seis por
ciento de interés anual, la persona que otorga capital te pedirá un
veinte por ciento al año en ganancias. Puede ser mayor, es decir
es participe de tus ingresos a mediana escala, ahora los bancos
puedes hacer un financiamiento; a esto le llamo dinero barato y
también contempla riesgos. Las entidades financieras sabes que
piden garantías, puede ser una hipoteca de una propiedad; el
riesgo es mayor, al no cumplir los pagos podrías perder la
propiedad que dejaste en garantía, como te das cuenta tienen
muchos beneficios; pero también tienes riesgos.
Tomas las formas son muy viales a la hora de tener dinero para tus
proyectos, en la captación de recursos que realices, es importante
que quede plasmada en un plan de proyecto emprendedor, que te
ayude a buscar esa financiación con el fin de asegurar el retorno.
Y quien invierta su dinero, no lo perderá; perder confianza es lo
peor que puede hacer un inversionista.
Todos los recursos financieros están formados por: el efectivo

dinero Fiat, los créditos, los depósitos en bancos, las divisas, las
posesiones de acciones y bonos.
Para minimizar riesgos acude a tu equipo contable, hacer una
92
proyección de cuando realmente necesitas y cuando como
máximo puedes ratonar en rentabilidad, un dato adicional, no
tengas captación de capital para todo el proyecto; sabes hay un
cronograma de actividades, por ejemplo si se trata de
construcción, no podrías tener todo el dinero hasta terminar la
construcción. Las inversiones en materiales y persona serán
periódicos, si tienes todo el dinero del apalancamiento, lo tendrás
guardado sin generar ganancias, es importante un cronograma de
inversión para obtener liquidez.
La captación de capital requiere generar confianza, no con

palabras, los indicadores económicos de tus emprendimientos
anteriores; pagos de impuestos, serán los que ayuden la
información a los inversionistas, para tomar la decisión de
aportar su dinero en nuestro proyecto, debemos evitar los riesgos
financieros, tener evidencias siempre matara objeciones.
¿Dónde consigo contactos que desean invertir conmigo?
Tener contactos de calidad es poderoso, cuando asistes a

un entrenamiento presencial no necesariamente es para aprender
todo lo que el expositor está enseñando, sabes este es un secreto
que nadie se da cuenta, a tu costado estará una persona con la
misma visión que tú están inversionistas, personas con
resultados, buscamos hacer relaciones con personas que
conozcan el negocio inmobiliario. En los seminarios o

capacitaciones encontramos personal con mucho potencial,
desarrollo de habilidades financieras, puedes formar equipo de
trabajo eficiente, todo esto te llevara al aumento de
productividad, en realidad es una acertada decisión conocer a
personas que siempre están en modo alumno.
Rodearte con ese equipo de personas que tienen tu similar visión,

la inspiración también es buena, comunidad es fuerza de
voluntad; solo muchas veces nos quedamos relegados, siempre
es bueno tener alguien con quien medir nuestros resultados.
Cuando conoces personas que han logrado lo que tú quieres
lograr, es inevitable que puedas crecer; es cierto tú eres el
producto intermedio de los cinco amigos que tienes alrededor,
mejora tus relaciones, te espero en un entrenamiento presencial,
¿sabes? hasta por la envidia podrás tomar acción; suena duro,
pero es cierto. Ver a persona que tienen tremendos resultados con
bienes raíces, podrá hacer que pidas consejos y desees superar
proyectos, si alguien tiene mejores resultados que tú es porque
esa persona sabe algo que tú no sabes, antes de enviarlo
pregúntale cómo lo ha hecho.
Recuerda que la experiencia que tengo nació gracias a esas ganas

de crecer, de ya no ser empleado. Tengo estudios universitarios
con licenciatura, tengo especialización de marketing, cursos de
ingeniería; soy agente inmobiliario con registro en el ministerio
de vivienda de mi país, tengo muchos cursos de especialización,
94
sabes es mucha teoría; sé aprender en la cancha y aprendí con la
práctica, hay dos tipo de educación: la educación tradicional que
te enseña a ser buen empelado y la segunda que es la
autoeducación que te ayuda a descubrir tu talento y potenciarlo.
La clase media cada día está desapareciendo, muy pronto serás
rico o será pobre, las personas que logran resultados no son
mezquinos con su autoeducación, te felicito por estas avanzando
esta lectura vamos por más.
"Donde hay una empresa de éxito alguien tomó alguna vez una
decisión valiente." Peter Drucker

CAPÍTULO 4
LIBERTAD FINANCIERA EN EL SECTOR
INMOBILIARIO
Fórmula de la riqueza en bienes raíces
Como sabes muy pocas personas son dueños de negocios

o si lo son son dueños de negocios pequeños o más bien son auto
empleados, y trabajan todo el día todos los días en esas
microempresas. La fórmula para la riqueza está en construir no
solo un negocio, sino múltiples negocios apoyado de un equipo
de poder, así como recaudar capital para tus proyectos de
inversión.
Si compras una propiedad, el flujo de efectivo será muy bajo y

tienes que diversificar antes de ser rico. Por eso la fórmula para la
riqueza consiste en tratar de reinvertir utilidades y siempre
gestionar proyectos de inversión aplicando técnicas que no todos
conocen, hay muchos inversores en la bolsa de valores, solo
generar ganancias a quienes no les tiembla la mano a la hora de
invertir mientras otros huyen y retirar ganancias mientras otros
recién ingresan; es decir conseguir resultados diferentes si
requiere hacer cosas diferentes, claro está todo con base a la ley.
La fórmula de riqueza es interesante de conversar,

incluso Adam Smith y muchos no han podido dar cuál es el
concepto de la riqueza, enlazado con la abundancia, el uso más
habitual de este término siempre lo relacionan con el valor
material, puede ser de bienes o dinero.

