La venta no quita renta

CASO PRÁCTICO
Nicolás quiere trasladar su residencia a Temuco para estudiar, por ello,
arrienda su finca en Pitrufquén a Diego. En Temuco, Nicolás conoce a Joimy,
que, al saber de su propiedad en el campo, le ofrece comprársela por 100
millones de pesos. Nicolás accede e invita a Joimy que lo acompañe a
Pitrufquén al día siguiente a fin de que compruebe el estado del fundo.
Cuando Nicolás y Joimy se disponen a traspasar los límites del fundo, Diego
se lo impide violentamente.

CUESTIONES
1. ¿Qué tipo de acción o interdicto podría utilizar Nicolás ante el
comportamiento de Diego? ¿Y Joimy?
Marcelo [Digesto, XIX (D. 43, 16, 12)]:
«Un colono no admitió a aquel a quien el arrendador había vendido el fundo,
al ser este puesto en posesión, y después el colono fue echado por otro a la
fuerza; se preguntaba, quién tendría el interdicto unde vi. Dije, que nada
importaba que el colono hubiese impedido que entrase el dueño que quería
entrar, o que no hubiere admitido al comprador, a quien el dueño hubiese
dispuesto que se le entregase la posesión. Así, pues, que le habrá de
competer el interdicto unde vi al colono, y que este mismo habrá de quedar
obligado por el interdicto al arrendador, a quien se considera que lo echó al
no entregar la posesión al comprador, a no ser acaso que esto lo hubiese
hecho por justa y plausible causa».

Respuesta
Eventualmente podría parecer que el comportamiento violento de Diego
facultaría a Nicolás a accionar por la vía del interdicto Unde Vi, pero la
realidad es que esto no procedería, puesto que no nos hallaríamos ante un
caso de usurpación de la posesión por la violencia, sino ante un mero
tenedor, que se halla en uso y en disfrute parcial de la cosa en virtud de
contrato de arrendamiento, si ocurre hecho de violencia de tal naturaleza
entre el arrendatario y el arrendador, habrá que estarse a las acciones de
arrendamiento, ante un eventual incumplimiento de este, por
comportamiento poco pacífico por parte del arrendatario. También hay que
estarse a la tesis de que el arrendador con tal comportamiento violenta haya
manifestado un cambio de ánimo respecto a su relación con la cosa, y
pretenda detentarse dueño, ante lo cual serían procedentes los interdictos
posesorios o la acción reivindicatoria, pero siempre bajo el supuesto de un
cambio de ánimo, lo cual implicaría usurpación.
Respecto a las acciones que puede tomar Joimy, de no lograrse perfeccionar
la tradición, Joimy cuenta con un título y derechos personales contra Nicolás,
por los cuales puede accionar contra este en vista de exigir su cumplimiento,
y que Nicolás tome las providencias para que se pueda llevar a efecto la
tradición del inmueble habiendo arrendatario en este.

2. Supongamos que cuando Nicolás y Joimy llegan a la finca, Diego no

estuviera. ¿Habría perdido la posesión de la finca?
El arrendatario Diego, por su título es un mero tenedor, no está en posesión
de la finca, puesto que no se detenta señor y dueño, reconoce el dominio
sobre esta de su arrendador, por tanto no pierde posesión alguno. La mera
tenencia o posesión natural tampoco la pierde, puesto que su contrato sigue
vigente contra Nicolás, ante lo cual puede exigir su cumplimiento por la
acción conductoria.

3. ¿Cómo se conserva la posesión?

La posesión en general se sostiene en dos elementos, el corpus o
aprehensión material y el animus o ánimo de señor y dueño. Conservar la
posesión no requiere de estos dos elementos en su dimensión absoluta, la
mantención del corpus puede ser directa o indirecta, conservándose a través
de otro que tenga a nombre y lugar del poseedor, como puede
temporalmente estarse privado de la aprehensión material, como quien por
causa natural está privado de acceder a la cosa. El animus es el elemento
fundamental, esto no debe perderse, pues ello implicaría la pérdida de la
posesión, pudiéndose mantener posesión sin el corpus, pero con el solo
animus.
4. ¿Qué ha sostenido la jurisprudencia ante estos casos?
Papiniano [Cuestiones, XXVI (D. 43, 16, 18, pr.)]:
«Habiendo vendido un fundo el que lo había dado en arrendamiento, dispuso
que el comprador entrase en la vacua posesión; el colono le impidió entrar;
después el comprador echó a la fuerza al colono; se pregunta respecto a los
interdictos unde vi. Se determinó que el colono estuviera obligado por el
interdicto al vendedor, porque nada importaba que hubiere impedido que
entrase este mismo u otro, enviado por voluntad de él; porque no se
considera perdida la posesión antes que le hubiese sido entregada al
comprador, porque nadie tendría la intención de perder por causa de un
comprador la posesión que el comprador no hubiese adquirido; y también el
mismo comprador, que después empleó la fuerza, está obligado por el
interdicto al colono; porque el fundo fue poseído por la fuerza, no por el
mismo, sino por el vendedor, a quien se la habría quitado la posesión. Se
preguntó, si se le deberá auxiliar al comprador, si con la voluntad del
vendedor hubiese expulsado después a la fuerza al colono. Dije que no ha de
ser auxiliado el que hubiere aceptado un mandato ilícito».

La jurisprudencia resuelve que la posesión en estos casos sigue recayendo en

el propietario, considerando al arrendatario un mero tenedor. Si bien ampara
al mero tenedor con el interdicto Unde Vi respecto a las perturbaciones
violentas a las que eventualmente pudiese estar expuesto, de la misma
forma que ocurre en nuestro Derecho Civil respecto de la protección a
inclusive meros tenedores ante la violencia por la querella de
restablecimiento.
Respecto a la validez de la tradición, ante la imposibilidad de completar esta
por la oposición del arrendatario, resuelve el jurista que esta no se efectúa, y
que el vendedor conserva la propiedad.