CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

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SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:MAYAUTE SUAREZ
Corte Suprema de Justicia de la República MARLENE DEL CARMEN /Servicio Digital - Poder
Judicial del Perú
Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente
Fecha: 25/10/2019 15:51:02,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO

SENTENCIA
CASACIÓN N° 24554 - 2017
HUÁNUCO
SUMILLA: En los procesos de otorgamiento de
escritura pública, la actividad jurisdiccional debe
comprender el verificar si existe o no la obligación de la
parte demandada de otorgar la escritura pública, lo que
no se ha visto satisfecho desde que en el contrato
preparatorio sub materia se pactó que la formalización
sería del contrato definitivo, lo que implicaba que
previamente se produjera la división y partición para
establecer la ubicación y las medidas físicas del predio
a transferirse, lo que no se ha comprobado, por lo que
no era viable la formalización requerida judicialmente.

Lima, treinta de mayo

de dos mil diecinueve

LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA.---------------------------------
-----

I. VISTA; la causa veinticuatro mil quinientos cincuenta y cuatro – dos mil

diecisiete; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha con los señores
Jueces Supremos Pariona Pastrana – Presidente, Arias Lazarte, Toledo Toribio,
Bermejo Ríos y Bustamante Zegarra; luego de verificada la votación con arreglo
a ley, se emite la siguiente sentencia:

I.1. OBJETO DEL RECURSO DE CASACIÓN:

Se trata del recurso de casación interpuesto el veinticinco de mayo de dos mil
diecisiete, por los demandantes Jorge Camara Dueñas y Ricardina Teodosia
Sánchez Minaya, de fojas ciento setenta y tres a ciento setenta y siete, contra la
sentencia de vista contenida en la resolución número diecinueve, de fecha
veinticuatro de abril de dos mil diecisiete, obrante de fojas ciento sesenta a
ciento sesenta y cinco, emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Huánuco, que revocó la sentencia apelada expedida por el Segundo
Juzgado Civil de Huánuco de la referida Corte Superior, mediante resolución
número diez, de fecha veintitrés de agosto de dos mil dieciséis, de fojas noventa
y tres a ciento dos, que declaró infundada la demanda; y reformándola,
declararon improcedente la demanda.

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I.2. CAUSALES POR LAS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL

RECURSO DE CASACIÓN:
Mediante auto de calificación de fecha uno de diciembre de dos mil diecisiete,
obrante de fojas ciento doce a ciento dieciocho del cuaderno de casación
formado en esta Sala Suprema, se declaró PROCEDENTE el recurso de
casación interpuesto por los accionantes Jorge Camara Dueñas y Ricardina
Teodosia Sánchez Minaya, por las siguientes causales:

a) Infracción normativa por interpretación errónea del artículo 1549 del

Código Civil, concordado con el artículo 1412 del mismo texto legal e
inaplicación del numeral 4 del artículo 140 del Código Civil. Alega que, el
artículo 1412 del Código Civil ha sido inaplicado, dado que han demandado el
cumplimiento de una formalidad preestablecida en la cláusula sétima del
“Contrato Preparatorio de Compra Venta de un Bien Inmueble” de fecha
veintiséis de abril de dos mil siete. Alega que, la Sala Superior afirma que al
tratarse de una compra venta de acciones y derechos, el bien inmueble no se
encontraría individualizado, interpretación errónea del artículo 140 del Código
Civil, y que lo pretendido es hacer una valoración sobre la validez del contrato o
negocio jurídico, olvidando la esencia del proceso de otorgamiento de escritura
pública. Respecto del artículo 1549 del Código Civil, la vendedora Julia Sánchez
Pérez se comprometió al cumplimiento de la formalidad de la compra venta, una
vez que realice la sub división o independización del área del terreno que integra
el lote, otorgándose el plazo de seis meses, la vendedora suscribiría la
correspondiente escritura pública; sin embargo, las instancias de mérito han
valorado los alcances del contrato del veintiséis de abril de dos mil siete,
concluyendo que las partes celebraron en realidad un contrato definitivo sobre el
referido inmueble, cuyo precio ha sido cancelado en la suma de tres mil
trescientos treinta y seis con 00/100 soles (S/ 3.336.00), sin tener en cuenta que
la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad
indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del
respectivo contrato preparatorio de compra venta de un bien inmueble.

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b) Apartamiento injustificado del Precedente Vinculante del Pleno

Casatorio –Casación N° 4442-2015-Moquegua. Sostiene que, la citada
casación señala que un proceso de otorgamiento de escritura pública es
irrelevante si las partes han celebrado un contrato preparatorio o definitivo y que
la Sala Civil pretende revisar la validez o no de un contrato en la pretensión
demandada, hecho que no es correcto; además que no sustenta el apartamiento
del precedente vinculante.

c) Excepcionalmente, la infracción normativa de los numerales 3 y 5 del

artículo 139 de la Constitución Política del Perú. Sustentada en que el caso
de autos evidenciaría el supuesto de excepción previsto en el artículo 392-A del
Código Procesal Civil, por cuanto la Sala Superior no habría motivado
debidamente su decisión.

