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Tasaciones Sesion 1
Tasaciones Sesion 1
CLASE 1:
CONCEPTOS PREVIOS.
REQUISITOS PARA TASAR.
TASACIONES REGLAMENTARIAS EN TERRENOS.
TASACIONES COMERCIALES EN TERRENOS.
CLASE 2:
TASACION DE LAS EDIFICACIONES.
TASACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES EN EDIFICACIONES.
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN.
INTRODUCCIÓN
• Contactar un perito.
• Verificación de la propiedad mediante titulo de propiedad (CRI).
• Inspección ocular (ubicación y estado del inmueble).
• PU y HR.
• Tasación (fecha).
• Planos.
• Valor del terreno.
• Valor de la construcción.
• Depreciación.
• Formulas.
• Resultado (valor del inmueble).
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA
VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE
• Ventas recientes.
• La superficie.
• La antigüedad.
• Estado de conservación.
• Materiales de construcción.
• Edificación.
• Entorno.
• Transporte público.
• Cualquier otro factor que aporte
información que pueda determinar el
valor de la propiedad.
EL PERITO VALUADOR
Valor comercial: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de
bienes de similares características u homogenizado al bien tasado, en la
fecha de tasación.
Valor de Realización: Es el valor estimado de venta de un bien, tomando
como base el valor comercial del mismo y aplicando un factor que
considere todos los costos y gastos deductibles que implica la necesidad de
vender el bien en el menor tiempo posible.
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación
a) Valor del terreno.
b) Valor de las edificaciones.
c) Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d) Valor de bienes intangibles, según correspondan.
e) Valor total del predio.
3. Anexos.
a) Cuadro resumen general de las tasaciones.
b) Registro fotográfico.
c) Otros.
1 MEMORIA DESCRIPTIVA
• Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
• Nombre del propietario o posesionario.
• Situación registral del predio.
• Objeto de la tasación.
• Método y Reglamentación empleada.
• Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual esta referida la tasación.
• Ubicación del predio.
• Zonificación y uso actual del predio.
• Área de la edificación y área del terreno.
• Linderos y perímetro.
1 MEMORIA DESCRIPTIVA
• Descripción del predio.
• Características e infraestructuras de servicios urbanos del entorno del predio.
• Servidumbres.
• Gravámenes y cargas.
• Fuente y procedencia de la información.
• Observaciones.
VALUACIONES REGLAMENTARIAS
Es la tasación en la
que se utilizan valores
correspondientes a los
valores Arancelarios
de terrenos y Valores
Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados
de acuerdo con la
normativa vigente.
VALUACIONES COMERCIALES
Es la tasación en la
que se utilizan
valores de libre
mercado aplicando
métodos directos e
indirectos u otros
debidamente
sustentados.
TASACIÓN DEL TERRENO
• Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
• Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
• Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno
por el Valor Arancelario de Terreno urbano y se suma el producto del
exceso del área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON 1 SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA
1. PROPIETARIO
XXXXXXXXXXXXX
2. SOLICITANTE
XXXXXXXXXXXXX
3. OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor Comercial del Inmueble, para efectos de venta
por parte de la entidad solicitante.
5. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú;
aprobado por R. M. Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23-07-2016, efectuándose por el método de Tasación
Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas .
6. UBICACIÓN
Av. Construcción (cuadra 8), esquina con la Calle Ingenieros (cuadra 4), Urbanización Los
XXXXXXXX , Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento de Lima.
9. PERIMETRO
84.00 m.
Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías Por lo tanto en aplicación del articulo 20 del Reglamento
vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas y Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:
domiciliarias de agua, desagüe, electricidad y teléfono.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA
Calle Ingenieros : 360.00m2 x 30.00 = 257.14m2 (S’’) Ca. Ingenieros: Frente = S’’ < 3A2
30+12
VT-S’ = 257.14m2 x US $ 400.00/m2
VTS-S’’ = US $ 102,856.00
------------------------------------------------------
VT = US $ 164,572.00
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA
TERCER PASO: Valorización del terreno considerando CUARTO PASO: Valorización del terreno considerando
como frente el lado “B” como frente el lado “A”
V’T = US $ 216,000.00
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA
• SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano ( no puede ser menor a 0.5 VATU)
• VATU = Valor Arancelario de terreno Urbano de la vía publica desde la que se accede a
la vía de dominio privado.
• a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al
centésimo. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.00 se asume una unidad (1.00)
como valor de la misma.
• d = Distancia de la vía publica hasta el vértice mas cercano del terreno materia de
tasación.
Si el SVAU resulta menor de 0.5 del VT, se desechará éste considerándose como mínimo
0.5 del VT.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
• La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento
del Art. 21 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su
defecto al frente del lote materia de la evaluación.
• Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o mas vías publicas para
cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose
el valor que resulte mayor.
• En Valuaciones comerciales, el perito aplicara la mitología expuesta en el presente
articulo, u otra metodología debidamente sustentada, empleando para el calculo los
valores comerciales del estudio de mercado.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
CASO PRACTICO
CONSIDERACIONES PREVIAS: a = Ancho de la vía de dominio privado
Calle
Ingenieros
(cuadra 4)
VATU
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
DATOS
Valor Arancelario de terreno Urbano (VATU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR
URBANO (SVU) (vt)
SVAU = VATU x a (1 - 0.01 d) S = 8.00m x 16.00m
3 S = 128.00m² S < 3f²
Como a > 1, entonces asumimos como máximo la unidad
vt = 128.00m² x US $ 336.00/m²
3
vt = US $ 43, 008.00
SVAU = US $ 400.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVAU = US $ 400.00/m² x 0.84
SVAU = US $ 336.00
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)
S1 = 128.00m² Frente = a = 4.00m S1 > 3a²
Pr = v ' t
8
Pr = US $ 4, 400.00
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO
TENGA ACCESO POR VÍA PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA
EN CONDOMINIO
• La tasación Reglamentaria de un terreno que no tiene acceso por vía publica ni por vía
privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante
una servidumbre de paso se efectuara de la manera señalada en el numeral 1 del Art.
21 del presente reglamento, multiplicándose el supuesto Valor Arancelario Urbano
(SVAU) por el coeficiente 0.8.
• Es decir (SVAU)pd=0.8(SVAU)
MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN