Publicidad:

parte general

Práctica
profesional I
(Registral)
 Publicidad

En Derecho, dar “publicidad” significa hacer público y

notorio para la comunidad un hecho jurídico, una
relación jurídica o una situación jurídica relevante.

Definición. Distintos medios de publicidad

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico: puede llevarse a cabo
mediante asientos en reparticiones creadas al efecto

Como medios de publicidad extrarregistral, podemos mencionar los edictos en

el boletín oficial u otro diario de amplia circulación, la toma de razón en un
expediente (como sería anotar un embargo sobre bienes de la herencia, en el
expediente sucesorio; ello se realiza por medio de un simple certificado labrado
por el secretario del tribunal).

En la época colonial, la tarea de dar publicidad era cumplida por oficiales que
pregonaban las comunicaciones en lugares públicos, o bien se pegaban edictos
en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.

.
Sin embargo, el medio por excelencia de dar publicidad a los derechos en forma extrarregistral era (y
sigue siendo) la publicidad posesoria.

La publicidad posesoria consiste en la exteriorización del poder físico sobre la

cosa y es el modo genérico de dar a público conocimiento la titularidad del
derecho de propiedad, que sentó el Código Civil de Vélez Sarsfield (sancionado
a fines del siglo XIX). En esa época, se sabía quién era dueño de una cosa
mueble o inmueble, porque ejercía el uso y extraía sus frutos en frente de
toda la comunidad. Era un método efectivo para sociedades pequeñas y
poblaciones donde los habitantes se conocían, pero resultaría insuficiente en
la actualidad en relación con ciertos bienes, en especial los inmuebles.

En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez Sársfield sólo

para las hipotecas. En la actualidad, la mayoría de bienes que alcanzan cierto
valor son registrables (inmuebles, automotores, aeronaves, buques, derechos
intelectuales, etcétera).

Resumiendo:
Publicidad: Implica hacer pública una situación jurídicamente relevante, por
los medios establecidos en el ordenamiento vigente.

Medios de publicidad:

• Registrales: asientos en reparticiones creadas al efecto.

• Extrarregistrales: edictos, toma de razón en expedientes judiciales,

posesión, pregones, etcétera.

La publicidad registral. Función: seguridad estática y

dinámica

La función primordial de la publicidad es contribuir a la seguridad jurídica de

la comunidad. Ello se consigue haciendo posible a los interesados conocer
quién es titular de qué derecho. De esta forma, se hacen más previsibles las
relaciones jurídicas y se contribuye a la paz social.

En la realidad, se presentan numerosos conflictos cuando sujetos que

aparentan ser titulares de derechos realizan actos de disposición a favor de
terceros, propiciando litigios entre quien era verdadero propietario y el
tercero que adquiere de buena fe.

Pasa, por ejemplo, cuando un bien es vendido por quien en realidad lo

alquilaba y se hizo pasar por dueño, o por quien lo tiene en su poder en virtud
de un préstamo o comodato, o como depositario.

La publicidad ayuda así a dar solución a estos conflictos, protegiendo a estos

terceros adquirentes de derechos que tienen acceso al registro respectivo
para averiguar quién es el verdadero dueño. Llevar los hechos jurídicos
relevantes al público conocimiento de la comunidad interesada brinda
seguridad estática y dinámica a los derechos.

Siguiendo al maestro Moisset de Espanés (1991), entendemos por seguridad

estática la protección del derecho adquirido por los sujetos, es decir, la
relación existente entre un sujeto y una cosa, frente a los posibles ataques o
turbaciones a esa relación por parte de terceros; por ejemplo, la propiedad
sobre un inmueble, el usufructo sobre un automotor, el otorgamiento de una
patente al inventor. Al inscribirse estos derechos, el titular se asegura que los
demás conozcan su titularidad.
En cambio, se llama seguridad dinámica o de tráfico aquella que procura la
protección de los terceros que se ven involucrados en la circulación de la
 riqueza. Es decir, protege a quienes desean adquirir los derechos circulantes,
pues pueden conocer quién es el titular inscripto.

En otras palabras:
La función de la publicidad es dotar de seguridad dinámica al tráfico y de
seguridad estática a los derechos adquiridos, contribuyendo así a la paz
social.

