Los Condominios

Concepto de condominio La Ley 108-2005 y el Reglamento General de Registros de Títulos,

en sus artículos 100 y 108 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el
derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y
salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o
más personas, los que a su vez son copropietarios indivisos sobre las partes comunes.
Características de este derecho
Para el tratamiento registral del condominio hay que tener en cuenta las características
particulares de este derecho.
1) Se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona ejercer el poder
sobre un bien.
2) Este derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de propiedad exclusiva
sobre las unidades y un derecho de copropiedad sobre las partes comunes; o sea, que cada
copropietario, además de serlo de su piso o apartamento, tendrá un derecho común sobre el
terreno en que el edificio esté construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o
necesario para la existencia, seguridad y conservación.
3) las parcelas sometidas al régimen de condominio, llevan además del registro de la parcela
en sí, un subregistro del condominio que corresponda a cada subparcela o unidad de
condominio, o sea, que al momento de registrar el condominio se asienta por un lado la
parcela la cual debe subsistir a nombre del condominio como persona jurídica integrado por
todos los condóminas o consorcio de propietarios y por otro lado las subparcelas o unidades,
las cuales van a venir determinadas por el plano de división del condominio aprobados por
mensura.
¿Cuál es el objetivo?
Sólo le permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado.
Cuando se pretendan someter dos parcelas colindantes a este régimen, éstas deben estar
previamente refundidas. Si se pretende someter al régimen de condominio una parte de un
inmueble registrado este debe estar previamente subdividido. Que el inmueble este
previamente deslindado. Que no se permita la constitución del régimen del condominio sobre
inmuebles afectados por cargas, gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder
inscribir en el registro complementario el bloqueo registral sobre el terreno.
¿En qué momento se puede registrar un condominio?
Cuando se proyecte construir un edificio dentro del régimen de condominio se puede registrar
cuando el mismo está en proceso de construcción o cuando ya esté terminada la construcción.
La documentación que se ha de presentar para la inscripción registral es la siguiente:
A) Instancia solicitando el registro de condominio, indicando el nombre del condominio y la
identificación de dos constituyentes y la parcela sobre la que se constituye.
b) Duplicado del certificado de título que se desea afectar correspondiente al inmueble,
acompañado de la certificación del departamento del estado jurídico del inmueble donde se
indique que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones legales.
 c) Acta de constitución de consorcio, acta de declaratoria de condominio y del reglamento
del régimen de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas por
ante notario público.
d) Certificación emitida por obras públicas y el Ayuntamiento correspondiente que aprueba
los planos de la obra.
e) Plano de división del condominio aprobado por la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro competente. Se denomina así según el artículo 191 del Reglamento General de
Mensuras y Catastro, al acto de levantamiento parcelario por el cual se identifican,
dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble,
determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su
afectación al régimen de condominio. Ahora bien, si el condominio está en proceso estos
planos serán preliminares, una vez se termine totalmente la construcción, los condóminos
presentarán los planos definitivos de la división en condominio para su aprobación por ante la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro competente.
f) En caso de que exista contrato de hipoteca debe indicar la forma en que se afectará cada
una de las futuras unidades funcionales del condominio. Los reglamentos del condominio son
fundamentales dentro del condominio; regulan los derechos y deberes de los condóminos.
Debidamente aprobados por el consorcio debe contener:

Art. 112 del Reglamento de Registro: Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre
el cual se construye el condominio. Especificación de cada una de las unidades de propiedad
exclusiva en que está dividido el inmueble con indicación del número, letra o cualquier otra
designación que sería para identificarlas. Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre
las áreas comunes y el terreno. Número de cuotas que corresponda a cada condómine a los
gastos y cargas comunes y el terreno. Porcentaje en que deberá contribuir cada condómine a
los gastos y cargas comunes. Sistema de administración del condominio que deberá incluir la
forma de efectuar las liquidaciones de los gastos y cargas comunes y el esquema de
remuneración del administrador. Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de
Registro de Títulos si los hubiere.
La forma de expedición del certificado de títulos.
Las operaciones que hay que realizar son las siguientes: Se cancela el certificado de título de
la parcela y se emite un nuevo certificado de títulos a nombre del consorcio de propietarios.
Se bloquea el registro de la parcela con la siguiente nota aclarativa, Art. 76 del Reglamento.
Se habilitan subregistro por cada unidad y se le habilitará su correspondiente registro
complementario Se expide un certificado de título por cada unidad exclusiva, donde se haga
constar: Propietarios. Identificación de la unidad exclusiva consignando designación, destino,
y superficie. Sectores comunes que les corresponden a la unidad y del terreno (porcentaje de
copropiedad). Número de votos que le corresponden en las asambleas.
Hay que distinguir la expedición de los certificados de la parcela en sí, de aquellos
condominios que están en proceso y los ya terminados. Si el condominio está en proceso el
duplicado del certificado de título a emitir con el Registro deberá contener además de los
datos señalados anteriormente, en el texto por cada unidad se le hará constar la siguiente
anotación: Artículo 77 del reglamento de Registro de Títulos el cual establece: “El presente
certificado de títulos se expide para amparar una unidad de condominio de una construcción
en proceso, cuya existencia queda condicionada a la presentación de los planos definitivos
por parte de la Dirección Regional de Mensuras y Catastro”.

