UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

PRINCIPIO DE CAUSALIDAD EN EL
DERECHO REGISTRAL

CURSO : Derecho Registral

DOCENTE : Abog. Maximo Carrasco
INTEGRANTES : -CHUCUYA NINAJA, Yenny
-
-

CICLO : XI
TURNO :N
FECHA : 15 de mayo del 2019

TACNA-PERÚ
2019-I
 2

INDICE
 3

INTRODUCCION
Es el conjunto de normas y principios que regulan la exteriorización continuada y
organizada de situaciones jurídicas, a efectos de producir cognoscibilidad general,
a través de la institución de los Registros Públicos, cuyo objeto es la inscripción o
anotación de los actos, hechos o contratos; con el consecuente efecto Jurídico de
la situación publicitada.
Los principios registrales son las ideas orientadoras o directrices que determinan
los rasgos y características principales de la institución registral en un país.
A medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnología, ideologías, los
modos de rechazar el tráfico comercial, económico y jurídico y por el hecho de
manejar grandes o pequeñas actividades, nos vemos en la necesidad de recurrir a
los diferentes medios de formalidades que la ley regula a efectos de asegurar
nuestro patrimonio y que el mismo circule para que se vaya incrementando
y poder tener una estabilidad económica relativa que es, a lo que todas las
personas (sean empresarias, personas jurídicas o naturales) esperan. Entonces
vemos la importancia que tienen los temas que tratamos en este trabajo.
Para el mejor desarrollo del mismo hemos convenido dividir al trabajo en tres
capítulos; el primero capitulo trata de los principios registrales que rigen al derecho
material y más específicamente en los que se basa el notario para dar fe y dar
forma al trabajo que realiza; el segundo capítulo, veremos todo lo referente
al procedimiento registral, quise decir cuáles son los primeros pasos que debemos
de dar, antes de llegar a la inscripción de algún acto o contrato que realicemos o
para llegar a Ud. y por último el tercer capítulo tratamos sobre las anotaciones
preventivas – bloqueo registral para conocer cuáles son aquellos actos que
pueden ser inscribibles para asegurar la ejecución de una sentencia de salir a
nuestro favor.
Como observamos, podemos afirmar que lo expresado líneas arriba es cierto; esto
quiere decir que estos temas son muy importantes, debido a que las personas
naturales o jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya que buscan las
formalidades y protección que las leyes conceden a través de los notarios ya que
 4

estos son los nexos para llegar a la inscripción del acto o contrato que se desea
tenga protección para asegurar nuestro futuro.
El origen del Registro Público en el Perú data de los años 1,500 en la época de la
Colonia en la cual en el país se replicaron las instituciones jurídicas hispánicas,
siendo que en España se encontraba vigente la pragmática de Carlos V la cual
establecía que en cada ciudad que fuera cabeza de jurisdicción se encargaría a
una persona un Libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones o
hipotecas sobre fincas, buscándose con ello evitar los abusos producidos al
vender como bienes libres que estaba sujetos a censos o prestaciones reales. En
realidad este era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con
ineficacia al gravamen que no estuviera inscrito.
 5

PRINCIPIOS REGISTRALES

I. PRINCIPIOS REGISTRALES

1. GENERALIDADES
Este tema es muy importante dentro del corretaje inmobiliario, porque los
contratos de compraventa de los cuales se solicita su inscripción en las sedes
registrales, deben respetar los principios registrales. Es decir, todo corredor
inmobiliario o agente inmobiliario debe dominar los indicados principios a efecto de
orientar de manera adecuada a sus clientes.

Los Principios Jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases:
Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y
Principios Generales Específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y
éstos últimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo, Principios del
Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los
Principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de
Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras
ramas del derecho.

Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema

registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son
consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos
principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado
adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los
problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho
positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la
integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios
Registrales no están consagrados exactamente de la misma manera en todos los
 6

Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios
Registrales.

Por ejemplo, en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pública Registral

para poder operar necesita del título oneroso, mientras que en otros Estados no.
En cuanto al nombre, por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo en
Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de Continuidad. En el
Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los Principios
Registrales como Principios Hipotecarios.

Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas

registrales, ya que brindan seguridad jurídica, es decir, se puede conocer la
solución antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plantee.
Los Principios Registrales son Principios Generales Específicos del Derecho
Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios
Generales del Derecho Registral. En la Exposición de Motivos del abrogado
Reglamento General de los Registros Públicos se precisa que los Principios
Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.

