Inversión y

Evaluación
Inmobiliaria
 Inversión Inmobiliaria

Capital inversión inmobiliario

En finanzas, el capital privado inmobiliario (en inglés, Private Equity Real

Estate) es considerado una clase de activo consistente en la inversión en
capital o deuda con subyacente inmobiliario. Estas inversiones habitualmente
suponen una estrategia de gestión activa desde un moderado
reposicionamiento del activo, realquiler de propiedades, hasta el desarrollo de
promociones inmobiliarias o grandes ámbitos urbanísticos.

Las inversiones son realizadas habitualmente a través de fondos de capital

privado inmobiliarios, que son estructuras de inversión colectiva, que agrupan
capital de diferentes inversores. Estos fondos habitualmente tienen una
duración de diez años distribuidos en 2-3 años de inversión, durante los cuales
se realizan las adquisiciones de activos, y unos periodos de gestión de los
activos en los que mediante una gestión activa se crea valor hasta que
finalmente este es realizado durante los últimos dos años, habitualmente
llamados periodo de liquidación.

Historia y Evolución

Hay una larga historia de inversión institucional en el sector inmobiliario, tanto a

través de inversión directa como indirecta, a través de fondos y/o vehículos de
inversión. Al principio, la inversión institucional se realizaba sólo con estrategia
"core", cuando las condiciones de los mercados cambiaron en los años
noventa, empezaron a emerger los llamados fondos oportunistas y fondos de
Valor añadido, dirgidos a aprovechar las oportunidades que la caída de precios
inmobiliarios ofrecía, adquiriendo activos con descuentos relevantes y creando
valor en los mismos a través de una gestión activa. El capital privado
inmobiliario apareció como una clase de activo independiente a comienzos del
siglo XXI y ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años.

Niveles en la gestión del Capital Privado Inmobiliario

Dentro de la gestión de inversiones inmobiliarias identificados tres niveles: la

gestión de capital, la gestión de activos y la gestión inmobiliaria propiamente
dicha.
Gestión de Capital o también llamada Gestión de Fondos/ Inversiones: Con
visión más estratégica, el gestor de fondos se encarga de las principales
cuestiones relacionadas con los inversores y las inversiones: estructuración del
fondo, definición del gobierno corporativo, relaciones con inversores,
adquisiciones y ventas de activos, administración del fondo desde lanzamiento
hasta la liquidación.

Gestión de Activos: El gestor de activos se encarga de las diferentes disciplinas

relativas a la gestión del activo inmobiliario desde el momento de la inversión
hasta la venta. El proceso es esencialmente de naturaleza táctica. El asset
manager supervisa y coordina las siguientes actividades: adquisición del
inmueble, gestión inmobiliaria, alquileres, reporting financiero y operativo
(incluyendo presupuestos operativos), valoraciones, auditorías, revisiones de
mercado, contabilidad y refinanciaciones y ventas de activos.

Gestión Inmobiliaria: El Gestor Inmobiliario se encarga de la gestión operativa

de los inmuebles. Es la gestión del equipamiento, instalaciones, y los activos
físicos. La gestión inmobiliaria, engloba los procesos, sistemas y recursos
humanos necesarios para gestionar el ciclo de vida de los inmuebles
incluyendo adquisición, control, contabilidad, mantenimiento, utilización y venta.

Estrategias

Los fondos de capital privado inmobiliario, siguen generalmente tres tipos de

estrategias de inversión: Core y Core-plus, Valor añadido o "Value Added" y
finalmente estrategias de inversión Oportunistas.

Core y Core Plus: Es una estrategia de ratios riesgo/rentabilidad moderados.

El fondo habitualmente invertirá en propiedades "core" aunque algunas de ellas
requerirán ciertas mejoras. Por propiedades core, nos referimos a aquellos
inmuebles bien ubicados, de construcción reciente y con un alto nivel de
ocupación de inquilinos cuya calidad crediticia sea alta. La rentabilidad en estas
inversiones es obtenida principalmente por unos ingresos recurrentes de
alquileres y una baja plusvalía cercana a la inflación.

