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¿Obligación o suspensión del pago de renta?
El día de hoy regreso con un tema bastante consultado y controvertido que nace a partir de la
emergencia nacional que dispuso el gobierno central a causa de la pandemia del COVID 19.
Dicha situación ha perjudicado, variado y alterado situaciones jurídicas que en un mundo real no se
verían modificadas.
1. Introducción
2. Contrato de arrendamiento destinado a vivienda
2.1 ¿Qué es el contrato de arrendamiento destinado a vivienda?
2.2 Situación actual
2.3 Propuestas de solución
3. Contrato de arrendamiento destinado a oficina administrativa, local comercial
3.1 ¿Qué es el contrato de arrendamiento destinado a actividad económica?
3.2 Situación actual
3.3 Propuestas de solución
4. El desalojo a causa del incumplimiento de pago
5. Conclusiones
6. Bibliografía
1. Introducción
En el aspecto legal una de las situaciones más perjudicadas para las personas naturales como
jurídicas es la institución del “Arrendamiento”, ya que en el caso de alquiler de viviendas, al
no poder pagar los montos pactados se está procediendo a desalojar pese a la inmovilización social
y el estado de emergencia nacional.
Por otra parte, las personas jurídicas que cuentan con oficinas alquiladas, su arrendador está
procediendo al cobro pese a que el bien no está en uso del arrendatario.
En ese sentido, el presente artículo tiene el objetivo de desmenuzar todos los contenidos y dar una
propuesta de solución respecto a las problemáticas que surgen en el contexto de las personas
naturales y jurídicas respecto al contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, puede ser una casa o un departamento donde las personas están permanentemente en
convivencia, es decir, en constante uso y disfrute del bien arrendado.
suficientes a causa de la inmovilización social; de la misma forma, los arrendadores también se ven
afectados ya que en la mayoría de casos los alquileres son los únicos medios de sustento que
cuentan.
En ese sentido, se generará conflictos entre ambas partes, generando desalojos sin resolución
judicial, discriminación, maltrato y la mala fe de una de las partes.
Por ello, propondré soluciones desde un enfoque jurídico, pero resaltando como
primordial un acuerdo entre las partes , ya que un proceso judicial o arbitral recién podrá accederse
posterior levantamiento del Estado de Emergencia, perjudicando tanto al arrendador como
arrendatario.
Posterior acuerdo se tiene que proceder a modificar el contrato respectivo en sus cláusulas o una
adenda si es necesaria. Esto aplica tanto para el contrato escrito como verbal.
La renegociación puede ser realizada por ambas partes o por medios extrajudiciales como
mediación o conciliación extrajudicial.
A. Prorrateo de la renta
María acepta prorratear el mes de abril indicando que la siguiente mensualidad será de S/ 1,200.00
(Mil doscientos y 00/100 soles), teniendo el mismo monto por cinco meses, hasta cancelar el mes
adeudado.
B. Reducción de Renta
La reducción de renta procederá con el consentimiento del arrendador por los meses que ser vieran
afectados por la inmovilización social. Se modificará el contrato escrito o se realizará una adenda.
María acepta la propuesta tomando en cuenta que la situación actual lo aleja de esa manera.
Todo contrato escrito y formalizado en registros públicos cuenta con una garantía solicitada por el
arrendador en caso de emergencia o no pago de parte del arrendatario.
En ese sentido, María puede cobrar dicho monto como medio de cobro.
Al constituirse un contrato como es el de arrendamiento, se podría decir que dicho acuerdo tiene
dos aristas conformadas por el formalismo y un contenido moral.
Es decir, desde la negociación, la celebración y la ejecución están sujetas a las reglas de la buena fe
y común intención de las partes.
Por lo que, respecto a la buena fe y común intención no solamente tiene que existir en el momento
de la celebración o con posterioridad a ella, sino en la etapa de su negociación o tratativa.
