En relación a la próxima actividad de Romano les dejo el detalle de la asignación: Nota:

Recuerden era un examen oral y la profesora decidió por voto nuestro cambiarlo a este
formato:

Detalle de la Actividad Elaborar una presentación en formato video sobre la unidad 4, pueden
utilizar las siguientes herramientas:

Screencast O Matic

Power Point

Canvas

Unidad IV: Temas: 19, 20, 21, 22, 23, 24 y 25

UNIDAD IV: DERECHOS REALES

TEMA 19: LA POSESIÓN

CONCEPTO: La Posesión es el hecho de tener una cosa corporal en su poder reteniéndola

materialmente con la voluntad de poseerla y disponer de ella como lo haría su propietario.

Por regla general la posesión acompaña a la propiedad, puesto que el propietario no puede
utilizar la cosa que le pertenece no teniéndola a su disposición, aun cuando pueden también
separarse de manera que el propietario no la posea y que el poseedor no sea propietario, en
cuyo caso subsiste de la misma manera la propiedad porque es un derecho independiente del
hecho de la posesión. Además, la situación del que posee sin ser propietario terminó por ser
protegida y de su posesión nacían para él ventajas ya sancionadas por el derecho.

ELEMENTOS:

Los elementos son el Corpore y el Animus.

“Corpore” es el elemento material y es para el poseedor el hecho de tener la cosa físicamente

en su poder.

“Animus” es el elemento intencional y es la voluntad existente en el poseedor de conducirse

como amo con respecto a la cosa, es lo que los comentaristas llaman el “animus domimi”.

Todas las personas que reunían estos dos elementos poseían en realidad y tenían esta
condición: el propietario, que el había adquirido una cosa recibiendo la tradición de ella a “non
domino” y el ladrón, ya que con la retención material de la cosa robada es su voluntad
disponer de ella como si fuera su dueño.
Por el contrario, no son poseedores los que no pueden tener intención de obrar como amos
con respecto a la cosa aunque la tengan a su disposición porque el título en virtud del cual la
retienen es un reconocimiento de la propiedad de un tercero, es decir, que vienen a ser
instrumentos de la posesión de otro y por eso no tienen ellos mismos la posesión sino la
simple detentación; por ejemplo, el colono, el usufructuario, el depositario, el comodatario y
en general todos aquellos que se hallen en una situación análoga.

Un poseedor puede ser de buena fe o de mala fe, es de buena fe si se cree propietario y será
de mala fe si ha tomado posesión de alguna cosa a sabiendas de que pertenece a otro.

El poseedor de buena fe adquiere los frutos de la cosa que posee mientras dure su buena fe,
además se hace propietario por usucapión si su posesión se prolonga durante el tiempo fijado
por la ley y reúne también las condiciones exigidas por ese modo de adquisición de la
propiedad; entonces, la posesión, estando en el mismo caso, es fuente de una ventaja muy
considerable, que es la adquisición de la propiedad.

En todos los casos, sea de buena fe o de mala fe, si el poseedor es perturbado en la posesión o
es despojado por un tercero, puede dirigirse al pretor, quien tomando en cuenta únicamente
proteger la posesión por ella misma se la conserva o la hace restituir por medio de una
decisión suya llamada “interdicto”.

Poco importa que el ataque a la posesión venga del verdadero propietario o de otra persona,
pues, el resultado es el mismo, ya que sólo se trata de regular una cuestión de posesión y no
de propiedad.

El propietario que quiere hacer respetar su propiedad debe recurrir a las vías de derecho, es
decir, a la reivindicatio y no a vías de hecho, pues, no es necesario que se haga justicia por sí
mismo. Es con el objeto de que no se altere el orden público por lo que el pretor interviene en
favor del poseedor.

COSAS QUE PUEDEN SER OBJETO DE POSESIÓN:

Analizando los elementos de que se compone la posesión, los juriconsultos dedujeron, que
sólo pueden ser objeto de posesión las cosas susceptibles de propiedad privada y las cosas
corporales. No se pueden poseer las cosas de las cuales no se puede tener propiedad, como
serían las cosas sagradas, las cosas comunes, etc., pues respecto a ellas es imposible la
voluntad de conducirse como amo.

Las cosas incorporales tampoco pueden ser objeto de posesión, puesto que no se las puede
retener materialmente, es decir, que faltaría el corpore; sin embargo, los jurisconsultos
terminaron por extender la idea de posesión a las servidumbres por admitir que pueden ser
objeto de lo que se llamó una “quasi possessio”.

DETENTACIÓN O TENENCIA:

Para precisar la distinción entre los poseedores y los detentadores o tenedores de una cosa
hay que precisar que la detentación no es solamente un hecho, no existe la detentación sin un
cierto ánimo que para el detentador es la conciencia de tener la cosa materialmente en su
poder, la voluntad de retenerla, lo que llaman algunos autores la “affectio tenendi”. Por eso,
un loco o un pupilo infans no pueden retener una cosa aunque esté bajo su mano, lo mismo
que una persona que esté durmiendo, porque no tendrían conciencia de ese estado de hecho;
pero, no hay que confundir la “affectio tenendi” con el “animus domini”.

ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN:

Para adquirir la posesión hay que reunir los dos elementos de que se compone, es decir, el
corpus o corpore y el animus, es decir, la detentación material de la cosa y la voluntad de
disponer de ella como dueño; pero, para que el corpore se considere cumplido no es necesario
el contacto directo entre el poseedor y el objeto; pues basta que el objeto se halle a
disposición el poseedor; así, el que toma posesión de un fundo no necesita poner los pies
sobre el fundo.

En los primeros tiempos se exigió que ambos elementos, corpore et animus, se hallaran
reunidos en una misma persona, pero a partir del siglo III se admitió que existiendo el ánimus
en el poseedor el elemento material se puede adquirir por un tercero. Por eso, un
paterfamilias podía hacerse poseedor por medio de la intervención de una persona colocada
bajo su patria potestad, con tal de que tuviese personalmente él el animus, o sea, la voluntad
de adquirir y más tarde se admitió también que se podía adquirir la posesión por el hecho de la
detentación de la cosa por una persona libre y sui iuris poseyendo el animus y desde entonces
se admitió que se puede adquirir por un tercero el elemento material de la posesión.

De la necesidad de la existencia del animus domini personal en el poseedor resulta que las
personas incapaces de tener una voluntad como eran el infante, el furioso y los municipios no
podían en principio adquirir la posesión de las cosas, pero las necesidades prácticas obligaron a
admitir moderaciones a esta regla.

Para el pupilo infans y el loco en curatela se decidió que los tutores o curadores obrando en
nombre de sus incapacitados, les hiciesen adquirir la posesión aunque el animus domini no se
pudiera concebir en ellos y suplía la voluntad el tutor o el curador. Esta solución fue dada
hacia el fin del siglo I de nuestra era.

Para los Municipios el progreso parece que fue más lento, aunque en la época de Justiniano se
admitía que podían adquirir la posesión mediante la tenencia material por parte de uno de sus
esclavos y también por parte de una persona libre.

La posesión podía adquirirse por ocupación o por tradición.

PERDIDA DE LA POSESIÓN;

La posesión puede perderse cuando dejan de existir ambos elementos, corpore et animus, lo
que ocurre por ejemplo cuando la cosa perece o cuando el poseedor se deshace
voluntariamente de ella abdicando el animus domini en beneficio de un tercero; pero, como la
posesión supone reunidos los dos elementos, o sea, el hecho material o corpore y la intención
o animus domini se pierde también la posesión desde el momento en que el poseedor deja de
tener uno de esos dos elementos.

Se pierde la posesión sólo animus, cuando el poseedor tiene el firme propósito de renunciar a
ella, por ejemplo, si el poseedor de una casa habiéndola enajenado a una tercera persona se
queda habitándola a título de inquilino, pues, ya deja de ser el poseedor y sólo será un
instrumento de la posesión del adquiriente.

