LIBRO VIVIR DE RENTAS - Regalo - Web

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VIVIR DE RENTAS. Retírate joven invirtiendo en inmuebles.
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Contenido
INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................... 4
¿Es posible vivir de rentas inmobiliarias sin trabajar? ¿Cómo se consigue? ¿Hace falta
mucho dinero? ¿Qué riesgos hay en la inversión inmobiliaria? ¿Dónde encuentro las
oportunidades? ...................................................................................................................... 4
¿Vivir de rentas inmobiliarias, es para ti? .............................................................................. 7
PARTE I: Conceptos básicos ................................................................................................... 8
1. La libertad financiera .................................................................................................. 8
¿Qué es la libertad financiera? ....................................................................................... 8
La pregunta del millón de euros: Si tuvieses la libertad financiera, ¿Cómo sería tu vida?
........................................................................................................................................ 9
La zona de confort ........................................................................................................ 13
2. El efecto bola de nieve: el interés compuesto.......................................................... 15
3. La importancia en diferenciar activos y pasivos ....................................................... 19
PARTE II: LOS 5 PASOS DEL MÉTODO C.R.A.C: Comprar, reformar, alquilar y comienza otra
vez ........................................................................................................................................ 20
4. Por dónde empezar................................................................................................... 20
5. PASO 1: Compromiso ................................................................................................ 26
6. PASO 2: La planificación ............................................................................................ 27
ANÁLISIS. Valoración de oportunidades y seguimiento ............................................... 28
Los pisos chollo, no necesitan publicidad. Los “interesantes”, sí. ............................... 29
Oportunidades: haberlas haylas… ................................................................................ 30
Si me dices cómo de grandes son los problemas que puedes resolver, te diré lo puedes
llegar a ganar ................................................................................................................ 32
Los contactos ................................................................................................................ 33
Las inmobiliarias, tu socio ............................................................................................. 34
7. PASO 3: Análisis......................................................................................................... 38
Valoración de los inmuebles......................................................................................... 38
Objetivos de rentabilidad ............................................................................................. 42
8. PASO 4: La financiación ............................................................................................. 44
Nuestra capacidad de endeudamiento ........................................................................ 45
9. PASO 5: La compra .................................................................................................... 47
2
¿Cuáles son los 5 errores más habituales? ................................................................... 48

10. PASO 6: La reforma o lavado de cara .................................................................... 51
Aportando valor ............................................................................................................ 51
11. PASO 7: Alquila tu vivienda ................................................................................... 54
12. PASO 8: Gestiona y alcanza la libertad financiera................................................. 55
Automatizando todo el proceso ................................................................................... 55
13. Encuentra un mentor ............................................................................................ 57
Una última reflexión ............................................................................................................ 58
¿Y ahora qué? ...................................................................................................................... 58
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INTRODUCCIÓN
¿Es posible vivir de rentas inmobiliarias sin trabajar? ¿Cómo se consigue? ¿Hace falta
mucho dinero? ¿Qué riesgos hay en la inversión inmobiliaria? ¿Dónde encuentro las
oportunidades?
Si estas preguntas no te suenan extrañas, este libro es para ti. Te contaré mi experiencia
para lograr vivir de rentas y adquirir 10 viviendas en solo 3 años. Quiero compartirte todos
mis secretos. Aprenderás paso a paso como construir tu patrimonio inmobiliario y vivir de
él, incluso empezando con poco dinero.
Los ricos siempre van un paso por delante. Tienen mejores asesores y están mejor
informados. ¿Te has preguntado porque todos invierten en el mercado inmobiliario?
Se trata de la forma más segura que existe de incrementar tu patrimonio y generar

rentabilidades elevadas sin necesidad de convertirte en un experto.
En este libro, basado en mi propia experiencia, aprenderás el método definitivo para poder
desarrollar tu negocio inmobiliario y vivir de las rentas inmobiliarias. Además, en contra de
lo que piensa la mayoría, si dominas las reglas del juego inmobiliario no es necesario
disponer de grandes cantidades de dinero.
Se trata de un método sencillo, basado en el sentido común, pero a la vez muy eficaz. El
método está pensado para que disfrutes del proceso sin agobios y que en unos años hayas
construido un patrimonio que te permita vivir cómodamente. Cuando hayas dado el primer
paso, nada te detendrá. Se trata de un método totalmente escalable, por lo que el techo lo
pondrás tu.
Alcanzar la libertad financiera es el objetivo de cada vez más personas. Sin embargo, a
medida que vayas avanzando, verás que no es tan sencillo. Tendrás que ser muy constante
y ahorrar buena parte de tus ingresos, armarte de paciencia y esperar a que tus ahorros
vayan creciendo año tras año. Esto puede llegar a ser frustrante.
Créeme que lo entiendo perfectamente. Yo también he pasado por esa situación, hasta que
logré vivir de rentas gracias a mis inversiones inmobiliarias. Pero antes recorrí muchos
caminos, que no me llegaban a satisfacer.
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Este libro lo he escrito para aportar una bocanada de aire de positivismo a todos aquellos
a los que les gustaría conseguir la libertad financiera pero no ven cómo lograrlo.
En España, todos aquellos que nacimos después de 1970, nos encontramos ante la
incertidumbre acerca de sí el estado nos pagará una pensión cuando nos jubilemos. Es un
tema que está en la mente de todos, que nos preocupa profundamente, pero parece que
no hay ningún político lo suficientemente valiente para afrontar la situación.
Ante esta tesitura, tenemos dos opciones. No hacer nada o dar un paso al frente. Si te estás
leyendo este libro, has optado por la segunda. Tienes claro que debes tomar acción, pero
no sabes por dónde empezar. O incluso ya has dado el paso, pero quieres ampliar opciones.
Déjame que te felicite, pues haber llegado hasta aquí ya es más de lo que la mayoría logrará
alcanzar.
A través de esta lectura, terminaremos desmitificando dos aspectos del mercado

inmobiliario:
✓ No es necesario disponer de una gran cantidad de dinero para entrar en él.

✓ No es necesario que seas un gran experto o tengas conocimientos avanzados.
Me encantan las inversiones inmobiliarias, y el sistema que te mostraré en particular,

porque es perfectamente viable llevarlo a cabo mientras sigues trabajando. Requiere poca
inversión en tiempo. Especialmente una vez ya has puesto el sistema a funcionar.
Permíteme un último apunte. Durante la lectura de este libro, apreciarás que me gusta ser
transparente y trato siempre de utilizar un lenguaje directo. Por ello, antes de entrar en
materia, déjame anticiparte que no esperes encontrar ninguna varita mágica en este libro.
Lo que te explicaré, es un método creado desde el sentido común. Tras años de prueba y
error, me he quedado con lo que me ha funcionado y es lo que podrás leer a lo largo del
libro.
Lo que encontrarás en este libro es un método prudente y muy conservador, aunque no

exento de riesgos. Verás que, ante cada riesgo, también te cuento como lo he solucionado
para cubrirme y poder dormir tranquilo. Este método te permite generar ingresos de forma
pasiva y en unos años cubrir tus necesidades holgadamente.
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No esperes encontrar un método milagroso para hacerte rico en 6 meses. Estoy harto de
ver publicidad de métodos miraculosos por todos lados, que prometen ser la panacea pero
que luego no se sostienen por ningún lado. Lo que vas a leer en este libro, es el resultado
de mi experiencia. Aprovecha lo que te sirva a ti, seguro que habrá merecido la pena.
Cada uno tenemos un objetivo distinto. Ya sea que pretendas lograr la libertad financiera
o bien unas rentas mensuales que cubran parte de tus gastos, en este libro, encontrarás la
llave para alcanzar tu meta.
¿Nos ponemos manos a la obra?
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¿Vivir de rentas inmobiliarias, es para ti?
Vivir de rentas está cada vez más de moda y no me extraña. A nadie le amarga un dulce. A
quien no le gustaría poder retirarse con 35 años, o mejor aún, decidir si quiere seguir
trabajando o no.
Si concluyes que esto es para ti, adelante. Te invito a seguir leyendo este libro donde he
tratado de explicarte todos mis conocimientos y experiencias de la forma más transparente
posible.
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PARTE I: Conceptos básicos

1. La libertad financiera
Nunca dependas de una única fuente de ingresos. Utiliza una

inversión para crear una segunda fuente.
Warren Buffet
¿Qué es la libertad financiera?
¿Quién no ha soñado en ir a dormir un domingo sin poner el despertador el lunes?
¿A quién no le gustaría hacer las maletas de un día para otro, sin más preocupación que la
de elegir un destino exótico donde pasar las siguientes semanas, o quizás los siguientes
meses?
¿Te apetece pasar más tiempo con tu familia y amigos?
Para mucha gente, libertad financiera es sinónimo de libertad. Ser independientes

económicamente y no depender de nadie más.
Esto, entre muchas otras opciones, es lo que nos promete la independencia o libertad
financiera. Se trata de una situación económica en la que no dependemos de nuestro
trabajo para poder vivir. Por lo tanto, se centra en nuestro bienestar económico más que
en nuestra riqueza en términos absolutos. Es importante recalcar que para poseer la
libertad financiera no tiene por qué significar que tenemos un nivel elevado de ingresos,
pero sí que tenemos un nivel elevado de tiempo libre. No sé a ti, pero a mí me encanta ser
dueño de todo mi tiempo para hacer lo que realmente desee en cada momento.
Para lograr la libertad financiera, debemos centrarnos en generar fuentes de ingresos

pasivas. Este tipo de ingresos se caracterizan por requerir nada o muy poco trabajo por
nuestra parte. De este modo, podremos disfrutar de la vida, mientras nos sigue entrando
dinero mes a mes.
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En esta categoría de ingresos encontramos rentas por alquiler de inmuebles, dividendos de

acciones, royalties por la venta de libros, la venta de cursos online de manera
automatizada, la venta de un software o vender una APP. Como ves, todos estos ejemplos
se caracterizan porque estarán generando dinero mientras nosotros dormimos. Solo
requieren un trabajo inicial por nuestra parte para ponerlos en funcionamiento, para luego
funcionar en piloto automático.
Con este libro, no pretendo escribir un manual sobre la libertad financiera. Ya existen libros
muy buenos sobre el tema, por lo que no estaría aportando nada nuevo.
Lo que pretendo escribiendo este libro es mostrarte como el negocio inmobiliario puede
darte la libertad financiera, basándome en mi propia experiencia. Te mostraré un método
sencillo que cualquiera puede llevar a cabo, y que además es totalmente escalable.
La pregunta del millón de euros: Si tuvieses la libertad financiera, ¿Cómo

sería tu vida?
¡Qué gran pregunta! ¿verdad? La respuesta será muy personal en función de cada uno de
nosotros, pero seguro que nos permite hacer volar la imaginación.
Creo que hacer este ejercicio es muy bueno y te animo a repetirlo cuando tengas
momentos complicados durante el camino. No siempre te saldrá todo como has
planificado, así que te vendrá bien recordar porqué emprendiste este camino.
Algunos respondemos viajar mucho, quizás dar la vuelta al mundo, dedicar más tiempo a
nuestra familia, amigos, a nuestros Hobbies. Algunos responderán que no van a poner más
el despertador, o bien que aprovecharán para leer o ver películas. Otros pensarán en tener
más hijos y dedicarles más tiempo.
Pero esta gran pregunta, nos lleva a la siguiente. ¿Cuándo sabré que soy financieramente
libre?
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Una posible medida de libertad financiera es hacerlo en años. Por ejemplo, si alguien tiene
unos gastos anuales de 20.000€ y unos ahorros de 100.000€, entonces tiene 5 años de
libertad financiera.
Yo no coincido demasiado con esta visión. Según mi forma de entender la libertad

financiera, es una libertad completa y, salvo fuerza mayor, es una situación que una vez
lograda no debería ser reversible. De este modo y según mi enfoque, en el ejemplo anterior
para mi modelo de libertad completa estaríamos desperdiciando una gran oportunidad. En
este sentido, mi obsesión es la de asegurarme que el dinero que ahorro trabaje
constantemente para mí de tal forma que no se gaste, pero genere rentas infinitas.
FUENTE DE INSPIRACIÓN
Haz que el dinero trabaje duramente para ti y llegará un

