UNIDAD IV

DE LA COPROPIEDAD

COPROPIEDAD
“El condominio o copropiedad es el derecho de propiedad que sobre el total de una misma cosa y sobre cada una de sus partes
DEFINICIÓN
tienen dos o más personas conjuntamente.”
Comunidad e indivisión son dos conceptos sinónimos y genéricos.
COMUNIDAD O INDIVISIÓN Existe comunidad cuando varias personas tienen sobre la totalidad de una misma cosa y sobre cada una de sus partes derechos
(“COMMUNIONE PRO de idéntica naturaleza jurídica; o, vale decir, un mismo derecho en cabeza de varios titulares (ej.: el usufructo, una servidumbre
INDIVISO”) o la herencia pueden pertenecer a una pluralidad de titulares).
A cada titular se le denomina “comunero”.
Es el nombre que, de forma específica, toma la comunidad cuando recae sobre el derecho real de dominio.
COPROPIEDAD O CONDOMINIO
A cada titular se le denomina “copropietario” o “condómino”.
Es aquella en la que el derecho de cada titular recae sobre una parte físicamente determinada de la cosa única. Se trata, en
suma, de un haz de propiedades concurrentes en un mismo objeto, cuyas partes ―constitutivas cada una de un derecho que
pertenece de forma exclusiva a un titular distinto― están unidas o coligadas por una cosa común (v. 895).
La propiedad horizontal es la forma más conocida de comunidad pro diviso: la cosa común sería el edificio del cual forman
COMMUNIONE PRO DIVISO
parte, orgánicamente, todos los pisos o departamentos; y, éstos, a su vez, vendrían a ser la parte dividida de esa comunidad
que es el edificio. Hay, pues, coexistencia de varias propiedades exclusivas con la comunidad de algunas partes.
Con todo, se critica esta expresión (“comunidad pro diviso”) por contradictoria, pues no tiene sentido referirse a una
comunidad dividida. Por ello, se sostiene que la verdadera comunidad es la pro indiviso.
Dos teorías tratan de explicar la naturaleza jurídica de la copropiedad:
1. La clásica, nacida del Derecho Romano, que sostiene que la copropiedad no es un derecho distinto del dominio sino una
simple forma, variedad y modalidad de aquél: el derecho de propiedad está fragmentado entre los varios titulares y la parte
de cada propietario no es un parte material de la cosa, sino una parte ideal del derecho entero.
NATURALEZA JURÍDICA
2. Y la defendida por Henri Capitant (1865 – 1937), para quien la copropiedad constituye un derecho real distinto del dominio
que otorga a su titular el derecho de adquirir parte de los frutos o el uso de la cosa en ciertos casos, así como a intervenir en la
administración; solicitar la partición de la cosa común; y la facultad de oponerse a los actos de enajenación que quieran
realizar los demás copropietarios.

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COPROPIEDAD
1. Romanista: Distingue entre la parte ideal que pertenece a cada comunero (llamada “cuota parte” o “alícuota”) y la cosa misma, que es
la parte material.
Sobre su alícuota cada copropietario tiene un derecho de dominio pleno y absoluto, por lo que está facultado para disponer de ella
sin el consentimiento de los demás copropietarios: puede cederla, hipotecarla y sus acreedores pueden embargársela (v. embargo
de cuota de cosa universal o singular: 452, Código de Procedimiento Civil).
Sobre la cosa misma cada copropietario no tiene ninguna propiedad exclusiva, pues los derechos de cada uno se encuentran
limitados y paralizados por los de los otros. Cualquier acto material o jurídico sobre la cosa necesita el consentimiento de todos los
condueños.

2. Germánica: Llamada también “propiedad en mano común”, en ella la cosa pertenece a la colectividad formada por los copropietarios,
es decir, todos se consideran como un solo titular del dominio y no hay ninguna división ideal del derecho en cuotas.
TIPOS DE COMUNIDAD Ningún comunero tiene derecho real ni abstracto sobre parte alguna de la cosa mientras dura la indivisión, por ello los comuneros
no tienen la acción de partición que sí confiere la romanista.
Cada partícipe posee un derecho parcial de goce sobre la cosa común.

PARALELISMO ENTRE AMBOS TIPOS DE COMUNIDAD

ROMANISTA GERMÁNICA
Comunidad colectivista.
Comunidad individualista.
No existe división en cuotas.
La comunidad se divide en cuotas.
Los individuos no tienen fracciones y, por ello, no pueden
A cada partícipe en el derecho le corresponde una fracción en
ejecutar ningún acto de disposición.
propiedad, que puede ser objeto de actos de disposición.
La acción de partición no existe porque concederlo conllevaría
Los comuneros pueden pedir la partición de la cosa común.
reconocer la existencia de un derecho singular sobre la cosa.

