FORMACIÓN

2021

LEGALES & IMPOSITIVOS

CECILIA PAGES

SEÑA, RESERVA Y BOLETO DE

COMPRA VENTA 02 JUNIO 2021

Reglamentación, diferencias y características.

Nueva ley de alquileres. 19:00 hs.
SEÑA Y RESERVA
ARTÍCULO 970

Art. 970: Contratos nominados e innominados.

Los contratos son nominados e innominados según que la ley los
regule especialmente o no. Los contratos innominados están
regidos en el siguiente orden por:
a) La voluntad de las partes
b) las normas generales sobre contratos y obligaciones
c) los usos y prácticas del lugar de celebración
d) las disposiciones correspondientes a los contratos nominados
afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad.

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SEÑA – Contrato nominado o típico, regulado en el CCCN en el art. 1059.

ART. 1059:
“La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto,
excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse en tal caso,
quien entrego la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió,
debe restituirla doblada”
SEÑA ES UN PACTO QUE PUEDE ADICIONARSE A CUALQUIER CONTRATO,
ENTREGANDO UNA COSA PARA CONFIRMAR EL CONTRATO, O PARA RESERVAR
LA POSIBILIDAD DE ARREPENTIRSE PERDIENDO LA COSA ENTREGADA, O SI EL
QUE SE ARREPIENTE ES EL QUE LA RECIBIO, DEVOLVIENDO LA COSA RECIBIDA
MAS OTRO TANTO DE SU VALOR.
FINALIDAD: facultar a uno o ambos contratantes la resolución por voluntad
unilateral de una de ellos (arrepentimiento) o con la finalidad de confirmar el
contrato (como principio de ejecución).

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 ES PENITENCIAL si faculta a una o ambas partes a
resolver por su sola voluntad el contrato
ES CONFIRMATORIA si la finalidad es confirmar el
acto como cumplimiento o principio de ejecución
del mismo
REGLA: la señal es confirmatoria
EXCEPCIÓN: Posibilidad de arrepentimiento: debe
ser pactada expresamente en forma clara e
inequívoca.

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 SEÑAL CONFIRMATORIA
Indicio o expresión de un contrato con fuerza vinculante
No facultan para resolver la obligación contraída
Se corresponde con las entregas o anticipos de precio
Su finalidad consiste en confirmar la celebración de un
contrato
Función principal garantizar la ejecución del contrato

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 SEÑAL PENITENCIAL
Se encuentran como excepción en Art. art. 1059 segundo
párrafo.
Las partes deben convenir expresamente la facultad de
arrepentirse
No tiene carácter imperativo, deberá constar en forma
clara y precisa
Introduce un elemento destructor: la posibilidad de desistir
de los contratantes.

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 CONTRATAR Y ARREPENTIRSE SON
CONDUCTAS OPUESTAS Y
CONTRADICTORIAS, EL ACUERDO
HACE NACER QUE EL
ARREPENTIMIENTO, SEA LA
EXCEPCION.

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AGRAVAMIENTO DE LA SEÑAL: 1ª de autonomía de la voluntad, puede
pactarse una seña más gravosa, ejemplo: el triple de lo recibido.
Caracteres:
Accesoriedad: requiere de un contrato principal que la sustente, dicho
contrato debe celebrarse de forma anterior o contemporánea
Perfección: se perfecciona cuando se entrega una suma de dinero, requiere
entrega material
Proporcionalidad: deben ser inferiores al precio pactado en el contrato
principal, de lo contrario perderían su naturaleza.
Arrepentimiento: concurrencia de dos elementos: la oportunidad y la
entrega o restitución de lo dado en seña. No es válido si ha vencido el
plazo establecido o hay principio de ejecución de contrato.

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 PRINCIPIO DE EJECUCIÓN DEL CONTRATO -
Ejemplos: entregar documentación necesaria
para escriturar al escribano para dar
cumplimiento a la escrituración, dar sus datos
personales para tal acto, entregar testimonio de
escritura donde surgirán datos catastrales, etc.

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 NO SE PUEDE ARREPENTIR QUIEN ESTA
YA EN MORA POR EL VENCIMIENTO DE
UN PLAZO ESPECÍFICO PREVISTO EN EL
PACTO DE SEÑA. – SI HAY PLAZO PARA
ESCRITURAR ESTE SERA TAMBIEN EL
PLAZO PARA OPTAR POR EL
ARREPENTIMIENTO.

