Fallo Sausalito SA Cobro Ejecutivo Expensas

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Voces:
BARRIO CERRADO O PRIVADO ~ CONJUNTO INMOBILIARIO ~ DERECHOS REALES ~ EJECUCION
DE EXPENSAS ~ EXPENSAS COMUNES ~ JUICIO EJECUTIVO ~ PLENARIO ~ PROCEDENCIA DEL
JUICIO EJECUTIVO ~ PROPIEDAD HORIZONTAL
Tribunal: Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, en
pleno(CPrimCivyComSanIsidro)(EnPleno)
Fecha: 12/09/2023
Partes: Sausalito Club S.A. c. Cibra S.A. s/ Cobro ejecutivo de expensas
Publicado en: LA LEY 24/10/2023 , 7, con nota de Alicia Puerta de Chacón y María Laura Negroni;
Cita: TR LALEY AR/JUR/131693/2023
Sumarios:
1 . Tiene fuerza ejecutiva el certificado de deuda por expensas emitido por un conjunto inmobiliario
preexistente al 1/08/2015 —fecha de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial—, aunque no esté
sometido al derecho real de propiedad horizontal.
Texto Completo:
SI-14329-2020 (J. 13) ‰7Q"'èA<^&gŠSAUSALITO CLUB S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO
EJECUTIVO DE EXPENSAS
En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, se reúnen en Acuerdo Plenario los señores Jueces de
la Excma. Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, Dres.
María Irupé Soláns, Hugo O. H. Llobera, Analía Inés Sánchez, Silvina Andrea Mauri, Jorge Luis Zunino y
María Fernanda Nuevo y Oscar R. Quinana (artículos: 35, 37 y 39 de la ley 5.827), para dictar sentencia
interlocutoria en el juicio: "SAUSALITO CLUB S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO EJECUTIVO DE
EXPENSAS", SI-14329-2020 del Juzgado Civil y Comercial n° 13, y habiéndose oportunamente practicado el
sorteo pertinente (arts. 1 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y
Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Dres. Soláns, Llobera, Sánchez, Mauri, Zunino,
Nuevo y Quintana, resolviéndose, plantear y votar la siguiente: CUESTION
¿Tiene fuerza ejecutiva el certificado de deuda por expensas expedido por un conjunto inmobiliario
constituido con anterioridad al 1/8/2015 que no se encuentra sometido al derecho real de Propiedad Horizontal?
A la cuestión planteada la Sra. Juez Dra. Soláns dijo:
I.-En primer lugar cabe resaltar que conforme la postura que viene sosteniendo la Sala tercera que integro -y
en la que también se basa el fallo de Primera Instancia apelado en los autos que nos ocupan-, considero que el
título de autos, denominado por quien lo crea "certificado de deuda por expensas" (Expedido por las autoridades
de la Sociedad Anónima propietaria de las partes de uso común y prestadora de los servicios comunes de un
Conjunto inmobiliario no sometido al derecho real de Propiedad Horizontal), no es hábil para obtener su cobro a
través de un proceso ejecutivo.
Ello en tanto:
1. No está contemplada la vía ejecutiva del título expedido por los conjuntos inmobiliarios que no se
encuentran sometidos al Régimen de Propiedad
SI-14329-2020 (J. 13) ‰7Q"'èA<^&gŠSAUSALITO CLUB S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO
Horizontal en la enumeración taxativa del artículo 521 inc. 7° del Código Procesal, ni tampoco ha sido
reconocida su fuerza ejecutiva por ley alguna -inc.7- (arg. art. 521, inc. 7° CPCC; causas SI-16642/2018 r.i.
487/18 y SI-23638-2015 r.i. 218/19, entre otras de esta Sala III; conf. CNCom., en pleno, fallo del 4/5/2015 in
re: "Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c/ Álvarez, Vicente Juan A. s/cobro ejecutivo").
Por otro lado, respecto a la generación voluntaria por parte de los interesados del carácter ejecutivo del título
(pactos de ejecutabilidad), cabe señalar, que la sola manifestación de voluntad de dar carácter ejecutivo a un
documento, no habilita per se la vía ejecutiva. Hace falta que la vía ejecutiva para ese tipo de documento tenga
reconocimiento legal (doct. causa SI-23638-2015 r.i. 218/19 de esta Sala III; conf. Guasp, Jaime, Derecho
Procesal Civil, Instituto de Estudios Políticos, Madrid, 1968, t. II, p. 207; conf. CNCom., en pleno, fallo del
4/5/2015 in re: "Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c/ Álvarez, Vicente Juan A. s/cobro ejecutivo"; arts. 518, 521
inc. 7, 522 y 319 CPCC). Es la ley la que define cuáles son los casos en los que, para hacer más rápida la tutela
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de los derechos del acreedor, le asigna a éste la posibilidad de pedir la ejecución, aunque no tenga todavía una
verdadera declaración de su derecho, legitimando su demanda mediante un título cuya eficacia se manifiesta
solamente en el plano del proceso y que no debe confundirse, ni interfiere, con el derecho sustancial existente
entre las partes (causa SI-23638-2015 r.i. 218/19 de esta Sala III; conf. CNCom., en pleno, fallo del 4/5/2015
citado supra, art. 19 CN).
De tal suerte, la categoría de los títulos ejecutivos está formada, precisamente, sobre la base de una
valoración de la ley en torno a su idoneidad para proporcionar una adecuada garantía de la existencia del crédito
(causa SI-23638-2015 r.i. 218/19 de esta Sala III; conf. Liebman, E., Manual de Derecho Procesal Civil, Ejea,
Buenos Aires, 1980, págs. 156/157, nº 94; conf. CNCom., en pleno, fallo del 4/5/2015 citado supra).
En el ámbito que nos ocupa, la valoración del legislador nacional y provincial no se ha volcado por la
idoneidad –a los fines del cobro ejecutivo- del SI-14329-2020 (J. 13) ‰7Q"'èA<^&gŠSAUSALITO CLUB
S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS certificado de deuda expedido por la Sociedad
Anónima dueña de partes de uso común por parte de los propietarios y prestadora de los servicios generales del
Conjunto inmobiliario no adecuado al régimen de Propiedad Horizontal. Y no empece a ello el supuesto
carácter novedoso de la cuestión (las distintas estructuras jurídicas dadas a los Conjuntos Inmobiliarios con
gastos comunes), en tanto de la propia ley vigente surge que aquella fue expresamente aprehendida por el
legislador nacional que ha tenido especialmente en cuenta la realidad de estas construcciones jurídicas, se ha
referido a ellas -Conjuntos Inmobiliarios preexistentes- (art. 2073 y sig. CCYC), al mismo tiempo que ha
establecido -en la misma oportunidad- para otros casos la vía ejecutiva (Arts. 2048, 2098 del CCYC) mientras
que deliberadamente entonces no ha incluido la posibilidad de cobro ejecutivo de deudas por gastos comunes de
los conjuntos inmobiliarios no adecuados al Régimen de Propiedad Horizontal (Arts. 2075 CCyC y 522 CPCC).
Es así que tal obrar legislativo (que prefirió unificar el Régimen de los conjuntos inmobiliarios conforme el
derecho real de Propiedad Horizontal –bajo el cual se consagra la vía ejecutiva en análisis-) constituye a la
normativa en análisis en un instrumento que se impuso sobre otros subsistemas vigentes para modificarlos, una
cuestión propia de la actividad que más allá de la coincidencia o no con la solución dada, no puede ignorarse
(art.19 CN). La previsión del último párrafo del artículo 2.048 del Código Civil y Comercial de la Nación para
los conjuntos inmobiliarios, es exclusiva para aquellos adecuados al régimen de propiedad horizontal especial,
lo cual descarta su aplicación cuando el conjunto inmobiliario se encuentra organizado en función de un sistema
de coexistencia entre derechos reales y personales, no adecuado al régimen de propiedad horizontal especial
(arg. art. 2075 CCyC).
A foritiori, el legislador provincial tampoco se ha expedido al respecto
(habilitando la vía ejecutiva para el cobro de tales documentos expedidos por las
Sociedades referidas), aún cuando -por ejemplo- con posterioridad a la vigencia
del Código Civil y Comercial de la Nación el legislador provincial ha modificado el
código de rito en otros aspectos.
En conclusión, la normativa actual (nacional y local) no prevé el carácter
SI-14329-2020 (J. 13) ‰7Q"'èA#60;^&gŠSAUSALITO CLUB S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO

ejecutivo del título expedido en los términos de la pregunta del presente plenario,
ni habilita a las partes involucradas (S.A. y socios-propietarios de las viviendas)
para asignar convencionalmente habilidad ejecutiva a tales títulos/certificados.
2. El certificado es expedido por una sociedad anónima, de lo que deviene que el
conjunto inmobiliario al que se vincula no se rige por las normas de la Propiedad
Horizontal, y con ello que no se ha adecuado a tal sistema.
En este punto el eje de la posición al respecto se desenvuelve en torno a la idea
de que los conjuntos inmobiliarios preexistentes no deben "transformarse" según
el derecho real de propiedad horizontal especialmente previsto en el Código Civil
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y Comercial de la Nación, sino que únicamente debe comprobarse que aquéllos

reúnan los recaudos típicos establecidos por el artículo 2.074 de dicho cuerpo
legal, lo cual de darse, habilita la aplicación del artículo 2.048, norma que otorga
fuerza ejecutiva a los certificados de deuda por expensas emanados del
administrador del consorcio de propietarios.
Sin embargo de la normativa vigente no surge ni puede presumirse
lógicamente que la adecuación estructural jurídica de los conjuntos inmobiliarios
preexistentes –como es el caso de la actora- a la que se refiere el artículo 2075,
último párrafo del Código Civil y Comercial, pueda operar de pleno derecho o se
cumpla con el solo reconocimiento de los obligados a partir del confronte y
constatación de la existencia de reglas similares/idénticas a su parecer –entre el
Régimen de Propiedad Horizontal y el funcionamiento/conformación/contenido
del estatuto, objeto y reglamento de las Sociedades anónimas dueñas de partes
de uso común o y/o prestadoras de servicios comunes de Conjuntos no
sometidos al derecho real de Propiedad Horizontal -(arg.causas SI-23638-2015
r.i. 218/19 y SI-15205-2019 r.i. 285/19, entre otras de esta Sala III).
La solución legal es clara. El término "adecuarse" conforme sus acepciones
apreciadas en función del propio texto legislativo, importa en la especie
necesariamente un cambio, una modificación. De tal modo no se concibe
racionalmente que la manda de "cambio" en determinado sentido, se configure
con la manifestación de que no hay nada que cambiar, expresada por el órgano

de la SA que conforman los sujetos pasivos de la obligación (doct.art.9 CCyC,
art.28 CN).
Los conjuntos inmobiliarios deben compulsivamente someterse a las
normas del derecho real de propiedad horizontal (art. 2075 CCyC) y rige al
respecto el artículo 1884 del CCyC, que establece que "la regulación de los
derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por esta ley.
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura". Y, en el caso de los Conjuntos preexistentes, el
mencionado artículo 2075 dispone que deben adecuarse a las previsiones
normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal, lo que importa
tanto como decir que hasta que no se perfeccionen las modificaciones
necesarias para sujetarse al Régimen de Propiedad Horizontal (adecuarse), esos
conjuntos inmobiliarios no pueden equipararse en su estructura (con todos los
efectos que ello produce -incluido el trámite ejecutivo para el cobro de expensas
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que nos ocupa-) a los referidos por el legislador como conjuntos sujetos al
régimen de propiedad horizontal especial -derecho real-).
Es evidente entonces que la norma alude a un tipo de regularización que si
bien en un punto responde a la voluntad y al hacer interno de los propietarios de
los bienes de los conjuntos inmobiliarios debe exteriorizarse de acuerdo a la
modalidad suficiente para obtener el reconocimiento formal -por las entidades
públicas pertinentes- de la adherencia al régimen previsto por el legislador
nacional (Propiedad Horizontal) (doct. arts. 19 y 28 CN –principios de legalidad y
razonabilidad-).
De la normativa citada deviene que resulte necesaria la decisión de los
propietarios –socios y sociedad anónima-, para disponer de sus derechos como
propietarios para adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial (conf.
causa SI-16642/2018 r.i. 487/18 de esta Sala III; conf. Mariani de Vidal, M. y
Abella, A. "Los conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas comunes...",
publicado en La Ley 22/03/2017, cita online: AR/DOC/694/2017), con la
consiguiente ejecución de las acciones conducentes a tales fines.

A estos efectos, resulta a todas luces insuficiente la asamblea de
accionistas, por medio de la cual los socios dejan constancia que la sociedad
"tiene plena adecuación a las previsiones normativas de la propiedad horizontal
especial", pues ese acto no excede de una mera declaración emanada de un
órgano de la sociedad actora que no es hábil para lograr la efectiva
readecuación en los términos apuntados. Se trata, de la sola manifestación del
órgano de la propietaria de las partes de uso común acerca de la su
interpretación sobre la situación del conjunto inmobiliario en relación al régimen
jurídico al que deben adecuarse, carente de virtualidad para incidir por sí sola en
la configuración del derecho real de propiedad horizontal especial que se
examina.
A todo evento cabe agregar que es falaz sostener que la Sociedad Anónima,
por estar compuesta exclusivamente por todos socios propietarios de las
unidades del Conjunto, equivale a un consorcio (por su composición y porque
funcionalmente atiende a las cuestiones comunes), o que los reconocimientos en
Asamblea o por sus autoridades obliguen a los socios al efecto, en tanto tal
planteo responde a una concepción de la persona jurídica -sus condición en
relación a socios y terceros- (Teoría de los patrimonios de afectación, Teoría de
los derechos individuales) que no se corresponde con la adoptada por la
legislación nacional en materia de sociedades (que subyace a la teoría del
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órgano, art. 143 del CCyC). Cabe adunar que las relaciones jurídicas de los
entes colectivos y de las personas que lo integran se mantienen decididamente
separadas haciendo de este un principio fundante del orden jurídico (Conf.
Dictamen del Procurador General en Palomeque Aldo René c/Benemeth SA y
otro CSJN 3/4/2003), lo que debe ser apreciado considerando que en la especie
no se invocó ni se da ningún supuesto de corrimiento del velo que permita
desarticular esta personalidad (Sociedad Anónima persona jurídica distinta a sus
socios, con fines determinados conforme su objeto) y considerar que las
decisiones de la Asamblea obligan o comprometen a los socios en relación a la
situación de sus inmuebles exclusivos (como necesariamente debe darse para
llevar a cabo la adecuación al Régimen de Propiedad Horizontal Especial, y en

que se basa este sistema diseñado para la participación personal directa e
incidencia en las decisiones comunes por parte de los propietarios según el
esquema legal establecido) o importen el ejercicio de un derecho proporcional de
cada socio sobre las partes de uso común del conjunto bajo titularidad de la SA
(de allí que se evidencia la ausencia de comunidad pro indivisa fundamento de
la legitimación pasiva de la acción ejecutiva autorizada por ley en el marco de las
deudas relativas a bienes sujetos al Régimen de Propiedad horizontal).
3. No resulta acreditada la imposibilidad de la adecuación del Conjunto
Inmobiliario.
En primer lugar, cabe destacar que de la norma no surge que la
adecuación se imponga en forma retroactiva, sino todo lo contrario, de su texto
se desprende que se ordena adecuar los Conjuntos preexistentes hacia el futuro
(a partir de su dictado/vigencia).
Al respecto cabe resaltar que más allá del desacuerdo con la solución
legislativa de adecuación al derecho real de marras, o la postura de no encontrar
el beneficio que se obtiene con ello -para los Conjuntos preexistentes bajo
estructuras distintas al Régimen de Propiedad Horizontal-, los señalamientos
respecto a impedimentos para llevarla a cabo resultan inespecíficos, sin que
surja acreditada la realidad de la imposibilidad material para el cumplimiento de
la manda legal (vg. no obra un rechazo de la presentación apropiada para la
readecuación, las razones efectivas/técnicas de la imposibilidad de la
presentación, informes técnicos contrastables , los planteos ante los organismos
o los reclamos del caso ,etc.).
En cuanto a los dictámenes al respecto de órganos administrativos
provinciales, cabe señalar que ellos no informan sobre la imposibilidad material
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del cumplimiento de la norma nacional que ordena la adecuación, o el rechazo

de planteos aptos para la adecuación, limitándose en el mejor de los casos a
una virtual postergación de la cuestión –vinculada al cumplimiento de
determinados extremos- (art.375 del CPCC).
Por otra parte, tampoco surge acreditado el detalle del gasto

desproporcionado que tornaría prohibitiva la realidad de la adecuación debida
(Art.375 del CPCC).
Asimismo, las dificultades en la obtención de la voluntad unánime de los
propietarios, no surge que necesariamente exista o que, de ser así, no pueda ser
removida por los mecanismos previstos por el sistema al efecto.
Tampoco se verifica la realidad del costo o perjuicio que provoque el lapso
que eventualmente insuma el tiempo hasta obtenerla –máxime considerando
que a la fecha ya han pasado más de siete años desde el dictado de la
normativa, periodo en el cual razonablemente se pudo haber vencido tal escollo,
de haber existido- (art.18 CN, 9 CCyC).
De allí que tales argumentos no puedan ser considerados en contra de la
obligación legal de adecuación, o bien a favor de la aplicación del trámite
ejecutivo al cobro de deudas por gastos comunes expresadas a través de títulos
expedidos por Sociedades Anónimas (que son dueñas de partes y prestan
servicios comunes) vinculadas a Conjuntos Inmobiliarios no sometidos al
Régimen de Propiedad Horizontal (derecho real).
Sentado ello cuadra agregar que la normativa vigente no desconoce la
obligación de pago de los gastos comunes por parte de los propietarios de
inmuebles pertenecientes a conjuntos inmobiliarios no adecuados al Régimen de
Propiedad Horizontal especial, sino que no les asigna el procedimiento ejecutivo
a las eventuales deudas por incumplimiento de tal deber (como tampoco lo hace
el código procesal provincial vigente).
Por otro lado, no huelga poner de relieve que no surge de la normativa
vigente la previsión de sanción alguna para el caso de incumplimiento del deber
de adecuación. Por su parte, la aplicación del trámite ejecutivo al cobro de
gastos comunes es en todo caso una ventaja que apareja la adecuación referida
(a un régimen que desde hace tiempo tiene consagrada también en el ámbito
provincial la vía ejecutiva para el cobro de expensas). A ello se suma que no
puede afirmarse válidamente que la ausencia de reconocimiento de la vía
ejecutiva ponga en juego "per se" la subsistencia del conjunto inmobiliario no
adecuado (en tanto la obligación de pago de gastos comunes se mantiene, como
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así también la posibilidad de cobro por vías ordinarias, con la diligencia que
posibilita el trámite electrónico).
II.-Como corolario de todo lo expuesto, doy mi VOTO POR LA NEGATIVA.
A la cuestión planteada el señor Juez Dr. LLobera dijo:
I. Las implicancias de la cuestión.
A fin de dar una respuesta justa a la cuestión planteada entiendo que
corresponde analizar tres aspectos que, aunque diversos, se interrelacionan y
así los trataré, más allá de que puedan enunciarse por separado.
El primero es si el art. 2075 tercer párrafo del CCCN es condicionante para
el reconocimiento de la vía ejecutiva para el cobro de expensas
correspondientes a conjuntos inmobiliarios preexistentes.
El segundo es qué debe entenderse por "... adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real."
El tercero es si, con independencia del régimen previsto por el art. 2073 y
siguientes del CCCN existe otra argumentación jurídica por la cual corresponde
admitir la vía ejecutiva para el cobro de las expensas en cuestión.
II. El art. 2075 tercer párrafo del CCCN no obsta a la vía ejecutiva para los
"conjuntos inmobiliarios"
1. Antecedentes del caso
El Juez de Primera Instancia rechazó la demanda ejecutiva instaurada por
Sausalito Club S.A., con los siguientes fundamentos.
Por una parte, porque conforme al art. 2048 últ. párr. del CCCN el certificado
debe hallarse firmado por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios.
Desde otro ángulo porque el art. 521 inc. 7 del CPCC "...establece que, si
no se trata de alguno de los títulos enumerados en los anteriores incisos,
solamente traerá aparejada ejecución el que tuviera fuerza ejecutiva "por ley"..."
(el subrayado me pertenece).
Concluye el Magistrado que hasta tanto la actora no se adecué al régimen de
propiedad horizontal no resulta aplicable el art. 2048 del CCCN ni el 521 del

CPCC por analogía.
Luego descalifica la decisión asamblearia de la sociedad anónima por la
cual se resolvió que la entidad se hallaba adecuada al régimen del 2075 CCCN y
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argumenta sobre la improcedencia de la pretensión de considerarse encuadrado

en un derecho real sin haberlo constituido como la ley manda.
No comparto ninguna de las apreciaciones contenidas en el fallo recurrido.
En primer lugar, el adverbio "solamente" (De un solo modo, en una sola
cosa o sin otra cosa – Dicc. RAE) constituye un agregado del sentenciador, pues
no se halla en el texto legal, y esa adición distorsiona el sentido de la norma; le
da un contenido claramente limitativo que el Código no prescribe, pudiendo
haberse establecido de tal modo de haber sido la voluntad del legislador. Por el
contrario, la norma enumera diversos supuestos y luego contempla "Los demás
títulos que tuvieren fuerza ejecutiva por ley y no estén sujetos a un
procedimiento especial". Ello implica que "además", no solamente, son admitidos
aquellos títulos previstos por la ley que los regula, lo cual es una mención casi
redundante del texto procesal, pues en definitiva en tales casos el título ejecutivo
ha sido creado por una norma de fondo (vg. Los diversos títulos valores, como
los denomina el CCCN).
Una segunda cuestión para observar es que ha existido una errónea
interpretación del acta asamblearia. Nada altera que el órgano social haya
afirmado que quedaba constituido el derecho real contemplado por los arts. 2073
y ss del CCCN, sino que el ente, luego de analizar su organización interna,
consideró se hallaba adecuado, lo cual es algo bien diverso. No advierto que de
la referida acta resulte que la actora haya considerado configurado el derecho
real en cuestión.
Un tercer aspecto es que no hay fundamento para asignar correlación entre
derecho real y título ejecutivo. Es un vínculo que claramente puede existir o no,
pero que en modo alguno es esencial y menos ineludible.
Esta supuesta vinculación existencial, sobre la cual tanto hincapié se hace
para negar la vía ejecutiva, aprecio que no es el enfoque correcto del problema,
lo cual lleva a una conclusión igualmente errada.

Profundizaré a continuación los diferentes aspectos enunciados y las
razones por las cuales si se da preponderancia a una interpretación, que
entiendo en exceso rigorista, ello deriva en una decisión judicial injusta. Esto por
cuanto no aporta una solución adecuada a la que debe brindar la función judicial
en el contexto histórico tal como inspiran los arts. 1, 2 y 3 del CCCN.
Estas deben garantizar sustancialmente el derecho de defensa, pero al
mismo tiempo brindar respuestas a las necesidades de la inmensa mayoría de
personas que cumplen en tiempo y forma sus obligaciones, para el
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sostenimiento de la comunidad en que viven o en su caso desarrollan su

actividad empresarial, frente a quienes omiten hacerlo de igual modo y así
recargan las obligaciones de aquellos, hecho particularmente grave cuando se
trata de familias. Negando la vía ejecutiva se favorece la mora de una minoría
que no cumple con las obligaciones asumidas, recargando las de los
cumplidores. Se obliga injustificadamente a transitar el largo y accidentado
camino de un proceso de conocimiento pleno, a diferencia del reducido propio
del juicio ejecutivo; además, no debemos confundir juicio ejecutivo con la
ejecución propiamente dicha.
Para brindar una solución justa a una cuestión como la que aquí se plantea
no es posible limitarnos a una interpretación restringida del texto legal,
supuestamente literal, sino un análisis en orden a la finalidad de las normas; y a
dar trato similar a situaciones sustancialmente análogas colaborando así a una
aplicación justa del derecho al caso, como forma de contribuir a la convivencia
social. Entiendo que ello se impone en virtud de las directrices contenidas en los
arts. 1, 2 y 3 del CCCN.
Aunque volveré sobre el punto desde ahora vale tener presente que la vía
ejecutiva para las expensas previstas por la ley 13.512 de propiedad horizontal,
fue admitida por la jurisprudencia antes que en los códigos procesales; y ello sin
que ley de fondo alguna lo avalara expresamente. En consecuencia, admitirlo
hoy no conlleva ninguna violación a la recta interpretación y aplicación del orden
jurídico, sino evidentemente, todo lo contrario.
La solución pretoriana también tuvo lugar, originariamente, para facilitar el

cobro de los saldos deudores en cuenta corriente bancaria, pues tampoco se
preveía el proceso ejecutivo para su cobro.
Ambos ejemplos de enorme trascendencia, y de modo especial el primero
pues comprende un crédito de idéntica naturaleza y función como el que motiva
las presentes, no pueden pasarse por alto al analizar con profundidad el tema.
Otro aspecto genérico a tener en cuenta y que, cuando se debate la cuestión
que nos ocupa, suele soslayarse o bien apreciarse con una distorsión de la
realidad, es que las sumas que se pretenden cobrar en casos como el presente
no persiguen un lucro para la entidad acreedora sino que se imponen, primero
para formar y luego mantener el fondo operativo destinado a solventar los gastos
de mantenimiento y servicios prestados a todos los asociados (seguridad,
iluminación, recolección y disposición final de los residuos domiciliarios,
mantenimiento en general de las partes comunes – calles, accesos, etc.); no se
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trata de una deuda originada en una actividad lucrativa, un supuesto negocio de

un ente comercial - si en el caso se hubiera adoptado un tipo societario - y ello
sin perjuicio que, en la gran mayoría de los casos que se resuelven ante este
Tribunal la parte actora sea una sociedad del art. 3 de la ley 19.550 (forma de
sociedad comercial – esencia de asociación sin fines de lucro). Ser conscientes
de este dato fáctico es imprescindible para un correcto análisis del tema, pues
nos ubica en la realidad y desvanece todo prejuicio.
Desde otro ángulo, tampoco debe pasarse por alto que las expensas que
liquidan y recaudan tanto los consorcios (antes ley 13.512 – hoy arts. 2037 y
siguientes del CCCN; en su caso arts. 2073 y siguientes del CCCN) como el ente
aquí actor, tienen por finalidad, además de atender gastos propios de la
urbanización, ya mencionados, otras cuestiones tan elementales como las
diversas obligaciones laborales y previsionales con motivo del personal que
presta servicios; y pagar los diversos impuestos y tasas correspondientes a las
partes comunes del conjunto inmobiliario.
Debo destacar que tomo como punto de partida aquellos emprendimientos
que en su momento observaron lo dispuesto por el ley 8.912/1977
(Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo); y por su decreto reglamentario

9.486/86. Y también los barrios cerrados en el mismo ámbito territorial por el
Decreto 27/1998 y los parques industriales, por la ley 13.744.
Resulta importante que quede claro que el sentido de este voto sólo alcanza
favorablemente a quienes han cumplido con aquella normativa. En ningún caso a
los que una razón u otra no lo han hecho.
No será aplicable al caso de simples fideicomisos no concluidos y que por la
tanto tampoco habrían cumplido aquel plexo normativo.
Es por ello que advierto que la cuestión a votar ha quedado de forma tal que
no tiene una respuesta justa única, válida para cualquier supuesto, sino que la
procedencia de la vía exigirá determinados recaudos, pero no existe
condicionamiento a una adecuación expresa en los términos del art. 2075 tercer
párrafo del CCCN si es eso lo que se ha querido plantear.
Tampoco es igual la situación de un conjunto inmobiliario preexistente
(denominación análoga), constituido de conformidad con las normas provinciales
vigentes desde el tiempo de su creación, que otro que nos las satisfizo
2. La cuestión planteada.
En mi criterio el nuevo régimen que contempla el Título VI Capítulo 1 del
CCCN en modo alguno constituye un valladar para que los conjuntos
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inmobiliarios preexistentes tengan disponible la vía ejecutiva para el cobro de las

expensas que genera su desenvolvimiento; ello en tanto hayan observado las
normas vigentes al tiempo de su constitución, tanto nacionales como
provinciales.
Se aprecian varias razones para arribar a tal conclusión. Abordaré cada
una de ellas.
Ante todo, considero que resulta errado establecer un vínculo esencial
entre "derechos reales" y "vía ejecutiva". Existen derechos reales de los cuales
no se deriva ninguna vía ejecutiva; y vía ejecutiva para el cobro de muchísimos
créditos que nada tienen que ver con los derechos reales. Y en ese sentido, el
más notorio, es el que se deriva del mero acuerdo de partes, en tanto la deuda
sea líquida o fácilmente liquidable.

Por lo tanto, si en mi voto enarbolara el estandarte de los derechos reales
para vedar la posibilidad de cobro de una deuda que se origina, bien por el claro
acuerdo de partes en el acto constitucional del ente o por adhesión al mismo,
cuando se trata de socios o asociados no originarios, lo aprecio como un criterio
restrictivo de derechos y de apego a una interpretación literal de la ley, conforme
al cual sólo es derecho lo que la norma expresamente dispone, lo cual se
presenta como incompatible con los lineamientos que resultan de los arts. 1 a 3
del CCCN. Estos entes conforman un primer grupo, en el cual se cumplieron las
normas de constitución al tiempo en que ella tuvo lugar y en su estatuto original
o fruto de una ulterior decisión asamblearias por la cual han contemplado de
modo expreso la vía ejecutiva en cuestión.
Un segundo grupo reviste la particularidad con relación a aquél, que pese
a observar las leyes del tiempo de su constitución, en ningún momento han
previsto la vía ejecutiva.
Una tercera categoría, que puede superponerse con cualquiera de las
precedentes, se presenta cuando aquellas estructuras deben analizarse en
referencia a su adecuación al nuevo régimen. En otras palabras, cuándo puede
considerarse que se hallan "adecuadas" al novel ordenamiento.
Pero debo resaltar que en mi criterio no se puede poner todo dentro de un
mismo saco, sin incurrir en arbitrariedad, al abordar cuestiones diversas como
idénticas, por una parte. Por otro lado, dar una solución diversa para cuestiones
sustancialmente semejantes. En cualquiera de los casos incurriríamos en clara
violación de garantías constitucionales (arts. 16, 17 y 18 CN).
En este estado del análisis entiendo necesario dejar en claro algunas
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cuestiones.
3. Los derechos reales y la vía ejecutiva.
Tal como ha quedado delimitada la cuestión que convoca a este Plenario
se trata de determinar si la afectación o no de una urbanización al régimen de lo
que el CCCN denomina conjunto inmobiliario (art. 2073 y ss), como propiedad
horizontal especial, resulta determinante para que tales entidades puedan utilizar

la vía ejecutiva para el cobro de las expensas comunes que se generan por su
propio desenvolvimiento al único fin de atender la necesidades de igual
naturaleza de quienes allí habitan o desarrollan sus actividades empresariales.
Como ya lo adelantara, considero que el punto de partida no es acertado
puesto que ninguna relación esencial existe entre un derecho real y la vía
ejecutiva. La naturaleza jurídica de uno y otro instituto son por completo
diversas; nada indica que deba existir una ligazón entre ellos.
Si bien algunos derechos reales confieren la vía ejecutiva para que el
acreedor viabilice el cobro de su crédito, esa relación es algo meramente
circunstancial y no esencial, más allá de que pueda resultar socialmente
conveniente dicho reconocimiento.
Por otra parte, el derecho real tiene una "naturaleza sustancial" en tanto
la vía ejecutiva (juicio de conocimiento limitado) para el cobro es una "cuestión
netamente procesal" y por lo tanto ajena en principio a las potestades del
legislador nacional (art. 67 inc. 11 CN).
Esto no obsta a que en algunos casos la titularidad de un derecho real,
de modo particular cuando es de garantía (prenda, hipoteca) la ley confiera a su
titular una vía expeditiva para hacer efectivo su crédito.
Así se ha reconocido al Congreso de la Nación que en ciertos especiales
casos pueda establecer en forma detallada el régimen procesal para hacer
efectivo un derecho establecido en una ley de fondo, en orden a asegurar la
efectividad de alguna institución que ha creado, tal como ocurre con la ejecución
prendaria (DL 15.348/46 – ley 12.962), cuya validez ya había admitido la CSJN
con motivo de la ley 9.644, pero por cierto son supuestos de excepción.
De tal modo que nada ha impedido y por el contrario les es propio, que
los códigos de procedimientos locales fueran incorporando diversos conceptos a
la nómina de títulos que habilitan la vía ejecutiva.
Basta repasar el detalle del art. 521 del CPCC provincial y su
concordante en el orden nacional (art. 523) para confirmar que ninguna
condición esencial existe para subordinar la fuerza ejecutiva de un instrumento a
Documento
que exista un vínculo con un derecho real.

