II) FUENTES DEL DERECHO REGISTRAL

Este es un tema que debe ser estudiado en todas las disciplinas jurídicas, por lo

tanto, debe ser estudiado dentro del derecho registral, a efecto de tener sólidos

conocimientos de la disciplina jurídica estudiada.

Si un registralista no conoce estas fuentes, es claro que puede incurrir en una

serie de errores, lo cual ocasionará muchos problemas al mercado, por ejemplo

los registradores públicos deben conocer las mismas a efecto de interpretar en

forma coherente y adecuada el derecho registral. En sentido contrario, si el

indicado al inicio del primer párrafo conoce estas fuentes es claro que

interpretará el derecho registral correctamente y de esta forma el mercado

crecerá, porque el registro debe incentivar las inversiones, como ocurrió por

ejemplo hace algunos años en el derecho estadounidense cuando se aprobó una

norma societaria, es decir, se debe interpretar y aprobar normas registrales, de

tal forma que el registro cumpla un papel activo en el crecimiento

económico del estado peruano.

Las fuentes del derecho registral son las leyes, doctrina

registral, jurisprudencia registral, ejecutorias registrales, realidad social

registral, principios registrales, costumbre registral, entre otras. Los cuales

constituyen temas ampliamente desarrollados en los cursos de introducción al

derecho y de teoría general del derecho.

LEYES REGISTRALES

En tal sentido, las leyes registrales son sólo una parte del derecho registral, y no

deben confundirse las indicadas, porque en tal caso seríamos positivistas, lo cual

generaría muchos problemas al registro y a sus usuarios.

Dentro de las principales leyes registrales podemos citar el caso de los

reglamentos registrales, por ejemplo el reglamento general de los registros

públicos, es una norma registral, y lo mismo ocurre en el caso del reglamento de

inscripciones del registro de predios, y con cualquier otro reglamento registral.

Las leyes registrales son de dos clases que son las siguientes: 1) leyes

registrales vigentes, y 2) leyes registrales no vigentes, lo cual es ampliamente

conocido por parte de los registralistas.

Las leyes registrales son dividen en nacionales, extranjeras e internacionales.

Por lo tanto, para dominar las leyes registrales se debe conocer ampliamente

el derecho positivo registral.

Es necesario dejar constancia que algunas personas tienen una concepción

normativista del derecho registral, con lo cual no estamos de acuerdo, porque en

tal supuesto se confunde las leyes registrales con el derecho registral.

Los registralistas no son máquinas que pueden ser controladas con algunas

normas registrales, por ejemplo no se puede manejar y controlar a los primeros

con reglamentos registrales inconstitucionales o ilegales, lo cual dejamos

constancia a efecto de que se aprueben normas por la sunarp normas que

respeten las normas de mayor jerarquía.

Es decir, dentro del derecho registral existen normas registrales, las cuales se

dividen de acuerdo a la jerarquía y en este orden de ideas prevalecen las de

mayor jerarquía y también prevalecen las posteriores.

Según hemos precisado en diversas publicaciones la ley prima sobre otras

fuentes del derecho, por ejemplo prima la indicada sobre la doctrina y

jurisprudencia, sin embargo, esto no es tan simple y para quien desee estudiar
estos temas de manera mas amplia le recomendamos investigar en librosde

introducción al derecho.

DOCTRINA REGISTRAL

La doctrina registral es fuente del derecho y está conformada por los comentarios

de los diferentes registralistas, los cuales aparecen publicados en tratados,

libros, revistas, páginas web, blogs, entre otros.

Por ejemplo los libros de Gunther GONZALES BARRON, Jorge GONZALES

LOLI, pueden ser considerados como doctrina registral peruana, y como doctrina

registral extranjera pueden ser tenidos en cuenta los trabajos de Pau PEDRON,

Francisco Javier GOMEZ GALLIGO, MANZANO SOLANO, ROCA SASTRE,

Jerónimo GONZALES, José Manuel GARCIA GARCIA, entre otros tantos.

Pero también debemos consultar revistas de derecho registral, que en muchos

casos nos mantienen actualizados en temas que son tratados en libros y tratados

luego de mucho tiempo después.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

La jurisprudencia registral, que ahora se encuentra seleccionada con los plenos

registrales en el derecho registral peruano, y que son las resoluciones del tribunal

registral, con las cuales se fijan criterios de aplicación obligatoria para posteriores

calificaciones registrales.

