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Principios registrales: Un estudio de derecho registral comparado

Autor: Fernando Jesús Torres Manrique Otros conceptos de economía

15-06-2010

1. IMPORTANCIA DEL TEMA Los principios registrales constituye un tema de vital importancia en el derecho registral y en otras disciplinas jurídicas, no sólo en el derecho peruano, sino también en el derecho extranjero, por lo tanto, se debe investigar este tema con mucho cuidado a efecto de conocer mejor sus alcances y sugerir la publicación de nuevas investigaciones jurídicas sobre este importante tema, como es por cierto los principios registrales en el derecho comparado. Los principios registrales en el derecho comparado constituye un tema de vital importancia porque permite efectuar propuestas legislativas aplicables a todos los sistemas registrales, por lo tanto, aprovechamos la sede para proponer que se cree un nuevo registro que sería para nuevos actos registrables, dentro de los cuales podemos señalar los siguientes. 1) Mutuo. 2) Crédito. 3) Carta fianza. 4) Títulos valores. 5) Avales. 6) Protesto. 7) Seguros. Todo lo cual traería como consecuencia que se aprovecharían de manera más óptima las ventajas de los registros públicos, lo cual a simple vista parece un disparate, sin embargo, lo mismo ocurría con la publicidad registral en el derecho romano antiguo y en el incanato, también es necesario tener en cuenta que el registro de garantía mobiliaria es reciente y hace quince años era complejo imaginarnos su existencia, y para ser mas claros y explicativos se requiere tener en cuenta los antecedentes de la publicidad registral, lo cual demuestra que la

misma no aparece como algo completamente acabado, sino que evolucionó, evoluciona y evolucionará, en tal sentido, consideramos dentro del último supuesto los nuevos actos registrables propuestos, lo cual para muchos resulta complejo imaginarnos su existencia, es decir, la historia se repite.

Incluso somos del criterio que dentro de poco existirá libros de doctrina publicados que desarrollen los nuevos actos registrables propuestos, y en este sentido, esperamos que sea del agrado de todos, información que brindamos con mucho cariño, para todos los investigadores jurídicos, al igual que para todos los lectores, los cuales hacen posible que el autor del presente continúe publicando y que sus esfuerzos tengan una justificación. Es decir, sino se estudia el presente su publicación sería infructuosa, lo cual traería como consecuencia que deberíamos pensar de manera mas atenta antes de proponer otra novedad legislativa. Es decir, lo que se necesita en los sistemas registrales son correctores, que en algunos casos son legales y en otros jurisprudenciales y de otro tipo a efecto de mejorar el mercado, el cual no sólo es peruano, sino que existe en todos los países. 2. UBICACIÓN El tema materia del presente trabajo se ubica en el derecho registral, el cual es considerado por muchos en el derecho peruano como una rama dentro del derecho, con lo cual discrepamos. Incluso hasta cierto punto puede afirmarse que el derecho registral y el derecho civil son ramas del derecho totalmente diferentes y para ser mas exactos podemos afirmar que son ramas del derecho completamente autónomas, sin embargo, las mismas se relacionan entre si. 3. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL PERUANO Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurídico peruano, son los que a continuación se enumeran: 1) Principio de Legalidad. 2) Principio de Rogación. 3) Principio de Especialidad. 4) Principio de Titulación Auténtica. 5) Principio de Publicidad. 6) Principio de Legitimación.

7) Principio de Fe Pública Registral. 8) Principio de Tracto Sucesivo. 9) Principio de Prioridad Excluyente. 10) Principio de Prioridad Preferente. Es discutible, que se encuentre regulado en el derecho positivo peruano el principio de causalidad, el cual desarrollamos mas adelante, a efecto de estar al dìa con las ùltimas novedades del derecho registral peruano. Por ello, es que no lo enumeramos y en todo caso en el còdigo civil peruano de 1984 especìficamente en su libro de derecho registral ni en el tìtulo preliminar del reglamento general de registros pùblicos peruano vigente, aparece el mismo. Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se consagran principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001, a los que haremos referencia mas adelante. En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas también se consagran principios registrales. Si se compara que principios registrales están consagrados en el Código Civil y en las otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del primero no se encuentra consagrado el Principio de Especialidad. Además de éstos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho peruano el principio registral de oponibilidad, sin embargo, pocos autores han estudiado este tema, y lo mismo ocurre con el principio de inatacabilidad, al menos dentro del derecho peruano. Estos principios se encuentran consagrados en el código sustantivo citado en el párrafo anterior. Estos principios han sido mas estudiados en el derecho extranjero, al cual se debe recurrir para estudiar los mismos y por supuesto para hacer derecho comparado, pudiendo no sólo compararse, sino también recepcionarse al derecho peruano. 4. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL COLOMBIANO En el derecho registral colombiano se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripción. 2) Principio del consentimiento.

3) Principio de prioridad. 12) Principio de legalidad. 2) Principio de legitimación registral. 6) Principio de especialidad. 5. 6. 3) Principio de inoponibilidad. 4) Principio de rogaciòn. 10) Principio de negocio causal. 4) Principio de fè pùblica registral. 3) Principio de inoponibilidad. 6) Principio de especialidad. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL PORTUGUÉS . 8) Principio de tracto sucesivo. 7) Principio de prioridad. 13) Principio de especialidad. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL FRANCES En el derecho francès se regulan entre otros los siguientes principios registrales: 1) Principio de legalidad. 7. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ESPAÑOL En el derecho registral español se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripción. 6) Principio de usucapion. 2) Principio de titulaciòn autèntica. 8) Principio de rogaciòn. 9) Principio de voluntariedad. 11) Principio de tracto sucesivo. 5) Principio de legitimación. 4) Principio de publicidad relativa. 5) Principio de tracto sucesivo. 7) Principio de legalidad. 7) Principio de exclusión de la usucapion. 5) Principio de prioridad.

PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ALEMÁN En el sistema registral alemàn se siguen los siguientes principios registrales: 1) Principio de consentimiento material. 7) Principio de rogaciòn. 2) Principio de inscripción no constitutiva.Por su parte en el derecho portuguès se regulan los siguientes principios hipotecarios: 1) Principio de transmisión por el consentimiento. 10) Principio de especialidad 11) Principio de publicad. 3) Principio de legitimación registral. 10. Por lo cual. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ITALIANO Los principios registrales en el sistema registral italiano son los siguientes: 1) Principio de especialidad. 7) Principio de prioridad. 4) Principio de previa inscripción. 8) Principio de legalidad. 6) Principio de fè pùblica registral. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL BELGA En el sistema registral belga se consagra el principio de oponibilidad y es muy parecido. 3) Principio de continuidad. 6) Principio de prioridad. 3) Principio de instancia. . 9. 9) Principio de tracto sucesivo. 2) Principio de consetimiento formal. 5) Principio de legitimación. 2) Principio de oponibilidad. 5) Principio de fe pùblica registral. semejante al sistema registral francès. 4) Principio de inopobilidad. cuando se estudia los principios registrales de este sistema se debe estudiar los de este ùltimo sistema registral. 8.

pero no de una forma ilimitada. 4) Principio de prioridad. 3) Principio de tracto sucesivo. 2) Principio de legalidad. . el cual precisa que el registro de la propiedad es pùblico. este principio es distinto en el sistema registral peruano y en el sistema registral suizo. 1) Principio de tracto sucesivo. 4) Principio de especialidad. 13. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL SOVIETICO El sistema registral de la Uniòn Soviètica consagra los siguientes principios registrales. 12. En cuanto al principio de publicidad es necesario tener en cuenta el artìculo 970 del còdigo civil suizo. Es decir. 2) Principio de legitimación. sino respecto a cualquiera que justifique o acredite un interès. 9) Principio de especialidad. 2) Principio de fe pùblica registral. 11) Principio de inscripción. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL SUIZO El sistema registral suizo consagra los siguientes principìos registrales: 1) Principio de negocio real causal. 5) Principio de especialidad. 6) Principio de calificación registral. 11.8) Principio de rango. 10) Principio de calificación registral. 5) Principio de prioridad. 3) Principio de fè pùblica registral. 12) Principio de tracto continuo. 13) Principio de legalidad. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL AUSTRIACO En cuanto al sistema austrìaco debe tenerse en cuenta los siguientes principios registrales: 1) Principio de negocio causal.

. 5) Principio de legalidad. 2) Principio de negocio causal. pero si observamos el elenco de principios registrales de la legislación registral estos dos principios registrales no aparecen en el derecho positivo argentino. para otros autores esto se encuentra en discusión o es discutido en la doctrina. 2) Principio de inoponibilidad. 16. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL BRASILEÑO En cuanto al sistema registral brasileño se consagran los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripción. 3) Principio de legitimación. lo cual lo diferencia notoriamente del sistema registral peruano.14. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ESTADOUNIDENSE El sistema registral de Estados Unidos de Norteamérica establece los siguientes principios registrales: 1) En algunos estados se establece el principio de buena fe. 3) Principio de tracto sucesivo. 4) Principio de rogación. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ARGENTINO En el sistema registral argentino se consagra los siguientes principios registrales: 1) Principio de prioridad. 3) Principio de fè pùblica registral. 15. 17. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL AUSTRALIANO En el sistema registral australiano se consagra los siguientes principios registrales: 1) Principio de inatacabilidad. En este sistema registral no se consagra los principios registrales de legitimación y fe pùblica registral. sin embargo. 2) Principio de especialidad. 2) Principio de tracto sucesivo.

2) Principio de prioridad.4) Principio de prioridad. 7) Principio de instancia. En este sistema registral no hay principio de legalidad. 18. 3) Principio de especialidad. lo cual lo distingue al mencionado de otros sistemas registrales que si los consagran como por ejemplo podemos citar al sistema registral español . Es decir. En este sistema registral no se consagra el principio de fe pùblica registral. 8) Principio de calificación. entre otros. 2) Principio de previa inscripción. 5) Principio de especialidad. 19. si bien es cierto que los sistemas registrales son parecidos entre sì. No se regulan el principio de fe pública registral y legitimación. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL MEXICANO En el sistema registral mexicano se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de oponibilidad. en el sistema registral peruano no se encuentran consagrados los principios registrales de consentimiento formal e inscripción. por lo cual los autores de dicho país proponen su consagración legislativa. lo cual se se advierte al momento de estudiar los mismos. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL VENEZOLANO En el sistema registral venezolano rigen los siguientes principios registrales: 1) Principio de inoponibilidad. No se regulan los principios de legitimación. por ejemplo. . PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL DE PUERTO RICO El sistema registral de Puerto Rico recoge el principio registral de inoponibilidad. también es cierto que lo distinguen los principios registrales de cada uno de los primeros. 20. 6) Principio de continuidad. especialidad y fe pública registral.

Buenos Aires. 4) MAZEAUD.Tampoco el sistema registral peruano consagra el principio registral de buena fé. Derecho Civil.edukativos. Fernando. 5) PALACIO PIMENTEL. Lima.com/apuntes/archives/669 11) TORRES MANRIQUE.com/revista009/principios%20registrales. Georges. En línea: http://www. Incluso el principio registral de publicidad no se encuentra consagrado exactamente igual en todos los sistemas registrales. Tomo I. sin embargo. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Marcel y RIPERT. Fernando Jesús. Henri y MAZEAUD León. el cual fue materia de un anteproyecto de reglamento general de los registros públicos en el derecho peruano.com/apuntes/archives/884 10) TORRES MANRIQUE. Traducción de Luis Alcalá Zamora y Castillo. existen otros principios registrales que se encuentran consagrados en casi todos los sistemas registrales como por ejemplo el principio de legalidad. En línea: http://www. Primera Edición. Principios registrales. Fernando Jesús. Oxford University Press. Derecho Hipotecario. México. Lecciones de Derecho Civil. Argentina. lo cual debe ser materia de estudio por parte de los tratadistas. Diccionario de derecho registral y notarial. BIBLIOGRAFÍA Para la redacción del presente se han consultado los siguientes libros: 1) GARCIA GARCIA. 21. José Manuel. 1988.derechoycambiosocial. 9) TORRES MANRIQUE. En línea: http://www. 2002. debemos tener en cuenta el artículo 2014 del código civil peruano de 1984. Pero en todo caso debemos dejar constancia que no todos los principios registrales alcanzan consagración en todos los sistemas registrales. 3) GUZMÁN FERRER.shtml 12) TORRES MANRIQUE. Perú. Jean. 1979. Tercera Edición. Tomo I. 6) PLANIOL. En línea: http://www. Editorial Civitas. Sin embargo. . 1999. Fernando Jesús. Código Civil. Jurista Editores. Derecho Registral y Notarial. 2) GONZALES BARRON. Sin embargo. 8) ROCA SASTRE.com/trabajos81/post-grados-derechoregistral/post-grados-derecho-registral. Post grados y otros en el Derecho Registral y Derecho Notarial. Gunther Hernán. entre otras normas peruanas. algunos autores y conferencistas desconocen esto.edukativos. Elementos de Derecho Civil Peruano.htm. Código Civil. Gustavo. 7) REVOREDO DE DEBAKEY. Julio. España. Madrid. Delia. MAZEAUD. Fernando Jesús. Tipografía Sesator. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Primera Serie.monografias. Ediciones Jurídicas Europa América.

Fernando Jesús. . Tratado de derecho comparado.edukativos. En línea: http://www.com/apuntes/archives/784 14) TORRES MANRIQUE.13) TORRES MANRIQUE. En línea: http://www.edukativos. Fernando Jesús. Tratado de derecho empresarial.com/apuntes/archives/782.

Conciliador Extrajudicial. Con fecha 30 de enero del 2002 se publicó en el Diario Oficial El Peruano. En buena cuenta. a groso modo.REFLEXIONES EN TORNO AL SISTEMA REGISTRAL PERUANO REFLEXIONES EN TORNO AL SISTEMA REGISTRAL PERUANO ROBERTO PALACIOS BRAN * HELDER DOMÍNGUEZ HARO ** -------------------------------------------------------------------------------* Jefe de la Zona Registral N° V. Consolidación del sistema registral. Periodización del sistema registral peruano. VII. como un hecho trascendental. por lo tanto. Servicio de publicidad registral en línea. seguridad jurídica y eficiencia. III. Diplomado en Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil de la Universidad Privado Antenor Orrego. funcional y normativo. integrantes del Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP). como producto de la labor que en la Administración Pública nos ha tocado –en esta oportunidad. II. VI. con el objeto de establecer los principios y la base legal para iniciar el proceso de modernización de la gestión del Estado en todas las instituciones e instancias de la Administración Pública a nivel nacional. Debiéndose enfatizar. Después de una década incierta. desde un punto de vista orgánico. sin embargo. Los acuerdos del A cta Final son relevantes. Nota conclusiva. pretendemos bosquejar una triple periodificación del desarrollo del sistema registral peruano. institucional y de la gestión pública la actividad registral como sistema y el desarrollo del derecho registral. Sede Trujillo-SUNARP. Ley N° 27658. empero vinculadas: a) de iniciación y formación. V. Estudios de Maestría en Derecho Constitucional y Administrativo de la Universidad Nacional de Trujillo. entre otros: constituir un Foro para la modernización de la Administración de Justicia y de los Registros Públicos dependiente de la Conferencia de Ministros de Justicia[4]. MARCO INTRODUCTORIO El presente trabajo tiene por objeto analizar. Sede Trujillo y Vocal (e) de la Cuarta Sala del Tribunal Registral . resulta conveniente subrayar y reflexionar sobre dicho accionar. priorizando y optimizando el uso de recursos públicos[2]. responde a las inquietudes por parte nuestra. Proyectos estratégicos. Marco introductorio. desde el punto de vista jurídico. cabe decir que la historia registral peruana se divide en tres períodos marcadamente diferentes. II. Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte CONTENIDO:I. Inquietudes que a través del diálogo y el debate hemos ya dado cuenta en anteriores oportunidades[1]. de un recuento histórico y actual. a) Período de iniciación y formación: . IV. Estudios de Maestría en Derecho Civil Empresarial y Diplomado en Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil de la Universidad Privado Antenor Orrego. de los usuarios. dicha norma legal se constituye en una herramienta cardinal para los intereses institucionales del país. Diploma en Arbitraje por la Pontificia Universidad Católica del Perú. como sucede con la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) y las distintas Zonas Registrales a nivel nacional (con sus respectivas sedes operativas)[3]. debemos señalar que existen instituciones públicas que vienen ya trabajando bajo tales principios. En ese sentido. I. Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada Antenor Orrego. y c) de consolidación del sistema registral. VIII.SUNARP. que supone la misma evolución del derecho registral. Accionar que responde a la importancia en una sociedad de la función de los registros públicos en épocas modernas. Función económica de los registros públicos. b) de normalización y modernización. IX. la Ley Marco de Modernización de la Gestión del Estado. ** Jefe del Area Legal de la Zona Registral N° V. una mejor atención a la ciudadanía. que por primera vez se trato el tema de los registros públicos en la “XIII Conferencia de Ministros de Justicia de los Países Iberoamericanos” (2002).desarrollar. Importancia del usuario. Estudios en la Academia Theodor Heuss (Alemania). conducente a obtener mayores niveles de eficiencia. Desde el 2001 la SUNARP ha implementando progresivamente toda una política de gestión acorde con las necesidades de la ciudadanía. Inusitado desarrollo académico. PERIODIZACION DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Sobre la base.

como es la integración de los registros y la interconexión nacional.a la integración de los dispersos registros. En su primera etapa el Registro Predial Urbano se ha incorpora a la SUNARP y desde el 1 de octubre del año en curso se ha puesto en marcha el Plan Piloto en la ciudad de Trujillo (Zona Registral N°V. en una carta abierta enfatizó como prioridad en su gestión “la modernización de los servicios a través del Proyecto de Interconexión Nacional”. 1981). dentro del proceso de implementación de la segunda etapa de la unificación. cuya responsabilidad síntesis es organizar y supervisar la función registral. III. etc.las Oficinas Registrales dependerán de los nuevos Gobiernos Regionales (formalmente 1987). Mediante Ley Nº 27755[5]. Dentro del procedimiento registral se presentaron tres instancias: el Registrador Público. publicada el 15 de junio del 2002.). que son cartones preimpresos que cuentan con una clasificación de los asientos de inscripción y anotaciones en rubros para los efectos de brindar una mejor publicidad al usuario. La era de la informática va hacer aplicado al quehacer registral con las partidas electrónicas y el “Sistema de Información Registral” (SIR). el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. Proceso de integración que será progresivo. esbozar algunas acciones institucionales desarrolladas en esta etapa significativa. En esta fase las antiguas técnicas de inscripción desde el siglo XIX en Tomos o Libros de Inscripción y desde inicios de la década de los 90´ del siglo XX. la Comisión Facultativa y la Junta de Vigilancia. el Dr. 1992) e incluso –en un momento determinado. se crea el Registro de Predios. b) Período de normalización y modernización: Con fecha 16 de octubre de 1994 se publica la Ley Nº 26366. Sede Trujillo). CONSOLIDACION DEL SISTEMA REGISTRAL Permítanos. Sede Ica). Cualitativamente se produce un radical cambio en aras de la modernización del sistema registral peruano. más precisamente en 1994. A partir de dicho marco legal y a fin de que la SUNARP sea una organización más funcional. posteriormente se denominará “Registro de la Propiedad Inmueble y Mercantil” (Código de Comercio de 1902) y “Registros Públicos” (Código Civil de 1936). .Con la Ley del 15 de noviembre de 1887 se crea el “Registro General de Propiedades” y el 2 de enero de 1888 empieza a funcionar la primera Oficina Registral en Lima. En cuanto a las técnicas de inscripción. c) Período de consolidación del sistema registral: El 9 de agosto del 2001. un día después de haber sido designado como nuevo Superintendente Nacional de los Registros Públicos. y a partir del 1 de diciembre del presente año en la ciudad de Ica (Zona Registral N°XI. en tanto el sistema registral se sustenta en dos pilares armónicamente relacionados. se realizaron en Tomos o Libros de Inscripción. Carlos Gamarra Ugaz. siendo ello necesario para la atención de los títulos y certificados. de Hidrocarburos. posteriormente. como un organismo descentralizado autónomo y ente rector del SINARP. Esta importante etapa y filosofía será desarrollado a lo largo de los siguientes párrafos. con excepción de Lima. con el Código Civil de 1984 los institutos registrales se sistematizaron en su sólo libro. al transformarse en un organismo público descentralizado (OPD) acorde con las tendencias del derecho de organización parte capital del derecho administrativo. y 2) la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (en adelante SUNARP). que unifica el Registro de Propiedad Inmueble. en Fichas móviles. mediante la cual se crea: 1) el Sistema Nacional de los Registros Públicos (en adelante SINARP) a fin de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral orientado -entre otros aspectos. Este proceso gradual evitara la existencia de diversos registros que han inducido a errores a los usuarios del sistema. Se crearon la Oficina Nacional de los Registros Públicos (organismo público descentralizado del Sector Justicia. En cuanto a su dimensión normativa se expidieron el Reglamento de Inscripciones (1936) y el Reglamento General de los Registros Públicos (1968) que derogó al anterior (1940). Los registros públicos en sus inicios dependerán del Poder Judicial (Corte Suprema) y otras instituciones registrales dependerán del Poder Ejecutivo (Registros de los Sectores: Registro de Minería. advirtiéndose que dichas inscripciones aparecen contenidas en un documento original. mensaje principista que constituye el inicio del período de consolidación del sistema registral bajo nuevos enfoques jurídico-tecnológicos. van hacer superadas significativamente por la generación de asientos electrónicos grabados en discos ópticos. la Dirección Nacional de los Registros Públicos y Civiles (organismo de línea del Ministerio de Justicia.

ha finalizado la primera fase de la interconexión nacional de las 58 oficinas registrales. En efecto. para la sustentación de los informes orales o por otras causas de ser necesario. Sede Lima (antes Oficina Registral de Lima y Callao) y para cada una de las Zonas Registrales (antes Oficinas Registrales Regionales). Con el Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos (aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 195-2001-SUNARP/SN) y el Reglamento del Registro de Sociedades (aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 200-2001-SUNARP/SN) y demás normas registrales y Directivas se ha configurado un interesante ordenamiento jurídico registral.e. Se ha aprobado un nuevo Estatuto de la SUNARP (Resolución Suprema N° 135-2002-JUS de fecha 15 de julio del 2002). para el debate público se han publicado p. se brinda el servicio de “Publicidad Registral en Línea” [7]y desde noviembre la “Publicidad Registral Certificada en Línea”. con el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos se ha definido de manera clara su naturaleza en su artículo 1° y. Por su parte. este año la SUNARP con el trabajo conjunto del Ministerio de Justicia realizó el lanzamiento del “Sistema Peruano de Información Registral” (SPIR). con la creación de los llamados Consejos Consultivos para la Zona Registral N° IX. se considera como factores esenciales del desarrollo: el personal hacia una carrera registral. Tribunal Registral que aprobado ya precedentes de observancia obligatoria. Notable y esperada diferencia con el anterior Reglamento. cuya consecuencia inmediata ha sido la instauración del “Premio al Desarrollo de los Valores Registrales” que tiene ya varias ediciones.eficiente y moderna. conformado por . que ha sido complementado decididamente con la reciente aprobación del Reglamentos de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540-2003-SUNARP/SN)[8]. Ante dicha notoria normatividad. En concordancia con la política de descentralización gubernamental y a fin de facilitar el acceso a los servicios registrales de la población de menores recursos y de sectores más alejados de la ciudad. la SUNARP ha ampliado los mecanismos de participación de la sociedad civil en el sistema registral. el “Anteproyecto del Reglamento de Personas Jurídicas de Naturaleza No Societaria” y el “Proyecto de Reglamento sobre los Procedimientos de Regularización Administrativa de Tracto Sucesivo o Prescripción Adquisitiva de Dominio de Bienes Inscritos” (proyecto que desarrolla la primera disposición complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades). como ha sucedido en distritos populares de Lima. cuyas funciones en sus inicios solamente eran la recepción de las solicitudes de inscripción canalizándolas en la respectiva Oficina Registral y brindar servicios de publicidad registral (copias simples y búsquedas). se aprobado y esta vigente el Código de Etica de la SUNARP. Desde el enero del presente año con la aplicación de herramientas visuales y tecnología de última generación. los sistemas administrativos y administración de recursos. aspectos que abordamos en el ítem IV. se procura evitar los gastos que las externalidades del servicio ocasionan al usuario. además. que ha implicado la digitación y certificación de toda la historia registral peruana (Tomos y Fichas desde 1882)[6]. Asimismo. configurándose en un aporte sustancial para la unificación de criterios por parte de los Registradores Públicos[9]. un nuevo Reglamento de Organización y Funciones (Resolución Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 22 de junio del 2002) y otros instrumentos de gestión. se ha reconocido el principio universal de la doble instancia: el Registrador Público como primera instancia y el Tribunal Registral como última instancia. que garantizarán el mejoramiento del servicio. Asimismo. La conversión de los Tribunales Registrales en cinco Salas e itinerantes llevándose audiencias descentralizadas a nivel nacional ha contribuido a impartir adecuadamente la justicia registral. Asimismo se han consolidado las Oficinas de Información y Orientación al Usuario y creado las Defensorías del Usuario en las mismas Zonas Registrales a fin de salvaguardar los derechos de los ciudadanos usuarios. a la fecha además expiden certificados literales de las partidas registrales. Son órganos colegiados de apoyo técnico-legal. se han creado las “Oficinas Zonales” distritales. consiguientemente las salas sesionaran en cualquier parte del país según de donde provengan las apelaciones de su competencia. la infraestructura. Dentro de la política de apertura y promoción de la participación ciudadana. que consolida toda las normas legales emitidas por los distintos entes vinculados con el quehacer registral y que incluye jurisprudencia registral. los equipos y procesos. En cuanto al procedimiento administrativo especial llamado procedimiento registral.

