“CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL EN DERECHO”

CONCEPTO JURIDICO: ANÁLISIS DE CASO PRÁCTICO

ESTUDIANTE

MANUEL DE JESÚS RIVAS PALACIOS

MÓDULO DE CONCILIACIÓN EN DERECHO PRIVADO Y GESTION DE CONFLICTOS

PRIVADOS

DOCENTE

Dr. CESAR ADIL DURANGO BUELVAS

Mg. DERECHO PROCESAL

CORPORACIÓN UNIVERSITARIA REMINGTON

FACULTAD DE CIENCIAS POLÍTICAS Y JURÍDICAS

DIPLOMADO EN CONCILIACIÓN

MONTERÍA- CÓRDOBA

JULIO-2020

PRESENTACIÓN
La conciliación por su origen etimológico: Del Latín CONCILIATO y Verbo CONCILIARE
que significa concertar, poner de acuerdo, poner o conformar a dos partes que se debaten
en una controversia de intereses y propósitos en disidencia. Pero en sentido lato, la
CONCILIACION es el acuerdo logrado entre las partes con ayuda de alguien que sirve de
puente en la relación conflictiva. Ese alguien es un tercero imparcial, técnico, conocedor
de las situaciones, que desarrolla una participación activa, dirige, orienta y propone
fórmulas de arreglo, con el fin de buscar el mutuo acuerdo como principio básico de
solución( Robayo C, Gustavo, 2006).

Ya en el plano jurídico, la conciliación es un mecanismo de solución de conflictos, a través

del cual dos o más personas gestionan por si mismas la solución de sus diferencias, con
la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado conciliador (Art. 64 Ley 446 de
1998)

El concepto jurídico que a continuación presento, corresponde a un caso práctico de

COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE, el que a la luz de la compradora existen vicios
ocultos, por lo que entre sus pretensiones pide le sea devuelto el dinero y demás
derechos a que haya lugar. De acuerdo al caso concreto se debe emitir un concepto
jurídico, hacer la defensa de mis prohijadas en sede de conciliación extrajudicial. El caso
concreto es materia de derecho privado contemplado en los códigos civiles y de comercio
colombiano. Pero en sede judicial, su trámite se desarrolla a través del Código general de
Proceso. Con la finalidad de no llegar a una etapa judicial se pide abordarlo a través de
Mecanismos Alternativos de Resolución de Conflictos MASC, regulados en las leyes 446
de 1998; 620 del 2001 y demás normas complementarias.

Vale resaltar que este ejercicio constituye una aporte fundamental en mi proceso de
formación y a la vez sirve para caracterizarme como conciliador, desarrollando una buena
praxis cuando algún tema o materia conciliable llegue a mi conocimiento y dentro del
proceso, sea un Apoderado o un tercero imparcial, de la cual se me exige: buenas
actitudes y claridad para ayudar a las partes a resolver sus diferencias.

Abordaremos: 1. La casuística, 2. Concepto jurídico, 3. Apoderado.

 CASUISTICA EN DERECHO PRIVADO
CORPORACIÓN UNIVESITARIA REMINGTON
SECCIONAL MONTERÍA
DOCENTE: CÉSAR ADIL DURANGO BUELVAS
DIPLOMADO EN FORMACION Y ACTUALIAZACION EN CONCILIACIÓN EN DERECHO

NOMBRES Y APELLIDOS: ______________________ FECHA: ___________

1. MARÍA PEINADO SIERRA por intermedio de apoderado judicial desea citar a

conciliación a LUISA MARIA PERALTA y MARGARITA BUENAVENTURA para
lo cual eleva la siguiente solicitud ante la Cámara de Comercio de Montería.

Señores
CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE
MONTERÍA
Montería
E. S. D.
REF: SOLICITUD DE AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN
PREJUDICIAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

DATOS DEL CONVOCANTE: María Peinado Sierra

IDENTIFICACIÓN: 49.896.321 de Montería
TELÉFONO: 3214567891
DIRECCIÓN: Barrio Nueva Colón Calle 29 No. 3-52 de la ciudad de
Montería
APODERADO JUDICIAL: Henry Acevedo Peña

DATOS DE LOS CONVOCADOS: Luisa Maria Peralta

IDENTIFICACIÓN: 34.967.823 de Montería
TELÉFONO: 3165603122
DIRECCIÓN: Edificio Vista Hermosa PH , porteria, de la ciudad de
Montería

NOMBRE: Margarita Buenaventura Romero

IDENTIFICACIÓN: 25.643.214 de Montería
TELÉFONO: 3145635100
DIRECCIÓN: Edificio Vista Hermosa PH , porteria, de la ciudad de
Montería

HECHOS DEL CONFLICTO

1) El convocante y la convocada Luisa Maria Peralta, el día 26 de febrero del

año 2019 elevaron a escritura pública un contrato de venta de bien
inmueble correspondiente al apartamento 109 del EDIFICIO VISTA
 HERMOSA PH, ubicado en la ciudad de Montería.

