Habilitación Urbana PDF

HABILITACIONES URBANAS
Dr. OSCAR HUERTA AYALA
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CONCEPTOS Y ELEMENTOS CONFIGURADORES
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DEFINICIONES
Para efectos de la presente Ley, se consideran los siguientes procedimientos de

Habilitación Urbana:
a. Habilitación Urbana Nueva: Aquella que se realiza sobre un terreno rústico.
Puede ser ejecutada por etapas; con venta garantizada de lotes, con construcción
simultánea de vivienda y/o del tipo progresivo.
b. Habilitación Urbana Ejecutada: Aquella que se ha ejecutado sin contar con
la respectiva licencia antes de la entrada en vigencia de la presente Ley. Su
aprobación se realiza en vías de regularización de habilitaciones urbanas
ejecutadas y de ser el caso, la recepción de las obras.
c. Reurbanización: Proceso a través del cual se recompone la trama urbana
existente, mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías; puede
incluir la acumulación y posterior subdivisión de lotes, la demolición de
edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios; están sujetos a los
trámites de una habilitación urbana con construcción simultánea y no están
sujetos a los aportes adicionales a los existentes.
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DEFINICIONES
Zona urbana consolidada

Aquella constituida por predios que cuentan con servicios públicos domiciliarios
instalados, pistas, veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe o
alcantarillado y servicios de alumbrado público. Para efectos del procedimiento de
Habilitación Urbana de Oficio, el nivel de consolidación de los predios debe ser
mínimo del 90% del total del área útil del predio matriz.
Planeamiento Integral
Instrumento técnico-normativo mediante el cual se asigna zonificación y vías primarias
con fines de integración al área urbana, a aquellos predios rústicos no comprendidos en los
Planes de Desarrollo Urbano o localizados en centros poblados que carezcan de Planes de
Desarrollo Urbano y/o Zonificación. En este caso el Planeamiento Integral es aprobado por
Ordenanza Municipal de la Municipalidad Provincial.
Los planeamientos integrales serán aprobados por las comisiones técnicas de las
Municipalidades Distritales cuando corresponda solo a diseño de vías locales.
Asimismo, se requiere el Planeamiento Integral con fines de habilitación urbana en los
casos que los predios estén comprendidos en los Planes de Desarrollo Urbano y/o
Zonificación, y que:
a. El área por habilitar se desarrolle por etapas.
b. El área por habilitar no colinde con zonas habilitadas.
c. Se realice la independización o la parcelación de un predio rústico.
El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
establecerá los requisitos, procedimientos, plazos de tramitación y vigencia del4 4
Planeamiento Integral.
Actores y responsabilidades
El Registrador Público
Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de

Predios, los documentos previos, los dictámenes e informes
técnicos correspondientes a proyectos de habilitación urbana
y/o edificación, las resoluciones de licencias, la recepción de
obras de habilitación urbana, las declaratorias de edificación y
los demás actos que ameriten inscripción, de conformidad
con los requisitos y procedimientos establecidos en la
presente Ley, bajo responsabilidad.
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HABILITACIONES URBANAS
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DEFINICIONES
Habilitación Urbana
16.1 Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución
de obras de
accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía
e iluminación pública.
Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de
recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios
públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares
edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de
inscripción en el Registro de Predios.
16.2 En las habilitaciones urbanas para uso de vivienda se puede autorizar la ejecución de
las obras en
forma progresiva, pudiendo solo diferirse la ejecución de las calzadas y/o las aceras
conforme se establece en el RNE, cumpliéndose las condiciones establecidas en dicho
Reglamento. La ejecución y recepción de las obras diferidas pueden ejecutarse
progresivamente en el plazo máximo de diez (10) años.
16.3 El procedimiento administrativo de habilitación
urbana contempla dos etapas:
a) Aprobación del proyecto.
b) Recepción de las obras
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A) ETAPA DE APROBACIÓN DE PROYECTOS
En la etapa aprobación de proyectos se autoriza el modelo

de la habilitación con su respectivo gráfico, así como el inicio
de las obras.
La aprobación se materializa en un plano de manzanas y
lotes, conjuntamente con las áreas públicas, las viales y
aportes para distintos fines.
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ESTUDIOS PARA PROYECTOS DE HABILITACIÓN URBANA
Los estudios que se requieren para la aprobación de los proyectos de Habilitación

Urbana, de acuerdo a las modalidades de aprobación son:
•Los Estudios de Impacto Ambiental, aprobados de acuerdo a las normas de la

materia, y desarrollados conforme a lo dispuesto en la Ley Nº 27446, Ley del
Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental y su Reglamento.
• Los Estudios de Impacto Vial, aprobados de acuerdo a las normas de la

materia.
• Los Estudios de Mecánica de Suelos con Fines de Pavimentación para

los proyectos de Habilitación Urbana serán desarrollados por profesionales
especialistas en la materia, de acuerdo a lo establecido en el RNE.
•Art. 23 del Reglamento de la Ley 29090
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B) ETAPA DE RECEPCIÓN DE OBRAS
En la etapa de recepción de obras se da por concluida la

ejecución de las obras de habilitación según el proyecto, o
con el replanteo correspondiente, con lo cual se tiene por
consolidada la situación jurídica independiente de cada uno
de los lotes resultantes, y la transferencia al dominio público
o las entidades respectivas de las áreas públicas y otros
aportes.
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ETAPAS DE LAS HABILITACIONES URBANAS
Antes de la Ley N° 26878 existían 3 etapas:

- Aprobación de Estudios Preliminares.
- Aprobación de Proyectos.
-Recepción de Obras.
Con la Ley N° 26878 (Publicada el 20/11/1997) y la Ley N°

29090 (Publicada el 27/09/2007) existen 2 etapas:
- Aprobación de la Habilitación
- Recepción de Obras
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a)HABILITACIÓN URBANA NUEVA
(Ley N°29090) e INSCRIPCIÓN REGISTRAL
- Licencia
-Recepción de Obras
b).- REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA

- Parcial (Proyectos)
-Total (Recepción de Obras)
c) HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO e INSCRIPCIÓN REGISTRAL

- Recepción de Obras
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Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación DECRETO
SUPREMO N° 029-2019-VIVIENDA
Documentos previos para la

Habilitación Urbana
20.1 Son los documentos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectan el
procedimiento
administrativo de habilitación urbana, por lo que se debe recabar o tramitar con anterioridad
a dicho procedimiento,
de acuerdo al artículo 14 de la Ley, siendo éstos:
a) Certificado de Zonificación y Vías, es el documento emitido por las Municipalidades
Provinciales en el ámbito
de sus jurisdicciones, que especifica los parámetros de diseño que regulan el proceso de
Habilitación Urbana de
un predio.
A solicitud del administrado y para el procedimiento administrativo de regularización de
habilitación urbana,
previa declaración de la fecha de ejecución de dicha habilitación, la Municipalidad consigna
los parámetros de
diseño vigentes a la fecha de ejecución de la habilitación urbana y los vigentes a la fecha de
expedición del
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certificado.
b) Certificado de Factibilidad de Servicios, es el documento emitido por los prestadores

de servicios de saneamiento y las entidades prestadoras de energía eléctrica, en el que se
indica expresamente si se brindará el servicio o, de manera excepcional, las condiciones
técnicas y administrativas que se requieren para implementar su acceso; y cuya obtención
es necesaria con anterioridad al procedimiento administrativo de Licencia de Habilitación
Urbana, conforme a lo dispuesto en la normativa sectorial correspondiente.
El Certificado de Factibilidad de Servicios debe emitirse en un plazo máximo de quince (15)
días útiles y tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, prorrogable por única vez por
doce (12) meses calendario, dentro del ámbito de responsabilidad de quien emite el referido
certificado. En caso las empresas prestadoras de servicios no emitan el certificado en el
plazo establecido, serán sujetas a responsabilidad.
Para el caso de los proyectos integrales de habilitación urbana aprobados, no se requiere la
actualización
del Certificado de Factibilidad de Servicios durante la ejecución de las etapas, en tanto el
proyecto no
contenga modificaciones.
Los rembolsos a que se refiere el numeral 3 del artículo 14 de la Ley, se efectuarán en el
plazo que para el
efecto establezca la normativa sectorial correspondiente que rigen las concesiones o la
prestación de servicios
públicos.
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b) Certificado de Factibilidad de Servicios, es el documento emitido por

los prestadores de servicios de saneamiento y las entidades prestadoras
de energía eléctrica, en el que se indica expresamente si se brindará el
servicio o, de manera excepcional, las condiciones técnicas y
administrativas que se requieren para implementar su acceso; y cuya
obtención es necesaria con anterioridad al procedimiento administrativo
de Licencia de Habilitación Urbana, conforme a lo dispuesto en la
normativa sectorial correspondiente.
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LICENCIA DE HABILITACIÓN Y SUS EFECTOS
Oscar Huerta Ayala
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CONCEPTO Y EFECTOS
DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA
La Licencia es un acto administrativo emitido por la Municipalidad mediante el cual se

autoriza la ejecución de una obra de habilitación urbana y/o de edificación prevista en la
Ley.
3.2 Características:
a) La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación se otorga de acuerdo a la

documentación técnica aprobada. Se encuentra afecta al pago por derecho de
tramitación por concepto de licencia.
b) Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de la fecha de su
emisión y es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida; puede ser
prorrogada y revalidada. La licencia es prorrogable por doce (12) meses calendario y por
única vez. La prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores a
su vencimiento, indicando el número de la licencia y/o del expediente.
c) Para la obtención de la Licencia de Edificación, se tiene que acreditar que el predio
cuenta, por lo menos, con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado.
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CONCEPTO Y EFECTOS
Para la ejecución de la edificación la habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo

los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea.
Para obtener Licencias de Edificación, así como para la ejecución de sus obras en
bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el
entorno de dichos inmuebles, debidamente declarados, no es exigible previamente la
habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el
predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de
desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública.
En los casos que exista un contrato de superficie, que incluya a dos o más predios con
diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y
declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza
temporal.
El administrado, para dar inicio a la ejecución de la obra autorizada con las Licencias de
Habilitación Urbana y/o de Edificación, a excepción de las obras preliminares, debe
presentar el Anexo H, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Verificación
Administrativa y Técnica - RVAT.
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CONCEPTO Y EFECTOS
3.4 Efectos de la Licencia

a) El otorgamiento de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación determina la
adquisición de los derechos de construcción en el predio, habilitando o edificando en los
términos y condiciones otorgados en la misma.
b) La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno acerca de
la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.
c) Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados, pudiendo
recaer en uno o más predios, siendo necesario en este último caso la acumulación
registral de los lotes para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.
d) En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se puede presentar un proyecto
integral, cuya Acta de Verificación y Dictamen con calificación Conforme tenga una
vigencia de diez (10) años, dentro de los cuáles se puede solicitar para cada etapa las
Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, la Recepción de Obras, así como la
Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, teniendo cada uno de estos
documentos una vigencia de treinta y seis (36) meses.
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CONCEPTO Y EFECTOS
El otorgamiento de la licencia de habilitación o de edificación determina la adquisición de

los derechos de construcción y desarrollo, ya sea habilitando o edificando, en los predios
objeto de la misma, en los términos y condiciones expresados en la respectiva licencia.
La expedición de las citadas licencias no conlleva pronunciamiento alguno acerca de la
titularidad de derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.
Las licencias recaen sobre uno o más predios y producen todos sus efectos, aun cuando
sean enajenados.
En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas o secciones, se puede solicitar
Licencia de Habilitación Urbana, Edificación, Recepción de Obras, Conformidad de Obra
y Declaratoria de Edificación para cada una de ellas, en base a un proyecto integral cuya
aprobación tiene una vigencia de diez (10) años.
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CONCEPTO Y EFECTOS
Inscripción registral
La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y revalidación, son
inscribibles en la partida registral del predio.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la
inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según
corresponda.
En la calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o
cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador, bajo
responsabilidad, solo verifica la competencia del funcionario que la emitió, la
formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes
registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el
desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió.
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CONCEPTO Y EFECTOS
Artículo 4.- Revalidación de Licencias