A través del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las

características de los Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas
Registrales se consagran Principios Registrales, no los mismos, pero según los
Principios Registrales que se consagren y como se los establezca en el derecho
positivo, cada Sistema Registral adopta determinados caracteres.

Los Principios Registrales informan el derecho positivo registral de cada Estado,

orientando la aprobación de nuevas normas y Reglamentos Registrales y sirviendo
de orientación para una adecuada interpretación de las normas registrales,
aplicando los métodos generales de interpretación y de los métodos específicos
de interpretación del derecho. Es decir, los Principios Registrales cumplen
funciones trascendentales en el derecho positivo registral de cada Estado, así
 7

como en la aplicación de las normas registrales. Los Principios Registrales sirven

de base al derecho positivo registral de cada Estado son de mucha utilidad en la
calificación registral, no sólo por parte de los registradores públicos sino también
de los tribunales registrales o última instancia (administrativa para algunos, con lo
cual no estamos de acuerdo por para nosotros el derecho registral no es una rama
del derecho administrativo, sino que son dos ramas independientes o separadas o
autónomas entre sí, siendo el procedimiento registral jurisdiccional, es decir, no es
administrativo) registral en el derecho comparado y para determinar los efectos de
esta última, en los procesos de reproducción y reconstrucción de partidas
registrales y títulos archivados y en el procedimiento de Duplicidades de Partidas.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso

Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “Los principios del
Derecho Registral son las orientaciones fundamentales que informan esta
disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos planteados en el
derecho positivo”.

Para ROCA SASTRE los Principios Registrales son el “resultado conseguido

mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la
materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directrices del Sistema Registral” 1.

Para Jose Manuel GARCIA GARCIA “podemos definir los principios hipotecarios
como las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un
determinado sistema registral”2.

Para Jerònimo GONZALES son el “punto de partida o base discursiva que, si es

fundamental para las demás verdades estudiadas, no tiene fundamentos
dialécticos o no lo necesita por su propia evidencia” dice respecto a los principios
hipotecarios, que hay “una corriente metódica que busca en los grupos de
1
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Derecho Registral. Por publicar como libro
2
GARCIA GARCIA, Jose Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Pag. 533.
 8

derecho privado, si no normas absolutas o axiomas que dominen la institución

respectiva, por lo menos orientaciones generales o direcciones fundamentales
que, jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para
resolver los problemas concretos”3.

Para cierto sector de la doctrina registral española los principios registrales son
conocidos como rasgos fundamentales del sistema registral 4.

CASSO acierta en la definición de los principios hipotecarios como los “rasgos

típicos, características o presupuestos de un buen sistema registral” 5.

Para LACRUZ son “rasgos fundamentales” 6.

Para el autor español citado GARCIA GARCIA los principios hipotecarios tienen
funciones: a) desde el punto de vista científico, desde el punto de vista positivo, y
c) desde de vista del derecho comparado y de examen de antecedentes
históricos7.

2. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN EL DERECHO

COMPARADO
Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurídico
peruano, son los que a continuación se enumeran:

1) Principio de Legalidad.
2) Principio de Rogación.
3) Principio de Especialidad.
3
Ibid.
4
Ibid. 534.
5
Ibid.
6
Ibid.
7
Ibid. Pags. 535 a 537. Puede consultarse esta obra en la cual se desarrollan estas importantes
funciones. A nosotros nos interesa en esta sede con mayor nivel de profundidad desde el punto
de vista del derecho comparado. Es decir, el tema desarrollado en esta sede, debe confrontarse
con trabajos anteriores sobre la disciplina jurídica estudiada como es por cierto el ya citado
derecho comparado.
 9

4) Principio de Titulación Auténtica.

5) Principio de Publicidad.
6) Principio de Legitimación.
7) Principio de Fe Pública Registral.
8) Principio de Tracto Sucesivo.
9) Principio de Prioridad Excluyente.
10)Principio de Prioridad Preferente.

Es discutible, que se encuentre regulado en el derecho positivo peruano el

principio de causalidad, el cual desarrollamos mas adelante, a efecto de estar al
día con las últimas novedades del derecho registral peruano. Por ello, es que no lo
enumeramos y en todo caso en el código civil peruano de 1984 específicamente
en su libro de derecho registral ni en el título preliminar del reglamento general de
registros públicos peruano vigente, aparece el mismo.

Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del

Reglamento General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del
Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se consagran
principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El
Peruano el 27 de julio del 2001, a los que haremos referencia mas adelante. En
los Reglamentos Registrales especiales y otras normas también se consagran
principios registrales.