Abogados y Notarios). si un Gerente de una empresa que se encuentra en la ciudad de Trujillo desea información sobre una oficina “X” y un vehículo “Z” en la ciudad de Ayacucho. Sanagorán. 2) genera mayor accesibilidad de la información para atención del usuario. especialmente de las zonas rurales. Municipalidades. Ingenieros. el ciudadano y las empresas tienen acceso vía internet a las partidas registrales desde cualquier punto del país.pe) o desde las propias Oficinas Registrales de la SUNARP (mediante las ventanillas respectivas) podrán solicitar la expedición de publicidad registral certificada de partidas inscritas en cualquier de las oficinas registrales a escala nacional. que coadyuvarán al perfeccionamiento de la legislación registral. En efecto. Sarín y Sartibamba. Cámaras de Comercio. vía internet y en tiempo real. y 2) copias literales certificadas de partida completa (asiento. El 27 de diciembre del 2001. g. sucesión intestada. con la opción de reparto a domicilio en tres días hábiles después de solicitado el servicio.sunarp. A modo de ejemplo. bajo las modalidades de: 1) certificados negativos y/o positivos de testamento. los usuarios vía internet (www. Si bien en sus inicios este servicio tiene un carácter informativo importante. basta con acceder a internet o acercarse a la oficina de Trujillo (o cualquier otra oficina del departamento de La Libertad) y solicitar copia literal certificada actual de la partida registral de dicho inmueble “X” o vehículo “Z” y pedir la entrega a domicilio u oficina. Colegios Profesionales de Arquitectos. haciendo realidad la frase del certamen “crea. ficha y folios) y/o de un asiento electrónico. consecuentemente dicha situación eficiente permite reducir costos y tiempo. Carlos Gamarra se constituyó el primer Consejo Consultivo correspondiente a la Zona Registral N° V. académico. dinamizando las transacciones económicas acorde con las exigencias del mercado. persona jurídica. Los pobladores -hombres y mujeres cuya fuente de riqueza es sólo la tierra que cultivan para toda su vida. y c) reduce costos de desplazamiento del usuario. En fin operaciones habituales y diarias que en conjunto constituyen importantes transacciones económicas.representantes de las entidades públicas y/o privadas más vinculadas a la actividad registral (v. cuentan con seguridad jurídica. y significa que mediante la aplicación de herramientas visuales y tecnología de última generación. no es necesario que viaje a dicha ciudad. de la jurisdicción de la provincia de Sánchez Carrión. Efectivamente. IV. el contenido de la información disponible en los registros públicos. así como ver el estado del título que se presentó.tienen ahora la tranquilidad de que su chacra o parcela está inscrita correcta y validamente a su nombre en los registros públicos. desde inicio del presente año las Zonas Registrales brinda el servicio de “Publicidad Registral en Línea” como producto de la interconexión nacional. Por ejemplo. Igualmente. desde la primera semana de noviembre del año en curso se ha adicionado la “Publicidad Registral Certificada en Línea”. A nivel de cooperación internacional.gob. Vale decir. la SUNARP ha recibido el premio en la categoría de informática por la . la SUNARP y la Dirección General de los Registros y el Notariado del Ministerio de Justicia de España. se ha llegado a los pobladores de los distritos de Chungay. bibliográfico y normativo. propiedad inmueble. institución financiera o empresa que debe informarse del predio materia de un futuro contrato de mutuo con garantía hipotecaria. a las que nunca antes había llegado la SUNARP. Sede Trujillo. Curgos. vehicular y registro personal. a la debida aplicación de las normas y a la optimización de las funciones registrales. SERVICIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL EN LINEA El servicio de publicidad registral en línea permite a cualquier persona desde cualquier punto del país conocer. intercambio cultural. Dicho panorama sugestivo ha merecido el reconocimiento público en la premiación anual de “Creatividad Empresarial 2003”. han suscrito un importante Acuerdo de Colaboración Perú-España a fin de favorecer la concertación de programas de cooperación mutua. con el objeto de comprarlos para expandir el giro del negocio. Dicho servicio cumple los objetivos siguientes: 1) reduce el tiempo de respuesta al requerimiento de la información registral. Es decir. La descentralización de la cultura registral ha permitido que poco a poco registros públicos se posesione en la población económicamente activa. Lo mismo ocurre con una persona natural que desea adquirir una casa-habitación o un banco. cambia y crece”. El Perú se convierte en el primer país de América Latina en desarrollar creativamente esta avanzada tecnología. vía internet el usuario esta en la capacidad de hacer el seguimiento de atención de su solicitud de publicidad[10]. con la presencia del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Dr.

en aras del desarrollo y crecimiento de la economía peruana. mayor comodidad y facilidades para los usuarios. del Primer Congreso Iberoamericano en materia registral denominado “Registro de Propiedad: Territorio. incrementan las expectativas de recuperación de las inversiones de capital. disminuyen el riesgo para los acreedores hipotecarios. sino que facilita la dinamización de las transacciones comerciales e inversiones locales o extrajeras en la industria. instituciones financieras. empresariales. Se resalta también que si no existieran derechos claramente definidos y fácilmente identificables. la sociedad y el Estado. sobre qué bienes o actividades y cuál es el estado jurídico de los mismos. La trascendencia de los registros públicos se deriva del hecho de tener la posibilidad de conocer con certeza qué agentes económicos tienen qué derechos. servicios. dicho documento marco en la implementación de los registros de la propiedad establece principios básicos y aceptados institucionalmente. En resumida cuenta. Dentro de ese marco y dentro del rol fundamental de las instituciones que integran el fenómeno estatal. Abona satisfactoriamente a dicha situación. pues. remuneraciones. reducción general de los costos transaccionales. El enfoque moderno de los sistemas registrales es. el comercio o cualquiera de los sectores económicos. premio que no es una coincidencia o cosas del azar por cuanto se da justamente en el período de consolidación del sistema registral peruano. promueven inversiones eficientes. Dentro de este contexto.). que requiere un alarga y compleja cadena de contratos. que por primera vez convoco a los responsables de los registros públicos en Latinoamérica[12]. enmarcado dentro de la triple periodificación de su desarrollo. Consiguientemente. la interconexión nacional de los registros públicos anteriormente tratado. inmersos en aspectos relacionados únicamente con la función pública. y 2) las bondades del sistema permite un acceso ágil y directo a los registros públicos. etc. Desarrollo Económico y Nuevas Tecnologías”. permitiendo la circulación de la riqueza bajo patrones registrales ciertos e intangibles. cuyo objetivo síntesis es el conocimiento de diversas políticas y perspectivas en materia de propiedad vigentes en el mundo. con su relación armónica no sólo con el desarrollo económico sino también con el crecimiento económico. y que constituye su función económica al servicio de la persona. a través de los diferentes servicios que brinda. cosa distinta con posturas “intervencionistas” e ideologizantes. favoreciendo el crecimiento económico. se ha convertido en agente catalizador del desarrollo y crecimiento económico del país. su aplicación en Iberoamérica y el impacto del desarrollo tecnológico en el rubro de catastro y registros públicos En suma. el desarrollo de una economía saludable se fundamenta en la garantía de los derechos .interconexión nacional de los registros públicos y el servicio de publicidad registral en línea[11]. los costos de transacción se elevarían y trabaría la fluida celebración de actos y contratos. son entes simplemente administrativos o burocráticos. según lo señala el Plan Estratégico Institucional 2004-2006 de la SUNARP. FUNCION ECONOMICA DE LOS REGISTROS PUBLICOS Gradualmente ha quedado de lado la idea tradicional que el Estado o los organismos que forman parte de la organización estadual. pensiones. V. su función económica que están llamados a cumplir como extensión de la seguridad jurídica. y que ha quedado expresamente definido en la “Declaración de La Antigua” producto del “Encuentro Iberoamericano de Sistemas Registrales” realizado en la ciudad de La Antigua. en tanto la seguridad jurídica que publicita origina una serie de transacciones y contratos entre personas naturales y jurídicas (sociedades. con su función económica y su labor promotor. cabe resaltar la realización entre los días 3 al 6 de noviembre del presente año. etc. en tanto se parte de la premisa que con una clara definición y protección jurídica de los derechos de propiedad y de las transacciones con los mismos. el bienestar público y la paz social. Consideramos que es un justo reconocimiento por dos razones: 1) es el resultado del esfuerzo colectivo y permanente de la SUNARP frente a los retos del derecho y la tecnología en épocas de vertiginosos cambios. aprobado por el Acta Final de la XIII Conferencia de Ministros de Justicia de los Países Iberoamericanos. la SUNARP no sólo es una institución de servicio a la ciudadanía. Guatemala entre los días 17 y 21 de febrero del presente año. Singular certamen organizado por la SUNARP. el SINARP no sólo contribuye a la formalización de las operaciones de los agentes económicos. La concepción moderna y libertaria del Estado tiene que ver necesariamente con la intervención administrativa en la economía.

son los usuarios a los que registros públicos les otorga protección legal invirtiendo para tal fin en infraestructura. VI.la defensa de los derechos inscritos. Cada título. si así de sencillo fuera no sería necesario contar con profesionales y todo un procedimiento administrativo en particular. dentro de la filosofía para la acción del sistema registral peruano. 3) se cuida que el usuario reciba un adecuado servicio con unidad de criterio y estandarizado en todo el país. En tal sentido. Existe la idea generalizada que los títulos presentados (p. abogados. en la evaluación integral de los títulos la minuciosidad en la forma y fondo supera cualquier ligereza. En el mercado los registros son una garantía de seguridad jurídica que permite que los costos de transacción disminuyan optimizando mejor la asignación de los recursos. Eso significa razonablemente.de propiedad. optimización y democratización de la organización y racionalización de sus procedimientos (creación de nuevas Oficinas Registrales) para facilitar un mayor acceso. ingenieros y verificadores. Los principios esbozados en cuanto a un servicio rápido. Dentro de este enfoque económico. En el procedimiento. 2) procurar que el usuario disponga de un servicio rápido y eficiente. que si bien el artículo 37° del Reglamento General de los Registros Públicos. ha priorizado sus acciones sobre la modernización (equipamiento informático). escrituras públicas de compraventa. los mismos que deben ser respetados y materializados en la realidad. una de las dimensiones valiosas del sistema jurídico. a fin de evitar interpretaciones o prácticas que puedan desvirtuar el servicio. sobre todo a las poblaciones de menores recursos y que residen en lugares muy alegados de las ciudades[13]. el Registrador Público debe mecánicamente calificarlos con celeridad. Derechos que deben concretarse dentro del marco legal permitido y ciertamente así debe entenderse en su aplicación. cada contrato es un acto jurídico trascendental y especial para las partes intervinientes. Concurren los notarios. La importancia que se le da al usuario se desprende de cuatro principios estrechamente enlazados que integran la llamada “filosofía de la atención”: 1) se trabaja para que el servicio sea accesible a todos los usuarios. mediante la interconexión a nivel nacional. La eficiencia se mide por la seguridad jurídica de los derechos subjetivos y del tráfico. etc. Principios que generan derechos legítimos a los usuarios desde el momento que acceden a cualquier Oficina Registral ya sea en la sede central. constitución de sociedades. clientes para ellos. la SUNARP. no sólo porque así sucede a nivel nacional sino porque además existe base legal que se sustenta a fortiori en la propia realidad existencial. debemos fortalecer las calificaciones en el tiempo teniendo en cuenta el hecho. . Dichos operadores y las personas naturales o jurídicas (llámese empresas. sociedades o asociaciones). provincial o zonal. quedando satisfechos por el servicio que se brinda. en términos de eficiencia y cobertura. IMPORTANCIA DEL USUARIO. y 4) vigilar que los usuarios reciban un trato personalizado.e. Ha señalado con razón La Cruz Berdejo que “la motivación primera y radical que preside el establecimiento del derecho es la necesidad de crear un orden social y una seguridad en la vida de relación”. Este es el derecho reconocido que el usuario debe exigir porque así se concibe e interpreta los principios esgrimidos y positivizados tanto en el nuevo como en el derogado Reglamento General de los Registros Públicos. En nuestro concepto. contratos privados con firmas legalizadas. acto o contrato a registrar. desde la perspectiva de la “filosofía de la atención” desarrollada por la SUNARP y los diferentes Organos Desconcentrados. como persona natural o jurídica.) como obedecen muchas veces a un mismo formato. para obtener –indudablemente. SEGURIDAD JURÍDICA Y EFICIENCIA Las acciones institucionales que hemos dado cuenta tienen como punto de referencia vital al usuario. eficiente y adecuado no presuponen la calificación de los títulos en forma mecánica y no es razonablemente permitido sacrificar la seguridad jurídica por la celeridad. el más importante elemento humano dentro del procedimiento y servicio registral. servicio o sistema registral son varios los operadores que intervienen en la búsqueda de impregnar seguridad jurídica a determinados hechos y actos jurídicos. la responsabilidad del Registrador Público no es darle absoluta rapidez sino revestirlo de seguridad jurídica para que ninguna institución o persona pueda atentar de modo alguno contra el acto registrado. recursos humanos y en toda una estructura orgánica y funcional. quienes canalizan formalmente los intereses de las personas naturales o jurídicas en función a los derechos que invocan. del tridimensionalismo jurídico.

A nivel universitario. así como todos los derechos y cargas existentes sobre éste[14]. Ante esa realidad la actual gestión de la SUNARP promueve anualmente el “Pre mio a . el desarrollo del derecho registral en el país ha sido reciente. que son los especialistas en derecho registral. oportuna. se tendrá un código único catastral. modernización y racionalización de la administración del registro. que la primera fase de la interconexión nacional ha finalizado. de la docencia o desde la labor investigativa o publicista. Por lo tanto. cierto es y no podía faltar el análisis crítico: la modernidad de una organización como los registros públicos no sólo debe medirse por su infraestructura y recursos tecnológicos de avanzada sino por una atención personalizada y una calificación registral rápida. precisamente en ese camino se encuentra la SUNARP de equilibrar la seguridad jurídica con la eficiencia en resguardo de los derechos de los usuarios. con respecto del derecho administrativo. y un adecuado trato personalizado como se ha precisado líneas arriba. la cátedra de derecho registral se va a dictar de manera independiente de su fiel acompañante: el derecho notarial. no es óbice para plantearse por las Zonas Registrales a corto plazo reducir los tiempos que prescribe el referido artículo. con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio. denominado “Sistema Unico Registral” (SUR).. PROYECTOS ESTRATEGICOS Se ha mencionado en el ítem III. desarrollo normativo en el que se estipule la competencia nacional de los registradores públicos. En su segunda fase. registro y administración de la base de datos registral. Por el primero se aprovechará las ventajas que ofrecen las actuales tecnologías de transmisión de datos y redes (internet). técnica y seria. tiene la particularidad de su propia legislación: normas estrictamente registrales. sobre todo en provincias. no obstante las limitaciones propias establecidas por la legislación presupuestal para el sector público y el incremento de la demanda de los servicios. por cuanto si bien regula o desarrolla instituciones civiles o comerciales o societarios. VIII. es responsabilidad de los registros públicos cuidar que el usuario reciba un adecuado servicio con unidad de criterio y estandarizado. permitiendo la inscripción registral y superando las limitaciones geográficas. Desde sólo hace veinte años va tomando cuerpo el derecho registral y en los 90´ se configura con más fuerza en una disciplina autónoma y sistemática respecto del derecho privado. la Alta Dirección de la SUNARP tiene programado tres proyectos: 1) Inscripción Registral como Competencia Nacional. rediseño de los procesos jurídicos registrales e informáticos. Todos los Registradores Públicos que conforman el SINARP tendrán competencia nacional para la calificación de cualquier título. Con los planes pilotos del Registro de Predios iniciados se está confirmado las ventajas del servicio e identificando debilidades a fin ser superadas en el fortalecimiento del Registro de Predios a nivel de cada unas de los Organos Desconcentrados.prescribe que el plazo de calificación es dentro de los siete (7) primeros días (hábiles) de la presentación de título. y 3) Catastro Registral. INUSITADO DESARROLLO ACADÉMICO No obstante la existencia de un largo quehacer registral. VII. asimismo. Asimismo. para lo cual se contará con un único sistema para la calificación. 2) fortalecimiento del Registro de Predios. a diferencia de otros países como España. y creación de base gráfica catastral para la inscripción de los predios. dotación de los Registradores Públicos de la facultad legal de actuar como fedatarios informáticos respecto de los asientos electrónicos. ello no es impedimento para cumplir con los derechos de los usuarios. la Alta Dirección de la SUNARP está ejecutando un conjunto de actividades estratégicas como: ampliación de la cobertura del servicio registral. El interés por esta nueva ciencia ha ido creciendo. Finalmente en lo que concierne al Catastro de Predios. desde la actividad del ejercicio profesional privado o público (Registrador o Vocal). apoyándose en la utilización de documentos digitales certificados que facilitarán el ingreso del títulos y la redistribución de las carga de trabajo entre los Registradores Públicos. Para implementar los proyectos indicados. sobre todo hacia los lugares más alejados del país con la adopción de tecnologías de información. implantación de los documentos digitales certificados. priorizando la atención a los usuarios. no siendo casual la presencia (a la par con los “administrativistas”) de un nuevo profesional: los abogados “registralistas” (para los españoles “hipotecaristas”). Este es el reto que se ha impuesto la SUNARP. seria y diligente. por cuanto el procedimiento registral es notoriamente especial. Si bien los usuarios demanda una calificación rápida. certificación de los asientos electrónicos generados hasta el año 2003.

será título dotado de . van apareciendo diversas publicaciones: libros. revistas. Cabe señalar que la norma ha sido objeto de acciones de inconstitucionalidad interpuestas por los Colegios de Notarios de los Distritos Notariales de Junín. lo que permitirá incrementar la calidad de los servicios públicos. Cabe resaltar dentro de esta gama las ediciones de la “Revista Folio Real” y ha salido a la luz la novísima Revista de Doctrina y Jurisprudencia “Fuero Registral” bajo la dirección de la Escuela de Capacitación Registral de la SUNARP. universitarias o no (v. NOTA CONCLUSIVA En definitiva. el Banco Interamericanote Desarrollo (BID) ha sucrito con el Gobierno del Perú un convenio de préstamo por 28 millones de dólares destinado para crear nuevas estructuras y sistemas administrativos en el aparato estatal y redefinir sus reglas institucionales. desde la vigencia de la Ley N° 27755. A la par de dichas publicaciones se han cristalizado una serie de eventos. [2] Dentro de la labor de modernización y descentralización del Estado peruano. existen en los Colegios Profesionales de Abogados las “Comisiones Consultivas de Derecho Registral”. cursos de especialización nacional y/o internacional. Instituto Riva Agüero). [5] Esta Ley prescribe también en su artículo 7° la utilización de formularios registrales para inscribir determinados contratos o actos jurídicos. según encuestas de opinión de respetables instituciones (UNI y Apoyo. con una imagen favorable por parte del público. N° VI. 2002) e informe de la Defensoría del Pueblo (“Precariedad y Proyecto. A inicios de dicha década tibiamente van apareciendo algunas obras breves sobre la especialidad. conversatorios y seminarios. 2002). investigaciones. [4] Acta publicada en el Diario Oficial “El Peruano” de fecha 28 de julio del 2002. mes de la Navidad del 2003 [1] En efecto. las ideas que abordamos tiene como punto de partida los artículos publicados por nosotros en el Boletín “El Registrador” de la Zona Registral N°V. a las empresas en sus transacciones. Lima. N°XII-Sede Arequipa y N°XIII-Sede Tacna. N° VII. En efecto. publicado con fecha 8 de noviembre del 2003. Asimismo. estamos convencidos de que hemos tratado de ser coherentes y acordes con la realidad.Sede Moyobamba. Etica y Función Pública en el Perú”. promovidos por la SUNARP (los tomos de “Temas de Derecho Registral”) y también por otras instituciones representativas. el mismo que ha sido reglamentado mediante el Decreto Supremo N° 023-2003-JUS. como consecuencia de la aplicación en su seno de los principios institucionales propias de la administración moderna y el enfoque gerencial. por la seguridad jurídica que brinda a los usuarios. éste último cuando el valor del inmueble no sea mayor a 20 UIT. N° IX. material jurisprudencial. N° III. el Diario Oficial “El Peruano” y el Diario “La Industria” de Trujillo (2002 -2003). por considerar que afecta el principio de seguridad jurídica. N° X.Sede Huaraz. lo que implicaría a lo mejor cierta dosis de parcialidad. Callao y Arequipa. las reflexiones abordadas si bien son hechas desde nuestra perspectiva. El Tribunal Constitucional. se han pronunciado declarando infundadas dichas acciones. La bibliografía nacional en materia registral antes de la década de los años 80’ del siglo que paso.Sede Lima. las inscripciones se realizarán mediante escritura pública o formulario registral legalizado por Notario. compilaciones. artículos. y de ello pueden dar fe otras instituciones ajenas a la institución de los registros. materiales de enseñanza.la Excelencia Académica en Derecho” y la Beca SUNARP. N° V. en setiembre del año en curso.Sede Trujillo.Sede Huancayo. N°XI-Sede Ica. Trujillo. [3] La SUNARP cuenta actualmente con 13 Organos Desconcentrados dentro de su estructura orgánica: las Zonas Registrales siguientes: N° I. N° VIII.g. Sede Trujillo. la SUNARP se constituye en una de las instituciones mejor valoradas por la ciudadanía. Cada una de dichas Zonas cuentan con Oficinas Registrales Provinciales. y agente importante dentro del desarrollo económico del país. IX. congresos institucionales regulares y diplomados (instituidos por la SUNARP).Sede Piura. etc. N° II-Sede Chiclayo. ensayos. más propiamente manuales.Sede Pucallpa. de mayor credibilidad en el país. El referido artículo señala que vencido la integración de los registros en el plazo de dos años. Es a partir de la década de los 90´ que la literatura registral brota de manera inusitada.Sede Cusco. mediante sentencias de fechas 30 de abril y 4 de julio del año en curso. 1895). era prácticamente inexistente (podría citarse alguna obra informativa de Miguel Antonio De La Lama. N° IV-Sede Iquitos. señalando que no existe vulneración al contenido esencial de la seguridad jurídica y precisando que en la medida que el formulario registral legalizado por el Notario se ajuste al criterio establecido por dicho órgano colegiado.

aprobados en sesión del Sexto Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado el 7 y 8 de noviembre del 2003 (Resolución N° 025-2003SUNARP/SA). Año III. 2003). por ejemplo. 2003. [8] Publicado con fecha 21 de noviembre del 2003 y cuya vigencia será a partir del 19 de enero del 2004.). [12] Sobre la referida Declaración. Julio-Agosto. [6] La culminación de la primera fase se sustenta en el esfuerzo de 220 trabajadores que a lo largo de 16 meses. concesiones mineras. Febrero. Año 1. 440 horas hombre y en la calificada capacidad gerencial de los funcionarios de la SUNARP (ver: Informativo Registral-SUNARP. Año III. Carlos Gamarra Ugaz. un total de 1. 2003). 23-24 (http://www. la Declaración de La Antigua y la importancia del Congreso Iberoamericano. [14] Debe enfatizarse que el Catastro Registral. [9] Recientemente la Superintendencia Adjunta de la SUNARP ha dispuesto la publicación de precedentes de observancia obligatoria. en la misma página web de la SUNARP se encuentra el “manual del usuario” cuyo propósito es dar a conocer como los usuarios pueden utilizar precisamente el servicio descrito. [10] La utilización de este servicio es sencillo. [11] En esta octava edición de creatividad. 403 -416. han laborado 350. N° 16. vía el website institucional.es). Volumen I. léase la entrevista brindada por el Superintendente Nacional de los Registros Públicos Dr. agrícolas.confiabilidad. la SUNARP ha quedado finalista también en dos categorías: de gestión pública y servicios de comercialización. [7] Concretamente el 30 de enero.139 nuevos usuarios en el primer mes (ver: Informativo Registral-SUNARP. N° 16. Febrero. Edición N° 17. y la medición de los resultados son positivos. a la revista española “Registradores de España”. . [13] Sobre el enfoque económico. el Catastro es continuo e integral. consiguientemente. en la ciudad de Lima se han inscrito en el servicio. 2003. etc. pp.corpme. pp. aplicándose sólo a los procedimientos de inscripción iniciados a partir de su vigencia. se concibe con una perspectiva y cobertura más amplia e integral del territorio (zonas urbanas. puede verse la Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral “Fuero Registral” de la SUNARP. al igual que el Registro de Propiedad.