Por tanto, más allá de que en casos particulares la vía ejecutiva que
confiere un título se relacione con un derecho real, nada impide que aquella
proceda en otros numerosos casos, en los que, respetando las indispensables
garantías de defensa del deudor, el acreedor pueda lograr la satisfacción de su
derecho; ello incluso sin perjuicio del ulterior proceso declarativo de carácter
cognitivo amplio, para quien entienda que no pudo oponer defensas suficientes,
esto es del proceso ordinario posterior (art. 551 CPCC).
Así, entiendo que no es acertado sustentar que el carácter de título
ejecutivo dependa como tal y de modo ineludible de una relación real. Por el
contrario, resulta del texto del art. 521 (CPCC) que la mayoría de los casos allí
contemplados no derivan de una relación real.
Esto me lleva, desde ya, a concluir que la circunstancia que los entes
anteriores a la vigencia del CCCN no se hayan "adecuado" al nuevo régimen no
resulta una condición ineludible para admitir la posibilidad de que los títulos que
emitan sus autoridades legítimamente constituidas, conforme a su acto
constitutivo y reglamentos, puedan ser válidos como títulos aptos para admitir su
cobro por la vía ejecutiva. Y ello con mayor razón, aunque no excluyente, cuando
tal vía haya sido prevista en forma expresa por los estatutos sociales a los
cuales ineludiblemente el accionista o asociado ha prestado su conformidad.
Dado que el desarrollo legislativo no siempre evoluciona en orden a las
necesidades sociales ha sido la jurisprudencia la que ha ido habilitando la vía
ejecutiva en algunos casos antes de que las normas de fondo o procesales,
según el caso, las contemplaran de forma expresa (Expensas de la ley 13.512;
saldo deudor en cuenta corriente bancaria).
De todo ello concluyo que en casos como el que nos ocupa, la constitución del
nuevo derecho real no es condicionante para admitir la vía ejecutiva.
Y sobre el punto comparto la opinión según la cual "Teniendo en cuenta lo
dispuesto en el art. 2074 del citado Código y la vigencia del art. 3º de la Ley
General de Sociedades, las asociaciones civiles o sociedades que agrupan a los
propietarios de los conjuntos inmobiliarios preexistentes no están obligadamente
destinadas a su transformación en consorcios de propiedad horizontal (art. 2044

del mismo cuerpo normativo) ni a su disolución." Lalanne, María Luján A., "La
Documento
adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes", Publicado en: LA LEY

13/10/2022, 1 • LA LEY 2022-E , 616, Cita: TR LALEY AR/DOC/2957/2022.
4. La situación legal anterior al CCCN.
Con anterioridad a la vigencia del CCCN los clubes de campo, en la
Provincia de Buenos Aires, se encontraban regulados exclusivamente por las
previsiones del Decreto-ley 8.912/1977, llamado de Ordenamiento Territorial y
Uso del Suelo; y por su decreto reglamentario 9.486/86. Los barrios cerrados en
el mismo ámbito territorial por el Decreto 27/1998 y los parques industriales, por
la ley 13.744.
En líneas generales estas normas autorizan (en rigor no han sido
derogadas) el encuadramiento de las mencionadas urbanizaciones bajo el
régimen de la propiedad horizontal, entonces bajo el imperio de la ley 13.512 y,
como alternativa, prevén un sistema conocido como "división por geodesia".
Este último implica que los adquirentes de parcelas son dueños exclusivos
de ellas y además participan, de modo convencionalmente inescindible de una
sociedad que no sólo brinda servicios inherentes a la urbanización, sino que
también es titular de fundos (áreas comunes) afectados por un derecho real de
servidumbre a favor de aquellas parcelas.
Se advierte así que existen en esos conjuntos inmobiliarios, una
combinación del derecho real de dominio individual, exclusivo, sobre las partes o
parcelas privadas, destinadas a sector residencial, con una persona jurídica
cuyos únicos integrantes son los propietarios de aquellas; dicha entidad es la
titular de dominio de las partes de uso común, destinadas a esparcimiento,
recreación y servicios comunes.
Por lo tanto, en el régimen de geodesia, la norma que autoriza su
constitución responsabiliza a la entidad jurídica por la prestación de los servicios
generales y le impone el deber de incluir en sus estatutos la implementación de
toda disposición que considere más adecuada para la recaudación y percepción
de las expensas comunes. Cabe entender por comunes, tanto las ordinarias

como las extraordinarias, que corresponden a la conservación, reparación y
utilización de los bienes comunes, a la administración, contratación y pago del
seguro sobre dichas partes; innovaciones sobre las mismas; las remuneraciones
y cargas sociales del personal en relación de dependencia (Costantino, Juan A.,
"La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación",
Hammurabi, Bs. As., 2015, p. 126) y todos los destinados a garantizar el
funcionamiento, sea de un consorcio, de un barrio cerrado, un club de campo o
Documento
un parque industrial. De allí que la facultad de quienes los administran de emitir

títulos eficaces para cumplir con esta obligación legal encuentra en ello un
sustento jurídico.
De tal modo y como se verá más adelante, sin perjuicio de las diversas
interpretaciones a que da lugar el art. 2075 tercer párrafo del CCCN, el
documento que expresa la obligación incumplida, esto es el certificado de deuda
que expiden las entidades administradoras, reconoce su fuente en el acto de
creación de la urbanización (contrato social / estatuto; contrato asociativo /
estauto), en el ordenamiento legal que lo ampara y en las sucesivas
adquisiciones de los propietarios de las parcelas y de la participación social. Se
trata de un todo inescindible, en el cual los propietarios de las parcelas gozan de
diversos beneficios que no los tendrían fuera del conjunto inmobiliario pero que a
su vez le impone obligaciones correlativas.
Fuera de las normas citadas y con excepción de la ley 26.356, que
regulaba la situación del tiempo compartido inmobiliario con destino turístico, no
había otra legislación nacional que se ocupara de las cuestiones de fondo de
estas diversas formas de propiedad. Por ello, salvo que el emprendimiento se
hubiera organizado de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal (13.512), las
controversias que se presentaban tenían que ser resueltas por aplicación de las
citadas normas provinciales y en su caso, recurriendo a la analogía, en la
medida de lo posible, con aquella ley nacional.
5. La cuestión en el CCCN.
La codificación ahora vigente contempla un nuevo derecho real (arts. 1887,
SI-14329-2020 (J. 13) ‰7Q'"èA#60;^&gŠSAUSALITO CLUB S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO

inc. "d" y 1888 CCCN) con un régimen propio (arts. 2073 y ss), siendo una forma
especial de propiedad horizontal (art. 2075).
En tal sentido el CCCN aporta un marco de mayor claridad y seguridad
para los nuevos emprendimientos. La cuestión que ahora se suscita es
determinar la situación de las urbanizaciones preexistentes bajo diversos
regímenes, que más abajo describo.
Así en lo que aquí interesa, el art. 2075 referido al marco legal que regula
estas figuras, dispone que se rigen por las disposiciones del Título 5 (Libro
Cuarto) con las modificaciones establecidas en el Título 6. Vale decir que, al no
resultar ninguna prescripción diversa, en este último Título, respecto de los
alcances del certificado de deuda por expensas comunes previsto en el art. 2048
último párrafo, en particular a la vía ejecutiva que autoriza, tal norma es de plena
aplicación a los conjuntos inmobiliarios.
Documento
6. Los precedentes.
La Sala I que integro se ha expedido a favor de la posibilidad de establecer
la vía ejecutiva, para el cobro de las expensas originadas en el desenvolvimiento
de un club de campo o de un barrio cerrado, cuando, como en los presentes
actuados, se trata de una obligación asumida por los socios de una sociedad
anónima, pues tal deber se sustenta en una vinculación de neto carácter
societario (CSJN 23-10-2007, en autos: "Club de Campo Haras del Sur S.A. c/
Simone, Pablo s/ ejecutivo"; publicada en elDial AA427D) o en su carácter
asociativo; y por la analogía de situación fáctica que existe entre aquellos y un
consorcio de copropietarios.
En estos supuestos hemos determinado que "cabe otorgar fuerza ejecutiva
a la deuda por expensas de un club de campo constituido bajo la forma de una
sociedad anónima en el que, además de las prestaciones deportivas y sociales,
los socios poseen parcelas en las que se construyeron sus casas, pues el
supuesto guarda identidad sustancial con las finalidades propias de un consorcio
antes regido por la ley de propiedad horizontal (13.512), y hoy por artículos 2037
y ss. del Código Civil y Comercial de la Nación" (esta Sala causa n° 93.051,

RSI-270-3, I 23-4-2003 "Maschwitz Club Asociación Civil c/Platis, León s/Cobro
de pesos", JUBA; n° 105.414, "Isla El Durazno S.A. c/ Ymaz, Ignacio Francisco",
30-10-2008, RSI 423; nº SI-38167-2016 r.i. 600/2018; n° 108.037, ""Club de
Campo El Alazán c/ Nasi, Humberto", 14-92009, RSD 214).
Tal criterio se ha sustentado en que el cobro de aquellas tiende al
mantenimiento y subsistencia de la sociedad que afronta de modo inmediato los
costos y las inversiones necesarias para satisfacer las necesidades de la
respectiva urbanización y, por tanto, de las personas y grupos familiares que en
ella habitan, ya sea en forma permanente o transitoria; o bien del lugar en que
desarrollan actividades empresariales.
Debe tenerse en vista que las llamadas expensas tienen por finalidad
atender necesidades comunes de quienes se han reunido, en este caso bajo un
tipo societario y que ello es en beneficio exclusivo de todos los accionistas o
asociados según el caso. No se trata de una sociedad ajena a quienes son
propietarios de las parcelas de una urbanización y que, por tanto, persiga un fin
de lucro, sino de una forma instrumental para beneficio común, con idéntico
objeto final al que se presenta en un consorcio de copropietarios (antes ley
13.512; hoy art. 2081 CCCN). No se puede ignorar esa realidad pues es el
sustrato fáctico al cual debe aplicarse el derecho.
Documento
Tampoco se puede desconocer en el análisis que una cuestión puede ser

la figura del desarrollador en la que impera una vocación de lucro, perfectamente
lícita en principio, con la del ente encargado de prestar los diversos servicios que
se brindan a quienes viven en la urbanización. Una vez más recuerdo que no
cabe colocar todo en una misma bolsa. Las soluciones son diversas porque las
causas también lo son.
En particular me he expedido sobre esta cuestión en los autos caratulados
"Isla El Durazno S.A. c/ Ymaz, Ignacio Francisco" (causa n° 105.414,
30-10-2008, RSI 423). En aquella oportunidad me incliné por la admisión de la
vía ejecutiva para casos como el que hoy nos ocupa, aunque en el supuesto
particular, allí decidido, propicié que no se admitiera, pues no se presentaba un
supuesto de constitución bajo un régimen de combinación inescindible de

derechos reales y personales, en los términos de la ley 8.912 y su decreto
reglamentario 9.486/86.
Entonces no contábamos con una regulación de fondo sobre los
complejos urbanísticos o urbanizaciones especiales de alcance nacional. La
sanción y vigencia del CCCN, entiendo que impone analizar si la doctrina
sustentada en aquellos precedentes puede mantenerse. Adelanto mi opinión
favorable a ello, por las consideraciones y fundamentos que a continuación paso
a exponer.
7. La identidad sustancial y la analogía.
Es obvio, pero no puedo dejar de señalar que, si la urbanización aquí
demandante se hubiera constituido de conformidad con la ley 13.512, entonces
vigente, nadie dudaría que estaría habilitada para reclamar por la vía ejecutiva el
cobro de las expensas, por aplicación del artículo 522 del Código Procesal en lo
Civil y Comercial (CPCC). Lo mismo cabría decir si se hubiera constituido con
posterioridad a la vigencia del CCCN y por tanto bajo las normas de los arts.
2073 y ss.
Desconocer que las expensas, sean las que contemplaba la ley 13.512,
como las que ahora regula el CCCN (art. 2018), y las que se generan en los
conjuntos preexistentes son en definitiva una misma cuestión, es negar una
realidad evidente.
En todos los casos corresponden a servicios prestados por las entidades
que los brindan y administran. Así podemos mencionar la iluminación de los
espacios circulatorios (sean pasillos de un edificio o calles de un club de campo
– barrio cerrado; mantenimiento de espacios comunes; servicio de seguridad;
Documento
costos laborales y previsionales generados por el personal que presta servicios

en ellos; impuestos, tasas y costos bancarios; pago de prestaciones varias
realizadas por terceros en favor de las partes comunes; entre muchos otros).
En los supuestos detallados, el ente aglutinador tiene a disposición de los
consorcistas, socios o asociados, según los casos, sus bienes para uso común.
Entre ellos los espacios de circulación, sea de un edificio o de una urbanización,

espacios verdes, áreas deportivas y de recreación, sólo por mencionar algunos
de los más comunes y relevantes (Molina Quiroga, LL, Suplemento especial,
"Emprendimientos inmobiliarios", julio de 2006, p. 53; Abella, Adriana N.- Mariani
de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LL,
2006-F, 1211). Y respecto de estos últimos se observa que cada vez resulta más
frecuente que nuevos edificios afectados al régimen de propiedad horizontal
también cuenten con diversas áreas de esparcimiento, tales como piletas,
salones de usos múltiples, parrillas, los llamados "quinchos" aunque
estrictamente no lo sean, gimnasio, entre otros. De tal modo, aún bajo diversas
formas constructivas, hoy en día van apareciendo ciertas semejanzas en todos
estos modos de compartir ámbitos de vivienda o esparcimiento.
Todas las erogaciones que requiere la atención de esa variada
infraestructura demandan importantes sumas de dinero que son aportadas
mensualmente por las personas que allí residen y requieren el pago puntual para
no comprometer, tanto la regular prestación de los servicios como la
conservación y buen funcionamiento de los bienes comunes. No es el caso de
un tercero que los aporta de su propio peculio y luego pretende reclamar.
Las urbanizaciones previas a la vigencia del CCCN adoptaron diversas
estructuras jurídicas, pues algunas optaron por la ley de propiedad horizontal
13.512. Otras han combinado el derecho de dominio respecto de las parcelas
particulares, con un condominio de indivisión forzosa, entre todos los propietarios
de aquellas, sobre las áreas comunes, por tratarse de cosas afectadas como
accesorios indispensables de uso común de dos o más heredades que
pertenecieran a diversos propietarios, supuesto en el cual ninguno de los
condóminos podía pedir la división (art. 2710 C. Civil de Vélez Sarsfield).
En el caso que aquí se presenta, nos interesa un tercer modelo. Éste ha
consistido en la combinación de derechos reales, y derechos personales; es
decir, "el derecho de dominio individual de parcelas destinadas a vivienda y la
existencia de una entidad propietaria de parcelas comunes, vinculadas a través
del derecho real de servidumbres. Sobre la base del plano de parcelamiento, se
Documento
enajenan a la entidad jurídica las parcelas con destino al uso común, y accede al

registro la escritura con el negocio causal de transmisión de dominio y
simultánea constitución de servidumbres cruzadas. También podían constituirse
las servidumbres en forma simultánea con la enajenación de las parcelas a los
adquirentes del emprendimiento. A la entidad jurídica, titular del dominio de las
áreas recreativas o de esparcimiento, de las instalaciones de los servicios
comunes, y también titular de los espacios circulatorios internos, se incorporan
como socios los propietarios de las parcelas residenciales, siendo ella
responsable de la prestación de los servicios generales. La cuestión de la
inescindibilidad quedaba resuelta por la constitución de derechos reales de
servidumbres recíprocas o "cruzadas", y también el tema del cerramiento, ya que
según la normativa provincial las vías de circulación son de titularidad de la
entidad." (Mariani de Vidal, Marina - Abella, Adriana N. "Los conjuntos
inmobiliarios y la deuda por expensas comunes. Otra vez el problema de la vía
procesal para su cobro en los preexistentes", LL, 22-3-2017 -4, LL, 2017-B, 143;
AR/DOC/694/2017).
No obstante, y como ya lo adelantara, en cualquiera de los supuestos
mencionados dichas expensas responden a idéntico concepto, más allá de la
variedad de su composición; esto es, que cada una de las personas que se han
asociado o integrado bajo la forma jurídica que sea, por hallarse dentro de un
mismo conjunto habitacional, o conjunto inmobiliario en la nueva denominación
(CCCN, Libro Cuarto, Título 6, Capítulo 1, arts. 2073 a 2086), contribuyan en la
forma proporcional establecida o acordada, para solventar las erogaciones que
exija la correcta conservación y funcionamiento de aquello que en virtud de la
estructura jurídica que hayan adoptado utilicen o tengan la posibilidad de utilizar
en común.
Se trata de gastos realizados en beneficio de esa comunidad de personas
que comparten un núcleo habitacional, más allá de la forma jurídica que haya
adoptado conforme a la legislación vigente al tiempo de su constitución.
Desde que se integra ese núcleo habitacional y se goza de los beneficios
que ello implica, los que pueden variar según sea un edificio, un club de campo,
un barrio cerrado o un parque industrial, aparece la correlativa obligación de

cada integrante de aportar la parte que le corresponda para solventar los gastos
Documento
que generan aquellos beneficios que recibe.

La falta de cumplimiento de esa obligación para con la comunidad que
integra implica un ejercicio abusivo del derecho (art. 10 CCCN) y por lo tanto su
desnaturalización, en perjuicio de los restantes integrantes, sea del consorcio o
del conjunto inmobiliario, quienes deben realizar un esfuerzo adicional de su
patrimonio para paliar la merma de ingresos que genera el incumplidor. Se violan
así, no sólo elementales normas de convivencia y respeto mutuos, sino
principios cardinales de nuestro ordenamiento jurídico, tal como la buena fe (arts.
9, 10, 961, 1061, CCCN); del mismo modo implica un actuar contrario a la
doctrina de los propios actos sobre lo cual me explayaré más adelante.
La importancia que reviste el pago puntual de las expensas y en su caso,
que se disponga de una vía expeditiva para su reclamo a quienes incurran en
mora, constituye una necesidad primordial en cualquiera de las variadas formas
de organización jurídica ya mencionadas, pues de ello depende no sólo el
normal desenvolvimiento de las actividades que le son propias sino de su
subsistencia misma.
Allí está la identidad sustancial que ha justificado que se recurriera a la
analogía para que los clubes de campo y barrios cerrados pudieran utilizar la vía
ejecutiva para el cobro de las expensas. Por tal motivo se ha resuelto que, ...si la
asamblea de socios decidió el cobro de las expensas por la vía ejecutiva, no
media razón para denegarla, ya que se trata de un supuesto análogo al que la
ley protege especialmente (CNCom. Sala A, 29-8-2002, "Club El Carmen S.A. v.
Francone, Luis E. s/ ejecutivo"; ídem, ídem, 21-2-2008, "Chacras de Alameda
S.A. v. Schindler, Hernán", ídem, Sala C, 30-6-2006, "Club El Carmen S.A. c.
Salvia, Feliciano s/ ejecutivo"; ídem, Sala A, "Club De Campo Haras del Sur S.A.
c/ Fernández Mejido, Vanesa Mariel s/ Ejecutivo", 5-4-2016 – Fallo posterior al
Plenario "Barrio Cerrado Los Pilares c. Alvarez, V.J.", pero dictado al amparo de
la ley 26.853, actualmente derogada en lo pertinente; Base de Jurisprudencia
PJN).
Por las mismas razones se ha afirmado "...la necesidad de prohijar

interpretaciones que brinden las herramientas idóneas para facilitar su
percepción, toda vez que la falta de cumplimiento oportuno de aquellas cargas
sería susceptible de trastornar e inclusive poner en peligro la existencia misma
del complejo (CNCiv., Sala F, 16-6-2009, "Chacras de la Alameda S.A. c/ Auil,
Héctor E. s/ ejecución de expensas", ED 239-70, AR/JUR/74345/2009; Molina
Quiroga, E., ob. cit., p. 53; en sentido coincidente, CNCiv., Sala A, "Mapuche
Documento
Country Club c/ López de M., H. y otros", 2-6-1989, voto del Dr. Jorge Escuti
Pizarro, JA, 1989-IV, p. 202).
En mérito a las consideraciones precedentes entiendo que no es correcto
el rechazo de su aplicación con el argumento de que no existe analogía entre un
club de campo o barrio cerrado y una sociedad comercial; no porque esto no sea
absolutamente cierto, sino porque esa no es la analogía que aquí se pretende.
Desde ya que ninguna relación cabe entre un consorcio y una sociedad
comercial, pero reitero la analogía a la que alude la doctrina (Boggiano, Antonio,
ED 138-185) y la jurisprudencia (CNCom., en pleno, "Barrio Cerrado Los Pilares
S.A. c/ Alvarez, V.J., s/ejecutivo", 4-5-2015, voto de la minoría), como así
también la Sala que integro ha venido predicando, en los fallos que más abajo
detallaré, se vincula con la finalidad de las expensas y no con otras cuestiones.
En esto consiste la analogía.
Es un principio básico inmemorial del derecho dar trato igual a aquello que
es sustancialmente igual. Así, siendo que la vía ejecutiva no tiene una relación
sustancial con los derechos reales que se invocan para vedar la vía ejecutiva a
casos como el presente, resulta notoriamente injusto negar dicho cauce procesal
a quienes han cumplido en debida forma con las normas vigentes al tiempo de
su constitución. El concepto "expensas" es idéntico.
Por el contrario, aprecio que, involuntariamente, lleva a cobijar al
incumplidor; vale aclarar que esta afirmación es conceptual y no se está
refiriendo en particular al accionado en las presentes, pues no es el objeto de
este plenario determinar si el aquí requerido debe o no debe, sino un aspecto
previo a que en el proceso se resuelva esa cuestión.
La protección del patrimonio de las personas y las familias que integran un

núcleo habitacional (consorcio, club de campo, barrio cerrado, parque industrial),
exige que se brinde un proceso rápido para lograr el recupero de las sumas
"extras" de dinero que cada una de aquellas debe aportar, respecto de la que le
correspondería, a fin de paliar la falta de ingresos que generan los morosos. Es
que, en verdad, las sumas de dinero que no ingresan por la falta de pago de
unos integrantes no son soportadas por el ente social común sino por el mayor
aporte del resto de los socios al fondo operativo del consorcio, del club de
campo o del barrio cerrado. Eso es lo que subyace detrás de las formas jurídicas
de los emprendimientos y no advertirlo es tanto como negar la realidad de los
hechos, dando primacía a una interpretación literal de las normas.
Si por hipótesis, la mayoría de los propietarios, sea de las unidades
Documento
funcionales de una propiedad horizontal o de las parcelas privadas que integran

un conjunto inmobiliario, inclusive los conformados antes de la vigencia del
CCCN, se abstuvieran de abonar los gastos comunes necesarios para garantizar
el normal funcionamiento y conservación de las áreas y servicios comunes, las
partes compartidas del conjunto habitacional se irán tornando inutilizables por
falta de mantenimiento; lo mismo cabría decir de las partes, también comunes,
de los clubs de campo y barrios cerrados, y fundamentalmente en la
imposibilidad de que se brinde el adecuado servicio de seguridad que constituye
una prestación fundamental por la cual se recurre a ese tipo de urbanizaciones.
En otras palabras, dejaría de existir la urbanización cuya creación tuvieron en
miras y quisieron todos los que adhirieron a ese proyecto común, como objetivo
primordial para la compra de sus lotes de propiedad individual (CNCiv., Sala A,
2-6-1989, "Mapuche Country Club c. López de Marsetti, Hebe", voto del doctor
Escuti Pizarro, LL, 1990-C, 375). Se vería burlada la buena fe con la que
actuaron al incorporarse y por otra parte el incumplidor incurría en violación de la
doctrina de los propios actos.
Para que se entienda, sencillamente no existirían fondos siquiera para
pagar la empresa recolectora de residuos domésticos ni la luz de las calles;
mucho menos los impuestos territoriales, sellos, tasas municipales, entre otros
tantos créditos fiscales; ni las obligaciones laborales y previsionales. Todas ellas

no admiten omisión ni postergación ¿Puede una interpretación jurídica abrir paso
a ese escenario? Con claridad la respuesta es negativa. Y a los magistrados no
nos es permitido ignorar las consecuencias que nuestras decisiones tendrán en
la sociedad más allá del caso concreto del que se trate.
A mérito de ello es que, en el contexto socio-económico, en el cual el
cumplimiento de las obligaciones contraídas por sus integrantes, se advierte
como uno de los medios para consolidar la seguridad jurídica, resulta primordial
garantizar el cobro judicial de las expensas por un carril procesal rápido y
expeditivo, propio de una vía de conocimiento acotado como lo es el juicio
ejecutivo.
Vale recordar la diferencia entre ejecución de la deuda y proceso
ejecutivo. La primera es el efectivo cobro del crédito mediante la realización de
los bienes del deudor, siendo un claro ejemplo el art. 39 del Decreto-Ley
15.348/46 (ley 12.962 y modificatorias). Por el contrario, el llamado proceso
ejecutivo no deja de ser de conocimiento, aunque este sea abreviado con
limitadas defensas, aunque suficientes para demostrar que por alguna razón
Documento
formal o sustancial la deuda no existe o bien no resulta exigible.

Es así que la vía ejecutiva que establece en la actualidad el CCCN (art.
2048) como ya lo admitían los códigos procesales respecto de los consorcios
establecidos según la ley 13.512, tiene por finalidad que se cumpla con el pago
oportuno de las expensas, gastos y erogaciones comunes para la correcta
conservación y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que les
corresponda conforme a las normas de su constitución (art. 2048 CCCN) Y tal
obligación nace, precisamente del hecho de haber optado, libremente, por
integrarse a ese conjunto habitacional o inmobiliario (arts. 961, 1021, 1061, 1063
CCCN).
La utilización o beneficio común de las partes que conforman el núcleo
habitacional, pueden resultar: a) de la copropiedad directa sobre ellas por
integrar un consorcio de propiedad horizontal – aspecto debatible desde que
siendo el consorcio una persona jurídica, cuestión que ha sido claramente
develada en el nuevo ordenamiento (art. 2044 CCCN), las partes comunes (art.

