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Factores Valuatorios
Factores Valuatorios
JUNIO 2015
RESUMEN DEL TRABAJO
Introducción………………………………………………………………………….…1
1.I. Terrenos Urbanos…………………………………………………………………2
1.I.1. Rangos ..…………………………………………………………………2
1.I.1.1. Factor de Negociación……..…………………………………2
1.I.1.2. Factor de Ubicación……..……………………………………2
1.I.1.3.- Factor de Frente…………………………………………….…3
1.I.1.4.- Factor de Calle ………………………………………………..3
1.I.1.5.- Factor de Zona…………………………………………………3
1.I.2. Fórmulas. ………………………………………………………………….4
2.I.6.Tablas…………………………………………………….………15
I.2.9. Vialidades…………………………………………………………17
I.2.10. Ubicación………………………………………………………...17
Conclusión………………………………………………………………………………20
Fuentes de Consulta……………………………………………………………….…21
RANGOS, FÓRMULAS Y FACTORES DE AJUSTE AL MOMENTO DE EJECUTAR
LA HOMOLOGACIÓN.
Introducción:
1
debidamente informado de todos los aspectos del predio, suponiendo una operación de
contado.
Factor: Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la
comparación entre un predio sujeto y un predio comparable.
Sujeto = Comparable 1
Sujeto < Comparable -1
Sujeto > Comparable +1
AJUSTE
Comercial Habitacional Industrial
1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70
1.I.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno
en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y
su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
AJUSTE
Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial
Terreno Oculto sin frente 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80
Terreno Intermedio 1 frente. 1.00 1.00 1.00
Terreno en Esquina 2 frentes. 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05 a 1.05
Terreno Cabecero 3 frentes. 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10
Terreno Manzanero 4 frentes. 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
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1.I.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o
los frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.
AJUSTE
Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial
Frente mayor al terreno tipo o predominante 1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
Frente igual al terreno tipo o predominante 1.00 1.00 1.00
Frente menor al terreno tipo o predominante 0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80
1.I.1.4.- Factor de Calle (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se
entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su
caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el
inmueble.
C AR AC T E R ÍS T IC AS AJUSTE
1.I.1.5.- Factor de Zona (Zn): Está relacionado con el uso de suelo predominante en la
zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar,
determinando las calificaciones siguientes:
3
Residencial de Segunda 0.70
1.I.2. Fórmulas.
1.I.2.1.- Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una
topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la
composición del suelo.
El Valuador Profesional deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía,
ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo,
cuando se tiene una vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a
1.00 en los casos en que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un
fraccionamiento en lomerío.
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2m
Fm = 1 −
3
para m ≤ 1
Fm= 0.333 para m > 1
1.I.2.2.- Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste
entre los lotes con diferentes fondos.
Donde:
Ffd : Factor de fondo.
PT : Fondo del lote tipo.
PS : Fondo del lote sujeto.
Donde:
Ffd : Factor de fondo.
Pc : Fondo del lote comparable.
PS : Fondo del lote sujeto.
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1.I.2.3. Factor de área: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste
entre los lotes con diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en
la zona, podrá utilizarse RAÍZ TERCERA a RAÍZ DECIMA.
Donde:
Fa = Factor de área
At = Área del lote tipo
As = Área del lote sujeto
n = 3 a 10
Para la homologación directa donde no hay lote tipo la fórmula se convierte en:
Donde:
Fa = Factor de área
Ac = Área del lote comparable
As = Área del lote sujeto
n = 3 a 10
= + (! − )
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Donde:
Fa = Factor de área
ALC = Área del lote comparable
ALS = Área del lote sujeto
K= Porcentaje del valor del terreno en el valor Físico
1. I.2.4.- Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto
al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:
a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos ángulos:
' $%
# =
&#
Donde:
F fo = Factor de forma
Ri = Rectángulo inscrito ( m2 )
Sto = Superficie total del predio ( m2 )
El factor se aplica directo si mi sujeto tiene irregularidad y mis comparables son
regulares; si mis comparables tiene también irregularidad es importante aplicar la
fórmula y entonces el factor a aplicar sería el que resulte de dividir el resultado de la
fórmula del sujeto entre el resultado de la fórmula del comparable
b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal
conforme nueve o mas ángulos
7
F fo = EPa + EPp + EAc + EAi
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1. I.2.5.- Factor por inundación: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles
daños al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo,
insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse debajo del
nivel del suelo, esto reflejará un gasto adicional para rellenarlo y así evitar dicho
problema, por lo que deberá cuantificarse y restar al valor de terreno homologado.
Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El cociente
del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno
homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de Demérito.
+,
C in =
-.
F in = 1 – C in
Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, por ejemplo: cuando una o
varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de
alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de
inundación, por lo general los valores serán inferiores con respecto a los inmuebles de
las zonas altas. Esta diferencia nos dará un rango de valor de castigo.
Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de la zona
para justificar un rango real.
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2. I Construcciones Urbanas
Donde:
Fa = Factor de área
Ac = Área de construcción comparable
As = Área de construcción sujeto
n = 3 a 10
En este caso la raíz puede también ser de 3 a 10, esto depende del tipo de inmueble
por ejemplo en los inmuebles industriales una superficie de 2,500 se vende casi igual
que una de 5,000 por lo tanto podríamos aplicar potencia 10 y en los locales
comerciales si hay mucha diferencia de un local pequeño a uno mediano aquí se podría
aplicar potencia 3
10
2.I.2. Tipo de Construcción:
Para poder determinar que calificación se debe de aplicar se tiene que analizar
tanto las características del inmueble objeto, como las de los comparables. La
determinación del puntaje se realiza de acuerdo a la observación, lo importante
es que siempre se realice con el mismo criterio.
Siempre hay que dividir el sujeto entre el comparable; en esta tabla se clasifico
de acuerdo al tipo de vivienda que maneja la SHF
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2.I.3. Áreas Comunes:
Esto se refiere a todas las áreas útiles a todos los condóminos como son:
Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la
calificación se determino de la siguiente manera:
/ 5.7
/0 = 11 − 8∗
234
Donde:
E = Edad
12
Calificación Factor Estado
10 1.00 Nuevo
9 0.99
8 0.975 Regular
7 0.920
5 0.660
3 0.250
2 0.135 En Desecho
En donde:
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2.I.6.- Tablas.
15
2.I.7. Proyecto:
Excelente 1.10
Bueno 1.00
Regular 0.95
Malo 0.90
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Interés Social 0.65
I.2.9. Vialidades: Como su nombre lo dice está relacionada al tipo de vialidades que
hay en el lugar donde se ubica el inmueble objeto. Calificándolas de la siguiente forma:
Andador 0.85
I.2.10. Ubicación:
Este se refiere a como está ubicado dentro de la manzana el inmueble valuado y los
que se están utilizando como comparables.
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Esquina 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05
Donde:
VF = Valor Físico
((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1
Donde:
=
B = =
H
CDE( FG H BI JKH> L∗ =H
CD
= = H>BI
= =
H H
Dónde:
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Conclusión:
Para que la homologación este sustentada los comparables que se elijan deben ser
muy similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a
cada caso en particular, hay que recordar que el valor es único e independiente del
propósito del avalúo.
Dividimos el precio u oferta máximo entre el precio u oferta mínimo, de los comparables
antes de homologar y después de homologar, la diferencia entre uno y otro debe de
disminuir si estamos realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros
comparables y factores utilizados en la misma; ya que los datos que obtenemos de la
investigación de mercado están dispersos y la función de la homologación es
acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia entre el máximo y el mínimo debe de
disminuir .
1.- Ley General de Bienes Nacionales, Capítulo único Artículo 142. Secretaría de la
Función Pública.
2.- Tesorería del Distrito Federal, Subtesorera del Catastro y Padrón Territorial;
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así
como sobre la Autorización de Personas para Practicar Avalúos y del Registro de
Peritos Valuadores, Gobierno de la Ciudad de México, Mayo del 2003.
9.- Listados de vidas útiles de maquinaria y equipo aportadas por Peritos valuadores.
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Centro.
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