La actividad registral y notarial. Ley del Notariado. equilibrar de una forma justa. la hiperproducción y el impresionante desarrollo de la tecnología que permite una interrelación más fluida a través del ciberespacio..3. para que dicha seguridad del tráfico o comercio jurídico se concretice y operen. Los títulos: los títulos auténticos y los títulos fehacientes. significa que el titular de un derecho subjetivo no podrá ser privado de éste sin su consentimiento. I. Es en este espectro que intentaremos demostrar que con la intervención de un tercero imparcial equipado con un bagaje técnico-jurídico y que además sea responsable por los daños que ocasione en su actividad(2). La Seguridad Jurídica. la vorágine informática.2. seguridad dinámica significa que el adquiriente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevarla a cabo” DIEZ PICAZO.. ahora. La economía de mercado.. Estos presupuestos a los que aludimos son : a). pero en realidad los dueños eran “B” y “C”.. 55 ley 26002. obteniendo el inmueble en desmedro del propio Banco que. dar la seguridad documental necesaria (4) e invista de fe. ---------------------------------------------(2) Art.4.2.2.1. Si bien por el juego propio de la seguridad dinámica aquellos que adquieren serán protegidos aún en desmedro de quienes podrían estar perjudicados sin tener mayor culpa. esposos. por ejemplo con el denominado e-bussiness y con sesiones no presenciales etc.2.3. Introducción. Paralelamente a ello. Tecnos . al ser elementos estáticos de dicho tráfico. CONTENIDO: I. La buena fe. 1986.. IV. -------------------------------------(1) Seguridad estática. (4) Art. Los costos del sistema. deben ser escrupulosamente diseñados y cumplidos para poder. Registrador Público de la Oficina Registral Regional – Región La Libertad.INTRODUCCIÓN La globalización de la economía. El tráfico jurídico.2. II.. b). Los instrumentos públicos notariales. de algún modo. Imaginemos que un banco “X” o torgó una hipoteca a “Z” quien aparecía como propietario de un inmueble en los Registro Públicos. Análisis. Ed. 145 ley 26002. Los sistemas notariales.III. por el juego de la seguridad dinámica o del trafico el banco mantendrá su adquisición y talvez se adjudicara dicho inmueble. el desequilibrio entre la seguridad estática y la seguridad dinámica(1).. pag. El sistema de asignación de titularidades.. Vol . Conclusiones. se encargue de : identificar plenamente a los intervinientes (3). falsifica unos documentos y hace aparecer como que el Banco le vendió el inmueble y se lo vende a “D” y “E” esposos. Ambitos de actuación en materia de seguridad en una economía de mercado.II..2.2.1.6. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Madrid. El tráfico jurídico en el Perú. Conceptos previos. La plena identificación de los contratantes y c). en desmedro de la propia seguridad dinámica que ayer los amparo. y los que hoy se han beneficiado por el juego del tráfico se vean luego perjudicados. Lo relevante es la libre interrelaciòn aun sobre la plena identificación de dichos agentes. Pero luego “Y”.LA SEGURIDAD JURÍDICA COMO FUNDAMENTO DE LA ACTIVIDAD NOTARIAL EN UNA ECONOMÍA DE MERCADO LA SEGURIDAD JURÍDICA COMO FUNDAMENTO DE LA ACTIVIDAD NOTARIAL EN UNA ECONOMÍA DE MERCADO RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA (*) ------------------------------------(*) Abogado. no debemos olvidar que hay que cuidar que todos los presupuestos y condiciones. se ve perjudicado por lo que ayer lo protegió : la seguridad del Tráfico. han dejado obsoletos los antiguos sistemas y conceptos que se manejaban en una sociedad organizada.5. Luis. debiendo buscarse también aplicar los mismos sin entorpecer o dificultar el tráfico jurídico. La Seguridad documental..3. la posibilidad de dar certeza a estas interrelaciones ha sufrido una merma ostensible pues la misma tecnología ha facilitado el ingreso indiscriminado de los agentes sociales al mercado sin detenerse a dar seguridad. quienes actúan de buena fe e inscriben estas transmisiones en Registros Públicos. un hábil estafador.237. 2 Ley 26002. .2.. (3) Art. no sólo el acto que se realiza en su presencia sino el accionar y querer de los intervinientes(5).

el hombre se ve interferido constantemente por la conducta de otros hombres. b). La Función Notarial. acogido por Francia. Como lo dijo Aristóteles “el hombre es un ser social por excelencia”. para certificar firmas en documentos privados. vale decir.CONCEPTOS PREVIOS 2. dedicación exclusiva a su labor notarial. Argentina y España (7). Estados Unidos. previo concurso publico de oposición. recibe un nombramiento temporal sin concurso publico. Lima Perú -1993/94. El hombre necesita de los demás para poder desarrollarse y dar sentido a su vida. 1993/94. ha descubierto un acierto la filosofía existencial. porque el sistema notarial es un sistema dentro de un macrosistema normativo de una determinada sociedad. NOTARIUS. e Israel. EN Notarius. además. La Intervención del Notario en el proceso de Simplificación Administrativa. porque debe escoger entre un grupo (en el mínimo caso entre dos) de opciones existenciales. reaccionando ante las situaciones que la vida le propone. Lima Perú. lo que a su vez procura la proliferación de documentas privados… para que abra camino al instrumento privado ( documentaloide mas que documento) se ataca el antídoto por excelencia. por ello. No olvidemos que la conducta humana es . Año IV. El Sistema Latino. lo que importa una especialización. El Sistema administrativo. tiene. Alemania.-Seguridad jurídica El hombre. pág 144. EN: SCRIBAS.Sistemas notariales Un sistema es un conjunto ordenado. EN. 147. Chile. Bélgica. sistemático e interrelacionado de un grupo de elementos. su función no es la de un simple fedatario es por excelencia un “formalizador de relaciones contractuales” (8) e independiente. Seguridad Jurídica y Economía Procesal. poder elegir entre un repertorio de posibilidades existenciales. La inseguridad contractual se trata de subsanar a través del llamado “seguro de titulo” pero tal como lo resalta el maestro GARCIA CONI: “el buen negocio del seguro de titulo. Tenemos así : a). Dinamarca. Carlos. por ende. Italia. acogida por Gran Bretaña. pág. países que pertenezca a la órbita del Common Law. 124. Austria. los cuales no constan en ningún registro. ----------------------------------------(7) FLORES BARRÓN. Lo que nos interesa rescatar de este punto es que un sistema se crea para solucionar un problema dado en una determinada forma de organización de una sociedad. Nro. sin ningún grado de subordinación en el desempeño de su función.(5) Art. entre sus principales características tenemos : el cargo casi siempre lo asume una persona iletrada. de este modo. tiene entre sus principales características las siguientes: Es ejercido por un profesional en derecho que recibe nombramiento oficial indefinido. Doctrinariamente se han distinguido tres sistemas básicos. EN NOTARIUS.1. la escritura publica”(9) ---------------------------------(9) GARCÍA CONI. en ellos. es éste quien responde por su actuación pues es él quién imparte las órdenes. Alberto. y además lleva un registro cronológico y alfabético de todos los documentos que autoriza. Canadá. es un ser con una doble vertiente estructural. por ello debe suponerlo y confiar en éste para. Sistemas Notariales. Alberto. El Sistema Sajón. Nro.. (8) SOTOMAYOR BERNOS. pág. propio de los países del circulo socialista. 27 Ley 26002.” su denominación les viene por corresponder a la costumbre y tradición jurídica de cada estado” (6) -----------------------------------(6) FLORES BARRÓN. el ejercicio de la función lo desempeñan empleados públicos remunerados por el Estado.2. El Sistema Administrativo. el problema social determina la respuesta que el derecho adopta. En el plano coexistencial. El Sistema Latino. 2. no puede predecir con certeza cual va ha ser el comportamiento que asuman aquellos. el hombre es un ser eminentemente axiológico. 04. II. El Sistema Sajón y c). 04. como todo seguro se basa en la siniestralidad y para que éste exista debe fomentarse el riesgo documental. año IV. es un consejero imparcial. y antes valorar cada opción que se le presenta. en forma consistente y coherente. Raúl. por ello debe preferir. Pues bien el hombre vive viviendo. denotándose la posible parcialidad de éstos funcionarios. personal y comunitaria. sin embargo.

se da en un espacio y tiempo y no deja rastros. así tenemos (13) : a) irretroactividad de la Ley. como ”un sistema de incentivos que influirán decisivamente en las acciones futuras” (14). 742-744. creando incertidumbre y haciendo imposible una planificación. y los efectos. serán contempladas. 150. Max Weber on Law And the Rose of Capitalism. pág. Introducción al Derecho y a la Teoría General del Derecho. e) la publicidad jurídica y f) la aplicación uniforme de la ley todos los casos previstos en la norma. d) la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva de dominio.. 1999. Palestra Editores. lo que hoy quiero puede que dentro de una hora ya no lo desee. El comportamiento humano es un objeto egológico . La Publicidad Registral. Es en este contexto que el Derecho. -----------------------------------------(10) COSSIO. pág. David. Mario . Panorama Doctrinal. 1988. Editorial Losada. 45. asimismo TORRES VÁZQUEZ. que según COSSIO “ son aquellos objetos que tienen como soporte la conducta humana. 2da.saber a que atenerse. Cit.”(11) --------------------------------------------(11) DE TRAZEGNIES. 152. Fernando. Manual de Enseñanza de la Facultad de Derecho de PUCP. a efecto de hacer tangible éste querer. Fernando. Buenos Aires.voluble. Op. El Derecho debe crear condiciones propias de aplicación uniforme.por tanto es inmaterial. en un sistema de economía de mercado se requiere de libertad y seguridad. es lo que se conoce como “legalidad”. Editorial Tecnos. pág 117. Como señala TRUBEK “El legalismo es el único medio de proveer el g rado de certeza necesario para las operaciones del sistema capitalista” (12). 57 – 70.en palabras de ORTEGA Y GASSET. La Seguridad Jurídica esta íntimamente ligada al hecho que el hombre necesita . Seguridad y Libertad son los dos ejes vitales del Derecho. Ambos conceptos son compatibles: quien demanda libertad pide seguridad que la garantice”(15) -----------------------------(13) Cfr. Tomo I. 1987.conocer la ley y poder orientar su conducta a ella . c) la fuerza de la cosa Juzgada. “ el conjunto de esas condiciones en que un orden jurídico autónomo puede imponer la coerción de manera uniforme que permita el cálculo utilitario de la economía de mercado. libertad para elegir racionalmente y seguridad para saber que esta elección no va a ser perturbada una vez optada. La Teoría Egológica del Derecho y el Concepto de Libertad. de ahí que el derecho desea más que nunca un sistema de seguridad que garantiza la libertad del hombre. (14) TORRES LÓPEZ. Materiales de Enseñanza. La Publicidad Registral como Mecanismo de Seguridad Jurídica EN Derecho Registral. Análisis Económico del Derecho. Madrid. 1944. GIERKE distinguió dos dimensiones de la seguridad jurídica : la seguridad de orientación o certeza del orden . BALAREZO FORTTINI. pag. sus leyes. desde un punto de vista del análisis económico del derecho. Tomo I.y la seguridad de realización o . b) inexcusabilidad por ignorancia de la Ley. ------------------------------------(12) TRUBEK. vale decir los tramos o fragmentos en que se debe desarticular la conducta” (10). La seguridad Jurídica y los Sistemas Registrales EN: Derecho Notarial y Registral. (15) Citado por SABORIO. elevando los costos de transacción. Juan. Edición . En De Trazegnies. Aníbal. ámbito y limites de la esfera de actuación de una norma. Ahora bien si entendemos por seguridad jurídica el conocimiento que todos tienen sobre las consecuencias de un acto realizado en relación con el derecho vigente. por el juego propio de su estructura axiológica. 1999. págs. Lima. y ambas son funciones de las necesidades de predictibilidad de una sociedad organizada. Gaceta Jurídica Editores. Por ello. sobre la base de unidades económicas independientes y competitivas. lábil y cambiante. Instituto de Estudios Forenses. Carlos. la seguridad jurídica es expresión de la legalidad. Por consiguiente. pág. Juan. 22. por ello CHICO Y ORTIZ afirma que “ el momento actual sitúa a la sociedad reclamando los principios de libertad y seguridad. no puedan negar su conformidad. debemos encontrar los mecanismos que usa el derecho para efectivizar esta seguridad . págs. se creo los instrumentos como el medio de materializar esta conducta y que luego los participantes en ella. Introducción a la Filosofía del Derecho y a la Teoría General del Derecho.

sobre todo si son escasos . Carlos. pág 96. 9ª edición. Sobre los Dilemas Económicos y Eticos de un Sistema de Responsabilidad Civil. abstractamente considerada. 2. 1997. dando seguridad al tráfico” (18). La Muerte del Legislador. no existe. su existencia se disuelve en el comportamiento de sus componentes. no solo materiales sino inmateriales. los segundos le son impuestos doblegando los impulsos rebeldes. pág. es un ente autárquico y autosuficiente. Op. Lima. Ahora bien al valorar la eficacia de un sistema de Derecho debe atenderse a su contenido. Esta función la cumplen el sistema de Derecho de propiedad y el sistema de Derecho de contratos: . pero en este ciberespacio ¿como acreditar que una operación jurídica se concreto?. no basta que el legislador adopte una solución determinada y que esta sea cumplida. 8.3. esta certificación notarial suplirá la carencia absoluta de pruebas idóneas. necesita que esta fluidez en el intercambio sea libre y segura. en quienes buscan en el derecho. es acatado. (18) CASTELLER.. aunque en nuestro país todavía como etapa de negociación de un contrato. Para reforzar nuestra idea de la gran carga subjetiva que supone el concepto de seguridad. el cual debe tender a la justicia. México. o sea “ un ente capaz de introducir cambio en el mundo mediante cambios voluntarios”. pero ello no otorga confianza pues su manipuleo y falsificación es muy fácil. para ello el Notario y “ su facultad fedataria deben estar al pie de cada terminal. EN: Anuario de la Academia Peruana de Derecho 1996. 17JUL00. 1996. la cibernética ha ingresado ya a nosotros en materia de contratación (17). la “confianza en el orden” se halla referida a la eficacia del sistema que lo abarca. (19) DE TRAZEGNIES. Fernando. y sobre todo. Las necesidades de éstos agentes (20). PEÑA GONZÁLEZ. de que.a quienes los explotaran en forma mas eficiente. Lima.. FRANZ SCHOLZ. los primeros brotan naturales del hombre. como algo tangible. se alcanzaran en la medida en que exista un sistema racional de asignación de recursos . a través de las interrelaciones que mantengan con otros componentes los que van a procurar soluciones. Fondo editorial. sino en la medida en que se cumplen libremente por la confianza que inspiren y por tender al valor justicia. 233. PUCP. Filosofía del Derecho. son éstos. establece acertadamente estas relaciones entre seguridad jurídica y justicia al definirla así: “Seguridad significa un estado jurídico que protege en la mas perfecta y eficaz de las formas los derechos de la vida. EN: Derecho Civil Patrimonial. ----------------------------(20) agente. Cit. ha facilitado y agilizado enormemente el tráfico jurídico. (17) Ver Ley 27291 que modifica el Código Civil y la Ley 27269. otorgando seguridad y disminuyendo la aversión al riesgo que siempre supone la incertidumbre. para certificar lo que aparezca en la pantalla o se reproduzca en las impresoras de una computadora terminal de una central emisora de información negocial. Para ello GARCIA MAYNEZ distingue entre los actos de aplicación y de cumplimiento. cuenta con las instituciones para dicha tutela y goza de la confianza. Gaceta Jurídica Editores. favoreciendo al mayor numero de personas. para ello el intercambio permite esta asignación eficiente.-TRÁFICO JURÍDICO La sociedad. 142. permítasenos coger un caso propuesto por DE TRAZEGNIES (19) al preguntar “ ¿el Derecho seria el mismo en la hipótesis. sin cambiar norma alguna se sustituyera simplemente a todos los jueces y abogados del país por juristas egresados de la Universidad de Moscú durante el periodo marxista de Rusia? “. por ello. Intervención Notarial en el Campo de la Informática EN: Derecho Registral y Notarial. creando confianza en dicha opción y facilitando el trafico fluido con la mayor certeza posible. pág.20MAY00. Un orden es seguro no solo en la medida en que se cumplen sus preceptos.. que crea la firma y certificado digitales Modificado por ley 27269. Eduardo.confianza en el orden. pág. no debemos olvidar que la sociedad. de que este sea justamente aplicado” (16). -------------------------------(16) Citado por GARCIA MAYNEZ. realiza tal protección de modo imparcial y justo. es ella misma quien debe proveer las soluciones a los problemas que en su seno se generen. El mercado. Bruno. El comercio por internet. sino que esta solución debe ser eficaz y justa. 1997. En al ámbito documental el documento privado ha proliferado como opción legislativa. Mientras la c erteza en el orden atañe al “que” de los preceptos.

27. El acreedor no quiere simplemente recibir un bien. 57. de un hecho o acontecimiento cualquiera..a). Op..LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES Por documento se entiende todo objeto físico que representa y sirve para demostrar la realidad de otro objeto. Nòtese que esta información no sólo debe ser entendida como el presupuesto para la toma de decisión en una operación de trafico jurídico.. Cit. Exclusividad..Garantizando jurídicamente la posibilidad de excluir a los demás del consumo del recurso de que se trate. Le interesa sobre todo el “para que”. por ende se maximizan los recursos y se explotan de un modo racional (24) y eficiente. Esta información debe darse en forma permanente y debe ser de fácil acceso. El derecho contractual considera a “la obligación como vehículo para la actuación de los intereses de los particulares. TORRES LOPEZ. Universalidad. b).Sistema de Derecho de Contratos o Sistema de Transacciones. sostiene que éste debe contener dos notas esenciales: La planificación racional de la transacción con anticipación cuidada de las muchas contingencias futuras previsibles . y la existencia de sanciones legales que estimulen la efectiva realidad de la prestación o que establezcan una compensación para el caso de incumplimiento. el tráfico seguro de los mismos.. siendo eficaz en la medida que dote de la facultad de excluir de uso a los demás. sino también en cuanto al conocimiento técnico necesario para plasmarla y materializarla adecuadamente en un titulo que perennizará dicha operación. Eduardo.Es el que permite el intercambio de derecho y obligaciones. El sistema de derecho de propiedad o sistema de titularidades. en forma libre y. (22) -------------------------------(22) TORRES LÓPEZ. En: Derecho Civil Patrimonial.. El sistema de asignación de titularidades establece la apropiación de los recursos. toda operación económico jurídico lleva implícito un costo de transacción. Op. si los costos son menores que los beneficios. en cambio un instrumento es todo . Necesitamos que el resto respete nuestro derecho y para ello es menester que tengan un conocimiento adecuado de las existencia de este derecho. (24) Racional significa que se escoge entre un grupo variado de opciones posibles la que resulta más provechoso a un menor costo. de negociación y de seguridad en el cumplimiento del contrato. debe tener el mayor grado de certeza. conceptualiza los costos de transacción como “los costos que llevan consigo las diferentes operaciones que son necesarias para proceder a los propios intercambios” (23). --------------------------------(25) BENAVIDES TORRES. Op. Ahora bien. 173. que puedan ser consumidos en cualquier cantidad sin que otros queden excluidos..4. por tanto. Cit.. adquiere valor esencial y es en función a esta finalidad que ambas partes y no solo una de ellas decide vincularse y establecer una relación prestacióncontraprestación" (25). MACAULAY. Hacia Una Revalorización de la Finalidad Contractual. pág. hacerlo plenamente oponible a todo tercero.Que se pueda transferir dicho recurso con la facultad de excluir a los demás en forma rápida y confiable. con ello se incentiva el desarrollo de una actividad y el intercambio del mismo. tanto para una etapa previa de una negociación como para cuando ésta se concluya. Juan. además. el dinero. el servicio. Cit. salvo aquellos que sean tan abundantes. Juan. Juan. esta asignación debe tener la propiedad de exclusividad y plena transmisibilidad. POSNER(21). para poder de este modo. pág 49-50. Transferibilidad.Que establece que todos los recursos deben ser poseídos por alguien. 2. pág. --------------------------------(23) TORRES LÓPEZ. Op. una suma de dinero un servicio.. Cit. La información.. Aquel destino para el cual se pretende aplicar el bien. establece que este sistema disponga de tres características esenciales para ser eficiente: ----------------------------(21) TORRES LÓPEZ. pág. que son los costos de celebrar un contrato y que se pueden clasificar en tres: de información.. el sistema de derecho de contratos.mediante ella se asignan las titularidades de una determinada situación jurídico patrimonial. garantiza que dicho intercambio se realice con seguridad.

