El Registrador de Titulos en La Ley 108 05 2009 PDF

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO
UTESA
Área de Ciencias y Humanidades
Carrera de Derecho
EL REGISTRADOR DE TÍTULOS Y SU NUEVA

COMPETENCIA DENTRO DEL SISTEMA
INMOBILIARIO SEGÚN LA LEY 108-05
Monografía para optar por el título de

Licenciados en Derecho
PRESENTADA POR:
FERNANDO BLADIMIR GONZÁLEZ 1-05-9020
RAMÓN ANTONIO GARCÍA 97-9300
ASESORES:
ARELYS ROMÁN, MA
DR. MÁXIMO SANTANA
San Felipe de Puerto Plata

República Dominicana
Agosto, 2009
INDICE GENERAL
RESUMEN
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO I. SISTEMA INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA

DOMINICANA
1.1 Origen y Evolución

1.2 Conservaduría de Hipotecas
1.3 Derechos reales inmobiliarios
1.4 Sistema de publicidad inmobiliaria
1.5 Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
1.6 Ley 51-07 que modifica la Ley de Registro Inmobiliario
1.7 Reglamentos y normas complementarias
CAPÍTULO II. MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN

INMOBILIARIA
2.1Composición de la Jurisdicción
2.1.1Tribunales Superiores de Tierras
2.1.2 Tribunales de Jurisdicción Original
2.1.3 Dirección Nacional de Registro de Títulos
2.1.4 Dirección Nacional de Mensura y Catastro
2.1.5 Comisión Inmobiliaria
2.2 Competencia
2.3 Jueces y Funcionarios
2.4 Base del Sistema Registral Inmobiliario
CAPÍTULO III. DIRECCIÓN NACIONAL DE REGISTRO

DE TÍTULOS
3.1 Definición
3.2 Funciones de acuerdo a la Ley 108-05
3.3 Director Nacional del Registro de Títulos
3.3.1 Requisitos del Director Nacional de Registro de Títulos
3.3.2 Funciones del Director Nacional de Registro de Títulos
3.4 Registro de Títulos
3.4.1 Funciones del Registro de Títulos
3.4.2 Organización del Registro de Títulos
3.5 Registradores de Títulos
3.5.1 Requisitos del Registrador de Títulos
3.5.2 Funciones del Registrador de Títulos
CAPÍTULO IV. ANÁLISIS Y PRESENTACIÓN DE LOS

RESULTADOS
4.1 Matriz de las variables e Indicadores del Estudio

4.2 Instrumento aplicado al Registrador de Títulos de Puerto Plata
HALLAZGOS
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
APÉNDICE
BIBLIOGRAFÍA
RESUMEN
A través de la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 del 23 de
Marzo del 2005, la República Dominicana refuerza el sistema de registro
inmobiliario, adecuándolo a los tiempos actuales, fortaleciendo la capacidad
de servicio de la administración de justicia y concediéndole singular
importancia a las inversiones inmobiliarias.
Esta Ley 108-05 viene a simplificar y optimizar los procedimientos,
incrementando la celeridad de los mismos facilitando el acceso a la justicia,
todo soportado en las nuevas tecnologías que transforman las prácticas
tradicionales aplicables a la mensura, registro y titulación, lo que hace
posible que los procesos de registros, certificaciones, expediciones sean
viables y rápidos.
La situación actual del sistema inmobiliario en la República
Dominicana es que en las funciones del Registrador de Títulos hay una
trascendencia en cuanto a su fundamento legal dada la publicidad registral a
que se refiere el segundo principio de la ley de jurisdicción inmobiliaria en
donde se presume la exactitud del registro dotando de fe pública a su
constancia. Esto hace suponer que la autoridad de la cosa juzgada se ha

dado a lugar a este paso del procedimiento y, por tanto, hace que no sean
accesibles otros recursos a excepción de la revisión por causa de fraude de
la cual se dispone de un plazo de un año para ser ejercida.
La ley de Registro Inmobiliario ha designado, con categoría de ley,
las funciones del Registro de Títulos imponiendo en el reglamento las
funciones específicas de este órgano tan trascendente dentro de este
ordenamiento. Su relevancia llega al más elemental concepto de estado de
derecho, ya que como es evidente la tierra es la principal fuente de riqueza,
por lo tanto la posesión y propiedad debe estar totalmente garantizada por el
Estado. En tal virtud, es de suma importancia ofrecer informaciones acerca
de las nuevas competencias del Registrador de Títulos, de ahí que sea
importante la realización de esta investigación.
El objetivo general de esta investigación es evaluar la efectividad del
Registrador de Títulos en su competencia dentro del Sistema Inmobiliario
según la Ley 108-05.
El estudio es descriptivo porque se analizaron los cambios
implementados en la Ley 108-05 y se describieron los procedimientos, las

certificaciones y la publicidad. De igual manera se explicaron las diferentes
formas de registros, las condiciones para las emisiones de certificados de
títulos y certificaciones varias.
También el estudio es de tipo bibliográfico, porque se levantó la
información secundaria de libros, leyes, decretos, resoluciones,
reglamentos, gacetas judiciales, folletos, revistas, tesis y monográficos de
estudios realizados precedentemente sobre el Registro Inmobiliario en la
República Dominicana. Por otro lado se realizó una investigación de campo
porque los datos primarios se recogieron mediante una entrevista a la
Registradora de Títulos de Puerto Plata.
Uno de los puntos relevantes del estudio es que en el proceso de
registro de Certificado de Título se incorporan los elementos esenciales del
derecho de propiedad, que son: sujeto, objeto y causa; esto significa que el
mismo debe identificar el o los propietarios del inmueble con sus generales,
su individualización con la designación catastral del inmueble,
especificándose la extensión superficial del mismo, y el plano que le sirve
de base.
Otro hallazgo importante es que a las certificaciones tradicionales se
le ha cambiado la denominación. Las certificaciones Duplicado del
Acreedor Hipotecario ahora se denominan Certificaciones de Registros de
Acreedores, en donde los derechos reales accesorios, las cargas y
gravámenes se acreditan mediante certificaciones, de registro de acreedores
emitidas por el Registro de Títulos, también las certificaciones que antes se
denominaban de cargas y gravámenes, ahora se llaman certificación de
Registro de derechos Reales Accesorios.
Un factor relevante es que a pesar de que las modificaciones de
procedimientos y formas implementadas en la Ley 108-05, el sistema de
emisión de certificados de títulos, expedición de certificaciones y los
asientos registrales se han acelerado poco.
En la actualidad tanto las emisiones de certificados de títulos así
como la inscripción del Inmueble, Certificaciones de Registro de Derechos
Reales Accesorios, Certificaciones con Reserva de Prioridad y
Certificaciones de Registro de Acreedores tardan el mismo tiempo con la
Ley 108-05 que con la Ley 1547.

De igual forma, otro hallazgo importante es que el personal del
Registro de Títulos de Puerto Plata tiene conocimiento acerca de la Ley
108-05 y le han impartido entrenamiento al respecto, sin embargo, al no
contar con personal suficiente, el trabajo sigue acumulándose.
Al finalizar esta investigación se concluyó que la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario de fecha 23 de marzo del 2005, regula el registro de
todos los derechos reales inmobiliarios correspondientes al territorio de la
República Dominicana, la cual se complementa con algunas resoluciones y
reglamentos, siendo uno de esto el Reglamento General de Registro de
Títulos.
Otra conclusión es que para la emisión de certificado de títulos, que
es un documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano,
que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad del mismo, el
Registrador de Título debe tomar en consideración el sujeto, es decir, se
debe identificar el o los propietarios.
También se concluye que la publicidad de un inmueble se acredita
frente a terceros mediante las certificaciones que emiten los Registros de
Títulos, las cuales son a través de las consultas, informes y certificaciones.

Por último el estudio concluye que los trabajos en el Registro de
Títulos de Puerto Plata no se han agilizado con la entrada en vigencia de la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, esto se evidencia en el hecho de que
en la actualidad, el proceso para la emisión de un certificado de título, la
expedición de las certificaciones y los asientos registrales en los inmuebles
tardan el mismo tiempo que antes. De igual forma, el estudio concluye que
el Registro de Títulos de Puerto Plata no cuenta con suficiente personal, por
lo que se acumulan los trabajos y esto incide en que el sistema de registro
inmobiliario en esta ciudad sea lento e ineficiente.

INTRODUCCION
La Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 viene a simplificar y
optimizar los procedimientos, incrementando la celeridad de los mismos, y
facilitando el acceso a la justicia, todo soportado en las nuevas tecnologías
que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la mensura, registro
y titulación, lo que hace posible que los procesos de registros,
certificaciones, expediciones sean viables y rápidos.
Uno de los desafíos que presenta la sociedad dominicana es el
proceso de modernización de la Jurisdicción de tierras, en cuanto a su
organización, operación y gestión, para hacer posible que la institución y las
organizaciones que la componen puedan responder apropiadamente a los
esfuerzos del desarrollo económico y social del país.
Esta investigación se justifica porque antes de la promulgación de la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la capacidad de servicios de la
Jurisdicción de Tierras era ineficiente, lenta e insegura para resolver los
procesos pendientes y lo que surgen cotidianamente por el desarrollo
inmobiliario en la República Dominicana, el cual ha tenido un crecimiento
sostenible en la última década. Por otro lado, con esta investigación se