4.1 Vencido el plazo de vigencia de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación,
el administrado puede revalidarla por única vez por el mismo plazo por el cual fue
otorgada.
4.2 Son objeto de revalidación, aquellas licencias emitidas en el marco de la Ley.
4.3 La revalidación sólo procede cuando exista avance de la ejecución de la obra sin
considerar las obras preliminares. Este avance puede presentar modificaciones no
sustanciales, en caso contrario la Municipalidad declara la improcedencia de la solicitud.
4.4 El administrado solicita a la Municipalidad respectiva la revalidación de la Licencia de
Habilitación Urbana y/o de Edificación presentando el Formulario Único de Habilitación
Urbana - FUHU o el Formulario Único de Edificación - FUE, según corresponda, que le
fue entregado con la licencia. La Municipalidad, en un plazo de diez (10) días hábiles,
constata el avance de la ejecución de la obra, emite el informe respectivo y, de ser
conforme, aprueba la revalidación de la licencia, consignándola de forma expresa en
todos los folios del respectivo formulario, señalando las nuevas fechas de emisión y
vencimiento.
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CONCEPTO Y EFECTOS
4.5 Transcurrido el plazo señalado en el numeral precedente sin que la Municipalidad

notifique el pronunciamiento correspondiente, se aplica el silencio administrativo positivo,
debiendo la Municipalidad entregar al administrado, dentro de un plazo de tres (03) días
hábiles, el formulario correspondiente en el cual se indique, en todos sus folios, la
revalidación de la licencia y las nuevas fechas de emisión y vencimiento, bajo
responsabilidad.
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la anotación preventiva
de la licencia
Definición de licencias de habilitación y de edificación:
Las licencias de habilitación y de edificación constituyen actos administrativos mediante

los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de
habilitación urbana o de edificación.
Las licencias citadas podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de
desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.
Art. 7 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único

Ordenado de la Ley Nº 29090
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anotación preventiva
de la licencia
Vigencia: Las licencias de habilitación urbana y de edificación,

reguladas por la presente Ley, tienen una vigencia de treinta y seis
(36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y por
única vez. La prórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30)
días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada,
sin costo adicional alguno.
El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas
las Modalidades, desde la fecha de su emisión.
Art. 11 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único
Ordenado de la Ley Nº 29090 25
de la licencia
La vigencia de las licencias reguladas por la presente Ley, sólo puede ser
interrumpida por las municipalidades, en los siguientes casos:
a. Incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de

edificación con las que fue otorgada la licencia; o,
b. Riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas y/o
edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil o la que
haga sus veces de la Municipalidad correspondiente.
El informe técnico de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones

Técnicas tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses.
Art. 11 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley
Nº 29090
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de la licencia
Inscripción registral: La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su

prórroga y revalidación, son inscribibles en la Partida correspondiente del
Registro de Predios.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la
inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según
corresponda.
Art. 3.5 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
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de la licencia
Conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley, la inscripción registral de

las habilitaciones urbanas se realiza con posterioridad al otorgamiento de la
recepción de obras, con excepción de las habilitaciones urbanas con
construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en la que luego de
obtenida la Licencia de Edificación se realiza la anotación preventiva de la
predeclaratoria y la preindependización.
La inscripción registral de este proyecto de habilitación urbana con

construcción simultánea y venta garantizada de lotes, no autoriza la venta
solo de los lotes, inscribiéndose esta restricción en la partida registral.
El Registrador Público no puede exigir mayores requisitos a los previstos en la

Ley y el Reglamento
Art. 3.5 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias
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de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
de la licencia
Revalidación de Licencias.- Vencido el plazo de vigencia de la Licencia de

Habilitación Urbana y/o de Edificación, el administrado puede revalidarla por
única vez y por el mismo plazo por el cual fue otorgada.
La revalidación sólo procede cuando exista avance de la ejecución de la obra sin
considerar las obras preliminares, constatado por la Municipalidad luego de la
presentación de la solicitud de revalidación. Este avance puede presentar
modificaciones no sustanciales.
El administrado solicita a la Municipalidad respectiva la revalidación de la
Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, consignando la información
sólo en las secciones del Formulario Único de Habilitación Urbana- FUHU o el
Formulario Único de Edificación – FUE que correspondan, y es otorgada dentro
de los diez (10) días hábiles de presentada la solicitud.
Art. 4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
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LICENCIA
• Artículo 7.- Definición de licencias de habilitación y de edificación
• (…)
• Las licencias citadas pueden ser objeto de prórroga y revalidación, así
mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del
interesado.
• (…)
• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
30
REVALIDACION DE LICENCIA
• Artículo 11.- Vigencia
(…)
La revalidación procede solo para aquellas licencias
emitidas bajo el marco de la presente Ley, por treinta y
seis (36) meses y por única vez.
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de la licencia
Modificaciones al proyecto de habilitación urbana

Se considera modificación sustancial aquella que implique disminución de las
áreas del cuadro de aportes con las cuales fue autorizada la licencia de
habilitación urbana, la modificación de áreas destinada a inversiones públicas
para equipamiento urbano, reservas de obras viales y/o la modificación de la
sección de alguna vía del Plan Vial de la localidad. Las habilitaciones urbanas
que incurran en esta causal deberán reiniciar el procedimiento de aprobación.
Se considera modificación no sustancial las habilitaciones urbanas que, en su

ejecución, han requerido el replanteo de lotes, sea en dimensionamiento,
superficie o número, pero que mantienen el esquema aprobado en la licencia
de habilitación urbana; estas podrán concluir normalmente su trámite de
Recepción de Obras, respetando las áreas del cuadro de aporte.
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Art. 22 DECRETO SUPREMO Nº 06-2017-VIVIENDA TUO de la Ley 29090
de la licencia
26.4 En los predios en los que se realicen proyectos de inversión

pública, de asociación público - privada o de concesión para la
prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de
infraestructura pública, procede la modificación del proyecto de
habilitación urbana aprobado, y en el estado en que éste se
encuentre.
Art. 26.4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA

Reglamento de Licencias
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MODIFICACION AL PROYECTO DE
HABILITACION URBANA
• Artículo 22.- Modificaciones al proyecto de habilitación urbana
• (…)
• Se considera modificación no sustancial las habilitaciones urbanas
que, en su ejecución, han requerido el replanteo de lotes, sea en
dimensionamiento, superficie o número, pero que mantienen el
esquema aprobado en la licencia de habilitación urbana; estas
pueden ser sometidas a evaluación previamente a su ejecución o
concluir normalmente su trámite de Recepción de Obras, respetando
las áreas del cuadro de aporte.
• (…) Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
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PRORROGA DE LA LICENCIA
Conforme el Art. 11 de la Ley 29090: Las licencias de habilitación urbana

y de edificación, reguladas por la presente Ley, tienen una vigencia de
treinta y seis (36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y
por única vez. La prórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30)
días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin
costo adicional alguno.
El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas las
Modalidades, desde la fecha de su emisión.
Cuando se trate de una habilitación urbana o de edificaciones a ejecutarse
por etapas, se puede solicitar una licencia por cada etapa, en base a un
proyecto integral cuya aprobación tiene una vigencia de diez (10) años.
En tal sentido la prórroga de la licencia deberá solicitarse dentro de la

vigencia de la licencia y solicitarse dentro de los 30 días calendario antes
del vencimiento de la licencia, se podrá prorrogar por 12 meses
calendario.
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¿Sin embargo procederá la inscripción de la prórroga cuando ya

hubiese vencido la licencia?
Al respecto considero que ello no sería posible conforme Artículo 37 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Contenido del
asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.- El
asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana
contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13, según
corresponda, los siguientes datos:
a) El número asignado al expediente del proyecto de habilitación urbana y
su fecha de recepción por la municipalidad competente;
b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el
área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que
conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las
hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos;
c) La autorización de venta garantizada, salvo el caso del segundo párrafo
del artículo Nº 34.
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El asiento de anotación preventiva caducará de pleno

derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la
licencia de habilitación computado conforme a lo
previsto en el artículo 11 de la Ley Nº 29090.
Por lo que si ha caducado de pleno derecho la

licencia (al tratarse de una anotación preventiva)
considero que ya no procedería la inscripción de la
prórroga.
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Al respecto el Art. 3.5 del Reglamento de la Ley N°

29090 señala: La Licencia de Habilitación Urbana y
de Edificación a que se refiere el presente
Reglamento, su prórroga y revalidación son
inscribibles en la Partida correspondiente del
Registro de Predios.
El asiento registral se cancela por vencimiento de la

Licencia o por la inscripción de la Declaratoria de
Edificación”.
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Una postura la tiene el Tribunal Registral en la

Resolución N° 1020-2014-SUNARP-TR-L de
29/05/2014: PRÓRROGA DE LA LICENCIA DE
HABILITACIÓN URBANA "Procederá la
anotación de la prórroga de la licencia de
habilitación urbana cuando hubiera sido
concedida oportunamente por la Municipalidad,
aun cuando a la fecha del asiento de
presentación del título que contiene la prórroga,
la anotación preventiva de habilitación urbana
ya hubiera caducado, siempre que no exista
obstáculo en la partida"
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Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo
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Artículo 34 de la Ley 27444.- Procedimiento de evaluación previa

con silencio positivo.-
34.1 Los procedimientos de evaluación previa están

sujetos a silencio positivo, cuando se trate de algunos de los siguientes supuestos:
1.- Todos los procedimientos a instancia de parte no sujetos al silencio
administrativo negativo taxativo contemplado en el artículo 37.
2.- Recursos destinados a cuestionar la desestimación de una solicitud cuando el
particular haya optado por la aplicación del silencio administrativo negativo.
34.2 Como constancia de la aplicación del silencio positivo de la solicitud del

administrado, basta la copia del escrito o del formato presentado
conteniendo el sello oficial de recepción, sin observaciones e indicando el
número de registro de la solicitud, fecha, hora y firma del agente receptor. En
el caso de procedimientos administrativos electrónicos, basta el correo
electrónico que deja constancia del envío de la solicitud.
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35.2 Lo dispuesto en el presente artículo no enerva la obligación de