De este protocolo. Luis. el Notario debe traducir y plasmar la voluntad de las partes en la forma más fiel posible. otorgando fe. La respuesta la encontramos en el hecho que. dentro de una concepción dinámica e intersubjetiva.objeto material representativo de la realidad y del pensamiento mediante la escritura. Dentro del tráfico o comercio jurídico. No es un problema de capacidad sino de legitimación. Así. Calificación Registral de Instrumentos Judiciales. Berlín 1995. etc. Como afirma MOISSET DE ESPANES: “ el Notario va a examinar la viabilidad del acto. RENTERIA AROCENA. --------------------------------(30) MOISSET DE ESPANÉS. es padre. 60 Como lo dijimos líneas arriba. conozcan cual es su posición dentro de una situación jurídica determinada. 204. Gráficas Minaya S. El ámbito y extensión de dicha intervención será apreciados con diversos efectos en el tráfico jurídico. 2. México. Medios de Protecciòn al Consumidor.. deben recurrir a comprobar esta posición. de su auto etc. Ignacio. EN: Gaceta Jurídica. y saber como llego a ella..5. la información. un modo de ser de los sujetos entre si. a través de ello. Alfonso y PAGOLA VILLAR. para que los que se interrelaciones con él. dentro de una determinada situación jurídica. En todos los instrumentos en los cuales el Notario cumple esta función de traductor jurídico.-TÍTULOS: TÍTULOS AUTÉNTICOS Y TÍTULOS FEHACIENTES El hombre esta inmerso. soy representante de una empresa porque esta me ha nombrado y dotado de facultades como tal. es decir. Juan. 25. que el Notario debe guardar y custodiar en su oficio notarial. representante de una empresa. y este es un aspecto esencial de la función Notarial pues a través de ella se plasma otra función social importante: la de prevenir conflictos al interno de la sociedad.A. No olvidemos que la actividad profesional del Notario “presenta una serie de momentos típicos.. Como señala CARNELUTTI podemos decir que ” la capacidad es una cualidad. pág. mientras que la legitimación es . va ser el único objeto tangible para demostrar la existencia de la operación jurídica . La Seguridad Jurìdica Contractual. cual es la causa-fuente de la cual se deriva la peculiar posición jurídica que adopta dentro de una determinada situación jurídica (31). en las que el Notario extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a Ley (26). Es Público porque interviene un funcionario público en ejercicio de sus funciones.. -------------------------------(28) VALLET DE GOYTISOLO. ------------------------------------(26) art. ----------------------------------(29) Cfr. Ley 26002 Cuando el Notario redactara el instrumento cumple una función redactora pero ésta “función redactora del Notario – dice VALET DE GOYTISOLO. Protocolo Notarial es la colección ordenada de registros sobre la misma materia. ¿con que finalidad?. Tomo 78-B. El instrumento será protocolar si es incorporado al protocolo notarial y extraprotocolar sino se incorpora al protocolo. Es Notarial en la medida en que intervenga un Notario. y sobre todo seguridad.es fundamentalmente una función de traducción jurídica. La Función del Notariado en la Seguridad Jurídica. sobre el mismo. Su óptica se centra en la defensa de los intereses de las partes que han llegado a su notaria y desean realizar una acto que sea válido y eficaz" (30). en muchos casos. es decir. (27) art. Mayo 2000. podrá controlar de un modo más eficaz la viabilidad del acto que se realiza y de la manifestación de la voluntad que se expresa en él. soy dueño de una casa porque la compre de su anterior propietario. así. págs. 229-235. traducir en términos jurídicos aquello que las partes empíricamente pretenden realizar" (28). Ahora bien ¿porque saber cual es esa causa?. el asesoramiento y consejo ( de contenido técnico jurídico ) y la asistencia “ (29). XXI Congreso Internacional de Notariado Latino.. Por ello no es lo mismo una legalización de firma o una certificación de fechas que una escritura pública o un acta cualquiera. 36 Ley 26002. se legitima una determinada posición jurídica. es dueño de su casa. pues el documento que redacte o autorice. pág. expedirá los traslados que le soliciten (27). procurará determinar si el acto que autoriza es viable y con él se puede lograr los efectos jurídicos buscados por la partes. es obvio que al haber intervenido en todo el iter de la formación negocial. es decir.

pág. 1998.. Op. La legalización o certificación de un documento privado no lo convierte en público. De otro lado. pág. -------------------------------------(33) GARCÍA GARCÍA. -------------------------------------(35) CHICO Y ORTIZ. y 2. El otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones. Aníbal. reduciendo su fehaciencia a determinados extremos o particularidades de su contenido. --------------------------(34) CHICO Y ORTIZ. Para terminar. Principio de Tracto Sucesivo en el Derecho Registral Peruano.Es el que no tiene las características del documento público. 245° del Código Procesal Civil (36). que la legalización o certificación de un documento privado no lo convierte en público y mucho menos le da fehaciencia y completud en el extremo que no es certificado ni legalizado. libre concurrencia económica y libre contratación.Documento público. 488. Fehaciente es aquello que hace fe por si mismo. Cit. Edición. pág. EN: Derecho Registral. Op. por consiguiente. al decir de DIEZ PICAZO ”son las reglas de libertad de mercado. libertad de empresa. 1988. La economía de mercado se basa en el Principio de Libertad económica. pág. todo ello . Lima. debemos decir . la autenticidad predica la integridad y completud del instrumento. La primera no es mas que la causa o razón justificativa de la adquisición de derecho o de su modificación o extinción. SUNARP. --------------------------------(31) “Sin pretender agotar el tema diremos con el profesor español DE CASTRO que las situaciones jurídicas son cualidades que se confieren a las personas por estar en una relación jurídica y al atribuir facultades a la misma hacen nacer un fenómeno conocido en Derecho con el nombre de titularidad” . 236 del CPC (37). Op.Documento privado. La escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. como señala CHICO Y ORTIZ “ documento autentico y documento fehaciente so n. en base a la cual podemos saber cual es el ámbito o extensión con el que puede un sujeto interferir en el destino de un bien. cuando tratamos de juzgar las facultades de cualquier persona en relación a algo sea persona o cosa estamos en presencia de un problema de legitimación y no de capacidad” (32). El instrumento público ( como el notarial ) siempre es autentico y además fehaciente. José. 497.una posición suya.. minimizando la intervención del estado en la economía y organización del mismo. José. 454. lo que sucede es que uno hace referencia al origen o formalización pública y otro al resultado de dar fe o autenticidad” (35) . o sea un modo de ser en relación a los otros. José . por ejemplo los casos contemplados en el art. según la ley de la materia. -----------------------------------(37) Artículo 236. Editorial Civitas. 2. según corresponda. por tanto sinónimos. 2da..Es documento público: 1. Tomo II.. si está certificada por Auxiliar jurisdiccional respectivo. TORRES VÁZQUEZ. con el art. ----------------------------(36) Artículo 235. pág 674. Tomo I. En este sentido “la doctrina jurídica ha distinguido las dos grandes acepciones en que debe ser entendido el título: Material y formal. Cit. notario público o fedatario. Cit. Como dice GARCIA GARCIA : ” la legitimación es un concepto o cualidad objetiva -subjetiva que implica una posibilidad del titular para actuar por su relación con el objeto” (33). la consecuencia inmediata y mas importante de este principio. La segunda se refiere al documento en el cual se hace constar la causa del pacto o contrato” (34). 214.6. Madrid.. Gaceta Jurídica Editores. Un documento fehaciente puede serlo también un documento privado.LA ECONOMÍA DE MERCADO En una economía de mercado se organiza la sociedad en base a las leyes de la oferta y la demanda.. La copia del documento público tiene el mismo valor que el original. (32) Citado por GONZÁLEZ LOLI. también se ha distinguido entre lo que es un título autentico y un título fehaciente. Jorge.

III.. 45.Op. Ara Editores. 83.. Con relación a la transmisión de bienes (40) inmuebles opera con un sistema espiritualizado. pág. 228.EL TRÁFICO JURÍDICO EN EL PERÚ.. debe ser retribuido como correlato indispensable para que el intercambio funcione como un medio de asignación de recursos a aquellos que los explotaran en forma más eficiente... Nuestro sistema de transmisión de titularidades ha demostrado ser totalmente deficiente. es obvio que lo que ambos tienen no pueden explotarlo de un modo más eficiente. sino del final de la historia ideológica de la humanidad y la universalización de la democracia liberal occidental como la forma final del gobierno humano” (39). “Y” tiene una fábrica de ropa y “X” tiene una fabrica de cuadernos. el intercambio y la contratación de los bienes y servicios se realizan por los particulares de manera libre y espontanea. 84. págs. aun incipiente. Nosotros no hemos sido ajenos a estos cambios de nivel mundial.Op. Madrid. Cit. 1994. 22AGO00. a efecto de no alterar el equilibrio en el mercado. El soberbio trabajo de Ernesto Wayar. pág. Apuntes sobre el Fundamento de la Fe Pública Registral EN: La Industria. Alfredo. Rafael. Luis. I. ello ha traído consigo la reestructuración de todo el aparato jurídico económico. mercado. pero. pág. prueba de ello es la tendencia a la privatización y a la libertad de mercado.quiere decir que la producción. ------------------------------------(42) PIZARRO ARANGUREN. pero a través del intercambio . página editorial.. EL SISTEMA DE ASIGNACIÓN DE TITULARIDADES En el Perú tenemos un sistema numerus clausus de Derechos Reales. baste decir que la transmisión de bienes inmuebles opera con el simple consenso. para que ”un sistema de transmisión de titularidades sea eficaz y eficiente éste debe transmitir la posibilidad efectiva de excluir a los demás” (41). Un Estudio Preliminar sobre la Modificación Integral del Libro de Derechos Reales del Código Civil de 1984. Para muestra de ello. lo cual sucede debido a la inseguridad documental existente y a la falta de plena identificación del titular de la situación jurídica que se desea reasignar (43). El mercado es el instrumento regulador de todas las sociedades y esto va en aumento y tiende a la globalización por ello FUKUYAMA sostiene “ que quizás estamos siendo testigos no sólo del final de la guerra fría o del pasaje de un período particular de la historia de posguerra. ---------------------------------(40) Cfr. (41) BULLARD GONZÁLES. EN: Derecho Civil Patrimonial. EN: Estudios de Análisis Económico del Derecho. Vigencia del Título y Modo en la codificacion Civil. El intercambio de Derechos opera dentro de dos sistemas totalmente opuestos y diferenciados. (43) Ver PÉREZ SILVA. Cit. . El Ultimo Hombre y el Fin de la Historia.. pág. -------------------------------------(39) FUKUYAMA. por ejemplo. estará privando de recursos a un agente que tal vez lo explote más eficientemente que yo y tal vez lo saque del mercado injustamente. muchas veces materializado en simples minutas que a veces se pierden sin dejar huella ni rastro. Pues bien. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Un Mundo sin Propiedad..1. “Y” tiene 1 tonelada de papel y “X” tiene una tonelada de telas. Editorial Tecnos. Francis.”(38) ------------------------------------------(38) DIEZ PICAZO.ANÁLISIS 3. sin la retribución respectiva. este desplazamiento económico. puesto que sólo son derechos reales aquellos establecidas expresamente por la Ley. EN: Derecho Civil Patrimonial. inspirado en el Code Francés de 1805 y en la transmisión de bienes muebles opera con el sistema del título y el modo. Tomo I. no sólo porque no transmite la facultad total de exclusión (42). también patrimonial. El estado sólo se limita a brindar algunos correctivos cuando se producen distorsiones en el mercado y la oferta y la demanda no regularizan dicha distorsión alterando el equilibrio del mercado y creando una competencia imperfecta. otras veces existen suplantaciones de los titulares verdaderos por hábiles estafadores. 1996. Lima. Pero si uno de ellos adquiere dicho recurso. 185 -195. Luis. tendiente a facilitar la competencia perfecta en nuestro. además. este acto de atribución patrimonial.de esa reasignación de titularidades – se va a obtener un recurso al cual ambos van a explotar más eficiente y racionalmente que su anterior titular. sino además porque muchas veces se realiza un acto de atribución patrimonial sin su correspondiente retribución. Vol.

28. Ya hemos dicho que un sistema de titularidades será eficiente en la medida que asegure la posibilidad efectiva de excluir a los demás del consumo del recurso de que se trate. 28AGO00. con HECK(45). Instituciones de Derecho Civil. No olvidemos que a través de la prescripción adquisitiva se tiende a la seguridad. sólo en este último caso es preferible reasignar la titularidad al poseedor.LA ACTUACIÓN NOTARIAL Y REGISTRAL. Editorial Civitas. c) ofrecer seguridad y fehaciencia en que el documento expresa la verdadera y real voluntad de los agentes intervinientes. en su doble acepción material y formal. Apuntes sobre la Publicidad Registral.. b) ofrecer seguridad de identificación de los sujetos intervinientes (identificación física. Quien se ampara en lo que éste publica será mantenido en su adquisición si ésta fue de buena fe. Este fenómeno.. un sistema eficaz de otorgar la publicidad necesaria para las operaciones del tráfico o comercio jurídico.. 1998. y el que otorgo dicha posesión ya falleció. se denomina costo de oportunidad “ un determinado recurso tiene varios usos o empleos. 3. cuando sostiene que en caso de un conflicto entre la seguridad estática y la dinámica se debe preferir a esta última. será fácil concluir que la regla ya no es el instrumento público y la excepción el documento privado con firmas legalizadas ( y además). ÁMBITOS DE COMPETENCIA EN MATERIA DE SEGURIDAD EN UNA ECONOMÍA DE MERCADO. Tomamos partido.2. en cuanto sean en algún modo títulos fehacientes. en base al ocultamiento doloso de estos documentos en los que sólo se concede la posesión como arrendatario. 1988. mas de matiz curativo. Dentro de estos presupuestos se debe basar dichos correctivos en tres puntos básicos : a) Ofrecer seguridad documental. la cual a través del juego de sus presunciones nos dará la seguridad y confiabilidad necesaria en esta legitimación. simplemente. 209. Debemos. con el programa de titulación de tierras del PETT y el COFOPRI) en base a simple documentos. KAFKA. Pero bien. Citado por SIERRALTA. Madrid. pero además proponemos reforzar los presupuestos para fortalecer la seguridad estática cuando esta en conflicto con la seguridad dinámica. sin mayor seguridad (44) y a veces. para los herederos es imposible conseguir el título respectivo para defender su titularidad. los costos de mantener su titularidad una vez recuperada son mayores que sus beneficios. Desde esta perspectiva (46). vale decir. guardián. con una óptica preventiva más propia de la seguridad estática. El vehículo por el cual se ingresa al Registro es el título. usufructuario. pág.. Tomo II. en el primer caso el derecho debe brindar los correctivos necesarios para recuperar el equilibrio. debe brindar el correctivo necesario. --------------------------------(45) DE COSSÍO CORRAL. por ello no debemos olvidarnos del otro lado. Rafael. por ello. pues la identificación del titular legitimado de una situación jurídica determinada la encontramos en los Registros Públicos. que hemos descrito. El artículo 2010 del Código Civil (47) establece el Principio de titulación auténtica. 1988. a título oneroso e inscribe su adquisición. COSTOS DEL SISTEMA IMPERANTE El Registro Publico. Kolke. pero como señalo en su momento con acierto DELGADO SCHEELJE “ el Registro de Propiedad vehícular concentra el 40% del movimiento registral del sistema. Aníbal.otras veces se otorga titularidades a poseedores ilegítimos y de mala fe de bienes que pertenecen a terceros ( por ejemplo. Alfonso. EN: La Industria. Introducción a la Juseconomía. en el cual el matiz es de aspecto preventivo. en el marco de economía de mercado. por lo que al ser éste asignado se dejan de aprovechar otros usos o empleos. ----------------------------------(46) Ver PÉREZ SILVA. ----------------------------(44) Queremos hacer un paréntesis a efecto de precisar que si estos terceros no defienden su titularidad puede ser por dos razones : los costos de recuperarla son mayores que los beneficios o. Lima. no sólo asegurar que el adquiriente de la titularidad de una situación jurídica no sea perturbado en su adquisición sino además asegurar que el titular no sea despojado de su titularidad sin mayor protección. distrayendo sus recursos hacia un objeto que no saben o no pueden explotar eficientemente. etc. Fondo Editorial de la PUCP. éste es sólo un aspecto o cara de una moneda. el Derecho. aunque en la realidad a veces este no sea la misma que el verdadero titular) y. es sin lugar a dudas. El costo de oportunidad se refiere precisamente a la mejor alternativa viable en la que habría podido emplearse un recurso”. sólo ingresaran al Registro instrumentos públicos y sólo por excepción instrumentos privados. pág.se admiten los . página editorial.

pero debe considerarse que este es un extremo en el cual se publicita la responsabilidad de los órganos de representación de mantener dicho capital en garantía de terceros. en su Tratado del Registro de Sociedades Mercantiles. La misma afirmación seria aplicable. que el Registrador es el sumo sacerdote. sino surgido al calor de necesidades prácticas”(51). Podríamos afirmar. por ejemplo. pág. con estos. Obviamente esta afirmación ya no e s aplicable en estos momentos en las que se utiliza las actas notariales como instrumentos que dan mérito a la inscripción. 375-376. N°1.. Abril 2000. sólo en cuanto a la firma y fecha. sea oponible erga ommes.. Cit. (49) A tal efecto es interesante analizar los considerandos del DS 036-23001-JUS.. estamos olvidando cual fue el substrato que dio origen al notariado : dar fe no sólo del acto que se realiza en su presencia sino también dar fe de la voluntad de dichos intervinientes. 60. En la actualidad. Cit. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. mediante el cual se prohibe el ingreso a los Registros Públicos de instrumentos privados prescribiendo el uso de actas notariales. -----------------------------(51) Citado por FLORES BARRÓN. Op. en nuestro país hemos visto como bandas organizadas de estafadores despojan . Lima. la seguridad estática sufre una merma ostensible. en resguardo de la seguridad jurídica. Nótese que si bien ello no afectará la seguridad dinámica. La Función Notarial. (53) RENTERIA. MOISSET DE ESPANES afirma que el Notario observa la viabilidad del acto. ------------------------------------(52) MOISSET DE ESPANÉS.Op. etc” (53). Ignacio. para aquellos documentos en los cuales son los gerentes de las sociedades los que dan fe de los aportes de bienes muebles a la sociedad y en los cuales el notario sólo da fe de dicha declaración(50) sin embargo. Alvaro. obviamente. la actuación del Notario garantizara a los terceros. el Juez determina el control último de legalidad y el Registrador en cambio determina “si el acto que contiene esos documentos es o no admisible. Año 1. que dicho gerente tuvo pleno conocimiento de los alcances de dichas declaraciones y será pasible de las responsabilidades penales y civiles a que hubiere lugar. piénsese en la capacidad natural.. alterando la seguridad estática. Que. En dichos considerandos se establece : “ Que. es deber del Estado. Pero el Registrador únic amente basa su calificación en los antecedentes registrales y del propio título que se le presenta.comprobantes de pago para las primera de dominio”(48).. del 25OCT01. asumiendo la responsabilidad que le correspondía a la sociedad de mantener el capital como garantía de sus acreencias. Cit. el guardián de la seguridad dinámica y el Notario el sacerdote de la seguridad estática. como sostiene OLAVARRIA TELLEZ “ el notario no es figura nacida de la alqui mia doctrinal. pág. págs. de conformidad con las exigencias consagradas en la Ley” (52). Luis. Alberto. por ende “la calificación del Registrador no se extiende a toda la legalidad del documento. en que dicho extremo no es materia calificable por parte del registrador bastando únicamente calificar si se realizo la declaración con las formalidades exigidas por el ordenamiento jurídico. es necesario adoptar las medidas conducentes a evitar la falsificación de documentos que se requieren en la tramitación de las transferencias de vehículos automotores u otras acciones relacionadas con el registro de la propiedad vehicular. salvo disposición contraria (48) DELGADO SCHEELJE. Hacia la Reforma del Libro IX de los Registros Públicos del Código Civil Peruano de 1984 EN: Folio Real. 41. pero esta modificación nos llama a reflexionar sobre porque se negó el acceso a los Registros de documentos privados.La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público.. ausencia de vicios en el consentimiento. en el sistema registral. 146. otorgar las máximas garantías a fin que los documentos indicados en el párrafo precedente contengan certeza de la participación de las personas intervinientes…” Cuando se permite el ingreso de instrumentos privados al Registro se permite a su vez que documentos que no ofrecen mayor seguridad ni fehaciencia. no en forma exclusiva pues ambos aspectos se entrelazan constantemente. -----------------------------(50) Coincidimos con el doctor GONZÁLES BARRÓN.(49) -------------------------------(47) Artículo 2010. Op. pág.Alfonso y PAGOLA.

aunque se realice en otra Notaria. Ley 26002. en primer lugar. DS. nótese. sino lo hace. pues esta relación al ingresar. etc. La matricidad de los instrumentos permite asumir su intangibilidad. se vive un clima de inseguridad constante. tangencialmente. 48 de la Ley del Notariado. con ello se evitaría esa inseguridad documental o al menos que quede consignado en libros ordenados cronológicamente. totalmente inseguro. pero unicamente para las relaciones entre la administración y los ciudadanos. surgen como el correctivo necesario para equilibrar estos defectos que genera una competencia imperfecta y. EN: La Industria del 24AGO00. y que además conserva las matrices de los documentos que autoriza. independiente. En segundo lugar. desterrando el uso indiscriminado de fedatarios y formularios. (56) Falsos no porque no tengan un nombramiento oficial sino porque un Notario no puede faltar al deber fundamental que inspira su función : dar fe de aquello que realmente le consta con probidad y veracidad. ----------------------------------(57) ver punto II. PÉREZ SILVA . vale decir.(58) --------------------------------------(58) Cfr. crearon e implementaron la figura y usos de fedatarios. si bien tenemos cierto grado de seguridad jurídica. Distrayendo recursos en forma innecesaria e irracional. esta última dado que estos se ordenan cronológicamente unos tras otro . así se ven obligados permanentemente a efectuar gestiones de vigilancia irracional sobre sus titularidades. la política de titulación vigente.fácilmente a titulares de derechos sin la más mínima intervención de estos. es más. Nótese que en cuanto a los Registros Públicos esta relación registrosciudadanos. minimiza los costos de seguridad. los cuales obviamente tienen todos los defectos descritos al reseñar el sistema notarial administrativo (57) y tiende a la seguridad documental que aquí criticamos. la figura del Notario y las funciones que realiza. como expusimos líneas arriba. Art. Ello genera un costo que no es asumido por el sistema. debemos volver al Principio de Titulación Auténtica como presupuesto para realizar una inscripción en los Registros Públicos. abundan las tercerías amparadas en documentos privados cuyas firmas o fechas han sido legalizadas por Jueces de Paz (55) . Para ello. Dentro de este amplio espectro. No olvidemos que el Decreto Legislativo 757. no a ltera para . debemos. tal vez seria prudente generalizar el concepto de matricidad de todos los Instrumentos Notariales. Que duda cabe que. excediéndose con ello. simplemente no es un Notario. en sus relaciones interpartes. debe reseñarse en dicha matriz. predictibilidad y cumplimiento de las normas. reducirá los costos irracionales de vigilancia creados por el clima de inseguridad.1 La intervención de un tercero imparcial. pues los agentes sociales no se sienten lo suficientemente seguros en cuanto a sus titularidades. no olvidemos que “una manifestación de la Escritura Pública como título legitimador en el tráfico es su inscribilidad en los Registros Públicos” (59). totalmente responsable de lo que haga. sin solución de continuidad.2.o por falsos notarios (56). página editorial. incluso dichos títulos falsos superan la calificación registral y los verdaderos titulares son sacrificados en aras de la seguridad del tráfico (54). a los libros registrales. de otro lado. tanto material como temporal. el pretendido marco en que se encuadro la actividad de estos fedatarios. no queda allí. 68 de La Ley Orgánica del Poder Judical. no es menos cierto que ello ha traído consigo muchos actos de atribución patrimonial sin su respectiva retribución patrimonial alterando con ello el mercado y creando una competencia imperfecta. a través de repetidas visitas a sus propiedades a los Registros Públicos. Ley Marco para el crecimiento de la Inversión Privada y la ley 25035. ley de simplificación administrativa.cuyas facultades fedantes tienen matices del sistema administrativo. que cualquier adición o modificación del instrumento por otro instrumento. 017-93-JUS les otorgo facultades notariales fedantes. además. Rafael. La política legislativa de permitir el acceso al Registro de Instrumento Privados si bien ha permitido “formalizar” muchas titularidades irregulares. --------------------------------------(54) Cfr. Apuntes Sobre la Fe Pública Registral. se convierte en oponible erga ommes. los actos no protocolares que se autorizan ( tales como legalizaciones. (55) El art. volver al sistema Latino puro que siempre nos inspiro. aperturas de libros de actas y otros que sirven para tercerías sin fundamento por ejemplo). además.