analizó la competencia del Registro de Títulos y su papel en la
modernización del sistema inmobiliario dominicano, además de tener una
relevancia práctica para los interesados, ya que se identificó si esta nueva
ley y los reglamentos y resoluciones relacionadas, han venido a acelerar el
proceso de registro de los inmuebles.
El Sistema Inmobiliario Dominicano, antes de la entrada en vigencia
de la Ley 108-05, se regulaba mediante la Ley No. 1542 del año 1947
creada mediante Orden Ejecutiva No. 511, la cual no estaba acorde con el
desarrollo inmobiliario que ha tenido la República Dominicana en las
últimas décadas, con lo que contribuía a que el sistema inmobiliario fuera
desfasado e ineficiente.
De acuerdo a estudios realizados en conjunto por la Suprema Corte
de Justicia y la Jurisdicción de Tierras (2003), era imprescindible el
establecimiento de un nuevo modelo organización para la jurisdicción que
contribuyera a la descentralización del sistema, la separación de funciones y
una apropiada asignación de los niveles de responsabilidad, jerarquía y
relaciones adecuada entre las unidades operativas de la institución, a la vez

que simplificará y optimizará los procedimientos incrementando la
celeridad de los mismos.
Registrador de Títulos en su competencia dentro del Sistema Inmobiliario
según la Ley 108-05. Para lograrlo se plantearon tres objetivos específicos:
1. Analizar los cambios implementados en la Ley 108-05 en cuanto al
registro, certificaciones y publicidad.
2. Evaluar la competencia del Registrador de Títulos según la Ley 108-05.
3. Determinar si la nueva competencia del Registrador de Títulos viene a
acelerar el registro inmobiliario.
Esta investigación estuvo delimitada a analizar los cambios
introducidos en la Ley 108-05 en cuanto a los procedimientos de registro de
inmuebles, certificaciones y publicidad. De igual manera, se evaluó si la
nueva competencia del Registrador de Títulos ha cumplido con el propósito
de agilizar los procesos registrales.
Para la recolección de los datos se utilizó un cuestionario con 13
preguntas, el cual se aplicó a la Registradora de Títulos de Puerto Plata. Los
resultados fueron analizados y presentados en forma de ensayo.

En esta investigación se contó con la limitante de la tardanza de la
Registradora de Títulos en contestar las preguntas del instrumento.
La investigación se desarrollo en cuatro capítulos, los cuales se
detallan a continuación:
En el primer capítulo se trató del Sistema Inmobiliario en la
República Dominicana, su origen, evolución, la Conservaduría de
Hipotecas, los derechos reales inmobiliarios, la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario y la Ley 51-07; así como los reglamentos y normas
complementarias.
En el segundo capítulo se presentó el Marco Institucional de la
Jurisdicción Inmobiliaria con su composición, en la que se incluyeron los
Tribunales Superiores de Tierra, los Tribunales de Jurisdicción Original, la
Dirección Nacional de Registro de Títulos y la Dirección Nacional de
Mensura Catastral. También se explicó la competencia de estos
departamentos; así como las funciones de los jueces y funcionarios y la
Base del Sistema Registral Inmobiliario.
En el tercer capítulo se trató todo lo relacionado con la Dirección

Nacional de Registro de Títulos, las funciones de acuerdo a la Ley 108-05,
los requisitos para ser Director de Registro de Títulos, los Registro de
Títulos y el Registrador de Títulos; incluyendo sus requisitos y funciones.
En el cuarto y último capítulo se presentó un análisis de los
resultados de la aplicación del instrumento de recolección de datos y la
matriz de las variables e indicadores del estudio. A continuación se
presentan los hallazgos encontrados, las conclusiones y las
recomendaciones ofrecidas.
CAPÍTULO I. SISTEMA INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA
DOMINICANA
El sistema inmobiliario en la República Dominicana ha tenido varios
períodos desde antes de su descubrimiento hasta hoy en día. A partir del año
2005 se cuenta con una legislación inmobiliaria adecuada a los nuevos
tiempos, la Ley 108-05 que ha venido a revolucionar el sistema inmobiliario
en el país.
Esta Ley 108-05 introduce cambios significativos en el proceso de
registro, saneamiento, certificación, inscripción que garantiza los derechos
reales de los propietarios de los inmuebles. Para la aplicación de esta ley se
han promulgado resoluciones, normas y reglamentos que hacen posible que
la misma sea viable y cumpla con sus objetivos.
1.1 Origen y Evolución
La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana se circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras.
El primer período se inicia con la "Bula Inter Caétera", o "Noverum
Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se
legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española

con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período
convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del
conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste
último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando
derecho.
En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial
en forma legislativa. La merced fue una compensación hecha por el
Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por
servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios
los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el
sistema legal de adquisición.
Otro medio muy particularmente castellano de adquisición de la
propiedad inmobiliaria fue el de los repartimientos o conjunto de
operaciones mediante las cuales la Corona española administraba y
distribuía las tierras descubiertas. Su interés, para los estudiosos de la
historia del derecho de propiedad en América y en particular para Santo
Domingo, estribaba en que fue el primer sistema establecido por España en
las tierras recién descubiertas a medida que eran arrancadas a los

aborígenes y entregadas a los conquistadores y colonizadores a principios
del siglo XVI.
El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del
20 de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la
Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para
amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba
escrita preexistente basada en la merced.
Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631
dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a
moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se
les vendiera el resto. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación
del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce
como las Leyes de Indias. En ellas surgen las "Capitulaciones", o convenios
entre la Corona y un particular.
El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando
regía en el país el Código Civil francés de 1804 "napoleónico", que había
sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho
adquiere la nueva República, que surgía libre e independiente, todos los

derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de España.
Como no se había legislado aún de manera especial sobre los terrenos
comuneros, era necesario acudir para la partición de los mismos al Código
de Procedimiento Civil, lo que hacía que una partición fuese un
procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que la demanda debía ser
notificada a tantas partes como accionistas existieran, corriéndose el riesgo
de que muchas veces después de concluido un procedimiento de partición
apareciera un nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos
derechos era preciso tener en cuenta.
El cuarto período comienza con la Ley de División de Tierras
Comuneras del 21 de abril del 1911, durante el gobierno del Presidente
Ramón Cáceres, éste fue el primer intento serio del legislador para
organizar de manera definitiva y realizar el procedimiento de división de
dichos terrenos.
El quinto período surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva
511 del 21 de julio del 1920 durante la ocupación militar norteamericana,
que introduce el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. Ese
sólo hecho representa un acontecimiento legal de trascendental importancia,

que necesariamente tenía que marcar un período en la historia de la
propiedad inmobiliaria en este país. En la República Dominicana fue
promulgada bajo el nombre de la Ley de Registro de Tierras al igual que la
Ley sobre División de Terrenos Comuneros del año 1911 y son los dos
grandes esfuerzos legislativos hechos en el país con el propósito de resolver
el problema de las tierras comuneras y de organizar un sistema de registro
de la propiedad inmobiliaria.
El sexto período nace con la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542,
de fecha 11 de octubre de 1947, legislación netamente dominicana, que
representa un acontecimiento de extraordinaria importancia para la historia,
donde los dominicanos pudieron manifestar la voluntad de darse el régimen
legal de la tenencia de la tierra que nos rige. Luego de esto en el año 2005 se
promulga la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario que rige hasta la fecha.
1.2 Conservaduría de Hipotecas
En la República Dominicana el Sistema Registral Inmobiliario
participa de una doble naturaleza, tratándose de un inmueble que no haya
sido saneado hasta la obtención del Decreto de registro y hecha su
transcripción, o sea la copia íntegra del mismo en el libro registro de la

oficina del Registro de Títulos correspondiente, se le reserva a la
Conservaduría de Hipotecas. Esta es la instancia legal para hacer oponibles
a terceros las operaciones o negocios con inmuebles no abarcados por el
contenido del artículo 6 de la Ley no. 1542 del año 1947.
En virtud de la Ley 2914, en cada una de las ciudades de las
Provincias o Distritos hay una oficina de Hipotecas que está a cargo del
Director del Registro Civil, y se denomina Conservador de Hipotecas en
caso de muerte o causa mayor sufrida por el Conservador de Hipotecas lo
sustituye un oficial mayor.
En el caso de que en la cabecera de la Provincia no tengan Oficial
mayor, desempeñará las funciones de Director de Registro y Conservador
de Hipotecas el Secretario del Ayuntamiento. (Ley 609 de 1912).
Tienen el deber de llevar seis libros: el primero, libro D, destinado al
asiento, por orden numérico, de los actos que recibe; el libro E para las
inscripciones hipotecarias. Con la inscripción, que consiste en la anotación
de un extracto del acto en el libro indicado, la hipoteca toma rango; el libro
F donde se asientan, con el vaciado íntegro, los actos Traslativos del

derecho de propiedad. Con esa trascripción los actos son oponibles a
terceros; el libro G para la trascripción de los actos de embargos; el libro H
o libro índice para facilitar la búsqueda de cualquier dato en el momento en
que este sea requerido; finalmente, el libro I dedicado a la contabilidad,
donde se asientan los cobros de los derechos fiscales que establece la ley.
Todos los libros, a excepción de los dos últimos, deben ser
autorizados por un auto del Juez Presidente del Juzgado o Cámara Civil de
Primera Instancia.
Antiguamente se usaba un papel sellado. El libro de inscripciones
según la ley debe cerrarse a las seis de la tarde. Actualmente, los
Conservadores se ajustan al horario oficial para las oficinas públicas y
cierran las inscripciones a las 2 y 30 de la tarde. Esta formalidad la certifica
diariamente el Conservador, con una nota puesta al pie del último registro.
La trascripción se realiza en razón de las personas, copiando
íntegramente cada acto, uno seguido del otro, según se van recibiendo,
poniéndole un sello a cada acto con los datos relativos a la trascripción,
como forma probatoria de la ocurrencia, sin necesidad de una certificación

al respecto. Es oportuno destacar que solo los actos "entre vivos", relativos
específicamente a inmuebles, deben ser transcritos. En consecuencia, todo
acto traslativo del derecho de propiedad o susceptible de hipoteca, así como
que contengan renuncia a sus derechos; toda sentencia que contenga
declaración de un inmuebles; todo acto que envuelva venta, permuta,
promesa de venta, retroventa, dación en pago, aportes en naturaleza para
una sociedad, sean estos a títulos onerosos o a título gratuito deben ser
gratuitos. Para la trascripción de los actos a título gratuito, así lo dispone el
Art. 939 del Código Civil.
Por el contrario, aquellos actos que no son traslativos de un derecho
de propiedad sino meramente declarativos de ese derecho, como los que
tienen su origen en una causa de muerte, tal como una partición o
transacción sucesoral que no envuelva renuncia, no tienen que ser
transcritos por considerarse que el heredero es un continuador jurídico de su
causante. Tampoco se transcriben los actos confirmativos de un derecho
como en el caso de una nulidad relativa, a la cual se renuncia o los actos
abdicados como la renuncia a un legado o sucesión ni el acto relativo a un
terreno comunero, los cuales están sometidos al registro de la Ley de 1912.