Riqueza material
Hay aspectos simbólicos que nosotros no debemos dejar

de lado porque existe también la riqueza espiritual y muchos
términos. Nos vamos a enfocar en “la riqueza material”,
englobando a los bienes a los activos; la riqueza obviamente que
es un proceso iniciando desde las inversiones, sabiendo generar
patrimonio. Sabemos que la riqueza se opone a la pobreza y
hablar de bienes materiales y de abundancia, es rico quien tiene
dinero, o sea diferentes medios materiales para satisfacer
diferentes necesidades de consumo y supervivencia; tal vez una
vida digna, acceder a mejores servicios, acceder a mejor
alimentación.
La riqueza, analizada siempre desde el punto de vista

económico, es la cantidad de recursos de una persona o colectivo,
independientemente de que estos sean tangibles o intangibles. Al
margen de lo económico, la riqueza puede medirse desde el
punto de vista sociológico, moral o, incluso, antropológico.
¿Cómo logras tener una mentalidad de riqueza?
Es importante regalarte experiencias cuando uno no

aspira a más es porque su cerebro no conoce más, ejemplo si no
soñaste tener una edificio de 30 pisos es porque no subiste alguna
un edifico de 30 pisos. Lo que no conoces no lo vas a soñar, no lo
100
desearas, por ejemplo si no tuviste la oportunidad de estar en un
hotel cinco estrellas no desearas que tu vivienda también sea de
ese nivel, es simple, tu cerebro no te pide lo que no conoce.
Lo más astuto que puede hacer una persona es regalarse

experiencias, una mentalidad de abundancia; eso me paso en mis
inicios llegue a conocer el edificio más alto del mundo el Burj
Khalifa es un rascacielos ubicado en Dubái. Con 828 metros de
altura, es la estructura más alta de la que se tenía hasta entonces
en la historia. Había superado el récord de altura que ostentaba
hasta entonces el rascacielos Taipéi 101 con 508 metros.
Teniendo pasión por el sector inmobiliario conocer la estructura
más alta jamás levantada por el ser humano me hizo reflexionar
en las cosas que también puedo lograr; ahí está la clave, me
regale una gran experiencia, te comento lo que sucedió en mi
vida, para puedas aplicar si crees que es bueno, todos somos
producto de nuestras decisiones. De hecho el miedo está ahí
presente pocos son ricos, porque pocos lograrían invertir sus
únicos treinta y cinco mil dólares en un viaje de entrenamiento;
primero es la riqueza mental, luego solo llega la quizá
material. Fui un atrevido con la vida, dar algo extra de tu parte
siempre te hará extraordinario.
Ser amigo de un hombre poderoso. La fórmula para la

riqueza es encontrar ese vehículo ideal, encontrar ese nicho de
mercado inexplorado; aquí puedo darte un consejo, hasta amigo
de un hombre rico, ten una amigo verdaderamente
multimillonario. Analiza tu entorno tienes ese amigo millonario,
revisa tu celular tienes ese contacto, alguien que tiene en su
patrimonio neto por lo menos treinta millones de dólares, si no lo
tienes anda búscalo. Conversa, viaja, vuela cruzando el océano o
donde sea para encontrarlo, tu meta este año debe ser conocer a
esa persona que admiras; entrúchale la mano y preguntarle cómo
lo has hecho, que hiciste, que problemas pasaste; pregúntale si
valió la pena cada bendito segundo de sufrimiento para lograr las
cosas que ahora tiene, no importa cuando pagues, no importa las
dificultades que pases hazlo. Yo hable con multimillonarios,
sabes valió la pena cada segundo de sus consejos, valió la pena
ver como disfrutan de esta única vida que tenemos, el dinero no
es malo, el dinero es súper bueno, lo malo puede ser en que
inviertes ese dinero.
Analiza las nuevas tendencias, crea tus propias técnicas de

inversión; yo no encontré un camino, me hice camino al andar,
era como una trocha en medio de la selva. Esa vía solo la pude
asfaltar para luego darte esta lectura, encontrar ese vehículo
ideal, es importante, ahora mira tu entorno y conócelo; la riqueza
está sabiendo adelantarse al futuro.
Dedícate a lo que te gusta, tal vez las inversiones en bienes raíces

no es para ti; con estas palabras descubre tu pasión, analiza que te
102
gusta hacer, en que eres bueno y que necesita el mercado.
El dinero está de sobra. Hay gente que tiene mucho

dinero pero no sabe qué hacer ya con su dinero, deseas
diversificar pero le faltan proyectos de inversión, tienen el dinero
guardado en el banco o lo tienen en propiedades que están sin
generar rentabilidad. La riqueza del mundo no solo sigue en
manos de una pequeñísima minoría sino que la brecha entre los
súper ricos y los pobres se agrandó aún más. Esa es la afirmación
de la Organización Caritativa Británica Oxfam, que asegura que
82% del dinero que se generó en el mundo en 2017 fue al 1% más
rico de la población global. Mientras tanto, la mitad más pobre
del planeta no vio ningún incremento en sus ganancias, afirma la
organización. Oxfam dice que las cifras -que algunos críticos
cuestionan- muestran un sistema fallido.
Oxfam ha publicado informes simulares durante los últimos

cinco años.
Para el de 2017 calculó que los ocho individuos más ricos del
planeta tenían tanta riqueza como la mitad más pobre del planeta.
Los 8 millonarios que tienen más dinero que la mitad de la
población del mundo, cómo Jeff Bezos, el dueño de Amazon, se
convirtió en "la persona más rica de la historia" (y superó a Bill
Gates)
La organización, sin embargo, ajustó la cifra a 61 y dijo que la

revisión se debía a una mejora en los datos pero que la
"ampliación en la desigualdad" continuaba. La organización
afirmó que 42 personas tienen tanto dinero como la mitad más
pobre.
El presidente ejecutivo de Oxfam, Mark Goldring, declaró que el

constante reajuste de las cifras reflejaba el hecho de que el
informe está basado "en los mejores datos disponibles en ese
momento".
El informe de Oxfam coincide con el inicio del Foro Económico

