Art.

1101  Extensión de la hipoteca

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado,
a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de
la expropiación, salvo pacto distinto.

El artículo bajo comentario regula la especialidad de la hipoteca en cuanto al bien.

Se puede entender que, a falta de acuerdo, la hipoteca se extiende a los
integrantes, accesorios, e indemnizaciones que correspondan al bien hipotecado
1. Partes integrantes 
Parte integrantes se entiende como aquellos bienes que no pueden ser separados
sin destruir, deteriorar o alterar el bien; y que no pueden ser objeto de derechos
singulares.
Por ejemplo, si se hipoteca una casa se entienden también hipotecados los
ladrillos, losetas, piedras, cemento que formen parte de la misma. Esto parece
lógico atendiendo que si son partes integrantes se entiende que forman parte del
bien hipotecado. Entonces las partes integrantes se someten a la misma condición
del bien del que forman parte.
Sin embargo, Borda Guillermo1 sostiene que el artículo 1101 permite el pacto en
contrario, lo que significa que podrían excluirse de la hipoteca las partes
integrantes. Este precepto no es claro. Pero el artículo 887 sostiene que las partes
integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares. Sin embargo, según
Borda, es posible hipotecar solo las paredes de una casa. Pero recordemos que
las partes integrantes no pueden ser separadas del bien principal sin deteriorar,
destruir o alterar el bien principal. Si se hipotecara la casa excluyendo de dicha
hipoteca sus paredes, en caso de ejecutar la garantía, ¿quién quisiera
adquirir dicha casa?
2. Partes accesorias 
Los bienes accesorios son aquellos que sin perder su individualidad están
permanentemente relacionados a un fin económico u ornamental respecto de otro
bien, siguiendo la condición jurídica de este último. A diferencia de las partes
integrantes, los accesorios pueden ser separados del bien principal para servir a la
finalidad económica de otro bien.

1
Los efectos de la hipoteca se extienden a las partes accesorias. Así, si se hipoteca
una concesión, la hipoteca se extenderá a los bienes adscritos a la misma
finalidad económica, como pudieran ser maquinarias, equipos, vehículos, etc.
En la práctica suele suceder que el deudor hipotecario retire del bien hipotecado
los adornos, alfombras, cuadros, etc., y que el acreedor hipotecario ejecute la
hipoteca solo respecto del bien principal, aun cuando dichos bienes se consideren
hipotecados por ser accesorios. Para evitar estas prácticas, al constituir la
hipoteca suelen detallarse los bienes que tengan la condición de accesorios.
3. Importe de indemnizaciones de los seguros y de la expropiación
Si el bien hipotecado está asegurado y se produce un siniestro, la indemnización
que corresponda se considerará gravada. Ello porque el monto indemnizatorio
reemplaza al inmueble hipotecado. Para Díez Picazo "si el inmueble hipotecado
perece enteramente por siniestro o resulta expropiado, la hipoteca se extingue. El
acreedor hipotecario se transforma de titular de un derecho de real de hipoteca en
acreedor titular de un derecho de prenda sobre el crédito (cuando la
indemnización es debida) o sobre el dinero (cuando la indemnización se ha
satisfecho)".
CAMBIAR DIAPOSITIVAS
 
Art. 1102  Indivisibilidad de la hipoteca
La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes
hipotecados.

Lo primero por mencionar es que el artículo 1102 del Código es una norma
dispositiva; es decir, las partes pueden pactar en contrario; ello resulta lógico,
pues el único beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca es el acreedor de la
obligación o eventualmente sus sucesores, con lo que al Estado no le interesa
imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al derecho
real mismo. En realidad, la indivisibilidad no es la esencia de la hipoteca, sino
como garantía del pago de la obligación principal.
Como se ha mencionado, el acreedor puede renunciar al beneficio de la
indivisibilidad dada la naturaleza dispositiva del artículo 1102 de nuestro Código,
queda claro que la hipoteca sí es divisible. Lo que debe quedar más claro todavía,
es que la divisibilidad de la hipoteca no es la reducción de su monto.
Pues la finalidad que por un lado persigue la indivisibilidad de la hipoteca es
justamente proteger al acreedor, por tanto, su renuncia a la misma le somete a un
riesgo que él acepta. En tanto que la finalidad de la reducción del monto
hipotecario es beneficiar al hipotecante que no siempre es el deudor, para que su
inmueble aparezca con un gravamen menor y por tanto se revalorice y a la vez se
vuelva atractivo para un potencial segundo acreedor hipotecario. La razón que
obligaría a la reducción del monto del gravamen sería justamente la extinción
parcial de la obligación.

Art. 1103  Hipoteca sobre conjunto de bienes que conforman una

explotación económica
Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los
efectos de la hipoteca, toda explotación económica que forma un conjunto
de bienes unidos o dependientes entre sí.