Valor Añadido o Value Added: Es una estrategia de inversión de ratio

riesgo/rentabilidad medio-alto. Esta estrategia requiere comprar un inmueble,
mejorarlo de alguna forma (reformas, cambio de inquilinos, etc.) y su venta en
el momento oportuno generando una plusvalía. Los inmuebles son
considerados "Valor Añadido" cuando presentan problemas operacionales o de
gestión, requieren mejoras físicas y o sufren de restricciones de capital o
deuda.
Oportunista: Esta es una estrategia de ratio riesgo/rentabiliad alto. Los
inmuebles requerirán de un alto grado de mejoras. Estas estrategias pueden
conllevar inversiones en promociones, en suelo, incluso suelo agrícola y en
inmuebles centrados en nichos de mercado.

¿ Qué es una valuación inmobiliaria?

En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un

inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características
de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y
urbanas del inmueble.

Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen

discrepancias debido a un mal trabajo de apreciación, falta de conocimiento en
la materia o por caer en las manos de seudo valuadores, por lo cual a
continuación te presentamos una sencilla explicación sobre los diversos tipos
de avalúo y sus características.

Avalúo Físico o Directo

Este tipo de avalúo se refiere al valor físico material de la propiedad en

cuestión, quiere decir; ¿Cuánto costaría volver a construir esa misma
propiedad (valor nuevo de reposición) y aplicándole los deméritos debidos a la
vida consumida del inmueble a través de los años, el grado de mantenimiento
que se le ha efectuado, etcétera?, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa
propiedad como está (valor neto de reposición), poniéndolo simple? ¿Cuánto
cuestan las piedras antiguas hoy?

Existen varios métodos para calcular este valor, sin embargo no se toma en
cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aquí es donde se crea una
gran confusión ya que si se efectúa un avalúo técnico, “Físico o Directo”, la
gente cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor
parte de los casos no es cierto.

Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los

conocimientos suficientes ni las licencias vigentes autorizadas, se dedican a
hacer este tipo de avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad, es
común la presencia de pasantes de Ingeniería o Arquitectura para hacer este
trabajo, se atreven a hacer avalúos sin ser profesionales en la materia,
desorientando al público y causando confusión. Por eso es importante que este
tipo de avalúos sea hecho por un experto.

Avalúos por capitalización de rentas

Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en

cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de
propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, la
inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera. Se obtiene un valor de dicha
propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes
mencionados y la mayor parte de las veces este avalúo no coincide con el
avalúo físico o directo, ya que este avalúo por capitalización de rentas indica
cuál será el capital que tendría que invertir en esa propiedad para que me
dejara la renta antes mencionada.

En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se está rentando en

realidad el inmueble. En conclusión, este tipo de avalúo y los análisis de los
factores son complicados, no te atrevas a hacerlo solo, siempre consulta a un
profesional.

Avalúos comerciales

Son avalúos que analizan tanto el avalúo físico, como el avalúo por
capitalización de rentas, así como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor
del mercado, lo cual quiere decir cuánto estaría dispuesto el público a pagar
por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta y
Demanda en este momento.

En esto influyen: la inflación, el exceso de propiedades, la falta de propiedades,

los créditos, la devaluación, etcétera. Realmente el avalúo que debemos de
tener en cuenta es el avalúo comercial que contempla los diferentes tipos de
valores antes descritos, ya que en épocas de bonanza puede uno obtener más
dinero que el valor físico directo, o sea más de lo que me cuestan las “piedras
antiguas”, pero en época de crisis financiera, de alta inflación, etcétera, muchas
veces el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que cuestan la
“piedras antiguas”, ya que incluye la Ley de Oferta y Demanda.

En resumen, puedes analizar el valor físico, capitalización de rentas o creer

que tu propiedad vale mucho dinero, pero la cruda realidad es que tienes que
venderla en el valor comercial, o sea lo que el público realmente está dispuesto
a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional
correspondiente, y si no estás de acuerdo en estos valores tendrás que esperar
tiempos mejores para vender tu bien raíz.

