A Horas de un cambio en La Propiedad Horizontal:

El 1º de Agosto de 2015, nos despediremos del Código Civil conocido, para dar lugar a un nuevo
código unificado.

Mucho se ha escrito ya al respecto, y la incertidumbre de cómo se reaccionará frente a un sinfín

de incógnitas, nos dará mucha tinta para seguir debatiendo en lo que ahora son más interrogantes
y opiniones que respuestas.

Sin embargo, realizare un primer humilde análisis al respecto del Titulo V del Libro Cuarto:
“Propiedad Horizontal”.

A los efectos de no transcribir la totalidad de los artículos a los que hare referencia, recomiendo
tener presente el siguiente link: http://www.infojus.gob.ar/docs-
f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

En primer lugar, debemos recordar que Vélez no había contemplado como viable el sistema que
hoy conocemos como propiedad horizontal. De hecho, la ley 13.512 incorpora este derecho a
nuestro ordenamiento positivo, aunque el legislador no le asignó en la letra de la norma el
carácter de derecho real expresamente. Sin embargo, la jurisprudencia y doctrina lo entendió
como tal, toda vez que fue creado por ley, según la habilitación del art. 2502 y a pesar de no estar
enumerado entre los consagrados en el artículo subsiguiente del C.Civ. aún vigente. Este
constituye el primer gran cambio del nuevo código unificado: En el artículo 1887 inc. c) queda
consagrada la figura que motiva esta nota. Por otro lado, el Art 2037 define la propiedad
horizontal, y además de encontrarse en el libro correspondiente, dice: “*…+ es el derecho real *…+”.
Continuando con el concepto plasmado en el Art 2037 (reiteramos, la primera incorporación), la
gran parte de los teóricos repudian la definición de la propiedad horizontal como “dominio +
condominio”; alegando la autonomía de este derecho. No obstante, no podemos negar que si
aislamos la primera parte de la definición, claramente encontraremos la figura del dominio.

“La constitución” (que está ahora tratada en el Art. 2038) no agrega mucho más al art. 9 de la
13.512; excepto que el hasta ahora conocido como reglamento de copropiedad y administración
pasará a denominarse “reglamento de propiedad horizontal”; y que este integrará el titulo
suficiente sobre la unidad funcional.
Renglones más abajo, en la descripción de lo que comprende la unidad funcional, y parafraseando
el art. 2 de la vieja 13.512, prevé en la norma, como novedad, las unidades complementarias.
A estas alturas, es dable aclarar que lo que rotulamos como novedoso, no quiere necesariamente
significar que se trata de una innovación, sino más bien que es el reconocimiento explicito de
prácticas que ya existen.

El artículo 2040 del nuevo código comienza a decir que “son comunes a todas o a ALGUNAS de las
unidades funcionales *…+”. Este resaltado propio pone de manifiesto la duda: ¿Algún titular podrá
NO ser propietario en parte indivisa de algún bien común?; ¿o querrá hacer referencia a aquellas
partes que si bien tienen carácter común, son de uso exclusivo?

Los artículos 2041 y 2042 abordan las cosas y partes comunes, y establecen una nueva
categorización, respecto de las partes “necesariamente” comunes; y las “partes comunes no
indispensables”. Las segundas, incorporan las llamadas “amenities”, dándole actualidad a la nueva
norma según las tendencias de las construcciones modernas. Ahora bien, las primeras tienen una
enumeración que amplían las que ya estaban contempladas en el artículo 2 de la 13.512. Entre los
más relevantes de los agregados, encontramos la mención de las cañerías en el inc f).
Lamentablemente, el tópico que representa uno de los mayores conflictos para los
administradores (dilucidar el carácter de las cañerías) tiene una mención poco aclaradora. Dice
que son necesariamente comunes “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su
extensión, y los cableados HASTA SU INGRESO en la unidad funcional”. La luz que intentó arrojar
este artículo, tenía la lamparita quemada. ¿A qué se refiere con ingreso?: Una vez que traspasa el
umbral de la puerta de la unidad se considera ingreso; ¿o se trata de cuando sale de la pared?.
Por otra parte, la nueva expresión de la norma traerá nuevos planteos (de las personas que se
aprovechen de la vaguedad de los términos utilizados), por ejemplo: la cañería de TV por cable,
¿queda contemplada?...porque el cable coaxil, generalmente utilizado, es un conductor de
electricidad de alta frecuencia, lo cual puede enrolarse dentro de la “energía” que el artículo
menciona. Entonces, siendo que está dentro de la pared, el consorcio ¿tendrá que atender
también los problemas que se generen con ello?.
Hay otros agregados: las vías de acceso y circulación para discapacitados; las vías de evacuación
para siniestros, y los locales destinados a sanitarios o vestuarios del personal. Ahora bien, antes de
abandonar el análisis de este artículo, sería una torpeza no mencionar que mientras que la
enumeración de la ley 13.512 era taxativa, ahora es enunciativa.

El art. 2044 deja por escrito tres importantes “novedades”: a) si bien la jurisprudencia resultaba
bastante pacifica al respecto, y lo que actualmente puede despertar discusión es la capacidad
amplia o restringida, ahora la norma no deja atisbo de dudas respecto de que el consorcio
constituye una persona jurídica. b) se enumeran sus órganos, y se integra el consejo de
propietarios. Aquí me permito opinar que el orden en que se enumeran las cosas en el derecho,
muchas veces despierta una interpretación literal de jerarquía. Aquí señala: “la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador”. Toda vez que la asamblea y el administrador estaban
previamente reconocidos en la ley 13.512, resulta torpe colocar al consejo de propietarios en
segundo lugar. Más aún cuando ni siquiera es un órgano obligatorio (según surge de la expresión
“si existiese” en un artículo posterior). c) la extinción por desafectación del inmueble al régimen
de la propiedad horizontal, con una mayoría establecida.