Mundial en Davos, Suiza.
Análisis. Es realmente difícil deducir cuánta riqueza

tienen los súper ricos y los muy pobres. Los súper ricos tienden a
no publicitar lo que valen y muchos de los países más pobres del
mundo tienen malas estadísticas.
Para ilustrar, Oxfam nos dijo que ocho individuos tenían tanto
dinero como la mitad más pobre del mundo.
Hay otras advertencias sobre los datos en los que toda esta
información está basada, como el hecho de que la gente de la lista
con menos dinero no necesariamente son pobres en absoluto:
podrían ser profesionales altamente calificados con grandes
cantidades de deuda estudiantil o personas con altos ingresos
pero con hipotecas enormes.
104
Ya sean ocho, 42 o 61 las personas que tienen la misma cantidad
de dinero que la mitad del mundo; esto sigue siendo una
desigualdad enorme alrededor del mundo.
Críticas. Pero Mark Littlewood, director general del

centro de estudios de Libre Mercado Institute of Economic
Affairs, indicó que Oxfam se estaba "obsesionando con los ricos
en lugar de los pobres".
"Los impuestos más altos y la redistribución no harán nada para

ayudar a los pobres. La riqueza no es un pastel cuyas porciones
son fijas. La gente más rica también es gente que paga muchos
impuestos, reducir su riqueza no conducirá a la redistribución, la
destruirá y esto no beneficiará a nadie", Jakob Fugger, "el
hombre más rico de la historia", del que quizás nunca escuchaste
hablar. Esta es una crítica que apoya Sam Dumitriu, jefe de
investigación de otro centro de estudios de Libre Mercado; el
Instituto Adam Smith, quien dijo que las estadísticas de
desigualdad de la organización "siempre muestran el panorama
equivocado".
"En realidad, la desigualdad global ha caído masivamente

durante las últimas décadas".
"A medida que China, India y Vietnam se embarcan en reformas

neoliberales que refuerzan los derechos de propiedad, reducen

las regulaciones e incrementan la competencia, los más pobres
del mundo han recibido una incremento salarial masivo que está
conduciendo a una distribución de ingresos más igualitaria",
asegura.
¿Cómo calcula oxford sus cifras?
El informe de Oxfam está basado en datos de Forbes y de

los reportes de Credit Suisse Global Wealth, que informa sobre la
distribución de riqueza global desde el año 2000.
El reporte utiliza el valor de los activos de un individuo,

principalmente propiedades y tierras, menos sus deudas, para
determinar lo que él o ella "posee". Los datos excluyen los
salarios y el ingreso.
La metodología ha sido criticada, porque esto significa que por

ejemplo; un estudiante con deudas altas, pero con un enorme
potencial de ingresos en el futuro, será considerado pobre bajo
los criterios utilizados.
Pero Oxfam afirma que incluso si la riqueza de la mitad más

pobre del mundo fuera calculada nuevamente para excluir a las
personas con deudas netas, su riqueza combinada sería
equivalente a la de sólo 128 multimillonarios.
La conferencia anual atrae a muchos de los principales líderes
106
políticos y empresariales.
La desigualdad global por lo general ocupa un lugar alto en la

agencia, pero Goldring indicó que a menudo "las palabras duras
se desvanecen ante los primeros signos de resistencia".
"De cualquier forma como se vea, este es un nivel inaceptable de

desigualdad”
A nosotros como inversionistas analizamos las estadísticas y

concluimos que todos tienes las mismas oportunidades; estamos
en un mundo globalizado donde cada aporte a la calidad de vida
siempre será premiado, el dinero se gana ayudando a las
personas. Si analizamos a las personas billonarias, podemos ver
el aporte que hicieron a la sociedad desde la creación de redes
sociales hasta productos médicos, por ahora nadie está limitado a
ser parte de ese dinero, el dinero es ilimitado; pueda parecer que
está mal distribuido, la pregunta sería que has hecho tu para
merecerlo a cuantas personas mejoraste la vida, cuántas personas
te agradecer por hacer mejorado su calidad de vida, pregunta
clave para encontrar ese dinero ilimitado. Dicen que si todos los
ricos repartieran su dinero a todos los pobres, ya no habría
desigualdad y eliminamos la pobreza inmediatamente; pero las
personas ricas, volverían a ser en pocos años porque ellos saben
cómo hacerlo, la educación financiera lo es todo a la hora de
hablar, sonar y ser rico.

5 Consejos para alcanzar libertad financiera
Alcanzar libertad financiera en poco tiempo, ¿cuáles son

los cinco mejores consejos de personas y empresas que lo han
conseguido?
Número 1: nos habla del ahorro, ningún rico se hizo ahorrando;

todos los millonarios se hicieron invirtiendo, utilizando,
formando fuentes de ingreso, activos. Por ejemplo; inversiones
en bienes raíces.
Número 2: la deuda, existe el crédito bueno y el crédito malo;

ese apalancamiento financiero ilimitado, por ejemplo sacas un
crédito de un banco pero con la educación financiera adecuada
haces que ese dinero te genere más dinero, te deja ganancia y solo
paga la deuda.
Número 3: no trabajes por dinero, que tu dinero trabaje para ti y

desde ahora no permitas que tu dinero descanse, hazlo trabajar.
El dinero no puede estar descansando siempre tiene que estar
produciendo más dinero, considero que mi dinero es mi esclavo,
que trabaje duro.
Número 4: no demuestres nada, cuando tú haces algo diferente;

las personas están listas para criticar, calificar, incluso te hacen
bullying. ¡No te preocupes! no te esfuerces en demostrar nada,
que tus éxitos y que tus logros lo demuestren por ti.
108
Número 5: metas imposibles de conseguir. Esa mentalidad de
expansión. Esa mentalidad de riqueza. Sueña a lo grande, como
dice uno de mis mentores Donald Trump, magnate, empresario,
director ejecutivo, inversor en bienes raíces, personalidad
televisiva y político estadounidense "Si vas a pensar. Mejor
piensa en grande."