Op. vale decir. están plenamente conscientes de los alcances del mismo. litigios judiciales. De otro lado. a través del deber de asesoramiento que tiene el Notario (62).. ---------------------------------(60) Obviamente nos referimos a negocios de relevante evergadura economica. etc. 226. --------------------------------------(59) RENTERIA. etc. Los Esquemas Conceptuales del Instrumento Publico. nada tendrá que temer el contrato equitativo. para que el costo sea menor al beneficio. y un adecuado marco institucional que sea. al fin y al cabo. de este modo la tecnología y la función notarial se ponen al servicio de una economía de mercado en la que el libre intercambio es el pilar para el desarrollo de una sociedad moderna. el Notario podrá analizar adecuadamente la capacidad natural de los mismos y . Op. ello reducirá los costos de información que suponen averiguar. pág. aun consentida en el momento de la conclusión del contrato. asimismo. emitirá el acta respectiva dando fe de la identificación de los intervinientes. no podrá resistir el examen judicial”(64). pág. sino que además generen confianza necesaria. ante todo por razón de seguridad. A través del principio de titulación auténtica se logra los tres objetivos descritos . Ignacio. que permite. no sólo para determinar la capacidad de estos sino la legitimidad real que estos tengan en relación con determinado objeto. En el caso de negociación por internet (60). para que sean cumplidos en forma . tercerías en base a documentos de dudosa credibilidad. pág. el Notario no sólo dará fe del acto que se realiza en su presencia o del acto que autoriza. claudicaciones. si el contrato se ha resuelto con justicia. enfrentamientos. Por supuesto. meridianamente . y b) prevenir. Por ello. ello corregirá el mercado y la competencia imperfecta que supone que unos agentes adquieran recursos sin la correspondiente conmutatividad. y que además. mientras que la ruptura grave del equilibrio contractual. 27 de la Ley 26002 (63) RENTERIA. Cit. Alfonso y PAGOLA. para ello el Notario debe usar todos los medios que le brinda la tecnología. 375.. pero crea zozobra en el ámbito de la seguridad estática. Como señala ANTONI RODRIGUEZ ADRADOS “ El Notario tiene que procurar la justicia del acto o contrato contenido en el documento. se evitara. pág. Op. tanto estática como dinámica. si a pesar de todo.se asegurara que la voluntad de los intervinientes es la que estos realmente han querido. que la planificación dentro de una economía de mercado.. 37. ello se logra a través de los mecanismos de seguridad jurídica. Rafael.nada la seguridad dinámica.para cubrir una ineludible necesidad de Justicia y equidad . Ignacio. pues como sostiene N UÑEZ LAGOS “ la fe del conocimiento de los comparecientes por parte del Notario es la garantía de su identidad” (61). No olvidemos jamás. presupuestos para lograr el equilibrio justo entre la seguridad dinámica y la seguridad estática. garantizando a todas las partes intervinientes una función preventiva y cautelar. con Registros Públicos. precaver para asegurar el cumplimiento de estas finalidades. luego de comprobar la firma digitalizada. a saber: plena identificación de los intervinientes. una reasignación de recursos más eficiente. sobre todo. La Plata. Se evitaran suplantaciones. Cit. Alfonso y PAGOLA. los cual es cuestión fundamental en el tráfico jurídico. -------------------------------------(64) Citado por RENTERIA. Alfonso y PAGOLA. Al proceder a la plena identificación de los intervinientes en una determinada operación de tráfico jurídico. será improbable que surja entre ella un contencioso y el documento habrá cumplido su misión antilitigiosa. no solo efectivo. estafas. asi un servicio de internet en línea con la RENIEC. la legitimación que estos detenten con relación al objeto materia de dicha operación. ----------------------------------(62) art. ante la contradicción de intereses entre las partes. 1976. sin olvidar “que los limites de la auton omía de la voluntad son los limites máximos de las posibilidades de asesoramiento” (63). sino además . Cit. con quien se negocia. Ignacio. 212. (61) NUÑEZ LAGOS. se produce el litigio. corresponde al Notario una doble función : a) resolver dudas y aconsejar los caminos más adecuados para dar viabilidad jurídica a las finalidades licitas del negocio que se pretenda. con otras Notarias y con los órganos de firmas digitalizadas. es un presupuesto básico para permitir asignar a los recursos una explotación más eficiente dentro de un marco espacio-tiempo definido. que se cumpla.

En su función comprende la autenticación de hechos” (68). EN: Derecho Civil Patrimonial. interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes. a través de permitir al Notario. sino generar un marco institucional para el desarrollo económico de una economía de libre mercado. Juan. generando una competencia imperfecta y costos irracionales que no son asumidos por el sistema que los genera. pág. "el sistema traslada alguno de sus costos a terceros –titulares de la seguridad estática. determina fallas.. redactando los instrumentos adecuados a este fin y confiriéndoles autenticidad.. Además conserva los originales de estos y expide las copias que den fe de su contenido. Agregado nuestro. buscando internalizar dichas externalidades a través de una solución eficaz y eficiente. a favor de la equidad y justicia que debe orientar una economía de mercado.El sistema de asignación de titularidades en el Perú es deficiente no sólo porque no transmite la facultad de excluir a los demás del consumo del recurso. que el derecho debe propiciar los correctivos necesarios para lograr el equilibrio en el mercado. que permita una explotación más eficiente de los recursos.. asimismo. 365. Op. De otra manera se producirá un gran vacío y abuso de poder”(65). 17NOV95.CONCLUSIONES 1. La Función Notarial y Calificación Registral. Lima. SUNARP. en la confianza y libre acatabilidad de los agentes sociales. para que estos los asuman libre y espontáneamente. dicho objetivo se lograra. Cit. Y al no estar incorporados al precio. entendido como “ el funcionario de la fe pública.. Por consiguiente. ---------------------------(66) DE TRAZEGNIES. EN: Temas de Derecho Registral. que de algún modo “ se asignen los daños a aquella parte que este en condiciones de evitarlos al menor coste” (67) .. 1999.La seguridad jurídica es un concepto objetivo-subjetivo. es el profesional del Derecho encargado de una función pública consistente en recibir. En efecto. pues sino lo asume produce una externalidad. Por ello no basta que el marco de una política legislativa se dicte y se cumpla. y en gran medida. buscando. de acuerdo a los establecido en la Unión Internacional del Notario latino.por medios ajenos al precio y de esta manera no los contabiliza como propios. 2. 84. . sino que ella debe convencer a los agentes. sino porque permite que se produzcan desplazamientos económicos sin retribución. Fernando. ------------------------------------(65) Citado por INDACOCHEA. internalizarlo. Tomo II. Es en estos casos. corrigiendo los defecto propuestos y creando las condiciones necesarias para incentivar una planificación . escapan también a las apreciación correcta de la demanda. pues no sólo depende del cumplimiento y predictibilidad del ordenamiento jurídico sino además.Op. a largo tiempo. IV. vale decir. Cuando un determinado sistema genera un costo. parafraseando a DE TRAZEGNIES. Fernando. pág. apoyándose para ello en labor del Notario. (67) TORREZ LÓPEZ. con ello. incuestionablemente.. Cit. quedan fuera del control que pudiera proporcionar el equilibrio del mercado” (66). como sostiene el premio Nobel de economía DOUGLAS NORTH es necesario resaltar “ la necesidad de construir y fortalecer las instituciones gubernamentales para que el mercado libre pueda funcionar. Alejandro. costo generado y no asumido. Hemos demostrado que el sistema aplicado en nuestro mercado con la proliferación de instrumentos privados o sin matricidad y que tienen acceso al registro y con la limitación de la actuación notarial a simple certificaciones de firmas y de fechas. Ello revertirá..espontanea como correlato necesario del concepto de legalidad que también debe inspirar el orden jurídico en una economía de mercado. la modernización implica no sólo cambiar las instituciones existentes. EN: El Comercio. pág. volver al principio de titulación auténtica como requisito previo para la inscribilidad de un acto en los Registros Públicos. Estrategias de Derecho Privado para Conservar la Naturaleza y Luchar contra la Contaminación Ambiental. (68) GÓMEZ LA TORRE. en su Congreso del año 1948. ello crea un clima de inseguridad en los titulares quienes asumen un costo irracional de vigilancia constante de los mismos. permitir que el Notario del sistema latino tenga mayor injerencia e intervención en las operaciones del tráfico jurídico. distrayendo recursos y alterándose la competencia perfecta en el mercado. 63. Desafíos para la Política Económica Actual. Editorial Palestra. otorgándole el lugar que este momento histórico le exige para justificarse ante la sociedad. éste debe asumirlo.

seguridad documental y buena fe.. es aquel que propugna la mayor intervención del Notario en las transacciones de comercio jurídico. aunque no exclusivamente pues ambos ámbitos se interrelacionan constantemente.. Publicado por IVÁN ORÉ CHÁVEZ en 10:54 . reduciendo los costos por los defectos del mercado descritos líneas arriba.. 9. 8. ..Si bien es cierto debe prevalecer la seguridad dinámica cuando se encuentra en conflicto con la seguridad estática.. por los posibles desplazamientos económicos sin retribución. beneficiando al mayor número de personas. 4.En una economía de mercado las operaciones de intercambio deben regirse por el principio de conmutatividad. debe verificar tres presupuestos : plena identificación. hay que reforzar los presupuestos de esta ultima para evitar distorsiones en el mercado. y el Registrador de la seguridad dinámica.El Notario se convierte en el guardián de la seguridad estática dentro de una economía de mercado.3..que no es lo mismo que igualdad -. 7. 6.La actuación del Notario en una economía de mercado esta justificada en la medida que reduce costos de transacción.. Pues ello determina una competencia perfecta.El Notario para cumplir su función de guardián de la seguridad estática.El correctivo que genera menos costos a largo plazo y a un nivel macrosocial. 5.La actuación Notarial cumplirá una función preventiva al perennizar y adecuar la voluntad de las partes involucradas en una operación de tráfico jurídico a los fines lícitos que estas persiguen. De no propiciarse esta economía perfecta el derecho debe propiciar los correctivos necesarios.

La calificación registral desfavorable: denegatoria de inscripción. Ahora bien.3. la calificación. ya cuando el defecto sea subsanable. libre. denominada también verificación o examen. incidiendo en la seguridad jurídica que debe brindar los Registros Públicos. es decir.2.. Conforme anota el maestro Moisset De Espanés4. formular un juicio respecto de la calidad o valor de algo. La solicitud de aclaración e información complementaria.LA DENEGATORIA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS LA DENEGATORIA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Edilberto CABRERA YDME*Escarleth LAURA ESCALANTE**Perú -----* Abogado egresado de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional San Agustín de Arequipa. conforme a ley. Se trata de un proceso volitivo-jurídico por cuanto la calificación registral implica un acto de voluntad. impidiendo el acceso al registro de aquellos títulos a cuya publicidad la ley opone algún obstáculo”3. en general. procede o no practicar el asiento solicitad o”1. La observación. El estudio realizado por los autores desarrolla las distintas maneras como el Registrador puede calificar los títulos que llegan para su inscripción.-----La importancia de la calificación registral consiste en la valoración que realiza el Registrador acerca del cumplimento. la práctica de la misma”. La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación (tacha procesal). siendo su propósito final determinar la procedencia de la inscripción. Peña Bernaldo de Quirós dice que “Calificar es decidir si el hecho. Los efectos reconocidos a la inscripción registral en nuestro sistema jurídico.2. García García indica: “La calificación consiste en el juicio de valor que hace el Registrador respecto a los documentos presentados como órgano imparcial y distinto del autor de los documentos. destinado ha examinar y valorar la naturaleza y efectos jurídicos del titulo formal y del acto o derecho que aparece en el mismo. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOCIÓN CONCEPTUAL En la doctrina se han propuesto diversas definiciones de la calificación registral.. y a los efectos de extender la inscripción o de suspender o denegar. fundamentalmente. para determinar si se adaptan o no a la legalidad del ordenamiento jurídico. implica un juicio de crítica jurídica. integral.. SUMARIO: 1.3.1. Para Amorós Guardiola “en sentido estricto.. usualmente les correspondería. del cual se solicita el asiento. Profesor de la Facultad de Letras y Ciencias Jurídicas de la Universidad Nacional Jorge Basadre Grohmann de Tacna. o cuando sea insubsanable. llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable. reúnan todos los requisitos previstos por el sistema jurídico para el efecto. varía en los distintos sistemas jurídicos y suele guardar relación con los .. Con referencia al derecho registral. enmarcado en el principio de legalidad. es determinar si. puede entenderse como la actividad o proceso volitivo-jurídico que realiza el Registrador con el objeto de establecer sí el título formal y el acto o derecho contenido en el mismo. conllevan a que si dichos requerimientos no son satisfechos la calificación sea negativa. En tanto. Por nuestra parte. consideramos que la calificación registral constituye una de las manifestaciones del principio de legalidad que. denegándose toda posibilidad de registro.2.. contrastándolos con los que.4. acto o situación jurídica”2. esto.** Abogada egresada de la Facultad de Ciencias Jurídicas de la Universidad Católica Santa María de Arequipa. Kemelmajer de Carlucci manifiesta que “Calificar es. la calificación es el juicio crítico que realiza el Registrador acerca de la legalidad e inscribilidad de los hechos y situaciones jurídicas cuya publicidad se solicita. por parte del documento que se pretende inscribir.2. de manera que la calificación registral se refiere no sólo al documento en su aspecto formal sino también a su contenido (aspecto material). de sus aspectos formales y de los requisitos de validez del acto que contiene. según el sistema jurídico. pudiendo luego ser subsanado. La tacha sustantiva. una tarea de control o contralor que opera a manera de tamiz. se adecuan o no al sistema jurídico.2. propio e indelegable a cargo del Registrador. La calificación registral: noción conceptual. Establece la necesidad que los actos y derechos cuya inscripción se pretendan.2. la amplitud de la función calificadora no es uniforme. Así. Formalidades de las tachas y observaciones. en su caso.

o el pedido de aclaración o información complementaria. austriaco. la calificación desfavorable se traduce en la formulación por parte del Registrador de una observación. el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo.efectos concedidos a las inscripciones. australiano). también. Siendo los señalados algunos de los efectos más importantes atribuidos a las inscripciones. a éste propósito. puede ser también de anotación). provocarán una observación del Registrador. lo que ocurre cuando se estima que el título no es inscribible. puede dar lugar a una calificación positiva por ausencia de defectos. francés). En el segundo. 2022 del C. lo cual se traduce necesariamente en la decisión de inscribir.C. el derecho inscrito (a diferencia del no-inscrito). en los sistemas donde la inscripción es declarativa. y cabe tomar anotación preventiva de suspensión en su caso. Por el contrario. configurador de los derechos respecto de terceros. libres de toda amenaza que pueda invalidarlos. la calificación registral es superficial o mínima (italiano. respectivamente. el Registrador ha comprobado que el título (en sentido formal y material) no está afectado por defectos que puedan provocar su ineficacia jurídica. ha de ofrecer datos contrastados. Como se apreciará seguidamente. o convalidante de causales de invalidez o ineficacia (alemán.C. a través de la calificación registral. La calificación registral sirve. al ocuparse de la calificación registral e interrogándose sobre su finalidad. con el principio de preferencia por que no es posible inscribir un título incompatible con otro ya inscrito. 2014 de C. obra a favor suyo el principio de oponibilidad de lo inscrito por que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos. con el principio de fe pública registral. En tal sentido. En primer lugar. de manera que no cabe publicidad sin control de legalidad. no cabe pensar en la eventualidad que accedan al Registro títulos inválidos o ineficaces.). Bien señala Gómez Gálligo. pues. rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos (Art. y aquí puede haber todavía dos sub-casos: o bien no es inscribible por concurrir un defecto subsanable. es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quienes se opone (Art. La favorable implica que. LA OBSERVACIÓN . Asimismo. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DESFAVORABLE: DENEGATORIA DE INSCRIPCIÓN La calificación registral puede ser favorable o desfavorable según concluya admitiendo o denegando la inscripción del título en el Registro. La inscripción registral confiere una especial protección al derecho en razón que provoca la actuación de los principios registrales a favor del mismo. en los sistemas donde la inscripción tiene carácter constitutivo. 2016 y 2017 del C. español. en cuyo caso hay que denegar el asiento. Esto es así por los importantes efectos materiales que se reconoce a la publicidad registral.C. la calificación desfavorable importa la afirmación que el título contiene defectos que causan su ineficacia jurídica. El segundo resultado posible es la calificación negativa. Así. Igualmente. Únicamente se inscribirán aquellos perfectos. Se beneficia. El sistema registral peruano se ubica en el primer grupo pues. Amorós Guardiola7 señala que ese enjuiciamiento o juicio crítico que importa la calificación registral. En el primer caso. Por el contrario. la calificación registral es rigurosa. goza del principio de legitimidad en el sentido de que se presume que el mismo es cierto y que produce todos sus efectos. veraces. o de una tacha sustantiva. en cuya hipótesis se puede suspender el asiento correspondiente a la publicidad solicitada (no siempre es un asiento de inscripción. puede producir un doble resultado.). 2.1. “Sólo tomando en consideración los importantísimos efectos atribuidos al negocio jurídico por virtud de la inscripción podrá entenderse el ámbito de la calificación registral”5. Precisamente. 2013 del C. que se formaliza en el acto registral de inscripción o registración. aunque después se anule. aunque sea de fecha anterior (prioridad registral) y se preferirá al título primeramente inscrito en el Registro (superioridad excluyente) (Art. una tacha sustantiva.).C.). en tanto no se rectifique o declare judicialmente la invalidez de la inscripción (Art. la calificación registral se extiende a las formalidades extrínsecas del documento y a la validez y eficacia del negocio causal. El segundo supuesto es que la calificación negativa se deba a un defecto insubsanable. precisamente. suizo. o no-convalidante. Si la publicidad tiene por objeto dar certidumbre a las relaciones jurídicas. mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho. Bien dice Pau Pedrón: “El control de legalidad deriva de la finalidad misma de la publicidad. ni puede ofrecer confianza ni la merecerá”6. de lo contrario.

o las origine el registro. impedimentos que constaban el Registro. supuestos en que procede la observación: Los defectos subsanables. como supuestos autónomos que pueden provocar una observación. suspendiendo tan sólo la práctica de la inscripción solicitada. sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador. por otro. Es la contradicción del título con el Registro. el registrador formulará la observación respectiva indicando simultáneamente. lo que provoca el cierre de éste”8. en realidad. La calificación se realiza en virtud de lo que resulte del examen del título y de los asientos del propio registro. siempre que. de manera que la inscripción pueda llegar a obtenerse mediante la práctica de otros asientos o el cumplimiento de algunos requisitos. pueden ser insuperables de forma que la inscripción no pueda obtenerse de modo alguno. en su caso. Se deduce de ello que la imposibilidad de extender el asiento puede fundarse en una circunstancia derivada del mismo título o en el hecho de que el Registro contenga algún otro asiento anterior que impida la extensión del calificado. ni su intrascendencia real inmobiliaria. o pueden aparecer como meramente provisionales. Y. utilizaba el Art. reforma u otra medida o formalidad. y los obstáculos registrales. afirma que son faltas insubsanables aquellos defectos de que adolece un título que. o las origine el registro. Justamente y a propósito del Art. siempre que sin provocar la nulidad del referido acto. la existencia de defectos subsanables en el título constituye uno de los supuestos de la observación. La expresión “defecto subsanable” que. esto es. Como se ha dicho. 40 del NRGRP (Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos) se ocupa de la observación en los siguientes términos: “Si el título p resentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral. siendo que el fundamento de esta clasificación radica en la importancia de la falta u obstáculo que se opone a la inscripción. La doctrina de los autores y la ley utilizan la palabra faltas para aludir tanto a una como a otra hipótesis. es necesario precisar qué se debe entender por defectos subsanables. los defectos subsanables. hablando de faltas cuando los títulos son defectuosos o irregulares y de obstáculos para la inscripción. 40 del NRGRP. sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador. señala Díez-Picazo: “el registrador enjuicia la posibilidad o imposibilidad de que un determinado título cause un asiento registral.La observación es aquella decisión del Registrador que implica el rechazo temporal del título. Asimismo. Asimismo. veamos los defectos subsanables y los obstáculos registrales. Tratándose de defectos propiamente dichos. Tal vez fuera posible intentar perfilar esta terminología. provocando la nulidad del referido acto. por tratarse de . cuando lo que impide la extensión del asiento es la existencia de otro asiento incompatible en el Registro. Sin embargo. por un lado. 18 de la L.H. constituye una denegatoria temporal toda vez que la inscripción del título se materializará tan pronto se corrija el defecto o desaparezca el impedimento que se acusa. En tal orden de ideas. o su intrascendencia real inmobiliaria. por otro. Se trata de una decisión porque es el resultado del juicio jurídico-volitivo que importa la calificación registral. Resulta útil la doctrina que inspira al Art. aun cuando éste no tenga ningún defecto o irregularidad. Roca Sastre9 señala que son faltas subsanables aquellos defectos de que adolece un título que. y adelantándonos a su tratamiento. Tratándose de simples obstáculos para la inscripción. puedan subsanarse por medio de una nueva redacción documental. impidiendo en absoluto la práctica de la inscripción solicitada. El Art. 152 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Públicos) era insuficiente para comprender aquellos casos donde. no puedan subsanarse de ningún modo ni enmendarse sin un nuevo otorgamiento sustancial. Veamos. El Registro ha quedado cerrado para el presentante del título. Sino. provengan de la forma del mismo título o del acto que contiene. de distinguir. por un lado. Sanz Fernández10 expone que la clasificación de las faltas en subsanables e insubsanables obedece a los efectos que provocan cada una de las mismas. pueden representar también un obstáculo insuperable para la inscripción.. lacónicamente. Puede fundarse en la existencia de alguna falta subsanable en el título o de algún obstáculo que emane de las partidas registrales. el monto del mayor derecho por concepto de inscripción del título”. no existían deficiencias remediables en el título. provengan de la forma del mismo título o del acto que contiene. Un repaso sucinto de la doctrina puede ayudarnos. qué se debe entender por defectos insubsanables.