La finalidad de este artículo es permitir que el propietario pueda gravar con prenda

los bienes muebles y para ello quedan expresamente excluidos de la hipoteca".
En cuanto a la expresión "explotación económica", es pertinente citar las
definiciones jurídicas de la palabra "explotación", que tengan relación con
actividades económicas.
Por ejemplo, Cabanellas define el término "explotación" como "organización de
los medios conducentes al aprovechamiento de las riquezas de toda índole,
y principalmente agrícolas, pecuarias, mineras e industriales. Elementos
destinados a una industria o empresa".
Por su parte, el doctor Jack Bigio2 (p. 48) define la expresión "explotación
económica", como "...un conjunto de bienes integrantes de una actividad
económica".
Jorge Avendaño Valdez señaló que esta responde a una necesidad práctica,
citando como ejemplo el caso del deudor que constituye hipoteca sobre el local
industrial en que funciona la fábrica, así como respecto de otros bienes, como son
las máquinas, la materia prima, o sobre bienes en proceso de fabricación.
En este ejemplo "... es obvio que el conjunto de bienes que por convenio se tiene
como una unidad, deberá estar integrado por un bien inmueble, pues, de no ser
así, no se podrá cumplir con el requisito de inscripción del gravamen".
En conclusión el artículo 1103 del Código Civil vigente permite extender los
efectos  de la hipoteca, además  de a un bien inmueble, a aquellos  bienes que,
2
individualmente considerados, no tienen la calidad de tales, pero que
considerados, para estos efectos, como una unidad o (en los términos de la
norma)  "explotación económica", pueden otorgar  mayor valor  al conjunto de
bienes otorgados en garantía.
Debe tenerse en cuenta, asimismo, que se trata de una norma dispositiva y no
imperativa; es decir, dependerá de la voluntad de las partes considerar o no como
una unidad, para efectos de la hipoteca, a un conjunto de bienes que conforman lo
que el legislador denomina una "explotación económica".
A manera de conclusión, podemos señalar que se trata de una norma importancia
y aplicación práctica, que permite incorporar, dentro de las garantías hipotecarias,
a conjuntos de bienes integrados a una actividad económica, superando de esa
manera las dificultades que plantea la distinción rígida entre bienes muebles e
inmuebles. 

Art. 1104  Garantía de obligación futura o eventual

La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.

De conformidad con el artículo 1104, un acreedor podrá asegurar el cumplimiento

de cualquier crédito que otorgue en el futuro mediante la constitución de una
garantía hipotecaria por parte de su futuro deudor.
En atención al principio de accesoriedad, la garantía solo será eficaz una vez que
la obligación garantizada llegue a generarse, lo cual implica esperar que la
obligación principal sea contraída. Por consiguiente, si bien la hipoteca de
obligación futura se constituye por escritura pública y se inscribe en el Registro de
Propiedad Inmueble salvaguardando su prioridad, será el surgimiento de la
obligación principal, vale decir de "la obligación garantizada", la que determinará la
eficacia de la garantía hipotecaria; de no surgir aquella la hipoteca carecerá de
eficacia.
De lo expuesto, uno de los objetivos de la regulación de la hipoteca sobre
obligaciones futuras o eventuales reside en el hecho de asegurar al acreedor un
rango o prelación respecto de la potencial ejecución de una obligación no
existente, pero con grandes probabilidades de ser contraída en el futuro. En ese
sentido, si no surge la obligación futura, la hipoteca no surtirá efecto alguno
debiendo, en consecuencia, extinguirse o cancelarse.