la entidad de realizar la fiscalización posterior de los documentos,
declaraciones e información presentados por el administrado,
conforme a lo dispuesto en el Artículo 33.
(Artículo incorporado por el Artículo 4 del Decreto
Legislativo N° 1272)
42
TIPOS DE HABILITACIONES URBANAS Y SU
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Oscar Huerta Ayala
43 43
INSCRIPCIÓN DE LICENCIA DE HABILITACION URBANA
* 44
Anotación preventiva
de la licencia de habilitación urbana
45
HABILITACIONES URBANAS CON
CONSTRUCCIÓN SIMULTÁNEA
• Artículo 21.- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea
• En los procedimientos de habilitación urbana se pueden solicitar la
autorización de ejecución de obras de habilitación urbana con
construcción simultánea.
46
Habilitación Urbana con construcción simultánea
35.1 Se puede solicitar la Licencia de Habilitación Urbana con Construcción Simultánea, en las
modalidades C y D, en todos los tipos de habilitación urbana regulados en el RNE, para lo cual se
presenta el proyecto de habilitación urbana y, como referencia, la propuesta de diseño
arquitectónico de la edificación correspondiente que se requiere ejecutar.
35.2 Iniciado el procedimiento administrativo, el profesional responsable de la Municipalidad tiene
un plazo cinco (05) días hábiles para efectuar lo dispuesto en el literal d) del artículo 6 del
Reglamento. Asimismo, debe facilitar a la Comisión Técnica el acceso a la normativa aplicable.
Durante este plazo, el presidente de la Comisión Técnica convoca a los miembros de la citada
Comisión y de ser el caso a los delegados Ad Hoc.
35.3 En caso de formularse observaciones, las mismas son notificadas al administrado a quien se le
otorga un plazo de quince (15) días hábiles para subsanarlas, suspendiéndose el cómputo del plazo
del procedimiento administrativo.
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Habilitación Urbana con construcción simultánea
35.4 La Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas, en un plazo de cuarenta (40) días hábiles se
pronuncia únicamente sobre el cumplimiento de la zonificación y diseño de vías que se detallan en
el Certificado de Zonificación y Vías, los aportes reglamentarios, las normas de diseño establecidas
en el RNE, sobre las condiciones técnicas establecidas en las factibilidades de los servicios de agua
potable, alcantarillado y energía eléctrica.
35.5 En caso que el dictamen sea Conforme, la Municipalidad emite la licencia y el administrado
inicia la ejecución de las obras, de acuerdo a lo establecido en el RVAT; asimismo, el administrado
queda habilitado para solicitar el(los) anteproyecto(s) en consulta o la(s) licencia(s) de edificación
correspondiente(s).
Concluida la ejecución de las obras de habilitación urbana, el administrado solicita la recepción de
obras y queda expedito su derecho a inscribirlo en el Registro de Predios, lo cual permite solicitar la
Conformidad de Obras y Declaratoria de Edificación correspondiente a las edificaciones ejecutadas.
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35.6 En caso que el dictamen sea Conforme con Observaciones, la Municipalidad notifica la
Licencia de Habilitación Urbana con Construcción Simultánea, cuando el administrado haya
subsanado de forma satisfactoria las observaciones gráficas correspondientes.
35.7 En caso que el dictamen sea No Conforme, se justifica consignando la norma
transgredida, el articulado pertinente y precisando las observaciones técnicas, las cuales se
formulan por única vez. Cada delegado que formule observaciones debe fundamentar las
mismas, conforme a lo dispuesto en el numeral 13.6 del artículo 13 del Reglamento.
35.8 El proyecto con dictamen No Conforme es devuelto, bajo cargo, al administrado a
quien se le otorga un plazo de quince (15) días hábiles para subsanar las observaciones
formuladas, suspendiéndose el cómputo del plazo del procedimiento administrativo. El
administrado debe presentar nuevos planos en los que conste la subsanación de las
observaciones de la revisión, acompañando los planos dictaminados. Presentadas las
respectivas subsanaciones, el cómputo del plazo se reanuda.
49
35.9 De no subsanar de forma satisfactoria las observaciones, o luego de la
segunda revisión con dictamen No Conforme, la Municipalidad declara la
improcedencia del procedimiento administrativo.
35.10 Transcurrido el plazo del procedimiento administrativo sin que la
Municipalidad notifique el pronunciamiento correspondiente, se aplica el silencio
administrativo positivo, correspondiendo a la Municipalidad otorgar la licencia
dentro de un plazo de tres (03) días hábiles, entregar al administrado el FUHU con
el número de licencia asignado, así como la documentación técnica del expediente,
debidamente sellados y firmados, bajo responsabilidad.
35.11 Los requisitos que se presentan son aquellos que corresponden al proyecto
de habilitación urbana, al anteproyecto en consulta y al proyecto de edificación que
se solicita.
50
PREINDENDIZACIÓN
Resolución : 507-2017-SUNARP-TR-T de 26/10/2017

Tribunal : TRUJILLO
Sede : TRUJILLO
Nro. de Título : 1379714
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema de Sumilla : 1. Preindependización de lotes 2. Irretroactividad de la ley.- 1. En el
caso de habilitaciones urbanas que no cuenten con autorizaciones de
construcción simultánea y venta garantizada, podrá anotarse preventivamente el
proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del promotor,
supuesto en el cual no se preindependizarán los lotes conformantes de la
habilitación urbana. 2. Conforme al artículo 103° de la Constitución Política del Perú,
concordante con el artículo III del Título Preliminar del Código Civil, la ley no tiene
fuerza ni efectos retroactivos. Esta premisa, que consagra el principio de
irretroactividad de la norma y que, además, tiene naturaleza de derecho fundamental
de la persona, significa que la ley regula los hechos y las situaciones jurídicas que
ocurren a partir de su vigencia y no los sucedidos con anterioridad.
* 51
INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA
Existen ventajas económicas cuando se anota el

proyecto de una habilitación urbana nueva, toda vez que
se puede financiar la ejecución de las obras con la
transferencia de lotes preindependizados, pero también
es cierto que no todas las personas distinguen entre una
partida preindependizada (que tiene una vigencia
temporal hasta que caduque la licencia o se convierta en
definitiva por la inscripción de las recepción de obras en
la partida matriz) con una partida definitiva y ello les
puede causar perjuicios económicos, por ello es de suma
importancia la publicidad registral que se brinde al
respecto, debiendo constar de forma expresa en los
asientos la calidad de partida preindependizada
* . 52
- Habilitaciones urbanas con

construcción simultánea y venta
garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas

bajo cualquier modalidad, bajo
responsabilidad del promotor.
53
54
Resolución : 696-2019-SUNARP-TR-A de 28/08/2019

Sumilla : ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL PROYECTO
DE HABILITACIÓN.- Con las modificaciones introducidas
por el Decreto Legislativo N° 1426 al TUO de la Ley N°
29090, ya no es posible anotar preventivamente el
proyecto de habilitación urbana bajo responsabilidad del
promotor.
55
56
57
Contenido del asiento
de anotación preventiva de la licencia
58
Preindependización
59
Título inscribible conforme al RIRP
A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 40 RIRP
60
Contenido del asiento de recepción de obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que

aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la fecha de
presentación del expediente a la municipalidad y
la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área del
predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de
aportes, área de compensación, área de vías
públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 41 RIRP
61
Modificación de lotes
preindependizados y transferidos
1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el

área, linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 42 RIRP.
* Instrumento público (= transferencia)

62
Reglas para identificación de lotes
modificados
1. Variación de los lotes puede ser verificada por el

Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 42 RIRP
63
Título inscribible de recepción
de obras por silencio administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la

recepción de obras presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada
del propietario presentada a la municipalidad
en el sentido que operó el silencio
administrativo positivo.
Art. 43 RIRP
64
Recepción de obras
Artículo 36.- Requisitos y procedimiento para la Recepción de Obras de Habilitación Urbana

36.1 Concluidas las obras de habilitación urbana, el administrado solicita la recepción de las
mismas, para lo cual presenta ante la Municipalidad respectiva, los
siguientes documentos:
a) FUHU - Recepción de Obras, en tres (03) juegos originales, debidamente suscritos por el
administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable, en el que se debe
consignar la información necesaria al procedimiento que se requiere iniciar.
b) En caso que el titular del derecho a habilitar sea persona distinta a la que inició el procedimiento
administrativo de habilitación urbana, la documentación que acredite que cuenta con derecho a
habilitar y, de ser el caso, a edificar.
c) Documentos emitidos por las entidades prestadoras de los servicios públicos otorgando
conformidad a las obras de su competencia.
d) Copia de las minutas firmadas por el administrado, acreditando fecha cierta, mediante las cuales
se confirme la transferencia de las áreas de aportes reglamentarios a las entidades receptoras de
los mismos; o, de ser el caso, comprobantes de pago de la redención de los mismos; o, el cargo de
presentación de la copia de la licencia de habilitación urbana y del plano de trazado y lotización
aprobado, al que se refiere el numeral 16.12 del artículo 16 del Reglamento.
65
Recepción de obras
e) En caso de modificaciones no sustanciales al proyecto de habilitación

urbana, de acuerdo a la
definición contemplada en el artículo 22 de la Ley, se presentan debidamente
suscritos por el profesional responsable de la obra y el administrado, los
siguientes
documentos:
- Plano de replanteo de trazado y lotización.
- Plano de ornamentación de parques, cuando se
requiera.
- Memoria descriptiva correspondiente.
66
JURISPRUDENCIA
Resolución N° 286-2014-SUNARP-TR-L de
13/02/2014.- Sumilla: HABILITACIÓN URBANA
PROGRESIVA "Las Habilitaciones Urbanas
Progresivas son aquellas en las que se difiere la
ejecución de las calzadas y/o aceras y que,
cumpliendo con la ejecución de las demás
obras mínimas podrán solicitar la recepción de
obras." DISCREPANCIA ENTRE PLANOS Y
MEMORIA "'Ante la discrepancia existente entre
la información contenida en el plano y la
memoria descriptiva del mismo, debe
prevalecer la contenida en el primero.
67
Recepción parcial de obras
Cuando se apruebe la recepción parcial de

obras, se independizará el área recepcionada,
quedando en la partida matriz el área
pendiente de ejecución.
Si existen aportes pendientes de efectuar en
la etapa recepcionada, se extenderá un
asiento en el rubro d) de la partida matriz,
haciendo constar esta circunstancia.
Art. 44 del RIRP
68
Recepción parcial de obras
Artículo 37 del Reg. Licencias.- Recepciones Parciales

El administrado puede solicitar la recepción parcial de las
obras de habilitación urbana por etapas, siempre que se
hayan ejecutado todas las obras proyectadas y
autorizadas con la licencia para la etapa respectiva.
Se puede inscribir en el Registro de Predios la etapa
recepcionada, permaneciendo el área pendiente de
ejecución de obras en la partida registral matriz
69
HABILITACIONES
PARA USO DE VIVIENDA CON BIENES COMUNES
Artículo 46.- Habilitaciones para uso de vivienda

con bienes comunes
Para la independización de los lotes que integran
las habilitaciones para uso de vivienda con bienes
comunes, previamente debe inscribirse la recepción
de obras de la habilitación urbana o la aprobación
del proyecto en los supuestos del artículo 34, y el
reglamento interno.
Para la inscripción del reglamento interno no
constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
70
HABILITACIONES PARA USO DE
VIVIENDA CON BIENES COMUNES
Ahora bien el artículo 46 del RIRP es una
excepción a la regla general en cuanto se refiere a
la inscripción del reglamento interno, sin que
previamente se inscriba la declaratoria de fábrica,
toda vez que conforme el Artículo 83 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.- Inscripción de acto previo al reglamento
interno.- Para la inscripción del Reglamento
Interno deberá inscribirse previamente la
respectiva declaratoria de fábrica, salvo
disposición expresa en contrario.
71
II.- REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA
EJECUTADA
I.1.- Parcial (Proyectos)