señala García García13. señala que se debe partir de los criterios genéricos antes apuntados. pues el negocio es válido. Abordando el segundo criterio. Por otro lado. En tal sentido. se retrotraiga a la fecha de prioridad registral con perjuicio de otros terceros que hubieren presentado sus títulos contradictorios en el ínterin. introduce algunos criterios específicos para la precisión de la noción conceptual de los defectos subsanables. a través de la confirmación. cualquier vicio o defecto que determina la inexistencia de la forma deberá ser considerado como insubsanable. subsanables. u oponerse provisionalmente a aquélla por tratarse de vicios o defectos susceptibles de convalidación o confirmación. Así. convalidación o ratificación.vicios que producen la nulidad radical y absoluta del acto dispositivo. o sea. Para fundar el criterio específico consistente en que el pacto de intrascendencia real inmobiliaria da lugar a motivo de denegación y no de suspensión. En cambio. Siendo que los actos desprovistos de trascendencia real inmobiliaria no tienen acceso al Registro. pues esto choca con la característica del defecto que estudiamos. Un problema distinto plantea aquellos defectos o faltas que no se refieran en sentido propio al acto o negocio jurídico documentado. el de la fecha de prioridad registral y el de la retroactividad. en los segundos. si pueden aplicarse los conceptos civiles de confirmación. 65 de la L.H. El negocio anulable y sus vicios se adaptan perfectamente al concepto dado antes de motivo de suspensión. son dos: a) La nulidad del acto o contrato y b) La intrascendencia real inmobiliaria. Así. Afirma que en los primeros casos. señala García García14 que hay que distinguir los que se refieren: a) A los requisitos de forma que afectan al fondo. En este punto hace una distinción según que el documento constituya una forma solemne esencial del negocio. Así. en cuanto a los criterios específicos referidos a las formas y solemnidades del título. en todos aquellos casos en que el documento aparece como instrumento probatorio. pudiendo ser superados enmendados o subsanados con efecto retroactivo. Díez-Picazo11 define a las faltas a partir de la distinción entre negocio jurídico y documento. Ocupándose del criterio de la nulidad del acto o contrato. indica que la distinción entre motivo de suspensión (defectos subsanables) y de denegación (defectos insubsanables) debe basarse en los conceptos de anulabilidad y nulidad absoluta. Sostiene que si el documento es un requisito esencial o constitutivo (forma dat esse rei). b) Los que se refieren a los requisitos de forma previstos en la . afirma que aquel juicio no es aplicable cuando se trata de un negocio cuyo contenido carece en todo o en algunos de sus pactos de trascendencia real inmobiliaria. En tanto que son faltas insubsanables aquellos defectos u obstáculos que se oponen de un modo definitivo a la inscripción.. 3) A los asientos y obstáculos del registro. afirma que se trata de un defecto insubsanable o motivo de denegación. ganando eficacia definitiva la citada fecha de prioridad del asiento de presentación. sino al documento en el que dicho acto o negocio aparece recogido. 2) A las formas y solemnidades. es decir. pues es perfectamente posible que la subsanación de ese negocio anulable. en detalle y siguiendo la línea trazada por el Art. modifique o amplíe en la medida necesaria al anterior. simplemente vehículo o instrumento para acreditar o probar con carácter fehaciente el contenido negocial. Por su parte García García12 utiliza la prioridad registral y retroactividad como criterios generales para definir los defectos subsanables a los que denomina motivos de suspensión. Las faltas que conciernen al acto o negocio jurídico documentado son insubsanables cuando producen su inexistencia jurídica o su nulidad absoluta. afirma que las faltas pueden referirse al acto o negocio jurídico documentado o bien al documento como instrumento en que el negocio plasma y como vehículo probatorio de su contenido. Son en cambio subsanables. señala citando a Sanz. Invocando a Roca. dice que sólo un nuevo otorgamiento sustancial permitirá entender como existente y válido el negocio. las faltas serán insubsanables. La subsanación se puede llevar a cabo mediante la adopción de la formalidad omitida o mediante la yuxtaposición de un nuevo documento que reforme. Los criterios específicos referidos al contenido del título. pero no impiden de un modo absoluto y definitivo que pueda llegar a obtenerse. impidiendo de una manera absoluta que pueda llegar a obtenerse. los defectos documentales podrán ser considerados como subsanables. clasifica a los mismos atendiendo: 1) Al contenido del título. pero no porque se trate de un defecto “definitivo” o “que no se puede subsanar”. señala que motivos de suspensión o defectos subsanables son aquellos que permiten mantener la fecha de prioridad registral más allá de la duración del asiento de presentación. concluye que son faltas subsanables aquellos defectos del título u obstáculos de la inscripción que se oponen a la práctica del asiento solicitado. Por otro lado.

no un documento complementario.”. correlativamente. de un motivo de suspensión y no de denegación. subsanable. aún cuando imprecisamente.legislación notarial. se estará ante un motivo de suspensión (o defecto subsanable). el acto afectado por causales de nulidad absoluta. El fundamento de este criterio. cuando se aporte el documento complementario. que se aporta. efectivamente. el defecto será insubsanable cuando cause la nulidad absoluta del mismo. principalmente. acogido por la doctrina de manera más o menos uniforme. a partir de los criterios generales o definitorios señalados al principio. el acto anulable puede ser confirmado por la parte a quien corresponda la acción de anulación. Si la falta del requisito es tal entidad que el documento no existe como tal.. la subsanación es retroactiva a la fecha del primitivo asiento de presentación.. contrariamente. una vez más. En materia de requisitos de forma previstos en la legislación notarial. señala que se debe distinguir según que el documento subsanatorio implique un nuevo convenio entre las partes o no. obviamente.. Si la falta del requisito no perjudica la existencia del documento como tal. los previstos por el Art. Pero no debe tratarse tampoco de una falta meramente reglamentaria. 42 del NRGRP expone: “. En el primer caso. es motivo es de suspensión. simplemente. en principio. En tanto que. Por tal razón. Se considera defecto insubsanable el q ue afecta la validez del contenido del . por el Art. en concreto. 50. c) Los que se refieren a los requisitos y circunstancias exigidos para la inscripción y d) Los que se refieren a la falta de documentos complementarios. Y si esto es así. reconozca a tal negocio plena eficacia. El defecto será subsanable cuando. En nuestra opinión. si sanciona con nulidad relativa (o anulabilidad). Y si el defecto es subsanable. Siendo que el tratamiento jurídico de la anulabilidad se sustenta en la protección del interés privado. Por nuestra parte entendemos que. quiere decir que el único documento que se tiene en cuenta para ganar la fecha de prioridad registral es el título principal.. No puede subsanarse por la confirmación” tal como impone el Art. En el segundo. Sin pretender agotar el tema. puedan servir para distinguirlos. si en un precepto concreto se sancionan los defectos de forma o en las solemnidades con la nulidad absoluta del acto o contrato. ellos son: La validez del titulo material. En cuanto a los requisitos de forma que afectan el fondo dice que. Sino.. la fecha de prioridad registral se produce a partir de la subsanación. En cuanto a falta de documentos complementarios García García15 puntualiza que si faltan documentos complementarios del título inscribible. Indica que. 51 y 52 del NRGRP). Y. con la confirmación se logra que la parte “perjudicada” con el negocio afectado por causales de anulabilidad. el motivo es de denegación. esto es. En tanto que. cuando el acto o derecho a que se refiera sea susceptible de confirmación. radica en el hecho que el acto anulable es susceptible de confirmación. se trata. menoscabando e l interés público. porque propiamente no se presenta. Con ello. es necesario destacar algunos criterios que. provoque la nulidad relativa (o anulabilidad) del título material. estima que debe distinguirse según el efecto que la falta de requisitos produzca en el documento. se obtiene el resultado de que el defecto implica un motivo de denegación (defecto insubsanable). en consonancia con el objeto del asiento de presentación que es el título. los efectos de esta aportación o subsanación han de retrotraerse necesariamente a la fecha del asiento de presentación primitivo. Sobre los requisitos y circunstancias exigidos para la inscripción (que entre nosotros serían. Este no es el título. “. Explica este asunto. Este discernimiento parece ser ratificado. 230 de nuestro Código Civil que señala: “Salvo el derecho de tercero. La consecuencia es que si el defecto es insubsanable. que son defectos insubsanables los que “no se pueden subsanar”. el defecto será insubsanable. como dice García García. Tal situación se aviene con el Art.. el documento complementario (que no se presentó junto con el título principal) no es susceptible de un ulterior asiento de presentación. no es razonable pretender definir los defectos subsanables diciendo que son todos aquellos que “se pueden subsanar” Y.220 del Código Civil. sino que es un documento complementario que simplemente ayuda a dar fe al título. Un primer criterio de distinción. según terminología del párrafo primero del artículo 97 del Reglamento Hipotecario. pues ésta no constituye defecto. es la validez del título material. no hay más que aplicar el criterio de la nulidad absoluta antes examinado.

título...” (el subrayado es nuestro). Acorde a la doctrina dominante, hubiera sido preferible que el artículo acotado, en lugar del genérico “validez”, utilice la categoría jurídica ”nulidad”. De este modo, la nulidad estaría vinculada con los defectos insubsanables, en tanto que la anulabilidad quedaría reservada para los defectos subsanables. No obstante, además de la doctrina, existe apoyo legal para insistir en esta línea interpretativa. El Art. 83 del R.I. indica: “Son faltas subsanables de los títulos presentados para inscripción o anotación preventiva, las que afecten la validez del mismo título, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en ellos constituida...” (el subrayado es nuestro). La forma del documento (título formal). Un segundo criterio de distinción, también aceptado por la doctrina de modo más o menos uniforme, es la forma del documento (titulo formal). Cuando la forma no es consubstancial a la existencia del negocio jurídico, sino, únicamente constituye un medio de probanza del mismo (forma ad probationem); los defectos que padezca el título formal tendrán la calidad de subsanables. Precisamente, el Art. 143 (concurrente con el 144) del Código Civil prevé: “Cuando la ley no designe una f orma específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente”. Inoponibilidad del negocio jurídico.Otro criterio es la inoponibilidad del acto o derecho. Puede ocurrir que el negocio jurídico sea válido pero, resulte siendo inoponible a la persona a quien se refiera. En tal hipótesis, se estará ante un defecto subsanable si el negocio jurídico admite la posibilidad de ser ratificado por el titular. Tal es el caso de los actos celebrados con representación directa sin poder donde, por ejemplo, el representante celebre el negocio jurídico excediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas. En tal supuesto, el negocio jurídico, en principio, es simplemente ineficaz con relación al representado. No es nulo ni anulable16. Pero, pueden ser ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebración. Tal ratificación tiene efecto retroactivo, quedando a salvo el derecho del tercero (Art. 161, 162 del C.C.). Los obstáculos registrales. La existencia de obstáculos en la partida registral correspondiente constituye otro supuesto en que procede la formulación de la observación. La referencia a esta hipótesis en el NRGRP, como ya hemos adelantado, resulta apropiada pues, no cabe duda que existen circunstancias donde el título, en sí mismo, es válido y eficaz y, consiguientemente, no cabe acusar la presencia de defectos subsanables o insubsanables. Sin embargo, no puede inscribirse por razones exógenas, que derivan del registro o constan en él. Así, puede ocurrir que en la partida registral correspondiente se encuentre anotado, por ejemplo, un bloqueo registral el mismo que, durante el tiempo de su vigencia, impide la inscripción de cualquier título incompatible presentado con posterioridad. O que, por falta del antecedente registral, no se pueda efectuar de manera absoluta la adecuada calificación del título presentado y se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento para la reproducción o, en su caso, la reconstrucción del título archivado faltante (123 NRGRP) y, en consecuencia; no se puede inscribir el título. En tales casos, el título es válido y eficaz. Pero, no puede dar mérito a la inscripción respectiva por razones que constan o derivan del Registro. Téngase en cuenta que la presencia de los obstáculos registrales provoca la formulación de la observación respectiva en tanto aquellos sean salvables. Tal sería el caso, por ejemplo, que venza el plazo de vigencia del bloqueo registral sin haberse presentado el título en cuyo favor operó. Aquí, el título preliminarmente observado concluiría siendo inscribible. 2.2. LA TACHA SUSTANTIVA La tacha sustantiva es aquella decisión del Registrador que implica el rechazo definitivo de la inscripción (o anotación) del título por falta insubsanable, o por no contener acto inscribible, o por existir un obstáculo insalvable que emane de la partida registral. En la misma forma que la observación, se trata de una decisión porque es el resultado del juicio jurídico-volitivo que importa la calificación registral. La tacha sustantiva constituye un rechazo definitivo de la inscripción del título, sin que ello implique la caducidad del asiento de presentación ni de los efectos que de ella derivan. Estos persisten para los fines de su impugnación ante la segunda instancia registral. Precisamente, el Art. 42 y 36 del NRGRP se ocupan de la tacha sustantiva. De ellas resulta que procede en los siguientes casos: a) Cuando el titulo adoleciera de defecto insubsanable, b)

Cuando se advierta la falsedad del documento, c) Cuando el título no contenga acto inscribible, d) Cuando el título no sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y, e) Cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral. Veamos. Los defectos insubsanables. Sobre este tema nos remitimos a lo expuesto a propósito de la observación (defectos subsanables) donde, con algún detalle, hemos dejando constancia del estado de cosas en la doctrina y, al mismo tiempo, hemos precisado los criterios que, en concreto, pueden servir para perfilar la noción conceptual y diferencias entre los defectos subsanables e insubsanables. Pero, queremos insistir en los criterios que, en concreto, pueden servir para identificar a los defectos insubsanables. Ellos son: La validez del titulo material. Hemos puntualizado que, sin la claridad que hubiera sido deseable, el Art. 42 del NRGRP alcanza una definición de los defectos insubsanables. Señala: “... Se considera defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del título...”. No obstante, como se deduce de la doctrina dominante, la que provoca la declaración denegatoria de inscripción por defecto insubsanable es, en realidad, la nulidad. No, la anulabilidad que, también, forma parte del género validez. Normativamente, el Art. 83 del R.I. viene en apoyo de esta apreciación pues, dispone: “Son faltas subsanables de los títulos presentados para inscripción o para anotación preventiva, las que afecten la validez del mismo título, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en ellos constituida...” (el subrayado es nuestro). La forma del documento (título formal). Cuando la forma es consubstancial a la existencia del negocio jurídico y constituye el único modo de acreditarlo (forma ad solemnitatem), los defectos que lo aflijan serán insubsanables. Con éste propósito, se debe estar a lo dispuesto, a contrario sensu, por el Art. 144 del Código Civil: “Cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de prueba de la existencia del acto”. Este criterio se sustenta también en el principio de titulación auténtica previsto en el Art. III del NRGRP: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario...” Casos típicos de denegatoria de inscripción por la existencia defectos insubsanables en el título formal, por ejemplo, son: el poder para disponer o gravar bienes (Art. 156 del C.C.), la constitución (antes de la celebración del matrimonio) del régimen de separación de patrimonios (Art. 295 del C.C.), la constitución de anticresis (Artículo 1092 del C.C.), la donación de bienes inmuebles (Art. 1625 del C.C.) que, entre otros actos, deben constar por escritura pública, bajo sanción de nulidad. Así, en el supuesto que tales actos no consten en escritura pública o, las mismas, contengan anomalías; se estará ante defectos insubsanables. La falsedad del documento. El Art. 36 del NRGRP ha previsto la hipótesis que, dentro del procedimiento, el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción. Previo a los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, impone que se procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, que se deberá informar a la autoridad administrativa superior, acompañando el documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes. Aún cuando la norma acotada denomina aquel supuesto “tacha por falsedad documentaria”, constituye un caso que debe ser incluido dentro del ámbito conceptual de la tacha sustantiva. Se trata de una regla interesante, aún cuando no compartimos a plenitud su concepción. La primera incógnita por despejar es saber cuándo estamos ante esta hipótesis. La norma referida parece responder con claridad: cuando se advierta la falsedad del titulo formal (documento). Sin embargo, en concreto, ¿qué eventualidades quedarían comprendidas en ella? A propósito del delito de falsedad propia, el Art. 427, primer párrafo, del Código Penal indica que el comportamiento delictivo consiste en hacer, en todo o en parte, un documento falso o, adulterar uno verdadero que pueda dar origen a derecho u obligación o servir para probar un hecho, con el propósito de utilizar el documento. Como se aprecia, el objeto material de éste delito es el documento. Ahora bien, los elementos básicos del documento, según anota BramotArias Torres17, son: la autenticidad, la forma y el contenido.En este orden de ideas y siendo que la calificación registral se realiza sobre la base del título presentado, el Art. 36 del NRGRP debe

entenderse referido únicamente a la autenticidad y la forma del documento. Mas no, al contenido del mismo. En cuanto a la autenticidad del documento, el Registrador debe efectuar las averiguaciones necesarias para comprobar si el documento aportado al Registro procede o no de la persona que aparece como su autor. Tocante a la forma del documento, la actitud del Registrador deberá estar encaminada a comprobar si la representación exterior del título formal, esto es, el formato documentario (tipo de papel, tipo de letras, impresión, membretes) corresponde o no a los que, habitualmente, utiliza el autor del mismo. Pero, ¿cómo podría cumplir con éste deber el Registrador? Sobre las firmas y sellos de los Notarios, por ejemplo, se podrá decir que cotejándolas con las que aparecen en el libro o registro que puedan tener la Oficina Registral. No dudamos que algunas veces, por la asiduidad sobretodo, el Registrador (o Tribunal Registral) puede apreciar si determinada firma, sello o formato documentario, corresponde o no a tal Notario. Y en tales ocasiones, de hecho, puede formular la tacha correspondiente y vale lo dispuesto por el Art. 36 del NRGRP. Sin embargo, en la gran mayoría de los casos no es posible hacer aquella comprobación. Primero, porque en el ámbito registral nacional (y regional) no existe un registro administrativo (o parecido) de firmas, sellos y formatos documentarios que utilizan los notarios, jueces, secretarios o auxiliares jurisdiccionales, fedatarios, autoridades administrativas, etc. Segundo, porque el Registrador no es perito ni ha sido preparado técnicamente para tal propósito. Tercero, porque, por principio, en el procedimiento registral no existe una estación probatoria donde se pueda comprobar la falsedad del documento y si el propósito ha sido establecerlo, menudo problema pues, no existe justificación para comprobar la autenticidad y forma de algunos títulos y excluir de tal verificación a otros.Por estas razones consideramos que no es buena política legislativa estatuir normas generales a partir de situaciones excepcionales. En tal sentido, el artículo 36 del NRGRP debe interpretarse restrictivamente. En concordancia con el Art. V del NRGRP y conforme a su antecedente en el Derecho Comparado18, será aplicable para “cuando resultare del mismo título haberse cometido algún delito”. De lo contrario, lo más probable es que dilate el procedimiento registral, suscite tachas sumamente curiosas y exponga a los Registradores a denuncias penales arbitrarias. No queda duda que la tacha por falsedad documentaria no se podrá fundar en el contenido del documento pues, el Registrador no tiene la posibilidad de saber si las declaraciones del Notario o de las partes contenidas en una escritura pública, por ejemplo, corresponden o no la verdad de los hechos. Tanto más si se trata de circunstancias amparadas por la fe notarial. Precisamente, a propósito de este tema, decíamos que el D. Ley 26002 señala que el Notario da fe de los actos y contratos que ante él se celebren (Art. 2), de la capacidad, libertad y el conocimiento con que se obligan los comparecientes (Art. 54, inciso h), de conocer a los comparecientes o de haberlos identificado (Art. 55), de haberse leído el instrumento, de la entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico (Art. 59, inciso a y c), de la identidad del testimonio o parte con la matriz (Art. 83, 85). Y, siendo así, tales aspectos, formando parte del contenido del documento, no ingresan en el ámbito de la calificación registral. Finalmente, el Art. 36 del NRGRP señala que la formulación de la tacha por falsedad documentaria supone que previamente se efectúen los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia. Lamentablemente, la norma en referencia no fija cuáles son, en qué consisten aquellos trámites. Sin embargo, es evidente que el propósito de tal prescripción es evitar tachas precipitadas y arbitrarias. Por ello impone la apertura una especie de “estación probatoria” para “acreditar” la falsedad documentaria. Aún así, tampoco creemos que el propósito de la norma referida hubiera sido establecer una “estación probatoria” propiamente dicha. A lo sumo, entendemos, confiere la posibilidad que el Registrador efectúe una especie de “cruce de información” para determinar en la calificación si el título presentado al Registro es genuino o no. Con todo lo dicho, no deja de ser inquietante el contenido del Art. 36 del NRGRP. Ausencia de acto inscribible. Cuando el título material se refiera a un acto o derecho que no sea de aquellos que merezcan inscribirse en el Registro (como los típicamente obligacionales), se estará ante un defecto insubsanable. Como anota García García, aquí no se puede utilizar el criterio de validez pues, en realidad, puede ocurrir que el acto o negocio esté desprovisto de causales de nulidad o

en cuya virtud la sociedad pasa a tener más de veinte socios (Art. pero. aquéllas actuarán como oficinas receptoras. entre nosotros. Tal es el caso de la venta de bien ajeno que. elaborar el proyecto del asiento de presentación. No estamos muy convencidos que proceda la tacha sustantiva cuando el título. además del beneficio que proporciona al principio de preferencia registral. Lo dispuesto en el párrafo anterior no es aplicable cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora”. envío y presentación y. 1471. modificación o extinción de derechos y gravámenes sobre las mismas. enviarlo a la Oficina de Destino.3. se estará en el supuesto excluido (segundo párrafo) del Art. para que el interesado subsane los defectos que se señalen. señala el Art. El Art. Incompetencia de la oficina registral. liquidar y cobrar los derechos de trámite por la comunicación. la transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad. siendo un asunto administrativo interno. es útil a la calificación registral. queda claro que ciertamente corresponderá formular la tacha sustantiva cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora pues. Y. no es título para inscribir la transferencia del derecho real inmobiliario. 21 del NRGRP: “Cuando las solicitudes de inscripción se formulen en oficinas registrales no competentes para la inscripción del acto o derecho y. Insistimos en éste criterio pues. ni las medidas cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones. sí finalmente el título en cuyo favor se anotó aquél bloqueo. 42 del NRGRP señala que “. 96). éstas actuarán como oficinas receptoras. los canjes y desdoblamientos de acciones u obligaciones. en tales casos. o pague el mayor derecho liquidado. las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal (Art. suscite la formulación de una tacha. proponíamos como ejemplo que en la partida registral del inmueble aparecía anotado un bloqueo registral. siendo insalvable.anulabilidad. se estará ante un defecto insubsanable pues. dicha inscripción sea de competencia de otra oficina registral. no es inscribible por no encontrarse dentro de los supuestos enunciados por ley. Igualmente. no sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral” (el subrayado es nuestro). En este supuesto. De ser así. naturalmente. de ser el caso. el NRGRP permite presentar títulos a través de Oficinas Registrales no-competentes (excepto cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora) siendo que. en cuya virtud la sociedad civil de responsabilidad limitada pase a tener más de treinta socios (Art. pero. También tachará de plano el título cuando no contenga acto inscribible. simplemente. Siendo que la inscripción implica la previa calificación registral. LA TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN (TACHA PROCESAL) El asiento de presentación. 4). sino del propio Registro. el asiento de presentación confiere un plazo razonable para que el Registrador efectúe aquélla actividad. no son inscribles: las transferencias de participaciones por acto intervivos o por disposición testamentaria. en tal caso. Señala el Art.). el NRRS (Nuevo Reglamento del Registro de Sociedades) puntualiza que no constituyen actos inscribibles: los contratos asociativos previstos en la Ley. el obstáculo (anotación del bloqueo registral e inscripción del título favorecido) ha concluido siendo insalvable. es perfectamente posible que el personal del Registro adecue el trámite que. el título deberá ser tachado de plano. A propósito de la formulación de la observación por obstáculos registrales. la constitución. cuando menos. Se refiere a los casos en que. termina inscribiéndose en el Registro y el mismo resulte siendo incompatible con el título pendiente. por ejemplo. en recibir la solicitud de inscripción con el título respectivo. 22 del NRGRP. 1537. En la misma forma. hubiera sido presentado por el Diario de la Oficina Registral receptora. Existencia de obstáculos insalvables. básicamente. No es extraño que en determinadas ocasiones el obstáculo registral.C. Sino. queda claro que la gestión de este trámite no está en manos del usuario (quien no conoce). ni las transferencias de participaciones por acto intervivos o por disposición testamentaria. inexacta pues. según resulta del Art. 2. es válido y se rige por lo dispuesto para la promesa de la obligación o del hecho de un tercero (Art. Para nosotros. o impugne la denegatoria de inscripción ante el Tribunal . cuya competencia corresponda a una Oficina Registral diferente. consiste en no ingresar el título por el Diario. por ante la Oficina Registral de Lima y Callao se presente una escritura pública de compraventa cuyo objeto sea un inmueble inscrito en la Oficina Registral de Tacna. Aquella disposición es. 1470.. 21 del NRGRP. 106). en otra parte. en principio. 42 ya glosado. 1472 del C.. En este caso.