II. CONSIDERANDO:

PRIMERO: Antecedentes procesales de relevancia

Previamente a la absolución de las denuncias normativas del recurso y a efectos
de contextualizar el caso, deviene pertinente realizar un sucinto recuento de las
principales actuaciones vinculadas con el desarrollo de la presente causa
judicial, así tenemos:

1.1. Mediante escrito presentado el veintitrés de diciembre de dos mil quince,

obrante de fojas veintisiete a treinta, subsanada por escrito de fojas cuarenta y
cuatro, Jorge Camara Dueñas y Ricardina Teodosia Sánchez Minaya,
interpusieron demanda sobre otorgamiento de escritura pública, planteando
como petitorio, que Julia Sánchez Morales le otorgue la escritura pública del lote
de terreno con un área de doscientos setenta y dos metros cuadrados (272.00
m2) (acciones y derechos) que forma parte integrante de la Parcela 12.
El accionante sustenta su petitorio argumentando que: a) con fecha veintiséis de
abril de dos mil siete celebraron un contrato preparatorio de compra venta de
bien inmueble, respecto del lote de terreno con un área de doscientos setenta y
dos metros cuadrados (272.00 m2), que es parte de la Parcela 12 -

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Caserío de Marabamba - Huánuco, que aparece inscrita en la Ficha N° 14789 y

su continuación en la Partida Electrónica N° 020124 44 de los Registros Públicos
de Huánuco; b) al celebrarse el contrato preparatorio el predio no se encontraba
dividido, por ello, no se celebró la escritura pública definitiva, no obstante
hicieron entrega del precio de venta por un monto de tres mil trescientos treinta y
seis con 00/100 soles (S/. 3,336.00) a la demandada, quien hizo entrega del
terreno como se desprende de la cláusula quinta del contrato, donde se precisa
que la celebración de la promesa de compra venta es ad corpus; y, c) se
encuentran en posesión del predio desde el año dos mil siete, sin embargo, no
obstante los requerimientos verbales y a través del Centro de Conciliación, la
demandada no ha cumplido con la formalización requerida según lo pactado en
la cláusula sétima del contrato preparatorio, que debió realizarse en un plazo de
seis meses a partir de la suscripción del contrato.

1.2. Mediante escrito presentado con fecha veinte de mayo de dos mil dieciséis,
obrante a fojas sesenta y siete y subsanación de fojas setenta y siete, la
demandada Julia Sánchez Morales, contestó la demanda, alegando
principalmente que: a) sufre de delirio y trastorno del humor orgánico, por lo que
recuerda vagamente haber suscrito el contrato preparatorio de compra venta de
un inmueble y de una cláusula por la que se acordó que dentro de seis meses de
suscrito el contrato debía extenderse la escritura pública; siendo que la
formalización no se dio por desinterés del actor al haber desaparecido; b)
actualmente, el predio sub materia se encuentra en posesión de sus propietarios
Ayda Adelinda Diego Encarnación y Rolando Ernesto Salas Abarca, quienes lo
adquirieron del primigenio propietario Juan Carlos Espinoza Sánchez, el
veintisiete de junio de dos mil quince, quien lo recibió en donación de su madre
Julia Sánchez Morales como se desprende de la Partida N° 11034802; c) en
atención a lo previsto por los artículos 1416 y 1417 del Código Civil, el contrato
preparatorio de compra venta de un bien inmueble celebrado el veintiséis de abril
de dos mil siete, a la fecha, ha quedado sin efecto por cuanto no existió
renovación del compromiso de contratar; y d) el medio probatorio ofrecido por el
actor en el numeral 9, consistente en la copia legalizada del Registro de
Contribuyente del Predio sub materia no tiene valor probatorio desde que es del

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año dos mil quince y corresponde a una Parcela 12 y no a un Lote de doscientos

setenta y dos metros cuadrados (272 m2).

1.3. El Segundo Juzgado Civil de Huánuco de la Corte Superior de Justicia de

Huánuco, emitió sentencia de primera instancia mediante resolución número
diez, de fecha veintitrés de agosto de dos mil dieciséis, obrante de fojas noventa
y tres a ciento dos, declarando infundada la demanda. El Juzgado fundamentó
su decisión argumentando principalmente que de la revisión de las cláusulas
primera, cuarta y sétima, se advierte que la venta del predio no cumple con las
formalidades de un contrato de compra venta, dado que señala de manera
general “un lote de terreno que forma parte integrante de la parcela N° 12
contando el lote que se promete vender con una extensión superficial de 272.00
m2 (...)” y si bien en la demanda precisa que el lote se encuentra ubicado en el
Caserío de Marabamba –distrito de Huánuco, sin embargo, dicha dirección no se
encuentra precisada en el contrato, por lo que si bien existe consentimiento entre
las partes, empero, el bien objeto de transferencia no se encuentra detallado ni
individualizado considerando que no se ha precisado la ubicación exacta de
dicho inmueble; además que, los actores en su demanda solicitan el
otorgamiento de escritura pública del referido lote en derechos y acciones, lo que
no resulta procedente, toda vez que en el contrato se anota que el predio se
encuentra determinado en metros cuadrados.