En ese sentido, el mencionado argumento se sustenta en el artículo 1362 del Código Civil
respecto a la buena fe que indica lo siguiente:
Esta norma se relaciona con la solidaridad en la fase de ejecución del contrato entre el arrendador y
el arrendatario, que asumen de manera conjunta las pérdida derivadas de un problema económico,
social o de salubridad, como es en este caso la Emergencia Nacional.
Por ello, al citarse el mencionado principio se debería tener como objetivo mantener el contrato de
arrendamiento y evitar controversias judiciales, logrando que los arrendadores otorguen un plazo de
gracia a los arrendatarios para cumplir con pagar la renta o también alguna reducción.
La resolución de contrato es una forma de extinción de la obligación de un acuerdo válido entre las
partes que puede ser realizada por los siguientes factores:
Según el artículo 1365 del Código Civil sobre el contrato de plazo indeterminado indica lo
siguiente:
Además, el artículo 1428 del Código Civil sobre la resolución del contrato por incumplimiento
indicado lo siguiente:
Asimismo, el artículo 1429 del Código Civil sobre la resolución de pleno derecho indica lo
siguiente:
Según el artículo 1431 del Código Civil sobre la imposibilidad de la prestación indica lo
siguiente:
Según el artículo 1430 del Código Civil sobre la cláusula resolutoria expresa indica lo
siguiente:
F. Mutuo Disenso
El mutuo disenso es una forma de extinción de la obligación que procede cuando ambas parte
deciden dejarlo sin efecto.
Dicha modalidad se encuentra regulado en el artículo 1313 del Código Civil que indica lo
siguiente:
Por el mutuo disenso las partes que han celebrado acuerdan dejarlo sin efecto.
Esta sección tiene que ser vista como la última instancia en caso la renegociación o decisiones
respecto al contrato de arrendamiento fracasan, ya que cuando ambas partes entran en una
disconformidad se origina un conflicto de intereses que puede ocasionar un proceso judicial o
arbitraje.
Es una fórmula legal que se encuentra ubicada entre los artículos 1440 al 1446 del Código Civil,
que tiene como finalidad la revisión (reducción o aumento de la contraprestación) o resolución del
contrato de forma judicial o arbitral dependiendo del caso.
En ese sentido, el artículo 1440 del Código Civil define a la excesiva onerosidad de la
prestación de la siguiente manera:
En relación al artículo citado para poder aplicarlo a un caso concreto se requiere el cumplimiento de
los siguientes requisitos:
Tienes que ser un contrato conmutativo de ejecución continuada, periódica, diferida, inmediata,
aleatorio o con prestación de una sola de las partes.
El solicitante de la presente figura legal tiene que ser el perjudicado por la excesiva onerosidad,
además de ser un contratante de buena fe, que haya empleado todos los medios a su alcance para
evitar dicha situación
Posterior cumplimiento de los requisitos, en el caso del arrendatario podrá solicitar la reducción de
la renta o por parte del arrendador requerir el aumento de la renta, ambos casos aplica en la
finalidad de revisión del contrato por el juez o árbitro según corresponde.
De forma excepcional se podrá solicitar la resolución del contrato según el caso concreto.
Cabe resaltar que la presente propuesta tendrá que ser vista desde la perspectiva de cada caso
concreto y según se desarrolle el proceso judicial o arbitral.
Una de las dificultades que se presenta en estos casos de excesiva onerosidad de la prestación es
que el arrendador podría plantear en un supuesto la resolución del contrato de arrendamiento, ya
que tiene la facultad de negarse a la reducción y dejar sin efecto el acuerdo.
B. Lesión contractual
Otra propuesta legal que autoriza la legislación son los artículos 1447 al 1456 del Código Civil que
regula la lesión contractual. Esta figura jurídica se sustenta en el perjuicio económico que sufre una
de las partes por la falta de equivalencia, existente al momento de celebrarse el contrato y aceptada
por encontrarse en estado de necesidad.
