SUMILLA:

 
En relación con la primera venta de inmuebles realizada por los constructores de los mismos:
 
1.   A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta al
contado, el valor total de la transferencia del inmueble, al cual se le deducirá el cincuenta por
ciento (50%) del valor del terreno, no incluye el monto del IGV que corresponda por la
mencionada operación.
 
2.   El IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinados exclusivamente a la
construcción del inmueble podrá deducirse en su integridad como crédito fiscal, en la medida
que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aquéllas destinadas a la venta del
terreno.
 
En caso que no pueda discriminarse las adquisiciones que han sido destinadas a realizar las
operaciones gravadas y no gravadas, deberá utilizarse el procedimiento de la prorrata,
regulado por el numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.
 
 
 
INFORME N° 185-2008-SUNAT/2B0000
 
MATERIA:
 
En relación con la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se consulta:
 
1.   A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta al
contado, ¿qué debe considerarse como “valor total de la transferencia del inmueble” a que se
refiere el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV? ¿dicho concepto incluye
el IGV?
 
2.   Tratándose de contribuyentes que realizan sólo operaciones gravadas, ¿el íntegro del IGV que
grava la adquisición de cemento, fierro, ladrillo y, en general, de todos los bienes y servicios
destinados exclusivamente a la construcción se puede usar como crédito fiscal?
 
BASE LEGAL:
 
-     Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al
Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N° 055-99-EF, publicado el 15.4.1999, y normas
modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del IGV).
 
-     Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo,
aprobado por el Decreto Supremo N° 029-94-EF, publicado el 29.3.1994, y normas
modificatorias (en adelante, Reglamento de la Ley del IGV).
 
ANÁLISIS:
 
1.   En cuanto a la primera consulta, cabe indicar lo siguiente([1]):
 
De conformidad con el inciso d) del artículo 1° del TUO de la Ley del IGV dicho Impuesto grava
la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.
  
El inciso d) del artículo 13° del citado TUO dispone que la base imponible, en la primera venta
de inmuebles, está constituida por el ingreso percibido, con exclusión del correspondiente al
valor del terreno.
 
Por su parte, el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV señala que para
determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el
constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se
considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de
la transferencia del inmueble.
 
Como se puede apreciar de las normas glosadas, la base imponible del IGV, tratándose del
supuesto materia de consulta, está constituida por el valor total de la transferencia del
inmueble al que se le deduce el valor del terreno, equivalente al cincuenta por ciento (50%) de
dicho monto.
 
Ahora bien, a efecto de determinar si el valor total de la transferencia incluye el IGV que
corresponde a la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, es
necesario tener en cuenta la definición de base imponible. Al respecto, David Bravo Sheen y
Walker Villanueva Gutierrez([2]) señalan que “Entendemos por base imponible la cuantificación
del aspecto material de la hipótesis de incidencia. Si por ejemplo, realizamos la venta de un
bien gravada con el IGV (aspecto material), la Base Imponible responderá a la siguiente
interrogante: ¿sobre qué monto de dicha operación se deberá aplicar el 18%? Como podemos
observar, la respuesta necesariamente se reflejará en una cifra determinada, de allí que se
afirme que la Base Imponible constituye la parte mensurable (susceptible de ser medida) sobre
la cual se aplica la tasa o alícuota del Impuesto para obtener el Débito Fiscal de cada
operación”([3]).
 
Así pues, dado que la base imponible constituye la parte mensurable sobre la cual se aplica la
tasa o alícuota del IGV, dicha base no podría contener el monto del IGV que corresponda a la
operación([4]). Por lo tanto, en el supuesto materia de consulta, el valor total de la transferencia
del inmueble al cual se le deducirá el cincuenta por ciento (50%) del valor del terreno, no
incluye el monto del IGV que corresponda por la mencionada operación.
 
2.   Con relación a la segunda consulta, el artículo 23° del TUO de la Ley del IGV establece que
para efecto de la determinación del crédito fiscal, cuando el sujeto del Impuesto realice
conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas, deberá seguirse el procedimiento que
señale el Reglamento.
 