La posesión se pierde sólo corpore cuando sobreviene un obstáculo que impide al poseedor
disponer de la cosa a su voluntad, ejerciendo físicamente su poder sobre ella. Por eso, el
poseedor de una cosa deja de poseerla cuando el sitio donde se encuentra se hace inaccesible
para él, cuando la ha perdido ignorando en absoluto dónde se encuentra o cuando otra
persona se queda con ella clandestinamente o por la violencia; pero la posesión no se pierde
corpore cuando el poseedor confía a un tercero la detentación material de la cosa, pues
continúa poseyéndola “animus suo”, porque el tercero retiene la cosa por cuenta del poseedor
en quien reside el animus. Este tercero es sólo un instrumento de la posesión.

La pérdida de la posesión corpore resulta de un hecho ajeno a la voluntad del poseedor; puede
realizarse aún siendo el poseedor un incapaz, como un furioso o un pupilo, ocurriendo lo
contrario con la pérdida de la posesión sólo animus, pues esto sólo es posible para aquel que
sea capaz de disminur su patrimonio por un acto de su voluntad. Así que el furioso no puede
perder de esta manera una posesión adquirida válidamente, puesto que no tiene voluntad; y lo
mismo ocurre con el pupilo, que tampoco puede dejar de poseer sólo animus sin la auctoritas
de su tutor.

Estas reglas acerca de la conservación y pérdida de la posesión son aplicables solamente a las
cosas muebles, pues para los inmuebles prevalecieron principios más amplios. En efecto, los
actos de posesión son menos frecuentes sobre un inmueble, aparte de que en ausencia del
poseedor puede un tercero invadir el fundo haciéndole perder la posesión, aun sin su
conocimiento. Este peligro en extremo grave lo era para ciertos pastos donde sólo se llevaban
a pacer los rebaños durante una determinada estación, y por eso se admitía que la posesión de
estos fundos sería retenida “animus solo”, es decir, que el poseedor conservaría siempre la
posesión aunque algún tercero hubiese ocupado el fundo durante su ausencia y sin su
conocimiento.

Esta solución se extendió también a todos los inmuebles, presentándola el jurista Gaya como
aceptada por la mayoría de los jurisconsultos y como un principio cierto desde fines del siglo II.
Sin embargo, si la invasión de un inmueble sin noticia del poseedor no le hace perder la
posesión, esa situación no se prolonga indefinidamente, pues cesa al ser informado el
poseedor de esa ocupación, ya que entonces si expulsa al invasor continúa poseyendo; en
cambio, pierde la posesión si por miedo o negligencia permanece inactivo o si procurando
recuperar el fundo es rechazado de él por la fuerza.
DEFENSA DE LA POSESIÓN: LOS INTERDICTOS

La Posesión se defiende con los interdictos posesorios.

El interdicto es una orden dada por el magistrado, lo cual lo diferencia de la acción que tiene
su fundamento en la ley. El interdicto viene a ser una especie de edicto que es dictado a
petición de una de las partes por el pretor y en las provincias por el procónsul, edicto éste en
el que manda o prohíbe imperativamente alguna cosa, contiene reglas determinadas de
derecho que servían para un solo caso y tenían fuerza de ley para las partes.

En relación con la posesión los interdictos tienen por objeto:

1) Retener la posesión, o sea, los llamados “retinendi possessionis”, que tienen por
objeto conservar la posesión de una cosa haciendo cesar el acto que perturba su
ejercicio. Son ellos el “uti possidetis”, cuando se trata de bienes inmuebles en el que
triunfaba el poseedor actual; y el interdicto “utrubi”, en el caso de bienes muebles, en
el que resultaba victorioso el que hubiera poseido por más tiempo durante el año
anterior; y,

2) Recuperar la posesión, es decir, los interdictos “recuperandi possessionis”, para

readquirir la posesión que se hubiere perdido. Proceden entonces los siguientes
interdictos: para el que ha sido despojado por medio de la violencia, a mano armada,
el interdico unde vi, para el propietario despojado clandestinamente de un inmueble,
el interdicto de clandestine possessioni, y, el interdicto de precario para recuperar un
inmueble o mueble cuyo uso hubiera sido concedido a título precario y reclamar la
indemnización correspondiente, si el reclamado se resistía injustamente a su
restitución.

Tema 20: La Propiedad 👇

Los romanos concibieron el derecho de pertenencia, 👉 para ellos la propiedad es un derecho

consustancial del hombre, quien desde sus primeros orígenes busca ser dueño de las cosas.

Obviamente ha tenido una evolución a través de los tiempos.

Para los romanos, la propiedad estaba amparada y reconocida por los dioses, por lo tanto,
tanto en la civitas (ciudad) como en el rus (campus) recibían culto particular algunas
divinidades que ellos consideraban protectoras. Ellos guardaban los límites imaginarios de
cada uno de sus dominios, por esta razón la idea de usurpación de los bienes ajenos, en
especial el de los bienes inmuebles además del delito como tal incluía el concepto de
profanación.

La propiedad es el derecho que consiste en una relación entre una persona y un objeto
material apto para su uso y que se encuentre en la esfera de los bienes in comercio, es decir,
respecto que estuviesen en el comercio, bienes patrimoniales, susceptibles de ser adquiridos,
enajenados.

Adquisición de la Propiedad

Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en propietario de una cosa

conforme al derecho.

📌 Caracteres jurídicos de la propiedad:

1) Era un derecho absoluto, el propietario podía obtener sobre la cosa todas las ventajas que
tuviere, tenía el ius utendi, derecho de usar la cosa, de servirse de ella y obtener todos sus
beneficios que diera la cosa; el ius fruendi es decir, el derecho a obtener los frutos y las rentas
(ejemplo alquileres) que la cosa produjera; y, el ius abutendi, es decir, el derecho de disponer
de la cosa en forma absoluta y de destruirla o enajenarla si lo deseaba.

2) Era un derecho exclusivo, por cuanto el propietario era el único que podía obtener ventajas
sobre la cosa que era de su propiedad, esto conlleva a que el derecho de propiedad era erga
omnes, es decir, oponible a terceros; el derecho de propiedad excluía cualquier otro derecho
sobre la cosa.

3) Era un derecho perpetuo, pues no cesaba con el transcurso del tiempo. El propietario de un
bien, podía serlo por toda la vida, para siempre, a menos que por su propia voluntad decidiera
desprenderse del bien, es decir, enajenarlo.

🖍 La propiedad en Roma pasó por varias fases al igual que en los demás pueblos antiguos; así,
en primer lugar, la propiedad colectiva de la tribu, después la propiedad colectiva con
distribuciones periódicas de las tierras entre las familias para su cultivo, luego, una
copropiedad familiar, hasta llegar a la propiedad individual.

Es importante mencionar, que la propiedad familiar dejó profundas huellas en las instituciones
jurídicas romanas, especialmente desde el punto de vista de las sucesiones, y la expresión
herederos suyos, atribuida al hijo de familia es un vestigio de esa civilización.

En la época antigua la reglamentación de la propiedad quiritaria implicaba tres condiciones:

1) Que el propietario debía ser ciudadano romano.

2) El objeto debía ser una res mancipi.

3) El modo de adquirir la propiedad era a través de la mancipatio o la in iure cessio.

Posteriormente, se flexibilizaron los requisitos para la adquisición, así:

1) Se admitió que el latino en posesión del commercium tuviera la propiedad quiritaria, se les
reconoció propiedad a los peregrinos sin llamarla quiritaria ni aplicarle los modos de adquirir y
la acción reivindicatoria propia de la propiedad de los ciudadanos romanos.

2) Se reconoció que las res nec mancipi podían ser susceptibles de propiedad quiritaria por el
mismo título y con las mismas condiciones que las res mancipi.
3) Se admitió que los modos de adquisición del derecho de gentes, especialmente la tradición,
generaban la propiedad quiritaria.

📌 MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:

Se entiende por adquisición de la propiedad a los modos de convertirse en propietario de una

cosa conforme al derecho.

Se podía adquirir la propiedad de las siguientes formas:

1) En forma originaria o derivada.

La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que no pertenece a nadie,
sin que haya trasmisión de propiedad de un propietario anterior al adquiriente. Ejemplo, la
ocupación.

La forma derivada es cuando hay una transmisión de un primer propietario a otro, o bien que
la cosa haya tenido ya varios propietarios, es decir, el que adquiere no es el primer dueño, sino
que la cosa ya ha tenido varios dueños.

