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bienes raíces
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Por Grant Cardone


invirtiendo en
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes Raíces

Derechos de Autor© 2019


Grant Cardone – Cardone Training Technologies, Inc.

Todos los Derechos Reservados

ISBN 978-1-945661-52-5

Todos los derechos reservados. Ninguna parte de este libro puede


ser reproducida o transmitida de ninguna forma ni por ningún

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medio, ya sea electrónico o mecánico, incluido fotocopiado
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Todas las traducciones de este trabajo deben ser aprobadas por
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acuerdos de distribución.
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Impreso en los Estados Unidos de América.


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GrantCardone.com o comuníquese con Cardone Training
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Technologies, Inc. al 310-777-0255.


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Segunda edición: agosto del 2018


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Índice

 refacio
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Introducción 7
Por qué escribí este libro 19

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Capítulo 1 Cómo comencé (mi primer error) 31
Capítulo 2 Los diferentes tipos de bienes raíces 45

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Capítulo 3 Por qué los apartamentos son mi

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método favorito de inversión 63
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Capítulo 4 Las tres formas de invertir en
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apartamentos 91
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Capítulo 5 Errores que se deben evitar al invertir


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en apartamentos 105
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Capítulo 6 Su primera propiedad 127


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Capítulo 7 Tasa de retorno anual 147


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Capítulo 8 Dónde encontrar propiedades 157


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Capítulo 9 Por qué creé Cardone Capital 167


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Conclusiones 185
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Calculadora de bienes raíces, términos


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y definiciones 207
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Activos bajo la administración de Cardone 211


Acerca de Grant Cardone 251

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Prefacio
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Prefacio

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Grant Cardone ha invertido en bienes raíces por más
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de treinta años en los Estados Unidos. En el momento
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en que el presente libro se prepara para imprimirse, su


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compañía, Cardone Capital, tiene actualmente 5 000


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unidades bajo propiedad y más de mil millones de dólares


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en propiedades inmobiliarias.
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Después de obtener su título en contabilidad en McNeese


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State College, Cardone se encontró en una trayectoria


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profesional que no pensó que lo llevaría a obtener


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verdaderas riquezas donde podría construir legados.


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Lo que luego se convertiría en una de sus respuestas


distintivas ante situaciones adversas, Cardone intensificó
su compromiso y no solo llegó a dominar las ventas, sino

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 3


que creó un enfoque, una estrategia y una técnica de
ventas completamente nuevos.

A los treinta y un años de edad, se le acreditó a Grant


Cardone la transformación del proceso de ventas de toda
una industria.

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Desde entonces, ha trabajado con algunas de las

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compañías Fortune 500 más grandes del mundo para

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ayudarles a aumentar sus ingresos y mejorar la experiencia
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de sus clientes.
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En la actualidad, opera siete compañías privadas con


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filiales y oficinas de todo el mundo. Sus intereses


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comerciales oscilan desde la formación en bienes raíces,


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ventas y marketing, coaching y consultoría, hasta las redes


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sociales. Sus empresas han ganado numerosos premios


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y reconocimientos empresariales. Y, la revista Forbes lo


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nombró como «El influyente empresarial número uno a


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seguir».
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La trayectoria profesional de Cardone en el área de bienes


raíces tuvo un comienzo poco favorable debido a una

4 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


inversión que realizó en una vivienda unifamiliar. Tras
aprender rápidamente que este enfoque de bienes raíces no
funcionaría, pasó a la inversión de unidades multifamiliares.
A medida que avanzaba en la inversión en bienes raíces,
sus negocios crecieron cada vez más. Hoy en día, el Sr.
Cardone se ha hecho famoso en el sector inmobiliario.

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Para que sus amigos y familiares invirtieran junto a él,

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fundó Cardone Capital y, recientemente, abrió tres

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exitosas ofertas de fondos, a las cuales se ha suscrito

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una cantidad excedente de personas en la actualidad,
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ofrece varios fondos de inversión y otros están en pleno
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desarrollo.
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Además de ser un director ejecutivo pragmático,


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Cardone es autor de libros superventas que encabeza la


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lista de The New York Times, y sus cursos de capacitación


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en ventas han formado a más de cincuenta millones de


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estudiantes. Contribuye con publicaciones en CNBC,


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Entrepreneur.com, Forbes y Business Insider, además


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de ser un invitado regular de Fox News, Fox Business,


CNBC y MSNBC.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 5


Con todo su éxito, el Sr. Cardone dice que sus logros más
importantes son su matrimonio de quince años con Elena
Cardone, sus dos hijas, Sabrina y Scarlett, y el tiempo
que invierte en retribuir a la comunidad a través de sus
esfuerzos filantrópicos, que han ayudado a recaudar
doscientos millones de dólares en favor de organizaciones
benéficas.

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6 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Introducción
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Introducción

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Desde que tengo memoria, me han fascinado los bienes
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raíces. Me he sentido atraído hacia eso durante toda
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mi vida; y desde hace 30 años compro apartamentos.


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No importaba si se trataba de un terreno, una casa o


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el frente de una tienda, siempre he tenido una afinidad


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por los bienes raíces y también tenía un entendimiento


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básico de que los bienes raíces eran valiosos.


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Recuerdo que mi papá nos llevaba a mi mamá y a


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nosotros, que éramos cinco niños, a buscar bienes raíces


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los fines de semana. Mi padre fue dueño de tres casas


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durante su vida, y cada una representaba el hecho de que


iba a alguna parte, teniendo éxito con cada movimiento.
Justo unos años antes de que mi papá muriera, compró

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 9


la casa de sus sueños y le dijo a mamá: «Lo logramos».
Eran casi dos acres, en la costa, tenía muchos árboles
grandes y estaba en un vecindario lleno de médicos,
abogados y personas que pertenecían al club de campo
local.

Cuando murió, mi mamá tuvo que vender

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inmediatamente la casa de sus sueños porque era

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demasiado para ella. Esa fue una gran lección que no

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entendería completamente hasta que empecé a invertir
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en bienes raíces por mi cuenta, muchos años después,
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y una que debe comprender si va a crear libertad


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financiera utilizando los bienes raíces. Pero, más sobre


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eso más adelante.


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Como joven adolescente con aspiraciones, cuando


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comencé a leer libros sobre personas adineradas, noté


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cuántos de ellos poseían bienes raíces. Recuerdo que me


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encontré con un estudio hecho sobre las propiedades


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inmobiliarias entre los superricos de los Estados Unidos.


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Se sugirió que los ocupantes que poseían grandes


cantidades de bienes raíces tenían niveles educativos
más bajos, no estaban asociados significativamente con

10 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


las herencias, no tenían conexiones sociales y no tenían
algún estatus ocupacional especial. Eso me describe
perfectamente.

No tuve una educación sofisticada, mi papá no me


dio un millón para comenzar, como El Donald,
definitivamente no estaba conectado, y nunca había

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tenido un título de trabajo corporativo de alto nivel ni

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había tenido un gran título ni una idea tecnológica que

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podría presentar en Silicon Valley.

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A lo largo de la historia, los bienes raíces han
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demostrado ser un método de inversión viable y han


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sido validados por algunas de las familias más ricas,


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incluso las instituciones, del planeta. Los que controlan


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los bienes raíces terminan con riqueza. Y por cierto


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esto no es algo nuevo. Las grandes civilizaciones de


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romanos, egipcios, griegos, chinos, persas y mayas


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tenían propiedades inmobiliarias masivas como parte


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de su estructura de poder. En la década de 1920, se


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informó que los británicos poseían el 25% de la masa


terrestre del mundo.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 11


Aquí hay un pequeño dato oculto para usted, conocido
solo cuando se hace grande en el juego de la inversión
en bienes raíces: las compañías de seguros más grandes
del mundo aman los bienes raíces comerciales y utilizan
los bienes raíces que generan ingresos para asegurarse
de que puedan pagar la muerte y los beneficios de
jubilación de sus titulares de primas. En Cardone

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Capital, accederemos a las compañías de seguros para

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asociarlas con nosotros en las transacciones, reduciendo

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el costo de la deuda y mejorando nuestros rendimientos.
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Las compañías de seguros utilizan la confiabilidad
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de los ingresos de los bienes raíces para mejorar sus


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rendimientos y pagar a los beneficiarios cuando sea


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necesario.
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Investiga la historia y verás muchas personas súper ricas


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que utilizan bienes raíces para crear riqueza, preservarla


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o ambas cosas. John D. Rockefeller comenzó en el sector


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del petróleo y terminó controlando grandes cantidades


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de bienes raíces, lo que lo convirtió en el hombre más


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rico del mundo. Algunos dicen que cuando te ajustas a


la inflación, muchas veces seguirá siendo el hombre más
rico del mundo.

12 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


John Jacob Astor invirtió en bienes raíces en Manhattan
y en términos de hoy valdría $138 000 millones, más
que Jeff Bezos, fundador de Amazon. Un ejemplo más
reciente es Donald Bren en el Condado de Orange,
California, que ahora se considera el desarrollador de
bienes raíces más rico de los Estados Unidos. Comenzó
a invertir en bienes raíces en sus cincuenta años. ¿O

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qué tal Stephen Ross, aquí en Miami, propietario de las

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Compañías relacionadas, quien le pidió prestado dinero

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a su madre y se sumergió en viviendas asequibles? Ahora

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tiene un valor de $12 000 millones y es dueño de los
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Miami Dolphins y del estadio Hard Rock.
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Luego, está el conocido Sam Zell (con un valor de


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$5 000 millones) que comenzó a comprar y arreglar


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apartamentos asequibles en mercados secundarios.


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Continuó creando uno de los métodos de inversión


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inmobiliaria más grandes del mundo, permitiendo a


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otros invertir junto a él. Sam ha hecho miles de millones


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de dólares para él y para otros. Sam Zell es el motivo por


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el cual estoy modelando Cardone Capital.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 13


Por supuesto, debo mencionar a Donald Trump,
Presidente de los Estados Unidos. El Sr. Trump vale
$4 000 millones, su nombre está en edificios de lujo y
campos de golf en Nueva York, Chicago, Miami y en
todo el mundo. Ya sea que te guste El Donald o no,
presta atención a cómo se inició. El padre de Donald,
Fred Trump, no se inició en bienes raíces de lujo. Fred

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construyó 4 000 alquileres asequibles para los militares

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que regresaban de la guerra y terminó teniendo

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27 000 unidades. Multiplique 27 000 unidades por
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cada alquiler mensual, y rápidamente verá cómo alguien
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puede producir una enorme riqueza a lo largo del tiempo,


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mientras que la tierra debajo de los apartamentos se


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vuelve más valiosa (se aprecia).


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Andrew Carnegie, el hombre más rico de Estados


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Unidos a principios del siglo XX, dijo una vez: «El


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noventa por ciento de todos los millonarios se vuelven


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así por poseer bienes raíces». Continuó diciendo: «Se


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ha ganado más dinero en bienes raíces que en toda la


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industria de inversiones combinadas».

14 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Ray Kroc, quien tenía una posición minoritaria en
una compañía llamada McDonald’s, descubrió que si
controlaba los bienes raíces debajo de cada una de las
ubicaciones de franquicias de McDonald’s, vendiendo
papas fritas y malteadas, podría obtener el control de
la compañía. Funcionó y los fundadores originales de
McDonald’s entregaron la propiedad de la franquicia

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mundial a Ray Kroc, quien construyó la cadena de

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restaurantes más grande del mundo.

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Te voy a dar un último ejemplo porque me impactó.
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Arnold Schwarzenegger, Mr. Universo, El Terminator y
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Gobernador de California, ahora con un valor de $300


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millones, no ganó su primer dinero como levantador


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de pesas o como actor. En 1970, estaba usando todo


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su dinero excedente para invertir en la compra de


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apartamentos en Santa Mónica y pronto se convirtió


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en un millonario como inversor de apartamentos. Los


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ingresos de los apartamentos permitieron a Arnold


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crear libertad financiera para que pudiera concentrarse


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en su carrera de actor.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 15


Claramente, puede decir que amo los bienes raíces. Pero
lo que más me atrae es que cada vez que me reúno con
inversionistas inmobiliarios exitosos, me doy cuenta de
que tienen un estilo de vida y una libertad diferente a
los de otros empresarios. Parecen menos estresados, más
tranquilos y, en general, más relajados.

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Incluso durante el colapso de las viviendas de 2007-

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2009, sin lugar a dudas la contracción más severa de los

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bienes raíces desde la gran depresión, los que invirtieron
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en bienes raíces no la sudaron. No les gustó, pero sabían
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que iba a pasar. Y por cierto, sí pasó. Si usted fuera


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propietario de apartamentos durante la peor parte del


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mayor quiebre de viviendas en nuestra historia e incluso


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si estuviera comprando en la cima del mercado en ese


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momento, sus inversiones valdrían más hoy que cuando


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las compró.
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Louis Glickman, un conocido inversionista


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inmobiliario, hizo popular el dicho: «La mejor


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inversión en la Tierra es la Tierra». Si pudiera modificar


la cita del Sr. Glickman, diría: «La mejor inversión en la
Tierra es la Tierra que produce flujo de caja».

16 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Si estudias a las personas mencionadas anteriormente,
no eran los estudiantes más inteligentes, tenían
mínimas conexiones políticas desde el principio, no
tenían conocimientos de tecnología, ni patentes, ni
franquicias, y no eran estrategas complejos. Lo que
todos ellos parecen tener en común es que eran bastante
simples en su enfoque, trabajadores, frugales, adversos

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al riesgo e hicieron grandes apuestas en bienes raíces que

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producían ingresos reales.

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Mi carrera como inversionista en bienes raíces se limita
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a comprar flujos de caja producidos por los bienes raíces
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en buenos mercados. Hasta la fecha, he comprado y


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vendido casi $1 000 millones en bienes raíces durante


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mi carrera y actualmente controlo alrededor de $700


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millones en propiedades. Con suerte, cuando termines


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de leer este libro, ese número habrá aumentado.


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Todo comenzó con una transacción; de hecho, todo


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comenzó con una mala transacción. Mi primera


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compra fue una casa unifamiliar de $78 000 y


mientras escribo esto, estoy bajo contrato de tres
propiedades que suman un total de casi $300 millones

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 17


y me otorgan más de $1 000 millones en ganancias.
Alucinante, ¿verdad?

Mi objetivo al principio era acumular 20 unidades


y ganar $100 000 al año en ingresos pasivos de las
propiedades, y en ese momento, no sabía nada. Ahora,
la meta es de 10 000 unidades, cambiar la forma en que

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las personas invierten en bienes raíces y, un día, llevar

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mis propiedades a Wall Street como REIT.

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18 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Por qué escribí este libro
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 19


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Por qué escribí este libro

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Mi objetivo principal con este libro es 1) convencerlo
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de que comience a invertir en bienes raíces que pagan,
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2) mostrarle cómo comenzar a comprar inmuebles y 3)


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evitar que cometa errores costosos. Este pequeño libro


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claramente no puede responder todas las preguntas que


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pueda tener, pero lo pondrá en su camino. Recuerde otra


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cita de Andrew Carnegie: «El joven sabio o asalariado


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de hoy invierte su dinero en bienes raíces».


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Si usted es un inversionista experimentado, puede


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encontrar algo de esto elemental, pero le aseguro


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que incluso el inversionista más avanzado aprenderá


algunas estrategias que empleamos en Cardone Capital
que mejoran nuestros retornos a nuestros inversionistas,

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 21


aumentan el flujo de caja positivo y nos aseguran de
2X y 3X vueltas.

«El joven sabio o asalariado de hoy invierte


su dinero en bienes raíces.»
- Andrew Carnegie

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Lo que me verán hacer aquí es explicar por qué los
bienes raíces que generan ingresos son probablemente

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la inversión más segura disponible hoy en día para

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las personas que trabajan duro todos los días y para
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ayudarlo a resolver y simplificar los tipos de inmuebles
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que debería comprar. También le mostraré cómo


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encontrar inmuebles, evaluar su valor y cómo comprar


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la propiedad correcta.
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Si no quiere hacerlo solo y le gustaría participar


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en transacciones más grandes desde el principio,


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definitivamente debería analizar lo que estamos


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haciendo en Cardone Capital, donde estamos


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cambiando la forma en que las personas invierten en


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bienes raíces. Creé Cardone Capital no para jugar, sino


para cambiar el juego de inversión en bienes raíces para
grandes y pequeños inversores.

22 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


El hecho es que el pequeño inversionista casi nunca
recibe las mejores oportunidades de negocio porque
la mayoría de los inversionistas no saben qué buscar, a
quién llamar y dónde obtener la mejor deuda. Quiero
ayudarlo a entrar en el juego de la inversión en bienes
raíces y, cuanto más conocimiento tenga, más confianza
tendrá para invertir.

s. a n d
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Una última cosa, y algo que repetiré una y otra vez en

ol o do
este libro: creo que invertir en un flujo de caja positivo

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puede ser la mejor decisión financiera de su vida; sé que
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lo ha sido para mí.
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De todos mis negocios, mi negocio de bienes raíces


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me proporciona la mayor seguridad financiera. Los


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otros seis negocios son excelentes, y valoro mucho cada


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uno de ellos, pero ninguno de ellos ofrece las ventajas


Ca ent

que brinda la inversión en bienes raíces. Invertir


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en bienes raíces que generan ingresos proporciona


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apalancamiento, flujo de caja, ventajas fiscales y un alza


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explosiva.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 23


Y mientras que los bienes raíces necesitan atención,
como cualquier negocio, le aseguro que cuando compre
las propiedades del tamaño correcto, en los lugares
correctos, con la deuda correcta, y asigne el equipo
de administración adecuado para administrar las
propiedades, esta inversión aún resultará para ser menos
trabajo que un negocio ordinario. Y lo que es más

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importante, de 10 a 20 años, alguien pagará para vivir y

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usar las propiedades en las que estamos invirtiendo hoy.

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Si muero mañana, mis propiedades inmobiliarias
hn a r
generarán ingresos para mi esposa, mis hijas y las
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organizaciones benéficas que amo en las próximas


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décadas. Así es, mucho después de que termine mi vida,


ni n G

mis propiedades inmobiliarias continuarán financiando


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un estilo de vida para mi esposa, mis hijas, sus hijos, mi


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iglesia, organizaciones benéficas y lo que sea que dirija


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a la propiedad para que haga con el flujo de caja libre


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producido de las propiedades. Esto se llama riqueza


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generacional o legado.
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Pero puede que usted no esté pensando en la riqueza


generacional en este momento. Es posible que esté
empezando, así que quiero simplificar la inversión

24 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


en apartamentos para usted y ayudarlo a evitar los
errores que veo que la mayoría de las personas cometen.
Al evitar estos errores, puede asegurarse de que sus
primeras transacciones funcionen y tendrá un buen
comienzo. Para hacerlo, necesita saber lo que está
buscando, lo que funciona, lo que debe evitarse, cómo
encontrar las propiedades correctas y cómo comprarlas,

s. a n d
administrarlas y venderlas.

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Si ha estado incursionando con inmuebles más pequeños

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o residencias unifamiliares, mi objetivo para usted es
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abrirle los ojos a cómo invertir en niveles que realmente
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puedan cambiar las cosas para usted y su familia.


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Quiero ayudarlo a pasar de ser el propietario que colecta


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más dolores de cabeza que la renta, a un inversionista


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experto que sepa cómo crear un negocio real alrededor


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de los bienes raíces. Mi objetivo es cambiar la forma en


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que piensa y enfocar las inversiones en bienes raíces,


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para que no esté comprando propiedades que nunca le


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creen libertad financiera.


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Quiero que entienda cómo veo una propiedad y por qué


invierto TODO mi dinero en este tipo de activos. Debe

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 25


saber lo que sé para que pueda tener la confianza para
invertir conmigo. Cardone Capital es para aquellos
que aman la idea de invertir en bienes raíces, pero no
tienen tiempo, porque están haciendo malabarismos
con su negocio principal y su familia, para llegar a
buscar propiedades, conseguir corredores por teléfono
y administrar inquilinos.

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En Cardone Capital, estamos permitiendo a las personas

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comunes acceder a transacciones extraordinarias y
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cambiar toda la industria de la inversión en bienes
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raíces, donde los grandes obtienen todas las grandes


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transacciones y los pequeños obtiene las sobras. Y eso,


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por cierto, es un hecho que ya entiende, o aceptará mi


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palabra o aprenderá de la manera más difícil.


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Tenga en cuenta, mientras lee esto, que detesto


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abiertamente las acciones de Wall Street, 401 (k) y


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las inversiones en bonos. Desprecio a los bancos, que


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no pagan casi nada para retener mi dinero y luego lo


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prestan a 9X. Además, es importante que entienda mi


mentalidad: soy un cobarde cuando se trata de invertir
y nunca especulo; me niego a perder dinero.

26 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Solo invierto mi dinero libre (dinero extra) en una
cosa: bienes raíces. Y solo invierto en bienes raíces que
producen ingresos. Un hombre de negocios muy exitoso
en Londres me preguntó recientemente: «¿Cuánto
debería invertir con usted?» Mi respuesta fue: «¡Todo!»
¿Cómo puedo decirle eso a alguien? Porque tengo todo
lo que he creado, invertido en bienes raíces, porque creo

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en los fundamentos que lo hacen viable a largo plazo.

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Recuerde, no especulo y no juego con mi dinero

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duramente ganado. He trabajado muy duro por mi
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dinero, como probablemente lo ha hecho usted, y solo
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invierto en el flujo de caja que produce los bienes raíces.


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Este es un activo que puedo aprovechar con una buena


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deuda, la propiedad cubre todos los gastos operativos,


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mejoras, seguros, impuestos y deuda mientras espero


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pacientemente a que aumenten las rentas y el valor de


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la propiedad se aprecie en qué momento vendemos


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o refinanciamos y poseer la propiedad sin dinero


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invertido.
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Nunca me desvío de este criterio. Invierto mi excedente


de dinero en máquinas que producen ingresos, en

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 27


ubicaciones excelentes, donde el alquiler es menor
que el costo de la propiedad de la vivienda, y estoy
comprando al costo de reemplazo o por debajo de este.
Cuando invierto, compro inmuebles muy grandes, por
lo general de 200 a 1 000 unidades a la vez, en mercados
con décadas de crecimiento de empleos proyectados, y
es más probable que los datos demográficos del mercado

s. a n d
se renten más que los propios.

gi e n e
ol o do
Entonces, tenga todo esto en mente mientras lea este
hn a r
libro. Necesita saber cómo piensa el autor cuando le da
ec t C

una estrategia. Solo estoy compartiendo con usted lo


g T ran

que me ha funcionado. Estoy seguro de que hay otras


ni n G

formas de ganar dinero invirtiendo, pero solo puedo


rai to
e T gs

compartir con ustedes lo que me ha funcionado durante


on lon

30 años, en siete estados y en diferentes condiciones


rd be

económicas.
Ca nt
nte

Además, mientras lee, si tiene preguntas, todo lo que


co

tiene que hacer es llamar a nuestro programa en vivo


A ll

todos los lunes. Si hay algo que no entiende, haré todo lo


posible para responder sus preguntas. Quiero ayudarlo
a que su dinero trabaje tan duro para usted y su familia

28 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


como usted trabajó para ganarlo. Me mata ver a la gente
perder dinero apostando en el mercado de valores o
simplemente ignorando su dinero, dejando el capital
en su hogar o dándosele a un 401 (k) para sentarse y
decaer durante treinta años hasta que sean viejos y ya
no puedan usarlo.

s. a n d
Espero que disfruten leyendo esto tanto como yo

gi e n e
disfruté escribiéndolo.

ol o do
Vamos.
hn a r
ec t C
g T ran
ni n G
rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 29


30
A ll
co
nte
Ca nt
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ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
Capítulo 1

gi e n e
Cómo comencé

ol o do
hn a r
(mi primer error) ec t C
g T ran


ni n G

Recuerde, si sólo puede comprar una


rai to

propiedad para un inquilino, no invierta


e T gs

en ella.
on lon
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 31


32
A ll
co
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ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
Capítulo 1

gi e n e
ol o do
Cómo comencé (mi primer error)
hn a r
ec t C
El primer inmueble de bienes raíces que compré fue una
g T ran

casa unifamiliar de $78 000. Puse $5 000 y obtuve un


ni n G

préstamo diciendo que viviría en la casa. Cuando cerré


rai to

la transacción, cambié de opinión (guiño-guiño) y les


e T gs
on lon

alquilé la propiedad a esta linda chica y a su hermana.


rd be

Pensé que era tan inteligente.


Ca ent
nt

Durante los siguientes 6 meses gané un flujo de caja


co

positivo de $140 al mes y parecía que la inversión


A ll

era excelente. Hice los cálculos: $140 por mes, el


flujo de caja positivo por 12 meses equivale a $1 680
para el primer año completo, lo que representa un
retorno del 33,6% sobre mis dólares invertidos, si no

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 33


incurrí en ningún gasto adicional y si el inquilino
se quedó.

Estaba tan emocionado y experimentaba ilusiones de que


algún día me convertiría en un magnate inmobiliario.
Pero, antes de que alcanzara el estatus de magnate, 4
meses después, la realidad comenzó. Las hermanas

s. a n d
comenzaron a llamar cada 3 días más o menos con

gi e n e
algún tipo de queja. Primero, fueron los baños, luego las

ol o do
termitas, luego las cucarachas. Una semana después, el
hn a r
vecino llamó diciendo que las chicas no habían cortado
ec t C

el césped en 10 días. Luego, recibí más llamadas, esta


g T ran

vez sobre los problemas eléctricos en el garaje, la red de


ni n G

alcantarillado y el mal funcionamiento de la basura. Y


rai to
e T gs

eso fue todo en el período de unos pocos meses.


on lon
rd be

El tiempo que estaba empezando a gastar en este único


Ca nt

negocio de bienes raíces le estaba quitando tiempo


nte

a mi trabajo principal. Era un vendedor exitoso en el


co

comercio minorista y tenía que estar allí cuando el


A ll

cliente estaba. En el sector minorista, el cliente exige


toda su atención y una gran actitud, y debe cumplir con
eso para tener cualquier oportunidad de éxito. Arreglar

34 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


cosas y manejar las quejas de los inquilinos me estaba
agotando rápidamente. Soy el primero en admitir: soy
bueno para resolver problemas y matemáticas, pero soy
terrible para solucionar cualquier cosa. Entonces, cada
vez que se necesitaba arreglar algo, llamaba a alguien, y
los plomeros, electricistas y personal de servicio no son
baratos. Sin mencionar que no pude prestar atención

s. a n d
a si estaban haciendo un buen trabajo o cobrándome

gi e n e
de más. No tuve tiempo para obtener tres ofertas,

ol o do
comparar precios o revisar reseñas. Yo era una persona

hn a r
que trataba de manejar mi trabajo principal y esta
ec t C
nueva carrera en bienes raíces. Las temidas Tres T (por
g T ran

sus siglas en inglés) de los bienes raíces me golpeaban la


ni n G

cara: inquilinos, termitas y baños.


rai to
e T gs
on lon

Ese fue solo el comienzo de mis problemas. Luego me


rd be

sorprendió la realidad de «alquilar una puerta». Una de


Ca ent

las hermanas me llamó para decirme lo que más temía:


nt

«Nos estamos mudando». Estaba devastado y furioso.


co

Pensé: «¿Cómo se atreven a mudarse, cuando yo había


A ll

hecho tanto por ellas?» Estaba enojado, decepcionado


y desanimado, pero más que nada, estaba mayormente
asustado.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 35


Era noviembre, y sabía que iba a tener que hacer el pago
al banco sin ningún ingreso del inquilino. Ilusionado
pensé, tal vez pueda conseguir un inquilino el próximo
mes, pero sabía que probablemente no habría manera
de conseguir un inquilino antes del próximo pago
bancario. Estaba preocupado por el tiempo que llevaría
conseguir un inquilino durante esa época del año.

s. a n d
gi e n e
En los próximos 2 meses, eliminaría lo que pensé que

ol o do
iba a ser mi año completo de flujo de caja positivo.
hn a r
Ahora, preste atención a esta historia porque no querrá
ec t C

repetirla.
g T ran
ni n G

Era noviembre y entraba la temporada navideña. Es la


rai to
e T gs

temporada para ser feliz, pero no la temporada para


on lon

encontrar un inquilino para una casa unifamiliar en el


rd be

frío y húmedo Houston, Texas. No tenía una campaña


Ca nt

publicitaria y la propiedad estaba oculta en un pequeño


nte

vecindario sin casi tráfico. Tenía un trabajo de tiempo


co

completo que requería una gran atención y ahora tenía


A ll

una casa vacía, sin inquilinos, y una nota que debía


pagarse todos los meses durante los siguientes 352
meses.

36 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Estaba planeando ir a México para unas cortas
vacaciones de sol cálido y algo de pesca y eso tuvo que
cancelarse porque tenía que rentar este lugar. Además de
todo eso, me di cuenta rápidamente de que no sabía nada
sobre la responsabilidad de ser un propietario. No había
planeado ni preparado nada de esto. No sabía cómo
encontrar inquilinos, cómo mantener la propiedad,

s. a n d
administrar la propiedad o incluso cómo colocar un

gi e n e
anuncio. No había entendido completamente el riesgo

ol o do
asociado con el alquiler de una unidad.

hn a r
ec t C
Pensé que porque solo estaba comprando una unidad,
g T ran

había reducido mi riesgo pero, en verdad, había


ni n G

aumentado mi riesgo porque dependía de un inquilino.


rai to
e T gs

Recuerde, si sólo tiene una puerta, no invierta en ella.


on lon
rd be

¿Entonces qué hice? Inmediatamente puse la vivienda


Ca ent

unifamiliar en el mercado e hice todo lo posible para


nt

venderla. En marzo se vendió, me lamí las heridas e hice


co

los cálculos. Después de las tarifas para vender, apenas


A ll

logré una compensación y eso es solo porque administré


(en mi caso, administré mal) la propiedad por mi
cuenta. Técnicamente, solo rompí incluso porque me

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 37


negué a contar parte del tiempo que pasé manejando la
propiedad. Los corredores de bienes raíces hicieron más
en el trato que yo y solo ganaron $4 200. Si no fuera por
la velocidad a la que vendí la propiedad y el poco del
flujo de caja positivo que recibí, habría perdido dinero.

Mi primera transacción no fue un desastre, pero pudo

s. a n d
haberlo sido. Afortunadamente, le presté atención y

gi e n e
esta experiencia cambió mis criterios de inversión para

ol o do
siempre. Me di cuenta rápidamente de lo poco que
hn a r
entendía acerca de la inversión en bienes raíces y reforzó
ec t C

todas las advertencias que me habían dado sobre los


g T ran

dolores de cabeza de ser un propietario. En lugar de


ni n G

descartar el método de inversión en bienes raíces como


rai to
e T gs

inviable, elegí ver lo que hice mal. Volví a estudiar


on lon

algunos de los nombres anteriores que mencioné en la


rd be

introducción, que habían generado mega riqueza con


Ca nt

bienes raíces, para ver lo que había hecho de manera


nte

diferente a lo que ellos habían hecho.


co
A ll

Recuerde, si sólo puede comprar una


propiedad de una puerta,
no invierta en ella.

38 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Inmediatamente me fue aparente. Todos ellos habían
creado libertad financiera con bienes raíces y ninguno de
ellos estaba comprando casas unifamiliares, dependientes
de un inquilino. Mi transacción había salido mal porque
dependía de un inquilino. Esos magnates de bienes
raíces no dependían de un inquilino para el flujo de caja.
Podrían tener vacantes el 10% de sus unidades y seguir

s. a n d
teniendo un flujo de caja positivo, donde si perdía un

gi e n e
inquilino, era negativo.

ol o do
hn a r
Construyeron negocios que se basaban en alquilar
ec t C
muchas puertas a muchos inquilinos, usando los ingresos
g T ran

para cubrir los gastos de las operaciones, mientras


ni n G

pagaban las deudas y esperaban la apreciación.


rai to
e T gs
on lon

Algunas personas dicen que aprenden más de sus errores


rd be

que de sus éxitos; le sugiero que no lo intente en bienes


Ca ent

raíces. Aprenda de los errores de los demás. Cuando


invierte dinero en algo, no puede darse el lujo de aprender
nt
co

de sus propios errores, ¡terminará en bancarrota! Hay un


A ll

viejo dicho que dice algo así: «Un tonto aprende de sus
propios errores, el hombre sabio aprende de los errores de
otros».

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 39


La mayoría de las personas pierden dinero en bienes
raíces y culpan a los bienes raíces, pero yo sabía que ese
no era el problema. La forma en que me acercaba a los
bienes raíces era el problema. Había ido en pequeño
y comprando basado en lo que podía pagar. Yo era
dependiente de un inquilino y me costó. Compré una
pequeña unidad porque tenía miedo de ir más grande

s. a n d
y me costó. Tuve una victoria inmediata y dejé de

gi e n e
aprender y me costó. Me apresuré a presumir de ser un

ol o do
propietario de bienes raíces y me costó. Y esto es lo que
hn a r
la mayoría de nosotros hacemos en nuestras primeras
ec t C

transacciones.
g T ran
ni n G

Verá, había comprado lo que podía pagar, basado en el


rai to
e T gs

préstamo que podía obtener y el dinero que tenía para


on lon

poner. Eso me limitó solo a lo que podía pagar y no


rd be

necesariamente a la mejor inversión.


Ca nt

Regresé a la mesa de dibujo y pasé los siguientes 3 años


nte

aprendiendo todo lo que podía sobre invertir en bienes


co

raíces.
A ll

Solo para que sepa que toda mi educación ha estado


a pie en el terreno de los inmuebles, y sin exagerar,
en los últimos 20 años he visitado decenas de miles

40 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


de propiedades y he entrevistado a cientos de agentes
de bienes raíces comerciales en Houston, San Diego,
Tucson, Phoenix. Austin, Orlando, Tampa, Miami,
Nashville, Savannah, Richmond y más.

Además, estudié hasta 20 declaraciones operativas en


un día y entrevisté a prestamistas de las instituciones

s. a n d
financieras más grandes del mundo para aprender los

gi e n e
trucos para obtener el mejor financiamiento. Cuando

ol o do
estaba agotado, recorrí más propiedades y agoté a los

hn a r
corredores con más preguntas. ec t C
g T ran

Cuando comencé por primera vez, si no estaba visitando


ni n G

físicamente una propiedad los fines de semana, estaba


rai to
e T gs

haciendo mi trabajo principal: guardando dinero.


on lon
rd be

Estaba comprometido a encontrar una GRAN


Ca ent

propiedad, y sabía que necesitaría el dinero, el coraje


y el conocimiento para apretar el gatillo. A la edad de
nt
co

31 años, sabía que poseer bienes raíces era mi método


A ll

de libertad financiera. Evité invertir en Keough, IRA,


fondos mutuos y acciones y bonos individuales. Estaba
manteniendo mi pólvora seca cuando me topé con
mi primera transacción, y mientras lo hacía, estaba

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 41


estudiando los estados financieros para comprender por
qué algunos acuerdos funcionaban y otros no.

Pasarían 3 años antes de que llegara mi primera


transacción de apartamento real, pero cuando pasó,
estaba listo. Tuve el coraje y la confianza y el dinero.
Después de ver cientos de propiedades e invertir miles

s. a n d
de horas de estudio, mi primer negocio real fue de 48

gi e n e
unidades.

ol o do
hn a r
Lo supe en cuanto lo vi, lo compraría. Puse el inmueble
ec t C

bajo contrato el mismo día y cerré en menos de sesenta


g T ran

días. Mi primera transacción real en la bolsa. Lo tuve


ni n G

durante 4 años, y mientras lo hice, se pagó solo cada mes


rai to
e T gs

y me proporcionó un flujo de caja positivo y sin dolores


on lon

de cabeza. Nunca recibí una llamada telefónica de un


rd be

inquilino sobre un problema, porque puse a un buen


Ca nt

administrador en su lugar. Cuatro años después, vendí


nte

la propiedad por una ganancia de casi $4 millones.


co
A ll

La creencia de que crearía riqueza con bienes raíces se


validó con esta primera transacción, y un día supe que
me volvería súper rico con este método. Desde ese primer
puntaje, he estado comprando apartamentos, repitiendo

42 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


y perfeccionando cómo compro inmuebles, y estudiando
más mercados, financiamiento, administración y, a lo
largo del camino, mejorando mis conexiones dentro del
mercado de bienes raíces para obtener un mejor acceso a
grandes oportunidades.

Desde esa primera transacción, he pasado por la debacle

s. a n d
de los ahorros y los préstamos, la burbuja de Internet y

gi e n e
el colapso de la vivienda en 2008, y nunca he perdido

ol o do
dinero en inmuebles de apartamentos. Esa inversión

hn a r
original de $350 000 en esas 48 unidades fue el capital
ec t C
semilla de lo que ahora es casi 5 000 unidades con un
g T ran

valor de casi $700 millones y crece cada día.


ni n G
rai to
e T gs

Usted puede hacer esto también, y debería. El negocio


on lon

de bienes raíces no es muy complicado, pero hay mucho


rd be

que aprender y también hay algunos mitos (errores) que


Ca ent

debe evitar. Cubriré esto con más detalle en «errores


que se deben evitar», pero por ahora; A) no va a hacer
nt
co

esto sin perder dinero, B) no puede administrar la


A ll

propiedad usted mismo, C) las propiedades pequeñas


no funcionan, D) la deuda es fundamental para su
compra y E) estar dispuesto a invertir a largo plazo.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 43


La otra cosa es que necesita convertirse en un experto o
encontrarse y asociarse con uno. Por último, le debe a
su legado y patrimonio invertir en esta clase de activos;
en 20 años, habrá deseado haberlo hecho. Los mejores
días, meses y años de inversión en apartamentos con
flujo de caja positivo están frente a nosotros, no detrás
de nosotros.

s. a n d
gi e n e
ol o do
hn a r
ec t C
g T ran
ni n G
rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca nt
nte
co
A ll

44 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Capítulo 2

s. a n d
Los diferentes tipos de

gi e n e
ol o do
bienes raíces
hn a r
ec t C

g T ran
ni n G

«La propiedad como vivienda no es una


rai to

manera de crear riqueza. puede ser un lugar


e T gs

para ahorrar dinero, no para ganar dinero.»


on lon

- CNBC
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 45


46
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
e T gs
rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
Capítulo 2

gi e n e
ol o do
Los diferentes tipos de bienes raíces
hn a r
ec t C
Hay muchos tipos de bienes raíces y quiero tocarlos
g T ran

rápidamente, así que cuando esté haciendo su tarea,


ni n G

entenderá por qué me gustan tanto los apartamentos.


rai to
e T gs
on lon

Residencia Unifamiliar o SFR – es un tipo de


rd be

propiedad donde una persona debe vivir, no donde


Ca ent

usted debe invertir. Escuchará a mucha gente hablar de


nt

una casa como una inversión, pero en realidad no es una


co

inversión, es una responsabilidad. Las casas se crearon


A ll

para que los bancos obtuvieran ganancias, no para que


las personas las obtuvieran, y son meras trampas donde
usted y su familia se ven obligados a quedarse.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 47


Entiendo que tiene que vivir en algún lugar y su
argumento de que es más barato comprarlo que
alquilarlo, pero esto no es cierto.

Un estudio cubierto por CNBC sugiere: «La propiedad


como vivienda no es una forma de crear riqueza. Puede
ser un lugar para ahorrar dinero, no para ganar dinero».

s. a n d
gi e n e
Cuando considera los impuestos a la propiedad, el

ol o do
mantenimiento, las reparaciones de techos, la reparación
hn a r
de aire acondicionado / calefacción, los seguros, las
ec t C

tarifas de bienes raíces y el costo de oportunidad, sin


g T ran

mencionar su pérdida de movilidad, una vivienda


ni n G

unifamiliar es una inversión terrible.


rai to
e T gs
on lon

«La propiedad como vivienda no es una


manera de crear riqueza. puede ser un lugar
rd be

para ahorrar dinero, no para hacer dinero.»


Ca nt

- CNBC
nte
co

Invertir o Vender – se refiere a tomar una vivienda


A ll

unifamiliar, mejorarla de alguna manera y luego


revenderla, ya sea antes de cerrar (vender el inmueble) o
después de cerrar. Esto, en realidad, no es una inversión

48 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


en bienes raíces sino una forma de especular, o en
el mejor de los casos, otro trabajo mediante el cual el
inversionista compra una vivienda unifamiliar, la
mejora de alguna manera y luego la vende a un usuario
final, propietario de vivienda o un inversor que quiere
alquilarlo.

s. a n d
Todos los revendedores que he entrevistado en última

gi e n e
instancia quieren hacer lo que hago: tener apartamentos

ol o do
que le pagan todos los meses durante largos períodos

hn a r
de tiempo. La reventa podría ser un buen método
ec t C
para obtener el pago inicial para comenzar a comprar
g T ran

apartamentos.
ni n G
rai to
e T gs

Alquiler de Casas Unifamiliares – esto requiere


on lon

recolectar casas unifamiliares en su mercado y luego


rd be

alquilarlas, una a la vez, y mantenerlas durante largos


Ca ent

períodos de tiempo. Hubo un furor en todo el país


nt

hace una década cuando los inversionistas estaban


co

recolectando casas en su mercado, generalmente en


A ll

vecindarios de bajos ingresos, y el inversionista de bienes


raíces compraría una casa y le brindaría al arrendatario
la oportunidad de arrendar una opción para comprar

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 49


en el futuro. De no cumplir con un pago, retirarían al
inquilino de la casa y lo harían de nuevo.

Esta es una combinación de financiamiento y alquiler,


y en mi opinión es depredadora. Esto requiere un
propietario práctico y requiere una atención tremenda,
lo que hace que sea muy difícil de escalar. Será mejor

s. a n d
que seas muy duro para hacer esto. Si bien esto puede

gi e n e
proporcionar grandes rendimientos porcentuales,

ol o do
simplemente está cambiando tiempo y estrés por ese
hn a r
rendimiento.
ec t C
g T ran

Otra forma de hacer esto, es involucrarse en los


ni n G

programas del gobierno, mediante los cuales el


rai to
e T gs

propietario se enfoca en viviendas de bajos ingresos. En


on lon

este acuerdo, el propietario cobra una parte del dinero


rd be

del alquiler del gobierno (llamado «Sección 8») y una


Ca nt

cantidad menor del inquilino. Además de requerir


nte

mucha atención, la apreciación al alza de estos tipos de


co

propiedades se mantendrá porque la empresa depende


A ll

del gobierno para sus ingresos.

50 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Uno de mis parientes hizo esto, recolectando viviendas
a precios razonables donde vivía, y con el paso de los
años recolectó tres docenas de casas unifamiliares. Cada
transacción debía cerrarse por separado. Mi primera
transacción de apartamentos (48 unidades) requirió
un cierre, un préstamo y una dirección. Literalmente
adquirí más en una transacción que él en una década.

s. a n d
Esta fue una sola ubicación para administrar, no 48

gi e n e
ubicaciones diferentes, y cuando vendí la propiedad fue

ol o do
una venta, no docenas.

hn a r
ec t C
Dúplex y Fourplex (no comercial) – esta categoría
g T ran

de tipo de propiedad consta de dos a cuatro edificios


ni n G

de unidades, donde el inversionista podría vivir en las


rai to
e T gs

instalaciones y alquilar las otras unidades. Este es el


on lon

tipo de inversión con el que la mayoría de las personas


rd be

comienza, ya que están invirtiendo en base a un


Ca ent

presupuesto en lugar de invertir sabiamente.


nt
co

Si bien puede hacer esto con menos dinero perdido, en


A ll

realidad se parece más a otro trabajo que a una inversión.


Si bien todos deben comenzar en algún lugar, no lo
recomiendo como lugar.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 51


Debido a que las propiedades no generan ingresos
suficientes, continuará dependiendo de su tiempo y
energía para que funcionen. Y los valores inmobiliarios
dependen del flujo de caja y la ubicación para su valor en
el futuro.

El préstamo que puede obtener en este acuerdo de menos

s. a n d
de cuatro unidades es muy atractivo, normalmente

gi e n e
requiere solo de 3% a 5% de descuento con buen crédito.

ol o do
Esta es la razón por la que tantas personas hacen esta su
hn a r
primera compra, pero es un atajo. La gente es perezosa y
ec t C

busca lo fácil en lugar de lo correcto.


g T ran
ni n G

Las viviendas unifamiliares, dúplex y fourplex ocupadas


rai to
e T gs

por el propietario son las primeras propiedades que se


on lon

pierden en una ejecución hipotecaria. ¿Por qué? Porque


rd be

cuando la economía se deteriora, el inversionista no tiene el


Ca nt

dinero para continuar mejorando la propiedad, y cuando


nte

una persona se muda, queda al menos el 25% vacante de


co

inmediato. Recuerda que incluye al propietario alquilar


A ll

una de las cuatro unidades. Entonces, ahora solo se cubre


el 50% de los ingresos de la propiedad. Dos personas se
mudan y usted está 75% vacante.

52 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Propiedad Comercial (5 unidades y más) – recuerde
que si bien parece que comprar menos unidades es
más fácil, es más difícil mantenerlas a largo plazo y es
mucho más difícil ganar dinero. ¿Por qué? Porque menos
unidades reducen sus economías de escala y nunca
permitirán que la propiedad genere ingresos suficientes
para justificar el trabajo involucrado. ¿Qué tienen en

s. a n d
común Walmart, Amazon, Facebook, Coca-Cola, Sprint

gi e n e
y AT&T? Tienen escala. Venden muchas unidades todos

ol o do
los días, no solo unas pocas.

hn a r
ec t C
En el sector inmobiliario, cuantas menos puertas sean
g T ran

más fáciles de comprar más difícil es ganar dinero. Por eso


ni n G

digo que la baraja está en contra del pequeño inversionista


rai to
e T gs

y por qué creé Cardone Capital. Los grandes no gastan


on lon

tiempo y energía comprando pequeños inmuebles, solo


rd be

compran las propiedades grandes en grandes ubicaciones.


Ca ent
nt

Haga los cálculos en ocho puertas y podrá ver por qué:


co

8 unidades x $800/mes = $6 400


A ll

$6 400 x 12 meses = $76 800


Gastos & Vacantes $38 400
Flujo de caja antes de la deuda $38 400

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 53


Todo esto supone que cada unidad se llena durante todo
el año, que pagó en efectivo por la propiedad y no tiene
deudas. Dependiendo de lo que pagó por esta propiedad
y de lo que puede venderla (salir), se determina si obtuvo
una buena oferta.

Si pagó $384 000 por las 8 unidades, está obteniendo

s. a n d
el 10%. Si pagó $768 000 estás ganando el 5%. Este es
el flujo de caja que recibe mientras espera para vender.

gi e n e
ol o do
hn a r
Pero el mayor problema aquí es la escala. No puede
ec t C
escalar este modelo y para que los bienes raíces generen
g T ran

riqueza para usted, debe tener estos cuatro ingredientes:


ni n G
rai to

1) Flujo de caja
e T gs

2) Tiempo
on lon

3) Ubicación
rd be

4) Escala
Ca nt
nte

Ocho unidades solo pueden producir tanto flujo de


co

caja y solo valdrán mucho dinero para el próximo


A ll

comprador.

Si calcula los gastos en 40% y la vacancia en 10% el


inmueble ahora gana $38 400 al año antes de hacer

54 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


cualquier pago de préstamo. No está mal, pero hay
una cosa que pasó por alto; tiene que gestionar esta
transacción.

Ahora, antes de que piense que esto es un buen negocio,


considere esto: los gastos y la vacancia equivalen $38 400
al año. ¿Cuánto le permite eso al administrador de la

s. a n d
propiedad? Si le paga al administrador $38 000 al año,
no tiene dinero para el mantenimiento, las reparaciones,

gi e n e
los impuestos o para administrar la propiedad. Si no le

ol o do
hn a r
paga a un administrador, entonces está trabajando por
ec t C
$3 000 al mes.
g T ran
ni n G

Imagine que tiene un administrador para administrar


rai to

la propiedad a cambio de vivir en ella de forma gratuita,


e T gs

y le aseguro que no obtendrá los mejores inquilinos, su


on lon

propiedad no recibirá la mejor atención y pagará de más


rd be

en cada factura. La tarifa promedio de administración


Ca ent

de propiedades en la industria para una propiedad de


nt

este tamaño estaría cerca del 10% de los ingresos brutos,


co

agregando otros $7 680 al año a sus gastos. Cualquier


A ll

administrador que trabaje por $7 000 al año no vale


nada y solo esta penitencia reduce su retorno en casi un
tercio.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 55


Confíe en mí, necesita inmuebles lo suficientemente
grandes como para generar ingresos suficientes
para pagar a un buen administrador. Si le paga al
administrador $4 000 al mes ($48 000 al año), perderá
dinero en este inmueble. Si no paga $4 000 al mes,
reemplazará a los administradores todo el tiempo. Y
confíe en mí, cualquier administrador que se quede por

s. a n d
menos le robará. Crea en mí en esto desde mi experiencia
personal.

gi e n e
ol o do
hn a r
La otra cuestión sobre los préstamos comerciales es que
ec t C
los bancos exigen entre un 25% y un 35% de anticipo y
g T ran

buen crédito.
ni n G
rai to

Cualquier banco que haga préstamos comerciales de


e T gs

bienes raíces medirá cuatro cosas para determinar si le


on lon

otorgarán un préstamo:
rd be
Ca nt

1) La propiedad.
nte

2) Arrastre de 12 a 24 meses de ingresos.


co

3) Su puntaje de crédito y valor neto.


A ll

4) Su experiencia administrando propiedades.