2040 CCCN) en verdad pertenecen a éste y no a un condominio de los
copropietarios-; b) que ello derive en forma indirecta por formar parte de un ente
social, propietario de ellas, sea como accionista o como asociado, es una
circunstancia que no altera en nada el modo y demás circunstancias del uso por
cada propietario, ya sea que su derecho derive de su propiedad sobre una
unidad funcional, dentro de un consorcio, o de una parcela privada en las
urbanizaciones contempladas por las legislaciones provinciales, que combinan
derechos reales y personales, bajo el régimen conocido como de geodesia; o
bien ahora en los previstos por el art. 2073 y ss. del CCCN.
La Justicia, como poder del Estado llamado a asegurar el cumplimiento
del ordenamiento jurídico en su conjunto, comprendiendo en ello la finalidad de
las normas que lo integran (arts. 1, 2 y 3 CCCN), no puede ser ajena a la
protección de los intereses de la comunidad de personas que integran una
urbanización especial, ahora comprendida bajo la denominación genérica:
"conjuntos inmobiliarios".
Esa ajenidad se presenta si se decide una cuestión recurriendo a una
interpretación de estricta dogmática que se desentiende de la realidad y que no
tiene en cuenta la finalidad de la norma ni la realidad subyacente (arg. arts. 1 y 2
CCCN).
Las decisiones judiciales deben centrarse sobre el caso bajo decisión,
pero no por ello pueden perder de vista la trascendencia que tienen sobre el
Documento
conjunto de los habitantes y en el ámbito socio-económico en que impactará de

forma directa o indirecta (arg. Arts. 1 y 2 CCCN).
Al respecto se ha afirmado con claridad que para que una decisión judicial
tienda al realismo y se aparte del conceptualismo, cabe precisar que "este último
es capaz de resolverlo todo en la identidad normativa, más se despreocupa en
ocasiones de la inserción de lo resuelto en la materialidad de las cosas" (voto del
Dr. Alberti en la causa "C.F.V. c/ Los Polvorines S.A.", CNCom., Sala D,
30-6-1990, LL, 2000-D-93; esta Sala, causa n° 105.414, "Isla El Durazno S.A. c/
Ymaz, Ignacio Francisco s/ ejecutivo", RSI N°423, 30-102008).
"El advenimiento de la vida moderna, y sus nuevas formas de convivencia,

caracterizadas por la búsqueda de practicidad y funcionalidad de actos, cosas e
instituciones, con acentuación del sentido social por encima del individual y
tendiente a lograr mayor bienestar y confort al tiempo que abaratamiento de
costos ha hecho que se hayan buscado nuevas formas jurídicas que abarquen o
contemplen dichas situaciones. El progreso de las ideas en la ciencia y en la
técnica, y la rapidez con que se produce esa evolución, el cambio de
concepciones a los que no permanece ajeno el derecho – que sin perjuicio de
cualquier noción o idea que sobre el mismo se tenga, nunca puede dejar de ser
realidad – han hecho que vayan naciendo situaciones o formas jurídicas, que es
preciso analizar y estudiar, pues no es posible, actualmente, considerarlas con el
mismo criterio, llamémoslo tradicional, o directamente obviarlas" (Gabás, Alberto
A., "Incidencias del Código Civil y Comercial – Propiedad horizontal – Conjuntos
Inmobiliarios", Hammurabi, Bs. As. 215, p. 224 y 225).
En esta materia el CCCN ha venido a brindar una solución expresa para
quienes habiten los conjuntos inmobiliarios (Libro Cuarto, Título 6 arts. 2073,
2075, 2048 último párrafo) operando como punto final para un debate académico
y jurisprudencial que no siempre ha tenido en vista la cuestión de fondo que
estaba en juego y que ha ignorado las consecuencias fácticas de sus
elaboraciones.
Eso último ha determinado en muchos casos la necesidad de recurrir al
proceso ordinario o sumario, según las jurisdicciones. Es importante tener en
cuenta que la morosidad de los deudores no perjudica a un ente impersonal,
ajeno a las familias que lo integran y que persigue un lucro, sino que en definitiva
recae sobre cada uno de los demás integrantes y por extensos períodos que,
muy lamentablemente, suelen demandar aquella clase de procesos; inclusive y
mal que pese, cuando tramitan por la vía ejecutiva, por una triste
Documento
"desnaturalización" a la que se suele aludir como la "ordinarización" del juicio

ejecutivo.
Se puede afirmar sin hesitación que la equiparación de las expensas sea
en los inmuebles afectados a propiedad horizontal (antes ley 13.512, hoy arts.
2037 a 2071 CCCN), con las de los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073 CCCN) y

las urbanizaciones bajo el régimen de geodesia preexistente, en cuanto a su
esencia, a mérito del nuevo ordenamiento resulta incuestionable. Las
necesidades a las que responden dichas expensas son idénticas en su función
en todos los casos, más allá de las diferencias que resulten del esquema
constructivo (material) en el cual tengan lugar. En efecto, el pago del personal
encargado del edificio o de la seguridad, en los casos que la tengan, la
iluminación y conservación de espacios de uso común, tasas e impuestos que
los afecten, recolección de residuos, entre muchos otros conceptos, en nada
difieren de los respectivos que se pagan en un club de campo o barrio cerrado;
y, así se podrían nombrar la mayoría de los ítems que conforman las mentadas
expensas.
No encuentro ningún sustento para afirmar que dichas erogaciones tengan
diversa naturaleza según el conjunto inmobiliario se haya "adecuado" o no a las
normas del art. 2073 y ss., y que, en virtud de ello merezcan diverso tratamiento
para su cobro.
8. Lo referido a la adecuación.
El CCCN comienza definiendo qué debe entenderse por "Conjuntos
Inmobiliarios", entre los cuáles menciona expresamente a los clubes de campo y
a los barrios cerrados o privados. Señala que son aquellos que se hayan
constituido "...con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales".
Por su parte el art. 2075 último párrafo (CCCN) dispone que "Los
conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieren establecido como
derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales se deben
adecuar a las normativas que regulan este derecho real."
A su vez el art. 2074 menciona algunos de sus elementos característicos
"Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y
perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los

Documento

gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible."
Por otra parte, el art. 2075 (CCCN) en su segundo párrafo dispone que
"Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho
real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial.".
En cuanto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes, que se hubiesen
establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y
derechos personales, expresa que "... se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real."
De esta manera, en un supuesto dice "someterse" mientras que para los
preexistentes indica "se deben adecuar".
¿Puede obviarse que el legislador ha utilizado diversos verbos para un
supuesto y para otro? Entiendo que claramente se impone la respuesta negativa.
Se trata de conceptos notoriamente diversos. No obstante, la expresión
"se deben adecuar" ha dado lugar a distintas interpretaciones. ¿Puede pasarse
por alto tamaña diferencia? Entiendo que la respuesta negativa también se
impone.
En orden a esclarecer el tema se han planteado tesis opuestas, por cuanto
"El desacuerdo pasa por el alcance que corresponde otorgar al verbo "adecuar"
pues el debate abarca desde una mera y simple adaptación hasta la total
reconversión de la estructura jurídica previamente constituida" (Compagnucci de
Caso, Rubén H., "Conjuntos Inmobiliarios", LL on-line, R/DOc. 772/2017).
La utilización del verbo adecuar y sus conjugaciones es utilizada por la
nueva codificación "sesenta y seis veces... haciéndolo de modo útil en tanto
coopera positivamente en la interpretación de cada norma que lo contiene.
Por ello, la disposición legal que ahora nos ocupa no debería ser la
excepción." (Lalanne, María Lujan, ob. cit.). Por ello no se trata de un desliz del

redactor, de un incorrecto uso del vocablo como pretenso sinónimo de
"transformar" u "obligar a adoptar el nuevo derecho real.
Es central para una recta interpretación, tener presente que el CCCN en
Documento
ninguno de sus artículos dispone que los conjuntos inmobiliarios preexistentes,

deban "transformar" su estructura al nuevo derecho real o en otras palabras
cambiar la que presenten por la del novel régimen. En verdad si esa hubiera sido
la intención del legislador nada hubiera impedido expresarlo de modo
inequívoco. ¿Cuál podría ser el sustento justo para hacer decir a la ley lo que ella
no dice y así limitar derechos?
El legislador en modo alguno ha establecido que los conjuntos
preexistentes deben "adoptar" el derecho real especial o someterse al mismo.
Por el contrario ha utilizado la expresión "... adecuar a las normativas que
regulan este derecho real." lo cual es algo bien diferente.
Adelanto que, en mi criterio, ello implica que sus normas internas deben
ser compatibles con las que regulan el referido derecho real sin que se requiera
que se adopte éste como tal.
Ni siquiera establece que entre unas y otras deba existir identidad.
Por ello y por las siguientes consideraciones, en orden a lo que entiendo
una recta interpretación del art. 2075 tercer párrafo (CCCN) no comparto el
criterio que sustenta la obligatoriedad de que dichos conjuntos, preexistentes,
"transformen" su estructura y adopten, en sustitución, el derecho real de
propiedad horizontal especial regulado en el mencionado Libro Cuarto, Título 6.
En primer lugar, esa pretendida obligatoriedad de aplicación retroactiva
resulta inadmisible por ser contraria a lo que establece el art. 7 (CCCN), por el
cual las leyes no son retroactivas. Sostener lo contrario conlleva una clara
inconstitucionalidad, pues se violarían derechos adquiridos por todos los que
conformaron clubes de campo, barrios cerrados o parques industriales al amparo
de la legislación entonces vigente (art. 17 CN) – (Clerc, Carlos M. - Mastronardi,
Andrés; ob. cit.)
No puede prevalecer una interpretación que implique violar una norma de la
Constitución Nacional cuando es válida otra que resulta compatible con ella.

La retroactividad tampoco podría fundamentarse en que el propio art. 7
deja a salvo la posibilidad de que la legislación disponga "en contrario". Esto
desde que en el caso resulta claro que se afectaría la mencionada garantía del
derecho de propiedad sin razón alguna de orden público que lo exija. Tampoco
importa beneficios a quienes los habitan. Y si se pretendiera que lo son el ahorro
que implica dejar el esquema societario, cabe responder que ello no guarda
ninguna relación con los siderales costos de una auténtica "transformación" de
dificilísima concreción. No son difíciles de imaginar.
Documento
Esto último y a diferencia de la apreciación efectuada en la instancia de

origen, es una realidad que no requiere demostración pues dado su evidencia
para el sentido común se prueba por sí sola. No resulta ajustado a derecho exigir
la demostración numérica cuando para el judicante la evidencia de la dimensión
de los costos y dificultades se impone sin necesidad de demasiados
conocimientos aunque no pueda precisarse su cuantía.
Sobre esta cuestión calificada doctrina ha dicho que la exigencia de
adecuación (art. 2075, último párrafo), "... impresiona como de muy dudosa
constitucionalidad, lesiva de la garantía de la propiedad (art. 17, Constitución
Nacional)...En efecto, si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las
normas en vigor en momento anterior, tal creación constituye una situación
jurídica consolidada. Y al amparo de esa situación jurídica consolidada se
habrán generado derechos incorporados a los respectivos patrimonios (del
propio conjunto inmobiliario y de sus integrantes). Tales derechos no pueden ser
modificados —ni se puede obligar a sustituirlos por otros-, aun cuando se
entienda que el régimen de los derechos reales es de orden público (arg. art.
1884 del nuevo Código). Porque ello querría decir que, al afectarse la
constitución de una situación jurídica que tuvo lugar con anterioridad, el
legislador ha dotado a los nuevos dispositivos de efecto retroactivo en un ámbito
en el que le está vedado avanzar, que es el de los derechos amparados por
garantías constitucionales (art. 17, Constitución Nacional; art. 7 Código Civil y
Comercial de la Nación). Y precisamente, los altos costos que generaría una
adecuación, cuya razonabilidad resulta dudosa y cuya imposición no se percibe

ni se explica cómo indispensable, estaría configurando el perjuicio que requiere
la declaración de inconstitucionalidad" (Mariani de Vidal, Marina - Abella, Adriana
N., "Los conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas comunes. Otra vez el
problema de la vía procesal para su cobro en los preexistentes", LL, 22-3-2017, 4
- LL 2017-B, 143, AR/DOC/694/2017).
Es decir, en cualquier caso, la cuestión no sería ajena a la
inconstitucionalidad y sin duda ello no ha pasado desapercibido para el
legislador, pues bien se ha cuidado de no establecer ninguna sanción para
quienes incumplan la mentada adecuación. A lo sumo, en el peor de los casos,
ello podría obstar el acceso a la vía ejecutiva, la que como ya he adelantado
encuentra de todos modos, sustento en la analogía.
He de insistir que es claro que los autores del CCCN no podían ignorar la
inconstitucionalidad que significa no respetar los derechos adquiridos en forma
Documento
previa a la nueva legislación o modificar sus alcances, pues podría ser lesiva de
la garantía constitucional del derecho de propiedad (art. 17 CN). Esa garantía
impone al intérprete pronunciarse en favor de la subsistencia de los conjuntos
inmobiliarios preexistentes a la vigencia del CCCN, tanto hayan sido regulados
como derechos personales o bien como una combinación de derechos
personales y reales (Cossari, Nelson, Director del Tomo X, en Alterini, Jorge H.,
Director General, Alterini, Ignacio E., Coordinador, "Código Civil y Comercial.
Tratado exegético", Ed. La Ley, Bs.As., 2015, t. X, p. 31), sin que el régimen de
los derechos reales, por ser de orden público (art. 1884, CCCN) imponga otra
solución, pues se trata de situaciones consolidadas bajo la anterior legislación
(art. 7 CCCN). Entiendo que por ello no se han utilizado verbos tales como
"transformar", "cambiar" o "adoptar"; sino "adecuar". Esto implica que no se les
requiere que transformen ni cambien su estructura, sino que lo pretendido es que
su funcionamiento resulte adecuado a las nuevas normas, lo cual no altera el
derecho adquirido.
Y contrariamente a lo que ha sustentado alguna opinión, dada en un
contexto meramente académico, en cuanto a que el art. 2075 (CCCN) autoriza
una aplicación retroactiva de la ley - supuesto de excepción a los que alude el

segundo párrafo del art. 7 (CCCN)- por lo que quien se oponga deberá
demostrar el perjuicio (Kemelmajer de Carlucci, Aída, "La aplicación del Código
Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes", Santa Fe,
Rubinzal-Culzoni, 2015, p. 164), es más que notorio que éste resulta tan
evidente que se encuentra probado por sí mismo - dados los cuantiosos costos
que importa la modificación de la estructura jurídica, pues requiere la disolución y
liquidación de la sociedad anónima administradora; la incorporación de todos sus
activos inmobiliarios como partes comunes del nuevo consorcio; y también de las
parcelas privadas para ser adjudicadas como unidades funcionales. Sólo pensar
en los costos de mensuras, confección y aprobación de planos, con intervención
de diversas dependencias municipales y provinciales, tales como las Direcciones
de Catastro y de Hidráulica; a nivel municipal sus oficinas de planeamiento,
locales o intermunicipales, y a nivel provincial el Ministerio de Obras Públicas, la
Secretaría de Planeamiento y Desarrollo y la Secretaría de Asuntos Municipales
(Artículo 73, DL 8.912/1077), entre otras; escrituras -no sólo de afectación al
régimen de conjuntos inmobiliarios, sino también la que corresponda a cada una
de las unidades funcionales que integren la urbanización-; tasas e impuestos; los
propios de la disolución societaria, con necesidad de liquidar los pasivos
Documento
existentes; tramitaciones en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas o en

su caso en la Inspección General de Justicia, pues en numerosos casos la
propia jurisprudencia nos indica que muchas sociedades, pese a la localización
del emplazamiento tienen su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
resultan más que evidentes para demostrar desde el inicio el grave perjuicio que
afectaría a las familias que residen en tales urbanizaciones. No parece
demasiado difícil ignorar la magnitud de esas erogaciones a cargo, en definitiva,
de los futuros consorcistas y todo ello a cambio de ninguna ventaja, salvo la
negada – según quienes pueden tener aquella visión - vía ejecutiva. En
definitiva, imponer tal conducta a quienes han adquirido su parcela y su acción
de buena fe y conforme a las normativas vigentes al tiempo de celebrar el acto; o
en su caso sólo la acción, se aprecia, cuanto menos, injustificado.
De tal modo, no respetar la garantía constitucional pondría de manifiesto

un perjuicio más que evidente para los afectados y por lo tanto no parece
razonable sustentar la aplicación retroactiva de los arts. 2073 y siguientes,
cuando el art. 2075 es susceptible de una interpretación que, además de no
importar gastos desmesurados, respeta por completo la garantía constitucional
(art. 17 CN). Por otra parte, hasta el momento no he hallado fundamentos
sólidos sobre la conveniencia de una transformación imperativa.
Interpretar lo contrario, esto es "adecuación" como "transformación",
además de colisionar con la primera norma de interpretación del derecho
(atenerse a la literalidad del texto) es convertir el tercer párrafo del art. 2075 del
CCCN en letra muerta.
Por otra parte, en los hechos, la combinación de los derechos personales
que se derivan para los socios, como accionistas o en su caso asociados, con
los derechos reales que éstos tienen sobre las parcelas individuales, tornan muy
difícil modificar la situación existente para una adecuación estructural. Los
propietarios, en su totalidad deberían consentir "...la unificación de las parcelas y
su afectación al nuevo derecho real, y la sociedad, a su vez, debería hacer lo
mismo con el terreno que era utilizado como común, procediéndose a la
disolución de la sociedad y adjudicación a los socios, quienes, previa unificación
de las parcelas, dispondrán su afectación a la propiedad horizontal especial,
para que nazca el consorcio del conjunto inmobiliario como persona jurídica..."
(Abreut de Begher, Liliana, "Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción
del Código Civil y Comercial de la Nación", Revista del Notariado - Posted By
editor On noviembre, 2017 @ In Varias - - - http://www.revista-notariado.org.ar,
Documento
con cita de Nissen, Ricardo A., "La situación jurídica de los «clubes de campo»
luego de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación. Punto final para
las asociaciones bajo forma de sociedad", en El Derecho, Buenos Aires, UCA, t.
263, 2015, pp. 960-970).
En consecuencia, constituye una exigencia para la aplicación del
precepto en cuestión, hallar una interpretación que respete el orden jurídico y
bajo ese amparo los derechos adquiridos. Es así como se impone indagar sobre
el término utilizado por el legislador.

El CCCN, como he mencionado, utiliza el verbo "adecuar"; no "cambiar",
ni "adoptar"; tampoco "transformar" y ello tiene claras connotaciones, si
buscamos el diverso significado de estas palabras en el diccionario de la Real
Academia Española (23ª. Ed. - https://dle.rae.es). La correcta utilización del
idioma es una condición central en la convivencia de una nación, incluso cuando
admiten más de una lengua.
Así tenemos que, "adecuar", es adaptar algo a las necesidades o
condiciones de una persona o de una cosa; adaptar, es acomodar, ajustar algo a
otra cosa; acomodar significa colocar algo de modo que se ajuste o adapte a
otra cosa; ajustar, importa "hacer y poner algo de modo que calce y venga justo
con otra cosa.
En tanto, "transformar", significa, hacer cambiar de forma a alguien o algo;
o bien transmutar algo en otra cosa (RAE, 1ª y 2ª acepción). Adoptar, en su
quinta acepción, que sería la compatible con la cuestión que aquí debe decidirse,
significa "Adquirir, recibir una configuración determinada".
En la interpretación precedente, esto es, adecuar cómo "adaptar algo a las
necesidades o condiciones de una persona o de una cosa", la nueva normativa
resulta aplicable a los conjuntos inmobiliarios preexistentes, pero sólo en lo que
se relaciona con su funcionamiento, a su aspecto operativo sin incurrir en una
modificación estructural. En esta línea de pensamiento se ha dicho que tal
adecuación, bajo una interpretación pragmática y finalista del nuevo
ordenamiento, hace que el nuevo régimen resulte "...operativo por sí mismo, sin
acto formal alguno de adecuación y desde que éste entró en vigencia" (Linares
de Urrutigoity, "Adecuación de los Conjuntos Inmobiliarios", LL on-line,
AR/DOC/1086/2017).
Ello se aprecia de forma más nítida "...en especial si la aplicación
operativa o funcional del nuevo régimen legal es inmediata respecto de ciertos
elementos: sanciones, admisión, régimen de expensas, administración, etc."
Documento
(Puerta de Chacón - Negroni, "Adecuación de los Conjuntos Inmobiliarios

Preexistentes", LL, on-line, AR/DOC/976/2016).
De tal modo se satisface la necesidad de mayor seguridad jurídica que

fuera objeto de cierta preocupación para los conjuntos inmobiliarios
preexistentes, sin necesidad de incurrir en costosos procedimientos de
transformación jurídico-catastral, que no son difíciles de imaginar, y al exclusivo
efecto benéfico de disponer de una vía ejecutiva. Ningún otro beneficio aporta en
los hechos tal pretendida transformación.
Si lo que se ha perseguido con la inclusión del último párrafo del art. 2075
CCCN, que no estaba en el texto original, es brindar un beneficio a las familias
que habitan los conjuntos habitacionales, en cuanto a su seguridad jurídica, etc.,
tristemente, la adecuación entendida como "transformación" les generaría todo lo
contrario.
Ahora bien, la diversidad de casos que se presentan ante este Tribunal
pone en evidencia que no todas las situaciones son iguales. Me refiero a que en
algunos supuestos la entidad ejecutante presenta reglamentos que satisfacen
"adecuadamente" las exigencias que establece el CCCN para los conjuntos
inmobiliarios (art. 2073 y siguientes) razón por la cual entiendo que no resulta
necesario ningún otro acto formal. Nada tienen que "adecuar" porque su
estructura de origen ya observa los aspectos atinentes a la plena propiedad de
cada titular de una parcela como en lo que hace a la existencia y
funcionamiento; tienen un reglamento que en lo sustancial cumple las exigencias
ahora impuestas por el nuevo Código, asegurando los derechos de los
socios-propietarios o asociados propietarios.
En tales casos no se advierte que sea necesaria una adecuación expresa,
porque su estructura jurídica, funcionamiento y derechos de quienes integran
ese conjunto habitacional ya se presentan adecuados en sus aspectos de fondo.
Por el contrario, en otros no se los podrá tener por adecuados; incluso porque ni
siquiera han observado las normas provinciales vigentes al tiempo de su
constitución; tal como ocurrió en el caso de "Isla El Durazno" resuelto por la Sala
I de este Tribunal (causa n° 105.414, del 30-10-2008). En tal precedente no se
reconoció la vía ejecutiva pues no satisfacía en aquel momento ni siquiera las
normas provinciales que regulan este tipo de urbanizaciones.
El CCCN no ha establecido cómo se debe efectuar esa adecuación ni fijó

Documento
plazo para ello; tampoco ha sido reglamentado por el P.E.N., único con
competencia para ello. Es más, la Sala C de la Cámara Nacional en lo Comercial
mediante fallo dictado en los autos "Inspección General de Justicia c/Haras Pino
Solo SA s/organismos externos" dejó sin efecto las resoluciones generales
25/2020 y 27/2020 de la Inspección General de Justicia que otorgaban un plazo
de 360 días para que los conjuntos inmobiliarios organizados bajo forma de
sociedad se adecuen a las disposiciones previstas en el artículo 2075 del CCCN.
El Tribunal capitalino señaló enfáticamente la falta de atribuciones de la IGJ para
toda posible reglamentación de la indicada norma. Señaló que, aunque el
artículo 11, inciso c), de la ley 22.315 otorga a la Inspección la atribución de
"dictar los reglamentos que estime adecuados", ello no significa que tenga un
poder reglamentario similar al que la Constitución otorga al Presidente (art. 99,
inciso 2 CN), sino que sólo puede crear las normas que sean necesarias para
reglamentar su actividad y para cumplir con sus funciones.
Ante el escenario descripto y en tanto debemos bregar por la operatividad
de las normas, corresponde a los jueces en cada caso verificar si existe esa
adecuación, analizando si en sustancia la entidad actora en su instrumento de
constitución y sus modificaciones, o en sus reglamentos debidamente
aprobados, se observan las exigencias del nuevo régimen.
Ya a esta altura advierto que la cuestión planteada para este Plenario ha
quedado sobrepasada por una realidad que abarca una diversidad de
situaciones que, en mi criterio, no hallan una única justa respuesta. El referido
caso "Isla El Durazno", aunque previo al CCCN, sigue siendo un buen indicador
de que no se puede poner todas las situaciones en un pie de igualdad; en efecto,
las razones por las cuales en ese momento se consideró inhábil el título
presentado subsistirían de no haberse "adecuado" al nuevo régimen, pues
aquella estructura – de persistir - resultaría manifiestamente incompatible con las
exigencias del nuevo ordenamiento.
Por el contrario, en diversos casos se advirtió que se observaban las
pautas esenciales de organización y funcionamiento, en modo similar al nuevo
régimen, por lo que se ha tenido por válido el título.

Al formular mi voto dejaré constancia de ello, para evitar el injusto que
significa tratar igual a lo que se presenta de modo desigual, en relación a las
disposiciones del CCCN (arts. 2075 siguientes).
9. Un punto final a la teoría: La inviabilidad técnica dictaminada.
Documento
Por si cupiese alguna duda sobre la imposibilidad de equipar "adecuación"

con "transformación", el Registro de la Propiedad de esta Provincia, que es uno
de los entes estatales que debería intervenir, necesariamente, para la pretendida
adecuación, - entendida como transformación – ha dictado la Orden de Servicio
N° 045, en la cual expresa que "...El Código prevé en su artículo 2075 CCC que
las formas de dominio preexistentes (barrios cerrados, clubes de campo, etc.
-Decreto 9404/86 y 27/98) deberán "adecuarse" a este nuevo derecho real. Se
interpreta que dicha adecuación, resulta en esta instancia de cumplimiento
imposible y no será objeto calificación registral hasta su regulación por una
norma específica. Por ello, las transmisiones, modificaciones, constituciones y
extinciones de derechos reales relacionadas a las parcelas subdivididas por
Plano aprobado por Geodesia, se seguirán calificando en la forma de estilo. En
cuanto a los Planos de subdivisión por Geodesia aprobados con anterioridad al
1° de agosto de 2015 con o sin comunicación en este organismo, se continuarán
registrando los derechos reales constituidos sin requerir la afectación al nuevo
derecho real de conjunto inmobiliario, pues se interpreta que el de subdivisión
oportunamente aprobado implica un derecho adquirido...".
Tal dictamen pone en evidencia que, al menos por el momento, si se
entendiese "adecuar", como una exigencia de "transformación de la estructura
jurídica-territorial" de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, ello constituye
una visión que no se condice con la realidad, pues resulta algo de "cumplimiento
imposible". ¿Es válido interpretar la norma jurídica en un sentido que no pueda
ser cumplida? Aquí también la respuesta negativa se impone.
En consecuencia, en tanto la estructura funcional, operativa del conjunto
inmobiliario preexistente, resulte adecuada al nuevo régimen – tampoco quiere
decir exactamente igual-, con los alcances arriba expresados, en particular la

existencia de un reglamento interno que ordene su funcionamiento, los derechos
y obligaciones de quienes lo integren, no se advierte razón alguna para exigirle
cambios de estructura jurídica-catastral que, por otra parte – se ha señalado –
son imposibles de realizar. En otras palabras, el CCCN no exige que aquellos
conjuntos inmobiliarios preexistentes deban transformarse, para así
reconfigurarse al nuevo derecho real de propiedad horizontal especial (en similar
sentido Resqui Pizarro, Jorge C., "Adecuación de los conjuntos inmobiliarios:
¿llegó la hora de las definiciones?", elDial DC264E).
Interpretar la necesidad de adecuación como transformación de la
estructura jurídica de la urbanización al nuevo derecho real especial, sería
Documento
desentenderse de la realidad, imponiendo tal proceder cuya finalidad o

necesidad sustancial no se advierte, ignorando los inconvenientes, trastornos y
gastos que generará tal adecuación (Mariani de Vidal, Marina - Abella, Adriana
N., "Los conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas comunes. Otra vez el
problema de la vía procesal para su cobro en los preexistentes", LL, 22-3-2017, 4
- LL 2017-B, 143, AR/DOC/694/2017). ob. cit.). Por evidentes no necesitan otra
demostración.
Sin perjuicio del dictamen del Registro de la Propiedad provincial,
tampoco se puede obviar que, aunque la "adecuación" - entendida como
transformación de estructura jurídica-territorial - pueda hacerse de forma
voluntaria, ello no dejaría de presentar graves dificultades pues, a no ser que se
cuente con la unanimidad de los integrantes, no sería factible afectar las
parcelas particulares como unidades funcionales, pues ello requiere de modo
inevitable la aceptación de su titular quien tiene sobre ella su pleno dominio. Esto
no ha sido alterado por ninguna disposición del CCCN. Pensar en la instancia
judicial conllevaría gran tiempo y costos, con un incierto destino ante los posibles
cuestionamientos constitucionales ya referidos.
Y principalmente, si se pretende por hipótesis que tal transformación es
condición ineludible para acceder a la vía ejecutiva en el cobro de las expensas,
es ingenuo pensar que los propietarios morosos, que siempre en mayor o menor
medida existen, se avengan a la mentada "adecuación". Mientras tanto el resto

de los socios que de buena fe adhirieron a un reglamento interno, deberán
seguir soportando, no sólo la morosidad de los incumplidores sino los dilatados
tiempos de los procesos de conocimiento pleno con el consiguiente adicional
esfuerzo económico, sin que se brinde una solución adecuada a tal situación.
Por todo ello comparto los alcances que Mariani de Vidal y Abella le
asignan al último párrafo del art. 2075 (CCCN), conforme lo arriba señalado.
La adecuación implica órganos de funcionamiento semejantes a los
propios del consorcio de propiedad horizontal – no los mismos ni iguales -,
garantizando los derechos de participación y control de la actuación del ente
social congregante, pero no el cambio de estructura jurídico-catastral.
En otras palabras, respetándose estos aspectos, no implica una
desventaja permanecer ajenos al nuevo derecho real especial, al menos en
relación a los trastornos y costos ya mencionados. Siempre, claro está, en lo que
concierne a las urbanizaciones preexistentes constituidas conforme a las normas
provinciales vigentes al tiempo fundacional.
Documento
También se presentan otras razones que avalan la ausencia de necesidad

de "transformación", en orden a la seguridad jurídica pretendida para las
urbanizaciones en cuestión.
Una razón que merece destacarse, es que las sociedades anónimas que
administran los conjuntos inmobiliarios, en particular los clubs de campo y
barrios cerrados, cuyos accionistas son los propietarios de las parcelas privadas
que los conforman bajo un régimen por el cual, la titularidad de la acción es
inescindible de la que corresponde a un lote de terreno, tal como lo admite el
decreto-ley 8.912/1977 y su decreto reglamentario 9.486/86, y lo mismo cabría
afirmar respecto del Decreto 27/98 (su art. 10 remite como alternativa al régimen
del DL 9.486/86), todas dichas normas de la Provincia de Buenos Aires, se
encuentran sometidas al contralor de la Dirección Provincial de Personas
Jurídicas o bien de la Inspección General de Justicia, según sea su domicilio
social, con independencia del emplazamiento de la urbanización.
Tal sometimiento implica, además, sujeción a las normas propias de las
sociedades anónimas (ley 19.550: derechos y obligaciones de los accionistas;

régimen de asambleas e inclusive de impugnación de sus decisiones;
responsabilidad de directores; fiscalización; etc.); es decir, se trata de un
régimen muchísimo más complejo y estricto, tanto de los accionistas como de
terceros, que el propio de un consorcio de copropietarios, aún bajo la actual
normativa (arts. 2037 y ss, CCCN); y además, con un contralor estatal, aunque
no sea permanente (art. 299 LGS) sino el limitado del art. 300 (LGS), pues pese
a ello deben presentar en forma anual sus balances e inscribir diversos actos
(cambio de autoridades, modificaciones estatutarias, renovación y cambio de
autoridades, entre otros).
La mayor complejidad y contralor que pesa sobre una sociedad anónima
satisface con holgura las exigencias previstas por el CCCN para los conjuntos
inmobiliarios, en cuanto aquí nos interesa, en especial las previsiones de los
arts. 2056 incs. e), f), g), l), m), n), ñ), o), p), r), s), t); 2058, 2059, 2062, 2065,
2066 y 2067, todos ellos atinentes al funcionamiento de un consorcio. Con
mayor razón cuando median reglamentos internos al respecto, ya se encuentren
expresados en el mismo contrato social o bien mediante una asamblea con las
mayorías legales.
Se advierte, por lo tanto, que los administradores de los conjuntos
inmobiliarios a los que hago referencia están sujetos a un contralor mucho más
exigente que aquellos que cumplen similar función de acuerdo a la preceptiva del
Documento
Libro Cuarto, Título V del CCCN, por lo cual no parece lógico asignarles menor
valor o seriedad a sus actos.
Lo que aquí sustento no tiene ningún punto de conexidad con la supuesta
creación de un derecho real por vía convencional, no se trata de eso en
absoluto, porque como es sabido sólo la ley puede crearlos (art. 1882 CCCN; art.
2502 CC). Desviar la cuestión al tema de los derechos reales es una
interpretación que desatiende la realidad, pues no se trata de crearlos por
voluntad de las partes y menos aún del intérprete sino de "adecuar" el
funcionamiento de los conjuntos preexistentes al régimen funcional del nuevo
Código.
En otras palabras, está en juego qué se debe entender por "adecuarse" a

las normas del Código en este punto. De tal modo, si el ente societario o
asociativo satisface razonablemente una estructura funcional que garantice de
modo similar los derechos de quienes los integran tal como tiene lugar bajo la
figura del derecho real especial; en tal caso, cabe entender que ello implica
cumplir con la adecuación exigida por la ley, sin necesidad de ningún acto formal
expreso de ningún organismo, pues ni el Código ni ninguna reglamentación del
Poder Ejecutivo Nacional lo exigen.
Sobre el régimen de los derechos reales, en el CCCN, se ha dicho que no
se puede "...dejar de señalar que, en los fundamentos de la comisión
reformadora, se ponderó la noción de ‘derecho real próximo’. De tal manera que,
en caso de constituirse un derecho real no previsto por el ordenamiento, la
misión del juez es la de interpretar el negocio con el objeto de que resulten
subsistentes las estipulaciones bajo el abrigo del estatuto real que más se
adecue al contrato." (Herrera, Marisa; Caramelo, Gustavo; Picasso, Sebastián;
"Código Civil y Comercial de la Nación Comentado", INFOJUS, Bs.As., 2015, T°
V, p.4).
Si ese es el deber del juez ante la pretendida creación de derechos reales
ajenos a la taxativa enumeración del CCCN (art. 1887; art. 2503 CC), con mayor
razón deberá aplicarse un criterio en favor de la validez del vínculo, que sin
pretender la creación de un derecho real "extralegal", estableció, conforme a la
legislación vigente al tiempo de su celebración (D.L. 8.912/1977 – en especial
arts. 64 a 69) y su decreto reglamentario; decreto 27/1988 – en particular el art.
10; y ley 13.744, ésta en el caso de los parques industriales) un vínculo
inescindible entre derechos personales y reales originados, por un lado y
asimismo, vinculaciones reales de servidumbres perpetuas, pues en definitiva,
Documento
responden a una misma causa fin.

Sin perjuicio de ello, y a riesgo de ser reiterativo, considero que no
debemos dejarnos llevar por un debate sobre la cuestión de los derechos reales
pues no se trata de eso ni de hallarlo donde no lo puede haber, salvo disposición
del legislador. Aquí se trata solamente de perseguir el cobro de obligaciones
como lo son las expensas.