día en el que no tendrás que trabajar por dinero.
Si nos fijamos en el ejemplo anterior, con las rentabilidades objetivo que busco para mis
inversiones (10% anual), con esos 100.000€ estaríamos obteniendo una renta mensual de
1.000€ de manera infinita. ¿Veis la diferencia?
Es muy importante detenernos en este punto y dejar que nuestra cabeza interiorice este
potentísimo concepto, que, a pesar su sencillez, me cambió la vida radicalmente.
¿Qué ocurre en nuestro cerebro cuando tenemos un dinero ahorrado en nuestra cuenta
corriente? ¡Exacto! Se nos ocurren ideas maravillosas en las que gastarnos ese dinero.
Nuestro subconsciente, muy traicionero, empieza a trabajar y nos argumenta que hemos
estado toda la vida deseando comprar algo y que es el momento. No debes culparte por
ello, vivimos en un mundo consumista donde se nos programa para ello.
Mi cabeza en cambio me dice: si te esfuerzas en encontrar una nueva oportunidad de

inversión que te genere un 10%-12% anual y pones a trabajar este dinero, cada año
generarás unas rentas suficientes para comprarte aquello que deseas. Pero aquí viene lo
más importante, el dinero de mi inversión inicial no habrá desaparecido tras gastarme esas
rentas y seguirá generando ese 10%-12% de manera constante cada año. ¿Lo ves? Solo
debes tener un poco de paciencia y obtendrás una recompensa mucho mayor.
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En una sociedad en la que la inmediatez es la que dirige nuestras vidas y deseos, es ir en

contra corriente. Pero te aseguro que merecerá la pena ese pequeño esfuerzo. Además,
una vez generas este hábito resulta mucho más fácil actuar de este modo que como lo hace
la mayoría. En mi caso, mi subconsciente ya ha aprendido que la recompensa es mucho
mayor si logro hacer trabajar el dinero. Así, cuando tengo un dinero ahorrado mi
subconsciente me empieza a perseguir para que me ponga las pilas y busque
oportunidades de inversión.
Por cierto, sé lo que estás pensando. Te debes estar diciendo; Germán, pero no es tan fácil
lograr esa rentabilidad objetivo que has comentado. Es cierto, esas oportunidades no
abundan en la calle. Sin embargo, déjame que te diga que, si es posible lograr
recurrentemente este tipo de inversiones, sin correr excesivos riesgos. En la segunda parte
del libro, te contaré algunos detalles.
Debo disculparme, me he anticipado dándote ese dato ahora, pero era importante que
entendieras este concepto. Así que ahora debo pedirte que seas paciente y más adelante
te cuento de forma totalmente transparente cómo lo hago yo para conseguir cada año
varias oportunidades de ese tipo.
No me vengas ahora con que yo puedo, pero tú no vas a poder. Te anticipo que yo no soy
el más listo de la clase, y a mi alrededor, veo a diario como muchos colegas que se dedican
también a este negocio, utilizando sistemas similares son también capaces de encontrar
oportunidades que les generan rentabilidades parecidas.
Además, pongámonos ahora en el peor escenario; imagínate que “solo” consigues

rentabilidades del 6-7% (algo relativamente fácil si tus inversiones se centran en
inmobiliario y buscas fuera de las zonas “prime”). Aún con esas rentabilidades, todo lo que
te he contado antes, sigue siendo válido, aunque ciertamente tardarías algún tiempo más
en doblar tu inversión inicial.
No quiero adelantar acontecimientos, pero déjame que te introduzca otra idea; ese 10%
de rentabilidad que busco como objetivo, es sobre la inversión total (incluyendo de la
financiación bancaria). Así que, si me fijo en la rentabilidad sobre el dinero realmente
invertido por mí, esa rentabilidad fácilmente se sitúa entre el 20 y el 30% de mi inversión.
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¿Suena demasiado bien? No te preocupes que cuando termines de leer este libro, lo verás
de otro modo y estarás deseando ponerte manos a la obra. Te contaré todos los detalles
más adelante.
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La zona de confort
«Si no estás fallando, no estás sobrepasando tus límites, y si no

estás sobrepasando tus límites, no estás maximizando tu potencial».
Ray Dalio
En el año 2018, me pidieron que diera una charla delante de mucha gente. Por aquel
entonces, no tenía ninguna experiencia hablando en público. Sin embargo, era un reto que
quería superar desde hacía unos años. Admiraba aquellos conferenciantes capaces de
ponerse a hablar durante una hora delante de un público entregado con una habilidad que
parecía innata y al alcance de pocos. Con este deseo de progresar, no me lo pensé dos
veces y acepté.
Cuando me enteré del formato, me quedé sin palabras: debía hablar delante de más de
200 personas, todo gente importante. Me quedé helado. ¡Pero si yo me pongo nervioso
delante de 10 personas! Hoy, mirando hacia atrás, os puedo decir que no fue una
experiencia agradable. De aquel día, sólo recuerdo el momento en el que subí al escenario
y el momento en el que me bajé. Es cierto que me había preparado en exceso, así que
imagino que no lo hice mal del todo, más viendo que terminaron todos aplaudiendo. Sin
embargo, todavía hoy no soy capaz de recordar nada de lo que ocurrió encima del
escenario.
Lo que obtuve de aquella experiencia es que, tras ese día, he vuelto a hablar delante de
mucha gente en multitud de ocasiones, y ya no me supone un reto. En realidad, a diferencia
de lo que ocurrió la primera vez, ahora disfruto poniéndome delante del público a hablar.
A veces, necesitamos un pequeño empujoncito para salir de nuestra zona de confort. Una
vez hecho, miramos hacia atrás, y nos alegramos de haber dado el paso.
Contándote mi experiencia, solo quiero que sientas que ahora debes tomar una decisión.
Decidir entre seguir haciendo lo mismo que has hecho hasta hoy, o dar un paso adelante y
llevar a cabo todo lo que te iré contando en este libro. Algunos puntos te resultarán más
cómodos de aplicar, pero en otras ocasiones, no te verás en ciertas situaciones.
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Es ahí donde debes verte como una hucha donde vas guardando experiencias. A medida
que vayas superando retos, la hucha se hará más grande, y con esta evolución tú también
irás expandiéndote. En este proceso, irás convirtiéndote en una persona capaz de afrontar
problemas mayores. Esto permitirá también que problemas mayores, mayores beneficios
potenciales podrás ganar
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2. El efecto bola de nieve: el interés compuesto.
El interés, es el perfume del capital.
Voltaire.
Debo confesarte algo y es que siempre me ha fascinado Warren Buffet. Cómo la mayoría
sabréis, se trata del inversor más famoso del mundo y un pozo de sabiduría.
Pero no es esto lo que a mí me fascina de él. Me atrae su honestidad y su sencillez a la hora

de ver el mundo y las inversiones. Si leéis sobre Buffet y la inversión en valor, os daréis
cuenta de que no es más que el sentido común aplicado a las inversiones. Ha logrado ser
el hombre más rico del mundo, sin atajos, pero con mucha paciencia. Ha construido poco
a poco su camino, invirtiendo con humildad y aprovechando la fuerza del interés
compuesto.
Para los que no estéis familiarizados con el interés compuesto, os anticipo que se dice que
una vez le preguntaron a Einstein cuál era la fuerza más poderosa del Universo, y respondió
“el interés compuesto”. También hay quien lo llama “La octava maravilla del mundo”. Pero
¿Por qué será?
¿Os preguntáis el motivo? Os doy una pista; la única biografía autorizada por Warren Buffet
se llama “El efecto bola de nieve”. Esto se debe a su fascinación por el interés compuesto
y a que el enorme poder de éste le ha permitido amasar una de las mayores riquezas del
mundo. ¿Y sabes lo mejor? No se trata de ningún secreto ni requiere que tengas una mente
privilegiada para entender cómo funciona. Solo necesitas sentido común y matemáticas
básicas.
En palabras llanas, el interés compuesto hace su magia al reinvertir los rendimientos que
estamos obteniendo en la misma inversión de manera continuada. Dicho de otro modo,
cada vez que cobramos una renta, la reinvertimos de nuevo para que ésta también nos
genere rentabilidad. Cuando empieza este proceso, el efecto no es muy exagerado, pero a
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medida que pasan los años y el efecto bola de nieve hace su aparición, el resultado es
asombroso.
Veámoslo ahora con algún ejemplo;
La fórmula del interés compuesto:
Capital x (1 + i)n
Como verás, solo hay 3 variables que afectan al resultado del interés compuesto;
Capital = la cantidad de dinero invertido al principio

i = la tasa de interés o rentabilidad que consigues por tu dinero
n = los años que vas a dejar que tu dinero crezca
A continuación, veamos en primer lugar qué ocurre si invertimos 1€ al 10% anual, durante
20 años y los rendimientos obtenidos no los reinvertimos. En otras palabras, no
aprovechamos el efecto del interés compuesto.
El efecto del interés simple

3€
CAPITAL
2€
1€
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
AÑOS
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Veamos ahora qué hubiese ocurrido si cada año, cuando cobramos el 10% de interés, lo
reinvertimos para que este también siga generando intereses:
El efecto exponencial del interés compuesto

7€
6€
5€
CAPITAL
4€
3€
2€
1€
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
AÑOS
Creo que el gráfico habla por sí solo. Pero juntemos mejor los dos gráficos y veamos
claramente la diferencia.
El efecto exponencial del interés compuesto vs.

el interés simple
7€
6€
5€
CAPITAL
4€
3€
2€
1€
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
AÑOS
Si hubiésemos invertido 1€ a una tasa del 10% durante 20 años, llegaremos a obtener 3€
en el caso de no reinvertir los rendimientos (interés simple), y de 6,7€ en el supuesto de
que hayamos reinvertido los rendimientos (interés compuesto).
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Se nota la diferencia, ¿verdad? Pero la magia del interés compuesto no ha hecho más que
empezar. Esta diferencia se vuelve exponencial, de manera que tras 50 años invirtiendo al
10% y reinvirtiendo los rendimientos (interés compuesto), obtendríamos 117€, mientras
que, si no reinvertimos los rendimientos (interés simple), solo obtendríamos 7€.
Espero que, esto os permita ser mucho más conscientes de la importancia de ser pacientes
e ir poco a poco haciendo que nuestro capital inicial crezca gracias al poder del interés
compuesto.
Una vez tengáis este concepto interiorizado, corréis el peligro de que os ocurra como a mí.
Veo el interés compuesto por todas partes. Yo a veces, bromeando, digo que el interés
compuesto corre por mis venas, pues cada vez que ahorro dinero y lo veo en mi cuenta
parado, me empiezan a entrar sudores fríos y me pongo nervioso. Mi subconsciente me
empieza a hablar y me dice, esos euros ahí parados, si los pones a trabajar…bueno, no sigo
porque tras los ejemplos anteriores estoy seguro de que ahora ya me estáis siguiendo.
De hecho, como curiosidad, os diré que la vida de Warren Buffet ha girado en torno a esta
idea: buscar buenas inversiones que generaran los mayores rendimientos posibles, para
volverlos a reinvertir en nuevas inversiones. En su biografía explica que, a pesar de ser uno
de los hombres más ricos del planeta, su mujer casi debía suplicarle cuando quería utilizar
una cantidad de dinero para una finalidad que no fuese una inversión que generara
rentabilidad. Y en la mayoría de las ocasiones, recibía un no por respuesta. Warren sabía
que ese dinero, si lo hacía trabajar terminaría convirtiéndose en un montón mucho más
grande de dinero. No ha sido hasta llegar ya a una edad avanzada, en la que ha hecho
público el motivo por el que deseaba acumular un capital tal elevado: ha donado buena
parte de su herencia a fundaciones benéficas, entre las que destaca la de su buen amigo
Bill Gates. Os recomiendo leer su biografía, donde explica con mucha más lucidez de lo que
yo pueda hacerlo, todo este proceso.
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3. La importancia en diferenciar activos y pasivos
¿Te has preguntado alguna vez si tu casa es un activo o un pasivo?
Si buscamos una definición contable de lo que es un activo, veremos que un activo es un

