2.4.2.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Características de los bienes inmuebles:

a)Su localización fija o inmovilidad es la característica más relevante y

específica de este tipo de bienes. A pesar de ello su funcionalidad y valor
económico cambian con el paso del tiempo debido a muchos aspectos. Sus
modificaciones del entorno o cambios en la estructura urbana pueden
beneficiar o perjudicar a los bienes inmuebles ya existentes.

b) Su alta durabilidad es otra característica diferencial de los bienes inmuebles.

Estos tienen una alta capacidad para permanecer en el tiempo manteniendo su
estructura y formas características.

c) Su alta versatilidad, entendida como la posibilidad de ser utilizados en usos

alternativos y, por lo tanto, por tener una importante capacidad de adaptación a
situaciones cambiantes.

d) Su heterogeneidad. Cada bien inmueble es único y diferente del resto. Estas

diferencias pueden deberse a la superficie, distribución, altura, orientación, etc.

e) Presenta distintos niveles de maduración dando lugar a distintos

submercados.
FORMA DE SEGMENTACIÓN DEL MERCADO

Los principales segmentos del sector inmobiliario son el inmobiliario

residencial, el inmobiliario comercial y el inmobiliario industrial. El sector
residencial se enfoca en la compra y venta de propiedades usadas para
fines no comerciales. El sector comercial se concentra en bienes inmuebles
utilizados con fines comerciales; tipos comunes de bienes raíces
comerciales incluyen espacios comerciales y oficinas. Industrial real estate
se centra en la fabricación y la producción. Las plantas comprenden el tipo
más común de bienes raíces industriales.
Diferentes segmentos de la industria de bienes raíces tienen diferentes
métricas que los inversores y analistas utilizan para medir la salud de la
industria. Los tres segmentos cuentan con fideicomisos de inversión
inmobiliaria cotizados en bolsa, o REIT, cuyos precios bursátiles los
inversionistas utilizan con frecuencia para determinar y analizar las
tendencias de la industria. Los REIT en el sector residencial incluyen
American Residential Properties Inc. (NYSE: ARCP) y National Retail
Properties, Inc. (NYSE: NNN). Los precios de las viviendas también sirven
como indicador de la salud del sector inmobiliario residencial.
FORMAS DE DETERMINACIÓN Y/O DISTRIBUCIÓN DEL PRODUCTO

 Atracción. Atrae a tu cliente ideal generando interés en el segmentando a tu tipo

de cliente y brindando cosas que lo podrían atraer a lo que estas ofreciendo,
esto puede ser generando contenido en internet y hacer que el cliente llegue a ti
de manera orgánica.
  Conversión. Una vez que haya interactuado contigo por medio de una llamada
o acercamiento a la página es momento de que le des seguimiento, para que
siga al pendiente de lo que estás ofreciendo, ayúdalo en su proceso de
decisión para que cuando este a punto de tomar la decisión se decida por
hacerla contigo.

 Deleitar. El deleitar es lo siguiente, pues consta de enamorar al posible cliente

por lo que le has brindado y ofrecido, tanto que empiece a recomendarte y
quede satisfecho de los servicios que se le han ofrecido en su proceso
ANALIZAR LA COMPETENCIA

El análisis de la competencia inmobiliaria es el estudio que realiza una agencia para

saber cómo actuar en un mercado competitivo, y todo empieza conociendo a tus
competirdores para localizar sus objetivos, estrategias, puntos débiles y fuertes. 
Para que tu agencia tenga éxito en un mercado tan competitivo, tu estrategia de
marketing tiene que tener en cuenta la forma de actuar de tus competidores. 
Objetivo del análisis de la competencia inmobiliaria
Siempre que vayas a hacer un análisis de la competencia tienes que centrarte en
estos 5 objetivos:
1 – Conocer a tus competidores
Para conocer a tus competidores tienes que saber cuántos competidores vas a tener y
quiénes son los más destacados para identificar quién lo está haciendo bien, quién no
y cuál es la tendencia en el mercado.
Además, puedes buscar información planteándote los siguientes puntos:
● Valores y elementos diferenciadores que tienen nuestros competidores, desde el
punto de vista de los clientes.
● Precios de sus servicios y condiciones de venta
● Canales de distribución utilizados
● Tipo de publicidad que realizan
● Cómo se relacionan con sus clientes
● Forma de fidelizar a sus clientes
● La competencia puede copiar fácilmente los servicios que ofrecemos
● Hay otros servicios que pueden sustituir fácilmente a los mios

FORMAS DE DETERMINACIÓN DE LOS PRECIOS

1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio

sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración
subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el
comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos
valores. 

2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En

este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él.
Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una
urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación
favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio
lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales.

3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora

nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores.
Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay
varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de
compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos
valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al
comprador.