2) Adquisición a título universal y a título particular.

La adquisición a título universal es la que hacía adquirir un patrimonio íntegramente o una

parte alícuota de él, por ejemplo, la sucesión por parte del heredero; la adrogación por parte
del adrogante.

La adquisición a título particular, es la que hace entrar en el patrimonio del adquiriente una
cosa determinada o un conjunto de cosas determinadas.

La adquisición a título particular, es la que hace entrar en el patrimonio del adquiriente una
cosa determinada o un conjunto de cosas determinadas, por ejemplo una venta, un legado.

3) Del derecho civil y del derecho de gentes:

La adquisición del derecho civil era el modo de adquirir conforme al ius civile; por ejemplo, la
mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la adiudicatio y la lex, sólo los ciudadanos romanos,
los quirites podían adquirir conforme a las formas del ius civiles siempre y cuando tuvieran el
ius commercii.

La adquisición del derecho de gentes, era el modo de adquirir establecidos conforme al ius
gentium; por ejemplo, la ocupación, la tradición, la prescripción, entre otros, a través de estos
medios adquirían los peregrinos.

4) Convencionales y No Convencionales:

Las adquisiciones convencionales, eran las que resultaban de un acuerdo de voluntades entre
el enajenante y el adquiriente, por ejemplo, en la mancipatio, en la in iure cessio, en la
tradición.

Las adquisiciones no convencionales, eran las que no implicaban ningún acuerdo de

voluntades, ejemplo, la ocupación, la usucapión, la adjudicación y la Ley.
Ahora vamos a ver las formas de adquirir la propiedad en forma originaria

La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que no pertenecía a

nadie, sin que haya trasmisión de propiedad de un propietario anterior al adquirente. Ejemplo,
lo que ocurre en la ocupación.

📌 Occupatio

La “occupatio” u ocupación, era un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes, y

consiste en tomar posesión de una cosa que no pertenece a nadie, de una res nullius. La
adquisición de la posesión y de la propiedad son concomitantes.

Los requisitos para que tenga lugar la ocupación son los siguientes: a) Que el sujeto sea capaz;
b) Que tome posesión de la cosa; y, c) Que la cosa no pertenezca a nadie.

Pueden ser adquiridas por ocupación:

1) Las cosas que no han pertenecido nunca a nadie, por ejemplo: la caza y la pesca.

2) Las res derelictae, o sea, aquellas cosas que han sido abandonadas por su dueño, con la
intención de no seguir siendo propietario de ellas.

3) Los animales salvajes, los peces y las aves, que pasan a ser propiedad del primer ocupante,
así sean tomados en fundo propio o en fundo ajeno; pero el propietario del fundo ajeno puede
impedir al cazador o al pescador entrar en su fundo, y si este viola esa prohibición puede ser
perseguido por la acción de injuria.

4) Las cosas tomadas al enemigo. Las cosas muebles y los cautivos, tomados individualmente
por un soldado, le pertenecían por ocupación; pero, el botín tomado colectivamente por la
armada o los enemigos rendidos al ejército o a la escuadra romana, pertenecían al Estado.
Igual ocurría con los inmuebles situados en los territorios conquistados que no pueden ser
objeto de ocupación individual, y por tanto pertenecían al estado romano.

5) Las piedras preciosas, las perlas y otras cosas que se hallen sobre las riberas, pertenecen al
descubridor, que es su primer ocupante.

6) La isla nacida en el mar, aunque rara, pertenece al primer ocupante.

📌 Accessio

Hay “accessio” o accesión cuando una cosa se adhiere a otra por obra natural o artificial para
integrarse ambas en un solo cuerpo. EI dueño de la cosa principal se hace dueño de la cosa
accesoria. La accesión presupone la adherencia verdadera de una cosa ajena a una cosa
propia, distinguiendo los romanistas tres clases:

1) Accesión de una cosa mueble a otra cosa mueble, lo que tiene lugar en los siguientes casos:
a) Ferruminatio, que es la unión inmediata de dos objetos del mismo metal. EI dueño de la
cosa principal se hace propietario de la cosa accesoria, así por ejemplo: el dueño de la estatua
se hace propietario del brazo adherido a la misma. Distinta de esta situación es la “ad
plumbatio”, o sea la unión de objetos metálicos o no, de igual o diferente especie, mediante
un tercer elemento, plomo o estaño. Como esta unión puede deshacerse sin detrimento de las
cosas, no da lugar a adquisición de propiedad; por lo que, luego de ejercida la acción ad
exhibendum para obtener la separación, se entabla la actio rei vindicatio.

b) Textura. Según el derecho justinianeo, accede a la tela ajena los hilos que se le incorporan
por bordados o entretejidos. En la época clásica, la textura no otorga una adquisición definitiva
de los hilos; y el dueño de éstos, tenía la acción ad exhibendum, según opinaba el jurista
Ulpiano.

c) Tintura. EI colorante accede al paño, por lo tanto el propietario del paño se hace propietario
de la nueva especie, del paño teñido.

d) Escritura. Lo escrito sobre pergamino u otro objeto ajeno accede a éste, pues lo principal es
la materia y no lo escrito sobre ella, aun cuando sea una obra literaria, jurídica, o de otra
naturaleza.

e) Pintura. La pintura accede a la tabla, según opinión del jurista Paulo; en tanto que según el
jurista Gayo, es la tabla la que accede a la pintura. Esta opinión de Gayo fue acogida por
Justiniano, quien decía que sería ridículo considerar accesoria la obra de un gran artista. Es
diferente tratamiento otorgado por los juristas a la obra literaria y a la obra pictórica se
encuentra en que la primera no se unimisma con la materia (pergamino, papiro, etc.), en que
se plasma gráficamente, mientras que la segunda se adhiere a la materia (tabla,lienzo, etc.),
para existir en ella y con ella.

2) Accesión de mueble a inmueble: Pertenece al suelo todo lo que se une a éI. Tal principio
origina la accesión en los siguientes casos:

a) Siembra. Accede a la tierra la semilla ajena que en ella es sembrada.

b) Plantación. EI propietario de la tierra adquiere lo plantado en ella siempre que eche raíces.
La adquisición es definitiva aunque la planta sea arrancada después.

c) Edificación. Los edificios u otras construcciones pertenecen en su totalidad al propietario del

suelo.

La propiedad sobre la obra completa, sobre el todo, no significa adquisición de la

propiedad de los materiales; pues el dueño de éstos conserva su derecho, sólo que no puede
hacerlo valer mientras dure la conjunción.

3) Accesión de inmueble a inmueble: Son conocidos también bajo el nombre común de

“incrementos fluviales”. En la época clásica esto no es aplicable a los “agri limitati”, pero
desaparecida en el derecho justinianeo esta clase de fundos, se aplica a todos la accesión.

a) Aluvión. Es el incremento paulatino e imperceptible, por obra de la corriente de las aguas

fluviales, en los predios ribereños.
b) Avulsión. Tiene lugar cuando la porción de terreno arrancada a un predio por el ímpetu del
río se incorpora a otro.Para que haya accesión es necesario que la tierra y plantas
transportadas se unan orgánicamente al nuevo predio, formando con él un todo continuo. El
dueño del fundo mermado puede ejercitar la rei vindicatio, mientras no se verifique esa unión;
pero, no procede indemnizar al dueño cuya propiedad se ve disminuida, porque se puede
atribuir tal pérdida a su propia negligencia.

c) Isla nacida en un río. Si nace una isla en medio de un río público, se divide ésta entre los
propietarios de los predios de una y otra orilla. La porción que corresponde a cada propietario
se halla delimitada por la línea media y las perpendiculares a ésta desde los confines de los
predios ribereños. Si un río rompe por un lado y con un nuevo cauce que luego se une al
antiguo, llega a circundar parte de un fundo, no se aplica la accesión. El terreno que queda así
aislado, no pertenece al lecho del río, y permanece invariable la condición de la propiedad.

d) Abandono de cauce de un río. Si un río público se seca permanentemente o abandona por

completo su cauce y comienza a correr por otro lugar, el cauce antiguo se distribuye entre los
que tienen predios en sus orillas; pero, si el río vuelve a su cauce primitivo, el nuevo, ahora
abandonado, retorna a quien antes era su propietario.