I.2.- Total (Recepción de Obras)
72 72
REGULARIZACION DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
• Artículo 30.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de
edificaciones ejecutadas sin licencia municipal
• Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018,
sin la correspondiente licencia, así como las edificaciones ejecutadas
desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son
regularizadas de forma individual por las municipalidades.
• Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación y pueden ser
desarrollados siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha
de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa
vigente.
73
REGULARIZACION DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
• Del mismo modo, las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas
sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018, también pueden ser
regularizadas de forma conjunta por las municipalidades.
• La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones es aplicable
cuando se trate de bienes
• integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que cumplan con
las normas vigentes sobre la materia.
• La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar
la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la
conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en
conjunto, según corresponda.
• (…)
74
Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas
Artículo 38.- Ámbito de regularización de

habilitaciones urbanas
38.1 Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el
17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente
licencia, son regularizadas por las Municipalidades
siempre que cumplan con la normatividad vigente a
la fecha de su ejecución o, en caso que sea más
favorable, con la normativa vigente.
38.2 La Resolución de Regularización que apruebe
la habilitación urbana, debe considerar también la
aprobación de la recepción de obras.
75
38.3 El administrado que ejecutó obras de habilitación
urbana sin la correspondiente licencia puede iniciar el
procedimiento administrativo de regularización, siempre
que cuente con obras de distribución de agua potable,
recolección de desagüe, de distribución de energía e
iluminación pública, así como obras de accesibilidad.
38.4 Las habilitaciones urbanas y las edificaciones
ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de
2018, pueden ser regularizadas de forma conjunta por las
Municipalidades, en cuyo caso la Resolución
de Regularización aprueba la habilitación urbana y la
recepción de obras, así como la edificación y la
conformidad de obra y declaratoria de edificación, en
conjunto.
76
Artículo 39.- Requisitos para solicitar la
regularización de habilitaciones urbanas
Para solicitar la regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas sin la correspondiente licencia, el
administrado presenta, por triplicado y debidamente suscritos, los siguientes requisitos:
a) Formulario Único de Regularización, en tres (03) juegos originales, debidamente suscritos por el
administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable, en el que se consigne
la información necesaria al procedimiento que se requiere iniciar, adjuntando copia del recibo del
pago efectuado en el colegio profesional por derecho de revisión.
El pago de tramitación de la licencia y los pagos por derecho de revisión se encuentran
comprendidos en la determinación del derecho de tramitación, de acuerdo a lo establecido en el TUO
de la Ley Nº 27444.
b) En el caso que el administrado no sea el propietario del predio, la documentación con la que
acredite que cuenta con derecho a realizar una habilitación urbana.
c) Documentación técnica, firmada por el profesional constatador, compuesta por:
- Plano de ubicación con la localización del terreno con coordenadas UTM.
- Plano de lotización, conteniendo el perímetro del terreno; el diseño de la lotización, de las vías,
aceras y
77
bermas; y, las áreas correspondientes a los aportes. La lotización debe estar en concordancia con
el Plan de Desarrollo Urbano - PDU aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
- Plano perimétrico y topográfico del terreno, incluyendo la referencia topográfica a la vía
urbanizada más cercana existente o con aprobación de proyectos.
- Plano que indique los lotes ocupados y las alturas de las edificaciones existentes.
- Memoria descriptiva, indicando las manzanas de corresponder, las áreas de los lotes, la
numeración y los aportes reglamentarios.
d) Copia del comprobante de pago de la multa por habilitar sin licencia. El valor de la multa es
equivalente hasta el 10% del valor de la obra a regularizar tomando el promedio de los valores
unitarios oficiales de edificación a la fecha de su ejecución y de la fecha de solicitud de la
regularización.
En caso que se cuente con estudios preliminares aprobados, no corresponde presentar el plano
de ubicación con la localización del terreno y el plano de lotización, debiendo presentar en su
reemplazo:
i) Resolución y planos de los estudios preliminares aprobados.
ii) Planos de Replanteo de la habilitación urbana, de corresponder.
78
Título inscribible para la regularización
conforme al RIRP
79
Título inscribible para la regularización
de habilitación urbana ejecutada conforme al RIRP
Resolución Nº 662-2012-SUNARP-TR-L de 4/5/2012

REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA
«Conforme lo dispone el artículo 40.4 del Reglamento de la Ley N°
29090, la inscripción de la Habilitación Urbana Ejecutada vía
regularización, se efectuará en mérito del FUHU y su anexo G con el
número de la Resolución de autorización, conjuntamente con los
documentos técnicos respectivos, debidamente sellados y visados
por la autoridad competente. No obstante, si no se acompaña el
FUHU pero si la respectiva resolución municipal, se debe considerar
cumplido el requisito, toda vez que ésta contiene el acto
administrativo de autorización y que además da origen a la visación
del FUHU.»
80
HABILITACION URBANA
DE OFICIO E
INSCRIPCION REGISTRAL
(LEY 29090)
81
HABILITACION URBANA
DE OFICIO E
INSCRIPCION REGISTRAL
(LEY 29090)
82
TÍTULO INSCRIBIBLE CONFORME AL RIRP
Artículo 48.- Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio.- Cuando la

habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la
inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal
respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor
extensión deberá presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el
plano perimétrico del área habilitada y del área remanente, así como la
memoria descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el Registrador
independizará el área objeto de la habilitación en mérito a los documentos
mencionados en el presente artículo.
En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación
que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de
regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de publicación de la Ley
Nº 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de dicha Ley, no
procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta
circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución
municipal respectiva.
Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por
un arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la
valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización
se encuentre contenida en la Resolución respectiva.
83
TÍTULO INSCRIBIBLE CONFORME AL RIRP
En la habilitación urbana de oficio no

existen etapa de proyectos, sino que
equivale a una recepción de obras, y a
diferencias de las habilitaciones urbanas
nuevas y las de regularización de
habilitaciones urbanas ejecutadas el
pedido no es iniciado por un particular
sino lo realiza de oficio por la propia
municipalidad.
84
HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO
Las municipalidades son autorizadas para declarar la habilitación

urbana conforme a la facultad otorgada en el Artículo 24 de la
Ley 29090 que señala: Las municipalidades declaran la
habilitación urbana de oficio de los predios registralmente
calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas,
que cuentan con edificaciones y servicios públicos domiciliarios.
Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la
habilitación urbana.
Es decir no en todos los predios puede declararse la habilitación

urbana de oficio, sino que deben reunir ciertas condiciones como
ser calificados registralmente como rústicos, que según el Anexo
2 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano (D.S Nº 004-2011-VIVIENDA) es: Aquel que no cuenta
con habilitación urbana. Además, está destinado o es susceptible
de serlo para fines agrarios, ganaderos, forestales y de fauna
silvestre y actividades análogas.
85
Según el Artículo 3 DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA
Zona urbana consolidada

Aquella constituida por predios que cuentan con servicios
públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas e
infraestructura vial, redes de agua, desagüe o
alcantarillado y servicios de alumbrado público. Para efectos
del procedimiento de Habilitación Urbana de Oficio, el nivel
de consolidación de los predios debe ser mínimo del 90%
del total del área útil del predio matriz.
86
Anterior Artículo 24 de la Ley 29090 (DECRETO SUPREMO Nº

006-2017-VIVIENDA) antes del Decreto Legislativo 1426 :
Habilitaciones urbanas de oficio
Las municipalidades distritales y las provinciales o la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado,
declaran la habilitación urbana de oficio de los predios
registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas
urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y
servicios públicos domiciliarios, otorgándoles la
correspondiente calificación de urbano de conformidad con
su realidad local, y dispone la inscripción registral del
cambio de uso de suelo rústico a urbano. Estas habilitaciones
no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana.
La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser
impulsada por los propietarios de predios que figuren en el
registro municipal como urbanos y se mantengan en los
registros públicos como rústicos, aun cuando cuentan con
obras y servicios similares a las áreas urbanas inmediatas. Los
requisitos y condiciones para obtener de las municipalidades la
habilitación urbana de oficio se establecerán en el Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
87
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO (Art.24° Ade la Ley N°29090)
En tal sentido si bien es cierto que la municipalidad inicia, sin pedido

de parte, la habilitación urbana de oficio, ésta entidad debe cumplir
con la notificación a los titulares registrales y a los ocupantes del
predio a efectos que se respete un debido procedimiento, tal como lo
exige el Art. 104 de la Ley 27444.
Asimismo debe tenerse en cuenta que la consideración como una
habilitación urbana de oficio ocasiona que en ésta no resulte aplicable
el silencio administrativo positivo, tal como lo señala el último párrafo
del Artículo 2 de la Ley 29090, modificado por la Ley Nº 29898,
publicada el 11 julio 2012, que señala:"Los procedimientos
establecidos en la presente Ley, con excepción del
procedimiento de habilitación urbana de oficio, están sujetos al
silencio administrativo positivo, regulado por la Ley 29060, Ley
del Silencio Administrativo." 8 88
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO (DECRETO SUPREMO Nº
006-2017-VIVIENDA)
Según el penúltimo párrafo del Artículo 3 del Decreto Supremo que aprueba
el Texto Único Ordenado de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DECRETO SUPREMO Nº 006-
2017-VIVIENDA): Los procedimientos establecidos en la presente
Ley, con excepción del procedimiento de habilitación urbana de
oficio, están sujetos al silencio administrativo positivo.
89
8
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO (Art.24° Ade la Ley
N°29090)
En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en las

Resoluciones Nº 476-2013-SUNARP-TR-A de 17/10/2013:
INAPLICACIÓN DEL SAP EN LAS HABILITACIONES URBANAS DE
OFICIO En los procedimientos de habilitaciones urbanas de oficio no
corresponde aplicar el SAP, por cuando su inicio no depende de la
voluntad del interesado sino de la propia autoridad municipal”.
Res. Nº 174-2010-SUNARP-TR-A de 14/05/2010: INAPLICACIÓN DE
SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO A UNA HABILITACIÓN
URBANA DE OFICIO. A las habilitaciones urbanas de oficio a que se
refiere el artículo 24 de la Ley Nº 29090, por tratarse de una
declaración de la administración que nace de oficio y no como
consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el
silencio positivo.
90
9
Habilitación Urbana de Oficio
 Improcedencia:
 Tener en trámite un procedimiento de habilitación urbana o de regularización
de una ejecutada ante la municipalidad o de recepción de obras.
 Cuenta con servicios públicos domiciliarios pero no tiene edificaciones fijas y
permanentes.
 Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas reservadas o
fajas de servidumbres.
 Se encuentra en terrenos de uso o reservados para defensa nacional.
 Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vías, de interés
arqueológico o patrimonio cultural.
 Se encuentra incurso en un proceso judicial para determinar la titularidad,
mejor derecho o preferencia de título.
 Ubicado en zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la
población.
 Exista superposición de áreas con predios de terceros.
91
9
Anteriormente conforme el Artículo 40-H del del DS 008-

2013-VIVIENDA.- “De la Inscripción Registral.- Por el
simple mérito de la Resolución expedida, la autoridad
municipal procederá a efectuar la inscripción registral del
cambio de uso de rústico a urbano del predio matriz; para tal
efecto copia certificada del expediente sustentatorio de la
Resolución, constituye el título de inscripción.
La inscripción individual registral de los lotes que
conforman el predio matriz será gestionada por el
propietario o por la organización con personería
jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios. En
este último caso se acreditará la capacidad de
representación con la copia simple de la Partida
Electrónica donde conste la vigencia de poder del
Registro de Personas Jurídicas”.
92
9
Es decir conforme a esta norma la independización deberá ser efectuada

por el propietario o por la persona jurídica que agrupe la totalidad de
propietarios, ¿Pero se podría inscribir solamente la habilitación
urbana y desistirse de la independización?
Al respecto conforme a la Resolución Nº 301-2014-SUNARP-TR-L de

14/02/201, ello sería posible: HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO "No
es necesaria la intervención de los propietarios del predio matriz
para la inscripción de una habilitación urbana de oficio. Cuando se
inscribe una habilitación urbana de oficio no debe procederse en
mérito a la resolución de habilitación urbana de oficio, a la
independización de los lotes conformantes de la habilitación, pues
para ello se requiere que lo solicite el propietario o la organización
que agrupe a los propietarios."
93
9
HABILITACION URBANA DE OFICIO
• Artículo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio
• Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad
Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación urbana
de oficio de aquellos predios matrices registralmente calificados como rústicos
ubicados en zonas urbanas consolidadas que cuenten con edificaciones
permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento urbano, de ser el caso,
así como con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o
alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, otorgándoles la
correspondiente calificación de urbano de conformidad con su realidad local, y
disponen la inscripción registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano.
•
94
• Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la
habilitación urbana; sin embargo, de existir áreas destinadas a
recreación pública, educación, salud y otros fines, éstas serán
consideradas en la habilitación urbana de oficio e independizadas
según corresponda.
•
95
• El procedimiento de habilitación urbana de oficio se inicia con la
disposición fundamentada de la municipalidad, la cual es notificada a los
titulares registrales del predio matriz y a los posesionarios, en la cual se
identifica al predio matriz por reunir las siguientes condiciones:
• a) Encontrarse inscrito en el Registro de Predios como predio rústico.
96
• b) Ubicarse en una zona urbana consolidada que cuenta con servicios públicos
domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y
alumbrado público. El nivel de consolidación será del 90% del total del área útil
del predio matriz.
• c) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías y veredas

acorde con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la
municipalidad respectiva.
97
• d) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y
respetar las servidumbres de los cables de red eléctrica de media y
alta tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el
caso.
• La habilitación urbana de oficio se aprueba mediante Resolución
Municipal, disponiéndose la inscripción registral del cambio de uso
rústico a urbano del predio matriz.
98
• La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la
habilitación urbana de oficio es gestionada por el titular registral,
por los posesionarios, o por la organización con personería jurídica
que agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de
predios matrices en copropiedad o coposesión, basta con el
consentimiento expreso del 50% más uno del total de los mismos.