Art. 1105  Hipoteca sujeta a modalidad

La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.
Efectivamente, la hipoteca, como todo acto jurídico, puede constituirse bajo
condición o plazo. Como puede advertirse de cualquier constitución de garantía
hipotecaria, lo que en el fondo tendremos en el supuesto fáctico, es que existen
dos clases de relaciones: la primera, de tipo obligacional, referida propiamente a la
obligación garantizada (obligación principal) y la segunda, referida a la garantía del
cumplimiento de la obligación principal, esto es, la relación hipotecaria (obligación
accesoria). Ambas pueden ser sometidas a las modalidades de condición y plazo.
Según señala Torres Vásquez3, la hipoteca puede subordinarse a tres clases de
condición: causal, potestativa y mixta.
La condición será causal, cuando el hecho puesto como tal dependa de fuerzas
extrañas a la voluntad de las partes o de la voluntad de un tercero. La realización
del evento no depende en forma alguna de los declarantes. Por ejemplo, puede
pactarse como condición para constituir la hipoteca, el éxito del equipo de fútbol
peruano en un determinado partido, evento plenamente extraño a la voluntad de
las partes.
La condición será potestativa, cuando el hecho en que consiste la condición
dependa de la voluntad de uno de los sujetos; por ejemplo, sea la condición que el
acreedor adquiera determinado inmueble que se encuentra en venta. En este
punto, resulta necesario no olvidar el artículo 172 de nuestro Código sustantivo, el
cual prescribe que será nulo el acto cuyos efectos estén subordinados a una
condición suspensiva, dependiente de la voluntad del deudor, es decir, el deudor
en ningún caso podrá ser el sujeto activo de la condición suspensiva. En atención
a esto, cuando del análisis de las condiciones potestativas se trate, deberá tenerse
en consideración si provienen del acreedor o del deudor y sí son suspensivas o
resolutorias.
Por último, la condición será mixta, cuando la realización de la condición dependa
en parte de la voluntad de uno de los declarantes y en parte de una causa extraña
a dicha voluntad; sea en el ejemplo anterior, el caso del acreedor cuya condición
es la de adquirir determinado inmueble, que el referido inmueble no esté en venta,
supuesto en el cual se conjugan los supuestos de la condición mixta.
Tratándose del plazo suspensiva, puede distinguirse, según señala Guhl,
situaciones que resultan en tres momentos: antes de la verificación del evento
3
.
puesto como condición; como consecuencia de tal verificación; y en el caso de
que ella no llegue a verificarse.
En el primer supuesto, el acreedor no puede utilizar su crédito para hacerla
valer frente al deudor; en el segundo momento, con la verificación de la condición,
tendremos que recién la obligación se hará exigible; y por último en el tercer
momento, si no se verifica el acontecimiento condicional, la obligación se disolverá
y las partes quedarán como si la obligación entre ellas no hubiese existido jamás.
Para Cuadro Villena4 el plazo resolutoria, igualmente, se distinguen tres órdenes
de tiempo: efectos antes de la verificación de la condición; efectos una
vez realizada la condición; y, por último, en el supuesto de que no se realice la
condición. En el primer supuesto, mientras la condición resolutiva esté pendiente,
el acto produce todos sus efectos, siendo plenamente exigibles las
prestaciones pactadas; el adquiriente que administra como propietario, puede
constituir gravámenes reales y transmitir la propiedad (con la limitación que resulta
de la condición pendiente). En el segundo momento, una vez verificado el suceso,
el acto jurídico deja de tener vida y al cumplirse la condición resolutoria surte su
efecto ipso jure, esto es, al verificarse la condición se resuelve el contrato
automáticamente. Finalmente, en el tercer momento, cuando no se produce la
condición resolutoria, aquí el acto se conserva puro, manteniendo sus efectos de
modo firme.

Art. 1106 Prohibición de hipotecar bienes futuros

No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.

Para entender este artículo es necesario preguntarnos

Cuándo un bien es futuro
Es decir, cuándo podemos decir que nos encontramos ante un bien futuro y que
por tanto sobre el mismo está negada la posibilidad del gravamen hipotecario, ¿se
requiere de la previa inscripción del inmueble en los Registros Públicos, para que
este sea considerado como existente?, o ¿basta la existencia fáctica del inmueble
en los casos en que fuere posible para tenerlo como actual (bien no futuro)?
Nótese que la pregunta la planteamos en función del acceso a los
Registros Públicos, lo cual tiene una explicación muy sencilla: la hipoteca es un
derecho constitutivo, es decir que se configura recién a partir de su inscripción en
el Registro; siendo así, la hipoteca para ser tal, deberá inscribirse obviamente en
4
.
una partida, lo que supone a su vez la previa apertura de esta última o la previa
inscripción del derecho por hipotecarse.
Entonces el bien inmueble deberá necesariamente estar registrado, pues de lo
contrario estamos hablando de un bien futuro. Pero no basta la registración, si no
que ésta deberá ser definitiva; de tal forma que, para considerar al inmueble como
"actual" o "presente" (no futuro), el título que posibilitó la inmatriculación o el
derecho a gravarse, debe haberse inscrito y  no anotado preventivamente.
2. Justificación de la prohibición
La hipoteca es un derecho real de garantía de los de realización de valor, y
"confiere al acreedor distintas facultades que aseguran la efectividad en dinero del
crédito sobre la cosa misma y, entre éstas, la más característica es el jus
distrahendi o facultad de imponer la enajenación de la cosa para que pueda
satisfacerse con el precio la deuda garantizada".
Con relación a este último punto consideramos que el argumento es contundente,
pues la hipoteca es ante todo una "garantía" que opera en favor de un acreedor,
justamente en atención al crédito que le es debido; pero imaginemos
las consecuencias que afrontaríamos si permitimos que la hipoteca recaiga sobre
un bien que todavía no existe (por ej. un departamento que todavía no ha sido
construido). En este caso en particular, podría suceder que se produzca el
incumplimiento parcial o total de la prestación materia de la obligación, y que el
acreedor busque satisfacer su crédito; sin embargo llegado el momento, la venta
forzosa no se producirá pues no hay bien para rematar; luego, podemos concluir
que la hipoteca en el ejemplo, permitida sobre un bien futuro, no "garantiza" ante
el incumplimiento producido.