FORMAS DE DETERMINACIÓN DE COSTOS DE PRODUCCIÓN

En este estudio se pretende analizar las decisiones fundamentales que tiene que
hacer una empresa bajo condiciones de competencia perfecta, para lograr el objetivo
de producir con la máxima eficacia económica posible, para lograr el nivel de
producción de máxima eficacia económica y máxima ganancia.

Hay que tomar en consideración que la ganancia total de una empresa depende de la
relación entre los costos de producción y el ingreso total alcanzado. El precio de venta
del producto determinará los ingresos de la empresa. Por lo tanto, los costos e
ingresos resultan ser dos elementos fundamentales para decidir el nivel de producción
de máxima ganancia.

BENEFICIO DEL EMPRESARIO

La mayoría de las personas invierte en bienes raíces por el flujo constante de dinero
que ganan en forma de ingresos por alquiler. Estos ingresos pasivos son un gran
incentivo para empezar y comprar tu primera propiedad de alquiler.

Dependiendo de la ubicación, podrías estar ganando un ingreso significativo para

cubrir tus gastos y ganar dinero extra. Las ciudades urbanas o pueblos con colegios y
universidades tienden a cosechar mayores ingresos porque la demanda es siempre
alta en esas áreas.

Si se elige sabiamente, puedes asegurar un flujo constante de ingresos durante mucho

tiempo e incluso ahorrar para tu jubilación. Y no tienes que detenerte en invertir en una
propiedad a la vez; puedes acelerar el ritmo e invertir en múltiples propiedades de
alquiler de una sola vez para aumentar el flujo de caja positivo y diversificar tu cartera
de inversiones inmobiliarias.

La mayoría de las personas invierte en bienes raíces por el flujo constante de dinero
que ganan en forma de ingresos por alquiler. Estos ingresos pasivos son un gran
incentivo para empezar y comprar tu primera propiedad de alquiler.

Dependiendo de la ubicación, podrías estar ganando un ingreso significativo para

cubrir tus gastos y ganar dinero extra. Las ciudades urbanas o pueblos con colegios y
universidades tienden a cosechar mayores ingresos porque la demanda es siempre
alta en esas áreas.

Si se elige sabiamente, puedes asegurar un flujo constante de ingresos durante mucho

tiempo e incluso ahorrar para tu jubilación. Y no tienes que detenerte en invertir en una
propiedad a la vez; puedes acelerar el ritmo e invertir en múltiples propiedades de
alquiler de una sola vez para aumentar el flujo de caja positivo y diversificar tu cartera
de inversiones inmobiliarias.
NORMAS VIGENTES EN EL MERCADO

En el actual Estado de Emergencia ha habido múltiples anuncios del gobierno que se

han venido plasmando en sendos decretos con fuerza de ley, algunos con variaciones
a lo anunciado, otros emitidos mucho después de su presentación, lo que ha generado
en algunos casos confusión o especulaciones. Es el caso de las que aplican al sector
inmobiliario, especialmente en arrendamiento.
Lo primero que es necesario precisar es que solo hay dos decretos legislativos en
2020, de medidas transitorias relacionados al sector; el Decreto 579, en el que se
toman medidas en contratos de arrendamiento y propiedad horizontal y el Decreto
797, que regula de manera extraordinaria y temporal, la terminación unilateral de los
contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios.
El Decreto 579, contiene normas temporales en contratos de arrendamiento, versa
sobre la suspensión de acciones de desalojo, aplazamiento al reajuste al canon,
prórroga automática de contratos en el período comprendido entre la expedición del
Decreto y el 30 de junio de 2020, hace fuerte invitación a acuerdos entre arrendadores
y arrendatarios; y habla sobre propiedad horizontal.
El Decreto 797, regula de manera extraordinaria la terminación unilateral de los
contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios, solo para
actividades económicas especificas; autoriza la terminación unilateral hasta el 31 de
agosto de 2020, sólo pagando un tercio de la cláusula penal prevista en el contrato, o
un canon, según el caso, como única compensación.
INTERVENCIÓN DEL ESTADO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

En este trabajo se estudia el mercado inmobiliario con la variante que en el proceso de

asignación interviene el estado. La situación que acá se plantea es la siguiente: el
estado tiene como misión la de facilitar el acceso a la vivienda a los sectores con
bajo recursos
para que estos sectores participen del mercado inmobiliario. Para llevar a cabo su
labor dispone de una lista de personas dispuestas a vender o alquilar viviendas,
gracias a rebajas de impuestos o determinadas compensaciones ofrecidas por el
estado, por ejemplo. Para conseguir llegar a acuerdos, el estado se compromete a
subvencionar la diferencia entre lo que está dispuesto a pagarle comprador y
el precio que desea el vendedor, es decir otorgar préstamos a taza diferencial. El
presupuesto del estado es limitado, por lo que muchas veces no es posible llevar a
cabo todas las posibles asignaciones que pueden obtenerse entre los compradores y
vendedores que se presentan para obtener tal beneficio.