Conozco a personas con mucho dinero y crédito


perfecto a las que se les ha negado préstamos comerciales

56 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


de bienes raíces porque el banco sintió que no tenían la
experiencia para administrar propiedades.

Por cierto, administrar la propiedad, requiere un


temperamento especial, un conocimiento profundo y
talentos especiales.

s. a n d
Pregúntese si desea lidiar con llamadas de personas,
visitas a propiedades, alquileres y vencimientos de

gi e n e
contratos. ¿Tiene tiempo para elaborar presupuestos,

ol o do
hn a r
planear remodelaciones, cambios de inquilinos,
ec t C
publicidad, colecciones, quejas y más?
g T ran
ni n G

Hay un dicho en el sector inmobiliario que se refiere


rai to

a «las tres T» (por sus siglas en inglés): inquilinos,


e T gs

termitas e inodoros, pero en realidad, es mucho más


on lon

que esas tres cosas. Administrar una propiedad es


rd be

como estar en el comercio minorista y no recibir una


Ca ent

comisión. Mientras más bajas sean las rentas, más difícil


nt

será la propiedad. Cuanto más alto son los alquileres,


co

más espera el inquilino. Tiene que encontrar el punto


A ll

medio e incluso entonces, es mejor que tenga una buena


ubicación y un gran administrador.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 57


Otros Activos

Propiedades Minoristas – Estas son piezas de bienes


raíces como tiendas y centros comerciales. El propietario
está alquilando a otros dueños de negocios para operar
sus negocios. Hay 28 millones de pequeñas empresas
en los Estados Unidos y la mayoría de ellas apenas

s. a n d
hacen dinero. El inversor del centro de estriptís alquila
a pequeñas empresas como peluquerías, restaurantes,

gi e n e
jugueterías, tiendas de ropa, cafeterías, cosmetólogos,

ol o do
hn a r
salones de bronceado, estudios de yoga y similares.
ec t C
g T ran

Coleccionista de Cupones – Aquí es donde está


ni n G

comprando una propiedad, construyéndola para


rai to

adaptarse a un arrendamiento a largo plazo de un


e T gs

inquilino como CVS, Starbucks, cadenas de restaurantes


on lon

nacionales, Sprint, Mattress Firm, bancos, Walgreens,


rd be

una cadena de supermercados o similares. Estas grandes


Ca nt

empresas no quieren poseer los bienes raíces. Su negocio


nte

no es de bienes raíces, es vender su producto. No quieren


co

la responsabilidad de los bienes raíces en su estado


A ll

financiero con sus inversores, por lo que firman un


contrato de arrendamiento a largo plazo. Aquí es donde
el inversionista en bienes raíces nuevamente depende de
que el inquilino esté bien y continúe en el negocio.

58 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Aquí, usted es muy susceptible a las condiciones
económicas, pero más preocupante es la cultura
tecnológica cambiante y disruptiva en la que vivimos
hoy. Considere que usted era dueño de una propiedad
con un inquilino ancla de CVS. Hace apenas un año
se consideraba una inversión muy segura. El día en que
Amazon anunció que iban a entrar en el negocio de los

s. a n d
medicamentos, esa inversión se volvió menos deseable.

gi e n e
Edificios de Oficina – Edificio de un solo inquilino o

ol o do
hn a r
de varios inquilinos para uso de negocios que alquilan
ec t C
espacios en lugar de ser propietarios. Esto puede ser un
g T ran

esfuerzo muy intensivo en capital, que requiere que el


ni n G

propietario obtenga un contrato de arrendamiento a


rai to

largo plazo de 7 a 10 años, mientras que la administración


e T gs

del capital se invierte para nuevos inquilinos, lo que se


on lon

denomina «mejoras de inquilinos».


rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 59


Clases de Propiedades

Antes de salir de esta sección, vamos a cubrir


rápidamente las clases de propiedad. Las clasificaciones
de propiedad se crearon para facilitar la comunicación
entre los inversionistas y prestamistas sobre la calidad y
calificación de la propiedad entre ellos. La clase puede

s. a n d
referirse a la propiedad y la ubicación.

gi e n e
Clase A – el activo más nuevo y brillante, y representa

ol o do
hn a r
el edificio de mayor calidad en el mercado. Estos son
ec t C
generalmente edificios más nuevos menores de 15
g T ran

años y contienen muchos servicios que atienden a los


ni n G

trabajadores de cuello blanco (asalariados). Espere tasas


rai to

de capitalización más bajas, alrededor del 2% al 4% en


e T gs

este activo.
on lon
rd be

Esta clase de activo no generará tanto flujo de caja,


Ca nt

pero tiene la capacidad de apreciarse en gran medida.


nte

Las propiedades de Clase A son excelentes para


co

preservar la riqueza, mientras que los inversores esperan


A ll

pacientemente la apreciación. Este inversor tiene una


necesidad reducida de flujo de caja. * (Ojalá hubiera
comprado más propiedades Clase A durante mi carrera)*

60 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Clase B – Un paso debajo de A y construido en
los últimos 20 años. Esta clase está dirigida a una
combinación de trabajadores de cuello blanco y obreros,
y la propiedad puede mostrar un poco de mantenimiento
diferido, pero en general, tiene una buena combinación
de flujo de caja y apreciación potencial. Busque retornos
en dinero invertido del 5% al 7%, antes de la apreciación.

s. a n d
Clase C – Mi primer corredor de bienes raíces definió

gi e n e
las propiedades de C como propiedades de «caca»,

ol o do
hn a r
pero amaba su capacidad para generar un flujo de caja
ec t C
sustancial. Tiendo a estar de acuerdo con su análisis
g T ran

sincero.
ni n G
rai to

Estas propiedades generalmente tienen más de 25 años


e T gs

y tienen problemas de mantenimiento diferido y están


on lon

ubicadas en áreas más diversas, así como en la necesidad


rd be

de grandes inversiones en gastos de capital (techo nuevo,


Ca ent

remodelaciones interiores, etc.) para seguir siendo


nt

competitivas. Busque la tasa de retorno anual con una


co

revalorización en dinero devuelto en dinero invertido


A ll

del 8% o más en estas propiedades.

Clase D – La clase más baja de propiedades generalmente


ubicadas en ciudades con menores oportunidades

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 61


de empleo, lo que hace que sea más difícil obtener el
alquiler y más difícil de pagar, pero un mayor flujo de
caja para su problema.

Estas propiedades son altamente intensivas en el manejo,


y la base de inquilinos a menudo es difícil de manejar.
Los inversores se sienten atraídos a invertir en estas

s. a n d
propiedades debido a los bajos precios, pero pronto se
dan cuenta de que obtuvieron más de lo que esperaban.

gi e n e
ol o do
hn a r
La asignación de las Clases de propiedades A, B, C y D
ec t C
son arbitrarias completamente y estas descripciones son
g T ran

generalizaciones que se utilizan más para comunicar


ni n G

que cualquier otra cosa. Esto es más opinión y menos


rai to

ciencia, y solo debe usarse para darle una idea del tipo de
e T gs

calidad y la clasificación de ubicación de la propiedad.


on lon
rd be

A veces, ya sea que compre o venda, la clase de propiedad


Ca nt

se usa para describir la propiedad. Cuando estoy


nte

comprando la Propiedad A, la veo como una Propiedad


co

B para fines de negociación, y cuando estoy vendiendo,


A ll

la describí como una A +.

62 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Capítulo 3

s. a n d
Por qué los apartamentos
son mi método de inversión

gi e n e
ol o do
favorito
hn a r
ec t C

g T ran
ni n G

Los apartamentos permiten a las personas


rai to

ordinarias proteger su dinero y obtener


e T gs

un flujo de caja positivo, mientras


esperan la apreciación y pagar las
on lon

deudas. A esto, lo llamo «el multiplicador


rd be

final» o a lo que otros se refieren como


Ca ent

«apalancamiento».
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 63


64
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
e T gs
rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Capítulo 3

ol o do
hn a r
Por qué los apartamentos son mi método de ec t C
inversión favorito
g T ran
ni n G

Admito que soy un cobarde cuando se trata de invertir;


rai to

y es por eso, que amo los apartamentos. Todo lo que


e T gs

tengo hoy es porque trabajé duro para conseguirlo y lo


on lon

protejo extremadamente. Al igual que usted, siento que


rd be

he trabajado muy duro por mi dinero y lo último que


Ca ent

quiero hacer es arruinarlo.


nt
co

Me enseñaron a tener respeto por el dinero. Mi papá


A ll

me enseñó el valor del dinero y recalcó la necesidad de


ser disciplinado y responsable con él. Todavía recuerdo
la moneda que mi papá me confió a la edad de ocho

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 65


años. La perdí cuando estaba jugando con ella y nunca
olvidaré a mi padre diciendo: «¡No juegues con dinero!
¡No desperdicies dinero! ¡No pierdas dinero!»

Sé lo difícil que debe trabajar una persona para tener


dinero. No vine del dinero, empecé desde cero y tengo
una apreciación masiva de cualquiera que pueda

s. a n d
acumular riqueza. Hay otro nivel de dinero que la

gi e n e
mayoría nunca aprende, y ese es el arte de multiplicar

ol o do
el dinero.
hn a r
ec t C

Este es el genio del dinero y por eso amo tanto


g T ran

los apartamentos. Los apartamentos ofrecen un


ni n G

lugar seguro para guardar dinero, recibir ingresos y


rai to
e T gs

multiplicar dinero. Todos los requisitos necesarios


on lon

para crear riqueza están presentes en este método de


rd be

inversión.
Ca nt
nte

Warren Buffet dijo: «La primera regla de la inversión es


co

“No pierda dinero”. La regla número dos es “No olvide la


A ll

regla número uno”».

66 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


También dijo: «Nunca invierta en nada con la idea de
que está bien perder dinero». Estos conceptos simples
han dado forma a mi compromiso con los apartamentos
como la mejor inversión para mí.

Entonces, veamos si los apartamentos pasan la prueba de


Warren Buffett («No pierda dinero»). Cuando compra

s. a n d
un edificio de apartamentos que produce un flujo de

gi e n e
caja positivo superior al costo de administración, ¿esa

ol o do
propiedad estará allí mañana y en el futuro?

hn a r
ec t C
Todos sabemos que el valor del dinero disminuye con el
g T ran

tiempo (se deprecia) y la mayoría de las personas estaría


ni n G

de acuerdo en que los activos reales, las propiedades y las


rai to
e T gs

buenas ubicaciones aumentarán de valor con el tiempo.


on lon

Esto pasa las dos primeras reglas de Warren Buffett.


rd be
Ca ent

Ahora, si nos fijamos en el siguiente criterio de


nt

Warren, él compra compañías que producen flujo de


co

caja. Él compra Coca-Cola, See’s Candies, Burlington


A ll

Railroads, Wells Fargo y ahora Apple. ¿Por qué? Estas


empresas producen un flujo de caja positivo.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 67


Contrario a la creencia popular, Warren Buffet no es
un inversor en acciones, invierte en compañías que son
indestructibles, producen un flujo de caja confiable
y aumentan (aprecian) su valor a lo largo del tiempo
debido a su capacidad para producir un flujo de caja.
Warren Buffet utiliza un activo que se deprecia (dinero)
para comprar compañías que producen más dinero.

s. a n d
gi e n e
Ahora, entienda que la mayoría de nosotros no podemos

ol o do
tomar posiciones importantes en Coca-Cola o Wells
hn a r
Fargo, pero podemos comprar apartamentos.
ec t C
g T ran

Aquí están las cuatro razones principales por las que


ni n G

amo los apartamentos:


rai to
e T gs
on lon

1)Son activos reales, no solo papeles, y no


rd be

pueden ser reemplazados fácilmente.


Ca nt

2) Producen flujo de caja positivo.


nte

3) Los apartamentos se aprecian cuando suben


co

las rentas: El multiplicador.


A ll

4) Apalancamiento de la deuda para aumentar


su posición.

68 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Déjeme explicarle con un ejemplo: estoy comprando un
edificio de apartamentos en Orlando, Florida; veamos
si resiste la prueba de las cuatro razones principales por
las cuales me gustan los apartamentos.

Esta propiedad tiene 240 unidades, en una excelente


ubicación frente al Hotel Ritz-Carlton, con una

s. a n d
excelente fachada, tiene un 95% de ocupación y produce

gi e n e
un flujo de caja positivo en el primer mes como dueño

ol o do
de la propiedad del 8% anualizado.

hn a r
ec t C
Primera Regla – No se puede reemplazar fácilmente
g T ran

– A falta de una devastación mundial, esta propiedad


ni n G

no desaparecerá repentinamente y está construida


rai to
e T gs

para durar cientos de años. Ninguna tecnología puede


on lon

reemplazarlo de repente. La propiedad está en una


rd be

excelente ubicación donde hay muchos buenos trabajos


Ca ent

y donde la gente quiere vivir.


nt
co

Segunda Regla – Produce flujo de caja positivo –


A ll

La propiedad produce entre un 5% y un 8% de flujo de


caja positivo por año, según las operaciones actuales.
Pondré $15 millones para comprar la propiedad de

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 69


$50 millones, que debería pagar a los inversionistas en
Cardone Capital de $900 000 a $1 200 000 por año.

Tercera Regla - Apreciación: El Multiplicador –


Ahora, esto es muy importante. Nuestro objetivo para
todas nuestras inversiones es vender la propiedad,
en algún momento en el futuro, donde hacemos un

s. a n d
mínimo del 100% de nuestra inversión, además del flujo

gi e n e
de caja.

ol o do
hn a r
Cuarta Regla - Apalancamiento: El Multiplicador
ec t C

Final – El multiplicador final es el hecho de que


g T ran

podemos usar un dólar y comprar cuatro. ¿Qué inversión


ni n G

le permite invertir $1 millón y poseer $4 millones en


rai to
e T gs

activos? Agregue a eso: estos son activos reales que no se


on lon

pueden reemplazar o perder fácilmente (1), más el flujo


rd be

de caja (2), lo que significa que se nos paga para esperar


Ca nt

la apreciación (3).
nte
co

Por lo tanto, recibimos flujo de caja en el pago


A ll

inicial, y esperamos a que se aprecien los $4 millones


completos; Este es el multiplicador final que combina
el apalancamiento y la apreciación con el flujo de caja.

70 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Entonces, ¿a qué precio necesitaría vender esta propiedad
de $50 millones para que ganemos el 100% de nuestro
dinero? A primera vista, usted pensaría que necesito
vender por $100 millones para ganar el 100%, pero
en realidad, porque usamos apalancamiento (deuda),
solo tengo que venderlo por $65 millones para cumplir
nuestro objetivo del 100%. Los inversores pagaron $15

s. a n d
millones para comprar la propiedad, no $50 millones, ya

gi e n e
que pude aprovechar mis relaciones con los prestamistas

ol o do
y obtener un gran préstamo.

hn a r
ec t C
Entonces, digamos que me lleva 10 años lograr esto para
g T ran

ver si es incluso razonable.


ni n G
rai to
e T gs

1) ¿La propiedad seguirá allí en 10 años? Existe un


on lon

99,99% de probabilidad de que lo haga y el seguro


rd be

cubre el ,01%. ¿Se puede reemplazar fácilmente? No


Ca ent

puede ser destruido y costará más construirlo en


nt

2028.
co
A ll

2) Un flujo de caja positivo de solo 6% al año (muy


conservador) producirá $900 000 ($15 millones x
6%) en flujo de caja libre para los inversionistas y

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 71


esto supone los porcentajes de flujo de caja actuales
sin crecimiento de la renta. Recuerde, esto es por
10 años, lo que representa el 60% de nuestro pago
inicial.

3) Apreciación – El valor futuro de los apartamentos,


a diferencia de las casas, se determina según el

s. a n d
valor futuro del alquiler. Las rentas actuales en la

gi e n e
propiedad son de $1 500 ¿es posible que las rentas

ol o do
en 2028 sean conservativamente más cercanas a $2
hn a r
000 o más? Este aumento en las rentas de solo $500
ec t C

($50 por año) aumentará el valor de la propiedad


g T ran

porque los ingresos de la propiedad han aumentado.


ni n G
rai to
e T gs

4) Apalancamiento – Recuerde, este es el


on lon

multiplicador final. Pagamos $15 millones por un


rd be

activo por valor de $50 millones. Si solo aumenta en


Ca nt

valor por $15 millones y se vende por $65 millones


nte

(es fácil de imaginar), hemos obtenido el 100% de


co

nuestro dinero. Nuestro capital invertido se duplicó


A ll

sin duplicar el activo. ¿Entiende?

72 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Y esto me lleva al cálculo de su fórmula de salida. Si
no sabe cómo calcular esto, quedará atrapado en el
inmueble para siempre. Cuando compro una propiedad,
tengo una idea de para qué la voy a vender e incluso
quién podría ser el posible comprador.

Parece imposible predecir el futuro, pero en realidad, si

s. a n d
no puede calcular la salida, el valor futuro y el posible

gi e n e
comprador, no debería comprar la propiedad.

ol o do
Los alquileres determinarán el valor futuro de su activo

hn a r
y la capacidad para que alguien le pague una ganancia
ec t C
en el futuro. Esta es otra razón por la que amo tanto esta
g T ran

clase de activos.
ni n G
rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 73


La Fórmula de SALIDA (cálculo del valor futuro)

Para calcular correctamente la salida de su compra, debe


saber cómo calcular valores futuros. La única forma en
que la propiedad valdrá más dinero es porque produce
más NOI. El NOI solo se puede aumentar porque las
rentas aumentaron más que el costo de operación.

s. a n d
gi e n e
Déjame usar el ejemplo de las 240 unidades que compré

ol o do
recientemente. Suponiendo que durante los próximos
hn a r
cinco a diez años puedo aumentar las rentas solo $50
ec t C

por mes, lo que, por cierto, solo significa que necesito


g T ran

aumentar las rentas un 3% por año. Durante cinco años


ni n G

sería un aumento del 30% en la renta actual de $1 500.


rai to
e T gs

Es fácil para mí asumir que las rentas podrían ser de


on lon

$2000 al mes en 2028.


rd be
Ca nt

Entonces, así es como se calcularía el valor futuro:


nte
co

240 unidades
A ll

x $500 (aumento de la renta)


x 12 (meses)
x 95% (ocupado)
= aumento NOI de $1 368 000

74 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Aumento de valor = $22 800 000 (NOI / 6% de tasa
de capitalización).

Recuerde, compramos esta propiedad con $15 000 000


y financiamos $35 000 000. Cuando la compramos, la
propiedad estaba haciendo un flujo de caja del 5% al 8%
después de todos los gastos y la deuda. En 2028, si las

s. a n d
rentas aumentan solo $50 por año, esto significa que

gi e n e
podría vender la propiedad por $72 800 000 en base

ol o do
a la misma tasa de capitalización o incluso una tasa de
capitalización un poco más alta en 2028.
hn a r
ec t C
g T ran

Entonces, ¿qué hicimos con la propiedad?


ni n G
rai to
e T gs

1) Retorno del Capital $15 000 000


on lon

2) Flujo de caja $9 000 000


($900 000/anual x 10 años)
rd be

3) Ganancia $22 800 000


Ca ent
nt

Parecería que nuestra inversión de $15 millones ahora


co

vale $46 800 000, un aumento del 312%.


A ll

¡BOOM!

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 75


Ya que esto puede ser confuso, tómese unos minutos
y repase las matemáticas. Sé que no cree que este tipo
de devoluciones sea posible porque nunca ha estado en
propiedades que lo hagan. ¿Ve por qué voy a cambiar
los modelos de inversión inmobiliaria con Cardone
Capital?

s. a n d
Por cierto, he entregado este tipo de retornos en más de

gi e n e
30 inmuebles diferentes en 7 estados diferentes.

ol o do
hn a r
Si bien nunca prometería que cada inmueble pueda o
ec t C

lograra este tipo de retornos, puedo decirle que pongo


g T ran

mi dinero donde están mis creencias. Casi el 95% de mi


ni n G

patrimonio neto se invierte en los tipos de propiedades


rai to
e T gs

de bienes raíces que describo en este libro o que verá en


on lon

CardoneCapital.com.
rd be
Ca nt

Cuando compro una propiedad en Cardone Capital,


nte

la compro con mis fondos y luego dejo que otros


co

inversionistas ingresen después. El vendedor de la


A ll

propiedad sabe que estoy comprando su inmueble y


estoy seguro de que se cerrará porque mis fondos y mi
capacidad crediticia están respaldando la compra, sin

76 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


importar si los inversores vienen conmigo o no. Soy el
único que firma el préstamo y promete que se pagará el
préstamo de $35 millones, no otro grupo, y no tengo
que acudir a nadie para su aprobación, lo que le da al
vendedor más certeza. Así es como se obtienen las
grandes propiedades.

s. a n d
Verá, mi papá me enseñó a trabajar duro, respetar el

gi e n e
dinero, ahorrar el dinero que gané y no comprar cosas

ol o do
estúpidas con él. Desafortunadamente, no vivió lo

hn a r
suficiente como para enseñarme cómo multiplicar el
ec t C
dinero. Tuve que aprender eso por mi cuenta y me tomó
g T ran

años entender el modelo.


ni n G
rai to
e T gs

Hace años, sus padres y abuelos pusieron su dinero


on lon

en el banco y ganaron del 8% al 10%. Estas tasas no


rd be

existen desde hace 20 años y no se harán en el futuro,


Ca ent

por lo que debe encontrar otras formas de multiplicar


nt

el dinero. Usted está perdiendo dinero mientras


co

se encuentra en cuentas corrientes y de mercado


A ll

monetario. El banco promedio paga menos de la mitad


del 1% de su dinero hoy. El rendimiento promedio de
nuestros proyectos de apartamentos sugiere un retorno

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 77


del 15%, que es 30 veces más de lo que ganaría en el
banco o Fidelity o Merrill.

En mi último libro de superventas, The Millionaire


Booklet, menciono que hay tres cosas que se debe
aprender del dinero para crear riqueza:

s. a n d
1) Cómo conseguirlo,

gi e n e
2) Cómo mantenerlo, y

ol o do
3) Cómo multiplicarlo.
hn a r
ec t C

Debe aprender a multiplicar su dinero; y los


g T ran

apartamentos son uno de los mejores métodos para


ni n G

hacer esto. Los apartamentos les permiten a las personas


rai to
e T gs

comunes proteger su dinero ganado mediante arduo


on lon

trabajo, y obtener un flujo de caja positivo mientras


rd be

esperan la apreciación y pagan las deudas. A esto, lo


Ca nt

llamo «El Multiplicador Final», o como otros lo


nte

llaman, «apalancamiento».
co
A ll

Veamos mi primer inmueble de apartamentos, para que


pueda aprender a partir de lo que hice bien. Mi primer
inmueble de apartamentos logró $4 millones en 39

78 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


meses; así que, claramente, hice algo bien. El verdadero
éxito de aquella transacción sucedió incluso antes de
que comprara la propiedad al conocer el mercado tan
bien, que cuando tropecé con la propiedad, supe que
era una ganga. Tenía el dinero listo y sabía lo suficiente
sobre el mercado como para tener la confianza para
moverme con rapidez y seguridad antes de que alguien

s. a n d
más lo hiciera.

gi e n e
ol o do
Los apartamentos permiten a las

hn a r
personas ordinarias proteger su dinero
ec t C
obtenido y obtener un flujo de caja
g T ran

positivo, mientras esperan la apreciación


y pagar la deuda. A esto, lo llamo «El
ni n G

Multiplicador Final» o a lo que otros se


rai to

refieren como «apalancamiento».


e T gs
on lon

La mayoría de los inversionistas pierden grandes


rd be

inmuebles porque no están seguros, y para cuando están


Ca ent

listos, alguien más lo posee. Solo considera la cantidad


nt

de grandes inmuebles que ya ha perdido porque no


co

estaba seguro.
A ll

Miré cientos de propiedades en el mercado antes de


comprar la primera. A lo largo de mi carrera, he visto

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 79


cientos de miles de apartamentos; es cierto, cientos de
miles. Sé al momento en el que entro a una propiedad
si la compraré o no. Con mi primera transacción, supe
en cuestión de segundos que era una gran oportunidad
y que podía confiar en que me proporcionaría un flujo
de caja positivo en todos los entornos económicos y una
apreciación en el futuro.

s. a n d
gi e n e
Estaba en la ubicación correcta, era conveniente

ol o do
para los trabajos, las autopistas, fácilmente visibles
hn a r
desde la calle, eran más asequibles que las casas en los
ec t C

vecindarios circundantes, con un precio inferior al


g T ran

costo de reemplazo, en un lugar con altas barreras de


ni n G

entrada, probablemente un producto de clase B en un


rai to
e T gs

barrio de clase B y se sintió bien con gran presencia en


on lon

la calle. Hasta que no pueda detectar estos indicadores,


rd be

no estará listo para invertir por su cuenta.