CAPÍTULO 5
MIEDO AL FRACASO EN LAS INVERSIONES
Cómo vencer el miedo al fracaso en inversiones de bienes
raíces y negocios rentables
Hay diversidad de negocio y de las inversiones en el

sector inmobiliario parece un poco complejo cuando se mira
desde afuera. Como en todo negocio solo es explorar y
entrenarse, hay mucha información, factores y estrategias. No
obstante, invertir dinero y tener éxito al hacerlo no tiene porqué
ser una tarea complicada, al contrario, puede concluir siendo una
inteligente decisión que destina un buen futuro económico.
¿Cómo detectas los miedos para invertir?
Existen diversos motivos por las que las personas del común
tienen miedos de colocar su capital en un negocio o acuerdo
financiero. Por ejemplo, una de ellas es que existe mucha
información y los individuos no saben qué deben hacer con ella.
Es decir, se sienten confundidos en cuanto a los que realmente
tendrán que realizar. El desconocimiento ataca con frecuencia en
estos momentos. Por otro lado, la presión social es otro factor por
el cual la gente termina atemorizada respecto a la inversión, ya
que las personas se sienten presionadas y preguntan a otros que
terminan siendo más inexpertos en el tema sobre el manejo del
dinero. Al final, envían la culpa del fracaso a aquellos que les
dieron el consejo. La inseguridad también paraliza a quienes de
algún modo quieren invertir, pues ese sentimiento de no saber si
su decisión valdrá la pena y si será fructífera, asusta a más de uno.
El miedo al fracaso, que existe en casi todos los ámbitos de la
vida, es uno de los que más altera la disposición de poner capital
para un fin como este.
¿Cómo superar el miedo a invertir?
Está comprobado que ese miedo a perder algo le gana la

partida al deseo de ganar o conseguir otra cosa. Pero, para crecer
financieramente de verdad y conseguir que el patrimonio se
agrande, es necesario dejar todos esos miedos atrás y tomar un
riesgo. Lo bueno es que hay muchas formas de lograrlo. Te daré
algunos consejos para superar el miedo a la inversión:
Toma acción: no puedes ser víctima de la parálisis por sobre

analizar. Una vez analizadas las opciones y tomada la decisión,
es necesario ejecutarla rápidamente, más cuando el tiempo es
uno de los pilares fundamentales temas de inversión. Mucho
análisis es parálisis
Traza tus objetivos: este punto es uno de los más importantes

para tener la confianza y dejar a un lado las inseguridades a la
hora de invertir. Sentarse a pensar el para qué o con cuál fin
llevarás a cabo la acción y por qué quieres hacer realidad; esta
meta permitirá que aumenta seguridad interna y la motivación
para dar un paso positivo en la inversión.
Diseña un plan: no tiene que ser demasiado grande. Pero una

planificación en la que se proyecte cuánto dinero se desea ganar
en un tiempo determinado dará el abre bocas a la cantidad a
invertir. Es importante saber de cuánto dinero se habla para
marcar el objetivo a partir de ahí. De este modo, el
desconocimiento no será una molestia o impedimento.
Estudia un poco: Como bien dicen, la información es poder y

conocer lo mejor que puedas el terreno que te moverás es una
estrategia ganadora para vencer el miedo y ser positivo. Estudia
el tipo de negocio en el que pondrás tu dinero o la historia
financiera de una posible empresa en la que invertirás.
Busca lo que te gusta: ten la de que invertir en algo es muy

similar al emprendimiento, por lo tanto debes ir por la rama de los
negocios que te guste. No te involucres en un tipo de negocio que
desconozcas o te aburra, busca algo que te motive y te dé las
razones necesarias para seguir creciendo.
Comienza por lo bajo: una forma de ganar confianza es

empezar la inversión por montos pequeños, que no representen
una cantidad que te asuste. De este modo, poco a poco podrás ir
aumentando las cantidades al mismo tiempo que la claridad.
¿Qué diferencias a los ricos o pobres? Estoy seguro que

escuchaste, como bien explica Raimon Sansó, que los ricos y los
pobres piensan de manera completamente distinta.
Los pobres se limitan a comprar cosas que no producen nada.

Tienen el hábito de gastarse sus excedentes y generarse deudas
con las tarjetas de crédito y con préstamos, hasta quedar
completamente ahogados.
Los ricos, en cambio, compran activos. Y con los beneficios que

generan esos activos, ¿qué hacen? Compran más activos que les
generan más beneficios.
Un rico no vive por todo lo alto tras gastarse su primer jornal, lo

hace porque tiene activos que se lo permiten. Y los beneficios de
estos activos superan el límite de lo que sería su libertad
financiera y mucho más.
Encuentra tu motivo. Márcate un objetivo y encuentra

un motivo que sea lo suficientemente bueno para perseguirlo.
Es importante que te sientes a pensar para qué quieres hacer

realidad ese objetivo. Busca un motivo de peso, que de verdad te
haga saltar de la cama y que sea muy importante para ti, lo
suficiente como para luchar con uñas y dientes.
La gente acaba abandonando sus proyectos porque no tiene un

motivo lo suficientemente bueno.
Piensa en las cosas que te importan, puede ser por conseguir algo
para alguien que te importa, como dar un futuro mejor a tus hijos,
por ejemplo. O puede ser por ti mismo, para hacer realidad tal o
116
cual sueño.
Encuentra tu motivo poderoso, y si no encuentras nada a la

primera, sigue pensando.
Supera el miedo a invertir usando dos factores
Antes te he dicho que tener miedo a invertir es normal. Y este

miedo se supera jugando con dos factores: educación y acción.
¿Cómo llegas el hacer cosas que no sabes cómo son?