E) Adiudicatio: La adjudicación es un modo de adquirir la propiedad del derecho civil y consiste

en el otorgamiento del derecho por un pronunciamiento judicial, en aquellos juicios que
tuvieran por objeto obtener la división de una cosa común; pues, el juez atribuía a cada uno de
los litigantes la parte que le pertenecía del bien que hasta entonces había estado en
condominio.

La adjudicación se aplicaba con ocasión del ejercicio judicial de las siguientes acciones:

1) “Actio familiae erciscundae”, que es la acción que compete a los herederos para obtener la
partición de una herencia.

2) “Actio communi dividundo”, que es la acción que intenta cualquiera de los condueños para
obtener la división de la cosa común.

3) “Actio finium regundorum”, que es la acción que intenta el propietario de un fundo contra
el propietario del fundo vecino para obtener la relimitación o fijación de los linderos de cada
fundo.

F) La Ley: La adquisición por razón de la ley procedía en el caso del tesoro, de los frutos y de la
accesión.

El tesoro era una cosa enterrada y oculta descubierta por azar y sobre la cual nadie podía
justificar su derecho de propiedad. EI tesoro pertenecía a quien lo encontrara, a su inventor; y
si el terreno en que se descubría pertenecía a una tercera persona se dividía de por mitad
entre el descubridor y el propietario del suelo.

Esos son los modos originarios de adquirir la propiedad

🔵 Modos Derivados de Adquirir la Propiedad

Era cuando se producía por transmisión de la propiedad, que hace al adquirente, el anterior
propietario.

Constituyen modos de adquisición a título derivativo, para el derecho romano: la

“mancipatio”, la “in iure cessio”, la “traditio”, la “usucapio” y la “prescriptio”.

📌 Mancipatio: La “mancipatio” o mancipación, era un modo de adquirir solemne, del derecho

civil, que exigía la presencia del enajenante, del adquirente de cinco testigos ciudadanos
púberes y de un libre pens o porta balanza. La cosa objeto de la venta debía estar presente en
el mismo momento, salvo que se tratara de un inmueble. El adquirente tomaba entonces en
sus manos la cosa que quería adquirir y decía: “declaro que esta cosa me pertenece conforme
al derecho quiritario y que la he comprado con esta pieza de bronce y esta balanza” y al mismo
tiempo golpeaba con la pieza de bronce uno de los platillos de la balanza.

En esa época no había todavía monedas que pudieran contarse y por eso se servían de
lingotes que se pesaban para determinar su peso y su valor, de ahí la necesidad de la balanza;
y se golpeaba el lingote contra el platillo de la balanza, para que constara la calidad del metal
que se daba como pago. Más tarde cuando el Estado fabricó monedas, resultó inútil pesarlas y
hacerlas sonar; pero, por respeto a las antiguas tradiciones, se conservó la costumbre a título
simbólico.

📌 In Iure Cessio: La “in iure cessio”, era un modo de adquirir la propiedad que consistía, en
una especie de abandono que hacía el propietario de su cosa al adquirente. De allí el nombre
que deriva de las expresiones: “cessio”, que equivale a abandono; e “in iure”, que quiere decir
ante el magistrado.

Era una especie de juicio simulado en el cual el enajenante y el adquirente comparecían ante el
pretor con la cosa, y allí el adquirente señalando la cosa decía: “declaro que esa cosa me
pertenece” y como el enajenante no contradecía esta pretensión, el pretor hacía constar que
el adquirente era el propietario de esa cosa. Es un procedimiento similar al que se utilizaba
para manumitir un esclavo porvindicta.

Esta forma de trasmitir la propiedad difiere de la mancipatio:

1) Por la forma: pues, la mancipatio exigía la presencia de cinco testigos ciudadanos romanos
púberes y un librepens, y no requería la presencia de ningún magistrado; en tanto que, la
iniure cessio tenía lugar ante el pretor y no se requería la presencia de testigos, ni de librepens.

2) Por su aplicación: pues, la mancipatio sólo se aplicaba a las res mancipi; en tanto que, la in
iure cessio se aplicaba a las res mancipi y a las res nec mancipi.

La in iure cessio y la mancipatio, tenían sin embargo de común, lo siguiente:

1) Eran dos modos de adquirir la propiedad del derecho civil, implicando ambos el goce del ius
commercii en las dos partes contratantes: enajenante y adquirente.

2) Eran dos actos solemnes, que no admitían la adición de ninguna modalidad, o sea, que no
podían quedar supeditados a la llegada de un término ni al cumplimiento de una condición.
3) Eran dos actos que exigían la presencia de los dos interesados, sin que ninguna de las partes
contratantes pudiera estar representada por un mandatario.

📌 Traditio: La “traditio” o tradición, consiste en la entrega material de una cosa hecha por una
persona, llamada el “tradens”, a otra persona, llamada el “accipiens”.

Para que la tradición transfiera la propiedad y la posesión, se necesitaba:

1) Justa causa traditionis: Se entiende por justa causa traditionis, la intención de enajenar en el
tradens y la intención de adquirir en el accipiens. Esta justa causa resultaba siempre de un acto
jurídico anterior a la tradición y para la ejecución del cual hacían las partes la tradición, por
ejemplo: una venta, una donación, un pago, etc.

2) Entrega material de la cosa: Para que hubiera tradición era necesario que el enajenante se
desposeyera de la cosa y pusiera al adquirente en posesión de ella.

3) Que la cosa fuera susceptible de adquisición por este medio: Cosa susceptible de adquisición
por tradición, objeto de tradición debe ser corporal, nec mancipi o in commercium.

Usucapión: La usucapión es un modo de adquirir la propiedad que estableció la Ley de las XII
Tablas. Es un modo de adquirir del derecho civil y por tanto exclusiva de aquellas personas que
gozan del ius commercii. Es la adquisición de la propiedad de una cosa por la posesión de ella
durante cierto tiempo y bajo ciertas condiciones.

Según el antiguo derecho civil se adquiría la propiedad por usucapión en dos casos:

Primer caso: Enajenación de una res mancipi por simple tradición. Se ha dicho ya que,
conforme al derecho civil, cuando se hace tradición de una res mancipi el accipiens no se hace
propietario; pero, al cabo de un año de posesión para los muebles y de dos años para los
inmuebles, adquiría la propiedad. La usucapión, en este caso, tenía por efecto regularizar una
adquisición que estaba viciada en cuanto a su forma, pero que dimanaba del verdadero
propietario.

Segundo caso: Adquisición de una cosa, mancipi nec mancipi, de quien no era su
propietario. El que recibía una cosa de una persona que no era el verdadero propietario, no
adquiría la propiedad, porque no se pueden trasmitir más derechos que los que se tienen; y la
propiedad se adquiría por usucapión al cabo de un año o de dos años de posesión, según que
la cosa fuera mueble o inmueble. En este caso, la usucapión regularizaba una adquisición
defectuosa en su origen en razón de la carencia de calidad en el enajenante.

Condiciones necesarias para la usucapión

Se requerían cuatro condiciones para que esta se realizara:

1) Posesión prolongada: La posesión debía durar un año para las cosas muebles y dos años
para las cosas inmuebles, pero el poseedor actual podía sumar al tiempo de su posesión
personal el tiempo durante el cual su autor o causante había poseído.
2) Justo título: Es el acto jurídico que precede a la tradición y en cumplimiento del cual
intervino esta tradición. El justo título es el acto jurídico mismo: la venta, la donación, el pago,
etc.

3) Buena fe: Es la creencia en el accipiens de que el enajenante era realmente propietario de la

cosa que le entregaba.

4) Cosa susceptible de usucapión. No eran susceptibles de usucapión las cosas incorporales, los
fundos provinciales, las cosas robadas y los inmuebles adquiridos con violencia.

Tema 21 👉 Limitaciones a la propiedad

Limitaciones a la Propiedad:

Se señaló al definir la propiedad, que el propietario está sujeto a ciertas y determinadas

restricciones. Algunas de estas limitaciones se especificaron por razón de la moralidad o del
interés público; otras por la vecindad y, finalmente, por la copropiedad, el condominio o la
propiedad múltiple.