•
99
• Las municipalidades pueden rectificar y/o determinar áreas, linderos y/o
medidas perimétricas inscritas que discrepen con las resultantes del
levantamiento topográfico que se realicen en el procedimiento de habilitación
urbana de oficio.
• Las causales de procedencia e improcedencia, el órgano responsable, el

contenido del expediente técnico, el procedimiento y demás condiciones para
obtener de las municipalidades la habilitación urbana de oficio se establecerán
en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

•
100
• No existe inconveniente cuando la independización lo solicite el titular
registral o titulares como en el caso de copropiedad, pero la posesión no es
un acto inscribible según el Código Civil (Artículo 2021.- Los actos o títulos
referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de
prescripción adquisitiva, no son inscribibles) y tendría que
simultáneamente tramitarse la adquisición del dominio como prescripción
adquisitiva o adjuntar títulos de propiedad al Registro debiéndose respetar
el Principio de Tracto Sucesivo.
101
• Por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o
posesionarios
• ¿Cómo se acreditaría que los socios o asociados son representados por la persona
jurídica?
• Tendría que otorgar poder de los titulares a favor de la persona jurídica, y ese poder
debería inscribirse o adjuntar escritura pública.
• Con los poseedores ocurre que tendrían que simultáneamente inscribir su dominio y
luego otorgar poder.
• Tendría que acreditarse el Principio de Tracto Sucesivo
• El Reglamento de Licencias debería considerar la forma de la independización gestionada
por los poseedores y la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de
titulares o posesionarios
•
102
• Procedimiento de habilitación urbana de oficio
• El procedimiento se inicia con la identificación de los predios matrices que
reúnen las condiciones para ser beneficiados con la habilitación urbana de oficio.
• La municipalidad notifica a los titulares registrales de los predios matrices y a
los ocupantes del predio, sobre el inicio del procedimiento de habilitación
urbana de oficio y la elaboración del expediente técnico cuyos requisitos lo
establece el reglamento de la presente Ley.
• La municipalidad elabora el expediente técnico que sustenta la declaración de
la habilitación urbana de oficio. La declaración se efectúa mediante resolución
municipal que dispone la inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano.
• La inscripción individual registral es gestionada por el propietario o por la
organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios.
• Artículo 24-A Ley 29090 (TUO DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-
VIVIENDA).-
103
• Para la declaración de habilitación urbana de oficio, el predio matriz debe:
• a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rústico.
• b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones destinadas a vivienda y
demás complementarias a dicho uso. El nivel de consolidación será del 90% del total del
área útil del predio matriz.
• c) Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía
eléctrica y alumbrado público.
• d) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías acorde con los
planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad respectiva.
• e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe encontrarse
ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar las servidumbres de los
cables de red eléctrica de media y alta tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los
ríos, de ser el caso.
• Artículo 24-A Ley 29090 (TUO DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA).-
104
• Artículo 24-B.- Improcedencia de la habilitación urbana de oficio
• No procede declarar la habilitación urbana de oficio, cuando el predio
matriz:
• a) Tiene en trámite un procedimiento de habilitación urbana o de
regularización de una ejecutada ante la municipalidad o de recepción de
obras de habilitación urbana a la fecha de publicación de la presente Ley.
• b) Cuenta con servicios públicos domiciliarios, pero no tiene
edificaciones fijas y permanentes.
• c) Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas
reservadas o fajas de servidumbre, entre otras, según ley de la materia.
• d) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa
nacional.
105
• e) Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía.
• f) Se encuentra sobre áreas de interés arqueológico, histórico o
patrimonio cultural.
• g) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de
determinar la titularidad, mejor derecho o preferencia de título.
• h) Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo
para la salud, la vida o integridad física de la población.
• i) Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.
• En los casos previstos en los literales c), d), e) y f), cuando el predio
matriz se encuentra afectado parcialmente, puede aprobarse la
habilitación urbana de oficio excluyendo la zona afectada.
106
• Artículo 24-C.- Órgano responsable
• La municipalidad determina el órgano responsable del
procedimiento de habilitación urbana de oficio, con facultades para
realizar las inspecciones de verificación catastral, los levantamientos
de información topográficos, la elaboración de los planos
correspondientes y las respectivas memorias descriptivas, los cuales
están sujetos a las normas urbanísticas establecidas en los planes de
desarrollo, acondicionamiento territorial y planeamiento integral.
•
107
• Resolución : 1723-2019-SUNARP-TR-L de 05/07/2019
• Sumilla : SUSPENSIÓN POR TITULOS INCOMPATIBLES CON ROGATORIA
IDÉNTICA El título anterior con una rogatoria incompatible por
identidad de rogatoria con el que es materia de calificación, supone la
suspensión del asiento de presentación del título posterior.
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO No es necesaria la intervención de
los propietarios del predio matriz para la inscripción de una
habilitación urbana de oficio
108
• Resolución : 262-2019-SUNARP-TR-A de 16/04/2019
• Sumilla : HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO "Para efectos de la
inscripción de la habilitación urbana de oficio en el Registro deberá
presentarse copias certificadas de la resolución municipal que la
aprueba así como del expediente sustentatorio expedidas por la
autoridad municipal que declara habilitado un predio registrado como
rústico." INDEPENDIZACIÓN Cuando la habilitación urbana de oficio
recae sobre parte del predio matriz, deberá procederse con la
independización del área habilitada, para lo cual el artículo 48 del
RIRP exige la presentación de la resolución acompañado de los planos
y memoria descriptivas del área a independizar como del área
remanente
109
• Sumilla : PREVALENCIA DE LA INFORMACIÓN PROVENIENTE DEL LEVANTAMIENTO
TOPOGRÁFICO EN LAS HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO Conforme al artículo 24 del
T.U.O. de la Ley Nº 29090 modificado por el Decreto Legislativo Nº 1426, prevalecerá el
área, linderos y/o medidas perimétricas que provengan del levantamiento topográfico
que se realice en el procedimiento de habilitación urbana de oficio sobre la información
discrepante que conste en los antecedentes registrales, siendo procedente la
rectificación en base a los documentos provenientes de dicho levantamiento. En tal
sentido, no procede denegar la inscripción en los casos en los que se advierta
discrepancia en cuanto al área, linderos y/o medidas perimétricas entre la
documentación técnica presentada correspondiente a la habilitación urbana de oficio y
los antecedentes registrales.
• INFORME TÉCNICO Es procedente la inscripción de la habilitación urbana de oficio de
un predio aun cuando el Área de Catastro no pueda determinar si el área en consulta
se encuentra íntegramente en la partida registral indicada o si está comprende
gráficamente a colindantes inscritos por falta de documentación técnica en los
antecedentes registrales.
110
• Sumilla : HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO No es necesaria la intervención
de los propietarios del predio matriz para la inscripción de una habilitación
urbana de oficio.
• Según el TR: De la lectura del citado articulo, se desprende que la