Es importante recordar que las inversiones en bienes inmuebles son buenas a

mediano o largo plazo esperando el momento adecuado para volver a
venderlas. Pero si necesitas venderlas en tiempos de crisis, obviamente
obtendrás un poco menos, pero te salvarán de un problema inmediato o una
necesidad económica.

En conclusión, siempre consulta a expertos inmobiliarios en la materia y no por

ahorrarte unos pesos contrates gente no profesional e inexperta, ya que esto
puede llevarte a tomar decisiones equivocadas o hacerse ilusiones sin
fundamento.

¿Cómo evaluar una inversión inmobiliaria?

Dentro del abanico de posibilidades típicas de inversión se encuentran

usualmente las financieras, como las acciones, los bonos, fondos, derivados,
monedas, notas estructuradas, plazos fijos, etc. Sin embargo, las personas que
tienen ahorros muchas veces prefieren invertir en un inmueble. Esto puede
deberse, por ejemplo, a que la adquisición de un bien tangible pareciera ser
menos riesgosa que la inversión en un activo financiero.

El principal inconveniente que surge de comparar ambos tipos de inversiones

se encuentra íntimamente relacionado con la liquidez. A diferencia del mercado
financiero, la velocidad y la cantidad de transacciones inmobiliarias es
notablemente menor y, por ello, el riesgo percibido también lo es. No es
necesario ir muy lejos en el tiempo para encontrar casos extremadamente
ejemplificadores del riesgo involucrado en las inversiones inmobiliarias. A nivel
económico global, la crisis subprime en Estados Unidos desató una depresión
de gran magnitud, mientras que los precios de las viviendas cayeron
abruptamente. En el caso argentino, el cepo al dólar y el intento de pesificar las
transacciones inmobiliarias paralizó el mercado, creando un manto de
confusión e incertidumbre.
A pesar de ello, en la evaluación de proyectos de inversión raramente se
incorporan riesgos como los mencionados anteriormente, y ello se debe a la
dificultad que existe para predecir la probabilidad de ocurrencia, el timing y la
magnitud de un evento de tal calibre. En la práctica, se suele relegar este
problema a una segunda etapa que consiste en análisis de sensibilidad, en la
creación de escenarios (típicamente ad hoc) y en simulaciones a través de
modelos probabilísticos. Casi exclusivamente, la etapa de valuación de
proyectos de inversión se basa en condiciones normales de mercado sobre las
cuales se monta un modelo que permita discriminar entre inversiones “buenas”
y “malas”.

¿De qué manera debe entonces encarar un inversor individual la tarea de

evaluar la compra de un inmueble? La primer respuesta parece casi trivial:
buscar información. En muchos casos se pueden observar los precios a los
cuales se alquilan inmuebles con características similares en la zona. En este
sentido, tanto el precio de compra como el valor de alquiler son conocidos y,
con ello, la tasa de retorno de la inversión resulta relativamente sencilla de
calcular. Sin embargo, muchas veces la disponibilidad de información no es la
adecuada (sea porque el inmueble no tiene otros comparables, sea porque en
la zona no hayan alquileres, etc.) y la falta de datos de mercado lleva a la
necesidad de modelar ciertos supuestos.

Una primera aproximación se puede llevar a cabo mediante un modelo muy

sencillo:

(a)

Si suponemos que el horizonte de inversión es lo suficientemente largo

(técnicamente este modelo supone que se alquila el inmueble a perpetuidad), y
que se conoce la tasa de retorno promedio del mercado, se puede establecer el
valor del alquiler. Por ejemplo, si el valor de compra es de 100.000 dólares y la
tasa de retorno promedio es de 0,5%, el inmueble puede alquilarse por 500
dólares mensuales. Por otro lado, si se conocen los valores de compra y de
alquiler, se puede obtener la tasa de retorno de la inversión. Utilizando el
mismo ejemplo, si el inmueble se puede comprar por 100.000 dólares y el valor
del alquiler mensual de inmuebles comparables es de 500 dólares, la tasa de
retorno de la inversión es del 0,5% mensual.
Lógicamente, la sencillez de este modelo lo hace muy restrictivo e inexacto. En
la ecuación (a) se asume que, tanto el valor del alquiler como la tasa de
retorno, se mantienen constante a perpetuidad. Una segunda aproximación
consiste en explicitar dichos valores para cada período hasta cierto horizonte
temporal (por ejemplo, hasta la venta del inmueble). Para tres períodos y
asumiendo la venta en el último sería:

(b)

Donde r1, r2 y r3 son las tasas de descuento de cada uno de los períodos.
Como es de esperarse, si para los valores del alquiler de los meses 1, 2 y 3 y
para las tasas de descuento utilizamos 500 y 0,5% respectivamente, se obtiene
que el valor máximo que se debería pagar por el inmueble es de 100.000
dólares, al igual que en el ejercicio anterior. Sin embargo, la gran ventaja del
modelo (b) es que permite al inversor establecer distintos valores de alquiler y
de tasa de descuento para cada uno de los períodos (usualmente en meses
para proyectos de inversión en inmuebles).

No obstante, el problema puede complicarse tanto como el inversor lo desee, y

la teoría financiera tiene mucho más para decir que lo explicado brevemente en
esta nota. Lo importante radica en entender que los modelos que usualmente
se utilizan en la valuación de instrumentos financieros son igualmente
aplicables al mercado inmobiliario, mientras que su relativa sencillez permite un
primer acercamiento a aquellas personas que no necesariamente se dedican a
las finanzas.

Factores para evaluar el precio de una propiedad

Una de las mayores preocupaciones de las personas que desean vender una
propiedad es determinar a qué precio deberán colocarla a la venta, ya sea un
terreno, local comercial, bodega, departamento o casa. Por eso, con el
propósito de apoyar a quienes buscan vender un inmueble, la Red
de franquicias inmobiliarias de Alfa Inmobiliaria, comparte algunos factores que
ayudarán al momento de evaluar el precio de una propiedad:

El primer punto a evaluar es el estado de conservación del inmueble, sobre

todo en su exterior, ya que al momento de la venta sólo hay una oportunidad
para hacer que el interesado desee conocer también su interior, y para ello, se
debe tomar en cuenta su mantenimiento general, incluyendo banqueta,
paredes, rejas, iluminación, el jardín o terraza, además de cuidar posibles
humedades en todas las áreas.

Ahora bien, también externamente influyen otros factores para evaluar el precio
de una propiedad, empezando por su ubicación, donde mientras más cerca de
avenidas o vías rápidas de comunicación, centros comerciales, escuelas,
hospitales y centros de entretenimiento, aumenta su precio. Lo mismo ocurre
cuando se trata de una unidad habitacional de régimen en condominio
horizontal o vertical con usos mixtos, en donde regularmente cuenta con
vigilancia las 24 horas, y también cercanía a tiendas comerciales, centros
financieros, tiendas de servicios y entretenimiento, con la finalidad de que sus
residentes satisfagan en sus instalaciones la mayoría de sus necesidades
cotidianas.

Dentro de su ubicación es importante observar si el entorno de las casas

vecinas tiene el mismo nivel en cuanto a tamaño y calidad de acabado, porque
una casa muy grande en buen estado y en una buena ubicación, no tiene el
mismo valor que si estuviera ubicada en otro lugar donde predominaran casas
de sus mismas características.

Por otro lado también influye en el precio, el área en m2 de la construcción de

la propiedad, que es uno de los principales parámetros que se toman para
ponderar el precio de una vivienda, en comparación con otras de las mismas
características ubicadas en el mismo sector del inmueble que se está
valorando.

Además, dentro del análisis de los factores para evaluar el precio de una
propiedad se incluye el tiempo en que el propietario desea realizar la venta, ya
que al tener menos tiempo, se deberá ajustar también a un menor precio su
oferta, donde los expertos inmobiliarios estiman que un plazo de 6 meses es un
adecuado lapso para manejar una buena estrategia de venta y así obtener su
mejor precio.