En el artículo 2046, que enumera las obligaciones del propietario, cabe mencionar las siguientes
incorporaciones: a) la norma menciona en el inciso a. el reglamento interno, previendo la
posibilidad de su existencia. El hecho de que imponga su cumplimiento, puede llegar a facilitar la
obligatoriedad de este instrumento tan debilitado cuando sus disposiciones no se encuentran
dentro de la misma escritura del reglamento de copropiedad y administración (ahora, reglamento
de propiedad horizontal). b) respecto al pago de las expensas comunes ordinarias o
extraordinarias, no me extenderé. Sin embargo, en el art. 8 de la ley 13.512, al final de la
obligación mencionaba: “salvo convención en contrario”. Esta expresión fue eliminada del inc. c.
del art. 2046, lo que da a entender que no podrían existir unidades eximidas de esta carga
(cuestión que en la práctica puede observarse en algún reglamento). No obstante, el art. 2049 in
fine habilita la excepción parcial de contribuciones por expensas a las unidades que no tienen
acceso a determinados servicios o sectores comunes. c) el inc. d. hace mención del fondo de
reserva, incorporando esta figura. d) el inc. e. reza “permitir el acceso a su unidad funcional para
realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para
verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar
los trabajos de su instalación”. Esto trae, a mi entender, una cuestión positiva: obliga legalmente a
permitir el acceso para trabajar sobre bienes comunes. Es decir que especifica lo que actualmente
nos obligaba a alegar el “abuso del derecho”, poniendo limites concretos en relación a este
régimen. Por otra parte, la verificación del funcionamiento de bienes particulares no me genera
más que una grave duda respecto de la responsabilidad de un desperfecto. Es decir, si falla una
estufa (claramente un bien propio por oposición al común) ¿tendrá como responsable solidario al
consorcio por no arbitrar su verificación?. ¿Esta es una facultad discrecional, o una responsabilidad
nueva para el consorcio?. d) el inc. f. aclara que el propietario debe notificar fehacientemente si
desea constituir un domicilio diferente al de la unidad funcional. Esto acabará con las debates (no
jurisdiccionales, sino prácticos) con aquellos que se consideren no notificados sobre las
obligaciones cuando son cursadas a la unidad funcional aunque no vivan allí.

El art. 2048 del Nuevo código unificado habla de las expensas comunes y dentro de sus cargas,
incorpora “las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley”. Esto despertó
enérgicas críticas por parte de agrupaciones de consorcistas, porque habilitaría a los
administradores a liquidar gastos propios de la actividad (que, por ejemplo, imponga el registro de
CABA). Si bien esta incertidumbre es razonable, la norma tiene cuantiosos espacios grises que se
originen por dejar de escuchar a los administradores, que son los auténticos expertos en la
materia (siempre teniendo como modelo a aquel que realiza con idoneidad su labor). La
demonización de esta profesión siembra el pensamiento popular de que las ideas o aportes que
podrían haber realizado siempre son en detrimento de los intereses de los propietarios. Lo que no
se comprende es que la conjugación de los conocimientos y experiencia podrían haber
enriquecido este panorama para que el proyecto hubiera atendido a mayores precisiones
preventivas de los problemas más usuales.
Otra prueba de lo anteriormente expuesto es que párrafos más abajo del mismo artículo, impone
un nuevo requisito al certificado de deuda: la aprobación del consejo de propietarios. Esto pone
de manifiesto una tendencia a retirar facultades del administrador, sin atender a la naturaleza
práctica de que sea un tercero quien ejerza esta función. A las estadísticas nos remitimos respecto
a la cantidad de edificios que se auto-administran y aquellos que tienen una gestión tercerizada.
La pregunta es: ¿qué sucede si el deudor es un miembro del consejo?; ¿Qué pasa en aquellos
consorcios donde el consejo existe como un mero formalismo, pero no ocupan activamente su rol:
la acción quedará dilatada supeditada a un compromiso casi nulo en detrimento de los intereses
económicos del consorcio.

El artículo 2050 acerca una modificación que es, por lo menos, curiosa. Además del propietario,
obliga al pago de las expensas a los poseedores por cualquier titulo. Los inquilinos no tienen sino
tenencia. Pero, por ejemplo, los comodatarios, usufructuantes, y poseedores con boleto de
compraventa estarán vinculados con el consorcio a través de esta obligación. Por lo tanto,
aparentemente, ya no serían terceros. Si bien esto parecería querer ampliar las posibilidades de
recupero de los créditos a favor del consorcio, ciertamente abre toda una serie de relaciones que
antes no existían, y seguramente traerán aparejadas nuevos horizontes de planteos.

