Bienes Raices

Los bienes raíces comerciales son atractivos debido a su potencial para producir retornos para
inversionistas no correlacionados con los mercados públicos al tiempo que brindan la seguridad de
un activo físico. Sin embargo, es importante distinguir entre los muchos tipos de bienes raíces
comerciales, ya que conllevan diferentes beneficios y consideraciones estratégicas. Dependiendo
de sus objetivos de inversión, los tipos de bienes raíces en los que está invirtiendo, o clases de
activos inmobiliarios, pueden presentar su propio conjunto único de perfiles de riesgo /
recompensa.

El mercado de bienes raíces comerciales se divide principalmente en seis clases de activos

diferentes: residencial, oficina, industrial, minorista y hotelería. Dentro de cada clase de activos,
las propiedades se clasificarán por calidad (es decir, Clase A, B, C, etc.) impulsadas en gran medida
por la edad y el mantenimiento, así como diferenciadas por el plan de negocios (es decir, dentro
de las viviendas hay viviendas multifamiliares de alquiler, condominios en venta y incluso viviendas
para estudiantes o viviendas con restricción de edad). En los últimos años, varios tipos de
propiedades alternativos han atraído un mayor interés por parte de los inversores inmobiliarios
institucionales a medida que buscan un mayor rendimiento de la inversión y un rendimiento
potencial.

Los factores macroeconómicos impactan cada categoría de activo subyacente de manera

diferente. Si bien todas las clases de activos inmobiliarios pueden ofrecer un perfil de riesgo /
rendimiento atractivo sin correlación con otras inversiones, cada una tiene ventajas e
inconvenientes y debe considerarse en el contexto de su cartera y estrategia a largo plazo.

Multifamiliar

Por qué

Las propiedades multifamiliares representan el sector inmobiliario más primario, ya que cumplen
una función esencial del entorno construido: proporcionar a las personas un lugar para vivir.
Debido a que los bienes raíces residenciales son un elemento básico de la vida diaria, también son
la clase de activos más intuitiva de entender. Las propiedades multifamiliares bien seleccionadas
son atractivas para los inversores debido a la demanda natural incorporada de viviendas en todas
sus formas y, con respecto a las propiedades multifamiliares de alquiler, una cobertura atractiva
contra la inflación en forma de aumentos de alquiler anuales estándar de la industria.

Cuándo

Las inversiones multifamiliares son atractivas en mercados con oferta limitada. La fortaleza de una
economía subyacente a menudo se debe al crecimiento de la población y / o las tendencias
demográficas cambiantes.

Oficina

Por qué

La inversión en oficinas proporciona algunos de los rendimientos más estables disponibles entre
las clases de activos inmobiliarios. La naturaleza a largo plazo de los arrendamientos subyacentes
(a menudo de 5 a 10 años) proporciona a los propietarios de oficinas flujos de efectivo estables y
predecibles.

Cuándo

Durante las expansiones económicas, las empresas tienden a contratar y expandirse, creando más
demanda de espacio de oficina, particularmente en sectores del conocimiento como finanzas, TI y
consultoría.

Los inversores a menudo consideran la absorción neta de espacio de oficinas junto con las
métricas de ocupación del mercado general para evaluar el atractivo de un mercado inmobiliario
de oficinas. Estas dinámicas también informan los juicios sobre cómo se comportarán las
propiedades al vencimiento y renovación del arrendamiento.

Industrial

Por qué

Históricamente, los bienes raíces industriales han arrojado rendimientos estables, debido
principalmente a la naturaleza a largo plazo de los arrendamientos subyacentes y los costos
generales relativamente bajos. Las propiedades industriales van desde almacenes hasta
instalaciones de clasificación de comercio electrónico a gran escala y usos específicos impulsados
por los inquilinos, como las instalaciones de cannabis. A medida que la tecnología y la eficiencia
del estilo de vida dominan cada vez más las demandas de los inquilinos, las alturas de techo libres
más altas y los pisos superplanos se han convertido en atributos de propiedad cada vez más
importantes.

Cuándo

Históricamente, el desempeño de la clase de activos industriales ha estado muy relacionado con el

sector manufacturero: el crecimiento en la manufactura o las tendencias positivas en el comercio
internacional benefician al sector inmobiliario industrial. En los últimos años, el continuo
crecimiento del comercio electrónico ha impulsado la demanda de espacio industrial. En
particular, la atención prestada a la distribución denominada “última milla” ha provocado una
necesidad de inmuebles industriales cada vez más cercanos a los centros de población.

Venta minorista

Por qué

Mientras haya consumidores, la clase de activos minoristas seguirá siendo relevante. A pesar de
que la actividad minorista sigue de cerca la salud de la economía en general, los arrendamientos
minoristas suelen ser algunos de los de mayor duración, lo que proporciona a los inversores un
flujo de efectivo estable a largo plazo. Si bien el comercio electrónico inicialmente ajustó la
dinámica de demanda de los inquilinos, este péndulo ahora está retrocediendo incluso con
empresas como Amazon abriendo el ladrillo y el mortero. Los centros comerciales regionales
tradicionales, sin embargo, continúan luchando por encontrar un camino a seguir.
Cuándo

La confianza del consumidor impulsa la actividad minorista. Por lo tanto, este indicador
adelantado ha proporcionado históricamente un barómetro para la demanda en el mercado de
espacios comerciales. En los últimos años, el ascenso del comercio electrónico ha obligado a los
minoristas a crear experiencias de compra más experimentales y conectadas a la tecnología para
seguir siendo relevantes.