habilitación urbana de oficio esta referida básicamente a la verificación
efectuada por parte de la respectiva Municipalidad de los predios que
aparecen inscritos como rústicos en el Registro pero que en la realidad se
encuentran en zonas urbanas consolidadas, esto es, que cuentan con
edificaciones y servicios públicos. Así, una vez constatada dicha
circunstancia, la Municipalidad respectiva procederá a emitir de oficio la
Resolución Municipal que declare habilitados los predios.
111
• En este orden de ideas, en una habilitación urbana declarada de oficio
no es posible distinguir las dos etapas (aprobación del proyecto de
habilitación
• y recepción de obras), ello por cuanto es la misma autoridad
municipal la encargada de constatar que el predio registrado como
rustico se encuentra en una zona urbana consolidada. Asimismo, la
norma - cuando se trata de una habilitación urbana de oficio - no
distingue la modalidad, por cuanto como ya se señaló, de la
constatación que ellos hacen (que es de oficio) se declara habilitado
el predio.
112
• Respecto a la inscripción registral, tanto el articulo 45 del Reglamento (actual, como el numeral 40-H del
articulo 40 del reglamento establece anterior señalan: “por el simple merito de la Resolución expedida, la
autoridad municipal procede a solicitar la inscripción registral del cambio de uso de rustico a urbano del
predio matriz.
• Para tal efecto, remite al Registro de Predios copias certificadas de la mencionada resolución, de los planos
de ubicación y localización;
• perimétrico y topográfico; de lotización; y el que indica los lotes ocupados y las alturas de las edificaciones
existentes;
• así como, de la memoria descriptiva, documentos señalados en el literal c) del articulo 42 del presente
Reglamento, los que constituyen el titulo de inscripción.
• Como puede apreciarse del tenor citado, el documento por excelencia que reconoce y/o aprueba una
habilitación urbana de oficio, es la resolución municipal, cuyo contenido determinara en principio el área
habilitada y la descripción del predio objeto del procedimiento, así como el cuadro de áreas de la
habilitación.
• Asimismo, se aprecia que la resolución municipal aprobará los planos que conforman el expediente técnico,
que vienen a ser los planos de ubicación y localización del terreno matriz, plano perimétrico y plano de
lotización, entre otros.
113
• En tal sentido, resulta coherente que el titulo en merito del cual se inscribirá la
habilitación urbana de oficio este constituido principalmente por la resolución municipal
y los documentos técnicos que esta aprueba.
• Ahora bien, de los señalado hasta este punto se puede concluir que a diferencia de lo
que sucede con los procedimientos regulares de habilitación urbana, el supuesto de las
habilitaciones urbanas de oficio constituyen un procedimiento excepcional para
declarar habilitados los predios registrados como rústicos, ya que su inicio no depende
de la voluntad o participación del interesado sino de la propia autoridad municipal.
• Si bien puede presentarse el supuesto en que sea el propio administrado quien solicite
a la autoridad municipal que de inicio al procedimiento de habilitación urbana de
oficio, dicha entidad no se encuentra obligada a efectuarlo, pues quedará a su criterio
determinar la conveniencia de declarar la habilitación de los predios rústicos
correspondientes.
• En ese orden de ideas, puede concluirse que la habilitación urbana de oficio puede
incluso realizarse sin la intervención del propietario, siempre que se haya cumplido con
notificársele durante el procedimiento, tal como señala la ley y su reglamento.
114
• En tal sentido, dado que en el procedimiento de habilitación urbana
de oficio no se requiere la intervención del o los propietarios del
predio, puesto que implica el reconocimiento de la realidad existente
en el predio llevado a cabo por la Municipalidad, no corresponde
exigir en sede registral la presentación de documentación alguna que
acredite tal participación.
• Cabe mencionar que el cuarto párrafo del articulo 24 de la Ley N°
29090, regula la intervención de los titulares solo para el caso de la
inscripción individual de los lotes resultantes de la habilitación urbana
de oficio, esto es, para la independización de tales lotes, mas no así
para la tramitación o inscripción de la habilitación.
115
• Sumilla : TÍTULO SUFICIENTE ¿Las copias certificadas constituyen
título suficiente mas no título único para la inscripción; por lo cual,
cuando se adjunta en original la documentación necesaria visada por
la Municipalidad Provincial de Abancay correspondiente a la
habilitación urbana de oficio cuya inscripción se solicita, no
corresponde observar por ello
116
• Sumilla : INDEPENDIZACIÓN DE LOTES DE HABILITACIÓN URBANA DE
OFICIO La independización de los lotes conformantes de la
habilitación urbana de oficio, requiere de la solicitud del propietario o
la organización que agrupe a los propietarios de conformidad con el
24-A de la Ley N° 29090
117
• Sumilla : INDEPENDIZACIÓN DE LOTES DE HABILITACIÓN URBANA DE
OFICIO "La independización de los lotes conformantes de la
habilitación urbana de oficio, requiere de la solicitud del propietario o
la organización que agrupe a los propietarios de conformidad con el
24-A de la Ley N° 29090". ASPECTOS VINCULANTES DEL INFORME
TÉCNICO EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE UNA HABILITACIÓN
URBANA "El carácter vinculante del informe técnico emitido por el
Área de Catastro en la solicitud de inscripción de una habilitación
urbana está referido a la adecuación del perímetro de la habilitación
con su antecedente registral"
118
• Sumilla : HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO El artículo 24-B del T.U.O.
de la Ley Nº 29090 establece que no procede declarar la habilitación
urbana de oficio, cuando el predio matriz tiene en trámite un
procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una
ejecutada ante la municipalidad o de recepción de obras de
habilitación urbana a la fecha de publicación de la citada ley; no
obstante ello, el artículo 48 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios ha dispuesto la salvedad que dicho supuesto sea
considerado expresamente en la resolución municipal respectiva, a
efectos de proceder con su inscripción
119
• Sumilla : HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO No procede denegar la
inscripción de una habilitación urbana de oficio si de lo publicitado en
el Registro no se desprende haber incurrido en el supuesto de
improcedencia contemplado en el literal a) del artículo 24-B de la Ley
Nº 29090, esto es que se trate de un predio sobre el que existe en
trámite un procedimiento de habilitación urbana o de regularización
de una ejecutada.
120
• Sumilla : CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS "En la calificación de actos administrativos,
el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión
administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha
tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del
procedimiento administrativo en el cual se ha dictado".
• HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO El documento por excelencia que reconoce y/o aprueba una
habilitación urbana de oficio, es la resolución municipal, cuyo contenido determinará en principio
el área habilitada y la descripción del predio objeto del procedimiento, así como el cuadro de
áreas de la habilitación, entre otros. Asimismo, se aprecia que la resolución municipal aprobará
los planos que conforman el expediente técnico, los mismos que forman parte de la resolución en
tanto su aprobación proviene de ella.
• CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME DE CATASTRO "Conforme al X Pleno del Tribunal Registral
el informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a
aspectos estrictamente técnicos. Por tanto, si sobre la base del estudio de los planos adjuntados
al título, el área de catastro formula observaciones, esta información resulta ser de carácter
técnico, en consecuencia de obligatorio acatamiento para las instancias registrales".
121
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación DECRETO SUPREMO N° 029-2019-VIVIENDA
Publicado el 06.11.2019
• Artículo 41.- Habilitación Urbana de Oficio
• 41.1 Las Municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad
Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación
urbana de oficio de aquellos predios matrices registralmente calificados
como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas.
• Qué cuenten con edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con
equipamiento urbano, de ser el caso,
• Así como con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o
alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, otorgándoles la
correspondiente calificación de urbano de conformidad con su realidad
local.
• Disponen la inscripción registral del cambio de uso de suelo rústico a
urbano.
122
• 41.2 Las habilitaciones urbanas de oficio no se encuentran sujetas a
aportes reglamentarios; sin embargo, de existir áreas destinadas a
recreación pública, educación, salud y otros fines, éstas serán
consideradas en la habilitación urbana de oficio e independizadas
según corresponda. Asimismo, no están sujetos a pagos por derecho
de tramitación, ni a silencio administrativo positivo.
• 41.3 El 90% de los lotes que conforman el predio matriz deben contar
con edificaciones fijas y permanentes, entendiéndose por éstas,
aquellas construidas con un área no menor de 25 m² con sistemas
constructivos convencionales y no convencionales, que tengan
servicios públicos domiciliarios instalados.
123
• 41.4 La ocupación del predio matriz debe tener su origen en un
contrato privado de compraventa, suscrito por el titular registral.
• 41.5 Los propietarios registrales o los posesionarios de predios
matrices que figuren en la Municipalidad como urbanos, pero que
mantengan el uso rústico en el Registro de Predios, pueden solicitar el
diagnóstico de la realidad física y legal de sus predios matrices, con la
finalidad que se evalúe, de corresponder, el inicio del procedimiento
administrativo de habilitación urbana de oficio, para lo cual pueden
presentar la documentación señalada en el artículo 46 del
Reglamento, con la finalidad de coadyuvar con el diagnóstico.
124
• 41.6 En caso el diagnóstico determine que el predio matriz puede ser
objeto de habilitación urbana de oficio, la Municipalidad procede
conforme lo dispuesto en el literal a) del numeral 47.1 del artículo 47.
De lo contrario, la Municipalidad emite un Informe Técnico - Legal
fundamentando su decisión, el cual es puesto en conocimiento de los
solicitantes.
125
• Artículo 42.- Órgano Responsable de la Habilitación Urbana de Oficio
• 42.1 La Municipalidad determina el órgano responsable del procedimiento
administrativo de habilitación urbana de oficio, el cual realiza las siguientes
actividades:
• a) Elabora un listado de las áreas urbanas consolidadas de su jurisdicción,
que no cuentan con habilitación urbana
• b) Realiza los estudios técnicos y legales para proponer los predios matrices
que reúnan las condiciones señaladas en el artículo 24 de la Ley, para ser
objeto de habilitación urbana de oficio.
• c) Determina el inicio del procedimiento administrativo de habilitación
urbana de oficio.
126
• d) Notifica a los titulares registrales, así como a los posesionarios de
los predios matrices identificados, sobre el inicio del procedimiento
administrativo y la elaboración del expediente técnico.
• e) Solicita a los titulares registrales y a los posesionarios de los
predios matrices identificados, de ser el caso, información referida al
predio matriz que facilite la elaboración del expediente técnico y la
declaración de habilitación urbana de oficio.
• f) Suscribe convenios con la SUNARP u otros organismos públicos, a
fin de acceder a la información de los predios matrices identificados
127
• g) Realiza las acciones y coordinaciones necesarias para la obtención de la información
técnica y legal sobre el predio matriz identificado.
• h) Realiza las inspecciones del predio matriz identificado para llevar a cabo el
levantamiento topográfico, catastral, así como de la información que se requiera.
• i) De ser el caso, realiza la rectificación y/o determinación de áreas, linderos y/o medidas
perimétricas, así como rectifica áreas por error de cálculo inscritas cuando discrepan con
las resultantes del levantamiento topográfico, conforme a las normas de la materia.
• j) Elabora el expediente técnico conformado por los documentos señalados en el artículo
46 del Reglamento.
• k) Emite la Resolución que declara la habilitación urbana de oficio del predio matriz
identificado.
• l) Suscribe convenio con el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal -
COFOPRI u otras entidades, con la finalidad de acceder a los planos perimétrico y de
trazado y lotización, así como a la información técnica y legal generada en los
procedimientos de formalización integral.
128
• Artículo 44.- Procedencia de la Habilitación Urbana de Oficio El predio matriz identificado
para ser objeto de habilitación urbana de oficio cumple con las siguientes condiciones:
• a) Estar inscrito en el Registro de Predios como predio rústico.
• b) Ubicarse en una zona urbana consolidada que cuenta con servicios públicos
domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado
público. El nivel de consolidación es del 90% del total del área útil del predio matriz.
• c) Estar definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías y veredas acorde con los
planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la Municipalidad respectiva.
• d) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe encontrarse
ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar las servidumbres de los
cables de red eléctrica de media y alta tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los
ríos, de ser el caso.
129
• Artículo 45.- Prohibición de iniciar la Habilitación Urbana de Oficio
• 45.1 El órgano competente no inicia el procedimiento administrativo
de habilitación urbana de oficio cuando el predio matriz:
• a) Tiene una Resolución de Habilitación Urbana vigente.
• b) Tiene en trámite un procedimiento administrativo de habilitación
urbana; de regularización de habilitación urbana ejecutada; o, de
recepción de obras, aun cuando se desista de los mismos.
• c) Cuenta con servicios públicos domiciliarios, pero no cuenta con
edificaciones fijas ni permanentes.
130
• d) Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas
reservadas o fajas de servidumbre, entre otras, según la Ley de la
materia.
• e) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la
defensa nacional. f) Se encuentra ubicado en áreas de uso público o
derecho de vía.
• g) Se encuentra ubicado sobre áreas de interés arqueológico.
• h) Es considerado por la entidad competente como zona de alto
riesgo para la salud, la vida o la integridad física de la población.
131
• i) Tiene una consolidación menor al 90% del total del área útil, salvo la excepción
prevista en el numeral 45.3 del presente artículo.
• j) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se debe determinar la
titularidad o el derecho de propiedad.
• k) Cuando las zonas urbanas consolidadas cuentan con edificaciones destinadas a
usos diferentes al de vivienda.
• 45.2 En los casos previstos en los literales d), e), f), g) y h) del numeral
precedente, cuando el predio matriz se encuentra afectado parcialmente, puede
aprobarse la habilitación urbana de oficio excluyendo la zona afectada.
• 45.3 Para el caso del literal i) del numeral 45.1 del presente artículo, se puede
aprobar la habilitación urbana de oficio del área urbana consolidada, siempre que
se independice de la partida matriz y el área desmembrada sin consolidación, no
sea menor a una hectárea.
132
• Artículo 46.- Expediente técnico de la Habilitación Urbana de Oficio
• 46.1 El expediente técnico elaborado por el órgano responsable, contiene como mínimo los siguientes documentos:
b) Informe Técnico - Legal que sustente que el predio reúne las condiciones para ser objeto de habilitación urbana de oficio,
cumpliendo lo establecido en los artículos 24 de la Ley y 44 del Reglamento. Asimismo, debe indicar, de forma expresa, que
no se encuentra inmerso en los supuestos indicados en el artículo 45 del Reglamento.
c) Documentación técnica firmada por el funcionario municipal que lo aprueba, así como por profesional técnico:
- Plano de ubicación y localización del terreno matriz con coordenadas UTM.
- Plano perimétrico y topográfico con coordenadas UTM.
- Plano de lotización que contiene el perímetro del terreno; la lotización, las vías, aceras y bermas; áreas de equipamientos
de ser el caso y la identificación de los terrenos que físicamente han sido destinadas a aportes que pueden ser materia de
comunicación a las entidades públicas beneficiadas.
- Plano que indica los lotes ocupados y las alturas de las edificaciones existentes.
- Memoria descriptiva.
- Padrón de los ocupantes de los lotes comprendidos dentro del predio matriz.
133
• 48.1 El órgano responsable del procedimiento administrativo emite la
Resolución correspondiente, en mérito a los documentos señalados
en el artículo 46 del Reglamento, mediante el cual: (..)
• e) Se dispone cursar comunicación a las entidades públicas que
corresponda, sobre la identificación de áreas que los propios
titulares registrales han destinado para recreación pública,
educación, salud y otros fines, para las acciones de saneamiento
físico y legal que corresponda.
134
• 48.1 El órgano responsable del procedimiento administrativo emite la
Resolución correspondiente, en mérito a los documentos señalados
en el artículo 46 del Reglamento, mediante el cual: (..)
• e) Se dispone cursar comunicación a las entidades públicas que
corresponda, sobre la identificación de áreas que los propios
titulares registrales han destinado para recreación pública,
educación, salud y otros fines, para las acciones de saneamiento
físico y legal que corresponda.
135
• 49.2 La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la
habilitación urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por
los posesionarios, o por la organización con personería jurídica que
agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de predios
matrices en copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento
expreso del 50% más uno del total de los mismos, de acuerdo al
artículo 24 de la Ley.
136
APORTES REGLAMENTARIOS
APORTES
- Las habilitaciones urbanas según su tipo deberán efectuar aportes obligatorios para
recreación pública y para servicios públicos complementarios para educación y otros
fines, en lotes regulares edificables.
- Estos aportes serán cedidos serán cedidos a título gratuito a la entidad beneficiaria
que corresponde.
 Las áreas para recreación pública constituirán un aporte obligatorio a la comunidad
y en esa condición deberán quedar inscritos en los Registros Públicos, serán
construidas y aportadas para uso público y no podrán ser transferidas a terceros.
Los aportes para el Ministerio de Educación y otros fines, podrán permutarse por
edificaciones ubicadas dentro de los límites de la habilitación, que respondan a las
necesidades de la población y cuenten con la conformidad de la entidad beneficiaria.
* 137
Los aportes reglamentarios provienen de un proceso de habilitación

urbana.
El área de aportes es la suma de las superficies que se transfieren a

las entidades beneficiarias para uso público.
Se calcula sobre el área bruta, menos las áreas que deben cederse
para vías expresas, arteriales y colectoras, así como las reservas para
obras de carácter regional o provincial.
Según el TIPO de habilitación urbana, se deben efectuar los aportes

reglamentarios.
* 138
Art. 3 de la Ley 29090: Este proceso (de habilitación urbana) requiere de aportes
gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público
irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y
otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público
del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos.
El reglamento establece la extensión mínima de la habilitación en la que aplica el aporte
para salud, así como el porcentaje respectivo."
"Están exonerados de realizar aportes reglamentarios los proyectos de inversión pública,

de asociación público-privada o de concesión que se realicen para la prestación de
servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.
* 139