En cuanto se refiere a la inscripción de los actos, cabe destacar que
junto al título que justifica y constituye la hipoteca, debe someterse una
doble factura de inscripción. Se le llama factura al requerimiento hecho al
Conservador para la inscripción de un crédito.
La firma del notario actuante, la parte diligente o su representante,
debe contener fecha, nombres y generales tanto del deudor como del
acreedor; elección de domicilio de la partes; fecha y naturaleza del título;
importe del capital, término e intereses a devengar, así como la descripción
del inmueble afectado por la hipoteca.
Si esta es convencional, debe anexarse el acto constituido de la
misma; si es judicial, la sentencia en que se fundamenta y si es legal, como
en el caso de la mujer casada, la de los menores en interdicción y la del
estado, los municipios o establecimientos públicos, basta solo la factura.
Cabe destacar, finalmente, que cuando un acto se transcribe, no es necesario
registrarlo ya que según el Art. 7 de la Ley 665 del año 1921, la trascripción
tiene la misma validez y eficacia que el registro.

1.3 Derechos reales inmobiliarios
Andújar (1993, P. 25) indicó que el Derecho Real Inmobiliario es un
derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente
de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad
(sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y
que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius
praeferendi. Este autor lo que quiere decir es que en el derecho real
inmobiliario deben darse tres elementos: la persona, el objeto y la causa.
Ciprian (2003, P.36) define el Derecho Real Inmobiliario como el
poder jurídico que un sujeto ejerce en forma directa e inmediata sobre un
bien que le permite su aprovechamiento total o parcial en sentido jurídico y
es además oponible a terceros. Esto significa que el derecho real
inmobiliario es un derecho absoluto que tiene una persona física o moral
sobre un inmueble y que puede disponer de ella de la forma que considere
pertinente.
Son derechos reales principales el derecho de propiedad y sus
desmembraciones, de los cuales se reconoce como derecho real por
excelencia el derecho de propiedad, siendo las desmembraciones del
derecho real las siguientes: El usufructo, el uso, habitación, las
servidumbres reales, y las enfiteusis.
1.4 Sistema de publicidad inmobiliaria
La constitución y la transferencia de los derechos reales dentro del
tráfico jurídico inmobiliario deben ir acompañada de la garantía de la
publicidad. No basta con que el adquirente de un bien tenga la percepción
exterior de que la persona que le trasmite puede hacerlo, y que no tenga
ninguna limitación para trasmitir, es necesario además una certeza plena de
ese hecho que solo lo brinda la inscripción previa en un registro que
publique la situación real del inmueble objeto de la transacción. La
publicidad es que hace el inmueble oponible a los terceros.
Es ese precisamente y no otro el origen histórico de la institución de
la publicidad inmobiliaria y los registros, la lucha por la seguridad del
tráfico jurídico y contra la clandestinidad de los actos, todo lo que tuvo un
fundamento económico: el florecimiento del crédito territorial vinculado a

la hipoteca y la necesidad de saber si el contratante es el verdadero dueño
del inmueble y puede ofrecerlo en garantía, esa seguridad vigorizó la
circulación de la riqueza y adicionó confiabilidad al negocio y a partir de
entonces esta rama del derecho se ha denominado a partir de una
concepción estrecha de su contenido, Derecho Hipotecario.
Existen dos sistemas de inscripción generalizados: el declarativo y el
constitutivo. El primero, el declarativo, tiene su esencia en la autonomía de
la voluntad y en la traidito romana ó sea la transmisión del bien por el título
y el modo: solo tiene que existir un bien y la forma de trasmitirlo, sin que
para ello sea requisito indispensable la inscripción en un registro público, lo
que no ocurre en los sistemas constitutivos en que dicha inscripción
constituye un requisito “sine equanom” para la validez de dicho acto. En el
sistema inmobiliario dominicano tiene validez la inscripción constitutiva.
1.5 Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
A través de la Ley 108-05 de fecha 23 de marzo del 2005 la
República Dominicana refuerza el sistema de registro inmobiliario,
adecuándolo a los tiempos actuales, fortaleciendo la capacidad de servicio

de la administración de justicia y concediéndole singular importancia a las
inversiones inmobiliarias.
Con este proceso de modernización se hace posible que las
instituciones y las organizaciones que componen la Jurisdicción de Tierras,
puedan responder apropiadamente a los esfuerzos del desarrollo económico
y social de la República Dominicana, obteniendo a su vez la
descentralización del sistema, con la separación de funciones y con una
apropiada asignación de niveles de responsabilidad, jerarquía y relaciones
adecuadas entre las unidades operativas de la institución.
De igual manera esta Ley 108-05 simplifica y optimiza los
procedimientos, incrementando la celeridad de los mismos, facilitando el
acceso a la justicia acercando las unidades operativas de la jurisdicción a las
necesidades de los usuarios.
También la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario soporta todo el
proceso en las nuevas tecnologías que transforman las prácticas
tradicionales aplicables a la mensura, registro y titulación, y permiten
definir con mayor precisión el objeto del derecho, controlar la

documentación y simplificar y agilizar todo procesos, logrando incluso
simplificar y eficientizar el régimen tributario aplicable en lo relativo al
registro inmobiliario en República Dominicana.
Tomando en esencia el Principio IV que reza "Todo derecho
registrado de conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de
la protección y garantía absoluta del Estado" se ve el firme interés estatal en
garantizar todos los derechos nacidos a raíz del registro de un inmueble por
parte de ciudadanos nacionales o extranjeros.
Se logra para garantizar estos derechos componer jurisdicciones
representadas por Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, Dirección
Nacional de Registro de Tierras, Tribunales Superiores de Tierras y
Tribunales de Jurisdicción Original y la comisión inmobiliaria. En el caso
propio de Los Tribunales Superiores de Tierra se garantizarán fallos justos
y perspicaces, toda vez que la ley crea estos tribunales colegiados
compuestos por 5 jueces, nombrados por la suprema corte de justicia. Las
audiencias serán celebradas por tres jueces cuyas decisiones serán firmadas
por estos.
1.6 Ley 51-07 que modifica la Ley de Registro Inmobiliario
Esta Ley 51-07 modifica varios artículos de la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario.
Dentro de estas modificaciones está el Artículo 2 de la Ley No.108-
05, del 23 de marzo del 2005, sobre Registro Inmobiliario, para que rija del
modo siguiente: “Composición de la jurisdicción. La Jurisdicción
Inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos: Tribunales
Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original; Dirección
Nacional de Registro de Títulos; Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales”.
De igual forma, lo referente al Abogado del Estado, los artículos 11 y
12 fueron modificados y los artículos 15, 16 y 17 referente a la Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales. También se modifican los artículos 41 y
42 de la Ley 108-05 sobre los inmuebles que se adquieran por primera vez;
el artículo 108, 109 y 110 sobre el régimen de mensura, designación
catastral y profesionales habilitados.

1.7 Reglamentos y normas complementarias
Para poder implementar tanto la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
como la Ley 51-07 que modifica algunos artículos de esta misma ley, se
hace necesario contar con reglamentos y normas complementarias.
En este sentido hasta el momento se han emitido los siguientes
reglamentos y normas complementarias:
• Reglamento General de los Registros de Títulos que tiene por objeto
regular el funcionamiento de la Dirección Nacional del Registro de Títulos
y de los Registros de Títulos, así como los procedimientos y la forma en
que se registran los derechos reales inmobiliarios de conformidad con la
Ley de Registro Inmobiliario.
•Resolución No. 517 del 2007 que aprueba el Reglamento para el Control y
Reducción de las Constancias Anotadas en los Certificados de Títulos cuyo
objeto es suspender la emisión de las denominadas Cartas Constancias;
•Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria;
• Resolución No. 622-2007 del 29 de Marzo del 2007 que aprueba los
formatos del los Certificados de Títulos y Constancias Anotadas y establece
el cobro de nueva tasas las cuales se ordenó fueran aplicadas en un plazo de

90 días a partir de la vigencia de esta Resolución, es decir 90 días luego del
4 de Abril del 2007. Estas tasas deben pagarse por la expedición de
Duplicado por perdida del anterior; expedición de Certificación de Reserva
de Prioridad; Expedición de Certificación de Status Jurídico y Certificación
de Inscripción y Expedición de Derechos Reales Accesorios.