COPROPIEDAD

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El C.C. no aborda la indivisión bajo una institución unificadora, pero sí la recoge en distintas disposiciones.
Viene al caso revisar estas normas dispersas: 678, inc. 4; 679, inc. 1; 733, inc. 1; 756; 786; 882; 887; 936; 1751; 2319.
LA INDIVISIÓN EN EL
Por otro lado, el C.C. le dedica el Parágrafo 3º. del Título XXXII (Libro IV) al cuasicontrato de comunidad: 2204 al 2213, inclusive.
CÓDIGO CIVIL
De igual forma, el Título X del Libro III contiene las disposiciones relativas a la partición de bienes (1338 al 1369, inclusive), que por cierto
son aplicables para toda clase de indivisión y no solamente para la que se deriva de la comunidad hereditaria: v. 200, 2019, 2213.
El más frecuente caso es el de la muerte del causante, que da origen a la comunidad hereditaria cuando existen dos o más
1. UN HECHO
herederos. También sucede en la especificación (v. 678, inc. 4; 679, inc. 1).
Surge cuando dos o más personas adquieren en común una cosa por cualquier título traslaticio de dominio seguido de la
FUENTES DE LA
2. EL CONTRATO tradición, o si el dueño exclusivo de un bien se desprende de una cuota de su dominio transfiriéndola a otra u otras
INDIVISIÓN
personas (1454).
Siempre que una norma jurídica los disponga, tal cual sucede con la indivisión de los bienes de uso común en los edificios
3. LA LEY
en que la propiedad está dividida por pisos o departamentos (v. 3, Ley de Propiedad Horizontal).
a. Según el objeto: Puede recaer sobre cosa universal o singular (v. 2204). Importa esta clasificación porque en la comunidad universal el
derecho del comunero recae sobre la universalidad; cuando es sobre cosa singular, sobre la cosa misma.
CLASIFICACIÓN DE
b. Según su fuente: Tal cual se ha revisado, hay indivisiones que nacen de un hecho y otras que surgen del contrato o de la ley.
LA INDIVISIÓN
c. Según se origine en la voluntad de los interesados: La comunidad puede ser convencional (la que surge del contrato) o incidental (a este
último caso corresponde la indivisión hereditaria y los casos de especificación previamente enunciados).
NOCIÓN DE CUOTA-PARTE
Es una porción ideal, fija, determinada o Ya que cada copropietario es considerado dueño individual y
determinable, que cada comunero tiene sobre ACTOS JURÍDICOS exclusivo de su cuota-parte, puede disponer de ella libremente
la cosa común. SOBRE LA ―transmitirla, transferirla, gravarla― sin necesidad de contar
Señala la proporción en que los comuneros han CUOTA-PARTE con el consentimiento de los demás comuneros (1751, 1341,
de gozar los beneficios de la cosa, sufrir las 2319).
cargas y obtener una parte material de aquella
DERECHOS DE LOS
cuando se la divida; o del valor que tenga, si es
COPROPIETARIOS
materialmente indivisible.
Las cuotas pueden ser iguales o desiguales. Si Cada comunero puede servirse para su uso personal de las
no consta lo contrario, se reputan iguales (v. ACTOS MATERIALES
cosas comunes, con tal de que las emplee según su destino
1126, inc. 3; 2207, inc. 2). SOBRE LA
ordinario y no entrabe el justo uso de los demás comuneros (v.
La cuota de cada comunero se expresa COSA COMÚN
1985 #2, 2205; 2210).
mediante una cifra : un tercio, un quinto, el
quince por ciento, etcétera.