bien que se posee y que puede convertirse en dinero, mientras que un pasivo son
las deudas que tenemos y representan las obligaciones actuales.
Por lo tanto, una vivienda puede ser un activo, pero generará un pasivo si se compra
mediante financiación.
Robert Kiyosaki redefinió hace años lo que, a su modo de ver, es un activo y un pasivo.
Diferenció ambos conceptos en función de si “nos generan ingresos” o “representan salidas
de dinero” para nosotros.
De este modo, Kiyosaki considera que un Activo es aquel que nos genera ingresos, mientras
que un pasivo es el que nos supone costes. Te animo a que, basándote en esta definición,
categorices todos los bienes que tienes a tu nombre entre activos y pasivos.
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PARTE II: LOS 5 PASOS DEL MÉTODO C.R.A.C: Comprar, reformar,

alquilar y comienza otra vez
4. Por dónde empezar
"Si buscas resultados distintos, no hagas siempre lo mismo."
Albert Einstein
Me gustaría ser muy sincero contigo en este momento. Me hace mucha ilusión poderte
ayudar a acelerar tu camino hacia la libertad financiera. Honestamente creo que puedes
lograrlo mucho antes de lo que te piensas.
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EJERCICIO:
Ahora quiero que pienses en cómo es tu vida actual. Anótalo en un papel. Escribe como es
tu día a día, detallándolo por franjas horarias. Escríbelo para una semana estándar, de lunes
a domingo.
Una vez lo hayas escrito, te pido que cojas otro folio y hagas de nuevo el mismo ejercicio.
Sin embargo, ahora te pido que escribas cómo te gustaría que fuese tu semana en una
situación ideal en la que tú eliges que haces en cada momento. De nuevo, escríbelo por
franjas horarias y detalla lo que harías desde que te levantas hasta que te acuestas.
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Con este ejercicio, quiero que seas plenamente consciente de que para llegar a un punto
distinto al que te encuentras ahora mismo, deberás realizar acciones distintas. ¿Coincides
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conmigo? Si sigues haciendo exactamente lo mismo que has hecho los últimos años,
seguirás haciendo lo que has escrito en el primer papel.
Es por ese motivo que, en esta segunda parte del libro, te pediré que realices algunos
ejercicios que puede que te saquen de tu zona de confort. Es muy importante que los hagas
para que vaya calando en ti mi método y termines el libro estando mucho más cerca de tu
libertad financiera.
Son muchas las personas que cuando ven a alguien que ha logrado un gran proyecto, como
por ejemplo montar un negocio desde 0, se pierden en la inmensidad y lo ven inalcanzable.
¿Pero sabes qué? Nadie se plantea retos tan grandes sin a su vez, dividirlos en retos más
pequeños.
Las personas tendemos a soñar con lo que nos gustaría alcanzar. Al tratarse de sueños,
solemos hacerlo a lo grande. Pero luego viene la realidad y para alcanzarlos, hay que
planificar bien el camino. La mayoría de las personas lo dejarán ahí, como un sueño que un
día tuvieron y pensarán que hubiese ocurrido si lo hubiesen logrado.
Sin embargo, hay un grupo de personas que no se pierden en la inmensidad del reto.
Piensan a lo grande, se visualizan en la cima y eso les motiva a seguir luchando. A su vez,
dividen el gran objetivo en pequeños objetivos más realistas y alcanzables. La suma de esos
pequeños objetivos los llevará a alcanzar el gran objetivo.
Te animo que aproveches esta idea para enfocar la creación de tu negocio de generación
de rentas. Visualízate con 10, 20 o 30 viviendas, eso está bien. Pero luego, da un paso al
frente y compra tu primera vivienda. Eso te ayudará a poder ver que es algo más que un
sueño, es algo real. Que paso a paso, puedes alcanzarlo. Veamos cómo dar ese primer paso.
Para lograr ser un inversor exitoso en el mercado inmobiliario deberás prepararte

concienzudamente. Igual que si pretendes correr una maratón entrenarás para ello, aquí
también deberás prepararte. En los siguientes capítulos, te detallaré punto por punto,
todas las habilidades que deberás dominar. No se trata de un complejo proceso, para el
que necesitas tener una licenciatura universitaria, un master y un doctorado. Nada de eso.
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Para que esto funcione, te presento un proceso de 6 fases:
Lo primero que deberás hacer es COMPROMETERTE.
Debes estar totalmente comprometido para dedicar parte de tu tiempo en el proceso,

incluso sabiendo que hoy en día vamos tan ajetreados que es difícil encontrarlo.
Deberás comprometerte en el desarrollo de tus habilidades y de tu mentalidad. Deberás

comprometerte para invertir tu dinero.
Debes comprometerte contigo mismo y con el objetivo que te has propuesto.
El segundo punto del proceso es PLANIFICACIÓN.
En la planificación deberás establecer qué estás buscando. Por ejemplo, puedes decidir
buscar pisos pequeños para estudiantes, viviendas de 2 o 3 habitaciones en zonas
colindantes de grandes ciudades o puedes especializarte en viviendas en zonas turísticas.
También deberás elegir qué tipo de negocio quieres explotar. Por ejemplo, puedes buscar
propiedades para reformar y alquilar, puedes promover la construcción de viviendas desde
0, puedes reformar y vender viviendas de 2ª mano, puedes comprar lotes de parkings para
venderlos individualmente obteniendo un margen por ello, entre muchas otras opciones.
Creo que para que esto funcione, debes escuchar dentro tuyo. Debes preguntarte con cuál
de las infinitas posibilidades que te ofrece el mercado inmobiliario, te sentirás cómodo y te
atrae especializarte en ello. Una vez elijas, céntrate en un nicho de mercado y en una
estrategia hasta que te conviertas en un auténtico experto.
El siguiente paso del proceso es ANALIZAR.
Una de las principales habilidades que deberás desarrollar, es la de analizar correctamente

una oportunidad. Puede que esto te parezca simple, pero no lo es tanto. Si no eres capaz
de calcular la rentabilidad potencial, si te generará cash-flow, si existe potencial de
revalorización, los impuestos a pagar, o el coste de la reforma, ¿Cómo pretendes decidir si
es o no una buena oportunidad?
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No estamos comprando acciones y esperamos a que suban de precio. Es cierto que hay
gente que ha hecho mucho dinero gracias a la revalorización de inmuebles. Sin embargo,
si el negocio no te genera un cash-flow, será demasiado arriesgado. Y mucho más, si
pretendes escalar el negocio y replicarlo en tantos pisos como puedas.
Se trata de que, tras tu inversión, puedas dormir tranquilo sin preocupaciones. Para ello
deberás asegurarte de que el cash-flow que te genera es el adecuado según lo que iremos
viendo a lo largo de este capítulo.
Recientemente he decidido que, tras lograr mi objetivo de superar las 10 propiedades

compradas, reformadas y alquiladas, debía continuar mi desarrollo explorando nuevos
nichos dentro del mercado inmobiliario. Para ello, he elegido a Pau Antó como mentor para
acelerar mi proceso en el negocio del flipping-house o la compra, reforma y venta de
vivienda. Imagino que algunos de vosotros conoceréis a Pau, pues es un referente en el
sector del CRV (compra, reforma, vende).
Hay una frase de Pau, que me parece muy elocuente y nos viene como anillo al dedo:
Si entra en el Excel ¡Adelante!
Lo que subyace tras esta idea, es que, si hemos analizado bien la operación, y los números
salen según lo que buscamos, debemos actuar. Para ello, debemos asegurarnos de que los
números son lo más precisos posibles, para acercarnos con precisión a la rentabilidad que
buscamos.
El cuarto punto del método C.R.A.C. es la FINANCIACIÓN.
Aquí deberemos decidir como pagamos la inversión que hemos analizado previamente y
ha pasado nuestros filtros.
Podrás elegir entre un préstamo hipotecario, buscar socios, o incluso comprar sin
financiación.
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Los más arriesgados, podrán incluso optar por refinanciar la vivienda con una 2ª hipoteca
tras la rehabilitación, para volver a capitalizarse de cara a una nueva inversión. Esto, a pesar
de ser arriesgado, puede ofrecerte rentabilidades sobre tu inversión astronómicas,
llegándose hasta lo que se conoce como “rentabilidad infinita”. Esto ocurre cuando, al final
del proceso hemos recuperado todo el capital que hemos invertido de tal forma que el
negocio nos ha costado 0, mientras que nos produce rentas mensuales. De ahí lo de
rentabilidad infinita.
La quinta fase del proceso es la REFORMA O LAVADO DE CARA.
Uno de los motivos por los que compraremos pisos por debajo del precio de mercado, es
porque estos no están en perfecto estado.
El comprador medio, prefiere pagar un poco más por una vivienda, si con ello puede
ahorrarse dolores de cabeza. Ahí es donde nosotros encontramos la oportunidad.
Al dedicarnos profesionalmente a este negocio, seremos capaces de afrontar la reforma o

el lavado de cara que necesite la vivienda, sin ello suponer un problema para nosotros.
Tras la reforma, el siguiente paso será la COMPRA.
Deberás crear una red de contactos en agencias inmobiliarias que serán tus compañeros
de viaje. Para encontrar viviendas, también puedes buscar en internet o darte una vuelta
por tu zona objetivo y llamar a los anuncios que veas.
Sin embargo, como veremos más adelante, aquellas viviendas que puedes encontrar
anunciadas en los principales portales inmobiliarios, no suelen ser grandes oportunidades.
Las oportunidades, no necesitan ser anunciadas. Deberás lograr ser la persona a la que las
inmobiliarias ofrecen estas oportunidades antes de anunciarlas.
Y finalmente, el último paso del modelo será la GESTIÓN Y FINALMENTE ALCANZAR LA

LIBERTAD FINANCIERA.
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A modo de resumen estos son los 8 pasos del modelo C.R.A.C.:
1. COMPROMETERSE
2. PLANIFICACIÓN Y APRENDIZAJE
3. ANALIZAR
4. FINANCIACIÓN
5. COMPRA
6. LA REFORMA O LAVADO DE CARA
7. LA VENTA
8. GESTIONA Y…ALCANZA LA LIBERTAD FINANCIERA
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5. PASO 1: Compromiso
Cumple con cada promesa que hagas y solo haz

promesas que puedas cumplir.
Anthony Hitt, presidente de Engel & Volkers
Hace ya algún tiempo, en el que me di cuenta de que hay dos clases de personas. Aquellas
que dicen que van a hacer algo, pero que su subconsciente sabe que no será así, y aquellas
que una vez han tomado la decisión firme de hacer algo, comparten con los demás lo que
van a hacer.
En un inicio, ambos están autoconvencidos de que llevarán a buen puerto sus objetivos.
Sin embargo, hay algo que, a pesar de no ser perceptible, diferencia enormemente a las
dos clases de personas. Los primeros, constantemente incumplen sus promesas y los
segundos, raramente lo hacen.
Si estás leyendo estas líneas y pensando que puedes estar entre los primeros, debes
entender que no es tu culpa. Forma parte de tu naturaleza. Por lo menos, no es culpa tuya
hasta el día de hoy, en el que si eres honesto contigo mismo serás capaz de darte cuenta y
hacer un pequeño paso para situarte entre los del segundo grupo.
Mi primer consejo es que dejes de prometerte cosas que no cumplirás. Te haces un flaco
favor. Cuando te prometes algo, y tu subconsciente sabe que no lo cumplirás, tu mismo te
estarás lanzando a ti mismo el mensaje de que eres de esa clase de personas. No sueles
cumplir. Es un círculo vicioso. Como eres de este tipo de personas, no tendrás la necesidad
de cumplir con tu promesa y por lo tanto, la profecía se habrá autocumplido.
Por pequeño que sea el objetivo, si te dices a ti mismo que lo cumplirás, sencillamente
hazlo. Verás que poco a poco la dinámica va cambiando y te convertirás en una persona
que cumple con lo que promete.
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6. PASO 2: La planificación
La brújula te señala el norte, pero no los pantanos,