A) Por Voluntad del Propietario:

1.- El propietario que otorga a una tercera persona el “ius utendi” sobre su cosa, le da derecho
a usar su cosa y el derecho de habilitarla.

2.- El propietario que otorga a una tercera persona el “ius utendi” y el “ius fruendi”, le
concede al tercero el uso y el disfrute de su cosa, por lo cual lo llama usufructuario y al
propietario que solo conserva “ius abutendi” viene a ser llamado nudo propietario.

3.- El otorgamiento de ciertas ventajas sobre su fundo a favor de un fundo vecino

perteneciente a otro propietario, que es lo que se llama establecer su propio fundo una
servidumbre real o predial que podía ser urbana o rural.

D) Por Exigencias Morales: Por exigencias morales la propiedad se verá limitada en favor de los
esclavos en los siguientes casos:

1.- Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso del magistrado.

2.- Los que abandonaban a los esclavos viejos y enfermos.

3.- Los que maltrataban sin motivos justificados, como podía ser el castigo de un crimen por
ellos cometido.

Tales propietarios podían ser expropiados por el imperio del magistrado que procedía a la
venta forzosa de los mismos consistiendo la indemnización en el precio. Estas limitaciones
aparecieron como limitaciones morales al derecho del propietario, pero acabaron por
convertirse en verdaderas limitaciones jurídicas.
Tema 22: Las Servidumbres 👇

🔵 Definición de Servidumbres

Son derechos reales establecidos sobre una cosa en provecho de una persona o de un
fundo perteneciente a un propietario distinto.

🔵 Clasificación de las Servidumbres

1.- Las Servidumbres Personales: Cuando el derecho de retirar la utilidad de la cosa de otro
se ha establecido a favor de una persona y no puede durar como máximo, sino el tiempo que
esa persona viva.

2.- Las Servidumbres Real o Predial: Cuando la utilidad se ha establecido a favor de un

inmueble, que toma el nombre de un fundo dominante, reservándose el nombre del fundo
sirviente para designar el inmueble que está gravado con la servidumbre.

Características de las Servidumbres

1. Son derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no susceptibles de posesión.

2. Son derechos reales y por lo tanto, no imponen a nadie la obligación de hacer sino
simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer.

3. Son derechos absolutos que pueden ejercerse contra todos.

4. No pueden existir sino sobre una cosa que pertenezca a otra persona, pues no se puede
tener una servidumbre sobre una cosa propia.

5. Constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, pues lo normal es que ésta esté
libre de toda carga o gravamen.

6. Constituyen desmembraciones de la propiedad, en el sentido que cuando una servidumbre

grava una cosa, los diferentes atributos de la propiedad en vez de estar reunidos en manos del
propietario, están divididos, pues unos quedan en manos del propietario y otros pertenecen al
titular de la servidumbre.

🖍 Tipos de Servidumbres Reales o Prediales

A) Servidumbres rurales:

1. El derecho de paso con sus variedades: “inter”, o sea el derecho de pasar a pie; “actus”, el
derecho de pasar con ganado o con carros; y, “vía”, el derecho de transportar mercancías o
materiales.

2. El derecho de pastoreo.

3. El derecho de extraer cal o arena del fundo vecino.

4. El derecho de acueducto, o sea el de tomar agua de un fundo vecino.

B) Servidumbres urbanas:

1. El derecho que tiene el propietario de un edificio de apoyar éste sobre el muro o el pilar del
vecino, llamada “oneris ferendi”, que tiene como carácter excepcional que obliga al
propietario del fundo sirviente a mantener el muro o pilar en buen estado para soportar el
edificio del vecino

2. El derecho de introducir una viga en el muro del vecino, llamada “tigni inmitendi”.

3. El derecho de dejar caer el agua del techo propio sobre el techo del vecino, bien sea gota a
gota o por chorros, que se denomina “stillicidii vel fluminis vel recipiendi”.

4. El derecho de impedir al vecino edificar o el de prohibirle hacerlo más allá de cierta altura,
que se llama “ altius non tolendi”.

5. El derecho de impedir al vecino hacer edificaciones o plantaciones u obras que impiden el

derecho de vista, denominada “ne luminibus oficiatur”.

Considero que estás Servidumbres 👆👆 están claras por sí solas, cualquier duda me preguntan

🖍 Protección de las Servidumbres

Las servidumbres están protegidas por: la “acción confesoria”, la “acción negatoria” y los
“interdictos”.

1. La “acción confesoria”: si una persona pretende tener derecho a una servidumbre sobre un
fundo de otro, tiene que ejercer en justicia contra el propietario del fundo, la acción
confesoria.

2. La “acción negatoria”: si una persona quiere hacer constar que su fundo está libre de una
servidumbre que un tercero pretende ejercer, tiene que accionar en justicia en contra de esta
persona, por medio de la acción negatoria.

3. Los “interdictos”: la cuasi-posesión de las servidumbres estaba garantizada por acciones

interdictales

Extinción de las Servidumbres Reales

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:

1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fundo dominante.

2. Por pérdida de uno de los dos fundos.

3. Por confusión, o sea por reunión en manos de una misma persona de la condición de
propietario de ambos fundos, lo que puede ocurrir: Porque el propietario del fundo dominante
adquiera el fundo sirviente, porque el propietario del fundo sirviente adquiera el fundo
dominante; y porque un tercero adquiera la propiedad de ambos fundos.

4. Por el no uso.
Servidumbres Personales:

Las servidumbres personales expresamente mencionadas en las fuentes son: el usufructo, el

uso, la habitación y los trabajos de los esclavos y de los animales ajenos; pero no son éstas las
únicas.

a) Usufructo: El usufructo es el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, salvando su

integridad. La persona a quien compete el derecho de usufructo se llama fructuarius o
usufructuarius; la propiedad, de la que se ha deducido el derecho de usufructo, dominus
proprietatis o proprietarius. El usufructo es un derecho divisible, es decir, puede constituirse
sobre una cosa por una parte ideal de la misma; en este caso, la parte restante puede estar
consolidada con la propiedad, o puede pertenecer a otro usufructuario.

b) Uso: El usus es el derecho de usar una cosa ajena según su naturaleza y destino, sin el
derecho de percibir los frutos. El usuario, pues, puede servirse de la cosa para todos los usos a
que está destinada, pero no puede tomar fruto o producto alguno, sea en especie, sea en
dinero. De aquí resulta que el usuario no puede ceder su derecho ni tampoco el ejercicio del
mismo.

c) Habitación: La habitación es una servidumbre personal en virtud de la cual se puede habitar

una casa ajena, o arrendarla, respetando el destino de la misma.

d) La servitus operarum es el derecho de percibir todas las utilidades de las obras de los
esclavos o de los animales ajenos. Esta servidumbre guarda gran analogía con el usufructo;
obliga también a prestar caución; pero difiere de aquél en que es indivisible, y no se extingue
por el no uso ni por la capitis deminutio.

Continuaré con el tema 23 👇

🖍 Definición de Usufructo

El usufructo constituye una servidumbre personal, o sea, que es un derecho real

establecido sobre un fundo en beneficio de una persona. El usufructo viene a ser un derecho
real absoluto, oponible a todo el mundo; y a diferencia de lo que ocurre con las servidumbres
reales que son indivisibles, el usufructo es por el contrario divisible, puede existir sobre una
porción divisa de la cosa sobre la cual existe.

Derechos del usufructuario:

1.- Tiene derecho de servirse de la cosa empleándose en el uso para lo cual fue destinada y
tiene derecho de adquirir todos los frutos que produzca la cosa.

2.- No adquiere los hijos de la esclava dada en usufructo, ni la herencia o legados dados por un
tercero al esclavo sometido a usufructo.

3.- si el usufructuario muere sin haber recogido la cosecha esta pertenecerá al propietario y no
a los herederos del usufructuario.
Obligaciones del Usufructuario

1.- El usufructuario está obligado a no cambiar la destinación de la cosa dada en usufructo, a

no emplearla en otro uso que aquel para el cual fue destinada.

2.- El usufructuario está obligado a no desmejorar la cosa dada en usufructo, debe gozar de
ella como lo haría un buen padre de familia, un buen administrador.