CAPÍTULO II. MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN
INMOBILIARIA
Después de arduo trabajo del Programa de Modernización de la
Jurisdicción de Tierras (PMJT), que reformaron casi nueve décadas de la
anterior Ley 1542 de Registro de Tierras del año 1947, se promulgó la Ley
108-05 de Registro Inmobiliario con la cual se estableció un nuevo modelo
organizacional en la Jurisdicción Inmobiliaria, que descentraliza el sistema
con la separación de funciones, optimiza los procesos y facilita el acceso de
los usuarios.
Dentro de estas modificaciones se contempla el marco institucional
de la Jurisdicción inmobiliaria que destaca la composición de la
jurisdicción, la competencia, los jueces y funcionarios; así como también la
base del sistema registral inmobiliario.
2.1 Composición de la Jurisdicción
En virtud de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la jurisdicción
inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos:
1. Tribunales Superiores de Tierras
2. Tribunales de Jurisdicción Original

3. Dirección de Registro de títulos
4. Dirección de Mensuras Catastrales
Estos órganos que conforman la jurisdicción inmobiliaria son
coordinados por la Suprema Corte de Justicia o por la instancia que ésta
designe para tales fines y para el manejo integral de la Jurisdicción. En
cuanto a este aspecto, el artículo 4 de la Ley 108-05 establece que para el
manejo integral de la Jurisdicción Inmobiliaria los servicios comunes y
administrativos serán prestados por la administración general cuyo titular
será designado por la Suprema Corte de Justicia.
2.1.1 Tribunales Superiores de Tierras
De acuerdo a la Ley 108-05 en su artículo 6, los tribunales superiores
de tierras son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5)
jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe
haber un presidente, los cuales son escogidos de acuerdo a los mecanismos
establecidos por la vía reglamentaria.
Para celebrar audiencia el tribunal superior de tierras estará
integrado por tres (3) jueces. En cuanto a las decisiones serán firmadas por
los mismos y serán adoptadas por mayoría simple.

En relación a la competencia, los tribunales superiores de tierras
conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan
contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original
bajo su jurisdicción, así como también en última instancia de las acciones
que le son conferidas expresamente por esta ley. Si se presentare conflicto
de jurisdicción entre tribunales superiores de tierras es competencia de la
Suprema Corte de Justicia atribuir la competencia.
Se crean los siguientes tribunales superiores de tierras:
1) Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central;
2) Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte;
3) Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste;
4) Tribunal Superior de Tierras del Departamento Sur;
5) Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este.
Las provincias comprendidas dentro de la jurisdicción de un tribunal
superior de tierras serán definidas por la Suprema Corte de Justicia por vía
reglamentaria.
2.1.2 Tribunales de Jurisdicción Original
Son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la
Jurisdicción Inmobiliaria. Estos tribunales conocen en primera instancia de
todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción
Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y
de acuerdo a su delimitación territorial.
La competencia territorial se determina por la ubicación física del
inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley relativo a la
Secretaría de los Despachos Judiciales. Todo Tribunal de Jurisdicción
Original se encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de
Tierras. Los tribunales de jurisdicción original gozan de plenitud de
jurisdicción dentro del distrito judicial al que pertenecen.
2.1.3 Dirección Nacional de Registro de Títulos
Álvarez (2001) indica que la Dirección Nacional de Registro de
Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción
Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento
de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley
en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento

General de Registros de Títulos. La misma está a cargo de un Director
Nacional, cuyos requisitos están especificados en el mismo reglamento.
Las Oficinas de Registro de Títulos están supeditadas
jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus
funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la correcta
aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas
funciones que se les asigne por la vía reglamentaria.
En relación con su delimitación territorial las oficinas de Registro de
Títulos se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción
original y a un único Tribunal Superior de Tierras. Estas oficinas de
Registro de Títulos están a cargo de un Registrador de Títulos.
2.1.4 Dirección Nacional de Mensura y Catastro
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de
carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones
Regionales de Mensuras y Catastro, velar por el cumplimiento de esta ley
en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento
General de Mensuras y Catastro. También ofrece el soporte técnico a la

Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de
mensura y catastro; el lugar de su sede y sus funciones son establecidas por
la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro está a cargo de un
Director Nacional que será nombrado por la Suprema Corte de Justicia. Las
Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro. Están supeditadas
jerárquicamente a la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro y su
función es velar por la correcta aplicación de esta ley y del Reglamento
General de Mensuras y Catastro. Las Direcciones Regionales de Mensuras
y Catastro están a cargo de un Director Regional de Mensuras y Catastro.
2.1.5 Comisión Inmobiliaria
Es un organismo colegiado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y está
conformada por tres miembros, un miembro nombrado por el Poder
Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte de Justicia y un
miembro nombrado por el Congreso Nacional de la República. La
Comisión Inmobiliaria dispone para el cumplimiento de sus dictámenes del
auxilio de la fuerza pública.

Para ser miembro de la Comisión Inmobiliaria se requieren las
mismas condiciones que para ser Ministerio Público ante la Corte de
Apelación en la Jurisdicción Ordinaria. A partir de su designación
permanecerán como miembros de la Comisión de manera inamovible por
un período de cuatro (4) años, y podrán ser ratificados por el organismo que
los designó. Podrán ser destituidos en cualquier momento por la comisión
de faltas graves.
El presidente de la Comisión es el miembro elegido por la Suprema
Corte de Justicia. Las decisiones de la Comisión son válidas con un mínimo
de voto favorable de dos (2) de sus miembros. Se le concede a la Comisión
establecer por la vía reglamentaria las demás funciones para el mejor
desenvolvimiento de la misma.
Las comisiones inmobiliarias tienen los abogados ayudantes que
fueren necesarios para asistirlos en el correcto desempeño de sus funciones,
quienes son nombrados por cada comisión de un listado presentado para
esos fines por el Consejo de la Escuela del Ministerio Público. La Comisión
Inmobiliaria tiene a su cargo la protección y representación del Estado
Dominicano y de los particulares en todos los procedimientos que así lo

requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez que ejerce las funciones
de Ministerio Público ante esta Jurisdicción, y en función de esto la
Comisión Inmobiliaria es competente para someter ante la jurisdicción que
corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley para que
se les impongan, si procede, las sanciones establecidas.
Esta Comisión Inmobiliaria también emite dictámenes, opiniones,
mandamientos y todas las demás atribuciones que como Ministerio Público
le corresponda. Ejecuta las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción
Inmobiliaria, y las demás decisiones que sean susceptibles de ejecución
forzosa y emite su opinión en el proceso de saneamiento a la vez que
participa como Ministerio Público en el proceso de revisión por causa de
fraude. Como se puede apreciar la Comisión Inmobiliaria tiene múltiples
funciones importantes dentro del sistema inmobiliario.
2.2 Competencia
La jurisdicción inmobiliaria tiene competencia exclusiva para
conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la
República Dominicana desde que se solicita la autorización para la mensura
y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo los casos expresamente
señalados en la Ley 108-05. Los embargos inmobiliarios, y los
mandamientos de pagos tendentes a esos fines son de la competencia
exclusiva de los tribunales ordinarios y no de la Jurisdicción Inmobiliaria,
aún cuando la demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya
expropiación se persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar y
aún cuando dicho inmueble esté en proceso de saneamiento.
2.3 Jueces y Funcionarios
Los jueces y funcionarios de la jurisdicción inmobiliaria son
designados por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a los
procedimientos establecidos para tales fines y que los mismos deben reunir
las condiciones requeridas por la Ley, cumplir con los deberes y gozar de
los derechos establecidos por la Constitución de la República Dominicana,
la Ley de Organización Judicial, la Ley de Carrera Judicial, la Ley 108-05 y
sus reglamentos.
Los jueces y funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria son
designados por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a los
procedimientos establecidos para tales fines. Los jueces de los tribunales
superiores de tierras y los de los tribunales de jurisdicción original deben

reunir las condiciones requeridas por la ley, cumplir con los deberes y gozar
de los derechos establecidos por la Constitución de la República
Dominicana, la ley de Organización Judicial, la ley de Carrera Judicial, la
presente ley y sus reglamentos.
Los requisitos para todos los demás funcionarios de la Jurisdicción
Inmobiliaria son los establecidos por vía reglamentaria por la Suprema
Corte de Justicia. Los agrimensores, cuando ejecutan mensuras o
modificaciones parcelarias se convierten en oficiales públicos y auxiliares
de la justicia, sometidos al cumplimiento de la ley.
2.4 Base del Sistema Registral Inmobiliario
El artículo 23 de la Ley 108-05 establece que la base del sistema
registral inmobiliario dominicano es el inmueble, sobre el que se realizan
todos los asientos de inscripciones, anotaciones y cancelaciones de derechos
reales, cargas y gravámenes.
Se considera inmueble registrado a toda parcela o superficie de
terreno, con todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al suelo,
individualizado mediante un plano de mensura con una designación

catastral, sobre el que existe un derecho de propiedad registrado en los
Registros de Títulos.
Las modalidades de inmuebles son:
a) La Parcela, denominándose así a la extensión territorial continua,
delimitada por un polígono cerrado de límites, objeto de un derecho de
propiedad o copropiedad registrado, cuya existencia y elementos esenciales
han sido comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento
parcelario documentado, aprobado y asentado en la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro y en el Registro de Título correspondientes.
b) Unidad de Condominio, denominándose así a la unidad resultante
de la afectación de una parcela al régimen de condominio, cuya existencia y
elementos esenciales han sido aprobados y asentados en la Dirección
Regional de Mensuras y Catastro y en el Registro de Títulos
correspondientes.
Ciprián (2003) señala que la Mejora es todo lo edificado, clavado,
plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que
aumente su valor. Sólo se anotarán las mejoras permanentes sobre
inmuebles registrados. Las mejoras permanentes a favor de terceros sólo se
anotarán en el Registro Complementario del Inmueble:

(i) cuando una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria
así lo ordene como consecuencia del proceso judicial de saneamiento; o
(ii) con el consentimiento expreso del dueño del inmueble contenido
en un acto auténtico.
Si un Juez o Tribunal ordenara el registro de una mejora a favor del
propietario del inmueble, se consignará en el Certificado de Título.
Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales
sobre inmuebles registrados se inscriben, anotan o cancelan a solicitud
expresa de parte interesada o por disposición de Juez o Tribunal
competente. Las inscripciones y anotaciones se producen a pedido de:
a. El o los propietarios del inmueble, por si mismos o por
intermedio de su representante, si lo hubiere.
b. El o los beneficiarios de derechos reales, carga o gravamen que
se pretende inscribir, anotar y/o cancelar, por si mismos o por
intermedio de su representante, si lo hubiere.
c. El Juez o Tribunal, en caso de inscripciones, anotaciones y/o
cancelaciones ordenadas judicialmente.

Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los
cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente
conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se
otorgan los mismos. La prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen
por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos.
Cuando un negocio jurídico está garantizado por una certificación
con reserva de prioridad, su fecha de prioridad será la de la anotación que le
sirve de base, que es la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro
de Títulos.
Cuando en un mismo expediente se generen dos (2) o más asientos
registrales relativos a un mismo inmueble, el orden para la inscripción o
anotación le será concedido a aquel que sirva de causa y del cual dependan
los demás.
El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el
correspondiente asiento en el Registro de Títulos. Para transferir un
inmueble, el o los propietarios, deben tener la libre disponibilidad del
mismo.
CAPITULO III. DIRECCION NACIONAL DE REGISTRO DE
TITULOS
La Dirección Nacional de Registro de Títulos cuenta con un
Reglamento General de Registros de Títulos que complementa la Ley 108-
05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo del 2005, y es de aplicación en
todo el territorio de la República Dominicana. Este reglamento tiene por
objeto regular el funcionamiento de la Dirección Nacional de Registro de
Títulos y los Registros de Títulos, así como el procedimiento y la forma en
que se registran los derechos reales inmobiliarios de conformidad con la
Ley.
3.1 Definición
La Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de
carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria que depende de la
Suprema Corte de Justicia. Tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de
Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional.
3.2 Funciones de acuerdo a la Ley 108-05
Las funciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos son:
a) Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Registros de
Títulos.
b) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.
c) Velar por el mantenimiento adecuado del registro de firmas y sellos de
los funcionarios de los Registros de Títulos habilitados para emitir
documentos oficiales.
d) Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en materia
registral a los Registros de Títulos.
e) Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de los Registros
de Títulos.
f) Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modificaciones que
estime convenientes para mejorar y mantener permanentemente
actualizados la reglamentación y/o legislación aplicables al registro de
derechos inmobiliarios.
g) Unificar los procedimientos y las técnicas registrales en los Registros de
Títulos, relacionado con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y
sus Reglamentos en cuestiones de su competencia.
h) Velar por la oportuna recolección y publicación de los datos estadísticos
de los Registros de Títulos
i) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar el
servicio que prestan los Registros de Títulos.

k) Promover la capacitación y desarrollo del personal de la Dirección
Nacional de Registro de Títulos y de los Registros de Títulos, a los efectos
de optimizar el funcionamiento del organismo.
l) Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebración de convenios
institucionales con entes oficiales o privados nacionales e internacionales,
con arreglo a las disposiciones vigentes.
3.3 Director Nacional del Registro de Títulos
El Director Nacional de Registro de Títulos es designado y removido
por la Suprema Corte de Justicia
3.3.1 Requisitos del Director General de Registro de Títulos
Para ser Director Nacional de Registro de Títulos, se requiere:
a) Ser dominicano, mayor de edad y estar en el pleno goce de los derechos
civiles y políticos.
b) Ser licenciado o doctor en Derecho.
c) No haber sido condenado a pena aflictiva o infamante, ni haber sido
sancionado disciplinariamente de manera definitiva por el Colegio de
Abogados o la Suprema Corte de Justicia, salvo la amonestación.
d) Haber ejercido la profesión de abogado con un mínimo de cinco (5) años.

e) Aprobar las pruebas generales de ingreso para ser empleado del Poder
Judicial.
f) Aprobar las pruebas específicas de capacidad para el desempeño del
cargo previstas por el Poder Judicial.
g) Ser o haber sido Registrador de Títulos, preferiblemente.
3.3.2 Funciones del Director Nacional de Registro de Títulos
Son funciones del Director Nacional de Registro de Títulos:
a) Coordinar, dirigir, supervisar y regular el funcionamiento de los
Registros de Títulos.
b) Establecer criterios tendentes a ofrecer una efectiva y rápida prestación
de los servicios de la Dirección Nacional y de los Registros de Títulos.
c) Procurar la uniformidad de criterios en la interpretación y aplicación de
las normas legales y técnicas aplicables en materia registral.
d) Elaborar y proponer a la Suprema Corte de Justicia políticas y
normativas que tengan por objeto mejorar el servicio ofrecido por la
Dirección Nacional y los Registros de Títulos.
e) Aprobar los formularios, formatos y procedimientos que se utilicen en la
Dirección Nacional y en los Registros de Títulos, siendo responsable de su
estandarización e implementación.
f) Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos
físicos y/o digitales de la Dirección Nacional y de los Registros de Títulos,
cuando proceda.
g) Mantener actualizados los datos estadísticos de la Dirección Nacional y
de los Registros de Títulos.
h) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar la
gestión del servicio que prestan los Registros de Títulos.
i) Conocer y resolver los recursos jerárquicos interpuestos contra actos
administrativos de los Registros de Títulos.
j) Poner en conocimiento de la autoridad que corresponda cualquier intento
de cometer actos ilícitos, así como cualquier acto que, ejecutado, presuma
tener el mismo carácter.
k) Cubrir provisionalmente las vacantes del personal de la Dirección
Nacional y de los Registros de Títulos cuando sea necesario.
l) Contribuir con la Suprema Corte de Justicia en el reemplazo definitivo
del personal de la Dirección Nacional y de los Registros de Títulos.
m) Convocar a los Registradores de Títulos del país para reuniones
periódicas ordinarias o extraordinarias para tratar asuntos relativos a la
gestión de los Registros de Títulos.

n) Autorizar por escrito las solicitudes de reconstrucción de Certificados de
Títulos o un Registro Complementario, cuando así proceda.
ñ) Custodiar y administrar los formatos preimpresos en papel de seguridad
de los certificados de títulos y demás documentos que utilicen los Registros
de Títulos en la prestación de sus servicios.
3.4 Registro de Títulos
Los Registros de Títulos son dependencias de la Dirección Nacional
de Registro de Títulos y se encuentran a cargo de un Registrador de Títulos
quienes son designados, trasladados y removidos por la Suprema Corte de
Justicia.
3.4.1 Funciones del Registro de Títulos
Las funciones de los Registros de Títulos son
a) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.
b) Registrar los derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles de
conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.
c) Emitir los Certificados de Títulos y sus correspondientes duplicados y/o
extractos.
d) Llevar y mantener actualizado el Registro Complementario.
e) Emitir certificaciones, según corresponda.
f) Rechazar las actuaciones sometidas a su consideración cuando las
mismas no sean procedentes.
g) Llevar y mantener actualizados los distintos libros y registros que
sustenten la publicidad inmobiliaria y velar por su custodia y conservación,
hasta que los mismos sean entregados de manera definitiva al Archivo
Central de la Jurisdicción Inmobiliaria.
h) Dar publicidad a los derechos registrados sobre inmuebles y el estado
jurídico de los mismos.
i) Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos
físicos a cargo del Archivo Activo, hasta que los mismos sean entregados
de manera definitiva al Archivo Central.
j) Ofrecer la debida orientación al usuario acerca de los trámites
comprendidos en el ámbito de su competencia.
3.4.2 Organización del Registro de Títulos
Los Registros de Títulos, sus sedes y competencia territorial son:
a) Registro de Títulos de Baní, con sede en la ciudad de Baní y competencia
sobre las provincias de Azua, San José de Ocoa y Peravia.

b) Registro de Títulos de Barahona, con sede en la ciudad de Santa Cruz de
Barahona y competencia sobre las provincias de Bahoruco, Barahona,
Independencia y Pedernales.
c) Registro de Títulos de Bonao, con sede en la ciudad de Bonao y
competencia en la provincia de Monseñor Nouel.
d) Registro de Títulos de Cotuí, con sede en la ciudad de Cotuí y
competencia sobre la provincia Sánchez Ramírez.
e) Registro de Títulos del Distrito Nacional, con sede en la ciudad de Santo
Domingo de Guzmán y competencia sobre la provincia de Santo Domingo
y el Distrito Nacional.
f) Registro de Títulos de El Seibo, con sede en la ciudad de Santa Cruz del
Seibo y competencia sobre las provincias de El Seibo y Hato Mayor.
g) Registro de Títulos de Higüey, con sede en la ciudad de Salvaleón de
Higüey y competencia sobre la provincia de La Altagracia.
h) Registro de Títulos de La Vega, con sede en la ciudad de Concepción de
La Vega y competencia en la provincia de La Vega.
i) Registro de Títulos de Mao, con sede en la ciudad de Mao y competencia
sobre la provincia de Valverde.
j) Registro de Títulos de Moca, con sede en la ciudad de Moca y
competencia sobre la Provincia de Espaillat.

k) Registro de Títulos de Monte Cristi, con sede en la ciudad de San
Fernando de Monte Cristi y competencia sobre las provincias de Dajabón y
Monte Cristi.
l) Registro de Títulos de Monte Plata, con sede en la ciudad de Monte Plata
y competencia sobre la provincia de Monte Plata.
m) Registro de Títulos de Nagua, con sede en la ciudad de María Trinidad
Sánchez Nagua y competencia sobre la provincia de María Trinidad
Sánchez.
n) Registro de Títulos de Puerto Plata, con sede en la ciudad de San Felipe
de Puerto Plata y competencia sobre la provincia de Puerto Plata.
o) Registro de Títulos de Salcedo, con sede en la ciudad de Salcedo y
competencia sobre la provincia de Salcedo.
p) Registro de Títulos de Samaná, con sede en la ciudad de Santa Bárbara
de Samaná y competencia sobre la provincia de Samaná.
q) Registro de Títulos de San Cristóbal, con sede en la ciudad de San
Cristóbal y competencia sobre la provincia de San Cristóbal.
r) Registro de Títulos de San Francisco de Macorís, con sede en la ciudad
de San Francisco de Macorís y competencia sobre la provincia de Duarte.
s) Registro de Títulos de San Juan de la Maguana, con sede en la ciudad de
San Juan de la Maguana y competencia sobre las provincias de Elías Piña y