desiertos y abismos que hay para llegar a él.
Abraham Lincoln
A estas alturas debes ya saber que soy un apasionado del mercado inmobiliario.
Probablemente una de las cosas que más me atraen de él, es que buena parte del resultado
que obtengamos depende mucho de nuestra gestión.
Todo empieza con una buena planificación. Mucha gente teme invertir en inmuebles
porque tienen miedo de obtener malos resultados. Eso les paraliza.
El problema radica en el origen. Antes de dar un paso adelante, debemos sentarnos

cómodamente en casa y hacer una buena planificación. Nos servirá tanto utilizar papel y
boli o nuestro ordenador. Pero lo que no nos sirve, es lanzarnos a la piscina sin antes tener
claro lo que buscamos.
Deberás dejar por escrito qué es lo que buscas. En primer lugar, piensa quien quieres que
sea tu inquilino modelo y luego piensa que tipología de vivienda necesita. Escríbelo todo
bien detallado, incluyendo ubicación, características de la vivienda y todos los detalles que
se te ocurran. Te resultará muy útil cuando hables con los intermediarios que deberán
buscarte esos inmuebles.
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ANÁLISIS. Valoración de oportunidades y seguimiento
“Pero Germán, en la introducción has dicho que buscas pisos que te den una rentabilidad
del 10% vía alquiler. ¡Eso no existe!”
¿Sabes qué? Si crees que no existe y te repites esa afirmación, eso se convertirá en cierto
dentro de tu realidad. Pero si haces lo contrario, y empiezas a pensar en que sí que existe
y buscas la manera de encontrarlo, ocurrirá todo lo contrario.
Otro aspecto que debemos tener en cuenta cuando valoramos las oportunidades es, qué
estamos comprando y quien es el vendedor.
En primer lugar, no queremos comprarles a inversores profesionales. Debes ponerte el

gorro de inversor profesional, y así, entenderás que lo que buscan es maximizar su
rentabilidad. En este sentido, gran parte del negocio lo haces en la compra. Si compras
bien, ya tienes un 80% del trabajo hecho.
¿Crees que podrás comprarle a un inversor profesional a un precio por debajo de mercado?
Pues es posible, pero muy improbable. Lo más probable si le compras a un inversor, es que
le estés haciendo el negocio a él.
Las herencias suelen ser una buena oportunidad. Una situación ideal es la de varios
hermanos que reciben un piso que desean vender pronto. Entonces llegar tú, ofreciéndoles
una venta rápida y les ofreces un precio a la baja. Ponte en su lugar, siempre debes ponerte
en el lugar del vendedor. Ellos valoran tu oferta y deciden aceptarla. ¡Bingo! ¿Sabes por
qué? No es lo mismo rebajar 20.000€ el precio de un piso que estás vendiendo tu solo y
asumir tu ese “menor ingreso”, que dividirlo entre 5 hermanos que “sólo” deben asumir un
menor ingreso de 5.000€ por cabeza, y a cambio se quitan un dolor de cabeza de encima.
¿Lo ves? Es un claro ejemplo de win-win, y estos son los mejores negocios: aquellos
negocios en los que ambas partes están satisfechos y convencidos con la operación.
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Una vez que tu cabeza empiece a hacer las preguntas adecuadas, estarás en el camino, y
encontrarás respuestas correctas. Ahí es donde lo verás todo con mucha más claridad y te
resultará más sencillo la toma de decisiones.
Cuando tengas todo bien analizado, tendrás que dar un paso al frente y actuar. Puedes
calcular riesgos y analizar todo desde infinitos ángulos, pero el fin último es que si cumple
con lo que buscas, lo comprarás. Hay un riesgo, que es la “parálisis por análisis” que suele
ocurrir mucho al principio. Se trata de que a pesar de haber analizado todo bien, siempre
encuentras algún “pero”.
Te anticipo que siempre habrá alguna incertidumbre cuando compres una vivienda. Lo que
deberás hacer es minimizar esos riesgos todo lo posible. Es lo único que está en nuestras
manos.
Los pisos chollo, no necesitan publicidad. Los “interesantes”, sí.
En Idealista, Fotocasa y todos los portales online donde acostumbramos a buscar

propiedades, se anuncian aquellas propiedades que no se venden. ¿Te habías parado a
pensar en esto alguna vez?
Aquellos inmuebles que no tienen dificultades para venderse, lo que realmente son pisos
“chollo”, tienen personas deseando comprarlos. Las inmobiliarias tienen listas de
inversores deseosos que los llamen para comprar estas oportunidades. De este modo, la
inmobiliaria no dedicará tiempo en hacer fotos, redactar anuncios y pagar por promocionar
estos pisos. Sencillamente levantará el teléfono y algún inversor avispado lo adquirirá
felizmente.
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Oportunidades: haberlas haylas…
Una de las preguntas que más me repiten es: ¿Dónde puedo encontrar esas oportunidades
que cumplen los requisitos que propones?
Es cierto que no es sencillo, como habréis podido deducir hay que dedicarle tiempo a la
búsqueda de pisos, para llegar a aquellos que cumplan nuestros requisitos.
Los inversores mediocres, aceptarán propuestas de inversión que les reportarán

rentabilidades mediocres. Tu no quieres eso. Si has llegado hasta aquí, pretendes
profesionalizarte y hacer de esto un negocio lo más rentable posible.
De este modo, debes estar dispuesto a tener paciencia. Una vez has planificado qué estás
buscando, te focalizarás en el modo de encontrarlo. Habrá momentos en los que puede
que llegues a desesperarte y cuestionarte tu modelo. Me ha ocurrido a mí y nos ocurre a
todos.
Del mismo modo te digo, por experiencia propia, que en el momento que menos lo esperas
te pueden llegar varias oportunidades que cumplan tus criterios. Eso no me ha ocurrido
solo una vez, sino que ya son varias veces en las que estaba a punto de tirar la toalla y de
golpe me ofrecieron varias inversiones que cumplían holgadamente mis criterios.
Así que mi consejo es que no te precipites. Se paciente. Recuerda: mantente comprometido

y focalizado con tu objetivo.
Recuerdo todavía el día en el que un buen amigo me invitó al 10 aniversario de su empresa.

Había montado una gran fiesta, donde había grandes empresarios de la zona. El plato fuerte
de la noche era una conferencia con Xesco Espar. Yo en aquel momento todavía no le
conocía, pero debo confesar que la conferencia me marcó para siempre. Su visión,
capacidad de mantenerse enfocado en los objetivos y compromiso con ellos me dejó
fascinado.
En un momento de su conferencia lanzó una reflexión que me ha quedado marcada a fuego

y que recuerdo cuando siento que me desvío de los objetivos marcados;
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“Cuando os marquéis un objetivo, habrá momentos en los que sentiréis que la vida
os desvía de él. Nos ocurre a todos. En esos momentos, debéis visualizaros a vosotros
como el piloto de un avión que tiene un objetivo marcado en su hoja de ruta. El
avión, tiene puesto el piloto automático que le indica el punto de partida y el punto
donde debe aterrizar. Por el camino, se encuentra rachas de viento que hacen que
se desvíe ligeramente de su trayectoria, pero sigue manteniéndose focalizado en el
punto de aterrizaje. El viento, no son más que pequeñas desviaciones, pero no
evitará que finalmente llegue donde se había propuesto”
Para los que no le conozcáis, Xesco es exjugador profesional del FC Barcelona de

balonmano y posteriormente fue entrenador del primer equipo.
Xesco es una inspiración en cuanto a capacidad de focalizarnos en nuestros objetivos e ir a

por ellos sin dudar. ¿Sabéis como Xesco logró ser entrenador del primer equipo de
balonmano?
Un día, cuando Valero Rivera, su predecesor en el Club como entrenador dejó el equipo,
fue a ver al presidente Laporta a su despacho y le dijo:
–Llevo siete años en el equipo. Estuve ahí cuando ganábamos la Copa de Europa y he
seguido cuando hemos dejado de ganarla. Ya sé que solo soy el preparador físico. Pero el
hecho de haber entrado en el equipo en ese puesto no significa que no pueda ser otra cosa.
Dame el puesto de entrenador y en un año te entregaré la Copa de Europa. Sé cómo
reconducir esto.
Tras esta breve reunión que duró solo una hora, Xesco salía del despacho como nuevo
entrenador del FC Barcelona de balonmano. Al año siguiente, le entregaba la Copa de
Europa a Laporta tal y como había prometido. Y no se quedó con eso. Permaneció durante
los siguientes 3 años como entrenador, en una etapa muy dulce para el equipo que se llegó
a conocer como el “dream team del balonmano”.
Espero que con este ejemplo, cuando tengas dudas sobre si serás capaz de lograr tus
objetivos, se trate solo de un pequeño bache. Volverás a recalibrar tu trayectoria y
buscarás, si es necesario, nuevas fórmulas para llegar a ellos sin dudar de tu compromiso.
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Si me dices cómo de grandes son los problemas que puedes resolver, te

diré lo puedes llegar a ganar
La gente rica es más grande que sus problemas. La gente

pobre es más pequeña que sus problemas.
T. Harv. Eker.
Creo firmemente que las personas que queremos progresar, debemos estar
constantemente aprendiendo. A mí me encanta sentir que evoluciono, y para ello leo
muchos libros de divulgación sobre los temas que más me atraen.
Recientemente, mientras asistía a una formación inmobiliaria, nos pidieron que leyéramos
el libro “Los secretos de la mente millonaria” de T. Harv. Eker. El título, es de los que a mí
me hubiesen hecho salir corriendo. Lo primero que pensé es: “Vaya, otro libro más sobre
coaching para hacerte rico”. Sin embargo, anteriormente ya había recibido varias
recomendaciones sobre el libro de gente cercana, así que le dí una oportunidad.
Ciertamente es un libro que puede hacer cambios mentales muy potentes en nuestra visión
sobre algunos puntos relacionados con el dinero y las inversiones. Pero lo que más me
impactó a mí, fue una idea que me maravilló por su sencillez, pero a la vez por lo brillante
que era. De algún modo, yo ya tenía dentro esa idea, pero no había sabido expresarla tan
elocuentemente.
Básicamente, la idea dice que, serás capaz de ganar más dinero, a medida que seas capaz
de incrementar el tamaño de los problemas que eres capaz de solucionar. Exactamente, el
Sr. Harv. Eker dice que los ricos no se quejan de los problemas, sino que se centran en
encontrar la solución y poder seguir avanzando en la vida. Los pobres en cambio se limitan
a quejarse de sus problemas, lo cual hace que se queden estancados.
Nos debemos convertir en solucionadores de problemas. Llegados a un punto, dejaremos

de ver los problemas como tales. Veremos retos que habrá que superar, y nuestra cabeza
deberá ponerse a trabajar para analizar las posibles soluciones.
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A medida que nos expandamos y seamos cada vez más solucionadores de problemas,
seremos capaces también de afrontar problemas mayores con más facilidad. Esto nos
permitirá también mejorar la rentabilidad que obtendremos, al ser capaces de encontrar
mejores oportunidades.
Una vez visualicé tan claramente esta idea, constantemente me viene a la cabeza en mi día
a día. Me he dado cuenta de que mi cabeza cuando detecta un problema se pone a trabajar
para encontrarle la solución. Es un proceso automático. Gracias a ello, hoy soy capaz de
solucionar con facilidad situaciones que hace tiempo me supondrían un gran problema.
Con esta mentalidad, afronto lo que hoy en día me supone un gran problema, y soy
consciente de que, con el tiempo, habré progresado y seré capaz de lidiar con problemas
todavía mayores.
Este proceso es un proceso que se retroalimenta. A medida que seas capaz de solucionar
mayores problemas, tus ganancias se incrementarán exponencialmente. No solo porque el
problema que solucionarás será mayor, sino porque habrá menos competencia. A
problemas mayores, menos personas estarán dispuestas a lidiar con ellos, así que podrás
poner más fácilmente el precio que tú consideres a cambio de buscar una solución.
Cuando hablamos de problemas nos referimos a pisos que no estén listos para entrar a
vivir, y pueden abarcar desde viviendas que necesitan un lavado de cara, una reforma
integral, viviendas tapiadas, ocupadas, subastas, etc. Ya sabes, a mayor problema, menor
competencia y mayor rentabilidad potencial.
Los contactos
Este negocio se basa en las relaciones humanas y no tanto en los números que puedas
hacer en un Excel. No me malinterpretes, por supuesto que es importante que hagas bien
los números. Sin embargo, sin unos buenos contactos, nunca te entrarán oportunidades
que cumplan lo que estás buscando, y en consecuencia, tu Excel nunca dará un resultado
positivo.
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Con la suma de todos los contactos, deberás crearte tu propio equipo. Necesitas contactos
en inmobiliarias, en entidades financieras, en empresas de reformas, arquitectos,
diseñadores, intermediarios profesionales, etc. Todo ello son pequeñas piezas del puzle,
que una vez reunidas, te permiten completar la fotografía completa.
Puede ser que en algunos momentos te sientas frustrado. Muchas inmobiliarias

sencillamente no te servirán. Ya sea porque ellos tienen su propio departamento de
inversión o bien porque tengan inversores que estarán por delante de ti. Es lo más habitual.
Al fin y al cabo, eres un recién llegado.
Deberás trabajar para encontrar en primer lugar aquellas inmobiliarias que quieran
alinearse con tus intereses, y luego trabajar para que eso ocurra. Poco a poco irás escalando
posiciones y si ellos están haciendo buenos negocios contigo, ten por seguro que te tendrán
en cuenta cada vez más cuando les lleguen nuevas oportunidades.
Las inmobiliarias, tu socio