2) El precio acordado fue la suma de $80.000.000 que la convocante

canceló en su totalidad en efectivo a la señora Luis María Peralta.

3) A pesar de haber cumplido la convocante con todas las obligaciones a su

cargo, la vendedora no se allana a cumplir con las suyas, es decir, con la
entrega del inmueble libre de gravámenes, ya que a la fecha del
otorgamiento de la escritura, ésta tenía una obligación con la empresa
SERVICES por mantenimiento de ascensores y que aún persiste.

4) Además de ello, también se tienen pendientes cuentas por pagar que

para la fecha del otorgamiento de la escritura pública y del paz y salvo
por concepto de administración de zonas comunes estaban a cargo de la
señora Luisa María, cuentas como meses adeudados por concepto de
administración, servicios de telefonía, cuentas por pagar prestaciones
sociales a empleados, entre otras.

Todas las obligaciones referidas están contenidas en el Balance del

Edificio a 31 de diciembre de 2018, el cual es firmado por la señora
Margarita Buenaventura Romero, quien es la adminsitradora del citado
edificio.

5) Todas las obligaciones mencionadas existían antes de la celebración del

contrato de venta y a la fecha aún persisten, lo que hace ver que el
inmueble en cuestión no se encuentra a paz y salvo.

6) Adicional a lo dicho, como anexo a la escritura pública de venta, fue

allegado un paz y salvo del apartamento 109, otorgado por la
administradora Margarita Buenaventura, hecho que no es veraz ya que
existen comprobantes que dan cuenta de las obligaciones aún pendientes
antes de la fecha de celebración de la venta, y que debieron ser
canceladas por la señora Luisa María Peralta, con lo que se logra afirmar
que el bien no se encuentra libre de gravámenes, existiendo un vicio de
consentimiento, haciendo caer en un error a la convocante.

PETICIONES

A) Que se resuelva el contrato firmado por la convocante y la señora Luisa

María Peralta, debido al incumplimiento de las obligaciones del vendedor,
que es la entrega del inmueble a paz y salvo de todo gravamen.

B) En consecuencia, que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban

antes de la negociación, es decir, la convocante entregar el inmueble y la
vendedora entregar el dinero recibido por la venta de la oficina 109 más
todos los perjuicios causados.
C) Que la señora Luisa María Peralta asuma los honoraros de prestación de
servicios profesionales.

D) Que se suspenda el cobro por administración a la convocante.

CUANTIA

Se estima la cuantía en OCHENTA MILLONES DE PESOS ($80.000.000).

ANEXOS Y PRUEBAS

- Copia de la escritura pública de venta del inmuebles.

- Escritura púbica del reglamento de propiedad horizontal del inmueble
oficina 109 del EDIFICO VISTA HERMOSA PH.
- Copia de Comprobantes pendientes de pago por parte de la señora Luisa
María Peralta.
- Balance de 31 de diciembre de 2018 donde se refleja que las cuentas
pendientes se encontraban a cargo de la señora Luisa María Peralta.

NOTIFICACIONES

Para efectos de notificación de la parte convocante sírvase

enviarlas al Barrio Nueva Colón Calle 29 No. 3-52 de la ciudad de
Montería.

A la parte convocada:

- Luisa Maria Peralta en el Edificio Vista Hermosa PH , porteria, de

la ciudad de Montería.

: Margarita Buenaventura Romero, en el Edficio Vista Hermosa

PH , porteria, de la ciudad de Montería

Atentamente,

________________________
Henry Acevedo Peña
C.C. 79.076.423 de Montería
 LA ACTIVIDAD

* Con la solicitud radicada, se expidieron las citaciones respectivas con destino

a las convocadas para lo cual se dispuso como fecha para llevar a cabo la
diligencia referida, el día 03 de septiembre del año 2019, a las 10:00am.