San Juan.
t) Registro de Títulos de San Pedro de Macorís, con sede en la ciudad de
San Pedro de Macorís y competencia sobre las provincias de La Romana y
San Pedro de Macorís.
u) Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros, con sede en la ciudad
de Santiago de los Caballeros y competencia sobre la provincia de Santiago.
v) Registro de Títulos de Santiago Rodríguez, con sede en la ciudad de San
Ignacio de Sabaneta y competencia sobre la provincia de Santiago
Rodríguez.
3.5 Registradores de Títulos
Los Registradores de Títulos son los funcionarios encargados de los
Registros de Títulos en sus diferentes
3.5.1 Requisitos del Registrador de Títulos
Para ser Registrador de Títulos se requiere:
a) Ser dominicano, mayor de edad y estar en el pleno goce de los derechos
civiles y políticos.
b) Ser licenciado o doctor en Derecho.

c) No haber sido condenado a pena aflictiva o infamante ni haber sido
sancionado disciplinariamente de manera definitiva por el Colegio de
Abogados o la Suprema Corte de Justicia, salvo la amonestación.
d) Haber ejercido la profesión de abogado con un mínimo de tres (3) años.
e) Aprobar las pruebas generales de ingreso para ser empleado del Poder
Judicial.
f) Aprobar las pruebas específicas de capacidad para el desempeño del
cargo previstas por el Poder Judicial.
g) Ser o haber sido empleado de un Registro de Títulos, preferiblemente.
3.5.2 Funciones de los Registradores de Títulos
Los Registradores de Títulos tienen la función de:
a) Coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento del Registro de
Títulos a su cargo y del personal bajo su dependencia.
b) Cumplir los principios registrales y ejercer la función calificadora de los
documentos que le son presentados como base de una actuación registral.
c) Pronunciarse definitivamente, dentro un plazo no mayor de cuarenta y
cinco (45) días hábiles contados a partir de la fecha de recepción de las
solicitudes que le son sometidas al Registro de Títulos.

d) Revisar y firmar los Certificados de Títulos y sus correspondientes
duplicados y/o extractos, cuando así corresponda.
e) Revisar y firmar los asientos registrales que se realizan en los registros
complementarios, cuando así corresponda.
f) Revisar y firmar las certificaciones, cuando así corresponda.
g) Revisar y firmar los oficios de rechazo de las actuaciones, cuando así
corresponda.
h) Cumplir los requisitos de forma y fondo establecidos en la ley y el
presente Reglamento para la emisión, conservación y secuencia cronológica
de la ejecución de los Certificados de Títulos y sus correspondientes
Duplicados.
i) Solicitar diagnósticos catastrales, cuando así corresponda.
j) Pronunciarse dentro del plazo de quince (15) días sobre las solicitudes de
reconsideración.
k) Rectificar los errores puramente materiales detectados en los Certificados
de Títulos y en los registros complementarios, de conformidad con la ley y
el presente Reglamento tal como se establece en el capítulo correspondiente
a las Rectificaciones.
l) Informar a la Dirección Nacional de Registro de Títulos de cualquier
situación irregular, así como de cualquier intento de cometer actos ilícitos, o
de cualquier acto que, ejecutado, presuma tener el mismo carácter.
m) Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos
físicos a cargo del Archivo Activo, hasta que los mismos sean entregados
de manera definitiva al Archivo Central; debiendo informar al Director
Nacional de Registro de Títulos cuando considere que los mismos se
encuentren en peligro o desprotegidos.
n) Elaborar y remitir periódicamente al Director Nacional de Registro de
Títulos su reporte de desempeño con los datos estadísticos del Registro de
Títulos a su cargo.
o) Preservar la integridad de la información y la estructura de tractos que
contiene la base de datos registral, cuando se utilice el sistema
automatizado, siendo responsable de las modificaciones que se introduzcan
a la misma.
CAPITULO IV. ANALISIS Y PRESENTACION DE LOS
RESULTADOS
El capítulo IV de este trabajo de investigación presenta un análisis de
los resultados, comenzando con la matriz de las variables y los indicadores
del estudio con sus respectivos objetivos, los principales hallazgos,
conclusiones arribadas y las recomendaciones ofrecidas.
Registrador de Títulos en su competencia dentro del sistema inmobiliario
según la Ley 108-05.
De acuerdo al Reglamento General del Registro de Títulos (2007,
artículo 13) los Registradores de Títulos están a cargo de las oficinas de
Registros de Títulos y son designados, trasladados y removidos por la
Suprema Corte de Justicia y dentro de sus funciones principales están
coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento del Registro de
Títulos a su cargo y del personal bajo su dependencia.
Bengoa (2006, P. 62) en un estudio realizado en la PUCMM, expresa
que el Registrador de Títulos, en virtud de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario, tiene un papel preponderante en todo el sistema inmobiliario

dominicana, porque se le asigna, ante todo, velar por el cumplimiento de
esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del
Reglamento General de Registro de Títulos.
Otra tesis sobre el tema fue realizada por Brito (1996, P. 16) en la
cual concluyó que por el desarrollo inmobiliario de la última década, se
hacía imprescindible que los Registros de Títulos se modernizaran con
tecnología y una reorganización de sus funciones.
En esta investigación se plantearon algunas interrogantes, dentro de
las cuales están: ¿Ha sido efectiva esta Ley 108-05 para agilizar el proceso
de registro inmobiliario en Puerto Plata? ¿Cuáles son los mecanismos
nuevos de la Ley 108-05? ¿Eran necesarias estas modificaciones? ¿Está el
Registrador de Títulos en Puerto Plata y su personal preparado para aplicar
la Ley 108-05? ¿Qué tiempo se tarda el proceso de certificación, asiento,
expedición de certificados de títulos?
El instrumento utilizado para la recolección de datos es un
cuestionario que consta de 13 preguntas cerradas, el cual se le aplicó a la
Registradora de Títulos de Puerto Plata, este ha sido presentado en forma de
ensayo.
4.1 Matriz de las variables e indicadores del estudio
Objetivos Variables Definición de Indicadores Objetivos de los Fuentes

Específicos variables indicadores
1. Analizar los cambios 2.1 Cambios 2.1.1 Se refiere a las 2.1.1.1 2.1.1.1.1 Identificar los diferentes 2.1.1.1.1.1 Bibliográfica
implementados en la Ley implementados modificaciones que se Procedimiento cambios en el proceso de registro de
108-05 en cuanto al introducen en la Ley inmuebles.
registro, certificaciones y 108-05 2.1.1.2 2.1.1.1.2 Evaluar el proceso de la 2.1.1.1.1.2 Bibliográfica
publicidad Certificaciones emisión de las certificaciones.
2.1.1.3 Publicidad 2.1.1.1.3 Analizar los cambios 2.1.1.1.1.3 Bibliográfica
introducidos en la Ley 108-05 en
cuanto a la publicidad..
2. Evaluar la 1.1 Competencia 1.1.1 Se refiere a las 1.1.1.1 Tipo de 1.1.1.1.1 Identificar los tipos de 1.1.1.1.1.1 Bibliográfica
competencia del nuevas funciones que Registro registros que son competencia del
Registrador de Títulos tiene el Registrador de Registrador de Títulos
según la Ley 108-05. Títulos en virtud de la 1.1.1.2 Emisión de 1.1.1.1.2 Evaluar las condiciones bajo 1.1.1.1.1.2 Bibliográfica
Ley 108-05. Certificados las cuales el Registrador de Títulos
emite un certificado de títulos.
1.1.1.3 Emisión de 1.1.1.1.3 Determinar las diferentes 1.1.1.1.1.3 Bibliográfica
Certificaciones certificaciones que puede emitir el
Registrador de Títulos.
3. Determinar si la nueva 3.1 Aceleración del 3.1.1 Se refiere a la 3.1.1.1 Mecanismos 3.1.1.1.1 Determinar si los 3.1.1.1.1.1 Instrumento aplicado a
competencia del Registro rapidez con que el mecanismos utilizados agilizan los la Registradora de Títulos de
Registrador de Título Inmobiliario Registrador de Títulos procesos en el registro inmobiliario Puerto Plata
viene a acelerar el realiza el registro de 3.1.1.2 3.1.1.1.2 Identificar si el personal del 3.1.1.1.1.2 Instrumento aplicado a
registro inmobiliario inmuebles. Conocimiento del Registro de Títulos tiene conocimiento la Registradora de Títulos de
personal de los nuevos procesos. Puerto Plata.
3.1.1.3 Agilización 3.1.1.1.3 Determinar si los trabajos del 3.1.1.1.1.3 Instrumento aplicado a
en los trabajos Registro de Títulos se han agilizado la Registradora de Títulos de
con la Ley108-05. Puerto Plata.
4.2 Instrumento aplicado a la Registradora de Títulos de Puerto Plata
La Registradora de Títulos expresó que tanto la emisión de
certificados de títulos como la certificación de registro de derechos reales
accesorios sufrieron cambios con la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
De igual forma precisó que es poco lo que ha acelerado el proceso de
registro con los nuevos mecanismos establecidos en dicha ley y que sin
embargo, estas modificaciones eran necesarias.
También la entrevistada manifestó que el personal de Registro de
Títulos de Puerto Plata tiene mucho conocimiento acerca de la Ley 108-05.
En ese sentido, se le ha impartido entrenamiento acerca de los nuevos
procesos y los mismos se corresponden mucho con las actividades diarias
del Registro de Títulos en cuanto a los procesos y requisitos.
Por otro lado, la Registradora de Títulos expresó que en poco se han
agilizado los trabajos en el Registro de Títulos de Puerto Plata. Antes de la
Ley 108-05 se tardaba más de 21 días el proceso de certificación de registro
de derechos reales accesorios y en la actualidad, con la nueva ley, también
se tarda más de 21 días.

