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GUA DEL INVERSIONISTA INMOBILIARIO

Autor: Daniel DAmato B

ndice
Introduccin
Riesgos Inmobiliarios
Tasa de Arriendo
Valorizacin Inmobiliaria
Rentabilidad Inmobiliaria
Rentabilidad mnima exigida
La Burbuja Inmobiliaria
Glosario
Referencias

Introduccin
El mercado de las inversiones financieras es un mercado para profesionales, para
personas que estudian y viven el sistema, que conocen cuando entrar y cuando
salir de una inversin, las personas que tenemos otras profesin y que debemos
preocuparnos en el da a da de otros asuntos no tenemos ni los conocimientos ni
el tiempo para analizar que tipo de inversiones nos conviene, por ello contactamos
a los corredores de bolsa para que manejen nuestro patrimonio.
Pero que pasa cuando se desea diversificar el portafolio de inversiones y agregar
una inversin en propiedad raz?, el consultor inmobiliario es el profesional idneo
que puede orientarlo en el tipo de inversin a efectuar, el como y el cuando.
La inversin en propiedad raz se puede orientar a la especulacin, como se hace
con las acciones por parte de las bancas de inversin, o a la inversin para el
mediano y largo plazo, como complemento de otras inversiones personales o
empresariales.
La propiedad raz tiene una caracterstica que la hace ideal para hacer parte de un
portafolio que incluya acciones; su correlacin es muy baja (no se comportan
igual) y la volatilidad (subir y bajar abruptamente) es muy diferente, la de las
acciones es muy alta y la de la propiedad raz es baja; por lo tanto, un

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inversionista que est pensando en el largo plazo debe incluir la propiedad raz en
su portafolio.
El objetivo de esta gua es ayudarle al inversionista en propiedad raz a tomar una
decisin lgica desde el punto de vista financiero.
Esta gua est orientada a la inversin en propiedad raz NO ESPECULATIVA, por
lo tanto supone inversiones de mediano y largo plazo (mas de 5 aos), en los
cuales se tienen ciclos positivos y negativos de la economa donde al hacer una
adecuada seleccin de los inmuebles y una buena administracin de la inversin
su rentabilidad debe estar por encima de la media del mercado.
En el primer captulo, con RIESGOS INMOBILIARIOS se quiere mostrar que toda
inversin conlleva implcita un riesgo, y que dicho riesgo debe ser administrado
para poder minimizarlo, una forma de hacerlo es estudiando y analizando las
inversiones, otra forma de hacerlo es entregndole a un experto la responsabilidad
de ello.
En el segundo captulo se explica que es la TASA DE ARRIENDO y como se
calcula, para ello se utiliza como ejemplo un apartamento con un valor comercial
de 100 millones de pesos arrendado en el ao 2006.
Se muestra como ha sido la variacin del canon de arriendo en los ltimos 25
aos.
El tercer captulo VALORIZACIN INMOBILIARIA detalla las causas que la
generan y como los indicadores de la propiedad raz muestran que sta tiene sus
ciclos positivos y negativos, siendo estos diferentes entre barrios y tipologas.
El cuarto captulo RENTABILIDAD INMOBILIARIA calcula la rentabilidad obtenida
por el propietario del apartamento utilizado como ejemplo en el ao 2006.
Teniendo en cuenta la globalizacin de los mercados se analiza la rentabilidad
inmobiliaria en USA y se compara con las acciones en dicho pas y la tasa libre de
riesgo, en el quinto captulo se podr comparar con lo que sucede en Colombia.
Es en el quinto captulo RENTABILIDAD MNIMA EXIGIDA en donde se analiza
cuanto es lo mnimo que se debe esperar por una inversin en propiedad raz,
este anlisis no se basa en el mercado inmobiliario, sino en el mercado financiero,