Es bueno recordar, sin perjuicio de lo ya dicho respecto a la adecuación,
que el CCCN en ninguna parte de su articulado dispone que los conjuntos
anteriores a su entrada en vigencia "deban constituirse" como derecho real de
propiedad horizontal especial. Vale lo dicho sobre el término adecuación.
Si fuese una obligación así entendida debería haber una sanción y ello no
ocurre. En la interpretación más favorable para quien entienda que deben
"transformarse", lo peor que le puede pasar al conjunto inmobiliario será no
disponer de la vía ejecutiva; no acceder a ese "beneficio" pero ello en modo
alguno conforma una sanción. Luego ¿dónde está la respuesta sancionatoria
para el supuesto incumplidor de la ley?
Los derechos reales de los propietarios de las parcelas individuales que
conforman el conjunto habitacional preexistente ya están asegurados con sus
respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas; ello al igual con los
bienes de propiedad del ente administrador.
Desde luego que como en todos los órdenes de la vida habrá
emprendimientos que hasta el momento no hayan cumplido sus obligaciones
con los adquirentes de lotes, pero eso es un tema diverso. Se trata de
situaciones en que el desarrollador no ha cumplido cabalmente con la normativa
de los clubes de campo, barrios cerrados y parques industriales, según
corresponda. Es claro que tal falta de cumplimiento no encuadra en entidades
debidamente constituidas según las normas vigentes al tiempo de su
constitución.
Una vez más ello me lleva a afirmar que la procedencia de la vía ejecutiva
para el cobro de las expensas, ahora prevista, por primera vez, en el
ordenamiento de fondo (art. 2048 últ. párr., CCCN), no constituye una derivación
del derecho real de propiedad horizontal, sino como lo he reseñado más arriba,
una exigencia de funcionamiento y conservación del sistema de convivencia en
núcleos inmobiliarios con partes o servicios de uso común.
Por lo tanto, hallándose satisfecha la adecuación en el sentido aquí
propiciado, no media obstáculo alguno para discriminar entre urbanizaciones
Documento
preexistentes y posteriores al CCCN, en cuanto a los beneficios que éste les

confiere, en particular para admitir la vía ejecutiva para el cobro de las expensas;
máxime porque se trata de una cuestión procesal. Desde ya que quedan a salvo
los aspectos vinculados de modo directo con el derecho real o que resulta de su
calidad de tal, todo lo cual resulta ajeno a la cuestión aquí planteada.
Sin perjuicio de esto último, considero de suma importancia para dilucidar
la cuestión que el legislador al sancionar la ley 13.512 no le dio a la propiedad
horizontal el carácter de derecho real, pese a lo cual tanto la "doctrina como la
jurisprudencia así lo entendieron como tal, toda vez que fue creado por ley y así
lo habilita el art. 2502 del Código Civil, a pesar de no estar enumerado en el
artículo subsiguiente" (Hise, Mónica, en "Consorcio de Propietarios – Propiedad
Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación", Celia Weingarten
– Carlos Ghersi – Directores, Ediciones D&D, Bs.As., 2015, p. 217); y tampoco
fue agregado al numerus clausus del CC, por ninguna reforma posterior, a
diferencia de lo acontecido con la superficie forestal (ley 25.509).
En otros términos, aún en el caso que pudiera superarse el escollo
señalado por el Registro de la Propiedad de esta Provincia, para llevar la actual
estructura de los conjuntos inmobiliarios preexistentes al nuevo régimen de
derechos reales y, además, dado que el CCCN no ha establecido plazo para
hacer tal adecuación y tampoco ha impuesto sanción, alguna si se omitiera
hacerlo, nada obsta a que, hasta tanto las referidas urbanizaciones lo decidan de
acuerdo a sus respectivas estructuras y órganos pertinentes (Rivera, Julio –
Medina, Graciela, "Código Civil y Comercial comentado", La Ley, Bs.As., 2014, t.
V, p. 617; Alterini, Jorge H. - Alterini, Ignacio E., "Código Civil y Comercial.
Tratado exegético", Ed. La Ley, Bs.As., 2015, t. X, p. 31), aquellos puedan
continuar su funcionamiento conforme lo venían haciendo, y sólo se deberá
verificar en cada caso que sus normas internas de funcionamiento resulten
adecuadas a la nueva preceptiva para reconocerles los beneficios ínsitos en ella.
Y de igual modo deberá analizarse, en cada caso, el título que presenten a los
efectos de su cobro por la vía ejecutiva.
Por todo ello concluyo que la adecuación no implica la transformación,
sino únicamente que las normas de funcionamiento del ente sean compatibles

con las propias del nuevo régimen y por tanto como lo ha señalado la doctrina
Documento
arriba expuesta, observándose tal concordancia deben admitirse los beneficios

del art. 2048 último párrafo, debiéndose tener por satisfecha, en este sentido, la
adecuación del art. 2075 (CCCN).
A mérito de todo lo dicho concluyo que procede en tales casos la vía
ejecutiva para el cobro de las expensas, sin necesidad de recurrir a otras
elaboraciones.
Diferente consideración, podría merecer el caso de aquellos
emprendimientos que fueron organizados sólo bajo un régimen de derechos
personales, tal como el supuesto en que la sociedad es la titular de todo el
predio y la asignación de un espacio dentro de su superficie es meramente
contractual, tal como se presentaba en la causa N° 105.414 ("Isla El Durazno
S.A. c/ Ymaz, Ignacio Francisco", 30-10-2008, RSI 423), resuelta por esta Sala.
En efecto, en dicha modalidad no media la protección propia del derecho real de
dominio para cada asociado a título individual, sin perjuicio del que corresponde
a la sociedad de la cual el socio forma parte. Pero tal situación, en la cual no se
cumplía con las normas provinciales sobre uso del suelo ya mencionadas, no es
la que se presenta en estos actuados y en su caso deberá ser motivo de estudio
confrontando su situación con la nueva normativa. Similar apreciación vale para
los fideicomisos que, constituidos en mira a lograr conjuntos inmobiliarios como
los que se tratan en el presente, no se hallan cabalmente cumplidos.
10. La vía ejecutiva más allá de la adecuación.
10.1. Algo más sobre los precedentes y la analogía.
De no compartirse la conclusión precedente, aun así, entiendo que
procede la vía ejecutiva por las siguientes consideraciones.
Aprecio que no concederles a los conjuntos inmobiliarios preexistentes la
acción ejecutiva para el cobro de las expensas, equiparables en un todo a las
obligaciones contempladas por el art. 2081 (CCCN), tal como lo preceptúa el art.
2048 último párrafo del mismo cuerpo legal, constituye un injusto incompatible
con las exigencias de los arts. 1 y 2 del CCCN en tanto determina que, entre

otros aspectos, debe atenderse a las finalidades de las leyes y el último permite
de modo expreso recurrir a la analogía.
La ley 13.512 no contemplaba la vía ejecutiva para el cobro de las
expensas, por lo cual y ante la fundamental importancia que reviste para quienes
habitan un inmueble en que confluyen partes comunes y propias, normalmente
con una relación funcional intrínseca, fueron los códigos procesales los que le
reconocieron tal vía para lograr un cobro más rápido (Zelaya, Mario en
Documento
Lorenzetti, Ricardo L., Director, "Código Civil y Comercial Comentado" T° IX,

Rubinzal – Culzoni Editores, 1ª Ed. Santa Fe, 2015, p. 474).
Como lo ha señalado la minoría (por un voto) en el Plenario de la Cámara
Comercial, anterior a la vigencia del CCCN ("Barrio Cerrado Los Pilares c/
Á.V.J.A. s/ ejecutivo" S 4-5-2015, (expte. N° 27.434/2008), aún sin previsión legal
alguna, los tribunales nacionales brindaron la posibilidad de reclamar el pago de
las expensas de propiedad horizontal por la vía ejecutiva, cuando emanaba del
representante autorizado, si ella había sido prevista expresamente en el
reglamento de copropiedad; y fundamenta su opinión en la cita de numerosos
fallos (CNCiv., Sala A, 6-7-1962, ED 3-823; íd., Sala B, 22-7-1962, ED 6-428; íd.,
Sala F, 6-12-1962, ED 6-10; íd., Sala E, 6-11-1962, ED 3-589; id., Sala C,
2-3-1967, ED 19-123, id., Sala A, 20-7-1967, ED 20-105; entre muchos otros).
Señalaron los Señores Jueces que aquello ocurrió pese a que no existía duda de
que las normas procesales no estipulaban expresamente que los aportes por
expensas comunes impagas pudieran ser perseguidos por la vía ejecutiva.
Advierten que la doctrina interpretó que no podía inferirse de esa circunstancia la
conclusión opuesta, es decir que existía impedimento legal para estipular por
convención dicho procedimiento (con cita de Bendersky, Mario J., "Cobro
compulsivo de expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal",
Abeledo-Perrot, Bs. As., 1963, p. 40).
En la actualidad se impone aún más aquella solución desde que hay
normas procesales (art. 522 CPCC), incluso legislación de fondo (art. 2048
último párrafo) que, ante situaciones similares, autorizan el cobro ejecutivo. La
similitud del sustrato de hecho bien permite acudir a la analogía, como ya lo

hiciera la Sala I que integro en los precedentes arriba detallados y en virtud de
las reflexiones vertidas.
Vale recordar en este punto, lo afirmado por el Dr. Carlos Enrique Ribera,
quien entonces integraba esta Sala, en cuanto a que: "No podemos dejar de
recordar que desde un comienzo preocupó el tema respecto al cobro del saldo
de la cuenta corriente bancaria por una vía procesal que no fuera el juicio
ordinario, pues este último proceso posibilitaba la discusión de la composición de
cada una de las remesas de la cuenta, lo cual prolongaba el reclamo
indefinidamente. Ante ello los tribunales permitieron a las instituciones bancarias
preparar la vía ejecutiva mediante el reconocimiento del saldo al
cuentacorrentista... (CFed. de la Plata, "Banco de la Nación c. Kelly, 16/6/24, JA
13-54; CCom de la Capital Federal, "Banco Británico de la América del Sud v.
Documento
Aboud Hnos.", 14/12/27, JA 26-1315; ¡d., 8/7/29, JA 30-476; ¡d., "Banco Alem n
Transatlántico v. Heine y Cia.", 11/4/30, JA 32-1098. Al respecto consultar: Erwin
O. Rosenbusch, Carácter ejecutivo del saldo de cuenta corriente, JA, 26-319;
Ernesto Eduardo Martorell, El juicio ejecutivo en las operaciones bancarias, Ed
Ad-Hoc, 1992, p. 95 y ss. También cabe recordar que en 1934 se elaboró un
proyecto de Código Procesal Civil y Comercial de Nación, que disponía carácter
ejecutivo al saldo definitivo de cuenta corriente bancaria (art. 404) (J.A. T 46,
secc. leg., p. 40) citado en su trabajo "Interpretación de algunas cuestiones de la
cuenta corriente bancaria", publicado en Revista Síntesis Forense del Colegio de
Abogados de San Isidro, mayo de 1993.
En fecha no tan lejana, el 6-12-2021, la Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, Sala M, en autos: "Club de Campo El Moro c/ Lacivita, Alejandro Juan
Manuel s/cobro de sumas de dinero" resolvió que un certificado de deuda
emitido por la administración de un conjunto inmobiliario preexistente es título
hábil ejecutivo para su cobro (En igual sentido CNCiv., Sala A, 28-82015,
"Lagunas del Polo Barrio Cerrado SA c/ G. L. G. S/ Ejecución de expensas", .
Una vez más se pone en evidencia que la jurisprudencia ha sabido
adaptarse a las exigencias requeridas por determinadas cuestiones con
incidencias económicas y sociales complejas; y que por comprender a un

número importante de personas requieren una interpretación flexible de las
normas adecuadas a las exigencias de cada tiempo, sin por ello traspasar los
límites de las facultades constitucionales.
Tampoco se puede perder de vista para la considerar procedente la vía
ejecutiva por analogía que si a los conjuntos preexistentes no se les habilita ese
camino salvo la pretendida "transformación", pese a que el Código solamente
dice "adecuar", ello lleva a un peligro "de desfinanciamiento, en esta última
hipótesis, es grave, pues el sistema se sostiene en la medida en que todos
solidariamente cumplan con su obligación, y la abstención o incumplimiento de
algunos sobrecarga al resto, pudiéndose tornar inviable la administración del
conjunto si es que la demora de los procesos ordinarios que se sigan contra los
morosos retarda el recupero de gastos (Clerc, Carlos M., y Mastronardi, Andrés,
"Adecuación de conjuntos inmobiliarios. Su inconstitucionalidad ", E.D. Diario, T
289, 03-12-2020, Cita Digital: ED-CMXXXVI-709).
10.2. El certificado de expensas
No puede obviarse que los certificados de deuda que emiten las
sociedades o asociaciones que administran estos conjuntos inmobiliarios
Documento
consignan la existencia de una deuda líquida y exigible (Mariani de Vidal, Marina

- Abella, Adriana N., "Los conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas
comunes. Otra vez el problema de la vía procesal para su cobro en los
preexistentes", cit.).
En este sentido la intervención del deudor prestando su conformidad para
la emisión de tales documentos aparece en oportunidad de adquirir la acción de
la sociedad, lo cual implica inequívoco consentimiento a los términos del contrato
social, el estatuto y los reglamentos hasta ese momento aprobados por la
asamblea cuyas decisiones son obligatorias para todos los accionistas, en virtud
del carácter colegial que revisten (art. 233 ley 19.550, en adelante LGS).
Esa compra de la acción era la que permitía a quien pretendía adquirir una
parcela dentro del respectivo cerramiento, tanto llevar a cabo esto último como
incorporarse al conjunto inmobiliario, dado la relación inescindible entre "parcela"

y "acción" (Ley Geodesia Prov. Bs.As.).
Por ello cuando el estatuto o el reglamento interno aprobado por la
asamblea de accionistas, ha consagrado la vía ejecutiva, sumado al contexto de
la actual legislación (arts. 2073, 2081, 2048 y cc del CCCN) no resulta funcional
a la norma (arts. 1 y 2 CCCN) denegarla es sede judicial.
Esa adhesión, que importa la compra de la acción de una sociedad
anónima, tiene una naturaleza contractual. Así lo era bajo la vigencia del art
1197 del Código de Civil, manteniéndose en el art 959 del CCCN, en cuanto
ambas normas regulan la fuerza vinculante del contrato como a la de la ley
misma.
La referida fuerza vinculante constituye, tanto en términos de la norma
derogada (vigente al tiempo en que se originó la deuda pretendida en estos
actuados) como en la actual, la "ley de las partes", que valida la fuente de
ejecutividad de los referidos certificados de deuda (Mariani de Vidal, Marina -
Abella, Adriana N., ob. cit).
Similares términos han sido expresados por la minoría en el Plenario
"Barrio Cerrado Los Pilares", la cual consideró expresamente la creación
convencional del título ejecutivo en casos como el presente.
El CCCN refiere a la buena fe como uno de los puntos cardinales en vista a
un orden social justo y ello tiene lugar, en especial para la cuestión que aquí nos
ocupa, en sus artículos 9, 729 y 961 de dicho cuerpo legal. Así también estaba
previsto por la legislación anterior (arts. 1198 y 1071 CC).
Es así que desconocer lo que resulta del contrato social, que aglutina a los
Documento
accionistas (asociados) que integran la urbanización, en función de soportar los

gastos que demandan los servicios que han acordado proveerse, por ser éstos
una razón principalísima para incorporarse a ella es algo contrario a la protección
de la buena fe de todos sus integrantes.
Una interpretación literal y estricta de los textos legales, colisiona en el
caso contra aquel principio cardinal de la convivencia, que es la buena fe y otro
que no puede ser ignorado en las decisiones judiciales, y que es el de la
realidad.

De tal modo se aprecia que el principio de la buena fe no admite que un
contratante brinde a la otra parte un instrumento eficaz para el cobro ejecutivo de
una deuda y que al ponerse en marcha ese mecanismo procesal vuelva sobre
sus pasos y se cuestione su validez sin que medie un vicio de la voluntad al
tiempo de dar su consentimiento. En supuestos bajo el régimen de geodesia ese
consentimiento se encuentra implícito en la compra de la acción de la sociedad
administradora, título inescindible de la adquisición del respectivo lote de terreno.
El reconocimiento de ejecutividad postulado juega un rol decisivo "... en la
distribución de costes y beneficios que hacen, en definitiva, a la lógica
económica del funcionamiento del sistema en sí mismo" (Di Chiazza, Iván, LL,
Revista de Derecho Comercial del Consumidor y de la Empresa, abril 2011, Nº
2).
Comparto el criterio que sostiene que "En materia de ejecución de
expensas comunes, corresponde restringir el marco de procedencia de la
excepción de inhabilidad de título, en función del principio según el cual tales
reclamos deben apartarse de rigorismos formales respecto de las condiciones de
ejecutabilidad del instrumento hecho valer como base de la acción, en tanto las
normas de la ley 13.512 están dirigidas a asegurar el deber de pagar con
puntualidad las expensas" (CNCiv., Sala A, 13-8-1997, "Consorcio de
Propietarios Junín 1276 c/ Pruneda de Fiorentino, María", LL, 1997-F-459; DJ,
1998-1-646; LL, On line, AR/JUR/1358/1977). Y, si bien el referido fallo ha sido
dictado en una controversia resultante de la aplicación de la ley de propiedad
horizontal, entonces vigente, aprecio que del mismo modo debe observarse
respecto de los conjuntos inmobiliarios preexistentes al CCCN, no encuadrados
en aquella, toda vez que existe identidad de objeto tutelado: asegurar el
recupero expeditivo de las sumas necesarias indispensables para su
conservación y funcionamiento.
10.3. El Plenario "Barrio Cerrado Los Pilares" (resuelto por mayoría de
Documento
ocho votos a favor de la vía ejecutiva y nueve en contra).

Resultarían incompletas estas consideraciones si obviase hacer referencia

al plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, in re "Barrio
Cerrado Los Pilares c. Alvarez, V.J. s/ ejecutivo", (4-5-2015), el cual por cierto es
anterior a la vigencia del CCCN (1-8-2015).
En aquella oportunidad la Cámara sentó la doctrina según la cual "no
corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas
emitido por un club de campo o barrio cerrado", negando validez a la creación de
títulos ejecutivos convencionales expedidos de acuerdo a los reglamentos
internos de las urbanizaciones organizadas bajo forma de sociedades anónimas
y de conformidad con los decretos provinciales 9.404/1986 y 27/1998; e incluso,
con anterioridad a ellos).
Ante todo, aprecio importante resaltar lo controvertida que ha sido la
cuestión desde que nueve jueces votaron por negar la vía ejecutiva y ocho por
aceptarla. Ello pone en evidencia que más allá de la consecuencia jurídica que
pueda tener lugar tal decisión para la Justicia Nacional en lo Comercial, ante las
idas y vueltas originadas por las modificaciones en el CPCCN, resulta notorio
que no puede decirse que lo allí resuelto, necesariamente pueda considerarse la
línea mayoritaria del pensamiento jurídico. Incluso, como se verá hay, al menos
un fallo publicado, y posterior del mismo Tribunal que no ha seguido tal doctrina;
aunque vale aclarar que tuvo lugar antes de la reforma en materia recursiva, que
volvió en lo pertinente al régimen anterior (leyes: 26.853 –B.O. 17-5-2013;
27.500, B.O. 10-1-2019).
Sin perjuicio del extenso y profundo desarrollo de los votos que
congregaron a una y otra posición, puede decirse que los nueve jueces que
votaron por la negativa centraron su fundamento en la inexistencia de una norma
legal expresa que admitiera la vía ejecutiva para el cobro de expensas para los
clubs de campo y barrios cerrados preexistentes – ese era el caso –. Es decir,
para ese grupo el título ejecutivo sólo puede provenir de la ley. En cuanto a la
analogía se consideró que no era posible asemejar una sociedad comercial con
un consorcio, algo evidente pero que no hace a la cuestión, pues el punto radica
en la semejanza de las expensas como tales y no en el sujeto que las emite.
Por su parte, la minoría, integrada por ocho jueces, - se advierte que un

Documento
sólo voto inclinó la balanza - efectúa una breve referencia al marco fáctico y
jurídico en que se han desarrollado las urbanizaciones privadas especiales en
las distintas jurisdicciones provinciales.
Los Magistrados, para admitir la vía ejecutiva formularon un extenso
desarrollo que resulta difícil sintetizar, pero que se podría concentrar en los
siguientes aspectos: A) Quienes integran un club de campo o un barrio cerrado,
ante la falta de previsión legal expresa, y en ejercicio de la autonomía de la
voluntad, han debido incorporar en sus reglamentos o estatutos que habilitan la
vía ejecutiva para el cobro de las expensas. B) El "pacto ejecutivo" surgió con
anterioridad a la regulación legal de los títulos ejecutivos, como una necesidad
socio-económica; por ellos el deudor renunciaba a toda discusión, sometiéndose
a la ejecución inmediata. C) Más allá de las discrepancias dogmáticas en torno a
la validez de los títulos ejecutivos convencionales, la práctica jurídica se ha
mostrado proclive a receptarlos ante la exigencia de atender urgentes
necesidades impuestas por una realidad socioeconómica continuamente
cambiante, imposibilitada de esperar los tiempos del legislador; citan el Plenario
de las Cámaras Primera y Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial de La
Plata, 16-9-1997, "Banco Mayo Cooperativo Limitado c. Olivares, Hugo Néstor".
D)
No puede desconocerse, en principio, el ejercicio de la autonomía de la
voluntad en la creación del título ejecutivo (arts. art. 1137 y 1197 del CC), y ello
es el fundamento central para dar respuesta afirmativa a la validez de los pactos
de ejecutividad, lo cuales constituyen la ley de las partes; "si las partes pactaron
expresamente que sea considerado como título ejecutivo un documento
determinado es procedente la vía ejecutiva" (Peyrano, Jorge W., "Reafirmación
de la viabilidad del título ejecutivo "convencional" pactado por las partes", Zeus
57, J-321, Jurisprudencia Santafesina Nº 10, p. 135); "... por qué no se ha de
permitir que los contratantes acudan a un medio de efectividad y eventual
celeridad, cuando éste ha sido, justamente, el origen del tipo de juicio
ejecutivo...: la cláusula guarentigia, instrumentum confessionatum, etc. han sido
los que le dieron vida." (Colombo, Carlos J., "Cód. Procesal Civil y Comercial de

la Nación. Anotado y Comentado", Editorial Abeledo-Perrot, Bs. As., 1969, t. IV,
p. 66).
No obstante, la autonomía de la voluntad de las partes en la creación de
títulos ejecutivos distintos a los previstos en la ley no es absoluta, sino
condicionada por necesidad de su misma naturaleza, ceñida a la participación y
Documento
observancia de ciertos caracteres propios y típicos de la categoría a la que

aspira y que deben ser examinados. E) La mayoría de la doctrina ha aceptado el
convenio ejecutivo, siempre que se adecue a las pautas genéricas del CPCCN y
formulan las correspondientes citas (Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil",
Abeledo-Perrot, Bs. As., 1982, t. VII, p. 353; Colombo, Carlos J., ob. cit., t. III,
844; Colombo, Carlos J- Kiper, Claudio M., "Cód. Procesal Civil y Comercial de la
Nación. Anotado y Comentado", La Ley, Bs. As., 2006, t. IV, p. 610; Falcón,
Enrique M., "Cód. Procesal Civil de la Nación. Anotado, concordado,
comentado", Abeledo Perrot, t. III, 624; Highton, Elena-Areán Beatriz, "Cód.
Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos
provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial", Hammurabi, Bs. As., 2008, t. 9,
p. 422; Fenochietto, Carlos E. -Arazi, Roland, "Cód. Procesal Civil y Comercial
de la Nación. Comentado y concordado con el Cód. Procesal Civil y Comercial
de la Provincia de Buenos Aires", Astrea, Buenos Aires, 1987, tomo 2, p. 688,
entre otros). F) Los certificados expedidos por las administradoras son válidos en
tanto cumplan las condiciones generales de admisibilidad para la creación de
títulos ejecutivos por voluntad de las partes, esto es: i) no sean incompatibles
con la acción y naturaleza de la institución sustancial a que se aplica; ii) no
impliquen desnaturalizar el juicio ejecutivo; iii) no violen disposiciones de orden
público; iv) instrumenten una obligación líquida y exigible y no exijan
interpretación del contrato o relación jurídica subyacente susceptible de
controversia o no dependan de la comprobación directa de las prestaciones
recíprocas. G) Los procesos de ejecución tienen por objeto hacer efectivo el
cumplimiento de una obligación documentada en alguno de los títulos judiciales
o extrajudiciales que, de acuerdo con la ley, autorizan a presumir certeza en el
derecho del acreedor; su objeto consiste satisfacer una prestación. H) El juicio

ejecutivo, apunta a que sean cumplidas obligaciones resultantes de títulos
extrajudiciales, a los que la ley procesal y, en otras ocasiones, la ley de fondo les
asigna fuerza para ser reclamados por esta vía, siempre y cuando encuadren en
las disposiciones por ellas señaladas (citan: Palacio, Lino, "Tratado de Derecho
Procesal", Abeledo-Perrot, Bs. As., 1994, T. VII, p. 333). I) Se trata de un
proceso rápido, de liquidación, con miras al interés social en crear medios
expeditivos que favorezcan las transacciones económicas, cuando se demanda
por una obligación exigible de dar cantidades de dinero líquidas o fácilmente
liquidables (art. 520 CPCCN). J) Para que un título resulte hábil debe ser
suficiente y bastarse a sí mismo, conteniendo todos los elementos que
Documento
posibiliten el ejercicio de la acción ejecutiva: i) la indicación precisa de los sujetos

activos y pasivos de la obligación; ii) la expresión líquida o fácilmente liquidable
de la cantidad adeudada y la exigibilidad de la obligación, esto es que se trate de
una deuda de plazo vencido y no sujeta a condición. K) La fuerza ejecutiva del
título, puede "...provenir de la voluntad de los contratantes, en los casos en que
la ley no lo prohíba y el acuerdo se refiera a lo que, por su naturaleza, no es
incompatible con la esencia, función y estructura del juicio ejecutivo" (conf.
Colombo, Carlos J., ob. cit., t. III, p. 844; Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio M.,
ob. cit., t. IV, p. 610). L) El principal argumento para no aceptar la validez de un
título convencional sería que no se encuentra "legalmente previsto"; sin
embargo, en el texto de los ordenamientos procesales se halla la previsión; así
en el art. 523 (CPCCN), cuando dispone que son títulos que traen aparejada
ejecución, además de los que enumeran, indica "...Los demás títulos que
tuvieren fuerza ejecutiva por ley..."). M) En ese sentido la ley civil confiere a las
partes la potestad de dotar de ejecutividad a un documento, mediante una
convención a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197 del CC) y
que como norma sustancial nacional está por sobre el ordenamiento procesal de
carácter local (CNCom., Sala D, 11-4-1990, "Deutsche Bank c. Mosquera,
Alejandro P.", LL, 1992-B, 156); por ella pueden crear un instrumento que
participe de los recaudos exigibles a los títulos de esa categoría. N) La fuerza
ejecutiva de un título se funda en la ley, pero la autonomía de la voluntad de las

partes es un principio general central en el derecho argentino y en el derecho
comparado al que, incluso, puede reconocérsele el rango de principio general de
las naciones civilizadas (citan, Boggiano, Antonio, "Pacto de ejecutividad y
abaratamiento del crédito", ED 138-185); en virtud de ello no existe óbice jurídico
alguno para admitir la facultad de las partes para crear de modo autónomo,
títulos ejecutivos al margen de los expresamente previstos por la ley; ello,
siempre que no exista prohibición legal expresa, no se viole el orden público
procesal y se respeten las condiciones que hacen a la habilidad ejecutiva de
tales instrumentos, las cuales se encuentran expresamente previstas en las
normas procesales. Ñ) El ámbito natural de estos pactos es el correspondiente a
los procesos en los que se ventilan derechos disponibles y en los cuales,
predomina el principio dispositivo que reconoce como regla el señorío de la
voluntad de las partes respecto de la promoción marcha y desenlace del proceso
civil (citan, Peyrano, Jorge W., "El proceso civil. Principios y fundamentos", Bs.
As., 1978, Astrea, p. 52). O) Resulta de toda lógica que si las garantías atinentes
Documento
a la propiedad privada –derechos patrimoniales- pueden ser renunciadas por los

particulares, expresa o tácitamente (Corte Suprema, Fallos 327:2905; 331:901,
entre otros), ese mismo particular se encuentra facultado para restringir o acotar
el margen de sus defensas oponibles, ante un eventual reclamo judicial de ese
derecho creditorio; ello en tanto el pacto de ejecutividad no es más que la
renuncia anticipada por parte del deudor futuro a su derecho a un proceso de
conocimiento. P) Como lo sostuviera el Dr. Alberti, en su voto en disidencia, en la
causa "C.F.V. c/ Los Polvorines S.A.", "...Es francamente notable que la opinión
jurídica mayoritaria proclame el respeto de la voluntad jurídica generadora de
contratos (al punto de que su expresión convencional sería irrevisable en tanto
no mediara vicio declarado en sede judicial tras una laboriosa sustanciación) y
que de otro lado sea invalidado diariamente un pacto de menuda importancia
que sólo busca simplificar la ejecución de los aparentes acreedores como forma
socialmente conveniente de abaratamiento del crédito..."). Q) Los particulares
pueden crear el "convenio ejecutivo" en tanto se oriente con las pautas
ordenadas en el régimen procesal (art. 520 CPCCN) y se cumpla con los

principios de la defensa en juicio (art. 543 CPCCN); nada obsta para que puedan
moldear un eventual trámite ejecutivo (citan, Fenochietto, Carlos E. - Arazi,
Roland, "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación,...", Astrea, Bs. As., 1987,
t. 2, p. 688). R) Cabe advertir que, en tanto no esté comprometido el interés
público, las partes pueden someter la solución de un conflicto actual o eventual a
un tribunal arbitral y establecer su procedimiento; en consecuencia, no se
advierte por qué no podrían optar, sin declinar la competencia ordinaria, por una
de las vías que establece el Código Procesal, siempre que el proceso ejecutivo
no resulte "desnaturalizado" (citan, Arazi, Roland, "Ejecución de saldos deudores
provenientes de tarjetas de crédito", LL, 1993-C, 760). S) Al conceder habilidad
ejecutiva a un crédito se procura facilitarle el recupero al acreedor, esto es,
reducir o contener su riesgo o incertidumbre. En paralelo, ello impactará en
determinados beneficios para el deudor o para el sistema en sí mismo (Di
Chiazza, Iván, "Creación autónoma de títulos ejecutivos: La problemática del
cobro ejecutivo de expensas de clubes de campo y barrios cerrados", La Ley,
Revista de Derecho Comercial del Consumidor y de la Empresa, abril 2011, Nº
2). T) En la misma línea de pensamiento, que autorizaría a las partes a convenir
un pacto de ejecutividad, con base en la autonomía de la voluntad, ha sido
receptada en el Libro Tercero sobre Derechos Personales, Título V, Capítulo 6,
"Títulos Valores", del Cód. Civil y Comercial de la Nación, por el cual "...
Documento
cualquier persona puede crear y emitir títulos valores en los tipos y condiciones
que elija..." comprendiéndose "... en esta facultad la denominación del tipo o
clase de título..., sus garantías... y demás regulaciones que hacen a la
configuración de los derechos de las partes interesadas...". U) La situación
fáctico-jurídica que plantea el cobro ejecutivo de las expensas de los clubs de
campo, es análoga a la que se presentó respecto del cobro de las expensas
comunes en los edificios acogidos al régimen de la ley 13.512, con anterioridad a
la incorporación al CPCCN del 524 por la ley 17.454. V) El certificado por
expensas comunes creado conforme lo previsto en el reglamento o contrato
social, como título autosuficiente y autónomo, para albergar el derecho de
crédito dinerario presumiblemente líquido y exigible, no puede resultar