EJECUTORIAS REGISTRALES

Las ejecutorias registrales son las resoluciones del tribunal registral, pero que no

son obligatorias para posteriores procesos registrales.

PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son fuente del derecho registral, a efecto de brindar

conocimientos en forma mas amplia y detallada recurriendo en muchos casos a

jurisprudencia registral, a efecto de determinar que el tribunal registral ha

establecido que se deben respetar los mismos, sin embargo, su estudio ha sido

un tanto dejado de lado, al menos en el derecho peruano, lo cual nos preocupa,

porque es un tema que nunca pasará de moda.

COSTUMBRE REGISTRAL

La costumbre registral es fuente del derecho y debe ser tomada en cuenta.

III) CARACTERISTICAS

- AUTONOMO: Aquí no hay unanimidad en la doctrina, y según nos refiere

Antonio Coghlán hay dos corrientes principales, que son de los Civilistas,

señalando entre ellos a Sanz Fernández y Bonet Ramón, Roca Sastre,

Hernandez Gil para quienes el Derecho Registral forma parte

absolutamente del Derecho Civil.

- PUBLICO: En la doctrina encontramos que se le presenta con un

componente mixto, pues tiene normas que son de orden privado, Coghlan

en su obra Derecho Registral, hace alusión a que en la doctrina siempre

se ha hecho una distinción entre lo que es el Derecho Inmobiliario

material, es decir el carácter sustantivo civil, predominantemente privado,

y el Derecho Inmobiliario formal, entendido como aquel que se encarga

del estudio de la organización del Registro y su oficina, de carácter

administrativo y público.

Lo cierto es que la protección que brinda el registro es eminentemente

privada, y la organización del Registro, es justamente para proteger el

interés de los usuarios del registro y brinda la publicidad de derechos

subjetivos, y más aún en nuestra legislación la inscripción ni siquiera es

obligatoria, ni constitutiva de los derechos inscritos, y en consecuencia

todo el procedimiento de inscripción se genera a solicitud de los

interesados en virtud del principio de rogación.

 Sin embargo, no se puede desconocer el carácter obligatorio de las

normas del Derecho o Registral, tal como la determinación de los

derechos inscribibles o susceptibles de oponibilidad, los requisitos de los

asientos registrables, y las normas de carácter perentorio que inspiran al

procedimiento registral y lo ubican en la esfera del Derecho Público.

- PUBLICIDAD: Una finalidad primordial del registro es la de brindar

publicidad al acto jurídico o transacción inscribible, atribuyéndole

diferentes efectos jurídicos frente a terceros, según se trate del sistema

registral en que nos desenvolvemos.

La publicidad en materia registral responde a un concepto fundamental,

el de llevar a conocimiento de toda la sociedad actos o hechos jurídicos

realizados en la esfera privada, y a los cuales se les reconoce, mediante

la inscripción, determinados efectos legales (los cuales pueden variar de

un sistema registral a otro).

- FORMALISTA: Es diríamos, eminentemente formal, por cuanto la validez

de lo actos y contratos que se inscriben de acuerdo a nuestra legislación

está sujetos a una formalidad expresa, de la cual depende su existencia

y su validez. Asimismo, en materia de tiempo, los términos que se

establecen en la legislación registral son perentorios.

- ESPECIAL: Sus normas son singulares en su contenido y en su

aplicación y las normas del Derecho Civil se aplican en forma supletoria.

- LEGITIMADOR DE SITUACIONES JURIDICAS: En nuestra legislación,

en la cual tiene plena aplicación el principio de legitimación registral, y por

el cual una persona permanecerá protegida en su derecho inscrito

mientras no se rectifique o se declare judicialmente la nulidad de la

inscripción.

- PROTENCTO DEL TRAFICO JURIDICO INMOBILIARIO: La protección

del tráfico jurídico se centra en la seguridad jurídica que brinda el registro

a aquel titular de derechos inscritos que se encuentra amparado por la

buena fe, al momento de practicarse las inscripciones y por la aplicación

del principio de fe pública registral.