Pues las inversiones no son una excepción. Sin embargo, si tienes
los conocimientos necesarios jugarás en el campo del riesgo
controlado.
Puedes meterte en la Bolsa sin saber bien si la empresa va bien o

no, por rumores o porque el broker del banco de turno (que gana
dinero por las transacciones y no por los beneficios que tienen
estas) te lo recomiende. O puedes hacer un estudio de cada
empresa, vigilar las oscilaciones históricas de sus precios y
conocer su salud financiera. Todo esto, unido a un método de
inversión fundamentado en el control de las pérdidas, hará que la
seguridad de tu inversión aumente bastante.
Es normal que las primeras veces tengas miedo o te sientas

inseguro, pero cada vez tendrás menos. Eso no significa que
dejes de vigilar celosamente tus inversiones, pero cuanto más

actúes, más pasos estarás dando para perder el miedo de una vez
por todas.
En conclusión
Invertir no debe ser razón para el temor. Este es el gran

secreto de los grandes millonarios, mantenerse siempre con parte
de su dinero en la inversión, apostando por el crecimiento y el
aumento de bienes, sin miedo a perder o al fracaso. No siempre se
puede ganar y esos momentos de pérdida puedes transformarlos
en lecciones que te darán experiencia y mejor disposición para
seguir avanzando.
"Es mucho más fácil para mí tomar decisiones que cambiarán mi

vida, decisiones multimillonarias, que decidir qué alfombra
poner en la puerta de mi casa. Es la verdad." Oprah Winfrey
118
9 Consejos para invertir en bienes raíces
Los bienes raíces puede ser una buena o mala inversión,

todo depende de tomar una seria de buenas decisiones que van
desde la compra del predio hasta el proceso de construcción,
arrendamiento, mantenimiento, remodelación o venta.
Si bien para algunos es considerada una inversión de bajo riesgo,

si no se hacen bien las cosas, pueden tenerse muchos
inconvenientes y una baja rentabilidad.
Sé que hay decenas de temas a considerar en las inversiones en

bienes raíces, será para un próximo libro, en este capítulo voy a
especificar todos los detalles de la compra de la propiedad, el
arrendamiento y la elección del inquilino ideal
Te mostramos varios consejos y recomendaciones para realizar

una buena inversión y conseguir una buena renta con el alquiler.
1. La compra de la vivienda: cuidado con algunas constructoras

y los remates o viviendas en conflicto, cuando vas a comprar la
vivienda debes de tener en cuenta algunas recomendaciones:
Selecciona de forma adecuada la constructora si se va a comprar
vivienda sobre planos.
Es importante revisar la experiencia de la constructora, los

proyectos que ha realizado y el cumplimiento en sus entregas.
Es recomendable conocer personalmente el proyecto, no está
demás visitar el terreno donde se está construyendo o se
construirá. De hecho es recomendable compra en preventa, o en
plano, te ahorras mucho dinero; pero también tiene riesgos de
confianza, asegúrate la reputación de la empresa.
Revisar la calidad de los acabados y en caso de ser posible

dialogar con residentes del proyecto, para preguntar sobre la
puntualidad de entregas y la calidad de materiales.
Desconfía de las empresas sin experiencia, puede que te cumplan

con lo pactado; pero no tienes un punto de referencia para evaluar
su cumplimiento.
Si vas a comprar un inmueble usado, revisa muy bien la

condición del predio, si hay algún tipo de pleito o juicio de
sucesión.
Si vas a adquirir hipoteca, los abogados de los bancos pueden

ayudarte a establecer el estado legal de la vivienda.
En los diferentes países se cuentan con oficinas donde se

consultan los certificados o documentos de la vivienda; para
revisar la identidad de los propietarios actuales y la existencia de
hipotecas.
Si ves que es necesario, consulta con alguna persona de

confianza que tenga experiencia en el área o con un abogado si se
requiere.
120
Cuando vas a comprar una vivienda dedica un buen tiempo a
comparar alternativas, muchas veces por tomar decisiones
demasiado rápido, no se evalúan otras opciones con buenas
condiciones de precio y ubicación.
2. La ubicación de la vivienda. La elección de la ubicación de la

vivienda es un factor definitivo para aprovechar de forma
adecuada el inmueble; estos son algunos de los consejos para
realizar una buena compra:
Los bienes para alquilar o rentar tienen mejor beneficio en

ciudades densamente pobladas, con alta población; pues por lo
general hay una alta demanda de vivienda.
Las zonas con mayor demanda de vivienda frecuentemente se

encuentran en lugares centrales o cercanos a universidades,
centros financieros, zonas con buena concentración de oficinas y
cercanía a centros administrativos. Mientras más personas
caminan por el sector mejor plusvalía.
Muchas veces es preferible adquirir una vivienda pequeña, pero

bien ubicada; que una vivienda grande con mala ubicación y más
si piensas adquirir la vivienda para alquilar.
Puedes consultar en sitios web viviendas por zonas; si los precios

son altos, quiere decir que el sector tiene una buena demanda de

predios.
Visita la zona donde piensas comprar, para observar su entorno y

vías de transporte; a la gente le gusta vivir en zonas con un buen
entorno y con facilidad para tomar medios de transporte.
3. La remodelación de la vivienda. Cuando adquieres un

inmueble usado o nuevo, es necesario muchas veces remodelar o
adecuar la vivienda para rentarla.
Entre algunas de las recomendaciones para realizar estos

cambios están:
Utiliza materiales para los acabados de acuerdo con las

tendencias del momento; empleando colores y texturas que sean
actuales; eso ayuda a que a las personas les guste el inmueble y
facilite su arrendamiento.
Los colores blancos y cálidos ayudan a que el espacio se vea con

mayor tamaño, emplea buenos materiales garantiza que los
arreglos que realices tengan una buena durabilidad.
Trata de mantener una buena iluminación en todas las zonas del

inmueble.
Contrata personas para remodelar, que sean recomendadas o que

tengan experiencia; eso evitará dolores de cabeza y problemas en
las obras.
122
4. El arrendamiento: ventajas y desventajas de arrendar
directamente o a través de intermediarios.
Cuando realices el proceso de renta, hay tres alternativas, cada