En ese sentido, el artículo 1447 del Código Civil define a la lesión contractual genérica de la
siguiente manera:
Asimismo, el artículo 1448 del Código Civil define a la lesión contractual específica de la
siguiente manera:
En relación a los artículos citados, para poder aplicarlos a un caso concreto se requiere el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
En este caso nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que es de naturaleza bilateral,
conmutativa y con prestaciones recíprocas.
En este caso se tiene que probar a cargo de la víctima la falta de equivalencia entre la prestación y
la contraprestación.
Dicha desproporción tiene que ser desde el momento de celebración del contrato y no durante dicho
acuerdo.
Se requiere que la petición sea elaborado por el lesionado, en un plazo de dos año de la celebración
del contrato, caso contrario su derecho caducará y no podrá solicitarlo.
Posterior cumplimiento de los requisitos, en el caso del arrendatario está facultado a solicitar la
recisión del contrato y quedar liberado de pagar la renta desproporcional en comparación al bien
recibido.
Cabe resaltar que la presente propuesta tendrá que ser vista desde la perspectiva de cada caso
concreto y según se desarrolle el proceso judicial o arbitral.
Lo negativo de la presente acción es que el arrendatario se quedará sin la posesión del bien,
teniendo que restituirlo al arrendador.
C. Resolución de contrato
La resolución de contrato también puede ser vía judicial por las siguientes causas:
Según el artículo 1371 del Código Civil respecto a la resolución contractual indica lo siguiente:
Según el artículo 1428 del Código Civil respecto a la resolución del contrato por
incumplimiento indica lo siguiente: “
Además el artículo 1429 del Código Civil respecto a la resolución de pleno derecho indica lo
siguiente:
D. Inejecución de obligaciones
La inejecución de las obligaciones es otra propuesta legal que se encuentra ubicada entre los
artículos 1314 al 1332 (disposiciones generales) del Código Civil, que consta en el incumplimiento,
total o parcial, de la obligación contraída, que puede resultar de un hecho voluntario u involuntario.
Según el autor peruano Eugenio María Ramírez Cruz gráfica de la siguiente manera estos
incumplimientos: (Ramírez, 2013).
Incumplimiento involuntario
Según el artículo 1314 del Código Civil respecto a la inimputabilidad por diligencia ordinaria
indica lo siguiente:
En este caso se puede alegar la ausencia de culpa, siempre y cuando actúes con la diligencia
ordinaria para no ser responsable.
Por ello, ante la mencionada ausencia el deudor no está obligado a probar el hecho positivo de caso
fortuito o fuerza mayor.
Solamente está obligado a probar que prestó la diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y
que correspondía a las circunstancias del tiempo y del lugar, sin necesidad de demostrar el
acontecimiento que ocasionó la inejecución de la obligación.
Asimismo, en el artículo 1315 del Código Civil respecto al caso fortuito o fuerza mayor indica
lo siguiente:
Respecto al presente artículo se puede resaltar diversos términos, los más resaltantes son el caso
fortuito y la fuerza mayor, ambos tienen definiciones distintas en el ámbito doctrinal y son
independientes de la voluntad del deudor, ya que existe una ausencia de culpa.
El caso fortuito se relaciona a los accidentes naturales como terremotos, maremotos, invasión,
guerra civil, entre otras.
La fuerza mayor comprende tanto los actos de terceros como los actos atribuibles a la
autoridad o gobierno. Por ejemplo: Estado de guerra, naufragio, expropiación, confiscación,
entre otros. En este caso se tendría que evaluar si el Estado de Emergencia aplica como fuerza
mayor que impide temporalmente al arrendatario de cumplir con el pago de la renta, ello lo
exoneraría de pagar penalidad o intereses por el retraso
El mencionado artículo indica que la imposibilidad temporal, por causa no imputable al obligado,
no causa responsabilidad por el retardo en el cumplimiento de la obligación.
La obligación, por los demás, se extingue también, sin responsabilidad del obligado, cuando el
retardo es de tal naturaleza que el deudor no puede ser ya considerado obligado a cumplirla, el
acreedor pierde interés en ella o ésta se vuelve inútil.