Extinción del régimen de condominio ¿Cuándo Procede?

la extinción del régimen del condominio se puede producir por las siguientes causas: Por la
voluntad y decisión del consorcio de propietarios del condominio. Por destrucción, vetustez o
ruina del edificio. ¿Cuáles requisitos hay que cumplir? Estos requisitos se encuentran
establecidos en el artículo 122 del reglamento de Registro de Títulos. Acta certificada de la
asamblea del consorcio de copropietarios que aprobó la extinción o disolución, firmada por
todos los condómines y legalizadas las firmas por un notario público. Certificación donde se
haga constar la destrucción, o condición de vetustez o ruina del edificio por la autoridad
pública competente, según corresponda.

Duplicado del certificado de título de la parcela y todos los duplicados de los certificados de
títulos que correspondan a las unidades de condominio. En caso de existir cargas y/o
gravámenes sobre alguna de las unidades, se requiere el consentimiento de los acreedores
para poder extinguir o disolver el régimen lo que realizará por declaración expresa y
legalizada la firma por ante notario público.
Consecuencia de la extinción
La consecuencia de la extinción del condominio es que los distintos condómines pasan a ser
propietarios de la parcela en la proporción a las cuotas porcentuales que eran condómines. El
registro de títulos procede de la siguiente forma:
A) Cancela la totalidad de los certificados de títulos sobre las unidades de condominio.
B) Cancela el certificado de título de la parcela (y su correspondiente duplicado).
C) Emite un nuevo certificado de títulos y su correspondiente duplicado a cada uno de los
condómines expresando el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada uno.
D) Desbloquea la parcela, asentando la extinción del régimen y los nuevos propietarios
Las Certificaciones
La publicidad registral inmobiliaria consagrada en la Ley de Registro Inmobiliario implica
informes, certificaciones y consultas, establecidas en los artículos 103 de la Ley 108-03 y en
el Reglamento de Registro en los artículos 137, 138 y 139. El estado jurídico del inmueble y
la vigencia del duplicado, del certificado de títulos se acredita mediante una certificación
oficial emitida por el Registro de Títulos correspondiente. (Art.92, párrafo 2 de la Ley 108-
05). Las certificaciones en la nueva legislación no sólo informan la situación jurídica de un
inmueble, sino que agregan valor a los documentos que acreditan el derecho, dándole fuerza
ejecutoria.
Clasificación de las certificaciones según el artículo 141 del Reglamento de Registro de
Títulos
1)Certificación del estado jurídico del inmueble.
2)Certificación de inscripción del inmueble.
3)Certificación de registro de derechos reales y accesorios.
4)Certificación de registro de acreedores.
5)Certificación con reserva de prioridad.
6)Otras certificaciones.
Certificación del estado jurídico del inmueble
Art. 92 párrafo 2 de la Ley. Art. 142 del Reglamento. Acredita el estado jurídico y la vigencia
del duplicado del certificado de títulos, haciendo constar los asientos vigentes. La misma se
expedirá de conformidad con el artículo 104 de la Ley, el cual establece claramente quienes
pueden solicitar esta certificación:
 Propietarios.
 Titulares de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales.
 Jueces.
 Comisión inmobiliaria.
Certificación de registro de derechos reales accesorios
Art. 93 de la Ley. A los titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas,
gravámenes y medidas provisionales registradas se les entrega una copia del documento
probatorio del derecho con la certificación de inscripción en el Registro de Títulos. Art. 144
del Reglamento. Es la constancia documental de haberse inscrito un derecho real accesorio,
cargas, gravámenes y medidas provisionales.
Certificación de registro de acreedores
Art. 145 del Reglamento. Es el documento emitido por el registro de Títulos que acredita el
derecho real accesorio. Sólo puede ser requerida por el propietario del inmueble o por el
titular del derecho real accesorio inscrito. El artículo 94 de la Ley, reviste esta certificación
como un título ejecutorio, que anteriormente era el acreedor hipotecario, dándole fuerza
ejecutoria y validez probatoria por ante los Tribunales de la República Dominicana durante el
plazo de vigencia de las mismas, excepto cuando se demuestre que son contrarias a la
realidad del registro.

Certificación con reserva de prioridad

Art. 105 de la Ley. Art. 146-148 del Reglamento. Es la que se emite con la finalidad de
garantizar la inmutabilidad del estado jurídico de un inmueble y asegurar un negocio jurídico
particular. Esta inmutabilidad sólo comprende actos convencionales. Esta certificación se
expide con una vigencia de 15 días hábiles a partir de la fecha de su emisión, debe anotarse
en el registro complementario en la fecha y hora que ingresa. Dicha certificación deberá ser
contestada por el registro en un plazo no mayor de cuatro días hábiles. La solicitud debe
indicar:
  La operación a realizar.
 Identificación del solicitante.
 Identificación de la otra parte interviniente en el acto a realizar.
Esta certificación caduca de pleno derecho por el vencimiento del plazo de vigencia o por
la materialización del negocio para el que fue solicitado, el cual debe ser depositado antes
del vencimiento del pago. Durante la vigencia de la misma no se podrá expedir una
certificación de la misma no se podrá expedir una nueva certificación de esa naturaleza.
Si el negocio para la cual fue solicitada no se realiza, no se podrá solicitar otra sino
después de diez (10) días hábiles.
¿Quiénes pueden solicitarla?
 El propietario.
 Los jueces.
 La Comisión Inmobiliaria.
 Todo poseedor de un derecho susceptible de ser registrado.