Llegada la fecha referida, usted es el abogado de la parte convocada señoras

Luisa Maria Peralta y Margarita Buenaventura Romero, quien debe asistir a la
diligencia programada a fin de salvaguardar los intereses de su cliente.

* De acuerdo a lo pretendido en la solicitud de conciliación presentada por la

señora María Peinado Sierra, que aspectos y argumentos tendría en cuenta
usted para lograr un acuerdo entre las partes si a ello hubiere lugar; o si por el
contrario considera que no es posible llegar a un acuerdo, exponga sus
argumentos jurídicos para defender, conciliar, transar o desistir la sigueinete
actuación, es decir que vamos a hacer una especia de concepto juridicó con
base en lo que se pudo desarrollar o no en la audiencia de conciliación
extrajudicial.

NOTA
EN LA PÁGINAS SIGUIENTES PRESENTO:
1. CONCEPTO JURIDICO
2. PAPEL COMO APODERADO
3. PAPEL COMO CONCILIADOR
 CONCILIACION EXTRAJUDICIAL
TEMA: RESULUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y SUS EFECTOS

DOCTOR: CESAR ADIL DURANGO BUELVAS

Diplomado en Conciliación en Derecho -Parte Civil

CONCEPTO JURÍDICO.
POR: MANUEL DE JESUS RIVAS PALACIOS

Desde el punto de vista jurídico, fundamentaré dicho concepto apoyado en las

normas colombianas que rigen los contratos, precisando el de la compraventa
de bienes inmuebles.

En el caso que nos ocupa, el código de comercio y el código civil

colombiano, regulan la materia en los siguientes artículos: CCo. 905, 909, 916,
922,925, 928, 934, 936, 942. CC. 1546, 1849, 1857, 1862, 1879, 1925,
1946, 1947, 1948. Además de la norma procesal vigente CGP (ley 1564 de
2012. Art. 374). En dichas normas se estudian los siguientes conceptos:
compraventa, gastos del contrato, entrega y objeciones, obligaciones del
vendedor, indemnización por falta de tradición valida, alcances de la obligación
de entregar, solución a objeciones del comprador, vicios o defectos ocultos,
carga de la prueba, estipulaciones sobre vicios ocultos, derechos del
comprador en caso de resolución, rescisión cuando no hay vicios de fondo.

RESOLUCION DE LOS CONTRATOS.

En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la figura producto de la

voluntad de las partes o la declaración judicial mediante el cual se deja sin
efecto un contrato (cualquiera que sea), que por lo general tiene efectos
retroactivos y por supuesto cesa todo efecto futuro del contrato por cuanto
este se deshace.
 La resolución del contrato implica la extinción del mismo, su
desaparición, por lo tanto se hace inoponible por la ausencia de todo vínculo
jurídico que pudo derivarse de su existencia. En efecto, la principal
consecuencia de la resolución de un contrato es que tiene el efecto de volver
las cosas a como estaban antes de la celebración del mismo, lo que
obligadamente conlleva a que exista la restitución de mutuas como bien lo
advierte la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC11287 del
17 de agosto de 2016 con ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez.
UNA DE LAS FORMAS DE CONTRATO ES LA COMPRAVENTA DE BIEN
INMUEBLE, en el caso que nos ocupa, una parte vende la casa (LUISA MARIA
PERALTA) y la otra parte la compra (MARIA PEINADO SIERRA). El artículo 905
del CCo estatuye que “el vendedor se compromete a entregar la casa al
comprador, y este se compromete a pagar el precio al vendedor”.
Normatividad que guarda relación con el artículo 1849 del Código Civil
Colombiano al estatuir “en la compraventa una de las partes se obliga a dar la
cosa y la otra a pagarla en dinero”. Pero el contrato de compraventa exige
por parte del VENDEDOR:
1. Los gastos que ocasione la celebración del contrato se dividirán por
partes iguales entre los contratantes, si éstos no acuerdan otra cosa.
Salvo costumbre comercial o pacto en contrario, los gastos de entrega de
la cosa vendida corresponderán al vendedor y los de recibo de la misma,
al comprador. Art. 909 CCo.
2. En cuanto a la entrega y objeciones de la cosa vendida “el vendedor se
obligare a entregar la cosa al comprador en un lugar determinado, el
contrato estará sujeto a la condición suspensiva de que ella sea
entregada completa, sana y salva al comprador (Art. 915 CCo)” y
“Cuando el comprador, al recibir la cosa, alegue no ser ésta de la especie
o calidad convenida, o no ser de recibo, la diferencia se someterá al
procedimiento verbal con intervención de peritos Art. 916 CCo)”