incompatible con la naturaleza y la estructura del juicio ejecutivo ni, menos aún,
puede violentar el orden público. W) No se trata de un título ejecutivo producto
de la imposición unilateral y sin más límites que la voluntad o el arbitrio del club
de campo o barrio cerrado acreedor; sino generado por la voluntad exclusiva de
las personas individualizadas en los estatutos o reglamentos. X) El certificado en
cuestión posee su base legal en un sistema normativo de carácter general
(estatutos y/o reglamentos) al cual el propietario de cada lote ha adherido de
modo voluntario al momento de la adquisición, quedando subordinado a las
disposiciones del estatuto social, las cuales se caracterizan, precisamente, por
su carácter imperativo. Y) La doctrina de los actos propios, que no es más que
una consecuencia del principio de la buena fe, exige una conducta confiable y
leal en las relaciones jurídicas, impidiendo que alguien pueda volver contra sus
propios actos y desconocer su anterior obrar; y es de estricta aplicación al caso
de quien pretendiese alegar la eventual invalidez del pacto de ejecutividad del
crédito por expensas incorporado al reglamento o estatuto de un club de campo
o barrio cerrado, al cual ha adherido voluntariamente. Z) La intervención del
deudor en la conformación del título ejecutivo hábil documentado en el
certificado de expensas también se aprecia desde otro ángulo; en efecto, si pese
a contar con la posibilidad de impugnar las liquidaciones periódicas de expensas
remitidas por el administrador del complejo, el propietario y/o socio guardó
silencio al respecto, aparecerá prestada tácitamente su conformidad (art. 919 del
Cód. Civil) lo cual posibilitará la formación del título ejecutivo y su derecho de
defensa se hallará garantizado (citan, Abella, Adriana N. Mariani de Vidal,
Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LL, 2006-F,
1211); y el derecho de defensa queda protegido, en la etapa extrajudicial, con la
Documento
posibilidad de impugnar las liquidaciones periódicas remitidas por la

administración del complejo, lo cual impedirá la formación del título; por el
contrario, ante su silencio, la conformidad aparecerá prestada tácitamente; ello
sin perjuicio que en la etapa de proceso ejecutivo, pueda ejercerlo mediante la
oposición de las excepciones o defensas que enumera el art. 544 (CPCCN);
dicha garantía no se resiente por la simplificación del proceso ejecutivo ni por las

restricciones en las excepciones que se puedan oponer (citan, Rodríguez, Luis
A., "Tratado de la Ejecución", Ed. Universidad, Bs. As., 1991, t. II-B, p. 601),
dado el carácter formal de la cosa juzgada a que da lugar (CNCom., Sala A,
21-9-2007, "COMAFI Fiduciario Financiero SA c. Singer, Esther s/ ejecutivo");
además, siempre quedará la posibilidad del juicio ordinario a posteriori (art. 553
CPCCN).
En una muy ajustada síntesis se podría decir que la mayoría sustentó su
decisión en la inexistencia de previsión legal expresa de la vía ejecutiva para el
cobro de las expensas en los clubs de campo y barrios cerrados, no sujetos a
propiedad horizontal. La minoría entendió que ello era viable en virtud de la
analogía, con la situación de los consorcios organizados por aquella ley; por la
autonomía de la voluntad en la creación de títulos ejecutivos; por la doctrina de
los actos propios y la buena fe (entonces arts. 1137, 1197, 1198 del C. Civil; hoy
arts. 9, 95, 959, 961, 1061 del CCCN, en lo pertinente).
Los fundamentos brindados por la minoría de aquel Plenario siguen siendo
plenamente vigentes, no viéndose afectada su medulosa fundamentación por el
régimen ahora establecido para los conjuntos inmobiliarios, pues se trata de
situaciones consolidadas antes de la vigencia del CCCN. Tales fundamentos me
resultan plenamente convincentes, por lo cual, en virtud de la honestidad
intelectual que corresponde, hago propios sus términos, a efectos de dar
sustento a mi voto en esta causa. Sólo habré de agregar con respecto a ello que
en el caso las citas de las normas procesales aplicables son los correlativos
artículos 319, 523 inc.7 y 551 del CPCC de nuestra Provincia.
Si nos remitimos a la jurisprudencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, cabe citar algunos fallos que también han admitido el carácter ejecutivo del
certificado de deuda, expedido por los clubs de campo. Así han afirmado que:
- "... si en un proceso ejecutivo, se reclama el cobro de expensas de un
club de campo constituido bajo la forma de sociedad anónima, en el cual, a más
de las prestaciones deportivas y sociales que realiza, los socios poseen parcelas
donde han construido casas; con el cumplimiento de ciertos requisitos, se trata
Documento
de un supuesto que guarda identidad casi total con las finalidades propias de un

consorcio regido por la ley de propiedad horizontal. En tal sentido cabe precisar,
que en esta última situación referenciada la ley ha querido darle un carácter
ejecutivo a la deuda por expensas toda vez que el caso se inserta en un sistema
de cobro regular de las expensas comunes, fundamental para el normal
funcionamiento del mismo y asegurar su pago evitando que se paralicen los
servicios (conf. Colombo, código, t. II, p. 36, Ed. 1975; Id. Fassi, código,
aplicación ed., T. II, p. 468). Con mayor razón, si la asamblea extraordinaria de
socios decidió que el cobro de las expensas tiende al mantenimiento y
subsistencia de la sociedad, por lo que no se advertiría razón para denegar la
fuerza ejecutiva pactada por los socios ya que se trata de un supuesto análogo
al que la ley protege especialmente (CNCom., Sala A, 29-8-2002, "Club El
Carmen SA c/ Francone, Luis Enrique s/ ejecutivo"). No obstante, en la causa
"Chacras de la Alameda S.A. c. Schlinder, Herman", resuelto el 21-2-2009, a la
cual corresponde la referida cita, se resolvió que en el caso particular a resolver
no se configuraba título hábil, en virtud que el demandado "...no resultaría ser el
titular dominial del inmueble, ni siquiera se halla demostrada la efectiva posesión
del bien por parte de aquél, que se encuentra controvertida" (CNCiv., Sala A,
21-2-2009, "Chacras de la Alameda S.A. c. Schlinder, Herman", La Ley Online,
AR/JUR/9262/2009; en similar sentido se resolvió en ídem 28-8-2015, "Lagunas
del Polo Barrio Cerrado S.A. c. G. L. G. s/ ejecución de expensas", LL,
1-12-2015, 11, LL, 2015F, 391, RCCyC 2015 (diciembre), 192 DJ 9-3-2016, 77,
AR/JUR/35901/2015).
- "... se ha expuesto que la intervención del deudor se aprecia desde
distintos ángulos. En primer lugar, como sucede en el presente caso, los
ejecutados al adherir al reglamento o estatuto de la urbanización, el que siendo
un instrumento público hace fe por sí mismo salvo que sea redargüido de
falsedad (arts. 993/5, C.Civ.) y que se ha incorporado el propio título de
propiedad, han consentido el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la
deuda a ser reclamada por la vía rápida y de limitado marco cognoscitivo, así
como la proporción en que se encuentran obligados a contribuir a solventar los
gastos comunes. Por otra parte y en lo que concierne a la autosuficiencia del

título ejecutivo, se advierte que en el supuesto en análisis el reglamento o
Documento
estatuto hace referencia al documento que determina concretamente la suma

adeudada y ese documento agregado a fs. 23 completa el título, estableciendo
con precisión el monto del crédito, siendo que los propietarios deudores han
prestado su consentimiento para que surta tal efecto al adherir a aquellos
instrumentos; y el certificado o documento referido, al que las partes, actora y
demandados, otorgaron oportunamente validez, viene a complementarlos sin
restarle suficiencia ni autonomía al título (conf. Mariani de Vidal, M.Abella, A.,
"Clubes de Campo y barrios privados. Expensas comunes", pub. en LA LEY,
2006-F, 1211; en sentido coincidente, CNCiv., Sala C. R.405.845, in re "Y.P.F.
S.A. c/ Cata S.A. S/ ejecución hipotecaria", del 5-10-04 y sus citas; CNCom.,
Sala A, R.105.705, in re "Club del Carmen S.A. C/ Francone, L. s/ ejecutivo", del
29-8-02). Es de tenerse en cuenta, además, la reiterada doctrina sentada por el
Alto Tribunal vinculada con el sometimiento al Estatuto o Reglamento social, que
les impide discutir posteriormente la validez de sus disposiciones (CNCiv., Sala
C, L.405.518, in re "Trammel S.A. y otros c/ Mayling Club de Campo S.A. s/
daños y perjuicios", del 1° de marzo de 2005, voto en primer término del Dr.
Ricardo L. Burnichon)". La doctrina de los actos propios predica la
inadmisibilidad del intento de ejercer judicialmente un derecho o facultad jurídica
incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a la conducta anterior.
Dicha doctrina se apoya en la ilicitud de la conducta ulterior confrontada con la
que le precede. La ilicitud reposa en el hecho de que la conducta incoherente
contraría el ordenamiento jurídico considerado éste inescindiblemente (conf.
Orgaz, A., "La ilicitud", p. 19; Alterini, A.A., "Responsabilidad Civil", p. 66, n° 70;
Mosset Iturraspe, J. "Justicia contractual", p. 147), noción aplicable en el ámbito
extracontractual o contractual -y también fundamentalmente, dentro del proceso
judicial- y que conlleva como sanción la declaración de inadmisibilidad de la
pretensión de quien intenta ponerse en contradicción con su anterior conducta
deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (CNCiv., R.368.695, in
re "Triulcio, V. c/ Greco, S. s/ ejecución hipotecaria", del 6-6-03; id.id., R.446.211,
in re "Sanitarios Varone c/ Consorcio Propietarios Río de Janeiro 557 s/

preparación de la vía ejecutiva", del 11-5-06 y sus citas, entre otros
precedentes), al argumento que esgrimen los apelantes referido a que la fuerza
ejecutiva del título sólo puede emanar de la ley, se responde que el contrato de
compraventa que suscribieron y cuyas condiciones fueron detalladas con
anterioridad, en el que se ha pactado la vía ejecutiva para el pago de las cargas
comunes, constituye ley para las partes (arg. art. 1197, C.Civ.) ( CNCiv., Sala C,
Documento
29-5-2008, "Chacras de la Alameda S.A. c/ Auil, Héctor E., L.L., 17-7-2008, 7,

L.L., 2008-D, 406, AR/JUR/ 3340/2008"; en el mismo sentido, CNCiv., Sala F,
16-6-2009, "Chacras de la Alameda S.A. c. Auil, Héctor Enrique",
AR/JUR/74345/2009).
En modo contrario se ha decidido que "Por no tratarse en la especie del
título previsto en el art. 524 del CPCCN., no corresponde que por guardar
similitud con el funcionamiento y organización de un edificio afectado al régimen
de propiedad horizontal, se haga extensiva la habilidad ejecutiva del título
expedida por el administrador de un consorcio, al supuesto en examen por el
cual convencionalmente se le dio fuerza de tal." (CNCiv., Sala K, 1111-2004,
"Charcas del Molino S.A. v. Villalba, Gloria", La Ley OnLine 70017289).
En síntesis, la reseña realizada confronta muy numerosos y elaborados
fundamentos de la doctrina y la jurisprudencia a favor de la vía ejecutiva; en
tanto negarla sólo procedería en virtud de falta de previsión legal expresa. Se
dirá que a esto último hoy se agrega la sanción de un nuevo régimen que ordena
una adecuación de aquellas estructuras.
Sin embargo, ante ello cabe observar que el nuevo ordenamiento no
puede modificar situaciones jurídicas consolidadas (art. 17 CN), por lo cual aún
en ese caso cabría la inconstitucionalidad de la norma (art. 2075 tercer párrafo),
sólo en tanto se entienda que este último es limitante de derechos adquiridos.
Por el momento no se advierte la necesidad de tal extrema decisión pues cabe
una interpretación razonable que, sin afectar la vigencia del nuevo orden,
asegure la de los derechos adquiridos.
Y no cabe decir, en mi opinión, que la sanción por falta de adecuación
(recuerdo que siempre hago referencia a supuestos estructurados bajo la Ley de

Geodesia de nuestra Provincia), consiste en el impedimento de la vía ejecutiva,
pues si hay algo claro en la concepción del derecho que nos rige es que no hay
sanciones tácitas. La sanción prevista debe ser expresa (art. 18 CN); algo que
asimismo abreva en las fuentes del derecho convencional (art. 75 inc. 11 CN), en
cuyo ahondamiento considero excesivo extenderme.
10.4. La creación del título
La emisión del certificado de expensas correspondiente a un club de
campo o de un barrio cerrado, preexistente al CCCN y no afectado al anterior
régimen de propiedad horizontal se encuentra vinculado con la posibilidad que
tienen los entes societarios y en su caso las asociaciones, para dictar las normas
que habrán de regir las relaciones entre quienes conforman el emprendimiento.
Documento
El decreto Nº 9.404/86, establece de modo expreso que la "...entidad

jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela
con destino residencial...será responsable de la prestación de los servicios
generales" (art. 1º, a) y que "Sus estatutos deberán incluir previsiones expresas
referidas...(al) modo de afrontar los gastos comunes...y toda otra disposición
destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto
propuesto" (art. 1º, b).
Se advierte así que en tales casos media una situación jurídica
consolidada al amparo de una norma que impone al ente prestador de los
servicios de infraestructura básica del conjunto inmobiliario (seguridad,
mantenimiento de calles, iluminación, recolección y destino final de los residuos
domiciliarios, etc.) por lo cual resultaría manifiestamente injusto no reconocerle el
mismo medio expeditivo para hacerse de los recursos necesarios para todo ello.
Se trata, en definitiva, del sometimiento voluntario a un régimen jurídico, lo
cual veda su posterior impugnación, salvo supuestos de vicios del
consentimiento (CSJN, Fallos: 270:26; 276:240; 299:373; 302:478; "EMGE c.
Prov. de Tucumán", del 22-5- 2002, Suplemento del 16-4-2003).
Si no obstante ello, luego el socio pretende desconocer la obligatoriedad
de lo pactado, existirá una clara contradicción entre la conducta vinculante

anterior y la posterior excepción de inhabilidad, que pudiera plantear, bajo el
argumento de que el documento base no es de aquellos a los que la ley ritual ha
dotado de fuerza ejecutiva (en similar sentido, CNCom. Sala C, 30-62006, "Club
El Carmen S.A. c. Salvia, Feliciano s/ ejecutivo"). Ocurre que el sometimiento
voluntario de los adquirentes de las parcelas a un determinado régimen jurídico,
sin expresa reserva, ni vicio de la voluntad, determina que sea improcedente su
posterior impugnación con pretendido sustento constitucional (CSJN, Fallos
149:137; 170:12; 175: 262; 184: 361; 202: 284; 205: 165; 241: 162; 271: 183;
279: 350; 297: 236; 300: 147; 304: 1180; 316: 1802; 322: 523; 325: 1922, entre
otros).
Es que la doctrina de los propios actos halla su fundamento en la buena fe
que debe guiar la conducta de las personas que viven en sociedad. En
virtud de ello, es razonable exigir que los comportamientos jurídicos que se
exteriorizan y producen una expectativa en la otra parte, sean mantenidos; de lo
contrario se defrauda a quien legítimamente confió en ellos (en similar sentido,
Diez Picazo, L. "La doctrina de los propios actos", Bosch, Barcelona, 1963, p.
134); este principio impera tanto para el ejercicio de los derechos como para la
Documento
ejecución de los contratos (CSJN, Fallos: 321:2530).

Si se admitiese que una persona pudiera realizar una promesa y luego
cambiarla, sin que ello le acarree ninguna responsabilidad, las relaciones en
nuestra sociedad serían aun muchísimo más difíciles y conflictivas, por lo cual,
tal tolerancia, resulta contraria a la paz social que nuestros constituyentes
definieron con valor constitucional (CSJN, 29-4-2008, "Rodríguez, Ramona
Esther y otro c. PEN–ley 25.561 dtos. 1.570/01 y 214/02 s/ amparo sobre ley
25.561").
De tal forma se aprecia que la intervención del deudor tiene lugar, por el
conocimiento y la aceptación del pacto de ejecutividad para el cobro de las
expensas incorporado en el estatuto, en el reglamento de la urbanización o por
resolución de su asamblea societaria, todo ello al momento de su incorporación
al conjunto inmobiliario; pero también por la tácita aprobación de la deuda que
implica su silencio ante las liquidaciones de expensas remitidas en forma

periódica por la administración del complejo.
Esto se advierte como una derivación necesaria e inmediata del principio de
buena fe, como un modelo objetivo de conducta para una sociedad justa.
Así se ha afirmado, que "...el proceso judicial no es un juego en que cada
cual puede cambiar de campo según las circunstancias. Cada litigante debe ser
leal y, consecuente con su fortuna y con el lugar que ocupa en la contienda...
Nadie puede volver sobre sus propios actos sin obrar de mala fe... Estos
preceptos no escritos de nuestro derecho de fondo son, sin embargo, el sustrato
de la juridicidad moderna luego del fracaso del riguroso positivismo jurídico que
reinó en el siglo pasado. Si bien derecho y moralidad tienen campos propios y
distintos, no puede concebirse un derecho aplicable por los jueces contrarios a la
moral, ni una norma jurídica que no contenga un "mínimo de moral" como solía
decirse durante los primeros embates contra la rigidez del positivismo..." (CCC,
Bahia Blanca, Sala I, 27-2-1990, DJ, 1991-I517 y LL, 1990-E-458).
Una interpretación restrictiva de la vía ejecutiva ya sea por no considerar
admisible la analogía de unas y otras expensas; sea por negar gravitación en el
tema a la doctrina de los propios actos y la buena fe; no parece conciliarse, no
sólo con el claro espíritu indicado en los arts. 1 y 2 del CCCN, sino con el
régimen amplio que contempla dicha codificación en diversos aspectos.
Veamos, incluso que el nuevo Código, en algunos aspectos ha conferido
un reconocimiento de la autonomía de la voluntad antes impensado o muy
debatido en el régimen anterior. Así cabe señalar la libertad de creación de
Documento
títulos valores "en los tipos y condiciones que elija" (art. 1820 CCCN) una de
cuyas virtudes, precisamente es su aptitud para el ejercicio de la vía ejecutiva.
Ello revela el criterio del legislador respecto a la extensión de las facultades de
las personas para obligarse, aún bajo un régimen tan especial y estricto como lo
es el regulado en el Capítulo 6 del Libro Tercero ("Títulos Valores").
Vale traer a colación que la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha
llegado a sostener que el nuevo régimen legal resulta "...operativo por sí mismo,
sin acto formal de adecuación y desde que entró en vigencia el nuevo régimen".
Así, la Sala A confirmó una sentencia ejecutiva por la cual se condenaba

al pago de las expensas comunes en un club de campo constituido bajo la forma
de una sociedad anónima, por cuanto la vía ejecutiva había sido establecida en
el reglamento interno; y que resulta aplicable el art. 524 CPCCN, sin perjuicio de
lo dispuesto por el art. 2075 (CCCN) (CNCiv., Sala A, 28-8-2015, "Lagunas del
Polo Barrio Cerrado SA c/ G. L. G. s/ ejecución de expensas" (La Ley,
1-12-2015, t. 2015-F, p. 391; Doctrina Judicial, 9-3-2016; Revista Código Civil y
Comercial, diciembre 2015, p. 192; cita online: AR/JUR/35901/2015;
Jurisprudencia Argentina, t. 2015-IV, p. 412; en similar sentido, CNCiv., Sala G,
3-4-2017, "C. D. C. H. D. S. II SA c/ A., S. C. y otro s/ ejecución de expensas").
Por último, si la acción ejecutiva requiere de un título ejecutivo, el cual se
presenta cuando se exterioriza una obligación de dar suma de dinero, líquida o
fácilmente liquidable y exigible (CNCiv., Sala F, 7-9-1981, ED, 96-584); y si es
preciso que el título se baste a sí mismo, surgiendo de él una obligación pura y
simple por suma líquida y exigible (CNCom., Sala C, 15-12-1960, ED 1755);
entendiéndose que esto último tiene lugar cuando aquella puede ser calculada
de acuerdo a las constancias del propio título y sin dificultad (CNCiv., Sala C,
16-9-1963, ED, 8-24); cabe concluir que cuando la ley ritual se refiere a sumas
de dinero o cantidades fácilmente liquidables, alude a aquellas cuya
determinación depende de una simple operación numérica, que puede ser
calculada con las solas constancias del título (CNCiv. Sala "C", ED. T. 40, p. 506,
LL. T. 147, p. 727; Morello-Passi Lanza-Sosa-Berizonce, "Códigos Procesales...
" T. VI-1, p g. 167). Ello alcanza, conceptualmente a los títulos como el que
origina estos actuados, sin perjuicio de que al tiempo de analizar el supuesto en
particular, por la Sala que corresponde, se constaten los requisitos enunciados.
Si todo ello se aprecia configurado en el certificado de expensas expedido
por los entes administradores, se habrá cumplido con las exigencias de la ley
para habilitar la vía ejecutiva, sin necesidad de ningún otro aditamento.
Documento
Y, lo que no puede perderse de vista, a esta altura de la evolución tanto

jurídica como de nuestra sociedad, es que "la función judicial no se agota en la
letra de la ley, con olvido de la efectiva y eficaz realización del derecho" (CSJN,
Fallos: 295: 157; 296:65).

III. Conclusión
Ante la postura que niega a los conjuntos inmobiliarios (preexistentes) la
vía ejecutiva para el cobro de las expensas por no existir norma expresa que así
lo disponga y en tanto no adopten el derecho real de propiedad horizontal
especial establecido por el CCCN (arts. 2073 y ss), cabe señalar que para así
afirmarlo se omite tener en cuenta varias cuestiones; así: A) que no puede darse
al verbo "adecuar" el sentido de "transformar" en un derecho real especial – me
remito a la propia RAE-; B) que tal adecuación tiene lugar en la medida que la
organización preexistente respete, en lo sustancial, los principios de
funcionalidad, derechos y obligaciones de quienes lo integren – todo lo cual debe
considerarse por el juez en cada caso, ya que por un lado al momento no se ha
reglamentado el art. 2075 tercer párrafo, y por otro no se advierte que la
verificación de tal especial circunstancia pueda ser realizada legítimamente por
otro poder del Estado, pues hay derechos adquiridos en juego; C) en
consecuencia el certificado de deuda expedido por el administrador en tanto
exprese una deuda líquida y exigible, con indicación clara de períodos
reclamados, capital e interés, sujetos activo y pasivo, resulta plenamente eficaz
por aplicación, ya sea directa del art. 2048 último párrafo (CCCN) si el conjunto
se ha "adecuado" (sin que ello implique transformación ni declaración expresa de
ningún organismo del Estado) o bien por analogía con la misma norma; D)
Incluso procede por analogía con el supuesto contemplado por el art. 522 CPCC,
más allá de la adecuación antes aludida; E) En virtud de la potestad de las
partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad dentro de los límites
desarrollados en el presente, la buena fe y el ejercicio regular del derecho (arts.
1071,1137, 1197, 1198 del CC, norma vigente al tiempo en que se establecieron
este tipo de relaciones jurídicas y sus concordancias con el CCCN); la doctrina
de los propios actos; y lo previsto por el art. 521 inc. 7 CPCC, con el alcance que
le ha dado la doctrina y la jurisprudencia arriba mencionada, en especial el voto
de la minoría en el Plenario "Barrio Cerrado Los Pilares c. Alvarez, V.J."; y en
igual sentido los fallos de las Salas de las Cámaras Nacionales de Apelaciones

Documento
en lo Civil, y en lo Comercial, arriba citadas, que lo han admitido con similares
fundamentos. F) Por la doctrina y la jurisprudencia elaborada cuando, hallándose
vigente la ley 13.512, los códigos procesales aún no habían sido reformados
para admitirla. G) La doctrina finalista en la interpretación de las leyes que
establecen los arts. 1 y 2 del CCCN.
Por todo lo dicho, concluyo que cabe admitir fuerza ejecutiva a los
certificados de deuda por expensas emitidos por las sociedades o asociaciones
regularmente constituidas que administren conjuntos inmobiliarios preexistentes
a la vigencia del CCCN (1-8-2015), aunque no estén "sometidos al derecho real
de Propiedad Horizontal", tal el verbo y conjugación previstos en la pregunta que
motiva este Plenario; para ello resultará suficiente: a) que dichos "conjuntos
inmobiliarios" – designación por analogía - se encuentren constituidos de
conformidad con las normas provinciales vigentes al tiempo de su creación en lo
que hace al uso del suelo, según su destino, arriba mencionadas; b) el ente que
cumpla la función de administrador y en su consecuencia lo emita, debidamente
constituido (sociedad o asociación) esté facultado para ello por su estatuto social
y/o reglamento, debidamente aprobado por el órgano societario o asociativo con
competencia para ello.
En función de todo lo expresado y con las salvedades indicadas en el
párrafo que antecede, VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A la cuestión planteada la Sra. Juez Dra. Sanchez dijo:
Adhiero, por sus fundamentos, al voto de mi distinguido colega Dr.
Llobera, votando en consecuencia por la AFIRMATIVA.
A la cuestión planteada, la Sra. Juez Dra. Mauri dijo:
Expreso de inicio, mi total adhesión al voto de mi colega de la Sala III de
este Tribunal, Dra. Soláns, y por los mismos fundamentos que la señora juez
volcara en el mismo.
Me permito sin embargo y a propósito de ciertas cuestiones que fueran
mencionadas en los votos que preceden a este otro, hacer algunas reflexiones
que, en definitiva, conducen a mi modo de ver, a robustecer cuanto fue

expresado en el que abre este pleno.
I. Primeramente debo mencionar que en el voto al cual adhiero se hizo
hincapié en el hecho de que según lo establece el código de fondo vigente, el
contenido, constitución y modificación -entre otros aspectos- de los derechos
reales es establecida sólo por la ley.
Documento
En sintonía con esto, debo agregar que no comparto la idea de que el

propio ente de administración del Conjunto Inmobiliario tenga autoridad para
juzgar efectuada la "adecuación" a que alude el 3er. párr. del art. 2075 del CCyC.
Es que no parece razonable que el mismo ente cuya adecuación debe
ineludiblemente efectuarse para quedar conformado como un derecho real de
propiedad horizontal -especial- (conf. art. 2075, 1ª. regla del CCyC) pueda
declarar sin más que tal adecuación se cumplió y que una declaración de esas
características, produzca el efecto jurídico buscado (conformación de un derecho
real). Parece más lógico postular que sea algún órgano del poder administrador
el encargado de evaluar si se han dado o no los requisitos necesarios para
considerar producida dicha "adecuación".
No debe olvidarse que en todas las cuestiones que hacen a la
configuración de los derechos reales está interesado el orden público.
En la doctrina especializada se viene haciendo mención -a los fines de
tener por cumplida con la recordada adecuación- al otorgamiento de un
instrumento en el cual conste la voluntad de los titulares de los Conjuntos
Inmobiliarios preexistentes de decidir la adecuación de aspectos reglamentarios,
lo que requiere del otorgamiento de la escritura de modificación de reglamento y
posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (los constituidos
bajo la forma de propiedad horizontal según ley 13.512), y que en el caso de los
constituidos bajo la forma de otros derechos reales, deberá contarse en modo
previo, con un nuevo plano de sometimiento o migración al régimen o en
aquellos en que coexistan derechos personales y reales o sólo personales,
quienes deberán confeccionar nuevo plano de sometimiento o migración al
régimen e instrumentar el respectivo reglamento de adecuación mediante

escritura pública que deberá inscribirse también en el registro de la propiedad.
En definitiva, sea cual fuera el tipo de Conjunto Inmobiliario preexistente
de que se trate, la adecuación requiere del control del Estado, y no puede el
órgano considerarse sin más adecuado con la sola manifestación de haberlo
hecho.
Insisto en destacar que la "adecuación" debe necesariamente ser
otorgada por todos los titulares de derechos en el emprendimiento irregular (el
no adecuado aún), quienes deben ser mayores de edad y prestar su
consentimiento, lo que deberá instrumentarse a través de documentos públicos
(arg. arts. 1017, inc. a), 2038 y 2075 del CCyC) (ver así a modo de ejemplo,
aquello que sobre el particular esboza José Ignacio Berrotarán en su trabajo
Documento
"Adecuación de los Conjuntos Inmobiliarios", Revista de estudios de Derecho

Notarial y Registral, Univ. Blas Pascal, Córdoba, Nº 6, 2019).
II. Seguidamente advierto que los votos de los colegas de la Sala I de este
Tribunal, se recurre a la analogía como método de interpretación de las normas
a aplicar para la respuesta al interrogante que convoca al pleno y en definitiva
para dar solución al caso que lo motiva.
Sin embargo, entiendo que al proceso interpretativo de la ley sólo cabe
recurrir cuando la ley no es clara (y justamente por eso es necesario desentrañar
su sentido) o, cuando existe un vacío o laguna (que es cuando la analogía cobra
especial relevancia como método); mas en el caso, no se advierte que el
legislador haya omitido establecer una regla que regule la situación jurídica que
se plantea en el caso concreto. Por el contrario, a mi modo de ver existe una
norma que con claridad indica que aquel Conjunto Inmobiliario cuya creación
fuera anterior a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial y se hubiere
establecido como derechos personales o coexistan en su caso, derechos reales
y personales, debe el mismo adecuarse a las previsiones normativas que
regulan el nuevo derecho real creado por la nueva ley de fondo (Conjunto
Inmobiliario, arts. 1887, inc. d) y 2073 y ss. del CCyC), cuyo marco legal ha de
conformarse como una propiedad horizontal especial (art. 2075 idem cit.).