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pues el inversionista debe elegir en que sector invertir, siendo el inmobiliario uno
de esos sectores.
Es importante en este captulo reconocer que muchas inversiones pueden generar
utilidades, sin embargo si dichas utilidades son inferiores a las que se deberan
obtener por invertir en determinado sector, el inversionista puede estar
destruyendo su patrimonio.
En este captulo se muestra como el sector inmobiliario tiene sub-sectores de
acuerdo a cada tipologa de inmueble. Se compara la rentabilidad de cada subsector con la tasa libre de riesgo en Colombia y la inversin en acciones.
Una vez terminado este captulo, el lector tendr herramientas para decidir que
tipo de inversin se ajusta ms a su perfil.
En el ltimo captulo - LA BURBUJA INMOBILIARIA - se reconoce que la
economa tiene sus ciclos y la inversin en propiedad raz tiene los suyos, y un
anlisis cuidadoso de los datos puede ayudar al inversionista a diferenciar si se
est en un mercado especulativo o no, para as tomar la mejor decisin.
Para ayudar a reconocer los sntomas de los ciclos se muestran ndices histricos
en USA y Colombia, observndose que los comportamientos son similares y que
las seales que muestran los indicadores recomendaran acciones semejantes en
ambos pases.

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RIESGOS INMOBILIARIOS
RIESGO vs RENTABILIDAD
En toda inversin financiera y de propiedad raz el anlisis del riesgo es un paso
primordial y siempre se debe tener en cuenta el principio de a mayor riesgo,
mayor rentabilidad.
Para la propiedad raz se pueden determinar cuatro tipos de riesgos, los cuales
deben ser analizados para cada una de las tipologas de inmuebles (Vivienda,
Locales comerciales, Oficinas, Bodegas, Hoteles, Industrias etc):
Liquidez: El inversionista no podr vender tan rpidamente su inmueble (liquidar
la inversin) como cuando se desea vender las acciones de una empresa que
cotiza en bolsa; en el mejor de los casos se puede demorar de 2 a 6 meses para
vender el inmueble.
Crdito: Es el riesgo por incumplimiento del pago del canon de arriendo por parte
del inquilino (se puede minimizar con los seguros y fianzas que se ofrecen en el
mercado).
Vacancia: El riesgo de que el inmueble no se arriende, o que una vez desocupado
no se encuentre rpidamente otro inquilino.
Valorizacin: El riesgo de que el valor del inmueble se incremente por debajo de
lo esperado, o incluso disminuya su valor, ello est muy ligado a la ubicacin, al
estado de conservacin y al mercado (oferta y demanda), su magnitud depende
de la orientacin que tenga la economa tanto regional como nacional.

MANEJO DEL RIESGO

Todas las inversiones conllevan un riesgo, y como ya se mencion, el inversionista
espera percibir una mayor rentabilidad por asumir un mayor riesgo. Pero eso no
quiere decir que esos riesgos no se puedan disminuir.
En la inversin en propiedad raz el mejor manejo de los riesgos mencionados se
hace cuando se estudian adecuadamente todas las alternativas y se efecta la
inversin acompaado de un profesional en el rea; y ello no es solamente para la
fase inicial, la de la compra del inmueble - momento en que se analiza el riesgo de
Valorizacin y Vacancia - sino tambin durante el tiempo de la inversin cuando el
riesgo de Crdito y Vacancia deben ser analizados constantemente.

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Por ltimo - el momento de liquidar la inversin- en donde el riesgo de la Liquidez

puede destruir lo que se hizo bien desde el principio.
Veamos las variables a tener en cuenta para el manejo del riesgo
Ubicacin: Es la variable mas importante, y por supuesto est ligada al tipo de
propiedad; una buena ubicacin para una tipologa normalmente no lo es para
otra.
Inquilino: Un inquilino que sea buena paga y que tenga deseos de permanecer un
plazo largo asegura la rentabilidad.
Tipologa: Cada tipo de inmueble tiene un mercado especfico (Comercio,
Servicios, Industria, Vivienda), y dependiendo de como se comporte ese mercado
afectar positiva o negativamente la rentabilidad del inmueble.