Finalmente, en el artículo 1317 del Código Civil respecto a daños y perjuicios por ejecución no
imputable indica lo siguiente: “
Incumplimiento voluntario
En este caso se tendría que ver desde la perspectiva del arrendador a la hora de exigir la obligación
al arrendatario.
Actualmente, en el campo jurídico se viene desarrollando un debate constitucional sobre una norma
presentada por el congresista de la bancada de Acción Popular, Paul García Oviedo, con el
Proyecto de Ley 5004/2020-CR denominado “Ley que dispone medidas complementarias
a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica
como consecuencia de la declaratoria de Estado de Emergencia por el brote del COVID-
19”.
Dicha norma está compuesta por un artículo único que dispone resumidamente lo siguiente:
Aunque a esta situación hay una excepción, se trata de los locales comerciales de primera necesidad
y autorizados por el gobierno central para su funcionamiento, los mismos no cuentan con
dificultades para excusarse del no pago mensual correspondiente.
El problema nace a partir de los locales comerciales u oficinas administrativas que no pueden estar
en funcionamiento a causa de la inmovilización, ya que no producen ingresos.
En ese sentido, el arrendatario decide no pagar por que el bien según el contrato fue destinado para
su uso, y en este caso al no poder ser utilizado no cabría la fórmula de pago mensual
correspondiente.
Entonces está surgiendo diversos conflictos que requieren ser solucionados de manera pacífica
como primera opción, a través de un acuerdo entre las partes.
En caso, esta opción no funcione tocaría ir al fuero judicial o arbitral según corresponda, pero este
será recién posible después del levantamiento de la Emergencia Nacional.
En ese sentido, de igual manera que en los contratos de arrendamiento destinados a vivienda,
propondré algunas soluciones con la finalidad de dar información certera y veraz a los lectores.
Cabe agregar que en algunos casos solo citaré la parte ya desarrollada en el anterior sección, con la
finalidad de no ser repetitivo, ya que las fórmulas legales pueden ser aplicadas para ambas
situaciones, siempre tomando en cuenta el caso concreto.
Aunque hay una situación que se puede agregar y generaría cierta controversia; es el caso del uso
que realiza el arrendatario del bien inmueble, objeto del arrendamiento, tal vez no para un fin
comercial o de servicios, pero si como una suerte de almacén o depósito, lo que generaría un costo
que deberá seguir asumido por el arrendatario.
En la actualidad, no puede usar las oficinas, objeto de arrendamiento, para ofrecer sus servicios, de
igual manera lo usan como una suerte de depósito o almacén de su documentación, mesas, sillas,
computadores, entre otros.
En ese sentido, dicho arrendatario deberán seguir pagando la renta porque el bien sigue en uso
continuo, pero no el monto total de la renta, sino solo el costo de almacén o depósito.
Por ello, cabría una reducción de la renta acorde al artículo 1362 del Código Civil que indica
sobre el principio de buena fe contractual.
De igual forma, las soluciones desarrolladas para el contrato de arrendamiento de vivienda, también
es aplicable para los contratos de arrendamiento sobre actividades económicas, pero al ser en
algunos casos contextos distintos profundizaré en algunas de ellas. (Consulta el punto: 2.2.2)
El primer fundamento puede encontrarse en el artículo 1680 del Código Civil respecto a
obligaciones adicionales que indica lo siguiente:
Es decir, a mantener al arrendatario en el uso del bien para la finalidad comercial u administrativa
pactada por el plazo contratado.
De igual manera, también se puede sustentar con el artículo 1431 del Código Civil respecto a la
imposibilidad de la prestación indica que:
En ese sentido, el arrendador está obligado a mantener a su arrendatario en el uso del inmueble para
la finalidad comercial pactada y está obligación se convirtió en imposible sin culpa de las partes.
Por lo que, un argumento respecto a los artículos citados puede ser que el arrendador pierde el
derecho de cobro de renta durante la vigencia del Estado de Emergencia.