En este sentido se ha sostenido que sólo cuando las dos situaciones son
materialmente asimilables sin forzamientos o tensiones indebidas y, a la vez, no
existen normas específicas que tratan la cuestión -mejor o peor, pero la tratan-,
el recurso a la analogía es legítimo. La aplicación de una norma por analogía
requiere de la existencia de un silencio, vacío o laguna legislativa, como se
prefiera denominar, pero el uso de este mecanismo pueda transformarse en la
elección de una normativa "a piacere" o "ad gustum" por parte del juez. Debe
quedar claro y bien comprendido que la analogía es un método de integración
del ordenamiento jurídico, no de interpretación de las normas. Por ende, cuando
se trata de interpretar una norma, es porque ellas existen y establecen
determinados tratamientos, con lo que la analogía queda fuera del esquema y
deviene inaplicable (ver SAIJ: SUQ0026478).
De ello se deriva que mientras aquello no ocurra, el Conjunto Inmobiliario
con esas características no podrá gozar de las prerrogativas que la ley reconoce
a los titulares de este derecho real, entre ellos la de poder gestionar el cobro de
lo adeudado en concepto de expensas por la vía ejecutiva, a tenor de lo que
edicta el art. 2048 del CCyC en consonancia con lo que se dispone en el art. 522
Documento
del CPCC; de manera que aquella adecuación aparece como un trámite

ineludible, sin la cual, no podrá pretenderse el acceso a los beneficios que el
legislador ha creado para quienes ostenten un determinado derecho real, en
este caso el de los Conjuntos Inmobiliarios regulados, conforme lo marca la ley,
por la normativa de otro derecho real: la propiedad horizontal (que es
denominada "especial" en este caso concreto).
Y es válido preguntarse además, cómo habrá de procederse -si la postura
contraria logra mayoría- a la hora de analizar si el título expedido por el órgano
de administración de estos entes reúne los requisitos exigidos por el "reglamento
de copropiedad" -cuando no lo hay-; qué habrá de analizar en reemplazo de las
actas de reuniones del "consorcio" celebradas conforme a ese mismo
reglamento -cuando no hay consorcio constituido, ni reglamento conforme vimos-
y a quiénes cabrá considerar "copropietarios" cuando de aplicar las previsiones
del art. 522 del CPCC en su último párrafo se trate -cuando sabemos que en

estos entes conformados como sociedad comerciales o simples asociaciones no
existe aquella categoría, propia de la propiedad horizontal).
Por lo demás, se ha mencionado, como técnica de interpretación de la regla
que se ocupa de la situación de los conjuntos Inmobiliarios prexistentes pero que
se considera que no ha establecido -como si lo ha hecho expresamente en otros
casos (vbg. para el derecho real de tiempo compartido -art. 2098 CCyC-) que el
cobro judicial de los gastos comunes pueda vehiculizarse a través de la vía
ejecutiva, dos modalidades: a) que la afectación de determinadas
directrices/principios determinan que la norma no tendría valor y por ende debe
ser declarada inconstitucional -pero no se lo hace- y b) imaginar que conforme
ciertos principios -que no fueron siquiera identificados y sólo englobados en
cuanto prescriben los arts. 1, 2 y 3 del CCyC-, la norma presentaría una laguna,
lo que requiere entonces que la voluntad del legislador, no expresada
explícitamente, deba ser integrada, para mediante ese recurso, decir que al no
haberle el legislador negado expresamente a los conjuntos preexistentes la
posibilidad de cobrar los gastos comunes por vía ejecutiva, como si se lo ha
reconocido a entidades similares (Propiedad Horizontal), cabe entonces juzgar
que a aquéllos también les reconoce ese privilegio legal.
Ahora bien, apreciados los principios como regla de interpretación, la clave
de bóveda es que su aplicación no puede desvirtuar la norma. Así la norma
interpretada a la luz de principios no identificados no introduce el carácter
ejecutivo del certificado de deuda expedido por sociedades anónimas
Documento
administradoras de Conjuntos Inmobiliarios no sometidos al derecho real de

Propiedad Horizontal en un ámbito donde reconoce la existencia de estos
conjuntos y prevé esa vía ejecutiva para otros supuestos (vbg. art. 2098 -Tiempo
compartido-).
III. Me permito a esta altura recordar que debe tenerse presente que los
derechos tienen un modo "reglado" de ser ejercidos. Y el principio de legalidad
(art. 18 C.N.) impone que ese especial modo deba ser obligatoriamente
observado. Es que si cada ciudadano pretende ejercer sus derechos del modo

-aun no reglado- que considere más apropiado desde la óptica de sus
particulares intereses, estaríamos frente a una verdadera situación de anarquía.
En el caso ese especial modo de ejercer el derecho al cobro por la vía
ejecutiva de los gastos comunes de los conjuntos Inmobiliarios preexistentes es
haber procedido de modo previo a efectuar la "adecuación" a que alude el código
de fondo.
En el caso puntual, no se advierte ningún derecho constitucional afectado
que permita eventualmente sortear algún obstáculo de tipo formal.
Y en todo caso, si se entendía que lo había, considero que debió haberse
declarado su desacople con la norma constitucional comprometida y no
descartar la aplicación de la norma implicada, fundándose en lo que ciertas
directrices, que se extraen del contenido de los arts. 1, 2 y 3 del CCyC predican
-aun cuando, se insiste en destacar que esas directrices/principios ni siquiera se
mencionan, se explicitan, se describen y por ende resultan entidades abstractas
que no pueden ser controladas.
IV. Desde otro costado, he de poner de relieve que no fue explicitada la
afirmación de que negar la vía ejecutiva en estos casos, favorezca la mora de
quien habitan en esos barrios organizados del modo previsto. ¿Surgirá ello de la
experiencia? ¿Se cuenta con datos verificables? ¿Hubo más deudores morosos
en aquellos barrios conformados durante la vigencia del Código Civil de Vélez
Sarsfield que los que se han gestado luego, una vez vigente el Código Civil y
Comercial?
V. Se dice en el voto anterior a este que emito, que pareciera que se trata
de establecer una perfecta correlación entre los derechos reales y los títulos
ejecutivos.
No veo que lleva a los distinguidos colegas preopinantes a sacar tal
conclusión, que no veo que surja del voto al que doy mi adhesión. Lo que si hay,
en mi apreciación, es un legislador cuya voluntad fue que en esta situación dada,
Documento
la habilitación del cobro de los gastos comunes de los Conjuntos Inmobiliarios

llamados preexistentes por el carril de los arts. 518 y ss. del CPCC, estuviera

sujeta a su previa adaptación al nuevo derecho real que la misma ley creó.
No encuentro que esto último signifique que "título y ejecutabilidad" y
"derecho real" tengan o deban tener un vínculo esencial o un inescindible
correlato. Ello dependerá en todo caso de la voluntad del legislador, la que en la
situación que nos ocupa, ha sido clara y expresa: sólo se hará acreedor a aquel
trámite procesal especial si el Conjunto constituido con anterioridad a la sanción
del nuevo código efectivizó su adecuación, en los términos del art. 2075, 3ª regla
del CCyC.
La voluntad del legislador, en mi opinión fue expresa: no introducir la
alternativa (vía ejecutiva) para este supuesto.
VI. Se ha afirmado que los jueces no podemos desentendernos de las
consecuencias de nuestras decisiones. Y lo comparto plenamente. Ahora bien.
No advierto, porque fue acallado, cual sería en el caso el grave efecto que podría
provocar la aplicación del criterio esbozado por la Dra. Soláns y al que
plenamente adhiero. Y en todo caso. Vuelvo a mencionar que si al juez la
aplicación de determinada norma se le plantea como injusta, el remedio del que
dispone es de la declaración de su inconstitucionalidad, dando las razones que
lo conducen a esta solución extrema; pero si la situación que se le presenta está
reglada ya sea de modo expreso o la regla surge -como en el caso- de la no
inclusión de una prerrogativa que está consagrada para otras situaciones
similares, la norma debe ser aplicada mientras no se la declare para el caso,
inválida.
VII. Se aprecia además en los votos inmediatamente anteriores a este otro,
que se propicia una solución contraria a aquella vertida en aquel otro al cual
adhiero, se afirma que la ley debe ser interpretada conforme su finalidad.
Lorenzetti señala que la finalidad de la ley a que se alude en el art. 2 del
CCyC -mencionado en varias ocasiones en el voto del colega- es la que
generalmente se encuentra en las discusiones parlamentarias, pero también y
cada vez más, en la propia ley que establece objetivos y valores. Y agrega, que
no se trata de ignorar la intención del legislador, sino de dar preferencia a las

finalidades objetivas del texto en el momento de su aplicación por sobre la
Documento
intención histórica u originalista que alude al momento de la sanción de la ley en

cuestión.
No parece que pueda haber, dado lo reciente de la sanción del nuevo
código de fondo, que la intención del legislador sea hoy diferente de la que se
tuvo en miras.
Y para tener en cuenta, debe destacarse que el legislador del nuevo código,
creó un nuevo derecho real autónomo -denominado Conjuntos Inmobiliarios-
apartándose des recomendaciones provenientes de diversos encuentros
científicos, en especial de las XI y XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, de
gran parte de la doctrina autoral y de las normas proyectadas, en el sentido de
no ampliar el numerus clausus imperante en nuestro país para los derechos
reales cuando las nuevas manifestaciones fácticas puedan encuadrarse
adaptando las categorías existentes.
Siguiendo a Cossari, puede apreciarse que soslayando los matices que
presentan, los proyectos que antecedieron al Código Civil y Comercial se
encontraban dirigidos a modificar aspectos de la propiedad horizontal para
permitir su adaptación a las expresiones modernas de la propiedad inmobiliaria
que en cada caso se incluyen y ello siempre que los particulares decidan
configurarlas como derechos reales. En particular, la modificación central de la
propiedad horizontal para proyectarla en los Conjuntos Inmobiliarios consiste en
reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa sobre el terreno,
pues es de máxima transparencia que en la propiedad horizontal em terreno es
necesariamente común de todos los consorcistas (conf. fundamentos del
Proyecto de 1998).
En el mismo sentido, se ha afirmado, que el Proyecto de código de 2012,
bajo el título VII del libro IV "Derechos Reales", contemplaba la figura bajo la
denominación "Conjuntos Inmobiliarios". Este proyecto, sin crear un derecho real
autónomo, adaptaba el de propiedad horizontal a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial", admitiendo que pudieran existir
Conjuntos Inmobiliarios en los que se establecieran los derechos como

personales o donde coexistieran derechos reales y personales.
Empero, la realidad es que el legislador se apartó de lo que se proponía y
aconsejaba en ámbitos académicos y aun aquello que se proponía como
proyecto de ley y estructuró el sistema del modo ya conocido.
En cuanto a este plenario convoca, la obligatoriedad de adecuación para
los Conjuntos Inmobiliarios que en la disposición se indican se presenta como
Documento
una novedad no prevista siquiera, en el proyecto remitido por el Poder Ejecutivo

en el año 2012 ni en ninguno de los anteriores, al igual que la opción única de
configuración bajo el régimen de los derechos reales. La disposición no tiene
antecedentes, pero sí permite advertir que su finalidad no fue otra que la de un
evidente direccionamiento a que los Conjuntos Inmobiliarios tengan una
configuración de derecho real y que rechazo a que los Conjuntos Inmobiliarios
tengan una configuración de derecho real y que aquellos preexistentes que no la
tengan deban necesariamente proceder a su "adecuación".
Es notorio entonces que el nuevo código, apartándose de los lineamientos
del Proyecto de 2012 remitido por el P.E.N. ha optado por eliminar la posibilidad
de regular a los Conjuntos Inmobiliarios combinando otros derechos reales o
bajo la forma de derechos personales, imponiendo la conformación únicamente
bajo el régimen de orden público de los derechos reales, y dentro de estos,
específicamente el de propiedad horizontal especial.
VIII. Me parece vital señalar que, los jueces, a diferencia del legislador,
deben mostrar que su decisión es la "jurídicamente correcta y no una de las
tantas jurídicamente permitidas", es decir que las decisiones judiciales no sólo
deben presentarse como posibles en el marco del sistema jurídico sino que han
de mostrarse, también, como "exigidas por el derecho vigente" (conf. Cuenca,
Patricia, Universidad Carlos III de Madrid, "Aspectos, problemas y límites de la
interpretación jurídica y judicial" con cita de Barrancos Avilés, "Derecho y
decisiones interpretativas", Marcial Pons, Madrid, 2004, en
https://core.ac.uk/download/pdf/29428651.pdf).
Entiendo que esto último no tiene lugar cuando inspirada en cuanto

disponen los arts. 1, 2 y 3 del CCyC, se afirma que debe hacerse una
interpretación de la norma que lejos está de ser demandada por el derecho
vigente, en tanto éste ha expresa y justamente evitado reconocerles a los
Conjuntos Inmobiliarios preexistentes, la prerrogativa de la vía ejecutiva sin que
antes materialicen la ya mencionada adecuación.
IX. Para terminar y en lo tocante al alcance del vocablo "adecuar" que se
hace en el voto precedente, he de citar las palabras del Dr. Maqueda, en su voto
como miembro del Alto Tribunal Federal in re: "Defensor del Pueblo de la Nación
c/ E.N. – P.E.N.. – dto. 1738/92 y otro s/ proceso de conocimiento" (fallo del
24/5/2005) cuando recordó que "la primera fuente de interpretación de la ley es
su letra y las palabras deben entenderse empleadas en su verdadero sentido, en
el que tienen en la vida diaria, y cuando la ley empela varios términos sucesivos
Documento
es la regla más segura de interpretación la de que esos términos no son

superfluos, sino que han sido empleados con algún propósito, sea de ampliar, de
limitar o corregir los conceptos, por cuanto, en definitiva, el fin primordial del
intérprete es dar pleno efecto a la voluntad del legislador" y esta no parece haber
sido, repito, permitir que quienes formen parte del Conjunto Inmobiliario
preexistente puedan por su sola voluntad, dar por "adecuada" su estructura y
funcionamiento al nuevo marco legal creado por la ley para este tipo de
emprendimientos (art. 2073 y ss. CCyC), soslayando el cumplimiento de las
formas también son impuestas legalmente para que pueda considerare que
aquello tuvo lugar (arg. arts. 1017, inc. a), 2038 y 2075 del CCyC).
En definitiva, por estas razones y reiterando mi plena adhesión al voto de
la Dra. Soláns, de igual manera doy mi voto por la NEGATIVA.
A la cuestión planteada, el Sr. Juez Dr. Zunino dijo:
-I-
1. Los plenarios como instituciones del derecho procesal civil tienen sus
complejidades. Las ha cifrado Borda, no desde la cátedra, sino como colega en
otro tiempo (su voto en CNCiv, en pleno, 16/12/1959, "R.R. y otra").

Solo como servidor del Poder Judicial pudo haber expuesto de manera
tan sentida las dificultades frente a las que se halla el juzgador en su infrecuente
rol de votante ante el pleno:
"[L]os miembros del tribunal asumen, en cierta forma, funciones de
legislador, porque su decisión toma carácter de norma jurídica general y
obligatoria ... [El quehacer del juez] se separa del clima en que debe
desenvolverse. Sus decisiones se inspirarán en consideraciones de orden
general, en la lógica, pero no se nutrirán ya de la emoción humana que
experimenta el juez auténtico cada vez que, a solas con su conciencia, se
enfrenta con su augusta misión de hacer justicia; no estará ya su fallo influido
por la realidad viviente que palpita en las fojas del expediente".
Interpreto que algo de esta inquietud hay en el voto del distinguido colega
Dr. LLobera —si no la hay, la expongo como propia— cuando destaca con
justeza que la amplitud de la pregunta que debemos responder puede dar lugar
a interpretaciones inadecuadas. Buena muestra de ello es que, pese a lo robusto
de sus fundamentos para apuntalar su voto por la afirmativa, señala que no
cualquier conjunto inmobiliario constituido antes del 01/08/2015 debería estar en
condiciones de proceder ejecutivamente por deudas de expensas comunes.
2. Desde el punto de vista institucional y procesal, sin embargo, esta
Documento
convocatoria tiene importantes credenciales que exhibir a su favor.

Aun cuando se milite en una lectura restrictiva en cuanto a la
conveniencia y adecuación del plenario frente a las facultades casatorias de la
Suprema Corte, este tipo de debate es de aquellos que en principio escapan a
tal instancia extraordinaria por su carácter eminentemente procesal (v. sobre el
punto MORELLO, Augusto M. "Los plenarios de las Cámaras Platenses y la
Casación de Buenos Aires", TR LALEY 0003/011125).
No es teórico este ejercicio, porque en el expediente "Sausalito Club S.A.
C/ Fioravanti Monica Gloria s/ cobro ejecutivo de expensas" (c. 1777-2018) mi
tribunal se expidió sobre el asunto y concedió el recurso de inaplicabilidad de la
ley articulado por la actora; pero el cimero provincial declaró el asunto ajeno a su

competencia (su resolución del 19/09/2018).
3. Pero la principal virtud que le encuentro a este llamado al pleno es otra.
Entre las ventajas que tienen esta clase de pronunciamientos se cuenta la
de generar un espacio de reflexión menos apremiado por el trajinar diario y más
permeable a la revisión de criterios y valoración de los fundamentos existentes
en favor de una u otra postura. Con fundamento en el Código Iberoamericano de
Ética Judicial digo que este tipo de actuaciones jurisdiccionales pueden operar
como terreno fértil para ejercitar —desde un lugar diverso al usual— la virtud de
la prudencia, tal vez la más importante del juzgador.
Aquella requiere de los servidores de la jurisdicción, entre otras cosas: a)
Que sus decisiones sean el resultado de un juicio justificado racionalmente,
luego de haber meditado y valorado argumentos y contraargumentos
disponibles, en el marco del derecho aplicable; y b) Mantener una actitud abierta
y paciente para escuchar o reconocer nuevos argumentos o críticas en orden a
confirmar o rectificar criterios o puntos de vista asumidos (arts. 69 y 70, cód. cit.).
El funcionamiento de esta segunda instancia ha sufrido una drástica
modificación en su fisonomía. La competencia en asuntos de familia –que como
juez me tocó reasumir tras haberla ejercido en primera instancia por varios
años– y el espectacular despunte cuantitativo de expedientes ingresados al
tribunal (que creció más de un 40% en solo cinco años, v.
https://www.scba.gov.ar/estadisticas.asp) generan un escenario muchas veces
transido de urgencia.
Claro que aquella no autoriza a abdicar del deber reflexivo que cada
causa merece, pero ciertamente impide el despliegue de esas virtudes en el
marco del mayor detenimiento que genera esta clase de convocatorias. He allí
Documento
uno de sus indudables méritos.

De otro costado, el ejercicio dialéctico que genera el intercambio ante el
pleno del tribunal es distinto al que de ordinario se hace. Es visiblemente diverso
resolver un recurso que meditar en torno a una u otra posición jurídica, de
carácter más general y esgrimida por sujetos procesales ajenos al debate.

En el primer caso, se zanja un diferendo de intereses privados atravesado
por unas limitaciones muy importantes: la proponibilidad de ciertos argumentos
es reducida (art. 272 CPCC); el tiempo, lo mismo que al juez, apremia a la parte
(arts. 34 inc. 3, 150 y 246 CPCC); además de otras cortapisas procesales que a
veces tercian, sobre todo las propias de los recursos concedidos en relación,
único donde es posible ventilar la cuestión sometida a pleno (arg. art. 270 y arg.
contrario art. 243 CPCC).
En este tipo de convocatorias ninguna de aquellas limitaciones opera y
—además— los fundamentos ya no los enarbola una parte interesada sino un
juez, despojado de cualquier compromiso con el resultado del juicio. Por si fuera
poco, lo hace cargando sobre sí la grave responsabilidad de proponer una
fórmula que operará como fuente de derecho formal (art. 37 inc. f ley 5827, t.s.
Decreto-Ley 9668/81).
La doctrina especializada extranjera ha valorado hace tiempo este modo
más deliberativo de hallar buenas respuestas jurídicas. Y por ello, se ha
ponderado especialmente la actuación de la jueza norteamericana O’ Connor
frente a un complejo asunto fallado por su tribunal ("Goldman") porque el sentido
y encuadre de su disidencia fue la de "una conversación entre iguales y no un
pronunciamiento solitario o autónomo [...] Habló en tono de diálogo, no de
autoridad; de persuasión y no de justificación" (MICHELMAN, Frank "Foreword:
Traces of Self - Government", Harvard Law Review, vol. 100, n° 1, 1986, pps.
4-77; traducción de esta vocalía cuarta).
Es que ni aun el más virtuoso de los jueces podría solo con esta difícil
faena de hacer justicia. A tal juez le faltaría el enriquecimiento que solo aporta un
intercambio fecundo.
4. Así las cosas, es conocida la postura de la Sala II de esta Cámara de
Apelación, que actualmente presido. Sostuvimos con mi compañera de tribunal
que no es admisible pretender el cobro ejecutivo de expensas en conjuntos
inmobiliarios que no se hubieran sometido registralmente al régimen de
propiedad horizontal (v. por ejemplo "Sausalito Club S.A C/ Fioravanti Monica

Documento

Gloria s/ cobro ejecutivo de expensas" c. SI-1777-2018).
El razonamiento seguido en su hora, y luego mantenido, se asienta sobre
tres pilares argumentales: a) La inadmisibilidad del pacto de la vía ejecutiva; b)
La necesidad de adecuación registral del conjunto inmobiliario al derecho real de
propiedad horizontal para invocar el art. 522 del rito; c) La improcedencia del
razonamiento analógico frente a la existencia de normas expresas que rigen la
cuestión.
Mas de un tiempo a esta parte me he convencido en el sentido de que
aquella manera de entender el asunto merece ser revisada. En concreto, el
meduloso análisis hecho en la causa "Sausalito Club S.A c/ Battilana Martina
Laura y otro/a s/ cobro ejecutivo" (c. SI - 18166 - 2016, R.I. 213-2019, Sala I de
esta Cámara) por el colega que hoy votó en segundo orden obliga, por estrictas
razones de honestidad intelectual, cuanto menos a reexaminar los argumentos
dados en su hora.
5. Las razones que seguidamente expongo me persuaden en el sentido de
que esos argumentos aparecen superados por otros tres.
En primer lugar, tras meditar bastante el asunto según los desarrollos que haré
más adelante, concluyo que lo que decide es un análisis antes ontológico del
asunto (o sea, centrado en las características esenciales del instituto concernido)
que analógico (orientado a determinar la similitud entre dos institutos para aplicar
a uno la regulación del otro).
En segundo lugar, y consecuencia de lo anterior, cabe admitir que no es
dirimente la discusión en general sobre la admisibilidad del pacto de vía
ejecutiva. La médula del asunto pasa a ser si se está frente a una obligación que
-por sus especialísimas características- merece un tratamiento distinto de la
jurisdicción. El pacto de ejecutividad pasa a tener una relevancia derivada,
vinculada sobre todo a la buena fe y moralidad contractual, pero que atañe al
asunto solo una vez que se despeja la primera cuestión.
En tercer lugar, el deber de adecuación estatuido por el art. 2075 del
CCyC ha merecido importantes análisis de la doctrina y la jurisprudencia que

merecen examen. Su aplicación además se ha encontrado con importantes
obstáculos que merecen particular atención. Existe, sin embargo, una manera de
interpretarlo que permite armonizar la vigencia de la norma con otras garantías
constitucionales especialmente protegidas, que además brinda solución para el
Documento
asunto que motiva la convocatoria al pleno. Me refiero a la doctrina, hoy

mayoritaria, de la "adecuación funcional", por oposición a la exigencia de la
"adecuación estructural o estricta".
5. Hechas estas necesarias aclaraciones preliminares, paso a expedirme sobre
el mérito de la cuestión.
-II-
1. No creo que deba considerarse con una severidad cercana a la
prohibición la posibilidad de que el juez admita vías procesales que el legislador
no reguló expresamente. La historia misma del derecho occidental, aun en sus
orígenes remotos, ha seguido ese camino.
Así fue nada menos que en el Derecho Romano en su transición desde el
régimen primitivo hacia el más dinámico procedimiento de las fórmulas.
Mediante el uso de tal técnica se fue ampliando el nuevo modo de litigar y
cada vez un mayor número de asuntos regidos por el viejo ius civile fueron
ventilándose de este modo más sencillo y racional. La culminación del proceso
llegó con Augusto, cuando con las llamadas "dos leyes Julias" del 17 a.C.
impuso el sistema formulario para todas las causas.
Y, contrario a lo que quizás se intuye, este auge de formas sencillas y
eminentemente prácticas coincide con la época de los mayores logros jurídicos
del Derecho Romano clásico, cuando alcanzó su mayor brillo y desarrollo (Di
Pietro, Alfredo, "Derecho Privado Romano", Abeledo Perrot, 2014, 84).
Nótese la dinámica: unas demandas actuales ya no encuentran modo
satisfactorio de tramitar por las vías conocidas y -mediante el empleo de técnicas
propias de la concepción jurídica de la época- las magistraturas aceptan su
tramitación de modo más acorde a las exigencias de la hora.
Luego, el legislador toma nota de la experiencia y plasma en la ley lo que

en la praxis ya se observa con éxito.
2. Existen de todas maneras ejemplos más cercanos en el espacio y en el
tiempo. Me detengo en uno que es particularmente caro a nuestra tradición
constitucional y porque su nacimiento y maduración son bastante conocidos.
Además, creo que sirve el dato porque refiere a un instituto donde también la
celeridad es la nota saliente: la acción de amparo.
Nada nuevo aporto si digo que el origen de esta acción en nuestro país no
está en la ley sino en la jurisprudencia. Pero sí es interesante la trayectoria que
traza Sagüés cuando demuestra que antes de la consagración judicial definitiva
del amparo, la Corte Federal atravesó etapas de tácita aceptación pretoriana de
Documento
tal vía y de retorno a tesis restrictivas. Enseña el tratadista que ya desde el siglo
XIX se verifica una intensa discusión respecto de si la acción de hábeas corpus
-cuya recepción constitucional estaba tanto más aceptada- podía extenderse en
su radio protector hacia otros derechos distintos de la libertad personal
(SAGÜÉS, Néstor Pedro "Compendio de derecho procesal constitucional" Ed.
Astrea, 2009, 405).
Llegaron luego los sonados casos "Siri" y "Kot". Hoy quizás no sorprendan,
pero debe notarse hasta qué punto la indisponibilidad de vías específicas
protectorias apareció en ambos fallos como argumento de peso, esgrimido por
destacadísimos juristas, para denegar la acción.
En "Siri", nada menos que Sebastián Soler como Procurador General opinó
en contra de la procedencia de la demanda, en fatal dictamen de un párrafo, que
puede condensarse en esta sola oración: "el recurso de hábeas corpus sólo
protege a las personas privadas de su libertad corporal sin orden de autoridad
competente".
Lógicamente, menos conocida que la sentencia es la disidencia, pero la
traigo a cuento porque es bastante ilustrativa sobre uno de los aspectos nodales
que toca decidir en esta convocatoria plenaria. El ministro Carlos Herra, en
solitario, sostuvo en "Siri" lo siguiente:
"[N]o es discutible que en un régimen constitucional como el vigente en la

República, la jurisdicción proviene de la ley [...] Porque no es so color de que una
vía pueda estimarse, por los jueces, preferible a otra, que les sea dado prescindir
de las prescriptas por el órgano legislativo, titular como es de la soberanía
popular en esa materia. Y menos cabría hacerlo sobre la base de la posible
aplicación defectuosa de las leyes vigentes para la tutela de los derechos
patrimoniales, o de aquellos otros que se ejercitan con la disposición de lo que
es propio, como es la de publicar ideas por medio de la prensa por el dueño de
un periódico. Se trataría, en todo caso, de corruptelas que no son insalvables y
que de cualquier modo no justifican la excedencia señalada de la propia
jurisdicción" (el énfasis me pertenece).
Los argumentos son sólidos y fueron sostenidos por mentes jurídicas que
se contaban entre las más distinguidas de su tiempo. Pero junto a ellas
estuvieron las que se unieron a formar mayoría y dieron a la nación argentina
una de las vías protectorias más luminosas de su historia.
Se me dirá, con acierto, que aquel precedente refería a un derecho
especialmente protegido por la Constitución Nacional, de contenido
Documento
esencialmente extrapatrimonial y prácticamente constitutivo de nuestro modo de

ser republicano como es la libertad de prensa (arts. 14 y 32 CN). Pero la réplica
a este señalamiento, una vez más, la da la historia.
Años después, y con una integración distinta, la Corte sostendrá que cabía
la pretoriana acción de amparo para tutelar un derecho de excluyente corte
patrimonial y aun cuando existieran otras vías disponibles y dotadas de cierta
celeridad procesal. En rigor, la discusión en "Kot" (Fallos: 241:334) fue
exactamente esa.
El procurador Lascano dictaminó en esa ocasión (24/07/1958) que la
doctrina sentada en el fallo "Siri" solo podía ser de aplicación en supuestos en
que el actor carecía de una acción específica para tutelar su derecho, y no
concurría tal circunstancia en el caso, desde que el pretenso amparista contaba
con el interdicto de recobrar y de despojo.
Y sobre tal base, el representante del Ministerio Fiscal señaló al tribunal: a)
La confusión que derivaría de la admisión de recursos de amparo para

solucionar situaciones que las normas procesales vigentes ya contemplan de
modo expreso; y b) Que una decisión de las características pedidas llevaba a
dejar sin efecto una institución procesal -el interdicto- que no fue reputado
inconstitucional.
Esta lectura fue compartida por la minoría de la Corte, integrada esta vez
por los Dres. Araoz de Lamadrid y Oyhanarte. Su disidencia, con un criterio muy
propio de la época, sostuvo que no cabía la vía expedita porque el caso
concernía "simplemente [a] un derecho subjetivo privado"; y que comportaría
desnaturalizar el amparo ampliarlo para la defensa procesal de los "meros
derechos privados existentes en el orden de las relaciones entre particulares".
Parecido al debate que aquí nos convoca, la minoría del cimero federal
hizo pie también en la disponibilidad de otras vías para obtener la tutela
reclamada. Los pasajes del voto disidente merecen cita por su caudal expresivo:
"Si algo no puede afirmarse con verdad es que en el derecho argentino falte
una amplia y expeditiva tutela jurisdiccional ofrecida por la ley al dominio y a sus
atributos [...] ¿Por qué razón esencial debería concederse el amparo? [...] El
amparo debería concederse no por inexistencia sino por una supuesta ineficacia
de aquella tutela. Y ante esta comprobación, se hace forzoso reiterar que al
juzgador le está vedado pronunciarse sobre el acierto del Congreso o de una
legislatura en la elección de los medios que estimó aptos para el logro de los
fines legales" (énfasis agregado).
Documento
Sin embargo la orientación de la mayoría fue otra y es la que abrió la puerta

para que la acción de amparo pudiera ser invocada contra particulares y en
defensa de derechos "meramente patrimoniales". Y está claro el contrapunto que
el ala triunfante de la corte hizo con la manera de razonar más arriba reseñada.
El voto conjunto de los doctores Orgaz, Villegas Basavilbaso y Béccar
Varela está atravesado por una preocupación más afín a este momento
histórico: la relativa a la eficacia de la protección jurisdiccional, a partir de un
concreto análisis de las "vías disponibles" a las que aludiría la minoría junto con
el Procurador General.
A ojos de esos jueces –y también de este– es relevante hacer un análisis

en punto a la racionalidad de la vía a la que es remitida la parte, en el cual debe
también sopesarse la magnitud de la restricción al derecho que padecería el
actor si se lo obligase a transitar un camino únicamente en interés de la ley. De
allí que el voto mayoritario diga:
"Si cada vez que, a raíz de un conflicto [...] los propietarios no tuvieran más
recurso, para defender sus derechos constitucionales, que deducir un interdicto
posesorio o de despojo, con múltiples citaciones a estar a derecho para todos y
cada uno de los ocupantes, con la facultad de éstos de designar sus propios
abogados, de contestar traslados y vistas, de ofrecer y producir pruebas, etc.,
cualquiera comprende a qué quedaría reducida la protección de los derechos
que habrían concedido las leyes y de qué modo habría quedado subvertido el
orden jurídico del país. En situaciones como las mencionadas, que es también la
de estos autos, la protección judicial de los derechos constitucionales no tolera ni
consiente semejantes dilaciones" (el énfasis me pertenece)
Nótese entonces que la Corte no solo admitió una vía que era bien
conocida por el legislador y que no había tenido consagración normativa. Lo hizo
primeramente en ciertos supuestos de gravedad mayor, frente a una ausencia
más clara de dispositivos procesales de adecuada protección. Pero poco tiempo
después haría lo propio para derechos de excluyente corte patrimonial y para los
cuales sí existían vías claramente identificables y de diseño rápido, aunque
ineficaces para la protección del concreto bien de la vida perseguido en el juicio.
Parecería que algo de toda esta enseñanza podemos extraer para el caso que
aquí nos convoca.
Pero hay más, porque sabidamente la historia no terminó allí.
Ocho años después, el gobierno de facto en ejercicio del Poder
Legislativo sancionó el dec.- ley 16.986. Su carácter restrictivo llevó a que, desde
Documento
la cátedra, Robredo dijera que en realidad la norma debía llamarse "ley limitativa
de los efectos del amparo respecto del poder administrador" (SAGÜÉS, op. cit.,
412). Y es cierto que así fue, pues son conocidas las formas bastante severas
con las que la norma disciplinaba ciertos aspectos de la acción; como el plazo
para interponerla, el carácter suspensivo de las apelaciones concedidas contra

medidas cautelares o la posibilidad de debatir en ese estrecho marco procesal la
inconstitucionalidad de un precepto legal.
La jurisprudencia comenzó a hacer una interpretación que flexibilizó la
dureza de aquel régimen, que en alguna medida se daba de bruces con los fines
protectorios para los cuales fue pretorianamente concebida la acción rápida.
Se anota así un interesante fallo de la Cámara Federal de Apelaciones de
la Plata que en 1992 consideró que la previsión legal de concesión de los
recursos "en ambos efectos" no podía alcanzar a las resoluciones cautelares,
pese a lo claro de sus palabras, por cuanto ello conducía a desvirtuar la
naturaleza del instituto. El pronunciamiento mereció la aprobación de Peyrano
(Cám. Fed. Ap. Civ. La Plata, Sala IV, 17/03/1992, "Dapoto, Marta S. y otros c.
Universidad Nac. de La Plata. - Cipriano, Marcela S. y otros c. Universidad Nac.
de La Plata. - Altuve, Mónica A. y otros c. Universidad Nac. de La Plata. -
Semplici, Norma B. y otros c. Universidad Nac. de La Plata" LL 1993-C , 334.
Autor citado, "El arte de distinguir y el necesario efecto devolutivo de la
apelación respecto de la cautelar despachada favorablemente dentro de un juicio
de amparo").
Atrás vino la reforma constituyente de 1994 que, mediante el art. 43
nuevo, derogó la imposibilidad de debatir la inconstitucionalidad del precepto
normativo dentro de este acotado pleito, pero dejó subsistentes las otras
limitaciones reseñadas en las que los servidores de la jurisdicción vieron más de
una vez obstáculos incompatibles con la naturaleza de la acción.
La complejidad no hubo de ser poca, porque bien vale el argumento según
el cual si el reformador constituyente hubiera visto incompatibilidad entre ciertos
aspectos de la vieja norma de facto y la nueva normativa constitucional, los
hubiera enmendado como lo hizo en algunas parcelas.
Mas ello no impidió a los jueces de la república directamente declarar la
inconstitucionalidad del art. 15 de la ley 16.986 que otorga efectos suspensivos a
las apelaciones deducidas contra medidas cautelares o bien conceder tales
recursos con efecto meramente devolutivo para no tornar ilusoria la protección
de los derechos reclamados (v. sobre el punto Sagüés, Néstor P. "Derecho
Documento