El artículo 2051 del nuevo cuerpo normativo nos habla de mejoras u obras nuevas que requieren
mayoría. Respecto a ello, algo nos decía la 13512 en su artículo 5, haciendo referencia a la
prohibición de toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes y la prohibición de cambiar frentes o decorar con tonalidades diferentes a las
del conjunto. A su vez, el artículo 7 prohibía elevar nuevos pisos o realizar construcciones (fíjense
que esta última expresión resulta amplísima) sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos. En su último párrafo, agrega que toda obra nueva requiere autorización de
todos los propietarios. ¿Qué nos trae de nuevo el Código Unificado? a) demarca que “la seguridad
del edificio y servicios comunes” al que hace referencia el artículo 5 de la ley vigente hasta el
31/07/2015 quedará supeditado al informe técnico de un profesional autorizado. Debido a que el
art. 2051 hace referencia a las modificaciones que quiera hacer tanto el propietario o el consorcio,
entendemos que este informe previo será a costa de la persona (física o jurídica) que haya
planteado el interés. b) la palabra “todos” del art. 7 in fine queda reemplazada por “la mayoría” de
los propietarios. Entendemos que la palabra “mayoría” a secas despierta muchas inquietudes.
Pareciera “rebajar” en mucho la calificada cantidad que la 13512 requería. Además, hay autores
que cuando se habla de “mayoría” sin más especificaciones, interpretan una referencia a los
presentes y no sobre el 100%. c) Aquí expondré lo que, a mi criterio, representa la incorporación
más radical en la materia que trata el artículo 2051: tanto el que solicita la autorización y le es
denegada; como la minoría que votó en contra de la autorización (en el caso que le haya sido
otorgada) tienen acción para que el Juez deje sin efecto la Asamblea... ¿¡Dónde quedó la
soberanía de la Asamblea!?. No era una mejor opción ajustar con una mayoría mas rigurosa el
mecanismo de decisión al respecto que dejar totalmente debilitado el marco del órgano más
importante de un consorcio??. El art. 8 de la 13.512 daba legitimación a los propietarios para
poner bajo el análisis judicial una innovación. Sin embargo, los fundamentos que activaban la
legitimación eran expresamente otros, y no la mera contradicción del interés (por no ganar la
autorización o por haber sido de la minoría perdedora en votación). A su vez, la ley de 1948
mencionaba el procedimiento acorde para ello: el interdicto de obra nueva, mientras que el nuevo
texto no lo hace. El artículo prosigue y dice que el juez debe evaluar cuestiones de forma, lo cual
es correcto, dado que no hay nadie mejor para interpretar la ley que un magistrado; cuestiones de
seguridad y solidez: acá cabe preguntarse si se basara en el informe técnico que ya se solicito
oportunamente a un profesional, o habrá que solicitar nuevas evaluaciones; y si la mejora u obra
nueva es de costo excesivo…la pregunta es ¿para quién? si el costo es acorde al mercado, resulta
una evaluación objetiva. Sin embargo, entran en juego las subjetividades, puesto que eso no
implica que el costo no sea excesivo para quien impulso la acción; o bien para las posibilidades
económicas de la mayoría del consorcio (en el caso que el actor vaya contra la resolución de la
Asamblea). Una de las cuestiones que suele condicionar las acciones pretendidas por los
consorcistas, es justamente la onerosidad de sus proyecciones (y, en ocasiones, no hablamos solo
de mejoras, sino de temas de mantenimiento). Este artículo parecería facultar al juez para
subrogar la naturaleza y destino mismo de la Asamblea de una manera demasiado amplia con las
motivaciones de un actor con intereses, por lo menos, bastante difusos.

El artículo 2052 C.U. sigue hablando de mejoras y obras nuevas. Esta vez, requieren unanimidad. El
texto del primer párrafo difiere respecto del artículo que le antecede tan solo en la expresión de
“modificar la estructura del inmueble de una manera sustancial”. Otra expresión vaga y ambigua
que cargará de toneladas de papel los tribunales. Es entendible que la ley debe tener un contenido
general. Sin embargo, hay 67 años desde la creación del derecho de propiedad horizontal y los
vacios que la vetusta ley dejaba. Casi 7 décadas de experiencia en conflictos detonados por las
interpretaciones encontradas acerca de un texto y, en la mayoría de las veces, acerca de meras
ideas (porque tras que la 13.512 es escueta, hay reglamentos que nada agregan). Con estos
antecedentes (sin mencionar la jurisprudencia y otras fuentes del derecho), creo que se podría
haber logrado un trabajo “más fino” que, al menos, en tópicos tan controversiales, contribuyera a
acotar a la mínima expresión posible las problemáticas recurrentes a la fecha.

El artículo 2053 C.U. nos habla de las mejoras u obra nueva en interés particular. Las opiniones
que vierto tratan de ser objetivas; y así como señalo lo “poco feliz”, toca resaltar los aciertos del
legislador. Esta porción de la norma indica claramente que el beneficiario de la obra deberá
soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y su inscripción, si
hubiera lugar a ellos. Esta, resulta una aclaración valiosa para el consorcio.
El artículo 2054 C.U. aborda las reparaciones urgentes. El artículo 8 de la ley actual toca el tema en
sus últimos párrafos, pero de una manera un tanto distinta. En primer lugar, la 13512 habilita a
cualquier propietario en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás
propietarios (previamente advertidos) a realizar expensas necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Sin embargo, puede
obviar los requisitos estos frente a reparaciones indispensables y urgentes, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaren útiles; pudiéndole ordenar restituir la cosa al estado
anterior. Por su parte, el nuevo texto no contempla la realización de expensas para la
conservación o reparación de espacios o bienes comunes (para los cuales parece que no se podría
negar el reembolso según una interpretación literal); sino que solo atiende a las reparaciones
urgentes –y le quita el significativo calificativo de “indispensable” con la que la norma vigente
reviste a las circunstancias de un requisito doble- y agrega una nueva condición: la ausencia de los
integrantes del consejo de propietarios; quitando otra: el previo aviso a todos los demás
propietarios. Aquí vemos nuevamente el intento de la norma de darle relevancia al cuerpo
consultivo. Además, importa la figura del gestor de negocios para el propietario que realiza el
gasto y, para su reembolso, este debe pasar de ser “útil” (como lo clasifica la vieja ley) a ser
“justificado”.