3.- El usufructuario de una cosa esta obligado a reparar dicha cosa, pero puede descargarse de
esta obligación abandonado el usufructo.

4.- El usufructuario debe soportar todas las cargas como los impuestos y los tributos
extraordinarios.

5.- Esta obligado a no dejar perecer las servidumbres establecidas a favor de la cosa dada en
usufructo y si las deja extinguir por no uso, será responsable ante el propietario.

Extinción del Usufructo

a.- Por muerte del usufructuario.

b.- Por Capitis Deminutio.

c.- Por el no uso.

d.- Por consolidación, cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad.

e.- Por la pérdida de la cosa.

f.- Por la cessio in iure del usufructo hecha al nudo propietario por parte del usufructuario.

g.- Por la llegada del término.

TEMA 24: DERECHOS REALES PRETORIANOS

Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones.
Se dividen en dos grupos:

🖍 Derechos reales pretorianos de goce: formado por la enfiteusis y la superficies, los cuales
constituyen una superación al rígido concepto de dominium, al estructurarse, más que como
derechos reales limitativos del señorío del propietario, más bien, como un señorío prevalente
sobre el derecho del propietario,

🖍 Derechos reales pretorianos de garantía: formado por el pignus en sus dos variantes: la
datio pignoris (entrega de la prenda) o prenda y la conventio pignoris (convención pignoraticia)
o hipoteca.

Los derechos reales pretorianos eran aquellos que el Pretor, en virtud de la equidad y de la
unidad general, estableció y consagró como tales.
Estos Derechos eran:

✏️La Propiedad Bonitaria.

✏️El Derecho de Superficie.

✏️El Ius Agro Vectigalis.

✏️El Derecho de Enfiteusis.

✏️La Prenda.

✏️La Hipoteca.

📌 La propiedad bonitaria la abordamos cuando vimos el tema de la propiedad, sin embargo,

para refrescar, se puede decir, que la Propiedad Bonitaria, Llamada también "In bonis
habere", era la propiedad reconocida y sancionada por el derecho pretoriano en oposición a la
propiedad quiritaria que reconocida y sancionaba el derecho civil.Se originó en una época,
aún no determinada con exactitud, se produjo una evolución en el régimen romano de la
propiedad. Posiblemente, y conforme a los tratadistas romanos, se operó ese proceso
evolutivo durante la era republicana y cristalizó en el derecho pretoriano, con el concepto de
propiedad bonitaria o pretoriana.

🖍 La Propiedad Bonitaria consistía en la transmisión de la cosa res mancipi, simplemente,

por tradición. No se requería el cumplimiento de formalidades del derecho civil mancipatio o
in iure cessio y sin embargo, producía los caracteres y efectos señalados. La actividad del
Pretor influyó en la mutación del rígido concepto de la propiedad quiritaria con la creación de
la propiedad bonitaria, originada en la venta de la cosas mancipi sin las formas solemnes del
Derecho Civil o por puesta en posesión Pretorias, fuera de lo mandado en el Derecho Civil. Al
garantizar esa situación con acciones idóneas tal tendencia de las cosas, se asimiló a la
situación de propiedad.

El caso originario de la propiedad bonitaria, fue la tradición de una cosa "Mancipi", pero
hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el pretor: El caso de un heredero
pretoriano o "Bonorum possesor"; el caso de un comprador de un patrimonio de un deudor
quebrado o "Bonorum emptor"; el caso de fideicomiso como consecuencia de un convenio de
restitución de bienes de la sucesión celebrado con el heredero y el caso del adjudicatario en un
"Judicium imperio continens".

El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la propiedad,
derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no era
propietario, no podía emplear los modos de enajenación "Mancipatio", "In iure cessio" o
legado "Per vindicationem". Solo podía usar el "Traditio" y si manumitía al esclavo de quien
solo era propietario bonitario, hacía de él un latino juniano y no ciudadano romano.

📌 Como sabemos, el Derecho Honorario o Pretoriano suplía, ayudaba y corregía al Ius Civile,
por ello, esta propiedad bonitaria, surgida en las bases del Derecho Pretoriano no requería las
formalides de la mancipatio o de la in iure cessio 👉👉 Con sólo la tradicion, es decir con la
entrega de la cosa se trasmitía la propiedad, eso para el derecho pretoriano pues para el
derecho civil no era aceptado.

📌 EL DERECHO DE SUPERFICIE. Este derecho real pretoriano nace de una institución jurídica,
que hemos estudiado entre los modos de adquisición de la propiedad, por el derecho de
gentes (la accesión). Entre las varias especies de accesión, vimos la accesión artificial y dentro
de ella, específicamente, la edificación, es decir, cuando se construye una casa en un terreno
ajeno. Mientras el dueño del terreno no reclama la cosa por accesión, el dueño del edificio
puede usar ampliamente del terreno, sobre el cual ha construido, puede vivir en la habitación,
destinarla a cualquier objeto, cederla, transmitirla, por cuanto tiene un derecho real sobre la
superficie del terreno.

🖍 Concepto: La Superficie es un derecho real pretoriano, enajenable y trasmisible, que atribuye

al superficiario el pleno goce y uso de un edificio construido por él, en terrenos de un tercero,
con autorización de éste. La superficie era una especie de arrendamiento de terrenos no
edificados, que se entregaban al superficiario para que éste construyera y se beneficiara con el
uso y goce del edificio levantado.

📌Características de la Superficie:

- El arrendatario solo debe pagar el canon al edificar.

✏️El derecho del superficiario es trasmisible a sus herederos.

- El superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el derecho de superficie.

✏️ El concedente (quien entrega el terreno), conserva la propiedad del terreno y adquiere la

del edificio construido.

✏️ El pretor protegió al superficiario con el interdicto de superficie, para hacer valer su

derecho contra el que lo desconociere, aún contra el propietario del terreno.

📌 Extinción de la Superficie.

- Destrucción total del edificio o que sufra daños, que impidan destinarlo al uso que se le daba,
a menos que el superficiario construya un nuevo edificio.

- Confusión. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno.

IUS IN AGRO VECTIGALI.

Es un derecho que ha desaparecido de las legislaciones modernas. Este derecho no está

concebido en el derecho romano como una institución propia, no obstante, era una realidad su
existencia jurídica, por lo tanto, debe tratarse como una institución aún cuando algunos
tratadistas no lo consideren.

Para entender el Ius in agro vectigali, debemos remitirnos al desarrollo de la propiedad

inmobiliaria en Roma, donde las personas que arrendaban al Estado tenían que pagar un
canon, llamado “vectigali”; pero esto no era realmente un arrendamiento como tal, porque el
arrendamiento es un derecho de carácter temporal, mientras que el poseedor de estos
terrenos de ager publicus tenía un derecho supuestamente extensivo y muy amplio, podía ser
a perpetuidad, trasmisible por causa de muerte a sus herederos y estaba facultado para
ejercitar todos los derechos del propietario, pero no era el propietario. El dueño era el Estado.

El ius in agro vectigali era el arriendo, hecho a perpetuidad, de los municipios o particulares,
mediante el pago de un canon o vectigali. Era el arrendamiento de tierras de las ciudades y de
las villas municipales por tiempo ilimitado, mediante el pago de un canon anual llamado
vectigal, el arrendamiento era de fundos en las ciudades o municipios.

El arrendatario de un agro vectigalis podía vender, legar su derecho, gravarlo con usufructo,
adquiría los frutos una vez separados del fundo, y si la concesión había sido hecho a varias
personas, podía cualquiera de ellas intentar la acción communi dividendo para obtener la
partición.

Mientras el canon o vectigal sea pagado regularmente, el agro vectigalis no podrá serle
quitado al arrendatario ni a sus sucesores: herederos, compradores o legatarios; pero si el
vectigal deja de ser pagado el derecho del concesionario cesa y el fundo le era quitado.

🗣 📌 El ius in agro vectigali consistía en el arriendo a perpetuidad de tierras en las ciudades o

municipios. Ese derecho era transmisible.

📌 EL DERECHO DE ENFITEUSIS.