1.4. Ante la apelación formulada por los demandantes, mediante recurso

presentado el uno de setiembre de dos mil dieciséis, obrante de folios ciento
diecisiete a ciento veinte, subsanado por escrito de fojas ciento veinticinco,
contra la sentencia apelada que declaró infundada la demanda, la Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de Huánuco, emitió sentencia de vista, mediante
resolución número diecinueve, de fecha veinticuatro de abril de dos mil
diecisiete, de fojas ciento sesenta a ciento sesenta y cinco, revocando la
sentencia apelada y, reformándola, declaró improcedente la demanda de
otorgamiento de escritura pública.
Expresa la Sala Superior entre sus principales razonamientos que: i) de las
prestaciones a las que se ha obligado la demandada, se advierten que ellas

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constituyen obligaciones propias de un contrato preparatorio, por el cual las

partes se obligan a celebrar un contrato definitivo de compra venta que será
formalizado; sin embargo, este tipo de proceso no está destinado a exigir la
celebración de un contrato de compra venta sino revestir de formalidad un
contrato preexistente, por lo que en el caso concreto aun no existe un contrato
de compra venta sino tan solo la obligación de celebrar uno, lo que hace
desestimable la demanda, dejando a salvo el derecho de la parte demandante; ii)
no es verdad que en la apelada se haya realizado un análisis sobre la validez o
no del contrato, sino por el contrario se evidencia que la Juez sustenta su
decisión analizando si de los medios probatorios se encuentra acreditado la
preexistencia del acto jurídico que se pretende dotar de formalidad, lo que no
está probado, pues el contrato sub materia no detalla ni individualiza el inmueble
materia del proceso y no se ha precisado la ubicación exacta del predio, y si bien
en la apelación se señala que se ha identificado el área de doscientos setenta y
dos metros cuadrados (272 m2), así como la ubicación dentro de la Parcela 12;
sin embargo, debe señalarse que la finalidad de los procesos como el de autos
es formalizar el acto constituido; y, iii) lo pretendido por la parte apelante es que
se ordene el otorgamiento de escritura pública de un contrato de compra venta
que aún no se celebró y que en todo caso previamente debe exigirse ser
celebrado en la vía correspondiente, más aun si el contrato celebrado no fue uno
de compra venta sino uno preparatorio de compra venta, por lo que no existe
conexión lógica entre los hechos y el petitorio de la demanda, deviniendo esta en
improcedente conforme a la causal prevista en el numeral 4 del artículo 427 del
Código Procesal Civil.

SEGUNDO: Consideraciones previas sobre el recurso de casación.

2.1. En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el recurso extraordinario de

casación tiene por objeto, el control de las infracciones que las sentencias o los
autos puedan cometer en la aplicación del derecho; partiendo a tal efecto de los
hechos considerados probados en las instancias de mérito y aceptados por las
partes, para luego examinar si la calificación jurídica realizada es la apropiada a
aquellos hechos. No bastando la sola existencia de la infracción normativa, sino

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que se requiere que el error sea esencial o decisivo sobre el resultado de lo

decidido. Así también, habiéndose acogido entre los fines de la casación la
función nomofiláctica, debe recalcarse que esta no abre la posibilidad de acceder
a una tercera instancia ni se orienta a verificar un reexamen del conflicto ni la
obtención de un tercer pronunciamiento por otro Tribunal sobre el mismo
petitorio y proceso, constituyendo más bien un recurso singular que permite
acceder a una Corte de Casación para el cumplimiento de determinados fines,
como la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la
uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia de la
República.

2.2. Por causal de casación se entiende al motivo que la ley establece para la
procedencia del recurso1, debiendo sustentarse en aquellas previamente
señaladas en la ley, pudiendo por ende interponerse por apartamiento
inmotivado del precedente judicial, por infracción de la ley o por quebrantamiento
de la forma. Se consideran motivos de casación por infracción de la ley, la
violación en el fallo de leyes que debieron aplicarse al caso, así como la falta de
congruencia de lo decidido con las pretensiones formuladas por las partes y la
falta de competencia. Los motivos por quebrantamiento de la forma aluden a
infracciones en el proceso2, por lo que en tal sentido si bien todas las causales
suponen una violación de la ley, también lo es que estas pueden darse en la
forma o en el fondo.

2.3. Sobre la infracción procesal debe anotarse que esta se configura cuando en
el desarrollo de la causa no se han respetado los derechos procesales de las
partes, se han soslayado o alterado actos del procedimiento, la tutela
jurisdiccional no ha sido efectiva y/o el órgano judicial deja de motivar sus
decisiones o lo hace en forma incoherente, en claro quebrantamiento de la
normatividad vigente y de los principios procesales.

1
Monroy Cabra, Marco Gerardo, Principios de Derecho Procesal Civil, Segunda Edición, Editorial Temis
Librería, Bogotá Colombia, 1979, p. 359.
2
De Pina Rafael, Principios de Derecho Procesal civil, Ediciones Jurídicas Hispano Americanas, México D.F,
1940, p. 222.

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2.4. De otro lado, atendiendo que en el caso particular se ha declarado

procedente el recurso de casación por causales de infracción normativa procesal
y material, corresponde en primer lugar proceder con el análisis de la infracción
de normas de carácter procesal, desde que si por ello se declarara fundado el
recurso, su efecto nulificante implicaría la anulación de lo actuado hasta donde
se advirtiera el vicio, con disposición, en su caso, de un nuevo pronunciamiento
por el respectivo órgano de instancia, en cuyo supuesto carecerá de objeto emitir
pronunciamiento sobre la infracción normativa material invocada por el
recurrente en el escrito de su propósito y, si por el contrario, se declarara
infundada la referida infracción procesal, correspondería emitir pronunciamiento
respecto de la infracción material.

TERCERO: Análisis de la infracción normativa excepcional de naturaleza

procesal.