Concluyendo el capítulo 3, el artículo 2055 C.U. viene a ser el sucesor del art. 12 de la 13.512, y
atiende al grave deterioro o destrucción del edificio. Veamos las sutiles –y no tan sutiles-
diferencias: a) el artículo 12 de la ley del ´48 aclara que procede en caso de destrucción total o
parcial de más de dos terceras partes del valor, mientras que la nueva norma habla de destrucción
o grave deterioro. Siendo que no le pone una unidad de medición, da nuevas libertades para
considerar cuál es el grave deterioro y una fuente de conflicto para las opiniones encontradas, aún
medie un informe pericial. Es decir, a partir del C.U., los 2/3 partes pueden o no considerarse
grave deterioro. b) mientras que la ley que nos abandona solo habla de mayoría, la norma pronto
a instalarse aclara que la mayoría que puede resolver la demolición debe representar más de la
mitad del valor. c) Hasta ahora, la mayoría que resolvía la demolición, puede obligar a la minoría a
contribuir a la construcción; pero en el futuro, ya no podrá hacerlo y estos se podrán liberar por
transmisión de sus derechos a terceros interesados en la obra. d) la mayoría puede seguir
adquiriendo la parte de los disconformes, según valuación judicial. La letra de la norma del C.U.
aclara que esto opera cuando hay ausencia de interesados, lo que deja en evidencia que no
tendrán privilegio como compradores.

El capítulo 4 del C.U comienza con el artículo 2056 y está completamente destinado al contenido y
modificación del reglamento de propiedad horizontal. Lo que debiera proveer el antes llamado
reglamento de copropiedad y administración estaba dispuesto en el decreto reglamentario
18.734/49 en su artículo 2. La enumeración actual duplica los ítems previamente contemplados
(siendo antes 11 y ahora 22). Esto no necesariamente implica una multiplicación de requisitos (lo
cual hubiese sido interesante, toda vez que actualmente se asiste a reglamentos sumamente
“pobres” en cuanto a su contenido), sino más bien un detalle con mayor desglose. Al respecto solo
mencionaré las curiosidades. El punto n) obliga a pronunciarse sobre las limitaciones de cartas
poderes de cada titular de UF para representar a otros: esto implica dos limitaciones: la más
evidente es la cantidad de votos que podrá tener un propietario en calidad de representante; pero
la que parece se deja traslucir es que solo podrían ser representantes de una unidad funcional, el
titular de otra, y no un tercero. Es decir, ya no podría el inquilino (por ejemplo) suplantar con un
poder al propietario del inmueble. Ello, a menos que este artículo solo se acote a la limitación que
opera con poderes a favor de titulares y no respecto a quienes son pasibles de ser representantes.
Si fuera así, la redacción no es buena. El punto s) hace referencia al plazo del ejercicio de la
función del administrador. No imponiendo límites en el plazo del mandato, no sigue la corriente
que quiso imponer la ley 3254 de CABA en su art. 13 que, si bien queda supeditada a disposiciones
en contrario del reglamento, pretendería que el año calendario fuese el limite. El punto o) El punto
l) me da al menos mucha curiosidad en la cual puedo plantear solo el interrogante sin hipótesis:
“facultades ESPECIALES de las asambleas de propietarios”. Siendo el órgano principal de un
consorcio, no sé a qué hace referencia con ello. El tiempo dirá (o el primero de los reglamentos
bajo el imperio de la norma)…

Por último, el punto o) le da al reglamento la posibilidad de determinar mayorías necesarias para

modificar el reglamento de propiedad horizontal. La palabra “mayorías” en plural me hace
entender que se han atendido los distintos tipos de clausulas de un reglamento (las de contenido
patrimonial y las que no lo tienen), cuyos cambios podrían operar con distintos requisitos. Sin
perjuicio de ello, el artículo 2057 C.U. indica la necesidad de una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios, sin dar más detalles. Es entonces que retrocedemos sin poder
entender bien si se trataría de un piso, o de un tope y de cuáles de los tipos de clausulas habla. Lo
que atañe exclusivamente al cálculo de este ultimo porcentual, Estimamos que se condecirá con la
modalidad de contabilidad de los votos (cómputo), según indique cada reglamento de propiedad
horizontal, como está obligado a pronunciarse según lo expresa el punto p) del artículo 2056 C.U.

El artículo 2058 es el primogénito del capítulo 5 y, por primera vez, si bien escueta y pobre a mi
humilde punto de vista, una definición de la asamblea. Comienza “la asamblea ES *…+” (énfasis
propio). A fuerza de decir verdad, lo novedoso de esto es haber impreso la palabra “asamblea” en
la norma; que no existía en la 13.512 ni en su decreto reglamentario. Sin perjuicio de ello, la
“reunión de propietarios” –que es básicamente el significado que le imputa- era una expresión ya
conocida en la ley del 1948 y la reglamentación del año siguiente.