El derecho de enfiteusis procedía del ius in agro vectigali, puesto que, cuando los grandes
propietarios territoriales, imitando a los municipios y al Estado, dieron sus tierras incultas en
arrendamiento por largo tiempo o en forma perpetua a agricultores encargados de hacerlas
producir, se llamó enfiteusis a este contrato; y se admitió que el arrendatario tuviera un
derecho real, análogo al ius in agro vectigali

Los fundos pertenecientes a los propietarios territoriales, algunas veces eran vendidos
mediante el pago de un precio y además la obligación del comprador de pagar una suma anual
y perpetua llamada canon, llamándose la venta así realizada: Salvo Canone; y el derecho
adquirido por el comprador: Ius privatum salvo canone, lo que representaba para el
comprador un derecho de propiedad.

Pero, lo más frecuente es que estos fundos, en vez de ser vendidos, fueran arrendados a
perpetuidad mediante el pago de una suma anual, llamada también canon, y el derecho
resultante para el arrendatario se llamaba: ius perpetuam salvo conone; y como en este caso
no había transferencia de propiedad el fundo continuaba siendo del arrendador.

El derecho del ius perpetuam salvo canone constituye para el arrendatario, mientras pague el
canon, un derecho real que puede transmitir a sus herederos y que puede igualmente vender
o donar; de lo cual se deduce que, el ius in agro vectigali fue reemplazado bajo el Imperio por
el ius perpetuam salvo canone, y que éste tomó el nombre de enfiteusis en la época del Bajo
Imperio; pues la palabra enfiteusis deriva del griego y significa plantar, sembrar, cosechar.
Los emperadores Honorio y Teodosio, establecieron por un rescripto que aquel que con
permiso cultive fundos estériles, comprometiéndose a pagar un canon anual, no podrá ser
privado de la posesión de este y no podrá ser sometido a ninguna nueva carga.

✏️ La Enfiteusis era un derecho real enajenable y trasmisible, que daba el pleno goce de un
fundo a una persona con la obligación de cultivarlo y pagar un canon anual.

Era un derecho real predial, constituido sobre un fundo ajeno, para usar, gozar y disponer de él
en la forma más amplia, pero sin ser propietario. La costumbre que establecieron los
municipios la hizo nacer, porque los municipios no podían cultivar sus fundos y los daban en
una especie de arrendamiento, por contratos a perpetuidad, lo que lo hacía trasmisible a los
herederos. De los municipios pasó esta institución a las Iglesias, a las instituciones piadosas,
que no podían hacer por sí mismas estos trabajos y después a los particulares.

📌 Características de la enfiteusis.

- No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.

- El enfiteuta tiene un derecho real sobre la cosa la cual adquiere al haber sido puesto en
posesión del fundo mediante la tradición.

- Es a perpetuidad.

- Se contrae la obligación de cultivar el fundo.

- El enfiteuta se hace propietario de los frutos desde que son separados del fundo.

- Es trasmisible a los herederos.

- El enfiteuta puede gravar el fundo con hipoteca, con usufructo, venderlo a un tercero, pero
en este último caso, debe notificarlo al propietario, pues tiene derecho de preferencia de
adquirirlo al mismo precio ofrecido por el tercero. Si el propietario no quiere ejercer su
derecho de preferencia, el enfiteuta puede vender su derecho al tercero y el propietario sólo
tendrá derecho a un cincuentavo (1/50) del precio de la venta. Esto es en el período
posclásico.

📌 Constitución.

a) Por convención seguida de cuasi-tradición.

b) Por prescripción, se siguen las mismas reglas de la usucapión, es decir, 10 años entre
presentes y 20 entre ausentes.

📌 Extinción.

a) Por destrucción del fundo.

b) Por renuncia del enfiteuta.

c) Por la muerte y capitis deminutio máxima.

d) Por el cumplimiento de la condición y la llegada del término.

e) Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta.

f) Si deja de pagar el canon por tres años será expulsado por el propietario.

🗣 📌 La enfiteusis surgió del ius in agro vectigali, como les indiqué anteriormente.

TEMA 25: DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

📌 FIDUCIA.

En la enajenación fiduciaria el deudor para garantizar el pago de una deuda transfiere al

acreedor la propiedad de una cosa que éste se compromete, por un pacto de fiducia, a
transferirle la propiedad al deudor al recibir el pago de la deuda.

Este pacto tenía las siguientes consecuencias:

1) Si el deudor paga, el acreedor debe transferirle la propiedad de la cosa, y si no lo hace el

deudor puede ejercitar contra él la acción fiduciae directa.

2) Si el deudor no paga, el acreedor como es propietario de la cosa puede venderla para

pagarse lo que se le adeuda, y si obtiene un precio superior a su crédito debe entregar la
diferencia al deudor.

🖍 Inconvenientes que presentaba el pacto de fiducia:

- El deudor que pagaba la deuda no estaba seguro de recuperar la cosa que había dado en
garantía y que había enajenado en manos del acreedor, quien ahora era propietario de la cosa,
pues sólo tenía la acción fiducia contra el acreedor, y no poseía acción real contra los terceros
adquirientes.

- El deudor perdía la detentación y uso de la cosa, aunque el acreedor en muchos casos se la

concedía a título de arrendatario.

- Como el deudor ya no era propietario de la cosa, no podía beneficiarse de ella para constituir
otra garantía a favor de otro acreedor.

El único favorecido con esta garantía era el acreedor quien obtenía la propiedad de la cosa y
en consecuencia la acción reivindicatoria, y con los frutos que la cosa producía compensaba los
intereses de la suma prestada.

PRENDA O PIGNUS.

Consiste en la entrega por parte del deudor al acreedor de la posesión de una cosa para
garantizarle el pago de una deuda y el acreedor se obliga a devolvérsela después que reciba el
pago de dicha deuda.
🖍 Características:

- No es necesario que el deudor sea propietario de la cosa pignorada, pues la prenda no

transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoraticio, es suficiente que sea poseedor.

- Es un derecho real, pues se ejerce de persona a cosa.

- Es accesoria, supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal.

- Debe ser constituida sobre una cosa ajena.

- Es una garantía, pues asegura el pago de una deuda.

- Es indivisible, porque el pago parcial de la deuda no extingue parcialmente la prenda, esta

subsiste hasta que se pague totalmente la acreencia.

- El acreedor tiene la posesión de la prenda. El acreedor estaba protegido por los interdictos
posesorios, para recuperar o retener la cosa de manos del deudor o de un tercero.

- Si el deudor no paga la obligación principal, podía el acreedor subastar la cosa prendada y

cobrarse con el precio, si quedaba remanente se lo debía restituir al deudor y se llamaba
hiperocha.

🖍 Objeto de la prenda:

En los primeros tiempos se podía entregar en prenda los bienes muebles e inmuebles;
posteriormente, los inmubles se reservaron para la hipoteca. Se excluían las cosas extra
commercium. Debían ser cosas in comemercium, susceptibles de enajenar, una vez que el
acreedor ejecute la prenda, por cuanto el objeto de la prenda era que el acreedor pueda
indemnizarse con el precio de la cosa dada en garantía, del daño causado por el
incumplimiento del deudor. En la actualidad existe esta figura jurídica.

Los romanos aceptaron que la prenda pudiera tener por objeto cosas incorporales, como el
usufructo, las servidumbres y las superficies, pero en estos casos se gravaba el derecho real y
no la cosa sobre el que él mismo recae.

También se podía dar en prenda un crédito o una universalidad de cosas como un rebaño, o
sobre un conjunto de cosas y sobre un patrimonio total.

🖍 Constitución de la Prenda:

✏️ Convencional: Por acuerdo expreso de las parte, a través de un contrato real de prenda.

✏️ Testamentaria: Cuando se quería asegurar a un legatario de renta vitalicia, o alimentos, la

percepción de los beneficios legados, se constituía sobre los bienes del deudor una prenda.

✏️ Resolución de la autoridad judicial: cuando una disposición judicial tuviese por objeto una
ejecución forzosa, en cuya sentencia se dispone una ejecución, garantizando la misma,
impidiendo así, los daños que pueda ocasionar un deudor, como ocurre cuando es llamado a la
herencia el hijo por nacer.