Si se compara que principios registrales están consagrados en el Código Civil y en

las otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del primero no se
encuentra consagrado el Principio de Especialidad.

Además de éstos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho

peruano el principio registral de oponibilidad, sin embargo, pocos autores han
 10

estudiado este tema, y lo mismo ocurre con el principio de intangibilidad, al menos

dentro del derecho peruano. Estos principios se encuentran consagrados en el
código sustantivo citado en el párrafo anterior. Estos principios han sido mas
estudiados en el derecho extranjero, al cual se debe recurrir para estudiar los
mismos y por supuesto para hacer derecho comparado, pudiendo no sólo
compararse, sino también recepcionarse al derecho peruano.

II. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES

1. GENERALIDADES
Los principios registrales aplicables al Registro de Sociedades son los que se
encuentran regulados en el Reglamento del Registro de Sociedades y demás
regulados en el Reglamento General de los Registros Públicos y en el Código
Civil, conforme al artículo II del Título Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades.

Los principios registrales regulados expresamente en el Título Preliminar del

Reglamento del Registro de Sociedades son los siguientes:

1) Principio de Especialidad.
2) Principio de Fe Pública Registral.
3) Principio de Tracto Sucesivo.

III. PRINCIPIOS REGISTRALES NO REGULADOS EXPRESAMENTE

1. INTRODUCCION
Entre los principales principios registrales no consagrados expresamente en el
derecho registral peruano podemos citar los siguientes:
 11

1) Principio del folio real.

2) Principio de causalidad.
3) Principio de consentimiento formal.
4) Principio de intangibilidad.
5) Principio de buena fe.
6) Principio de seguridad jurídica.
7) Principio de inscripción.
8) Principio de inoponibilidad.
9) Principio de usucapión.
10)Principio de exclusión de la usucapión.
11) Principio de voluntariedad.
12)Principio de transmisión por el consentimiento.
13)Principio de inscripción no constitutiva.
14)Principio de consentimiento material.
15)Principio de calificación registral.

De los cuales desarrollamos algunos a continuación a efecto de tener un

conocimiento mas amplio dentro del derecho comparado dentro de la rama del
derecho registral, la cual se ubica en el derecho público, sin embargo, algunos no
están de acuerdo con esta afirmación. Es decir, el derecho peruano no consagra
todos los principios registrales, sino sólo algunos, por lo cual, para comprender
todos los principios registrales, debemos estudiar el derecho extranjero, respecto
del derecho peruano, a efecto de que las micro comparaciones, permitan acceder
a nuevos conocimientos, todo dentro del ámbito del derecho registral y sobre todo
dentro de los principios registrales y principios hipotecarios.

2. PRINCIPIO DEL FOLIO REAL

No es un principio registral, sino un sistema registral que se denomina: sistema de
folio real, conforme se detallará al desarrollar los sistemas registrales.
 12

En la Exposición de Motivos de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones

se hace referencia a principio de folio real, pero este no es un principio registral
sino un sistema de inscripción.

3. PRINCIPIO DE CAUSALIDAD
Cuando nos referimos a causa podemos referirnos a causa del negocio, causa de
la obligación, y causa de la atribución, a las cuales nos referiremos brevemente.

La causa del negocio es la causa o motivo por el cual se contrató, es decir la

causa determinante para que se haya celebrado el contrato. La causa de la
obligación es el motivo por el cual está obligado, por ejemplo, se está obligado por
que se ha celebrado un contrato válida y eficazmente un contrato. La causa de la
atribución es la situación jurídica que autoriza el desplazamiento patrimonial o
traslación de dominio. Es el negocio jurídico válidamente celebrado. Las
inscripciones se extienden en mérito a una causa, ejemplo: en la inscripción de
una traslación de dominio la causa puede ser una compra-venta, donación,
permuta, adjudicación, remate, etc.

De estas tres clases de causa, a la que nos referimos es a la causa de la

atribución.

Si el negocio jurídico es declarado nulo la atribución no tendrá causa, en tal

supuesto, se cancela la inscripción o la anotación, conforme al artículo 99 del
Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: “la
nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva
extendidas en su mérito, siendo la resolución judicial que declare dicha nulidad,
título suficiente para la cancelación del asiento respectivo”.

Es decir, si una compra venta inscrita se declara nula, con dicha sentencia puede
cancelarse la inscripción de la traslación de dominio originada por la compra
 13

venta, por que en el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema de

traslación de dominio causal.