Ca nt
nte

Descubrí que en diligencia debida, la gerencia no estaba


co

realmente prestando atención; el vendedor estaba


A ll

cansado y pude comprar la propiedad por menos del


costo de construcción. Esto se conoce como «costo de
reemplazo». Debido a su ubicación en el país, el costo

80 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


de construir un nuevo producto, así como el entorno
político, creó barreras para el ingreso que impiden una
nueva competencia (nueva construcción), que podría
subestimar mis alquileres y robar mis inquilinos. Si
alguien pudiera construir al lado, sería un precio mucho
más alto, y como su costo sería más alto, se verían
obligados a alquilar a tasas más altas y la competencia

s. a n d
me ayudaría, no me haría daño.

gi e n e
ol o do
Debido a que había hecho una gran tarea en el mercado,

hn a r
tenía el pago inicial listo y los bancos se sentían cómodos
ec t C
al brindarme financiamiento, el vendedor me tomó en
g T ran

serio e inmediatamente aceptó mi oferta.


ni n G
rai to
e T gs

Logré poner la propiedad bajo contrato (un arte en sí


on lon

mismo) y lo cerré treinta días después. Un cierre rápido


rd be

casi siempre significa que puede comprar un inmueble


Ca ent

por un descuento.
nt
co

Mi primer inmueble no fue solo comprado


A ll

con descuento, fue un ofertón. 48 unidades por


$1 950 000, y puse $350 000. Financié la diferencia
y las rentas de las propiedades pagaron todos los

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 81


gastos, gastos de administración, servicios públicos,
reparaciones, seguros, impuestos, el préstamo, y aún me
quedaba dinero para pagarme cada mes durante todo el
tiempo que lo tenía.

Recuerda la primera regla, «¿no pierdas dinero?»


Recuerda, quiero flujo de caja mientras espero y lo quiero

s. a n d
todos los meses. También he insistido en esto para

gi e n e
nuestros inversores en Cardone Capital.

ol o do
hn a r
No es suficiente para mí no perder dinero o esperar mucho
ec t C

en el futuro para obtener ganancias. Mis inversionistas


g T ran

y yo merecemos que se nos pague mensualmente sobre


ni n G

nuestro capital invertido, siempre y cuando la propiedad


rai to
e T gs

tenga un flujo de caja positivo.


on lon
rd be

Los apartamentos correctos, en el lugar correcto,


Ca nt

comprados en el momento adecuado, al precio correcto,


nte

deberían proporcionar a los inversores un flujo de caja


co

positivo constante, mientras esperamos que aumenten


A ll

los alquileres y que se pague el monto del préstamo y que


se produzca una apreciación.

82 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Explicación del Apalancamiento

Acertijo de bienes raíces:


Si usted y yo compramos una propiedad de $20
millones con $5 millones de inicial y sus flujos de
caja al 10% por año, ¿cuánto nos costó la propiedad?
Respuesta:

s. a n d
La propiedad de $20 millones no nos cuesta nada.

gi e n e
ol o do
Los $5 millones menos el flujo de caja del 10%

hn a r
ec t C
anual durante 10 años ($500 000 al año) significa
que nuestra inversión original se devuelve en 10
g T ran

años. Ahora, literalmente somos dueños de la


ni n G
rai to

propiedad sin dinero.


e T gs
on lon

Acertijo de bienes raíces:


rd be

Si compramos una propiedad de $20 millones con


Ca ent

$5 millones de dólares y no hay flujo, ¿cuánto nos


nt

costó?
co

Respuesta:
A ll

$5 millones.

Esto es apalancamiento.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 83


Como inversionista, usted desea recuperar su pago
inicial lo más rápido posible. Considero que el flujo de
caja es una forma de reembolsarme a mí mismo a través
del tiempo por el dinero que deposito, asegurando que
en algún momento en el futuro, yo y los inversionistas
ya no tenemos dinero en la propiedad.

s. a n d
Así es, mi objetivo es ser dueño de una propiedad sin
dinero en efectivo, entonces esperamos vender para

gi e n e
obtener una ganancia. Ahora, quiero compartir con

ol o do
hn a r
ustedes el poder del flujo de caja, para simplificar su
ec t C
inversión y garantizar que la propiedad sea una buena
g T ran

inversión
ni n G
rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca nt
nte
co
A ll

84 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Fórmulas Cardone para el flujo
de caja con cero efectivo en el cálculo

Voy a compartir con ustedes un cálculo simple para


determinar cuánto tiempo lleva recuperar su inversión
en diferentes niveles de flujo de caja. Así es como
funciona: divida el 100% por el flujo de caja anual para

s. a n d
determinar cuántos años se necesitan para recuperar su

gi e n e
pago inicial.

ol o do
hn a r
¿Cómo pierde dinero si su dinero original ha sido
ec t C
devuelto?
g T ran
ni n G

Ahora, quédese conmigo aquí, ¿cuáles son las


rai to
e T gs

posibilidades de que los alquileres sean un poco más


on lon

altos en 5 años de lo que son hoy? A medida que


rd be

aumentan los alquileres, la propiedad producirá más


Ca ent

flujo de caja para los inversionistas y esto es lo que


nt

causa la apreciación. El valor del apartamento no está


co

determinado por los comparables como lo es una casa.


A ll

El valor del apartamento está determinado por los


alquileres y el flujo de caja producido por la propiedad.
En el ejemplo anterior, mostré un flujo de caja nunca

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 85


cambiante que sería casi imposible considerando la
trayectoria ascendente de los alquileres en los últimos
30 años.

Asumamos que el flujo de caja es el mismo cada año.


Use la siguiente fórmula para determinar cuánto
tiempo le llevará devolver su inversión original. 100%

s. a n d
dividido por el porcentaje de flujo de caja = años para

gi e n e
que se devuelva la inversión.

ol o do
hn a r
Fórmulas Cardone para el Flujo de Caja
ec t C
con Cero Efectivo en el Cálculo
g T ran

6% por año 100% / 6% 16,7-años


10% por año 100% / 10% 10 años
ni n G

15% por año 100% / 15% 6,7 años


rai to

5 años
20% por año 100% / 20%
e T gs

(definitivamente factible)
on lon
rd be

En este punto, ni siquiera hemos considerado cosas


como la apreciación forzada, mejoras en la propiedad,
Ca nt
nte

mejoras, pago de deudas, depreciación y beneficios


co

fiscales.
A ll

A lo que me refiero aquí es al FLUJO DE CAJA.

86 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


¿Por qué creo que los apartamentos son la mejor
inversión disponible en los próximos 30 años?

1) La demografía sugiere que las personas están más


interesadas en usar (alquilar) que en poseer. Puedes ver
esto en todas partes. La propiedad de la vivienda está
en el nivel más bajo en 40 años. El arrendamiento de

s. a n d
automóviles, una vez desaprobado, se encuentra en el

gi e n e
nivel más alto que nunca.

ol o do
hn a r
2) Más de 80 millones de baby boomers (personas
ec t C
nacidas entre el 1946 y 1964) envejecidos tienen más
g T ran

probabilidades de mudarse a alquileres en el futuro,


ni n G

que comprar un nuevo hogar.


rai to
e T gs
on lon

3) Los mileniales tienen familias más tarde que en


rd be

cualquier otro momento de la historia y retrasan la


Ca ent

compra de una vivienda y son más propensos a alquilar.


nt
co

4) La asequibilidad de la propiedad de la vivienda


A ll

sigue estando fuera del alcance de la mayoría de los


estadounidenses debido a los salarios fijos, sin ahorros
y mal crédito.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 87


5) La fantasía de ser propietario de una casa como
el sueño americano se vio asaltada en 2008 cuando
millones de estadounidenses perdieron sus hogares.

6) Estados Unidos ha experimentado 26 años de


salarios fijos en todo el país y esto continuará a medida
que avancemos hacia la automatización y un mayor

s. a n d
desempleo en el futuro.

gi e n e
ol o do
7) La propiedad de alquiler ha superado a las acciones,
hn a r
los bonos y el dinero en efectivo en los últimos 20 años.
ec t C
g T ran

8) Hay una escasez de viviendas asequibles en casi todas


ni n G

las ciudades en crecimiento en los Estados Unidos.


rai to
e T gs
on lon

9) El nuevo producto de la vivienda no se puede


rd be

construir de manera asequible, lo que ejerce una


Ca nt

presión ascendente sobre las rentas.


nte
co

10) Apalancamiento: a diferencia de las acciones, los


A ll

bonos, los ETF y de los fondos mutuos, el banco le


prestará del 65% al 75% de la compra.

88 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Considere esto: Bank of America no le prestará
dinero para invertir en acciones de Bank of America,
pero le prestarán dinero para comprar un edificio de
apartamentos.

11) Flujo de caja: los apartamentos comprados


correctamente proporcionarán un flujo de caja

s. a n d
positivo mensual, a diferencia de otros métodos de

gi e n e
inversión.

ol o do
hn a r
12) Pago de la deuda: el ingreso de la propiedad,
ec t C
menos los gastos, debe proporcionar un Ingreso Neto
g T ran

Operativo (NOI) suficiente para pagar la deuda


ni n G

principal.
rai to
e T gs
on lon

13) Beneficios fiscales: todos los intereses, gastos,


rd be

mantenimiento, reparaciones y depreciación son


Ca ent

elementos deducibles de impuestos.


nt
co

14) Ganancias de capital: las propiedades mantenidas


A ll

por más de 1 año se gravan a tasas más bajas que el


ingreso personal.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 89


15) Nuevas leyes de impuestos: el flujo de caja generado
por los bienes raíces se grava a las tasas más bajas.

16) Los apartamentos son inversiones reales. A


diferencia de la mayoría de lo que ofrece Wall Street,
los apartamentos son bienes raíces, con inquilinos
reales que pagan dinero real, que tienen una razón real

s. a n d
para seguir haciéndolo.

gi e n e
ol o do
Compre la propiedad correcta, en el momento adecuado,
hn a r
en el lugar correcto que tenga el tamaño adecuado
ec t C

y siempre y cuando usted cuide de la propiedad, y no


g T ran

habrá necesidad urgente de vender, casi está garantizado


ni n G

para ver la apreciación en el futuro.


rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca nt
nte
co
A ll

90 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Capítulo 4

s. a n d
Las tres formas de invertir

gi e n e
ol o do
en apartamentos
hn a r
ec t C

g T ran

Recuerde esta regla: Si la propiedad es


ni n G

fácil de obtener, probablemente no sea


rai to

buena, y mientras más interés haya en


e T gs

la propiedad, más valor tendrá para el


on lon

próximo conjunto de compradores.


rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 91


92
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
e T gs
rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Capítulo 4

ol o do
hn a r
Las tres formas de invertir en apartamentos
ec t C
g T ran

Básicamente hay tres formas de invertir en apartamentos:


ni n G
rai to

1) Hágalo usted mismo


e T gs
on lon

2) REIT (Fideicomiso de Bienes Raíces)


rd be

3) Sociedad
Ca ent

1) Hágalo usted mismo – Comprar apartamentos


nt
co

por cuenta propia es para un número mucho menor de


A ll

personas de lo que usted pensaría, pero no lo sabrá hasta


que lea el siguiente capítulo sobre errores.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 93


Los errores que cometerá en el sector inmobiliario no
son tan obvios como podría pensar, y la mayoría de ellos
se cometen porque la gente lo hace por cuenta propia.
Sin embargo, el mayor error de todos, es nunca comprar
ingresos que produzcan los bienes raíces.

Esto es lo que tendrá que hacer si lo hace solo:

s. a n d
gi e n e
1) Encontrar una propiedad

ol o do
2) Negociar los términos
hn a r
3) Establecer una LLC
ec t C

4) Obtener un préstamo
g T ran

5) Cerrar la transacción
ni n G

6) Encontrar inquilinos
rai to
e T gs

7) Girar unidades
on lon

8) Administrar la propiedad
rd be

9) Rehabilitar la propiedad
Ca nt

10) Proporcionar informes al banco


nte

11) Atender llamadas telefónicas de inquilinos


co

existentes y potenciales
A ll

12) Arreglar la propiedad

94 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


De todas las cosas en esa lista, la parte más difícil
de invertir en apartamentos no son los inquilinos,
las termitas y los retretes, es encontrar la propiedad
adecuada. Encontrar la propiedad (en el mercado o
fuera del mercado) es la parte más difícil de comprar
apartamentos. A veces, solo conseguir que el vendedor
o el corredor lo tome en serio es difícil.

s. a n d
gi e n e
Recuerdo que cuando le dije a mi mamá que iba a

ol o do
comenzar a comprar apartamentos, ella me dijo: «La

hn a r
gente te llamará en todo momento de la noche». Pensé
ec t C
para mis adentros: «Nadie me llama; estoy comprando
g T ran

inmuebles lo suficientemente grandes como para que la


ni n G

propiedad pueda pagar un equipo de administración».


rai to
e T gs
on lon

En la mayoría de nuestras propiedades, los inquilinos


rd be

no saben los nombres de nuestros inversores, ya que la


Ca ent

propiedad está bajo la propiedad de una LLC, no de


nt

nuestros nombres personales. Cuando un inquilino


co

solicita asistencia, él o ella recibe un administrador


A ll

bien pagado que está bien capacitado para resolver los


problemas de los inquilinos. Nadie me llama a mí ni
a los inversores, porque la propiedad genera ingresos

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 95


suficientes para pagar a un gran administrador y brindar
una gran experiencia (más sobre esto en el capítulo
sobre errores).

Encontrar propiedades parece ser la parte más fácil


a la hora de comprar apartamentos, pero en realidad,
encontrar la propiedad es la tarea más difícil y complicada

s. a n d
de todas. Recuerde esta regla: si la propiedad es fácil de

gi e n e
obtener, probablemente no sea buena, y cuanto más

ol o do
interés haya en la propiedad, mayor será el valor para el
hn a r
siguiente grupo de compradores.
ec t C
g T ran

He comprado propiedades antes solo por la cantidad de


ni n G
rai to

interés, sabiendo que podría venderlo al día siguiente si


e T gs

quisiera. Recientemente compré una de 500 unidades


on lon

para Cardone Capital y en los 2 meses posteriores al


rd be

cierre me ofrecieron una ganancia de $11 millones.


Ca nt
nte

«Recuerde esta regla: si la propiedad es


co

fácil de obtener, probablemente no sea


buena, y mientras más interés haya en
A ll

la propiedad, más valor tendrá para el


próximo conjunto de compradores.»

96 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Quiere que haya competencia en cada inmueble que
compre. Incluso le diré esto, tener que pagar más para
obtener una propiedad es una buena señal del valor
de la misma. El viejo dicho, «Compra barato y vende
caro» suena bien, pero no será su mejor estrategia con
los apartamentos. Warren Buffet dice: «Es mucho
mejor comprar una compañía maravillosa a un precio

s. a n d
regular que comprar una compañía regular a un precio

gi e n e
maravilloso».

ol o do
hn a r
2) REIT – Fideicomiso de Bienes Raíces. Esto es como
ec t C
comprar acciones en papel y no invertir directamente en
g T ran

bienes raíces. Esto es excelente para aquellos que desean


ni n G

el rendimiento del flujo de caja pero no se engañen, esto


rai to
e T gs

no es una inversión en bienes raíces. Y, de hecho, el IRS


on lon

no permite a los propietarios en un REIT ninguna de las


rd be

grandes ventajas fiscales que ofrecen a los propietarios


Ca ent

de bienes raíces.
nt
co

3) Sociedad – Aquí es donde crea una sociedad o se


A ll

convierte en un socio inversor con otros inversores


profesionales de bienes raíces que están invirtiendo en
bienes raíces.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 97


A) Cree su propia sociedad y haga todo el
trabajo. Usted encuentra la propiedad, la negocia y
la gestiona, y recauda fondos de amigos y familiares.
Esto es mucho trabajo para usted y es un trabajo de
tiempo completo. Ahora, no solo está comprando
inmuebles y administrándolos, también tiene que
hacer una recaudación de fondos.

s. a n d
gi e n e
Por lo general, les tiene que pagar entre el 6% y el

ol o do
10% de su inversión, a menos que tenga que obtener
hn a r
préstamos de dinero fuerte que puedan costar entre
ec t C

el 12% y el 20% y luego haga una división de los


g T ran

beneficios superiores a esos pagos.


ni n G
rai to
e T gs

B) Sindicato. Usted invierte dinero con un


on lon

inversionista en bienes raíces profesional que


rd be

básicamente está haciendo (A) arriba y recauda


Ca nt

dinero de otros para comprar y administrar


nte

propiedades. El sindicato hace la mayor parte de su


co

dinero de las cuotas. Si bien el sindicato también se


A ll

beneficiará de la venta con una ganancia, la persona


que invierte en este modelo suele estar menos
interesada en la ganancia.

98 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


La desventaja de este modelo es que el sindicato tiene
que vender la propiedad en una fecha determinada
en el futuro. Si bien esto se vende como un beneficio
para los inversionistas, en realidad es un detrimento
en los malos mercados.

C) Socio en la distribución de ganancias /

s. a n d
fórmula de flujo de caja. Esto es lo que hacemos en

gi e n e
Cardone Capital. Este modelo es diferente de otros

ol o do
modelos de inversión, ya que pone a disposición de

hn a r
los inversores ordinarios acuerdos extraordinarios.
ec t C
g T ran

Los inversores se asocian conmigo en transacciones


ni n G

de bienes raíces que experimentan todos los


rai to
e T gs

beneficios de los bienes raíces y viajan como


on lon

inversionistas pasivos, experimentando toda la


rd be

ventaja de invertir y ninguno de los dolores de


Ca ent

cabeza. Les contaré más sobre esto en el último


nt

capítulo.
co
A ll

Independientemente de la forma en que decida


involucrarse, si aprende el juego de inversión, evite los

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 99


errores, haga lo que le digo y nunca se vea obligado a
vender en mercados malos: ganará dinero.

Recuerde, hay una escasez de complejos de apartamentos


más grandes y asequibles en los Estados Unidos y esto
continuará revelándose en los próximos 30 años. Mire
alrededor de su ciudad y cuente la cantidad de complejos

s. a n d
residenciales de 300 unidades que ofrecen alquileres

gi e n e
asequibles.

ol o do
hn a r
Esta escasez hará que los complejos de apartamentos
ec t C

grandes, asequibles y de calidad sean cada vez más


g T ran

valiosos con el tiempo. A medida que avanzamos hacia


ni n G

el futuro, las rentas aumentarán en los mercados donde


rai to
e T gs

hay un crecimiento de empleos. Además, a medida


on lon

que avanzamos hacia el futuro, la inflación aumenta el


rd be

costo de construcción, lo que hace que sea más difícil


Ca nt

construir apartamentos asequibles.


nte
co

Lo que debe saber ahora al leer esto es: debe descubrir


A ll

cómo obtener inmuebles más grandes. Pequeñas


propiedades no funcionan.

100 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Tengo un amigo dueño de 1 000 unidades por su
cuenta. Le mostré algunas de las propiedades que
estamos comprando en Cardone Capital y él me
escribió un cheque por $1,5 millones en el acto. Él dijo:
«No puedo obtener inmuebles tan grandes como estos, y
en los inmuebles más grandes es donde están los grandes
retornos».

s. a n d
gi e n e
Le mostraré cómo y, lo que es más importante, le

ol o do
mostraré por qué no quiere hacer otra cosa que no sean
trabajar las propiedades más grandes.
hn a r
ec t C
g T ran
ni n G
rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 101


102
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
e T gs
rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Capítulo 5

s. a n d
gi e n e
Errores que se deben evitar

ol o do
al invertir en apartamentos
hn a r
ec t C

g T ran
ni n G

El más barato no es el mejor. He tenido


rai to

mis mejores propiedades, y mejores


e T gs

retornos, al comprar caro y vender


on lon

más caro aún.


rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 103


104
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
e T gs
rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Capítulo 5

ol o do
hn a r
Errores que se deben evitar ec t C
al invertir en apartamentos
g T ran
ni n G

He cometido muchos errores en el sector inmobiliario.


rai to

El único error que no he cometido es perder dinero. 25


e T gs

años, más de $700 millones en propiedades, y nunca he


on lon

perdido dinero en una inmueble de apartamentos, pero


rd be

he cometido muchos errores.


Ca ent
nt
co

Mi primera propiedad fue un error porque era


unifamiliar y dependía de un inquilino. Rompí incluso
A ll

con esa propiedad, y solo porque no tuve en cuenta el


tiempo que invertí en administrarlo y deshacerme de él.
Si incluía todo mi tiempo, era un perdedor.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 105


Aquí está una lista de los errores que desea evitar al
momento de invertir. Intenté escribirlas por orden de
importancia.

Errores cometidos al invertir en apartamentos:

1) No invertir – No invertir en esta clase de

s. a n d
activos es el último y más grande error que cometerá

gi e n e
con sus finanzas. Si bien puede parecer difícil en este

ol o do
momento, debido a los fondos limitados, el crédito,
hn a r
la experiencia y la confianza, se debe a usted mismo
ec t C

resolver esto.
g T ran
ni n G

Ya sea que compre propiedades por su cuenta


rai to
e T gs

o conmigo, involúcrese. Cuando se hacen


on lon

correctamente, los apartamentos pueden generar


rd be

ingresos pasivos por generaciones y generar


Ca nt

rendimientos alucinantes, sin los riesgos de otras


nte

inversiones.
co
A ll

2) Compras demasiado pequeñas – todo por


debajo a 16 unidades no producirá suficiente flujo de
caja libre para justificar la transacción. 2 unidades,

106 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


4 unidades, 6 unidades y 8 unidades no son una
escala suficiente para dar sentido a la transacción,
a menos que esté comprando para simplemente
voltear la propiedad, pero ahora está especulando
que no está invirtiendo.

3) Alquileres de casa unifamiliares – esto es un

s. a n d
problema porque usted depende de un inquilino.

gi e n e
Nunca inviertas en una puerta. Vive donde haya

ol o do
una puerta y posee donde haya muchas.

hn a r
ec t C
Nunca invierta en una sola puerta.
g T ran
ni n G

Las viviendas unifamiliares son malas inversiones


rai to

en su mayor parte y han demostrado serlo durante


e T gs
on lon

los últimos 30 años, ganando alrededor del 1% por


año cuando se ajustan por inflación. Millones de
rd be

personas lo descubrieron en 2008 cuando perdieron


Ca ent

sus hogares.
nt
co
A ll

Las viviendas unifamiliares son inversiones terribles


para los ingresos por alquiler, pero son fáciles de
comprar. Recuerde, fácil de comprar significa difícil
de mantener.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 107


4) Uso excesivo de la deuda – el uso excesivo de la
deuda recurrirá en la propiedad al no poder pagar
la deuda en algún momento del ciclo económico.
Si puede comprarlo con un 95% de financiamiento,
eso significa que otras personas también pueden
hacerlo, y cuantas más personas, menos barreras
para comprar, menos valiosa será la propiedad en el

s. a n d
futuro.

gi e n e
ol o do
Vi a muchas personas de bienes raíces perder todo en
hn a r
2008 porque sobreexplotaron y especularon. Solo
ec t C

uso 50% a 75% de deuda en mis ofertas. Entonces,


g T ran

si un acuerdo es de $50 millones, espero pagar hasta


ni n G

$25 millones para comprar la propiedad.


rai to
e T gs
on lon

Este tipo de compromiso con la inversión de capital


rd be

excluye a muchos compradores y se convierte en una


Ca nt

barrera de entrada incorporada. Esto es lo que los


nte

grandes saben que los pequeños inversionistas no


co

saben y por qué los grandes obtienen las grandes


A ll

transacciones y los pequeños obtienen las sobras.

108 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Esta es la economía simple de la oferta y la demanda.
Ahora tengo algo que la mayoría de la gente no puede
comprar, lo que hará que este activo sea más valioso
en 5 a 10 años, o más, cuando vaya a vender. Ahora,
dicho esto, demasiado dinero puede significar que
el producto está sobrevaluado.

s. a n d
En Cardone Capital hemos creado relaciones con

gi e n e
los prestamistas más grandes del mundo y recibimos

ol o do
términos de deuda que no están disponibles para el

hn a r
público en general. Sepa lo que está haciendo cuando
ec t C
se trata de elegir a su socio de deuda. Por cierto,
g T ran

necesita una cantidad de prestamistas diferentes


ni n G

para diferentes clases de activos y diferentes ciclos.


rai to
e T gs

Nunca confíe en un prestamista, la deuda es una


on lon

parte crítica de su inversión y el desarrollo de


rd be

relaciones con los prestamistas es vital.