Efectos de la publicidad: constitutivos – declarativos –

convalidantes

La publicidad registral tiene distintos efectos, según sea la situación jurídica

publicitada y el objeto sobre el que recaiga.

La publicidad registral puede tener distintos efectos sobre el hecho o

relación jurídica que se está anotando o inscribiendo. En algunos casos, la
inscripción solo declara o da a conocer un derecho existente; en otros, en
cambio, la inscripción termina de perfeccionar el negocio jurídico y hace
nacer o constituye el derecho. El ordenamiento, al reglar sobre cada tipo de
bienes, determina si los derechos sobre aquellos deben inscribirse y qué
efectos tiene esta inscripción.

Antes de enunciar los efectos de la publicidad registral, es necesario

efectuar una aclaración previa. Los derechos personales, o bien llamados
simplemente
obligaciones, nacen inmediatamente con la firma del contrato. Así, el deudor,
el inquilino, el acreedor, etcétera, adquieren su posición jurídica con la
suscripción del instrumento.
. En cambio, para adquirir un derecho real se necesita el título (contrato,
testamento, sentencia, etcétera), que deberá reunir las formalidades que el
ordenamiento regla, más el modo (entrega de la cosa o tradición). Así, para
transferir la propiedad de un inmueble, se necesita un título que debe
constar en escritura pública, más la entrega de la cosa (que puede ser
mediante puesta en posesión, entrega de llaves, entre otras).
Con las cosas muebles es aún más fácil, pues el título puede incluso ser un
contrato verbal. Efectivamente, si recibimos un regalo de cumpleaños
(digamos un electrodoméstico), celebramos un contrato de donación verbal
sobre cosa mueble. El derecho real nace cuando asentimos (consentimiento
que perfecciona el contrato) y somos puestos en posesión del mismo
(tradición).
Así, los efectos que trae aparejada la publicidad registral sobre el hecho, acto
o relación jurídica que se está anotando o inscribiendo son los siguientes:
 Constitutividad: CONSTITUIRSE
El efecto de constitutividad implica que la ley establece como requisito necesario para el nacimiento de
un derecho real la inscripción del acto jurídico que le dio origen (compraventa, donación, permuta,
etcétera). Así, si la transferencia de propiedad no ha sido inscripta, el adquirente no es jurídicamente el
nuevo dueño, aun cuando haya pagado el precio y se le haya hecho entrega del bien.

Oponibilidad: la inscripción o anotación se efectúa sólo para dar a conocer a los terceros interesados la
situación jurídica de un bien. Todo tercero involucrado en una transacción sobre un bien registrable se ve
impedido de aducir desconocimiento sobre las constancias registrales, pues estas se presumen conocidas
por todos, sin admitirse prueba en contrario, de forma análoga a la publicación de las leyes, que impide
alegar ignorancia o error de derecho. Son registros declarativos el de inmuebles, buques, aeronaves,
etcétera.

No existen registros con estas características en Argentina. En nuestro país, los

títulos viciados, aún inscriptos, continúan siendo ineficaces. Por ejemplo, la
escritura de venta de inmueble, otorgada por quien se hizo pasar por dueño y
no lo era, no transfiere el inmueble por más que haya obtenido inscripción
registral. Lo mismo sucede con cualquier derecho registrable.

Convalidación: aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los títulos. Así, aquellos negocios que
nacieron con vicios se validan plenamente sólo con lograr la inscripción del título. SE VALIDAN

Resumiendo:

Los derechos sobre ciertos bienes, así como su transmisión,

modificación o extinción, deben inscribirse a los fines de ser oponibles a
la sociedad debido a su publicidad.
Así, según sea el objeto sobre el que recaiga, esta inscripción tendrá efectos
de mera publicidad y oponibilidad (inmuebles, buques, aeronaves, etcétera) o
terminará de constituir el derecho (automotores, caballos de pura sangre de
carrera).

Distintos tipos de registro

La registración puede girar en torno a una cosa, un individuo o un título y, a su

vez, pueden utilizarse distintas técnicas de registración (transcripción,
inscripción o enlegajamiento). Hay registros que sólo reciben el acto jurídico,
y otros contribuyen a su celebración.

En nuestro ordenamiento, encontramos diversos tipos de registro, según el

objeto sobre el cual recaigan las distintas inscripciones o anotaciones.

A los fines de una mejor comprensión, reservamos la palabra inscripción para

hablar de la agregación de derechos (tanto reales como personales) en los
archivos de determinados registros.