Procesal Constitucional - Acción de amparo" Astrea, 2009, 515).
Un rápido repaso en repertorios jurisprudenciales demuestra cómo los
tribunales regidos por aquella ley siguen lidiando con el asunto en la forma
descripta (Cám. Fed. Seg. Soc., Sala II, 22/09/2017, "Asociación REDI c. EN - M.
Desarrollo Social s/ amparos y sumarísimos" LL 2017-E , 637; Cám. Fed. de Ap.
de Bahía Blanca, Sala I, 07/05/2002. "Battistoni s. amparo s. rec. de queja por
E.N." LL online, AR/JUR/3656/2002).
Parecido ocurrió con el fatal plazo de caducidad previsto por el art. 2 inc.
"e" de la ley 16.986; que impide promover la acción luego de transcurrido el
draconiano plazo de quince días de producido el acto o la omisión lesiva. La
Corte Nacional sentó la doctrina de la ilegalidad o arbitrariedad continuada,
según la cual es admisible la acción desde el punto de vista temporal si "se
enjuicia una arbitrariedad o ilegalidad continuada, originada tiempo antes de
recurrir a la justicia, pero mantenida al momento de accionar y también en el
tiempo siguiente" (CSJN, 07/11/2006 "Mosqueda, Sergio c/ Instituto Nacional de
Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados",,Fallos: 329:4918, entre
muchos otros).
Y si bien hay mayoría de criterio jurisprudencial en punto a la pervivencia
de la cláusula de inadmisibilidad ratione tempore del amparo, han surgido aquí y
allá discrepancias doctrinales de importante peso.
Incluso, se registra el precedente del Tribunal Superior de Justicia Porteño
que declaró inconstitucional la previsión de la ley local que establece un plazo de
caducidad aún más generoso para amparar. El fallo fue celebrado -nada menos-
que por Augusto Morello (Tribunal Superior Justicia de la Ciudad de Buenos
Aires, 27/12/2007, "Gil Domínguez, Andrés v. Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires"; MORELLO, Augusto M. "Remoción de la validez del plazo dentro del cual
debía proponerse la pretensión amparista" JA cita online: 0003/013817).
Nótese la trayectoria, al final del día: la acción tiene un origen
excluyentemente pretoriano y nació a la vida jurídica argentina con una
capacidad protectoria muy generosa. El legislador, más tarde, acabó por
reconocerla aunque en términos singularmente restrictivos. Allí nuevamente

apareció la jurisdicción, corrigiendo los excesivos rigores de la norma. Luego,
nuevamente el legislador (constitucional) recogió parte de tal mensaje y
Documento
atemperó la severidad del texto legal, habilitando debates otrora excluidos de su

seno. Mas ello no dio respuestas de Justicia en todos los casos y tenemos que,
al cabo incluso de una reforma constitucional que contempló el asunto, se han
reperfilado en sede judicial los presupuestos de admisibilidad y las
características del proceso.
Con todo esto quiero demostrar que el avance en estas materias es muy
dialógico, es decir que propicia la posibilidad de discusión e interacción.
Instituciones con las que hoy se convive naturalmente fueron en otra hora
producto de avances pretorianos que han buscado el modo de dar respuestas de
equidad a las exigencias que en cada hora se hacen a los tribunales para una
tutela eficaz de los derechos.
Abroquelarse en la inexistencia de previsiones procesales específicas para
hacer andar reclamos que pueden merituarse debidamente por carriles
procesales razonables y rápidos, me parece, es obstruir uno de los canales por
los que ha transitado el moderno derecho procesal de occidente.
-III-
Teniendo en cuenta el alcance de la decisión que tomará el tribunal,
importa reseñar la magnitud del fenómeno ante el cual nos encontramos.
La Provincia de Buenos Aires –y en particular la zona norte del conurbano
bonaerense que es sobre la cual tiene competencia territorial esta cámara– ha
sido el epicentro de las nuevas formas de vivienda que son principalmente los
clubes de campo y los más modernos barrios cerrados.
Resulta singularmente ilustrativo que el primer club de campo de la
República Argentina haya sido "Tortugas" en la década del 30 del siglo pasado y
que este se emplace en el municipio de Pilar, abrazado como dije por nuestra
jurisdicción. En la década siguiente hicieron aparición el Hindú Club, el Highland,
el Olivos Golf Club y el Club Argentino. Salvo este último, nuevamente, todos
caen dentro de nuestra competencia en razón del territorio.

Varias cosas cambiaron desde entonces. Estudios sociológicos han
demostrado una paulatina metamorfosis de nuestras ciudades, que fueron poco
a poco dejando atrás su esquema de sociabilidad compartida tan característica
del modelo europeo y abrazaron la lógica más norteamericana del apartamiento
entre diversos estratos sociales (SVAMPA, Maristella "La brecha urbana.
Countries y barrios privados" Capital Intelectual, 2004).
Así, en etapas posteriores se fueron dando distintas oleadas constructivas
de lo que hoy el código de fondo trata como "conjuntos inmobiliarios". Las
Documento
décadas de los sesenta y setenta vieron nacer emprendimientos de gran

envergadura, centrados todavía en una vida compartida entre ciertos grupos, con
gran énfasis en lo social, cultural y sobre todo recreativo, pues se concebía a
tales desarrollos como viviendas de fin de semana o veraneo. No ha de
sorprender entonces, que para esta época, apareciera una de las primeras
regulaciones bonaerenses que intentó ordenar el fenómeno (dec. ley 8912-77).
Ulteriormente es que aparecen los barrios cerrados, al parecer, al influjo de
cierta expansión del financiamiento privado de la construcción y el desarrollo del
sistema de accesos a la Capital Federal, con sus autopistas, que bien ha
referenciado la doctrina como el sistema de éxodos desde la Capital Federal,
pues coadyuvó con una tercera oleada -esta vez- hacia desarrollos más
modestos, con una vida en común tanto más discreta; pero con mayores
garantías de seguridad que la enorme urbe porteña proveía cada vez en menor
medida (JULIÁ, Jorge R. R., "Conjuntos Inmobiliarios" Hammurabi, 2015).
El formato más moderno parecen ser los llamados
"megaemprendimientos" o "pueblos privados" que hicieron fortuna en los 70 en
América del Norte y en nuestro país recobraron impulso tras la crisis de los
primeros dos mil. Se ha señalado que el ejemplo prototípico de este esquema es
Nordelta; nuevamente, alcanzado por la competencia de este tribunal llamado al
pleno (v. SVAMPA, op. cit. 26).
Pueden dar cuenta de la magnitud del asunto en estudio las
informaciones que recoge Juliá con relación a la cantidad de Clubes de Campo y
Barrios Cerrados existentes en el país: Hacia 1990 eran ciento cuarenta y para

2014, más de mil (ob. cit., pág. 28).
Queda por estudiar todavía una nueva migración y su perdurabilidad, que
ha sido la motivada por las medidas de contención sanitaria de la pandemia de
COVID-19. La prensa ha dado cuenta del fenómeno según el cual un creciente
número de familias ha intentado compensar el aislamiento impuesto por la
autoridad sanitaria con una vida algo más "abierta" y en contacto con la
naturaleza como la que pueden proveer los conjuntos inmobiliarios. El cese del
trabajo y de la enseñanza remotos parece haber reducido el impacto del
fenómeno, cuyo saldo final entonces está por verse.
En cualquier caso, nuevamente esta zona norte de la Región
Metropolitana de Buenos Aires fue una de las predilectas a la hora de planear
las mudanzas (ver "Cambio de vida. Irse de CABA o buscar más verde, otros
efectos de la cuarentena" La Nación Propiedades, 21/06/2020,
Documento
https://www.lanacion.com.ar/propiedades/cambio-vida-irse-caba-buscar-mas-ver
de-nid2381905 [consultado el 28/05/2023] y, "Alerta inmobiliaria: la zona que
todos eligieron para vivir en pandemia hoy sufre un éxodo silencioso", El Cronista
Comercial, 30/08/2022, https://www.cronista.com/negocios/
efecto-rebote-zona-norte-sufre-el-exodo-post-pandemia/ [consultado el
28/05/2023]).
Concluyo con este dato que permite ilustrar sobre la magnitud del tema
traído a debate plenario: según los datos relevados por el INDEC para organizar
el censo de 2022, en la Provincia de Buenos Aires tan solo el 1,8% de las
viviendas particulares se encuentran emplazadas en barrios cerrados o clubes
de campo. Pero en los departamentos de Tigre y Pilar el número trepa
enormemente hasta llegar al 18 y 20,7%, respectivamente
(https://precensodeviviendas.indec.gob.ar/mapa,[consultado el 28/05/2023]).
Claro está que no todos se encuentran alcanzados por la problemática que
motiva el pleno, y su determinación excedería las posibilidades cognoscitivas de
este ámbito procesal, pero creo que el dato es suficientemente ilustrativo de la
magnitud del fenómeno concernido para este tribunal en concreto.

-IV-
1. El tema que motiva plenario, como se insinúa de lo anterior, poco que
tiene de nuevo. Este mismo tribunal, también en pleno, resolvió uno de
naturaleza afín –bien que no idéntica– en la causa "Canestrari Hnos. S.A. v. Sun
Gard S.R.L. y otro", del 03/02/2000.
Se discutió allí si resultaba admisible la preparación de la vía ejecutiva para
el reclamo de cánones impagos surgidos del contrato de arriendo de guardería
náutica. Es sabido que la ley de forma no admite esa posibilidad y tal fue –entre
otros ponderables– el principal argumento en torno al cual orbitaron los votos
minoritarios.
La mayoría lograda en aquella ocasión transitó por otras sendas que, a mi
juicio, son las que conviene explorar para llegar a una justa respuesta para la
cuestión hoy planteada.
Es recordado el voto de la Dra. Medina, para quien poderosas razones de
orden lógico y racionalidad exigían que, si se admitía el proceso ejecutivo para
reclamar cánones locativos de inmuebles, tanto más cabía esta vía para el cobro
de rentas por uso de bienes de la vida tanto menos indispensables que la
vivienda.
Dijo la colega de aquel tiempo, con cita de Lorenzetti, que una
Documento
embarcación no puede estar más protegida que una vivienda, acreedora como
es, de tutela constitucional y supranacional. Y que por ello, negar el proceso
ejecutivo a quien quiere cobrar el precio por el uso de una guardería náutica era
tanto como otorgar mayor protección a las embarcaciones que a las viviendas
familiares, lo cual se presentaba como contrario al criterio de racionalidad.
El Dr. Arazi agregó una reflexión de tipo funcional que encuentro dirimente,
a saber: lo difícil que resulta imaginar alegaciones plausibles que el buen deudor
no podría alegar en el proceso ejecutivo y que sí podría hacer valer en el de
conocimiento. Por ello, desde un punto de vista más general, afincado en el
servicio público al que concurrimos los jueces con nuestro imperio el vocal
señalaba que "[e]n momentos en que se intenta acortar el tiempo que demandan

los procesos, de por sí demasiado prolongado, parece prudente permitir el
trámite que se presente más ágil y menos engorroso, sin menoscabo del
derecho de defensa de las partes".
Al hilo de esto, el juez y doctrinario apuntó un asunto que bien tiene que traerse
a cuento para el debate de marras, cual es, el de las defensas de las que un
buen deudor se vería privado al ser citado a un procedimiento ejecutivo.
Trasladando sus reflexiones al caso hoy analizado, si el deudor accionado
aprovechó los servicios comunes y pagó sus deudas, tendrá la excepción
prevista por el art. 542 inc. 6 CPCC; si el planteo es extemporáneo por tardío,
cuenta con la regulada por el inciso quinto del mismo artículo.
Y siempre el obligado tendrá, en todo caso, el juicio de conocimiento
ulterior (art. 551 CPCC). Parece de mayor lógica que sea este, que alega el
hecho infrecuente, el que haga valer su inusual pretensión por el proceso de
conocimiento y no que todo el emprendimiento urbano tolere, por regla, las
consecuencias de la mora con creciente presión sobre el patrimonio de los
deudores que honran sus obligaciones en término.
Me parece atinada sobre el punto la reflexión que hace Kolliker Frers
cuando demuestra que la historia del proceso ejecutivo es, en definitiva, la
tensión entre los acreedores por alcanzar una mayor seguridad en el cobro de
sus créditos y los deudores que buscan resistirse a ello buscando vías más
amplias de defensa. Juzgo que en la concreta cuestión debatida cabe la
caracterización que hace el autor: no siempre el deudor es un indefenso sino que
la mayoría de las veces se trata de una persona que busca ganar tiempo o
sustraerse de sus compromisos mediante algún recurso legal. Existen pues "en
este lamentable entorno moral que nos invade en estos días, los que contraen
Documento
compromisos a sabiendas de que no los cumplirán valiendo luego de cualquier

remedio" (KOLLIKER FRERS, Alfredo "El título ejecutivo frente a las necesidad
del tráfico actual" ED- Diario, Tomo 184-1244).
Parecida es la conclusión a la que arriba Stratta cuando reflexiona sobre el
concreto tema sometido al pleno: el denominador común es que el deudor
desconoció la obligatoriedad de la palabra empeñada; y por ello "la carencia no

es de ley, sino de moral, y esto no se soluciona cualquiera sea el régimen
jurídico que se adopte" (STRATTA, Alicia, "Reseña de cuestiones planteadas
sobre los clubes de campo y otros complejos residenciales" ED- 212, 821).
2. Desde otro punto de vista, e ingresando ya en mis argumentos respecto
de que el análisis que cabe es antes ontológico que analógico, me parece
singularmente relevante el dato de lo que ocurría en el ámbito capitalino antes de
la reforma del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación hacia fines de los
años sesenta (20/09/1967). Este aspecto del debate ha sido señalado por el
distinguido votante en segundo término y me interesa profundizarlo.
Recuérdese que la ley de propiedad horizontal n° 13.512 es muy anterior a
esa reforma (octubre de 1948); mas ello no impidió que los tribunales de la
república –enfrentados a la necesidad de no poner en riesgo la continuidad de la
vida consorcial– admitieran el trámite ejecutivo para el reclamo de expensas, si
tal posibilidad estaba prevista en el respectivo reglamento.
Se enseña sobre el particular que en esto la ley argentina exhibía una
técnica distinta a las fuentes chilena y uruguaya de las cuales abrevó en su
momento. Y aquí nuevamente operó el ciclo dialógico al que me refería más
arriba: los jueces primero se mostraron vacilantes, y una postura quiso ver en la
falta de seguimiento de aquellas fuentes una decisión legislativa deliberada en
cuya virtud el asunto debía ventilarse por proceso ordinario. Pero después la
realidad se impuso y se admitió plenamente la acción ejecutiva siempre que se
la hubiera convenido en el respectivo reglamento, lo cual recibió aval doctrinario
(véase FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I. "Ley de la Propiedad Horizontal
13.512" La Ley, 2006, pp. 90 y 91).
En efecto, los estudios de los años habidos entre la sanción de la ley
13.512 y la reforma del Código Procesal de la Nación coinciden en esta
apreciación. Bendersky señalaba hacia 1963 que era ya "jurisprudencia
aceptada" para entonces en el ámbito de la Capital Federal que procedía la vía
ejecutiva para el reclamo de expensas si ello se previó en el respectivo
reglamento de copropiedad. Citaba en defensa de su postura fallos de las Salas
Documento

A, D y E de la alzada nacional; y de la –hoy extinta– Justicia de Paz porteña, por
sus Salas 2° y 3° (BENDERSKY, Mario J. "Cobro compulsivo de expensas
comunes" Abeledo Perrot, 1932, pp. 47 y siguientes).
Si se aumenta la lente se encontrarán más pronunciamientos de igual
época y en el mismo sentido. Está, por ejemplo, el de la Sala F en las épocas de
su integración con Margarita Argúas; que no precisó más que un párrafo para
afirmar la procedencia del juicio ejecutivo pese a la falta de previsión legal en
estos puntuales supuestos si se encontraba previsto en el respectivo reglamento
de copropiedad ("Consorcio de Propietarios Rivadavia 7091/99" [ED 4-139]).
3. Se me dirá que estoy poniendo los ojos en antiguallas jurisprudenciales.
Pero no es así, a poco que se recuerde que la república se extiende tanto más
allá de los acotados límites de esta provincia y la capital: con un problema similar
lidiaron los jueces santafesinos, cuyo código procesal nunca incluyó al crédito
por expensas comunes surgidas de la ley 13.512 entre los que permiten
proceder ejecutivamente (DI CHIAZZA, Iván G. "Cobro ejecutivo de expensas de
clubes de campo y barrios cerrados" Id SAIJ: DACF110018).
También allí la necesidad de dar respuestas realistas a la vida consorcial
primó, y se anotan fallos que –indirecta o directamente– acabaron por admitir la
procedencia de la vía ejecutiva para la persecución de este tipo de gastos
comunes ( v. Cám. Civ. y Com. Rosario, Sala III, 12/06/2001, LLLitoral 2002,
938; con voto de Néstor Sagüés yy C. Civ. y Com. Rosario, Sala I Integ.,
24/04/03, "Consorcio Edificio Rioja II c. Rigatosso, Rolando S.").
4. Razono que toda esta experiencia señala un dato del que no puede
sustraerse el juzgador, menos aún en su función de integrante del tribunal en
pleno, dados los alcances vinculantes del pronunciamiento. El crédito por
expensas tiene una naturaleza tan singular que merece e históricamente ha
merecido la excepción a la regla general de interdicción del proceso ejecutivo
para aquellos casos no contemplados por la ley formal.
La especialidad del crédito, y sobre todo la necesidad de su temporánea
satisfacción, ha sido unánimente reconocida.

Es sobre tal base que pacíficamente se han admitido, por ejemplo, la
aplicación de tasas más altas para punir la mora. Abundan pronunciamientos
que se han hecho cargo de esta necesidad vital de pago oportuno y que han
Documento
decidido, por caso, que las expensas "por la trascendental función que cumplen
en el sostenimiento de la vida del consorcio de propiedad [pueden devengar]
tasas de interés de carácter punitorio superiores a las usuales, para asegurar el
fiel cumplimiento de las obligaciones a cargo de cada uno de los integrantes
del régimen" (CNCiv, Sala E, 20/10/1994, "Cons. de Prop. Av. Regimiento Los
Patricios c/ Oliveri, Luis s/ ejecución de expensas).
O parecidamente, que "la vida del consorcio de propiedad horizontal exige
el pago puntual y exacto de las expensas comunes por la trascendental función
que cumplen" (CNCiv, Sala F, 29/11/1994, "Consorcio De Propietarios Parral
46/48 c/ S.A. Del Atlántico Cia. financiera s/ejecución de expensas").
Por similar orden de razones, es amplia la jurisprudencia que ha sostenido
que en esta materia la procedencia de la excepción de inhabilidad de título se
encuentra singularmente restringida y que los reclamos deben apartarse de
rigorismos formales respecto de las condiciones de ejecutabilidad del
instrumento, porque el sistema tiende a asegurar el deber de pagar, con
puntualidad, lo necesario para sufragar los gastos comunes (CNCiv, Sala "A",
27/12/1994, "Consorcio de propietarios Juan F. Segui 3575/79 c/ Baliner, Carlos
Hugo y otro s/ ejecución de expensas").
No ha de extrañar entonces que una reconocida autoridad en la materia
haya dicho que si las expensas no son pagadas temporáneamente puede
trastornarse la vida en común e inclusive poner en riesgo su continuidad. Sobre
tales bases las expensas aparecen como el auténtico "crédito alimentario del
consorcio" (KIPER, Claudio, "Tratado de Derechos Reales" T° I, Rubinzal
Culzoni, 2017, pp. 615 y 629 ).
Otra autora, no menor en talla, ha calificado a estos créditos como "la savia
de la cual vive la comunidad" y ha hecho específico hincapié en que los costos
de la mora de uno de los copropietarios se trasladan a los restantes (HIGHTON,
Elena I. "Propiedad Horizontal y prehorizontalidad", Hammurabi, 2007, p. 423).

Frente a ello, me parece que cobra relevancia lo sostenido más de una vez
por el tribunal que integro, con apoyo en doctrina del cimero federal: uno de los
índices más seguros para verificar la razonabilidad de la inteligencia de una
norma y su congruencia con el resto del sistema a que está engarzada, es la
consideración de sus consecuencias (Fallos: 234:482; 295:1001, 330:4749; mi
voto en "O., C. M. y otros s/ materia a categorizar" RR75-2023, Sala II de esta
Cámara).
Se está frente a un crédito cuya oportuna percepción provee la
Documento
subsistencia misma de una forma de vivir en comunidad cada vez más extendida
en el ámbito de nuestra jurisdicción (insisto con los números expuestos en el
apartado III de este voto). Los costos de la mora se transfieren automáticamente
a los deudores puntuales. El proceso ordinario genera, para estos últimos,
injusta espera y mayores costos. Habrá seguramente, en algunos casos,
razones comprensibles en el atraso de los pagos pero –bien se enseña– en la
práctica la falta de contribución por razones deliberadas o por otras involuntarias,
irroga iguales trastornos y amenazan de igual manera la subsistencia de la
vivienda así organizada (BENDERSKY, ob. cit, p. 20).
-V-
1. Resta una reflexión acerca del deber de adecuación y sus
consecuencias.
Se ha sostenido –con ponderable argumento normativo– que la falta de
adecuación al régimen de propiedad horizontal previsto por el CCyC comporta la
imposibilidad de que los clubes de campo o barrios cerrados organizados bajo
otros formatos jurídicos puedan valerse de una de las consecuencias específicas
de aquel sistema legal.
A la luz de cuanto llevo dicho, sin embargo, creo que cabe otra
interpretación que, además de no violentar la semántica de los preceptos
legales, provee soluciones de equidad para casos de este tenor.
2. De la lectura armónica de los artículos 2073, 2074, 2075, 2078 y 2081
CCyC, no surge que los conjuntos inmobiliarios anteriores a agosto de 2015

deban someterse estructural o estrictamente al régimen de la propiedad
horizontal para perseguir por vía ejecutiva el cobro de expensas.
Se han planteado dudas sobre la constitucionalidad de una norma que
obliga a una adecuación de la naturaleza señalada; pues hay quien ha
entendido, que los conjuntos perfeccionados bajo un régimen legal anterior han
consumado su situación jurídica al respecto y obligarlos a hacer varianza radical
en su estatuto legal resultaría contrario al derecho de propiedad (MARIANI DE
VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana N., "Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil
y Comercial con especial referencia a los preexistentes", LA LEY 2015-B, 869;
en parecido sentido CURA GRASSI, Domingo "Reflexiones en relación a una
reciente Resolución de la IGJ referida a los Clubes de Campo, ED Diario,
25/01/221)
A su turno, los intentos de poner plazo y consecuencias perjudiciales para
los titulares de derechos personales que no dieran cumplimiento con el
Documento
pretendido deber de adecuación estatuido por el art. 2075, han naufragado.

Fue el intento que se hizo mediante las Resoluciones n° 25/2020 y 27/2020
de la Inspección General de Justicia, por las que se otorgó a los conjuntos
inmobiliarios que se encontraran organizados bajo forma de sociedad un plazo
de 360 días para cumplir con tal adecuación bajo apercibimiento de sancionar a
sus autoridades con multa, no inscribir sus actos societarios y promover las
acciones legales que pudieran corresponder.
Tales actos fueron prontamente fulminados por la Sala C de la Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Comercial (18/11/2021, "Inspección General de
Justicia s/ Haras Pino Solo S.A. s/ organismos externos"). La alzada mercantil
podría haber detenido su análisis en la incompetencia del órgano emisor de
aquellas resoluciones, por cierto bastante clara. Pero fue más allá y señaló que,
aun cuando se admitiera la competencia del Inspector General de Justicia para
proceder como lo hizo, sus actos entrañaban exceso reglamentario.
En efecto, se razonó que la exigencia de adecuación bajo el formato
ordenado por el órgano administrativo partió de asumir que en virtud del Código
Civil y Comercial las sociedades conformadas para el funcionamiento del

conjunto inmobiliario habían dejado de existir lo cual no solo se reputó incorrecto
sino que "[la afirmación] aunque hubiera sido correcta, sería inconducente,
dados los derechos adquiridos por esas sociedades y sus socios al amparo de
tal regulación" (énfasis agregado).
Y se dijo también que la imposición de un plazo fatal para cumplir la
adecuación trasuntaba otra invasión de competencias del legislador; desde que
una omisión de tal naturaleza en el art. 2075 no podía atribuirse a un olvido del
Congreso y solo una ley podría colmar tal vacío.
El fallo fue celebrado por la doctrina especializada, que hizo suyas las
apreciaciones del tribunal y agregó a ellas consideraciones de carácter práctico
que en los votos anteriores se han discutido, vinculadas al costo económico de
una adecuación forzosa. Sostengo que no es dudosa la onerosidad de tal
operatoria, pues como señaló el comentarista, incluiría el otorgamiento de
nuevas escrituras, nuevos planos y nuevos reglamentos internos (v. CURA
GRASSI, Domingo "Clubes de Campo: Recientes Resoluciones de la IGJ
anuladas por la Cámara Comercial referidas a los Clubes de Campo que obligan
a adecuarse como Sociedades; ED Diario, 18/01/2022).
Se tiene entonces que la constitucionalidad de un deber de adecuación
estructural ha sido controvertida. Pero más aún, en el ámbito de esta Provincia,
Documento
luce jurídicamente imposible porque el organismo ante el cual debería tramitarse

la ha considerado inviable.
Así, la orden de servicio 45/2015 del Director Provincial del Registro De La
Propiedad expresa que la adecuación prevista por el art. 2075
"resulta en esta instancia de cumplimiento imposible y no será objeto calificación
registral hasta su regulación por una norma específica. Por ello, las
transmisiones, modificaciones, constituciones y extinciones de derechos reales
relacionadas a las parcelas subdivididas por Plano aprobado por Geodesia, se
seguirán calificando en la forma de estilo".
Los congresos científicos convocados en torno a la cuestión se mostraron
afines a este criterio. Fue el caso del XVIII Congreso Nacional de Derecho
Registral (2015), cuya comisión II° concluyó por unanimidad que "los planos

presentados con anterioridad al 1° de agosto de 2015 y que fueren aprobados
constituyen una situación jurídica consumada, por lo tanto no requieren ningún
tipo de ratificación" y que "La obligatoriedad de la adecuación de los conjuntos
inmobiliarios prevista por el artículo 2075 del CC y C no tiene plazo ni sanción,
por lo tanto su cumplimiento no será objeto de calificación registral"
(http://www.cfna.org.ar/noticias-2015/xviii-
congreso-nacional-de-derecho-registral-conclusiones/; véase también
GUARDIOLA, Juan José "Los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y
Comercial" LL 2016-D, 1123).
Si tal es así, parece reñido con el buen sentido sostener que los jueces
puedan exigir la mentada adecuación como llave de acceso al cobro compulsivo
de expensas por la vía pronta reconocida para el Régimen de la Propiedad
Horizontal. Aun suponiendo que hay factibilidad, voluntad y recursos suficientes
para encarar tal ingeniería registral, en este estado provincial al menos, vincular
inexorablemente el juicio ejecutivo a una adecuación registral conduce a un
auténtico callejón sin salida: se perjudica en sede judicial al conjunto inmobiliario
que no hace lo que la administración le prohíbe.
Nada nuevo aportó al debate si recuerdo que, según la máxima de los
antiguos, nadie puede estar obligado a hacer cosa imposible (Celso: Digesto 50,
17, 185).
Y desde un punto de vista más general, la lectura según la cual solo la
adecuación estructural de los conjuntos inmobiliarios habilitaría el reclamo de los
gastos comunes por la vía acorde a su naturaleza, comporta la exigencia de una
recaudo que, según calificada doctrina, la ley no prevé o no pudo válidamente
Documento
prever. Ello tendría sus problemas desde la óptica del principio de legalidad (art.
19 CN).
4. Existe, sin embargo, un mejor modo de entender este asunto. Es
conforme a lo que se ha propuesto en el despacho de –abrumadora– mayoría de
las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, según el cual la adecuación que
exige el código es de tipo funcional y no registral.