3.1. Iniciamos señalando que la revisión de la causal excepcional procesal de

índole constitucional resumida en el apartado I.2 de la parte expositiva de este
pronunciamiento –Infracción normativa de los numerales 3 y 5 del artículo
139 de la Constitución Política del Perú–, amerita traer a colación algunos
apuntes legales, doctrinales y jurisprudenciales sobre los principios
constitucionales implicados que permitirán una mejor labor casatoria de esta
Sala Suprema, así tenemos:

3.2. En cuanto al derecho al debido proceso, recogido en el artículo 139

numeral 3, de la Constitución Política del Perú, consagra como principio rector
de la función jurisdiccional, la observancia del debido proceso; el cual, conforme
a la interpretación que reiteradamente ha sostenido la Corte Interamericana de
Derechos Humanos, exige fundamentalmente que todo proceso o procedimiento
se desarrolle de tal forma que su tramitación garantice a los sujetos involucrados
en él las condiciones necesarias para defender adecuadamente y dentro de un
plazo razonable los derechos u obligaciones sujetos a consideración3. Diremos

3
Corte Interamericana de Derechos Humanos. Opinión Consultiva OC-9/87 "Garantías Judiciales en Estados
de Emergencia", párrafo 28.

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también que, tal principio constitucional no tiene una concepción unívoca, sino
que comprende un haz de garantías; siendo dos los principales aspectos del
mismo: El debido proceso sustantivo, que protege a los ciudadanos de las leyes
contrarias a los derechos fundamentales; y, el debido proceso adjetivo o formal,
que implica las garantías procesales que aseguran los derechos fundamentales.
Es decir que, en el ámbito sustantivo, se refiere a la necesidad de que las
sentencias sean valiosas en sí mismas, esto es, que sean razonables; mientras
que el ámbito adjetivo alude al cumplimiento de ciertos recaudos formales, de
trámite y de procedimiento, para llegar a una solución judicial mediante la
sentencia. Derecho que se manifiesta, entre otros, en: El derecho de defensa,
derecho a la prueba, a la jurisdicción predeterminada por ley o al juez natural,
proceso preestablecido por Ley, derecho a la cosa juzgada, al juez imparcial,
derecho a la pluralidad de instancia, derecho de acceso a los recursos, al plazo
razonable; derecho a la motivación; entre otros.

3.3. De otro lado, uno de los principales componentes del derecho al debido
proceso se encuentra constituido por el denominado derecho a la motivación de
las resoluciones judiciales, recogido en el artículo 139 numeral 5 de la Carta
Política, por el cual se garantiza a las partes involucradas en la controversia el
acceso a una respuesta del juzgador que se encuentre adecuadamente
sustentada en argumentos que la justifiquen lógica y razonablemente, sobre la
base de los hechos acreditados en el proceso y el derecho aplicable al caso y
que, además, resulten congruentes con las pretensiones y alegaciones
esgrimidas por aquéllos dentro de la controversia. Roger Zavaleta Rodríguez, en
su libro “La Motivación de las Resoluciones Judiciales como Argumentación
Jurídica”4, precisa que: “Para fundamentar la decisión es indispensable que la
conclusión contenida en el fallo responda a una inferencia formalmente correcta
(justificación interna). Su observancia, sin embargo, no se limita a extraer la
conclusión de las premisas predispuestas, pues también comprende una
metodología racional en la fijación de aquellas (justificación externa). En lo
posible las premisas deben ser materialmente verdaderas o válidas, según el

4
Roger E. Zavaleta Rodríguez, “La motivación de las resoluciones judiciales como argumentación jurídica”,
Editora y Librería Jurídica Grijley EIRL 2014, pp. 207-208.

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caso, a fin de garantizar la solidez de la conclusión. En caso contrario esta no

podría ser más fuerte que las premisas. Una decisión judicial está motivada si, y
solo si, es racional. A su vez, una decisión es racional si, y solo si, está
justificada interna y externamente. Mientras la justificación interna expresa una
condición de racionalidad formal, la justificación externa garantiza racionalidad
sustancial de las decisiones judiciales. (…)”.

3.4. En ese esquema, este derecho no solo tiene relevancia en el ámbito del
interés particular correspondiente a las partes involucradas en la discusión con
relevancia jurídica, sino que también juega un papel esencial en la idoneidad del
sistema de justicia en su conjunto, pues no debe olvidarse que una razonable
motivación de las resoluciones constituye una de las garantías del proceso
judicial directamente vinculada con la vigilancia pública de la función
jurisdiccional, por la cual se hace posible conocer y controlar las razones por las
cuales el juez ha decidido una controversia en un sentido determinado;
implicando, en ese sentido, un elemento limitativo de los supuestos de
arbitrariedad. Por esta razón, su vigencia especifica en los distintos tipos de
procesos ha sido desarrollada por diversas normas de carácter legal, como los
artículos 50 inciso 6, 121 y 122 inciso 3 del Código Procesal Civil, por los que se
exige que la decisión del juzgador cuente con una exposición ordenada y precisa
de los hechos, y el derecho que la justifican.

3.5. Debe añadirse además en cuanto a las normas que garantizan el derecho al
debido proceso, que las posiciones expresadas en los anteriores apartados,
relacionados a los derechos constitucionales que se invocan, se ven
corroborados con los pronunciamientos de la jurisprudencia constitucional
nacional, como lo argumentado en la sentencia recaída en el Expediente N°
0763-2005-PA/TC, particularmente en el fundamento seis, de cuyo texto se lee:
“(…) la tutela judicial efectiva es un derecho constitucional de naturaleza
procesal en virtud del cual toda persona o sujeto justiciable puede acceder a los
órganos jurisdiccionales, independientemente del tipo de pretensión formulada y
de la eventual legitimidad que pueda, o no, acompañarle a su petitorio. En un
sentido extensivo, la tutela judicial efectiva permite también que lo que ha sido

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decidido judicialmente mediante una sentencia, resulte eficazmente cumplido. En

otras palabras, con la tutela judicial efectiva no solo se persigue asegurar la
participación o acceso del justiciable a los diversos mecanismos (procesos) que
habilita el ordenamiento dentro de los supuestos establecidos para cada tipo de
pretensión, sino que se busca garantizar que, tras el resultado obtenido, pueda
verse este último materializado con una mínima y sentada dosis de eficacia”5.