En cuanto a la expedición de certificados de títulos, la entrevistada
expresó que antes de entrada en vigencia de la Ley 108-05 se tardaba de 3 a
4 meses, dependiendo de las diligencias y que ahora se tarda los mismos (3
a 4 meses), en virtud del cúmulo de trabajos y el poco personal.
Por último, la Registradora manifestó que los asientos registrales en
virtud de la Ley 1542 se tardaban de 3 a 4 meses, dependiendo; y que en
estos momentos este proceso tarda los mismos 3 a 4 meses en virtud del
cúmulo de trabajo y el poco personal del Registro de Títulos.

HALLAZGOS
A continuación se presentan los hallazgos encontrados en esta
investigación acerca del Registrador de Títulos y su nueva competencia
dentro del sistema inmobiliario según la Ley 108-05:
En el primer objetivo: “Analizar los cambios implementados en la
Ley 108-05 en cuanto al registro, certificaciones y publicidad”, el
estudio reveló que en el proceso de registro de Certificado de Título se
incorporan los elementos esenciales del derecho de propiedad, que son:
sujeto, objeto y causa; esto significa que el mismo debe identificar el o los
propietarios del inmueble con sus generales, su individualización con la
designación catastral del inmueble, especificándose la extensión superficial
del mismo, y el plano que le sirve de base y que en el mismo debe quedar
consignado el acto que da origen al derecho de propiedad, especificándose
el funcionario de quien emana o ante quién se instrumenta; la fecha de su
emisión o instrumentación, su naturaleza y las partes intervinientes.
Este hallazgo coincide con lo establecido por los artículos 66, 67 y 68
del Reglamento General del Registro de Títulos en donde se especifica el
proceso de registro de los certificados de títulos, los requisitos en cuanto al

sujeto, objeto y causa; así como también la obligatoriedad de plasmar la
extensión superficial.
Por otro lado, también se reveló que en cuanto a las certificaciones,
se introdujeron cambios significativos. Las certificaciones Duplicado del
Acreedor Hipotecario ahora se denomina Certificaciones de Registros de
Acreedores, en donde los derechos reales accesorios, las cargas y
gravámenes se acreditan mediante certificaciones, de registro de acreedores
emitidas por el Registro de Títulos. Estas certificaciones tienen fuerza
ejecutoria y validez probatoria por ante todos los tribunales de la República
Dominicana durante el plazo de vigencia de las mismas, excepto cuando se
demuestre que son contrarias a la realidad del registro.
De igual forma, se implementó que la certificación del Estado
Jurídico del Inmueble sólo puede expedirse a solicitud del propietario o los
propietarios del inmueble y a solicitud de jueces, Comisión Inmobiliaria,
representantes del Ministerio Público y de Titulares y beneficiarios de
derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales.
Estos hallazgos coinciden con Bobea (2003, P. 25) quien en una
investigación acerca de las principales ventajas y desventajas de la Ley de

Registro Inmobiliario, afirmó que en el aspecto de los procesos de registro y
certificaciones es que esta ley ha implementado mayores cambios.
En cuanto a la publicidad, el estudio reveló que la Ley 108-05
establece diferentes tipos de publicidad: de mensura, de las actuaciones, de
las decisiones, registral y de las notificaciones. Todas tienen la facultad de
poner en conocimiento del público un proceso y todas las acciones
emanadas por la Jurisdicción inmobiliaria en relación con los mismos. Esta
revelación coincide con un escrito de Ciprian (2003, P. 36) en el sentido de
que la publicidad es la información contenida en los Registros de Títulos de
de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado
jurídico de un inmueble.
En el segundo objetivo, “Evaluar la competencia del Registrador
de Títulos según la Ley 108-05”, el estudio reveló que dentro de la
competencia del Registrador de Títulos de Puerto Plata está la
responsabilidad del asiento registral de la ejecución de documentos aptos
para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir derechos reales,
cargas o gravámenes que recaen sobre un inmueble registrado. Dentro de
estos registros se establecen, la inscripción definitiva, provisional y las
anotaciones. Esta revelación coincide con lo establecido en el Reglamento

General de Registro de Títulos en cuanto a la función del Registrador de
Títulos de revisar y firmar los asientos registrales.
Otro hallazgo con referencia a este objetivo es que el Registrador de
Títulos emite un certificado de título de acuerdo el acto que da origen al
derecho de propiedad, la fecha de su emisión o instrumentación, su
naturaleza; y las partes intervinientes cuando así proceda. Este certificado
de títulos tiene un número único que lo identifica y se redacta en castellano,
utilizando como unidad de medida y de superficie el sistema métrico
decimal, sin recurrir a abreviaturas y no debe contener interlineados,
raspaduras, tachaduras, ni espacios en blanco.
Estas emisiones de certificados de títulos pueden ser a causa de un
duplicado, pérdida, deterioro o destrucción. Esta revelación coincide con el
programa de consolidación de la jurisdicción inmobiliaria impartido por la
Suprema Corte de Justicia (2007) en donde ser recomendaba a los Registros
de Títulos tener cuidado al emitir un certificado de títulos y evitar errores
materiales que retrasan el proceso de registro inmobiliario.
El estudio también reveló que el Registrador de Títulos está en la
facultad de emitir diversas certificaciones, dentro de las cuales están las

certificaciones del Estado Jurídico del Inmueble, Certificaciones de
Inscripción del Inmueble, Certificaciones de Registro de Derechos Reales
Accesorios, Certificaciones con Reserva de Prioridad y Certificaciones de
Registro de Acreedores. En este sentido sólo pueden expedirse
certificaciones a solicitud de las personas y/o instituciones asignadas en la
ley de Registro Inmobiliario y las mismas se mantendrán a disposición de
los interesados por un máximo de dos (2) meses contados a partir de su
fecha de emisión. Este hallazgo coincide con lo que establece el artículo
104 del Registro Inmobiliario en lo referente a las certificaciones.
En el tercer objetivo, “Determinar si la nueva competencia del
Registrador de Títulos viene a acelerar el registro inmobiliario”, el
estudio reveló que en virtud de la Ley 108-05, la emisión de los certificados
de títulos y la expedición de certificación de Registro de Derechos Reales
Accesorios sufrieron cambios. De igual forma, se encontró que eran
necesarias las modificaciones en el proceso de registro, pero que sin
embargo, de acuerdo a los nuevos mecanismos establecidos por la Ley 108-
05 los trabajos en el Registro de Títulos se han agilizado poco. Este
hallazgo no coincide con un estudio realizado por Bengoa (2006) en el cual
concluía que la entrada en vigencia de la Ley 108-05 indudablemente

agilizaría los procesos de emisión de certificados de títulos y certificaciones
varias.
Otra revelación de este estudio es que el personal del Registro de
Títulos tiene mucho conocimiento acerca de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario y que se les ha impartido entrenamiento con respecto a los
procesos de registro inmobiliario y todo lo relacionado con dicha ley.
En cuanto a la agilización de los trabajos, un hallazgo encontrado es
que el proceso de certificación de los derechos reales accesorios se tarda
más de 21 días antes y después de la Ley 108-05. De igual forma, la
expedición de los certificados de títulos se tarda entre 3 a 4 meses, antes y
después de la Ley 108-05 y los asientos registrales también se tardan de 3 a
4 meses. Esta situación según revela el estudio se debe al cúmulo de
trabajo y al poco personal del Registro de Títulos de Puerto Plata.
Estos hallazgos no concuerdan con uno de los considerandos de la
misma Ley 108-05 que establece que se hace indispensable establecimiento
de un nuevo modelo de gestión que simplifique y optimice los
procedimientos, desjudicializando e incrementando la celeridad de los
mismos.
CONCLUSIONES
Luego de presentados los hallazgos de esta investigación se presentan
las siguientes conclusiones:
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario de fecha 23 de marzo del
2005, regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios
correspondiente al territorio de la República Dominicana y para su
aplicación se complementa con reglamentos y normas complementarias
dictados por la Suprema Corte de Justicia.
A tal efecto y a los fines de complementar la citada ley, en fechas 22
de marzo de 2007 y 12 de julio de 2007, la Suprema Corte de Justicia ha
dictado varias resoluciones, entre las cuales se encuentran la No. 517-2007
sobre Reglamento para el control y reducción de constancias anotadas; No.
1338-2007 referente a las Mensuras Catastrales y el No. 9-2009 en cuanto a
las tarifas por los servicios en la jurisdicción inmobiliaria.
Dentro de las modificaciones contempladas en la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario está lo relativo a los procedimientos para el registro
de los inmuebles, las certificaciones y la publicidad. El estudio concluye

que para la emisión de certificado de títulos, que es un documento oficial
emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia
de un derecho real y la titularidad del mismo, el Registrador de Título debe
tomar en consideración el sujeto, es decir, se debe identificar el o los
propietarios. Este propietario puede ser una persona física o una persona
moral y ambos casos, el certificado de título debe contener los datos
generales.
También el certificado de título debe estar individualizado, es decir,
el mismo debe tener la designación catastral del inmueble, con la extensión
superficial del mismo, y el plano que le sirve de base. Además, se debe
incluir la causa que justifica el derecho real, es decir, el acto que da origen
al derecho de propiedad.
Otra conclusión de este estudio es que la publicidad de un inmueble
se acredita frente a terceros mediante las certificaciones que emiten los
Registros de Títulos, las cuales son a través de las consultas, informes y
certificaciones.
El Registrador de Títulos tiene la función de revisar y coordinar los
asientos registrales en su jurisdicción. Existen diferentes modos de registro:
la inscripción definitiva, que se ejecuta en los registros como consecuencia
de un acto que constituye, transmite, declara, modifica o extingue derechos
reales, cargas y/o gravámenes sobre un inmueble; la inscripción provisional
que no tiene un carácter definitivo porque es consecuencia de un acto que
constituye, transmite, declara o modifica derechos reales, cargas y/o
gravámenes sobre un inmueble; y por último la anotación que es cualquier
otro asiento registral de carácter provisional o temporal que se ejecuta con
relación a una inscripción específica para afectar su integridad, como
consecuencia de la Ley de Registro Inmobiliario, sus Reglamentos o de una
orden judicial.
Una conclusión arribada en esta investigación, es que a pesar de los
esfuerzos de los legisladores por promulgar una ley sobre Registro
Inmobiliario que incrementara la celeridad de los procedimientos y que
agilizara los procesos de la institución para hacerla más eficiente, esto no se
corresponde con la realidad actual del Registro de Títulos de Puerto Plata,
ya que los trabajos de emisión, certificaciones y asientos registrales se están
tardando el mismo tiempo que antes.