3. Además de la entrega material de la cosa, en este caso del inmueble,

consagrado en el art. 922 CCo,
 a. El comprador tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el
incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle tradición válida,
sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones
consagradas en el artículo 1546 Código Civil y 925 del CCo.
(indemnizaciones)
b. El vendedor estará obligado a entregar lo que reza el contrato, con todos
sus accesorios, en las mismas condiciones que tenía al momento de
perfeccionarse; y si la cosa vendida es un cuerpo cierto, estará obligado
a conservarla hasta su entrega so pena de indemnizar los perjuicios al
comprador, salvo que la pérdida o deterioro se deban a fuerza mayor o
caso fortuito, cuya prueba corresponderá al vendedor. Art. 928 CCo.
c. Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega vicios o
defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa
por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural
destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá
derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa
tasación. Si el comprador opta por la resolución, deberá restituir la cosa
al vendedor. En uno u otro caso habrá lugar a indemnización de
perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al
tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida. Art. 934 CCo.
d. Será absolutamente nula toda estipulación que excluya o limite la
garantía por vicios ocultos, cuando el vendedor los haya callado de mala
fe al comprador. Art. 936 CCo
e. En caso de resolución de una compraventa por incumplimiento del
vendedor, el comprador tendrá derecho a que se le pague el interés legal
comercial sobre la parte pagada del precio o a retener los frutos de la
cosa en proporción a dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente
indemnización de perjuicios. Art. 942 CCo.

DEL CASO CONCRETO

Como abogado de la parte convocada, revisaré el contrato de compraventa, su
legalidad para determinar si la vendedora incurrió en vicios ocultos que lo invaliden.
En caso de que las causas sea atribuidas a mi defendida, primero les daré las
orientaciones sobre las acciones legales de carácter indemnizatorio y la posible
sanción monetaria a la que se vería abocada en un proceso judicial, en caso de ser
vencida en juicio. Asumiendo que el poder especial me faculta para transar, buscaré
todas las posibilidades para ponerle fin al conflicto por vía extrajudicial, evitando
desgastes o sanciones de mayor cuantía, si el proceso pasa a la vía judicial. Pero el
aspecto más importante en relación con la pretensión de la compradora, es analizar
en virtud d la normatividad los alcances de jurídicos por vicios ocultos. Si de
conformidad con el artículo 1925 del CC, dichos vicios ocultos no son de importancia
al tenor del artículo 1915 in situ, no habrá lugar a la rescisión. En este caso, por vía
conciliatoria se buscara el acuerdo para sanear los vicios y conceder alguna rebaja si
fuere necesario. En todo ello, buscaré que mi cliente no se afecte, por vía
conciliatoria. En todo caso, en dialogo con la convocante, si ella se resiste a que se le
devuelva el dinero y no al pago de los servicios atrasados y otras obligaciones; le haré
saber que mi defendida no cuenta con más dinero que el único recibido por la venta,
toda vez que con parte de ese dinero sufragó otras obligaciones; y que los errores que
ella dice haber en el contrato no fueron el resultado de mala fe, sino desconocimiento,
pero que en esencia el inmueble está en condiciones óptimas.

AHORA BIEN, COMO A LA PARTE CONVOCADA del cual soy apoderado, es la que
le interesa vender, trataré por vía conciliatoria que se haga el saneamiento de las
obligaciones pendientes, aduciendo que si se disuelve el contrato, mi prohijada ya no
tendría la misma suma recibida por la venta, toda vez que debió sufragar otras
deudas; situación que podrá prosperar ante la compradora, toda vez que su interés es
comprar. En este sentido, los aspectos a tener en cuenta serian:

1. Revisar primero si a la luz de la norma, a mi prohijada le asiste el derecho o

por el contrario, tiene el deber de cumplir con las pretensiones de la
convocante.
2. La calidad y condiciones de la cosa vendida ( está en óptimas condiciones
físicas)
3. Los vicios ocultos, generados por la falta de pagos de servicios, se pueden
sanear sin afectar la naturaleza del contrato.
4. Dado que si se prueba que el error es atribuible al vendedor, en este caso mí
prohijada, lo más sano sería comprometer a pagar las deudas causadas y no
 rebajar el precio del inmueble sino sufragar la mitad de los gastos
posteriores hasta la fecha.
5. En mi calidad de abogado y conocedor de la norma, trataría por toda vía,
lograr el acuerdo; pues a mí defendida, le interesa es vender. Para así evitar
un proceso judicial que nadie sabe quién gana hasta que el juez no ha
dictado sentencia y la misma queda en firme. Es decir, ya no prospera
ningún recurso, o estos fueron resueltos.