La tacha procesal debe constar en una esquela (texto). El Art. 43 del NRGRP.Registral y éste. los derechos de inscripción (por concepto de incorporación del acto o derecho al Registro) pueden ser pagados junto con los derechos de calificación o “luego de la presentación del título”. sí al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación. Esto es. sin perjudicar la prioridad registral del título puesto que. en su caso. que se funda en el hecho que ha vencido el plazo de vigencia del asiento de presentación sin haberse inscrito el título. no se inscribe el título presentado. oportunamente. del efecto cierre. Las observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas. importa la denegatoria definitiva del título. caduca la vigencia del asiento de presentación dando lugar aquello que la jurisprudencia registral ha denominado tacha procesal y cuyo efecto es declarar la conclusión del plazo de vigencia del asiento de presentación y. Por tal razón. conceptualmente. por alguna razón imputable al presentante del título o al propio Registrador. a su vez. salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente. resuelva la apelación confirmando la denegatoria u ordenando la inscripción. provocaron la formulación de la observación correspondiente. a su vencimiento igualmente se debe formular la tacha procesal. de ampararse la demanda. Ciertamente. en ella se debe precisar: La naturaleza de la misma. 17 y 176 del NRGRP. procede la tacha procesal al vencimiento del plazo referido en el Art. durante la vigencia del asiento de presentación opera el efecto cierre por cuyo mérito no se puede inscribir ningún otro título incompatible presentado con posterioridad. los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado. hubiera vencido el plazo de vigencia del asiento de presentación (y sus eventuales prórrogas) sin haberse inscrito el título respectivo. por ejemplo. en los casos en los que proceda la interposición de demanda contencioso administrativa contra resoluciones del Tribunal Registral. caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha procesal respectiva sin perjuicio que. el presentante toma conocimiento que no se trata de una nueva observación o tacha sustantiva. puede revocar la tacha sustantiva declarando. En este último caso. cuando transcurra el plazo de quince (15) contados desde la notificación de la resolución respectiva. Siendo que prevé la tacha procesal para el caso de caducidad del plazo del asiento de presentación. por alguna razón. constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción. procede la tacha procesal al vencimiento del plazo del asiento de presentación sin haberse impugnado la tacha sustantiva ante el Tribunal Registral. sin que se hubiere subsanado las observaciones advertidas o sin haberse cumplido con pagar el mayor derecho liquidado. Como hemos anotado.Esta disposición debe interpretarse en forma extensiva. Es necesario consignar las razones que. justamente. en consecuencia. sin haberse efectuado el pago del mayor derecho. Por exigencia del Art. esto es. Esta se mantiene vigente para los fines de su respectiva apelación ante el Tribunal Registral el mismo que. El monto del mayor derecho registral que no ha sido pagado. Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente. Aún cuando la norma no lo refiere. Así. no provoca la caducidad del asiento de presentación. Conforme prescribe el Art. es evidente que comprende todos los casos en que. 162 y 164 del NRGRP. aún cuando esta tacha. de este asunto.Ahora bien. De este modo. para permitir únicamente la anotación de la demanda correspondiente. el pago de los derechos de calificación (que comprenden los conceptos de presentación. se debe realizar dentro del plazo previsto en el segundo párrafo del artículo 37 del NRGRP. Ya se ha dicho que la formulación de ésta no implica la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación. De igual modo. 43 del NRGRP se ocupa. calificación del título y búsqueda de antecedentes registrales previos a la inscripción). Sin embargo. En la esquela se debe indicar que se trata de una tacha procesal. sin haberse cumplido con subsanar los defectos u obstáculos puntualizados por el Tribunal Registral o. hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del . el asiento de presentación se mantendrá vigente por el plazo de cuarenta y cinco (45) días contados desde la notificación de la resolución al interesado. de ser el caso se debe consignar las razones que fundan la tacha sustantiva acusada al título. que el título es inscribible toda vez que no adolece de causal que provoque tacha sustantiva alguna. eventualmente. es decir.

entiéndase futuros servicios que el interesado requiera posteriormente. Únicamente. 43 del NRGRP restringe tal eventualidad al ámbito de la misma Oficina Registral donde se hubiera presentado el título. que el último párrafo del Art. LA SOLICITUD DE ACLARACIÓN E INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA Ya hemos precisado el espectro dentro del cual se desenvuelve el Registrador al momento de calificar el título. Con ellas. se impone que en la esquela se consigne el monto correspondiente. Por otro lado. 32. Se trata de una disposición facultativa por cuya virtud el interesado.4. 2. debe proceder a la inscripción. el Art.. último párrafo. Tratándose de documentos judiciales. . es evidente que el derecho pagado por éste concepto (derecho de inscripción) deberá devolverse al interesado. pero. como lo prescribe el Art. Igualmente. 2011. el Registrador viene ha pedir al Juez que aclare su mandato o proporcione alguna información complementaria que posiblemente obre en el expediente judicial. En este sentido debe interpretarse el Art. se permite al Registrador "solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise. calificación) para referirnos a la actitud del Registrador ante los documentos de origen judicial. Para la inscripción de un título se debe pagar los derechos de calificación (por los conceptos de presentación. puede solicitar que se devuelvan en su favor los derechos registrales que se susciten por la no-inscripción del título o. Casos en que procede. Siendo que la tacha procesal implica la no-inscripción del título. de ser el caso. En el caso de la atribución de los montos como pago a cuenta de futuros trámites. estando a lo expuesto por el Art. preferimos utilizar la palabra examen (y no. no podrá hacerse valer ante una Oficina Registral distinta. calificación propiamente dicha del título y búsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripción) y los derechos de inscripción (por concepto de incorporación del acto o derecho al Registro). Sin embargo. el Juez tendrá a su disposición todos los apercibimientos para compelerlo. los mismos que podrían provocar la ineficacia registral de la inscripción respectiva. Luego de descontar el derecho de calificación por los actos solicitados. Es verdad que los documentos judiciales no pueden ser observados ni tachados por el Registrador. Entre nosotros. 2011 del Código Civil ha establecido que la calificación registral "no se aplica. ni ignorar o soslayar los aspectos de fondo. No obstante. Dentro de los mismos. se consignará el monto de derechos por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral. segundo párrafo. segundo párrafo del C. el Registrador debe solicitar al Juez la aclaración o información complementaria respectiva. del NRGRP. Si el Registrador rehúsa injustificadamente inscribir un mandato judicial. alternativamente. La mejor conducta del Registrador será siempre la señalada por el sistema jurídico. no necesariamente debe estar incluido el reingreso (nueva calificación) del título objeto de la tacha procesal. Siendo así. se ha dispuesto que el monto de los derechos por devolver podrá constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral. Así. es necesario puntualizar que tales montos se tendrán como pago a cuenta de “futuros trámites”. es necesario tener en consideración que el Art. es hacer saber al Juez algunos hechos o circunstancias que fluyen del mandato judicial que ordena la inscripción y/o de los antecedentes registrales. se procederá a formular la tacha procesal del título. que se atribuyan los mismos como pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral. Por esta razón. el Registrador tiene la posibilidad de solicitar al Juez alguna previa aclaración o información complementaria. La finalidad de la solicitud de aclaración o información complementaria. Frente alguna de las hipótesis previstas en ella. sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro". 2011. al igual que en la calificación de los documentos notariales y administrativos. En la esquela se consignará dicho monto haciéndose presente que no se ha cumplido con abonarlo. del Código Civil. el Registrador debe procurar conducirse con la mayor prudencia. No invadir el terreno de lo trivial o irrelevante. 32 del NRGRP habla de la “calificación” de las resoluciones judiciales. bajo responsabilidad del Registrador cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción".C. que no ha sido incluido en el parte. De no haberse pagado el derecho de inscripción o el reintegro que corresponda (cuyo monto se hace conocer por el Registrador a través de la denominada “liquidación definitiva”) dentro del plazo antes referido.asiento de presentación. o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables.

que la información que obra en el Registro. 38 del NRGRP prescribe que “La subsanación de los defectos advertidos en . se deben “calificar” tratándose de mandatos judiciales y.. son aquellos. se produce la prórroga automática del plazo de vigencia del asiento de presentación. 27 del reglamento acotado (hasta por treinta y cinco días adicionales). donde está permitido que el Registrador solicite al Juez la correspondiente aclaración o información complementaria. destacan nítidamente aquellas circunstancias que benefician a su derecho. Precisamente. por el contrario. el Art. minimizan u ocultan los que estiman perjudiciales. que “. por un lado. por otro) se genera el efecto cierre a favor del mandato judicial. Con tal fin. usualmente. 38 del NRGRP que. según el Art. Compatibilizando aquellas disposiciones con lo previsto por el Art. Pero.Se ha previsto también que sea el propio magistrado quien. la verdad es la que fluye del propio expediente. no ha sido merituada por el Juez al dictar el mandato. será necesario que el recurrente indique el número y fecha del título a que corresponda. tendrá sumo interés en gestionar ante el Juzgado la respuesta a la solicitud de aclaración o información complementaria. Igualmente. 28 del NRGRP señala que. a nuestro juicio. ciertamente. se debe realizar necesariamente hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. la subsanación de los defectos advertidos en la denegatoria (que denomina reingreso). Por esta razón. que la absolución de la aclaración o información complementaria por el Juez (reingreso del mandato judicial). Son los litigantes quienes alegan los hechos y quienes portan los medios probatorios correspondientes. ausencia de la formalidad que debe revestir. Por esta razón. será recepcionada por la oficina de trámite documentario. con la finalidad que esta oficina materialice el reingreso a la brevedad posible. Bien señala el Art. 37 y 38 del propio NRGRP. puede ocurrir que los datos que obran en el expediente no correspondan con los que constan en el Registro. Sin embargo. En tal circunstancia. en consecuencia. 32 del NRGRP. Forma (o vía) de la subsanación. pueden ofrecer y actuar prueba pertinente. una vez obtenida. quienes tienen conocimiento exacto de los hechos y. tales son los aspectos que. sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro” (el subrayado es nuestro).Dentro de un proceso judicial. por el plazo máximo previsto en el Art. segundo párrafo del Código Civil. La solicitud de aclaración o información complementaria en modo alguno debe perjudicar la prioridad del ingreso del mandato judicial. ellos. Conforme se ha expuesto. por lo general. en consecuencia. el Art. Y. el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise. con lo expuesto se dice que durante dicho plazo de vigencia del asiento de presentación (35 días. Con el propósito que aquella oficina materialice el reingreso. o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables. naturaleza no-inscribible del respectivo acto o derecho.. cuando se formule denegatoria de inscripción de mandatos judiciales. directamente y a través de la vía postal. Plazo para la subsanación. carencia de competencia de la autoridad judicial correspondiente. es necesario que en la comunicación del juzgado se indique expresamente el número y fecha del título respectivo. Por el magistrado a través de comunicación directamente remitida al Registro. simplemente no conste en el expediente judicial y. salvo los casos de competencia prorrogable. más 35 días adicionales de prórroga automática. puede ocurrir que el mandato judicial no se pueda inscribir por: falta de adecuación con los antecedentes del Registro. Prescribe el Art. Asimismo. Justamente. Vencido dicho plazo se rechazará de plano el reingreso o pago de mayor derecho. O. en el caso de mandatos judiciales. 2011. falta de inscripción de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial. Quien se beneficiará con la inscripción del mandato judicial (o su representante). podrá ser incorporada al Registro por cualquiera de las siguientes vías: Por el propio interesado mediante el trámite de reingreso de títulos. remita al Registro la aclaración o información complementaria peticionada que corresponda. El Juez puede disponer de oficio la actuación de algunos medios probatorios. tal persona se encuentra perfectamente legitimada para presentarla al Registro directamente a través de la oficina de tramite documentario.

con tal información. en el caso de los mandatos judiciales. además de molestia. Sobre el tema. siendo así. se procede ha efectuar la tacha procesal correspondiente. Y. nos remitimos a lo expuesto. Señala: “Forma y motivación de la denegatoria. El Art. Veamos tales aspectos. como se ha dicho. el Registrador procederá a formular la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación (tacha procesal). Ahora bien. esto es. 39 del NRGRP. que no han sido expuestas en la primera oportunidad por el Registrador. importa tiempo y costo adicional en perjuicio del interesado. Deben formularse en forma simultanea. Y. En un solo acto y en la primera oportunidad (en la esquela de observación o tacha). en realidad aquella regla permite la posibilidad de formular observaciones a un . o comunicada directamente por el magistrado. podrá ser inscrito. Vencido dicho plazo se rechazará de plano el reingreso o pago de mayor derecho. su inscripción. Contraviene a esta regla la formulación de observaciones sucesivas. hacen inviable la inscripción. . Podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación”. existen algunas circunstancias donde excepcionalmente está permitido formular “nuevas observaciones”. Y cualquier otro título. indicando. a juicio del Registrador. aquellas razones que a juicio del Registrador impiden que el título se inscriba en el Registro. Todos los títulos presentados al Registro (sean de origen notarial.la denegatoria. 39 del NRGRP prevé con algún detalle las reglas que necesariamente se debe obedecer. en el caso de mandatos judiciales.” (el subrayado es nuestro).. podrá ser ingresada al Registro por el interesado mediante el trámite de reingreso de títulos. Ello.. En realidad. Como se aprecia. según corresponda. Se trata de una comunicación emitida por el Registrador cuyo destinatario es el interesado. dentro del plazo establecido en el párrafo precedente. La referencia es al Art. concordante con el Art. Se desarrolla dentro de un plazo determinado. 43. Deben formularse por escrito. cuando el Registrador hace conocer las razones de su negativa ha inscribir por “cuenta gotas”: unas hoy. El Juez no se puede sustraer de la obligación de absolver la aclaración o de remitir la información complementaria.. tal Art. el Registrador debe exponer con claridad todos y cada uno de los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan su negativa ha inscribir el título.” (el subrayado es nuestro). señala que podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación primigenia. FORMALIDADES DE LAS TACHAS Y OBSERVACIONES La calificación registral desfavorable supone que el Registrador ha comprobado que el título formal y/o material adolece de causales que provocan su invalidez y. aun cuando se refiera a la misma partida registral. Y. surgía la interrogante: ¿qué debía hacer el Registrador en tal eventualidad?. Excluye la posibilidad que sea formulada de manera oral. 38 no tiene párrafo precedente.. si el título no se hubiera inscrito. La forma de aquella comunicación no se encuentra expuesta al libre albedrío del Registrador.. precisamente. de la prórroga automática respectiva). La esquela que contiene la observación o tacha debe ser expresada en forma escrita. del NRGRP. otras mañana más tarde (al subsanar la primera observación). El NRGRP resuelve el asunto con claridad. Este efecto no es perenne. que al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación (y. el "efecto cierre" que genera el asiento de presentación habrá concluido. 37 y 38. el juzgado no respondía. administrativo o judicial) se benefician del efecto cierre que provoca la vigencia del asiento de presentación respectivo. concentre sus esfuerzos en subsanarlos. Sin embargo.Todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularán por escrito en forma simultánea. Sin embargo. La referencia es directa. El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. El segundo párrafo del Art. A su vencimiento. como se ha puntualizado. 37 que. en consecuencia. muchas veces. Esto se hace a través de una esquela donde se comunica la observación o tacha. El propósito que anima a esta regla es que el interesado tome conocimiento integral de todas las razones a que. En tal sentido prevé el Art. señala: “. deben ser participadas al interesado.. en la práctica ocurría que. de ser el caso.

A. “Calificación Registral de documentos que tienen su origen en decisiones judiciales”. Civitas S. Pág. si procediere. que con posterioridad a la calificación registral y emisión de la correspondiente esquela de observación.6 y 566. realmente.. se encuentra condicionada a “las circunstancias del caso”.. Ramón. no es absoluta. Ciertamente. en tal caso corresponderá a las instancias administrativas sopesar las circunstancias de aquella conducta. 6ta edic. cit. el mismo que anteriormente no se encontraba a la vista del Registrador. Madrid. 1995. el Registrador debe proceder a rechazarlo formulando la respectiva observación. 1ra. Manuel.37. Bosch. española: “El Registrador deberá incluir en la calificación todos los motivos por los cuales proceda la suspensión o denegación del asiento solicitado. edición. Civitas S. No obstante. deben aplicarse inexorablemente.“nuevo documento”.A. 1986.. edición a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo. Como apunta García García19. Tomo 1. Volumen II. pág.619.A. podrá alegar defectos no comprendidos en la calificación anterior.6 del Reglamento de la L. Antonio. 43. Luis.. muy a pesar suyo y la del propio interesado. 2da. pág.H. Madrid. Edit. Si el defecto es de aquellos que hacen inviable su inscripción. Madrid. Ha suscitado controversia la posibilidad de formular.PICAZO. 1986. 565.4 MOISSET DE ESPANÉS. 36. “Significado de la Calificación Registral”. sólo tiene la alternativa de inscribir el título? Por nuestra parte estimamos que el Registrador. Francisco Javier. algunas veces. véase cómo la imposición de la sanción disciplinaria al Registrador por la alegación de defectos no comprendidos en la calificación anterior que prevé el Reglamento de la L. Luis. Advocatus. Señala el Art. edit. Es discrecional pues. Tomo 1. el supuesto sólo cabe en las fórmulas genéricas previstas en los artículos 565. proceda automáticamente la inscripción. Madrid. 200. AMORÓS GUARDIOLA. 322. 2da edic. Madrid. Publicaciones de la Universidad de Comillas. Córdoba. Remarcamos estas referencias para afirmar que. según las circunstancias del caso” (el sub rayado es nuestro). 39 del NRGRP Pero. 9 ROCA SASTRE.2 AMORÓS GUARDIOLA. Tecnos S. Sección de publicaciones de la Universidad de Madrid. esto es. Manuel. No creemos que la observación preliminar hubiere generado una variedad de “cosa juzgada” en favor del interesado. Ocurre. el supuesto (“alegación de defectos no comprendidos en la calificación anterior”) ha sido suprimido. En principio.. Derecho Hipotecario”. “nuevas observaciones” al título primigenio. . “Curso de Práctica Registral”. 5 GÓMEZ GÁLLIGO. 23. en el Derecho Comparado éste es efecto que suscita la infracción a la regla que comentamos. San José S. 618. “Derecho Hipotecario”. no sería extraño que algunas veces el Registrador pueda formular “observaciones sucesivas”. En: La Calificación Registral. que en más de una ocasión el Registrador hubiere alegado defectos no comprendidos en la calificación anterior de un título. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. para ello requiere “reiteración”. esta “observación sucesiva” acarreará responsabilidad administrativa para el Registrador. pág. 321. edición a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo. entre nosotros. reimpresión. 127 del Reglamento de la L. J. “Derechos Reales. Pero. las disposiciones que surgen del sistema jurídico y que resultan contradichas con el título. Rosa Aída. 618.. Este afán “permisivo” se vislumbra en la nueva redacción de los Arts. En: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. en la calificación del reingreso (o subsanación). debe formular la correspondiente observación pues. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Manuel. 1996. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. pág 543.H.. la complejidad del título y reiteración en tal comportamiento por parte del Registrador. ¿Qué debe hacer en tal circunstancia? ¿Debe exponerlos en una nueva esquela de observación o. 1997. no es el caso que con la presentación de un documento nuevo. es claro que tal conducta constituye una infracción al primer párrafo del Art. Si así no lo hubiere hecho y se le presentare de nuevo el documento o se acordare su inscripción en el recurso gubernativo correspondiente.A. pág. 1996. 566 y 567 (Título XII: De la responsabilidad disciplinaria de los Registradores) del Reglamento acotado pues. pág. pág. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España -Centro de Estudios Registrales. Barcelona. el Registrador aprecia que el título contiene defectos que antes pasaron inadvertidos para él. española. ob. distinto al título. pero en tal supuesto deberá ser corregido disciplinariamente. Tomo II. NOTAS: 1 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS. “Justificación de la Calificación Registral en el Análisis Económico del Derecho Civil: La Reducción de los Costes de Transacción”. Al menos. “Publicidad Registral”. Madrid.. La regla no podía señalar cosa distinta pues. edit. 1996.3 KEMELMAJER DE CARLUCCI. esto es.544.6 PAUPEDRÓN.H.DIEZ. 2da edic.

a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo. 1208. Pág.. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.A. Civitas S. 1207. “Legislación Hipotecaria y del Registro Mercantil”.. 17ava. Edición. Cit. Ob. Pág. José Manuel. 1188. edic. Edición. Luis. “Instituciones de Derecho Hipotecario”. Pág. 17 BRAMONT-ARIAS TORRES. 10 SANZ FERNÁNDEZ. 1994. Madrid. 104 de la L. Publicado por IVÁN ORÉ CHÁVEZ en 07:35 . Pág.H. Madrid. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. José Manuel. Editorial Civ itas S. pág.. sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento”. Cit. 2246. Lima. 324. Editorial San Marcos. Ob. En: La Calificación Registral. cuando resultare del mismo título haberse cometido algún delito. Tomo II.13 GARCIA GARCIA.Parte Especial”. 1209..14 GARCIA GARCIA. Lima. Gaceta jurídica. José Manuel. Civitas S. 224. José Manuel. sino que. 1996.15 GARCIA GARCIA. Ob. “Manual de Derecho Penal .g18 Véase el Art. Pág.. edit. 1201.PICAZO. darán parte a la correspondiente autoridad judicial.A. 1187.281. 16 VIDAL RAMÍREZ. Fernando. con remisión del documento respectivo y harán constar esta circunstancia al margen del asiento de presentación. Pág. Biblioteca de Legislación.11 DIEZ. edic. 12 GARCÍA GARCÍA. 281. “El Acto Jurídico”. Cit.. 393. a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo. “Mo tivos de suspensión y motivos de denegación (Defectos subsanables e insubsanables)”. 5ta. Pág. 280. Tomo I. 1996. tomando o no anotación preventiva.pág. 1194. pág. Luis A. 2000. 1183.A. 1195. edit. José Manuel. española: “Los Registradores no sólo denegarán o suspenderán la inscripción de todo título cuando así proceda.19 GARCIA GARCIA.. 1996. Madrid. Ob. En: La Calificación Registral. Cit. Angel.