La atribución es abstracta cuando queda desligada del negocio jurídico

El primer párrafo del artículo 46 del Reglamento General de los Registros

Públicos, establece: “El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico
de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que
deberá constar en el correspondiente título”.

3.1 El denominado principio de causalidad

lo que hemos dado en denominar principio de causalidad se manifiesta en
la estrecha vinculación que existe entre el asiento de inscripción y su causa
eficiente, que no es otra sino el acto material donde consta el derecho o la
situación jurídica que será objeto de inscripción. Debe precisarse que nos
referimos a la causa en sentido filosófico y no a la causa jurídica. En este
sentido, mencionamos al profesor La Cruz quien señala que, “la propia
inscripción, como no es negocio jurídico, carece de causa, ni siquiera puede
llamarse causa de la inscripción al acto inscribible, sino en el sentido
filosófico de causa eficiente o causa material”.
En contraposición al sistema alemán, ¡en donde existe una total
desvinculación entre el asiento registra! y el acto causal (negocio jurídico o
acuerdo obligacional), toda vez que aquél no es consecuencia de éste sino
del llamado acuerdo real abstracto, nuestro sistema, al ser eminentemente
causalista, presupone necesariamente dicha vinculación. Ello explica que
podamos hablar de un principio de causalidad, debido a la existencia de
este vínculo o nexo, mientras que en el sistema alemán debe hablarse del
principio contrario, a saber: el principio del consentimiento abstracto.
En tal sentido, y de acuerdo al principio de causalidad, las inscripciones se
realizan por virtud de un acto que constituye su causa eficiente, de modo
tal, que los vicios y nulidades de este acto afectarán en forma directa e
 14

inmediata la eficacia y validez del asiento registral. Este acto causal, que
hemos definido como la causa eficiente -directa e inmediata- de la
inscripción, no es otro sino el negocio jurídico generador de obligaciones
que a su vez contiene el acto material generador del cambio o de la
mutación jurídico real. En este sentido, las palabras de Pau Padrón
referidas al sistema español resultan plenamente aplicables a nuestro
sistema: "El negocio causal reúne, en el derecho español, la doble función
de acuerdo obligacional y acuerdo real, que aparece conceptual y
formalmente diferenciado en algún derecho europeo (se refiere al derecho
alemán). No tiene base, en nuestro derecho, una diferenciación entre la
voluntad del transmitente de obligarse a transmitir y la voluntad de
transmisión efectiva. Como no cabe esa diferenciación, no cabe reconocer
existencia separada al acuerdo real, ni atribuir valor de acuerdo real a la
tradición o a la inscripción constitutiva.

3.2 La reconducción del principio de legalidad hacia la causa eficiente de la

inscripción.

La relación entre ambos principios legalidad y causalidad es clara en la

medida en que el registrador, conforme al artículo 2011 del Código Civil,
califica fundamentalmente el acto material que constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
El título inscribible contiene un determinado acto que, a su vez, ha originado
un determinado derecho o situación jurídica que será objeto de publicidad
registral. Dicho acto es la causa material del derecho o situación jurídica
que se pretende inscribir y publicar, y, en última instancia, de la misma
inscripción, de modo tal que si aquélla causa es ineficaz la inscripción
también lo será, ¡pero sólo respecto del titular que no es tercero registra! y
siempre que este último no se encuentre comprendido dentro del ámbito de
protección del principio de fe pública registral, recogido en el caso peruano
en el artículo 2014 del Código Civil. Por otra parte, en tanto el titular
 15

registra! se encuentra legitimado en sus derechos por virtud de la

presunción de exactitud que contempla el artículo 2013 del Código Civil
(principio de legitimación) e incluso el tercero adquirente se verá protegido
en la medida en que adquiera de quien aparece en el registro con la
legitimación dispositiva y cumpla con los demás requisitos establecidos por
el ya citado artículo 2014 del código, resulta lógico que la calificación
registra! sobre la base del principio de legalidad comprenda también ·la
"validez del acto" y no se quede tan solo en la forma adoptada por el
mismo. Consecuentemente, en tanto debe verificarse la validez de la causa
eficiente de la inscripción en su aspecto material, dicha causa debe estar
necesariamente expresada en el título objeto de calificación y,
posteriormente, deberá constar en el asiento de inscripción.