Como no puede ser de otro modo, antes de poder valorar los inmuebles que queremos
comprar, deberemos tener inmuebles que cumplan nuestros criterios. Así de simple.
Sin embargo, como somos inversores profesionales, no nos servirá cualquier inmueble. Tal
y como hemos planificado, deberemos buscar aquellos inmuebles qué cumplan nuestros
exigentes criterios. ¿Nosotros? La respuesta es ambigua: sí y no.
Os sugiero que deleguéis esta parte en inmobiliarias que deberéis convertir en vuestros
socios. Debéis ser sinceros con ellos y dejarles claro que tenéis vocación de continuidad y
que, si a vosotros os va bien, a ellos les irá mejor.
Inicialmente, deberemos de recorrernos las zonas en las que queramos invertir y visitar
muchas inmobiliarias. Puede parecer un trabajo algo pesado, pero os aseguro que aquí
radica la clave para que el negocio os funcione. Si conseguimos que las inmobiliarias
trabajen remando en la misma dirección que nosotros, tendremos ya el 80% del negocio
hecho.
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Ideas para ganarte a una inmobiliaria y hacerla parte de tu equipo:
• Ofrécele la gestión del alquiler de aquellas viviendas que le compres. Ellos harán
doble negocio y querrán trabajar contigo.
• Cuando un piso se quede vacío, no lo alquiles tú. Te ahorrarás tiempo, dolores de
cabeza y además harás que la inmobiliaria que lo gestione sea tu socio.
• Si te traen una buena oportunidad, ten un detalle con ellos. Los mejores regales
son los personales, así que, si los conoces un poco, piensa lo que puede hacerles
más ilusión. Se acordarán más tiempo de ti si aciertas. A veces, los llevo a comer a
un buen restaurante, así aprovecho para hacer más amistad con ellos y fortalecer
el vínculo.
• En algunas ocasiones, si la operación lo merece, puedes pagarles una comisión
superior a la acordada. Ellos no se lo esperan, y ten por seguro que te tendrán en
primer lugar de clientes a llamar la próxima vez.
Otro punto a tener en cuenta es en cada momento si los intereses de la inmobiliaria están
alineados con los tuyos o no lo están. Esto, que puede parecerte una obviedad, no siempre
lo será.
Todavía recuerdo lo que me ocurrió con uno de los primeros inmuebles que adquirí. Se
trataba de un piso en una buena zona de una ciudad. Los vendedores eran cuadro
hermanos, que habían adquirido la vivienda por herencia. Estas situaciones, suelen ser
grandes oportunidades de compra. Al ser una herencia, tienen ganas de vender y obtener
el dinero cuando antes.
Cuando pretendes comprar un inmueble de varios propietarios, en primer lugar, debes

identificar qué persona es la que lleva la voz cantante, y cuál es la que toma las decisiones.
No siempre coincidirán.
En este caso, el piso lo tenían a la venta por 90.000€, que era realmente el precio de
mercado. Había pisos similares en un edificio colindante, a precios que rondaban los
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100.000€y 110.000€. Yo en ese momento todavía desconocía muchas cosas del sector
inmobiliario y en este caso aprendí algo casi por accidente.
En aquel momento, me encontraba inmerso en la reforma de otra vivienda, así que mi

liquidez estaba comprometida con otro proyecto. Además, todavía era un “novato”, por lo
que no veía todavía viable tener dos frentes abiertos al mismo tiempo. Sin embargo, el
inmueble me encantó. Estaba muy bien ubicado y era un gran piso de cuatro habitaciones,
dos cuartos de baño… algo que hoy en día escasea. Automáticamente vi que con un mínimo
lavado de cara, podría actualizar su apariencia y darle un mayor valor del que tenía.
De este modo me animé e hice una oferta. Con la intención de negociar y sin miedo a perder
la oportunidad, pues como decía estaba ocupado con otros proyectos, mi oferta fue muy a
la baja. Ofrecí 70.000€. Sabía que no lo aceptarían, pero quería ver hasta qué punto tenían
ganas de negociar.
¿Os imagináis qué ocurrió? Sorprendentemente, me llamó la inmobiliaria al cabo de una

semana para informarme que, tras una reunión con los cuatro hermanos, ¡éstos habían
aceptado mi oferta! Yo no me lo podía creer, pero lo que tenía claro es que a ese precio no
iba a dejar pasar la oportunidad.
De ahí obtuve dos grandes lecciones que quiero compartir con vosotros:
1) La inmobiliaria, que debía velar por los intereses de los vendedores, no lo hizo. El
precio aceptado, 70.000€ no tenía ningún sentido. Solo había una explicación. Los
intereses de la inmobiliaria no estaban alineados con los de los vendedores.
La inmobiliaria quiere ganarse la comisión, que suele ser un porcentaje sobre el

importe de la venta. Supongamos un 5%, eso significa que obtuvo 3.500€. Si
hubiesen rechazado mi oferta y lo hubiesen vendido, al cabo de un tiempo por,
digamos 80.000€, su comisión hubiese sido de 4.000€. Perdieron 500€. Sin
embargo, la inmobiliaria lo que busca es una gran rotación. La inmobiliaria, igual
que cualquiera de nosotros, prefiere ganar muchas veces 3.500€, a pocas veces
4.000€.
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¿Sabéis lo que ocurrió realmente? La inmobiliaria trabajó para mí, el comprador.

Convenció con sus mejores habilidades a los vendedores, para que aceptaran mi
oferta. Les hizo ver que la vivienda necesitaba una actualización, pues se había
quedado totalmente desactualizada. Además, les puso la miel en los labios: yo
estaba dispuesto a firmar ya, si aceptaban mi oferta. Esto nos lleva a la segunda
lección.
2) En una herencia, donde hay varios vendedores, es más fácil que acepten una oferta
a la baja. Si nos fijamos en el ejemplo, se trataba de una rebaja del ¡22%, 20.000€
menos de lo que pedían! Eso, difícilmente lo hubiese aceptado un solo vendedor,
más teniendo en cuenta que el precio de partida ya era un precio adecuado. ¿Pero
sabéis qué? los hermanos tenían ganas de quitarse el problema de encima. Y yo, les
había ofrecido una solución. Además, al fin y al cabo, solo debían renunciar a 5.000€
por persona, lo que hizo que aceptar mi oferta, fuese una decisión menos dolorosa.
Como os decía, a veces somos capaces de intuir cosas que nos permitirán cerrar mejores
acuerdos. En mi caso, esto fue totalmente accidental. Pero os aseguro que ahora tengo
muy en cuenta en cada momento si la inmobiliaria está actuando a mi favor o no. También
debo decir que no todas las inmobiliarias actúan de igual modo. Lo que deberás
preguntarte cuando trabajes con ellas, es si están alineadas contigo o no lo están. Y por
supuesto, cuando me ofrecen un piso de herencias, me intereso especialmente por él.
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7. PASO 3: Análisis
Valoración de los inmuebles

La valoración de los inmuebles en los que queremos invertir será un tema de suma
importancia. Buena parte del negocio, lo haremos en la compra, así que deberemos
ponerle la atención que merece.
En este punto, necesitaremos buscar dos datos: el precio “de mercado” del inmueble que
estamos valorando comprar y el precio objetivo al que podremos alquilarlo. Estos serán los
dos datos que necesitamos desvelar antes de tomar la decisión de inversión.
Una vez tengamos estos datos, nuestro objetivo será hacernos con aquellos pisos que
podamos comprar con el mayor descuento posible sobre el precio de mercado. De algún
modo, nuestro trabajo será identificar ineficiencias que se produzcan en los precios y
aprovecharlas.
La mayoría de las personas, cuando compran una vivienda se limitan a comprar a precio de
mercado, o incluso, están dispuestos a pagar un precio por encima del de mercado, si la
vivienda tiene aquello que estaban buscando.
Nosotros debemos recordar que somos inversores profesionales. Somos los que ofrecemos
las viviendas que alquila “la mayoría de las personas”. Nosotros compraremos viviendas
por debajo del precio de mercado, les aportaremos valor mediante una reforma o un
lavado de cara, y a continuación las volveremos a poner en alquiler (o venta si lo prefieres)
para que alguien pueda disfrutar del resultado.
Entiendo que esto os estará sonando a música celestial, pero a la vez estaréis pensando, ¿Y
dónde compramos viviendas por debajo del precio de mercado? En primer lugar, deberéis
tener paciencia. Os recuerdo de nuevo, que sois inversores profesionales, así que vuestra
misión será mirar muchos pisos hasta que encontremos el que encaje con lo que buscamos.
Es probable que lleguéis a ver 30 o 40 pisos antes de hacer vuestra primera inversión. He
escuchado de personas que antes de comprar su primer inmueble, han visto ¡70 pisos!
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Veréis que a medida que os vais profesionalizando, el número de pisos visitados se irá
reduciendo. Iréis desarrollando un sexto sentido para detectar aquellos pisos que merecen
la pena y centrar mucho más el tiro. Aun así, nadie os evitará de visitar y analizar muchas
viviendas. Será buena parte de vuestro trabajo, porque recordad: en la compra es donde
haréis la mayor parte del negocio.
Anteriormente hemos visto que muchos de los pisos que compraremos, tendrán
“problemas”. Eso justifica que el precio de venta esté por debajo del de mercado. La
mayoría de los compradores, no buscan problemas. Buscan soluciones. Nosotros nos
encargaremos de comprar esos pisos viejos, con cargas, ocupas, problemas urbanísticos,
etc, solucionaremos los problemas y los venderemos sin ningún problema para que otra
persona pueda disfrutarlos.
Veamos ahora, cómo sabremos si un piso se vende por debajo de su precio real de mercado
o no.
Para ello, cada maestrillo tiene su librillo. Os contaré a continuación como lo hago yo y qué
recursos podréis utilizar para ello. Cuanto más ajustado y realista sea nuestro análisis,
menos sorpresas nos llevaremos luego.
A modo de resumen, os propongo 4 maneras de valorar el inmueble:
• Tasadoras online
• Consultando con 3 inmobiliarias de la zona
• Portales de anuncios (Idealista, Fotocasa, Habitaclia…)
• Anuncios trampa
En el caso de las tasadoras online, son una herramienta muy sencilla, práctica y rápida de
utilizar. Siempre va bien echarles un vistazo. Sin embargo, debes tener en cuenta que el
dato que facilitan no será siempre fiable.
La información que nos facilitan, suele ser el resultado de aplicar la estadística a la base de
datos que utilicen. Pueden utilizar los anuncios similares, con lo que hay que tener en
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cuenta que el precio suele estar hinchado de media un 15%. También pueden utilizar
operaciones cerradas, con lo que habrá que tener en cuenta si nuestra vivienda tiene
alguna peculiaridad que la haga especial.
Como ves, es un sistema que nos servirá de ayuda, pero no son infalibles.
El método que a mi más me gusta, es el de llamar a 3 inmobiliarias de la zona, con las que
tenga confianza. Les explico la vivienda que quiero comprar, y les pido qué precio creen
ellos que es razonable y a qué precio podremos alquilarla. En función de sus respuestas,
hago una media y saco conclusiones.
Si no estamos invirtiendo en una zona donde tengamos contactos en inmobiliarias,