Edificación (DECRETO SUPREMO Nº 008-2013-VIVIENDA): Art.
16.9 Los aportes reglamentarios a que se encuentran obligados de
efectuar los titulares de predios rústicos que requieran iniciar
procesos de habilitación urbana se regulan por:
a) Lo previsto en la Norma Técnica G.H. 020 del RNE
* 140
Norma Técnica G.H. 020 del RNE
Los aportes para cada entidad se ubicaran de manera

concentrada, siendo el área mínima la siguiente:
•Para Recreación Pública 800 mt2
•Ministerio de Educación Lote normativo
•Otros fines Lote normativo
•Parques zonales Lote normativo
Cuando el cálculo de área de aporte sea menor al área mínima

requerida, podrá ser redimido en dinero.
En todos los casos en que las áreas de aporte resultaran menores a
los mínimos establecidos, el monto de la redención en dinero se
calculará al valor de tasación arancelaria del metro cuadrado del
terreno urbano.
* 141
¿Qué son las áreas de

recreación pública ?
Son superficies destinadas a PARQUES de uso público.
(Norma G. 040 del Reglamento Nacional de Edificaciones)
¿Que son los Servicios Públicos Complementarios?

Son la dotación de servicios urbanos para atender las
necesidades de educación, salud, comerciales, sociales,
recreativas, religiosas, seguridad, etc. (Norma G. 040 del
Reglamento Nacional de Edificaciones)
* 142
Los aportes reglamentarios según la Ordenanza N°836-MML

REGLA
●Constituyen bienes de propiedad municipal (artículo 56 de la Ley
N°27972- LOM, Ordenanza N°836 y Ordenanza N°1572 de la MML).
EXCEPCIÓN
●Los aportes para Recreación Pública: son bienes de dominio público.
●Los aportes para Educación: son bienes de dominio público
transferidos al Ministerio de Educación (uso exclusivo de edificación
de locales educativos.)
* 143
Los aportes para RENOVACIÓN URBANA (FOMUR).

●Los aportes para servicios públicos complementarios
Los PARQUES ZONALES, serán entregados al SERPAR Lima en área

útil conformada por lotes normativos, los que deberán ser transferidos
mediante instrumento público.
Los aportes reglamentarios según la Ley 26664 y Ley 27972
Los aportes para Recreación Pública
Los parques metropolitanos y zonales, plazas, plazuelas, jardines y
demás áreas verdes de uso público bajo administración municipal
forman parte de un sistema de áreas recreacionales y de reserva
ambiental con carácter de intangibles, inalienables e imprescriptibles.
(Ley N°26664).
* 144
.
Los aportes para Recreación Pública

●Los parques metropolitanos y zonales, parques zoológicos,
jardines botánicos : Municipalidad Provincial de Lima.
●Los parques: Municipalidad Distrital.
(Artículo 161, numeral 1.3 de la Ley N°27972, Ley N°26664 sobre

áreas verdes de uso público).
Los Aportes reglamentarios en la Ley 29090

●De acuerdo a la Norma Técnica G.H.020 (Reglamento Nacional de
Edificaciones).
●Habilitaciones para USO INDUSTRIAL: aportes ubicados en otro
predio distinto del que es materia de habilitación y ubicado dentro
la misma jurisdicción distrital. Se inscribe como CARGA, la
aceptación de la municipalidad sobre la ubicación del aporte en
* 145
otro predio del mismo distrito.
Resolución N° 246-2012-SUNARP-TR-A de 30/05/2012: Sumilla : APORTES REGLAMENTARIOS

De acuerdo a la normatividad vigente los aportes destinados a servicios públicos complementarios,
serán transferidos a título gratuitos a favor de las instituciones beneficiarias.
Resolución N° 265-2009-SUNARP-TR-A de 31/07/2009 Sumilla : DOCUMENTO IDÓNEO PARA

LA INSCRIPCIÓN DE LOS APORTES PARA OTROS FINES INSCRITO A NOMBRE DE
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL. Si bien la vigente Ley Orgánica de Municipalidades señala que
los bienes inmuebles de las municipalidades a que se refiere el presente capítulo, se inscriben en
los Registros Públicos a petición del alcalde y por el mérito del acuerdo de concejo
correspondiente, esta norma parte del supuesto que la habilitación ha sido tramitada ante el
concejo que expide la resolución señalada, ya que en tal caso el habilitador efectúa el aporte en su
favor en forma directa; en cambio, cuando conforme a la legislación hoy derogada, la habilitación
fue aprobada por la municipalidad provincial, aun cuando los aportes puedan corresponder a la
municipalidad distrital de la ubicación del predio, sin embargo, requiere de documento que
formalice esa transferencia, por tratarse de entes distintos los invervinientes en el proceso, tan
igual como ahora se requiere que cuando el aporte es para una entidad pública diferente de la
municipalidad distrital donde se tramita la habilitación urbana, se otorgue la minuta de transferencia
correspondiente.
* 146
DEFINICIONES
16.4 Los aportes reglamentarios a los que están obligados a efectuar los titulares
de predios rústicos que requieran iniciar procesos de habilitación urbana se
regulan por lo previsto en la Norma Técnica GH.020, “Componentes de Diseño
Urbano” del RNE.
16.5 En habilitaciones urbanas para uso industrial, los aportes reglamentarios
pueden ser adjudicados a las entidades receptoras de los mismos en un terreno
habilitado, de propiedad del titular de la habilitación urbana, localizado fuera de
los linderos del lote materia del procedimiento administrativo de habilitación
urbana y dentro de la jurisdicción distrital.
16.6 En la partida registral debe inscribirse como carga, la licencia de habilitación
urbana mediante la cual la Municipalidad acepta que el aporte reglamentario se
ubique fuera del predio materia de habilitación urbana y, la minuta de
transferencia del terreno por los aportes reglamentarios a favor de las entidades
receptoras.
16.7 El administrado puede hacer entrega anticipada del aporte
reglamentario, el mismo que puede inscribirse en el Registro de Predios.
Realizada dicha inscripción,
las entidades receptoras pueden disponer del aporte reglamentario anticipado
para la ejecución de las obras de edificación que correspondan, según los usos
para los cuales fueron destinados.
16.8 En la memoria descriptiva del proyecto de habilitación urbana, se hace
referencia a la partida registral del terreno a ser entregado en calidad de aporte
reglamentario.
147 147
DEFINICIONES
16.9 En los casos que corresponda, el monto de la redención

de los aportes reglamentarios se calcula al valor de tasación
arancelaria por metro cuadrado del
terreno urbano, conforme a lo dispuesto en el RNE y los
valores arancelarios vigentes.
16.10 Están exonerados de efectuar aportes reglamentarios,
tanto para la aprobación del proyecto de habilitación urbana
como para la recepción de obras,
los titulares de predios rústicos en los que se realicen
proyectos de inversión pública, de asociación público -
privada o de concesión para la prestación de servicios
públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura
pública.
148 148
DEFINICIONES
16.11 En los casos que el aporte reglamentario entregado en

forma anticipada forme parte del terreno materia de
habilitación urbana, para garantizar la ejecución de las obras
de habilitación urbana que le corresponden, los titulares del
predio deben presentar Carta Fianza a favor de la
Municipalidad correspondiente, por el monto de las obras
faltantes, pudiendo optar por:
a) La reserva a favor de la Municipalidad, por el valor
de las obras faltantes, a ser inscrita como carga registral.
b) La ejecución de obras de interés local, por el valor
de las obras faltantes.
16.12 Las entidades receptoras de los aportes obligatorios y
gratuitos o, de la redención en dinero establecen,
respectivamente, los procedimientos para la transferencia y
recepción de las áreas de aportes o, el cobro de la redención
correspondiente; en su defecto, bastará que el administrado
presente copia de la licencia de habilitación urbana, así como
del plano de trazado y lotización aprobado, para acreditar 149
el 149
cumplimiento de la obligación.
COMPENSACIÓN DE ÁREAS
150 150
COMPENSACIÓN DE AREAS
151
La pregunta que debemos plantearnos es ¿qué se entiende por las áreas de compensación?, según
el Tribunal Registral en la Resolución N° 1149-SUNARP-TR-L de 20/07/2009 señala que: El proceso
de habilitación urbana implica, por regla general, la lotización o subdivisión de un predio rústico de
mayor extensión en porciones menores de lotes urbanos destinados a vivienda, comercio o
industria, áreas destinadas para recreación publica como parques y plazas, áreas destinadas como
aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios y otros fines y, finalmente,
porciones destinadas para circulación constituidas por las vías públicas.
Tenemos entonces que el diseño de la urbanización o lotización deberá encajar dentro de los límites
del predio matriz de naturaleza rústica que será objeto de habilitación urbana, diseño que además
deberá adecuarse a las habilitaciones urbanas colindantes a fin de que haya continuidad en la
trama o diseño urbano. En otras palabras el diseño de la urbanización no deberá exceder, en
principio, los límites del predio rústico que es objeto de habilitación y, además, deberá adecuarse al
diseño de las urbanizaciones colindantes a fin de no afectar el desarrollo armónico de la ciudad.
Sin embargo, no siempre será posible que la lotización proyectada encaje perfectamente dentro de
los límites del predio matriz y además que se adecue con el diseño de las urbanizaciones
colindantes, ello debido principalmente a la irregularidad de las dimensiones de los predios rústicos
objeto de habilitación urbana. Para salvar estos obstáculos, en la práctica se ha implementado el
sistema de compensación de áreas a través del cual los propietarios de los predios colindantes
objeto de habilitación urbana se transfieren recíprocamente las porciones del predio excedentes en
su habilitación urbana que son necesarias para que el propietario de la habilitación urbana
colindante complete el diseño de su urbanización
152
En tal sentido las áreas de compensación no son aportes

reglamentarios.
Así puede ocurrir que una habilitación ceda un área

(generando la reducción de su área total) y otra
habilitación reciba dicha área (generando un
acrecimiento de su área total) o viceversa.
153
Una vez que se inscriba la compensación de áreas, según el primer supuesto

(compensación de áreas con lotes comprendidos dentro del área útil
aprobada), se entenderá que los lotes objeto de la suspensión se integran a
la habilitación urbana; sin embargo ello no ocurrirá si es que nos
encontramos ante el segundo supuesto (compensación de áreas con lotes no
comprendidos dentro del área útil aprobada), por lo que en dicho caso será
necesario una resolución municipal de modificación de habilitación urbana.
Así el título inscribible según el primer supuesto (cuando la compensación de