Respecto a los incisos posteriores, vale hacer las siguientes observaciones: el punto a) y d) son
perfectamente coherentes respecto del sometimiento de las cuestiones que la ley le atribuye y las
que no se corresponden con funciones del administrador o el consejo de propietarios
respectivamente.
Ahora, el punto b. habilita al administrador o al consejo a someter a la asamblea temas que son
propios de sus facultades. Ello es comprensible en el caso de que se trate de asuntos que, bajo el
criterio de algunos de estos dos órganos, sea preferible contar con el respaldo de los propietarios
en el marco más importante de la vida consorcial. Ahora, lo supeditado al criterio de los primeros
queda totalmente desdibujado cuando este inciso termina habilitando a un 5% de titulares de
dominio para que puedan poner bajo tela de juicio en la reunión de propietarios cualquiera de las
funciones atribuidas por la propia norma o reglamento. En otras palabras, la discrecionalidad del
administrador (por ejemplo) termina subrogada en un puñado mínimo de propietarios que ahora
tendrán la facultad de someter a evaluación lo actuado según las atribuciones legales del
mandatario.
Vuelve a parecer que quienes colaboraron en la redacción de algunos artículos vivieron en casa
toda su vida, siendo propietarios únicos de sus inmuebles y, ni siquiera, están familiarizados con el
condominio; menos aún con la propiedad horizontal. En la dirección de un grupo de personas
(cualquiera sea el ámbito) es muy difícil obtener el mismo nivel de conformidad de los integrantes.
La convivencia se trata, básicamente, de cesiones que en tiempos de tanta violencia social, muy
pocos están dispuestos a aceptar. En dicho horizonte, haber colocado tal potestad en un número
tan reducido de personas. Recordemos que la norma dice 5%, por lo cual, teniendo en cuenta una
ficción en donde hay 40 unidades funcionales con idénticos porcentuales, solo 2 propietarios
podrían desbaratar el orden que una regla pretende impartir cuando pone una facultad en cabeza
de un órgano. Por lo menos, el requisito tendría que haber sido menos laxo.
El punto c. tira abajo lo que muchos reglamentos de copropiedad y administración actuales ponen
entre las atribuciones del administrador: contratar y despedir personal. Aunque la palabra
“conformidad” al inicio de la oración parece ser una suerte de evaluación posterior al acto jurídico,
las dudas se disipan cuando se llega al inc. f del art. 2067. Nombrar y despedir personal requiere el
acuerdo de la asamblea. Una nota de color aquí es decir que el proyecto original requería el
acuerdo del consejo de administración. A fuerza de decir verdad, la contratación de un personal en
relación de dependencia no atiende a una urgencia ni a una emergencia. Tampoco está
relacionada con una obligación ineludible y es de tamaña repercusión para la vida consorcial. Es
aceptable la necesidad de este “aval”.

La convocatoria y quórum se trata en el art. 2059. Algunas apreciaciones:

En primer lugar, el modo de convocar queda supeditado a lo que indique cada reglamento de
propiedad horizontal. Habiendo debilitado tantas cuestiones, aquí se podría haber realizado
alguna apreciación respecto del modo de convocar para que se ajuste a la práctica vigente.
Muchos reglamentos indican que las asambleas deben convocarse por medio fehaciente. Lo cierto
es que la vía utilizada es la distribución de las llamadas por vía simple en cada unidad funcional,
que se entiende el domicilio constituido por los propietarios. Ello no es caprichoso, sino que
atiende a evitarle al consorcio un gasto pronunciado que implicaría mandar cartas documento (por
ejemplo) a cada uno de los propietarios para poder celebrar la asamblea: sin duda, representaría
una cifra importante en los egresos del periodo. Pero esto se pasó por alto, y continuaremos
ajustados a requisitos que posiblemente sean incumplidos, dando así herramientas a aquellos
propietarios que, por conveniencia y otro poco de mala fe, quieran atacar la validez de la reunión.
Tampoco hace referencia alguna a la segunda convocatoria –aunque tampoco la veda-. Tema lejos
de poder ser menospreciado. Las innovaciones legislativas que pretendieron alentar a la
participación de la asamblea han fracasado (por ejemplo, la hora de finalización según los
requisitos de CABA). Sin duda no cabría pensar que el nuevo código civil y comercial tendrá un
impacto distinto en la cotidianeidad y conducta de los individuos. Por ende, haber abordado este
tema hubiera acotado el margen de libertad en el diseño del reglamento, arriesgando aún a lo
peor: la omisión de su regulación (que no es inusual de ver en reglamentos antiguosn que solo se
limitan a copiar y pegar la norma que tiene por encima en la pirámide de jerarquía). El segundo
llamado es un “salvavidas”*, sin el cual, con poco temor a equivocarme, se vería coartada la vida
consorcial en muchos complejos con la imposibilidad de celebrar el más trascendente evento de
este régimen jurídico. Lo anterior, sin mencionar el ahorro de los costos que implican las
asambleas judiciales en los casos en donde la segunda convocatoria es obviada en la letra del
reglamento...*han olvidado equipar el barco con las medidas de seguridad.
Al final del primer párrafo, regulan lo que conocemos como moción de orden, dándole la facultad
a la unanimidad del total de propietarios –no de los presentes, sino estando el total de ellos, debe
haber coincidir su voluntad- para agregar temas al orden del día.
En el segundo párrafo aparece otra novedad (respecto de la legislación nacional): la
autoconvocatoria. Aquí vale la pena observar la letra de la norma que cambia radicalmente los
términos que algunos reglamentos incorporaron en las últimas décadas: Mientras que hoy existen
reglamentaciones que validan a un 25% de propietarios a convocar una asamblea (con los
términos de primer y segundo llamado, como lo haría el administrador mismo) el nuevo código
indica que solo será válida si el llamado y el temario son aprobados por 2/3 de la totalidad de
propietarios. Una de cal y una de arena. Solo que parece que algunas cosas que deberían
flexibilizarse se endurecen, y otras que debieran permanecer como están, se vuelven atribuciones
flácidas.
El último de los párrafos de este artículo importa una verdadera novedad: si todos los propietarios
toman una decisión por voluntad unánime será válida, aunque no lo hagan en asamblea: nos
despedimos de las solemnidades de un acto formal, y podríamos copiar y pegar la última oración
del enunciado previo.

