DERECHOS REALES

PRACTICA DE CASOS

1. Roberto adquiere la propiedad de un inmueble pactando como forma de pago, 40.000

dólares al momento de suscribir el contrato y los otros 40.000 dólares en el plazo de tres
meses, fecha en la que deberá suscribirse la escritura pública para efectos de inscribir su
derecho en los registros correspondientes. Roberto cumple con pagar la totalidad del precio y
hasta la fecha el vendedor no ha cumplido con lo acordado. Roberto consulta: ¿Es
propietario del inmueble, toda vez que a la fecha su derecho de propiedad no aparece inscrito
en el registro correspondiente por no haber suscrito el vendedor la escritura pública? ¿Se
puede interponer alguna acción que obligue al vendedor a cumplir con lo acordado? Propón
una solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

 La declaración de voluntad es el punto de partida del negocio jurídico, en cuya virtud, una
o varias personas se someten a las obligaciones que dimanan de su propio sometimiento a
la regla de autonomía privada; mientras que el perfeccionamiento de un contrato es el
momento en el que éste inicia su existencia, validez y vigencia, siendo vinculante desde
ese instante para las partes que lo han suscrito. En este caso, el consentimiento de las
partes ha de producirse cumpliendo ciertos requisitos formales que exige la ley, como,
por ejemplo, el otorgamiento de una escritura pública. No basta con manifestar el
consentimiento, la entrega bien inmueble, sino que es necesario que se realice formalice
con un contrato de compra y venta, que en este caso es la escritura pública hacerlo de una
forma determinada, para la validez y eficacia del contrato. Con respecto al inscripción de
los registros en un aspecto declarativos de la propiedad frente a terceros.
Por ello consideramos que aún no es propietario del bien.
 No especifica si se tuvo un contrato de promesa de venta inicial (contrato de arras)en
donde debió incluir una cláusula resolutoria, en la cual facilitaría un proceso de
conciliación o negociación, cancelando el contrato y la devolución del total del dinero sin
intervención judicial ni responsabilidades de las partes.
 Las obligaciones con prestación de dar son, a grandes rasgos, aquellas que implican la
entrega física o jurídica de un bien. El tratamiento que el Código brinda a las
obligaciones de dar no es un tratamiento único, porque las reglas que van a ser aplicables
dependerán de las características del bien que constituye objeto de la prestación, el cual
puede ser un bien cierto o determinado, un bien incierto o indeterminado, o un bien
fungible. [CITATION FRE18 \p 24 \l 10250 ]
 Para este caso uno de los dos sujetos jurídicos involucrados, ha incumplido con la
obligación entonces se puede plantear esta figura directamente al Poder Judicial. Bajo las

1
 DERECHOS REALES

siguientes figuras jurídicas  Artículo 1352°.- Perfección de contratos Los contratos se

perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben
observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad. Artículo 1361°.-
Obligatoriedad de los contratos Los contratos son obligatorios en cuanto se haya
expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la
voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla, Artículo
1362°.- Buena Fe Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas
de la buena fe y común intención de las partes. Artículo 1370°.- Resolución La resolución
deja sin efecto un contrato valido por causal sobreviniente a su celebración. Artículo
1402°.- Objeto del contrato El objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o
extinguir obligaciones. Artículo 1403°.- Obligación ilícita y prestación posible La
obligación que es objeto del contrato debe ser lícita. La prestación en qué consiste la
obligación y el bien que es objeto de ella deben ser posibles. Artículo 1414°.-
Compromiso de contratar Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar
en el futuro un contrato definitivo. Artículo 1415°.- Contenido del compromiso de
contratar El compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los elementos
esenciales del contrato definitivo. Artículo 1478°.- Arras penales Si la parte que hubiese
entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede
dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Artículo 1479º.- Reglas aplicables a la indemnización Si la parte que no ha incumplido la
obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización
de daños y perjuicios se regula por las normas generales.

2. El poseedor de un inmueble que reconoce una posesión superior a la de él, puede

pretender adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva de propiedad según lo
expuesto en el Art. 950 del CC. Si o No ¿Por qué? Propón una solución. Fundamenta
jurídicamente tu respuesta.

 No podrá adquirirlo, puesto que hay una posición superior de él, puesto que el art.950
establece una posición continúa y pacífica y publica como propietario durante diez
años.
 Para poder adquirir tendría que cumplir los tres requisitos para la prescripción
adquisitiva que son; posición pacifica, cumplir el plazo de 10 años o 5 años si se tiene
título valido y publica, para nuestro caso lo defectuoso es el tiempo, podemos demostrar
que nuestra posición es mayor al del otro sujeto, en base Artículo 898.- El poseedor puede

1
 DERECHOS REALES

adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le trasmitió válidamente el bien. Y por este medio
demostrar el tiempo requerido para la prescripción adquisitiva.

3. Juan recibe de buena fe en calidad de arrendatario la posesión de un inmueble por

parte de un arrendador que no tenía facultades para ello, pese a ello Juan
(arrendatario) construye sobre el bien arrendado. ¿Cuál es el tratamiento legal que el
Código Civil establece para la edificación realizada por Juan? Propón una solución.
Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

 Este tema aun es controvertido, porque podríamos estar frente a dos figuras diferentes,
el arrendador es un poseedor ilegitimo de buena fe y por ello realizo la mejoras en
buena fe, y se convierte en ocupante precario y podemos aplicar el artículo 943º.-
Edificación de mala fe en terreno ajeno Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede
exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización
correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición
es de cargo del invasor.

 Proponemos realizar una transacción extrajudicial, conociendo que Juan es un poseedor

ilegitimo de buena fe.
 Pondremos en conocimiento al arrendatario con un carta notarial a fin de hacer conocer
sus condición de ocupante precario, y realizamos las acciones que nos corresponde en
base a los artículos por parte del poseedor que realiza “mejoras” en el inmueble tiene
derecho a que el propietario se las pague, y en efecto es así. Los artículos 916 al 919
del Código Civil se ocupan del reembolso de las “mejoras” como un derecho del
poseedor. Si una persona introduce modificaciones en el predio que incrementen su
valor, sea para evitar su deterioro (mejora necesaria) o simplemente para ponerlo en
mejor condición de uso y disfrute (mejora útil), tiene derecho a reclamar el gasto
cuando devuelva el bien a su dueño, y siempre que para ese momento las
modificaciones se conserven.
4. Carlos y Diana, como consecuencia de la muerte de sus padres, han adquirido la
propiedad de un inmueble de 200 m2, con una construcción de dos pisos. Ambos han
decidido servirse del bien común. Carlos por ser el hermano mayor ha tomado la
posesión del primer piso y Diana la del segundo piso, sin que ello suponga una
partición. ¿Puede Carlos celebrar un contrato de arrendamiento sobre el primer piso
del inmueble con su solo consentimiento? ¿Diana puede disponer o gravar sobre el 50%
de sus acciones y derechos que tiene sobre el inmueble a un tercero? Propón una
solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

1
 DERECHOS REALES

 Carlos no puede celebrar un contrato de arrendamiento con su solo consentimiento

porque estamos hablando de Copropiedad, el artículo 969 del Código Civil lo define
“Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más
personas”. Asimismo, tenemos en el Artículo 971 que “Las decisiones sobre el bien
común se adoptaran por: Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en
comodato o introducir modificaciones en el (…)”
 Aunque no lo dice, debe existir una cuestión de inestabilidad. Si la propiedad está libre
de gravámenes, debería verse la posibilidad que donde este el copropietario envié,
siempre que sea posible, un poder por escritura pública para la transferencia de dichas
acciones y derechos; de no ser posible, solo queda la vía judicial, ver la extinción de la
copropiedad, la división y partición, como es un juicio largo buscar la medida cautelar
de anotación de demanda.

REFERENCIA BIBLIOGRAFIA

 CODIGO CIVIL DEL PERU

http://spij.minjus.gob.pe/notificacion/guias/CODIGO-CIVIL.pdf
 Mauricio Rengifo Gardeazábal, (2006) Teorías de la posesión Mauricio
Rengifo Gardeazábal. Edi C. pág. 162.
 CASTILLO FREYRE, Mario (2018). Derecho de las obligaciones.
Colección “Lo Esencial del Derecho”, 13, Lima: Pucp. PAG 24
 https://bienesraicess.com/blogs/3-tipos-prescripcion-adquisitiva-
dominio-2/
 Casación N°135-98-Santa, El Peruano, 21-03-2000, p. 4823.