El Registro de Títulos de Puerto Plata no cuenta con suficiente
personal para lograr los objetivos y propósitos de la Ley 108-05 de
optimizar y agilizar los procesos de emisión de certificados de títulos,
asientos registrales y la expedición de certificaciones, lo que trae como
consecuencia una acumulación de trabajos y por ende el estancamiento del
proceso de modernización de la jurisdicción inmobiliaria.

RECOMENDACIONES
Al finalizar esta investigación acerca del Registrador de Títulos y su
nueva competencia dentro del Sistema Inmobiliario según la Ley 108-05, se
plantean las siguientes recomendaciones:
Dirección Nacional de Registro de Títulos:
 Velar por el cumplimiento de la Ley 108-05 en su ámbito de
competencia para de esta manera eficientizar los procedimientos y la
forma en que se registran los derechos reales inmobiliarios de
conformidad con dicha ley.
 Continuar impartiendo entrenamiento y capacitación al personal del
Registro de Títulos de Puerto Plata.
 Tomar en consideración ampliar la capacidad laboral en el Registro
de Títulos de Puerto Plata tomando en consideración la falta de
personal para llevar a cabo los trabajos.
 Supervisar el funcionamiento del Registro de Títulos de Puerto Plata
para detectar debilidades y fortalezas con referencia a la aplicación de
la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Registro de Títulos de Puerto Plata:
 Afianzar sus conocimientos acerca de los procedimientos
establecidos por la Ley 108-05 y el Reglamento General de Registro
de Títulos con el propósito de ponerlos en práctica.
 Agilizar los trabajos de emisión de certificados de títulos, asientos
registrales y certificaciones para de esta contribuir con la
modernización de la Jurisdicción de Tierras.
Al Público en general:
 Preocuparse por conocer la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario ya
que la misma ofrece seguridad y garantía para todo lo relacionado
con el sistema inmobiliario, desde una emisión de certificado de
títulos dentro de un plazo razonable, hasta la expedición de una
certificación y un adecuado sistema de registro.
 Exigir a los funcionarios del Registro de Títulos de Puerto Plata que
los trabajos sean realizados dentro de los plazos que contempla la ley
108-05, sin tener la necesidad de hacer diligencias extras

APENDICE
INSTRUMENTO APLICADO A LA REGISTRADORA DE TÍTULOS

DE PUERTO PLATA
Somos Fernando Bladimir y Ramón, estamos preparando un estudio como

exigencia parcial para optar por el título de Licenciados en Derecho,
agradecemos que usted nos responda de la manera más sincera las
siguientes preguntas.
Mecanismos
1. ¿Cuáles de los siguientes mecanismos sufrieron cambios con la Ley 108-
05 sobre Registro Inmobiliario?
a. Emisión certificados de títulos ___
b. Certificación de Registro de Derechos Reales Accesorios ___
c. Asientos Registrales ___
d. Otros (especifique) _______________________
2. ¿En qué medida se ha acelerado el proceso de registro con los nuevos

mecanismos establecidos en la Ley 108-05 de Registro inmobiliario?
a. Muchísimo ___
b. Mucho ___
c. Poco ___
d. Nada ___
3. ¿Cuán necesarias eran estas modificaciones en la Ley 108-05 sobre

Registro Inmobiliario para agilizar los procesos en el Registro de
Títulos?
a. Imprescindibles___
b. Necesaria s ___
c. Poco necesarias ___
d. Innecesarias ___
Conocimiento del Personal

4. ¿Tiene el personal del Registro de Títulos de Puerto Palta conocimientos
acerca de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario?
a. Muchísimo ___
b. Mucho ___
c. Poco ___
d. Nada ___
5. ¿Se les ha impartido entrenamiento al personal del Registro de Títulos de

Puerto Plata en cuento a los nuevos procesos de registro
inmobiliario?
a. Sí ___ (mencione en qué tópicos)
b. No ___
6. ¿Se corresponde el entrenamiento recibido con las actividades diarias del

Registro de Títulos de Puerto Plata en cuanto a los procesos y
requisitos?
a. Muchísimo ___
b. Mucho ___
c. Poco ___
d. Nada ___
Agilización de los trabajos

7. ¿En qué medida se han agilizado los trabajos en el Registro de Títulos de
Puerto Plata?
a. Muchísimo ___
b. Mucho ___
c. Poco ___
c. Nada ___
8. ¿Qué tiempo se tardaba el proceso de Certificación de Registro de

Derechos Reales Accesorios en virtud de la Ley 1542?
a. 1 a 7 días (1 semana) ___
b. 8 a 15 días (2 semanas) ___
c. 16 a 21 días (3 semanas) ___
d. Más de 21 días ___
9. ¿Qué tiempo se tarda el proceso Certificación de Registro de Derechos

Reales Accesorios en virtud de la Ley 108-05?
a. 1 a 7 días (1 semana) ___
b. 8 a 15 días (2 semanas) ___
c. 16 a 21 días (3 semanas) ___
d. Más de 21 días ___
10. ¿Qué tiempo se tardaba la expedición de un certificado de títulos en
virtud de la Ley 1542?
a. Menos de 1 mes ___
b. De 1 a 2 meses ___
c. De 3 a 4 meses ___
d. Más de 4 meses ___
11. ¿Qué tiempo se tarda la expedición de un certificado de títulos en virtud

de la Ley 108-05?
12 ¿Qué tiempo se tardaban los asientos registrales en virtud de la Ley

1542?
13. ¿Qué tiempo se tarda los asientos registrales en virtud de la Ley 108-05?
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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO

EL REGISTRADOR DE TÍTULOS Y SU NUEVA

Monografía para optar por el título de

San Felipe de Puerto Plata

CAPÍTULO I. SISTEMA INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA

1.1 Origen y Evolución

CAPÍTULO II. MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN

CAPÍTULO III. DIRECCIÓN NACIONAL DE REGISTRO

CAPÍTULO IV. ANÁLISIS Y PRESENTACIÓN DE LOS

4.1 Matriz de las variables e Indicadores del Estudio

Marzo del 2005, la República Dominicana refuerza el sistema de registro

inmobiliario, adecuándolo a los tiempos actuales, fortaleciendo la capacidad

de servicio de la administración de justicia y concediéndole singular

importancia a las inversiones inmobiliarias.

Esta Ley 108-05 viene a simplificar y optimizar los procedimientos,

incrementando la celeridad de los mismos facilitando el acceso a la justicia,

todo soportado en las nuevas tecnologías que transforman las prácticas

tradicionales aplicables a la mensura, registro y titulación, lo que hace

posible que los procesos de registros, certificaciones, expediciones sean

La situación actual del sistema inmobiliario en la República

Dominicana es que en las funciones del Registrador de Títulos hay una

trascendencia en cuanto a su fundamento legal dada la publicidad registral a

que se refiere el segundo principio de la ley de jurisdicción inmobiliaria en

donde se presume la exactitud del registro dotando de fe pública a su

constancia. Esto hace suponer que la autoridad de la cosa juzgada se ha

accesibles otros recursos a excepción de la revisión por causa de fraude de

la cual se dispone de un plazo de un año para ser ejercida.

La ley de Registro Inmobiliario ha designado, con categoría de ley,

las funciones del Registro de Títulos imponiendo en el reglamento las

funciones específicas de este órgano tan trascendente dentro de este

ordenamiento. Su relevancia llega al más elemental concepto de estado de

derecho, ya que como es evidente la tierra es la principal fuente de riqueza,

por lo tanto la posesión y propiedad debe estar totalmente garantizada por el

Estado. En tal virtud, es de suma importancia ofrecer informaciones acerca

de las nuevas competencias del Registrador de Títulos, de ahí que sea

importante la realización de esta investigación.

El objetivo general de esta investigación es evaluar la efectividad del

Registrador de Títulos en su competencia dentro del Sistema Inmobiliario

según la Ley 108-05.

El estudio es descriptivo porque se analizaron los cambios

implementados en la Ley 108-05 y se describieron los procedimientos, las

formas de registros, las condiciones para las emisiones de certificados de

títulos y certificaciones varias.

También el estudio es de tipo bibliográfico, porque se levantó la

información secundaria de libros, leyes, decretos, resoluciones,

reglamentos, gacetas judiciales, folletos, revistas, tesis y monográficos de

estudios realizados precedentemente sobre el Registro Inmobiliario en la

República Dominicana. Por otro lado se realizó una investigación de campo

porque los datos primarios se recogieron mediante una entrevista a la

Registradora de Títulos de Puerto Plata.

Uno de los puntos relevantes del estudio es que en el proceso de

registro de Certificado de Título se incorporan los elementos esenciales del

su individualización con la designación catastral del inmueble,

especificándose la extensión superficial del mismo, y el plano que le sirve

le ha cambiado la denominación. Las certificaciones Duplicado del

Acreedor Hipotecario ahora se denominan Certificaciones de Registros de

Acreedores, en donde los derechos reales accesorios, las cargas y

gravámenes se acreditan mediante certificaciones, de registro de acreedores

emitidas por el Registro de Títulos, también las certificaciones que antes se

denominaban de cargas y gravámenes, ahora se llaman certificación de

Registro de derechos Reales Accesorios.

Un factor relevante es que a pesar de que las modificaciones de