CUARTO: En atención al marco glosado anteriormente, tenemos que para

determinar si una resolución judicial ha transgredido el derecho al debido
proceso en su elemento esencial de motivación, el análisis a efectuarse debe
partir de los propios fundamentos o razones que sirvieron de sustento a la
misma, por lo que cabe realizar el examen de los motivos o justificaciones
expuestos en la resolución materia de casación.

4.1. Así, tenemos que respecto del análisis de la infracción normativa procesal
de índole constitucional, admitida de manera excepcional –infracción normativa
de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú–,
corresponde que esta Sala Suprema verifique si el paso de las premisas fácticas
y jurídicas a la conclusión arribada ha sido lógica o deductivamente válido, sin
devenir en contradictoria.

4.2. En ese propósito tenemos que la sentencia recurrida ha respetado el

principio del debido proceso e intrínsecamente el de motivación y congruencia,
toda vez que, ha delimitado el objeto de pronunciamiento, como así se
desprende del introito de la parte expositiva; asimismo, ha identificado los
agravios en el punto II del rubro “Fundamentos del Recurso” los que han sido
absueltos, como así se desprende del desarrollo lógico jurídico que emerge a
partir del Fundamento 4, habiendo trazado el marco legal relacionado a lo que es
asunto de controversia; trasluciéndose que para absolver y estimar los agravios
planteados, la Sala de mérito efectuó una valoración de los hechos producidos;
además de haber justificado las premisas fácticas (consistentes en el
otorgamiento de la escritura pública del lote de terreno de un área de doscientos

5
STC N° 0763-2005-PA/TC (fundamento juridico 6).

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setenta y dos metros cuadrados (272.00 m2) (en acciones y derechos) que
forma parte integrante de la Parcela 12, a que se contrae el “Contrato
Preparatorio de Compra venta de un bien inmueble” del veintiséis de abril de dos
mil siete; la formalización estaba sujeta a condición, la posesión del predio lo
tienen sus propietarios Ayda Adelinda Diego Encarnación y Rolando Ernesto
Salas Abarca) y jurídicas (artículos 1412, 1414 del Código Civil y 121 y 427
numeral 4 del Código Procesal Civil) que le han permitido llegar a la conclusión
(que las obligaciones que derivan del contrato preparatorio de compra venta, son
propias de un contrato preparatorio, no estando el proceso destinado a exigir la
celebración de un contrato de compra venta; lo que implica que la pretensión de
la demandante no resulte estimable; aún más si, en el documento no se detalla
ni individualiza el bien objeto de compra venta y que, lo realmente pretendido es
el otorgamiento de escritura pública de un contrato de compra venta que aún no
ha sido celebrado; por lo que los hechos no guardan conexión lógica con el
petitorio de la demanda, incurriendo en causal de improcedencia). En ese
escenario queda claro que la justificación interna que fluye de la recurrida ha
sido satisfecha.

4.3. Ahora bien, en torno a la justificación externa de la decisión superior, esta

Sala Suprema considera que la justificación externa realizada por la Sala de
Alzada es adecuada, desde que las premisas fácticas y jurídicas precitadas en el
punto anterior contienen proposiciones verdaderas y normas aplicables en el
ordenamiento jurídico nacional; además de ser las correctas para resolver lo que
ha sido materia de revisión, al haber absuelto el grado de acuerdo a los agravios
que sustentaron la pretensión impugnatoria, de conformidad con la competencia
funcional que le otorga el artículo 370 del Código Procesal Civil; en
consecuencia, estando a la corrección de las premisas normativa y fáctica, la
conclusión a la que arribó la Sala Superior fue la adecuada. En esa perspectiva,
la sentencia recurrida explica y justifica las premisas factuales y jurídicas
elegidas por el Colegiado Superior, cumpliendo así con la exigencia de logicidad
en la justificación interna de la resolución examinada; por tanto, no se observa
entonces la infracción del derecho al debido proceso en vinculación con la
motivación de las resoluciones judiciales.

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4.4. Es menester acotar que lo glosado no es equivalente a que esta Sala

Suprema concuerde con el fallo recurrido, desde que no cabe confundir debida
motivación de las resoluciones judiciales con debida aplicación del derecho
objetivo. En el primer supuesto, se examinan los criterios lógicos y
argumentativos referidos a la decisión de validez, la decisión de interpretación, la
decisión de evidencia, la decisión de subsunción y la decisión de consecuencias,
en tanto que en el segundo supuesto, debe determinarse si la norma jurídica
utilizada ha sido aplicada de manera debida.

