Origen de Régimen de condominio

La primera referencia del régimen de Condominio de propiedad por pisos o régimen de propiedad
horizontal aparece en el artículo 664 del Código Civil Dominicano, el cual establece: “Cuando los
diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no
regulan la forma en que hayan de hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la
siguiente forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada
uno en proporción de la parte que tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo
correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, es de cuenta
del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y segundo, corresponde al propietario del
último, y así sucesivamente”.

Ante la insuficiencia de regulación del régimen de condominio y dado el desarrollo urbanístico, se

hacía preciso contar con una legislación especial que regulara la figura del Condominio, surgiendo
así La Ley 5038 del 29 de Noviembre del 1958, conocida como: “La Ley de Condominio”, que
estableció un régimen especial para la propiedad por apartamentos complementada esta con la
Ley 404 del 18 de Octubre del 1972 que rigió la construcción de un sólo piso dividido por paredes
o tabiques divisorios.

La nueva ley de Registro Inmobiliaria 108-05, plantea una serie de reformas actualizadas al
nuevo régimen registral y a las necesidades actuales, modificando los artículos: 1, 2, 3, 10, 19, 20,
24 y 33 de la Ley 5038 de Condominios y deroga expresamente la Ley Número 404 del 18 de
Octubre del 1972, dándole mayor seguridad jurídica a este tipo de operación.

Concepto de condominio

La Ley 108-2005 y el Reglamento General de Registros de Títulos, en sus artículos 100 y

108 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual
distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía
pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, los que a su vez son co-
propietarios indivisos sobre las partes comunes.

Características de este derecho

Para el tratamiento registral del condominio hay que tener en cuenta las características
particulares de este derecho.

 En primer lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona
ejercer el poder sobre un bien.

 En segundo lugar este derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de

propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de co-propiedad sobre las partes
comunes; o sea, que cada co-propietario, además de serlo de su piso o apartamento,
tendrá un derecho común sobre el terreno en que el edificio esté construido y sobre todo
 lo que sea de uso común del edificio o necesario para la existencia, seguridad y
conservación.

 En tercer lugar otra de las características de este derecho es que las parcelas sometidas al
régimen de condominio, llevan además del registro de la parcela en sí, un sub-registro del
condominio que corresponda a cada sub-parcela o unidad de condominio, o sea, que al
momento de registrar el condominio se asienta por un lado la parcela la cual debe
subsistir a nombre del condominio como persona jurídica integrado por todos los
condómines o consorcio de propietarios y por otro lado las sub-parcelas o unidades, las
cuales van a venir determinadas por el plano de división del condominio aprobados por
mensura.

 Cual es el objetivo:

a) Sólo le permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado.

b) Cuando se pretendan someter dos parcelas colindantes a éste régimen, éstas deben estar
previamente refundidas.

c) Si se pretende someter al régimen de condominio una parte de un inmueble registrado

este debe estar previamente subdividido.

d) Que el inmueble este previamente deslindado.

e) Que no se permita la constitución del régimen del condominio sobre inmuebles afectados
por cargas, gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro
complementario el bloqueo registral sobre el terreno.

¿En qué momento se puede registrar un condominio?

 Cuando se proyecte construir un edificio dentro del régimen de condominio se puede

registrar cuando el mismo está en proceso de construcción o cuando ya este terminada la
construcción. La documentación que se ha de presentar para la inscripción registral es la
siguiente:

a) Instancia solicitando el registro de condominio, indicando el nombre del condominio y la

identificación de dos constituyentes y la parcela sobre la que se constituye.

b) Duplicado del certificado de título que se desea afectar correspondiente al inmueble,

acompañado de la certificación del departamento del estado jurídico del inmueble donde
se indique que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones legales.

c) Acta de constitución de consorcio, acta de declaratoria de condominio y del reglamento

del régimen de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas por
ante notario público.
 d) Certificación emitida por obras públicas y el Ayuntamiento correspondiente que aprueba
los planos de la obra.

e) Plano de división del condominio aprobado por la Dirección Regional de Mensuras y

Catastro competente. Se denomina así según el artículo 191 del Reglamento General de
Mensuras y Catastro, al acto de levantamiento parcelario por el cual se identifican,
dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble,
determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su
afectación al régimen de condominio. Ahora bien si el condominio está en proceso estos
planos serán preliminares, una vez se termine totalmente la construcción, los condómines
presentarán los planos definitivos de la división en condominio para su aprobación por
ante la Dirección Regional de Mensuras y Catastro competente.

f) En caso de que exista contrato de hipoteca debe indicar la forma en que se afectará cada
una de las futuras unidades funcionales del condominio.

g) Los reglamentos del condominio son fundamentales dentro del condominio;

regulan los derechos y deberes de los condómines. Debidamente aprobados por el
consorcio debe contener:

Art. 112 del Reglamento de Registro:

Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se construye el
condominio.
Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que esta dividido el
inmueble con indicación del número, letra o cualquier otra designación que sería para
identificarlas.
Porcentaje de co-propiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno.
Número de cuotas que corresponda a cada condómine a los gastos y cargas comunes y el
terreno.
Porcentaje en que deberá contribuir cada condómine a los gastos y cargas comunes.
Sistema de administración del condominio que deberá incluir la forma de efectuar las
liquidaciones de los gastos y cargas comunes y el esquema de remuneración del
administrador.
Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos si los hubiere.