áreas con lotes comprendidos dentro del área útil aprobada), será el parte
notarial de la escritura pública o el formulario registral que contenga el
acuerdo de compensación.
154
El artículo en comentario regula dos supuestos distintos:
• Compensación de áreas con lotes comprendidos dentro del área útil

aprobada.
• Compensación de áreas con lotes no comprendidos dentro del área útil
aprobada
La compensación de áreas no es un acto previo para la inscripción de la

aprobación del proyecto o de la recepción de obras, ello significa que no
debería ser materia de observación cuando en una habilitación existan áreas
para futura compensación, por lo que dicha área debería quedarse en la partida
matriz, no pudiéndose independizar los lotes que forman parte de la misma, el
Registrador deberá suspender la inscripción de los lotes comprendidos en
dicha área que se encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del
predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensión en el asiento
respectivo.
155
Mientras que según el segundo supuesto (cuando la

compensación de áreas con lotes no están comprendidos
dentro del área útil aprobada) el título inscribible, se deberá
presentar el parte notarial de la escritura pública o el formulario
registral, pero además la Resolución municipal que apruebe la
lotización de ambas áreas materia de compensación y el plano
correspondiente.
En la medida que recién formarán lotes cuando se inscriba la

compensación de áreas, es por ello que se necesita la
resolución municipal en la medida que se realiza una
modificación de la habilitación urbana.
156
JURISPRUDENCIA
Resolución N° 1845-2013-SUNARP-TR-L de 8/11/2013.-Sumilla:

COMPENSACIÓN DE ÁREAS EN HABILITACIONES URBANAS
"No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
inscripción de la modificación del proyecto de habilitación
urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de
la lotización a las porciones compensadas. En tal sentido, como
acto posterior deberá registrarse la modificación de la
habilitación urbana a fin integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en
dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la
compensación y el área útil de la urbanización
157
JURISPRUDENCIA
Resolución N° 797-2012-SUNARP-TR-L de 31/05/2012 Sumilla:

COMPENSACIÓN DE ÁREAS EN HABILITACIONES URBANAS "No
constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de
áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción de la modificación del
proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de
incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. En tal
sentido, como acto posterior deberá registrarse la modificación de la
habilitación urbana a fin integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho
título deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los
lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil
de la urbanización".
158
JURISPRUDENCIA
Resolución N° 1536-2013-SUNARP-TR-L de 20/9/2013.- Sumilla: ÁREA

DE COMPENSACIÓN No procede la inscripción de actos de
disposición referidos a lotes que corresponden a áreas de
compensación de la habilitación urbana, en tanto dicha situación
constituye una restricción a la libre transferibilidad de los
mismos.
Resolución N° 1253-2013-SUNARP-TR-L de 02/8/2013.- Sumilla: ÁREA

DE COMPENSACIÓN "No procede la inscripción de actos de
disposición referidos a lotes que corresponden a áreas de
compensación de la habilitación urbana, en tanto dicha situación
constituye una restricción a la libre transferencia de los mismos”.
159
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES SEMIRÚSTICAS
160 160
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES SEMIRÚSTICAS
“DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

(…)
QUINTA.- Habilitaciones Semirrústicas.- Los propietarios de predios
independizados y debidamente inscritos en el registro de predios y ubicados en
una zona urbana consolidada, y que correspondan a habilitaciones o parcelaciones
autorizadas y recepcionadas en el marco del cumplimiento de cualquiera de los
regímenes aprobados mediante Decreto Supremo N° 01-F del 20 de enero de
1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras,
modificado por el Decreto Supremo N° 19-E del 15 de junio de 1962; Decreto
Supremo N° 82–F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de
Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o, por el Decreto Supremo N° 63-70-VI
del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de
Construcciones, pueden solicitar su actualización registral como urbano, ante el
registro de predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes
reglamentarios, ni de ningún trámite previo.
Los requisitos y procedimientos que correspondan se desarrollan en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
Quinta Disposición del Decreto Legislativo 1225 incorporado por la Ley 30494
161
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS CON

HABILITACIONES SEMIRÚSTICAS
Artículo 50.- Definición
Para los efectos del Reglamento, entiéndase por
habilitación semirústica al predio independizado como
producto de una parcelación semirústica, habilitación semi
rústica o habilitación preurbana, al amparo de las normas
indicadas en la Quinta Disposición Complementaria Final
del Decreto Legislativo Nº 1225 incorporada por la Ley Nº
30494, Ley que modifica la Ley 29090, Ley de Regulación
de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
162
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
Artículo 51.- Finalidad

El presente procedimiento administrativo tiene por
finalidad la actualización registral de los predios inscritos
en el Registro de Predios como semi rústicos o
preurbanos, independizados como resultado de una
parcelación semi rústica, habilitación semi rústica o
habilitación preurbana, para que sean considerados como
urbanos, en mérito a lo establecido en la Quinta
Disposición Complementaria Final del Decreto Legislativo
Nº 1225 incorporada por la Ley Nº30494.
163
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
Artículo 52.- Condiciones de los predios materia

de actualización registral
52.1 Los predios producto de una habilitación semi
rústica, para ser actualizados registralmente como
urbanos deben cumplir las siguientes condiciones:
a) Hayan sido autorizadas por cualquiera de los
reglamentos señalados en la Quinta Disposición
Complementaria Final del Decreto Legislativo Nº 1225
incorporada por la Ley Nº 30494.
b) Se ubiquen en zona urbana consolidada, la cual
está constituida por servicios públicos domiciliarios
instalados, pistas, que tengan redes de agua, desagüe o
alcantarillado y servicios de alumbrado público.
164
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
c) Se ubiquen frente a una vía pública.

52.2 En caso que el predio esté afectado por servidumbres
al amparo de disposiciones expresas, el Verificador Responsable,
al que se refiere el numeral 2.2 del artículo 2 del Texto Único
Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por
Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA y modificatorias, en
adelante TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, debe consignar
en el Formulario al que se hace referencia en el numeral 54.1 del
artículo 54 del Reglamento, el área del terreno cuya afectación
debe ser inscrita como carga en el Registro de Predios.
165
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
Artículo 53.- Improcedencia de la actualización

registral
No procede la actualización registral de los predios
cuando:
a) No cumplan con cualquiera de las condiciones establecidas en el artículo
precedente.
b) Colinden con zonas arqueológicas, declaradas por el Ministerio de
Cultura o, se ubiquen en áreas naturales protegidas.
c) Estén ubicados en terrenos de uso o reservados para la defensa
nacional.
d) Estén en áreas de uso público o derecho de vía.
e) Sean considerados por la entidad competente como zonas de alto riesgo
para la salud, la vida o integridad física de la población.
f) Estén incursos en procesos judiciales en los cuales se determine la
titularidad, mejor derecho o preferencia de título.
g) Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.
166
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
Artículo 54.- Título formal para la inscripción de la

actualización registral
54.1 Formulario Registral
Para efectos registrales, es título formal el Formulario Registral, con la
documentación que le sirve de sustento, aprobado por la SUNARP, con
firmas certificadas notarialmente del administrado y del Verificador
Responsable.
La información que conste en el Formulario Registral tiene la condición de
declaración jurada.
167
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
54.2 Contenido del Formulario Registral
El Formulario Registral debe contener, como mínimo,
la siguiente información:
a) Nombre, documento de identificación y domicilio del administrado y del
Verificador Responsable.
b) Datos de ubicación y descripción del predio, materia de actualización
registral.
c) Número de partida registral en la que se encuentra inscrito el predio.
d) Declaración expresa del Verificador Responsable que el predio cuenta con
conexión domiciliaria de agua, desagüe y energía eléctrica.
e) Declaración del Verificador Responsable indicando que el predio cumple
con las condiciones y requisitos respectivos para la actualización registral.
f) Declaración por parte del Verificador Responsable que el predio se
encuentra afecto total o parcialmente por reserva de áreas necesarias para
vías expresas, arteriales, intercambios viales o equipamientos urbanos,
entre otros; de ser el caso.
g) Indicación, por parte del Verificador Responsable, que existe una reserva
del predio por ampliación de vía.
Dicha información debe constar también en el plano de
trazado y lotización.
168
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
54.3 Documentación Anexa al Formulario Registral
Se anexa al Formulario Registral, lo siguiente:
a) Certificado de Zonificación y Vías.
b) La siguiente documentación técnica, firmada por el
administrado y el Verificador Responsable:
- Plano de ubicación y localización del terreno.
- Plano de trazado y lotización, conteniendo el
perímetro del terreno, de las vías, aceras y bermas
existentes proyectadas según sea el caso. La Lotización debe estar en
concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano - PDU aprobado por la
Municipalidad Provincial correspondiente.
- Memoria descriptiva indicando el área del lote, su identificación o
numeración, así como aspectos que lo afecten y/o reservas, características
de las vías y obras faltantes.
- Plano catastral emitido por la Municipalidad respectiva, si tuviera
implementado el catastro.
c) Pago del derecho registral correspondiente.
d) En caso el administrado no sea el propietario del predio, instrumento
público que lo autorice a representarlo para el procedimiento administrativo
de actualización registral. En caso el poder se encuentre inscrito en el registro
correspondiente, señalar la partida registral y asiento respectivo. 169
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
Artículo 55.- Procedimiento de actualización registral
55.1 El expediente conformado por los documentos indicados en el numeral
54.1 del artículo 54 del Reglamento es recibido por el funcionario de la unidad
de recepción documental, quien procede según lo establecido en el
artículo 136 del T UO de la Ley Nº 27444.
55.2 Dentro de los primeros siete (07) días hábiles de presentada la solicitud,
el registrador revisa los documentos adjuntos y de encontrarlos conformes,
inscribe en el asiento correspondiente a la actualización registral del predio.
Posteriormente, expide una copia certificada al administrado de la partida
registral con la nueva condición urbana del predio.
Artículo 56.- Comunicación Municipal

Una vez inscrita la actualización registral, la copia con la anotación de
inscripción es remitida por la SUNARP a la Municipalidad distrital
correspondiente.
170

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HABILITACIONES URBANAS

Dr. OSCAR HUERTA AYALA

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Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de

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c) HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO e INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Documentos previos para la

b) Certificado de Factibilidad de Servicios, es el documento emitido por los prestadores

b) Certificado de Factibilidad de Servicios, es el documento emitido por

Oscar Huerta Ayala

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a) La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación se otorga de acuerdo a la

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3.4 Efectos de la Licencia

El otorgamiento de la licencia de habilitación o de edificación determina la adquisición de

Artículo 4.- Revalidación de Licencias

4.5 Transcurrido el plazo señalado en el numeral precedente sin que la Municipalidad

Definición de licencias de habilitación y de edificación:

Las licencias de habilitación y de edificación constituyen actos administrativos mediante

Art. 7 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único

Vigencia: Las licencias de habilitación urbana y de edificación,

a. Incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de

El informe técnico de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones

Inscripción registral: La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su

Art. 3.5 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

Conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley, la inscripción registral de

La inscripción registral de este proyecto de habilitación urbana con

El Registrador Público no puede exigir mayores requisitos a los previstos en la

Revalidación de Licencias.- Vencido el plazo de vigencia de la Licencia de

Modificaciones al proyecto de habilitación urbana

Se considera modificación no sustancial las habilitaciones urbanas que, en su

26.4 En los predios en los que se realicen proyectos de inversión

Art. 26.4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA

Conforme el Art. 11 de la Ley 29090: Las licencias de habilitación urbana

En tal sentido la prórroga de la licencia deberá solicitarse dentro de la

¿Sin embargo procederá la inscripción de la prórroga cuando ya

El asiento de anotación preventiva caducará de pleno

Por lo que si ha caducado de pleno derecho la

Al respecto el Art. 3.5 del Reglamento de la Ley N°

El asiento registral se cancela por vencimiento de la

Una postura la tiene el Tribunal Registral en la

Artículo 34 de la Ley 27444.- Procedimiento de evaluación previa

34.1 Los procedimientos de evaluación previa están

34.2 Como constancia de la aplicación del silencio positivo de la solicitud del

35.2 Lo dispuesto en el presente artículo no enerva la obligación de

Oscar Huerta Ayala

Resolución : 507-2017-SUNARP-TR-T de 26/10/2017

Existen ventajas económicas cuando se anota el

- Habilitaciones urbanas con

- Habilitaciones urbanas aprobadas

Resolución : 696-2019-SUNARP-TR-A de 28/08/2019

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

A) Número y fecha de la resolución municipal que