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TASA DE ARRIENDO
Es la tasa de capitalizacin para el inversionista y se conoce como el porcentaje
neto que deja el arrendamiento de un inmueble a su propietario.
Es importante diferenciar la renta que recibe el propietario (que llamamos tasa de
arriendo) del canon de arriendo que paga el inquilino.
Para calcular la renta que recibe el propietario se parte de los principios contables
generalmente aceptados; al ingreso bruto del arriendo se le debe restar todos los
gastos en que debe incurrir el propietario para poder obtener dichos ingresos,
como gastos de administracin, costo de mantenimiento, impuestos a la propiedad
etc.
En esta gua se utilizar, como ejemplo para los clculos, un apartamento con
valor comercial de $100000.000 pesos y un canon de arrendamiento de $760.000
pesos mensuales; la tasa de arriendo se calcula para un inmueble que es
administrado por una empresa inmobiliaria que cumple con todas las obligaciones
fiscales y tributarias de ley.
Ejemplo
Ao
Valor comercial Apartamento:
Valores Mensuales
+ Canon de arriendo:
- Cobro empresa inmobiliaria mas iva:
- Costo propiedad horizontal:
- Impuesto predial:
- Costos seguros y mantenimiento:
-Tasa de vacancia:

2006
$100000.000
$760.000
$88.160
$90.000
$65.000
$30.000
$72.000

Para poder comparar con otras inversiones

como TES y Acciones, no se descuentan los
impuestos nacionales, que normalmente se
cobran con la retencin en la fuente.

-----------------------------------------------------Ingreso neto mensual:

$414.840
Ingreso neto anual: $4978.080, que corresponden al 4.97% anual sobre el valor
del inmueble al principio del ao.
Ahora, si suponemos que el inmueble se valoriz solo la inflacin durante ese ao,
y sta fue del 5% anual, el valor promedio del inmueble en ese ao sera de

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$102500.000, y la tasa de arriendo promedio anual de 4.86%, puesto que el

canon de arriendo se mantiene sin modificar todo el ao.
O sea que la tasa de arriendo mensual es del 0.396%, cuando siempre se ha
dicho que la tasa debe ser cerca del 1% mensual; esto puede ser vlido para el
inquilino, no para el inversionista.
Comportamiento del valor del arriendo en los ltimos aos
En la medida en que ha disminuido el costo de la inflacin, se han mejorado los
procesos constructivos y se ha facilitado la financiacin de vivienda y de otro tipo
de inmuebles, la oferta de inmuebles se ha incrementado y ello ha llevado a una
disminucin en el valor real de los inmuebles y del arriendo.
La siguiente grfica ilustra como el canon de arrendamiento real descendi en la
dcada del 80, hasta ubicarse cerca del 50%, permaneciendo en ese rango con
relativa estabilidad en los ltimos aos.
ndice de Precios Real de Arrendamientos
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

Fuente: Elementos para orientar una poltica estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia
Documento CEDE 2002 -14. Samuel Jaramillo. Clculos del autor

CANON DE ARRIENDO
Es el costo de arrendamiento (alquiler) que paga un inquilino por utilizar un bien
inmueble.
Para las empresas ste es el costo de capital, y est ligado a las tasas de inters,
al costo de la inflacin y a la productividad empresarial e industrial

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La disminucin del valor real de los arriendos en la dcada de los 80, estuvo
acompaada por una disminucin en el valor real de los inmuebles, por ello la
relacin entre el canon de arriendo y el precio diminuy con una pendiente ms
suave, veamos la siguiente grfica.
Relacin Canon de Arriendo - Precio
1,1
1,05
1
0,95
0,9
0,85
0,8
0,75

07

05

06

03

04

02

00

01

98

99

96

97

95

93

94

91

92

89

90

88

86

87

84

85

82

83

80

81

0,7

Fuente: Documento CEDE 2002 -14. Samuel Jaramillo. Lonja. Camacol, Clculos del Autor

De la grfica se puede observar como el en los aos 80 la relacin del canon de

arriendo con respecto al precio pas del 1% al 0.85%; en los ltimos 15 aos la
tendencia es a tener una estabilidad cercana al 0.8%.
Esta disminucin est acorde con lo que le ha sucedido a la economa en
Colombia, el costo del capital ha disminuido por incremento en la productividad y
disminucin de la inflacin, como lo muestra la siguiente grfica.

Fuente: Working papers de Economa EAFIT Numero 1

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CONTROL A LOS ARRENDAMIENTOS

Para los inmuebles tipo Vivienda el canon de arrendamiento no puede superar el
2% del avalo catastral; los incrementos anuales tienen como tope mximo la tasa
de inflacin (IPC) del ao anterior.
Para los inmuebles diferentes a vivienda no existe lmite legal, se conviene entre
las partes.