4.5. Cabe concluir, en virtud de lo señalado en los apartados precedentes, que

no se evidencia que la sentencia de vista haya vulnerado el principio al debido
proceso, entendido como un conjunto de garantías de las cuales goza el
justiciable, las que incluyen la motivación y logicidad de las resoluciones, que
aparecen respetadas en la presente causa, pues el texto de aquélla no revela
considerandos contradictorios. Tampoco contiene una motivación inadecuada e
insuficiente, desde que las conclusiones a las que arribó el Tribunal de Apelación
se asientan en premisas verdaderas y en la valoración conjunta y razonada de
los medios probatorios, dentro del marco de actuación probatoria que delinea el
artículo 197 del Código Procesal Civil. Asimismo, la sentencia de vista ha
respondido adecuadamente los agravios que sustentaron la apelación,
expresando las razones que han inclinado al Colegiado Superior a
desestimarlos, las mismas que evidencian razonabilidad; por lo que en esa línea
de juicios, se concluye que la fundamentación contenida en la sentencia de vista
ha cumplido con el estándar de motivación exigido por el artículo 139 numerales
3 y 5 de la Norma Fundamental, correspondiendo por ello declarar infundado el
recurso en el extremo analizado.

QUINTO: Análisis de las infracciones normativas de naturaleza material.

5.1. Habiéndose desestimado la infracción procesal excepcional nos

encontramos habilitados para el examen de las causales de naturaleza material,
siendo estas: –la infracción normativa por interpretación errónea del artículo

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1549 del Código Civil, concordado con el artículo 1412 del Código Civil e
inaplicación del numeral 4 del artículo 140 del Código Civil–; debemos partir
señalando que el error por interpretación errónea ha sido entendido por la
doctrina: “(...) cuando la Sala Jurisdiccional en su resolución le da a la norma un
sentido que no tiene: aplica la norma pertinente al caso, pero le otorga un
sentido diferente. La interpretación errónea de la norma es una forma de violarla
(…) la interpretación errónea de una norma sustantiva por la Sala Especializada,
al resolver el litigio, importa denunciar la atribución de un sentido que no tiene la
norma o de restringir o extender indebidamente sus alcances”6. Así, estaremos
frente a esa forma de infracción cuando la norma legal elegida para la solución
de la controversia si bien es la correcta, reconociéndose su existencia y validez
para la solución del caso; sin embargo, la interpretación que precisa el juzgador
es errada, al otorgarle un sentido y alcance que no tiene.

5.2. Por su parte, el error por inaplicación normativa se configura cuando el Juez
de instancia omite aplicar una norma de derecho determinada que deviene
necesaria para la solución del conflicto intersubjetivo de intereses. Sobre su
concepto y alcances, la jurisprudencia nacional ha establecido que: “Se entiende
por inaplicación de una norma de derecho material cuando el Juez deja de
aplicar al caso controvertido normas sustanciales que ha debido aplicar y, que de
haberlo hecho, habrían determinado que las decisiones adoptadas en la
sentencia fuesen diferentes de las acogidas”7. Agrega la jurisprudencia nacional
que: “Para hacer viable la citada causal, es preciso que entre la norma inaplicada
y la base fáctica de la sentencia de mérito exista identidad, la cual a su vez
supone adecuar esta a la hipótesis contenida en la norma invocada”8.

5.3. Establecido los conceptos doctrinales que sobre los errores normativos se
ha denunciado en el recurso, debemos en primer lugar dejar establecido que
conforme a la lectura integral de la sentencia de vista recurrida en casación, el
Tribunal de Alzada no ha aplicado para la absolución del grado el artículo 1549

6
CARRIÓN LUGO, Jorge. El Recurso de Casación en el Perú. Volumen I, 2da Edición, Editora Jurídica
GRIJLEY, Lima, 2003. p. 5
7
Casación N° 1800-96/LA LIBERTAD, publicada en el d iario oficial El Peruano el 28 de mayo de 1998, pp.
1191-1192.
8
Casación N° 278-2000/AREQUIPA, publicada en el dia rio oficial El Peruano el 26 de mayo de 2000, p. 5422.

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del Código Civil; por lo que desde ese plano, no es posible examinar el sentido
aplicado en el caso concreto, lo cual supone la aplicación de la norma; no
obstante ello, hallándose su texto vinculado con lo previsto por el artículo 1412
del Código Civil, que sí ha sido aplicado por la Sala Superior, formará parte de la
evaluación que corresponde a esta Sala de Casación.

5.4. Precisado lo anterior, tenemos que los argumentos expresados por los
recurrentes en este extremo de su impugnación buscan poner en evidencia ante
esta Sala Suprema que el acto jurídico cuya formalización se pretende reúne los
elementos esenciales que determinan su existencia, por ende, la obligación de la
vendedora de formalizarlo, sin permitirse la valorización de los alcances del
contrato sub materia; lo que hace necesario recordar que a través de la
pretensión de otorgamiento de escritura pública la parte demandante acude al
operador judicial para exigir esencialmente el cumplimiento de una obligación de
hacer a cargo de la parte demandada, consistente en la formalización –a la
forma de documento público– de un contrato que ha sido celebrado en un modo
distinto, en línea con lo previsto por el artículo 1412 del Código Civil, en cuanto
prevé que: “Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura
pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita
legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad,
estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida”, y el
artículo 1549 del mismo texto legal, declara que: “Es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”.

5.5. Asimismo, debe considerarse que el ejercicio de la acción de otorgamiento

de escritura pública se orienta a dar formalidad a los actos jurídicos con la
finalidad de otorgarles seguridad y afianzamiento, porque lo determina la ley o
porque así lo han acordado las partes, de modo tal que para el amparo del
mismo se requiere indefectiblemente de la existencia de un contrato cuya
solemnidad se persigue. Siendo que, cuando se trate de compra venta, el
adquirente podrá compeler a su vendedor a otorgarla, no obstante que el Código
Civil no exige el otorgamiento de escritura pública para el perfeccionamiento del
contrato de compra venta de inmuebles, dado su carácter consensual,

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entendiéndose que dicha formalidad no constituye requisito del contrato sino una
garantía de comprobación de la realidad del acto, pues quien se compromete a
otorgar escritura pública, ya sea por convenio o por ley, está en la obligación de
cumplirlo, debiendo para tal efecto verificarse el cumplimiento de las
prestaciones a las que se han obligado las partes, que para el caso de la compra
venta son la transferencia de la propiedad y el pago.

