1.1.

AVALÚO

Un avalúo en general es una opinión imparcial del valor de una propiedad

previamente identificada la cual se hace mediante la elaboración de un
documento en el que se consigna el valor determinado de un bien, de
acuerdo a lineamientos, criterios, metodología y principios generalmente
aceptados en el ámbito de la valuación. En otras palabras, el avalúo es un
dictamen técnico en el que se indica el valor de un artículo a partir de sus
características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis
de mercado.
Cada avalúo es considerado como un documento personal y confidencial, y,
por lo tanto, es de uso exclusivo de su propietario.

1.2. PARA QUE SIRVE UN AVALÚO

Para poder ponerle precio a una casa, el vendedor debe conocer el valor
justo de la vivienda, para así tener una base para definir a qué precio
venderla. Pero adicional a esto, hay múltiples beneficios de realizar un
avalúo. Dentro de ellas están:

 Precio Justo. Con una estimación detallada y precisa del valor del inmueble,
se evita ponerle un precio muy elevado al inmueble, lo cual dificultaría su
venta. De igual manera así se evita poner un precio por debajo de su valor
real, caso en el que habría pérdidas.
 Un documento Personal y Oficial. Es un documento confidencial y de uso
personal para el propietario o para el comprador que le sirve para una mejor
toma de decisiones. El avalúo es realizado por profesionales calificados, y
altamente capacitados para realizar este tipo de estudios.

 Da seguridad al comprador. El realizar un avalúo de tu propiedad da

certeza al comprador de que el inmueble vale lo que estás pidiendo. Con
 este, el comprador podrá asegurarse de que el precio es justo y le será más
atractivo el bien que está adquiriendo.

 Indispensable para los bienes inmuebles. Al vender o comprar una casa,

el avalúo es una herramienta indispensable con el cual siempre se debe
contar. Este te ayudará muy bien a determinar el valor comercial real y no
caer en el costoso error de ponerle un precio al azar al inmueble.

1.3. BENEFICIOS DE UN AVALÚO

 Comerciales.
Tener la tranquilidad de que se está efectuando una operación de compra-
venta en los parámetros reales del mercado.
 Con fines de crédito.
En el caso de requerirlo, se cuenta con el avalúo, el cual es vigente por un
año para solicitar líneas de crédito bancarias y arrendamiento financiero.

1.4. DIVISIÓN DEL AVALÚO

1.4.1. POR SU PRESENCIA FÍSICA

 Avalúos de bienes tangibles.

Está constituido por aquellos con presencia física palpable.
 Avalúos de bienes intangibles.
Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física.

1.4.2. POR LA RELEVANCIA DE DATOS

 Avalúo formal.
Es aquel es producto de una estimación del valor que se logra mediante la
compilación y análisis de datos relevantes.

 Avalúo informal.
Es aquel valor que se define cuando tomamos decisiones intuitivas.
1.4.3. POR LA VALORACIÓN DADA A LOS BIENES

 Avalúo comercial.
Es la estimación del valor comercial de un inmueble, teniendo en cuenta sus
características físicas, de uso, de investigación y análisis de mercado.

 Avalúo catastral.
Consiste en la determinación del valor de los predios y se obtiene mediante
la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

1.5. QUIEN NECESITA UN AVALÚO

Todas las empresas o personas físicas que desconozcan, duden o requieran

determinar en forma escrita y avalada el valor de un bien, ya sea para
información interna o a terceros, como Bancos, arrendadoras, aseguradoras,
instituciones de vivienda, contadores, abogados, jueces, socios,
compradores, vendedores, notarios, constructoras, centros comerciales, etc.

1.6. CONCEPTOS BÁSICOS

 Terreno.
Es la extensión de tierra con mayor superficie, delimitada por algo.
 Parcela.
Es una porción de tierra de un terreno.
 Lote.
Pequeño espacio que se fracciona de la parcela.
 Casa.
Es un recinto que está pensado para habitarlo y destinado a su uso por una
o varias personas.
 Calle.
Una calle es un espacio urbano lineal que permite la circulación de vehículos,
y que da acceso a los edificios y solares que se encuentran a ambos lados.

 Bien inmueble.
  Los bienes inmuebles son objetos tangibles que no pueden movilizarse en el
espacio sin que pierdan su naturaleza o esencia.