Hoteleria

Por qué

El sector hotelero a menudo puede proporcionar retornos descomunales en economías en

crecimiento. Al invertir en hoteles, tener el operador adecuado puede ser incluso más importante
que la ubicación, ya que un hotel es un híbrido en el mundo inmobiliario, tanto un activo físico
como un negocio operativo al mismo tiempo.

Cuándo

Las métricas de rendimiento de la clase de activos del hotel (como REVPAR, que significa ingresos
por habitación disponible) siguen de cerca la salud de la economía en general. La actividad
empresarial y los viajes de placer impulsan la demanda de habitaciones de hotel, no solo impulsa
la ocupación y

tarifas de habitación promedio, pero también la demanda de nuevos desarrollos.

Desarrollo

Por qué

Los desarrolladores responden a la demanda acumulada de una clase de activos en particular en

una economía local. Los proyectos de desarrollo se consideran los más riesgosos en el espectro de
estrategias de inversión inmobiliaria, pero pueden ofrecer el mayor rendimiento potencial.

Cuándo

El desarrollo está impulsado enteramente por la oferta y la demanda de ciertos productos en el

mercado. Debido a la complejidad y el alcance de la mayoría de los proyectos de desarrollo, la
sincronización con el respeto para el ciclo económico y un desarrollador experimentado son
primordiales.

Tipos de proyectos inmobiliarios comerciales

Dentro de estas categorías de activos, no todos los proyectos son iguales. Los perfiles de riesgo y
rendimiento pueden variar mucho dentro de una clase de activo según el mercado geográfico, la
etapa de desarrollo o gestión del activo y la estructura de financiación del proyecto y pago de los
inversores. El plan de negocios del proyecto generalmente se rastrea con los siguientes tipos y
también se clasificará como A, B o C, que generalmente se refiere a la antigüedad y el estado de
mantenimiento de una propiedad.
Centro
Que
Propiedades estabilizadas con flujo de
efectivo que están arrendadas en más del
90% y que, en general, operan de manera
óptima al mismo tiempo que dominan las
tarifas más altas del mercado.
Normalmente ubicada en mercados
primarios con sólidos fundamentos, la
propiedad no requiere mejoras
significativas.
Core Plus
Que
Ubicados en mercados primarios o secundarios, y
entre 75 y 90% arrendados, a precios de mercado
o inferiores. Generalmente, para aumentar la
ocupación y las tarifas, las propiedades requieren
un gasto de capital moderado.
Porque?
Se espera un crecimiento de la
población en un mercado determinado
y se espera que aumenten las rentas
promedio. Dado el plan de negocios
sencillo, estos tipos de propiedades
generalmente conllevan menos riesgo y
generalmente producen retornos de
inversión más bajos.
Por qué?
Con los arrendamientos y las
actualizaciones que vencen, el
alquiler se puede aumentar
moderadamente, lo que presenta
ventajas para los inversores con un
riesgo limitado del plan de
negocios.
Valor añadido
Que Por qué?

Ubicada en mercados primarios, Al igual que las acciones de valor, estos

secundarios o terciarios, la propiedad
generalmente se alquila con grandes
descuentos a las tarifas del mercado. Se
necesitan mejoras importantes tanto en el
interior como en las áreas comunes para
competir por los inquilinos / inquilinos y
lograr la ocupación del mercado.
activos están subvalorados por su
potencial y, por lo tanto, producen
rendimientos iniciales bajos, pero pueden
generar un alza sustancial si las
actualizaciones son efectivas. Este mayor
riesgo de ejecución del plan de negocios
puede producir retornos descomunales
para los inversores.

Ground-Up
Que Por qué?

Si bien existe un riesgo significativo en la

Comenzando con terrenos sin
desarrollar o sitios
subdesarrollados en entornos de
relleno urbano, estos sitios
tendrán derechos para la
construcción de usos finales
multifamiliares, de oficinas,
minoristas y / o industriales.
construcción desde cero, la finalización exitosa
ofrece las mejores mejoras del mercado que
atraerán a los inquilinos a las mejores tarifas del
mercado. No solo existe el riesgo del plan de
negocios en la finalización de la construcción, sino
también el riesgo de arrendar o vender el
proyecto final a partir de vacío. Como tal, estos
tipos de proyectos pueden tener importantes
ventajas y desventajas.
Diversificación de su cartera inmobiliaria

Los bienes raíces comerciales siempre han sido una clase de activos de difícil acceso para los
inversores individuales debido a su naturaleza intensiva en capital: a menudo, es necesario realizar
importantes desembolsos de capital para formar parte de una inversión inmobiliaria.