podemos utilizar el siguiente sistema, que junto con el de llamar a las inmobiliarias, es el
que más me gusta. Aquí se trata de analizar la oferta/demanda a partir de los anuncios
publicados en portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Habitaclia.
En los portales inmobiliarios podrás obtener no sólo un precio objetivo. También podrás
ver cuántos anuncios hay, lo que nos permitirá determinar la oferta y en consecuencia la
competencia que podremos tener.
También podemos ver el tiempo que llevan activos los anuncios en alquiler, sin tener éxito,
o el número de visitas que ha recibido un anuncio. Esto nos facilitará información sobre si
existe una demanda real para la zona y el inmueble que queremos comprar para poner en
alquiler.
Del mismo modo, podemos analizar el anuncio del piso que estamos valorando comprar.
Si hace mucho tiempo que está anunciado, deberemos preguntarnos el motivo. ¿Hay algo
que no hemos detectado? ¿Estaba a un precio demasiado elevado y nos aceptarán nuestra
oferta para por fin venderlo?
Para la elección de los portales inmobiliarios con los que trabajaremos, nos fijaremos en
aquellos que tengan mayor volumen de viviendas en la zona donde queremos invertir. Esto
hará que nuestro estudio sea más fiable.
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Haremos una selección de los inmuebles que puedan encajar en el perfil del inmueble que
estamos valorando comprar. Llamaremos a varios de los anuncios y plantearemos a los
propietarios algunas preguntas.
En función de sus respuestas, obtendremos mucha información valiosa. Nos haremos una
idea de los precios reales de venta y alquiler de las propiedades seleccionadas.
Habitualmente, como decíamos estos serán sobre un 15% por debajo del precio anunciado.
Con estos datos, decidiremos si el precio que nos piden por el inmueble que analizamos
comprar está por debajo de mercado (nunca compraremos si no es por debajo de
mercado). Además, tras hacer el mismo ejercicio con los inmuebles ofertados en alquiler,
determinaremos un precio objetivo para alquilar el inmueble.
Este ejercicio es muy importante dedicarle tiempo para hacerlo bien. Del resultado
obtenido, dependerá que los cálculos de rentabilidad que hagamos se ajusten a la realidad,
tal y como veremos más adelante.
Si estás invirtiendo en una nueva zona y no tienes inmobiliarias de confianza, además de

llamar a los anuncios que ves en los portales inmobiliarios, también puedes optar por hacer
llamadas directamente a las inmobiliarias más activas según los portales.
Cuando les llames, debes ser capaz de ponerte en su lugar. ¿Qué quieren las inmobiliarias?
Exacto, quieren hacer negocio. Así que lo mejor, es que seas transparente. Diles que eres
un inversor y que estás valorando comprar una vivienda en su zona, para poner en alquiler.
Una vez lo hagas, tienes pensado en darles la exclusiva, ya que no eres de la zona. Entonces,
pídeles la información que necesitas. En la mayoría de los casos, te ofrecerán información
muy valiosa.
Por último, también podemos utilizar los anuncios trampa o señuelo. Se trata de anunciar
nuestra vivienda en los portales para determinar si al precio de alquiler que pretendemos
rentarla, habrá interés y el perfil de los inquilinos potenciales.
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Objetivos de rentabilidad
Cuando te dedicas al negocio inmobiliario, debes tener claro que es como decir que eres
emprendedor. Puede sonarte más o menos glamuroso, pero no estás diciendo
prácticamente nada.
Dentro del negocio inmobiliario hay infinidad de posibilidades. Para simplificarlo en las
opciones más habituales, podríamos decir que nos centraremos en CRV (Compra-reforma-
venta) y CRA (Compra-reforma-alquila).
Si, por ejemplo, estás siguiendo una estrategia para generar capital rápidamente, te
decantarás más por el CRV. Te requerirá más trabajo y dedicación, pero las rentabilidades
potenciales serán mayores. Si por el contrario prefieres trabajar duro solo durante un
tiempo para encontrar viviendas y adecuarlas, crearte una buena cartera de activos y
ponerlos en alquiler para que te vayan generando rentas, te deberás enfocar en el CRA.
Esta opción es la que a mí más me gusta, porque una vez lo has puesto en funcionamiento
el tiempo y esfuerzo que debes dedicarle es mínimo.
También puedes optar por mixear el CRV y el CRA. Es una estrategia que a mí me gusta
mucho. De este modo, puedes quedarte con lo bueno de ambos sistemas: vas haciendo
crecer la cartera de viviendas que trabajan para ti generándote rentas (el efecto bola de
nieve no para), pero al mismo tiempo, logras mejorar tus rentabilidades reformando y
vendiendo algunas viviendas con el capital excedentario. Con el beneficio que generas
adicional, puedes financiar la compra de más inmuebles para generar rentas. De este
modo, todavía acelerarás más el proceso.
Una vez hemos decidido enfocarnos en generar rentas, debemos conocer las distintas
alternativas que este segmento del mercado nos ofrece y sus respectivas rentabilidades
potenciales, puntos a favor y en contra. En concreto, principalmente hay 3 tipos de alquiler
de viviendas:
• Alquiler tradicional: Se trata de un alquiler más estable, de larga duración, enfocado

a familias. Es el alquiler en el que yo me he especializado y del que hablamos
mayoritariamente en este libro. Dependiendo del tipo de inmueble y de la zona, la
42
rentabilidad objetivo debería rondar el 5%-10%. Como caso extremo, decirte que
en el centro de las grandes ciudades (Barcelona / Madrid), las rentabilidades serán
de solo el 2%-3%, por lo que deberemos evitar estas zonas.
• Alquiler turístico: Se trata de un alquiler de corta estancia y que requerirá también

un mantenimiento superior de la vivienda. A cambio, la rentabilidad objetivo será
superior: entre el 10% y el 20%. Cuando te decidas por este tipo de alquiler, debes
analizar bien el mercado donde quieres invertir; hay zonas turísticas con buenas
rentabilidades durante 6 meses al año, pero el resto del año no podrás alquilar la
vivienda.
• Alquiler por habitaciones: Este alquiler se encontraría entremedio de los dos

anteriores: ni tan larga estancia como el alquiler tradicional, ni tan corta como el
turístico. Se destina en su mayoría a estudiantes o trabajadores, y suele darse en
ciudades grandes o medianas. Requerirá un mayor esfuerzo que el alquiler
tradicional, al tener que gestionar un mayor número de inquilinos por inmueble,
pero a cambio la rentabilidad también será superior. El objetivo aquí será de entre
el 10% y el 20% de rentabilidad.
Según la zona donde quieras invertir, será más fácil que te enfoques en un tipo de alquiler
que en otro. En cualquier caso, debe ser algo que esté dentro del plan que hayas trazado,
pues afectará a los números que hagas.
En mi caso, me centro en el alquiler tradicional. Al especializarme, he logrado

rentabilidades en el rango superior (alrededor del 10% bruto). En cualquier caso, mi
recomendación es que no aceptes rentabilidades por debajo del 7%-8%. Si cumples esta
regla, será más fácil que generes un flujo de caja suficiente y puedas escalar rápidamente
el negocio.
En el siguiente capítulo, donde trataremos el tema de la financiación, veremos cómo

gracias a esta podrás incrementar la rentabilidad real que obtienes sobre tu inversión.
43
8. PASO 4: La financiación
Antes de entrar en materia, me gustaría hacer un pequeño aviso para aquellos que
escuchan las palabras financiación, deuda, apalancamiento y se ponen las manos en la
cabeza. La financiación, puede ser muy mala si no se usa con conocimiento, pero puede ser
una gran aliada usándola en nuestro beneficio.
En primer lugar, debemos fijarnos en el importe que debemos pagar por esa financiación y
los beneficios que nos reporta la inversión que nos permite hacer. De este modo, es
importante destacar que no recomendaría apalancarse (comprar mediante financiación), a
menos que la cuota a pagar por la hipoteca fuese muy inferior a los ingresos por alquiler
que esperamos obtener. Dicho de otro modo, el sistema funciona si obtenemos un cash-
flow neto positivo suficiente.
Para los que no estéis familiarizados con este concepto, deciros que el cash-flow será
positivo cuando el importe del alquiler cubre de sobras la cuota de la hipoteca.
Cada inmueble que compramos, debemos verlo como que hemos montado un pequeño
negocio. Por lo tanto, esperaremos que genere más ingresos que gastos (cash-flow
positivo).
He conocido inversores que compran inmuebles con un único argumento: que el inquilino
les pague la propiedad. Esto para mi es un peligroso error. En primer lugar, tardará unos 20
o 30 años en pagarte la vivienda y, en segundo lugar, tienes poco margen de maniobra. Si
el inquilino deja de pagar o te cuesta alquilar la vivienda, deberás ser tú quien pague la
hipoteca. De este modo, según mi forma de verlo no sería escalable a más de una vivienda
sin asumir demasiado riesgo.
Imagínate que tienes 10 viviendas de las que cobras 6.000€ de alquileres (600€/vivienda) y
pagas 6.000€ de hipotecas. No estás generando cash-flow, así que, ante cualquier
momento, deberás hacer frente tu a los pagos de las hipotecas. Imagínate que no solo un
inquilino deja de pagarte, sino que hay una gran crisis y lo hacen 3 o 4 inquilinos. Deberías
pagar tú los 2.400€ de hipotecas, más todos los gastos.
44
Por ese motivo es crucial que cada vivienda que compras con financiación te genere un
cash-flow positivo. En mi caso busco que la cuota de hipoteca represente
aproximadamente un 40% del ingreso que obtienes por alquilar la vivienda. Así tendríamos
que, en el ejemplo anterior, tenemos 10 viviendas que nos generan 6.000€ de alquileres
mensuales, y pagamos un total de 2.400€ en hipotecas. ¿veis la diferencia? Tenemos un
cash-flow positivo de 3.600€, del que nos sobrará la mayor parte tras pagar los seguros,
IBIs o la comunidad.
A lo largo del libro me he ido mostrando como una persona prudente y muy conservadora.
Por ese motivo, habrás notado que mi sistema lo he montado a “prueba de balas”. Con ese
ejemplo, aún en una situación extrema en la que 4 inquilinos dejan de pagarnos, estamos
generando suficientes rentas para pagar cómodamente la deuda y no ver como nuestra
economía sufre por ello.
Nuestra capacidad de endeudamiento