Agrega dicho artículo, que sólo para efecto del mismo y tratándose de las operaciones
comprendidas en el inciso d) del artículo 1° del mencionado TUO, esto es, la primera venta de
inmuebles realizada por el constructor, se considerarán como operaciones no gravadas, la
transferencia del terreno.
 
Del citado artículo se desprende que, aun cuando el constructor al realizar la primera venta de
inmuebles efectúa una sola operación gravada con el IGV, únicamente para efecto del cálculo
del crédito fiscal, debe entenderse como operación gravada la transferencia de la construcción
y como operación no gravada la transferencia del terreno.
 
 Ahora bien, el numeral 6.1 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV dispone que los
sujetos del IGV que efectúen conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas
contabilizarán separadamente la adquisición de bienes, servicios, contratos de construcción e
importaciones destinados exclusivamente a operaciones gravadas y de exportación, de
aquéllas destinadas a operaciones no gravadas.
 
Añade que, sólo podrán utilizar como crédito fiscal el Impuesto que haya gravado la
adquisición de bienes, servicios, contratos de construcción e importaciones, destinados a
operaciones gravadas y de exportación.
 
Asimismo, indica que al monto que resulte de la aplicación del procedimiento  señalado en los
párrafos anteriores, se le adicionará el crédito fiscal resultante del procedimiento establecido
en el numeral 6.2, que establece el mecanismo de prorrata o proporcionalidad para determinar
el crédito fiscal en los casos en que el sujeto no pueda determinar las adquisiciones que han
sido destinadas a realizar operaciones gravadas o no con dicho impuesto.
 
Cabe indicar que la diferenciación de las adquisiciones según su destino a operaciones
gravadas, no gravadas o de utilización común, tiene por finalidad identificar y determinar si el
IGV trasladado por las adquisiciones corresponde a operaciones por las que se debe pagar el
Impuesto, y por lo tanto, deducibles del impuesto bruto del período, situación que guarda
coherencia con uno de los requisitos sustanciales del crédito fiscal, éste es el relacionado con
el hecho que se destinen a operaciones por las que se deba pagar el Impuesto([5]).
 
Así pues, el IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinados
exclusivamente a la construcción del inmueble podrá deducirse en su integridad como crédito
fiscal, en la medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aquéllas
destinadas a la venta del terreno. De no ser posible su discriminación, será de aplicación lo
dispuesto en el numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.
 
CONCLUSIONES:
 
En relación con la primera venta de inmuebles realizada por los constructores de los mismos:
 
1.   A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta al
contado, el valor total de la transferencia del inmueble, al cual se le deducirá el cincuenta por
ciento (50%) del valor del terreno, no incluye el monto del IGV que corresponda por la
mencionada operación.
 
2.   El IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinados exclusivamente a la
construcción del inmueble podrá deducirse en su integridad como crédito fiscal, en la medida
que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aquéllas destinadas a la venta del
terreno.
 
En caso que no pueda discriminarse las adquisiciones que han sido destinadas a realizar las
operaciones gravadas y no gravadas, deberá utilizarse el procedimiento de la prorrata,
regulado por el numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.
 
Lima, 30 de setiembre de 2008
 
Original firmado por
CLARA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurídico 

[1]
  Entendemos que no se trata de la primera venta de inmuebles a que se refiere el Literal b) del
Apéndice I del TUO de la Ley de IGV.
[2]
  En “La Imposición al Consumo en el Perú”, Estudio Caballero Bustamante, página 55.
 
[3]
  Cabe indicar que actualmente, de conformidad con el artículo 17° del TUO de la Ley del IGV, la
tasa del IGV e IPM es de 19%.
 
[4]
  En la Carta N° 278-2006-SUNAT/200000, disponible en el Portal de la SUNAT
(www.sunat.gob.pe) se consigna el siguiente ejemplo:
 
Valor de venta    100
IGV                     19
Precio de venta  119
 
[5]
   Criterio también considerado por el Tribunal Fiscal en la Resolución N° 841-2-2001.