una con sus ventajas y beneficios:
Rentar con inmobiliaria o intermediarios:
Ventajas de acudir a inmobiliarias o intermediarios:
La inmobiliaria se ocupa de todas las etapas del arrendamiento,

por ejemplo:
La búsqueda de clientes, mostrar el inmueble a los interesados,

seleccionar y adjudicar el inmueble a las personas que cumplan
con los requisitos, recopilar los documentos, tramite del contrato
y mucho más relacionado a concretar el negocio. Si cuentas con
poco tiempo o no quieres tener que lidiar con todos estos
procesos es una buena alternativa.
Desventajas de usar inmobiliarias o intermediarios: Tienes que

pagar una comisión por los servicios, que va entre el 3 y 5%, pero
puede cambiar dependiendo el país.
Algunas veces las inmobiliarias, al tener muchos inmuebles se

demoran en los procesos de arrendamiento. Debes la mayoría de
veces, firmar exclusividad con la inmobiliaria, esto implica que

si consigues un cliente directamente, debes pagar una penalidad.
Algunas inmobiliarias tienen procesos no muy organizados,
llegando a no cumplir con lo ofrecido, muchos posibles clientes
no reúnen con los requisitos para arrendar, por lo que el proceso
puede llegar a demorarse un tiempo considerable.
Alquilar o rentas tu directamente eres el encargado de todas las

labores de mostrar el inmueble, publicitarlo y de entregar y
recibir el inmueble. Tus eres el encargado de todos los procesos
ya descritos; sin embargo, se recomienda tener en cuenta los
siguientes consejos antes de arrendar:
Solicitar ciertos documentos a los interesados, en especial

soporte de ingresos, como certificados laborales y fotocopias de
los documentos de identificación.
Solicitar unos ingresos mínimos familiares acordes con el precio

de ingreso mensual; por lo general se sugiere que los ingresos
sean tres veces el valor del arriendo; por ejemplo, si el precio del
alquiler es cuatrocientos dólares al mes, se deben pedir ingresos
de mil doscientos dólares mensuales.
Requerir un fiador o garante, permite que otra persona sea

responsable por el pago de alquiler, dándole mayor soporte al
contrato. Redactar y firmar un buen contrato de arrendamiento,
donde se estipulen los compromisos, multas y demás
124
compromisos, siempre con tu asesor o abogado.
Este documento debe tener las firmas legalizadas o verificadas en

alguna notarias o similares.
Realizar una entrega inventariada del inmueble, para tener un

soporte escrito del estado del predio en el momento en que se
reciba.
5. La selección de los inquilinos, Si tú realizas directamente el

proceso de selección, te recomendamos tener en cuenta las
siguientes precauciones:
Busca seleccionar varias personas que puedan responder por el

pago de la renta; para esto si se trata de una familia, que los dos
adultos tengan ingresos es una opción, en lo posible que los
ingresos sean de empleos formales y con cierta estabilidad.
Solicita cartas de recomendación de anteriores arrendatarios, en

los sitios donde anteriormente tus posibles inquilinos han
habitado.
Confirma las referencias laborales y solicita referencias

personales y comerciales.
Si el inmueble es pequeño, no son recomendable familias muy

numerosas, pues los riesgos de daños que pueden ocasionar se
incrementan, define para cuantas personas máximas se arrienda
el inmueble.
Analiza y decide si permites rentar a personas que tengan

mascotas o animales de compañía.
6. Que hacer en caso de incumplimiento en el pago de la renta

o alquiler. Dependiendo del país donde te encuentres las leyes y
términos legales cambian. Si arriendas con una inmobiliaria, son
ellos los encargados de este proceso y por lo general tú recibes tu
renta, mientras se adelantan los procesos de restitución.
En caso contrario ten en cuenta las siguientes recomendaciones:
Ley muy bien la normatividad y leyes relacionadas con los

procesos de arrendamientos. Por ejemplo en el Perú está la Ley
(No 30933), En abril del 2019 entró en vigencia la “Ley de
Desalojo Notarial”, una ley que permite la intervención de un
notario para desalojar al arrendatario de un inmueble. Para que
esta medida pueda llevarse a cabo, deben cumplirse una serie de
requisitos, empezando por el incumplimiento del contrato de
alquiler por parte del inquilino. Esto resulta beneficioso para el
arrendador pues permite que recuperen su propiedad más rápido
en caso exista algún problema con el inquilino.
Estos tres requisitos deben cumplirse:
El inmueble en alquiler debe estar inscrito individualmente en

Registros Públicos y el contrato de arrendamiento debe describir
126
a detalle su ubicación.
El contrato debe elevarse a escritura pública o estar en el

Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a
Vivienda (FUA) y estar inscrito en la partida registral del
inmueble.
Las modificaciones o adendas al contrato deben cumplir con la

misma formalidad que el contrato primigenio.
Además, dentro de las cláusulas del contrato de alquiler, el cual

debe estar firmado por las dos partes, se debe incluir la
autorización de desalojo notarial, así como una renuncia a no
extender el plazo de alquiler sin una declaración previa.
Los motivos por los cuales uno puede proceder a solicitar el

desalojo notarial son los siguientes:
El inquilino no realiza el pago de dos meses de renta. El/ los

inquilinos no cumplen con el desalojo del inmueble una vez
culminado su contrato.
Cabe mencionar que, en el caso que el contrato se haya generado

en una fecha anterior a la vigencia de esta norma, éste puede
acogerse a ella siempre y cuando incluyan una adenda que
cumpla con las formalidades del contrato de alquiler que
establece la nueva Ley.