5.6. El caso bajo revisión se ciñe en estricto a la formalización del contrato

preparatorio de compra venta de bien inmueble constituido por el lote de terreno
de doscientos setenta y dos metros cuadrados, que es parte de la Parcela 12 -
Caserío de Marabamba – Huánuco inscrita en la Ficha N° 14789 y su
continuación en la Partida Electrónica N° 02012444 de los Registros Públicos de
Huánuco. Sobre el compromiso de contratar el artículo 1414 del Código Civil
establece que: “ Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar
en el futuro un contrato definitivo” , en tanto que el artículo 1415 del mismo
cuerpo legal, sobre su contenido establece que: “(...) debe contener por lo
menos, los elementos esenciales del contrato definitivo” y el artículo 1425 del
Código acotado, prevé que: “Los contratos preparatorios son nulos si no se
celebran en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo
sanción de nulidad”. La interpretación sistemática de los dispositivos legales
precitados nos permite afirmar que el compromiso de contratar se revela como la
obligación de celebrar el contrato definitivo de compra venta; en ese sentido, se
entiende que si no se indica la obligación de celebrar un contrato a futuro, es
claro que estaremos ante un contrato definitivo y no ante una promesa de venta.

5.7. A ello habría que añadir que la jurisprudencia nacional sobre el particular ha
señalado que: “Los contratos preparatorios son aquellos mediante los cuales se
prepara la celebración de un contrato definitivo y en el cual las partes se obligan
a hacer todo cuanto esté de su parte para que se concrete la celebración. El
contrato preparatorio es distinto al contrato definitivo, pues en el primero las
partes sólo se comprometen a celebrar en el futuro un contrato típico o atípico
bajo determinadas estipulaciones establecidas con toda claridad, mientras que el
contrato definitivo es aquel en el que ya se encuentran las estipulaciones del

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contrato que se obligaron a celebrar (...)”, agrega “que, nuestra legislación civil
distingue como contratos preparatorios al compromiso de contratar y al
contrato de opción. Por el compromiso de contratar las partes se obligan a
celebrar en el futuro un contrato específico cuyos elementos esenciales
proceden a identificar de antemano; por el contrato de opción las partes
celebran un contrato cuyos efectos se sujetan a la aceptación de sus
estipulaciones por parte del destinatario de la oferta (esto es, las partes no se
obligan a celebrar un nuevo contrato, sino que basta que la oferta sea aceptada
por el destinatario de la misma para que el contrato definitivo quede celebrado)
(...)”9.

5.8. De lo glosado hasta aquí, queda claro que en el caso de los contratos
preparatorios, en su clase de compromiso de contratar, crea una vinculación
jurídica actual para concluirlo a futuro; cuya ventaja se constituye en el hecho de
conferir a las partes la facultad de exigir la conversión de la promesa o
compromiso en el contrato definitivo, asegurando así su potencial eficacia, ya
que su efecto fundamental o consubstancial es el de producir fuerza legal
obligatoria. En otras palabras, podemos sintetizar afirmando que el compromiso
de contratar como una clase del contrato preparatorio no precisamente se
concibe como la realización de un negocio jurídico sino que contiene un
compromiso de celebrar en el futuro un contrato definitivo; por lo que la única
obligación que surge de este es la de celebrar el contrato posteriormente.

5.9. En el caso concreto, de los antecedentes procesales descritos en el

presente pronunciamiento, se aprecia que las instancias de mérito han
determinado que el asunto discutido es la existencia del contrato respectivo que
conlleve al otorgamiento de la formalidad, con la correspondiente
individualización del objeto del contrato y si la vendedora se encuentra obligada
a ello, no formando parte de debate el derecho de propiedad de los
compradores, por ser ajeno a la esencia de la pretensión de otorgamiento de
escritura pública; y que, tratándose de un contrato preparatorio de compromiso

9
Casación N° 4154-2006-LIMA, del 03 de julio de 200 7.

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de contratar, correspondía determinar si se dieron las condiciones para la

existencia del contrato definitivo.

5.10. Encaminados en ese propósito, tenemos que según el texto del “Contrato
Preparatorio de compra venta de un bien inmueble” del veintiséis de abril de dos
mil siete, corriente a fojas seis y siete, suscrito por Julia Sánchez Morales
(vendedora) y los señores Jorge Camara Dueñas y Ricardina Teodosia Sánchez
Minaya (compradores), se acordó en la cláusula tercera que: “(...) la promitente
vendedora promete dar en venta real y enajenación perpetua a favor del
promitente comprador el lote de terreno descrito en la cláusula primera, (...)” y en
la sétima cláusula se pactó: “(...) la promitente vendedora, realizará la escritura
pública de compra venta definitiva a favor del promitente comprador cuando se
haya culminado con los trámites de división y partición del área de terreno que
integra el lote que por el presente se promete dar en compra venta, teniendo
como tal un plazo de seis meses (...)”; se tiene de los términos contractuales
transcritos en sus partes pertinentes, que ciertamente estamos frente a un
contrato preparatorio, en la modalidad o clase de compromiso de contratar,
respecto del cual esta Sala Suprema ha efectuado algunas anotaciones legales y
doctrinales en los anteriores apartados y, en virtud del cual los negociantes se
comprometieron a celebrar un contrato definitivo de compra venta.