En este sentido, por la seguridad, la cantidad de conceptos y conocimientos

que se necesitan para la venta de una propiedad, es que los propietarios
prefieren buscar a expertos inmobiliarios como es el caso de las franquicias
inmobiliarias, para que se encarguen de realizar la operación compra-venta, en
donde encontrará capacitados asesores para analizar su propiedad y adecuar
sus necesidades, a sus estrategias y procesos de venta.

¿Cómo evaluar a un portal inmobiliario?

Todos, tanto los que ya son clientes de idealista como los que no, tienen sus
propias ideas sobre cómo medir la eficacia de un portal, o de cualquier otro
proveedor de marketing

Pero ¿cuál es la forma idónea de decidir cuál es el mejor?

1. Por el total de contactos

Quizás el valor más visible, el más directo, y por ello el más utilizado. Una
información clave, pero parcial: qué negocio aportan esos contactos? Me sirve
un portal con muchos contactos y pocas ventas? Claramente no

2. Por el importe de la factura

Fácil, el más caro es el peor. Evidentemente falso. El más caro puede aportar
unos ingresos que el más barato seguramente no aporta. Lo barato puede salir
caro, muy caro

3. Por el ROI

El ROI es un índice usado para medir el retorno de una inversión. Se puede

aplicar en multitud de contextos; aquí la fórmula:

Roi = (ingresos – inversión) / inversión, o lo que es lo mismo

Roi = ingresos netos / inversión

Aunque son minoría, hay quien mide a sus proveedores de publicidad por este
parámetro. Resulta interesante porque responde a la pregunta “¿Cuál de mis
inversiones es más rentable?”. Sin embargo, conviene recordar que una
inmobiliaria no vive de tener un ROI estupendo, sino de unos ingresos netos
suficientes. Qué hago con un proveedor de ROI alto pero que apenas genera
ingresos? Nada

4. Por el coste por contacto

Es mejor un proveedor que ofrece contactos baratos? Categóricamente no. Es
un dato interesante, pero tener en cuenta solo este factor puede llevarnos a
tremendos errores

5. Por el coste por venta

Como antes, se trata de un dato meramente complementario que, no obstante,

algunos se empeñan en usar como único referente. Tremendo error

6. Por conversión

Es muy recomendable estudiar el índice de conversión a ventas sobre los

contactos que nos brinda cada proveedor. Descubriremos enormes diferencias
que nos darán que pensar, y que tienen importantes derivadas: conversión alta
es sinónimo de poco tiempo comercial consumido, lo que impacta
favorablemente en los costes indirectos de cada venta. Pero la conversión no
es un valor que por sí mismo permita inclinarse por uno u otro proveedor. Para
ello es necesario evaluar el impacto de cada proveedor en la cuenta de
resultados

7. Por ventas

Un indicador muy sólido. Sin duda, un proveedor que me proporciona ventas es

bueno. Para obtenerlo necesitamos monitorizar el proceso de venta y marcar el
origen de cada cierre. Lamentablemente, son pocos los profesionales que lo
hacen, y muchos no pueden responder a esta pregunta crucial: de dónde
proceden mis ventas? Pero no todas las ventas son igual de rentables... qué
ingresos obtengo de esas ventas?

8. Por ingresos netos

Para mi, el indicador definitivo. El mejor proveedor es, simplemente, el que más
ingresos netos genera. Poco importan los demás parámetros ante este dato.
Qué importa que el ROI sea débil o que la factura, o el coste por venta, sean
los más altos?

Hay otros parámetros que pueden ayudar a decidir: páginas vistas, número de
usuarios únicos, empleados, facturación total del portal, número de clientes,
número de viviendas ofertadas, nivel de servicio, calidad del soporte técnico,
visitas, notoriedad, prestigio, presencia en medios y redes sociales, capacidad
de branding..., conceptos interesantes aunque más difíciles de cuantificar.