el vicio no debe aparecer en los asientos ni títulos archivados de todos los Registros Públicos. Dependiendo .EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL. Socio de Jorge Avendaño & Forsyth Abogados. para un sector más extremo. Derecho Registral Add comments dic042011 Share on facebookShare on twitterShare on emailShare on printMore Sharing Services Francisco Avendaño Arana. (iv) que se anule. Es más. se deben cumplir cuatro requisitos: (i) que tenga buena fe. Para algunos. Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. rescinda o resuelva el derecho del otorgante por “causas que no consten en los registros públicos”. y. Para que el tercero quede protegido por el Principio de Fe Pública Registral conforme al artículo 2014º del Código Civil. para otros. (ii) que su adquisición sea a título oneroso. rescisión o resolución „que no consten en los registros públicos’”. LOS ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN Y LOS TÍTULOS ARCHIVADOS Derecho Civil. El requisito de la buena fe está directamente relacionado con lo que se entiende por “causas de anulación. (iii) que inscriba su derecho. el vicio no debe aparecer en el asiento registral ni en el título archivado que lo originó. debe entenderse que el vicio no debe aparecer en el asiento registral. Existe polémica en la doctrina nacional acerca del alcance de la expresión “causas que no consten de los registros públicos”.

de la amplitud de este concepto. Pero en nuestro sistema. lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título (…) [1]. tuviera acceso solamente a los asientos. También tendría sentido si. La Corte Suprema en forma reiterada ha venido señalando que por “causas que no consten en los registros públicos” debe entenderse que las causas de anulación. Sucede. la buena fe será entendida de distinta manera. Título y asiento. como en el caso del sistema francés. títulos archivados. en otro. existe la tendencia a favor de que las causas de anulación. rescisión o resolución no deben constar en el asiento registral. en sede judicial no hay discusión alguna. pues. La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984. rescisión o resolución no deban aparecer tampoco en los títulos archivados. En doctrina se han dado razones a favor y en contra de una y otra posición. siempre sin perjuicio del conocimiento de la información extra registral. nuestro sistema fuera de transcripción. que es de inscripción. pues en este caso la integridad del título se transcribe en el asiento. al asiento registral y a los títulos archivados. lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción. sin embargo. índice y demás documentos. esto es. de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título. . Por otro lado. En un caso. se confunden. que tenemos acceso también a los libros. en el título archivado que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes títulos archivados de todos los Registros Públicos. a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido del asiento. alcanzará al conocimiento del asiento registral. A pesar de ello. según la cual: (…) limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido del asiento. tendrá lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero.

revisar los títulos de la propiedad y verificar que el predio no tenga cargas ni gravámenes. negociar y finalmente celebrar el contrato de compraventa. Esto es muy importante porque la propiedad incentiva la inversión en los bienes y su utilización eficiente. Hay que verificar que el vendedor sea en efecto el dueño. muchas veces el mismo sistema puede ocasionar el incremento de estos costos. si el bien no está registrado y por tanto si el costo de acceder a la información respecto de los gravámenes que lo afectan es elevado. Además. En materia de contratación inmobiliaria. porque con ellos disminuye el riesgo de no pago que tiene el . Todos esos costos. pueden dificultar y hasta impedir que se compre el inmueble. Una equivocada regulación puede incrementar los costos de transacción. el número de trámites legales para constituir empresas. lo engorroso del sistema de garantías. llamados de transacción.El sistema legal tiene entre sus funciones la de disminuir los costos de transacción. Los principales costos que genera la adquisición de inmuebles están relacionados con la existencia y reconocimiento de los derechos de propiedad. elevados costos de transacción implican menor inversión. a su vez. contratar un abogado. son causas de informalidad. Los bienes sirven para acceder al crédito. El gravamen de los bienes. la dificultad para acceder al crédito. En otras palabras. tales como las migraciones del campo a la ciudad. pero en general se acepta que una de sus causas es el excesivo costo de cumplir con las normas legales. para acceder a la vivienda o para cobrar créditos. la diversidad cultural o la pobreza. Esto. La informalidad tiene diversas causas. la dificultad en despedir a los trabajadores de las empresas. genera informalidad y hace que un país pierda competitividad. adquirir un inmueble cuesta. desincentivando la inversión nacional o extranjera. Así. Sin embargo. hace que los bienes tengan mayor valor y facilita su transferencia y gravamen. la ineficiencia del sistema de administración de justicia. en tiempo y dinero. busca asegurar el cumplimiento de las obligaciones. las guerras o catástrofes. Las elevadas tasas de impuestos. Esto último es vital porque la transferencia tiene por objeto que los bienes circulen para que lleguen a quien les puede dar un uso más eficiente. Hay que ubicar el inmueble e identificar al vendedor. A través del intercambio se asignan los recursos. que esté al día en el pago de sus obligaciones tributarias. es más difícil su venta o ésta se produce a un precio menor. por su lado.

que no sean objeto de intercambios ni sirvan de garantía. Un ejemplo. demandaron la nulidad de la hipoteca. el acceso al crédito y la consiguiente inversión privada. publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2003). En mérito de la misma escritura pública. lo que genera en buena cuenta que no haya inversión. Resulta pues contrario a la propia función que deben cumplir los registros Públicos. o su inadecuado reconocimiento legal. los hijos. la exigencia de revisar títulos archivados. como el artículo 2014º del Código Civil. Al publicitar las relaciones jurídicas sobre bienes. constituye un mecanismo que disminuye los costos de transacción. para la Corte Suprema la hipoteca fue nula. El Juez declaró infundada la demanda. los esposos hipotecaron a favor de un banco el inmueble que habían transferido a sus hijos. la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación (Casación Nº 227-2002 Arequipa. Los mencionados esposos suscribieron una escritura pública sustituyendo su régimen de sociedad de gananciales por el de separación de patrimonios. Sin perjuicio de todo lo anterior. dueños del inmueble. puede ocasionar que los bienes se estanquen en el mercado. La ausencia del derecho de propiedad. Los esposos Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Gamero Tejada eran propietarios de un inmueble ubicado en Arequipa. las normas registrales. elemento central en el derecho de propiedad. Finalmente. el Registro Público permite que se conozca fácilmente quién es el titular y los gravámenes que afectan a la propiedad. deben propiciar la reducción de los costos de transacción. hace oponible el derecho a terceros. En estas circunstancias. sino que el derecho esté debidamente inscrito en los Registros Públicos. pero la transferencia de propiedad a favor de los hijos no se inscribió en la partida registral del inmueble. Debe ser un sistema que reduzca al mínimo los costos de transacción. entonces. El Registro. facilitando el intercambio de los bienes. Para que cumpla su rol económico. Ello supone no sólo que el titular cuente con un título.acreedor. La separación de patrimonios se inscribió en el Registro Personal de Arequipa. Años después. la propiedad debe estar bien determinada. Teniendo en cuenta esto. transfirieron el inmueble como anticipo de legítima a sus hijos. Además. En . La Corte Superior la revocó declarándola fundada. Resulta vital por tanto que el sistema registral sea simple y barato y que incentive las inscripciones. Es decir. puede resultar kafkiano revisar títulos archivados.

En el caso mencionado. estimo sólo se debe exigir el conocimiento del asiento registral.su resolución. Eso incentiva y facilita la contratación. y hace que la propiedad cumpla su rol económico. que entonces no tenían relación con el Registro de la Propiedad Inmueble? ¿Es razonable exigir tal diligencia –con los costos que ello implica. La exigencia de revisar también los títulos archivados crea costos y dificulta la transferencia de inmuebles. ¿era razonable exigir al banco que revisara los títulos archivados del Registro Personal. .a las personas naturales en general? La adquisición de los inmueble confiando en la información que aparece de los Registros Públicos tiene que ser simple (y barata). la Corte Suprema sostuvo que el artículo 2014º del Código Civil no amparaba al banco porque en el título archivado que dio origen a la separación de patrimonios constaba que el inmueble había sido anticipado a los hijos. lo que significaba que el banco no tenía buena fe. Por eso.

b) Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral). c) Ser un adquirente a título oneroso. Seconda edizione. Francesco. La trascrizione inmobiliare.El Principio de la Fe Pública Registral como instrumento de los estafadores inmobiliarios Por Editor · 19 agosto. la buena fe –en la norma en menciónconsiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI. Al contrario. d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos. 2011 · 7 comentarios Civil · Por: Rómulo Morales Hervias Abogado. Este concepto de buena fe –entendido como desconocimiento de la inexactitud registral. La norma indicada señala una protección a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos: (a) Ser un tercero adquirente de derechos reales. Commentario diretto da Piero Schlesinger.es inaplicable. Artt. 2643-2645-bis. Giuffrè . Tomo primo. y e) Inscripción del derecho del adquirente. Doctor en Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú y en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos Una vez más un programa dominical nos informaba sobre el descubrimiento por parte de la Policía Nacional del Perú de organizaciones delictivas para despojar los bienes de sus legítimos propietarios al amparo del artículo 2014 del Código Civil. En realidad el problema es la interpretación literal de dicha norma donde la mayoría de la jurisprudencia y doctrina nacionales formulan una ciega interpretación protectora del tercer adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido estricto. en Il Codice Civile. La inscripción no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya que muchos de esos terceros adquirentes actúan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pública Registral. Esta interpretación ciega otorga un significado a la buena fe como Fe Pública Registral.

Milán. un criterio valorativo. La verdadera ratio de esta normativa es la protección de la seguridad del tráfico jurídico. La protección del tercero de buena fe constituye el fundamento ético de la inscripción la cual confiere seguridad al tráfico jurídico [FERRI. y no solo un criterio pragmático de resolución de conflictos. Roberto. la interpretación del artículo 2014 del Código Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquirente. En el mismo sentido: TRIOLA. 14-15]. Lima. en Commentario del Codice civile Scialoja-Branca. Angelo. 1997. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cónyuge ni ninguna razón para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio. II. págs. el derecho tiene que realizar una elección: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sería necesaria para garantizar el segundo. Bolonia. sino el tráfico jurídico leal y . Turín. Edições Almedina. saber que esto tendrá que ocurrir y que. Della trascrizione. Pietro. con el consiguiente sacrificio del primero [FALZEA. Ello se evidencia en la jurisprudencia como la Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín. Artt. El hecho de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el registro público es desconocer los valores jurídicos que fundamentan la norma. 1998. En el Fundamento Octavo se indicó que el cónyuge (Metodio Ñaña Sora) debió informar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irregular. La Seguridad Jurídica es la que nace del Derecho”. La exigencia de la buena fe representa una ligazón entre el derecho y la moral. 50-51]. Milán. la cual se prefirió proteger el interés del Banco Continental en lugar del interés de la cónyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de Ñaña) que no celebró el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Luigi y ZANELLI. emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República. Zanichelli Editore. Guiffrè Editore. pero no solo teórica (saber lo que se debe hacer) sino también certeza práctica. si es preciso. págs. Terza edizione. será impuesto por la fuerza. en Trattato di diritto privato. Coimbra. Libro Sesto – Della tutela dei diritti. pág. como un valor en sí mismo. Seconda edizione. Della tutela dei diritti. En el Fundamento Noveno se mencionó que la “Seguridad es la razón fundamental del Derecho. 38. 2643-2696. 1995. si se escoge el segundo. La trascrizione. 2010. Invalidade e registo. Éste también tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitación. Cuando se trata de dos intereses incompatibles. Diretto da Mario Bessone. es necesario proceder a una ponderación de intereses entre los dos sujetos y sacrificar al verdadero titular del derecho solo. Dogmatica giuridica. en la medida en que este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio inválido [SOTTOMAYOR. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza. Maria Clara. 912-913]. es decir: Seguridad. 2004. pág. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal protección a aquellos que asumen comportamientos desleales en el tráfico jurídico. Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. será necesario dar eficacia al acto o al negocio. inexorablemente. Volume IX. La ley no quiere proteger todo el tráfico jurídico.editore. A cura di Francesco Galgano. págs. “Apparenza” en Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica. 845]. Por el contrario. 15 de marzo de 2007. A protecção do terceiro adquirente de boa fé. Giappichelli Editore. Por tanto.

es más. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio como la jurisprudencia mencionada que idolatra la seguridad jurídica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe.honesto. Rodrigo dice: 24 agosto. 2011 en 14:22 Entiendo su preocupación por los intereses de los verdaderos propietarios. el sentido común nos induce a pensar que es injusto afectar el patrimonio de una persona para saldar las deudas asumidas por otra.        Compartir en Twitter Compartir en FB Google Buzz LinkedIn Enviar por Email Imprimir artículo Civil (3 votos. la persona afectada sería aquella que es propietaria de un bien pero que no figura en el registro como tal y la que asuma la deuda sería la titular registral que dispone del bien inscrito (normalmente. actuaron de buena fe pero ambos pretenden ser reconocidos como únicos propietarios sobre un mismo bien ¿A quién debería preferir el . Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. promedio: 4.67 sobre 5) 7 comentarios 1. Ambos. Sin embargo. considero que igual se debe privilegiar al segundo. propietario y nuevo adquiriente. la comparto. Acerca del autor Editor La información sobre el autor se encuentra al inicio del artículo. Me explico. siguiendo la lógica de que es necesario ponderar entre los intereses del verdadero propietario de buena fe y el tercero adquiriente de buena fe. mediante la enajenación del bien). De ahí que el intérprete de la norma no puede desconocer esa realidad jurídica la cual es más amplia que la realidad registral. En un escenario hipotético. Después de todo.

no pueden hacer nada para evitar ser defraudados en desmedro de los que. creo que ésta sería la solución más adecuada para cumplir dicha finalidad.Derecho? Creo que debería preferir a aquél que tuvo menos posibilidades de evitar la controversia. Me parece importante el mensaje que da el artículo 2014° del Código Civil y también el que dio la sentencia de casación del ejemplo: proteger a aquellos que. Reconozco que mi opinión es polémica. como se expuso. Esta otra alternativa no solo implicaría afectar los intereses del tercero adquiriente sino que tendría un impacto negativo en el tráfico jurídico. En el caso citado (Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín. actuando de buena fe. debe incluir la posibilidad de que situaciones como esta se presente: que el cónyuge fiscalice a su cónyuge para evitar fraudes a la sociedad conyugal (alternativa de solución ex ante). Responder o Rómulo Morales dice: 3 marzo. sino. también actuando de buena fe. El titular registral omitió informar al Banco que era casado y que el inmueble materia de hipoteca era un bien social. En cambio. y aun cuando esta idea también presenta dificultades. sino porque en la práctica el acreedor hipotecario no tenía posibilidades de saber que dicho información era incorrecta. Lima. pero creo que esta respuesta es preferible a la que propone desproteger a los terceros adqurientes. 15 de marzo de 2007) se protegió al acreedor hipotecario no sólo porque la información registral no daba cuenta de que el bien objeto de hipoteca pertenecía a una sociedad conyugal. parece que era la esposa la que tenía mayores posibilidades de evitar que su esposo dispusiera del bien social ¿cómo? Solicitando la corrección del título registral para que el bien sea inscrito a nombre de la sociedad. ¿cómo podría el Banco presumir que el titular registral era casado si ni si quiera existían medios técnicos que le permitiesen corroborar esta hipótesis? Recordemos que si una persona no solicita el cambio de su estado civil ante RENIEC. 2012 en 9:18 . el Banco ignoraba esta situación. este no figura en sus registros. Asimismo. sí pudieron hacer algo para evitarlo. haciendo que los agentes en el mercado no quieran contratar o terminen trasladando los costos de incertidumbre a sus clientes (incrementando el costo de acceso al crédito). Este algo no sólo debería consistir en la posibilidad de impugnar la validez del acto de disposición del bien (alternativa de solución ex post). es decir. Si el Derecho está creado para prevenir y solucionar problemas.

Además. el concepto de buena fe se basa en valores jurídicos diferentes a la protección del tráfico jurídico como el proteger al propietario de un inmueble el cual es su casa habitación o su local para realizar su actividad empresarial. LA POLICIA NACIONAL ES UNA INSTITUCION QUE DENTRO DE SU ORGANIZACION EXISTE LA DIVISION DE INVESTIGACION DE ESTAFAS Y OTRAS DEFRAUDACIONES. Lo que sucede es que los bancos solo estudian los títulos sin averiguar las reales situaciones de los bienes como la posesión. No es adecuado trasladar el costo de conocer quien posee el inmueble a la cónyuge por no haber pedido la inscripción del inmueble como bien social. La inversión de conocer la situación de la posesión es un costo menor a la pérdida de un inmueble de una cónyuge que vive en él Responder 2. La posesión no consta en los Registros Públicos. el banco no actuó de buena fe. 15 de marzo de 2007) quien tiene mejores posibilidades de obtener información es el banco y no la cónyuge. ENCARGA DE INVESTIGAR ESTA MODALIDAD DELICTIVA. POR QUE EL PROPIETARIO ORIGINAL TIENE QUE AFRONTAR UN JUICIO LARGO TEDIOSO Y OTROS ADJETIVOS PARA . Justamente. 2011 en 11:54 CUANDO NOS REFERIMOS A ORGANIZACIONES DELICTIVAS DEDICADAS A LA ESTAFA EN SI PARA LOGRAR DESPOJAR A UNA PERSONA (S) U OTROS DE SU BIEN SOBRE TODO INMUEBLE. DONDE SE LLEGA A ESCLARECER LA VERDAD DEL HECHO SIN EMBARGO ENTRA A TALLAR LA LLAMADA “TERCER ADQUIRIENTE DE BUENA FE” POR QUE NO PENSAR QUE TAMBIEN ESTA PERSONA ESTA INVOLUCRADA DENTRO DE LA ORGANIZACION. que la cónyuge poseía el bien y por lo tanto si era así. En el caso concreto. (Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín.Estimado Rodrigo: No creo que se debe tener como criterio para una ponderación de intereses el hecho de quien tuvo menos posibilidades de evitar la controversia. NO DIGO CUALES PUEDEN HERIR SUCEPTIBILIDADES. Bastaba constatar que la cónyuge vivía en el inmueble. HABLAMOS DE SUJETOS QUE TIENE ACCESO A TODO TIPO DE INFORMACIÓN INCLUSIVE PRIVILEGIADA Y ES MAS CON LA EXPERIENCIA QUE POSEO. ISRAEL LANDA LANDA dice: 10 octubre. es probable como en el caso. Lima. LO CIERTO ES QUE EXISTEN. DENTRO DE LAS INSTITUCIONES EXISTEN PERSONAS QUE BRINDAN ESTA INFORMACION SELECTA.

Responder 3. MAS NO NADA CASO CONTRARIO LOS ESTAFADORES ESTARIAN PROTEGIDOS JURIDICAMENTE TENIENDO EN CONSIDERACION QUE PARA PERPETRAR ESTOS HECHOS DELICTUOSOS SE FALSIFICAN CONTRATOS DE COMPAR VENTA. No hay duda que hay terceros adquirentes a título oneroso que no tienen “buena fe”. y ello no los hará merecedores de ninguna protección. LOS NOTARIOS SE REUNIERON EN PLENO PARA SALVAR SU RESPONSABILIDAD Y ASI ES Y QUIEN PROTEGE A LAS VICTIMAS. jonathan dice: 11 febrero. JUSTICIA CON LEALTAD Y HONESTIDAD. ESTOS ULTIMOS SON INMACULADOS. PERO NO DEBEMOS . ESTO SE INVOCA LA BUENA FE Responder o Rómulo Morales dice: 3 marzo. 2012 en 9:44 creo que la SINARP DEBE MODERNIZARSE ASI COMO LO HACEN LOS ESTAFADORES. POR MAS LITERATURA QUE HUBIESE. PROBOS O QUE. CREO QUE EL PODER JUDICIAL TIENE QUE REALIZAR LO QUE ES SUYO. FIRMAS Y OTROS A PESAR DE TODO ESTO SON INSCRITOS EN LOS REGISTROS PUBLCIOS A LA BREVEDAD POSIBLE. 2012 en 9:01 Estimado Israel. CON TODO. Ahora bien. ESTO ES PROTECCION A LA SEGURIDAD DEL TRAFICO JURIDICO O QUE. EL ENFOQUE TENEBROSO QUE SE LE QUIERE DAR AL REGISTRO PUBLICO ES COMPRENSIBLE. Pero esto último es un problema ajeno a cómo debe interpretarse el artículo 2014 del Código Civil peruano. ASPI ESTARIAMOS UN PASO ADELANTE CON LOS LOGROS TECNOLOGICOS. es real que iniciar y terminar un proceso judicial es costoso en todo aspecto.SALVAR SU PROPIEDAD SIENPRE Y CUANDO CUENTE CON RECURSOS ECONOMICOS Y SI NO PIERDE LA PROPIEDAD.

ya estaríamos en el otro extremo. donde adquirir un derecho sería una verdadera proeza. una vacatio a la buena fe por tiempo corto. circulación a toda prisa en Notarias. para desvirtur la buena fe registral. pues. Desde luego. MAYOR RIGUROSIDAD E IMPLEMENTACIÓN TECNOLOGICA PARA EVITAR PROBLEMAS DE ILICITUD EN EL TRAFICO DE INMUEBLES Responder 4. Sin embargo. esa sea la linea por desarrollarse jurisprudencialmente para evitar que los estafadores se sirvan del Registro. Tal vez. ello supone jueces suficientemente honestos. sirve más bien para burlar la seguridad del tráfico. por ejemplo. etc. Edilberto Cabrera dice: 10 abril. Desde luego. los carteles en el frontis de los predios. introducir. 2013 en 22:00 . no creo que el camino sea minar al principio de buena fe registral. tal vez sería mejor ensayar algun ajuste normativo. 2012 en 11:40 Bien el enfoque. EL TERCERO ADQUIRIENTE QUEDARIA SIN PROTECCIÓN Y A DISPOSICIÓN DE LOS ESTAFADORES. verificación pagos que dicen haberse realizado. en manos de delincuentes.. estamos ante el eterno debate. etc. David Contreras Matos dice: 7 junio. luego de la inscripción. Son varios los casos donde ha dicho que valen las publicaciones periodisticas. ¿proteger al propietario con derecho inscrito o al tercero que adquiere e inscribe sobre la base de la información que brinda el Registro? La jurisprudencia hace ya un buen tiempo que ha sentado el criterio de privilegiar a la realidad extrarregistral. YA QUE SI SE EVITARA APLICAR EL PRINCIPIO DE BUENA FE PUBLICA. no se puede negar que la fe pública. que en cada caso ponderen los hechos acaecidos (ventas al paso. aun cuando la pretensión del Registro sea abarcarlo todo. Responder 5.MAXIMIZARLA. Ahora. QUE A VECES CON DISPOSICIÓN DE LOS VERDADEROS TITULARES REALIZAN SUS ACTIVIDADES ILICITAS.

¿Qué podemos hacer frente a ello? si es el mismo Estado que propicia esto? . y si a eso le agregamos darle facultades a los notarios. en lugar de ello ¿no sería mejor anular o modificar el código civill esa figura de la buena fe? porque estamos en el Perú no? donde la corrupción del poder judicial es crónico. 126-2012 entonces se da seguridad jurídica a las bandas de traficantes de propiedades. en lugar de muchas interpretaciones teóricas jurídicas. la ultima Resolución nro.Vayamos al grano como dice un dicho popular.