Ca ent
nt

No puedo decirle cuántas veces un vendedor me ha


co

preguntado: «¿Alguna vez ha asumido un préstamo


A ll

de Fannie Mae o Freddie Mac?» El vendedor desea


saber si puede obtener financiamiento y que su
capital está listo.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 109


5) Comprar al costo y tasa de capitalización –
Si solo compra propiedades basadas en los precios
más bajos o en las tasas máximas más altas, nunca
obtendrá grandes transacciones. Las grandes
transacciones siempre tienen un precio superior y
una tasa de capitalización más baja. Por loco que
parezca, mis mejores transacciones han sido por las

s. a n d
que pagué más.

gi e n e
ol o do
El viejo dicho, «Compra barato y vende caro» es
hn a r
cierto, hasta que no lo es. He hecho mis mejores
ec t C

transacciones, y los mejores retornos, en compras


g T ran

caras y ventas superiores.


ni n G
rai to
e T gs

El precio más bajo en apartamentos no es una


on lon

indicación de mucho. Es una indicación de que algo


rd be

está mal. Puedo comprar una propiedad a precios más


Ca nt

baratos y con tasas de capitalización más altas en los


nte

suburbios de Detroit que en la Galería de Houston.


co
A ll

El más barato no es el mejor. he tenido


mis mejores propiedades, y mejores
retornos, al comprar caro y vender
más caro aún.

110 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Una vez compré una propiedad en Austin, pagué
el precio solicitado, no negocié un centavo y cerré
la transacción rápidamente. Sabía que cuando lo
comprara alguien más me pagaría más. Vendí la
propiedad por un 115% de retorno en 6 meses.

Sabía que había una tendencia a que las compañías

s. a n d
de tecnología se mudaran a Austin en ese momento,

gi e n e
y sabía que era solo una cuestión de tiempo antes de

ol o do
que alguien me pagara una ganancia. Solo calculé

hn a r
mal lo pronto que sería. Compré la propiedad, cerré
ec t C
la transacción, obtuve un gran financiamiento y
g T ran

gasté $5 000 para rehacer el estacionamiento cuando


ni n G

llegó un comprador y me ofreció $4 millones más


rai to
e T gs

de lo que pagué. Puse $4 millones y él me dio $8


on lon

millones para que me fuera.


rd be
Ca ent

También fui el mejor postor y pagué el precio más


nt

alto en una cartera en Florida. Esta fue mi primera


co

compra en el estado y nadie me conocía, así que tuve


A ll

que pagar más para obtener la propiedad. Hubo


otros 38 grupos ofertando por la propiedad. ¿Por
qué estaba dispuesto a pagar más? La cantidad de

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 111


interés en la transacción me llevó a creer que luego
podría vender la cartera a uno de los otros 38 que no
se esforzaría por obtener la propiedad.

Pagué $58 millones por la cartera. ¿Qué importa


si pago en exceso por $100 000 o incluso $500 000?
Si va a estar en una transacción por 5 a 10

s. a n d
años, $500 000 no deben cambiar su opinión

gi e n e
sobre la propiedad. Una gran cantidad no está

ol o do
determinada por el precio que pagas, sino más
hn a r
bien el precio que se adquiere en el futuro.
ec t C
g T ran

Una gran propiedad no se determina


ni n G

por el precio que se pague...


rai to
e T gs

He sido dueño de esa propiedad por 5 años. Me paga


on lon

un promedio del 26% de la tasa de retorno anual


rd be

y podría vender la cartera por $150 millones. Por


Ca nt
nte

cierto, te garantizo que uno de los 38 que ofertaron


en mi contra hace 5 años intentaría comprármelo
co

hoy al precio más alto.


A ll

Hablo de una buena propiedad para los inversores.


¡Mi hermana, una de las primeras inversionistas en

112 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Cardone Capital, que es 10 años mayor que yo y se
jubiló, ha ganado más dinero de esta inversión que
todo el que hizo en todos sus trabajos anteriores e
inversiones combinados!

Cada mes, durante los últimos 5 años, recibió un


cheque de su inversión dos veces más grande que

s. a n d
cualquier salario de cualquier cargo que ocupó

gi e n e
como asistente ejecutiva de los ejecutivos petroleros.

ol o do
Esto fue un cambio en el juego para ella y le brindó

hn a r
una oportunidad que nunca hubiese podido
ec t C
obtener haciéndolo sola. Pero también ha sido una
g T ran

buena inversionista, positiva, paciente y cree en lo


ni n G

que estamos haciendo en Cardone Capital.


rai to
e T gs
on lon

Cuando está comprando propiedades en las que nadie


rd be

más está compitiendo, debe preguntarse qué está mal.


Ca ent

Si nadie más la compraría, tal vez sea mejor dejarla


nt

pasar. ¿Por qué nadie más quiere esto? ¿Todos están


co

mal, menos usted? Ese podría ser el caso por cierto.


A ll

Tal vez usted ve o sabe algo que nadie más puede ver o
saber. Esto sucedió cuando fui el primero en ver el valor
en un mercado, una ubicación o una oportunidad.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 113


Además, demasiada acción debería ser una
advertencia. Probablemente me haya escuchado
decir: «Grúas en el aire: cuidado». Cuando los
constructores comiencen a construir nuevos
apartamentos en el mercado, usted será inteligente
para ser extremadamente cauteloso.

s. a n d
Los constructores, en su mayor parte, no son

gi e n e
grandes inversores; son grandes constructores, la

ol o do
mayoría de los cuales, en algún momento, fracasan.
hn a r
Tienden a perder todo el dinero que hicieron en las
ec t C

ofertas que hicieron en los últimos pocos que no


g T ran

deberían haber construido.


ni n G
rai to
e T gs

Los nuevos apartamentos sirven como competencia


on lon

para el producto existente. Sin embargo, hay un


rd be

momento en el mercado donde el edificio se detiene


Ca nt

y luego permanecerá inactivo durante muchos años


nte

en el futuro, lo que creará otra oportunidad para el


co

inversionista inteligente.
A ll

Esa es una de las razones por las que estoy tan


entusiasmado con Houston en este momento. Se

114 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


construyeron en exceso y la próxima respuesta de
los constructores e inversionistas será evitar ese
mercado y esperar hasta que los nuevos apartamentos
sean absorbidos (alquilados).

Iré temprano, encontraré grandes oportunidades y


me sentaré y esperaré a que esos inversores regresen

s. a n d
y se den cuenta de que no hay suficiente producto

gi e n e
nuevo porque todos los constructores abandonaron

ol o do
el mercado. Esto requiere paciencia, previsión y la

hn a r
capacidad de moverse de un mercado a otro, lo que
ec t C
el pequeño inversor no puede hacer.
g T ran
ni n G

6) No usar un corredor – Tratar de comprar una


rai to
e T gs

propiedad sin un corredor comercial es un puro


on lon

error de novato. El corredor es su amigo en este


rd be

juego. Utilizo un corredor en cada transacción


Ca ent

y prefiero usar solo el corredor de listado de


nt

propiedades y espero que gane un montón de dinero


co

con la transacción.
A ll

Hace poco compré una propiedad que no estaba en


el mercado (fuera del mercado) y tenía un corredor

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 115


en otra ciudad que representaba mi oferta solo
porque él conocía al vendedor. Le pagué $250 000
para hacer esto por mí cuando probablemente
podría haberlo hecho por mí mismo. ¿Por qué?

Porque, necesito un amortiguador entre el vendedor


y yo. Hicimos la transacción y asumí un increíble

s. a n d
préstamo de $63 millones en más de 500 unidades

gi e n e
en el corazón de una de las grandes ciudades de

ol o do
Estados Unidos. A 60 metros de distancia se
hn a r
encuentra la oficina de Amazon, Whole Foods,
ec t C

Starbucks está a poca distancia, hay $800 000


g T ran

casas adosadas al otro lado de la calle y tiene que


ni n G

conducir y pasar $2 millones de hogares para llegar


rai to
e T gs

a la propiedad donde el inquilino promedio es un


on lon

profesional haciendo cinco veces más de lo que paga


rd be

en alquiler (La relación ingreso / alquiler es una


Ca nt

métrica muy importante).


nte
co

Creo que mis socios y yo mantendremos este activo


A ll

y lo venderemos por el doble de lo que pagamos por


la propiedad completa, devolviendo el 400% a los
inversores en una transacción donde hay flujo de

116 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


caja. Si voy a ganar $60 millones en un proyecto,
no me preocupa pagarle a un agente $250 000
porque me ayuda a asegurar la transacción. Páguele
al corredor y conózcalos a todos y asegúrese de que
les agrada.

7) No buscar suficientes propiedades – Yo miro

s. a n d
100 propiedades para comprar una, así que, a menos

gi e n e
que sea más listo que yo o con más suerte que yo,

ol o do
prepárese para ver tantas propiedades como sea

hn a r
posible. Tengo amigos que son financieramente
ec t C
muy exitosos y podrían comprar propiedades por su
g T ran

cuenta pero rápidamente se dan cuenta de que no


ni n G

tienen tiempo para buscar propiedades suficientes


rai to
e T gs

para conocer la transacción correcta. Esto se debe a


on lon

que tienen éxito, tienen sus manos llenas operando


rd be

sus negocios exitosos y sus familias.


Ca ent
nt

Para encontrar buenas propiedades, tiene que estar


co

en el mercado todos los días buscando, a veces se


A ll

necesitan años antes de que el mercado esté listo


para invertir. He comprado y vendido propiedades
en 7 estados ahora y para comprar propiedades solo

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 117


en su mercado local toma más energía, tiempo y
recursos de lo que pueda imaginar. Solo hacer que
los corredores te devuelvan la llamada, es un arte.

Para comprar una propiedad en un mercado fuera


de donde vive, se requieren viajes, hoteles, noches
fuera de casa, citas y planificación. Lo que se está

s. a n d
cerrando en este momento son dos monstruos en

gi e n e
las afueras de donde vivo, y fueron el resultado de

ol o do
mirar más de 6 000 unidades.
hn a r
ec t C

De manera interesante, ninguna de las propiedades


g T ran

fue algo que vimos, fue el resultado de tropezar


ni n G

con una ubicación o de desarrollar una relación


rai to
e T gs

con un corredor en otras transacciones. La que


on lon

encontramos, y de inmediato supe que compraría, ni


rd be

siquiera estaba en el mercado. No habría encontrado


Ca nt

esta joya si no hubiera estado buscando activamente


nte

en el mercado.
co
A ll

Mis amigos adinerados que se asocian conmigo


en transacciones lo hacen porque simplemente no
tienen tiempo para ver la cantidad de propiedades

118 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


que miramos. También pueden hacer transacciones
más grandes conmigo de lo que podrían hacer por
su cuenta y aprovechar la gran financiación a la que
tenemos acceso.

Una de las razones por las que compré mi avión hace


algunos años fue para poder volar a los mercados en

s. a n d
cualquier momento y ver propiedades.

gi e n e
ol o do
Una vez más, mi fórmula requiere que usemos

hn a r
una gran disciplina e investigación, buscando más
ec t C
de 100 propiedades por cada una que cerramos.
g T ran

Por esa razón, otros profesionales de bienes raíces


ni n G

invierten conmigo en Cardone Capital debido a la


rai to
e T gs

cantidad de negocios que vemos. Mi presencia en las


on lon

redes sociales tampoco ha hecho daño en ayudarnos


rd be

a encontrar propiedades.
Ca ent
nt

Si viste la Serie Mundial de 2017, notaste que estaba


co

sentado en la primera fila del Juego 7. Sí, era el


A ll

mejor asiento de la casa. La ubicación importa en


el sector inmobiliario y quieres que te vean. No
estaba haciendo eso para presumir, sino porque

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 119


quería llamar la atención de todos los corredores
comerciales principales que controlan apartamentos
en Houston, Texas.

Recuerde, los Astros ganaron la Serie Mundial y yo


logré el contrato del año. Invertir en bienes raíces de
manera correcta es un trabajo de tiempo completo;

s. a n d
se necesita dinero, energía, esfuerzo, desarrollo de

gi e n e
relaciones y cualquier persona que le diga que no

ol o do
está haciendo su debida diligencia.
hn a r
ec t C

8) Incapaz de moverse a otros mercados – He


g T ran

comprado en ocho mercados diferentes. Sabía que


ni n G

cuando comencé solo podría hacer mucho en el


rai to
e T gs

único mercado donde vivía.


on lon
rd be

Al principio, como inversionista en bienes raíces,


Ca nt

debe permanecer local. Pero, ¿qué pasa si donde


nte

vive el mercado apesta o ya está sobre construido


co

o incluso muriendo? La gente en Canadá, por


A ll

ejemplo, no tiene muchos apartamentos para


comprar. Hay muy poco de este stock, así que no
hay mucho comercio en marcha.

120 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Las personas en los países europeos no tienen esta
clase de activos para invertir en la forma en que lo
hacemos en los Estados Unidos.

Recuerde, no todos ganan dinero en bienes raíces


porque no todos los mercados son buenos. Si hubiese
invertido en cualquier lugar cerca de Detroit en los

s. a n d
últimos 20 años, habría perdido dinero a menos

gi e n e
que estuviera en una zona residencial donde

ol o do
recientemente se invirtió el dinero; y ese juego

hn a r
todavía está en el aire en cuanto a si funcionará o no.
ec t C
g T ran

No soy un especulador;
ni n G

soy un inversionista...
rai to
e T gs

No especule; invierta en cosas seguras. Yo no soy


on lon

un especulador; soy un inversionista, y eso significa


rd be

que, en algún momento, tendré que mudarme


Ca ent

a mercados fuera de donde vivo y criaré a mis


nt

hijos. Mudarse afuera significa que necesitará un


co

equipo para investigar otros mercados, encontrar


A ll

propiedades en esos mercados y luego administrar


la propiedad allí.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 121


9) Desconocimiento del mercado – Conozca
su mercado por completo. Debe conocer cada
venta, cada compensación, cada alquiler, qué
propiedades están subarrendadas, qué propiedades
están sobrevaloradas, cuales se vendieron en el
último ciclo, la vacante en su mercado y el costo de
cada gasto. Seguros, servicios públicos, gastos de

s. a n d
administración, el costo de giro, el tiempo de giro,

gi e n e
el costo de publicidad, los anuncios que funcionan,

ol o do
el tráfico de pies, los índices de cierre, los últimos
hn a r
12 meses de operación, y luego necesita conocer y
ec t C

tener relaciones con los 3 principales corredores


g T ran

de control en el mercado para encontrar el mejor


ni n G

inventario de apartamentos en el mercado.


rai to
e T gs
on lon

Mire, no estoy tratando de asustarlo, pero hay


rd be

muchos cursos que sugieren que los bienes raíces


Ca nt

son fáciles cuando, en verdad, hay mucho que saber.


nte

Hay una serie de herramientas en las que podría


co

querer invertir, como Real Capital Analytics, que


A ll

le brinda el historial de ventas y financiamiento


de una propiedad. Axiometrics le proporciona
componentes de alquiler y Co-Star desglosa la

122 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


información detallada de la propiedad, el alquiler
comparable y el historial de ventas.

Estos programas pueden costar hasta $20 000 al


año para su mercado local y pueden proporcionarle
mucha información. LoopNet es gratis y es
básicamente para aficionados (Loopsters), pero

s. a n d
puede ser una gran fuente para encontrar corredores.

gi e n e
Los principales corredores no suelen publicar sus

ol o do
propiedades en LoopNet sino solo en sus sitios.

hn a r
Cuando llame a un corredor, ni siquiera mencione
ec t C
que lo vio en LoopNet, perderá credibilidad.
g T ran
ni n G

10) Financiamiento – Necesita armas de deuda (o


rai to
e T gs

sea, financiamiento; y no solo una) que le brindarán


on lon

excelentes términos y la confianza de que puede


rd be

cerrar la transacción. Comprar apartamentos sin


Ca ent

endeudarse no tiene sentido. Si no fuera por la


nt

deuda, no sería capaz de hacer las grandes ofertas y


co

maximizar los rendimientos.


A ll

En mi primera transacción, tuve que acudir a 3


prestamistas y los 2 primeros me dijeron que no.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 123


Tomé el «No» personalmente, solo para descubrir
más tarde que estos bancos no prestaban en
apartamentos y por eso me dijeron que no. Pero,
los bancos casi nunca dicen: «En este momento, no
estamos dando préstamos para apartamentos». Le
darán alguna otra razón por la que no harán el trato.

s. a n d
Necesita saber quién está prestando para este tipo

gi e n e
de transacciones y quién no, y también debe conocer

ol o do
sus criterios de suscripción para aprobar el préstamo.
hn a r
Comprender el componente de la deuda es vital
ec t C

para completar transacciones, ya que le brindará la


g T ran

confianza en su financiamiento para garantizarle al


ni n G

vendedor que puede cerrar la transacción.


rai to
e T gs
on lon

He estado prestando dinero y creando relaciones


rd be

con los prestamistas de apartamentos más grandes


Ca nt

del mundo durante 30 años. Fannie Mae, Freddie


nte

Mac, las compañías de seguros de vida y los


co

bancos, todos me conocen ahora y me ayudan a


A ll

comprender y respaldar mis transacciones. Ellos


se asocian conmigo para ayudarme a hacer que
mis negocios funcionen. El prestamista no es un

124 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


adversario, es su socio. Yo o entendí esto desde el
principio.

El prestamista no es
un adversario, es su socio.

He pedido prestado unos $550 millones de dólares

s. a n d
a prestamistas, los cuáles todos, en algún momento
en el futuro, estarán siendo pagados por las

gi e n e
ol o do
operaciones de los apartamentos. En muchos casos,

hn a r
la deuda que uso en una transacción puede valer
ec t C
más que el acuerdo en sí, pero lo guardaré para otro
g T ran

libro.
ni n G
rai to

11) No comprar en todos los ciclos – Para jugar


e T gs

el juego de bienes raíces, no puedes simplemente


on lon

comprar en la parte inferior. Debes poder comprar


rd be

en la parte inferior, en el medio, y sí, incluso en la


Ca ent

parte superior. Mientras tenga suficiente flujo de


nt
co

caja, la propiedad creará una nueva parte superior


A ll

mientras esté en el mercado correcto y tenga flujo de


caja para llevarlo a través de los ciclos económicos.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 125


«¿Por qué no esperar hasta el final?» Escucho esto
todo el tiempo. Si no compra a través de todos los
ciclos, no comprará ninguno de ellos. Los corredores
no lo conocerán y nadie lo tomará en serio si acaba
de ingresar cuando hay «Sangre en las calles».

Cuando el mercado es malo, el vendedor y el

s. a n d
corredor se preocupan aún más por la capacidad

gi e n e
del comprador para cerrar. El precio más alto no

ol o do
consigue las mejores propiedades en mercados
hn a r
malos; seguridad y confianza para cerrar y obtener
ec t C

las propiedades. Quien tenga la mayor confianza


g T ran

para cerrar obtiene las grandes propiedades. Si no lo


ni n G

conocen, no se acercarán a usted.


rai to
e T gs
on lon

En resumen, comprar apartamentos. No vaya


rd be

pequeño, no compre la chatarra, compre el mejor


Ca nt

producto en el mercado, asegúrese de tener flujo de


nte

caja y cuide la propiedad y a los inquilinos. Cuando


co

encuentre esa oportunidad: muévase rápido.


A ll

126 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
gi e n e
Capítulo 6

ol o do
Su primera propiedad hn a r
ec t C
g T ran


ni n G
rai to

Preste atención a esta receta y


e T gs

su primera propiedad tendrá más


on lon

probabilidades de ser la ganadora.


rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 127


128
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
e T gs
rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Capítulo 6

ol o do
hn a r
Su primera oportunidad ec t C
g T ran

Permítame mostrarle cómo debe ser su primera


ni n G

transacción, para que tenga criterios específicos y no


rai to

pierda tiempo en propiedades que no serán buenas


e T gs
on lon

para usted. Preste atención a esta receta y tu primera


transacción tendrá más posibilidades de ser la ganadora.
rd be
Ca ent

Antes de explicarle los criterios de su primera


nt
co

transacción, permítame darle algunos términos básicos


A ll

que necesitará para acostumbrarse a escuchar y usar


para entender un estado financiero.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 129


Ingreso bruto de alquiler – Este es el ingreso total
posible si cada unidad se alquila al precio total. Esta
cifra es utilizada por el corredor y es casi sin sentido.

Ingreso bruto efectivo – Es el monto del ingreso por


alquiler realmente recaudado y es un número muy
importante.

s. a n d
gi e n e
Otros ingresos – Esto incluiría cobros de reembolsos

ol o do
de servicios públicos (agua), lavandería, tarifas de
hn a r
solicitud, tarifas por pagos atrasados, tarifas por
ec t C

mascotas, estacionamiento, servicio de valet, basura,


g T ran

etc. Estos números pueden indicar problemas con la


ni n G

propiedad cuando vea tarifas por pagos atrasados.


rai to
e T gs
on lon

Gastos – Gastos de las operaciones normales de la


rd be

propiedad. Básicamente, esto incluye aquellas cosas


Ca nt

que tiene que hacer para mantener la propiedad en


nte

funcionamiento. Esto no incluye la deuda o mejoras


co

importantes de capital (techo nuevo, por ejemplo).


A ll

NOI – Es MUY importante entender este cálculo.


Esto representa el ingreso efectivo, menos los gastos

130 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


operativos antes de los pagos de la deuda. Esta cifra es
lo que determina el valor de la propiedad. Al aumentar
el NOI y usted aumentará el precio que el próximo
inversionista podrá pagar por su propiedad.

Tasa de capitalización – Esta representa la tasa de


rendimiento que la propiedad pagaría al inversionista

s. a n d
si no hubiera una deuda en la propiedad. Se calcula

gi e n e
restando los gastos del ingreso bruto efectivo.

ol o do
hn a r
Ingreso bruto efectivo ec t C $95 000
Gastos $30 000
g T ran

NOI $65 000


ni n G

Tasa de Capitalización 6,5%


rai to
e T gs

Si paga $1 000 000 en efectivo y la propiedad fue


on lon

comprada a una tasa máxima de 6,5%, pagaría al


rd be

inversionista $65 000 por año por su inversión (6,5%)


Ca ent

antes de que el inversionista aumente las rentas o mejore


nt

las operaciones al reducir los gastos.


co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 131


Apalancamiento – Esto se conoce como el beneficio que
obtiene el inversionista cuando agrega deuda al cálculo
de rendimiento, y debería mejorar el rendimiento de
los inversores. El apalancamiento solo está disponible
si puede obtener una gran financiación y excelentes
términos.

s. a n d
Por lo tanto, si uso la deuda en el ejemplo anterior,

gi e n e
observe si el porcentaje de rendimiento aumenta en el

ol o do
dinero invertido.
hn a r
ec t C

Ingreso bruto efectivo $95 000


g T ran

Gastos $30 000 Precio $1 000 000


ni n G

NOI $65 000 Baja $300 000


rai to
e T gs

Pago de la deuda <$39 000>


Deuda $700 000
on lon

Tasa de retorno anual $26 000 Dinero% 8,66%


rd be

(tasa de retorno anual / pago inicial)


Ca nt
nte

Ese es el valor del apalancamiento. El inversionista


recogió dos puntos pidiendo prestado el dinero al
co

banco. Puede que no parezca mucho, pero te das cuenta


A ll

de que te pagaron la mitad del dinero, pero solo paga el


30% del dinero y te quedan $700 000 para invertir en
otra oferta o comprar ofertas más grandes.

132 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Cuando la tasa de interés que usted toma prestada es
más baja que la tasa de capitalización, aumentará el
rendimiento para el inversionista. Cuanto mayor sea
la diferencia entre los dos, mayor será el rendimiento
para el inversor.

Tasa de Capitalización > Tasa de Interés = Incremento

s. a n d
en el Retorno al Inversionista.

gi e n e
ol o do
Vacancia – La proforma producida por el corredor y

hn a r
también por el propietario existente puede mostrar
ec t C
la cantidad de vacancia. Este número es un número
g T ran

abstracto, casi sin sentido porque, si está vacante, no


ni n G

se recopiló. Sin embargo, al prestarle atención, puede


rai to
e T gs

conocer las tendencias de la propiedad.


on lon
rd be

Tasa de retorno anual – Es el cálculo basado


Ca ent

solamente en el dinero invertido. Esto se calcula


nt

dividiendo el dinero en efectivo libre por el efectivo


co

entregado para la compra. Dinero en efectivo gratis /


A ll

pago inicial.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 133


Capitalización Ex – El gasto en aquellos artículos
que no se consideran gastos normales o recurrentes
para operar. Un nuevo techo o mejora de la casa club.

La SALIDA – Usted como propietario, ¿cómo va a


vender? Esto requiere que calcule lo que el próximo
comprador puede pagar y aun así obtener un retorno

s. a n d
de su inversión. Muchos inversionistas aficionados se

gi e n e
pierden este cálculo porque solo miran los cálculos de

ol o do
las operaciones y nunca descubren cómo SALIR.
hn a r
ec t C

IO – Los préstamos de Solo Interés existen en el


g T ran

mercado hoy en día, donde usted no paga el principal


ni n G

y solo paga intereses sobre el monto prestado. Si


rai to
e T gs

pone suficiente en el momento de la compra, eso se


on lon

considera una amortización principal. Incluso puede


rd be

preguntar al banco si aumenta su pago inicial en la


Ca nt

compra cuánto IO le darían. IO le proporcionará más


nte

flujo de caja.
co
A ll

P&I – El capital y los intereses se refieren al pago


principal del préstamo (principal) y los intereses
pagados al prestamista por el préstamo. Cada pago al

134 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


banco incluye intereses y algunos pagos de capital que
durante la vida del préstamo resultarán en un saldo de
cero cuando el préstamo complete su plazo.