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VALORIZACIN INMOBILIARIA
Se conoce como valorizacin inmobiliaria el incremento en el valor econmico de
un inmueble, puede ser negativa (desvalorizacin) cuando en lugar de aumentar,
disminuye.
La valorizacin de un inmueble se puede dar por varios hechos, unos pueden ser
causados por el propietario, otros por el Estado y otros por los ciclos econmicos.
Causada por el propietario: Cuando se incrementa la construccin, se mejoran sus
especificaciones, se actualizan los acabados etc se le agrega valor al inmueble.
Causada por el Estado: Cuando se mejoran las vas de acceso, se renueva
urbansticamente el sector, se modifica la normatividad o se modifica el uso del
suelo.
Causada por los ciclos econmicos: En los ciclos expansivos de la economa se
demanda ms espacio para la produccin, el comercio y los servicios; a ese
incremento de la demanda debe responder una oferta inmobiliaria, si sta es
escasa los precios se incrementan llevando a valorizaciones inmobiliarias.
Por supuesto, tambin los actos del propietario, del Estado o los efectos de los
ciclos econmicos pueden causar desvalorizacin.

INDICADORES INMOBILIARIOS
Los indicadores inmobiliarios son una gua importante para el inversionista en
propiedad raz, La Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia, Camacol y el
DANE calculan algunos de stos indicadores.
El suelo, como requisito indispensable para la actividad inmobiliaria, acta como el
mejor indicador para conocer el comportamiento de la propiedad raz.
Veamos el ndice del precio de la tierra en Medelln en los ltimos aos.

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400

Valor del Suelo Vivienda

Indice promedio Nominal
Indice promedio REAL

350
300
250
200
150
100
50

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. Clculos del autor

En la grfica se puede observar como hubo una desvalorizacin real de la tierra

entre los aos 1997 al 2002; a partir del ao 2003 la tierra ha empezado a
valorizarse nuevamente sobrepasando en 2007 los valores reales de 1997; sta
tendencia en el valor del suelo es un reflejo de lo que sucede con la valorizacin o
desvalorizacin de los inmuebles.
Tambin existen indicadores para las diferentes tipologas de inmuebles, la Lonja
de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia lo est calculando desde el ao 2006.
ndice de precios de la propiedad Raz (IPPR)
Tipo
% 2006
% 2007 (1 sem)
Apartamentos
14.3%
6.65%
Casas
18.5%
6.75%
Lotes
29.2%
8.13%
Locales
19.1%
6.8%
Oficinas
14.2%
9.37%
Bodegas
30.9%
12.45%
Total
18.4%
7.6%
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia

CICLOS INMOBILIARIOS
Al igual que la economa del pas y sus distintos sectores tienen sus ciclos
positivos y negativos, el sector inmobiliario tambin los tiene, con la particularidad
de tener diferentes tipologas que se comportarn de acuerdo a su ubicacin y al
mercado que pertenecen.

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12

Por ello no todos los inmuebles se valorizan (o desvalorizan) a la misma tasa, y

tampoco son consecuentes las diferencias entre las valorizaciones en los
diferentes aos.
Observemos los porcentajes de valorizacin (y desvalorizacin) de la tierra en
varios sectores de Medelln en un periodo de 10 aos.
100,00%

Parque Berrio
Alpujarra
San Juan
Guayabal
Laureles
Milla de oro

80,00%

60,00%

40,00%

20,00%

0,00%

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

-20,00%

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. Clculos del autor

Aunque la tendencia en el largo plazo es semejante, en el corto plazo pueden ser

muy diferentes como se observa en la grfica, mientras algunos sectores
incrementan su valor otros lo disminuyen; por ejemplo en el ao 1999 San Juan se
valoriz y la Milla de Oro se desvaloriz, en el ao 2002 La Alpujarra mantuvo su
precio y San Juan se desvaloriz.
Con los inmuebles Residenciales, Comerciales e Industriales se observa el mismo
fenmeno, mientras en un sector geogrfico de la ciudad se valorizan los
inmuebles comerciales, se puede desvalorizar los industriales; y mientras en un
sector se desvalorizan los residenciales, en otro sector se valorizan.
Por ello, para determinar la valorizacin que pudo obtener un determinado
inmueble se debe efectuar un estudio inmobiliario del sector especfico en el cual
se analizan los aspectos econmicos macro (nacional e internacional) y micro
(desarrollo urbano del sector) que inciden en el precio.