1.7. DEPRECIACIÓN

Disminución del valor o precio de un bien en relación con el precio que tenía
antes. En sentido amplio, la depreciación puede decirse que es la perdida de
la aptitud del bien para servir al fin al que fue destinado. La pérdida de valorar
se da a pesar de los prudentes gastos de mantenimiento a lo largo del tiempo.

1.7.1. CAUSAS DE LA DEPRECIACIÓN

 Deterioro físico
Influye considerablemente sobre la depreciación y puede definirse como la
disminución de la eficiencia de un bien en comparación con uno nuevo.
La depreciación física está determinada principalmente por la edad, aunque
el uso y el desgaste juegan un papel muy importante. Esta es quizá la más
evidente de las depreciaciones y se trata de una situación muy propia o
inherente del bien. Mediante el uso normal de un bien, la edad es el factor
principal de depreciación; un uso excesivo unido a un mal mantenimiento
produce un desgaste acelerado y por consiguiente, una mayor depreciación.

 Obsolescencia Física o Funcional

Se entiende por obsolescencia funcional o tecnológica, la pérdida de valor de
un bien debido a cambios en estilos, gustos, tecnología, necesidades y
demandas. Este tipo es atribuible a la falta de capacidad funcional o
deficiencia.

Este tipo afecta el valor de la edificación al no cumplir con la función que

supuestamente debería cumplir. Esta clase de depreciación es más
acelerada que el deterioro físico y se da por: cambio de uso del bien, nuevos
modelos, unidades poco eficientes, distribución inadecuada y, en general,
por cualquier otro factor que disminuya las características de utilización y
destruya el goce y la productividad del bien.
  Obsolescencia económica
Este tipo de obsolescencia se presenta cuando la utilización del bien se ve
disminuida por diversas fuerzas económicas, como sucede con los cambios
en la más alta y mejor utilización, con las medidas que restringen su uso, con
las modificaciones que sufre la relación oferta - demanda y con los cambios
en la utilización del bien.

1.8. DETERMINACIÓN DEL COSTO DEL LOTE

Para determinar el costo total del lote se debe tomar en cuenta el fondo,
frente y forma, para ello los factores que intervienen ya se encuentran
tabulados, continuación lo describimos.

1.8.1. Factor fondo

FACTOR DE FONDO

Fondo en metros Factor Fondo en metros Factor

10 1.2 55 0.8

15 1.15 60 0.76

20 1.1 65 0.72

25 1.05 70 0.68

30 1 75 0.64

35 0.96 80 0.6

40 0.92 85 0.54

45 0.88 90 0.48

50 0.84 95 0.42
1.8.2. Factor frente.

FACTOR FRENTE

Metros lineales de frente Factor

1–3 0.85
4–6 0.9
7–9 0.95
10 – 20 1
25 0.96
30 0.94
35 0.92
40 0.9
45 0.88
50 0.86

1.8.3. Factor forma.

FACTOR DE FORMA
FORMA FORMA FORMA MUY
FORMA FACTOR
REGULAR IRREGULAR IRREGULAR

Regular 1.00
Irregular 0.90

Muy irregular 0.80

Triangulo
0.60
delta

Triangulo
0.30
nabla
1.8.4. Factor recargo esquina.

FACTOR RECARGO ESQUINA

ZONA FACTOR

Comercial 0.2

Residencial 0.1

1.9. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CALLE

Para el cálculo del precio de la calle aplicamos las siguientes formulas:

 Realizamos el producto de los precios de la vía.

𝑂 = 𝑀𝑉 ∗ 𝐴𝑉
MV = Material de la vía el m2 en $us
AV = Ancho de vía (m)
𝐹 = 𝑂 ∗ 𝑇𝑉
TV = Tipo de vía
𝑉 = 𝑂+𝐹
 Realizamos el promedio de infraestructura.
𝐼𝑅𝐸 = (𝐼𝑈 + 𝑅𝑇 + 𝐸𝑆)/3
IU = Infraestructura urbana
RT = Relieve topográfico
ES = Equipamiento social
Z = Factor zona
 Cálculo del valor de la vía.
𝑃𝑉 = 𝑉 ∗ 𝐼𝑅𝐸 ∗ 𝑍
 Cálculo del valor parcial.
𝑉𝑃 = 𝑃𝑉 ∗ 𝑆𝐸
SE = Servicios especiales
 Calculo de la depreciación de la vía.
𝐶𝑉 = 𝑉𝑃 ∗ 𝐵
B = Estado de la calle
1.9.1. PARÁMETROS Y PRECIOS SEGÚN LA VÍA

