ESTUDIO DE

CABIDA Y
ANTEPROYECTO
DE CONSULTA

13 SEPTEMBER

ARQUINNOVA S.A.
Constructora & Inmobiliaria

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Estudio de Cabida
Terreno
Objetivo.- El análisis busca definir de manera preliminar la cabida máxima del proyecto,
bajo los parámetros urbanísticos; para establecer y determinar cuanto será el máximo
del área rentable del proyecto en funcion al área total del terreno adquirido.
Ubicación.- La ubicación del terreno se encuentra ubicado en la Urbanización Las Flores,
entre la Av. Juan Pablo II y la Av. Victor Raúl Haya de la Torre (Paseo de las aguas), en el
Distrito de Victor Larco Herrera.
Cuenta con un área de 450.00 m2, teniendo como frente y siendo sus
dimensiones: por la Av. Victor Raúl Haya de la Torre 25.00 m, por la dercha con el lote
33 midiendo 18.00 m, por la parte posterior con el lote 2 midiendo 25.00 m y por la
izquierda con la Av. Juan Pablo II midiendo 18.00 m.
De acuerdo al Plano de Usos de Suelo de la Municipalidad Distrital de Victor
Larco, el terreno se encuentra en Zona Residencial Alta (RDA – 6).

Siendo sus parámetros

urbanísticos de acuerdo al Reglamento de Desarrollo Urbano del Distrito de Victor Larco
Herrera:

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Densidad Neta: (2250 hab/Ha)
Habitaciones de 2 departamentos 3 habitantes
N° de departamentos por piso 3 9 habitantes
N° de pisos con departamentos 11 99 habitantes
Area Neta 450m2 = 0.045 Ha
99 hab. / 0.045 Ha. = 2200 hab/Ha

Altura Máxima: 1.5 (a + r)

1.5 (26.6 + 3.00)
44.4 m
Factor . (ancho de via + retiro)
Altura de cada nivel 2.40 + 0.20 de losa = 2.60
44.4 m / 2.60 m = 17.07 pisos máximo

Estacionamientos: 01 plaza por cada 3 departamentos

01 plaza cada 3 departamentos 33 departamentos
33 dpts. / 3 = 11 plazas de estacionamientos

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Cálculo de proyección:
Area total del terreno 450.00 m2
Area libre (30%) 135.00 m2
Area construida 315.00 m2
Escalera común 19.00 m2
Areas comunes: Ascensor 3.60 m2 34.60 m2
Hall / corredor 12.00 m2
Area neta de departamentos por nivel 280.40 m2
Area de cada departamento 93.47 m2

Egresos:
VALORES POR PARTIDAS EN SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
Placas de concreto E=10 a 15 cm albañileria
Muros y
C armada, ladrillo o similar con columnas y vigas de S/ 219.63
columnas
amarre de concreto armado.
Aligerado o losas de concreto armado
Techos C S/ 162.01
horizontales
Parquet de 1era, lajas, cerámica naconal, loseta
Pisos D S/ 92.37
veneciana 40x40, piso laminado.
Puertas y Ventanas de aluminio, puertas de madera
D S/ 80.15
ventanas selecta, vidrio tratado transparente.
Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura
Revestimientos F S/ 60.54
lavable.
Baños completos, nacionales con mayólica o
Baños C S/ 51.52
cerámico nacional de color.
Instalaciones
Sistema de bombeo de agua potable, ascensor,
eléctricas y B S/ 204.42
teléfono, agua caliente y fria.
sanitarias
Valor total de partidas S/ 970.04
5% del valor total de partidas S/ 48.53
Costo total por metro cuadrado S/ 1018.57

Area total construida por nivel 315.00 m2

Area total contruida en 12 niveles 3780.00 m2

Costo por metro cuadrado del terreno $ 750.00

Costo total del terreno $ 337 500
Costo total del terreno en soles (cambio 3.3) S/ 1’113,750.00

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 Costo total de la construcción (S/ 1,018.57 x 3 780.00
S/ 3’852,470.16
m2)
EGRESOS TOTAL (terreno + construcción) S/ 4’966,220.00

Ingresos:
Precio de mercado de venta de departamento (m2) $ 1,280.00
Precio de venta de cada departamento $ 120,000.00 ó S/ 396,000.00
Precio total de departamentos (33) S/ 13’068,000.00
Precio de venta de estacionamiento $ 7,000.00
Precio total de estacionamientos (11) $ 77,000.00 ó S/ 254,100.00
INGRESO TOTAL (departamentos +
S/ 13’322,100.00
estacionamiento)

Estado de perdidas y ganancias:

INGRESO TOTAL S/ 13’322,100.00
Venta de departamentos S/ 13’068,000.00
Venta de estacionamientos S/ 254,100.00

(-) COSTOS DE PRODUCCION S/ 4’966,220.00

Precio de terreno S/ 1’113,750.00
Precio de construccion S/ 3’852,470.16

UTILIDAD BRUTA S/ 8’355,880.00

(-) COSTOS DE OPERACIÓN (10% P. construccion) S/ 385,244.02
Gastos administrativos
Gastos de ventas
Gastos licencias, factibilidad, proyecto y legales
Otros gastos operativos
UTILIDAD OPERATIVA S/ 7’970,635.98
(-) DEPRECIACION S/ 0.00
(-) GASTOS FINANCIEROS (12% del 70% P. construccion) S/ 323,607.50
UTILIDAD NETA S/ 7’647,028.48
(-) IMPUESTO A LA RENTA (30% de la utilidad neta) S/ 2’294,108.54
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS S/ 5’352,919.94