La forma de expedición del certificado de titulo

Las operaciones que hay que realizar son las siguientes:

1. Se cancela el certificado de título de la parcela y se emite un nuevo certificado de títulos a

nombre del consorcio de propietarios.

2. Se bloquea el registro de la parcela con la siguiente nota aclarativa, Art. 76 del

Reglamento.
 3. Se habilitan sub-registro por cada unidad y se le habilitará su correspondiente registro
complementario

4. Se expide un certificado de título por cada unidad exclusiva, donde se haga constar:

 Propietarios.

 Identificación de la unidad exclusiva consignando designación, destino, y superficie.

 Sectores comunes que les corresponden a la unidad y del terreno (porcentaje de co-
propiedad).

 Número de votos que le corresponden en las asambleas.

Hay que distinguir la expedición de los certificados de la parcela en sí, de aquellos

condominios que están en proceso y los ya terminados.

Si el condominio esta en proceso el duplicado del certificado de título a emitir con

el Registro deberá contener además de los datos señalados anteriormente, en el texto por
cada unidad se le hará constar la siguiente anotación: Artículo 77 del reglamento de
Registro de Títulos el cual establece: “El presente certificado de títulos se expide para
amparar una unidad de condominio de una construcción en proceso, cuya existencia
queda condicionada a la presentación de los planos definitivos por parte de la Dirección
Regional de Mensuras y Catastro”.

Si el condominio ya esta terminado la emisión de los nuevos certificados de títulos esta supeditada
a que los condómines presentaran los planos definitivos para su aprobación por ante la dirección
Regional de Mensuras y Catastro competente, una vez aprobadas los condóminos podrán solicitar
la emisión de un nuevo certificado de títulos, libre de toda nota aclaratoria.

En ambos casos se le hará constar además la unidad exclusiva, la participación

sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que le corresponde a cada
titular en las asambleas de condóminos.

En cualquiera de los casos la parcela que se afectó con el Régimen de Condominio, en el

original correspondiente a ésta, se realizará la siguiente nota aclaratoria: “La presente
parcela se encuentra afectada al Régimen de condómino”. De este certificado no se
emiten duplicados.(art. 76 del Régimen de registro de títulos).

Modificación del régimen de condominio

Toda modificación que se pretenda hacer en Condominio debe constar con el

consentimiento del Consorcio de Propietarios, respetando los derechos individuales de los
condóminos.
 La solicitud de modificación del régimen de condominio deberá estar acompañada
según lo prevé el artículo 119 del reglamento de Registro de Títulos de la siguiente:

Acta de consorcio donde se decide las modificaciones del condominio, así como el
reglamento del régimen de condominio resultante de las modificaciones aprobadas,
debidamente firmadas y legalizadas las firmas ante notario público.

Extinción del régimen de condominio

¿Cuando Procede?

la extinción del régimen del condominio se puede producir por las siguientes
causas:

Por la voluntad y decisión del consorcio de propietarios del condominio.

Por destrucción, vetutez o ruina del edificio.

¿Cuales requisitos hay que cumplir?

Estos requisitos se encuentran establecidos en el artículo 122 del reglamento de

Registro de Títulos.

Acta certificada de la asamblea del consorcio de copropietarios que aprobó la

extinción o disolución, firmada por todos los condómines y legalizadas las firmas por un
notario público.

Certificación donde se haga constar la destrucción, o condición de vetutez o ruina

del edificio por la autoridad pública competente, según corresponda.

Consecuencia de la extinción

 La consecuencia de la extinción del condominio es que los distintos condómines pasan a

ser propietarios de la parcela en la proporción a las cuotas porcentuales que eran
condómines. El registro de títulos procede de la siguiente forma:

a) Cancela la totalidad de los certificados de títulos sobre las unidades de condominio.

b) Cancela el certificado de título de la parcela (y su correspondiente duplicado).

c) Emite un nuevo certificado de títulos y su correspondiente duplicado a cada uno de los

condómines expresando el porcentaje de co-propiedad que le corresponde a cada uno.

d) Desbloquea la parcela, asentando la extinción del régimen y los nuevos propietarios