Metemos la cabeza entre las líneas del artículo 2060 que tratará la determinación de la mayoría
absoluta: abróchense los cinturones.
En primer lugar dice que la mayoría absoluta se computa con una doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisas. Parece ser que el legislador sigue sin conocer la
dificultad de la participación para imponer una doble exigencia para una mayoría de esta
naturaleza. Por otro lado, también parece haber olvidado las atribuciones que confirió al redactor
del reglamento de propiedad horizontal en el Inc. p) del artículo 2056: “forma de computar las
mayorías”, asignando una complejidad tal en la letra de una norma que, sin duda, será superior al
acuerdo de partes.
El segundo párrafo recoge antecedentes de la legislación española (cuyas metodologías prácticas
difieren en un abismo con las nuestras). Analizaremos la oración en porciones. Comienza diciendo
que “la mayoría de los presentes pueden proponer decisiones”. Sin duda se trata de la moción de
orden (dado que proponer decisiones se interpreta literalmente como cuestiones no planteadas
en el órden del día). Pero poco más arriba de este mismo escrito, revisamos el art. 2059, en donde
se deja expresado que este tipo de facultad podría ejercerse con la totalidad de los propietarios.
Aquí, existe una primera incompatibilidad entre los requisitos del mismo derecho expuestos en la
misma carilla. El articulo continúa diciendo que este tipo de “decisiones deben comunicarse por
medio fehaciente a los ausentes y se tienen aprobadas a los 15 días de notificados, excepto que
éstos se opongan antes por igual medio con mayoría suficiente”. Lo anterior le impone a los
ausentes respetar el mismo medio; pero no el mismo modo. Es decir, se desvirtúa la mayoría para
proponer y decidir algo, pero luego se les impone a los comunicados una “mayoría suficiente” para
oponerse a la resolución de un tema no contemplado en el orden del día.
El último párrafo de este artículo aborda otra cuestión importante: la caducidad del derecho de la
acción de nulidad de la asamblea: serán 30 días desde la fecha de la asamblea.

Respecto a las Actas, tratadas en el articulado siguiente, solo diré que ahora se vuelve obligatorio
a nivel nacional el libro de Registro de firmas de los propietarios, mientras antes solo lo era para la
CABA (Ley 941). Esta incorporación que se tomará con naturalidad para quienes ya estaban
habituados a la existencia de libro, tiene en su segundo párrafo una indicación que no deja de
provocarme curiosidad: “las firmas de cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador
con las firmas originales registradas”. Ello pondría en cabeza del representante legal una suerte de
peritaje que, quizás, no tenga las habilidades para hacer con la precisión que pareciera demandar
al ser incorporado como nuevo requisito de orden nacional. ¿Qué sucedería si en su falta de
habilidad para dar certeza sobre la coincidencia de dos firmas, hubiera un participante sin
legitimación?. Solo desbarataría la Asamblea, o le cabría algún tipo de responsabilidad al
administrador?...

El capítulo 6 se titula “Consejo de propietarios” y aquí merece un primer reconocimiento al

retirarle el erróneo titulo de Consejo de Administración muy frecuentemente utilizado por allí.
EL art 2064 dice que la asamblea PUEDE designar un consejo integrado por PROPIETARIOS. EL
énfasis propio denota que no es obligatoria la existencia de este órgano y que solo podría ser
integrado por titulares de dominio de las unidades funcionales. Ello, aunque pareciera obvio y la
doctrina coincidiera, claramente la ley es la fuente del derecho por excelencia, y su especificación
hará mucho bien a potenciales propuestas de naturalezas distintas.
En relación a las atribuciones que enumera, solo comentaré dos de ellas que captan mi atención:
El inciso a) hace referencia a convocar asamblea en el caso que el administrador “por cualquier
causa omita hacerlo”. La omisión es una palabra que me resulta vaga en relación a que debería ser
más claro respecto de por lo menos agotar la solicitud previa. Dado que podría haber causas
conciliables a las que nunca se llegará a debate sin el oportuno planteo. En otras palabras
“cualquier causa” deja liberada la especulación del calendario (por ejemplo) sin generar un
mecanismo previo de requerimiento al representante legal.
Por último, el inciso c le da facultades de autorizar la disposición del fondo de reserva frente a
gastos que reúnan ciertas características. Esto, sin duda, trasciende de la mera función de
fiscalización que hasta el momento era competencia del órgano.
El capitulo cierra diciendo que el consejo “no sustituye al administrador, ni puede cumplir con sus
obligaciones” a excepción de los casos indicados en el único artículo que se dedica especialmente
al órgano.
Hay otras funciones novedosas que están desparramadas en otros capítulos del nuevo código y,
por cierto, no resultan menores (por ejemplo, la firma conjunta del certificado de deuda). Creo
que un solo artículo queda corto para delimitar con la suficiente claridad la incorporación de esta
figura al nuevo derecho positivo. Sin embargo, no cabe dudas que su formalización, finalmente es
una determinación que aplaudimos. Puesto que es un órgano que aseguro transparencia de la
gestión del administrador en una relación de trabajo mancomunado. Es, finalmente, la manera
apropiada de incrementar el derecho del propietario con un enfoque apropiado.

Aunque a primera vista este análisis aparentaría ser pesimista, no hay nada de ello aquí.
Recuerden que estamos poniendo exclusivo acento en los cambios, tanto por introducciones como
modificaciones del régimen jurídico vigente. Hay que exponer necesariamente a lupa de gran
aumento los nuevos derechos, obligaciones, limitaciones, etc que surjan del nuevo ordenamiento
para que nuestros lectores atiendan, en la magnitud que merece, el nuevo paradigma que nos
espera.

Por supuesto que la ultima oración de este artículo no será un punto final, sino tan solo puntos
suspensivos con miras a las decenas de pronunciaciones –muy probablemente encontradas entre
si- de las que el derecho nos tiene acostumbrados y, a algunos, apasionados. Jueces, juristas,
doctrinarios y otros agentes de esta ciencia nos darán material para leer y evacuar mucho de lo
que hoy solo tiene silueta de signo de interrogación y sensación de incertidumbre.

Sin más, entraremos al capítulo 7. Su título: “Administrador”.