5.11. Sobre la base de la información teórica y legal, que sobre el compromiso

de contratar se ha efectuado en este pronunciamiento, tenemos que en el caso
concreto, estando a los términos contractuales del “Contrato Preparatorio de
compra venta de un bien inmueble”, cuya formalización se pretende, se observa
que el bien que sería materia de transferencia no se encuentra individualizado,
dado que no se precisa su ubicación exacta, medidas perimétricas y
colindancias. Siendo que el contenido de la cláusula primera, en cuanto consigna
que el lote de terreno forma parte integrante de la Parcela N° 12, con una
extensión superficial de doscientos setenta y dos metros cuadrados, no suple los
datos físicos que permitirían una correcta identificación del predio sub materia,
como vienen a ser las colindancias y medidas perimétricas, las que inclusive, en

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dicho acuerdo se precisa que serán especificadas en la Escritura Pública

Definitiva.

5.12. La situación descrita, como correctamente lo han señalado las instancias

de mérito, no coadyuva a la acreditación sobre la preexistencia del acto jurídico
de compra venta al que se pretende otorgarle la solemnidad de su formalización
a través de la escritura pública. Siendo además que, conforme a la cláusula
sétima –que es la base que sostiene el petitorio de la demanda–, el convenio de
formalización que ella contiene está referido al de la compra venta definitiva, lo
que sucederá cuando se hayan culminado con los trámites de división y partición
del área de terreno que integra el lote que se promete dar en compra venta, lo
que no ha sido acreditado en autos, según han corroborado las instancias de
mérito. Debe considerarse además, que el petitorio de la demanda de autos
expresamente hace referencia a la adquisición del lote de terreno, lo que
conforme a la lectura integral del contrato sub materia, se producirá a través del
futuro contrato de compra venta definitiva, cuando se haya satisfecho la
condición anotada en la cláusula sétima.
Estando a las razones glosadas, este extremo del recurso deviene en
infundado.

SEXTO: En lo concerniente a la infracción normativa por inaplicación del

artículo 140 numeral 4 del Código Civil; referido al requisito esencial de la
formalidad prescrita del acto jurídico, debemos partir indicando que ciertamente
dicho precepto legal no ha sido aplicado en la absolución del grado; sin
embargo, no se ha demostrado que su aplicación al caso concreto haya sido
trascendental, de tal manera que determinaría un sentido contrario al adoptado
en la sentencia de vista recurrida en casación.

De otro lado, estando a lo que se ha argumentado en cuanto a la infracción de

los artículos 1549 y 1412 del Código Civil y la infracción del artículo 140 numeral
4 del referido Código denunciadas, carece de soporte, si consideramos además
que no forma parte de la controversia determinar la validez del acto jurídico
contenido en el “Contrato Preparatorio de compra venta de un bien inmueble”,

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por ende, no se introduce como asunto litigioso la satisfacción del requisito de

“Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”, que regula el
numeral y artículo denunciados; en tal virtud, este extremo del recurso también
deviene en infundado.

SÉTIMO: En cuanto a la causal de apartamiento injustificado del precedente

vinculante del Pleno Casatorio contenido en la Casación N° 4442-2015-
MOQUEGUA, sustentado en las afirmaciones que en la citada casación se
establece que en un proceso de otorgamiento de escritura pública es irrelevante
si las partes han celebrado un contrato preparatorio o definitivo, pretendiéndose
revisar la validez del contrato, lo que no es correcto; y, sin fundamentar por qué
se aparta del precedente vinculante. Al respecto, es preciso señalar que, de la
lectura de la casación aludida, se desprende del artículo segundo de la parte
decisoria que en las ocho reglas que se establecen como precedentes
vinculantes, no se aprecia regla alguna aplicable al caso concreto de acuerdo a
los hechos fijados por las instancias judiciales, por ende, no se advierte que
indispensablemente debió ser aplicado al caso de autos, por lo mismo, la Sala
Superior no se encontraba obligada a fundamentar el supuesto apartamiento del
Pleno Casatorio invocado, como erróneamente denuncia la parte casante. Por lo
que siendo ello así, la causal de apartamiento deviene en infundada.

III. DECISIÓN:

Por estas consideraciones, de conformidad con lo regulado por el artículo 397

del Código Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación
interpuesto por los demandantes Jorge Camara Dueñas y Ricardina Teodosia
Sánchez Minaya, de fecha veinticinco de mayo de dos mil diecisiete, obrante de
fojas ciento setenta y tres a ciento setenta y siete; en consecuencia, NO
CASARON la sentencia de vista dictada por la Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Huánuco, mediante resolución número diecinueve, de fecha
veinticuatro de abril de dos mil diecisiete, obrante de fojas ciento sesenta a
ciento sesenta y cinco; en los seguidos por Jorge Camara Dueñas y Ricardina
Teodosia Sánchez Minaya contra Julia Sánchez Morales sobre otorgamiento de

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escritura pública; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el

diario oficial El Peruano conforme a ley; y los devolvieron. Interviene como
ponente el señor Juez Supremo Bustamante Zegarra.
S.S.

PARIONA PASTRANA

ARIAS LAZARTE

TOLEDO TORIBIO

BERMEJO RÍOS

BUSTAMANTE ZEGARRA

Mam/kly

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