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 EFECTOS EXPRESION COMO SEÑA Y A CUENTA DE
PRECIO: esta cláusula tiene doble función:
a) como seña si el contrato no se cumple
b) a cuenta de precio si el contrato se formaliza
EXPRESION “COMO PRINCIPIO DE EJECUCIÓN”
Todo acto que demuestre inequívocamente la
voluntad de cumplir las obligaciones contraídas.
Equivale a una renuncia tacita de facultad de
arrepentirse.

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 RESERVA: DEFINICIONES DOCTRINARIAS Y
JURISPRUDENCIALES
LA RESERVA ES UN CONTRATO INNOMINADO no se
encuentra regulada legalmente por nuestra normativa.
De manera tal, que su validez se encuentra
contemplada bajo el principio de la autonomía de la
voluntad que impera en nuestro ordenamiento
jurídico.

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CONCEPTOS JURISPRUDENCIALES “la entrega de una suma de dinero,
generalmente de escasa significación respecto del precio, a fin de obtener, por
un plazo, necesariamente breve, que se retire de la venta un bien determinado,
lapso durante el cual no se concretará la operación con otro interesado,
permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y
realizar las averiguaciones necesarias para finiquitarla”
“Se ha entendido que la reserva, en las condiciones en que se desarrolla la
actividad de venta o locación de inmuebles, según los usos y costumbres del
mercado, implica una prioridad que se reconoce a un interesado, retirándose
de la oferta un determinado bien por un breve plazo con el fin de hacer
posibles las negociaciones de las partes con miras a la concreción de la
operación deseada. Al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusión del
negocio se produce la caducidad, y la suma entregada”

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LA RESERVA COMO ACTO PRECONTRACTUAL Y DE UTILIZACIÓN
HABITUAL DENTRO DE LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA, DEBE
CONTENER TRES ELEMENTOS ESENCIALES
1) un plazo determinado de aceptación de la oferta : breve y
expresamente determinado
2) forma de notificar que la reserva ha sido aceptada o se ha
declinado la oferta.
3) Finalidad de la reserva, intención del reservante de que se retire
de la venta el bien por el plazo estipulado

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 SI LA REDACCIÓN DE ESTAS CLAUSULAS EN EL
CONTRATO DE RESERVA RESULTAN CLARAS,
EVITAREMOS PERJUICIOS A LAS PARTES
CONTRATANTES Y JUICIOS INNECESARIOS
DONDE SE PONE EN TELA DE DISCUSIÓN, QUÉ
TIPO DE CONTRATO SE OTORGO, DONDE LAS
PARTES NUNCA TUVIERON EN MIRAS UN BOLETO
DE COMPRAVENTA

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 LA ESENCIA O NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO EN SI ES ACERCAR A
LAS PARTES A LA NEGOCIACIÓN SIN OBLIGACIÓN PARA LAS MISMAS DE
CONCLUIR DICHO NEGOCIO.
Caracteres:
Inexistencia de formalidad obligatoria, en la práctica negocial se celebra por
escrito en instrumento privado sin intervención de escribano u oficial publico
Su origen se encuentra en el quehacer inmobiliario y en la necesidad de
asegurar la agilidad y seriedad de las propuestas que reciben
Es un acto circunstancial que puede existir o no en las practicas negociables
sobre bienes raíces
Se formula empre ad referéndum del propietario y sus términos quedan
sujetos a su expresa conformidad y aprobación.

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CONSECUENCIAS PRACTICAS EN LA REDACCION DEL CONTRATO DE RESERVA
En la faz práctica, el comprador realiza la reserva, sin tener presente de las consecuencias reales
que suceden a partir de ella, como por ejemplo, al no estar presente el plazo, deberá esperar
hasta la fecha designada en la reserva para la firma del boleto de compraventa
comúnmente, vemos en las clausulas, la redacción sobre la fecha de firma del boleto, la
persona del Escribano como el profesional encargado de llevar adelante la escritura traslativa
de dominio, y demás clausulas, que no hacen bajo ningún aspecto, reflejo del real sentido de la
reserva,
el perfeccionamiento de la reserva como tal, implica necesariamente la aceptación por parte de
la persona que invita a ofertar (quien es el propietario del bien objeto del interés del
reservante), con la consiguiente notificación de dicha aceptación al oferente.-
A pesar de que el mercado inmobiliario no los contemple, doctrina considerada ha propuesto
en la redacción que se estime un plazo de aceptación y un medio fehaciente de notificación.