MATERIAL DE VÍA
N° MATERIAL PRECIO $us FACTOR
1 Rígido 65 1.00
2 Flexible 50 0.77
3 Loseta 45 0.69
4 Empedrado 30 0.46
5 Ripio 25 0.38
6 Tierra 20 0.31

1.9.2. Factor tipo de vía.

Nº TIPO FACTOR
1 AVENIDA 0.12
2 CALLE 0.1
3 CALLEJON 0.08

1.9.3. Factores de relieve topográfico.

Nº Pendiente Factor
1 Terreno plano (0º a 10º) 1.20
2 De pendiente baja (11º a 15º) 1.10
3 De pendiente alta (16º a 30º) 0.75
4 Terreno accidentado (mas de 31º) 0.90

1.9.4. Factores de servicios de infraestructura urbana.

Nº Servicios de infraestructura urbana Factor

1 Agua potable 0.22
2 Alcantarillado 0.20
3 Energía eléctrica 0.18
4 Alumbrado público 0.16
5 Recojo de basura 0.14
6 Gas domiciliario 0.10
FACTOR MINIMO 1.00
1.9.5. Factor de equipamiento social.

Nº Equipamiento social Factor

1 Área de salud (hospital, posta sanitaria, etc.) 0.25

2 Área de educación (colegios, escuelas, etc.) 0.25

3 Área Comercial (mercado, ferias, etc.) 0.20

4 Servicio de transporte 0.18

5 Instituciones (alcaldía, policía, etc.) 0.12

FACTOR MINIMO 1.00

1.9.6. Factor zona.

Numero de Zona Factor

Zona 1 1.18
Zona 2 1.15
Zona 3 1.12
Zona 4 1.09
Zona 5 1.06
Zona 6 1.03
Zona 7 1.00
Zona 8 0.97
Zona 9 0.94
Zona 10 0.91

1.9.7. Servicios especiales.

Servicios especiales Factor No computable

Teléfono + 0.10
Internet + 0.05
TV por Cable + 0.05
VALOR BASE SE = 1.00 + 0.20
1.9.8. Depreciación de vía.

Nº Estado de la calle Factor

1 Muy bueno (Nuevo) 1.00

2 Bueno 0.85
3 Regular 0.65

4 Malo 0.50

1.10. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

1.10.1. NÚMERO DE BLOQUES Y PLANTAS

Determinar el número de bloques existentes en la construcción, además del
número de plantas o niveles que existe en cada bloque.

1.10.2. SUPERFICIE CONSTRUIDA

Calcular la superficie sobre la cual se construyeron dichos bloques y plantas
o niveles.

1.10.3. CLASIFICACIÓN DE TIPOS DE EDIFICACIONES

 Tipo 1.- Lujoso: Edificaciones con estructura de H°A°, ladrillo, acabados de
lujo (vida útil 80 años)
DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Hormigón armado.

ESTRUCTURA Hormigón armado.

PAREDES Perimetrales e interiores de piedra, excelente calidad de

pintura. Enchapes de madera fina o algún otro material de
bonita apariencia como laja, etc.
TECHO Estructura
CUBIERTA Loza de hormigón armado impermeabilizada con material
especial.
DESVAN Altillo
PISOS Parquet, baldosadas plásticas, mosaicos, todo de excelente
calidad.
CIELO RASO Estucado con pintura, machihembrado u otros materiales de
excelente calidad.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE Muy fino, especialmente en las secciones principales y en la
INTERIOR fachada, buena pintura (óleo o látex), empleo de materiales
caros, madera de alta calidad.
VENTANAS Aluminio, metálica, madera de primera con un buen
terminado.

ARTEFACTOS 2 o 2½ baños de lujo con un mínimo de 3 unidades de cada

SANITARIOS uno, zócalos y azulejos de primera calidad, accesorios de lujo
sanitario para servicio.

SERVICIO DE Buen sistema de cañerías con magnifica distribución tanque

AGUA de reserva con bomba (motor) eléctrica para agua. Sistema de
agua caliente, buen sistema de aguas negras (alcantarillado).
OTROS Cercos, ascensores, áreas cementadas, etc. Deben tomarse
como adiciones.
  Tipo 2.- Muy bueno: Edificaciones con estructura de hormigón armado,
ladrillo, acabados de primera (vida útil estimada de 70 años).

DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Hormigón armado, piedra y cemento
ESTRUCTURA Hormigón armado.
PAREDES Perimetrales e interiores de adobe, ladrillo o piedra con
revoque, excelente calidad de pintura. A veces con enchapes
de materiales diversos.
TECHO Estructura
CUBIERTA Loza de hormigón armado, teja de buena calidad o calamina
pintada
DESVAN Altillo No incluido (adición)
PISOS Parquet, baldosadas plásticas, machihembrado, mosaicos, todo
de muy buena calidad.
CIELO RASO Estucado con pintura, machihembrado u otros materiales de
buena calidad.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE Muy buena calidad de pintura y acabado
INTERIOR
VENTANAS Metálica, o de madera de buena calidad.
ARTEFACTOS 2 o 1½ baños con buena calidad con tres artefactos, zócalos,
SANITARIOS pisos de azulejo de alta calidad, accesorios de lujo sanitario
para servicio.
SERVICIO DE Buen sistema de cañerías con magnifica distribución tanque de
AGUA reserva con bomba (motor) eléctrica para agua. Sistema de
agua caliente, buen sistema de aguas negras (alcantarillado).
  Tipo 3.- Bueno: Edificaciones con estructura de hormigón armado, ladrillo,
acabados de segunda o estándar (vida útil estimada de 60 años).

DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Piedra y cemento
ESTRUCTURA Vigas y columnas de Hormigón armado.
PAREDES Perimetrales e interiores de adobe o ladrillo con revoque
pintura de buena calidad.
TECHO Estructura
CUBIERTA Teja de buena calidad o calamina pintada.
DESVAN Altillo no incluido (adiciones).
PISOS Machihembrados y mosaico y todos los materiales de uso
corriente, de buen aspecto.
CIELO RASO Estucado con pintura.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE Buena calidad de pintura y acabado.
INTERIOR
VENTANAS Metálica, madera de buena calidad.
ARTEFACTOS 1 o 1½ baños de 3 artefactos, zócalos y azulejos, pisos de
SANITARIOS mosaico y otros materiales bastante atractivos y de buena
calidad.
SERVICIO DE Distribución y materiales muy buenos y completos. Buen
AGUA sistema de aguas negras.
OTROS Cercos, ascensores, áreas sementadas, etc. Deben tomarse
como adiciones.
  Tipo 4.- Económico: Edificaciones con estructura de madera o muros
portantes de ladrillo, acabados económicos (vida útil estimada de 40 años).

DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Piedra y cemento
ESTRUCTURA Columnas de piedra y cemento. Paredes sustentantes
PAREDES Perimetrales e interiores de adobe revocado con pintura a la
gasolina o al óleo.
TECHO Estructura
CUBIERTA Teja corriente o calamina pintada.
DESVAN Altillo no incluido (adiciones).
PISOS Machimbrados o entablado, mosaico, materiales de regular
calidad.
CIELO RASO Estucado con o sin pintura.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE Presentación buena de pintura. Existen casas con
INTERIOR empapelado.
VENTANAS Metálicas de tipo corriente o madera barata.
ARTEFACTOS 1 baños de 3 artefactos, zócalos y pisos de mosaico tipo
SANITARIOS normal de materiales económicos.
SERVICIO DE Distribución de material de buena calidad. Buen sistema de
AGUA aguas negras.
OTROS Cercos, ascensores, áreas sementadas, etc. Deben tomarse
como adiciones.
  Tipo 5.- Muy económico: Edificaciones de interés social con o sin revoques
piso de cemento (vida útil estimada 30 años).

DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Piedra y cemento
ESTRUCTURA Columnas de piedra y cemento. Machones de cemento,
paredes sustentantes.
PAREDES Perimetrales e interiores de adobe con o sin revoque. A
veces con pintura.
TECHO Estructura
CUBIERTA Teja o calamina.
DESVAN Altillo no incluido (adiciones).
PISOS Entablado, ladrillo, materiales de regular calidad.
CIELO RASO Estucado sobre carrizo.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE Pintado de regular presentación. A veces se usan
INTERIOR empapelados.
VENTANAS Madera barata.
ARTEFACTOS 1 baños de 3 artefactos, materiales y mano de obra muy
SANITARIOS económicos y sencillos.
SERVICIO DE Distribución económica y sencilla sistema de aguas
AGUA negras (alcantarillado) aceptable.
OTROS Cercos, áreas sementadas, etc. Deben tomarse como
adiciones.
  Tipo 6.- Pobre: Edificaciones auto construidas con tecnología propia y
materiales locales (vida útil estimada 20 años).

DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Piedra y cemento
ESTRUCTURA Paredes sustentantes.
PAREDES Perimetrales e interiores de adobe sin revoque.
TECHO Estructura
CUBIERTA Teja en mal estado o calamina de inferior calidad.
DESVAN Altillo no incluido (adiciones).
PISOS Ladrillo, o tierra apisonada.
CIELO RASO Materiales de inferior calidad.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE INTERIOR Barro y paja
VENTANAS Madera
ARTEFACTOS Letrina
SANITARIOS
SERVICIO DE AGUA Grifo

 Tipo 7.- Muy pobre: Edificaciones precarias o temporales con material

reciclado (vida útil estimada menos de 10 años)
 DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
CIMIENTOS Piedra y barro o cemento
ESTRUCTURA Paredes sustentantes.
PAREDES Perimetrales e interiores de adobe sin revoque.
A veces con desechos de materiales.
TECHO Teja en muy mal estado
CUBIERTA Teja en mal estado, paja o latas.
DESVAN Altillo no incluido (adiciones).
PISOS Tierra apisonada.
CIELO RASO Generalmente no tienen.
SOTANO No incluido (adición)
REVOQUE INTERIOR Generalmente no tienen.
VENTANAS Madera, en muchas ocasiones no existen
ARTEFACTOS SANITARIOS Sin servicio sanitarios.
SERVICIO DE AGUA A veces con distribución de agua potable.
1.10.4. TABLA DE PRECIOS POR M2 POR TIPO DE CONSTRUCCIÓN

TIPO DE CONSTRUCCION PRECIO POR $/M2

TIPO 1 LUJOSO 880.00
+TIPO 2 MUY BUENO 730.00
TIPO3 BUENO 650.00
TIPO 4 ECONOMICO 520.00
TIPO 5 MUY ECONOMICO 422.00
TIPO6 POBRE 390.00
TIPO 7 MUY POBRE 360.00
1.10.5. TABLA DE DEPRECIACIÓN DE INMUEBLES SEGÚN TIPO DE
CONSTRUCCIÓN

DEPRECIACION

TIPOS DE CONSTRUCCION

EDAD EN %
T-2º-R T-7º-R
T-1º-R T-3º-R T-4º-R T-5º-R MUY T-6º-R
MUY MUY

DUR.
LUJOSO BUENO ECONOMICO ECONOMICO POBRE
BUENO POBRE B N R M
O O O O O O O O 1000 900 800

1-2 1-2 1 1 2 .975 880 780

3 3 2 1 4 .950 855 760

4-5 4 3-4 2 2 1 6 .925 830 740

6-7 5-6 5 3 8 .900 810 720

8-9 7 6 4 3 2 1 10 .875 790 700

10 8-9 7 5 12 .850 765 680

11-12 10 8 4 14 .825 740 660

13 11 9-10 6 5 3 16 .800 720 640
EDADES DE LOS INMUEBLES

14-15 12-13 11 7 18 .775 700 620

16-17 14 12 8 6 4 2 20 .750 675 600

18 15-16 13 9 22 .725 650 580

19 17 14 10 7 24 .700 630 560

20-21 18 15-16 8 5 26 .675 610 540

22-23 19-20 17 11 28 .650 585 520

24-25 21 18 12 9 6 3 30 .625 560 500

26-27 22-23 19 13 10 32 .600 540 480

28-29 24-25 20-22 14-15 11 7 36 .575 520 460

30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 .550 495 440

33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 .525 470 420

36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 .500 450 400
40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 .475 430 380
43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 .450 405 360

46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 .425 380 340

49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 .400 360 320

52-55 46-48 39-41 27 20 68 .375 340 300

56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 .350 315 280

59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 .325 290 260

62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 .300 270 240

65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 .275 250 220

69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 .250 225 200

73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 .225 200 180

77-80 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 .200 180 160
 ………………………………………
ING.CASTRO AZURDUY JULIO EDGAR