✏️ Por la ley: Podían ser generales cuando gravaban la totalidad de un patrimonio, como por
ejemplo la del fisco establecida sobre los bienes de los contribuyentes, por los créditos
provenientes de impuesto; la del pupilo, del furioso y del menor, sobre los bienes de sus
tutores o curadores, la de la mujer, sobre los bienes del marido, para asegurar la devolución de
la dote o de los bienes parafernales.

✏️ También podían ser especiales, cuando gravaban determinados bienes, como por ejemplo,
la que gravaba una casa, a favor de quien había prestado el dinero para su reparación; o la
establecida en beneficio de un legatario, sobre los bienes adquiridos por la persona gravada
(heredero), que debe entregar el legado impuesto por el testador.

🖍 Extinción:

* Por vía de consecuencia:

- Extinción total de la obligación, en seguridad de la cual fue constituida.

* Por vía directa:

- Pérdida total de la cosa.

- Confusión: Reunión en una misma persona de la cualidad de deudor y acreedor.

LA HIPOTECA

La Hipoteca.

La hipoteca es un derecho real pretoriano accesorio establecido sobre una cosa mueble o
inmueble para garantizar el pago de una deuda. El deudor afecta un bien inmueble de su
propiedad, para garantizar la obligación principal, sin desprenderse de la propiedad, ni de la
posesión de la cosa gravada.

📌 Caracteres: Para que la hipoteca pueda constituirse se necesita:

a) La existencia de una deuda, pues la hipoteca no es más que un derecho accesorio;

b) La cosa hipotecada debe ser objeto de venta, pues el derecho de preferencia que otorga se
ejerce sobre el precio

c) El constituyente debe de ser propietario de la cosa y capaz de enajenar, pues es uno de los
fines de la hipoteca llegar a vender, en caso de que no se pague al acreedor.

📌 Constitución de la Hipoteca.

La hipoteca puede originarse por:

✏️a) Pacto. El acuerdo entre las partes bastaba para crear el derecho real de hipoteca; se trata
de un pacto sancionado por el derecho pretorio ("pactum vestitum").

✏️ b) Testamento. El de "cuius" utilizaba este modo de constituir la hipoteca sobre alguno de

los bienes hereditarios, cuando deseaba garantizar a su legatario una renta vitalicia o una
pensión alimenticia.

🖍 Tipos de Hipotecas:

1 Según su modo de constitución.

a) Hipotecas legales: son aquellas creadas formalmente por la ley. Existen dos tipos de
hipotecas legales:

A.1.- Hipotecas legales ordinarias.

1) La hipoteca de la mujer casada sobre los bienes de su marido.

2) La hipoteca de personas en tutela sobre los bienes del tutor

3) La de los legatarios sobre los bienes de sucesión.

4) Sobre los del estado, de los municipios y establecimientos públicos sobre los bienes del
constituyente.

5) La de la masa de acreedores sobre los bienes del deudor comerciante en estado de quiebra.

6) La de la administración de aduanas sobre los bienes de los deudores.

7) La del tesoro para el pago de la contribución extraordinaria sobre los beneficios de guerra

a.2.- Las Hipotecas legales privilegiadas. También reciben el nombre de Privilegios

inmobiliarios especiales:

b) Hipotecas judiciales: las que son conferidas al acreedor por ciertas sentencias judiciales.

1. Las que resultan de las sentencias de condena.

Esta es la que funciona más frecuentemente, esta hipoteca funciona, como una hipoteca
general sobre todos los bienes muebles del deudor y está destinada a asegurar la ejecución de
la sentencia de condena.

Un deudor que no paga, el acreedor le cita ante el tribunal y obtiene contra él una sentencia
que haga constar la exigibilidad de la deuda obligándolo a pagar.

2. De las sentencias de reconocimiento o de verificación de escritura.

Una obligación está comprobada por un acto privado, por un pagare, el acreedor está
expuesto a dificultades de prueba sobre todo un caso de muerte del deudor, los herederos
pueden declarar que no conocen la escritura de su causante.
c) La hipoteca convencional: es aquella que surge como consecuencia de la convención
concluida entre el acreedor, que obtiene la garantía, y el constituyente, que la concede sobre
sus bienes.

1) Hipotecas Simples u ordinarias: que integran el derecho común.

2) Hipotecas Privilegiadas: las que le confieren al acreedor una situación privilegiada.

3) Hipotecas especiales: estas recaen sobre ciertos inmuebles específicos.

4) Hipotecas Generales: son aquellas que se extienden a todos los inmuebles presentes y
futuros del constituyente.

📌 DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.

- Derecho de perseguir la cosa. La hipoteca no confiere al acreedor derecho de disposición

inmediata sobre la cosa hipotecada, sólo constituye para él una garantía hasta el momento en
que el crédito sea exigible.

- Derecho de retención. Una vez que el acreedor hipotecario se ha hecho poner en posesión de
la cosa, después de la ejecución de la hipoteca, tiene derecho a retener indefinidamente esta
cosa hasta que le sea pagada la deuda, aunque el valor de la cosa exceda de su acreencia.

- Derecho de vender. El acreedor no pagado, una vez en posesión de la cosa, tiene el derecho
de venderla para satisfacer su acreencia; venta que no está sometida a ninguna forma especial,
procediendo a ella el acreedor después de notificar al deudor. El acreedor hipotecario que
vende la cosa le transfiere al comprador la plena propiedad de ésta, aunque él no es
propietario de ella, porque se considera que actúa como mandatario del deudor.

- Derecho de preferencia: Después de la venta el acreedor hipotecario tiene el derecho de

pagarse con su precio, no sólo el capital sino también los intereses que se le adeuden. Si el
precio de venta sobrepasa lo adeudado al acreedor hipotecario, este excedente será del
deudor o servirá para pagar a los otros acreedores; pero , si el precio de venta es inferior a lo
que se debe al acreedor hipotecario, éste conserva por esa diferencia una acción personal
contra el deudor.

📌 Extinción de la Hipoteca.

La hipoteca se extingue por la vía de consecuencias o directamente.

👉 Por vía de consecuencia cuando el acreedor es pagado y más generalmente todas las veces
que la deuda de la cual es el accesorio se extingue totalmente, bien por el derecho civil, bien
por el derecho pretorio, pues si sólo se extingue parcialmente, la hipoteca que es indivisible,
subsistirá entera.

👉 La hipoteca se extingue directamente:

1) Por la venta de la cosa hecha por el acreedor hipotecario; extingue así su hipoteca y las
posteriores, si las hay, pero no las anteriores.
2) Por la renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tácita, como cuando deja de vender
el bien afectado sin ejercer su derecho.

3) Por confusión, es decir, por la adquisición de la propiedad de la cosa hipotecada por el

acreedor hipotecario. 4) Por la pérdida de la cosa hipotecada.

5) Por la prescripción extintiva de cuarenta años que es la más larga duración de la acción
hipotecaria, según disposición del emperador Justino.

6) Por las "praescriptio longi temporis" cuando el bien hipotecado está en manos de un tercer
adquirente de buena fe y con justo título con relación al acreedor hipotecario, puede oponerle
esta "praescriptio" a su acción hipotecaria.

📌 En principio la hipoteca se estableció sobre los bienes muebles e inmuebles, pero luego se
fijó sólo para los inmuebles.

📌 La Hipoteca es un derecho real pretoriano accesorio (se requiere una deuda para que exista),
con el cual se va a garantizar el pago de una deuda con un bien.

📌 En nuestra legislación existen ambas figuras de garantía de deuda, 👉 En la prenda se

garantiza la deuda con bienes muebles, y, 👉 en la hipoteca se garantiza la deuda con bienes
inmuebles.

La hipoteca se extinguía

1) Cuando el deudor pagaba la totalidad de la deuda;

2) Cuando el acreedor vende el bien y se cobra la deuda;

3) Cuando el acreedor renuncia a la hipoteca;

4) Por confusión;

5) Por pérdida de la cosa hipotecada, ejemplo, el río cambió de cauce y destruyó el fundo;

6) Por prescripción extintiva de 40 años;

7) Por la praescriptio longis temporis, cuando un tercero había adquirido el bien de buena fe
con justo título.