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COPROPIEDAD
a. No hay un administrador que gestione los intereses comunes: Ya que los comuneros tienen un derecho igual en la cosa común, todos
tienen las mismas facultades para intervenir en su administración y, además, los actos administrativos deben aprobarse por la unanimidad
de los comuneros. No obstante, este derecho de veto que cada comunero detenta (llamado “ius prohibendi”) no procede ante los actos
ADMINISTRACIÓN
conservativos, ya que de no ejecutarse aquellos la cosa común podría destruirse en perjuicio para toda la comunidad.
DE LA COSA COMÚN
b. Hay un administrador que gestione los intereses comunes: Como la administración de todos los comuneros puede entrañar dificultades,
suele designarse un administrador que gestione los intereses de la comunidad, a quien se lo elige por unanimidad (v. 1975, aplicable por
remisión del 2205) o por mayoría (v. 677, Código de Procedimiento Civil).
a. Expensas: Deben contribuir a las obras y reparaciones necesarias de la comunidad proporcionalmente a su cuota (2209, 1985 #3).
OBLIGACIONES DE b. Innovaciones: Ninguno puede hacer innovaciones en los bienes comunes sin el consentimiento de los otros (1985 #4). Se entienden por
LOS COMUNEROS “innovaciones” las que conlleven el cambio de destino de la cosa.
c. Restitución: Cada uno está obligado a restituirle a la comunidad lo que de ella obtuviere, incluidos los intereses corrientes (2208).
a. Deudas anteriores a la comunidad: Tratándose de una cosa universal, cada uno de los comuneros está obligado a las deudas de la cosa
común como los herederos en las deudas hereditarias, esto es, a prorrata de sus cuotas (2206; 1370, inc. 1). Si se trata de una cosa
singular, cada comunero está obligado al pago de las deudas que puedan afectar a los bienes comunes en el momento de formarse la
comunidad, a prorrata de su cuota en ésta.
b. Deudas comunes durante la comunidad: Deben realizarse las siguientes diferenciaciones:
b.1. El que contrae una deuda en pro de la comunidad queda obligado a pagarla, sin perjuicio de ejercer contra los demás comuneros la
acción de reembolso (2207, inc. 1).
RESPONSABILIDADES b.2. Cuando la deuda es colectivamente contraída por los comuneros en pro de la comunidad, sin expresar las cuotas, todos ellos quedan
DE LOS COMUNEROS obligados frente al acreedor por partes iguales (a menos que hayan estipulado expresamente solidaridad). No obstante, queda salvo
el derecho que tiene cada comunero frente a los demás para exigir que le reintegre lo que hubiere pagado en exceso de la cuota que
le corresponde en la comunidad (2207, inc. 2).
c. Deudas personales: Ninguno responde por las deudas personales que los demás contraigan para su propio beneficio. El acreedor, a lo
sumo, tiene derecho para embargar la cuota del comunero incumplido.
d. Grado de culpa por daño: Por los daños que se ocasionen en las cosas y negocios comunes, responden hasta de la culpa leve (2208).
e. Cuota del insolvente: Si la insolvencia de un comunero le impide pagar las expensas en función de su cuota, todos los demás deberán
costearlas (2211).

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COPROPIEDAD
EXTINCIÓN DE LA a. Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona.
COMUNIDAD b. Por la destrucción de la cosa común.
(2212) c. Por la división del haber común.

La ley no favorece a la comunidad porque suele ser fuente CARACTERES DE LA ACCIÓN DE PARTICIÓN
de discrepancias entre los comuneros.
La comunidad es perjudicial para el mantenimiento de los
a. Imprescriptible: Se colige del texto legal, ya que siempre se
bienes comunes, ya que las personas ponen más interés
la puede pedir.
en lo que les pertenece de forma exclusiva.
b. Irrenunciable: Según la doctrina, subyace un interés de
RAZÓN DE SER La comunidad dificulta la libre circulación de los bienes
orden público que no es otro que facilitar la libre circulación
por cuanto requiere o la mayoría de las voluntades o el
de los bienes.
voto unánime de los comuneros para realizar actos
c. Derecho absoluto: El comunero no está obligado a explicar
materiales sobre la cosa.
las motivaciones que le impulsan a ejercer la acción.
Y por todo lo expuesto, la ley ha establecido que la
partición puede pedirse siempre (1338).
EFECTOS DE LA PARTICIÓN
a. Efecto declarativo: Al adjudicársele al antiguo comunero
LA DIVISIÓN O uno o más bienes exclusivos ―equivalentes a sus derechos
PARTICIÓN a. En sentido amplio, la partición consiste en “un conjunto
de cuota en la extinta comunidad― se entiende que tales
complejo de actos encaminados a poner fin al estado de
bienes exclusivos siempre le pertenecieron y, asimismo, que
indivisión mediante la liquidación y distribución entre los
jamás tuvo dominio alguno en los restantes bienes que
copartícipes del caudal poseído pro indiviso, en partes o
fueron parte de dicha comunidad (733, inc. 1; 1360).
lotes que guarden proporción con los derechos
b. Efecto retroactivo: Como consecuencia del efecto
cuantitativos de cada uno de ellos.”
SIGNIFICADOS declarativo, el adjudicatario de un bien que antes fue común
b. En un sentido restringido, “es la operación por la cual el
será considerado dueño no desde la adjudicación, sino
bien en común se divide en tantos lotes cuantos
desde el momento germinal de la comunidad.
comuneros haya, recibiendo cada uno de estos la
c. Efecto confirmativo: Los actos realizados por un comunero
propiedad exclusiva de uno de esos lotes”, de forma tal
sobre bienes comunes que luego le son adjudicados de
que “las cuotas indivisas y abstractas (…) se transforman
forma exclusiva, quedan confirmados.
en partes concretas y materiales”.
d. Efecto resolutivo: Los actos realizados por un comunero
sobre bienes que finalmente no le fueron adjudicados,
caducan (2319, inc. 1).

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