Estrategias Legales y Fiscales para las Operaciones Inmobiliarias

Pasos a seguir para comprar o vender un inmueble:

1.- Busca un agente inmobiliario de tu confianza, pues te ahorrará tiempo y

dinero. Ellos tienen una amplia cartera de propiedades y clientes, conocen los
precios del mercado, te ayudan con los trámites y actúan como intermediarios
entre el comprador y el vendedor. También puedes vender tu mismo la
propiedad directamente, lo que requerirá de tu dedicación y tiempo.

2.- Oferta Final. Una vez que has encontrado la propiedad deseada, el agente
inmobiliario (o tu) negociará con los propietarios tu oferta sobre el inmueble y
probablemente recibirás una contraoferta, hasta llegar a una cifra conveniente
para ambos. El agente es un intermediario neutral. Su interés está puesto en
que la negociación culmine con éxito y debe de llevarla a un punto medio en el
cual se beneficien ambos: comprador y vendedor.

3.- Documentos. Una vez aceptada la oferta, el comprador debe pedir los
siguientes documentos:

-Certificado de Gravamen
-Títulos de Propiedad
-Declaración de Autoavalúo Municipal
Estos tres documentos deben ser revisados por un abogado.

4.- Contrato de Arras o una Minuta de Compraventa. Una vez que se verifica
con los Títulos de Propiedad que el vendedor es realmente el dueño y con el
Certificado de Gravamen se comprueba que la propiedad no tiene ninguna
hipoteca, embargo o cualquier otra carga que impida su venta, se procede a
hacer un Contrato de Arras o una Minuta de Compraventa.
El Contrato de Arras es un documento por el cual el comprador entrega el 10%
(negociable) del precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el
precio de la venta, los plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de
entrega de las llaves del inmueble. En los Contratos de Arras Confirmatorias, si
el cliente desiste de comprar, pierde las arras, y si el vendedor desiste de
efectuar la transacción, tiene que devolver las arras por el doble de su valor
(10% x 2, condiciones establecidas en el código civil).

5.- La Minuta o Contrato de Compraventa es el documento mediante el cual se

transfiere la propiedad del bien, y de acuerdo a la ley peruana, debe ser
firmada por un abogado. Apenas se firma la minuta, se debe solicitar el bloqueo
de la propiedad al notario.

6.- La entrega de Llaves de la Propiedad. La Minuta de Compraventa se lleva

ante un notario para que dé fe de los pagos y la eleve a Escritura Pública. Al
momento de firmarse la escritura, se cancela el precio total de la transacción,
previa entrega, por el vendedor, de todos los recibos pagados hasta esa fecha,
tales como luz y agua, y teléfono y mantenimiento si fuera el caso; también los
arbitrios municipales cancelados hasta el momento de la transacción y el
impuesto predial por el año completo. En ese momento se hace entrega de las
llaves al nuevo propietario.

7.- Inscripción en Registros Públicos. El notario debe inscribir esta escritura en

la Oficina Registral de Lima y Callao para que la propiedad figure legalmente a
nombre del comprador.

8.- Alcabala. Dentro de los 3 días de la fecha de la minuta, el vendedor debe

descargar esta propiedad en la municipalidad que corresponda y el comprador
la inscribirá a su nombre. En caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador
pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una segunda venta,
pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que es equivalente al 3%
del valor del autoavalúo.

9.- Gastos notariales. Todos los gastos notariales y registrales, de acuerdo a la

ley peruana, corresponden al comprador.
10.- Honorarios del agente inmobiliario. Los honorarios o comisión del agente
inmobiliario corresponden al vendedor y se basan en un porcentaje del valor de
venta del inmueble, actualmente es mínimo aprox. 3%.

Regulación del contrato de compraventa

En lo que respecta al concepto, el Art. 1445 ,Código Civil establece que por el
contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una
cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo
que lo represente.

Por su parte, en cuanto a los caracteres o rasgos principales del contrato de

compraventa cabe destacar que se trata de un contrato consensual, oneroso,
bilateral y traslativo de dominio.