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13

RENTABILIDAD INMOBILIARIA
La rentabilidad inmobiliaria es el resultado de la unin de la tasa de arriendo del
inmueble (para el inversionista) y la valorizacin que obtuvo el inmueble.
Por ser clculos financieros independientes y que no influye el uno en el otro
(directamente) la rentabilidad inmobiliaria es el resultado de la suma aritmtica de
la tasa de arriendo y la valorizacin.
Para ser fcil la comparacin con otras alternativas, en esta gua no
descontaremos la inflacin; si se desea descontar se debe restar financieramente
solo a la valorizacin, la tasa de arrendamiento es real y por lo tanto no tiene este
componente.
Ahora, continuando con nuestro ejemplo del apartamento con un valor comercial
de 100 millones de pesos y un canon de arriendo mensual de 760.000 pesos;
vamos a la tabla del IPPR y se observa que los apartamentos se valorizaron el
14.3% en el ao 2006.
Por lo tanto el apartamento termina ese ao con un valor de $114300.000, con un
valor promedio de $107.150.000, sobre el cual se calcular la tasa de arriendo.
Tasa de arriendo: Ingresos netos / Valor promedio inmueble
$4978.080 / $107150.000 = 4.65% (anual)
Rentabilidad anual nominal: Tasa de arriendo + Valorizacin (nominal)
4.65 % + 14.3% = 18.95 % (anual nominal)
Una rentabilidad anual del 18.95% sera la que obtuvo el inversionista propietario
de ste inmueble.

RENTABILIDAD EN USA
En un mundo globalizado, donde efectuar inversiones financieras en cualquier
pas es muy sencillo de realizar, es necesario observar el comportamiento de la
propiedad raz como inversin y compararla con otras alternativas.
La siguiente grfica compara la rentabilidad inmobiliaria en las diferentes
tipologas y la rentabilidad en acciones en USA.

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14

40,00%

Rentabilidad

30,00%

20,00%

10,00%

aptos
oficinas
industria
2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

0,00%

-10,00%

hotel
Retail
acciones

-20,00%

-30,00%

Fuente NCREIF. Elaboracin propia

Se puede observar que la curva de las acciones es muy voltil, y promediando la

rentabilidad en estos 10 aos su rentabilidad ha estado por debajo de la propiedad
raz.
De las inversiones en propiedad raz, la Vivienda, Oficinas e Industria se
comportan muy similarmente, la inversin en Hotel es relativamente voltil y la del
Comercio (Retail) es la de mejor comportamiento y baja correlacin con las otras
tipologas.
En la siguiente grfica se compara el rendimiento anual de la inversin en
acciones y en las diferentes tipologas inmobiliarias con respecto a la tasa libre de
riesgo en USA.

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40,00%

30,00%

Rentabilidad

Rentabilidad
25,00%

30,00%

20,00%

20,00%

15,00%
aptos

10,00%

oficinas

10,00%

0,00%

-30,00%

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-5,00%

1999

libre de
riesgo

Retail

1998

-20,00%

hotel

0,00%
1997

acciones

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

-10,00%

industria

5,00%

libre de
riesgo

-10,00%

Fuente NCREIF. Elaboracin propia

Se observa que desde el 2003 todas las inversiones superan la tasa libre de
riesgo; pero la de mejor comportamiento entre el 2000 y 2003 con respecto a esta
tasa es el Comercio (Retail).
En estos 10 aos la inversin en propiedad raz ha tenido una rentabilidad por
encima de la tasa libre de riesgo del 6.5% promedio anual; las acciones la han
tenido un 3.42% en promedio.
Obtiene entonces un mejor comportamiento la inversin en propiedad raz, mayor
rentabilidad y menor volatilidad.
Si se analiza solo la tipologa inmobiliaria, sus rentabilidades son muy semejantes,
siendo la mejor el Comercio (Retail), luego la Industria, despus las Oficinas,
luego la Vivienda y por ltimo la Hotelera.
La Hotelera es la inversin inmobiliaria que ms se asemeja en su
comportamiento al de las acciones, pues es la ms voltil y tiene una correlacin
ms alta con ellas.