Tal y como hemos comentado previamente, el banco quiere recuperar su inversión.
Cuantas más garantías le ofrezcas, más probable es que te deje dinero y mejores serán las
condiciones.
Cuando solicites la financiación, te pedirán que acredites documentalmente todos tus

ingresos. Si trabajas, deberás aportar tus últimas nóminas y el contrato de trabajo.
En el caso de que ya tengas algunas viviendas en alquiler, deberás acreditar mediante los
contratos de alquiler y un extracto de la cuenta donde te ingresan los alquileres. Esto te lo
pedirán para ver que no son inquilinos morosos y que efectivamente estás ingresando los
alquileres que has declarado.
Habitualmente, el banco suele permitir que, de la suma de tus ingresos, pagues un 40% en
cuotas de préstamos e hipotecas. Por ejemplo, si ingresas un total de 1.500€, te concederán
financiación hasta que las cuotas a pagar asciendan a 600€/mes. Este cálculo deberás
hacértelo tú mismo y tener clara cuál es tu capacidad de endeudamiento total y la que te
queda disponible.
45
El 40%, es lo que se conoce como el límite de endeudamiento. Este podrá variar en función
de los criterios particulares de cada entidad, por lo que es relevante que lo consultes con
tu gestor de confianza en tu oficina bancaria. Hay casos en los que los ingresos por alquiler
se computan por el 100%, aunque no es lo habitual.
Si sigues mis consejos, terminarás asegurando con una protección de impagos todas tus
viviendas. Esto te dará mucha tranquilidad a ti, pero también al banco con el que trabajes.
Aquí, debo sugerirte que cuando presentes la documentación para que la entidad
financiera estudie la operación, les comentes este punto y les facilites todos los contratos
de los seguros de protección de impagos. A mí me funciona muy bien y en algunos casos la
entidad incrementará ese 40%, al tratarse de ingresos “asegurados”. Además, verán que te
tomas en serio tu negocio y eso hará que estén más cómodos trabajando contigo.
46
9. PASO 5: La compra
Es importante que te sientas cómodo con este tipo de inversión. Se trata de un modelo de
inversión muy cómodo pero que a la vez debe gustarte. A pesar de considerarse los ingresos
por alquiler como rentas pasivas, la verdad es que requieren cierta inversión de tiempo a
pesar de estar en piloto automático. Requieren tiempo administrativo para llevar las
cuentas, requieren atender a los inquilinos cuando te llamen con algún problema que les
haya surgido, etc.
Es importante que, tras el análisis, sientas que se trata de una buena oportunidad. Alguna
vez he escuchado que alguien sentía como lanzándose al vacío al tomar la decisión de
comprar una vivienda.
Esto no debería ocurrirte. Nos es algo que les ocurra a los inversores profesionales. Si has
hecho bien los deberes, deberías querer cerrar el trato cuando antes. Claro está que
siempre habrá lugar a las dudas, forma parte de nuestra naturaleza.
¿Y si me he equivocado en algún cálculo?
¿Y si me cuesta alquilarlo o me pagan menos de lo que he previsto?
¿A ver si habrá vicios ocultos en la vivienda y se me dispara la reforma?
En serio, todos tenemos dudas. Sin embargo, deberás haber hecho todo lo que está en tus
manos para poder asegurarte de que esas dudas son infundadas. Si esto es así, nada que
reprocharte. La mayoría de las veces, acertarás. Es posible que alguna vez los cálculos se
tuerzan. Sin embargo, por experiencia propia, te puedo asegurar que, si has sido prudente
en tu análisis, te llevarás más veces sorpresas positivas que negativas.
Para acertar en la compra, deberemos hacernos una serie de preguntas. Veámoslas a

continuación, así como lo que deberemos tener en cuenta en cada una de ellas:
47
¿Cuáles son los 5 errores más habituales?

Hacer la inversión errónea:
Tras hacer el análisis, o bien haberlo hecho mal, o a pesar de no ser los números que
buscamos, pensar de manera optimista y crees que el mercado nos pagará más de lo que
hemos estimado (autoengañarnos). Tendemos a ser demasiado optimistas en los precios
de alquiler, así que más vale ser moderados en el cálculo y llevarnos una agradable
sorpresa, que al revés.
Hoy en día con las calculadoras o con Excel, es muy sencillo hacer bien los cálculos, así que
no deberías hacer una inversión errónea por no haber hecho bien el análisis.
No invertir por falta de dinero
Hay sistemas como te explicaré en la siguiente parte del libro (todavía no la he escrito, así
que si te suscribes en vivirderentas.net te avisaré cuando lo haga) para poder comprar con
poco, o incluso sin dinero.
Hoy en día, en un mundo en el que los Bancos Centrales están inundando los mercados de
dinero, lo que sobra es liquidez. Así que, si no tienes dinero te recomiendo que te centres
en 2 puntos: buscar oportunidades muy buenas, y averiguar cómo llegar hasta donde estén
los excedentes de liquidez.
Tener una mentalidad limitante, o escuchar a otros que la tienen:
Cuantas veces habréis escuchado de la voz de otros: ve con cuidado, no deberías hacer eso.
Y luego lo piensas, y esa persona que te regaló ese consejo, ni siquiera entiende cómo
funciona el mercado inmobiliario.
Te recomiendo que te formes y analices bien tus inversiones, y si luego ves que encaja en
lo que estás buscando, no mires atrás. Seguro que no te arrepentirás por ello. Sin embargo,
hacer lo contrario y escuchar estas personas que solo saben dar consejos gratuitos, pero
luego no dan ningún paso, hará que te arrepientas toda tu vida.
Ellos optan por la vía menos arriesgada. Regalarte un consejo de que no lo hagas, supone
0 riesgo para ellos. En cambio, decirte: “¡Oye, veo que lo tienes claro y lo has analizado!
48
¡Ve a por ello!”, esto si tiene un riesgo para ellos. Así que optan por la opción más segura y
sencilla para ellos; darte motivos por los que no deberías hacerlo.
No tomar acción y empezar
Es un error muy habitual. Incluso tras haber realizado todos los pasos del método, hay
gente que siguen analizando oportunidades en búsqueda de la oportunidad perfecta, que
nunca les llega. A esto se le llama, parálisis por análisis, y es mucho más frecuente de lo
que puedas imaginarte.
El amor
¡Ay el amor! Este es uno de los errores más comunes entre los no profesionales. Cuando
analizas una oportunidad, debes ser frío en los cálculos y ver qué posibilidades reales tiene
esa vivienda.
Constantemente veo como nuevos inversores compran la vivienda de sus sueños en el

barrio de sus sueños, solo porque a ellos les encantaría vivir en ella.
¿Estás comprando tus sueños o quieres convertirte en inversor profesional? respóndete tu

mismo esa pregunta, porque de ti depende lograrlo.
A menudo los barrios de moda no suelen tener las viviendas más rentables porque los
precios de compra-venta suelen ser relativamente altos, frente al precio de alquiler. Si, ya
sé que los alquileres serán también altos si se trata del barrio de moda. Pero la rentabilidad
en % que obtendrás, será mucho menor que en barrios más periféricos, de clase
trabajadora, donde los alquileres serán ligeramente inferiores pero las viviendas tendrán
precios por muy por debajo.
Recuerda que la rentabilidad se calcula como:
Rentabilidad = Ingresos por alquiler / coste de la inversión
Así que, si el coste de la inversión se multiplica por 3 en el barrio de moda (frente al barrio
trabajador de la periferia) y el alquiler es “sólo” un 50% más elevado, no será un buen
negocio.
49
Recuerda, una propiedad buena, pero cara, no es una buena inversión. Deberás buscar
propiedades más normales, pero que te ofrezcan la rentabilidad que te hayas marcado.
50
10. PASO 6: La reforma o lavado de cara
Aportando valor
Debemos tener en nuestra mente, que buscamos aportar valora a la vivienda, de manera
que se pueda repercutir en un mayor beneficio vía alquiler. Esto puede venir porque
alquilemos la vivienda por un importe superior, o bien porque el inquilino estará a gusto y
deseará quedarse más tiempo en la vivienda.
Este segundo factor, que no es menor, es la rotación que tendremos de inquilinos. Debes
considerarla dentro de tus cálculos, pues cada vez que un inquilino se va de tu vivienda,
deberás hacerle una revisión y esperar a que vuelva a estar alquilada. Todo esto se traduce
en dinero
Seguramente si alquilas en una zona de alta demanda, deberás esperar menos de un mes
hasta que entre el siguiente inquilino y es probable que debas pintar la vivienda y, en el
mejor de los casos, arreglar algún desperfecto menor.
En resumen, nos interesa tener el inquilino con mejor perfil posible, que esté enamorado
de nuestra vivienda y todo esto invirtiendo el mínimo dinero posible. La clave será
encontrar el equilibrio entre todo esto.
Si invertimos mucho dinero, tendremos inquilinos enamorados de nuestras viviendas, que

se quedarán mucho tiempo, pero la rentabilidad será mucho menor.
Si no invertimos en dejar la vivienda en buen estado, atraeremos inquilinos de perfil bajo,

que nos regatearán el alquiler, probablemente con problemas para pagarnos y con poco
interés en mantener la vivienda en condiciones. Además, fácilmente se irán de un día para
otro sin avisarnos.
Hace tiempo, hablando con Miquel, que fue mi mentor en las primeras viviendas que
adquirí para alquilar me hizo una reflexión. “No hagas esta inversión. Tu inquilino no lo
valorará y además no podrás repercutirlo en el alquiler”.
51
Es importante entender este punto de vista. Estamos montando un negocio y por lo tanto,
debemos tener mentalidad de empresarios.
No estamos adecuando una vivienda para que sea la casa de nuestros sueños.
De este modo, debemos tener claro que los pisos son como pequeños negocios de los que
queremos reducir los gastos e incrementar los ingresos, de modo que la cuenta de
resultados arroje el beneficio más elevado posible.
Por eso, intentaremos invertir el mínimo necesario para hacer que la vivienda sea
alquilable. Cuanto más nos acerquemos a este razonamiento, mayor será nuestra
rentabilidad.
Lógicamente, habrá ocasiones en las que podemos hacer ciertas concesiones. Quizás nos
merezca la pena invertir un poco más, para lograr un inquilino de mayor calidad, a costa de
renunciar a unas décimas de rentabilidad.
La pregunta será: ¿dónde invierto y donde no debo invertir?
Lo que deberemos cuestionarnos ante un piso que vamos a reformar para destinar al
alquiler, es si cada cosa que vamos a hacerle, seremos capaces de repercutirla en el precio.
Lamentablemente podríamos gastarnos el doble de presupuesto en la reforma, y no poder
duplicar el alquiler. Así que, debemos adecuar el piso para que sea una vivienda digna y
razonablemente acogedora. A partir de este punto, debemos analizar si merece la pena
destinar más inversión para dejarlo mejor, y en la mayoría de las ocasiones no la merecerá,
pues el inquilino no estará dispuesto a pagarnos más a cambio de dichas mejoras.
Como regla general, yo suelo invertir lo necesario para hacer la vivienda habitable, y un
poquito más. Me gusta que los inquilinos vivan en un entorno agradable, pero evito hacer
inversiones innecesarias.
Si el suelo, aunque esté viejo, está en buen estado, no voy a cambiarlo. Si está en mal
estado, me limitaré a poner un parquet flotante, que resulta económico y da muy buen
resultado.
52
Si las puertas están en buen estado puedes limitarte a cambiarle las manetas para
actualizarlas. Si están en un estado regular, no es necesario que las cambies. Lo que yo
haría es pintarlas para renovarlas. En cualquier caso, evitaré cambiarlas para ahorrar ese
gasto que no aportará un gran valor al inquilino.
Lo mismo haré con un WC o una cocina. A menudo me encuentro pisos que se han quedado
totalmente desactualizados. Entrar en ellos, es como hacer un viaje al pasado. Para estos
casos, hay que tirar de recursos. Por ejemplo, utilizando pintura especial puedes pintar las
baldosas de la cocina o del WC. También podrías pintar los muebles de la cocina. Se trata
de recursos económicos que te permitirán actualizar tu piso, sin tener que hacer grandes
inversiones.
Como decía al comienzo de este punto, este enfoque es el correcto si estamos montando
un negocio de CRA y es muy distinto a si vamos a dedicarnos a CRV (reformar la vivienda
para destinarla a la venta). En ese caso, sí que será más relevante el acabado y podremos
repercutir ciertas mejoras en la venta del piso.
Hoy en día, hay un auge de expertos bajo la categoría de “home staging” que ofrecen
servicios para darle la vuelta a una vivienda. Sus servicios pueden ir desde lavados de cara
como los que estamos comentando, amueblado para poder enseñar una vivienda en el
caso de querer venderla o decorarla para hacer que parezca un hogar más acogedor.
53
11. PASO 7: Alquila tu vivienda
Este paso es muy importante y deberás centrar buena parte de tus esfuerzos, si decides
encargarte tu del proceso. De la elección de un buen inquilino depende garantizarte tus
futuros ingresos, pero también de ahorrarte trabajo al mantener al mismo inquilino
durante el plazo mas largo posible. Al fin y al cabo, evitando la rotación, estarás logrando
tener el piso ocupado la mayor parte el tiempo y por lo tanto, mejorando tu rentabilidad.
En mi caso, la recomendación de te daré es que lo delegues en una inmobiliaria. Esto te