Radio de cobertura de deuda – Este es un término


del prestamista que representa el hecho de que su
ingreso de operaciones es mayor que la deuda (P&I)

s. a n d
que está pagando al banco.

gi e n e
ol o do
Cubriré más de este tema en un ejemplo. Déjeme
mostrarle cómo será su primera transacción.
hn a r
ec t C
g T ran
ni n G
rai to
e T gs
on lon
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 135


Criterios de la primera transacción
(de la A a la Z)

Estos son algunos criterios que debe utilizar para


evaluar su primera transacción. Cuanto más pueda
incluir en su primera transacción, más posibilidades
tendrá de encontrar un buen negocio.

s. a n d
gi e n e
A. 16 unidades o más (prefiera 32). No importa

ol o do
cuánto se sienta tentado a comprar transacciones más
hn a r
pequeñas, el número más importante en cuestión
ec t C

de apartamentos es el número de unidades. Este es


g T ran

su multiplicador forzado, también conocido como


ni n G

«escalado». Sin escalar el número de unidades, es casi


rai to

imposible tener una puntuación grande.


e T gs
on lon
rd be

B. Ama la ubicación de la propiedad desde la primera


visita. Si no la ama en el momento en que la visitó, y
Ca nt
nte

tiene que entender cómo funcionará, nunca funcionará.


co

Algunas propiedades simplemente no tienen lo que


A ll

se necesita. Evitar malas transacciones a veces es tan


importante como encontrar las buenas. Para desarrollar
esta habilidad, debe visitar miles de unidades para saber
la diferencia entre algo que hace dinero y que odiará,

136 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


y algo que derrama dinero y que amará. También
recuerde, se requiere amor en la salida.

C. Ser positivo en el flujo de caja sin mejoras del 4%


al 6% sobre el dinero invertido. El flujo de caja es el
santo grial de la inversión inmobiliaria y probablemente
el menos comprendido. El flujo de caja positivo es lo que

s. a n d
determinará su capacidad para mantener la propiedad

gi e n e
en tiempos difíciles y, por sí solo, determina el valor de

ol o do
salida.

hn a r
ec t C
D. Use la deuda en su primera transacción y no
g T ran

más del 75%. No pague con dinero en efectivo por sus


ni n G

apartamentos. Esto no es inversión de Dave Ramsey.


rai to
e T gs

La deuda utilizada para comprar apartamentos es una


on lon

buena deuda y debe usarse una y otra vez. Nunca sobre


rd be

apalanque y permanezca en el rango de deuda a valor


Ca ent

del 65% al 75%. La deuda pagada por otros es como un


nt

regalo de los dioses.


co
A ll

E. Tener un administrador activo en la propiedad.


Usted necesita a alguien en el sitio que tenga
conocimiento y al que se pague bien. No escatime en

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 137


su administrador. Un administrador que está mal
pagado tenderá a robar. Los familiares son malos
administradores. Las personas que han estado en
propiedades durante demasiado tiempo son malos
administradores. Incluso considere la posibilidad de
convertir a su administrador en contribuidor parcial en
la propiedad.

s. a n d
gi e n e
F. Tener un DCR del 1,25% (radio de cobertura de

ol o do
la deuda). Este DCR probablemente será requerido por
hn a r
su banco, pero nunca baje de un DCR de 1,25%. Esto
ec t C

significa que su NOI superará la deuda total en un 25%.


g T ran

$100 000 de capital e intereses, por lo tanto, requerirían


ni n G

$125 000 en NOI.


rai to
e T gs
on lon

G. Reserve de $250 a $300 por unidad por año para


rd be

futuras renovaciones. Esto también será requerido


Ca nt

por el prestamista, pero debe insistir en tener reservado


nte

al menos este número anualmente para mejoras no


co

planificadas de la propiedad.
A ll

H. Tener una cotización de seguro real. Debe tener


una cotización real de sus bienes inmuebles antes de

138 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


entrar bajo contrato, no una estimación, sino una
cotización firme. Además, asegúrese de no estar en una
zona de inundación.

I. Asumir un aumento en los impuestos a la


propiedad a tasa completa. Al calcular sus impuestos,
es mejor estimar los impuestos a la propiedad al precio

s. a n d
total pagado. No se deje tentar por los agentes de bienes

gi e n e
raíces pro formas sugiriendo un porcentaje del precio

ol o do
total.

hn a r
ec t C
J. Use 40% o más como cálculo de gastos. Cualquier
g T ran

cálculo utilizado a continuación es ingenuo e


ni n G

irresponsable. Al hacer estimaciones, siempre usaré del


rai to
e T gs

40% al 50%, detrás de la servilleta, como mis peores


on lon

escenarios.
rd be
Ca ent

K. No asuma ningún aumento en el ingreso bruto


nt

efectivo. El agente de bienes raíces y el vendedor


co

intentarán convencerlo de que la propiedad producirá


A ll

rentas más altas en el futuro. Si bien esto es cierto,


no asuma un aumento en el ingreso bruto efectivo.
Es mejor sorprenderse de una manera positiva a

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 139


una sorpresa decepcionante porque era demasiado
optimista.

L. Tener en la reserva todos los costos obvios de


reparación para los próximos 36 meses. Techos,
fontanería, revestimiento, pintura, estacionamiento,
cercas, paredes; téngalos a un lado. Nunca pierda una

s. a n d
propiedad porque no puede mantenerla. En 30 años,

gi e n e
nunca he perdido una propiedad mientras mis amigos

ol o do
fueron a la quiebra. Ellos pensaron que yo estaba siendo
hn a r
negativo cuando me «eché a un lado» y pensé que
ec t C

estaban siendo estúpidos al no tenerlos.


g T ran
ni n G

M. Conozca el punto de equilibrio (en el peor de


rai to
e T gs

los escenarios). Cuando compre un inmueble, planee


on lon

pensando en el peor de los casos y sepa qué porcentaje


rd be

de ocupación lo lleva a un punto de equilibrio. Luego


Ca nt

revise la historia y vea si esa propiedad o ese mercado


nte

alguna vez ha alcanzado ese nivel de ocupación.


co
A ll

N. Sepa el estado financiero de memoria. No


debe tener que consultar el estado financiero para
comprenderlo. Conozco los estados financieros de mis

140 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


transacciones tanto como conozco la voz de mis hijos;
no necesito ver sus caras para saber con quién estoy
hablando.

O. Utilice un corredor en la transacción. Si no utiliza


un corredor, nunca obtendrá la mejor transacción. Los
corredores son conexiones valiosas para los vendedores

s. a n d
y aún más valiosas para los compradores cuando sale.

gi e n e
Nunca intente ser su propio corredor para ahorrar una

ol o do
tarifa. Siempre uso un corredor para negociar la compra
o la venta.
hn a r
ec t C
g T ran

P. Visite y cree archivos con al menos 25 inmuebles


ni n G

antes de comprar el primero. Miro cientos de


rai to
e T gs

inmuebles para comprar uno. Cualquier cosa menos


on lon

que esto, es perezosa e irresponsable. No hay libro


rd be

más valioso en bienes raíces que visitar inmuebles y


Ca ent

coleccionar archivos de estos. En el futuro, compartiré


nt

con usted lo que ponemos en nuestros archivos. La


co

mejor educación en su próxima transacción se resume


A ll

a todos los inmuebles que visitó, recopiló datos y no


compró.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 141


Q. Producir al menos $24 000 al año,
independientemente de la tasa anual de retorno
en efectivo. Su primera transacción debe producir al
menos $2 000 de flujo de caja neto mensual para que
pueda invertir tiempo o energía en él. La razón por la que
esto es importante es para no invertir en transacciones
demasiado pequeñas y perder el tiempo. Si no gana al

s. a n d
menos $24 000 al año, la inversión objetivo será más

gi e n e
molesta que una solución.

ol o do
hn a r
R. Tener un potencial de aumento de renta mínimo
ec t C

de 25/50/75. La propiedad debe ser capaz de tomar un


g T ran

zarpazo de renta. Si no es así, entonces está comprando


ni n G

alquileres completos del mercado y eso indicaría que


rai to
e T gs

no tiene un lugar para hacer crecer la propiedad en un


on lon

futuro cercano.
rd be
Ca nt

S. Tener un plan de salida sólido para la propiedad.


nte

La salida es vital para saber cómo venderá finalmente


co

la propiedad, o refinanciará y capturará la ventaja de la


A ll

propiedad. ¿Va a vender en 3 - 5 años? Si es así, ¿cuál es el


precio esperado y cómo afectará eso a los rendimientos?

142 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


T. Hacer un cálculo de salida del 8%. Calcule un
precio que pueda vender en el que el comprador nuevo
obtenga un 8% la tasa de retorno anual. ¿A qué precio se
puede vender que le permita al nuevo comprador ganar
suficiente dinero para justificar su inversión?

U. Haga que la suscripción del préstamo sea realizada

s. a n d
por un tercero sin la influencia de su opinión sobre

gi e n e
el acuerdo. Haga que alguien con experiencia en

ol o do
suscripción revise el inmueble que está comprando para
determinar cómo lo ve.
hn a r
ec t C
g T ran

V. Use el peor de los casos en los ingresos. No sea


ni n G

demasiado optimista cuando se trata de ingresos


rai to
e T gs

futuros. Nunca respaldo mi transacción con aumentos


on lon

de renta, aunque sé que están llegando. Si su transacción


rd be

solo tiene sentido si obtiene aumentos de renta, no tiene


Ca ent

sentido y no hará dólares.


nt
co

W. Conozca el costo por puerta de los gastos en la


A ll

propiedad en su mercado sin impuestos. Encuentre


el costo por puerta promedio en su mercado y use ese
número para calcular, incluso si sabe que puede operar
por debajo de eso.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 143


X. Respalde su transacción asumiendo toda la
deuda, incluidas las promesas a los socios, y todo
el capital y los intereses al calcular el flujo de caja.
Incluso si el prestamista o los inversionistas no exigen la
amortización del capital, respalde su transacción en el
supuesto de que lo haga.

s. a n d
Y. Asumir 2 años de equilibrio y sin flujo de caja.

gi e n e
Esto puede suceder y nadie quiere enfrentar este tipo

ol o do
de situaciones. No quiere perder un gran inmueble
hn a r
porque no pudo pasar un par de años malos. Nunca
ec t C

he perdido una propiedad porque siempre planeo para


g T ran

el peor de los casos. Pregúntese, si esta propiedad no


ni n G

generara ni ganancias ni perdidas por un par de años,


rai to
e T gs

¿todavía querría tenerla? Si la respuesta es «De ninguna


on lon

manera», no la compre.
rd be
Ca nt

Z. En el momento en que haya marcado cada


nte

uno de los puntos anteriores, siga adelante con


co

la transacción, sepa que ha encontrado una joya


A ll

y compre el inmueble. El mayor error en el sector


inmobiliario es no invertir. El segundo error más
grande es no moverse lo suficientemente rápido cuando
se encuentra uno.

144 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Siempre puede enviarme un correo electrónico a: Deal@
CardoneCapital.com y revisaré su transacción en mi
programa, Real Estate Investing Made Simple.

s. a n d
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ol o do
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 145


146
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ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
Capítulo 7

gi e n e
ol o do
Tasa de retorno anual
hn a r
ec t C

g T ran
ni n G

Ningún cálculo es más importante que el


rai to

flujo de caja, ¡ninguno!


e T gs
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Ca ent
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co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 147


148
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Capítulo 7

ol o do
hn a r
Tasa de retorno anual ec t C
g T ran

Si bien la mayoría de los inversionistas hablan de


ni n G

precios y tasas máximas cuando compran, no hay una


rai to

cifra más importante para mí que la tasa de retorno


e T gs
on lon

anual. Cuánto dinero no comprometido puede


distribuirse a los inversionistas y a mí mismo después
rd be

de que se manejen todas las operaciones y las deudas.


Ca ent

El flujo de caja positivo, no solo el porcentaje, sino el


nt
co

monto real en dólares del flujo de caja libre después de


A ll

todas las operaciones, es lo que le permitirá superar las


desventajas económicas y evitar tener que vender en
mercados bajos.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 149


¡El flujo de caja positivo es la razón por la que nunca he
perdido una propiedad! Cuando todos los especuladores
y constructores estaban perdiendo todo durante la peor
crisis de la vivienda desde la Gran Depresión, conservé
todas mis propiedades. Incluso el banco donde obtuve
mi financiamiento se fueron abajo, pero yo no. El flujo
de caja te hace a prueba de balas.

s. a n d
gi e n e
¡Imagine eso! El banco que me prestó dinero, fue

ol o do
estafado y los edificios de apartamentos nunca faltaron
hn a r
un pago a ese banco. El banco otorgó préstamos a un
ec t C

grupo de especuladores aficionados que aprovecharon


g T ran

en exceso, que no sabían cómo calcular el flujo de caja


ni n G

utilizando los peores escenarios (o que no se molestaron


rai to
e T gs

en hacerlo), y todos fracasaron cuando el mercado se


on lon

endureció. No perdí nada, porque tenía flujo de caja.


rd be
Ca nt

Cuando tenga suficiente flujo de caja positivo,


nte

podrá continuar con las operaciones, mientras que


co

la competencia en la calle ya no puede reemplazar


A ll

alfombras o hacer publicidad.

150 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


El flujo de caja es el santo grial de las empresas y lo que
permite que el propietario de la empresa, en este caso, el
propietario del apartamento, continúe las operaciones.
El flujo de caja proporciona confianza al inversionista y
es por eso que Cardone Capital paga a los inversionistas
mensualmente, no trimestralmente.

s. a n d
Mi abogado me recomendó que le pague a los inversores

gi e n e
trimestralmente, sugiriendo que esto era más rentable.

ol o do
Le dije al abogado: «No estoy pagando por consejos de

hn a r
negocios, te estoy pagando para que pongas en práctica
ec t C
el acuerdo. Quiero que me paguen todos los meses y
g T ran

mis socios merecen que se les pague todos los meses».


ni n G

Recaudamos el alquiler todos los meses, entonces, ¿por


rai to
e T gs

qué no querría ver el dinero de las operaciones todos


on lon

los meses? Le pregunté al abogado: «¿Te gustaría que te


rd be

pague cuatro veces al año?».


Ca ent
nt

Ningún cálculo es más importante que el flujo de caja -


co

¡NINGUNO! Y su propiedad debería poder distribuir


A ll

dinero en efectivo cada mes. Observe cómo las grandes


empresas como AT&T y DIRECTV pagan dividendos
a sus inversores cada trimestre si pueden, pero facturan

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 151


a los clientes cada mes. Lo hacen porque pueden salirse
con la suya y es por eso que invertir en bienes raíces es
mejor para usted siempre que pueda generar un flujo de
caja positivo mensual.

Ningún cálculo es más importante que el


flujo de caja, ¡ninguno!

s. a n d
Esta demanda de flujo de caja obliga al operador a no

gi e n e
pagar de más, evitar el exceso de apalancamiento y

ol o do
hn a r
descuidar o administrar mal las operaciones. Viola la
ec t C
demanda de flujo de caja en tu suscripción y terminarás
g T ran

en problemas.
ni n G
rai to

Además, comprenda, el valor del apartamento no sube


e T gs

ni baja sin razón. A diferencia de un hogar, el valor


on lon

de los apartamentos y las oficinas de los edificios está


rd be

determinado por el flujo de caja que producen. La


Ca nt
nte

tercera razón por la que el flujo de caja es importante


es que el flujo de caja de los apartamentos brinda
co

protección contra la devaluación del efectivo.


A ll

Pero, la principal razón por la que insisto en que mis


socios en Cardone Capital reciben un pago mensual es

152 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


que genera confianza. Mi amigo Howard, un inversor
en varios acuerdos conmigo, dijo una vez: «El flujo de
caja no es realmente importante para mí». Después de
unos 4 meses de distribuciones, me llamó y me dijo:
«Tengo que decirle que el cheque de $10 000 cada mes,
realmente me hace sentir bien.»

s. a n d
Los bancos y las compañías de seguros validan por qué

gi e n e
los apartamentos son inversiones confiables. Los bancos

ol o do
y las compañías de seguros me han prestado cientos de

hn a r
millones de dólares para comprar apartamentos, pero
ec t C
no me prestan dinero para comprar acciones de su
g T ran

propia compañía o para comprar sus propios productos.


ni n G

Léelo nuevamente y déjalo entrar: los bancos me


rai to
e T gs

prestarán dinero para comprar apartamentos, pero no


on lon

me prestarán dinero para comprar sus propias acciones.


rd be

¿Por qué? Porque los apartamentos producen flujo de


Ca ent

caja y las acciones del banco no.


nt
co

De hecho, es más fácil obtener un préstamo para un


A ll

apartamento que un hogar unifamiliar. Por lo general,


los bancos aman los apartamentos y son la clase de
activos preferidos para los préstamos en la actualidad

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 153


porque han demostrado la capacidad de producir
un flujo de caja positivo en todo tipo de condiciones
económicas. Un activo real que produce flujo de caja se
apreciará en valor con el tiempo. Los apartamentos son
ofertas de terrenos con un flujo de caja positivo que se
encuentra por encima de ellos.

s. a n d
Los bancos prestarán dinero para
comprar apartamentos, pero no me

gi e n e
prestará dinero para comprar sus propias

ol o do
acciones.
hn a r
ec t C

El componente de flujo de caja es tan importante para


g T ran

el prestamista, que basa la cantidad del préstamo en la


ni n G

capacidad de las propiedades para producir efectivo.


rai to
e T gs

El prestamista solo le prestará un monto equivalente


on lon

a una parte del NOI. Esto se llama DCR o radio de


rd be

cobertura de deuda.
Ca nt
nte

Creo que el cálculo de DCR es más importante que la


co

evaluación, el precio pagado, la tasa de capitalización o


A ll

el porcentaje de su pago inicial. El Radio de Cobertura


de Deuda, normalmente 1,25%, sugiere que el monto
del principal y los intereses cubiertos por el Ingreso

154 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Neto Operativo (ingresos menos gastos) es igual a no
menos del 125%. Si la deuda de las propiedades es de
$100 000 al año, el NOI tendría que ser de $125 000, si
el banco requiriera un DCR de 1,25%. Cuanto más bajo
sea el DCR, más le gusta al prestamista la propiedad y
al prestatario.

s. a n d
El componente de flujo de caja es tan
importante para el préstamo donde se

gi e n e
basa la cantidad del préstamo sobre la

ol o do
capacidad de propiedades para producir

hn a r
dinero. ec t C
g T ran

Por lo tanto, una vez que sepa su NOI y comprenda


ni n G

la garantía DCR de su prestamista, puede estimar la


rai to

cantidad de capital e intereses que el prestamista le


e T gs
on lon

permitirá tener. Entonces, puede volver a la cantidad


que te prestan.
rd be
Ca ent

NOI $1 000 000


nt
co

DCR (dividir) 1,25%


A ll

P&I Anual $800 000


Interés 4,5%
Cantidad Principal Permitida $13 677 000
(Utilice el monto del préstamo de calculadoras de hipotecas)

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 155


Si necesita ayuda para resolver una transacción que esté
trabajando, envíeme un correo electrónico a: Deal@
CardoneCapital.com y lo guiaré a través del proceso.
Quién sabe, si se ajusta a los otros criterios, podría
comprarlo con usted.

s. a n d
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156 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Capítulo 8

gi e n e
Dónde encontrar

ol o do
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propiedades ec t C
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ni n G

La forma más rápida de obtener


rai to

inmuebles es cerrar las transacciones


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que generan ofertas.


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 157


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Capítulo 8

ol o do
hn a r
Dónde encontrar propiedades ec t C
g T ran

El lugar para comenzar es donde conoce el mercado,


ni n G

código para: dónde vive. No intente ingresar a nuevos


rai to

mercados al principio, compre en el lugar donde vive


e T gs
on lon

y permanezca cerca de donde vive hasta que empiece


a aprender sobre el mercado. El primer mercado en el
rd be

que compré por primera vez estaba dentro de un radio


Ca ent

de 10 millas de donde vivía. Durante 3 años, cada fin


nt
co

de semana, cuando no estaba trabajando en mi trabajo


A ll

principal, hice ofertas, agoté a todos los corredores del


mercado y nunca compre una propiedad.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 159


Pero recibí una excelente educación y aprendí cómo se
veía y cómo se sentía una buena transacción. Después
de dejar Houston para mudarme a California, me
di cuenta de cuánto dinero habría ganado si hubiera
invertido. Vi lo que pensé que era un montón de buenas
oportunidades, pero todavía no estaba listo. Todavía
no tenía la confianza, porque todavía no había hecho

s. a n d
suficiente tarea para SABER lo suficiente como para

gi e n e
saber la diferencia entre un mal negocio, un buen

ol o do
negocio y un negocio estupendo. Lo que aprendes al
hn a r
visitar las propiedades es 10 veces más valioso que lo que
ec t C

puede aprender leyendo un libro.


g T ran
ni n G

Cuando me mudé a San Diego, me di cuenta de que


rai to
e T gs

había aprendido mucho y me había alejado de algunas


on lon

ofertas muy buenas, pero en lugar de arrepentirme de lo


rd be

que no había comprado, volví a comprar propiedades en


Ca nt

el nuevo mercado al que me había mudado. La diferencia


nte

era que, esta vez, tenía la confianza de SABER lo que


co

estaba haciendo, lo que estaba buscando, cómo se veía


A ll

y cómo se sentía una buena oportunidad de negocio, y


cómo se veía y cómo se sentía uno malo. Los malos son
fáciles de reconocer. Inmediatamente va a saber que no

160 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


funciona y no pasa tiempo tratando de darle sentido. Si
no se siente bien, no lo compro.

Solo estuve en San Diego un año cuando compré mi


primera propiedad. Fueron 48 unidades en Vista,
California. Todavía recuerdo conducir hasta allá la
primera vez. Era de dos pisos, tenía una gran presencia

s. a n d
desde la carretera, parecía que era una construcción de

gi e n e
calidad, un espacio agradable entre el estacionamiento,

ol o do
la calle y las unidades, y supe de inmediato que lo
compraría.
hn a r
ec t C
g T ran

Cerré la transacción en 45 días y 30 días después,


ni n G

compré otras 38 unidades en Point Loma. 90 días


rai to
e T gs

después de eso compré mi tercera y definitiva propiedad


on lon

de alquiler. Una unidad de 92, clase C, con valor de


rd be

belleza agregado.
Ca ent
nt

Dentro de 3 años, había recolectado 500 unidades.


co

En los últimos 25 años, desde entonces he comprado


A ll

y vendido más de $1 mil millones en bienes raíces, en


8 mercados diferentes, a través de todo tipo de climas
económicos.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 161


Lo que sé hoy después de hacer esto durante años es:

1) Los apartamentos son la mejor inversión para


proteger su capital, brindando un flujo de caja
confiable y una apreciación durante largos períodos
de tiempo.

s. a n d
2) Es vital conocer el mercado en el que está

gi e n e
invirtiendo hoy y en los próximos 5 a 10 años.

ol o do
hn a r
3) Conocer el mercado comienza con saber dónde
ec t C

están las propiedades y quién las tiene.


g T ran
ni n G

4) Los corredores que tienen las propiedades que


rai to
e T gs

desea son CBRE, ARA, Cushman Wakefield,


on lon

Marcus & Millichap, Berkshire, HFF y algunas


rd be

tiendas privadas de corredores en cada mercado. Por


Ca nt

supuesto, también están los vendedores privados. Al


nte

contar con la tecnología adecuada, puede obtener


co

acceso a la información de la propiedad del agente y


A ll

los datos no tiene precio.

162 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


La forma en que se comunica con esos corredores y lo
que les dice es demasiado para esta introducción, ya que
es un arte en sí mismo.

Aprendí muy rápido la forma más rápida de obtener


transacciones es cerrar transacciones en las que se ha
ofertado. Sea un cerrador, sea fiel a su palabra y nunca

s. a n d
viole la confianza del mercado de corredores. Una vez

gi e n e
que el mercado sepa que usted es un comprador real

ol o do
(un cerrador), el juego de crear riqueza a través de la

hn a r
inversión en bienes raíces se vuelve posible. La red
ec t C
de corredores es muy pequeña, y en la mayoría de los
g T ran

mercados, solo unos pocos controlan todo el inventario


ni n G

de apartamentos, al menos los buenos. Si no creen en


rai to
e T gs

su capacidad para cerrar, nunca obtendrá los buenos


on lon

negocios.
rd be

La forma más rápida de obtener


Ca ent

inmuebles es cerrar las transacciones


nt

que generan ofertas.


co
A ll

Los corredores son muy privados, altamente


competitivos, casi paranoicos y, en su mayor parte, mal
pagados. Si no lo conocen, ni siquiera le devolverán la

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 163


llamada. Una vez que los tenga al teléfono, será mejor
que pueda validar su historia como comprador.