El artículo 2065 da inicio a esta sección y comienza dándole el carácter de representante legal con
carácter de mandatario. Para arrancar, esto debería despejará con fuerte viento las
interpretaciones obtusas de quienes aún creen que el administrador es un empleado del consorcio
o de los propietarios.
Por otra parte, la palabra representante legal del consorcio desplaza la figura del artículo 11 de la
ley 13512 que decía: “el representante de los propietarios”. Esto resulta muy relevante.

Antes de continuar, y como un comentario ajeno a lo jurídico, sino una observación totalmente
subjetiva y, posiblemente, teñida por el ejercicio celoso de la profesión. A lo largo del estudio del
nuevo código referente al derecho real de propiedad horizontal, he notado un hincapié
sistemático en la meta de debilitar la figura del administrador. Creo que eso encontró pie en la
demonización de la figura que muchos (incluso los medios) intentan hacer. Claro que existen
personas que se desempeñan en el sector y “colaboran” con el daño; pero no hay actividad alguna
donde no existan sujetos que de manera consciente o inconsciente, perjudican el buen nombre de
la profesión. Ahora bien, cuando el cartel de “warning” se encuadra dentro de un marco
normativo ya me parece grave, puesto que a la murmuración de pasillos y un pensamiento
colectivo le damos una entidad formal.
Este primer artículo, justamente, habla de que el administrador es el representante legal del
consorcio con el carácter de mandatario. El mandato es un contrato básicamente fundado en la
confianza en aquel en quien delegamos “nuestros negocios”. Es sumamente correcto que los
propietarios y el consorcio, como persona ideal independiente de ellos, tengan todas las
herramientas para hacer valer sus derechos. Tampoco es reprochable que existan medidas
preventivas respecto del ejercicio abusivo de cualquier tipo de facultad. Pero lo anterior difiere en
mucho de plantear al administrador como “el contrincante”. No olvidemos que mientras que el
consorcio y el mandatario pueden considerarse las dos partes de un contrato, por el otro lado, el
representante legal del consorcio y este ultimo son una misma parte. El primero defiende los
intereses del segundo puesto que constituye un órgano del mismo.
Siguiendo la línea, tampoco es posible perder de vista la funcionalidad -en todos los sentidos- de
este órgano para el consorcio. Como persona ideal y sus obvias características y también respecto
de sus miembros que, en muchas ocasiones, carecen de la idoneidad que este régimen particular y
complejo requiere. Limitar en extremo el órgano es restarle funcionalidad al sistema mismo.
Es decir, ¿Quién contrataría un patrocinio letrado si no estaría confiado en las aptitudes del
mismo?; ¿Le restamos potestades y coartamos las funciones a un abogado, o justamente le
delegamos nuestra representación porque ignoramos la materia y entendemos que llevará
adelante nuestro caso con esmero?. Un abogado es un representante legal de su cliente. Un
administrador es representante legal de su mandante.
Mirar con desconfianza es una sensación viralizada que, muchas veces, es disparador de la
violencia (no necesariamente física) que prima en la cotidianeidad de nuestras relaciones. Insisto
en que, bajo ningún punto de vista, debiera desprotegerse a los propietarios. Pero tampoco
institucionalizar la desconfianza.
El artículo 2066 indica que “el administrador designado en el reglamento cesa en oportunidad de
la primera asamblea si no es ratificado en ella”. Esto pone acento en el punto “r” del artículo 2056,
dando por entendido de que el primer administrador debe ser designado en dicho documento.
Ahora, si bien el punto “s” le da la libertad al reglamento de determinar el plazo de ejercicio de la
función, la segunda parte del segundo artículo que integra el capitulo 7 indica un plazo que podría
interrumpir lo determinado en el reglamento de propiedad horizontal. dice: “la primera asamblea
debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento
o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra
primero”. Entonces, si el reglamento le dio plazo de funciones al primer administrador de 5 años,
este artículo automáticamente puede bajarlo a los dos años – + 3 meses máximo -. O, incluso
mucho antes, si es que el 50% de las unidades se encuentran ocupadas.
Cuándo es “otorgado” el reglamento es un plazo que me despierta muchísimo menos curiosidad
que la conjugación “unidades ocupadas”. Puesto que un edificio podría ocuparse rápidamente por
poseedores sin título suficiente que perfeccione el dominio. De hecho, a los poseedores por
cualquier titulo se les obliga al pago de la expensa en el artículo 2050. Entonces, ¿Podría en este
caso operar el plazo en que el administrador se vea obligado a convocar la primera asamblea?
Estimo que no y que es necesario que sean propietarios con los requisitos formales de rigor;
aunque la expresión es desafortunada.

El artículo 2066 in fine incorpora felizmente lo que la doctrina y jurisprudencia ya habían

manifestado por tratarse de algo antifuncional: las sucesivas designaciones no implican
modificación de reglamento. También incorpora la remoción sin expresión de causa, lo cual pone
acento sobre el carácter de mandato civil en cuanto a la relación contractual que los une, el cual es
un contrato por excelencia revocable. También recoge la opinión de la Dra. Highton que afirma:
“Es que, la fijación de un plazo para la gestión de un administrador no le garantiza el término”.