En relación a la capacidad de las partes (vendedor y comprador) se estará a lo

dispuesto en los Art. 1457-1459 ,Código Civil, que conforman el Capítulo II
denominado "de la capacidad para comprar o vender" del Título IV del Libro
Cuarto del Código Civil. En este sentido, el Art. 1457 ,Código Civil establece
la regla general, por la que podrán celebrar el contrato de compra y venta todas
las personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse. En cuanto a
las prohibiciones para adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o
judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, habrá de estarse a lo
estipulado en el Art. 1459,Código Civil.

Como elementos reales del contrato de compraventa, se identifica por un lado

la cosa y, por otro, el precio. En lo que respecta a la cosa, ésta conforma
el objeto del contrato de compraventa. El Art. 1271 ,Código Civildetermina que
pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio
de los hombres, aun las futuras. Asimismo, pueden ser objeto de contrato todos
los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. Por
otro lado, atendiendo al Art. 1445 ,Código Civil, el precio es la suma de dinero,
o signo que lo represente, que el comprador debe entregar al vendedor a
cambio de la cosa. El precio, tal y como indica esta precepto, ha de ser cierto.

Asimismo, cabe considerar que en el contrato de compraventa, se entiende

por arras (o señal) aquella "parte del precio que el comprador anticipa en un
contrato de compraventa para exigir al vendedor el traslado de la cosa vendida"
(Diccionario del Español Jurídico). En este sentido, es preciso considerar lo
estipulado por el Art. 1454 ,Código Civil, en cual se indica que si hubiesen
mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas.
Por otro lado, en cuanto a la regulación fundamental en materia
de obligaciones del vendedor y compradorhabrá de estarse,
fundamentalmente, por lo estipulado en los Art. 1094,Art. 1097,Art. 1461,Art.
1464,Art. 1465,Código Civil y Art. 1500-1505 ,Código Civil, respectivamente.

Además, en lo que respecta a la regulación de las garantías del vendedor, es

preciso considerar los siguientes supuestos:

Resolución de la venta por peligro de pérdida de la cosa y del precio.

Pacto de lex commisoria y condición resolutoria expresa en la venta de

inmuebles.

Resolución de la venta de bienes muebles.

Privilegio del vendedor de cosa mueble.

Finalmente, es necesario considerar la regulación de determinados supuestos

especiales. Así, es de destacar la regulación:

De la doble venta, contemplada en el Art. 1473 ,Código Civil.

De la compraventa con pacto de retro (o retracto convencional) que encuentra

su regulación en los Art. 1507-1520 ,Código Civil, fundamentalmente.

De la compraventa a plazos de bienes muebles, regulada en la Ley 28/1998, de

13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

De las ventas especiales, recogidas en el Título III, de la Ley 7/1996, de 15 de

enero, de Ordenación del Comercio Minorista. Para cada supuesto se atenderá
a la siguiente normativa:

Venta a distancia: Su regulación se encuentra brevemente recogida en el Art.

38 ,Ley 7/1996, de 15 de enero, debiendo, por lo tanto, acudir a lo establecido
en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Venta automática: Regulado fundamentalmente, en los Art. 49-52 ,Ley 7/1996,

de 15 de enero.

Venta ambulante o no sedentaria: Su regulación se determina por los Art. 53-

55 ,Ley 7/1996, de 15 de enero.

Venta en pública subasta: Encuentra su regulación en los Art. 56-61 ,Ley

7/1996, de 15 de enero.

De los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, para lo

que habrá de atenderse a lo estipulado por el Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias y, concretamente en su Título III, denominado "Contratos
celebrados a distancia y contratos celebrados fuera del establecimiento
mercantil" del Libro Segundo.

Del contrato de adquisición de derechos de aprovechamiento por turnos de

bienes inmuebles o multipropiedad, en el que es necesario estarse a lo
dispuesto en la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por
turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de
larga duracion, de reventa y de intercambio y normas tributarias.