Además, siempre trata con el corredor que publicó


la propiedad. Quien controla el listado, controla
la transacción. Averigüe quién está controlando el
inventario en su mercado. El hecho de que un corredor

s. a n d
sea el tipo grande en un mercado no significa que se

gi e n e
represente bien en otro.

ol o do
hn a r
Lo siguiente es que tiene que conocer el mercado.
ec t C

Cuando digo «conocer el mercado», esto es lo que


g T ran

quiero decir: economía, proveedores de empleo,


ni n G

alquileres, concesiones, gastos, las partes en crecimiento


rai to
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del mercado, partes muertas de los mercados, la política


on lon

de la ciudad, los precios de las viviendas en la zona,


rd be

las condiciones económicas generales, la ocupación,


Ca nt

el costo de los seguros, las zonas de inundación, los


nte

salarios, las tasas de criminalidad, los puntajes a pie, los


co

comentarios, las concesiones, la solvencia crediticia del


A ll

mercado, la información demográfica de sus inquilinos,


la competencia, otras ventas, la historia de la propiedad
desde hace 5 años. o más; todo y más.

164 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Debe saber cuánto pagó el último comprador por el
inmueble que está considerando y cómo funcionó la
propiedad durante los malos tiempos. Debe conocer
la ética de trabajo y el servicio de la compañía de
administración existente para descubrir oportunidades.

Debe visitar por la propiedad durante el día, la noche y

s. a n d
los fines de semana. También debe comprar la propiedad

gi e n e
en persona y por teléfono.

ol o do
hn a r
Cuando se invierte, hay mucho que investigar: SEPA,
ec t C
no adivine. Escúchelos a todos, haga muchas preguntas,
g T ran

pero asegúrese de saber cuál es la realidad, no solo la


ni n G

opinión de alguien. Así como Ronald Reagan hizo


rai to
e T gs

famoso el proverbio ruso, «Confía pero verifica».


on lon
rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 165


166
A ll
co
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Ca nt
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gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
Chapter 9

gi e n e
Por qué creé
ol o do
Cardone Capital hn a r
ec t C
g T ran


ni n G
rai to

Todo el sistema está apilado contra el


e T gs

pequeño inversionista.
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Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 167


168
A ll
co
nte
Ca nt
rd be
on lon
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rai to
ni n G
g T ran
ec t C
hn a r
ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Capítulo 9

ol o do
hn a r
Por qué creé Cardone Capital ec t C
g T ran

Originalmente creé Cardone Capital para dar a otros


ni n G

el acceso a los negocios que estoy haciendo. Durante


rai to

30 años, he estado invirtiendo en bienes raíces sin


e T gs
on lon

otros inversores. Mi hermano gemelo fue el primero


en preguntarle si podía invertir a mi lado, luego mi
rd be

hermana lo hizo. Pronto, se corrió la voz acerca de los


Ca ent

grandes beneficios que estaba obteniendo y algunos


nt
co

amigos cercanos, y algunos de mis mejores clientes,


A ll

también querían participar en los bienes raíces. En su


mayor parte, todas estas personas eran personas con
un patrimonio neto muy alto o amigos cercanos y
familiares.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 169


El año pasado, mi equipo de bienes raíces me convenció
para crear un fondo que permitiera a las personas
ajenas a mis relaciones cercanas invertir conmigo.
Pensamos que esto era bueno para ellos, dándoles acceso
a transacciones que no podrían obtener sin mí, y nos
permitiría escalar nuestro negocio de bienes raíces.

s. a n d
Lanzamos Cardone Capital y creamos un método

gi e n e
mediante el cual inversionistas calificados (los ricos)

ol o do
podrían invertir junto a mí. Nuestras tres primeras
hn a r
ofertas fueron sobre-suscritas, lo que significa que
ec t C

más personas querían invertir de lo que teníamos


g T ran

espacio para ello. Recaudamos más de $58 millones y


ni n G

compramos casi $200 millones de apartamentos que


rai to
e T gs

producen ingresos pasivos para mí y para nuestros


on lon

inversionistas.
rd be
Ca nt

Mientras me involucraba con el departamento legal


nte

para crear los fondos, me preguntaron repetidamente:


co

«¿Cómo hacemos que el pequeño inversionista se


A ll

involucre en mis negocios?». El abogado me dijo una y


otra vez: «No le ofrezca esto a todos, estaría simplemente
atrayendo problemas». Cada vez que escuchaba esto

170 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


sabía que estaba mal. Toda mi vida he sido el pequeño
inversionista y siempre he defendido al pequeño.
Mientras investigaba por qué era esto, me di cuenta de
las complejidades del sistema y de cómo todo el sistema
se apila contra el pequeño inversionista.

Se recomienda al inversionista no acreditado que

s. a n d
compre una vivienda unifamiliar o tal vez un dúplex

gi e n e
o un condominio, pero en el momento en que intenta

ol o do
crecer, el sistema (los bancos y las entidades legales)

hn a r
se contraen. Esto evita que las personas que más
ec t C
necesitan este método de creación de riqueza inviertan
g T ran

en absoluto. La madre soltera que cría a dos hijos


ni n G

necesita un lugar donde poner su dinero donde no se


rai to
e T gs

pierda, que proporcione ingresos pasivos, la posibilidad


on lon

de apreciación en el futuro y las ventajas fiscales que


rd be

utilizan los ricos. Me pregunté: «¿Por qué hacen que sea


Ca ent

tan difícil para los inversores no acreditados invertir?»


nt
co

Todo el sistema está apilado contra el


pequeño inversionista.
A ll

Recordé que cuando comencé mi carrera lo más difícil


era cuando comencé a tratar de comprar negocios más

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 171


grandes. Las grandes transacciones nunca me fueron
mostradas o nunca me fueron otorgadas. Fue muy difícil
conseguir la deuda. También fue difícil convencer al
prestamista de que podía manejar las transacciones más
grandes. Lo curioso es que las transacciones más grandes
son más fáciles de gestionar que las pequeñas, que son
casi imposibles de gestionar. Vi a los grandes jugadores

s. a n d
obtener las propiedades ganadoras y, básicamente,

gi e n e
compraría las cosas que ellos no querían.

ol o do
hn a r
Aún puede ganar dinero así, pero eso significa que
ec t C

debe estar en el mercado todos los días trabajando en


g T ran

bienes raíces. La persona promedio que intenta pagar


ni n G

las facturas y cuidar de su familia no puede estar allí


rai to
e T gs

compitiendo todos los días para comprar propiedades


on lon

en el mercado. Entonces, el pequeño inversionista debe


rd be

comprar un dúplex o convencerse a sí mismo de que


Ca nt

ser propietario de una casa es ser propietario de bienes


nte

raíces (NO). Luego, verá montones de personas que


co

cambian de casa (al por mayor) casas unifamiliares,


A ll

que no invierten sino que especulan. Uno de mis


suegros compró un pequeño inmueble en Oakland y
descubrió que no tenía el tiempo ni la habilidad para

172 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


administrar a los inquilinos y terminó perdiendo la
propiedad.

Vanguard, Blackstone, Goldman (Wall Street) y los


bancos están comprando las mejores propiedades
inmobiliarias de los Estados Unidos y las mantienen
durante largos períodos de tiempo. Se alienta al resto

s. a n d
de los Estados Unidos a comprar una casa o un dúplex

gi e n e
y obtener un préstamo de los bancos, o invertir en

ol o do
un REIT (un pedazo de papel creado por Vanguard,
Blackstone o Goldman).
hn a r
ec t C
g T ran

En el mejor de los casos, el pequeño inversionista


ni n G

puede obtener una oferta de un sindicato local de


rai to
e T gs

bienes raíces que ofrece un acuerdo de 30 unidades de


on lon

apartamentos que necesita ser rehabilitado o uno de los


rd be

sitios populares que ofrecen una «oportunidad» para


Ca ent

invertir en un centro deportivo o una casa unifamiliar


nt

en Covina, California.
co
A ll

Cuando me di cuenta de esto, me comprometí a hacer


algo al respecto. Contraté a un abogado para crear un
fondo en el que mis amigos, seguidores y empleados

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 173


de alto patrimonio neto puedan invertir conmigo en
las transacciones de bienes raíces que estoy haciendo.
La abogada me advirtió: «Grant, no le ofrezcas esto al
pequeño inversionista», y luego ella me dio dos razones:

1) Es muy caro y lleva mucho tiempo.


2) Los inversores no acreditados son solo un

s. a n d
problema.

gi e n e
ol o do
No fue caro ni difícil permitir que mi familia y amigos
hn a r
cercanos invirtieran conmigo y no ha habido problemas.
ec t C

Yo hago todo el trabajo, ellos ponen su dinero con el


g T ran

mío, firman un acuerdo que dice que entienden que son


ni n G

inversionistas pasivos y les envío dinero todos los meses.


rai to
e T gs

Le pregunté al abogado: «¿Quién hace esto tan difícil


on lon

para las personas que quieren invertir conmigo?”


rd be
Ca nt

La abogada continuó explicando que era el trabajo


nte

del gobierno proteger al pequeño inversionista. Sabía


co

que esta no era la razón porque el gobierno no puede


A ll

proteger al pequeño inversionista incluso si quisiera.


También sabía que solo porque alguien gane mucho
dinero no lo hace financieramente más inteligente.

174 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


La inteligencia financiera no tiene nada que ver con
ganar poder, piense en Mike Tyson, Nick Cage, Mark
Twain o los empresarios en bancarrota Abe Lincoln,
H.J. Heinz, Henry Ford, Larry King y Dave Ramsey.
¿Qué pasa con la cantidad de instituciones financieras
que fracasaron con sus pisos de graduados de Harvard
como WorldCom, Tyco, Lehman, IndyMac y

s. a n d
Washington Mutual?

gi e n e
ol o do
Así que seguí preguntando: «¿Quién no quiere que el

hn a r
pequeño inversionista invierta conmigo cuando sé que
ec t C
estas transacciones son buenas para ellos?» Llamé a un
g T ran

amigo mío que trabajaba en Wall Street y le pregunté:


ni n G

«¿Por qué Wall Street hace que sea tan difícil para el
rai to
e T gs

pequeño invertir conmigo?» Me dijo: «Grant, el 97%


on lon

de la población de los EE. UU. no está acreditada. Los


rd be

grandes quieren al inversionista para sí mismos».


Ca ent
nt

Él estaba en lo correcto. Me costó casi 30 veces más crear


co

legalmente un fondo para inversionistas no acreditados.


A ll

Cuando digo que la baraja está apilada contra el más


pequeño, no estoy siendo dramático. Para obtener la
aprobación para que yo pueda recaudar dinero del

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 175


«pequeño» puede costar más de $500 000 y demorar
seis meses. Para crear un fondo para los ricos, menos del
3% de la población, cuesta $15 000 y toma dos semanas.

Wall Street no quiere competir con Grant Cardone,


Wall Street lo quiere o quieren permanecer como
intermediarios entre usted y una empresa como la mía.

s. a n d
Verá, estos tipos comprarán todos mis bienes raíces en

gi e n e
el futuro, me mantendrán como gerente / operador e

ol o do
inmediatamente convertirán a toda la compañía en un
hn a r
REIT (Fideicomiso de Bienes Raíces) que son acciones
ec t C

en papel, no bienes raíces.


g T ran
ni n G

Todos hemos oído hablar de derivados, IPO, REIT


rai to
e T gs

y ETF, y nos hicieron creer que son tan buenos para


on lon

nosotros cuando en realidad todos son solo un montón


rd be

de juegos de casino. Las leyes están establecidas para


Ca nt

proteger a Wall Street, no al pequeño inversionista, y es


nte

un intento de controlar el dinero del 97% de todos los


co

inversores.
A ll

Wall Street quiere las mejores ofertas para sí mismos,


por lo que hacen que sea prohibitivo para otros

176 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


crear oportunidades de inversión para el pequeño
inversionista. Los ricos se hacen más ricos porque los
ricos tienen acceso a las mejores oportunidades y el
más pequeño se queda pequeño porque nunca tiene
acceso a las transacciones más grandes. ¿Cree que
estoy exagerando? Para ser cliente de Goldman Sachs,
necesita un mínimo de $10 millones en efectivo, pero

s. a n d
su cliente promedio tiene $50 millones.

gi e n e
ol o do
El pequeño inversionista permanece

hn a r
pequeño porque nunca obtiene acceso a
las transacciones más grandes.
ec t C
g T ran
ni n G

Voy a cambiar el juego de cómo el pequeño inversor


rai to

invierte en bienes raíces. Estoy invirtiendo mi tiempo y


e T gs

dinero para crear fondos para que TODAS las personas


on lon

se asocien conmigo en lo mejor de los bienes raíces.


rd be

Tanto si está acreditado como si no está acreditado,


Ca ent

estamos eliminando a Wall Street, el intermediario, y


nt

dándoles a mis amigos, familiares y seguidores acceso


co

a propiedades que normalmente están reservadas para


A ll

las organizaciones más ricas del planeta. Por cierto,


cada inversor acreditado fue al mismo tiempo un
inversionista no acreditado. La mayor parte de mi vida

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 177


ni siquiera podía calificar para invertir en mis propios
fondos.

Pensé en llamarlo «Little Guy Fund» (Fundación del


Pequeño), pero en lugar de eso decidimos llamarlo
Cardone Equity Fund V porque es nuestra quinta oferta.
Para participar, todo lo que tiene que hacer es registrarse

s. a n d
en CardoneCapital.com. Estamos proponiendo un

gi e n e
mínimo de $10 000 a la SEC y estamos a la espera de

ol o do
su aprobación, por lo que no se ha determinado cuáles
hn a r
serán los límites. Para cuando lea esto, deberíamos estar
ec t C

listos y en funcionamiento y todo lo que se determinará.


g T ran

Ya hemos tenido decenas de miles de personas que


ni n G

escucharon sobre esto y mostraron interés.


rai to
e T gs
on lon

Solo para que entienda, toda mi vida he estado ayudando


rd be

a la gente. Mi propósito y misión es ayudar a las personas.


Ca nt

También siempre he sido un disruptor del status quo.


nte

Hasta hace unos años, lo que estaba haciendo aquí


co

con bienes raíces no era posible, pero ahora lo es. No


A ll

necesito recaudar dinero para continuar acumulando


mi propia riqueza en bienes raíces, pero quiero extender
la oportunidad de ayudarlo a usted, tanto acreditado

178 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


como no acreditado, a asociarse con usted para asumir
Wall Street e interrumpir el financiamiento de las
instituciones y nivelar el campo de juego.

Tengo las conexiones para encontrar y comprar


propiedades en todos los mercados. También soy
preferido y un prestatario altamente confiable con los

s. a n d
prestamistas más grandes del mundo, y puedo acceder a

gi e n e
los mejores términos de crédito disponibles. Mis límites

ol o do
de endeudamiento en este momento, pensamos, están

hn a r
en algún lugar dentro del rango de los tres mil millones,
ec t C
pero tenemos una buena idea que se planteará tan pronto
g T ran

como lo alcancemos. Encuentro las transacciones,


ni n G

las financio, las firmo y las gestiono, ¡mientras usted


rai to
e T gs

invierte conmigo!
on lon
rd be

Recientemente asumí el préstamo de 800 unidades en


Ca ent

Nashville, donde el banco me permitió asumir la deuda


nt

de la cartera existente de $58 millones sin tener que


co

obtener un nuevo préstamo. Ryan Tseko, mi piloto,


A ll

vendió sus 18 unidades unifamiliares en Arizona e


invirtió conmigo, y en lugar de poseer el 100% de las
18 unidades, tenía un pequeño porcentaje de 823

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 179


unidades. Compré la cartera por $58 millones y me
ofrecieron $90 millones, convirtiendo los $400 000 de
Ryan en $1,2 millones.

Mi hermana Diane Cardone, una inversionista no


acreditada en ese momento, invirtió la mayor parte de su
jubilación y ahorros de 401 (k) conmigo en una cartera

s. a n d
de mil unidades. Esto ha sido un cambio de juego para

gi e n e
ella al proporcionarle ingresos pasivos que superan

ol o do
cualquier trabajo que haya tenido mientras esperaba
hn a r
pacientemente para descubrir que su inversión vale 4
ec t C

veces más. Solo este año, hemos comprado casi 1 500


g T ran

unidades en cuatro ubicaciones. Uno fue un acuerdo


ni n G

fuera del mercado (no listado para la venta) en Houston,


rai to
e T gs

Texas, de uno de los propietarios de apartamentos más


on lon

grandes del mundo. Conocía a la persona a contactar,


rd be

en el departamento de disposiciones, y 90 días después


Ca nt

cerré una ubicación de clase mundial con un total de


nte

507 unidades. Dos semanas después, recibí una llamada


co

sobre una propiedad en Orlando frente al Hotel Ritz-


A ll

Carlton. El corredor me dio la pista interna del acuerdo


porque él sabe que puedo cerrar, y esto resultó en 240
unidades por un total de $51 millones.

180 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Tenemos el equipo de gestión en su lugar con casi
150 empleados en todo el país, administrando las
propiedades y entregando la Experiencia del Cliente
Cardone a los posibles inquilinos. El perfil de nuestra
persona promedio interesada es alguien que ama las
propiedades inmobiliarias, trabaja a tiempo completo,
tiene una familia, le gusta la idea de las distribuciones

s. a n d
mensuales y está dispuesto y es capaz de esperar la

gi e n e
apreciación, pero simplemente no tiene el tiempo

ol o do
necesario para encontrar y administrar transacciones.

hn a r
ec t C
Dicho esto, Cardone Capital incluso tiene otros
g T ran

grupos de bienes raíces profesionales que invierten


ni n G

con nosotros en nuestros fondos. Por ejemplo, Bobby


rai to
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C, quien personalmente posee mil unidades por su


on lon

cuenta, recientemente invirtió $1,5 millones en las 700


rd be

unidades que compré.


Ca ent
nt

Jarrod Glandt, vicepresidente de ventas de Cardone


co

Enterprises, con un nuevo matrimonio y un bebé, junto


A ll

con un trabajo de tiempo completo, no tiene tiempo


para encontrar y administrar bienes raíces por su cuenta.
Empezó a invertir conmigo hace cuatro años. Hoy, él

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 181


gana más ingresos pasivos de sus inversiones conmigo
que de su trabajo y ya es un millonario a la edad de 35
años.

No puedo prometer que nuestro desempeño anterior


será igual al futuro, pero puedo decirle esto: creo en los
bienes raíces en los que estamos invirtiendo y quiero

s. a n d
ayudarlo a ser parte de él.

gi e n e
ol o do
La mayoría de los que se han registrado en
hn a r
CardoneCapital.com o llaman a mi programa semanal
ec t C

de Bienes Raíces dicen: «No tengo tiempo para


g T ran

encontrar ofertas, llamar a corredores, negociar acuerdos


ni n G

de compra y venta, contratar abogados y administrar


rai to
e T gs

inquilinos». Si usted piensa así y está interesado, vea


on lon

lo que estamos haciendo en CardoneCapital.com,


rd be

donde invertimos en propiedades de flujo de caja en


Ca nt

mercados con crecimiento de empleos que favorecen la


nte

migración tanto de la población del baby boom como


co

de los millennials. Solo invertimos en apartamentos


A ll

que estamos dispuestos a mantener por un período de


10 años o más con el objetivo de invertir 2X - 3X.

182 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


El tamaño de nuestro negocio es de $30 millones a
$200 millones que involucran de 200 a 1 000 unidades.
Usamos la deuda en cada acuerdo por el cual organizo
toda la deuda en mis conexiones y reputación. Negocio
todos los términos de compra, venta y deuda, y soy
totalmente responsable, dejando a los inversores sin
exposición a la obligación de deuda. Por lo general,

s. a n d
utilizamos un apalancamiento de deuda del 50% al 75%

gi e n e
con un tiempo de espera discrecional, lo que significa

ol o do
que no estamos obligados a vender en un mercado malo.

hn a r
ec t C
Entonces, si le encantan los bienes raíces, asegúrese de
g T ran

registrarse en CardoneCapital.com. Vamos a llevar a los


ni n G

inversores en un primer registro.


rai to
e T gs
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rd be
Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 183


184
A ll
co
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Ca nt
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
A ll
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Ca ent
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ni n G

Conclusiones
g T ran
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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gi e n e

185
s. a n d
186
A ll
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Ca nt
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gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
s. a n d
gi e n e
Conclusiones

ol o do
hn a r
ec t C
Ya sea que invierta conmigo en Cardone Capital, o por
g T ran

su cuenta, tome la decisión de comenzar a invertir su


ni n G

dinero en bienes raíces. Este movimiento hacia el flujo


rai to

de caja que produce bienes raíces continuará siendo una


e T gs

gran inversión en el tiempo, ya que nada puede detenerlo.


on lon

No existe una tecnología que pueda interrumpir el


rd be

hecho de que las personas necesitan lugares asequibles


Ca ent

para vivir.
nt
co

Saque su dinero de los bancos y del mercado de valores.


A ll

Su dinero se está muriendo en el banco, depreciándose a


un ritmo más rápido que lo que los bancos le pagan, casi
6 veces. El mercado de valores ofrece más drama que

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 187


beneficios. Invierta en activos duros que produzcan un
flujo de caja positivo mientras espera que la propiedad
se aprecie. El dinero en su casa no es una inversión; en
el mejor de los casos, es equidad sentado en su casa,
muerto.

El dinero que tiene en acciones, ETF y fondos mutuos

s. a n d
está haciendo rico a Wall Street y no hace casi nada

gi e n e
por usted y se acerca el día del recuento de cuentas. En

ol o do
cualquier momento, su inversión puede reducirse a la
hn a r
mitad o ir a cero. Su dinero de IRA, SEP y Keogh se
ec t C

está ignorando casi por completo, donde el inversionista


g T ran

recibe un informe una vez por trimestre y no hay flujo


ni n G

de efectivo mensual para vivir.


rai to
e T gs
on lon

El negocio de ingresos por propiedad es un negocio


rd be

simple en el que encuentra a alguien para vivir o trabajar


Ca nt

en los bienes raíces que se posean. Es un negocio que


nte

tiene un historial comprobado para proteger el capital,


co

producir flujos de efectivo, apreciarse a lo largo del


A ll

tiempo y es una excelente cobertura contra la inflación.

188 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


De todos mis negocios, ninguno de ellos me ha
proporcionado más seguridad financiera que los bienes
raíces. Si bien es un negocio simple, no es un negocio
fácil, ni es un método rápido para hacerse rico. Como
cualquier inversión, los bienes raíces tienen riesgos,
pero cuando se realizan correctamente y usted sabe
dónde está invirtiendo, tiene una gran posibilidad de

s. a n d
éxito. Haga los cálculos: ¿Qué otra inversión le permite

gi e n e
invertir $100 000 y obtener $300 000 en activos? ¿Qué

ol o do
inversión le paga cada mes mientras espera que los

hn a r
ingresos de la propiedad paguen la deuda a cero? ¿Qué
ec t C
inversión puede hacer hoy donde los ingresos de la
g T ran

inversión se gravan a las tasas más bajas? ¿Qué inversión


ni n G

existe que le permite cancelar el 100% de los pagos de


rai to
e T gs

intereses y acelerar la depreciación de los activos físicos


on lon

de la propiedad?
rd be
Ca ent

Una vez que entienda lo que sé sobre bienes raíces,


nt

tendrá la responsabilidad de comenzar a comprar sus


co

propios propiedades o invertir con alguien que sepa lo


A ll

que está haciendo.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 189


Entendiendo la Fórmula de los Bienes Raíces

Flujo de Caja x Unidades + Tiempo =


Apreciación

En Cardone Capital, así es como vemos nuestras


inversiones y calculamos las inversiones de nuestros

s. a n d
socios:

gi e n e
Cada $1 millón compra una propiedad de $3 millones.

ol o do
hn a r
ec t C
6% Flujo de caja - ($60 000 x 10 años) = $600 000
g T ran

3,5% Apreciación Anual x 10 años = $1 000 000


ni n G

1,5% Pago de Deuda Anual (15%) = $300 000


rai to

Retorno de la Inversión Original al Vender = $1 000 000


e T gs

Total $2 800 000


on lon
rd be

Preste mucha atención a la magia de la multiplicación y


Ca nt
nte

el apalancamiento. Recuerde, solo invertimos $1 millón


y la propiedad solo tiene que aumentar en $1 millón
co

para obtener un retorno del 100%.


A ll

Debido al apalancamiento, tenga en cuenta que la


propiedad no tuvo que duplicar el valor para que

190 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


nosotros duplicáramos nuestra inversión y esa ganancia
es antes de considerar la tasa de retorno anual.