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CONCLUSIONES:
Recomendar en su redacción que se encuentren presentes los
siguientes elementos: plazo expreso y determinado, modo de
notificación fehaciente por parte del vendedor al comprador en
caso de aceptarla
la finalidad de la reserva, en cuanto a la intención del reservante
de que se retire de la venta el bien por el plazo estipulado y hasta
tanto el vendedor se expida con su respuesta, aceptando la
reserva o negándose a la misma .
La reserva debe ser precisa y no tener elementos que puedan
causar confusión respecto a la verdadera intención que tuvieron
las partes al momento de celebrarla.

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 IMPORTANTE: Desde el momento que se configura la
redacción pareciendo más un boleto que una reserva, la
jurisprudencia ha entendido en varias oportunidades
que la misma era en sí un Boleto de Compraventa,
basándose en que no es lo que literalmente dice el
título del instrumento lo valederamente relevante, sino
más bien, cual fue el verdadero sentido que las partes
quisieron darle a la misma.

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BOLETO DE COMPRAVENTA
COMPRAVENTA ART. 1123: Hay compraventa si una de las partes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
IMPORTANTE: LA ADQUISICÓN DEL DOMINIO IMPONE EL REQUISITO DE LA
TRADICION Y LA ESCRITURA PUBLICA.
BOLETO DE COMPRAVENTA ART. 1170: El derecho del comprador de buena fe
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble si:
a) el comprador contrato con el titular registral
b) comprador pago como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la
cautelar
c) el boleto tiene fecha cierta
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, registral o posesoria

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 EL BOLETO es calificado en doctrina como Contrato Preliminar
(art. 994 C.C.C.N)
Esta dirigido a la conclusión de un futuro contrato entre las
mismas partes
Contiene en si solo los puntos esenciales del contrato definitivo
Cuando las partes se obligan a estipular luego un contrato que
por contraste suele llamar definitivo
Uso más frecuente y difundido es el del BOLETO, distinguiéndolo
del contrato de cumplimiento definitivo que conducirá al
otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, pago del
precio y tradición de la cosa.

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EL BOLETO DE COMPRAVENTA NO ES SUFICIENTE NO
ALCANZA PARA TRASMITIR EL DERECHO REAL DE
DOMINIO, AUNQUE EXISTA TRADICIÓN (ENTREGA) QUE
EN ESA CASO SERÁ POSESIÓN PERO NO TRADICIÓN
TRASLATIVA DE DOMINIO.
MIENTRAS NO SE OTORGUE ESCRITURA PÚBLICA: NO SE
CUMPLE LA FINALIDAD DEL CONTRATO, QUE ES LA
TRANSMISIÓN DEL DOMINIO.

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La Celebración del boleto como contrato preliminar genera consecuencias
jurídicas: Entre ellas exigir la escrituración.
ART. 1018 C.C.C.N.: Regula la conversión del contrato, y dispone que concluido
sin la forma prevista o acordada pueda valer como instrumento que contenga
la obligación de celebrarlo bajo la forma prescripta por ley, bajo
apercibimiento de que el juez en caso de prosperar la demanda, otorgue la
escritura en nombre del deudor.
El BOLETO DE COMPRA VENTA es un paso esencial para comprar un
inmueble?
NO, puede suceder que no se realice una reserva de compra o que se decida
no firmar un boleto de compraventa, y que se lleve adelante la escrituración
directamente.

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VENTAJAS DEL BOLETO DE COMPRA VENTA PARA LAS PARTES
Deja una constancia escrita de las condiciones de la compraventa y de las
obligaciones asumidas por las partes
Constituye un elemento de prueba y en él, generalmente, se estipulan
penalidades a favor del vendedor en caso de que el comprador no comparezca
a la escrituración y/o pague el saldo de precio de compra
otorga prioridad al derecho del comprador sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble
si el vendedor se resistiera y/o no otorgara la escritura pública en el plazo
convenido, el comprador podrá demandarlo ante un juez, para que se otorgue
la escritura pública bajo apercibimiento de escriturar el juez por él y a su costa
(artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación).

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 OBLIGACIONES DEL CORREDOR ANTE LA FIRMA DEL BOLETO
solicitar título de la propiedad,
solicitar certificado de dominio del inmueble,
certificado de inhibición de los vendedores,
constatar que el vendedor y su cónyuge (si lo o la tuviere) no
están inhibidos y que la propiedad no está embargada, ni
ejecutada,
conseguir los estados de deudas por impuestos y tasas.

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MUCHAS GRACIAS.