3.3 Asiento Registral

Propiamente, se entiende por asiento registral la constatación formal y
solemne hechas en los libros del Registro de aquellos hechos, actos y
contratos que por su naturaleza pueden tener acceso al Registro.
En este sentido, asiento es todo lo que se hace constar (se apunta) en el
Registro, sea mera expresión de circunstancias (descripción de fincas),
como la mutaciones de un derecho inscrito (transmisión o cargas) o
aquellas circunstancias que sin provocar un cambio concreto del derecho
inscrito, tienen acceso al Registro (cumplimiento de condiciones, concurso,
sentencias sobre la capacidad, etc.)
Es frecuente identificar asiento con inscripción, pero
la inscripción técnicamente es una clase de asiento, destacando su carácter
principal y definitivo.

3.3.1 CLASES DE ASIENTOS

Los asientos pueden clasificarse partiendo de diversos criterios.
Clasificación doctrinal de los asientos registrales
 16

a) Asientos principales y accesorios.

Son asientos principales los que tiene subsistencia propia, como
las inscripciones y son accesorios los que están al servicio de otros,
como las notas marginales.
También se nombran asientos principales a las inscripciones frente a
las Anotaciones preventivas . Así, por ejemplo, la Resolución de la
[j 1]
DGRN de 19 de octubre de 2012 que trata el problema de las
resoluciones judiciales no firmes (tema ya resuelto en muchas
ocasiones anteriores); dice esta Resolución, al respecto, que:
El asiento de inscripción requiere la firmeza de la resolución judicial
que sirve de título para su práctica además, en su caso, de su
ejecución, en el caso de determinadas resoluciones condenatorias y
siempre de la constancia de no haber sido dictadas en rebeldía haber
transcurrido el plazo para la rescisión por esa causa. Por ello, según
resulta del artículo 524. 4de la Ley de Enjuiciamiento Civil: mientras
una resolución no sea firme o aun siéndolo, no hayan transcurrido los
plazos indicados en esta Ley para la acción de rescisión de la
sentencia dictada en rebeldía solo procederá la anotación preventiva
de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la
cancelación de asientos en Registros públicos. Las resoluciones no
firmes, en el sentido indicado, que contienen pronunciamientos
llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro podrán
por tanto acceder a los libros registrales mediante un asiento más
conforme con su provisionalidad como es la anotación preventiva.

b) asientos definitivos o provisionales.

Teniendo en cuenta su duración, son definitivos aquellos que tienen
una duración indefinida, como las inscripciones y las las
cancelaciones ; son provisionales las anotaciones preventivas que
se cancelarán o se convertirán en una inscripción.
 17

[j
Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de junio de 2013
2]
que compete al Registrador determinar el tipo de asiento que se
adecua a la operación registral solicitada, de forma que:
Si es relativa a un derecho real plenamente constituido o recoge un
supuesto de derecho personal con eficacia real o situaciones
jurídicas a las que el ordenamiento jurídico permite una
publicidad definitiva, el asiento será de inscripción (cfr. artículo 2. de
la Ley Hipotecaria); si se trata de una relación jurídico real no
plenamente configurada, de una vocación o llamada al derecho real,
o de la publicidad de procedimientos judiciales o administrativos que
pueden incidir en la situación jurídica publicada, sólo será posible
un asiento provisional como es la anotación preventiva (cfr. los
supuestos recogidos en el artículo 41 de LH); si es relativo a
circunstancias complementarias del derecho publicado o de mera
publicidad, lo propio será la nota marginal , aunque no deja de haber
supuestos de notas marginales sustituidas de situaciones jurídico
reales o personales de transcendencia real.

3.3.2. EXTINCIÓN DE INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES

PREVENTIVAS

Los asientos regístrales tienen una vida, en cierto modo,

independiente del derecho inscrito. Los asientos nacen con la
inscripción y mueren con la cancelación. Se llama cancelación la
constancia registral de la extinción de un asiento.
Se ha dicho que los asientos regístrales no se extinguen, sino que
pierden vigencia. Es evidente que lo que sigue existiendo sin valor no
se extingue físicamente, sobre todo si puede revivir por alguna
causa, como ocurre con el asiento cancelado si resulta ineficaz la
cancelación, pero, de todas formas, parece ,que no es demasiado
 18