Y utilizamos técnicamente la palabra anotación para aludir a todo otro tipo de

asientos, tales como medidas cautelares, notas de correlación, enmiendas,
índices, etcétera, en esa clase de archivos.

• Registros personales: En esta clase de registros el eje es el individuo.

Tal es el caso del Registro del estado civil y capacidad de las personas.
Cuando una persona nace, se le otorga un número de identificación
personal (D.N.I.) y todos los cambios de estado (matrimonio, divorcio,
fallecimiento, declaración de demencia o levantamiento de la misma,
etcétera) se anotan en su legajo personal y se le otorga un
comprobante que certifica dicha inscripción que como sabemos se
denomina “partida” (partida de nacimiento, partida de defunción,
etcétera).

• También es el caso de las oficinas de sociedades anónimas,

fundaciones, asociaciones, etcétera, que lleva el Registro Público de
Comercio. En estos registros se inscribe la constitución, las
modificaciones al contrato, la quiebra, etcétera, abriendo un legajo con
número de matrícula que actúa como número de identificación
durante toda la vida de la persona jurídica. También cuenta con una
oficina de matriculación de comerciantes para personas físicas.

• Registros reales: Aquí el eje de registro es un objeto (del latín res,

cosa). Así, en relación con el automotor se abre un número de dominio
(comúnmente conocido como patente) y en relación con los
inmuebles, aeronaves, buques, etcétera, se abre una matrícula. Todos
los actos que se celebran con ese objeto y que tengan relevancia
jurídica para algún sujeto interesado (como por ejemplo las
transferencias de dominio, las medidas cautelares ordenadas por un
juez, la baja de circulación, etcétera), se anotan e inscriben en relación
con ese número.

• Registros causales: Lo que se inscribe o anota es la relación jurídica o

causa que hace cambiar los derechos. Entonces, se llevan
separadamente libros sobre las distintas situaciones jurídicas que
pueden recaer sobre una misma cosa. Por ejemplo, digamos que un
registro causal sobre inmuebles tendrá un libro para derecho real de
dominio, otro para hipotecas, otro para cautelares, y así
 sucesivamente. En forma análoga, sobre los distintos tipos de bienes.
Desde la sanción de la ley 17.801 de Registro de Propiedad
Inmobiliaria, que unificó el sistema registral inmobiliario, se eliminó
este tipo de registros causales en relación con los bienes raíces.

Según la actuación que desplieguen, los registros pueden ser:

• De recepción: Son aquellos que registran principalmente documentos confeccionados fuera de la

repartición, son ejemplos de este tipo el registro del automotor o el inmobiliario.

• De actuación: Son aquellos que registran principalmente documentos confeccionados dentro de la

repartición, por ejemplo, el registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de
matrimonio o nacimiento, labradas allí mismo.

Distintas técnicas de registración

La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por

inscripción, trascripción o enlegajamiento.

• Se efectúa por inscripción:

Cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un

extracto de él, mediante breves notas que consignan los datos
principales de la relación jurídica: sujeto (ejemplo: titular inscripto que
transmite y adquirente) – objeto (ejemplo: casa, departamento,
etcétera) – causa (ejemplo: escritura de compraventa) y los vuelca en
el asiento (matrícula).

• Se efectúa por trascripción:

Cuando la oficina no extracta sino que copia la totalidad del

documento portante de la relación jurídica. En nuestro país, no hay
registros que utilicen esta técnica.

Esta transcripción puede ser total o parcial y se compila en tomos

debidamente foliados y por orden cronológico, formándose aparte los
índices. El sistema es engorroso y era usado antiguamente, antes de la
invención de las fotocopias, por lo que en la actualidad ha caído en
desuso. g

• Se efectúa por enlegajamiento:

 Cuando la oficina recibe directamente el documento original y lo
guarda archivado (tal el caso del registro del automotor, donde los
formularios en original –ejemplo: formulario 08 de transferencia– son
incorporados junto con el título del automotor y demás
documentación a una carpeta llamada legajo, que se conserva en el
registro).

Resumiendo:

Los registros pueden ser: personales – reales – causales

La técnica de registración utilizada puede ser: transcripción –
inscripción – enlegajamiento.

El registro puede limitarse a recibir el documento o puede

contribuir a su celebración.