La tasa de retorno anual del 6% nos devolvió el 60%


de nuestro capital y eso no supone aumentos de renta.
Agregue a eso, la simple apreciación del 3,5% durante 10
años, y eso significa que la propiedad y nuestra inversión

s. a n d
de $1 millón tienen un valor de $1,6 millones, o 60% de

gi e n e
retorno.

ol o do
hn a r
No crea que estos retornos son inusuales, de hecho,
ec t C
lo que le mostré arriba es muy conservador. Más
g T ran

adelante, incluiré algunas de las ofertas en las que


ni n G

actualmente estamos invirtiendo y le mostraré cómo


rai to
e T gs

se encuentran en este momento. En nuestro fondo,


on lon

Cardone Capital, evitamos los errores que cometen los


rd be

pequeños inversores. Compramos grandes propiedades


Ca ent

en excelentes ubicaciones, gestionamos las propiedades


nt

de forma profesional, obtenemos la mejor deuda del


co

mundo y nunca aprovechamos demasiado. Luego,


A ll

prestamos atención a la propiedad y damos tiempo para


que haga su magia mientras los inversionistas reciben
sus pagos mensualmente.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 191


Hacemos la investigación, compramos las propiedades,
negociamos la compra, la venta y el financiamiento,
compramos la propiedad con mi dinero y mi crédito,
y luego, los inversionistas vienen a asociarse conmigo
sobre las ganancias. No ganamos hasta que usted gane,
y cuanto más gane, más ganaremos. Quiero que mis
compañeros oren por la noche: «Asegúrate de que GC

s. a n d
gane mucho dinero». Cuando gano dinero, usted gana

gi e n e
dinero y cuando gana dinero, gano dinero y escala mi

ol o do
negocio. Literalmente estamos cambiando la forma
hn a r
en que las personas invierten en bienes raíces. No hay
ec t C

ofertas pequeñas, no hay Sección 8, no hay ubicaciones


g T ran

malas, no hay problemas de inquilinos, no hay llamadas


ni n G

telefónicas, y todos los beneficios de los bienes raíces.


rai to
e T gs
on lon

Si bien todas las inversiones tienen riesgos, dejar su


rd be

dinero en los bancos y en Wall Street, también tiene


Ca nt

riesgos. Las personas que perdieron más dinero durante


nte

la peor crisis inmobiliaria en nuestra historia fueron los


co

propietarios de viviendas y los pequeños inversores.


A ll

De cara al futuro, sería una buena suposición que las


propiedades que proporcionan un flujo de caja positivo,

192 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


en buenas ubicaciones, tendrán un valor de más de 10
años a partir de ahora, e incluso más, de 20 años a partir
de ahora, que lo que son hoy. Mire hacia el futuro, hasta
2028 o 2038, y solo deseará haber invertido en más
propiedades en buenas ubicaciones.

El poder de apalancamiento es difícil de entender

s. a n d
hasta que comienza a beneficiarse de él, pero considere

gi e n e
que mi primera transacción fue de $350 000 que hoy

ol o do
le proporciona a mi familia millones de dólares cada

hn a r
mes en ingresos y más de mil millones de dólares en
ec t C
propiedad.
g T ran
ni n G

Sería una subestimación decir que soy optimista en


rai to
e T gs

cuanto a los apartamentos, la realidad es que tengo el


on lon

95% de mi patrimonio invertido en el tipo de bienes


rd be

raíces que he descrito aquí. Durante 30 años, incluso


Ca ent

a través de las peores economías, el flujo de caja que


nt

produce bienes raíces, en buenas ubicaciones, nunca me


co

ha fallado.
A ll

Los bienes raíces me brindaron el estilo de vida y la


libertad que estoy experimentando hoy y que puedo

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 193


hacer lo mismo por usted y su familia. Incluso cuando
mis otros negocios se redujeron a la mitad durante el
colapso económico, los bienes raíces mantuvieron el
flujo de caja.

Más importante aún, cuando me voy a dormir por la


noche, no me preocupa perder mi inversión. Este tipo

s. a n d
muy específico de bienes raíces me brinda total confianza

gi e n e
y seguridad de que no perderé mi capital inicial y que mi

ol o do
familia, iglesia, organizaciones benéficas y las cosas que
hn a r
amo se financiarán, incluso cuando no pueda trabajar o
ec t C

ya no esté físicamente.
g T ran
ni n G

Considere el primer negocio que hice con


rai to
e T gs

multifamiliares: invertí $350 000 para comprar un


on lon

complejo de $1,95 millones y 48 unidades. No puedo


rd be

perder mi dinero ya que se invierte en la propiedad.


Ca nt

Debido al apalancamiento, pude comprar un activo de


nte

$1,95 millones que produjo $40 000 de flujo de caja


co

positivo al año mientras esperaba la apreciación. 39


A ll

meses después, vendí la propiedad por $5,2 millones, lo


que resultó en una ganancia total antes de impuestos de
$3,7 millones. Eso es un retorno de 10X.

194 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


$350 000 de entrada $1 950 000
(complejo de 48 unidades)

Venta $5 200 000


(39 meses)

Pago de Deuda $1 600 000


Restante $3 600 000
Flujo de caja $130 000
(39 meses)

$350 000 se convirtieron en $3 730 000

s. a n d
Retorno 10X en 39 meses.

gi e n e
ol o do
Gané más dinero en esta transacción que en todos los

hn a r
trabajos que había tenido y mis dos primeros negocios
ec t C
combinados. Ahora el problema era: ¿cuántas veces más
g T ran

podría hacer esto?


ni n G
rai to

Recuerde, para crear riqueza no solo puede anotar una


e T gs

vez, debe poder repetirlo. Esto se llama escalamiento.


on lon

Las puntuaciones de escalamiento (repetición) son


rd be

fundamentales para crear riqueza. ¿Puedes hacerlo una


Ca ent

y otra vez? Esta es la razón por la que la venta al por


nt
co

mayor no funciona y por qué el mercado de valores es


A ll

una apuesta terrible. Incluso cuando ganas, sabes que


es difícil de repetir. Para asegurarte que esto se puede
repetir, incluí todas las transacciones que hice en mi
carrera al final del libro.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 195


Ahora, si no puede comenzar con $350 000 como
lo hice yo, entonces comience con lo que tiene y haga
crecer el dinero, pero no haga transacciones pequeñas;
no funcionan.

Es mejor tener el 1% de un negocio


exitoso que el 100% de un negocio que
nunca gana dinero y requiere todo su

s. a n d
tiempo.

gi e n e
ol o do
Puede aumentar su dinero para que pueda hacer los
hn a r
negocios más grandes o comenzar a invertir ahora con
ec t C

alguien que haga negocios grandes y multiplicar su


g T ran

dinero. Es mejor tener el 1% de un negocio exitoso que


ni n G

el 100% de un negocio que nunca hace dinero y requiere


rai to

todo su tiempo.
e T gs
on lon

Cómo transformar $10 000 en $1 000 000


rd be
Ca nt
nte

Toda mi vida he estado fascinado con el dinero. Soñaba,


co

de niño, cómo sería ser rico, tener la libertad de viajar


A ll

por el mundo y cuidar de mi familia, pero sobre todo,


no tener que preocuparme por el dinero.

196 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


He pasado 30 años tratando de desmitificar los cálculos
y entender cómo controlar el resultado. Descubrí esta
fórmula llamada el «valor futuro del dinero», mediante
el cual una persona puede calcular el valor futuro de
una inversión en función de lo que el dinero gana con el
tiempo. Lo que descubrí rápidamente fue que para crear
riqueza necesitas un método que multiplica el dinero.

s. a n d
Los bancos no multiplican el dinero; el dinero se queda

gi e n e
allí y se deprecia, ganando menos que la inflación. El

ol o do
mercado de valores pone en riesgo su dinero y viola la

hn a r
primera regla de inversión: «Nunca pierda dinero».
ec t C
g T ran

Para crear riqueza, no puede simplemente esperar o


ni n G

rezar, necesita un plan y necesita el método adecuado. El


rai to
e T gs

dinero no se multiplicará solo porque tiene un trabajo


on lon

o es dueño de un negocio. Debe encontrar métodos que


rd be

proporcionen el efecto multiplicador..


Ca ent
nt
co
A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 197


Cálculo del Valor Futuro del Dinero

El valor futuro del dinero se define como «El valor


de un activo o efectivo en el futuro que es equivalente a
una suma hoy». Suponga que invierte $10 000 y desea
conocer el valor futuro del dinero. El valor futuro se
determinará por cuánto gana el dinero cada año. ¿Su

s. a n d
inversión gana 1%, 6%, 10% o más?

gi e n e
ol o do
Para poner esto en perspectiva, hoy los bancos pagan ¼
hn a r
del 1% del dinero que se encuentra en cuentas corrientes
ec t C

y mercados monetarios. Sí, lo has leído correctamente:


g T ran

un cuarto del uno por ciento y el promedio nacional en


ni n G

los bancos es de ,0012%. Wall Street afirma (no es de


rai to
e T gs

fiar) que el rendimiento promedio de las acciones en el


on lon

mercado en los últimos 20 años es del 6%. En Cardone


rd be

Capital, buscamos propiedades que creemos que


Ca nt

obtendrán una tasa interna de retorno del 15%, incluido


nte

el flujo de efectivo y la apreciación (antes de impuestos)


co

y hemos superado esas cifras en cada transacción


A ll

que hemos realizado. Se desconoce si puedo seguir


haciendo eso en el futuro, pero cuando aprenda a usar la
calculadora del valor del dinero en el futuro, entenderá
que no es necesario. El objetivo es multiplicar el dinero,

198 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


no golpear un determinado porcentaje. Entonces,
déjeme mostrarle cómo multiplicar $10 000 usando
el cálculo del valor futuro del dinero. Comenzaremos
con una inversión de $10 000 y nunca agregaremos esa
inversión para ver el valor de $10 000 en el futuro.

Inversión % Plazo Valor Futuro

s. a n d
a) $10 000 1% 10 $11 046 (El banco paga ¼ of 1%)

gi e n e
b) $10 000 6% 10 $17 908 1,7X

ol o do
c) $10 000 10% 10 $25 937 2,5X

hn a r
d) $10 000 15% 10 $40 455
ec t C (proyectado Cardone Capital)

e) $10 000 20% 10 $61 917 6,1X


g T ran

f) $10 000 25% 10 $93 132 9,1X


ni n G
rai to

Tenga en cuenta que la primera entrada es 4X lo que


e T gs
on lon

realmente pagan los bancos en cuentas corrientes y


rd be

mercados monetarios. Cuando deja $10 000 en el banco,


ganaría $2,50 en 12 meses. $10 000 se convertirían en
Ca ent

$10 002,50. Incluso con el retorno de flujo de efectivo


nt
co

mínimo del 6% que esperamos de nuestras ofertas,


A ll

cuando se compara con un retorno del 1%, su dinero


creció 1,7X. No excelente, pero 60% más que dejar su
dinero en el banco o en cuentas en efectivo en Merrill
Lynch o Fidelity.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 199


Ahora, ingrese en el ámbito de los retornos que
esperamos lograr en Cardone Capital; notará que al
usar el valor futuro del dinero, todo se vuelve realmente
interesante. Nuestra expectativa sobre las inversiones
que estamos realizando hoy está en el rango de 15%
a 25%, incluido el flujo de efectivo y la venta de la
propiedad. Mire la entrada (d) y verá que su dinero

s. a n d
ha crecido 4X, o 400%, de $10 000 a $40 000 en

gi e n e
comparación con ganar $1 000 en el 1%.

ol o do
hn a r
Esto supondría distribuciones de efectivo, más
ec t C

una apreciación al vender la propiedad, antes de la


g T ran

depreciación e impuestos. Cuando vea el final de este


ni n G

capítulo, verá ofertas que he estado haciendo durante


rai to
e T gs

años que superan el 15%. Ahora, considere qué sucede


on lon

cuando comienza con los mismos $10 000, como en los


rd be

ejemplos anteriores, pero luego agregue $10 000 una


Ca nt

vez al año por cada uno de los 10 años:


nte
co

Inversión Adición/Anual % Plazo Valor Futuro


A ll

$10 000 $10 000 15% 20 $243 492

200 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Ahora, dije que le mostraría cómo transformar $10 000
en $1 000 000, así que aquí tiene. Gane 15% con su
inversión y verá cómo su inversión se convierte en más
de $1 000 000. Si invirtiera $10 000 al año durante 20
años por un total de $200 000 invertidos, se llevaría
$1,188 millones antes de los impuestos:

s. a n d
Inversión Adición/Anual % Plazo Valor Futuro

gi e n e
$10 000 $10 000 15% 20 $1 188 101

ol o do
$10 000 $10 000 20% 20 $2 250 256

hn a r
ec t C
Si encuentra un activo que produce un retorno del 20%,
g T ran

entre el flujo de efectivo y la apreciación, su inversión


ni n G

de $200 000 vale $2 250 256. Nuevamente, esto es


rai to
e T gs

antes de los impuestos, pero ahora realmente estás


on lon

multiplicando el dinero.
rd be
Ca ent

Si eres muy escéptico, tendrá que repasar los números


nt

varias veces, pero los números no mienten. La pregunta


co

que debe hacerse es: «¿Dónde puedo obtener rendimientos


A ll

de 15% a 20% año tras año sin el riesgo de perder mi


inversión de capital?» Esto no es brujería, exageración
o un error, estos son números reales producidos a

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 201


partir de activos reales. Esa es la belleza de los bienes
raíces. Puede verlo, tocarlo, la gente vive en él y usarlo.
Ninguna tecnología hoy en día puede reemplazarla y ha
demostrado ser una inversión confiable durante miles
de años.

Es por eso que escojo bienes raíces multifamiliares.

s. a n d
Cuando suben las rentas, aumenta el flujo de efectivo.

gi e n e
Pregúntese: «¿Los alquileres de ahora en adelante serán

ol o do
más altos en 10 años?» No necesito una bola de cristal.
hn a r
Ellos serán más altos. Y cuando el flujo de efectivo
ec t C

aumenta, el siguiente comprador pagará con un bono


g T ran

por nuestra propiedad cuando decidamos vender,


ni n G

momento en el cual multiplicamos nuestro dinero.


rai to
e T gs

Además, cuando la inflación se alza, hace que los activos


on lon

reales valgan más dinero.


rd be
Ca nt

Se necesita dinero real para comprar los grandes activos,


nte

es por eso que los grandes obtienen los mejores activos, y


co

los pequeños terminan con las sobras. Estoy cambiando


A ll

esto en Cardone Capital, permitiéndole invertir junto a


mí en las grandes transacciones que nunca verá por su
cuenta.

202 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Ahora, si está ahí fuera y se encuentra con una
oportunidad demasiado grande para usted que se
ajusta al criterio que presenté anteriormente en el libro,
contácteme; tal vez lo compre con usted.

Por último, para crear riqueza debe 1) hacer un


compromiso. 2) tener un plan 3) tener un método para

s. a n d
invertir y 4) evitar pérdidas. Utilizo los bienes raíces

gi e n e
para hacer esto por mí y si usted elige hacer lo mismo,

ol o do
rezo para que la inversión en bienes raíces sea tan

hn a r
buena para usted como para mí, mi familia y nuestros
ec t C
inversionistas en Cardone Capital.
g T ran
ni n G
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rd be
Ca ent
nt

Grant Cardone
co

CEO, Cardone Capital


A ll

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 203


204
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co
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ol o do
gi e n e

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Hágame un favor…

Si aún no ha escrito una reseña, le agradecería que lo


hiciera por mí ahora mismo. No hay nada que le guste a
un autor más que una RESEÑA. Vaya a GrantCardone.
com/realestatebook y escriba su opinión. Nos encantan
las cinco estrellas y las grandes reseñas.

s. a n d
Inversionistas que no quieran hacer sus propios negocios:
cuando usted lea este libro, tendré la aprobación para que

gi e n e
tanto inversionistas acreditados como no acreditados se

ol o do
asocien conmigo en grandes transacciones como las que

hn a r
describo aquí. Vaya a CardoneCapital.com o llame al
ec t C
310-777-0255.
g T ran

No lo decepcionaré porque me niego a decepcionarme.


ni n G
rai to

Gracias por estar interesado en aprender más, y recuerde


e T gs

que si alguna vez consigue un negocio demasiado grande


on lon

como para que no lo haga, envíelo a nuestro programa


rd be

semanal de bienes raíces en Cardone Zone, también


disponible en iTunes.
Ca ent
nt

Y no olvide seguirme en SU sitio de redes sociales


co

favorito, solo pulsa @grantcardone.


A ll

Buena inversión,
GC

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 205


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Definiciones y Términos para
Calcular Bienes Raíces

Bienes Raíces – Inmueble compuesto por terrenos o


edificios.

Precio de compra – El precio de la propiedad más

s. a n d
todos los costos de cierre, tarifas legales, tarifas de

gi e n e
documentos, etc., costo de las finanzas y rehabilitación.

ol o do
hn a r
Pago inicial – El importe utilizado para financiar la
ec t C
adquisición menos la deuda.
g T ran
ni n G

Radio de cobertura de la deuda - La deuda dividida


rai to

por el NOI. Este número suele ser de 1,10 a 1,25, según


e T gs
on lon

la clase de activo y el prestatario.


rd be
Ca ent

Plazo del préstamo – El período en que necesita pagar


nt

el préstamo. Por lo general, las ofertas de apartamentos


co

se amortizan en un plazo de treinta años con un pago


A ll

vencido en la marca de 10 años.

Tasa de interés – La proporción de un préstamo que


se carga como interés para el prestatario, generalmente

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 207


se expresa como un porcentaje anual del préstamo
pendiente.

P&I – Principal e Intereses incluye el interés sobre el


monto del préstamo más el pago mensual del principal.

Principal – Denotando una suma original invertida

s. a n d
como el pago inicial.

gi e n e
ol o do
Interés – Dinero pagado regularmente a una tasa
hn a r
particular por el uso de dinero prestado.
ec t C
g T ran

Costos de cierre – Honorarios pagados al cierre de una


ni n G

transacción inmobiliaria.
rai to
e T gs
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Tasa de vacancia – Valor calculado como el porcentaje


rd be

de todas las unidades disponibles en una propiedad


Ca nt

de alquiler que están vacantes o desocupadas en un


nte

momento determinado.
co
A ll

Ingresos brutos programados – El máximo ingreso


anual posible generado por el cobro de alquileres.

208 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


Tasa de ocupación – El número de unidades ocupadas
en la propiedad.

Economía de ocupación – El porcentaje de unidades


en que la propiedad realmente cobra el alquiler. Este
número es mucho más valioso para mí que la tasa de
ocupación.

s. a n d
gi e n e
Otros ingresos – Todos los demás ingresos generados

ol o do
por la propiedad, que podrían incluir estacionamiento,

hn a r
lavandería, pagos atrasados, almacenamiento, etc.
ec t C
g T ran

Gastos de administración de la propiedad – Los


ni n G

gastos totales para el mantenimiento de la propiedad.


rai to
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Tasa de capitalización – La relación entre el Ingreso


rd be

Neto Operativo (NOI) producido por un activo y su


Ca ent

costo de capital (el precio original pagado para comprar


nt

el activo); o, su valor de mercado actual.


co
A ll

Tasa de retorno anual – El retorno de la inversión del


dinero invertido. Es igual al Flujo de efectivo antes de
impuestos (BTCF) dividido por la suma de todos los

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 209


costos de adquisición de bolsillo (pago inicial, costos de
cierre, etc.).

Multiplicador de renta bruta – Precio de compra


dividido por el ingreso bruto programado (GSI).
Cuanto menor sea este número, mejor.

s. a n d
Multiplicador de ingresos netos – Precio de compra

gi e n e
dividido por el ingreso operativo neto (NOI). Cuanto

ol o do
menor sea el número, mejor.
hn a r
ec t C

Radio de cobertura de la deuda – El ingreso operativo


g T ran

neto (NOI) dividido por el servicio anual de deuda.


ni n G

Cuanto más alto el número mejor.


rai to
e T gs
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Relación de gastos – El total de los gastos operativos


rd be

dividido por el ingreso operativo bruto (GOI),


Ca nt

expresado como un porcentaje. Un porcentaje inferior


nte

a 35 se considera bueno.
co
A ll

210 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Activos bajo la hn a r
ec t C
administración de Cardone
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Harbour Breeze - 100% Financiada

Ubicación Stuart, FL
Unidades 104
Precio de compra $5 000 000
IRR proyectado 27%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Harbour Pines - 100% Financiada

Ubicación St. Lucie, FL


Unidades 152
Precio de compra $8 500 000
IRR proyectado 29%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Harbour Palms - 100% Financiada

Ubicación St. Lucie, FL


Unidades 244
Precio de compra $12 500 000
IRR proyectado 31%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Harbour Cay South - 100% Financiada

Ubicación Stuart, FL
Unidades 112
Precio de compra $7 200 000
IRR proyectado 34%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Harbour Cay - 100% Financiada

Ubicación Stuart, FL
Unidades 272
Precio de compra $20 800 000
IRR proyectado 33%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Harbour Bay - 100% Financiada

Ubicación Palm Bay, FL


Unidades 236
Precio de compra $10 500 000
IRR proyectado 26%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Jackson Grove - 100% Financiada

Ubicación Nashville, TN
Unidades 238
Precio de compra $19 000 000
IRR proyectado 33%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Lincoya Bay - 100% Financiada

Ubicación Nashville, TN
Unidades 186
Precio de compra $14 800 000
IRR proyectado 33%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Sheffield Heights - 100% Financiada

Ubicación Nashville, TN
Unidades 202
Price de compra $16 500 000
IRR proyectado 35%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Hickory Creek - 100% Financiada

Ubicación Nashville, TN
Unidades 200
Precio de compra $13 800 000
IRR proyectado 26%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


s. a n d
Audobon Park - 100% Financiada

Ubicación Daphne, AL
Unidades 344
Precio de compra $34 000 000
IRR proyectado 24%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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The Trellis - 100% Financiada

Ubicación Savannah, GA
Unidades 264
Precio de compra $29 000 000
IRR proyectado 19%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Integra Shores - 100% Financiada

Ubicación Daytona, FL
Unidades 288
Precio de compra $32 200 000
IRR proyectado 25%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Realm - 100% Financiada

Ubicación Boca Raton, FL


Unidades 102
Precio de compra $12 800 000
IRR proyectado 15%

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Wellington Club - 100% Financiada

Ubicación Lake Worth, FL


Unidades 204
Precio de compra $31 950 000
IRR proyectado 18%

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Heron Pointe - 100% Financiada

Ubicación Boynton Beach, FL


Unidades 192
Precio de compra $30 400 000
IRR proyectado 14%

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Reserve at Port St. Lucie - 100% Financiada

Ubicación St. Lucie, FL


Unidades 188
Precio de compra $19 500 000
IRR proyectado 15%

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Reserve at Ormond Beach - 100% Financiada

Ubicación Ormond Beach, FL


Unidades 272
Precio de compra $36 500 000
IRR proyectado 15%

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Cardone Equity Fund III - 100% Financiada

Ubicación Orlando, FL & Houston, TX


Unidades 747
Precio de compra $100 000 000+
IRR proyectado 12-15%

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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Acerca de hn a r
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Grant Cardone
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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 251


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Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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Acerca de Grant Cardone

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Grant Cardone es un autor de libros superventas del
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New York Times, un influyente internacional en redes
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sociales, el entrenador de ventas número uno en el


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mundo y un conferencista de renombre internacional en


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liderazgo, bienes raíces, inversiones, emprendimiento,


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redes sociales y finanzas. Es invitado regular en Fox


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News, Fox Business, CNBC y MSNBC. También es


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un escritor que colabora con Forbes, Success Magazine,


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Business Insider, Entrepreneur.com y Huffington Post.


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El Sr. Cardone fundó y dirige Cardone Capital, que


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actualmente cuenta con 5 000 unidades bajo propiedad


y más de mil millones de dólares en propiedades
inmobiliarias.

Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com 253


Cardone Capital está cambiando la forma en que las
personas invierten en bienes raíces multifamiliares.
Cardone ha dedicado más de 25 años a invertir en
viviendas asequibles y que generan ingresos en los
mercados secundario y terciario. Cardone Capital ha
ofrecido con éxito fondos acreditados en el pasado
con retornos y márgenes positivos en todos. Ahora que

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ofrece oportunidades de fondos no acreditados a los

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inversores de todos los días, Cardone Capital continúa

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promoviendo su legado como un disruptor que tiene
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enfoques de vanguardia para las inversiones y crea
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riqueza.
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ni n G

Tome el siguiente paso, aprenda más e invierta con


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Grant Cardone a través de Cardone Capital.


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Los inversionistas acreditados que estén interesados se


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pueden registran en: CardoneCapital.com/invest


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Los inversionistas no acreditados que estén interesados


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se pueden registran en: CardoneCapital.com/fund

254 Cómo crear riqueza invirtiendo en bienes raíces • CardoneCapital.com


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