COMO CONCILIADOR SEGUIRE ESTOS PASOS

PASOS A SEGUIR.
DESARROLLO DE LA CONCILIACIÓN

CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL EN DERECHO: COMPRAVENTA

TEMA

1. CONCILIADOR
INTERVINIENTES

2. CONVOCANTE
3. CONVOCADA

El conciliador revisaré el contenido de la solicitud o generalidades de Ley, para luego

(EL DIRECTOR)REVISIÓN SOLICITUD

empezar el trámite de la conciliación. Dado que el acuerdo conciliatorio hace tránsito a

cosa juzgada, el mismo debe reunir todas las formalidades que contempla las leyes que
rigen el procedimiento.

EL DIRECTOR DEL CENTRO DE CONCILIACION HACE LA REVISION Y DEBE CONSTATAR

QUE LA SOLICITUD CUMPLE CON LOS REQUISITOS
1. QUE LA MATERIA SEA CONCILIABLE
2. LOS ANEXOS
3. SE DESIGNA EL CONCILIADOR Y SE NOTIFICA.
(Conciliador)AUDIENCIAS

PRINCIPIO QUE RIGE EL TRAMITE:

1. ORALIDAD
2. PRESENCIA DE LOS INTERVINIENTES
3. INTERVENCION PREVIA DEL CONCILIADOR PARA DAR APERTURA
(Conciliador)ETAPA INICIAL

En esta etapa el conciliador

1. Deberá presentarse de manera formal ante las partes.
1.

2. Hacer una exposición breve de cómo se llevará el proceso.

3. Explicar los beneficios de llegar a un acuerdo, su carácter general y el
significado jurídico de cosa juzgada
4. Las implicaciones si no se cumple con lo acordado.
 EXPLORATORIA
En esta el conciliador concede la palabra a las partes: primero al convocante y luego a la
ETAPA convocada, las escucha y registra sus manifestaciones: hechos y pretensiones. Hace un
2.

control de las tensiones que se generen.

Sopesa y evalúa las declaraciones, las pruebas allegadas con ello traba la Litis.
(intervinientes)
NEGOCIACION
DE

En esta, el conciliador insta a las partes que presenten sus fórmulas de acuerdo y toma
(Las partes) ETAPA
3.

atenta nota de lo sustancial.

Sobre las posiciones muy distantes, el conciliador elaborará fórmulas adecuadas para
lograr la cercanía.
(Los intervinientes)ETAPA FINAL

CONCILIADOR. Una vez agotada la negociación, si esta prospera, el conciliador pasará a

la etapa final indicando los puntos de acuerdo y sometiéndolos a su aprobación de
4.

manera libre, voluntaria y sin ninguna coacción.

ACEPTACIÓN. El acuerdo será ratificado con las firmas de cada una de las partes y la
firma del conciliador.

Ceñido a estos parámetros desarrollare la conciliación, mostrándoles en todo

momento la importancia que de la misma se deriva y que son ellos los
verdaderos protagonistas, que solo estoy como referente para cooperar con
ambas partes y con la venia de los mismos proponer fórmulas de arreglo a la
que de manera consiente y voluntaria, ellos podrán aceptar o rechazar. Ante
las tensiones o falta de cercanía, me reuniré por separado con cada uno, sin
que vicie la voluntad de las partes. En este sentido, lo más probable es que la
misma prospere.

A esta prerrogativa se le suma la buena actividad y actitud del conciliador.

ES EN TALES CONDICIONES QUE ESTE APRENDIZ DEL DERECHO: 1.

EMITE EL CONCEPTO JURIDICO y 2. ACTUARÍA EN LA CONCILIACION.

VALORACION DE LA CASUÍSTICA.
De manera personal y con toda objetividad, manifiesto que este caso, no es
fácil. Toda vez que las normas que rigen la situación se prestan para que la
compradora lleve el caso a sus últimas consecuencias por vía judicial. Por lo
que considero que al cierre de este diplomado. Se nos ofrezca unas luces que
me ayuden a fijar mejores conocimientos.

MUCHAS GRACIAS.

EL SUSCRITO. Manuel de Jesús Rivas Palacios.