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16

RENTABILIDAD MNIMA EXIGIDA

Al analizar el mercado inmobiliario, el inversionista se encontrar con una amplia
oferta de inmuebles que ofrecen distintas tasas de arrendamiento y diferentes
posibilidades de valorizacin; pero cual de ellas escoger?
Primero se debe conocer cual es la rentabilidad mnima a exigir por la inversin,
de tal forma que el patrimonio del inversionista no se deteriore, como quien dice
que en lugar de incrementar su patrimonio lo est disminuyendo; Esa rentabilidad
mnima se calcula teniendo en cuenta el sector econmico en que se hace la
inversin y el nivel de riesgo que desea tomar el inversionista.
La tasa mnima de rentabilidad exigida (TmRE) estar determinada por la tasa de
rentabilidad libre de riesgo (TLR) que se puede obtener en Colombia, mas una
prima de riesgo (PRM) que el mercado paga a los inversionistas, esta prima de
riesgo es diferente para cada sector industrial o de servicios y tambin es diferente
para cada tipologa inmobiliaria; Incluso dentro de la tipologa inmobiliaria la PRM
es diferente dependiendo de la ubicacin y estado de conservacin del inmueble.
En esta gua consideramos la TLR como el TES, que en los ltimos aos ha tenido
el siguiente comportamiento.
30,00%

Promedio TES

25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

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17

La TmRE calculada para inmuebles de diferentes tipologas, con buena ubicacin

y buen estado de conservacin es la siguiente:
45,00%

TmRE por tipologa

40,00%

Of icina
Comercio
Industria
Vivienda
Hoteles

35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Debido al riesgo se debe esperar una mayor rentabilidad en Hoteles y una menor
en Vivienda.
Es importante recordar que sta rentabilidad incluye la renta por arriendo neto
anual visto anteriormente.
El inversionista debe esperar entonces al menos esta rentabilidad, si percibe una
menor est destruyendo riqueza en su patrimonio; si sta es mayor est
generando riqueza.
Continuando con nuestro ejemplo en el captulo de la rentabilidad inmobiliaria se
encontr una rentabilidad anual del 18.95% (ao 2006) cuando la TmRE fue de
9.82%. Para ste caso la inversin gener riqueza para el inversionista.

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18

TmRE vs TES vs ACCIONES

Veamos ahora la siguiente grfica comparativa entre la inversin en Acciones, la
rentabilidad mnima exigida promedio en Propiedad Raz y los TES, en Colombia.
90,00%

Renta anual

80,00%

Promedio TES
% renta IGBC
Promedio TmRE

70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

El margen promedio anual entre el TES y la TmRE promedio fu de 5.13% anual.

Se observa la alta volatilidad de la inversin en acciones, semejante a lo
observado en USA.
En el ao 2007 la rentabilidad promedio del IGBC es inferior a la rentabilidad
mnima exigida para la propiedad raz.

DECISIN DE INVERSIN
Con la informacin de la Tasa Mnima que se le puede exigir a la inversin
inmobiliaria (dependiendo de la tipologa) comparndola con la tasa de arriendo
que est reconociendo el mercado y su posible valorizacin (informacin del
consultor inmobiliario), el inversionista podr tomar una decisin lgica acerca de
su inversin.
Es importante tener en cuenta que al considerar la inversin en Propiedad Raz
como una alternativa financiera, se puede caer fcilmente en el mercado
especulativo en el cual unos obtienen excelentes rentabilidades con cargo a otros
que ven disminuir su patrimonio.

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19

Por ello el inversionista en Propiedad Raz debe estar atento a los cambios en los
precios de los inmuebles para poder reconocer cuando se trata de un mercado
especulativo o de un mercado productivo.
En el prximo captulo estudiaremos las seales a tener en cuenta para el anlisis
de las inversiones.

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LA BURBUJA INMOBILIARIA
Se conoce como burbuja inmobiliaria el incremento especulativo de los precios de
los inmuebles muy por encima del IPC (ndice de precios al consumidor), durante
varios perodos, sin estar acompaados estos crecimientos por otros indicadores
econmicos.
Normalmente la burbuja inmobiliaria est acompaada de un incremento alto en la
construccin y compraventa de inmuebles y con crecimiento del crdito
hipotecario.
El resultado del fin de la burbuja sera una brusca cada de los precios en el corto
plazo, provocada por la huida de los especuladores del mercado en el momento
en que el precio llegue a un mximo y no exista capacidad del mercado para
absorber la oferta.
Aunque en Colombia tuvimos una fuerte disminucin en el precio de la propiedad
raz de los aos 1998 a 2001, como lo confirma la grfica mostrada en el captulo
de valorizaciones sobre el valor de la tierra, no se puede hablar de una burbuja
inmobiliaria porque los precios no estaban sobrevaluados, y su desvalorizacin se
produjo por un fenmeno mundial de recesin.