Si se cumplen con los requisitos y alguno de los motivos
mencionados, el dueño del inmueble debe, en primer lugar,
enviar una carta notarial al arrendador. En caso de que éste haga
caso omiso, se puede recurrir al notario.
La solicitud de desalojo notarial debe presentarse por escrito ante

el notario de su elección (siempre y cuando esté en la misma
provincia en la que se ubica el inmueble en cuestión). Dicha
solicitud debe incluir el nombre completo del propietario del
inmueble, su dirección actual, documento de identidad y firma;
así como el nombre completo del arrendatario, la dirección del
inmueble en alquiler y una copia de su documento de identidad.
Así mismo, se debe presentar el contrato de arrendamiento y
título de propiedad. Finalmente, si aun así se rehúsa a abandonar
la propiedad, las fuerzas policiales están autorizadas a intervenir
en el desalojo.
Si bien esta es una medida que favorece al arrendatario, los

inquilinos no deben temer pues no se verán afectados siempre y
cuando cumplan con las responsabilidades que estipula su
contrato.
Si tienes incumplimientos, realiza los procesos que están

contemplados en la ley, aun cuando el primer paso es buscar un
acuerdo con el inquilino, este debe quedar por escrito.
128
Si estos acuerdos se incumplen, acude a mediadores externos
avalados por la normatividad para buscar un tercero que funja
como mediador de los acuerdos.
En caso de ser necesario acude a asesoría legal, para adelantar los

procesos judiciales respectivos.
7. ¿Cuál es la rentabilidad real en bienes raíces? La

rentabilidad real de la inversión en bienes raices, debe
considerarse teniendo en cuenta, dos factores; los beneficios y los
gastos
En el tema de gastos debes tener en cuenta para el cálculo de la

rentabilidad los siguientes aspectos:
Los meses que el inmueble no está rentado.

Los arreglos o remodelaciones requeridos.
Los gastos en inmobiliarias o intermediarios.
Pago de recibos y administración cuando el inmueble este vacío.
Impuestos.
Pagos en publicidad para rentar.
Por el lado de los ingresos, por lo general se encuentra el precio

mensual arrendado y la valorización anual.
Ambos aspectos varían de país en país y dependen de muchos
factores, como la situación económica del país, el nivel de
ingresos, la inflación, la ciudad o zona donde se encuentre el
predio.

La rentabilidad real promedio en alquiler o renta se encuentra en
rangos del 6% al 10% anual; repito depende de diversos factores
y de los ciclos económicos de un país.
Hay etapas en donde la vivienda tiene unos importantes

aumentos de precios, y hay otros periodos en donde el precio se
mantiene.
8. Comprar vivienda: ¿Con o sin crédito hipotecario?. La

respuesta a si tomar o no un crédito hipotecario, para la compra
de una vivienda como inversión debe tener en cuenta diferentes
elementos, como son:
Si cuentas solamente con el capital para la cuota inicial del

inmueble, el crédito es una buena alternativa, siempre y cuando
el valor de la cuota mensual pueda ser cubierto en un alto
porcentaje por el valor de la renta mensual recibida por el
arrendamiento.
Por ejemplo, si tienes una cuota mensual del crédito hipotecario

de cuatrocientos dólares y alquilar la propiedad a trecientos
dólares; debes aumentar cien dólares todos los meses, para
completar el valor de la cuota del crédito y contar con los meses
en que el inmueble esté vacío, para responder con la obligación.
Si tu nivel de ingresos permite este gasto, la inversión es
130
buenísima pues al cabo de unos años, tendrás una propiedad
libre.
Pero por el contrario si el valor de la cuota del crédito hipotecario

es por ejemplo, de ochocientos dólares y el valor del alquilar o
renta mensual es de cuatrocientos dólares; debes pensarlo un
poco mejor.
Pues debes colocar todos los meses cuatrocientos dólares para

cubrir la obligación, además de cubrir en totalidad la cuota, en los
meses cuando el inmueble se encuentre vacío.
Un factor a favor es la inflación, pues si el crédito tiene una cuota

fija; ese valor se mantendrá estable con el paso del tiempo, pero el
precio del alquiler o renta mensual se aumentará con el paso de
los años de acuerdo con la inflación.
Para resumir, la idea de tomar crédito hipotecario, es que analices

si el valor de la cuota mensual, es pagable de acuerdo con los
ingresos de arrendamiento y una pequeña ayuda en caso de
requerirse, de tus ingresos adicionales.
9. Incorpora la fórmula protección de activos y liquidez.

Podrías solicitar un préstamo personal con garantía hipotecaria
para invertir más. Usar tu propiedad como respaldo es una forma
de encontrar más dinero y solvencia financiera. Recuerda que las
propiedades con un patrimonio sustancial no solo actúan como
protección de activos, sino que también brindan liquidez.
Los préstamos sobre acciones estuvieron fuera de la mesa por un

tiempo, pero parecen estar volviendo y en un mercado en alza,
con una buena tasa de empleo e intereses relativamente bajos,
puede ser un buen año para aplicar esta estrategia de inversión.
Otra área que se puede considerar es cómo eliminar el riesgo
empresarial o de inversión. Tal vez eso signifique retirar el
exceso de capital de nuestros negocios y ponerlo en canales de
inversión más diversificados y seguros, como las propiedades,
contratos de seguros, etc.
132
El mejor inversionista del mundo, como ganar tu primer
millón de dólares
Berkshire Hathaway es la compañía por la que Warren

Buffett apostó para más tarde convertirse en accionista de 60
empresas, entre ellas: Coca Cola Company, IBM, Procter &
Gamble, Walmart y Apple.
Siempre caracterizado por la austeridad de sus finanzas

personales y por preferir las inversiones a largo plazo para
obtener los mejores rendimientos, Buffett es un ejemplo de
superación y visión estratégica.
Esta es una serie de importantes lecciones aplicables a la vida

cotidiana en el ámbito financiero.
1. Precio es lo que pagas. Valor es lo que obtienes: Al adquirir