inexacto hablar de la extinción de asientos como término sinónimo a

la ineficacia total de los mismos.
CAUSAS DE EXTINCIÓN
1. Por extinción del derecho
Si el nacimiento de los derechos se refleja en el registro mediante la
inscripción, su extinción se refleja mediante la cancelación. Por ello
hay que pasar a examinar los supuestos de extinción de los derechos
reales para ver en qué forma y con qué efectos se produce la
cancelación de los mismos.
A. Extinción del sujeto
El sujeto del derecho puede dejar de existir, bien por muerte, si es
una persona física, bien porque se produzca su extinción, por
cualquiera de las causas aplicables a las personas jurídicas. Ahora
bien, la extinción del sujeto normalmente no produce la extinción del
derecho, sino únicamente el cambio de su titular a través del
mecanismo de la sucesión, el cual se refleja en el Registro. Por ello
hay que resaltar la inexactitud del artículo 76 de la Ley
Hipotecariacuando dice: «Las inscripciones no se extinguen, en
cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real a favor de otra persona»,
pues la inscripción de transferencia no supone la extinción de un
derecho, sino el cambio de sujeto del mismo.
Ahora bien, en los derechos personalísimos, la extinción del sujeto
produce la extinción del derecho; en este supuesto, al extinguirse tal
derecho, hay que realizar la consiguiente cancelación.
Así ocurre en los derechos de usufructo, uso y habitación que, como
deriva de los artículos 513.1.° y 529 del Código civil, s( extinguen por
fallecimiento del usufructuario, usuario y habitacionista. En este caso,
para hacer en el registro la cancelación bastará acreditar la muerte
de la persona (acreditándolo mediante la correspondiente
certificación de defunción) y solicitar dicha cancelación.
 19

También en las servidumbres personales, si el titular es una persona

física (lo que no es normal, pero puede ser según el art. 531 C. c), la
muerte de la persona será título para, acreditándola en la misma
forma que el usufructo, solicitar la correspondiente cancelación.
¿Qué ocurre con estos derechos en caso de declaración de
fallecimiento? En principio, la declaración de fallecimiento produce la
extinción del derecho; luego, en consecuencia, debe estimarse que
es causa de la cancelación. Pero si después se produjera la
aparición del declarado fallecido, se produciría la ineficacia de tal
declaración, y, en consecuencia, la reviviscencia del derecho en la
forma prevista en el artículo 197 del Código civil; como la causa de la
cancelación figuraría en el Registro, el derecho que «revive»
afectaría al tercer adquirente.
B. Extinción del objeto
En el Registro de la Propiedad se inscriben sólo bienes inmuebles,
por lo que es difícil imaginar la destrucción total del suelo; ahora bien,
cuando el derecho o la situación jurídica registrada recae sobre una
edificación o plantación en cuanto tal, la destrucción de lo edificado o
plantado producirá la extinción del derecho y, por tanto, procederá la
cancelación. El Reglamento Hipotecario de 1870 establecía en su
artículo 66 que se consideraba extinguido el inmueble siempre que
desapareciera completamente por cualquier accidente natural
ordinario o extraordinario como la fuerza de los ríos, la mudanza de
sus álveos, la ruina de los edificios cuyo suelo sea de propiedad
ajena u otros acontecimientos semejantes.
Así, el derecho de superficie se extinguirá por destrucción del
edificio, a no ser que, por pacto o por disposición específica aplicable
al supuesto, el superficiario siga conservando el derecho a volver a
edificar.
En cuanto al establecimiento a primeras cepas regulado en el artículo
1.656 del Código civil, como dice Peña (2), es un derecho de
 20

superficie de tipo censal y de carácter temporal, al que creemos que

hay que asimilar, como dice este autor, la cesión del uso para plantar
naranjos, olivos u otras especies arbóreas no forestales por plazo
superior a doce años, regulada por el artículo 4 de la Ley de
Arrendamientos Rústicos, que se remite a la figura y regulación de
aquél. Tal derecho se extingue no sólo por la extinción de la
plantación, sino también por quedar infructíferas dos tercios de la
misma. Respecto a la extinción de la plantación no plantea ningún
problema; en cuanto a la inutilización de dos terceras partes, la
declaración legal produce la extinción del derecho aunque no se
haya extinguido totalmente su objeto.
Lo mismo que se ha dicho del derecho de superficie urbano hay que
decir del derecho real de vuelo de carácter rústico al que se refiere
el artículo 30.3.° del Reglamento Hipotecario: la destrucción de la
plantación extinguirá el derecho, salvo que el su-perficiario, por
pacto, conserve el derecho a volver a plantar y mantener la
propiedad separada.
Respecto a la propiedad horizontal, también la destrucción del
edificio produce, salvo pacto en contrario, y, como dice el artículo
21 de la Ley de Propiedad Horizontal, la extinción del régimen. Aquí
también se produce dicha extinción cuando el coste de la
reconstrucción excede del 50 por 100. Lo que ocurre es que, como el
derecho recae no sólo sobre lo edificado, sino también sobre el solar,
no se extingue el derecho, sino que cambia su régimen -no su
naturaleza esencial, pues, como hemos dicho en otro lugar (3), la
propiedad horizontal es un tipo de copropiedad- que pasa a ser
copropiedad ordinaria.
Lo mismo que de la propiedad horizontal hay que decir del derecho
de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (4).
Ahora bien, en todos los supuestos anteriores de destrucción de lo
edificado o plantado ¿bastará con probar el hecho de la destrucción
 21