SEALES A TENER EN CUENTA

Basados en la reciente experiencia en USA y Espaa, se pueden determinar las
siguientes 4 seales para detectar cuando un mercado est inflando la burbuja.
1. La Cantidad de negocios
aumenta fuertemente

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2. Los precios se incrementan

y se obtienen altas tasa de
valorizacin

3. El canon de arrendamientos
disminuye radicalmente

Canon de Arriendo promedio anual USA

10,50

10,00
9,50

9,00
8,50

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

8,00

Fuente: Internet. Elaboracin propia

4. La demanda y los precios disminuyen

El mercado no puede absorber la oferta de nuevos y usados

CLAVES PARA EL INVERSIONISTA NO ESPECULADOR

Como se puede ver el canon de arrendamiento puede mostrar la tendencia de los
precios en un futuro cercano, cuando exista un punto de inflexin (positivo o
negativo) se debe esperar un cambio en la tendencia de los precios en el mismo
sentido, un ao o ao y medio despus.

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De los estudios de Lonja y Camacol se observa lo que ha ocurrido en Colombia en

los ltimos aos.

Fuente: Lonja y Camacol, Oscar Borrero

La grfica muestra la variacin en la cantidad de inmuebles vendidos y el canon

de arrendamiento.
Se puede observar como en los puntos A y E en canon de arrendamiento se
empieza a incrementar, y un ao despus la cantidad de inmuebles vendidos
empieza a incrementar (puntos B y F).
Lo mismo se observa en el punto C cuando el canon de arrendamiento empieza a
decrecer y un ao despus lo hace la cantidad de inmuebles vendidos (punto D).
Teniendo en cuenta que los ciclos son determinados por diferentes fenmenos
econmicos tanto nacionales como internacionales, de sta grfica se podra
esperar que el ciclo de la vivienda est entre 7 y 10 aos, pudiendo existir ciclos
positivos y negativos de 4 o 5 aos.

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Glosario
Rentabilidad Inmobiliaria: Es el retorno econmico que se obtiene de un activo
(bien raz) destinado al la renta.
Est compuesta por la tasa valorizacin del inmueble y la tasa de capitalizacin de
dicho inmueble.
Tasa de valorizacin: Es el mayor valor que adquiere el inmueble en el tiempo, si
es nominal incluye la inflacin, si es real ya est descontada.
Tasa de capitalizacin: Se calcula como la relacin entre los ingresos netos que
se reciben por el arrendamiento del inmueble y el valor comercial de ste.
Tasa de arriendo: Es la tasa de capitalizacin para el inversionista.
TES: Ttulos de deuda pblica del Estado Colombiano
Ingresos netos: Conocidos como INO (Ingresos netos operativos), a los ingresos
brutos se le restan todos los gastos en que debe incurrir el propietario para
obtenerlo dichos ingresos (principio de causacin).
Costo de capital: Se calcula como la relacin entre canon de arriendo bruto que
debe pagar el inquilino por el uso de un inmueble y el valor comercial de ste.

Referencias Bibliogrficas
(1) Costo del uso de capital en Colombia y tasa marginales efectivas de tributacin
en Colombia Fedesarrollo Junio de 1998
(2) Working papers de Economa EAFIT Numero 1 Septiembre de 2007
(3) Costo del uso del Capital en Colombia 1997 2003 Archivos de Economa
DNP Enero de 2005
(4) Elementos para orientar una poltica estatal sobre alquiler de vivienda urbana
en Colombia Documento CEDE 2002 -14
(5) Determining Real Estate Betas for Markets an Property Types to Set Better
Investment Hurdle Rates Journal of real Estate Portfolio Management - Manuel
Breindenbach y otros
Se permite la reproduccin total o parcial de la presente gua mencionando
la fuente.
Enero de 2008

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