El artículo 2067 dice que “el administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley,
el reglamento y la asamblea”. En cuanto a los derechos, evidentemente el código debe remitirse al
título del mandato, puesto que nada dice al respecto. Ahora bien, son 9 las obligaciones que el
código de fondo pone sobre su cabeza. Veremos solo algunas:
c) le obliga a cumplir las reglamentaciones locales respecto de normas de seguridad y
verificaciones (CABA es puntera en emitir este tipo de resoluciones).
d) para disponer del fondo de reserva frente a imprevistos debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios. En otras menciones, esta frase estaba seguida de “una coma” para
contemplar los casos en los que este órgano no estuviese constituido. No es esta la ocasión. ¿El
administrador quedará coartado de poder hacer uso? , o quedará amparado por la obligación del
punto c para utilizar dichos recursos?. Es claro que la asamblea es el marco por excelencia para
tomar la resolución definitiva, pero qué sucede si los plazos legales de convocatoria no son
proporcionales a la velocidad que requiere la atención de la cuestión?.
e) “rendir cuenta documentada dentro de los 60 días del fecha de cierre del ejercicio financiero
*…+”. Aquí tenemos un plazo de rendición que rellena las lagunas de muchos reglamentos. Por el
otro lado, no mencionan el sujeto al que debe rendirse. Entiendo que el silencio resulta del
reconocimiento del consorcio como persona jurídica, lo cual transforma en una obviedad que los
propietarios individualmente no son los sujetos pasivos de esa rendición. De todas maneras, el inc.
“j” señala que en caso de renuncia o remoción debería hacerse dicha rendición al consejo de
propietarios. Eso despierta la inquietud: ¿el consejo solo será receptor de dicha rendición?, o
podría aprobarla?.
f) la contratación y el despido del personal requerirá acuerdo de la asamblea convocada a tal
efecto. Aquí es interesante mencionar que el primer proyecto decía que el consentimiento
necesario era el del Consejo de propietarios.;
h) asegurar el inmueble con un seguro integral. Esto amplia la obligación impuesta por la ley
13.512, que solo requería la cobertura contra incendio.
i) “llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios; de
registro de firmas y cualquier otro”. Además de las expresas obligaciones nuevas que ahora se
extienden a todo el territorio argentino –recordemos que el decreto reglamentario de la 13.512 en
su artículo 5 solo enumeraba el libro de actas y el de administración-, el termino “cualquier otro”
da rienda suelta a las legislaciones locales para que, caprichosamente (según las experiencias
hasta la fecha), generen nuevas obligaciones con meros fines recaudatorios y no en pos de la
seguridad o calidad de vida del consorcista.
El segundo párrafo de este inciso menciona que debe archivar cronológicamente las liquidaciones
y conservar los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y sucesivas
administraciones. Aquí consagra una de las principales actividades del administrador y pone foco
en la obligación de guarda y custodia de esta documental.
j) en caso de remoción o renuncia impone plazo distinto para entregar la documental del
consorcio: 15 días hábiles. Como anticipamos, la entrega debe instrumentarse a favor del consejo
de propietarios.
k) esta obligación es totalmente nueva respecto del ordenamiento nacional: “notificar dentro de
las 48 hs hábiles de recibir comunicación de la existencia de reclamos administrativos o judiciales
que afecten el consorcio”. La pregunta que cabe aquí es ¿cómo se notifica?...será suficiente una
nota por debajo de la puerta?, o se demandará una comunicación fehaciente?
l) extender dentro de los tres días hábiles certificado de deudas y créditos a pedido de parte
interesada. Esto amplía el abanico de los legitimados a solicitarlo, y ya no queda solo en cabeza del
notario –que era el que tenía dicha potestad según el artículo 6 del decreto reglamentario
18734/49 en ocasión de la autorización de una escritura pública-. Además, le impone plazo; un
nuevo título: incorporando la palabra “créditos”; y pormenoriza la clase de datos que deben
constar en el documento en cuestión.
m) A las facultades de representación ante autoridades administrativas ya contempladas en el
artículo 11 de la ley 13.512, este inciso añade las gestiones judiciales.

El capítulo 8 es totalmente novedoso: Subconsorcios.

La situación de hecho que pre existía al nuevo marco, y si bien es cierto que ya existía
jurisprudencia que reconocía la existencia de este tipo de estructuras, ahora queda contemplado
formalmente en la incorporación de referencia.
Un ejemplo claro de esto son los complejos habitacionales construidos por el “fonavi” en donde
existen numerosas torres, monoblocks y hasta duplex que comparten espacios en común. Las
largas denominaciones con las que han bautizado la estructura para entenderse “parte de un todo
con cierta independencia funcional”, ahora se pone bajo el ala de este capítulo.
De todas maneras, y para hacer una comparación un poco brusca, este capítulo viene a ser lo que
la ley 13512 fue hasta el momento para la propiedad horizontal. Solo un marco para dejar en las
manos de los respectivos reglamentos las atribuciones y funcionamiento de las sub asambleas,
subadministradores y todos los sectores en cuestión.
Claro es el párrafo final, donde aclara que todo el consorcio responde como uno solo, sin tener en
cuenta los diferentes sectores que lo integran.
Esto último es importantísimo, puesto que la unidad de la persona jurídica es muy difícil de hacer
entender especialmente en aquellos casos cuyas separaciones funcionales son importantes y hasta
funcionan con saldos identificados independientemente dentro de una caja común.

El Capítulo 9 habla de las infracciones. Este ríspido tema pone a disposición la acción a la vía
procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Recordemos que en el artículo 15 de la
ley que estamos despidiendo solo acotaba la denuncia al juicio sumarísimo al juez competente.
Además, en aquella ley acotaba las violaciones a lo mencionado en los incisos de su sexto artículo;
mientras que aquí amplia el abanico de las infracciones.
Especifica, siguiendo la línea del ordenamiento vigente que no solo el consorcio es el legitimado
activo para la acción, sino todo propietario afectado, mientras que el legitimado pasivo puede ser
un propietario u ocupante.
Cuando habla de infracciones, hace referencia a violaciones a la normativa aplicable, pero nada
dice respecto de la posibilidad de aplicación de multas por parte del consorcio.

Dr. Pablo E. Acuña

Director Estudio Alas (www.administracionalas.com)
Director Centro de Capacitación Interdisciplinario Multimedia de Administración
(www.centro-cima.com)
Director Pintando Horizontes Magazine (www.pintandohorizontes.com)