para cancelar el derecho en el Registro? Evidentemente, sí; pero el

Registrador no tiene facultades ni elementos para hacer tal
declaración de extinción de la cosa, por lo que han de aplicarse las
reglas generales, y, por ello, o bien consiente la cancelación el titular
del derecho que recae sobre la cosa que se extingue, o habrá que
acudir al Juez para que, en el procedimiento declarativo
correspondiente, declare la extinción. Se aplicarán, por tanto, las
normas del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y 208 del Reglamento.

c) Renuncia del derecho

La renuncia es la abdicación de un derecho realizada por su titular. El

derecho objeto de la inscripción o anotación es un derecho subjetivo
y, por ello, se extingue por la renuncia del mismo. Entendemos que
sólo es propiamente renuncia la pura abdicación de un derecho, y, en
consecuencia, que no cabe llamar renuncia a la transmisión o
reconocimiento de un derecho a favor de otra persona; en todo caso,
carece de interés integrar estas figuras en la renuncia, pues las
normas aplicables a las mismas nada tendrían que ver con aquélla,
por lo que no vemos la utilidad de la clasificación.
En principio, los derechos son renunciables, salvo que dicha renuncia
vaya contra el interés o el orden público o perjudique a terceros,
según establece el artículo 6.2 del Código civil.
La renuncia es un negocio jurídico de carácter unilateral, y como todo
negocio jurídico debe tener causa. La causa de la renuncia es la pura
dejación del derecho sin que sea su móvil el beneficio para otra
persona, pues si hay ánimo de liberalidad existirá una donación,
como si existe contraprestación existirá un contrato oneroso.
En nuestra legislación hipotecaria no existe un precepto general que
establezca la cancelación de los asientos cuando se renuncie al
derecho. Pero es evidente que si la renuncia extingue el derecho, la
 22

misma debe reflejarse en el Registro a través de una cancelación.

Solamente existen dos preceptos específicos que se refieren a la
renuncia a los derechos objeto de anotación preventiva. Así,
el artículo 206 del Reglamento Hipotecario establece que procederá
la cancelación de las anotaciones preventivas: «12. Si la persona a
cuyo favor estuviere constituida la anotación renunciase a la misma o
al derecho garantizado.» Y el artículo 208 del mismo texto
reglamentario establece que «la renuncia de que trata el número
duodécimo del artículo 206 se hará en escritura pública si se hubiese
extendido, en virtud de otra escritura, la anotación que se pretenda
cancelar. Si la anotación se hubiese extendido en virtud de resolución
judicial, deberá hacerse la renuncia por solicitud dirigida y ratificada
ante el Juez o Tribunal que haya ordenado la anotación, quien librará
el correspondiente mandamiento al Registrador cuando fuese
procedente. Si se tratase de cancelar una anotación preventiva,
constituida mediante solicitud dirigida al Registrador por los
interesados.

4. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL

Principio del Derecho Registral que consiste en una necesaria autorización para
que en el Registro se practique determinado asiento, es decir, para extender una
determinada inscripción o anotación.
 23

5. PRINCIPIO DE INATACABILIDAD
Es un principio registral consagrado en otros Sistemas Registrales, por el cual una
vez inscrita la adquisición no puede cuestionarse la misma judicialmente,
manteniéndose la inscripción firme.

6. PRINCIPIO DE BUENA FE
Por el cual las inscripciones solamente amparan la buena fe. Se encontraba
consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del abrogado Reglamento
General de los Registros Públicos en el cual se establecía que: “las normas sobre
los Registros no amparan la mala fe”.

En el artículo XI del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de

las Inscripciones publicado en el Diario Oficial El Peruano el 05 de setiembre de
1994 se hace referencia que el Registro ampara la buena fe.

7. PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA

No es un Principio Registral sino un Principio General del Derecho, consagrado en
el inciso c del artículo 3 de la Ley 26366. La Seguridad Jurídica es un
Principio General del Derecho por el cual se puede preveer el futuro, es
decir, se puede conocer las soluciones antes que los problemas se
presenten. Por el principio de seguridad jurídica es necesario que las
normas jurídicas consten en el derecho positivo. Conforme al Principio
de Seguridad Jurídica se puede predecir los resultados de los
problemas que se presentan.

Para otros la seguridad no es un principio sino un valor, que debe ser estudiado en
la axiología y axiología jurídica. Al igual que cuando se estudia la teoría
tridimensional del derecho, que abarca a los valores, realidad social y legislación o
 24

normas legales o derecho positivo, de lo cual dejamos constancia para un estudio

mas adecuado de este tema.

IV ANALISIS DE LOS DECRETOS VINVULADOS AL PRINCIPIO DE

CAUSALIDAD:
 25

CONCLUSIONES
 El Sistema Registral Peruano cuenta con una moderna y segura técnica de
inscripción mediante asientos electrónicos, con información de su base de
Datos de las inscripciones que están al alcance de los usuarios nacionales
e internacionales a través del Portal Web: sunarp.gob.pe , portal
institucional que cuenta actualmente con una renovada imagen y un nuevo
logotipo institucional, con información completa y actualizada. Cumpliendo
de esta manera con garantizar con altos estándares de contenido y calidad
que permita el acceso de todos los ciudadanos a la información, trámites,
servicios y programas públicos de manera clara y democrática.
 El Sistema Registral Peruano, se ha desarrollado de una manera muy
apropiada a los tiempos presentes, donde la tecnología y la información van
de la mano. Aun faltan muchos aportes más que la SUNARP implementará
según la planificación adecuada de su puesta en marcha.
 El Estado Peruano desde el año 2002 con la promulgación de la Ley 27658
LEY MARCO DE MODERNIZACION DE LA GESTION DEL ESTADO, su
Reglamento DS 030-2002 PCM, y mediante la aprobación del Plan
Nacional de Simplificación Administrativa 2013-2016 aprobado mediante
Resolución Ministerial 048-2013-PCM del 21 de febrero 2013 pasado, ha
declarado al Estado peruano en proceso de modernización, en sus
diferentes instancias, dependencias, entidades, y procedimientos, con la
finalidad de mejorar la gestión pública y construir un Estado democrático,
descentralizado y al servicio del ciudadano. Siendo la SUNARP un ente del
Estado Peruano viene cumpliendo con este proceso de modernización y
calidad en el servicio que brinda, lo cual posiciona a nuestra institución en
la vanguardia de la tecnología y modernidad en la implementación de
nuevos servicios y acceso seguro de su información, cuidando
principalmente la Seguridad de la Información
 26

BIBLIOGRAFIA:
 ROCA SASTRE, Ramon Maia, “Derecho Hipotecario” Tomo I pag. 41,
 CARDENAS QUIROS, Carlos, “Registros Públicos” pag. 1906
 SORIA ALARCON, Manuel F., “Registros Públicos Los Contratos Con
Publicidad” pag. 445
 GARCÍA CONI, Raúl y FRONTINI, Ángel A. Derecho Registral Aplicado.
Ediciones Desalma. 2ª edición. Buenos Aires 1993. Pág.258.
 “Por el principio de legitimación, el contenido de los contratos inscritos en el
Registro Fiscal de Ventas a Plazos se presume cierto y exacto, produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez. En tal sentido, no es procedente cuestionar las estipulaciones del
contrato inscrito, teniendo en todo caso las partes expedito su derecho para
accionar en la vía judicial”. Criterio adoptado en la Resolución Nº F 010-
2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, publicada el 3 de agosto de 2002 y
ratificado sólo en el extremo enunciado.
 27

ANEXOS
http://www.osterlingfirm.com/Documentos/cdi/precedentes/1%C2%BA%20Y%202%C2%BA
%20PLENO/RES-DEL-2-PLENO/RES%20302-2002.pdf
chato
https://www.sunarp.gob.pe/ECR/Publications/Compendio%20de%20Precedentes%20de
%20Observancia%20Obligatoria/CPOO%20V1.pdf
karenn
file:///C:/Users/NEYI/Downloads/Resoluci%C3%B3n%20N%C2%B0%20349-2014-SUNARP-TR-
L.pdf
hugo
https://www.sunarp.gob.pe/Tribunal/Documents/Texto%20%C3%9Anico%20Ordenado%20del
%20Reglamento%20General%20de%20los%20Registros%20P%C3%BAblicos.pdf
neyi