permitirá ahorrarte muchos dolores de cabeza y tiempo. Además, seguirás cultivando esa
relación dándole negocio a la inmobiliaria, lo que hará que sea más probable que te tenga
en cuenta para llamarte cuando le entren nuevas oportunidades.
54
12. PASO 8: Gestiona y alcanza la libertad financiera
Automatizando todo el proceso
“Si no encuentras una forma de ganar dinero mientras duermes,

trabajaras muy duro toda tu vida”
Warren Buffet.
Si te gustaría que el sistema que has creado te genere el mínimo trabajo posible, en primer
lugar, deberás cambiarte el sombrero de casero, y ponerte el de inversor. Es fundamental
que logres sobreponerte al proceso y seas capaz de analizarlo con perspectiva. Todo ello,
para poder gestionar un equipo que trabaje en el terreno, mientras tú puedes incluso estar
ubicado en otra ciudad sin la necesidad de tenerte que desplazar.
Deberías centrarte en tener un equipo de que pueda gestionar las cosas por ti. Será clave
para la gestión diaria, tener un reformista de confianza. Necesitas tener a alguien capaz de
reparar cualquier desperfecto o avería que pueda ocasionarse en las viviendas, con sólo
mandarle un mensaje.
La situación ideal sería que a ti un inquilino te llame para comentarte que se ha roto el
calentador de agua y tu puedas directamente trasladar esta reparación a tu reformista de
confianza y olvidarte del tema. Se trata de, por un lado, ser ágiles para que tu socio en este
proyecto, tu inquilino, sienta que se le atienden sus peticiones rápidamente, pero por otro
lado saber que el reformista te cobrará un precio ajustado por ello.
¿Dónde puedes encontrar este reformista si no tienes uno de confianza? Hoy en día puedes
buscarlo por internet y fijarte en las reseñas que tiene para acertar en tu elección. O quizás
también podrías hablar con el resto de tu equipo en la zona; pregunta por ejemplo a las
inmobiliarias con las que trabajes. Ellos siempre tienen empresas reformistas de confianza.
Una vez tengas una propuesta, deberás hacerles una breve entrevista telefónica donde les
preguntarás:
55
• ¿Cuánto tiempo llevas en el negocio?

• ¿Tienes una cartera de trabajos pasados que podamos ver?
• ¿Tienes licencia y seguro de responsabilidad civil?
• ¿Tienes tu propio equipo o subcontratas en otros autónomos?
• ¿Tiene referencias que puedas facilitarme y con las que yo pueda hablar?
No te cortes a la hora de la entrevista. Piensa que de esta selección depende que tu sistema
funcione en semi piloto automático, así que dedícale la atención que este proceso merece.
Idealmente, en primera instancia deberías lograr un mínimo de 3 reformistas

preseleccionados. Luego, aprovecha la primera reforma o lavado de cara que tengas que
hacer, para pedirles un presupuesto a cada uno y compáralos.
Cada reformista, hará un presupuesto a su manera. Te harán propuestas según su punto

de vista, que te permitirán a su vez incorporar al proyecto que finalmente selecciones.
Además, podrás observar aquellos reformistas que sean más meticulosos detallando punto
a punto el presupuesto.
Algunos contratistas pondrán grandes partidas en el presupuesto que se supone que

deberían incluir todo lo que has pedido presupuestar. El problema será que, si algo te dicen
que no está incluido, no podrás decirles que debería estarlo. Así que, pide siempre que te
detallen bien cada partida. Cuando más claro esté todo, menos posibilidades hay de que
ocurran malentendidos. Y recuerda, aquí cada malentendido a ti te cuesta dinero. Así que,
si tienes todo bien clarito de antemano, te ahorrarás dolores de cabeza.
56
13. Encuentra un mentor
Creo que, a estas alturas, no debe sorprender a nadie si digo que necesitas poner un mentor
en tu vida, si quieres acelerar mucho tu aprendizaje. Gracias a un mentor, asegurarás que
tu aventura inmobiliaria llegue a buen puerto.
Todos nos esforzamos al máximo y damos lo mejor que hay dentro nuestro. Sin embargo,
para llegar a la cima, la mayoría de nosotros necesitaremos un poco de ayuda.
Según mi experiencia, las personas exitosas que han llegado ya a la cima no suelen
guardarse sus secretos para ellos. El problema está en que no solemos preguntarles cómo
lo han hecho. Te sorprenderá ver el resultado cuando lo hagas.
A menudo estas personas disfrutan echando un cable a otras personas que quieren seguir
su propio camino. La parte más difícil será encontrar un mentor.
Una vez tengas localizada a esa persona a la que te gustaría pegarte para aprender como
gestiona su negocio, pregúntate como puedes aportarle valor. ¿Qué puedes hacer para
hacerle la vida más fácil?
Veamos algunas ideas que pueden servirte:
✓ Conviértete en el chico de los recados: todos los inversores inmobiliarios tenemos

que hacer a menudo pequeños trabajos que nos ocupan tiempo y nos gustaría
poder delegar. A todos nos encantaría tener una persona de confianza que pueda
encargarse de ello. ¡Conviértete en esa persona! Te permitirá ganarte su confianza
y ampliar tu red de contactos. Aprenderás cómo y con quien trabaja tu mentor.
✓ Ofrécele una oportunidad: si consigues una buena inversión para tu mentor, te

abrirá sus puertas fácilmente. Quizás podrías proponerle gestionar tu esta
inversión, incluso sin cobrar por ello. Puedes ser honesto y explicarle que te gustaría
aprender el negocio. Tienes muchas probabilidades de que acepte y además se
vuelque en tu aprendizaje. Si funciona, podrías empezar a cobrar una tarifa en la
siguiente inversión y conseguir así una nueva fuente de ingresos mientras continuas
con tu aprendizaje.
57
Una última reflexión
La mejor manera de predecir el futuro es creándolo.
A medida que avances en la creación de tu patrimonio inmobiliario y vayas adquiriendo

más experiencia, te animo a que releas este libro. En cada fase de tu aprendizaje, te
aportará cosas distintas. A lo largo del libro te he ido proponiendo ejercicios, que te
ayudarán a avanzar. No se trata, por lo tanto, de un libro teórico. Es un libro que pretende
llevarte a tomar acción, contándote mi experiencia real.
Tal y como te expuse anteriormente, el motivo principal que me ha movida a escribir este
libro es poder ayudar a cuanta más gente sea posible a lograr la libertad financiera. Yo me
he desnudado explicándote los distintos caminos que he recorrido y te he explicado paso
a paso con todos los detalles posibles, el que finalmente me ha ayudado a alcanzar la tan
ansiada libertad financiera.
Si consideras que el libro te ha abierto nuevos caminos y te ha ayudado de algún modo, te

agradecería que invites a otras personas a seguirme en vivirderentas.net. A ti te cuesta muy
poquito, y a mí me permitirá seguir ayudando a más personas.
¿Y ahora qué?
Acabas de leer un libro que me apetecía regalarte, pero debo decirte que esto es solo el
principio. El libro lleva el nombre de “el MÉTODO C.R.A.C.”, que si significa: Comprar –
Reformar – Alquilar – Comenzar otra vez. Así que ya puedes imaginarte que el proceso,
desde que das el primer paso, no termina nunca.
Ahora es tu turno. Todavía te queda mucho por aprender. Sin embargo, estoy seguro de
que una semillita ha empezado a germinar dentro de ti. Te animo a que sigas aprendiendo.
Para ello, pondré todo mi esmero en ir compartiendo contigo contenido de calidad en
vivirderentas.net para que así, puedas seguir avanzando en este bonito camino.
German Jover.
58
59

LIBRO VIVIR DE RENTAS - Regalo - Web

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Vivirderentas.

¿Cuáles son los 5 errores más habituales? ................................................................... 48

Se trata de la forma más segura que existe de incrementar tu patrimonio y generar

A través de esta lectura, terminaremos desmitificando dos aspectos del mercado

✓ No es necesario disponer de una gran cantidad de dinero para entrar en él.

Me encantan las inversiones inmobiliarias, y el sistema que te mostraré en particular,

Lo que encontrarás en este libro es un método prudente y muy conservador, aunque no

¿Nos ponemos manos a la obra?

¿Vivir de rentas inmobiliarias, es para ti?

PARTE I: Conceptos básicos

Nunca dependas de una única fuente de ingresos. Utiliza una

¿Qué es la libertad financiera?

¿Quién no ha soñado en ir a dormir un domingo sin poner el despertador el lunes?

¿Te apetece pasar más tiempo con tu familia y amigos?

Para mucha gente, libertad financiera es sinónimo de libertad. Ser independientes

Para lograr la libertad financiera, debemos centrarnos en generar fuentes de ingresos

En esta categoría de ingresos encontramos rentas por alquiler de inmuebles, dividendos de

La pregunta del millón de euros: Si tuvieses la libertad financiera, ¿Cómo

Yo no coincido demasiado con esta visión. Según mi forma de entender la libertad

Haz que el dinero trabaje duramente para ti y llegará un

Mi cabeza en cambio me dice: si te esfuerzas en encontrar una nueva oportunidad de

En una sociedad en la que la inmediatez es la que dirige nuestras vidas y deseos, es ir en

Además, pongámonos ahora en el peor escenario; imagínate que “solo” consigues

«Si no estás fallando, no estás sobrepasando tus límites, y si no

2. El efecto bola de nieve: el interés compuesto.

El interés, es el perfume del capital.

Pero no es esto lo que a mí me fascina de él. Me atrae su honestidad y su sencillez a la hora

Veámoslo ahora con algún ejemplo;

La fórmula del interés compuesto:

Capital = la cantidad de dinero invertido al principio

El efecto del interés simple

El efecto exponencial del interés compuesto

El efecto exponencial del interés compuesto vs.

3. La importancia en diferenciar activos y pasivos

¿Te has preguntado alguna vez si tu casa es un activo o un pasivo?

Si buscamos una definición contable de lo que es un activo, veremos que un activo es un

PARTE II: LOS 5 PASOS DEL MÉTODO C.R.A.C: Comprar, reformar,

4. Por dónde empezar

"Si buscas resultados distintos, no hagas siempre lo mismo."

Para lograr ser un inversor exitoso en el mercado inmobiliario deberás prepararte

Para que esto funcione, te presento un proceso de 6 fases:

Lo primero que deberás hacer es COMPROMETERTE.

Debes estar totalmente comprometido para dedicar parte de tu tiempo en el proceso,

Deberás comprometerte en el desarrollo de tus habilidades y de tu mentalidad. Deberás

Debes comprometerte contigo mismo y con el objetivo que te has propuesto.

El segundo punto del proceso es PLANIFICACIÓN.

El siguiente paso del proceso es ANALIZAR.

Una de las principales habilidades que deberás desarrollar, es la de analizar correctamente

Recientemente he decidido que, tras lograr mi objetivo de superar las 10 propiedades

Si entra en el Excel ¡Adelante!

El cuarto punto del método C.R.A.C. es la FINANCIACIÓN.

La quinta fase del proceso es la REFORMA O LAVADO DE CARA.

Al dedicarnos profesionalmente a este negocio, seremos capaces de afrontar la reforma o

Tras la reforma, el siguiente paso será la COMPRA.

Y finalmente, el último paso del modelo será la GESTIÓN Y FINALMENTE ALCANZAR LA

A modo de resumen estos son los 8 pasos del modelo C.R.A.C.:

6. LA REFORMA O LAVADO DE CARA

8. GESTIONA Y…ALCANZA LA LIBERTAD FINANCIERA

Cumple con cada promesa que hagas y solo haz

Anthony Hitt, presidente de Engel & Volkers

La brújula te señala el norte, pero no los pantanos,

El problema radica en el origen. Antes de dar un paso adelante, debemos sentarnos

ANÁLISIS. Valoración de oportunidades y seguimiento