bienes y servicios, siempre se debe ponderar su valor; es decir, el
beneficio que se recibirá sobre el precio que se pagará por él.
2. Alguien que se sienta en la sombra hoy es porque alguien
plantó un árbol hace mucho tiempo: Para Buffett, las
inversiones a largo plazo fueron una de las claves de su éxito y
también lo ha sido su filantropía. De hecho, su voluntad es donar
el 99% de su fortuna a causas sociales, tal como la donación que
hizo a la fundación Bill & Melinda Gates por 3.600 millones de
dólares.
3. Regla número 1: Nunca pierdas dinero. Regla Número 2:
Nunca olvides la regla número 1. Tener el control sobre las
finanzas personales es fundamental para lograr metas cada vez
más grandes. Un presupuesto ordenado que enfoque los recursos
en lo verdaderamente importante será la clave para alcanzar
objetivos.
4. El riesgo viene de no saber lo que estás haciendo: La

información es lo que permitirá una mejor toma de decisiones:
mejores compras y mejores inversiones.
5. La inversión más importante que puedes hacer es en ti

mismo: Esto se refiere al crecimiento profesional y la educación
constante. Fue a través del desarrollo de su conocimiento, que
Buffett logró amasar una fortuna que partió de una primera
inversión de 100 dólares; todo es posible si tenemos enfoque,
perseverancia y la paciencia para ver nuestros resultados.
134
Supervivencia para el inversor
Tener un colchón de efectivo es clave por si se sufre una

merma en los ingresos. ¿Cómo puede un pequeño inversor
prepararse? ¿De qué forma puede actuar para preservar sus
ahorros? Asesores, banqueros privados y gestores tratan de
aportar algunas claves de cómo administrar el patrimonio en
estos tiempos convulsos.
Un resumen para lectores con poco tiempo: es mejor hacer poco

que hacer demasiado.
1. No tomar decisiones precipitadas. Puede parecer una

obviedad, pero el estudio sistemático de los flujos de fondos en
las últimas crisis financieras indica que, tras los desplomes
bursátiles vino la salida masiva de dinero. Así que millones de
pequeños inversores que decidieron vender, presos del miedo se
perdieron las recuperaciones posteriores.
“La sobreinformación a la que estamos expuestos durante estos

días no ayuda a calmar los ánimos”, explican desde la asociación
europea de asesores financieros (EFPA, por sus siglas en inglés).
“En circunstancias así, resulta fundamental mantener la cabeza
fría y evitar tomar decisiones precipitadas, realizar un análisis de
la situación y sopesar los pros y contras”, sentencia.
2. Acumular efectivo para seis meses de gastos. “Tener el

dinero suficiente para afrontar entre seis y nueve meses de gastos
fijos es muy sensato para estar preparado para todo contexto”.
3. Invertir solo en lo que se conoce. Lo que no es una buena idea

en tiempos convulsos es comenzar a invertir en una empresa, un
sector o un producto completamente desconocido
4. Olvidarse de ser más listo que el mercado. “Los estudios

comparativos que se han hecho han descubierto que ni siquiera
los grandes profesionales de la inversión son capaces de acertar
una excelente inversión; todo tiene riesgos, así tengas mucha
experiencia siempre sé precavido y toma cada inversión con
absoluta responsabilidad. Creernos autosuficientes nos lleva al
error.
5. Evaluar el plan de contingencia. Es importante que el

particular haga una reflexión sobre si había trazado algún plan
para afrontar este tipo de shocks de mercado, siempre considera
malo escenarios en la economía y como podrías salir librado
6. Analizar cuánto aporta tu equipo de trabajo. Hacer un

examen sobre qué valor añadido está aportando tu equipo
técnico, siempre busca mejorar y también tú equipo.
Estas son algunas de las reflexiones que se puede tratar de

responder un pequeño inversor durante etapas críticas.
-Heber Espinoza
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Inversionista en Bienes Raíces 20

Es posible ingresar a las inversiones en bienes raíces con

Hoy día te voy a dar conocimiento ﬁnanciero, primero hagamos

Inversionista en Bienes Raíces 22

Luego de entender que los bienes raíces tiene muchos beneﬁcios;

Un tema importante es tener un pensamiento lateral, hay otras

Inversionista en Bienes Raíces 26

Para iniciar con las inversiones en bienes raíces

1. Cheque grande. En los bienes raíces, cuando

¡Si se puede! si aprendemos técnicas, hacemos inversiones,

"Debes hacer grandes apuestas cuando las probabilidades estén a

Inversionista en Bienes Raíces 29

Hay frustración en un inicio, tal vez no sabes con que técnica de

3. Detective. En el proceso de cerrar inversiones

Me encanta enseñar es una de mis pasiones, si tú dices: “Heber,

Inversionista en Bienes Raíces 31

4. Localidad. Esto es algo que me gusta muchísimo.

Nuestras técnicas se adecúan para cualquier país, más de 25

¡No es necesario que viajes! Donde estás, puedes comprar y

5. Capacitación.¡Algo muy importante! Un mundo

Es necesario retroalimentarte cada vez para tener ese cheque

Ya sabemos “cheque grande” es la mentalidad de ganador, las

“La herramienta de expansión es nuestro saber, utilizando en

Historia de éxito de Ricardo García: Gracias al

¡Logren su libertad ﬁnanciera! Recordar que el conocimiento

¿Qué hace un inversionista en bienes raíces?

Imagínate ser un agente de cambio, que tú puedas

Mira todas las ciudades, tú sabes que siempre están

Inversionista en Bienes Raíces 35

Dinamiza. A mí me encantaría que seas también

Crea. Un inversionista en bienes raíces a largo plazo,

“Con la paciencia y la tranquilidad se logra todo….y algo más”.

Dinamizar la economía creando puestos de trabajo, mano de obra

Trabajo. Ahora, enlazamos a todo ese equipo donde

Inversionista en Bienes Raíces 37

Si aún te preguntas ¿Que es un inversionista en bienes

Nosotros invertimos en el presente y creamos el

Inversionista en Bienes Raíces 39

Ubicación. El principio número uno para todo

Los ganadores no tienen miedo de perder, los perdedores sí. El

Proyectos. Cuando compre una propiedad, siempre me

Inversionista en Bienes Raíces 41

"Gran parte del éxito se puede atribuir a la inactividad. La

Alternativas. Las personas que recién están empezando