Un tercer fundamento se encuentra en el artículo 1148 del Código Civil respecto al plazo y
modo de ejecución de dar prestación que indica lo siguiente: “
Es decir, el arrendatario no puede ser obligado a recibir una prestación distinta a la pactada
Lo negativo de todos los fundamentos citados es que no es tan simple invocar la fuerza mayor como
medio de inejecución de la obligación, a causa de que una parte puede exigir el cumplimiento de la
prestación, porque todavía es factible de cumplimientos, acorde a los siguientes motivos:
Pero ello no descarta que los fundamentos indicados no puedan ser utilizado para cada caso
concreto.
También en la presente propuesta de solución, hay que dar un alcance más concreto referido a los
arrendamientos destinados actividades económicas.
Un argumento sería que la actividad económica que se realizaba en el bien arrendado está siendo
perjudicada por la Emergencia Nacional, a pesar de que aún pueda ser usado, no sería posible
realizar la operación económica que sustentó la contratación inicialmente.
De estar ante dicha circunstancia, se generaría una dificultad en el pago de la renta, por lo que en
principio el arrendatario podrá suspender su obligación, mientras dure el evento imprevisible. Es
una opción a esgrimir tomando en cuenta el caso concreto.
recursos están siendo desalojados de manera arbitraria, ya que el arrendador que lo realiza no
cuenta con la resolución judicial.
Por lo que, los perjudicados podría solicitar una indemnización por los daños ocasionado, siempre y
cuando exista un incumplimiento injustificado o una falta de verdadera intención en la
renegociación del contrato.
Otros mecanismos legales sería una demanda de interdicto de recobrar, una denuncia por
usurpación o alegar abuso de derecho.
En ese sentido les invito a leer mi artículo: “El desalojo: Casuística Práctico”.
5. Conclusiones
El contrato de arrendamiento tiene que ser analizado en base a sus efectos en la realidad, ya
que puede ser destinado para vivienda o para alguna actividad comercial.
La primera vía de solución ante un prematuro conflicto es la renegociación del contrato,
buscar lo mejor entre las partes sin afectar la buena fe contractual.
La última ratio debería ser el proceso judicial, aunque en estos tiempos de cuarentena
es casi imposible de realizar alguna acción legal con la finalidad de solicitar el cumplimiento
de una obligación u otras medidas legales.
El desalojo en tiempo de cuarentena es insostenible ya que generaría
responsabilidades civiles y penales.
6. Bibliografía
Avendaño, F. (17 de Abril de 2020). Diario Gestión. Obtenido de www.gestión.pe:
https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/alquiler-contratos-que-arreglos-pueden-lograr-los-
propietarios-con-sus-inquilinos-noticia/
Chueca, C. (17 de Abril de 2020). Diario Gestión . Obtenido de www.gestión.pe:
https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/alquiler-contratos-que-arreglos-pueden-lograr-los-
propietarios-con-sus-inquilinos-noticia/
Peralta, R., & Peralta, N. (2005). Fuente de las obligaciones en el Código Civil. Lima:
Idemsa.
¡Me suscribo!
Excel
Laboral
PLE 5.1
Sunat
20 comentarios
Miguel Torres
Blanca Guardia
Miguel Torres
Gracias, bendiciones
Machi Afaro
Sr Miguel, yo soy una persona que vive de su alquiler no recibo ningún otro salario ni pensión,
cómo hago para vivir y comer si mi inquilino no me paga es local comercial cebicheria, gracias
Miguel Torres
Jenny Sausa
Miguel Torres
Maria Anchapuri
Miguel Torres
Mariz
Miguel Torres
Gracias, bendiciones
CARMEN
Muchas Gracias Miguel por el excelente informe que Dios te cuide y derrame muchas bendiciones
Paola
Buen dia Miguel, quiere decir que el mes de abril no debo cobrar (alquiler local
comercial)
Saludos
Tatiana
Miguel Torres
Muchas gracias
Miguel Torres
Jacqueline Espinales
Miguel Torres
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