La ponencia presentada por Ignacio y Francisco Alterini (el primero de los
cuales integró el despacho de mayoría mencionado más arriba) expresó
justamente que "deben aplicarse inmediatamente [...] las consecuencias jurídicas
regladas para la propiedad horizontal, al menos en todo lo jurídicamente posible,
respecto de la existencia y funcionamiento orgánico del consorcio de
propietarios, de la obligación de expensas, y del régimen
disciplinario"(http://jornadasderechocivil.jursoc.unlp.edu.ar/wp-conte
nt/uploads/sites/10/2017/08/Alterini-Ignacio-E.-y-Alterini-Francisco-J.-
Adecuacion-de-los-conjuntos-inmobiliarios-Comisi%C3%B3n-7.pdf,consultado
el 30/05/2023).
En parecido sentido el Dr. Bressan, otro de los integrantes del criterio
mayoritario, propuso en su ponencia con toda claridad que se hiciera un distingo
entre la adecuación funcional y la adecuación estructural. La primera operaría de
pleno derecho; en tanto que la segunda no, y en virtud de ello, los conjuntos
inmobiliarios preexistentes pueden continuar válidamente con su estructura
originaria mientras no resuelvan o les sea exigida la modificación
(http://jornadasderechocivil.jursoc.unlp.edu.ar/wp
-content/uploads/sites/10/2017/10/COMISION-N%C2%B0-7.pdf).
Sobre similares premisas, el trabajo de Nelson y Leandro Cossari (votantes
de la mayoría también), tras repasar con minuciosidad las opiniones de la más
destacada doctrina vernácula, propuso evitar interpretaciones reñidas con la
protección constitucional de la propiedad en esta materia y comprender que
"deben aplicarse a los conjuntos inmobiliarios que permanezcan como tales las
normas de la propiedad horizontal especial en cuanto ello no conculque
derechos incorporados al patrimonio de sus
integrantes"(http://jornadasderechocivil.jursoc.unlp.edu.ar/
wp-content/uploads/sites/10/2017/08/Cossari-Nelson-G.A.-y-Cossari-Leandro-R.-
N.-Propiedad-Horizontal-especial-Conjuntos-inmobiliarios-preexistentes-Comisi%
C3%B3n-7.pdf).
Esta interpretación también fue jurisprudencialmente recibida.
Documento
La Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, razonó pues

que la adecuación del art. 2075 del Código Civil y Comercial conducía a aplicar
para los conjuntos preexistentes la normativa prevista para el régimen de la
propiedad horizontal, entre cuyas previsiones se encontraba el reclamo ejecutivo
para el cobro de expensas (trib. cit., 28/08/2015, "Lagunas del Polo Barrio
Cerrado SA c. G. L. G. s/ ejecución de expensas " TR LALEY
AR/JUR/35901/2015).
Aún más arriba en la jerarquía tribunalicia –y de muy reciente factura– está
el fallo del Tribunal Superior de Justicia Cordoba en los autos "Asociacion Civil
Administración Los Aromas S.A. c. Lillo, Roberto Daniel s/ Ejecutivo - Expensas
comunes" (22/04/2022, AR/JUR/74613/2022).
El voto ponente, que mereció adhesión unánime, sostuvo de manera
expresa que ya no cabía aplicar a este tipo de debates la anterior doctrina
obligatoria establecida en la análoga materia de prehorizontalidad.
Para así razonar se sostuvo que, en virtud de las modificaciones
introducidas por el legislador nacional, los conjuntos inmobiliarios preexistentes
son ya en sí mismos un derecho real de propiedad horizontal especial, rigiendo
en plenitud la factibilidad del cobro ejecutivo de las expensas comunes, con
prescindencia de que se haya satisfecho o no el mencionado deber de
adecuación registral. Y ello porque, sin ambigüedades, "en estos supuestos y a
los efectos del cobro ejecutivo de tales cargas, la adecuación funcional opera de
pleno derecho".
Si ello es así, se dijo, fuerza es conceder que el código hace un reenvío en
la materia al art. 2048, que reconoce fuerza ejecutiva al certificado expedido por
el administrador y aprobado por el consejo de propietarios.
Mariani de Vidal llegó a una conclusión parecida, aunque con precisa
sugerencia para los juzgadores.
Tras repasar las alternativas disponibles y, con especial referencia a los
clubes de campo que se constituyeron involucrando personas jurídicas (ese es el
caso de autos), sostuvo que si media imposibilidad jurídica de adecuación
estructural, la adecuación debería ser operativa en la oportunidad que el juez
deba resolver cada conflicto.

Sobre tales bases, la también colega de otro tiempo enseñó que "el cobro
Documento
ejecutivo de gastos y contribuciones comunes (arts. 2081 y 2048) procede

independientemente de la estructura jurídica del conjunto preexistente"
(MARIANI DE VIDAL, Marina en BUERES, Alberto J. "Código Civil y Comercial
de la Nación y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial" T°
4B, pp. 191 y ss., Hammurabi, 2017; énfasis añadido).
De manera más general, Jorge Alterini ha considerado que la única
solución viable si se quería evitar el agravio al derecho constitucional de
propiedad pasaba por la aplicación de algunas pautas para el funcionamiento de
los conjuntos inmobiliarios preexistentes armónicas con las exigidas para los
nuevos conjuntos ("Simplificación en la prehorizontalidad y complejidades en los
conjuntos inmobiliarios" LL 2016-D, 751).
-VI-
En cuanto a cómo operan en este tipo de casos los deberes emanados del
principio de la buena fe y sus derivadas doctrinas de los actos propios y de
interdicción del ejercicio abusivo de los derechos, adhiero al voto del Dr. LLobera
que, bien pensado en Derecho y en todo ajustado a los hechos del caso, torna
innecesario mayores desarrollos (pto. 8.2 de su voto).
Solo hago la salvedad de que no es el pacto de la vía ejecutiva lo que permite
autónomamente acceder al trámite compulsorio, sino la especialísima naturaleza
del crédito perseguido. Es este dato ontológico el que, unido al sometimiento
voluntario, total y sin reservas a un régimen determinado, torna poco plausibles
protestas posteriores o ulteriores impugnaciones de pretendida base
constitucional (doct. de Fallos 275:256).
-VII-
A guisa de conclusión, entonces, interesa destacar que:
1) La procedencia de acciones expeditivas no es siempre y excluyentemente
obra del legislador, aun en asuntos de contenido patrimonial y disponible. Los
magistrados históricamente han tenido un papel ingente en la habilitación de
tramitaciones más rápidas que luego son receptadas normativamente.

2) La analogía no es, ni ha sido, la única razón por la cual pretorianamente se ha
admitido el trámite compulsorio para la persecución de determinados créditos.
Se cuentan entre los otros motivos considerados las exigencias de una
adecuada protección de los derechos concernidos e incluso consideraciones
enlazadas con el buen ejercicio del poder jurisdiccional.
3) El crédito por expensas comunes tiene una naturaleza especialísima, desde
que en su oportuno pago se compromete la subsistencia de la vida en común.
Documento
Por tal razón histórica y contemporáneamente se ha admitido el procedimiento

ejecutivo para su cobro coactivo aun sin habilitación procesal expresa.
4) El deber de adecuación dimanado del art. 2075 del CCyC respecto de los
conjuntos preexistentes tolera una lectura constitucional, a la luz de la cual la
adaptación a la que alude debe ser funcional y no estructural. El cobro de
expensas constituye uno de aquellos aspectos que resultan compatibles con el
estatuto del derecho real de propiedad horizontal actual y, por lo tanto, se
encuentra disponible el cobro compulsorio de expensas comunes en los términos
del art. 522 CPCC.
5) Importantes consideraciones de moralidad procesal, buena fe, y doctrina de
los actos propios tornan –en principio– poco plausibles protestas vinculadas a la
opción por un trámite más amplio frente a las singularidades del crédito
perseguido y los actos del deudor que precedieron a su reclamo.
-VIII-
Este es el nuevo estudio de la cuestión que hice y me lleva a variar en mi
anterior comprensión sobre la materia. Razón por la cual doy mi voto por la
AFIRMATIVA.
A la cuestión planteada la Sra. Juez Dra. Nuevo, dijo:
1.- En primer lugar y sin perjuicio de los argumentos que agregaré en el
punto siguiente, adhiero a los fundamentos y razones dadas por la distinguida
colega que votó en primer término, Dra. María Irupé Soláns, en el punto I. ap. "1"
de su voto -exclusivamente- (al que adhirió luego agregando mayores
fundamentos la distinguida colega también preopinante Dra. Silvina Andrea

Mauri), para considerar que no tienen fuerza ejecutiva los certificados de deuda
aludidos en la cuestión llamada a resolver en este plenario.
Por el contrario, aclaro que no adhiero a lo expuesto en los puntos I. ap. "2" y I
ap. "3" de dicho primer voto de la Dra. Soláns, ni a lo agregado posteriormente
en el voto de la distinguida colega Dra. Mauri opinante en cuarto lugar, pues,
considero que lo allí tratado, al igual que gran parte de lo abordado en su voto
por el distinguido colega votante en segundo término, Dr. Hugo O. H. Llobera (al
que adhirió la distinguida colega opinante en tercer lugar -Dra. Analía Inés
Sanchez-) y a lo tratado en el voto del distinguido colega que me antecede -Dr.
Jorge Luis Zunino- (en especial en el considerando V), no guarda relación con la
cuestión objeto de este fallo, y, por ende, resulta el análisis de la readecuación
de los conjuntos inmobiliarios una intromisión en materia ajena al plenario, que,
por otro lado, podría interpretarse como la emisión de opinión anticipada sobre
Documento
temas que no son los que debe dilucidar ahora ésta Cámara en pleno, y, que,
eventualmente, podrían ser materia de apelación en otro tipo de juicio no traído
por el momento a conocimiento de esta Alzada.
2.- Ahora bien, ya me he expedido desfavorablemente sobre la temática
objeto del plenario (considerando inhábiles los títulos de estas características
propuestos a ejecución) como integrante de la Sala Segunda de esta Excma.
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de San Isidro, al adherir en distintas
oportunidades al voto en aquellos momentos dado por el distinguido colega al
que aquí sigo en orden de voto, Dr. Jorge Luis Zunino (Causas SI-1777-2018 R.I
178 del 07/05/18 y SI-3986-2020 R.I 302 del 20/05/21, entre otras), que, ahora,
ha variado el sentido de su votación, explicando sus motivos, hacia la solución
contraria.
En mi parecer la solución justa es la misma, por lo que habré de
mantenerla, recogiendo incluso fundamentos aludidos en esos anteriores
precedentes jurisprudenciales de mi sala.
Así, con respecto a la posibilidad de que las partes pudieran acordar la
creación de títulos ejecutivos al margen de aquellos legalmente previstos, se

señaló que no se desconocía los enjundiosos esfuerzos doctrinarios realizados
para dar cabida a los llamados "títulos ejecutivos convencionales" (véase al
respecto Mariana Mariani de Vidal y Adriana N. Abella, Clubes de campo y
barrios privados. Expensas Comunes, publicado en LA LEY, 2006-F, 1211;
CNCom. Sala A, "Club El Carmen S.A. c/ Francone, Luis E. s/ejecutivo", sent. del
29/08/02; CNCiv. Sala C, "Chacras de la Alameda S.A. c/ Auil, Héctor E.", sent.
del 29/05/2008; Sala F, "Casabal, Adolfo Antonio c/ Country Club Los Cerrillos
del Pilar S.A.", sent. del 11/03/2009; Cám. Primera Civ. de Apel. de Mendoza,
causa "Consorcio Ranchos de la Merced c/ Gonzalez, Jorge O. s/ Ejecución
Tipica", sen. del 19/10/2011; Cám. de Ap. Civ. y Com. de San Isidro, Sala I,
causa 93.051, RSI-270, sent. del 23/04/2003; CNCom, Sala F, Club de campo
Hastas del Sur c. Farias, Pablo s. ejecutivo del 4.11.14; Causse, Jorge, Cobro
ejecutivo de deuda por expensas en urbanizaciones privadas; Mariana Mariani
de Vidal y Adriana N. Abella, Conjuntos Inmobiliarios en el Código Civil y
Comercial con especial referencia a los preexistentes, publicado en La Ley
08/04/2015, LA LEY2015-B,869; Mariana Mariani de Vidal y Adriana N. Abella,
Los conjuntos inmobiliarios y la deuda por expensas comunes. Otra vez el
problema de la vía procesal para su cobro en los preexistentes, LA LEY2017-B,
143); pero, que, dichos argumentos encontraban un valladar infranqueable que
Documento
resultaba del art. 521 inc. 7° del C.P.C.C., el cual establece que si no se trata de
alguno de los títulos enumerados en los incisos anteriores de esa norma,
solamente traerá aparejada ejecución el que tuviera fuerza ejecutiva "por ley".
Es que la enumeración que contiene el art. 521, en sus diversos incisos, no
es limitativa.
Por el contrario, en el inciso 7mo., "se prevé que otras disposiciones
legales puedan crear o haber creado otros títulos ejecutivos" (Bustos Berrondo,
Horacio, "Juicio Ejecutivo", Librería Editora Platense, novena edición, año 2005,
pág. 196 en comentario al art. 521).
Y, en esta Provincia de Buenos Aires, cabe mencionar que la ley (la
procesal del Código de rito) ha reconocido, por separado, como título ejecutivo,
y, por ende, que trae aparejada ejecución (cf. art. 521 inc. 7° del Código citado),

al "crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad
horizontal" (cf. primer párrafo del art. 522). Y, esa norma no ha sido modificada
por el legislador provincial al introducir reformas sucesivas al CPCC. Así, nunca
se incluyó a conjuntos inmobiliarios de otro tipo en aquella prerrogativa.
No obstante ser una facultad propia de las provincias, por el poder no
delegado, la de regular lo vinculado a los procedimientos judiciales internos (cf.
arts. 5, 121 y 126 de la C.N.), no es menos cierto que la Corte Suprema de
Justicia de la Nación, ha contemplado la posibilidad de que Códigos Nacionales
y leyes de fondo lo hicieran (cf. art. 75 inc. 12 de la Constitución citada), cuando
resulta necesario para implementar aquella normativa sustantiva misma.
Así, el Máximo Tribunal, hace ya un siglo, sostuvo que las reglas fijadas
por el Congreso con el fin de asegurar la efectividad e inmediato ejercicio de los
derechos que consagra la legislación de fondo, no vulneran la atribución
constitucional de las provincias en cuanto a su capacidad para dictar leyes
locales de procedimiento (fallo 138:154, del 22/06/1923, in re, "Correa, Bernabé
c/ Barros, Mario B.").
En función de ello, nada impedía que el cobro de deuda por expensas
contempladas en su momento por la ley de propiedad horizontal 13.512 -ya
derogada- (cf. arts. 8 y 17), se hiciera por la vía ejecutiva en orden a lo
autorizado por la ley de rito de esta provincia (cf. art. 522 del CPCC), y, que, se
lo haga actualmente, por iguales deudas contempladas ahora por el Código Civil
y Comercial de la Nación -vigente-, por el mismo tipo de juicio ejecutivo respecto
de inmuebles sometidos al derecho real de propiedad horizontal o al de tiempo
compartido; es decir, por el mismo andarivel procesal (cf. arts. 2048 -último
Documento
párrafo- y 2098 del Código fondal citado y 522 y 521 inc. 7° del CPCC).
De modo tal que, al tener siempre un origen legal, es la propia ley la que
instituye el título ejecutivo y la fuerza de tal, por lo que a falta de un texto expreso
que acuerde al crédito fuerza ejecutiva, la vía de excepción no procede.
En estos últimos casos, como lo que ocurre con los conjuntos inmobiliarios,
que no tienen una tramitación especial regulada para el cobro de expensas,
como sí acontece en el caso de la propiedad horizontal, aquél debe hacerse por

la vía de conocimiento prevista por el legislador provincial dentro de sus
facultades constitucionales (arts. 319 y 320 del CPCC).
Y, ello es independiente de que unos y otros créditos pudieren tener igual
jerarquía como privilegio especial (repárese en que los gastos de conservación y
mejora de una cosa tienen por disposición del CCyCN, privilegio de igual
jerarquía que el contemplado para el crédito por expensas comunes en la
propiedad horizontal -cf. art. 2582 inc. "a"-), pues ya de esa misma definición
contemplada en la norma fondal, se advierte una consideración distinta de
categoría conceptual, que, a la postre, justificó su diferenciación en la
enunciación.
Por tanto y entendiendo que la fuerza ejecutiva es un privilegio que de
alguna manera la ley procesal otorga a cierto tipo de documentos, resulta
irrelevante la estipulación de las partes por la que se les acuerda fuerza
ejecutiva. No hay ley que establezca, aunque sí lo pueden haber hecho para
otros créditos, el carácter ejecutivo del título de que aquí se trata en el plenario,
aspecto éste decisivo puesto que en nuestro derecho el título ejecutivo solo
puede provenir de la ley (arts. 518, 521 inc. 7° y 522 del C.P.C.C.; CNCiv., Sala
B, "Chacras del Molino S.A. c/ Villalba, Gloria", sent. del 11/11/2004; causa
"Eidico S.A. c/ Benzo Cecilia M," sent. del 20/10/2009; Sala D, causa "Chacras
del Paraná Club de Campo S.A. c/ Manes, Pedro Gastón", sent del 9/06/2010;
"Barrio Cerrado Los Pilares c/ Alvarez, Vicente Juan Alfonso", sent. del
18/12/2008; Sala E, "El Sol S.A.I.C.Y.F c/ Torre, Rubén O. y otro." , sent. del
11/11/2002; Cám. de Ap. Civ. y Com. de San Isidro, Sala II, causa 93051
RSI-70-6 I 232-2006; CNApel. en lo Comercial en pleno "Barrio Cerrado Los
Pilares c. Alvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo, 4.5.15; CNCom., Sala E,
Club El Carmen S.A. c/ Bambara, Carlos s/ ejecutivo del 25.11.15; CNCom., Sala
C, Altos de los Polvorines S.A. c. Castaño, Mariana s/ ejecutivo, 13.10.16).
Algunas normativas fondales (cf. arts. 60 y 103 del Dec.Ley 5965/63 de
Letra de Cambio y Pagaré y 38 -tercer párrafo- de la Ley de Cheques 24.442,
Documento
entre otras) -de manera concordante a lo previsto en el art. 521 inc. 5° del
CPCC-, y, el Código Civil y Comercial de la Nación mismo, contemplan,

entonces, la posibilidad de emitir certificados y/o títulos valores representativos
de deuda susceptibles de ser cobrados por la vía ejecutiva (cf. arts. 1440, 1694
-in fine- y 1851 inc. "a" del CCyCN, entre otros), más no ha sido así previsto
para el caso de deudas por expensas correspondientes a conjuntos inmobiliarios
(cf, art. 2081 del CCyCN) ajenos a los constituidos bajo el derecho real de
propiedad horizontal o tiempo compartido, que sí pueden ser ejecutados por esa
vía (cf. arts. 2048 y 2098 respectivamente del Código sustantivo citado).
Esa disparidad de solución (autorizar a algunos a recurrir al cobro de
expensas por la vía ejecutiva y a otros no), impuesta por el legislador, no resulta
violatoria del principio constitucional de igualdad ante la ley (art. 16 de la C.N. y
11 de la Constitución de esta provincia).
A decir de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, la garantía de
igualdad no obsta a que el legislador contemple en forma distinta situaciones que
considera diferentes, con tal que la discriminación no sea arbitraria ni importe
ilegítima persecución o indebido privilegio de personas o de grupos de personas,
aunque su fundamento sea opinable (Del dictamen de la Procuración General al
que la Corte remite, en fallo 344:3401 del 28/10/21).
Y, entonces, en lo que es materia de plenario, no se advierte discriminación
alguna hacia conjuntos inmobiliarios, pues, de las normas de fondo (arts. 1887
inc. "d", 1887 inc. "c" y 1887 inc. "e" del CCyCN), surge que ese derecho real es
distinto a los derechos reales de la propiedad horizontal y al tiempo compartido,
y, a raíz de ello, puede habilitarse regulaciones en el Código citado distintas para
uno (cf. art. 2073, 2081 y cc.) y para los otros (arts. 2037, 2048, 2087, 2098 y
cc.).
No se da un supuesto en el que pueda aspirarse a igualdad entre iguales,
ya que, como se vio, no lo son.
Tampoco puede aventurarse que tal diferenciación genere situaciones de
anarquía, pues, no existe derecho a cobrar judicialmente por la vía ejecutiva,
salvo, como se explicó, cuando la ley expresamente de una u otra forma lo
autorice.
En tal tesitura, cabe mencionar que la posibilidad de que las partes

Documento
pacten la vía ejecutiva para perseguir compulsivamente el cobro de las expensas

debidas no se vio superada por el Código Civil y Comercial de la Nación, sino,
que, por el contrario, éste sólo asigna vía ejecutiva al certificado de deuda
expedido por el administrador y aprobado por el consejo de copropietarios para
el cobro de las expensas a los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de la
propiedad horizontal (art. 2048). No ha extendido dicha prerrogativa a los demás
conjuntos inmobiliarios (a excepción de los tiempos compartidos; art. 2098). Ha
dispuesto, en cambio, que éstos se adecuen a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal (art. 2075 del C.C.yC.N.), tema este último ajeno al que
debe ser materia de tratamiento en este plenario.
De esta manera, lo expuesto en modo alguno implica que los conjuntos
inmobiliarios no puedan percibir de los obligados al pago los montos necesarios
para solventar sus gastos de funcionamiento, sino, tan sólo, que, no es factible
reconocerle la vía ejecutiva prevista en el art. 522 del C.P.C.C. para el cobro de
las expensas. Y, la particular situación en la que pueda encontrarse la actora en
esta causa, que, dio lugar al llamado a plenario, requiere un debate incompatible
con la limitación de conocimiento propia del procedimiento ejecutivo -art. 542 del
C.P.C.C.- (Causas SI-37141-2013 "Club Jardín Náutico Escobar Asoc. Civ. c/ De
Luca José s/ cobro ejecutivo", del 03/03/16 r.i. 81/2016 y SI-1777-2018 ante
mencionada de la Sala Segunda que integro).
Así, mientras el conjunto inmobiliario pre-existente a la entrada en vigencia
del CCyCN, no esté adecuado al régimen de propiedad horizontal (cf. art. 2075
del Código citado), no es posible aplicar por analogía el art. 522 del rito,
resultando improcedente el dilucidamiento en este plenario, por no ser materia
propia de su llamado y por exceder la discusión a dirimirse en juicios ejecutivos,
la discusión sobre temas vinculados a los menores o mayores alcances de
aquella readecuación, ni sobre las limitaciones, ventajas o desventajas, etc., que
aquella exigencia fondal de readecuación pudiere conllevar. Y, si bien se
contempla como se dijo en el Código sustantivo mencionado la vía ejecutiva para
el certificado de deuda por expensas refrendado por el administrador y el
consejo de propietarios, si existiere en el caso de la propiedad horizontal (art.

2048 del CCyCN), no ocurre lo propio en el caso de los conjuntos inmobiliarios,
ya que la ley nada dice al respecto, contemplando únicamente el deber de todos
los propietarios de pagar las expensas (art. 2081).
Entonces, aun cuando se interpretase o pretendiese que los gastos y
erogaciones mencionados en el art. 2081 pueden ser objeto de cobro ejecutivo,
Documento
ello no es posible mientras la actora, conforme lo establece el art. 2075, no

acreditase al demandar haber adecuado su normativa al régimen de propiedad
horizontal (Causa SI-3986/2020 citada de la Sala Segunda que integro), no
pudiendo discutirse aquí sobre lo concerniente a aquella readecuación en sí
misma, que ha generado la emisión de opiniones diversas y en algunos casos
similares en la doctrina sobre la manera en que debe llevarse a cabo (ver
Rullansky, Gustavo F. y Clusellas, Eduardo G., "Una propuesta viable para la
adecuación de los conjuntos inmobiliarios en la Provincia de Buenos Aires",
publicado en La Ley -Conjuntos Inmobiliarios- del día 19/10/20, pág. 7 y ss.; y,
Despacho tema 3: "Conjuntos Inmobiliarios. Deber de adecuación art. 2075
CCyC. Encuadre jurídico y tributario e instrumentación", en 42 Jornada Notarial
Bonaerense, San Pedro, 19/03/22, publicado en "Revista Notarial" Nº 992 del
Colegio de Escribanos Provincia de Buenos).
Debo señalar también que el instrumento para reclamar expensas en
casos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, se configura de
acuerdo a las disposiciones del reglamento de copropiedad; y si tal instrumento
no lo hubiere previsto, la ley fija los requisitos que deben cumplirse. Se trata de
un título de características particulares, en tanto que el reglamento de propiedad
constituye la ley a la que deben sujetarse los propietarios (art. 522 del C.P.C.C.;
conf. Morello..., "Códigos...". T° VI-°, pág. 248).
Se advierte entonces –como ya fuera dicho ut supra- que el art. 522
citado, exige, para que resulte actualmente aplicable, que se haya acreditado
que el inmueble sobre el que pesan los gastos esté sujeto al régimen de la
anterior ley 13.512 -ya derogada- o a la normas actuales de propiedad horizontal
previstas en el CCyCN.
Pero, tratándose de conjuntos inmobiliarios, debo decir que no hay ley

nacional ni local, que, expresamente, asigne fuerza ejecutiva a los certificados
de deuda por expensas comunes de administración, reparación o conservación
de tales partes comunes; de ahí que las previsiones que pudiera contener el
reglamento interno de aquellos, mal pueden conferir carácter ejecutivo a un título
al que la ley no le ha dado esa condición, siendo dable agregar que el título
ejecutivo no nace de la convención de las partes sino por disposición de la ley
(conf. CNCom., Sala E, 19.9.86., D.J. 3.6.87.; causa de la Sala Segunda que
integro -en anterior conformación-, 54.854 r.i. 117/91 "Golfer´s Country S.A. c/
Daverio, Jorge s/ cobro de expensas" del 26.3.91).
Por otra parte, tampoco desconozco los argumentos de quienes, analógicamente pretenden hacer valer el
Documento
certificado de deuda expedido por el Presidente de una S.A. con el expedido por el administrador de un
consorcio constituido a la luz de la derogada ley 13.512 o en los términos del art. 2048 del C.C.yC.N.; mas no
los comparto, puesto que para recurrir a la analogía, es necesario que el caso no esté previsto en la ley. El
fundamento de la analogía, que se encontraba autorizado en el art. 16 del Código Civil y hoy lo está en el art. 2
del C.C.yC.N., reside en que si el motivo de la ley es el mismo del caso no previsto, debe darse a este la misma
solución; es decir que tiene como presupuesto una carencia normativa a partir de la cual se puede acudir a otras
normas del ordenamiento que aprehenden una solución parangonable con la que es objeto del conflicto a dirimir
(Cám. de Apel. en lo Civ. y Com. de San Isidro, en pleno, causa Canestrari Hnos. C/ Sun Gard s/ cobro de
alquileres" voto del Dr. Bialade; y Cám. de Apel. en lo Civ. y Com. de Mar del Plata, causa Caracoles c/ Ortiz s/
cobro ejecutivo").
Por eso la Corte de esta provincia ha señalado que debe acudirse al auxilio del método de interpretación
analógico cuando no exista norma expresa que rija el punto (SCBA, causa b 60683, sent. Del 9.5.07).
Frente a ello, y desde el punto de vista procedimental no se advierte una carencia normativa que autorice la
analogía, puesto que la ley procedimental de esta provincia provee a los conjuntos inmobiliarios y a las
sociedades de un proceso de conocimiento específico para el cobro: el juicio sumario u ordinario SI-14329-2020
(J. 13) ‰7Q'"èA#60;^&gŠSAUSALITO CLUB S.A. C/ CIBRA S.A. S/ COBRO EJECUTIVO DE
EXPENSAS según fuere el monto reclamado, garantizando razonablemente de tal modo el acceso a la justicia
(arg. arts. 18 y 28 de la Constitución Nacional, 15 de la Constitución de la Prov. de Bs. As., 319 y 320 inc. 1°
-t.o según ley 14365- y cc del C.P.C.C.), sin que quepa, por otro lado, otorgar a todos ellos un derecho que no
tienen de hacerlo por la vía ejecutiva.
Entonces, por los fundamentos expuestos y como las partes no se encuentran habilitadas para la creación de
títulos ejecutivos o de los llamados "pactos de ejecutabilidad", y, que, el supuesto contemplado en el plenario no
está comprendido en los casos que autoriza la ley a cobrar por la vía del juicio ejecutivo, considero que no tiene
fuerza ejecutiva el certificado de deuda por expensas expedido por un conjunto inmobiliario constituido con
anterioridad al 01/08/15 que no se encuentra sometido al derecho real de Propiedad Horizontal, por lo que doy
mi voto por la NEGATIVA.
A la cuestión planteada, el Sr. Juez Dr. Oscar Roberto Quintana dijo:
Luego de una detenida lectura y análisis de los votos de los Sres. Jueces preopinantes, adhiero, por sus
fundamentos, al voto del Juez LLobera, con las aclaraciones y ampliaciones que formula el Juez Zunino,
votando, en consecuencia, por la AFIRMATIVA. Con lo que terminó el Acuerdo Plenario, dictándose la
siguiente:
SENTENCIA
Por lo expuesto en el Acuerdo Plenario que antecede, por mayoría, se establece que tiene fuerza ejecutiva el
certificado de deuda por expensas emitido por un conjunto inmobiliario preexistente al 1/08/2015 -fecha de
entrada en vigencia del CCCN-, aunque no esté sometido al derecho real de propiedad horizontal. Regístrese,
incorpórase al Libro de Acuerdos Plenarios una copia de la presente, notifíquese y vuelva la causa a resolver la
cuestión pendiente vinculada a lo decidido en este Plenario.

Se deja constancia que el presente es suscripto con el respectivo certificado de firma digital (art. 1 Res.
386/20, art. 1 ap. B 1.1, Res. 10/20 SPL, Res. 480/20, Res 1035/21y cc todas ellas de la SCBA).
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 12/09/2023 11:29:52 - MAURI Silvina Andrea - JUEZ
Funcionario Firmante: 12/09/2023 11:32:52 - SANCHEZ Analia Ines - JUEZ
Funcionario Firmante: 12/09/2023 11:36:31 - ZUNINO Jorge Luis - JUEZ
Funcionario Firmante: 12/09/2023 11:44:06 - NUEVO Maria Fernanda - JUEZ
Funcionario Firmante: 12/09/2023 12:32:47 - LLOBERA Hugo Oscar Héctor -JUEZ
Documento
Funcionario Firmante: 12/09/2023 13:46:35 - QUINTANA Oscar Roberto - JUEZ

Funcionario Firmante: 13/09/2023 09:16:46 - SOLANS Maria Irupe - JUEZ
Funcionario Firmante: 13/09/2023 09:31:39 - BREUER Ana María -SECRETARIO DE CÁMARA
‰7Q'"èA#60;^&gŠ234902070033286206
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA III - SANISIDRO
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
EJECUTIVO DE EXPENSAS. Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 13/09/2023 09:34:09 hs.
bajoel número RR-621-2023 por BREUER ANA MARIA.

Información Relacionada
Nota a fallo:
Puerta de Chacón, Alicia;Negroni, María Laura; ~ Cobro ejecutivo de expensas en los conjuntos inmobiliarios preexistentes al Código Civil
y Comercial. La aplicación operativa de las normas en un plenario aleccionador

Fallo Sausalito SA Cobro Ejecutivo Expensas

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y Comercial de la Nación, sino que únicamente debe comprobarse que aquéllos

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del cumplimiento de la norma nacional que ordena la adecuación, o el rechazo

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argumenta sobre la improcedencia de la pretensión de considerarse encuadrado

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sostenimiento de la comunidad en que viven o en su caso desarrollan su

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trata de una deuda originada en una actividad lucrativa, un supuesto negocio de

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inmobiliarios preexistentes tengan disponible la vía ejecutiva para el cobro de las

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que exista un vínculo con un derecho real.

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adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes", Publicado en: LA LEY

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un parque industrial. De allí que la facultad de quienes los administran de emitir

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Tampoco se puede desconocer en el análisis que una cuestión puede ser

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costos laborales y previsionales generados por el personal que presta servicios

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que generan aquellos beneficios que recibe.

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funcionales de una propiedad horizontal o de las parcelas privadas que integran

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formal o sustancial la deuda no existe o bien no resulta exigible.

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conjunto de los habitantes y en el ámbito socio-económico en que impactará de

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"desnaturalización" a la que se suele aludir como la "ordinarización" del juicio

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ninguno de sus artículos dispone que los conjuntos inmobiliarios preexistentes,

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Esto último y a diferencia de la apreciación efectuada en la instancia de

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existentes; tramitaciones en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas o en

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(Puerta de Chacón - Negroni, "Adecuación de los Conjuntos Inmobiliarios

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Por si cupiese alguna duda sobre la imposibilidad de equipar "adecuación"

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desentenderse de la realidad, imponiendo tal proceder cuya finalidad o

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